Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 1373/08.2TJLSB.L1-1 |  |
ARRENDAMENTO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
LOCAÇÃO
2. Tendo-se iniciado no domínio do RAU o fundamento invocado para a resolução do contrato de arrendamento, o qual se prolongou no âmbito da lei nova (NRAU), sem que o senhorio tenha até então suscitado a resolução do contrato, é aplicável ao caso o regime do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02.
3. A atendibilidade dos factos jurídicos supervenientes, nos termos do art. 663º, n.º 1, do CPC (actual art. 611º do NCPC) pressupõe a dedução de articulado superveniente ou que os factos sejam notórios.
4. Nas situações contempladas no art. 1083º, n.º 2, al. b) do C. Civil, o que está realmente em causa é a violação de deveres acessórios de conduta que a própria lei, através das suas disposições imperativas, introduz na relação contratual locativa, por inspiração do princípio básico da boa fé.
5. É do interesse do locador que o uso previsto no contrato seja exercido pelo arrendatário dentro das condições regulamentares previstas na lei, não sendo, naturalmente, indiferente pare este, no plano da boa fé, que o uso do arrendado crie riscos para a segurança do prédio e dos seus moradores.
6. O simples exercício da actividade sem o respectivo licenciamento, por si só, não acarreta qualquer reflexo sério no projecto contratual.
7. Provando-se, porém, que a arrendatária desenvolveu no locado actividade que a autoridade administrativa competente (CML) considerou infringir as regras de salubridade e segurança contra o risco de incêndio, pelas quais se deve pautar aquela actividade comercial, e perante essa constatação determinou o encerramento do arrendado, enquanto oficina de manutenção e reparação de veículos, mostra-se verificado o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto na al. b) do n.º 2 do art. 1083º do C.C.
(Sumário do Relator)
I. MMGD, MPT, CAL, FCL, TMT e FTM, propuseram a presente acção de despejo, sob a forma do processo sumário, contra TA Lda., pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento da garagem do prédio sito na Rua …, gaveto com a Rua .., n.º 2, em .., e ordenado a entrega imediata do locado aos autores, devoluto de pessoas e bens.
Alegaram, em síntese, que são donos e legítimos proprietários do prédio em apreço; que por escritura pública outorgada em 17.07.1952, foi dada de arrendamento à "Garagem .., Lda.", a garagem do prédio acima identificado pela renda mensal de Esc. 4.000$00 (quatro mil escudos), valor que actualmente se cifra em € 189,00, por força das actualizações entretanto aplicadas; que a "Garagem .., Lda." veio a ceder o locado, por trespasse realizado em Outubro de 1997, à ora ré; que nos termos do supra referido contrato de arrendamento, a garagem arrendada destinava-se a recolha, reparação e serviço de assistência e lubrificações de automóveis, camiões e os seus acessórios e peças sobresselentes, bem como à venda de tais veículos novos e usados e também de gasolina e óleos lubrificantes; que os autores tiveram conhecimento que a ré começou a realizar no locado actividades não previstas no contrato de arrendamento, designadamente, trabalhos regulares de bate-chapa e de pintura e, apesar de instada a pôr termo àquela conduta, não deixou de prosseguir com os aludidos trabalhos; que a ré não possui licenciamento exigido por lei para a prática das mesmas actividades; que a Câmara M. L. determinou o encerramento de todas as actividades da ré no local; que, para usar o locado para fins diversos do contratualmente estipulado, a ré procedeu, sem qualquer consentimento dos autores, a alterações das divisões interiores do locado, instalando nele uma estufa de pintura em alvenaria e tijolo, tendo criado uma divisória no locado, constituindo um espaço autónomo, instalando para o efeito uma estrutura fixa e uma rede, ambas em ferro, o qual ficou com acesso directo para a Rua .., n.º 2, através de uma porta de saída independente; e que a ré entregou o uso deste espaço, em exclusivo, à T.., que aí estacionou uma frota de motociclos de distribuição dos produtos daquela empresa; e que todos estes factores constituem causas de resolução do contrato de arrendamento.
A ré contestou, alegando, em suma, que efectivamente realiza serviços de bate-chapas e pintura de veículos, o que faz com estabilidade, continuamente, sem qualquer oposição e com total conhecimento dos senhorios do local arrendado, actividade que é feita naquele local há mais de 30 e 40 anos; que sempre foi considerado e aceite pelas partes que tais actividades integravam o fim contratualmente estipulado entre as partes, na medida em que constituem actividade de reparação e serviços de assistência de automóveis, pelo que a invocação desse facto como fundamento resolutivo sempre integraria uma situação de abuso de direito; que o encerramento do estabelecimento determinado pela CML foi alvo de uma providência cautelar de suspensão de eficácia do acto administrativo, que se encontra pendente; que o espaço que os autores designam por estufa sempre existiu desde a construção do prédio dos autos, constituindo um espaço integrante desse prédio; que se dedica também à actividade de recolha de veículos motorizados e, tendo em vista proceder à organização interna dessa actividade, ergueu uma rede metálica, sem qualquer ligação permanente ao prédio dos autos e facilmente removível, sendo falso que a ré tenha entregue qualquer parte do local arrendado à "..", ou a quem quer que seja, a qual não é mais que um mero cliente. Conclui peticionando a condenação dos autores como litigantes de má fé, em multa e indemnização, de valor não inferior a €5.000,00.
Os autores apresentaram articulado de resposta, onde se pronunciaram sobre o pedido de condenação dos autores como litigantes de má fé, pugnado pela sua improcedência.
Foi elaborado despacho saneador, tendo o tribunal se abstido de proceder à selecção da matéria de facto.
Os autores deduziram um articulado superveniente, o qual não foi admitido (vide despacho de fls. 176/177).
Realizado o julgamento, foi proferida sentença, a qual foi rectificada, na qual se decidiu:
- julgar a acção improcedente, por não provada e, em consequência, absolver a Ré do pedido;
- absolver os autores do pedido de litigância de má fé contra os mesmos deduzido.
Inconformados, vieram os autores interpor recurso de apelação, em cujas alegações formularam as seguintes conclusões:
(…)
Terminam pedindo, de harmonia com o previsto no art.º 662º, nº 2, do CPC, seja julgado totalmente procedente o recurso e, em consequência, seja alterada a decisão sobre a matéria de facto conforme o supra aduzido e, a final, revogada a sentença recorrida, decretando-se, assim, o despejo do locado em apreço.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
*
II. Nos termos dos art.ºs 684º, n.º 3, e 685º-Aº, n.º 1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões dos recorrentes, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 660º do mesmo Código.
As questões a decidir resumem-se a saber:
- se é admissível a junção aos autos dos documentos apresentados com as alegações;
- se é caso de alterar a matéria de facto;
- se assiste aos autores o direito à resolução do contrato de arrendamento;
- se o exercício desse direito pelos autores é abusivo.
*
III. Da admissibilidade do documento junto com as alegações:
Com a apelação os autores juntaram quatro documentos, sustentando, também com base neles, uma alteração da matéria de facto.
A 1ª questão que desde logo se coloca é a da admissibilidade da junção desses documentos.
Dispõe o art. 693º-B do CPC (art. 651º do NCPC) que as partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excepcionais a que se refere o art. 524º (art. 425 do NCPC) e no caso da junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido em 1ª instância.
Ora, estatui o n.º 1 do art. 524º (art. 425º do NCPC) que depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento.
Os documentos apresentados com as alegações são os seguintes:
- uma certidão da Conservatória do Registo Comercial de L atinente à Garagem Conímbriga, Lda;
- uma certidão da Conservatória do Registo Comercial de L atinente à Garagem Turim, Lda;
- um auto de notícia lavrado dia 6/08/2009 atinente a uma acção de fiscalização levada a cabo pela Polícia Municipal de L no dia 5/08/2009 ao locado;
- um auto de vistoria realizado dia 18/10/1951 realizado ao imóvel locado.
Face ao teor de tais documentos e à sua formação, os mesmos podiam ter sido juntos pelos autores antes do encerramento da discussão em 1ª instância (tal ocorreu dia 18/03/2013).
Por outro lado, a necessidade da sua junção também não adveio do julgamento proferido em 1ª instância.
Efectivamente, o legislador pretendeu cingir-se aos casos em que, pela fundamentação da sentença, ou pelo objecto da condenação, se tornou necessário provar factos com cuja relevância a parte não podia contar antes de a decisão ser proferida.
Ora, manifestamente, não é essa a situação que ocorre quanto aos factos que com os novos documentos se pretende provar.
Na verdade, os novos documentos apenas poderiam, em tese, relevar para prova dos factos descritos nas als. a), b) e d) da impugnação dos apelantes, a saber:
- A Garagem .. Lda, com o NIPC 501 637 389, passou a ter existência jurídica, após a escritura pública outorgada a 17/7/1952 (al. a);
- Após duas cessões de quotas e alterações ao pacto social, designadamente a 29/7/1977 e a 3/5/1978, a sociedade manteve sempre a sua designação de Garagem .. Lda, embora com alteração dos seus sócios (al. b);
- A 9/10/1997, os sócios da Garagem .. Lda, procederam ao trespasse deste estabelecimento, a favor de outra sociedade, a TAL da, cujos sócios são exactamente os mesmos da Garagem .. Lda.(al. d).
Ora, os factos descritos em a) (parte final) e b) nem sequer foram alegados nos articulados e relativamente ao referenciado em d) não se revela de todo surpreendente a decisão do tribunal a quo de o não considerar provado, pois que não foi junta aos autos certidão emitida pela Conservatória do Registo Comercial relativa à constituição da sociedade ré.
Os apelantes não demonstraram, pois, que a apresentação dos documentos se tornou necessária em virtude do julgamento da causa na 1ª instância.
Não é, por isso, admissível, na fase de recurso, a sua junção aos autos.
Determinar-se-á, por isso, o seu desentranhamento dos autos.
IV. Quanto à impugnação da matéria de facto fixada na 1ª instância:
Sustenta a autora/apelante nas suas conclusões de recurso:
(…)
V. Em face das alterações operadas na matéria de facto, é a seguinte a factualidade provada:
1. Os autores são donos e legítimos proprietários do prédio sito na Rua .., n.º 10 A/B, gaveto com a Rua .., n.º 2, freguesia de …, concelho e cidade de L, descrito na 2.a Conservatória do Registo Predial de L com o n.º …, e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ….
2. Por escritura pública outorgada em 17.07.1952, foi dada de arrendamento à garagem .., Lda., então com sede na Rua …, em L, a garagem do prédio acima identificado, pela renda mensal de 4.000$00 (quatro mil escudos), onde as partes estipularam, entre o mais:
"Primeiro: - A casa arrendada destinava-se a recolha, reparação e serviço de assistência e lubrificações de automóveis, camiões e seus acessórios e peças sobressalentes, bem como à venda de tais veículos novos e usados e também de gasolina e óleos lubrificantes. (. . .) Sexto: - A inquilina não poderá fazer na casa arrendada quaisquer obras ou benfeitorias sem expressa autorização dado por escrito pelos senhorios e quaisquer que faça ficarão desde logo pertença do prédio, sem que por elas possa a inquilina exigir indemnização ou alegar direito de retenção. Décimo: - Fica expressamente proibida a sublocação no todo ou em parte.".
2.1. Em finais de 1990 ocorreu um incêndio no locado, tendo posteriormente prosseguido no mesmo as actividades de bate-chapa e pintura – facto aditado por esta Relação.
3. Por escritura pública de trespasse outorgada em 09.10.1997, no … L, a Garagem …, Lda., declarou que "trespassa" para a T…, Lda., "o estabelecimento comercial-recolha, reparação e serviço de assistência, lubrificação de automóveis, camiões e seus acessórios, peças sobresselentes, bem como a venda de tais veículos novos e usados, também de gasolina e óleos lubrificantes, instalado na garagem dez A e 8 e n. ° 2, do prédio urbano sito na Rua … e Rua .., 2, freguesia de …, concelho de L, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 107 (. . .).".
4. A Garagem .., Lda., utilizava a garagem referida em 2. para trabalhos regulares de bate-chapa e pintura.
5. O que era do conhecimento dos autores MMGD, MPT, CAL, FCL e TMT – facto alterado nesta Relação.
6. A 17.04.2008, a garagem referida em 2. continuava a ser utilizada para trabalhos de bate-chapa e pintura.
6.1. Os moradores do prédio tinham receio da ocorrência de um novo incêndio na garagem –facto aditado por esta Relação.
7. A ré nunca pediu nem obteve consentimento dos Autores para o exercício da actividade referida em 5. dos factos provados.
8. A ré não possuía licenciamento para o exercício da actividade referida em 6. dos factos provados.
9. Antes de 09.10.1997, foi instalada na garagem referida em 2. uma estufa de pintura com muretes de alvenaria e tijolo.
10. A ré instalou na garagem referida em 2. uma divisória composta de ferro e rede, criando um espaço autónomo, com acesso para a Rua .., n.º 2, através de uma porta de saída independente.
11. O que fez para ordenar a distribuição e arrumação dos diversos veículos que recorrem aos seus serviços.
12. Esse espaço foi utilizado para estacionamento de uma frota de motociclos da "..", de distribuição dos produtos desta empresa, altura em que aquele espaço lhe estava afecto de forma exclusiva.
13. A ".." foi cliente da ré, a quem esta forneceu o serviço de recolha e guarda de alguns dos seus veículos, mediante uma retribuição.
14. A rede metálica referida em 8. não tinha ligação permanente ao prédio.
15. Com data de 23.05.2005, os Srºs arquitectos N.. e L…, lançam no processo n.º .., para "encerramento da Garagem ..", a correr junto da Câmara Municipal de L, a seguinte informação, junta aos autos a fls. 29 a 32, que aqui se dá por integralmente reproduzida:
"(,..) Aos 6 dias do mês de Abril de 2005, os signatários (…) efectuaram a fiscalização/inspecção ao estabelecimento em epígrafe, constatando o seguinte:
Na oficina, do ponto de vista construtivo salubridade e segurança contra risco de incêndio, verificou-se incumprimentos com as normas legais e regulamentares aplicáveis a este tipo de estabelecimento (oficina):
No estabelecimento foram verificadas alterações relativamente ao último projecto aprovado (. . .), nomeadamente criação de dois compartimentos, em materiais amovíveis, utilizados como refeitório e estufa de pintura. (. . .)
O estabelecimento não reúne as condições previstas no n. ° 2, do artigo 11.°, do Decreto-Lei n. o 370/99, de 18 de Setembro para estar a funcionar.
Face ao exposto, propõe-se a notificação do requerente dando conhecimento do teor da fiscalização/inspecção e ao proprietário da oficina para dotar o estabelecimento dos requisitos previstos no artigo referido no parágrafo anterior, bem como solicitar a emissão do alvará da licença de utilização no prazo de 30 dias.
Caso não sejam cumpridos os requisitos no prazo estipulado fica sujeito a cessação da utilização do estabelecimento (. . .)."
16. A Autoridade de Saúde remeteu ao processo n.º …, que corre termos junto da Câmara Municipal de L, o escrito junto aos autos a fls. 33 a 35, que aqui se dá por integralmente reproduzido, com o seguinte teor:
"Assunto: Vistoria conjunta com a Câmara Municipal de L ao estabelecimento de oficina, sito na Rua …, n…, L. Na sequência do assunto acima mencionado informo V.Ex. a que foi efectuada vistoria ao referido estabelecimento em 06.04.2005 pelas Técnicas de Saúde do Centro de Saúde de …. Verificou-se que o estabelecimento apresentava más condições higio-sanitárias e de segurança para a sua laboração. (. . .)".
17. Com data de 04.09.2006, o Sr. arquitecto N.. lança no processo no processo n…., para "encerramento da Garagem ..", a correr junto da Câmara Municipal de L, a seguinte informação, junta aos autos a fls. 43, que aqui se dá por integralmente reproduzida:
"Na sequência dos despachos à informação n. o … (fls. N. o 112 a 115 do p.p.), procedeu-se à notificação da entidade explorada da oficina (Garagem …, Lda) concedendo um prazo de 15 dias úteis, que se pronuncie sobre o projecto da decisão (. . .).
Até à presente data não houve qualquer diligência por parte do interessado em relação à notificação. (. . .)".
18. Consequentemente, a Câmara Municipal de L determinou a cessação da utilização da oficina sita em 2.
19.1. A cessação da utilização da oficina determinada pela CML no âmbito do proc. n.º .. – o qual se iniciou com uma queixa de uma comproprietária do imóvel -, deveu- se à circunstância daquela entidade ter entendido que a oficina não reunia as condições de segurança e salubridade previstas no n.º 2 do artigo 11º do D.L. n.º 370/99, de 18/09 para estar a funcionar – facto aditado por esta Relação.
VI. Da questão de mérito:
Na p.i. os autores/apelantes fundaram o direito à resolução do contrato de arrendamento na utilização do locado para fins (ilícitos) não contemplados naquele contrato e sem licença camarária de utilização; na sublocação de uma parte do locado à ..; e na alteração das divisões interiores do locado, em violação do estatuído nos arts. 1083º, nº 2, als. b) e c) e 1088º do C.C.
Na apelação os recorrentes restringem a apreciação desta Relação às questões atinentes aos dois primeiros dos apontados fundamentos.
A presente acção foi intentada dia 17/04/2008.
Tendo-se iniciado no domínio do RAU os fundamento invocados para a resolução do contrato de arrendamento, que se prolongaram no âmbito da lei nova (NRAU), sem que o senhorio tenha até então suscitado a resolução do contrato, é aplicável ao caso o regime do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02 – vide arts. 59º, n.º 1, deste diploma e 12º, n.º 2, do C. Civil (cfr. neste sentido Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano II volume, pag. 1014).
Dispunha o art. 1083º do C.C., na redacção vigente na data da propositura da acção, que:
1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
a) A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina;
d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072.º;
e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
3 - É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.os 3 e 4 do artigo seguinte.
4 - É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado.
Assim, não é qualquer incumprimento definitivo do arrendatário que facultará ao senhorio a resolução do contrato de arrendamento, mas apenas aquele que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
E constituem fundamentos de resolução do contrato os, exemplificativamente, enunciados no n.º 2 da citada disposição.
Feita este enquadramento jurídico, debrucemo-nos sobre o caso dos autos, em função dos factos apurados.
Da alegada cedência parcial do locado à ..:
Na sentença recorrida entendeu-se que:
“Dispõe o artigo 1038.°, do Código Civil que:
"São obrigações do locatário:
(. . .)
f) Não proporcionar a outrem o gozo parcial ou total da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar;
g) Comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada.".
A verificação destes fundamentos de resolução do contrato de arrendamento, prendem-se, assim, com o regime da sublocação, o qual se encontra definido no artigo 1 060.°, do Código Civil do seguinte modo: "a locação diz-se sublocação quando o locador a celebra com base no direito de locatário que lhe advém de um precedente contrato locativo".
Por sua vez, refere a doutrina que "o subarrendamento é um contrato subordinado, mediante o qual o inquilino, ao abrigo da sua qualidade de locatário, proporciona a terceiro (subarrendatário) o gozo do prédio arrendado, mediante retribuição. Passam, assim, a coexistir dois contratos de arrendamento sobrepostos, ficando o segundo negócio jurídico (subarrendamento) dependente do primeiro (arrendamento)", constituindo a sublocação a figura paradigmática do subcontrato (cfr. Pedro Romano Martinez, in Subarrendamento, Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Gaivão Telles, Volume III, Almedina, pág. 238).
A regra geral a respeito da sublocação é a da sua proibição, excepto quando autorizada por lei ou pelo locador.
Mas, mesmo quando autorizada a possibilidade do sublocador proceder à cedência do gozo da coisa por uma dessas vias, não está o mesmo dispensado de o comunicar ao locador, estando obrigado a comunicar a cedência da coisa dentro de 15 dias, sob pena de ineficácia da mesma perante o locador nos termos do artigo 1061.° do Código Civil, a menos que esta tenha sido reconhecida pelo locador.
A este respeito, resultou provado que, por um lado, o locado se destinava, para além do mais, à recolha de automóveis - ponto 2. e 3. dos factos provados.
Provou-se ainda que a ré instalou na garagem uma divisória composta de ferro e rede, criando um espaço autónomo, com acesso para a Rua .., n.º 2, através de uma porta de saída independente, o que fez para ordenar a distribuição e arrumação dos diversos veículos que recorrem aos seus serviços - pontos 10. e 11. dos factos provados.
Mais se provou que esse espaço foi utilizado para estacionamento de uma frota de motociclos da "..", de distribuição dos produtos desta empresa, altura em que aquele espaço lhe estava afecto de forma exclusiva e que a ".." foi cliente da ré, a quem esta forneceu o serviço de recolha e guarda de alguns dos seus veículos, mediante uma retribuição - pontos 12. e 13. dos factos provados.
Ou seja, o que se provou foi que a ré, no exercício da sua actividade e dos fins a que se destinava o locado - recolha de automóveis - organizou o espaço que tinha da forma que julgou ser a mais adequada, tendo em conta as diversas actividades desenvolvidas naquele mesmo espaço. Provou-se que a .. era um cliente da ré, aí parqueando toda a sua frota de motorizadas, razão pela qual a ré utilizou o espaço autónomo que criou à sua utilização por parte deste cliente.
Não se provou que tivesse sido cedido qualquer espaço quer à .. quer a um terceiro.
Atento o que antecede, verificamos que este fundamento de resolução do contrato de arrendamento também não se mostra verificado”.
Dissentindo deste entendimentos sustentam os apelantes que:
- Quanto à sublocação não autorizada, a sentença recorrida considerou que não se provou que tivesse sido cedido qualquer espaço quer à .. quer a terceiros.
- Se quanto à primeira, o facto de, nos termos do contrato da R. com a .., não existir um número certo de motociclos no espaço entregue aquela empresa para o respectivo estacionamento suscitar dúvidas quanto à natureza jurídica dessa utilização, já o mesmo não sucede quando a sentença sindicada afasta qualquer cedência a terceiros.
- As facturas/recibos juntas pelos AA. em audiência de julgamento, durante a inquirição da testemunha RM, (fls. 247 a 251 dos autos), emitidos a favor da .. (cfr. Acta de Audiência de Discussão e Julgamento de 18/02/2013) reportam-se a vários meses dos anos 2008 e 2009 e nelas, para além de constar no canto superior esquerdo um timbre com as expressões T GARAGEM, acha-se ainda aposto um carimbo, onde se pode ler Garagem .., Lda. Contribuinte n.º .., Rua .., 15-A, 1100 L.
- Ora, a sociedade para quem a arrendatária inicial trespassou o locado dos autos e que é a R. neste processo, é a sociedade por quotas T-Aluguer de Automóveis Lda., com o NIPC .. e com sede social na Rua Joaquim Bonifácio, 13, em L, isto é, uma pessoa colectiva completamente distinta.
- Ficou assim patente de forma inequívoca que o locado foi cedido a terceiros e sem autorização, no caso, à emitente daquelas facturas/recibos, a Garagem T.. Lda. pelo que não podia, também por aqui subsistir o contrato de arrendamento dos autos.
- Ao não ter tomado em consideração o facto supramencionado alegado pelos AA. em julgamento, e por se tratar de um facto que, segundo o direito substantivo aplicável, tem influência claramente decisiva sobre a existência da relação controvertida, constituindo, aliás, fundamento para a resolução do contrato invocada pelos AA., a sentença recorrida violou expressamente o disposto no actual art.º 611º, nºs 1 e 2, do CPC, violação que aqui se argui para todos os devidos efeitos legais.
Vejamos.
A cedência de um espaço do locado à soc. a Garagem T Lda não foi invocada na p.i.
Trata-se, por isso, de um facto novo, não só por não ter sido alegado na p.i. (apresentada a 17/04/2008), mas também por respeitar a factos ocorridos em momento temporal posterior (Junho de 2008 a Fevereiro de 2009).
Por outro lado, os documentos referidos pelos apelantes foram juntos pelos mesmos na sessão de julgamento realizada dia 18/02/2013 (vide fls. 255).
Na ocasião, estes formularam o seguinte requerimento:
“Tendo em consideração, e apenas por esse motivo, o teor das declarações acabadas de fazer pela testemunha RM, requer-se a junção aos autos de 1 documento, de onde constam várias facturas-recibo emitidas pela Garagem T, Lda, à empresa .., referentes aos meses dos anos de 2008 e 2009. Isto, tendo em conta que a testemunha antes identificada referiu ter sido através de uma empresa sua, a responsável pela contabilidade da ré”.
Desse requerimento não se pode inferir ter sido deduzido qualquer articulado superveniente ou que os autores, através dele, tivessem manifestado a vontade de se aproveitarem desses novos factos.
Ora, a atendibilidade dos factos jurídicos supervenientes, nos termos do art. 663º, n.º 1, do CPC (actual art. 611º do NCPC) pressupõe a dedução de articulado superveniente ou que os factos sejam notórios (cfr. Ac. STJ de 19/02/2004, in www.dgsi.pt), situação que não ocorre.
Assim, não pode ser considerada nos presentes autos a agora alegada (e não provada) cedência do locado à soc. Garagem T.. Lda.
Deste modo, tal como se concluiu na sentença recorrida, não se verifica o fundamento de resolução do contrato de arrendamento enunciado na al. e) do n.º 2 do art. 1083º, do C. Civil.
Quanto à utilização do locado para fins (ilícitos) não contemplados no contrato de arrendamento e sem licença camarária de utilização:
Na sentença recorrida entendeu-se que:
“Conforme resulta do disposto na alínea c) do artigo 1038.° do Código Civil, uma das obrigações do arrendatário é não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que ela se destina. A violação desta obrigação constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento nos termos do aludido artigo 1083.° n.º 1 alínea c) do Código Civil, onde se diz: "O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina".
O fundamento desta causa de resolução está em proteger o interesse do senhorio na conservação do prédio contra riscos de deterioração ou mesmo destruição, o seu maior valor locativo quando utilizado para determinado fim ou ramo de negócio e a comodidade e segurança do próprio senhorio ou de outros arrendatários ou da própria vizinhança.
No caso em apreço, resultou provado que no contrato de arrendamento outorgado por escritura pública e, posteriormente, no trespasse desse espaço, as partes acordaram em que, o local arrendado se destinava, entre outros, à recolha, reparação e serviço de assistência e lubrificações de automóveis, camiões e seus acessórios.
(…)
Assim sendo, temos de considerar se a ré, ao utilizar o locado para trabalhos de pintura e bate-chapas, está a respeitar os termos contratuais acordados.
Ora, tendo em consideração que o fim acordado para o espaço arrendado era, para além do mais, a reparação e assistência a automóveis e camiões, tendo presente o que é necessário para reparar um veículo automóvel, que é do conhecimento do comum do cidadão, temos de concluir que entre os trabalhos de reparação de automóveis estão necessariamente incluídos trabalhos de bate-chapas e pintura, pois só com a realização dos mesmos se pode dizer que um veículo fica reparado.
Ademais, do contexto em que as declarações negociais foram prestadas, nada nos permite concluir que as partes quiseram limitar os serviços de reparação de veículos, por exemplo, à sua parte mecânica.
Atento o que antecede, verificamos que o fundamento de resolução do contrato de arrendamento inserto na alínea c) do artigo 1083.°, do Código Civil não se mostra verificado.
E, esta conclusão não se mostra prejudicada pelo facto de a ré não ter licença camarária para o exercício de tal actividade, na medida em que, o que está em causa, é a conformidade da actividade desenvolvida pelo inquilino com o fim contratualmente estipulado pelas partes. A falta de licenciamento, de per si, deveria ser apreciada no âmbito do direito administrativo que regula a concessão dos licenciamentos e as consequências da violação de tais normas e não no âmbito dos presentes autos regulados pela lei civil.
Por outro lado, também não se pode dizer, como fazem os autores, que esta actividade é ilícita, ou seja, não se pode dizer que a actividade de bate-chapas e pintura automóvel seja violadora de qualquer direito ou de qualquer norma legal de protecção, seja de interesses públicos, seja de interesses particulares”.
Contrapõem, porém, os apelantes que:
- O que o que está em causa é precisamente a prática reiterada no locado, por parte da R., de uma actividade ilícita;
- A actividade que a R., de forma reiterada e grave, desenvolvia no locado, mesmo depois de 17/04/2008, envolvia um particular risco e uma violação das regras de higiene, de sossego e de boa vizinhança, situação a que os AA., como proprietários do locado, não poderiam ficar indiferentes, o que tem de ser interpretado como uma manifesta inexigibilidade na manutenção do arrendamento;
- O procedimento camarário n° …, accionado pelos AA., como proprietários do imóvel, visou exactamente o encerramento das actividades ilegais, ilícitas e perigosas desenvolvidas pela R. no locado, para garantia da segurança do prédio e dos que lá habitam;
E estas actividades eram de risco, pois, em nada se diferenciavam das que provocaram o incêndio que ocorreu em 14/12/90.
- A letra da lei "utilização do prédio contrária à lei ... ou à ordem pública" - art. 1083º, n° 2, al. b) do C. C. - tipifica um fundamento que encaixa de forma perfeita no presente caso da resolução do arrendamento, uma vez que não oferece dúvidas que aquela utilização, pela sua gravidade e consequências e pela forma reiterada como se evidenciou, tornou não só inexigível aos senhorios a manutenção do arrendamento, como impôs a respectiva resolução.
- Mesmo que a sentença recorrida tenha considerado - no entender dos apelantes, mal - que o fim genérico "reparação de veículos", incluía as actividades de bate-chapa, soldadura e pintura, o certo é que o desenvolvimento da destinação estabelecida no contrato a ramos de negócios ou fins conexos excede-a, alterando o equilíbrio da regulamentação de interesses que se convencionou, constituindo efectiva infracção contratual, além de que a natureza acessória em relação ao fim principal pode nem ser inócua, mas gravemente prejudicial, como quando se alargue a actividade perigosa para o prédio, ou que venha a ser concorrencial de actividades prosseguidas pelo senhorio (negrito dos recorrentes) - Manual de Arrendamento Urbano, de Jorge Henrique da Cruz Pinto Furtado.
Vejamos.
Provou-se que o arrendado se destinava a recolha, reparação e serviço de assistência e lubrificações de automóveis, camiões e seus acessórios e peças sobressalentes, bem como à venda de tais veículos novos e usados e também de gasolina e óleos lubrificantes; e que a ré, à semelhança da primitiva arrendatária, continuou a utilizar a garagem para trabalhos de bate-chapa e pintura.
Assim, no contrato de arrendamento estabeleceu-se o fim a que se destinava o arrendado.
Sendo assim, as dúvidas sobre o conjunto de actos que podem ser praticados ou desenvolvidos pelo arrendatário terão de ser resolvidas à luz do art. 236º e segs. do C. Civil: a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele. Porém, sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com esta que vale a declaração.
Ora, na p.i. os autores nada alegaram acerca da vontade real dos declarantes no contrato de arrendamento.
Consequentemente, haverá que interpretar o clausulado com o sentido que um declaratário normal possa deduzir do comportamento dos declarantes (art.º 236º, n.º 1, do C.C.) e este não pode deixar de ser o de se entender que os contraentes apenas estabeleceram que o local arrendado se destina, entre outras, à actividade de reparação de automóveis e camiões.
Ora, como se refere na sentença recorrida, “tendo presente o que é necessário para reparar um veículo automóvel, que é do conhecimento do comum do cidadão, temos de concluir que entre os trabalhos de reparação de automóveis estão necessariamente incluídos trabalhos de bate-chapas e pintura, pois só com a realização dos mesmos se pode dizer que um veículo fica reparado.
Ademais, do contexto em que as declarações negociais foram prestadas, nada nos permite concluir que as partes quiseram limitar os serviços de reparação de veículos, por exemplo, à sua parte mecânica”.
Subscrevem-se na íntegra estas considerações.
Por outra via:
Flui do provado que a oficina instalada no locado carecia de licenciamento para o exercício da actividade de bate-chapas e pintura e que a mesma funcionou durante vários anos sem esse licenciamento, situação que deu origem à instauração na Câmara Municipal de L do processo n.º ….
A falta de licenciamento constituía, à data, uma violação do estatuído no art. 11º, n.ºs 1 e 2 do Dec. Lei n.º 370/99 de 18/09, aplicável ex vi do disposto no art. 23º (vide ainda a Portaria n.º 33/2000, de 28/01).
No referido Decreto-Lei estabelecia-se que os estabelecimentos de prestação de serviços de manutenção e reparação de veículos automóveis e motociclos estava sujeita a licença de utilização, a qual se destinava a comprovar a adequação do estabelecimento ao uso previsto e a observância das normas legais e regulamentares, nomeadamente as relativas às condições sanitárias e de segurança contra risco de incêndio.
Não obstante aqueles diplomas legais terem sido revogados pelo D. Lei n.º 259/2007, de 17/07, durante a vigência deste, manteve-se a necessidade de licenciamento (vide ainda Portaria n.º 791/2007, de 23/7).
Assim, a actividade de bate-chapas e pintura era, à data da propositura da acção e da apresentação da contestação, sujeita a licenciamento prévio.
Ora, apurou-se que a ré não possuía licenciamento para o exercício dessa actividade no locado.
A ilicitude estava, portanto, não na actividade em si, mas na falta de licenciamento.
É certo que o Dec. Lei n.º 48/2011, de 1/04, veio revogar o DL n.º 259/2007 (excepto o art. 13º) e estatuir no seu art. 39º, n.º 2, que os titulares da exploração de estabelecimentos de prestação de serviços cujo funcionamento pode envolver riscos para a saúde e para a segurança das pessoas, identificados na lista B do anexo I (é o caso dos estabelecimentos de reparação de veículos automóveis e motociclos), em funcionamento à data de produção de efeitos do presente decreto-lei, e que não tenham efectuado o registo ao abrigo do regime previsto no Decreto -Lei n.º 259/2007, de 17 de Julho, dispõem de um prazo de um ano para efectuar a mera comunicação.
Assim, o legislador, no intuito de incentivar o cumprimento voluntário das regras técnicas e de segurança apropriadas, estabeleceu como que uma ‘amnistia’ para as situações de pretérito, estabelecendo um prazo para a regularização da situação relativamente aos estabelecimentos em funcionamento.
Acontece, porém, que, na data da entrada em vigor daquele diploma legal, o estabelecimento em causa nos autos já não se encontrava em funcionamento, pois que tinha sido encerrado por decisão da CML, proferida nos termos do art. 109º, n.º1, do RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação estabelecido pelo DL n.º 555/99, de 16/12).
Assim, sempre a actividade de bate-chapas e pintura desenvolvida no locado sem licença será de considerar ilícita.
A questão está, porém, em saber se essa utilização contrária à lei (art. 1083º, n.º 2, al. b) do C. Civil) faculta ao senhorio a resolução do contrato de arrendamento, sabido que tal apenas sucederá se, em face da factualidade apurada, se concluir que aquela ilicitude constituí grave violação dos deveres acessórios de conduta com reflexo sério no projecto contratual, tornando inexigível a manutenção do arrendamento.
Efectivamente, no caso daquela disposição legal não se trata da infracção pelo locatário de deveres que ele tenha assumido através das cláusulas do contrato. O que está realmente em causa é a violação de deveres (acessórios de conduta) que a própria lei, através das suas disposições imperativas, introduz na relação contratual locatícia, por inspiração do princípio básico da boa fé, solene e lapidarmente proclamado no artº 762º, n.º 2, do Código Civil – cfr. Antunes Varela, in RLJ 122, pag. 148.
Entre esses deveres acessórios de conduta temos, entre outros, os deveres acessórios de protecção (as partes, enquanto perdure um fenómeno contratual, estão ligadas a evitar que, no âmbito desse fenómeno, sejam infligidos danos mútuos, nas suas pessoas ou nos seus patrimónios) e de lealdade (as partes devem abster-se de comportamentos que possam, ou mesmo adoptar comportamentos que impeçam, falsear o objectivo do negócio ou desequilibrar o jogo das prestações) – cfr. Menezes Cordeiro, Da Boa Fé Em Direito Civil, 2º vol. pags. 604/607.
Ora, o simples exercício da actividade sem o respectivo licenciamento, por si só, não acarreta qualquer reflexo sério no projecto contratual.
Acontece, porém, que, para além daquela falta de licenciamento, da matéria de facto apurada resulta que a ré desenvolveu no locado actividade que a Câmara Municipal de L considerou infringir as regras de salubridade e segurança contra o risco de incêndio e perante essa constatação aquela entidade determinou o encerramento do arrendado, enquanto oficina de manutenção e reparação de veículos.
Significa isto que a autoridade administrativa competente constatou a inobservância das regras regulamentares pelas quais se deve pautar aquela actividade comercial, que valorou como fundamento bastante para determinar o encerramento da oficina instalada no locado.
Assim, demonstrado está que a actividade levada a cabo pela ré no locado foi feita ao arrepio das regras técnicas e de segurança devidas, pelas quais se deve pautar a actividade comercial, ou seja, com desrespeito pelas exigências de segurança de pessoas e bens, face ao risco de incêndio, e de desse modo serem infligidos danos no prédio e no património dos autores e dos moradores do prédio, os quais, segundo também se apurou, tinham receio da ocorrência de um novo incêndio na garagem.
Ademais, no contrato (vide fls. 6 do contrato de arrendamento junto aos autos) a arrendatária obrigou-se “a não dar baixa do alvará da indústria que vai explorar, sem consentimento dos senhorios, dado por escrito”.
Atento o assim estipulado, é manifesto ter sido propósito do locador que a actividade a desenvolver no arrendado se encontrasse devidamente licenciada, tendo a arrendatária assumido esse compromisso.
E, como é bom de ver, é do interesse do locador que o uso previsto no contrato seja exercido pelo arrendatário dentro das condições regulamentares previstas na lei, não sendo, naturalmente, indiferente pare este, no plano da boa fé, que o uso do arrendado crie riscos para a segurança do prédio e dos seus moradores.
Concluímos assim que a ré violou de forma grave e reiterada as suas obrigações contratuais e legais, o que afectou significativamente o projecto contratual, tornando inexigível aos autores a manutenção do arrendamento, conferindo-lhes o direito à resolução do contrato – art. 1083º, n.ºs 1 e 2 al.b) do C. Civil.
Por outro lado, não consubstancia uma situação de abuso de direito a propositura da presente acção em 2008, quando se apurou que era do conhecimento dos autores MMGD, MPT, CAL, FCL e TMT que no locado eram realizados trabalhos regulares de bate-chapa e pintura antes da escritura de trespasse.
Com efeito:
Estipula o art. 334º, do C. Civil, que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
A figura do abuso do direito surge, assim, como um modo de adaptar o direito à evolução da vida, servindo como válvula de escape a situações que os limites apertados da lei não contemplam, por forma considerada justa pela consciência social, em determinado momento histórico, ou obstando a que, observada a estrutura formal do poder conferido por lei, se excedam manifestamente os limites que devem ser observados, tendo em conta a boa fé e o sentimento de justiça em si mesmo – cfr. Ac. STJ de 12/06/2012, in www.dgsi.pt.
Duas das manifestações do abuso de direito, que em tese, poderiam estar presentes no caso em apreciação, são a proibição do venire contra factum proprium e a suppressio.
Na modalidade de “venire contra factum proprium”, o abuso de direito caracteriza-se pelo exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente.
Para que se possa dar por criada uma situação objectiva de confiança torna-se necessário que alguém pratique um facto – o factum proprium – que, em abstracto, seja apto a determinar em outrem uma expectativa da adopção, no futuro, de um comportamento coerente ou consequente com o primeiro e que, em concreto, gere efectivamente uma tal convicção.
No que tange à suppressio, esta traduz a situação do direito que, não tendo sido, em certas circunstâncias, exercido durante um determinado lapso de tempo, não possa mais sê-lo por, de outra forma, se contrariar a boa fé – Cfr. Meneses Cordeiro, Da Boa Fé No Direito Civil, II volume, pag. 797.
Ora, para além de se não ter provado que a autora FTM tivesse tido conhecimento que a anterior arrendatária já utilizava o locado para realizar trabalhos de bate-chapas e pintura, não se provou, nem tal foi sequer alegado, que os autores tivessem feito crer ou dado a entender à ré a sua concordância com a utilização do arrendado como oficina, sem a licença de utilização e nas condições de segurança e de salubridade existentes na mesma.
Ao invés, apurou-se que o processo camarário onde foi tomada a decisão que determinou a cessação da utilização da oficina se iniciou, precisamente, com uma queixa de uma comproprietária do imóvel.
Não há, pois, qualquer conduta dos autores adequada a criar a convicção, fundada, na ré de que nunca exerceriam o direito à resolução do arrendamento com o fundamento no uso do locado como oficina de bate-chapas e pintura sem licença de utilização.
Nada tem, pois, de ilegítimo o exercício do direito à resolução do contrato de arrendamento através da propositura da presente acção.
Procede, assim, a apelação.
*
Sumário (da responsabilidade do relator):
1. Não tendo os apelantes demonstrado que a junção dos documentos com as alegações se tornou necessária em virtude do julgamento da causa na 1ª instância, não é admissível a sua junção aos autos – art. 693º-B do CPC (art. 651º do NCPC).
2. Tendo-se iniciado no domínio do RAU o fundamento invocado para a resolução do contrato de arrendamento, o qual se prolongou no âmbito da lei nova (NRAU), sem que o senhorio tenha até então suscitado a resolução do contrato, é aplicável ao caso o regime do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02.
3. A atendibilidade dos factos jurídicos supervenientes, nos termos do art. 663º, n.º 1, do CPC (actual art. 611º do NCPC) pressupõe a dedução de articulado superveniente ou que os factos sejam notórios.
4. Nas situações contempladas no art. 1083º, n.º 2, al. b) do C. Civil, o que está realmente em causa é a violação de deveres acessórios de conduta que a própria lei, através das suas disposições imperativas, introduz na relação contratual locativa, por inspiração do princípio básico da boa fé.
5. É do interesse do locador que o uso previsto no contrato seja exercido pelo arrendatário dentro das condições regulamentares previstas na lei, não sendo, naturalmente, indiferente pare este, no plano da boa fé, que o uso do arrendado crie riscos para a segurança do prédio e dos seus moradores.
6. O simples exercício da actividade sem o respectivo licenciamento, por si só, não acarreta qualquer reflexo sério no projecto contratual.
7. Provando-se, porém, que a arrendatária desenvolveu no locado actividade que a autoridade administrativa competente (CML) considerou infringir as regras de salubridade e segurança contra o risco de incêndio, pelas quais se deve pautar aquela actividade comercial, e perante essa constatação determinou o encerramento do arrendado, enquanto oficina de manutenção e reparação de veículos, mostra-se verificado o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto na al. b) do n.º 2 do art. 1083º do C.C.
***
VII. Pelo exposto, decide-se:
a. Não admitir os documentos juntos com as alegações, determinando-se o seu desentranhamento e entrega aos apelantes;
b. Julgar a apelação procedente, revogando-se a sentença recorrida, e, em consequência, decreta-se a resolução do contrato de arrendamento da garagem do prédio sito na Rua António Ferreira n.º 10 A/B, gaveto com a Rua .., n.º 2, em L, ordenando-se a entrega imediata do locado aos autores, devoluto de pessoas e bens;
c. Custas pela apelada;
d. Notifique.
Lisboa, 1 de Abril de 2014
Manuel Ribeiro Marques - Relator
Pedro Brighton - 1º Adjunto
Teresa Sousa Henriques – 2ª Adjunta