| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - Relatório
1. MARIA […] demandou A.[…] LIMITADA, pedindo que seja declarada a resolução do contrato de arrendamento, por se verificar o fundamento previsto na alínea h) do n.º1, do art.º 64 do RAU, condenando-se a R. a despejar imediatamente o andar arrendado, devolvendo-o livre e devoluto.
2. Alega para tanto que por escritura pública de 13 de Março de 1969, o então proprietário deu de arrendamento à R. o primeiro andar do identificado prédio, destinando-se o arrendado ao exercício do comércio de material e equipamento electrónicos e a escritório da sociedade inquilina, mediante renda, actualmente de 148,00€.
A sociedade inquilina exerceu o seu comércio no arrendado, sob a exclusiva gestão do seu sempre único gerente e sócio dominante, até à morte do mesmo em 29 de Julho de 2001, ficando a sociedade a partir dessa data absolutamente privada da capacidade para prosseguir a sua normal actividade comercial.
A partir dessa data nenhum acto de comércio que se inscrevesse na actividade social de comércio de material e equipamentos electrónicos foi praticado no local.
3. Citada, veio a R. contestar, impugnando o factualismo aduzido, e pedindo a condenação da A. como litigante de má fé.
4. Foi proferida sentença que julgou a acção procedente, declarando-se resolvido o contrato, condenando-se a R. a despejar imediatamente o locado e a devolvê-lo livre e devoluto.
5. Inconformada veio a R. interpor recurso de apelação, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões:
ü A sentença recorrida que declarou resolvido o contrato de arrendamento comercial sub judice, nos termos do disposto no artigo 64º do RAU e condenou a Aplte. a despejar imediatamente o locado e a devolvê-lo livre e devoluto à A. padece de vários vícios, de facto e de direito, que gritam pela sua anulação e substituição por uma sentença de absolvição do pedido.
ü O Tribunal ao não conhecer em sede de despacho saneador do pedido absolvendo a ré do mesmo violou o artigo 505º do c.p.cv., pois na p.i. ao arrepio do fim do contrato de arrendamento (actividade comercial e a escritório da sociedade locatária) apenas se alegaram factos relativos a compras e vendas, tendo sido alegado e provado pela aplda. que para além de existirem actos de comércio o locado destinava-se também a escritório. Pelo facto de a A. e Aplda. nada ter dito sobre isto na sua petição inicial, tal facto era, por si só e na ausência de réplica, suficiente para que o Tribunal desse de imediato por provada a utilização do locado para fins de escritório – era o que obrigava o artigo 505º do c.p.cv.. É que o Tribunal prescindiu da audiência preliminar sem nada dizer sobre o pedido de decisão em sede de despacho saneador e, o que é mais, sem proferir um despacho de aperfeiçoamento da petição inicial.
ü Não existe fundamento para a resolução do contrato de arrendamento comercial que tinha por objecto o «exercício do comércio de material e equipamentos electrónicos e a escritório da sociedade inquilina(…)», com fundamento legal do «prédio arrendado para comércio…» se «conservar encerrado por mais de um ano», tendo ficado provado que nunca o prédio em causa se conservou encerrado (ficou provado que nunca o prédio encerrou, quer fisicamente quer normativamente), que as funções típicas de escritório da sociedade inquilina se mantiveram na plenitude das mesmas (incluindo com uma funcionária a cumprir o seu horário de trabalho, a abrir diariamente as portas, a dar despacho dos assuntos e a receber clientes!) e que apenas se verificou, por causa da morte (caso de força maior) do principal gerente, um decréscimo acentuado das vendas (aspecto irrelevante para o encerramento do prédio).
ü O Tribunal erra na apreciação da prova produzida, erra na fixação da matéria de facto relevante para a boa decisão da causa e erra finalmente na indagação, interpretação e aplicação do direito aos factos, independentemente do erro na decisão sobre a matéria de facto. A sentença recorrida está inquinada de vícios, contradições entre os fundamentos e a decisão, nulidade da sentença que se invoca pela violação do disposto no artº. 668º/1 al. c) do cp.cv..
ü Para evidenciar a citada contradição entre os fundamentos e a decisão, são os próprios três Acórdãos que o Tribunal a quo citou que contradizem o juízo que a sentença sob censura encerra, a saber:
«Não há encerramento se, destinando-se o prédio a actividade industrial, passa a ser usado como armazém de matérias primas e produtos acabados, directamente relacionadas com aquela actividade (Vide Ac. da R. de Évora de 16/01/86, C.J., 1986, 1º, 222)»
«o facto de o arrendado ter deixado de ser o local principal do estabelecimento e passado a ser um simples armazém de mercadorias, não integra o conceito de encerramento do estabelecimento, para o efeito de resolução do contrato (Vide Ac. da Relação do Porto de 20/05/80, C.J., 1980, 3º, 78)».
«O encerramento do locado só fundamenta a resolução do contrato se, para o arrendatário, nada existe ali de relevante. Não se verifica o encerramento se, destinado o arrendado a escritório de navegação, ali funciona um “arquivo morto” que o arrendatário sempre terá de conservar e que pode consultar com normalidade (Ac. Rel. Porto de 17/03/93 BMJ, nº. 425, 618).
ü É assim gritante a oposição entre os fundamentos e a decisão. Perante os factos assentes, incluindo o objecto do contrato de arrendamento e todos os factos relativos à abertura diária do escritório da sociedade inquilina pela sua funcionária, e a jurisprudência citada na decisão, impunham a absolvição da Aplte.. pela absoluta falta da verificação dos pressupostos legais da resolução com o fundamento no encerramento do prédio!
ü Em síntese, errou o Tribunal na fixação da matéria de facto assente, quer em concretos pontos de facto que incorrectamente julgou e na ponderação e apreciação dos meios probatórios, maxime prova testemunhal, que impunham decisão de facto diversa da recorrida (cfr. artºs. 690º-A e 712º ambos do c.p.cv.).
ü Por outro lado, erra clamorosamente o Tribunal a quo na aplicação do direito aos factos dados como provados e que por si só, mesmo sem os erros de facto cometidos na decisão, já impunham decisão diferente, designadamente o disposto no citado artigo 64º, alínea h) e 65º do RAU.
ü O Tribunal a quo ignora ainda a natureza e a personalidade jurídica da sociedade comercial, o modo da sua organização e funcionamento, a ideia de empresa mercantil e dos elementos do estabelecimento comercial, o que impossibilitam uma decisão correcta do ponto de vista jurídico e viola o disposto nos artºs. 5º e 6º e 253º/1, todos do c.s.com., artºs. 2º e 230º do cód.com e artº 115º do RAU.
ü Finalmente, erra ainda o Tribunal a quo na indagação e aplicação do disposto nos artigos 111º e 121º/b e c) todos do Código de Trabalho, no que tange aos deveres de assiduidade, pontualidade, zelo e diligência e ao seu cumprimento pela funcionária que, em estrita obediência aos seus deveres legais e contratuais, conservou sempre o prédio aberto e o estabelecimento detida pela sociedade (entidade empregadora) em funcionamento.
ü O Tribunal errou quando deu como provado um facto – óbito e respectiva data do F. […], sócio maioritário e único gerente, (cfr. ponto de facto sob o nº. 6), com base em depoimento testemunhal, sem que tenha sido junto aos autos, como deveria, o documento autêntico que legalmente o comprova (certidão de óbito), em clara violação do disposto no artigo 364º/1 do c.cv. conjugado com o artigo 1º/1 al. o) e 211º, ambos do C.R. Civil..
ü O Tribunal a quo erra igualmente na decisão sobre a matéria de facto quando dá como provado puros conceitos de direito. Nos nºs. 7 e 14 dos factos provados, o Tribunal a quo não hesita em dar como provada a prática e omissão de “actos de comércio”. Ora, este conceito, vertido no artigo 2º do Cód.Com., é insusceptível de ser uma questão-de-facto e portanto constar da matéria de facto assente. É uma questão de direito saber se foram ou não praticados “actos de comércio” nos termos do artigo 2º do cód.com. e se esta prática tem ou não relevância para a subsunção dos factos no disposto no artigo 64º do RAU. Já se disse e repete-se que podem ser praticados múltiplos actos de comércio (por ex. o actos de comércio subjectivos – artº. 2º/II do cód.com.) sem ser necessário praticar contratos de compra para revenda e as sociedades comerciais podem exercer o seu fim social (o escopo lucrativo, o aviamento, a potencialidade para o lucro) sem que seja necessária uma intensa actividade comercial de compra para revenda (cfr. artºs. 2º e 230º do cód.com). Por outro lado, é evidente, e o que releva nestes autos, que tendo ficado provado que a sociedade utilizava o locado todos os dias, através da sua única funcionária (cfr. factos provados sob os nºs. nº 27, 31, 32, 33, etc.) , o fim legal da referida disposição legal encontra-se atingido: o uso e fruição do locado não implica qualquer desvalorização do mesmo e não confere qualquer direito ao locador quanto à sua resolução!
ü Em síntese, não se pode dar como provado conceitos de direito, sendo portanto as mencionadas respostas nulas e sem efeito, conforme prevê claramente a primeira parte do nº 4 do artigo 464º do c.p.cv..
ü Verifica-se uma contradição entre a matéria factual dada como provada sob o nº 15 da decisão e os factos constantes dos números 17, 18, 19, 32 e 33 em conjunto com 8, 11, 34, 37, 39, 41, 42 e 44.
ü O Tribunal errou ao não qualificar como comerciais os actos que tenham por objecto o cumprimento das obrigações contratuais inerentes à existência quotidiana do estabelecimento, tais como os referidos na matéria de facto dada como provada sob o s nºs. 8, 32, 33, 34, 35, 37, 41, 42 e 44. Aqui o Tribunal errou na subsunção dos factos ao direito (cfr. artigos 2º e 230º, ambos do cód.com.). É inequívoca a existência nos autos de actos de comércio tal como a definição se nos apresenta nos termos do Código Comercial e é entendida por toda a doutrina e jurisprudência. É que do Código Comercial resulta uma presunção de que são comerciais os actos praticados pelos comerciantes no exercício da sua actividade, incluindo os actos com eles conexos. Assim, resulta evidente haver uma contradição na matéria de facto quando se diz no ponto 15 que não foram praticados actos de comércio no período de 29 de Julho de 2001 a 30 de Dezembro de 2003 e depois se vem a dar como provado nos nºs. seguintes, em especial nos nºs. 8, 11, 18, 31, 32, 33, 34, 36,37, 41, 42 e 44.
ü Os factos provados revelam a existência de prática de actos de comércio no período que mediou entre 29 de Julho de 2001 e 30 de Dezembro de 2003, não só pela funcionária da Ré, como pelo seu representante, como ainda pela sócia (gerente) herdeira. Releve-se que contam para este efeito os documentos juntos aos autos a fls…pela Aplte. e nunca impugnados pela Aplda.
ü A importância da prática destes factos releva ainda em termos de cumprimento, por parte do inquilino, do dever fundamental de guarda e conservação do imóvel, que se verificou e não foi sequer objecto de contestação nesta acção, não tendo a A. e Aplda. se atrevido a alegar que o locado estava desvalorizado, maltratado ou em condições indignas ou impróprias.
ü Assim requer-se a anulação da resposta dada ao ponto 15. da matéria de facto por ser contraditória com a demais matéria dada como provada, radicando essa contradição, uma vez mais, na dificuldade que o Tribunal encontrou na definição e concretização do que sejam actos de comércio praticados pela sociedade (ou por terceiros em seu nome e representação).
ü Dos factos assentes se retiraria com uma meridiana clareza, ao contrário do que fez o tribunal a quo, que afinal a sociedade manteve o seu substrato social, a sua finalidade social (o escopo lucrativo que a caracteriza nos termos do artigo 6º do c.s.com.) e, mais importante, que o prédio não se conservou física e juridicamente encerrado, mas pelo contrário se mostrou, pelo cumprimento dos deveres jus-laborais para com a Aplte., por parte da única funcionária da dita sociedade, que o prédio se conservava aberto, inclusive aos clientes, que aí se exercia a actividade de escritório o que motivou a possibilidade da recuperação da referida sociedade.
ü Tribunal a quo erra clamorosamente na análise e ponderação do depoimento de parte e dos depoimentos testemunhais, cujas transcrições se reproduzem, mediante os docs. que se juntam sob os nºs. 1 e 2 , sem prejuízo do direito de V.Exas. ouvirem as cassetes.
ü Foi desconsiderada toda a prova documental, conjugada com a prova testemunhal, e consequentemente factos importantes foram desconsiderados pelo Tribunal a quo: tendo em conta que o Tribunal deu como provado que o sócio gerente faleceu em Julho de 2001 (facto nº 6), a herdeira celebrou a escritura de habilitação em 4 de Abril de 2002 (facto nº 11) e em 4 de Junho escreveu à funcionária da empresa, através de seu representante, solicitando-lhe uma reunião para esclarecimento e resolução de assuntos relativos à empresa e gerência (doc. nº 9 junto com a contestação e nunca impugnado), em 18 de Novembro de 2002, através de carta junta como doc. nº21 com a contestação, não impugnado e reconhecido por A.[…] no seu depoimento, a Senhoria diz expressamente que a questão da morte do sócio em nada belisca o contrato de arrendamento, apenas coloca questões relativas à sucessão na quota e propõe revogar-se por mutuo acordo o contrato. Através de carta junta como doc. nº 22 e não impugnada, a herdeira do falecido sócio gerente explicita perfeitamente que durante o anos de 2002 e de 2003 esteve a proceder à regularização formal de várias situações sociais que se impunham, designadamente junto das Finanças, informando da sua disponibilidade para ceder a quota a quem pretenda continuar com o negócio. Uma dessas situações que foi objecto de regularização foi precisamente a que consta do documento nº 23 junto com a contestação, que corresponde a um extracto de conta ordenados da A.[…] (ora Aplte.) onde ficaram registados os montantes devidos à funcionária a título de vencimento em atraso e não pagos tempestivamente. Todos estes documentos demonstram que, ao contrário do dito na decisão pelo Tribunal a quo no ponto 14., de que nenhum acto de comércio relacionado com a actividade social da Ré foi praticado, foram praticados sucessivos actos societários! Estes actos são verdadeiros actos societários que impõe uma resposta diferente ao nº 14 e 15. da decisão de facto.
ü O tribunal confunde a pessoa do gerente que morreu com a sociedade Aplte. violando o cariz eminentemente institucional da sociedade comercial (cfr. artº. 5º do c.s.com.) e não é o facto de ter gerência ou não que permite a desconsideração da sociedade ou significa a paralisação da sociedade. Aliás, é o próprio Tribunal que o reconhece quando cita o artº. 253º/1 do c.s.com.:«Se faltarem definitivamente todos os gerentes, todos os sócios assumem por força da lei os poderes de gerência, até que sejam designados os gerentes». O que releva para a manutenção na ordem jurídica da sociedade comercial é a aptidão para o lucro (cfr. artºs. 1º/2 e 6º do c.s.com.) como fim mediato da sociedade, o que não significa que a sociedade tenha de dar continuadamente proveitos ou lucros. A sociedade Aplte. é e sempre foi uma pequena sociedade, com uma única funcionária que sempre se manteve, mesmo após a morte do sócio gerente, nas suas funções profissionais e que conservou aberto o locado e manteve a funcionalidade e a aptidão lucrativa do estabelecimento aí instalado, mesmo sem praticar actos de compra de bens para revenda.
ü Por outro lado, o Tribunal erra quando diz que «dado que a ré tomou de arrendamento e nele exerceu a actividade de comércio de material e equipamentos electrónicos, conclui-se que as partes destinaram o arrendado ao exercício de uma actividade comercial ou seja uma actividade de mediação nas trocas». Desde logo, o próprio contrato de arrendamento diz que «o andar arrendado destina-se ao exercício do comércio de material e equipamentos electrónicos e a escritório da sociedade inquilina, (…)». Ora, a copulativa “e” significa que o Tribunal viu menos do que deveria, pois ficou provado que a única funcionária continuou a exercer todas as funções de secretária e escriturária típicas de qualquer escritório de uma sociedade comercial.
ü E igualmente ficou provado que a sociedade, através da citada secretária, continuou a funcionar: a funcionária comparecia diariamente no locado, pagava as contas da Aplte.., respeitantes a electricidade, água, despesas correntes, renda e seguros, recebia os clientes e visitantes, «as portas da R. estiveram abertas», «os expositores existentes no locado continuaram com material» e manteve-se a publicidade, isto é, manteve a sua aptidão comercial que é o que se exige a uma sociedade comercial. Pelo menos, o locado não só não se conservou encerrado como continuou a ser utilizado pela funcionária da Aplte. como escritório e expositor dos produtos do stock!
ü Violou assim o Tribunal desde logo as normas que impõem que na interpretação do contrato se atenda ao texto do respectivo documento e à vontade real das partes (cfr. artº. 236º e 238º ambos do c.cv.), já que sempre o locado funcionou eminentemente como escritório da sociedade inquilina. Tratava-se de um primeiro andar de um prédio e não de uma loja aberta ao público! Tratava-se de um escritório que também podia servir de venda de bens aí expostos.
ü Pedra angular deste recurso é a violação grosseira do disposto no artigo 64º/1 alínea h) do RAU, que reza o seguinte:
«O Senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos»
ü Dir-se-ia que in claris non fit interpretatio! Ficou provado que o locado se conservou aberto («Durante o período referido, as portas da R. estiveram abertas»; «os expositores existentes no locado continuaram com material, assim como a vitrine/montra da recepção, e as placas publicitárias mantiveram-se expostas»; «Após a morte de F.[…], a funcionária da R. compareceu diariamente no locado»; «M.[…] recebeu os clientes ou visitantes que se deslocaram ao locado»).
ü Nada nos autos faz inculcar que o prédio se deteriorou ou se desvalorizou resultante dos factos em apreço. Não houve qualquer encerramento, nem por um período longo ou sequer curto, nem qualquer cessação da actividade do estabelecimento. Falha assim o requisito legal do encerramento do prédio pelo período de um ano.
ü Ficaram a este propósito provados os seguintes factos: «Durante o período referido, as portas da R. estiveram abertas»; «os expositores existentes no locado continuaram com material, assim como a vitrine/montra da recepção, e as placas publicitárias mantiveram-se expostas»; «Após a morte de F.[…], a funcionária da R. compareceu diariamente no locado»; «M.[…] recebeu os clientes ou visitantes que se deslocaram ao locado»; quem é que se atreve a dizer que o prédio se deve considerar encerrado cujas portas se mantêm fechadas (encerradas) aos clientes, continuada e permanentemente?
ü A constante jurisprudência afirma que não há lugar à resolução em todas as hipóteses em que se mudou o exercício da actividade para outro local e se passou a aproveitar o espaço arrendado como armazém, pois é irrefutável que, com isso, cessou no locado o exercício específico da actividade para que foi dado o arrendamento, mas mesmo assim foi sempre decidido não estar verificado o fundamento resolutivo, ainda que a porta deixasse de estar aberta e nem sequer lá permanecessem funcionários. Ora, a situação dos autos mostra o contrário (o locado sempre aberto e com uma funcionária - e por maioria de razão apontava por uma sentença que negasse o fundamento resolutório!).
ü E a seguinte passagem do Juiz Conselheiro Aragão Seia apenas reforça a tese que se preconiza: «Para se concluir pelo encerramento há que atender a todas as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do local arrendado, o fim do arrendamento, o grau de redução da actividade, as suas causas e mesmo o seu carácter temporário ou definitivo. Assim, e em geral, não será de falar em encerramento do prédio no caso de simples diminuição, mesmo acentuada, das operações próprias do arrendamento e nele anteriormente exercidas, em particular quando isso estiver justificado, a não ser que essa redução seja de tal ordem que se deva, razoavelmente, equiparar a efectiva paralisação. Mas a utilização esporádica já caracteriza a situação de encerramento do estabelecimento.»
ü O Tribunal inadvertida e acriticamente utilizou uma qualquer sentença já predisposta para um trespasse de um local arrendado para uma actividade comercial (que aí já não se exercia, mas se exercia uma outra de “armazenamento”) que terá sido objecto de um trespasse!! Este não é o caso dos autos e esta sentença merece ser anulada!
ü Ora, o que se discute nestes autos é o encerramento de um prédio durante o período fixado na lei! E durante esse período ficou assente que factualmente o prédio não se conservou encerrado. Que nele se continuaram a exercer actividades comerciais, embora justificadamente reduzidas, e maxime as típicas de um escritório da sociedade inquilina (objecto contratual). Não há qualquer referência a um armazenamento). Por outro lado, sobre a ideia do trespasse, importa clarificar os factos pertinentes a esta situação, pois o que se verificou foi um aumento de capital social, mediante novas entradas em dinheiro, mantendo-se no grémio social os actuais sócios, incluindo a herdeira do sócio gerente de cujus. O Tribunal equivocou-se ao qualificar esta operação societária como um trespasse! Nem sequer se operou uma transmissão de participações sociais quanto mais um estabelecimento por trespasse! Não há assim qualquer fraude à lei, nem «toscas habilidades violadoras dos fins que a Lei visou proteger», como o tribunal não hesita em qualificar, olvidando que se tratou da morte do sócio gerente que fez com que a actividade se reduzisse drasticamente e que justificou o abrandamento da actividade, mas que a funcionária da sociedade manteve a actividade societária, a sociedade manteve-se como sujeito que releva e não a pessoa dos seus sócios ou gerentes e que o prédio se conservou aberto!
ü O que se verifica na sentença recorrida é um erro flagrante e clamoroso que clama por reparação. A decisão enferma de patente contradição entre os seus fundamentos e a conclusão. A doutrina e jurisprudência citadas contradizem a decisão. A decisão de que se trataria de um arrendamento comercial transvertido em um mero local de armazenamento e de um trespasse apenas evidencia o lapso clamoroso desta decisão lamentável a todos os níveis.
ü O Tribunal, labora num erro flagrante quando afirma sem qualquer reserva, é muito claro ao dizer que se a sociedade comercial não vende produtos, então está paralisada, mais, está «verdadeiramente encerrada». Não é este o local, nem sequer o Tribunal competente, para se decidir sobre se a empresa está encerrada ou não - matéria a ser tratada no âmbito de acção de dissolução ou liquidação de sociedades -, trata-se de competência especifica do Tribunal de Comércio de Lisboa, o que poderíamos questionar era se em termos de facto a sociedade se encontrava em funcionamento. Uma sociedade pode não vender durante muito tempo, mas manter todas as suas outras estruturas operacionais, isto é, está pronta para a qualquer momento retomar as vendas. Mais, pode uma sociedade comercial permanecer num imóvel locado apenas com a sua sede e escritórios, designadamente com o seu arquivo e contabilidade e demais documentos fiscais – que por imposição legal devem ser conservados. Releva-se ainda que o comerciante tem a obrigação de conservar a sua escrituração pelo período de 10 anos (art. 40º do Cód. Comercial), fazendo a sociedade Ré do locado o seu escritório e arquivo documental, como ficou demonstrado e provado no nºs. 34 e 44 da matéria de facto da decisão.
ü O Tribunal a quo ao julgar improcedente a excepção de caducidade do pedido de resolução errou na aplicação do direito aos factos. Ficou adquirido que a herdeira promoveu a habilitação em 4 de Abril de 2002 e que iniciou os seus contactos com a Senhoria e ora Aplda. em Junho de 2002 e portanto nesta data já a herdeira assumira os seus poderes de “gerente” e decidia o destino da sociedade, até então sempre confiados nas mãos da funcionária que cumprira com pontualidade e integralidade os seus deveres laborais. Posto isto, a locadora que apenas propôs a acção em 19 de Abril de 2004, perdeu por caducidade o direito de propor a acção para resolução do contrato de arrendamento nos termos do disposto no artigo 65º do RAU.
ü O acórdão deve ainda revogar a absolvição da Aplda. do pedido de condenação em litigância de má fé, pois ficou provado que a Aplda. bem sabia – dolosamente – que não havia encerramento, físico e jurídico, e isso ficou bem demonstrado pelo seu depoimento (cfr. artigo 456º do cp.cv. ).
6. Nas contra-alegações a A. pronunciou-se no sentido da manutenção do decidido.
7. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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II – Os factos
Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos:
1. Encontra-se inscrita a favor da A., pela ap. […], a aquisição, por permuta, do prédio urbano […] descrito na 6.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa […] (Artigo 1.º da Petição Inicial);
2. Por escritura pública datada de 13 de Março de 1969, J.[…] pai da A., deu de arrendamento à R. o primeiro andar do prédio referido em 1), nos termos constantes de fls. 13 a 18 dos autos e que aqui se dão por integralmente reproduzidos (Artigo 2.º da Petição Inicial);
3. Consta do artigo 3.º da escritura referida em 2), que “O andar arrendado destina-se ao exercício do comércio de material e equipamentos electrónicos e a escritório da sociedade inquilina, não lhe podendo ser dado outro uso, sem autorização por escrito do senhorio” (Artigo 3.º da Petição Inicial);
4. De acordo com o artigo 2.º da escritura pública referida em 2), a renda mensal devida pela R. importava em cinco mil escudos (Artigo 4.º da Petição Inicial);
5. No momento da entrada em juízo da presente acção e após várias actualizações, a renda paga pela R. ascendia a € 148,00, por mês (Artigo 4.º da Petição Inicial (2.ª parte);
6. Desde a data referida em 2), a R. exerceu a sua actividade comercial no locado, sob a gestão exclusiva de Fernando […], seu sócio maioritário e único gerente, até à morte deste em 29 de Julho de 2001 (Artigo 5.º da Petição Inicial);
7. Durante o período acima referido, Fernando […] praticou todos os actos de comércio e de gestão da R. [1](Artigo 6.º da Petição Inicial);
8. Durante o período referido em 6), a R. teve apenas uma funcionária, Marina[…], irmã de Fernando […], que se ocupava da manutenção e limpeza do locado e exercia as funções de recepcionista e secretária (Artigo 7.º da Petição Inicial);
9. O sócio minoritário da R., Albano […], irmão de Fernando […], nunca teve a mínima intervenção nos negócios daquela (Artigo 8.º da Petição Inicial);
10. Até à sua morte só Fernando […] comprava e vendia mercadorias, equipamentos e bens de consumo e só ele movimentava as contas bancárias da R. (Artigo 9.º da Petição Inicial);
11. A única herdeira de Fernando […], Fernanda Maria […], habilitou-se à sua herança por escritura […] (Artigo 11.º da Petição Inicial);
12. Em 30 de Dezembro de 2003, a herdeira de Fernando […]requereu na Conservatória do Registo Comercial a transmissão a seu favor da quota que o seu pai detinha na R. (Artigo 13.º da Petição Inicial);
13. Entre 29 de Julho de 2001 e 30 de Dezembro de 2003, o arrendado foi frequentado apenas pela funcionária da R. que por decisão sua diligenciou pela manutenção e conservação das instalações (Artigo 14.º da Petição Inicial);
14. Desde 29 de Julho de 2001 até pelo menos 30 de Dezembro de 2003 nenhum acto de comércio relacionado com a actividade social da R. foi praticado no arrendado[2]. (Artigo 10.º e 15.º da Petição Inicia);
15. No período referido nenhum sócio, gerente ou interessado na R. esteve no locado ou praticou qualquer acto que se inserisse no âmbito da actividade comercial que a R. desenvolveu até à morte de Fernando[…][3] (Artigo 16.º e 12.º da Petição Inicial);
16. Desde 29 de Julho de 2001 até pelo menos 30 de Dezembro de 2003, no local arrendado a R. não fez qualquer compra ou encomenda, nem negociou ou efectuou qualquer venda a clientes, nem propôs negócios novos e nem movimentou contas bancárias (Artigo 17.º da Petição Inicial);
17. Em 2002/2003, a A. e a sua irmã desenvolveram contactos com a herdeira de Fernando […] com vista à recuperação do locado livre e devoluto (Artigo 2.º da Contestação);
18. Nessa altura, a A., através de sua irmã, fez uma proposta de aquisição da quota da herdeira de Fernando […] na R. (Artigo 5.º da Contestação);
19. A herdeira de Fernando […] acabou por aceitar a proposta da E.[…], SA que consistiu num aumento de capital da R. (Artigo 6.º da Contestação);
20. A E.[…] S.A. é uma sociedade que tem por objecto a venda e montagem de aparelhagem eléctrica e o fabrico da mesma e que tem a sua sede no 2.º andar do prédio referido em 1. (Artigo 7.º da Contestação);
21. A R. tem por objecto social o comércio e importação de material e equipamentos electrónicos (Artigo 17.º da Contestação);
22. A R. iniciou a sua actividade em 28 de Agosto de 1967 e sempre teve a sua sede no locado (Artigo 18.º da Contestação);
23. Desde a sua constituição, Fernando […] foi o único gerente da R., bastando a sua assinatura para obrigar a R. (Artigo 19.º da Contestação);
24. Inicialmente, a R. tinha um capital social de 300.000$00 dividido em duas quotas: uma de 295.000$00 pertencente a Fernando […] e outra de 5.000$00 pertencente a Albano […] (Artigo 20.º da Contestação);
25. Em 1988, o capital social da R. foi aumentado para 1.100.000$00, correspondendo a duas quotas: uma no valor de 1.080.000$00 pertencente a Fernando […] e outra no valor de 20.000$00 pertencente a Albano […] (Artigo 21.º da Contestação);
26. Até 1989, a R. apresentou resultados positivos e a partir dessa data apresentou prejuízos (Artigos 24.º e 25.º da Contestação);
27. Desde 1967, a R. utilizou o locado como área comercial onde recebia clientes e fornecedores e como escritório (Artigo 29.º da Contestação);
28. Em duas divisões do locado, a R. procedia à exibição dos produtos por si comercializados, com a identificação dos seus fabricantes e exibindo os produtos para venda ao público num expositor e numa montra (Artigo 31.º, 103.º, 104.º e 105.º da Contestação);
29. Noutras 3 divisões, a R. tinha um gabinete de apoio à recepção, um gabinete e um local de preparação do material, reparação/ajuste do material electrónico vendido (Artigo 32.º da Contestação);
30. Fernando […] para além de vender material e equipamento electrónico, procedia à reparação e manutenção dos aparelhos comercializados (Artigo 33º da Contestação);
31. Após a morte de Fernando […], a funcionária da R. compareceu diariamente no locado (Artigo 44.º e 45.º da Contestação);
32. Marina […] após a morte de Fernando […] procedeu ao pagamento das contas da R. respeitantes a electricidade, água, despesas correntes, renda, seguros e rendas (Artigo 46.º e 99.º da Contestação);
33. Marina […] recebeu os clientes ou visitantes que se deslocaram ao locado (Artigo 47.º da Contestação);
34. Marina[…] recebeu a correspondência dirigida à R., manteve o arquivo organizado e os expositores (Artigo 48.º e 109.º da Contestação);
35. Durante o período referido, as portas da R. estiveram abertas (Artigo 49.º da Contestação);
36. Após o falecimento de Fernando […] os expositores existentes no locado continuaram com material, assim como a vitrine/montra da recepção, e as placas publicitárias mantiveram-se expostas (Artigo 50.º da Contestação);
37. A R. manteve o seu nome e endereço nas páginas amarelas e na lista telefónica (Artigo 51.º e 52.º da Contestação);
38. Em Junho de 2002, o mandatário de Fernanda […] contactou Marina através de carta solicitando-lhe informação sobre a sociedade e demais bens do falecido (Artigo 62.º da Contestação);
39. Em 14 de Novembro de 2002, a herdeira de Fernando […] contactou a irmã da A., Arlete […], solicitando informações sobre o contrato de arrendamento (Artigo 66.º da Contestação);
40. Em 18 de Novembro de 2002, Arlete […] remeteu uma carta onde declarava pretender recuperar o locado por via da revogação do contrato de arrendamento (Artigo 67.º da Contestação);
41. A herdeira de Fernando […] pagou os ordenados e subsídios de férias a Marina […], bem como as despesas administrativas e correntes da R. que haviam sido suportadas por aquela desde o falecimento de Fernando[…] (Artigo 70.º a 73.º da Contestação);
42. Durante o ano de 2003 a contabilidade da R. foi revista e colocada em dia, as declarações de IRC foram entregues (Artigo 93.º da Contestação);
43. A actividade comercial da R. era, desde 1989, reduzida (Artigo 102.º da contestação);
44. Na sala posterior à recepção a R. manteve todos os seus arquivos relacionados com a sua contabilidade e com as suas vendas e correspondência (Artigo 106.º da Contestação);
*
III – O Direito
Como se sabe, o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente, importando em conformidade decidir as questões nelas colocadas, bem como as que forem de conhecimento oficioso, com excepção daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, vejam-se os artigos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, 660º, nº 2, e 713º, todos do CPC, não esquecendo que o Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas que possam invocar, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, também do CPC.
No assim necessário atendimento das conclusões formuladas, temos como questões a apreciar nos presentes autos:
1. O erro no julgamento da matéria de facto.
2. O não conhecimento do pedido em sede do despacho saneador.
3. A nulidade da sentença por oposição entre os fundamentos e a decisão.
4. A falta de fundamento para a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio.
5. A caducidade do direito de pedir a resolução.
6. A condenação da A., ora Apelada, como litigante de má fé.
1. do erro no julgamento da matéria de facto.
Pretende a Recorrente que existe erro na apreciação da prova produzida, na fixação da matéria de facto relevante para a boa decisão da causa.
Assim, alega que foi dado como provado um facto, o óbito e respectiva data, de Fernando […], sócio maioritário e único gerente, com base em depoimento testemunhal, sem que tenha sido junto aos autos o respectivo documento autêntico que legalmente o comprovava.
Vejamos.
Como se sabe, o facto “óbito” está, obrigatoriamente, sujeito a registo, não podendo, aliás, ser invocado, sem tal registo se mostrar realizado, sendo igualmente conhecida a indicação legal dos meios para a respectiva prova, artigos 1, o), 2, 4, e 211, do CRCivil.
Sem prejuízo, tem-se entendido em casos, como o ora em causa, em que o thema decidendum não se centra na consideração de esse tipo de factos, que no âmbito do processo em concreto, apenas para o mesmo, e em termos de mera existência, aceite de forma clara pelas partes, poderão desse modo ser atendidos[4].
Reportando-nos ao caso sob análise, no concerne à morte do sócio gerente da Apelante, senhor Fernando […], surge-nos inquestionável que as partes aceitam que a mesma ocorreu na data apontada, como decorre do teor da petição e contestação apresentadas[5], mas também resulta dos autos que esse facto foi oportunamente registado, e tomado em consideração no âmbito da escritura de habilitação[6] lavrada em 4 de Abril de 2002, e na qual Fernanda […], como única filha, foi declarada herdeira de Fernando […], falecido no dia 29 de Julho de 2001.
Assim sendo, sempre o facto em questão podia ser considerado pelo Tribunal a quo, da forma em que o foi, sendo certo que a referência feita à prova testemunhal, em sede do despacho que fundamentou a decisão sobre a matéria de facto, diz respeito necessariamente a todo um factualismo que ultrapassa largamente a ocorrência da morte do sócio gerente da Apelante.
Invoca também a Recorrente que na decisão sobre a matéria de facto foram dados como provados conceitos de direito, referindo aos pontos 7º e 14º dos factos provados, nos quais se faz menção à prática e omissão de “actos de comércio”, que constitui um conceito normativo, vertido no art.º 2 do CCom.
Apreciando.
Não se questiona que o juiz ao formular o seu juízo em termos de decisão sobre a matéria de facto, necessariamente relevante para a decisão da causa, deve enunciar as ocorrências da vida real, eventos materiais concretos, bem como quaisquer mudanças levados a cabo na realidade envolvente[7], traduzindo-se assim na verificação de determinadas acontecimentos da vida real, humanos ou naturais, mas também o estado, qualidade e situação reais das pessoas e das coisas, perceptíveis como tal, como uma das premissas do silogismo em que se traduz o acto de julgar.
Considerando-se como não escritos os itens formulados pelo tribunal sobre questões de direito, art.º 646, n.º4, do CPC, da mesma forma, devem ser tidos os itens, ou sua parte, que se consubstanciem num juízo de facto, como conclusão valorativa sobre determinada matéria de facto.
Posto isto, temos que no ponto 7º do factualismo dado como apurado se consignou que Durante o período acima referido, Fernando […] praticou todos os actos de comércio e de gestão da R., e no 14º, Desde 29 de Julho de 2001 até pelo menos 30 de Dezembro de 2003 nenhum acto de comércio relacionado com a actividade social da R. foi praticado no arrendado.
Resulta da respectiva análise, bem como no atendimento do exposto, que na matéria vertida em tais pontos são feitas indicações que, embora possam ser utilizadas em termos comuns, constituem conceitos jurídicos, pressupondo um silogismo a partir de factos determinados, que principalmente no concerne ao segundo ponto, poderá ser de fulcral relevância no conhecimento da pretensão formulada nos presentes autos no concerne à resolução do contrato de arrendamento, formulando-se ainda juízos conclusivos que extravasam o âmbito da decisão sobre a matéria de facto.
De igual modo no concerne ao consignado no ponto n.º 15, verifica-se que na parte em que se refere …ou praticou qualquer acto que se inserisse no âmbito da actividade comercial que a R. desenvolveu até à morte de Fernando […], é ultrapassada a verificação de um acontecimento da vida real, mesmo sabendo-se que as questões de facto não são necessariamente simples, caindo-se, sim, no âmbito de uma conclusão valorativa sobre determinada matéria de facto.
Desta forma, e no atendimento do disposto no art.º 646, n.º4, do CPC, devem ser tidos como não escritos os pontos 7º e 14º da matéria de facto, passando o n.º 15, a ter a seguinte redacção, “ No período referido nenhum sócio, gerente ou interessado na R. esteve no locado.”
Pretende também a Apelante que existe uma contradição entre a matéria factual dada como provada sob o n.º 15 da respectiva decisão, no qual se diz que não foram praticados actos de comércio no período de 29 de Julho de 2001 a 30 de Dezembro de 2003, e os factos constantes dos números 17,18, 19, 32 e 33 em conjunto com o 8, 11, 34, 37, 39, 41, 42 e 44, traduzindo actos cujo objecto é o cumprimento das obrigações contratuais inerentes à existência quotidiana do estabelecimento, que se presumem comerciais, devendo desse modo ser anulada a resposta dada a tal ponto 15º, da matéria de facto apurada.
Apreciando.
A contradição em referência verifica-se quando os factos visados sejam absolutamente incompatíveis entre si, de forma que uns não possam coexistir com os outros, resultando uma impossibilidade de saber onde está a realidade a atender.
Se atendermos ao teor do ponto n.º 15, tal como resulta do acima decidido, constata-se que não se patenteia que essa contradição exista, uma vez que não há qualquer incompatibilidade entre a ocorrência ali referida no concerne à presença no locado das pessoas mencionadas, e as demais realidades apuradas nos outros pontos indicados pela Recorrente, reportadas a circunstâncias a si respeitantes com relação ao arrendado, bem como a condutas da Apelada, da Herdeira do sócio gerente da Apelante, e à da sua funcionária no imóvel objecto do contrato de arrendamento.
Alega, ainda a Recorrente, que foi desconsiderada toda a prova documental, conjugada com a prova testemunhal, e consequentemente factos importantes não foram atendidos.
Menciona assim o teor das cartas escritas: em 4 de Junho de 2002, solicitando uma reunião para esclarecimento e resolução de assuntos relativos à empresa e à gerência; em 18 de Novembro de 2002, teor reconhecido pela testemunha Arlete […] no seu depoimento, no qual a Senhoria diz que a questão da morte do sócio em nada belisca o contrato de arrendamento, colocando tão só questões relativas à sucessão na quota e propondo-se a revogar o contrato de arrendamento por acordo; da carta pela qual a herdeira do falecido sócio gerente explicita que durante os anos 2002 e 2003 esteve a proceder à regularização formal de várias situações sociais que se impunha, nomeadamente junto das Finanças, informando da sua disponibilidade para ceder a quota a quem pretenda continuar o negócio. Refere também o documento correspondente a um extracto de conta ordenados da Recorrente, onde ficaram registados os montantes devidos a título de vencimentos em atraso, documentos esses, que ao contrário do consignado, demonstram que foram praticados sucessivos actos societários, concluindo, em conformidade, que se impõe uma resposta diferente aos pontos n.º 14 e 15 da decisão de facto.
Apreciando.
A pretensão da Recorrente, em termos da alteração dos pontos do factualismo dado como provado, prende-se com o afastamento da conclusão que nos mesmos se formulou quanto à prática de actos de comércio no locado, no âmbito do desenvolvimento da actividade comercial da Apelante na realização do seu objecto, invocando para tanto documentos existentes nos autos, bem como mencionando um depoimento prestado.
Independentemente de quanto a este último se verificar o cumprimento do ónus de impugnação previsto no art.º 690-A, do CPC, certo é, que face ao já decidido quanto aos pontos em causa, na consideração de serem total ou parcialmente considerados como não escritos, fica ultrapassada a questão reportada à divergência de entendimento da Recorrente no concerne à não existência de actos societários, questão essa que impusesse a alteração em referência, sendo que, quanto aos documentos mencionados, a sua relevância surge como devidamente ponderada, e em conformidade atendida em sede da decisão proferida sobre a matéria de facto.
Conclui-se, assim, do exposto que, ressalvadas as alterações efectuadas quanto aos pontos 7º, 14º e 15º relativamente à parte dada por não escrita, inexiste fundamento para a alteração da decisão sobre a matéria de facto como foi proferida em 1ª instância, que em tais termos se considera fixada.
2. do conhecimento do pedido no despacho saneador
Pretende a Apelante que o Tribunal a quo deveria, em sede de despacho saneador, ter logo conhecido o pedido formulado nos presentes autos, julgando-o improcedente, porquanto a Recorrida, como autora, apenas alegou factos relativos a compras e vendas, nada referindo quanto ao facto de, segundo o fim do contrato de arrendamento, o locado se destinar também a escritório.
\
Conhecendo.
Compulsados os autos, verifica-se que por despacho de fls. 199, atendendo à simplicidade da causa, se entendeu dispensar a realização de audiência preliminar, nos termos do art.º 787, n.º1, do CPC, proferindo-se despacho saneador, e referenciando-se que face à também simplicidade da matéria de facto, não seria fixada a base instrutória, ao abrigo do mencionado art.º 787, agora do seu n.º2, despacho, aliás, contra o qual as partes não reagiram.
O entendimento ali expresso passa inevitavelmente pela consideração que os autos não permitiam, sem necessidade de mais provas, a apreciação do pedido formulado, existindo, como era o caso, matéria de facto controvertida, art.º 510, n.º 1, a) do CPC, assentando a pretensão formulada em sede de petição inicial na invocada cessação de actividade da Apelante, interpretando-se a utilização do escritório por esta última como integrante dessa tal actividade, na prossecução do seu escopo social.
Dessa forma, e porque havia efectivamente prova a produzir, não se configura como passível de censura o decidido, que ordenou o prosseguimento do processo para a produção de prova, e conhecimento, a final do mérito do pedido deduzido.
3. da nulidade da sentença
Invoca a Recorrente a existência da nulidade da sentença, nos termos do art.º 668, n.º1, c) do CPC, porquanto os factos provados e valorados importariam numa decisão oposta à proferida.
Tal nulidade existe quando os fundamentos invocados pelo juiz deveriam, logicamente, conduzir a resultado oposto ao que vem a ser expresso na sentença, evidenciando-se um manifesto e real vício de raciocínio do julgador, não se podendo confundir uma verdadeira desconformidade lógica entre as razões de facto e de direito que fundamentaram a decisão proferida, e esta última, com a discordância que a parte possa ter quanto às mesmas.
Com efeito, não pode ser esquecido que as nulidades da sentença, como seus vícios intrínsecos, devem ser apreciados em função do texto e discurso lógico nela desenvolvida, não se confundindo com os erros na apreciação da matéria de facto, e possíveis ilações dela retirada, ou com a errada aplicação das normas jurídica aos factos dados como apurados, que constituem erros de julgamento, a sindicar noutro âmbito.
Ora, se atentarmos ao teor da sentença sob recurso, no que se prende com a sua fundamentação de facto e de direito, verifica-se que na mesma se entendeu, que os factos apurados permitiam concluir que a Apelante deixou de exercer a sua actividade comercial no locado, após o falecimento do seu sócio gerente, consubstanciando um verdadeiro encerramento, pelo que afastada a existência de um caso de força maior, verificava-se o fundamento de resolução invocado.
Temos assim, que não se patenteia uma verdadeira desconformidade lógica entre a decisão proferida e os respectivos os fundamentos achados, quer de facto quer de direito, independentemente de saber se devidamente considerados ou valorados, ou da melhor ou pior adequação das referências jurisprudenciais efectuadas, podendo, sim, configurar-se um de erro de julgamento, que como vimos, deve ser conhecido em sede diversa, afastada ficando, em conformidade, a arguida nulidade.
4. do fundamento para o despejo
Insurge-se a Recorrente contra o decidido, que considerou, como já acima se referiu, existir fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, verificado que estava, face ao factualismo apurado, um verdadeiro encerramento da Apelante.
Apreciando.
Nos termos da alínea h), do nº 1, do art.º 64, do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos.
Assim, para que se verifique tal fundamento resolutivo é necessário que o prédio em causa tenha sido arrendado para o exercício do comércio, indústria ou profissão liberal, que esteja encerrado por mais de um ano, não sendo o encerramento determinado por caso de força maior ou ausência do arrendatário, pois se for devido a estas duas últimas situações, o encerramento deverá prolongar-se por mais de dois anos.
Visa-se, em conformidade, evitar a desvalorização do arrendado, pela decorrente degradação motivada pelo encerramento, acautelando-se o interesse do senhorio[8], e simultaneamente permitir que o imóvel seja novamente lançado no mercado do arrendamento, fazendo-se a correspondente utilização por terceiros[9].
O “encerramento” em causa deverá traduzir-se num efectivo desaproveitamento do arrendado, vulgarmente coincidente com a ideia de “casa encerrada”, consubstanciando-se na falta de aplicação a qualquer fim, bem como a retirada de qualquer proveito, compreendendo-se, em conformidade, que o arrendatário que não usa e frui do locado, o restituía a quem o mesmo pertence.
Para se concluir se existe ou não encerramento em termos justificativos da resolução do contrato, deverá atender-se a todas as circunstâncias do caso concreto, nomeadamente a natureza do local arrendado, o fim do próprio arrendamento, o grau de redução de actividade, a respectiva origem e inerente justificação, bem como o seu carácter temporário ou definitivo[10].
Reportando-nos aos presentes autos, e contrariamente ao que foi entendido em sede da decisão sob recurso, não resulta demonstrado o encerramento que possa permitir a resolução do contrato de arrendamento à luz do mencionado normativo.
Na realidade, se atendermos à matéria de facto apurada, temos que desde 1967, a R. utilizou o locado como área comercial onde recebia clientes e fornecedores, e como escritório, procedendo em duas divisões à exibição dos produtos por si comercializados, com a identificação dos seus fabricantes e exibindo os produtos para venda ao público num expositor e numa montra, tendo noutras 3 divisões, um gabinete de apoio à recepção, um gabinete e um local de preparação do material, reparação/ajuste do material electrónico vendido, pois o seu sócio maioritário, e único gerente, Fernando […], para além de vender material e equipamento electrónico, procedia à reparação e manutenção dos aparelhos comercializados, não tendo o sócio minoritário, Albano […], irmão de Fernando […], a mínima intervenção nos negócios da Recorrente.
A Apelante tinha apenas uma funcionária, Marina […], irmã de Fernando […], que se ocupava da manutenção e limpeza do locado e exercia as funções de recepcionista e secretária.
Estando apurado que desde a constituição da Apelante, o referenciado Fernando […] foi o seu único gerente, bastando a sua assinatura para a obrigar, patenteia-se que todo o desenvolvimento da sua actividade se centrava à volta daquele. Com o seu óbito seria previsível o aparecimento de dificuldades em termos da prossecução do objecto social da Recorrente, entidade obviamente distinta do falecido, com o mesmo não se confundindo, até porque desde 1989 não apresentava resultados positivos.
Ora, apurou-se que após a morte de Fernando […], a funcionária da Recorrente compareceu diariamente no locado, tendo procedido ao pagamento das contas respeitantes a electricidade, água, despesas correntes, renda, seguros e rendas, recebendo os clientes ou visitantes que se deslocaram ao locado, bem como a correspondência dirigida à Apelante, mantendo o arquivo organizado e os expositores. Mais se apurou que, durante o período em causa, as portas da Recorrente estiveram abertas, os expositores existentes no locado continuaram com material, assim como a vitrine/montra da recepção, e as placas publicitárias mantiveram-se expostas, permanecendo na sala posterior à recepção todos os seus arquivos relacionados com a sua contabilidade e com as suas vendas e correspondência, mantendo igualmente o seu nome e endereço nas páginas amarelas e na lista telefónica.
Verifica-se, assim, que não estamos perante um efectivo encerramento, no sentido acima enunciado, na pressuposição de um abandono ou não aplicação a qualquer fim. E não contraria tal entendimento o facto de no lapso de tempo em referência nenhum sócio, gerente ou interessado na Recorrente ter estado no locado, conhecidas as vicissitudes porque a mesma estava a passar, nem o facto de não ter sido efectuada qualquer compra ou encomenda, nem negociadas ou efectuadas vendas a clientes, nem movimentadas contas bancárias, face às indicadas vicissitudes, de que se destaca a já mencionada centralização da actividade em alguém que já não existia, sendo certo que a actividade comercial da Apelante era, desde 1989, reduzida.
Refira-se, ainda, quanto à conduta da funcionária da Recorrente, que assentando necessariamente num acto volitivo da sua parte, surge configurada no âmbito da relação laboral que mantinha com a Apelante, relação essa que não cessou com o óbito do sócio gerente, vindo, ainda que posteriormente, a ser remunerada em conformidade, sendo-lhe ainda satisfeitos os montantes correspondentes às despesas administrativas e correntes da sua empregadora, e que havia suportado após o falecimento de Fernando […]
Assim sendo, afastado o pretendido encerramento, não se verifica o fundamento de resolução do contrato invocado pela Recorrida, o que importa, decorrentemente, a procedência da apelação, com o consequente desmerecimento do pedido formulado pela Apelada na presente acção.
5. da caducidade
Invocou a Apelante que o tribunal a quo deveria ter considerado procedente a excepção arguida da caducidade do direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento. Ora, face ao entendimento explanado, que afastou o direito à resolução do contrato de arrendamento, fica prejudicado o conhecimento de tal questão.
6. da má fé
Pretende, por fim, a Recorrente que a Apelada seja condenada como litigante de má fé, pois sabia, dolosamente, que não havia encerramento.
Determina o art.º 456, do CPC, que deverá ser considerado como litigante de má fé, e como tal condenado em multa e indemnização à parte contrária, se a pedir, quem, com dolo ou negligência grave, tiver deduzido oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar, n.º2, a).
A condenação prevista em tais termos, consubstancia um verdadeiro juízo de censura sobre a atitude processual das partes, face ao uso que as mesmas possam ter feito dos mecanismos legais postos ao seu dispor.
Como tal, a sua imposição deverá sancionar uma actuação consciente da inadequação da conduta, quer por forma intencional, quer em termos gravemente negligentes, não contemplando situações, que desprovidas de tal carga volitiva, se possam traduzir na defesa de pretensões que não venham a obter provimento, nomeadamente por não lograrem demonstrar uma realidade afirmada, cujo acolhimento seria fundamental para a posição apresentada, e que ainda se possam considerar englobadas num exercício legítimo de acção.
Ora, da análise dos autos, evidencia-se que a pretensão formulada pela Recorrida, como autora, não mereceu acolhimento, por não atendido o enquadramento legal pela mesma efectuado face à realidade a considerar, mas tal não significa, perante os elementos disponíveis no processo[11], que a mesma, de forma consciente, intencionalmente, ou omitindo, de forma gravosa, o dever de diligência exigível a quem, como ela, visa ver reconhecido um direito em juízo, tenha agido, ciente que a razão não lhe assistia.
Desta forma, conclui-se não estarem reunidos os pressupostos legais para que a Recorrida possa ser condenada como litigante de má fé.
*
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, na procedência da apelação em revogar a sentença recorrida, e assim julgar improcedente a acção, absolvendo a Recorrente do pedido.
Custas nas duas instâncias, pela Apelada.
Lisboa, 5 de Junho de 2007
Ana Resende
Dina Monteiro ( com voto de vencido que segue infra)
Luís Espírito Santo
VOTO DE VENCIDA
Confirmaria a decisão proferida pelo Tribunal de 1ª Instância que considerou a acção procedente por ter entendido que, no caso concreto, se tinha verificado o encerramento de estabelecimento comercial por período superior a um ano e, como tal, determinou o despejo do locado.
Com efeito, em discussão encontra-se a delimitação do conceito de “encerramento” para efeitos do disposto no art. 64º/1/h do RAU em vigor à data dos factos, no caso, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15.Outubro.
Este preceito tem a seguinte redacção:
“O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário:
[…]
h) Conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos;”
Esta redacção veio substituir aquela que então contemplava esta situação – art. 1093º/1/h do Código Civil - , com o seguinte teor:
“Se conservar encerrado, por mais de um ano, consecutivamente, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos;”
Verifica-se, assim, que o legislador do RAU veio introduzir uma alteração significativa na forma como passou a entender um dos fundamentos da resolução do contrato de arrendamento.
Ao suprimir a expressão “consecutivamente”, única alteração entre as duas redacções legais em apreciação, veio reforçar a posição que já então a jurisprudência e a doutrina vinham apontando no sentido de que o encerramento previsto na lei não correspondia a um conceito meramente linguístico, mas sim, a um conceito material, a ser preenchido, caso a caso, pelas situações que eram colocadas à apreciação do julgador e tendo sempre em mente que nos contratos de arrendamento é também obrigação do locatário preservar a coisa locada, com um uso prudente, não podendo deixar de corresponder a não utilização do mesmo a uma forma de deterioração (neste sentido, na jurisprudência veja-se, entre outros, Ac. da Rel. Porto, de 22.Outubro.1969, em JR, 15º, pág. 839; Ac. Rel. Coimbra, de 17.Maio.1983, no BMJ, 328/641 e Ac. da Rel. do Porto, de 07.Outubro.1980, no BMJ 300/448, citados por ABÍLIO NETO, Inquilinato, 5ª ed., Lisboa, 1982, pág. 91; na doutrina, a título exemplificativo, PINTO FURTADO, Curso de direitos dos Arrendamentos Vinculísticos, pág. 570, PAIS DE SOUSA, Anotações ao regime de Arrendamento Urbano, pág. 153, MÁRIO FROTA, Arrendamento Urbano, pág. 276 e ARAGÃO SEIA, Arrendamento Urbano, 6ª edª., Coimbra, 2002, págs. 424/ss, em que é citada extensa jurisprudência sobre o conceito de “encerramento”).
No primeiro dos mencionados acórdãos refere-se: “Para que se verifique o encerramento por mais de um ano, consecutivamente, do prédio dado de arrendamento para comércio, indústria ou profissão liberal, fundamento da acção de despejo, basta a suspensão das operações normais do estabelecimento, não sendo necessária a terminação definitiva de toda a actividade.”
No último acórdão acima mencionado, e que também se passa a transcrever pelo seu interesse prático, mormente tendo em conta a data em que foi publicado, refere-se: “O fundamento de despejo, previsto no art. 1093º, nº 1, alínea h), do Cód. Civil – encerramento do estabelecimento por mais de um ano – tem em vista, a reprovação da atitude do inquilino que quer o direito ao arrendamento, mas não utiliza o prédio e, além disso, evitar não só o prejuízo do interesse do senhorio, que vê o seu prédio desvalorizado, mas também do interesse geral que se não compadece com logradouros não aproveitados […]”.
Presente nestas decisões encontra-se, obviamente, o interesse do próprio senhorio em evitar a desvalorização comercial do locado e o interesse geral de aproveitamento dos bens no mercado comercial (mais explicitamente veja-se, Ac. da Rel. de Lisboa, de 19.Janeiro.1994, Proc. 006981; Ac. da Rel. de Lisboa, de 13.Maio.1999, Proc. 0015226; Ac. da Rel. Lisboa, de 20.Março.1997, Proc. 0009266, todos eles em www.dgsi.pt/jtrl e Ac. do STJ de 08.Junho.2006, Proc. 06B1103, em www.dgsi.pt/jstj.
Concluindo, o conceito de encerramento tem de ser casuisticamente preenchido perante a situação de facto a analisar em cada processo.
No presente caso encontra-se provado que:
- “O andar arrendado destina-se ao exercício do comércio de material e equipamentos electrónicos e a escritório da sociedade inquilina, não lhe podendo ser dado outro uso, sem autorização por escrito do senhorio” (Ponto 3 dos Factos Provados).
- Desde a data referida em 2 [13 de Março de 1969] a Ré exerceu a sua actividade comercial no locado, sob a gestão exclusiva de Fernando […], seu sócio maioritário e único gerente, até à morte deste em 29 de Julho de 2001 (Ponto 6 dos Factos Provados).
- Durante o período ferido em 6 a Ré teve apenas uma funcionária, Marina […], irmã de Fernando […], que se ocupava da manutenção e limpeza do locado e exercia as funções de recepcionista e secretária (Ponto 8 dos Factos Provados).
- Entre 29 de Julho de 2001 e 30 de Dezembro de 2003, o arrendado foi frequentado apenas pela funcionária da Ré que por decisão sua diligenciou pela manutenção e conservação das instalações (Ponto 13 dos factos Provados).
- Desde 29 de Julho de 2001 até pelo menos 30 de Dezembro de 2003 nenhum acto de comércio relacionado com a actividade social da Ré foi praticado no arrendado (Ponto 14 dos Factos Provados).
- No período referido nenhum sócio, gerente ou interessado na Ré esteve no locado ou praticou qualquer acto que se inserisse no âmbito da actividade comercial que a Ré desenvolveu até à morte de Fernando […] (Ponto 15 dos factos Provados).
- Desde 29 de Julho de 2001 até pelo menos 30 de Dezembro de 2003, no local arrendado a Ré não fez qualquer compra ou encomenda, nem negociou ou efectuou qualquer venda a clientes, nem propôs negócios novos e nem movimentou contas bancárias (Ponto 16 dos Factos Provados).
- A Ré tem por objecto social o comércio e importação de material e equipamentos electrónicos (Ponto 21 dos Factos Provados).
- Após a morte de Fernando […], a funcionária da Ré compareceu diariamente no locado (Ponto 31 dos Factos Provados).
- Marina […] após a morte de Fernando […] procedeu ao pagamento das contas da Ré respeitantes a electricidade, água, despesas correntes, renda, seguros e rendas, recebeu os clientes ou visitantes que se deslocaram ao locado, manteve o arquivo organizado e os expositores e as portas da Ré estiveram abertas – Pontos 32 a 35 dos Factos Provados.
- A única herdeira de Fernando […], Fernanda […], habilitou-se à sua herança por escritura lavrada no primeiro Cartório Notarial de Competência Especializada de Lisboa em 04 de Abril de 2002 (Ponto 11 dos Factos Provados).
- Em 30 de Dezembro de 2003, a herdeira de Fernando […] requereu na Conservatória do registo Comercial a transmissão a seu favor da quota que o seu pai detinha na Ré (Ponto 12 dos Factos Provados).
O estabelecimento comercial da Ré esteve, assim, mais de dois anos e meio entregue a uma única funcionária, da irmã do falecido sócio gerente e tia da única herdeira deste que, muito embora se deslocasse diariamente ao locado, não vendeu qualquer artigo ao longo de todo esse tempo, o que no mínimo é insólito.
Por outro lado, a verdade é que ali se deslocava por sua livre e espontânea vontade, sem obedecer a quaisquer ordens da entidade patronal, pagava do seu bolso as contas da sociedade Ré, entidade patronal esta que não lhe pagava sequer os vencimentos pontualmente, situação que só mais tarde veio a ser regularizada.
O facto de as portas do estabelecimento comercial se manterem abertas ao público – que durante mais de dois anos e meio nada ali adquiriu – não pode consubstanciar uma situação de actividade comercial, conceito este que encerra uma actividade dinâmica. Aliás, como poderia a Ré ter qualquer actividade comercial se, durante esse tempo, não adquiriu, não vendeu, não negociou, não propôs negócios ou movimentou contas bancárias?
Face a estes dados sempre concluiria, como o fez o Tribunal de 1ª Instância, que a utilização do locado pela Apelante configura uma situação de encerramento legitimadora do direito da Apelada a pedir a declaração da resolução do contrato de arrendamento comercial uma vez que não se comprovou qualquer actividade comercial que ali tenha sido realizada e que pudesse justificar a manutenção de tal contrato.
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[1] Não escrito, como a seguir se verá.
[2] Não escrito, como a seguir se verá.
[3] Não escrito, como a seguir se verá.
[4] No concerne ao estado civil das pessoas, veja-se entre muitos o Ac. STJ de 28.10.1998, in www.dgsi.pt.
[5] Veja-se, para além do mais e respectivamente, os artigos 5º e 112º.
[6] Certidão de fls. 210 e seguintes.
[7] Como critério geral de orientação, constituindo questão de direito tudo o que diz respeito à interpretação e aplicação do direito, veja-se Alberto Reis, Código de Processo Civil Anotado, III vol, pag. 206 e seguintes, sem enjeitar as dificuldades conhecidas no concerne à distinção entre matéria de facto e matéria de direito
[8] Cfr. Ac. STJ de 19.9.2002, in www.dgsi.pt.
[9] Cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª edição, pag. 443.
[10] Cfr. Aragão Seia, obra citada, pag. 444.
[11] Nomeadamente, no atendimento da transcrição, efectuada pela Recorrente nas suas alegações, do depoimento de parte.
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