| Decisão Texto Integral: | Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa,
I – RELATÓRIO
P B.V., intentou acção declarativa com processo ordinário contra W – C I, A V C M e M E R L C M, tendo pedido:
- que fosse declarada a resolução do contrato de subarrendamento celebrado entre a Autora e a 1ª Ré, e esta condenada a desocupar o locado, restituindo-o à Autora;
- que os Réus fossem condenados a pagarem-lhe a quantia de esc. 19.535.120$00, a título de rendas e demais despesas vencidas;
- que os Réus fossem condenados a pagarem-lhe a quantia de esc. 2.412.117$89, relativa a juros vencidos e vincendos, desde a citação até integral pagamento.
Para fundamentar tal pedido alegou, em síntese, ter sido realizado com a 1.ª Ré um contrato promessa de subarrendamento que veio dar origem à celebração, por escritura pública de 7 de Fevereiro de 1997, dum contrato de subarrendamento para escritório, do 5.º andar, a que corresponde a sala A, e os lugares de estacionamento na cave do Edifício M, sito em Lisboa.
Por via de tal contrato e do doc. complementar que foi então também elaborado (e que constituiu parte integrante da escritura) ficou a 1.ª Ré obrigada não só ao pagamento da renda mensal de 690.000$00, a que acrescia o quantitativo de esc. 50.000$00, relativo aos lugares de estacionamento, como ainda ao pagamento de outras despesas inerentes ao condomínio.
O 2.º Réu interveio na indicada escritura como fiador.
Posteriormente, em 29 de Agosto de 1997, foi celebrado entre a A. e os Réus um contrato-promessa de alteração ao contrato de subarrendamento e fiança, no qual se estipulou a cessação do arrendamento dos dois lugares de estacionamento.
Sustentou ainda a A. na sua petição que a 1.ª Ré deixou de efectuar os pagamentos a que se obrigara – rendas e comparticipações nas despesas de condomínio e segurança.
Os Réus contestaram, tendo impugnado parte da factualidade articulada, sendo que a 1.ª Ré deduziu pedido reconvencional peticionando a condenação da Autora no pagamento da quantia de esc. 10.229.157$00 a título de benfeitorias úteis e necessárias.
A Autora replicou impugnando a factualidade articulada pela reconvinte.
Foi realizado o saneamento da causa e seleccionada a matéria de facto assente e controvertida.
Procedeu-se a julgamento de acordo com o formalismo legal.
Respondeu-se à matéria de facto constante da base instrutória, sem que se tivessem registado quaisquer reclamações.
Foi proferida sentença, na qual foi decidido:
1 – Considerar resolvido o contrato de subarrendamento celebrado entre a Autora e a 1ª Ré;
2 – Considerar prejudicado o pedido de desocupação e restituição do locado;
3 - Condenar a 1ª Ré e o 2º Réu a pagarem à Autora a quantia de euros 97.440,77;
4 – Condenar a 1ª Ré e o 2º Réu a pagarem à autora juros de mora à taxa supletiva legal aplicável aos juros civis sobre a quantia acima aludida, contados das datas e montantes parcelares descriminados de fls. 57 a 100;
5 – Absolver a 3ª ré do pedido;
6 – Absolver a Autora do pedido reconvencional.
Inconformada com tal decisão veio a 1.ª Ré dela recorrer tendo apresentado as suas alegações, nas quais verteu as seguintes conclusões:
a) Em decisão e por se ter julgado a acção parcialmente procedente, a Apelante foi condenada no pagamento de juros de mora vencidos contado das datas e montantes constantes a fls. 57 a 100.
b) No entanto em acção de despejo, o A. apenas pode cumular o pedido de despejo com o pedido de juros moratórios, desde que, em relação às rendas vencidas, o faça a partir da data da citação.
c) O Tribunal "a quo" ao decidir em sentido contrário, violou os artgs.804.° e 806.° do C.C.
d) A existência da cláusula sexta n.° 3 do contrato de subarrendamento, não poderia por si só, impedir a condenação da Apelada no pedido reconvencional.
e) Já que tal cláusula apenas acabou por ser aceite pela Ré na suposição de que o arrendamento durasse por um determinado período de tempo (5 anos).
f) As obras realizadas pela Ré no local em quantia substancialmente elevada, apenas ocorreram na perspectiva de esta ter pensado poder utilizar a loja por um período mínimo de 5 anos, o que efectivamente não veio a verificar- se.
g) É o que claramente resulta de alguém na posição do real declaratário (subarrendatário) teria entendido.
h) Assim não se decidindo impondo à Ré não só o pagamento das rendas vencidas e a restituição do locado, como também, a ficar desembolsada das quantias que despendeu por benfeitorias úteis, viola-se os Arts. 236.° n.° 1, 277.° e 762.° do CC.
i) Ao ter-se considerado que a Apelante não alegou nem provou factos que permitissem qualificar as obras realizadas, como benfeitorias úteis, que as mesmas não valorizaram o local na data da restituição e da impossibilidade de remoção daquelas sem detrimento da coisa, alegando para tanto que a redacção dos artigos onde esses factos constavam eram formulações conclusivas e matéria de direito, o Tribunal "a quo" violou o caso julgado, já que o despacho saneador tinha transitado em julgado por não ter sido objecto de qualquer reclamação das partes.
j) Além disso o Tribunal "a quo" ao considerar como provados os factos constantes nos artgs. 1 a 7 da B.I. teria que obrigatoriamente, por ser facto notório, ter dado como provado que as obras realizadas se enquadravam no conceito de benfeitorias úteis.
k) Igualmente o Tribunal "a quo" ao considerar como provado os factos constantes nos artgs. 1 a 7 da B.I., ou seja, que tais obras consistiram na incorporação de materiais na estrutura da sala A, teria obrigatoriamente que dar por provado, por ser facto notório, que o levantamento das mesmas, atenta a sua natureza e espécie, danificariam necessariamente o locado.
l) É igualmente facto notório, atenta a natureza e espécie das obras dadas como provadas nos arts. 1 a 7 da B.I., que essas benfeitorias na data da restituição da loja, aumentaram o valor da coisa em que se incorporaram.
m) E como factos notórios que são, não tinham os mesmos que ser alegados e provados, diga-se no entanto, que para além de terem sido alegados foram os mesmos provados.
n) Ademais o Tribunal "a quo” ao dar como provado as matérias dos arts. 1.º a 7.º da B.I., por serem o seu desenvolvimento lógico, deveria considerar como provados os artigos 8, 9 e 10 da B. I., através de presunções de facto.
o) Estando preenchidos todos os requisitos exigidos para que as presunções de facto ocorressem, e não o tendo feito, o tribunal violou os Arts. 349° e 351° C.C..
p) A matéria factual a que se referem os arts. 1, 8, 9 e 10 da B.I. foi incorrecta e erradamente julgada, porquanto a prova produzida e gravada aponta em sentido diferente do decidido.
q) Em conformidade e relativamente à matéria de facto deverão considerar-se provados os factos vertidos no art. 1 (na sua totalidade) 8, 9 e 10 da B.I..
r) Não se tendo assim decidido, a douta sentença viola o disposto nos artgs. 659.º, n.º 2 e 3 do C.P.C..
s) Faz-se ainda uma incorrecta aplicação dos Arts. 804.º, 806°, 236.º, n.º 1, 277.º, 762°, 349.º, 351° do C.C. e os Arts. 514.º n.º 1 e 661°, n.º 2 do C.P.C..
A apelada apresentou as suas contra-alegações, nas quais defendeu a bondade da decisão recorrida, tendo pugnado pela manutenção do decidido.
Foram colhidos os vistos legais.
II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
QUESTÕES A APRECIAR
Cumpre apreciar e decidir as questões colocadas pela recorrente, sendo certo que o objecto do recurso se acha delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, nos termos dos artigos 660.º, n.º 2, 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil (CPC).
Vejamos:
A) Dos juros de mora vencidos (momento a partir do qual podem ser contados)
B) Do indeferimento do pedido reconvencional
III - FUNDAMENTOS
1. De facto
São os seguintes os factos que foram dado como provados na sentença:
1 – A autora tomou de arrendamento o edifício M, ou seja, o imóvel sito em Lisboa, tendo no referido arrendamento sido autorizada pelo proprietário do imóvel a dar de subarrendamento os escritórios e as lojas do Edifício (alínea A) dos factos assentes).
2 – Foi em Dezembro de 1996 entre a Autora e a 1ª Ré, celebrado um contrato promessa de subarrendamento para escritório, pelo qual a Autora prometeu tomar de subarrendamento a área do 5º andar a que corresponde a sala A, e os lugares de estacionamento n.ºs 62 e 63, na 6ª Cave do mencionado Edifício. (alínea B) dos factos assentes).
3 – A renda mensal acordada para o subarrendamento prometido foi de esc. 690.000$00, relativamente à área destinada a escritório e estúdio e esc. 50.000$00, relativamente aos lugares de estacionamento, acrescentando-se o I.V.A (alínea C) dos factos assentes).
4 – Para além da renda referida no artigo anterior a 1ª Ré obrigou-se ainda a participar nas despesas comuns de condomínio, bem como nas despesas de promoção e publicidade comum do Edifício (alínea D) dos factos assentes).
5 - As despesas de condomínio relativamente à área destinada a escritório ascendiam à data de celebração do contrato promessa ao montante de esc. 243.729$00 (alínea E) dos factos assentes).
6 – Às despesas de condomínio acresciam ainda as referentes aos lugares de estacionamento, que ascendiam ao montante 2.470$00 por cada lugar de estacionamento (alínea F) dos factos assentes).
7 – Ficou ainda acordado que a 1ª Ré pagaria uma percentagem de 57% dos custos que a ora Autora teria de suportar mensalmente com a contratação de um turno de segurança para o edifício no período nocturno (alínea G) dos factos assentes).
8 – Ficou estabelecido que durante o início do contrato essas despesas com a segurança ficariam fixadas no montante de esc. 120.000$00, passando então a ser de 57% quando estas aumentassem, a título de despesas de segurança e condomínio a 1ª Ré obrigou-se ainda a pagar o montante de esc. 368.669$00 (alínea H) dos factos assentes).
9 – A 1ª Ré ocupa o local prometido subarrendar desde Novembro de 1996, aí exercendo a sua actividade de acordo com o objecto do subarrendamento prometido (alínea I) dos factos assentes).
10 – Em 7-2-1997 foi entre a Autora e a 1ª Ré celebrado no Cartório Notarial de Lisboa a escritura pública relativa ao contrato de subarrendamento da área correspondente à sala A no 5º andar do Edifício (alínea J) dos factos assentes).
11 – O Réu A M prestou fiança na referida escritura, ficando solidariamente responsável pelo cumprimento por parte da 1ª Ré de todas as obrigações decorrentes do contrato de subarrendamento da loja em referência, tendo expressamente renunciado com benefício da excussão prévia (alínea K) dos factos assentes).
12 – Em 29-08-1997 foi celebrado entre a Autora e a 1ª Ré um contrato promessa de alteração ao contrato de subarrendamento e fiança celebrado em 07-02-1997, no qual se estipulou a cessação do arrendamento no que se refere aos dois lugares de estacionamento (alínea L) dos factos assentes).
13 – A 1ª Ré deve à Autora a título de renda e comparticipação nas despesas de condomínio e segurança a quantia de esc. 19.535.120$00 (alínea M) dos factos assentes).
14 – A 1ª Ré desocupou e entregou as chaves do locado à Autora em 19-04-2000 (alínea N) dos factos assentes).
15 – Foi acordado entre as partes na clausula 6ª, n.º 3, do contrato de subarrendamento que todas as obras ou beneficiações que o subarrendatário venha a fazer no local subarrendado ficarão a fazer parte integrante do imóvel, sem que o subarrendatário venha a ter qualquer direito de indemnização ou retenção (alínea O) dos factos assentes).
16 - À data do contrato de subarrendamento a sala A encontrava-se desprovida de paredes interiores, e com as paredes e o chão em cimento (resposta ao art.º 1º da Base Instrutória).
17 – Tendo sido a 1ª Ré que procedeu a trabalhos de construção civil, carpintaria, pintura e instalação de divisórias em peladour, aplicação de cortiça e revestimentos das paredes e tectos, instalação de vãos de peito fixos e portas em alumínio lacado - (art.º 2.º da B.I.).
18 - Procedeu igualmente à construção de um pavimento falso – (art.º 3.º da B.I.).
19 - Dotou o lugar de instalações eléctricas e colo de gerador – (art.º 4.º da B.I.).
20 - Efectuou ainda o aumento da potência do contador do quadro, bem como procedeu à montagem de diversas tomadas, cabos, disjuntor e interruptor diferencial. – (art.º 5.º da B.I.).
21 - Procedeu à alteração do fan–coil e à remodelação de todo o sistema de detecção de incêndios. – (art.º 6.º da B.I.).
22 - Tendo nessas obras despendido a quantia global de Esc. 10.229.157$00 – (art.º 7.º da B.I.).
III – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Apreciemos agora as questões que nos são suscitadas pela apelante.
A) Dos juros de mora vencidos (momento a partir do qual podem ser contados)
Sustenta a apelante que o pedido de juros de mora vencidos, quando formulado em acção de despejo, é computado a partir da data da citação e não a partir da data em que o arrendatário fica constituído em mora face a cada uma das rendas devidas.
Não é esse o nosso entendimento, antes consideramos que se deverá atender a esse último momento, como aliás foi defendido na sentença ora recorrida.
Num caso idêntico ao aqui em discussão[1], foi colocada precisamente tal questão, sendo que o aí relator (que neste nosso recurso é adjunto)[2] fez uma abordagem exemplar a tal matéria, razão pela qual passaremos a transcrever o que aí foi defendido, dada a clareza e concordância que assumimos perante tal aresto:
“…
Desde quando se contam, quanto à arrendatária, os juros de mora, como acessórios do confessado débito de rendas.
“…
Resulta do disposto nos art.ºs 1038.º, alínea a) e 1039.º, n.º 1 que é obrigação do arrendatário a do pagamento da renda no último dia de vigência do contrato ou do período a que respeita e no domicílio do locatário à data do vencimento se as partes ou os usos não fixarem outro regime.
Norma supletiva como se vê.
No caso concreto as partes acordaram no pagamento anual de 540.000$00 em duodécimos de 45.000$00 a pagar no domicílio do senhorio no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar (cfr. cláusulas 3 a) e b) do contrato de arrendamento de fls. 10.
Então se o senhorio pretender cumular o pedido de despejo com base na falta de pagamento de rendas com os montantes de rendas vencidas (o que é permitido pelo art.º 56.º do R.A.U.), fica inibido de pedir cumulativamente o pedido de juros de mora relativos a cada uma das rendas já vencidas?
Nem o art.º 470.º do CPC nem o art.º 56.º do R.A.U. o impede.
O problema que se coloca é o de saber que juros de mora e desde quando os pode contabilizar o Autor senhorio.
Diz a este respeito do ilustre juiz Conselheiro Aragão Seia em que seguramente se baseia o recorrente: “Se o arrendatário não pagar a renda na data do vencimento, ou seja, por exemplo, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que diga respeito ou a pagar a quem não tem legitimidade para a receber incorre em mora, mora que pode fazer cessar sem quaisquer consequências se fizer o pagamento no prazo de oito dias a contar do seu começo, não sendo de incluir o dia inicial. Se o arrendatário não puser termo à mora o locador tem o direito de exigir além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, sob condição de o contrato não ser resolvido com base na falta de pagamento. (…) A mora no cumprimento da obrigação da indemnização de montante fixo taxado no art.º 1041.º do CC tem as consequências cominadas nos artigos 804.º e ss. do CC correndo juros compensatórios respectivos desde o dia de constituição em mora (art.º 806.º, n.º 1, do CC). Em acção de despejo, o senhorio pode cumular o pedido de despejo com o pedido acessório de juros moratórios – art.º 804.º e 806.º, do C.C. – sobre as rendas vencidas, desde a data da citação, e sobre as rendas vincendas, desde o respectivo vencimento, em ambos os casos até efectiva desocupação do arrendados. Estes juros destinam-se a ressarci-lo pelo prejuízo que sofre com a falta de pagamento de rendas no momento próprio e com a continuação da ocupação do locado[3].”
Sendo o contrato de arrendamento, no que tange à obrigação de pagamento das rendas um contrato de execução periódica como o que vem entendendo a doutrina e a jurisprudência, não sendo a obrigação cumprida na data aprazada no contrato, a partir do dia seguinte ao do vencimento o locatário encontra-se em mora que pode fazer cessar nos oito dias seguintes.
O art.º 1041.º, n.º 1 do CCiv estatui: “Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas e dos alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.”
E o n.º 2: “Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dia a contar do seu começo.”
O raciocínio do ilustre juiz Conselheiro é este: em caso de mora há apenas lugar a uma indemnização equivalente a 50% do que for devido, cessando essa indemnização em caso de resolução. Não sendo pedida ou não sendo devida a indemnização, os juros apenas seriam devidos a partir da interpelação judicial.
O Autor pede a declaração da resolução contratual e a condenação dos RR solidariamente no pagamento das rendas vencidas e vincendas até final acrescidas dos juros até efectivo e integral pagamento, bem como no pagamento de uma indemnização correspondente a 50% do valor das rendas vencidas até Dezembro de 2001.
Não está em causa no recurso a apreciação da indemnização referida no art.º 1041.º do CCiv que a sentença afastou segmento que, transitado em julgado, não pode agora ser discutido.
Ora, nem o elemento gramatical nem o teleológico consentem a interpretação restritiva do ilustre Conselheiro quanto aos juros de mora.
A fixação legal de indemnização para o caso de mora do locatário (o art.º 1041.º, n.º 1 do CCiv o que impede é que o locador exija uma indemnização superior - cfr. Ac STJ de 03/07/1997, Revista 933/96 -2.ª, in www.stj.pt)
E as taxas dos juros de mora estão bem longe dos 50%.
Por conseguinte bem andou a sentença ao condenar a locatária no pagamento dos juros de mora à taxa legal desde as datas de vencimento de cada uma das rendas.
… .”
Como referimos supra, sufragamos inteiramente este entendimento, pelo que no caso em apreço teremos de concluir que bem andou a Senhora Juíza ao ter determinado que a condenação dos Réus em juros de mora seriam contados das datas e montantes parcelares descriminados a fls. 57 a 100.
Desta forma, há que concluir não assistir razão à apelante nesta primeira questão.
B) Do indeferimento do pedido reconvencional
A apelante, no que respeita à decisão recorrida, na parte em que foi julgada improcedente a reconvenção – onde se pedia indemnização por se terem efectuado benfeitorias necessárias e úteis no locado, insusceptíveis de serem levantadas sem que tal implicasse a danificação do espaço locado – atacou-a por diversas formas.
Assim, fê-lo, invocando que os quesitos 8.º, 9.º e 10.º da base instrutória deveriam ter sido dados como provados e que a resposta ao quesito 1.º não poderia ser restritiva, antes sim totalmente positiva, pois que as testemunhas J A, A A e R efectuaram depoimentos nesse sentido.
Atacou ainda a decisão de facto, ao referir que a Senhora Juíza terá indevidamente entendido que os quesitos a que foi dada resposta de “não provados”, “têm formulação conclusiva, chegando inclusive no que respeita aos 8.º e 9.º a transcrever a letra da lei”, pois que na sua óptica tal não acontece.
Por outro lado, refere que não tendo havido reclamação sobre a matéria tida por assente e levada à base instrutória, se terá gerado caso julgado sobre tal despacho, não sendo assim admissível considerar tais quesitos como conclusivos.
Entendeu ainda a apelante que os quesitos em causa deveriam ter sido dados por provados, ou por deverem ser considerados factos notórios (não carecendo, como tal, sequer de serem comprovados), ou por o seu apuramento resultar da aplicação de meras presunções judiciais, decorrentes da resposta positiva dada aos quesitos 1.º a 7.º da base instrutória.
Considerou ainda que a sentença interpretou inadequadamente os factos provados (tal como constam dessa peça processual, mesmo sem as modificações que pretende que sejam agora introduzidas) pois que contrariamente ao que foi referido na sentença, as obras realizadas por si no locado terão de considerar-se benfeitorias úteis, insusceptíveis de serem levantadas sem que tal implicasse a produção de danos no locado, pelo que deveria a apelante ser ressarcida do montante que despendeu com a realização das mesmas.
Finalmente, entende a recorrente que a cláusula 6.ª, n.º 3 do contrato de subarrendamento celebrado entre si e a A. – cláusula que estipula que “todas as obras ou beneficiações que o subarrendatário venha a fazer no local arrendado ficarão a fazer parte integrante do imóvel, sem que o subarrendatário venha a ter qualquer direito de indemnização ou retenção” – apenas foi por si aceite na suposição de que o arrendamento iria durar por determinado período de tempo (5 anos), sendo que as obras realizadas apenas o foram por ser essa a perspectiva da recorrente (poder ocupar o locado por um mínimo de cinco anos).
No seu entender, tal cláusula contratual deveria ser devidamente integrada e interpretada no sentido de que apenas ficou a constar do contrato por haver aquele pressuposto de que o contrato vigoraria, no mínimo, por um período de cinco anos.
A exigência do pagamento de rendas e a não devolução à Ré da quantia que terá despendido com as obras, violava os princípios da boa fé contratual a que as partes se encontram vinculadas por via do disposto nos artgs. 227.º, n.º 1 e 762.º, ambos do Código Civil.
Começaremos a abordagem de todas estas questões pela apreciação da que concerne à validade da referida cláusula 6.ª, n.º 3 do contrato de subarrendamento, pois que caso se venha a entender que a mesma é válida e subsistente, ficará prejudicado o conhecimento das demais questões (com efeito, caso venha a ser essa a nossa decisão, será irrelevante que se considere terem existido verdadeiras benfeitorias [necessárias ou úteis], pois que mesmo que tal ocorresse não seriam passíveis de indemnização ou de serem levantadas, atento o teor da citada cláusula, sendo por isso também irrelevante a eventual modificação da matéria de facto pretendida pela recorrente).
Ora, tendo presentes o contrato de subarrendamento celebrado entre as partes, mormente a sua cláusula 6.ª, n.º 3 (descrita no ponto 15 dos factos provados), bem com os demais elementos de facto considerados provados, não descortinamos em que medida a cláusula em apreço possa ser tida como inválida.
Com efeito, no que concerne à alegada inadequada interpretação da mesma, lendo e analisando a matéria que foi dada por provada, chegamos à conclusão não poder assistir razão à apelante na interpretação que faz.
Tentemos porém enquadrar a situação.
A interpretação dos negócios jurídicos, e sobretudo das declarações negociais que os enformam, rege-se pelas disposições dos artgs. 236.º a 238.º do Código Civil, que consagram de forma mitigada o princípio da impressão do destinatário.
Por conseguinte, na interpretação dos contratos prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um destinatário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante[4].
Neste âmbito, deve recorrer-se para a fixação do sentido das declarações a determinados tópicos, ou seja, à ordem envolvente da interacção negocial, como a letra do negócio, as circunstâncias do tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei, os usos e costumes por ela recebidos, bem assim o comportamento posterior dos contraentes.
Interpretar uma declaração negocial é actividade tendente a determinar o que as partes quiseram ou declararam querer. E, como se viu, esta vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição de real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
Nos negócios formais, se o sentido da declaração não tiver reflexo ou expressão no texto do documento, ele não pode ser deduzido pelo declaratário e não deve por isso ser-lhe imposto (art.º 238.º do CC). Isto significa que a letra do negócio (o texto do documento) surge como limite à validade de sentido com que o negócio deve valer, nos termos gerais da interpretação, optando-se por uma orientação objectiva porque se pretende apurar qual o sentido a atribuir à declaração considerada relevante para o direito, em face dos termos que a constituem.
Tendo presentes estes princípios e analisando o contrato em causa (que, convém não esquecer, é um negócio formal), bem como a restante matéria dada por provada, é para nós patente que a inserção da cláusula 6.ª, n.º 3, não permite outra interpretação que não seja o seu teor literal, isto é, “Todas as obras ou beneficiações que o subarrendatário venha a fazer no local sub-arrendado, ficarão a fazer parte integrante do imóvel, sem que o subarrendatário venha a ter qualquer direito de indemnização ou de retenção”.
Efectivamente nenhum facto resultou provado indiciador de ter sido outra a vontade dos contraentes que não aquela que expressamente consta do contrato, pelo que obviamente esta questão não procede.
Também no tocante à alegada inexistência de boa fé contratual na elaboração do negócio em causa, se dirá que a recorrente não tem razão no que alega.
Com efeito, o cerne da regra da conduta de boa fé é ético-jurídico. Está em causa um padrão de comportamento individual, a necessidade de uma conduta proba, honesta ou leal. Proceder de boa fé apela a uma condução, no Direito, de acordo com uma recta consciência.
Como refere o Prof. Antunes Varela, “Para determinar os limites impostos pela boa fé há que apelar às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade e para valorar o fim social ou económico do direito recorre-se aos juízos de valor positivamente consagrados na própria lei.” [5]
Ora, analisando uma vez mais a matéria dada por provada, não descortinamos que tenham existido factores reveladores de qualquer conduta que tenha sido contrária à boa fé negocial imposta pelos artgs. 227.º e mesmo 762.º, ambos do Código Civil.
Com efeito, é frequente no nosso mercado comercial, industrial e de serviços a estipulação em contratos de arrendamento (ou de subarrendamento, como era o aqui em discussão) de cláusulas idênticas à indicada 6.ª, n.º 3, podendo afirmar-se que a mesma se enquadra no âmbito do princípio da liberdade contratual previsto no art.º 405.º do Código Civil.
A este propósito a ora apelante, referiu na sua contestação, apenas a seguinte factualidade: “Diga-se que o referido contrato foi elaborado pela A. à sua “medida” e só a ela beneficiando tendo sido imposto à Ré, pelo que as suas cláusulas pouco reflectem o “princípio da liberdade contratual”.”(art.º 36.º da contestação).
Ora, não basta dizer que um contrato é imposto para que seja passível de invalidação, torna-se necessário demonstrar essa imposição (o que não foi feito), sendo certo ainda que se terá de traduzir essa “conclusão” em factos concretos que a espelhem (e depois comprová-los), o que não sucedeu no caso em apreço.
Pelo que se deixa dito é de concluir não se encontrar o contrato em causa ferido de qualquer nulidade ou ilegalidade passível de o pôr em causa, mostrando-se a cláusula aqui em discussão – 6.ª, n.º 3 – perfeitamente válida e eficaz.
A ser assim, como entendemos que é, não assistirá qualquer razão à apelante nas questões que suscitou, pois que qualquer eventual benfeitoria (necessária ou útil) que tenha realizado no locado não seria passível de ser indemnizada, como se decidiu na 1.ª instância.
A conclusão a que ora chegamos, leva-nos, como já havíamos referido supra, a não apreciar as demais questões suscitadas pela apelante, na medida em que se mostram prejudicadas face à apreciação que fizemos à relativa à validade da cláusula 6.ª, n.º 3 do contrato.
IV – DECISÃO
Desta forma, face a tudo o que se deixa dito, acorda-se em negar provimento ao recurso, mantendo-se assim a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 17/05/07
(José Maria Sousa Pinto)
(Maria da Graça Mira)
(João Vaz Gomes)
_____________________________________________________
[1] Vide Ac. da Relação de Lisboa de 15/02/2007, in www.dgsi.pt
[2] Desembargador, Vaz Gomes
[3] Autor citado, Arrendamento Urbano, Almedina, 6.ª edição, revista e actualizada, pág. 235.
[4] Cf., por ex., Ac do STJ de 14/1/97, C.J. ano V, tomo I, pág.46, de 22/1/97, C.J. ano V, tomo I, pág.258
[5] «Das Obrigações em Geral»,I, 9ª ed., pág. 563 |
