Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 324/13.7TVLSB.L1-6 |  |
REGISTO
- O registo de aquisição de uma das fracções do imóvel a favor de uma sub-adquirente não obsta ao direito de propriedade resultante do exercício do direito de preferência e o facto de existir registo de aquisição dessa fracção anterior ao registo da acção de preferência não é oponível ao titular do direito de preferência, pois tal registo assenta num negócio jurídico que lhe é ineficaz.
(Sumário elaborado pela Relatora)
I-RELATÓRIO:
AC… e AZ…, na qualidade de legal representante dos menores FCZ… e RCZ…, intentaram contra AI… acção declarativa com processo ordinário, alegando, em síntese, que neste momento são os herdeiros de RC…, cuja herança é constituída pelo direito sobre um prédio que a falecida obteve mediante o exercício do seu direito de preferência na qualidade de inquilina do r/c esquerdo, em acção judicial que intentou e em que foi proferida sentença transitada que deu provimento ao seu pedido, acção essa que foi registada já depois de ter sido constituída a propriedade horizontal e de ter sido vendida uma das fracções à mãe da ora ré, que lhe sucedeu por morte daquela, tendo inscrito no registo predial a aquisição de tal fracção a seu favor, sendo que, já anteriormente foi intentada acção pelos então herdeiros de RC… contra todas as pessoas inscritas, entre as quais a mãe da ora ré, pedindo serem declarados proprietários do prédio e nulas as vendas entretanto feitas na sequência da constituição de propriedade horizontal, tendo tal acção findado por deserção, mas sendo certo que os autores, na qualidade de herdeiros de RC…, são proprietários do prédio por força de sentença transitada em julgado que, por via do direito de preferência, declarou transferido o direito de propriedade para a falecida RC….
Concluíram pedindo a condenação da ré a reconhecer o direito de propriedade dos autores sobre a fracção em causa e a desocupá-la, entregando-a aos autores.
A ré contestou alegando que a sua mãe, que também era inquilina da fracção que veio a comprar, registou essa aquisição a seu favor antes do registo de qualquer acção e aí tendo vivido até falecer e tendo-lhe sucedido a contestante e, tendo os herdeiros da falecida RC… intentado uma acção que deixaram findar por inércia, tendo prescrito o exercício do direito que invocam e constituindo a presente acção, de qualquer modo, um abuso de direito por parte dos autores e tendo a ré realizado benfeitorias que beneficiaram a fracção.
Concluiu pedindo a improcedência da acção e a absolvição do pedido.
Os autores replicaram opondo-se às excepções invocadas.
Saneados os autos, procedeu-se a julgamento, em cuja audiência a mandatária da ré requereu a junção de documentos que não foram admitidos.
Findo o julgamento foi proferida sentença que julgou procedente a acção e condenou a ré a reconhecer a propriedade dos autores sobre a fracção designada pela letra B, correspondente à cave esquerda do prédio em causa e a entregá-la aos autores.
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Inconformada, a autora interpôs recurso e alegou, formulando conclusões em que afirma:
-Juntou documentos sobre os quais o tribunal nunca se pronunciou. E por isso a sentença é nula nos termos do artigo 615º nº1 d) do CPC.
-O Tribunal não pronunciou sobre o caso julgado formado na acção que findou por deserção dos autores. E por isso a sentença é nula.
-A recorrente juntou documentos na audiência de julgamento que foram rejeitados, apesar de haver fundamento para a junção naquela data.
-A sentença recorrida não apreciou o facto de o objecto do direito invocado pelos autores ser diferente da fracção ocupada pela ré e o facto de a mãe da ré ser inquilina antes de ter adquirido a fracção e de essa aquisição ter sido registada. E por isso a sentença é nula.
Não foram apresentadas contra-alegações e foi proferido despacho que desatendeu as nulidades arguidas e admitiu o recurso como apelação, com subida imediata, nos autos e com efeito devolutivo.
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As questões a decidir são:
I) Omissão de despacho quanto a junção de documentos.
II) Não admissão de documentos em audiência de julgamento.
III) Nulidade da sentença.
IV) Direito de propriedade reivindicado pelos autores sobre a fracção ocupada pela ré.
V) Prescrição do direito dos autores.
FACTOS.
A 1ª instância considerou os seguintes factos provados e não provados:
Provados (no ponto 2º adita-se agora a relação de parentesco dos autores menores com a autora da herança e que resulta também do documento de fls 16 a 23 e rectifica-se o manifesto lapso do ponto 9º, pois quem constituiu a propriedade horizontal foram a compradora MM… e marido e não os vendedores JL… e ML…, como aí constava).
Da petição inicial.
l°- Por escritura de 11/05/2012, o autor, AC… adquiriu a BC…, CC…, DC… e marido, EC…, AZ…, FC… e marido, GC…, os respectivos quinhões hereditários na herança aberta por óbito RC…, falecida a 20/03/1988. (certidão da escritura de fls 16 a 23).
2o- Os autores, menores, FCZ… e RCZ… são filhos de JC…, falecido a 21/07/2008, por sua vez filho da autora da herança, RC…. (certidão da escritura de fls 16 a 23).
3o- Essa herança era composta pelo direito da autora da herança, RC…, sobre o prédio urbano sito na Rua…, n° 40, Lisboa, (certidão de fls 25 a 27).
4o- Por escritura de 06/04/1982, JL… e mulher venderam a MM…, casada com JM…, o prédio urbano sito na Rua… n° 40, Lisboa. (Certidão de fls 54 a 58).
5o- Na qualidade de inquilina do r/c esquerdo do prédio urbano sito no n° 40 da Rua…, Lisboa, RC…, instaurou acção de preferência contra JL… e mulher, ML… e contra MM… e marido, JM…, visando fosse declarado o direito de haver para si o prédio sito no n° 40 da Rua…, Lisboa; acção essa que correu seus termos pela 1a Secção do 5o Juízo Cível de Lisboa, sob o n° 6199/85. (certidão de fls 43 a 50).
6o- Mostra-se registada pela Ap. 6, de 23/12/1982, aquela acção de preferência, (certidão a fls 28 a 32).
7º- Por sentença de 12/06/1985, transitada em julgado, proferida no processo 6199/85, da então 1a Secção do 5o Juízo Cível de Lisboa, foi decidido julgar validamente exercido, por RC…, o direito de preferência sobre o prédio sito no n° 40 da Rua… n° 40, Lisboa, (certidão fls 43 a 50).
8o- O prédio urbano sito na Rua… n° 40 estava anteriormente descrito sob o n° 20100 do Livro 65 da 3a Conservatória do Registo Predial de Lisboa, está actualmente descrito na ficha 1167/19920123, freguesia da Ajuda, (certidão a fls 155).
9o- Por escritura de 16/04/1982, MM… e marido JM… constituíram em propriedade horizontal o prédio sito no n° 40 da Rua…, composto pelas fracções “A” (cave direita), “B” (cave esquerda), “C” (r/c direito), “D” (r/c esquerdo), “E” (1o direito), “F” (1o esquerdo), “G” (2o direito) e “H” (2o esquerdo), (certidão a fls 62 a 67).
10°- Constituição essa em propriedade horizontal que foi registada pela Ap. 9, de 01/06/1982. (certidão a fls 28).
11o- Pela Ap. 10, de 22/03/2006, convertida em definitiva pelo averbamento de 20/12/2010, mostra-se registada a favor da ré, AI…, a aquisição, por sucessão hereditária de CI…, a fracção “B”, correspondente à cave esquerda do prédio sito no n° 40 da Rua…, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n° 1167/19920123-B freguesia da Ajuda; pela Ap. 6, de 16/09/1982, foi registado a favor de CI… a aquisição da fracção “B”, por compra a MM… e marido JM… (certidão a fls 160 163).
12o- Em 04/12/1991, os então herdeiros de RC…, JC…, AC…, CC… e DC…, instauraram contra JM… e mulher, A…, CI…, B… e marido, D…, E… e mulher, F… e mulher, F… e contra Crédito…, acção declarativa, que correu termos pela 2a secção da 4a Vara Cível de Lisboa, sob o n° 33641/91.5TVLSB, em que pediam se reconhecesse e condenasse os réus a reconhecerem os autores como herdeiros de RC… e que por esta ter obtido procedência da acção de preferência, são os autores os únicos do prédio sito no n° 40 da Rua…, Lisboa; e se declarasse nula e de nenhum efeito a escritura de sujeição do prédio a propriedade horizontal e nulas e de nenhum efeito as compras e vendas efectuadas, (certidão a fls 189 a 199).
13o- A CI… veio a ser citada nessa acção em 30/12/1991. (certidão a fls 198).
14o- Essa acção veio a extinguir-se, por deserção, nos termos dos art°s 284° n° 1, al. a) e 291° do CPC, por despacho de 06/10/2009. (certidão a fls 199).
15o- CI… faleceu no estado de viúva a 30/05/2004, tendo-lhe sucedido a ré AI…, habilitada por escritura de habilitação de 10/03/2005. (certidão a fls 69 a 70).
Da Contestação.
16o- A mãe da ré, CI… viveu no prédio, na cave esquerda, correspondente à fracção autónoma “B”, até à data da sua morte, (admitido por acordo: ponto 7º da contestação e ponto 5o da réplica).
17o- A CI…, até ter comprado a cave esquerda era inquilina desse fogo. (admitido por acordo: ponto 5o da réplica).
Factos Não Provados.
Da Contestação.
- A ré, desde a aquisição, por sucessão da cave esquerda do prédio sempre suportou todos os encargos e impostos relativos à fracção.
- Que a ré tenha realizado benfeitorias que aumentam o valor patrimonial da fracção (“B”).
- Que os condóminos do prédio tenham realizado obras no interior e exterior do edifício.
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Está ainda provado, com base na certidão do registo predial de fls 28 e seguintes, que:
18º- Por apresentação 13 de 1992/01/23, foi inscrita a aquisição do prédio, por sucessão, sem determinação de parte ou de direito, de AC…, JC… casado com BC…, CC… casada com CCC… e DC…, casada com DDC… (certidão de fls 28 e seguintes e de fls 155 e seguintes).
ENQUADRAMENTO JURÍDICO.
I) Omissão de despacho quanto a junção de documentos..
A apelante alega que o Tribunal não se pronunciou sobre documentos que enviou para os autos.
Desde logo, não esclarece a apelante se esses documentos são os mesmos que foram apresentados em audiência de julgamento e cuja junção foi indeferida por despacho imediatamente proferido, tudo indiciando que são os mesmos, nomeadamente da leitura do requerimento formulado na audiência.
Mas mesmo que não se trate dos mesmos documentos, a omissão de despacho sobre a sua junção constituiria nulidade secundária a que se refere o artigo 199º do CPC (anterior artigo 205º), que tinha de ter sido arguida oportunamente, ou seja, no máximo, até ao encerramento da discussão, altura em que, não tendo recebido a notificação que alega não ter recebido, a apelante teria tido conhecimento da verificação da invocada nulidade.
Improcedem, pois, as alegações nesta parte.
II) Não admissão de documentos em audiência de julgamento.
Alega também a apelante que em audiência de julgamento não foram admitidos documentos, quando, ao abrigo do artigo 423º do CPC, existiria fundamento legal para serem admitidos.
A não admissão de elementos de prova constitui fundamento de recurso de apelação autónoma nos termos do artigo 644º nº2 alínea d), cujo prazo é de 15 dias, nos termos do artigo 638º nº1, ambos do CPC.
O presente recurso foi interposto depois de terem decorrido mais de 15 dias após a notificação de não admissão dos documentos, feito em audiência de julgamento, pelo que precludiu o seu direito de impugnar este despacho.
III) Nulidade da sentença.
Invocando o disposto no artigo 615º nº1 d) do CPC, a apelante argui a nulidade da sentença por omissão de pronúncia com vários fundamentos.
Assim, alega a apelante a omissão de pronúncia sobre a admissão de uns documentos; porém, como acima se expôs, a tal omissão teria de ter sido invocada oportunamente, pelo que não há omissão de pronúncia com este fundamento.
É também alegada a omissão de pronúncia sobre o caso julgado formado com a acção anteriormente proposta pelos herdeiros de RC….
Contudo, também neste ponto a apelante não tem razão, pois nessa acção houve deserção da instância e esta apenas tem como consequência a extinção da instância, o que só faz caso julgado dentro do processo e não fora dele (artigos 287º, 288º, 289º, 291º, 295º nº2 e 672º do anterior CPC, em vigor na altura), já que não houve decisão sobre o mérito da causa, não se verificando a apreciação dos direitos peticionados e da defesa deduzida (artigos 497º, 498º e 671º, também do anterior CPC).
Deste modo, não produzindo a deserção da instância do anterior processo caso julgado, não estava o tribunal obrigado a pronunciar-se sobre esta questão, inexistindo igualmente omissão de pronúncia com este fundamento.
Finalmente, é invocada a omissão de pronúncia por a sentença não se ter pronunciado quando à diferença do objecto entre os dois direitos em confronto, quanto ao facto de a mãe da apelante também ser inquilina antes de ter comprado a fracção e quanto ao facto de ter registado essa aquisição.
Mais uma vez não assiste razão à apelante, pois não se verifica omissão de pronúncia quando o tribunal não se pronuncia sobre todos os argumentos invocados pelas partes, uma vez que só lhe cabe pronunciar-se sobre a questão em apreço e utilizando os argumentos que entende ser os adequados.
Não há, portanto, omissão de pronúncia com estes fundamentos, sem prejuízo de os referidos argumentos serem analisados em sede própria, aquando da apreciação da procedência ou improcedência do direito invocado pelos autores.
Improcedem, pois, as alegações também nesta parte não se verificando a apontada nulidade.
IV) Direito de propriedade invocado pelos autores sobre a fracção ocupada pela ré.
Com a presente acção os autores, na qualidade de herdeiros de RC…, vêm reivindicar uma fracção autónoma ocupada pela ré, pertencente a um prédio objecto do direito de propriedade da referida RC…, que esta adquiriu mediante o exercício do seu direito de preferência, na qualidade de arrendatária de um dos andares do edifício.
A fim de apreciar a titularidade do direito invocado pelos autores, vejamos os factos, por ordem cronológica:
Em 6/04/1982 JL… e ML… venderam o prédio sito na Rua… nº40 a MM, casada com JM… em comunhão de adquiridos (ponto 4º dos factos).
Em 16/04/1982 a compradora MM… e marido, JM…, constituíram a propriedade horizontal no referido prédio (ponto 9º dos factos).
Em 1/06/1982 foi registada a constituição de propriedade horizontal (ponto 10º dos factos).
Em 16/09/1982 foi registada a aquisição da fracção B, correspondente à cave esquerda do prédio, a favor da mãe da ora ré, por compra (ponto 11º dos factos).
Em 23/12/1982 foi registada a acção de preferência que RC…, na qualidade de inquilina do r/c esquerdo do mesmo prédio, intentou para exercer o seu direito de preferência na venda do prédio de 6/04/1982 (pontos 5º e 6º dos factos).
Em 12/06/1985 foi proferida sentença, que transitou em julgado e julgou validamente exercido, por RC…, o direito de preferência sobre o prédio em causa (ponto 7º dos factos).
Em 20/03/1988 faleceu RC… (ponto 1º dos factos).
Em 4/12/1991 os então herdeiros de RC… intentaram uma acção pedindo a declaração de propriedade sobre o referido prédio e a nulidade da constituição de propriedade horizontal e das vendas efectuadas das fracções e essa acção, em que foi citada a mãe da ré em 30/12/1991, extinguiu-se por deserção, através de despacho de 6/10/2009 (pontos 12º, 13º e 14º dos factos).
Em 23/01/1992 foi registada a aquisição do prédio pelos herdeiros de RC… (ponto 18º dos factos).
Em 30/05/2004 faleceu a mãe da ré, que era inquilina da cave esquerda antes de a comprar e aí viveu até falecer (pontos 15º,16º e 17º dos factos).
Em 10/03/2005 a ré foi habilitada como herdeira de sua mãe (ponto 15º dos factos).
Em 22/03/2006 foi feito o registo provisório, convertido em definitivo em 20/12/2010, da aquisição da fracção B a favor da ré, por sucessão hereditária (ponto dos factos 11º).
Em 11/05/2012 o autor AC…, herdeiro de RC…, comprou os quinhões hereditários dos restantes herdeiros, com excepção dos pertencentes aos autores menores, também herdeiros, por serem filhos de um filho da autora da herança entretanto falecido (pontos 1º e 2º dos factos).
Retira-se, pois, dos factos, que o prédio em causa, antes de ser constituída a propriedade horizontal, foi vendido no seu todo e logo em seguida foi constituída a propriedade horizontal e vendida uma das fracções, a fracção B correspondente à cave esquerda, à mãe da ré.
Entretanto, RC…, que era inquilina do r/c esquerdo intentou acção de preferência, que foi registada já depois da constituição da propriedade horizontal e da venda da fracção à mãe da ré e dos respectivos registos e tal acção de preferência veio a ser julgada procedente por sentença transitada em julgado.
Como é sabido, o direito de preferência “atribui a um sujeito a prioridade na aquisição, em caso de alienação ou oneração realizada pelo titular actual de um direito real” (cfr Oliveira Ascenção direitos reais, 4ª ed., página 512) e pode ter origem convencional ou legal.
O direito de preferência convencional vem previsto no artigo 414º do CC, prevendo o artigo 421º a possibilidade de a convenção lhe atribuir eficácia real, se respeitar a bens imóveis ou bens móveis sujeitos a registo, sendo-lhe aplicável o disposto no artigo 1410º para a acção de preferência.
Por seu lado, a preferência legal resulta dos casos em que a lei a prevê expressamente, sendo um deles o direito de preferência do comproprietário contemplado no artigo 1409º do CC, a que se refere a acção do artigo 1410º, através da qual o preferente, cumpridas as condições aí discriminadas, tem o direito de haver para si o bem alienado.
Quer a preferência convencional a que foi atribuída eficácia real, quer a preferência legal, têm natureza real, constituem direitos reais de aquisição, podendo o seu titular invocá-lo perante qualquer terceiro que adquira a coisa objecto do direito e, reconhecido o direito de preferência, este retroage à data da alienação passando o respectivo titular a substituir o comprador na negócio jurídico e sendo ineficazes em relação a ele as eventuais alienações entretanto realizadas a outros terceiros sub-adquirentes (cfr ac STJ de 21/01/2014, p. 363/04, em www.dgsi.pt).
O direito de preferência em apreço na presente acção, reconhecido por sentença judicial transitada em julgado, é o direito de preferência legal atribuído ao arrendatário habitacional de prédio urbano, à data previsto na Lei 63/77 e 25/8 (actualmente regulado no artigo 1091º do CC) e tem a referida natureza real, pelo que, sendo dotado de eficácia real e, não estando sujeito a registo, pode sempre ser invocado pelo titular perante qualquer adquirente do prédio, ou sub-adquirente, como é o caso da mãe da ré, a quem esta sucedeu (cfr ac STJ 21/01/2014 acima citado e Menezes Leitão, Direitos Reais, 5º edição, página 469).
Deste modo, as transmissões do prédio feitas posteriormente à alienação realizada em 6/04/82 – relativamente à qual foi exercido o direito de preferência – são, tal como esta, ineficazes em relação à titular do direito de preferência e, consequentemente, aos seus herdeiros, ora autores, não lhes sendo sequer aplicável o disposto no artigo 291º do CC, que diz respeito à nulidade dos negócios jurídicos e só tem aplicação às relações entre os vendedores e os adquirentes, mas não entre o titular do direito de preferência e estes (cfr ac STJ de 14/09/2010, p. 1618/2004 em www.dgsi.pt).
Sendo a venda do prédio à compradora MM… ineficaz em relação à titular do direito de preferência, assim como a posterior venda da fracção B à mãe da ré, esta fracção faz parte do prédio na totalidade, constituindo assim também objecto do direito invocado pelos ora autores.
Por outro lado, o facto de a mãe da ré ter sido inquilina da cave esquerda que veio a constituir a fracção B não interfere no direito invocado pelos autores, pois, ao contrário de RC…, não exerceu o direito de preferência que na altura também lhe assistia, estando precludido tal direito por parte da ré, sua herdeira.
A apelante alega ainda que deveria ser tido em consideração o facto de a sua mãe ter registado a aquisição da fracção B.
É certo que em Setembro de 1982 foi registada a aquisição da fracção B a favor da mãe da ré, ainda antes do registo da acção de preferência, que foi em Dezembro do mesmo ano.
Na verdade, embora o direito de preferência não esteja sujeito a registo, a acção de preferência deve ser registada, por força do artigo 3º do Cód. Registo Predial, mas o registo da acção só releva para a força que a decisão a proferir nessa acção venha a ter face a terceiros adquirentes do prédio.
O registo da acção de preferência tem como efeito que a respectiva sentença passa a obrigar não só os demandados na acção, mas também todos os terceiros que adquiram direitos sobre o imóvel depois do registo da acção.
E, se a acção não for registada, a única consequência será a de que a sentença não obriga os terceiros adquirentes não intervenientes nessa acção, mas o titular do direito de preferência não deixa de poder opor o seu direito aos terceiros adquirentes: terá é de intentar outra acção para o efeito (cfr P. Lima e A. Varela em CC anotado, vol I, página 398 e ac STJ 29/04/2014, p. 353/2002, em www.dgsi.pt).
No presente caso, o facto de o registo da acção de preferência ser posterior ao registo da aquisição da fracção B pela mãe da ora ré não impede os herdeiros da titular do direito de preferência exercerem o seu direito contra a ora ré na presente acção, apenas torna esta necessária para o efeito.
O registo existente a favor da aquisição da mãe da ré não é oponível aos autores porque o direito assim registado é ineficaz em relação a estes e não existia na titularidade de quem o transmitiu à mãe da ré, não podendo ser considerado terceiro, para efeitos de registo, “quem adquire ou deduz um direito de quem nunca foi titular de um direito registado e depois transmitido” (cfr ac STJ 29/04/2014 acima citado).
Conclui-se, portanto que, adquirido o direito de propriedade do prédio por RC… de quem os autores são herdeiros e registada a aquisição destes, é este direito oponível à ora ré.
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V) Prescrição do direito dos autores.
A apelante invoca ainda a prescrição do direito invocado pelos autores.
O artigo 298º do CC estabelece no seu nº1 que “estão sujeitos a prescrição, pelo seu não exercício durante o lapso de tempo estabelecido na lei, os direitos que não sejam indisponíveis ou que a lei não declare isentos de prescrição” e o seu nº3 estatui que “os direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, enfiteuse, superfície e servidão não prescrevem, mas podem extinguir-se pelo não uso nos casos especialmente previstos na lei, sendo aplicáveis nesses casos, na falta de disposição em contrário, as regras da caducidade”.
Não é, pois prescritível o direito de propriedade que os autores pretendem fazer valer com a presente acção.
Igualmente estabelece o artigo 1313º que “sem prejuízo dos direitos adquiridos por usucapião, a acção de reivindicação não prescreve pelo decurso do tempo”.
E, no presente caso, a ré não pediu que fosse reconhecido qualquer direito de usucapião da sua parte, nem arguiu excepção nesse sentido, nem alegou factos correspondentes, sendo que tal excepção, de natureza peremptória, não é de conhecimento oficiosa, necessitando de ser arguida pelas partes.
Conclui-se, pois, forçosamente, que improcedem totalmente as alegações de recurso.
DECISÃO.
Pelo exposto, se decide julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 2015-11-19
Maria Teresa Pardal
Carlos Marinho
Anabela Calafate