Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

314/12.7T2MFR-B.L1-1

Relator: RUI VOUGA

Descritores: EXPROPRIAÇÃO
ARRENDAMENTO
NULIDADE
LEGITIMIDADE

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 09/20/2016

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário: No caso de um arrendamento nulo, por falta de forma, a arrendatária não pode opor essa sua putativa qualidade, a terceiros, nomeadamente à entidade expropriante para o efeito de exigir dela uma indemnização pela ablação do seu (inexistente) direito de gozar temporariamente o imóvel arrendado.
(Sumário elaborado pelo Relator)

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam os Juizes, do Tribunal da Relação de Lisboa.

Relatório:

R., LDA. - putativa arrendatária/exploradora do estabelecimento comercial que existia no prédio expropriado na Expropriação por Utilidade Pública em que é Expropriante o MUNICÍPIO DE M., é Expropriada o BANCO … , S.A. e são interessados Gonçalo…, Mafalda…. e Teresa…. -, inconformada com o Despacho datado de 11.09.2015, na parte em que julgou a ora Recorrente parte ilegítima neste processo expropriativo, interpôs recurso da mesma decisão (que foi recebido como de Apelação, para subir imediatamente, em separado e com efeito meramente devolutivo), tendo rematado as alegações que apresentou com as seguintes conclusões:

“1ª-O Despacho recorrido ignorou que a relação locatícia sub judice tem um suporte documental escrito.
2ª-Ainda que se entenda que esta relação locatícia não respeitou de pleno a exigência de forma que o legislador prevê, importa sublinhar que o Despacho recorrido incorreu numa leitura redutora e formalista, ignorando de todo a verdade material que o Direito pretende tutelar, a vontade real das partes e o conhecimento público desta relação locatícia.
3ª-Existem múltiplas situações que não respeitam requisitos legais de ordem formal que o próprio legislador e a jurisprudência dos nossos Tribunais superiores consideram indemnizáveis em expropriações por utilidade pública. De facto, a jurisprudência dos nossos tribunais superiores reconhece o direito a uma justa indemnização dos arrendatários de parcelas expropriadas nos casos em que o contrato de arrendamento não observa todos os requisitos formais.
4ª-A nulidade em causa resulta de aspetos puramente formais, secundários, que o próprio legislador, em muitas situações, considera como não essenciais, designadamente, nos negócios jurídicos, quando as partes agem em conformidade com o tipo negocial em causa.
5ª-A exigência de forma no contrato de arrendamento vale essencialmente nas relações entre as partes, de modo a assegurar os direitos e os deveres de cada uma delas em relação à outra e ao próprio locado enquanto objeto do contrato, nada tendo que ver com eventuais direitos das partes perante terceiros, em particular naquelas situações, como a que nos ocupa, em que o arrendamento em causa era de conhecimento público – a entidade devedora da indemnização (a única que aqui se discute é o Expropriante Município de M. e este conhecia a relação locatícia da Recorrente – cfr. a proposta indemnizatória que o próprio Expropriante Município de M. dirigiu à Recorrente como arrendatária – cfr. Docs. 4 e 5 juntos aos nossos Requerimentos de 05.03.2015).
6ª-Ainda que seja nula (por não observar a forma legal), a relação locatícia sub judice deve ser atendida para efeitos indemnizatórios, pois envolve sempre a exploração de um estabelecimento comercial e, portanto, uma situação de vantagem económica (art. 62º da Constituição).
7ª-A relação locatícia sub judice foi expressamente reconhecida pela entidade expropriante.
8ª-Ao contrário do que se pressupõe no Despacho recorrido, existem diversas situações que, embora nulas por aspetos formais, são consideradas na ordem jurídica e produzem efeitos jurídicos, designadamente nos contratos de arrendamento.
9ª-Se se considerar que a relação locatícia sub judice é nula por vício de forma, deverá recorrer-se ao regime da conversão, previsto no art. 293º do Código Civil, de onde se pode concluir estarmos perante uma cessão de exploração de estabelecimento ou locação de estabelecimento.
10ª-A tese do Despacho recorrido viola ostensivamente o Princípio da proporcionalidade: A consequência/efeito jurídico (a arrendatária da parcela expropriada não tem direito a ser indemnizada nesta expropriação) que a decisão recorrida extrai de não haver um documento inicial denominado ‘arrendamento’ (apesar de haver suporte documental para essa relação locatícia, de as partes assumirem e se comportarem como locador e locatário e de a Expropriante conhecer essa relação locatícia) é manifestamente desproporcionada face aos valores e interesses que o legislador pretenderia tutelar com uma hipotética exigência legal de um contrato escrito inicial de arrendamento.
11ª-O direito a uma justa indemnização em caso de expropriação por utilidade pública nunca estaria no âmbito de proteção da exigência legal de um contrato escrito inicial de arrendamento: os interesses que essa exigência legal pretende tutelar nada têm que ver com os danos decorrentes de uma expropriação por utilidade pública (extinção imposta do contrato).
12ª-A aceitar-se a tese do Despacho recorrido e considerando o facto de o contrato em causa ter sido sempre cumprido pelas partes, a situação daí adveniente (a Recorrente não tem direito a justa indemnização na situação em que o seu contrato caducou por virtude desta expropriação) é equiparável ao abuso de direito (art. 334º do CC), proibido pela ordem jurídica.
13ª-A interpretação dos arts. 220º, 289º e 1.069º do CC no sentido de que, por não ter sido reduzido a escrito o contrato de arrendamento, o arrendatário de prédio expropriado por utilidade pública não tem direito a indemnização, é inconstitucional por violação dos direitos fundamentais de propriedade privada e a uma justa indemnização, bem como dos princípios da proporcionalidade, da justiça e da igualdade (art. 62º, 13º e 266º da Constituição).

Nestes termos,
Com os fundamentos que ficaram expostos, deve o presente Recurso ser julgado procedente, declarando-se a Recorrente parte legítima neste processo de expropriação.»

A parte contrária (o Expropriante MUNICÍPIO DE M.) contra-alegou, pugnando pela improcedência do aludido recurso e pela consequente manutenção da decisão recorrida.

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

A DECISÃO RECORRIDA.

O Despacho que constitui objecto do presente recurso de apelação é do seguinte teor (na parte posta em crise pela Recorrente):
“Aquando da remessa dos presentes autos a Juízo, em cumprimento do art. 51º, nº 1, do Cód. das Expropriações, a entidade expropriante indicou como interessados, para além da proprietária do prédio expropriado, a saber, o Banco , S.A., os seus locatários financeiros, Gonçalo..., Mafalda... e Teresa... e, finalmente, a arrendatária comercial, R., Lda..
Se, relativamente à proprietária do bem expropriado[1], a saber, Banco , S.A., não existem quaisquer dúvidas sobre a sua qualidade de interessada nos autos, sendo na verdade a expropriada, quanto aos demais impõe-se aferir da titularidade do direito à indemnização na sequência da ablação do direito de propriedade operado por virtude do presente [processo].
*

No que respeita aos locatários financeiros, Gonçalo..., Mafalda... e Teresa... [2], é certo que alinha este Tribunal com a doutrina que considera que o contrato de locação financeira e as posições jurídicas que dele emergem, assumem natureza própria que o remete para âmbito distinto da locação, considerando as suas características tipológicas próprias e diferenciadoras, entre as quais o facto de as rendas a cargo do locatário não se limitarem a retribuir o mero gozo da coisa, nelas se contemplando não só os vários encargos do locador na aquisição do locado, mas também os juros relativos ao capital investido nessa aquisição, remuneração desse investimento, e ainda os factos de o proprietário se desinteressar da coisa locada, o que se reflecte no regime jurídico em apreço, nomeadamente, na sua exoneração da sua responsabilidade pela entrega de coisa conforme e a isenção de responsabilidade no caso de perda ou deterioração do bem, correndo de resto o risco correspondente por conta do locatário por força do contrato – cfr., vg., art. 15º do Dec-Lei. nº 149/95, de 24.06.

No entanto, e pese embora a função clara de financiamento que subjaz ao tipo negocial em apreço[3], a verdade é que esse financiamento revela-se precisamente na obrigação de concessão do gozo do bem aos locatários, ou seja, o locador financeiro adquire um bem a indicação do locatário – constituindo-se mesmo como obrigação daquele a referida aquisição, cfr. artigo 9º, nº 1, do Dec. Lei nº 149/95, de 24.06 -, paga-o, cedendo de seguida o gozo à sua contraparte negocial, mediante uma contrapartida que consubstancia um pagamento fraccionado do preço da coisa, acrescido dos encargos e remuneração do investimento realizado.

Este momento tipológico de concessão do gozo do bem é próximo do caracterizador da relação de locação; e sendo essa concessão do gozo necessariamente remunerada, ainda que a contrapartida devida pelo locatário financeiro integre outros elementos que a distanciam da mera retribuição do gozo locatício, a verdade é que se afigura a este Tribunal que se encontram neste tipo contratual as prestações e correspondentes créditos que conduziram o legislador a conferir ao locatário clássico o direito a ser indemnizado na sequência da caducidade da sua posição jurídica resultante da expropriação por utilidade pública – cfr. artigo 1051º, nº 1, alínea f), do Código Civil.

Assim, tendo em conta a identidade de posições jurídicas referentes ao gozo de bens que derivam de ambos os tipos negociais, ainda se deve reconduzir a posição do locatário financeiro à intenção legislativa que subjazeu ao regime consagrado nos artigos 9º e 40º do Cód. [das] Expropriações, por via da sua interpretação extensiva, objectiva e actualista, concluindo-se assim pela sua titularidade do direito a uma indemnização nos termos do artigo 30º do diploma em referência e, consequentemente, a sua legitimidade processual por assumir a posição de interessado – cfr. ainda artigo 9º do Código Civil.

Concluo, assim, pela legitimidade processual dos locatários financeiros do prédio expropriado.
*

O mesmo se não pode concluir relativamente à alegada arrendatária do prédio expropriado.

Na verdade, resulta do requerimento de fls. 1536 e seguintes que a relação que se estabeleceu entre os locatários financeiros do prédio expropriado e Ribeira D’ilhas Surf Camp – Gestão De Empreendimentos Hoteleiros, Lda., teve por base a celebração verbal de um contrato de arrendamento, o que ocorreu durante ou posteriormente ao ano de 2008[4].

Ora, a verbalidade das declarações negociais convergentes encontra-se em manifesta contravenção com o que dispõe o artigo 1069º do Código Civil, sendo assim nulo e de nenhum efeito o contrato em que se traduz, considerando o que inequivocamente resulta dos artigos 220º e 289º, ambos daquele diploma legal.

Ora, nos termos dos artigos 9º, 30º a 32º e 40º do Cód. [das] Expropriações, os arrendatários serão partes legítimas porque titulares de indemnização autónoma originada na caducidade da relação arrendatícia verificada na sequência da expropriação – cfr. artigo 1051º, alínea f), do Código Civil.

Sucede que a relação sub juditio padece de invalidade que gera a sua ineficácia, por nulidade, não vigorando, motivo pelo qual não pode cessar por inexistir para todos os efeitos. Consequentemente, não há lugar a qualquer indemnização, neste âmbito[5].

Donde, evidente é a ilegitimidade processual de Ribeira D’ilhas Surf Camp – Gestão De Empreendimentos Hoteleiros, Lda., para os presentes autos, razão pela qual a absolvo da presente instância – cfr. ainda artigos 576º, nºs 1 e 2, 577º, alínea e), 578º e 278º, nº 1, alínea d), todos do Cód. Proc. Civil, ex vi artigo 549º, nº 1, do mesmo diploma.”.

O OBJECTO DO RECURSO.

Como se sabe, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio, é pelas conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintéctica, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida: art. 690º, nº 1, do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do tribunal ad quem [6] [7].

Efectivamente, muito embora, na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente (art. 684º, nº 2, do C.P.C.), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (nº 3 do mesmo art. 684º)[8] [9]. Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.

Por outro lado, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, i.é., a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.

Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (art. 664º, 1ª parte, do C.P.C., aplicável ex vi do art. 713º, nº 2, do mesmo diploma) – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras (art. 660º, nº 2, do C.P.C., ex vi do cit. art. 713º, nº 2).

No caso sub judice, emerge das conclusões da alegação de recurso apresentada pela ora Apelante que o objecto do presente recurso está circunscrito a três questões:
1)Se - ao contrário do que se considerou no Despacho recorrido - a relação locatícia que intercede entre a ora Recorrente e os locatários financeiros do imóvel expropriado tem um suporte documental escrito, pelo que não é nula (por inobservância da forma legal), nem ineficaz, conferindo à Recorrente direitos, designadamente o direito fundamental a uma justa indemnização em caso de expropriação por utilidade pública (art. 62º da Constituição da República);
2)Se, a despeito da eventual nulidade (por inobservância da forma legal), do contrato de arrendamento existente entre a ora Recorrente e os locatários financeiros do imóvel expropriado, essa relação locatícia deve ser atendida para efeitos indemnizatórios, no âmbito do processo de expropriação do imóvel objecto desse arrendamento formalmente nulo, pois envolve sempre a exploração de um estabelecimento comercial e, portanto, uma situação de vantagem económica (art. 62º da Constituição), sob pena de a privação da ora Recorrente do direito a uma justa indemnização (com fundamento na caducidade do contrato por efeito da expropriação do local arrendado) ser equiparável ao abuso de direito (art. 334º do CC), proibido pela ordem jurídica, considerando o facto de o contrato em causa ter sido sempre cumprido pelas partes;
3)Se a interpretação dos arts. 220º, 289º e 1.069º do Cód. Civil no sentido de que, por não ter sido reduzido a escrito o contrato de arrendamento, o arrendatário de prédio expropriado por utilidade pública não tem direito a indemnização, é inconstitucional por violação dos direitos fundamentais de propriedade privada e a uma justa indemnização, bem como dos princípios da proporcionalidade, da justiça e da igualdade (art. 62º, 13º e 266º da Constituição).

FACTOS PROVADOS.

Mostram-se provados os seguintes factos, com relevância para o julgamento do mérito do recurso:

1)O imóvel objecto de expropriação por utilidade pública no processo principal é propriedade do Banco , S.A;

2)Tal imóvel foi dado em locação financeira pelo Banco , S.A. aos interessados Gonçalo …., Mafalda …. e Teresa …., por contrato de locação financeira inscrito no registo predial em 30/04/2008;

3)Em data não apurada do dano de 2008, mas seguramente nunca antes de 30/04/2008, os locatários financeiros do imóvel expropriado deram-no de arrendamento, verbalmente, à sociedade comercial ora Recorrente (R. LDA.).

4)Do Relatório da Vistoria Ad Perpetuam Rei Memoriam, emparticular no seu ponto “4 – USO ACTUAL”, consta o seguinte:

“O empreendimento R… tem levado a cabo um conjunto de actividades ligadas ao Surf e ao Bodyboard, e, nomeadamente, com a exploração de uma Escola reconhecida pela Federação Portuguesa de Surf. (Doc.3)
Complementarmente, através da empresa A.. & EVENTOS, LDA., são promovidos outros tipos de actividades, em particular eventos relativos à realização de concertos na época de Verão, regularmente autorizadas quer pela Câmara Municipal de M., quer pelas demais autoridades com jurisdição local. (Doc.4)
A existência de tais actividades, desportos de mar e lazer estão bem identificadas no site www…...com (Doc.5), bem como a respectiva evidência através do conjunto de fotografias que se anexa e que evidenciam a participação muito directa que os promotores têm na condução das mesmas.
Dessas actividades resultou a necessidade de reabilitar construções existentes (Doc.6) e construir outras que formam hoje o conjunto edificado que tem apoiado as actividades levadas a cabo pelos locatários e empresas associados.
Os promotores do empreendimento existente, locatários e proprietários das empresas que exploram as actividades de mar e lazer na Ribeira d’llhas, submeteram vários projectos ao longo da última década para apreciação camarária.
As actuais instalações correspondem ao projecto submetido em 22 de Agosto de 2001. (Doc. 7)
Tal projecto mereceu, na generalidade, o consenso das entidades envolvidas sobre os usos e actividades, como é traduzido por carta do INAG, entidade com jurisdição na área, tendo influenciado as determinações do POOC - Alcobaça-M., na altura em elaboração, nomeadamente, consagrando o interesse económico e social das actividades do mar, nomeadamente, o surf na zona da praia da Ribeira d’llhas. (Doc. 8)
Em Agosto de 2006, R., Lda., na ausência do Plano de Pormenor previsto, propôs-se proceder à sua execução, justificando esse interesse, com a apresentação de um Estudo Prévio que em âmbito de discussão pública do POOC apresentara em 2001. (Doc. 9)”.

O MÉRITO DO RECURSO.

1)Se - ao contrário do que se considerou no Despacho recorrido - a relação locatícia que intercede entre a ora Recorrente e os locatários financeiros do imóvel expropriado tem um suporte documental escrito, pelo que não é nula (por inobservância da forma legal) nem ineficaz, conferindo à Recorrente direitos, designadamente o direito fundamental a uma justa indemnização em caso de expropriação por utilidade pública (art. 62º da Constituição da República);

Na tese da ora Apelante, o tipo de documentos que os Locatários financeiros enviavam à Recorrente (cfr. Doc. 3 junto ao Requerimento da ora Apelante de 05.03.2015) documenta e constitui o suporte escrito do contrato de arrendamento existente entre aqueles locatários financeiros e a ora Recorrente, contendo esse documento os elementos essenciais de qualquer relação locatária: os sujeitos, a permissão de utilização de um bem, o fim a que este se destina e a contraprestação pecuniária devida por essa utilização (renda).

Quid juris ?

O contrato de arrendamento cuja alegada caducidade (nos termos do art. 1051º, al. f), do Cód. Civil) conferiria à ora Recorrente o direito a uma indemnização (nos termos das disposições conjugadas dos arts. 9º, nº 1, 30º a 32º do Código das Expropriações em vigor) foi celebrado em data concretamente não apurada, mas seguramente nunca antes de 30/04/2008 – data da inscrição no registo da celebração do contrato de locação financeira firmado entre o proprietário do imóvel expropriado (Banco BPI, SA) e os locatários financeiros Gonçalo..., Mafalda... e Teresa ....
Nessa data (30/04/2008), estava já em vigor o art. 1069º do Cód. Civil, na redacção que lhe foi conferida pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, de harmonia com o qual: “O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a seis meses”.

Esta disposição corresponde parcialmente ao revogado artigo 7º do R.A.U. [Regime do Arrendamento Urbano] aprovado pelo DL. nº 321-B/90, de 15 de Outubro, mas eliminou a possibilidade de suprir a falta de forma através da exibição do recibo de renda (prevista no nº 3 do cit. art. 7º do R.A.U.).

Assim sendo, tratando-se de arrendamento celebrado por um prazo inicial superior a seis meses, a falta de forma (isto é, a não redução a escrito do contrato) passou a ser tratada como uma nulidade por falta de forma, nos termos gerais (art. 220º do Cód. Civil).

Porém, os arrendamentos urbanos com duração estipulada igual ou inferior a seis meses passaram a ser de prova livre[10].

Tal situação só viria a alterar-se com a entrada em vigor da nova redacção conferida ao cit. art. 1069º do Cód. Civil pela reforma introduzida no NRAU [Novo Regime do Arrendamento Urbano], em 2012, pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, de harmonia com a qual “O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito”, independentemente do seu prazo de vigência.

Todavia, esta disposição nunca poderia invalidar, por razões formais, contratos de arrendamentos anteriormente celebrados. Efectivamente, como se preceitua na primeira parte do art. 12º, nº 2, do Cód. Civil, quando a lei dispõe sobre as “condições de validade formal”, entende-se, em caso de dúvida, “que só visa os factos novos”. “Pelo que respeita à prova pré-constituída (prova por escrito), é tal a sua ligação com a forma do acto que não pode duvidar-se de que ela deve ser regida pela lei vigente ao tempo da celebração do mesmo acto” (BAPTISTA MACHADO in “Sobre a aplicação no tempo do Código Civil”, Coimbra, 1968, p. 279).

De sorte que – em conclusão -, o arrendamento alegadamente celebrado entre os locatários financeiros do imóvel expropriado nos autos e a sociedade ora Recorrente, porque celebrado em data concretamente ignorada mas seguramente não anterior a 30/4/2008, só teria de ser celebrado por escrito se, uma de duas: a) fosse ajustado por prazo inicial superior a seis meses; b) tivesse sido celebrado posteriormente à entrada em vigor da cit. Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto (a qual, nos termos do seu art. 15º, apenas começou a vigorar em 12/11/2012).

A segunda destas duas circunstâncias não se verifica.

Na verdade, embora se ignore a data concreta (posterior a 30/04/2008) em que o aludido arrendamento foi ajustado entre os respectivos outorgantes, esse ajuste teve seguramente lugar antes da publicação da Declaração de Utilidade Pública da Expropriação com carácter urgente, que foi publicada em Diário da República, 2ª série, n.º 91 em 11/05/2011 ou, pelo menos, antes da data da Vistoria Ad Perpetuam Rei Memoriam (a qual teve lugar em data anterior à da entrada em vigor da cit. Lei nº 31/2012: 12/11/2012). Comprova-o o facto de constar explicitamente do Relatório da aludida Vistoria Ad Perpetuam Rei Memoriam que: “O empreendimento R. tem levado a cabo um conjunto de actividades ligadas ao Surf e ao Bodyboard, e, nomeadamente, com a exploração de uma Escola reconhecida pela Federação Portuguesa de Surf. (Doc.3)”.

Porém, os dados da questão invertem-se quanto à outra circunstância supra enunciada: ser o prazo de vigência do arrendamento superior a seis meses.

É certo que nem a ora Recorrente, nem a parte contrária (a Entidade Expropriante) curaram de alegar o que quer que fosse a respeito do prazo de vigência do putativo arrendamento ajustado entre a sociedade R. Lda. e os locatários financeiros do imóvel expropriado nos presentes autos.

De todo o modo, a dúvida quanto à questão de saber se tal arrendamento foi celebrado por prazo superior, igual ou inferior a seis meses não pode deixar de se resolver (nos termos do art. 413º do Novo CPC) contra a parte que, in casu, resultaria favorecida com a prova de que o prazo desse arrendamento era igual ou inferior a seis meses: a putativa arrendatária ora Recorrente.

Sabendo-se que, na falta de estipulação em contrário, o contrato de arrendamento de prédios urbanos para fins não habitacionais (como é o caso do arrendamento cuja validade formal está em causa no presente recurso) se considera celebrado com prazo certo, pelo período de 10 anos[11] (nos termos do nº 2 do art. 1110º do Código Civil, na redacção introduzida pela cit. Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro), cumpria à putativa arrendatária ora Apelante o ónus de alegação de que, in casu, fora convencionado um prazo de vigência do arrendamento igual ou inferior a 6 meses. Não o tendo feito, tem de presumir-se que inexistiu estipulação de prazo inferior ao prazo supletivo legal, pelo que o arrendamento em questão tinha um prazo de vigência de 10 anos. Como tal, estava sujeito a forma escrita, nos termos do cit. art. 1069º do Cód. Civil (na redacção que lhe foi conferida pela cit. Lei nº 6/2006).

A ora Apelante não ousa sequer alegar que as declarações negociais emitidas pelos seus putativos senhorios (os locatários financeiros do imóvel expropriado) e por ela própria, enquanto arrendatária, tenham sido reduzidas a escrito.

Ainda assim, põe em causa a conclusão – a que chegou o tribunal “a quo” – quanto à nulidade do arrendamento em questão, por inobservância da forma legalmente exigida (nos termos do art. 220º do Cód. Civil), sustentando que o tipo de documentos que os Locatários financeiros enviavam à Recorrente (cfr. Doc. 3 junto ao Requerimento da ora Apelante de 05.03.2015) documenta e constitui o suporte escrito do contrato de arrendamento existente entre aqueles locatários financeiros e a ora Recorrente, contendo esse documento os elementos essenciais de qualquer relação locatária: os sujeitos, a permissão de utilização de um bem, o fim a que este se destina e a contraprestação pecuniária devida por essa utilização (renda).

Esta tese não pode ser sufragada. Ainda mesmo que pudesse ver-se em tais documentos a confissão, por parte dos senhorios, da existência dum contrato de arrendamento tendo por objecto o imóvel expropriado e no qual seriam partes os locatários financeiros do mesmo (como senhorios) e a ora Apelante (como arrendatária), (nos termos dos arts. 374º-1 e 376º, nºs 1 e 2, do Cód. Civil), tais documentos, porque impugnados pela parte contrária, não têm força probatória plena relativamente a esta última (que é terceira no confronto dos putativos senhorios e inquilina): cfr. o nº 2 do cit. art. 374º do Cód. Civil.

Consequentemente, o arrendamento em questão foi ajustado verbalmente e, como estava sujeito a forma escrita (porque presuntivamente celebrado pelo prazo de 10 anos), é formalmente nulo, nos termos do cit. art. 220º do Cód. Civil – como certeiramente concluiu o Tribunal “a quo” (no despacho ora sob censura).

Como assim, o recurso improcede, quanto à primeira questão suscitada pela Apelante.

2)Se, a despeito da eventual nulidade (por inobservância da forma legal), do contrato de arrendamento existente entre a ora Recorrente e os locatários financeiros do imóvel expropriado, essa relação locatícia deve ser atendida para efeitos indemnizatórios, no âmbito do processo de expropriação do imóvel objecto desse arrendamento formalmente nulo, pois envolve sempre a exploração de um estabelecimento comercial e, portanto, uma situação de vantagem económica (art. 62º da Constituição), sob pena de a privação da ora Recorrente do direito a uma justa indemnização (com fundamento na caducidade do contrato por efeito da expropriação do local arrendado) ser equiparável ao abuso de direito (art. 334º do CC), proibido pela ordem jurídica, considerando o facto de o contrato em causa ter sido sempre cumprido pelas partes;

Na tese da Recorrente, ainda que seja formalmente nula (por não observar a forma legal), a relação locatícia intercedente entre ela e os locatários financeiros do imóvel expropriado deve ser atendida para efeitos indemnizatórios, pois envolve sempre a exploração de um estabelecimento comercial e, portanto, uma situação de vantagem económica (art. 62º da Constituição).

Isto porque:

-A exigência de forma no contrato de arrendamento vale essencialmente nas relações entre as partes, de modo a assegurar os direitos e os deveres de cada uma delas em relação à outra e ao próprio locado enquanto objecto do contrato, nada tendo que ver com eventuais direitos das partes perante terceiros, em particular naquelas situações - como a que nos ocupa - em que o arrendamento em causa era de conhecimento público – a entidade devedora da indemnização (a única que aqui se discute é o Expropriante Município de M. e este conhecia a relação locatícia da Recorrente – cfr. a proposta indemnizatória que o próprio Expropriante Município de M. dirigiu à Recorrente como arrendatária – cfr. Docs. 4 e 5 juntos aos Requerimentos da Apelante de 05.03.2015);
-No caso sub judice, as partes reconhecem a existência e a validade do contrato, não sendo necessário assegurar a tutela do consentimento, a defesa dos declarantes contra a sua precipitação ou a segurança acerca da vontade de se obrigar, aspetos que constituem, no essencial, a razão de ser da exigência de forma escrita para determinado tipo de contratos.
A tese propugnada pela Apelante não tem a menor sustentabilidade.
Se o invocado arrendamento ajustado entre ela e os locatários financeiros do imóvel expropriado é formalmente nulo (nos termos do art. 220º do Cód. Civil), essa nulidade é de conhecimento oficioso (art. 286º do Cód. Civil) e não se sana pelo mero decurso do tempo, irrelevando que o Município expropriante tenha, eventualmente, feito propostas indemnizatórias à putativa arrendatária. “A lei actual [o cit. art. 1069º do Cód. Civil, na redacção emergente da Lei nº 6/2006] (bem) não permite repescagens por via de nulidades mistas, pelo que se aplica [plenamente] o regime legal [da nulidade dos negócios jurídicos que não observem a forma a que estão sujeitos]” – ANTÓNIO MENESES CORDEIRO in “Leis do Arrendamento Urbano Anotadas”, coordenação de ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Almedina, Coimbra, 2014, p. 159.

Na falta dum arrendamento formalmente válido, a arrendatária não pode opor essa sua putativa qualidade a terceiros, nomeadamente à entidade expropriante, para o efeito de dela exigir uma indemnização pela ablação do seu (inexistente) direito de gozar temporariamente o imóvel arrendado.

É certo que “a boa-fé pode, em casos muito particulares, permitir o (re)aproveitamento de arrendamentos nulos por falta de forma” (ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, ibidem). “Assim sucederá quando se mostrem reunidos os requisitos postos, pela jurisprudência, para as inalegabilidades formais, de tal modo que se jogue uma necessidade ético-jurídica forte de tutela da confiança da parte que não tenha originado a invalidade ([art.] 334º [do Cód. Civil]” (ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, ibidem).

“Em síntese, a falta de formação não pode ser invocada por uma das partes contra a outra nem, consequentemente, ser declarada de ofício pelo tribunal, quando: a) exista uma situação de confiança na consistência do arrendamento; b) justificada objectivamente; c) originando um investimento de confiança; d) sendo a confiança imputável à contraparte; e) não sendo prejudicados terceiros de boa-fé; f) sendo a imputação de confiança acompanhada por um juízo de censura; g) e surgindo o investimento de confiança como sensível” (ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, ibidem).

“Por esta via, consegue-se uma protecção paralela à que a usucapião poderia conseguir, se o direito do locatário fosse reconhecido como real” (ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, ibidem).

Porém, no caso dos autos, a situação invocada pela putativa arrendatária ora Apelante não apresenta nenhum dos contornos acima enunciados.

Tudo quanto ela ousa alegar é que o arrendamento verbalmente ajustado a seu favor pelos locatários financeiros do imóvel expropriado esteve em vigor durante alguns anos (entre 2008 e 2011 – data da publicação da publicação da Declaração de Utilidade Pública da Expropriação com carácter urgente: 11/05/2011), sem que nenhuma das partes o tivesse posto em crise durante esses cerca de 3 anos.

Por outro lado, a entidade expropriante ter-lhe-á mesmo feito uma proposta indemnizatória, na fase pré-contenciosa.

Estes dois singelos factos – o 1º dos quais controvertido entre as partes no processo expropriativo – são manifestamente insuficientes para se poder concluir que, in casu, teria existido uma situação de confiança na consistência do arrendamento, justificada objectivamente, a qual teria originado um investimento de confiança, sendo essa confiança imputável à contraparte (os senhorios da arrendatária), daí não advindo quaisquer prejuízos para terceiros de boa-fé e sendo a imputação de confiança acompanhada por um juízo de censura ao comportamento (omissivo) da contraparte (os senhorios da arrendatária).

Consequentemente, a Apelação também improcede, quanto a esta 2ª questão.

3)Se a interpretação dos arts. 220º, 289º e 1.069º do Cód. Civil no sentido de que, por não ter sido reduzido a escrito o contrato de arrendamento, o arrendatário de prédio expropriado por utilidade pública não tem direito a indemnização, é inconstitucional por violação dos direitos fundamentais de propriedade privada e a uma justa indemnização, bem como dos princípios da proporcionalidade, da justiça e da igualdade (art. 62º, 13º e 266º da Constituição).

Sustenta, por fim, a Apelante que a interpretação feita pelo tribunal “a quo” – no despacho recorrido – segundo a qual a nulidade formal do contrato de arrendamento que tem por objecto o imóvel expropriado (decorrente da sua não redução a escrito) priva o putativo arrendatário do direito a uma justa indemnização padece de inconstitucionalidade material, por violação dos direitos fundamentais de propriedade privada e a uma justa indemnização, bem como dos princípios da proporcionalidade, da justiça e da igualdade (art. 62º, 13º e 266º da Constituição).

Quid juris ?

A tese propugnada pela Recorrente não pode prosperar.
Ela tem como pressuposto que mesmo quem não seja afinal arrendatário – por não ser válido (substancial ou apenas formalmente) o negócio jurídico que celebrou com o proprietário do imóvel expropriado – tem, ainda assim, direito a ser indemnizado pela ablação do seu (inexistente) direito ao arrendamento, consequente à expropriação do prédio que constituiria o objecto do (inexistente) arrendamento.
A negação do direito que a Apelante se arroga a uma indemnização constitui um simples corolário da invalidade “erga omnes” do contrato (de arrendamento) no qual se funda o seu putativo direito de indemnização.

Consequentemente, a interpretação – subjacente ao Despacho recorrido – segundo a qual a nulidade formal do contrato de arrendamento que tem por objecto o imóvel expropriado (decorrente da sua não redução a escrito) priva o putativo arrendatário do direito a uma justa indemnização não viola o direito de propriedade privada consagrado no art. 62º da CRP, nem o direito de indemnização consagrado em tal preceito, tão pouco ofendendo os princípios da proporcionalidade, da justiça e da igualdade consagrados nos arts. 13º e 266º da CRP.

Eis por que a Apelação também improcede, quanto a esta derradeira questão.

Assim sendo, nenhuma censura merece o Despacho recorrido, cujo acerto e legalidade a ora Apelante não logrou pôr fundadamente em causa.

DECISÃO:

Acordam os juízes desta Relação em negar provimento ao presente recurso de Apelação, confirmando a decisão recorrida, no segmento em que a mesma julgou a ora Recorrente parte ilegítima neste processo expropriativo.
Custas da Apelação a cargo da ora Apelante (art. 527º, nºs 1 e 2, do actual Código de Processo Civil).

Lisboa, 20 de Setembro de 2016

RUI TORRES VOUGA (relator)
MARIA DO ROSÁRIO GONÇALVES (1º Adjunto)
JOSÉ AUGUSTO RAMOS (2º Adjunto)

[1]Cuja qualidade não se questiona, atenta a presunção ínsita no artigo 7º do Código do Registo Predial e bem assim o conteúdo da certidão junta ao requerimento de 16.11.2012.
[2]Vd. Nota 1.
[3]Fernando Gravato Morais in Manual de Locação Financeira.
[4]Considerando que se encontra inscrita registalmente a locação financeira a 30.04.2008 e tendo sido os locatários financeiros que procederam ao arrendamento a favor da Ribeira D’ilhas Surf Camp – Gestão De Empreendimentos Hoteleiros, Lda., então, atendendo à presunção derivada do registo prevista no artigo 7º do Cód. do Reg. Predial, o contrato de arrendamento dos autos terá sido celebrado em momento posterior.
[5]Neste sentido vd. Gravato de Morais in Efeitos na relação arrendatícia da expropriação por utilidade pública…, Texto policopiado, CEJ, Lisboa, Outubro de 2009, e Ac. Relação de Lisboa de 29.05.2008, proc. 3615/2008-6 in www.dgsi.pt.
[6]Cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 362 e 363.
[7]Cfr., também neste sentido, os Acórdãos do STJ de 6/5/1987 (in Tribuna da Justiça, nºs 32/33, p. 30), de 13/3/1991 (in Actualidade Jurídica, nº 17, p. 3), de 12/12/1995 (in BMJ nº 452, p. 385) e de 14/4/1999 (in BMJ nº 486, p. 279).
[8]O que, na alegação (rectius, nas suas conclusões), o recorrente não pode é ampliar o objecto do recurso anteriormente definido (no requerimento de interposição de recurso).
[9]A restrição do objecto do recurso pode resultar do simples facto de, nas conclusões, o recorrente impugnar apenas a solução dada a uma determinada questão: cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 308-309 e 363), CASTRO MENDES (in “Direito Processual Civil”, 3º, p. 65) e RODRIGUES BASTOS (in “Notas ao Código de Processo Civil”, vol. 3º, 1972, pp. 286 e 299).
[10]Cfr., explicitamente neste sentido JORGE PINTO FURTADO in “Manual de Arrendamento urbano”, Vol. I, 5ª ed., Maio de 2009, p. 464.
[11]A nova redacção conferida a este preceito pela cit. Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto – que só começou a vigorar, nos termos do seu art. 15º, em 12/11/2012 – reduziu para 5 anos o aludido prazo supletivo de vigência destes arrendamentos para fins não habitacionais.