Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

1045/08.8TJLSB.L1-7

Relator: ANA RESENDE

Descritores: CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
REMUNERAÇÃO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 09/27/2011

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário: Para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, sendo suficiente que se mostre demonstrada a existência de uma relação de causalidade adequada entre a actividade por si desenvolvida e o negócio realizado, ainda que os termos do contrato tenham resultado, eventualmente, de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto, nada obstando no concerne à factualidade que a relação de causalidade resulte, de forma implícita da matéria de facto dada como provada, ou seja alcançada por presunção natural
(Sumário do Relator)

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA

I - Relatório

            1. C, LDA. demandou M, pedindo que a R seja condenada a pagar-lhe as quantias de 12.500,00€ (preço do serviço prestado) acrescido de 2.625,00€ (IVA suportado pela A.), no total de 15.125,00€, para além dos juros de mora que às taxas de juros legais praticadas para as operações comerciais sobre ela se vencerem desde a citação até integral pagamento.
            2. Alega para tanto que no exercício da sua actividade de mediação imobiliária celebrou com a R., no dia 13 de Fevereiro de 2007, um contrato de mediação imobiliária, pelo qual se comprometia a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel identificado de que aquela era proprietária, comprometendo-se esta última a pagar-lhe, a título de remuneração, a quantia de 5% do preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal.
Na sequência das várias acções de promoção, a A. angariou interessados na compra que apresentaram uma proposta para tanto no valor de 240.000,00€, em 13 de Abril de 2007, celebrando a R. em 17 de Maio de 2007 um contrato promessa formalizando tal proposta, recebendo o sinal no valor de 5.000,00€ e posteriormente o reforço na quantia de 45.000,00€.
A R. denunciou o contrato de mediação no dia 10 de Agosto, sendo que a escritura de compra e venda veio a ser realizada no dia 21 de Agosto, recusando-se, contudo, a mesma a pagar os honorários devidos pela prestação dos serviços imobiliários contratados.
3. Citada, veio a R. contestar, impugnando o factualismo aduzido pela A., invocando a nulidade do contrato de mediação celebrado, a denúncia justificada do acordo referenciado, o facto de os promitentes compradores constantes do contrato promessa de compra e venda celebrado pela A. terem acabado por desistir da prometida compra, sendo o adquirente terceiro, e as diligências levadas a cabo para retirar os ónus do prédio levadas a cabo pela R, sendo que a remuneração só seria devida com a perfeição do negócio.
4. Vem a R. deduzir reconvenção, pedindo que a A. seja condenada a pagar-lhe a quantia de 5.663,00€ e juros vincendos, invocando que do incumprimento do contrato de mediação por parte desta última resultaram danos morais, tendo ainda que suportar despesas por deslocações.
5. A A. respondeu.
6. Admitido o pedido reconvencional, foi proferido despacho saneador.
7. Realizado julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção procedente, por provada e em consequência condenou a R. a pagar à A. a quantia de 15.125,00€, acrescido de juros de mora a contar da citação, até integral pagamento e julgou improcedente a reconvenção, absolvendo a A. do pedido formulado pela R.
8. Inconformada veio a R. interpor recurso de apelação, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões:
· O negócio que veio a ser concretizado pela R. ora apelante não corresponde, de forma alguma, ao negócio mediado pela A.
· O comprador do imóvel propriedade da R. foi o Banco enquanto o comprador angariado pela A. eram os Senhores R e S.
· O facto aditado à sentença impugnada sob o n.º 24-A dos factos provados deverá ser tido por não escrito e não pode ser tomado em consideração na fundamentação da sentença uma vez que não foi alegado por qualquer das partes.
· Em obediência ao princípio do dispositivo consagrado no art.º 264, n.º 2, do CPC, na sentença o Tribunal só pode fundar a sua decisão nos factos alegados pelas partes.
· De qualquer forma, nos presentes autos não se encontra provada a aquisição do imóvel pelo Banco tenha sido realizada no âmbito de um contrato de locação financeira outorgado com os primitivos promitentes compradores indicados pela A.
· Falta nos presentes autos o nexo de causalidade entre o negócio efectivamente concretizado e o negócio agenciado pela A., nem sequer existe qualquer certeza que o Banco tenha efectivamente celebrado um contrato de locação financeira relativamente ao imóvel adquirido à R., fosse com os primitivos promitentes compradores ou com um terceiro por eles indicado, porquanto tal contrato de locação financeira não consta dos presentes autos.
· Assim a fundamentação da decisão do tribunal de 1ª instância está manifestamente a tomar em consideração matéria que não consta dos factos provados ou assentes nos presentes autos, entrando a fundamentação de facto vertida na sentença impugnada em contradição com a decisão nela proferida, estando assim essa sentença ferida de nulidade, ex via art.º 668, n.º1, c).
· E não se concretizando o negócio mediado pela A., então esta última não terá direito a qualquer remuneração, ex vi art.º 18, n.º 1, do DL 211/2004 de 20 de Agosto.
· O contrato de mediação imobiliária celebrado entre A. e R. é nulo por infracção do disposto no n.º 2, a) e n.º 8 do art.º 19 do DL 211/2004 de 20 de Agosto, atento o facto de nele não ter sido mencionado o ónus de arrendamento que estava inscrito sobre o imóvel.
· Estando provado que tal ónus estava devidamente inscrito no registo predial à data da celebração do contrato de mediação imobiliária em causa, então gozava da presunção legal do art.º 7, do Código do Registo Predial de que o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define. E deveria, portanto, ter sido mencionado no referido contrato.
· A actuação culposa da A. diligenciado a marcação da escritura de compra e venda para uma data em que bem sabia a R. estar ausente do país causou a esta última o estado de angústia e de depressão referido no facto provado n.º 37, daí resultando a lesão do direito da R. e obrigação de a indemnizar pelos danos não patrimoniais sofridos, que se liquidam em 5.000,00€, ex vi art.º 483 e 496, do CC.
· Em face do exposto deve ser dado provimento ao recurso, revogando-se a sentença recorrida, absolvendo-se a R. do pedido formulado pela Apelada e condenando-se esta no pedido reconvencional em indemnizar ar. Na quantia de 5.000,00€ a título de danos não patrimoniais, acrescidos de juros à taxa legal desde a data da notificação até efectivo pagamento.
         9. Cumpre apreciar e decidir.
*
            II – Os factos
            Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos:
1- A autora dedica-se ao exercício da actividade de mediação imobiliária (A) da Matéria Assente).
2- A propriedade do prédio urbano sito na Rua ….., fracção autónoma designada pela Letra “G”, descrito na …Conservatória do Registo Predial ….freguesia da ….e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ….da freguesia ….. e estava inscrito a favor da ré, por apresentação de 7-05-2004 (B) da Matéria Assente).
3- No dia 13 de Fevereiro de 2007, sobre o prédio referido em 2), estava inscrito o ónus de um arrendamento, por apresentação de 26-06-1919, a favor de J (C) da Matéria Assente).
4- No dia 13 de Fevereiro de 2007, por documento escrito cuja cópia consta de fls. 140 e 141, a autora obrigou-se, perante a ré, a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra do imóvel referido em 2), pelo valor de € 265.000,00 (D) da Matéria Assente).
5- Em contrapartida, a ré comprometeu-se a pagar à autora, a título de remuneração, a quantia de 5% do preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal (E) da Matéria Assente).
6- Do documento referido em 4) constam, entre outras, as seguintes cláusulas:
“Cláusula 3ª
(Ónus e Encargos)
O imóvel encontra-se livre de quaisquer ónus ou encargos” (F) da Matéria Assente).
7- No dia 13 de Abril de 2007, por intermédio da autora, S apresentou uma proposta de compra do imóvel referido em 2) pelo valor de € 240.000,00 (conforme cópia de fls. 26, cujo teor se considera reproduzido) (G) da Matéria Assente).
8- Em 17 de Maio de 2007, através de documento que as partes chamaram “Contrato Promessa Compra e Venda”, a ré prometeu vender e N, na qualidade de procuradora de R e S, prometeu comprar o imóvel referido em 2) pelo preço de €250.000,00 (conforme cópia de fls. 27, cujo teor se considera reproduzido) (H) da Matéria Assente).
9- Do documento referido em 8) constam, entre outras, as seguintes cláusulas:
“1ª
A Primeira Outorgante promete vender, livre de ónus, encargos e responsabilidades, aos Segundos Outorgantes, ou a quem estes indicarem, a fracção autónoma (…).
3ª
1. A marcação da escritura pública de compra e venda fica a cargo dos Segundos Outorgantes, devendo ser celebrada até 60 dias a contar da assinatura do presente contrato promessa.
2. Na eventualidade da escritura pública de compra e venda não se verificar dentro do prazo acima mencionado, deverá ocorrer uma dilação de 30 dias sobre esse mesmo prazo, ficando o promitente faltoso obrigado ao pagamento de uma mora, a qual se vencerá diariamente, no valor de € 25,00.
3. Para os efeitos do disposto no n.º 1 da presente cláusula, os Segundos Outorgantes comprometem-se a comunicar à Primeira Outorgante a data, hora e local da celebração da escritura pública de compra e venda, com a antecedência mínima de 15 dias úteis.” (I) da Matéria Assente).
10- Com o acordo referido em 8), a ré recebeu, a título de sinal, a quantia de €5.000,00 (J) da Matéria Assente).
11- No dia 29 de Maio de 2007, a ré recebeu, a título de reforço de sinal, a quantia de € 45.000,00 (L) da Matéria Assente).
12- Os promitentes-compradores cederam a sua posição contratual perante a ré à firma T o que foi comunicado à ré após 9 de Julho de 2007 (M) da Matéria Assente).
13- No dia 13/07/2007, L, colaboradora da autora, comunicou telefonicamente ao companheiro da ré de que a escritura pública de compra e venda se realizaria até ao dia 27/07/2007 (N) da Matéria Assente).
14- O companheiro da ré comunicou a L que a ré e ele iriam de férias desde 28/07/2007 até 15/08/2007 (O) da Matéria Assente).
15- Em 20/07/2007, a sociedade T.. obteve da Câmara Municipal o documento relativo ao não exercício do direito de preferência (P) da Matéria Assente).
16- A autora teve de alterar os direitos de preferência do IPPAR para o nome do Banco (Portugal) S.A. (Q) da Matéria Assente).
17- Em 25/07/2007 L informou o companheiro da ré de que a escritura pública de compra e venda não poderia celebrar-se no dia 27/07/2007 e que a representante da compradora poderia também representar a ré, na escritura, através de procuração (R) da Matéria Assente).
18- No dia 27 de Julho de 2007, a ré assinou uma procuração, na qual declarou: “constitui seu bastante procurador a Senhora Doutora N (...) dando-lhe os poderes necessários para em seu nome, na qualidade de vendedora, proceder à outorga da escritura de compra e venda da fracção autónoma (...).
Fica devidamente expresso que os poderes conferidos nesta procuração ficam sujeitos à apresentação no acto da escritura do comprovativo do bom e efectivo pagamento a realizar através de depósito bancário na conta (...) no montante de 185.350 euros e do comprovativo de depósito bancário a favor da agência de mediação E (...) no montante de 15.125 euros (...).
Os poderes conferidos nesta procuração limitam-se temporalmente até à data de 3 de Agosto de 2007, inclusive” (conforme cópia de fls. 32 e 33, cujo teor se considera reproduzido) (S) da Matéria Assente).
19- No dia 31/07/2007, L entregou a F para ele a entregar à ré, a carta que faz fls. 84, que comunicava que a escritura seria celebrada no dia 14 de Agosto de 2007, pelas nove horas (T) da Matéria Assente).
20- No dia 10 de Agosto de 2007, a ré enviou à autora, que o recebeu, um fax a denunciar o acordo referido em 4) (conforme cópia de fls. 87 a 90, cujo teor se considera reproduzido) (U) da Matéria Assente).
21- No dia 14-08-2007, a ré e o Banco (Portugal) S.A. acordaram em marcar a escritura para o dia 16/08/2007 (V) da Matéria Assente).
22- No dia 16/08/2007 a escritura não foi assinada, em virtude da existência do ónus referido em 3) (X) da Matéria Assente).
23- A ré fez eliminar do registo predial a referência ao ónus referido em 3) (Z) da Matéria Assente).
24- No dia 21 de Agosto de 2007, no Cartório Notarial a cargo da Notária ….., a ré declarou vender ao Banco (Portugal), S.A., e ….. e ……, na qualidade de procuradores em representação do Banco (Portugal), S.A., declararam comprar, pelo preço de € 250.000,00, o imóvel referido em 2) (conforme cópia da escritura pública de fls. 37 e ss.) (AA) da Matéria Assente).
24-A- Da escritura referida em 24), consta que os segundos outorgantes declararam “Que, para o banco que representam, aceitam o presente contrato, nos termos exarados e que a fracção autónoma ora adquirida se destina a contrato de locação financeira” (facto aditado ao abrigo do disposto no art. 659º, n.º 3 do C.P.C., tendo sido extraído do documento de fls. 37 e ss.).
25- Da escritura referida em 24), consta que os outorgantes declararam “que este acto foi objecto de intervenção de mediador imobiliário “C, Lda.” com a licença n.º ….. (AB) da Matéria Assente).
26- A autora entregou à ré, que a recebeu, a factura da comissão, de fls. 82, no montante de € 15.125,00 com o IVA incluído (AC) da Matéria Assente).
27- A ré recusa-se a pagar a factura referida em 26) (AD) da Matéria Assente).
28- Na data referida em 24), a ré informou a Sra. Notária que a autora não havia intervindo no negócio de compra e venda (AE) da Matéria Assente).
29- A Sra. Notária insistiu em colocar na escritura a referência à autora porque esta havia indicado os primeiros interessados e, nas sucessivas marcações da escritura, ficara referida a indicação da autora como mediadora (AF) da Matéria Assente).
30- A autora colocou um cartaz no imóvel referido em 2), inseriu-o no seu site da Internet e de toda a rede E publicitou-o em montra da loja e incluiu-o do imóvel em revista de publicidade do grupo E (1º da Base Instrutória).
31- Após a data referida em 8), R e S optaram por fazer a operação de financiamento da compra do imóvel através de leasing (2º da Base Instrutória).
32- O referido em 18) ocorreu pelo facto de os compradores pretenderem agendar a escritura de compra e venda para data em que a ré estaria ausente em férias, no estrangeiro (3º da Base Instrutória).
33- A procuração referida em 18) não foi aceite pelo Banco (Portugal) S.A. (4º da Base Instrutória).
34- Por indicação dos compradores, na data referida em 18), L informou a ré de que a escritura pública de compra e venda se realizaria até ao dia 3-08-2007 (6º da Base Instrutória).
35- A ré e o seu companheiro ausentaram-se de férias, para o estrangeiro, em 28/07/2007, com regresso previsto em 15/08/2007 (7º da Base Instrutória).
36- Em data não concretamente apurada, mas situada nos primeiros dias de Agosto de 2007, o conteúdo da carta referida em 19) foi lido telefonicamente à ré (8º da Base Instrutória).
37- Em consequência do referido em 36), a ré ficou angustiada e perturbada (9º da Base Instrutória).
38- Em consequência do referido em 36), a ré antecipou o regresso de férias para o dia 09/08/2007 (10º da Base Instrutória).
39- No dia 14/08/2007, pelas 9 horas, a ré apresentou-se no Cartório Notarial (11º da Base Instrutória).
40- No dia 13/08/2007, o Banco (Portugal) S.A. solicitou ao Cartório Notarial a marcação da escritura para as 11 horas do dia 14-08-2007 e a ré voltou a comparecer àquela hora (12º da Base Instrutória).
41- No dia 14/08/2007, o Banco (Portugal) S.A. voltou a marcar a escritura para as 16 horas desse dia (13º da Base Instrutória).
42- Entre O... e o Cartório Notarial distam cerca de 130 quilómetros (15º da Base Instrutória).
43- A ré deslocou-se à Conservatória do Registo Predial, a fim de eliminar o ónus referido em 3) (16º da Base Instrutória).
44- Entre O… e Lisboa distam cerca de 90 quilómetros (17º da Base Instrutória).
45- Em cumprimento da cláusula 3ª, n.º 2 do documento referido em 8), a autora entregou à ré a quantia de € 725,00 (18º e 20º da Base Instrutória).
46- Autora e ré acordaram em não fazer constar o ónus referido em 3) do documento referido em 4), porque o mesmo já não existia, faltando apenas cancelá-lo (21º da Base Instrutória).

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III – O Direito
Como se sabe o objecto do recurso é definido pelas conclusões apresentadas pelo recorrente, importando em conformidade decidir as questões^[1] nelas colocadas, artigos 684.º, n.º 3, 660.º, n.º 2, e 713.º, todos do CPC, pelo que, nessa consideração, em causa está: a) saber de deve ser considerada como não escrita a matéria vertida no ponta n.º 24 – A. dos factos dados como provados na sentença; b) apreciar da falta do nexo de causalidade entre o negócio concretizado e o agenciado, do decorrente direito à remuneração, bem como a nulidade da sentença; c) aferir da nulidade do contrato de mediação imobiliária celebrado; d) e por fim saber se a invocada conduta culposa da Recorrida gerou a obrigação de indemnizar a Apelante por danos não patrimoniais.
a) Da matéria de facto
Entende a Recorrente que o facto referenciado na sentença, sob o n.º 24-A, nunca poderia ser aditado à matéria assente porquanto se trata de matéria que não foi alegada por qualquer das partes, devendo assim ser eliminado e tido por não escrito e, como tal não ser tomado em consideração na fundamentação da mesma sentença, sob pena de violação do princípio do dispositivo.
Vejamos.
No artigo em causa consigna-se: Da escritura referida em 24), consta que os segundos outorgantes declararam “Que, para o banco que representam, aceitam o presente contrato, nos termos exarados e que a fracção autónoma ora adquirida se destina a contrato de locação financeira”, mais se fazendo constar “facto aditado ao abrigo do disposto no art.º 659.º, n.º 3, do CPC, tendo sido extraído do documento de fls. 37 e seguintes.
Como decorre do dispositivo legal acima mencionado, na fundamentação da sentença, deve o juiz tomar em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documento ou confissão reduzida a escrito, bem como os que o tribunal deu como provados em sede de julgamento de matéria de facto, fazendo o respectivo exame crítico e a respectiva subsunção jurídica.
Na situação sob análise, referencia-se expressamente, a menção a um documento de fls. 37 e seguintes, reportada a uma escritura pública, dando-se como provado a declaração que na mesma foi produzida por um dos outorgantes, a entidade bancária, adquirente do imóvel.
Ora, podendo tal documento qualificar-se como autêntico, sendo certo que não estão aqui em causa aspectos que se prendem com a respectiva reprodução, sabe-se que o mesmo segundo o disposto no art.º 371, n.º 1, do CC, faz prova plena dos factos que se referem como praticados pela autoridade ou oficial público, bem como dos que nele são atestados com base nas percepções da entidade documentadora, isto é, limitada está à materialidade das declarações documentadas, ficando excluída a sua veracidade ou exactidão, já que os meros juízos pessoais do documentador só valem como elementos sujeitos à livre apreciação do julgador^[2].
Compreende-se dessa forma que em sede de sentença se pudesse consignar o que em sede de escritura pública, trazida com o articulado inicial pela parte, a A., agora apelada, foi documentado, como tendo sido a declaração de um dos outorgantes, em termos de aquisição processual, que em nada contraria assim o princípio do dispositivo, tanto mais que em sede de petição inicial a A. veio referenciar a existência de operação de financiamento através de leasing^[3], indicando o Banco (Portugal), SA (que veio a ser o comprador), como o Banco financiador^[4].
Deste modo, sem prejuízo da valoração que de tal facto venha a ser feita, inexiste fundamento para que seja considerado como não escrito.
b) Da remuneração
Pretende a Recorrente que o negócio que veio a concretizar não corresponde de forma alguma ao negócio mediado pela Recorrida, pois o comprador do imóvel foi o Banco, enquanto que comprador angariado pela Apelada eram os Senhores R e S, sendo que não se mostra demonstrado que a aquisição pelo Banco tenha sido realizada no âmbito de um contrato de locação financeira outorgado com os primitivos compradores indicados pela Recorrida, inexistindo, desta forma, o exigível nexo de causalidade entre o negócio efectivamente concretizado e o negócio agenciado, estando a fundamentação da decisão do Tribunal, ao tomar em conta factos não provados, a saber, a existência de tal contrato (uma vez que o mesmo não consta dos autos) em contradição com a decisão nela proferida, e dessa forma, ferida de nulidade, nos termos do art.º 668, n.º1, c) do CPC.
Assim, conclui a Apelante, não se concretizando o negócio mediado pela Recorrida, não tem esta direito a qualquer remuneração.
Apreciando.
            Desde logo, e no concerne à invocada nulidade da sentença referenciada, a mesma existe quando os fundamentos invocados pelo juiz deveriam, logicamente, conduzir a resultado oposto ao que vem a ser expresso na sentença, evidenciando-se um manifesto e real vício de raciocínio do julgador, não se podendo confundir uma verdadeira desconformidade lógica entre as razões de facto e de direito que fundamentaram a decisão proferida, e esta última, com a discordância que a parte possa ter quanto às mesmas.
Com efeito, não pode ser esquecido que as nulidades da sentença, como seus vícios intrínsecos, devem ser apreciados em função do texto e discurso lógico nela desenvolvida, não se confundindo com os erros na apreciação da matéria de facto, e possíveis ilações dela retirada, ou com a errada aplicação das normas jurídica aos factos dados como apurados, que constituem erros de julgamento, a sindicar noutro âmbito.
            Na sentença sob recurso consignou-se:
            (…) “Afigura-se-nos claro que a actividade de mediação da A. foi determinante para a celebração do contrato de compra e venda entre a ré e o Banco (Portugal) S.A. Sem a sua intervenção, S não se teria interessado pelo imóvel da ré e R e S não teriam celebrado o contrato-promessa. O facto de o comprador ser o Banco (Portugal) S.A. prende-se tão-só com a forma escolhida pelos reis interessados para financiar a compra do imóvel da R., pelo que a concretização do negócio visado pela Ré é mérito da A., que apresentou àquela S. Sem a A., esta e a R. não se teriam aproximado, conjugado vontades e celebrado o referido contrato.
O Banco interveio como comprador na escritura de compra e venda com a finalidade, conforme referido pelo próprio, de destinar o respectivo imóvel a contrato de locação financeira (facto 24-A). E apesar de a A. não ter acatado o convite formulado pelo Tribunal, após o despacho saneador, de junção aos autos de cópia do contrato de locação financeira imobiliária (fls. 160), não é difícil adivinhar que o referido contrato de locação financeira foi celebrado com R e S, de forma directa ou indirecta, isto é, por si ou através de sociedade (eventualmente a T) a estes ligada. Ou seja, a razão pela qual o Banco (Portugal) S.A. outorgou a escritura de compra e venda foi para financiar a respectiva compra (por terceiro apresentado pela autora à R.), por via de um contrato de locação financeira imobiliária – o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados (art. 1º do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24-06).
            Embora a R. refira que da escritura pública de compra e venda consta um “negócio completamente distinto, já que o comprador era completamente diferente daqueles que a mediadora tinha indicado”, é ela própria que afirma na sua contestação que quando tomou conhecimento pelo Sr. … de que era o Banco (Argentaria) o comprador, colocou-se na disponibilidade de realizar a escritura, contra o recebimento de 200.000 euros, dado que já havia recebido 50.000 euros, como sinal (!). E de quem os recebera? Dos promitentes-compradores, naturalmente (factos 10) e 11). Se a própria Ré considerasse a venda do imóvel no dia 21-08-2007 um “negócio completamente distinto”, não se teria contentado em receber apenas € 200.000,00, tendo exigido a entrega da totalidade do preço - € 250.000,00.
Afigura-se-nos, pois, que a autora tem direito a receber da ré a quantia correspondente à remuneração dos seus serviços acrescida de IVA. E a tal não obsta o facto de no dia 10 de Agosto a R. ter denunciado o contrato de mediação com a A. e de a escritura se ter realizado no dia 21 de Agosto de 2007, pois quando a compra e venda foi celebrada, já o trabalho de mediação estava todo feito. Efectivamente, na mediação imobiliária, a obrigação assumida é a de conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui a própria mediadora; é indiferente que esta intervenha na fase final do negócio.
            Ora, sem prejuízo da discordância da Recorrente com a solução achada e respectivos fundamentos, certo é, que não se evidencia qualquer desconformidade lógica entre ambos, de forma a inquinar a sentença com o vício imputado, inexistindo assim a nulidade arguida, importando, sim, saber se face aos factos apurados, se pode concluir que assiste à Apelada o direito à remuneração, nos termos do contrato de mediação imobiliária celebrado.
Com efeito, não se mostra questionado que as aqui partes celebraram um contrato de mediação imobiliária ao abrigo do DL 211/2004, de 20/8, por escrito e em exclusividade^[5], mediante o qual a Recorrida, dedicando-se à actividade de mediação imobiliária, ficou obrigada a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização do negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, (…) consubstanciando-se no desenvolvimento de acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, podendo ainda prestar serviços de obtenção de documentação e informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato (…), art.º 2, n.º 1, 2, b), e 3.
Por sua vez, determina o art.º 18, do mesmo diploma que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, exceptuando-se os casos, em que o negócio, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração, bem como nos casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento após a sua celebração, n.º1, n.º2 a) e b).
Tendo vindo a entender-se^[6] que para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, sendo suficiente que se mostre demonstrada a existência de uma relação de causalidade adequada entre a actividade por si desenvolvida e o negócio realizado, ainda que os termos do contrato tenham resultado, eventualmente, de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto, nada obstando no concerne à factualidade que a relação de causalidade resulte, de forma implícita da matéria de facto dada como provada, ou seja alcançada por presunção natural, conforme o art.º 351, do CC^[7].
Na verdade, não pode ser esquecido que tal como resulta da lei, caso do já mencionado art.º 2, do DL 211/2004, mas também do art.º 16, deste diploma legal, consubstanciando-se essencialmente a função do mediador em angariar interessados no negócio, na observância, em tal âmbito, dos deveres de informação, lealdade e colaboração que lhe são impostos, a indicação daqueles, na medida em que tenha influído na concretização do acordo, determinará o pagamento da retribuição estipulada, sem prejuízo de no contrato de mediação celebrado ficar estipulado um maior ou mais complexo acompanhamento por parte do mediador.
Reportando-nos aos presentes autos, verifica-se que apurado ficou que dedicando-se a Recorrida ao exercício da actividade de mediação imobiliária, na sequência de se ter obrigado, perante a Recorrente de diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra do imóvel indicado, mediante o pagamento, a título de remuneração, da quantia de 5% do preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal, colocou um cartaz no imóvel inseriu-o no seu site da Internet e de toda a rede E, publicitou-o em montra da loja e incluiu-o em revista de publicidade do grupo E.
No dia 13 de Abril de 2007, por intermédio da Recorrida, S apresentou uma proposta de compra do imóvel referido pelo valor de € 240.000,00, sendo que em 17 de Maio de 2007, através de documento que as partes chamaram “Contrato Promessa Compra e Venda”, a Recorrida prometeu vender e N, na qualidade de procuradora de R e S, prometeu comprar o imóvel pelo preço de €250.000,00, recebendo a Apelante, a título de sinal, a quantia de €5.000,00, e em 29 de Maio de 2007, a título de reforço de sinal, a quantia de € 45.000,00.
Após 17 de Maio de 2007, R e S optaram por fazer a operação de financiamento da compra do imóvel através de leasing. Os promitentes-compradores cederam a sua posição contratual perante a Recorrente à firma T, o que foi comunicado àquela após 9 de Julho de 2007.
Apurado ficou que no dia 21 de Agosto de 2007, no Cartório Notarial, a Recorrente declarou vender ao Banco (Portugal), S.A., e …. e ….., na qualidade de procuradores em representação do Banco (Portugal), S.A., declararam comprar, pelo preço de € 250.000,00, o imóvel, declarando os segundos outorgantes que a fracção autónoma adquirida se destinava a contrato de locação financeira.
Mais se fez constar da escritura que os outorgantes declararam “que este acto foi objecto de intervenção de mediador imobiliário “C, Lda.”, tendo na mesma data a Recorrente informado a Sra. Notária que a Recorrida não havia intervindo no negócio de compra e venda, e a Sra. Notária insistiu em colocar na escritura a referência à Apelada, porque esta havia indicado os primeiros interessados e, nas sucessivas marcações da escritura, ficara referida a indicação da Recorrida como mediadora.
            Mencione-se também que tendo a sociedade T obtido, em 20/07/2007, da Câmara Municipal o documento relativo ao não exercício do direito de preferência, teve a Recorrida de alterar os direitos de preferência do IPPAR para o nome do Banco (Portugal) S.A.
            Mais provado ficou que pelo facto de os compradores pretenderem agendar a escritura de compra e venda para data em que a Recorrente estaria ausente em férias, no estrangeiro, por indicação dos mesmos, L, colaboradora da Recorrida, informou aquela, no dia 27 de Julho de 2007, que a escritura pública de compre e venda se realizaria até ao dia 3 de Agosto de 2007, pelo que a Apelante assinou uma procuração, dando poderes para a venda do imóvel^[8], procuração essa que não foi aceite pelo Banco (Portugal) S.A.
            Por sua vez apurado ficou também que no dia 31 /07/2007, L, entregou a F para ele a entregar à Recorrente, uma carta, que comunicava que a escritura seria celebrada no dia 14 de Agosto de 2007, pelas nove horas, sendo nesse dia acordado entre esta última e o Banco (Portugal) S.A. marcar a escritura para o dia 16/08/2007.
            Ora, perante o factualismo provado, diversamente do entendido pela Recorrente, não se evidencia que se esteja perante dois negócios distintos, de tal forma que a aquisição concretizada do imóvel que pertenceu à Apelante nada tenha a ver com a actividade desenvolvida pela Recorrida no âmbito do contrato de mediação celebrado.
Na verdade, tendo a Recorrente prometido vender o imóvel a R e mulher S, ou a quem estes indicarem, cláusula 1ª do designado “contrato promessa compra e venda”, surge-nos como inquestionável, que no âmbito da sua actividade, a Recorrida, efectivamente angariou um interessado, desenvolvendo-se as negociações com vista à conclusão do negócio.
E se não estão elucidados todos os contornos do negócio, nomeadamente no que respeita à articulação de todos os interessados, e respectivo envolvimento, maxime no concerne a um contrato de locação financeira enunciado, contudo, perpassa do ora descrito e apontado, podendo dizer-se que ainda assim resulta dos factos apurados, que a realidade negocial é a mesma, nessa medida se compreendendo a atitude da Recorrente, contratando nos termos em que o fez.
Configura-se, desse modo, que a actividade desenvolvida pela Recorrida foi casualmente adequada à produção do resultado final, isto é, concretização do contrato de compra e venda do imóvel pelo preço acordado, sendo consequentemente devida a remuneração, tal como foi decidido na decisão recorrida.
c) Da nulidade do contrato
Invoca a Recorrente que o contrato de mediação é nulo por infracção do disposto no n.º 2, a) e n.º 8 do art.º 19 do DL 211/2004, de 20 de Agosto, porquanto, está provado que no dia 13.2.2007 estava inscrito um ónus de arrendamento sobre o prédio prometido, sendo que no acordado ficou omissa a menção à existência de tal ónus, tendo sido assinalada a opção que o imóvel se encontrava livre de qualquer ónus ou encargo.
Apreciando.
Entre as causas de nulidade do contrato de mediação encontra-se o incumprimento da obrigação de identificação das características do bem imóvel que constitui objecto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaíam.
Nos presentes autos apurado ficou que aquando a celebração do contrato de mediação, dia 13 de Fevereiro de 2007, sobre o prédio objecto do mesmo, estava inscrito o ónus de um arrendamento, por apresentação de 26-06-1919, a favor de J.
Provado ficou também, que a Recorrente e Recorrida acordaram em não fazer constar tal ónus do contrato porque o mesmo já não existia, faltando apenas cancelá-lo, sendo que não tendo sido assinada a escritura no dia 16.08.2007, em virtude da existência dessa inscrição, a Recorrente fez eliminar do registo predial a respectiva referência, realizando-se, como já se mencionou, a escritura, no dia 21 de Agosto de 2007.
Ora, quanto à invocada presunção registal, como de forma expressa se consagra no art.º 1, do CRPredial, o registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário, permitindo que os terceiros possam actuar em conformidade com a confiança que o mesmo lhe transmite, na medida em que se presume que corresponde, ou traduz, a realidade substantiva^[9].
            Não suscita, assim, dúvidas, que o registo predial não tem natureza constitutiva, mas essencialmente declarativa^[10], decorrendo do mesmo, contudo, presunções, como a prevista no art.º 7, do CRPredial, no sentido de se presumir que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos teremos em que o registo o define, presunção que sempre pode ser ilidida mediante prova em contrário, art.º 350, n.º 2, do CC.
            Não ficando assim vedado que se faça prova contrariando o que consignado se mostra em sede de registo, demonstrando uma realidade diversa, nada obsta a que se considere como provado, como se fez nos presentes autos, que o ónus em causa já não existia, faltando apenas cancelá-lo, e nessa medida, aquando da celebração do contrato de mediação, as partes tenham optado por não mencioná-lo.
            Deste modo, configura-se, como se entendeu na sentença sob recurso, que não se possa afirmar que sobre o imóvel recaísse qualquer ónus ou encargo que não tenha ficado a constar do contrato de mediação imobiliária, traduzindo-se na nulidade arguida, que consequentemente não pode proceder, como também foi decidido.
d) Da obrigação de indemnizar
Pretende a Recorrente que deveria ter sido acolhido o seu pedido de pagamento da indemnização de 5.000,00€, a título de danos não patrimoniais.
Invoca que a escritura pública foi objecto de sucessivos adiamentos imputáveis, teoricamente, aos compradores, todavia, quem surge sempre a diligenciar a marcação da escritura, em representação dos mesmos foi sempre uma colaboradora da Recorrida, sabendo que a Recorrente estava ausente no estrangeiro não fazia sentido diligenciar junto do cartório notarial para uma data que tinha conhecimento que a sua cliente se encontrava fora, e sem avisar primeiro a procuradora dos compradores, a Dr.ª N, da ausência da vendedora.
A Recorrida actuou culposamente, sendo que o conhecimento da carta entregue por protocolo ao Sr. F, quando se encontrava no estrangeiro lhe provocou grande desgosto, estado de ansiedade e depressão, gerador da obrigação de indemnizar.
Em sede da decisão sob recurso, no atendimento do factualismo apurado reteve-se, desde logo que conforme o acordado no contrato-promessa, as partes estabeleceram que a marcação da escritura ficava a cargo dos compradores, referenciando-se, as sucessivas comunicações, nomeadamente as que se prendem com o facto de os compradores pretenderem agendar a escritura para um período em que a vendedora estaria ausente, a emissão da procuração, bem como a entrega da carta pela colaboradora da Recorrida, que informava que a escritura seria celebrada em 14 de Agosto, carta essa que foi lida pelo telefone à Recorrente, e em consequência do que a mesma ficou angustiada e perturbada, antecipando o regresso de férias para o dia 9.8.2007.
Não enjeitando a existência de marcações e desmarcações, bem como a angústia e perturbação que tal possa ter causado, pelo menos uma das vezes, provocando o regresso de férias, considerou-se, contudo que a Recorrida foi alheia a tais marcações, limitando-se a colaboradora daquela a ter um papel de mensageira, maxime no concerne à marcação de 14.08.
Ora, e na concordância com o decidido, não resulta da realidade trazida aos autos, que a conduta da Recorrida seja passível de censura nos termos pretendidos, imputando-lhe uma actuação culposa geradora do dever de indemnizar, na medida em que, não lhe competindo, conforme o acordado, proceder à marcação da escritura pública, não se evidencia que se tenha conduzido de forma a produzir as situações ocorridas, numa opção efectiva pelos meios e termos das comunicações efectuadas à Recorrente.
Inexiste, desta forma, fundamento para a pretensão deduzida.
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            Em conclusão:
Para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, sendo suficiente que se mostre demonstrada a existência de uma relação de causalidade adequada entre a actividade por si desenvolvida e o negócio realizado, ainda que os termos do contrato tenham resultado, eventualmente, de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto, nada obstando no concerne à factualidade que a relação de causalidade resulte, de forma implícita da matéria de facto dada como provada, ou seja alcançada por presunção natural.

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IV – DECISÃO
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
           Custas pela Apelante.

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Lisboa, 27 de Setembro de 2011

Ana Resende
Dina Monteiro
Luís Espírito Santo
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^[1] O Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas invocadas também pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do CPC.
^[2] Assim se o notário atestar que perante ele compareceu uma determinada pessoa e que a mesma fez determinadas declarações, fica plenamente provada a presença da pessoa perante si, bem como que tal pessoa fez as declarações documentadas na escritura, mas já não resulta provado que seja verdadeira a afirmação feita pelo declarante, ou que essa declaração não esteja viciada por erro, dolo ou coacção, ou mesmo que não haja simulação.
^[3] Art.º 11- Mais tarde os clientes compradores optaram por fazer a operação de financiamento através de Leasing.
^[4] Art.º 12 – como a Autora já tinha diligenciado no sentido da obtenção de alguns documentos necessários para a celebração da escritura de compra e venda, teve de alterar os direitos de preferência do IPPAR para o nome do Banco financiador, Banco (Portugal) SA.
^[5] Cláusula 4ª da cópia do contrato junta a fls. 140 e 141.
^[6] Cfr. entre outros Ac. STJ de 31.3.1998, in BMJ 475, pag. 680, e Acórdãos do STJ de 19.1.04, 20.4.04 e 15.11.07, da RL, de 16.11.89, 18.12.01, 7.10.03, 11.11.04 e 21.9.06, todos in www.dgsi.pt.
^[7] Cfr. Ac. RL de 29.6.2010, in www.dgsi.pt.
^[8] Pela qual constitui seu bastante procurador a Senhora Doutora N (...) dando-lhe os poderes necessários para em seu nome, na qualidade de vendedora, proceder à outorga da escritura de compra e venda da fracção autónoma (...).
Fica devidamente expresso que os poderes conferidos nesta procuração ficam sujeitos à apresentação no acto da escritura do comprovativo do bom e efectivo pagamento a realizar através de depósito bancário na conta (...) no montante de 185.350 euros e do comprovativo de depósito bancário a favor da agência de mediação E (...) no montante de 15.125 euros (...).
Os poderes conferidos nesta procuração limitam-se temporalmente até à data de 3 de Agosto de 2007, inclusive”.
^[9] Cfr. Acórdão do STJ de 14.10.2003, in www.dgsi.pt, que refrenciando Lorenzo Gonzáles, in Noções de Direito Registal, menciona ser o que se designada de fé pública registal.
^[10] Na fórmula sintética, o registo não dá nem tira direitos, como refere Oliveira Ascensão, in Direitos Reais, pag. 359.