| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - Relatório
1. M demandou 1ª – F e mulher E (1.ºs RR), T (2.º R), U (3.º R), P e mulher N (4.ºs RR), pedindo:
a) deve ser declarada nula a compra e venda do prédio rústico dos autos titulada por escritura pública de compra e venda celebrada em 7.9.2001, no Primeiro Cartório Notarial.
b) deve ser declarado nulo o acordo de rescisão titulado por escritura pública feita em 7.09.2001 no mesmo Cartório quanto à primeira compra e venda do prédio rústico dos autos.
c) e, em consequência, devem ser cancelados todos os registos destes actos consubstanciados na escritura de compra e venda, e na escritura de rescisão referidos em a) e b).
d) Mais pretende a A. exercer o direito de preferência quanto à primeira compra e venda desse prédio rústico, titulada pela escritura pública data de 29.05.01, feito no Primeiro Cartório Notarial de… repristinável em virtude da declaração de nulidade de compra e venda e do acordo de rescisão consubstanciados nas escrituras datadas de 7.9.2001 referidas em a) e b), pelo que deve ser reconhecido à A. o direito de haver para si a parte vendida.
2. Alega para tanto que os RR F e P e mulher eram proprietários do prédio rústico de pastagem e cultura arvense com a área de 13.080m2, identificado, sendo que no dia 29 de Maio de 2001 foi celebrada escritura de compra e venda pela qual esses RR venderam aos 2.º e 3.º RR (T e U), representados por P (4.º R) que outorgou na qualidade de procurador destes, o referido predito pelo valor de 10.000.000$00.
No dia 7 de Setembro de 2001 foi celebrada escritura de rescisão de compra e venda relativa ao mesmo prédio, sendo intervenientes, o procurador de F, a mulher deste, E e os RR T e U.
No dia 7 de Setembro de 2001 foi celebrada nova escritura de compra e venda relativa ao mesmo prédio em que como vendedores figuram os proprietários do terreno e como comprador o 4.º R., P, constando que foi vendido pelo preço de 20.000.000$00.
A A. teve conhecimento destes negócios em 17 Agosto de 2001 e 18 de Setembro de 2001, sendo proprietária de um prédio rústico confinante com o prédio vendido, e uma área sensivelmente igual ao prédio confinante do R. AP.
A A. aquando da realização da primeira escritura feita pelo R. FA com os RR T e U, representados no acto pelo pai, o R. A…, não foi notificada a fim de exercer o seu direito de preferência, não tendo este último cumprido o seu acordo verbal de comprar o terreno conjuntamente com a A.
Mais alega que aquele último resolveu simular um duplo negócio, a rescisão da compra e venda e a compra seguinte, visando tais negócios evitar que a A. usasse o direito de preferência que lhe assistia pelo facto de o seu terreno ser confinante com o terreno objecto dos autos.
3. Citados, vieram os réus P, T e U contestar, invocando a excepção da caducidade do direito por falta de depósito do preço, a caducidade do direito de acção, a não utilização do meio processual idóneo, a não existência do direito de preferência por parte da A, e impugnar o factualismo aduzido.
Em Reconvenção pedem, no caso da procedência da acção, que seja a A. condenada a pagar aos 2.ºs RR a quantia de 9.739,03€ e aos 3.ºs RR a quantia de 9.648,01€, a título de sisa e despesas com a escritura e registo.
4. A A. veio responder.
5. Foi proferida decisão que indeferiu a requerida substituição do depósito do preço por prestação de garantia bancária, bem como julgou improcedente a excepção da caducidade do direito por decurso do prazo para depósito do preço desde a entrega da petição, sem prejuízo da obrigação ulterior de o depositar na sequência da notificação do despacho.
6. Inconformados, vieram os RR interpor recurso do despacho que julgou improcedente a excepção de caducidade, formulando nas suas alegações as seguintes conclusões:
· O fundamento jurídico da caducidade reside no interesse público e geral de preestabelecer o prazo.
· Sendo o prazo de caducidade um prazo prefixo, não sujeito à interrupção e suspensão.
· Sendo um prazo peremptório e daí não poder suspender-se,
· Estando vedado ao juiz, dada a natureza substantiva da caducidade, a possibilidade de concessão de qualquer outro prazo para depósito do preço devido, como o fez o despacho em recurso. Por outro lado
· O disposto no art.º 332, n.º 1, 1ª parte do CC, restringe-se aos casos de caducidade do direito de propor certa acção, o que não é o caso dos autos,
· Condicionando o n.º 3 do art.º 327, do CC a sua aplicação aos casos em que o motivo processual não seja imputável ao titular do direito,
· O que manifestamente, no caso se verifica. Acresce que,
· Tendo em atenção a finalidade do depósito, a A. com a sua actuação, sempre beneficiaria da retenção de capital com os ganhos dos seus frutos-juros em detrimento dos Apelantes.
· Violou o despacho recorrido o disposto nos artigos 1410, n.º1, 328, 332 e 327, do CC, por erro de interpretação,
· Sendo o acima descrito o sentido das normas violadas,
· Termos que deve a apelação ser julgada procedente, e em consequências revogar-se o despacho recorrido, julgando-se procedente a excepção peremptória de caducidade por falta de depósito do preço, com a inerente absolvição dos Apelantes do pedido, com as legais consequências.
7. Nas contra-alegações apresentadas, a A. formulou as seguintes conclusões:
à È certo que a lei estabelece o prazo de 15 dias para se proceder ao depósito do preço.
à Mas certo também é o facto de a apelada dentro desse prazo ter feito requerimento nos autos, com a finalidade de se substituir o depósito do preço pela prestação de uma garantia bancária.
à Acontece que a Mma a quo só proferiu despacho sobre tal requerimento em Maio de 2008.
à Facto ao qual a recorrida é totalmente alheia e não poderá ser penalizada por ele.
à Com efeito, a Mma Juiz despacho no sentido de ser indeferida tal substituição, concedendo prazo à A para depósito do preço, o que a A. de imediato fez, dando cumprimento a tal despacho.
à Assim, não se pode falar em caducidade do direito da A. com fundamento no decurso do prazo para o depósito do preço, uma vez que a A. aguardava a pronúncia da Mma Juiz a quo sobre o seu requerimento, que foi feito dentro do prazo legal para o depósito
à Com efeito, é um facto alheio à A. que só tenha havido despacho judicial sobre o seu requerimento feito em 2002, passados que foram seis anos.
à Aplica-se ao presente caso as normas estatuídas nos artigos 332, n.º1 e 327, n.º 3, do CC, uma vez que ocorreu um motivo processual não imputável ao titular do direito, neste caos à A. que foi a demora de cerca de seis anos na pronúncia sobre o seu julgamento.
à Como bem refere a Mma Juiz a quo, conjugando este facto não imputável à A. com a finalidade do depósito que é assegurar que o R., no caso da procedência da acção, receba de imediato o preço, tem de se concluir que o prazo de caducidade se suspendeu com o requerimento da A.
à Com efeito, só terminado o processo, com trânsito em julgado, é que o R. recebe o preço depositado, independentemente de o mesmo ter sido depositado em 2002, ou em 2008, na sequência do douto despacho da Mma. Juiz a quo. A finalidade do depósito está sempre assegurada!
à Deve ser negado provimento ao recurso, uma vez que decidiu bem a Mma Juiz a quo ao considerar que o prazo de caducidade para depósito do preço se suspendeu pelo requerimento da A., não merecendo qualquer reparo o douto despacho recorrido, devendo manter-se nos seus precisos termos.
8. Em sede de despacho saneador foi julgada improcedente a excepção peremptória de preterição de encabeçamento prévio na preferência.
9. Realizado julgamento foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e, consequentemente: 1. Declarou que a Autora não é titular de direito que lhe confira a preferência na venda do prédio rústico descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de , freguesia de….., sob a ficha, denominado …., inscrito na matriz sob o artigo…., efectuada em 29/05/2001; 2. Não declarou a nulidade do acto de “rescisão de compra e venda” titulado pela escritura pública junta a fls. 15, datada de 07/09/2001; 3. Não declarou a nulidade do negócio de compra e venda titulado pela escritura pública junta a fls. 20, datada de 07/09/2001; 4. Declarou prejudicado o pedido de cancelamento dos respectivos registos; 5. Absolveu os RR. dos pedidos contra si formulados; 6. Declarou prejudicado o pedido reconvencional.
10. Inconformada veio a A. interpor recurso, formulando nas suas alegações as seguintes conclusões:
ü Vem o presente recurso interposto da decisão da sentença de fls. 6, que julga improcedentes por não provados os pedidos da ora recorrente de ser declarada titular do direito de preferência sobre o imóvel sub judice, de serem declarados nulos os actos de rescisão de compra e venda e o negócio de compra e venda relativo ao prédio dos autos datados de 7/9/2001, e consequente cancelamento do registo feito na competente Conservatória do Registo Predial.
ü Ora não decidiu bem o Mmo. Juiz a quo, nem a A se pode conformar com tal decisão. Porquanto,
ü Salvo o devido respeito, que é muito, a sentença recorrida incorreu em erro de interpretação e aplicação da lei aos factos, mediante a matéria dada como assente.
ü A recorrente entende que, perante a prova produzida e a matéria assente, lhe assiste o direito de preferência na compra e venda do bem imóvel sub judice.
ü Dão-se por integralmente reproduzidos os factos provados que por economia processual se não reproduzem.
ü Com interesse para a boa decisão da causa ficou provado, nomeadamente que os prédios da A e réus são confinantes entre si;
ü Os prédios dos réus são rústicos – veja-se a escritura de compra e venda junta aos autos, e do mesmo modo é rústico o prédio da A — artigo 165 rústico;
ü E rústico permanece, pois para aquela zona, o Plano Director Municipal de … não prevê qualquer tipo de construção, estando assim a construção ilegal, não podendo ser registada, sujeitando-se a, possivelmente, uma ordem de demolição
ü Resultou provado em audiência de julgamento que a A não teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, nem do comprador, nem do preço, nem das condições de pagamento, só tendo deles conhecimento posteriormente com a obtenção da certidão de escritura.
ü O prédio da recorrente é um prédio rústico denominado …, com a área de 5240 m2. Desta, 4655 m2 correspondem à área descoberta e estão afectos a fins agrícolas (cultura agrícola, nomeadamente abóboras, pinhal, mato, árvores de fruto e criação de animais domésticos) e apenas 585 m2 à área coberta, piscina e logradouros.
ü Ora, “qualificar é valorar juridicamente os factos para efeito de decidir se os mesmos se subsumem ou não à norma legal vocacionalmente chamada a decidir o caso – se qualificar é isto, então, sendo aqueles os factos, é por demais evidente que, não representando a área coberta do prédio mais do que 10% do total do prédio, este, atendendo ao critério da prevalência do destino económico, não pode deixar de ser havido como rústico”. A área da parte rústica do imóvel dificilmente tornaria defensável a sua subordinação à casa, em termos de logradouro.
ü Não se pode dizer que um prédio tenha deixado de ser um prédio rústico porque não perdeu a sua destinação autónoma para fins agrícolas com a construção de uma habitação que constitui não uma alteração da destinação económica do prédio mas antes a conjugação dos interesses habitacionais dos proprietários com os interesses económicos da exploração agrícola do prédio.
ü Está provado que o prédio é utilizado para fins agrícolas, com arvores de frutos, cultivo da terra para produção de alimentos, como abóboras e animais, apesar de existir uma casa que é usada aos fins de semana.
ü Não se pode considerar que a parte restante do prédio da A, para além da construção existente ou seja cerca de 4655 m2, que sempre foi utilizada para exploração agrícola ou culturas, não goza de autonomia funcional e é mero logradouro por ser extensão do mesmo.
ü As características do prédio preferente definidas na matéria de facto provada enquadram-se nos requisitos necessários para o exercício do direito de preferência dos artigos 1380 e 1381 do Código Civil .
ü Violou assim a sentença de que se recorre o disposto nos arts.416º, 1380º, 1381º, 1410º do Código Civil.
ü Também no que se refere à declaração ou não de nulidade das escrituras de rescisão e compra e venda referida em 7) e 8) da matéria assente, a recorrente entende que devem as mesmas serem declaradas nulas.
ü Com efeito, com relevo para esta questão, encontra-se demonstrado que vendedores e compradores da escritura referida em 7) não quiseram rescindir tal contrato, se não foi devolvido o preço recebido, que vendedores e compradores de escritura referida em 8) não quiseram vender nem comprar e se não foi pago preço6logo que mais se poderá concluir senão que houve simulação?
ü Só foram realizados tais negócios, conforme provado ficou, para evitar o direito de preferência por parte da recorrente, pois a intenção de todos é que o primeiro negócio se mantivesse, a escritura referida em 6), ou seja a venda dos vendedores a T e U!
ü Encontram-se preenchidos todos os requisitos da simulação: Acordo simulatório é mais do que evidente que há, entre os vendedores e todos os compradores, pois celebram um negócio de rescisão de compra e venda sem devolução do preço e um contrato de compra e venda sem recebimento de preço, pois foi sempre intenção de todos que o primitivo negócio se mantivesse! Verificando-se assim a divergência da vontade real e da declarada. E tudo com o propósito de enganar terceiros, neste caso a recorrente, prejudicando-a, impedindo-a de exercer o seu direito legal de preferência!
ü Deverão por isso estes dois negócios simulados ser declarados nulos, tendo a sentença recorrida violado assim, para além dos supra citados arts.416º, 1380º, 1381º, 1410º do Código Civil, também o disposto no art.240º do Código Civil.
ü Pelo exposto, deve a douta sentença ser revogada e proferido douto acórdão que declare que a ora recorrente é titular do direito de preferência na venda do prédio rústico sub judice, bem como julgar procedente o pedido de declaração de nulidade dos negócios referidos em 7) e 8) da matéria assente e os restantes pedidos formulados na petição inicial, com o que se alcançará a costumada JUSTIÇA!
11. Nas contra-alegações, os RR formularam as seguintes conclusões:
Ø O direito de preferência consagrado no art.º 1380 do CC tem como fundamento evitar a fragmentação excessiva da propriedade rústica, dado a produtividade da terra ser melhor aproveitada e a sua exploração mais rentável quando a área cultivada atinge certa dimensão.
Ø Daí se fixando a unidade de cultura.
Ø Sem prejuízo do disposto no art.º 204, n.º 2 do CC, deverá ter-se em conta o critério da afectação económica para destrinçar e qualificar a natureza de um prédio, como rústico ou urbano.
Ø Ora tendo em conta tal critério, bem como a afectação efectiva que se faz do prédio (seguido na sentença recorrida) é indubitável que a parte rústica do prédio dos Apelantes perdeu a autonomia face à parte habitacional, deixou de ter relevância principal, passando a ser um complemento desta.
Ø Face a tal e atendendo ao disposto no art.º 1081, a) do CC, a Apelante não goza do direito de preferência que peticiona.
Ø Por outro lado, os Apelados pretenderem impugnar a decisão sobre a matéria de facto, nos termos do art.º 684-A, 2, CPC, sendo que as respostas aos quesitos 3.º, 4.º, 5.º, 7.º e 8.º da base instrutória são insuficientes/deficientes.
Ø Na verdade do depoimento das testemunhas indicadas nesta alegação resulta, tal como a própria sentença o diz, bem como a fundamentação das respostas à matéria de facto, que quem real e seriamente negociou, comprou, pagou o preço, foi o Apelado P, que “transferiu” a propriedade para o nome dos filhos, T e U, por espírito de liberalidade.
Ø Assim, as respostas a tais quesitos deveriam ser explicativas desta situação,
Ø Traduzindo assim a doação indirecta ocorrida, válida face à lei e que não enquadra qualquer simulação,
Ø Devendo o Tribunal da Relação alterar, em conformidade, tais respostas, nos termos do art.º 712, n.º1, a) do CPC.
Ø Não se constatando qualquer acordo simulatório no intuito de criar uma falsa aparência de negócio.
Ø Não foram violadas as disposições legais indicadas, sem prejuízo de com as respostas aos mencionados quesitos o tribunal ter violado o disposto no art.º 653, n.º 2, do CPC.
Ø Termos em que, sem prejuízo da alteração da decisão da matéria de facto conforme o referido, deve a apelação ser julgada improcedente, mantendo-se a sentença recorrida, com as legais consequências.
12. Cumpre apreciar e decidir.
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II – Os factos
Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos:
1. Na Primeira Conservatória do Registo Predial de , freguesia de …., encontra-se descrito sob…, o prédio rústico denominado…., terreno de pastagem e cultura arvense, sito nos limites de …., com a área de 13.080 m2, inscrito na matriz sob o artigo 164…, …., tendo estado inscrita a sua aquisição a favor dos Réus T e U por compra a E e F, conforme cota G-1, apresentação 83 de 7 de Junho de 2001, cancelada em 28 de Setembro de 2001, estando inscrita a sua aquisição a favor do Réu P por compra a E e F, conforme cota G-2, apresentação …5 de 28 de Setembro de 2001 –alíneas A) e I) da matéria assente.
2. Na Primeira Conservatória do Registo Predial de… , freguesia….., encontra-se descrito sob a ficha ….., o prédio indicado como rústico denominado …., sito nos limites de ….. a área de 5.240 m2, inscrito na matriz sob o artigo 165 , e inscrita a sua aquisição a favor da Autora M por dissolução da comunhão conjugal, conforme cota G-4, apresentação … de 1 de Abril de 1999 – alíneas B) e I) da matéria assente.
3. Na Primeira Conservatória do Registo Predial de… , freguesia de ….., encontra-se descrito sob o número ….., o prédio denominado …., terreno de cultura arvense e pastagem, com a área de 7.120 m2, sito nos limites do …., inscrito na matriz sob o artigo 161, , e inscrita a sua aquisição a favor do Réu P por compra a L e C, conforme inscrição …., apresentação .. de 29 de Maio de 1973 – alínea C) da matéria assente e doc. de fls. 117.
4. Os prédios referidos em 1) e 2) confinam entre si – alínea G) da matéria assente.
5. Os prédios referidos em 1) e 3) confinam entre si – alínea H) da matéria assente.
6. Por escritura pública de 29 de Maio de 2001, F, representado por D, e E declararam vender a T e U, representados por P, e estes declararam comprar o prédio referido em 1) pelo preço de dez milhões de escudos – alínea D) da matéria assente.
7. Por escritura pública de 7 de Setembro de 2001, F, representado por D, E, T e U, declararam rescindir a compra e venda referida em 6) – alínea E) da matéria assente.
8. Por escritura pública de 7 de Setembro de 2001, F, representado por D, e E declararam vender a P e este declarou comprar o prédio referido em 1) pelo preço de vinte milhões de escudos – alínea F) da matéria assente.
9. Ao outorgarem a escritura referida em 7), F, E, T e U não quiseram rescindir a compra e venda referida em 4) – resposta ao artigo 3º da Base Instrutória.
10. Ao outorgarem a escritura referida em 8), F, E e Po não quiseram vender e comprar o prédio referido em 1) – resposta ao artigo 4º da Base Instrutória.
11. As escrituras referidas em 7) e 8)) foram outorgadas apenas para evitar que a Autora exercesse a preferência quanto à venda referida em 6), uma vez que os Réus T e U não eram donos do prédio confinante com o referido em 1.– resposta ao artigo 5º da Base Instrutória e doc. de fls. 138.
12. Em virtude do referido de 9) a 11), após a escritura referida em 7), os Réus T e U nada receberam dos Réus F e E nem os Réus P e N entregaram aos Réus F e E o montante de PTE 20.000.000$00 referido em 8) – resposta aos artigos 7º e 8º da Base Instrutória.
13. O terreno referido em 1. é de pastagem e cultura arvense.
14. O prédio referido em 2) é constituído por casa de habitação de r/c e 1º andar com a área de 340 m2, uma casa de alvenaria de rés-do-chão com 50 m2, um anexo pré-fabricado com cerca de 15m2, piscina com cerca de 50 m2 e anexo de apoio à piscina com cerca de 30 m2 – resposta aos artigos 10º, 11º e 12º da Base Instrutória.
15. O mesmo prédio tem uma zona cimentada com área superior a 100 m2, coberta com 3 tendas suportadas em estruturas metálicas – resposta ao artigo 9º da Base Instrutória.
16. É parcialmente usado para cultura agrícola, designadamente abóboras, criação de animais domésticos para consumo e algumas árvores de fruto, e não é usado para pastagem – resposta ao artigo 14º da Base Instrutória.
17. É usado regularmente para fins habitacionais nos fins-de-semana – resposta ao artigo 15º da Base Instrutória.
18. Em Junho de 2001 a Autora teve conhecimento que o prédio referido em 1) havia sido comprado pelo Réu P, vindo a apurar em 17/08/2001, com a obtenção da certidão da escritura de compra e venda, os exactos pormenores do negócio, designadamente o preço que nela consta e que a compra havia sido afinal efectuada em nome de T e U – resposta ao artigo 9º da Base Instrutória.
19. A Autora depositou à ordem dos autos o montante de €57.500,00 – alínea N da matéria assente.
20. Os Réus T e U pagaram a título de sisa devida pela compra e venda referida em 6) o montante de PTE 1.000.000$00, pelo registo da aquisição o montante de PTE 27.500$00 e de custos da escritura o montante de PTE 125.000$00 – alínea J) da matéria assente.
21. Os Réus T e U pagaram a título de sisa devida pela rescisão referida em 7) o montante de €3.990,38 – alínea L) da matéria assente.
22. O Réu P pagou a título de sisa devida pela compra e venda referida em 8) o montante de €7.980,77, pelo registo da aquisição o montante de PTE 99.250$00, e de custos da escritura o montante de PTE 235.000$00 – alínea M) da matéria assente.
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III – O Direito
Como se sabe o objecto do recurso é definido pelas conclusões apresentadas pelo recorrente, importando em conformidade decidir as questões nelas colocadas, artigos 684.º, n.º 3, e 690.º, n.º 1, 660.º, n.º 2, e 713.º, todos do CPC, sem prejuízo do que for de conhecimento oficioso, não estando assim o Tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está sujeito às razões jurídicas invocadas pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do mesmo diploma legal.
1. Da Apelação dos RR.
Insurgem-se os Recorrentes contra a decisão que julgou improcedente a excepção de caducidade do direito por decurso do prazo do depósito do preço, alegando que estando-se perante um prazo prefixo, não sujeito à interrupção ou suspensão, estava vedado ao juiz a possibilidade de conceder qualquer outro prazo para o depósito do preço devido, como se fez no despacho sob recurso, afastando a aplicabilidade à situação sob análise do disposto no art.º 332, n.º1, 1ª parte do CC, condicionando-se o n.º 3, do art.º 327, do CC, aos casos em que o motivo processual não seja imputável ao titular do direito, o que não se verifica, para além, face às finalidades do depósito, sempre a A., com a sua actuação beneficiaria com a retenção do capital, com o ganho dos seus frutos, isto é, os respectivos juros, em detrimento dos Apelantes.
Com relevo para o conhecimento da questão importa atender às seguintes ocorrências processuais:
- Em sede da petição inicial, entrada em 7.2.2002, conforme carimbo aposto a fls. 2, a A. veio requerer que em vez do depósito do preço se digne diferir que a A. preste garantia bancária, pois tem um banco que, consultado, disse que concede essa garantia.
- Na petição inicial a A. requereu igualmente a citação prévia dos RR, o que foi sujeito a despacho de fls. 2, e de fls. 44, deferindo o pedido em conformidade.
- Na contestação apresentada pelos Recorrentes vieram os mesmos deduzir a excepção da caducidade do direito, invocando que o preço devia ter sido depositado nos dias 15 dias seguintes à propositura, o que não foi realizado, nem se mostrava ainda feito, insurgindo-se quanto ao pedido de substituição.
- Na resposta, a A., aqui Recorrida, por sua vez veio dizer que aguarda que seja deferido o pedido que em vez do depósito do preço fosse permitido que prestasse uma caução, ou na hipótese de o não ser, que tal indeferimento lhe seja comunicado e concedido o prazo para o depósito do preço devido.
- No despacho de fls. 179, proferido em 17 de Maio de 2008, sob a epígrafe “ do depósito do preço”, na apreciação do pedido da A. que lhe fosse autorizada a prestação de garantia bancária em lugar do depósito do preço do terreno, tendo em conta que se mostravam concluídas as citações, foi decido indeferir a requerida substituição.
- A fls. 181, na mesma data, sob a epígrafe “ da caducidade do direito por omissão de depósito do preço” foi proferido o despacho ora sob recurso julgando improcedente a excepção de caducidade do direito por decurso do prazo para depósito do preço desde a entrega da petição, sem prejuízo da obrigação ulterior de o depositar na sequência da notificação deste despacho.
- Apurado ficou que a Autora depositou à ordem dos autos o montante de 57.500,00€ - alínea N) da matéria de facto provada.
Apreciando.
Estando em causa o exercício do direito de preferência de proprietários de prédios confinantes, nos termos do art.º 1380, e seguintes do CC, e decorrentemente, o disposto no art.º 1410, do mesmo diploma, no concerne à acção de preferência[1], resulta do n.º1, que aquele que pretende haver para si o bem alienado deverá depositar o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
Impondo a lei este ónus ao preferente que pretenda ver reconhecida a sua pretensão em juízo, ao mesmo subjaz a ideia de garantir, na medida do possível, a utilidade real da acção de preferência, pondo o alienante a coberto do risco de perder o contrato com o adquirente, não vindo a celebrá-lo com o preferente[2], ou dito de outro modo, visando apenas garantir o vendedor contra o perigo de, finda a acção, o preferente se desinteressar da compra ou não ter possibilidades financeiras para a concretizar, perdendo aquele também o contrato com o primeiro comprador[3], e não tanto em termos de preocupação com interesses do terceiro adquirente, sem que tal entendimento ponha em causa qualquer sentimento de justiça que importe acautelar, presente que a acção de preferência assenta num comportamento ilícito por parte do vendedor, não dando cumprimento aos deveres normativamente impostos, mas também muitas vezes em atitudes descuidas do comprador, que no caso concreto não procurou assegurar-se da possibilidade do exercício do direito de preferência pelo respectivo titular[4].
Não se questionando o entendimento que a consequência da não realização do depósito do preço resultará na caducidade do direito de preferir, caducidade essa que encontra o seu fundamento em razões de interesse público relativas à segurança e certeza jurídicas, no que respeita à limitação temporal em termos de exercício tempestivo do direito, pondo fim a um estado de sujeição decorrente de um direito potestativo, nessa medida não se compreende ou justifica uma dilação contrária a tanto, determinando em conformidade, a extinção do direito[5].
Sendo o prazo de caducidade prefixo, não se suspenderá ou interromperá, a não ser nos casos em que a lei o determine, art.º 328, do CC, sendo certo que apenas começa a correr, se a lei não fixar outra data, no momento em que o direito puder legalmente ser exercido, art.º 329º ,igualmente do CC, expressando-se pelo exercício do direito, dentro ou a partir do lapso de tempo estabelecido.
No caso sob análise, não foram estranhas ao despacho sob recurso tais considerandos, que a eles se ateve, mais referenciando a situação prevista no art.º 332, n.º1, do CC, no atendimento de um regime que manda aplicar o disposto no art.º 327, n.º3, do mesmo diploma que admite uma dilação do prazo prescricional, no caso de motivo processual não imputável ao titular do direito.
Na valorização de tais vectores, considerou-se, sobretudo relevante, a finalidade e razão de ser da imposição do ónus ao preferente em conjugação com a demora da pronúncia judicial, não imputável à A., aqui recorrida, considerando-se desse modo, uma suspensão do prazo de caducidade.
Ora, embora se possa dizer que os contornos do caso concreto não são totalmente coincidentes com uma situação subsumível ao disposto no art.º 332, n.º1, por reporte ao n.º 3, do art.º 327, configura-se que terá sido intenção do legislador não penalizar aquele, que se conduziu em termos do que lhe podia ser exigível no concerne ao exercício do direito, mas por razões de ordem processual, que não lhe podem ser imputáveis, não obteve o seu desiderato.
Também porque não pode ser escamoteada a finalidade visada com o depósito em causa, que se mostra satisfeita, e que nada tem a ver com ressarcimento de capitais de qualquer dos interessados, consubstancia-se que nos autos a A., aquando da interposição da acção, não se negando a cumprir o ónus que sobre a mesma impendia, questionou o Tribunal sobre a forma de o satisfazer, não lhe podendo ser imputado o facto, de muito tempo depois, o mesmo se ter pronunciado, nos termos em que o fez, e que aqui não estão em causa, realizando-se o cumprimento, que não resulta que tenha sido questionado.
Desta forma, não deve a A., ora recorrida ser penalizada, no atendimento dum cumprimento, dependente de uma determinação do Tribunal, e subsequentemente a ser satisfeita, concluindo-se, em conformidade, que não decorreu o prazo de caducidade, extintivo pelo não exercício, do direito invocado.
Improcedem, assim e na totalidade, as conclusões formuladas.
2. Da Apelação da A.
Insurge-se a A. contra o decidido, porquanto entende que lhe assiste o direito de preferência na compra e venda do bem imóvel.
Com efeito, e segundo alega, o seu prédio é rústico, está classificado como tal e é utilizado para fins agrícolas, sendo que quanto às escrituras de rescisão e de compra e venda devem as mesmas ser declaradas nulas, pois tais negócios só foram realizados para evitar o direito de preferência por parte da Recorrente, sendo a intenção de todos que o primeiro negócio se mantivesse, isto é, a venda dos vendedores aos RR T e U.
Nas contra-alegações os RR, ora recorridos, vieram ao abrigo do disposto no art.º 684-A, n.º2, do CPC, impugnar a decisão sobre determinados pontos da matéria de facto, pelo que por uma questão metodológica, a apreciação das questões suscitas neste recurso inicia-se pelo conhecimento da existência de erro no julgamento da decisão sobre a matéria de facto.
Assim, dando cumprimento ao consagrado no consignado no art.º 690-A, também do CPC, consideram como incorrectamente julgados os quesitos 3.º, 4.º, 5.º, 7.º e 8.º, por insuficientes/deficientes as respostas dadas, como resultou da prova produzida, referindo os depoimentos das testemunhas V, J, G, C e S.
Dizem assim que apurado ficou que o imóvel foi comprado pelo Apelado P em nome dos filhos, foi até ele que outorgou a sentença em nome deles, mas depois vendo-se confrontado com o perigo de perder o negócio por a A. lhe ter declarado que iria exercer a preferência, tentou emendar a falha, através de uma rescisão e de uma nova compra em seu nome, referindo, citando a sentença sob recurso, que tal atitude artificiosa acabou por repor o verdadeiro negócio, que foi a compra pelo pai, P, que num primeiro momento, Maio de 2001, terá praticado um mero acto de uso comum ao conceder aos seus filhos a titularidade das propriedades, quando os colocou na posição de compradores.
Estribando-se também na fundamentação das respostas à matéria de facto, invocam que durante a prova em audiência foi pacífica a ideia por todos transmitida de quem negociou a compra do prédio dos autos, quem acertou os pormenores e quem pagou, foi sempre o “pai ”(Réu P), intervindo os compradores de direito, seus filhos T e U, como meros beneficiários de um acto de boa vontade de seu pai (v.g. S, intermediário no negócio que afirmou nunca ter sequer falado com os filhos do Sr. .)
Em conformidade, entendem que as respostas aos quesitos acima indicados deviam explicitar quem real e seriamente negociou, comprou, pagou o preço, foi o Apelado P, que transferiu a propriedade para o nome dos filhos, T e U, por espírito de liberalidade, ficando assim exarada tal doação indirecta do Apelado P aos filhos e também Réus, referindo expressamente no corpo das alegações que a (…) a questão suscitada não tem a ver com a alteração de tais respostas, que estão correctas, mas sim com a necessidade de explicar o acontecido, dada a insuficiência das mesmas.
Apreciando.
Como se sabe a base instrutória traduz-se na selecção da matéria de facto relevante, alegada pelas partes, com a enumeração dos assentes e dos ainda controvertidos, abrangendo não só os designados por principais ou essenciais, quer por integrarem a causa de pedir, quer por se traduzirem nos factos extintivos, modificativos ou impeditivos do direito invocado, mas também os chamados de instrumentais, probatórios ou indiciários, na medida em que possam ser reveladores, segundo as regras normais da experiência, dum facto cuja percepção não é imediatista, mas dimanando de aspectos vários que se completam, de que advém uma dificuldade directa da correspondente prova, desse modo a ultrapassar[6].
Competindo assim ao juiz seleccionar a matéria de facto relevante para a decisão da causa, reportada à verificação de determinados acontecimentos da vida real, humanos ou naturais, mas também o estado, qualidade e situação reais das pessoas e das coisas, perceptíveis como tal, como uma das premissas do silogismo em que se traduz o acto de julgar, não tendo a questão de facto de ser necessariamente simples, deverá ficar excluída da base instrutória silogismos, que com referência a normas ou critérios jurídicos[7], se traduzam em juízos de valor de carácter conclusivo de elevada complexidade, de modo a elegerem a factos materiais da causa, proposições que contém em si, a resolução do respectivo objecto.
Tal preocupação não se desvanece na formulação das perguntas formuladas, devendo igualmente presidir à sua resposta, sendo que se a boa técnica aponta para que cada quesito contenha apenas um facto, no caso de ser formulado de forma complexa, inexiste qualquer sanção para tanto, compreendendo-se que a resposta possa ser restritiva, de acordo com a convicção formulada, nada obstando a que da mesma forma se responda quando está em causa apenas um facto, se a prova produzida não permitir a sua total demonstração.
Considerando-se como não escritas as respostas do tribunal sobre questões de direito, art.º 646, n.º4, do CPC, da mesma forma, deve ser tida a resposta, ou parte, que se consubstancia num juízo de facto, como conclusão valorativa sobre determinada matéria de facto, mas também a resposta que exceda o âmbito da questão de facto formulada[8], isto é, quando for dado como provado mais do que aquilo que era objecto de prova[9].
Realidade diversa constitui a possibilidade da já referida resposta restritiva, mas também da resposta explicativa, tida por aquela que se limita a aclarar o sentido da factualidade vertida no respectivo ponto controvertido, respeitando o sentido dessa mesma factualidade[10], pois em ambos os casos o julgador conhece dentro dos limites que lhe foram definidos face ao alegado pelas partes, sem prejuízo da consideração do disposto no art.º 514, do CPC e dos factos instrumentais que resultem da instrução e discussão da causa, n.º2, do art.º 264, também do CPC.
Na situação sob análise perguntava-se no quesito 3.º : Ao outorgarem a escritura referida em E[11]) F, E, T e U não quiseram rescindir a compra e venda referida em D[12])? – mereceu a resposta de Provado.
No quesito 4.º : Ao outorgarem a escritura referida em F[13]), F, E e P não quiseram vender e comprar o prédio referido em A)? mereceu a resposta de Provado.
No quesito 5.º : As escrituras referidas em E) e F) foram outorgadas apenas para evitar que a Autora exercesse a preferência quanto à venda referida em D)?
No quesito 7.º : Em virtude do referido de 3.º a 6.º, após a escritura referida em E) os Réus T e U nada receberam dos Réus F e E? Mereceu a resposta de Provado.
No quesito 8.º : Nem os Réus P e N entregaram aos Réus F e E o montante de 20.000.000$00 referido em F)?Mereceu a resposta de Provado.
Desde logo, e no concerne ao cumprimento ao ónus de alegação e fundamentação a observar no caso de impugnação nos termos do art.º 690-A, do CPC, verifica-se que o mesmo se mostra deficientemente cumprido, estribando-se os Requerentes em considerações efectuadas na sentença sob recurso, bem como nas realizadas no concerne aos fundamentos da decisão sobre a matéria de facto, limitando-se a remeter, de forma genérica para os depoimentos prestados, o que por si só não se mostra com a suficiência bastante para determinar a reapreciação que leve a uma alteração, maxime nos termos pretendidos.
Na verdade, para além do que em sede de sentença se consignou na subsunção jurídica a realizar no concerne à existência de simulação, mais relevantemente, no despacho de fls. 468, na qual foram vertidos os fundamentos da convicção, verifica-se que as referências feitas pelos Requerentes se reportam à explicitação das razões que segundo o Julgador lhe permitiram formar a sua convicção nos termos que o fez, na compreensão da realidade tal como a mesma lhe surgiu configurada, respondendo à matéria de facto vertida na base instrutória, reportado ao factualismo trazido aos autos pelas partes.
Com efeito, se atentarmos ao teor da contestação apresentada pelos ora Requerentes, os mesmos vieram dizer no seu art.º 30 que, Os contratos referidos na petição não foram simulados e representam a vontade real e efectiva dos contratantes, tendo os respectivos preços sido pagos, o que como facilmente se depreende constitui realidade contrária à invocada pela A., determinando a sua natureza controvertida e respectiva inserção em sede de base instrutória.
Ouvidos, ainda assim, os depoimentos prestados, ressalta dos mesmos, nomeadamente E, companheira do ex-marido da A., e J, ex-marido da A., e que a representava nos negócios, que o R. P “teria comprado o terreno para os filhos”, referindo a última testemunha que interpelado, disse que iria falar com eles e resolver a situação, mais dizendo os depoentes, que a escritura foi anulada quando o R. P se apercebeu que os filhos não tinham direito de preferência, referindo S, que se assumiu como “intermediário” do negócio, os contactos com o R. P, tido aliás, por quem detinha o capital necessário para efectuar a compra.
Ora, como se evidencia, “a compra do terreno para os filhos” por parte do R. P, traduzida numa “doação indirecta”, com espírito de liberalidade, vai muito para além do que se mostra consignado em sede do que foi perguntado os quesitos em causa, não se consubstanciando numa mera aclaração do sentido da factualidade nos mesmos vertidos, no respeito do sentido dessa mesma factualidade, até porque diversa daquela que foi consignada, como se referiu, pelos Requeridos em sede da contestação.
Dessa forma, e porque estamos perante matéria que não foi em sede própria alegada, ainda assim assistiria à parte que dela se quisesse prevalecer recorrer ao mecanismo previsto nos artigos 650 n.º1, f) e art.º 264, n.º 3, do CPC, o que não se verifica que tenha acontecido.
Certo é que, inviabilizada está a alteração da decisão da matéria de facto, nos termos pretendidos pelos Recorridos.
Passando ao conhecimento da pretensão formulada pela A., manifesto se torna que a mesma pretende ser declarada titular do direito legal de preferência relativamente ao terreno em causa nos autos, declarando-se nulos os actos de rescisão de compra e venda e o negócio de compra e venda datados de 7.9.2001, invocando a sua qualidade de proprietária de um terreno confinante, nos termos do art.º 1380, do CC.
Importa ter presente que o direito legal de preferência confere ao respectivo titular a faculdade de substituir ao adquirente da coisa sobre a qual o direito incida, em igualdade de condições, dependendo a respectiva atribuição dos seguintes pressupostos, a venda ou dação em cumprimento de um terreno, que este seja confinante com o terreno do preferente, ambos tenham área inferior à área de cultura, e a alienação tenha como beneficiário alguém que não é proprietário confinante, pressupostos cuja prova, como elementos constitutivos do direito a que se arroga quem pretende ver reconhecido o seu direito, deverá provar, art.º 342, do CC.
Como factos impeditivos, temos que o terreno a alienar ou o terreno propriedade do preferente constitua parte componente de prédio urbano ou se destine a algum fim que não fosse a cultura, ou ainda o prédio ser alienado em conjunto com outros prédios, que embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar, art.º 1381, do CC.
Na sentença sob recurso, na análise da pretensão da A., aqui Recorrente, considerou-se, desde logo, que a mesma não gozava do direito de preferência nos termos do art.º 1381, a) do CC, subsequentemente, referiu-se que a questão da validade das escritura se mostrava bastante prejudicada, mas ainda assim, tendo em conta até a imputação do vício em causa foi apreciada, dizendo-se não se verificar que o resultado tenha sido o de criar uma falsa aparência de negócio, acabando por se traduzir a actuação artificiosa na reposição do verdadeiro negócio, que foi a compra pelo pai, o R. P, que num primeiro momento, na compra de Maio de 2001, terá efectuado um acto de uso comum, colando os filhos na titularidade da propriedade, e assim na posição de compradores, conclui-se que a segurança e a verdade do comércio jurídico não foram colocados em crise, inexistindo simulação geradora da respectiva nulidade.
Na apreciação, surge-nos não só em termos metodológicos, mas até porque o vício imputado às manifestações de vontade nos negócios em causas, escrituras realizadas no dia 7 de Setembro de 2001 é passível de gerar consequências conhecidas ex officio, que a respectivo avaliação não deva ser desde logo realizada, no atendimento dos pressupostos da atribuição do direito de preferência à Recorrente, pois os RR, T e U não são proprietários de qualquer terreno confinante ao alienado, diversamente ao que acontece com o R. P.
Tendo em conta o disposto no art.º 240, n.º 1, do CC, pode-se dizer que a simulação se consubstancia numa divergência entre a vontade real e a vontade declarada, que advém dum acordo entre declarante e declaratário, ou qualquer interessado no negócio[14], com intuito de enganar ou iludir terceiros ainda que não necessariamente com intenção de prejudicar ou de causar um dano ilícito, pois poderá ter-se em vista enganar terceiro não para o prejudicar, mas para defender um interesse próprio ou até para beneficiar terceiro, sendo certo que em regra, a simulação se faz com o intuito de prejudicar, sendo por isso fraudulenta[15],
Traduzindo-se, essencialmente, a simulação num fingimento[16] que visa criar a aparência a aparência de um negócio que não foi querido pelas partes, a designada simulação absoluta, ou o negócio simulado encobre outro acto, esse sim querido pelas partes, negócio dissimulado, a designada simulação relativa, poderão as diferenças entre o negócio simulado e dissimulado reportar-se às pessoas, ou interposição fictícia de pessoas, e assim de cariz subjectivo, ou então de natureza objectiva, dizendo respeito ao objecto ou conteúdo do negócio.
Deste modo, para se concluir pela existência de simulação necessário se mostra que esteja apurado que os contraentes, mancomunados, tenham criado a aparência de um contrato, que efectivamente não quiseram no seu conteúdo, pelo menos como dizem ter celebrado, ou seja, faz-se um contrato meramente aparente; as partes fazem-no só para enganar, ou até para prejudicar terceiros, não tendo a intenção de dar aos seus interesses a regulamentação jurídica que do acto se depreende[17].
Ora, se atentarmos à matéria de facto dada como provada, verifica-se que existe uma divergência intencional entre a vontade declarada e a vontade real dos contraentes aquando da celebração das duas escrituras referenciadas, mais se apurou que a respectiva celebração apenas se efectivou para obstar a que a A. pudesse exercer o seu direito de preferência relativamente ao terreno objecto da venda realizada em primeiro lugar aos RR T e U .
Evidencia-se, desse modo, estar-se perante um acordo, em que as partes declaram, intencional e concertadamente, terem realizado um acto, que afinal não quiseram realizar.
Discorda-se assim do entendimento vertido na sentença sob recurso no sentido que o resultado não se traduziu numa falsa aparência do negócio, no pressuposto, que não se subscreve, de uma conformação posteriormente realizada do negócio pretendido num primeiro momento, sendo que ao “conceder-se a titularidade dos bens a outrem”, transfere-se para a respectiva esfera patrimonial os mesmos, e nessa medida devem ser tidos, em nome da certeza e segurança jurídica, e não na disponibilidade de quem os transmitiu.
Com efeito, e não se escamoteando que a cada um assiste o direito de livremente dispor do seu património, nos termos que tiver por convenientes, nomeadamente, assegurando, com toda a legitimidade, os interesses dos que lhe são mais próximos, certo é que na realização da verdade no comércio jurídico deverão os negócios realizados ser conformes à vontade manifestada, determinando-se o declarante em conformidade.
Conclui-se, deste modo pela existência de simulação que inquina com nulidade os negócios celebrados pelas escrituras públicas de rescisão e de compra e venda de 7 de Setembro de 2001.
Chegados aqui, verificado estando que a alienação do terreno teve como beneficiários, os RR T e U , que não são proprietários confinantes, não se questionando quaisquer dos outros pressupostos para a atribuição do direito de preferência, importa averiguar da existência do facto impeditivo invocado pelos Recorridos, e que se prende com a classificação de “urbano” atribuída ao terreno propriedade da A. como preferente.
Desde logo aceita-se, como bom o entendimento[18] que subjacente ao disposto no artigo 1380, do CC, está o fomentar do emparcelamento de terrenos de minifúndio, de forma a que se criem, de forma objectiva, condições a uma exploração económica rentável, não sendo exigível a identidade de culturas, ou a mesma aptidão para determinadas culturas.
Por sua vez o conceito de prédio rústico, bem como urbano, constitui um conceito jurídico, resultante da valoração dos factos, para a qual a inscrição matricial não é determinante, até porque tem critérios próprios, se bem que da mesma poderão resultar elementos de facto úteis, para o julgador, no que toca ao conhecimento das realidades prediais que lhe cumpre qualificar[19].
Se atentarmos ao disposto no art.º 204, n.º2, do CC, temos que entende-se por prédio rústico uma parte delimitada de solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano, qualquer edifício incorporado no solo, com terrenos que lhe sirvam de logradouro, pelo que a distinção, decorrente de uma avaliação casuística, tem subjacente um critério de destinação ou afectação económica[20], não se desconhecendo, contudo a formulação de outras construções no concerne à natureza dum prédio[21].
No caso sob análise invocaram os RR, que no prédio existiam construções, não tendo o mesmo qualquer tipo de cultura agrícola e/ou pastagem, destinando-se tal prédio a fim habitacional e não de cultura agrícola.
Apurado ficou que o prédio da A., descrito como rústico, com a área de 5.240 m2, é constituído por casa de habitação de r/c e 1.º andar com a área de 340 m2, uma casa de alvenaria de rés-do-chão com 50 m2, um anexo pré-fabricado com cerca de 15m2, piscina com cerca de 50 m2 e anexo de apoio à piscina com cerca de 30 m2. O mesmo prédio tem uma zona cimentada com área superior a 100 m2, coberta com 3 tendas suportadas em estruturas metálicas. Sendo parcialmente usado para cultura agrícola, designadamente abóboras, criação de animais domésticos para consumo e algumas árvores de fruto, não é usado para pastagem e é usado regularmente para fins habitacionais nos fins-de-semana.
Relevando, sem dúvida para o caso sob análise, a existência de construções no terreno, configura-se que a sua qualificação como rústico ou urbano dependerá sobretudo do facto das edificações constituírem um meio de ligação à terra cultivada, ou diversamente, esta última constituir apenas um complemento e não um fim essencial da ocupação.
E se é certo que um prédio rústico não perde a sua destinação para fins agrícolas pelo facto de nele ser erigida uma edificação, maxime para fins habitacionais, deverá contudo manter-se afecto essencialmente à exploração agrícola, nesse âmbito se compreendendo as construções que no mesmo possam ser realizadas.
Ora, voltando o caso sob análise, não se divisa que as construções existentes no terreno se possam considerar vocacionadas à exploração agrícola, e pese embora haja uma zona vasta não construída, não resulta que seja de forma total explorada, estando sim, de forma regular, afectada à habitação, ainda que de fim de semana.
Em conformidade, não se configura, como elemento decisivo para a procedência da pretensão a dimensão da área não construída, bem como eventuais falta de licenciamentos administrativos, na utilização que do prédio vem fazendo a Recorrente.
Deste modo e na concordância, nesta parte, com o decidido, entende-se que a parte rústica do prédio perdeu a autonomia, passando a ser usado como mero complemento da finalidade principal que é a habitação servindo os seus moradores nas actividades de subsistência doméstica e de lazer, e nessa medida, como urbano, obsta a que a Recorrente goze do direito de preferência, nos termos peticionados, art.º 1381, a) do CC.
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Em conclusão:
1. Solicitando o Autor na petição inicial da acção de preferência a substituição do depósito do preço pela prestação de garantia bancária, o facto de ter havido pronúncia sobre tal pedido muito depois de esgotado o prazo legal para tanto, não determina a caducidade do direito pelo decurso do prazo para depósito do preço.
2. As respostas explicativas aos quesitos são aquelas que aclaram o sentido da factualidade vertida no respectivo ponto controvertido, respeitando o sentido dessa mesma factualidade.
3. Existe simulação perante uma divergência intencional entre a vontade declarada e a vontade real dos contraentes aquando da celebração de uma escritura de rescisão de compra e venda, seguida de outra de compra e venda, mais se apurando que a respectiva celebração apenas se efectivou para obstar que outrem pudesse exercer o direito de preferência relativamente ao terreno objecto dos negócios.
4. Um prédio perde a sua destinação para fins agrícolas, e assim a natureza de rústico, se as edificações nele erigidas não são vocacionadas para a exploração agrícola, mesmo que exista uma zona vasta não construída, mas não explorada de forma total, estando sim o prédio afectado, de forma regular à habitação, ainda que de fim de semana.
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IV – DECISÃO
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar parcialmente procedente a apelação, e em conformidade:
1. Revogar a sentença na parte em que não declarou a nulidade da rescisão de compra e venda, titulado pela escritura pública datada de 7.9.2001 e da compra e venda titulada pela escritura pública datada de 7.9.2001, escrituras celebradas no 1.º Cartório Notarial de .
2. Declarar nulo o acordo de rescisão titulado pela escritura pública celebrada no dia 7.9.2001 celebrada no 1.º Cartório Notarial de .
3. Declarar nula a compra e venda titulada pela escritura pública celebrada no dia 7.9.2001 celebrada no 1.º Cartório Notarial de .
4. Ordenar, em consequência, o cancelamento de todos os registos desses actos resultantes.
5. Manter no mais o decidido.
Custas da Apelação interposta pelos RR, a cargo destes, e da apelação interposta pela A, a cargo desta e dos RR, na proporção de 1/2.
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Lisboa, 6 de Dezembro de 2011
Ana Resende
Dina Monteiro
Luís Espírito Santo
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[1] Referida por Agostinho Cardoso Guedes, in O Exercício do Direito de Preferência, a fls. 627, como a matriz da acção de preferência para todos os direitos legais de preferência e para todos os direitos convencionais de preferência com eficácia em relação a terceiros.
[2] E até uma garantia para o próprio preferente, na medida em que é forçado a apresentar desde logo os meios necessários para a aquisição que pretende realiza, como refere o Agostinho Guedes, obra citada, pag. 652, com reporte doutrinal a vários Autores.
[3] Cfr. Ac. STJ de 10 de Janeiro de 2008, in www.dgsi.pt.
[4] Cfr. Ac. STJ de 10 de Janeiro de 2008, acima mencionado.
[5] Cfr. Aníbal de Castro, in A Caducidade, na Doutrina, na Lei e na Jurisprudência, pag. 30.
[6] Cfr. José Lebre de Freitas, A. Montalvão e Rui Pinto, in Código de Processo Civil Anotado, vol 2.º, pag. 380.
[7] Em termos da distinção entre conceito de direito e facto, será tido com este último, tudo o que vise apurar ocorrências da vida real, eventos materiais e concretos ou quaisquer mudanças operadas no mundo exterior, tratando-se de averiguar factos cuja existência não dependa da interpretação de qualquer norma jurídica. A linha divisória entre facto e direito não tem contudo um carácter fixo, dependendo em larga medida da estrutura da norma aplicável e dos termos da causa, existindo realidades sociais, com sentidos vulgarmente aceites em tal âmbito, coincidindo em termos de expressão, com conceitos jurídicos.
[8] Cfr. Ac. STJ de 11 de Dezembro de 2008, in www.dgsi.pt., mencionando que a resposta será já exorbitante quando contempla factos não contidos no ponto controvertido. Sendo excessiva a resposta, não pode a mesma ser considerada, devendo, nessa parte, ter-se como não escrita.
[9] Também se entendendo, neste último caso, que se verifica uma nulidade nos termos e para os efeitos do art.º 201, do CPC.
[10] Cfr. Ac. STJ de 11 de Dezembro de 2008, acima indicado.
[11] Por escritura pública de 7 de Setembro de 2001, F, representado por D, E, T e U , declararam rescindir a compra e venda.
[12] Por escritura pública de 29 de Maio de 2001, F, representado por D, e E declararam vender a T e U, representados por P , e estes declararam comprar o prédio referido em 1) pelo preço de dez milhões de escudos
[13] Por escritura pública de 7 de Setembro de 2001, F, representado por D, e E declararam vender a P e este declarou comprar o prédio referido em 1) pelo preço de vinte milhões de escudos
[14] Cfr. Ac. STJ de 30.06.2011, in www.dgsi.pt.
[15] Cfr. Ac. STJ de 14 de Fevereiro de 2008, in www.dgsi.pt.
[16] Cfr. Ac. STJ de 22 de Fevereiro de 2011, in www.dgsi.pt.
[17] Cfr. Inocêncio Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral, 4.ª edição, pag. 165.
[18] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol III, 271 e segs.
[19] Cfr. Menezes Cordeiro “in” Tratado de Direito Civil Português, Volume I, Tomo II, 2ª edição, página 123.
[20] Cfr. entre outros, o Ac. STJ de 3.11.2011 e o Ac. STJ de 28.2.2008, ambos in www.dgsi.pt.
[21] Cfr. Menezes Cordeiro, in obra citada, referindo-se a quatro teorias: teoria do valor; teoria da afectação económica; teoria do fraccionamento e teoria da consideração social, mencionando ainda uma proposta de distinção, segundo a qual os prédios são rústicos ou urbanos consoante, na comunidade jurídica, sejam havidos por terrenos ou por construções. |
