| Decisão Texto Integral: | Acordam na Relação de Lisboa
Apelantes/AA.: A… e B…
Apelados /RR.: C… e D…
I. Pedido sob recurso: revogação da decisão do Tribunal de primeira instância que absolveu os RR. do pedido e a sua substituição por outra que condene os RR. no peticionado.
Pedem as AA a condenação dos RR. a: a) entregarem-lhes a fracção autónoma designada pela letra “J” correspondente ao 3.º andar Dto. do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial da … na ficha n.º …4, inscrito na matriz predial respectiva no artigo … da freguesia da …; b) a pagarem-lhes, a título de indemnização pelos danos causados, a prestação mensal de € 300 desde a data da ocupação indevida da fracção (Agosto de 2008) até entrega efectiva da mesma, que liquidam no valor de € 4.500, acrescida de juros que ascendem a € 101,33; c) e, ainda, a pagarem-lhes as despesas já suportadas com o pagamento de IMI e Taxa de Esgotos no montante de € 404,70, bem como as despesas que as AA. tiverem de suportar com a identificada fracção pelo tempo que durar a ocupação ilegítima por parte dos RR..
Os RR., regularmente citados, não apresentaram contestação.
Nos termos do art.º 484.º, n.º 1 do Código de Processo Civil ex vi do art.º 463.º, foram julgados confessados os factos articulados pelos AA..
Foi proferida decisão que, julgando a acção totalmente improcedente, absolveu os RR. do peticionado.
Inconformadas com a decisão, vêm as AA. interpor o presente recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:
a) Os AA. e RR. celebraram entre si o contrato de fls;
b) Nenhuma das prestações previstas neste contrato como devendo ser realizadas pelos RR. o foi;
c) Os RR. encontram-se em situação de revelia;
d) Contudo, como, segundo, a douta sentença recorrida, não houve interpelação não houve incumprimento por parte dos RR.;
e) A verdade é que com a citação a posse dos RR. passou a ser posse de má-fé e os RR ficaram em situação de mora;
f) Além disso, as AA. articularam na presente acção terem perdido o interesse no contrato;
g) A lei, designadamente o Código Civil, não definiu o que devia entender-se por interesse pelo que nada impede que esse termo seja usado na sua acepção quotidiana à margem de quaisquer entendimentos jurídicos;
h) A lei não impõe que o termo interesse seja entendido no sentido objectivo; contudo,
i) Mesmo a entender-se nesse sentido neste caso há perda de interesse por ter deixado de ser apta a satisfazer as necessidades das AA.
j) Também as restantes quantias peticionadas são devidas às AA. porquanto constam do contrato celebrado entre AA. e RR.
l) Ao decidir-se no sentido constante da douta sentença recorrida foram violados os artigos 406.º, 762.º, 805.º e os n.os 1 e 2 do artigo 808.º, todos do Código Civil.
Não houve contra-alegações.
II. O âmbito objectivo do recurso é definido pelas conclusões das recorrentes (art.os 684.º, n.º 3 e 685.º-A, do Código de Processo Civil), importando, assim, decidir as questões nelas colocadas e, bem assim, as que forem de conhecimento oficioso, exceptuando-se aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, nos termos do art.º 660.º, n.º 2, do CPC.
Sendo certo que, na falta de especificação no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável aos recorrentes (art.º 684.º, n.º 2, do CPC), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (n.º 3 do mesmo art.º 684.º).
Assim, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões das alegações das recorrentes, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas, não podendo delas conhecer o Tribunal de recurso, que, aliás, não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (art. 664.º, 1.ª parte, do CPC, aplicável ex vi do art.º 713.º, n.º 2, do mesmo diploma) – de todas as questões suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto.
Por fim, há que ter em conta que, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, i.e., a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do Tribunal a quo.
Assim, e considerando as conclusões das apelantes, as questões essenciais a decidir consistem em saber se: (i) após a citação, a posse dos RR. passou a ser de má-fé, ficando os mesmos em situação de mora; (ii) as AA. perderam interesse no contrato; (iii) são devidas às AA. as restantes quantias peticionadas, nos termos do art.º 406.º do CC, porquanto constam do contrato celebrado com os RR..
II.1. O Tribunal de primeira instância deu como assentes os seguintes factos:
A) AA. são proprietárias da fracção autónoma designada pela letra “…” correspondente ao …º andar Dto. do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua … n.º … descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial da … na ficha n.º …, inscrito na matriz predial respectiva no artigo … da freguesia da ….
B) Em 18/5/2007, por meio de documento escrito intitulado “contrato promessa de compra e venda de imóvel”, as AA. prometeram vender aos RR., devoluto e livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, e estes prometeram comprar-lhes a dita fracção, pelo preço de € 95.000.
C) Foi ainda acordado que o preço seria efectuado da seguinte forma: a título de sinal e princípio de pagamento os RR. pagariam às AA. a quantia total de € 5.400, em prestações mensais, iguais e sucessivas, no valor de € 300, por débito na conta do Banco “Caixa Geral de Depósitos” com o NIB n.º …, até ao dia 8 de cada mês, vencendo-se a primeira no dia 8 de Junho de 2007; e o remanescente do preço seria pago pelos RR. no acto da escritura de compra e venda.
D) Mais acordaram as partes que a escritura de compra e venda será outorgada no prazo máximo de 18 meses a contar da data da celebração do referido contrato, competindo aos RR. a marcação da escritura pública de compra e venda, devendo comunicar, por escrito, através de carta registada, às AA., o dia, a hora e o local da sua realização, com a antecedência mínima de 15 dias (cláusula quinta).
E) Mais acordaram, nos termos da cláusula sexta, que:
“1. Se os segundos outorgantes não celebrarem o contrato prometido no prazo máximo referido no n.º 1 da cláusula quinta, poderão dispor de um prazo suplementar que em caso algum poderá ultrapassar os 60 dias,
2. Para o efeito referido no número anterior, deverão os segundos outorgantes comunicar aos primeiros outorgantes, no prazo máximo de 30 dias anteriores ao termo do prazo de celebração da escritura pública, que pretendem beneficiar do referido prazo suplementar.
3. Durante o prazo suplementar os segundos outorgantes pagarão aos primeiros outorgantes a quantia de € 300 (trezentos euros) mensais que posteriormente serão deduzidos na parte remanescente do preço acordado.
4. Se o prazo suplementar indicado no número um for ultrapassado por causa imputável aos segundos outorgantes e desse facto resultar o incumprimento definitivo do contrato, os primeiros outorgantes poderão resolver unilateralmente o contrato promessa de compra e venda, perdendo os segundos outorgantes todos os montantes já pagos, bem como o valor das obras realizadas na fracção.”
F) AA e RR acordaram ainda nos termos daquele documento escrito que:
“Cláusula oitava
Os primeiros outorgantes assumirão todos os encargos relativos ao imóvel objecto do presente contrato promessa, desde que vencidos ou exigíveis anteriores à celebração da escritura de compra e venda, com expressa exclusão daqueles que resultem da ocupação ora acordados nos termos da cláusula quarta e a partir da data em que se inicie a mesma.”
G) Na data da assinatura do contrato promessa, as Autoras entregaram as chaves ao Réus, ficando estipulado no mencionado acordo escrito que “após a entrega das chaves, os segundos outorgantes ficarão investidos na posse do imóvel”, conforme teor do documento de fls. 15 a 23, que no mais se dá aqui integralmente por reproduzido para todos os efeitos legais.
H) Os réus, até à presente, não comunicaram às autoras a data para outorga da escritura de compra e venda da referida fracção.
I) E, em Julho de 2008, os RR. cessaram os pagamentos das prestações mensais mencionadas no montante de € 300,00 cada, mas continuam na posse da referida fracção.
J) No mercado de arrendamento, as AA poderiam obter por aquela fracção uma renda mensal, pelo menos, igual a € 300,00.
K) As Autoras despenderam a quantia de € 154, 67 relativa a 50% do IMI e da Taxa de esgotos respeitantes ao ano de 2007 e € 340,03 relativamente ao IMI e Taxa de esgotos referentes ao ano de 2008.
II.2. Apreciando.
II.2.1. Quanto à questão de saber se após a citação, a posse dos RR. passou a ser de má-fé, ficando os mesmos em situação de mora.
Conforme resulta das suas alegações de recurso, sustentam as apelantes, neste particular que, ao contrário do que se decidiu na decisão ora recorrida, os RR. remeteram-se a uma situação de total revelia, não contestando sequer a acção, o que é bem demonstrativo do seu total desinteresse pelo cumprimento do acordado. Para mais, tendo a citação efeitos interpelatórios, é desnecessária a necessidade de interpelação nos termos postos pela decisão ora recorrida.
Salvo melhor opinião, entendemos que não assiste razão às apelantes.
Sendo o contrato-promessa uma “...convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato...” (art.º 410.º, n.º 1, CC) ou, por outras palavras, uma convenção pela qual “...as partes se comprometem a celebrar, entre si ou com terceiro, um outro contrato ou um negócio jurídico unilateral (contrato ou negócio prometido)...”[1], não restam dúvidas de que o contrato em causa nos autos constitui disso um exemplo, sendo o contrato prometido um contrato de compra e venda relativo a um determinado imóvel de que as apelantes são proprietárias.
Daí que as quantias entretanto entregues pelos promitentes compradores, ora apelados, sejam havidas como sinal, nos termos do art.º 441.º do CC, e como consta, aliás, da cláusula 3.ª do contrato-promessa (fls. 17).
Por outro lado, o art.º 442.º do CC dispõe sobre as consequências do incumprimento culposo do contrato-promessa (no caso, a não celebração do prometido contrato de compra e venda), as quais, não deixando de estar submetidas ao regime geral do não cumprimento das obrigações, apresentam “...todavia, particularidades relevantes, a propósito da execução específica e da resolução do contrato […] que pressupõem, respectivamente, a simples mora e o não cumprimento definitivo...”[2].
Ora, e uma vez que as apelantes não requereram a execução específica do contrato-promessa (art.os 442.º, n.º 3 e 830.º, do CC), tem sido entendimento dominante quer da doutrina, quer da jurisprudência, que a resolução válida do contrato-promessa depende da constituição em mora por parte do contraente faltoso e da consequente necessidade da interpelação deste para cumprir para, então, transformá-la em incumprimento definitivo. A propósito, rege o art.º 808.º do CC, no sentido de que “...a fixação do prazo [razoável para o cumprimento da prestação] é dispensável […] se o credor perder com a mora o interesse que tinha na prestação. Nesse caso, o retardamento é equiparado ao não-cumprimento (art. 808.º), tendo o credor o direito de resolver o contrato, se a obrigação provier de contrato bilateral...”[3].
Ensinam Pires de Lima e Antunes Varela que “...o credor não pode, em princípio, resolver o negócio em consequência da mora do devedor. O que pode é exigir o cumprimento da obrigação e a indemnização pelos danos. O direito potestativo de resolução só é concedido no caso de impossibilidade culposa (cfr. art.º 801.º). Pode, porém, acontecer que, em consequência da mora, o credor venha a perder o seu interesse pela prestação, mesmo que se trate de uma «mora parcial» […]. Deixando de ter interesse na venda, poderá resolver o contrato, como se tivesse havido impossibilidade do cumprimento. Porque, relativamente ao credor, se trata nestes casos de um não-cumprimento definitivo, é mandado aplicar o respectivo regime, ou seja, do art.º 801.º. Independentemente da perda do interesse do credor, a lei permite que este, no caso de mora, fixe ao devedor um prazo reazoável para cumprir, sob pena, igualmente, de se considerar impossível o cumprimento [interpelação admonitória]...”[4].
Já no campo da jurisprudência, e no seguimento orientação aqui seguida, é de destacar, entre outros, o Acórdão do STJ de 27.11.2007, no qual se sustentou que “...O contrato-promessa é, como definido no art. 410.º-1 C. Civil, a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, ou seja, é um contrato que tem por objecto uma obrigação de prestação de facto, que consiste na celebração do contrato prometido, através da emissão das declarações negociais que lhe são próprias, formalizadas, ou não, consoante os requisitos de forma estabelecidos por lei. Refere-se sempre, funcionalmente, a outro negócio, constituindo este o seu objecto. Por isso, o objecto imediato do contrato-promessa consiste na realização do contrato prometido, constituindo o deste último objecto mediato daquele.
O direito de resolução dum contrato, enquanto destruição da resolução contratual, quando não convencionado pelas partes, depende da verificação de um fundamento legal, correspondendo, nessa medida, ao exercício de um direito potestativo vinculado - art. 432.º C. Civil. Recai, então, sobre a parte que invoca o direito à resolução o ónus de alegar e demonstrar o fundamento que justifica a destruição do vínculo contratual.
Fundamento de resolução é, como admitido nos arts. 801.º-2 e 802.º-1 do citado diploma, a impossibilidade de cumprimento da prestação, geradora de incumprimento definitivo.
O incumprimento definitivo dum contrato-promessa pode verificar-se, designadamente, pela ocorrência de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato, por ter sido inobservado o prazo fixo essencial fixado para a prestação, por ter o credor, em consequência da mora da outra parte, perdido o interesse que tinha na prestação ou por, encontrando-se o devedor em mora, não realizar a sua prestação dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor, como tudo encontra acolhimento na previsão do n.º 1 do art. 808.º C. Civil.
A perda do interesse do credor é apreciado objectivamente, o que significa que o valor da prestação deve ser aferido pelo tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta, a justificá-lo, «um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas» e a sua correspondência à «realidade das coisas» (cfr. PESSOA JORGE, «Ensaio sobre os Pressupostos da Resp. Civil», pp. 20, nota 3; GALVÃO TELLES, «Obrigações», 4ª ed., pp. 235; Ac. STJ, 21/5/98, BMJ, 477º-468).
Quando tal não ocorra, deve entender-se que o contrato continua a ter interesse para as partes – o interesse do credor mantém-se – apesar da mora, e esta só pode converter-se em incumprimento definitivo se a prestação não vier a ser realizada em «prazo razoavelmente fixado pelo credor», sob a cominação estabelecida no preceito legal – interpelação admonitória ou cominatória (vd. A. VARELA, «Das Obrigações em Geral», I, 9ª ed., 532 e ss.).
A restituição do sinal em dobro é sanção aplicável ao não cumprimento definitivo da obrigação do promitente que o recebeu. Havendo sinal passado, o incumprimento da obrigação, por causa imputável ao contraente que o constituiu, concede à outra parte a faculdade de obter indemnização igual ao seu valor – art. 442º-2 C. Civil -, indemnização que, de resto, é igual à que, para a outra parte, corresponde a perda do sinal.
Por isso se vem afirmando que a perda do sinal ou a sua restituição em dobro andam “indissoluvelmente ligados ao não cumprimento definitivo do contrato-promessa, se bem que tal entendimento não encerre unanimidade, pois que também há quem sustente que a sanção é aplicável logo que o promitente incorra em mora na prestação a que está adstrito, ocorrendo, então, uma “resolução em sentido impróprio”, pois que, podendo determinar a resolução, ainda permite que a outra parte exija o cumprimento (cfr., por todos, os acs. STJ de 27/11/97, 15/12/98, 26/5/98 e 21/1/03 in, respectivamente, BMJ 471º-388 e 482º-243 e CJ VI-II-100 e XI-I-45, bem como as posições doutrinais neles referidas)...”[5].
De salientar, ainda, o entendimento plasmado no Acórdão do STJ de 20.05.2010: “...No acórdão recorrido afastou-se a possibilidade de resolução válida do contrato pelos Autores com o duplo fundamento de não ter havido constituição da Ré em mora e de não estarem preenchidos os requisitos da interpelação admonitória, sendo que só o incumprimento definitivo e culposo dá lugar às cominações previstas no art. 442º-2 C. Civil, não bastando, para o efeito, a simples mora do devedor. Não se questiona na revista, aceitando o entendimento quase unânime na doutrina e na jurisprudência, que a restituição do sinal em dobro [no caso sub judice, a faculdade de fazer sua a coisa entregue – art.º 442.º, n.º 2, 1.ª parte, do CC] é sanção aplicável ao não cumprimento definitivo da obrigação do promitente que o recebeu [...]. O sucesso da pretensão dos AA. depende, pois, da verificação de um incumprimento definitivo do contrato pela Ré. […].
Acontece, porém, que, embora as Partes tivessem estabelecido, clausulando-o no escrito que titula o contrato, prazo para a realização da prestação a que reciprocamente se vincularam [...], certo é que omitiram qualquer referência ao lugar da celebração da escritura [...].
E nenhuma das Partes marcou a escritura ou intimou a outra a proceder à respectiva marcação, vale dizer, para cumprir a prestação (de facto) objecto do contrato.
Ora, crê-se que, no silêncio do acordado, qualquer das Partes pode e deve proceder à marcação, por sobre ambas recair igualmente o correspondente ónus, com o dever de disso notificar a Contraparte. De resto, decorrido o prazo inicial, sem pré-fixação de outro, a obrigação ficara sem prazo de cumprimento. Caberia, pois, à míngua de acordo sobre a data e local da outorga da escritura, uma interpelação tendente ao cumprimento dessa obrigação principal, como condição de efectiva verificação da mora, interpelação sempre necessária quando a execução da prestação não esteja sujeita a prazo fixo essencial - art. 805º C. Civil (vd., sobre o ponto, ANA PRATA, «O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil», 639-642)...”[6].
Ora, no caso em apreço, encontramo-nos, precisamente, numa situação em tudo análoga à que foi objecto de análise no acórdão acima referido: também aqui, apesar de se ter estipulado um prazo de 18 meses para a celebração do contrato prometido, ou seja, da escritura pública de compra e venda (cláusula 5.ª, n.º 1) e, até, de um prazo suplementar máximo de 60 dias para o mesmo efeito (cláusula 6.ª), e que a iniciativa da marcação competiria aos ora apelados (cláusulas 5.ª e 6.ª), nada se estipulou quanto à data precisa, hora e lugar em que viria a ter lugar tal evento, nem, por outro lado, qualquer das partes tomou tal iniciativa[7], não tendo as apelantes sequer intimado os apelados nesse sentido. Por isso, deve-se entender que, uma vez decorridos os prazos clausulados, a obrigação ficou sem prazo de cumprimento.
Assim sendo, deveriam as ora apelantes ter procedido à interpelação (admonitória) dos apelados nesse sentido, para que se efectivasse a mora (art.º 805.º, do CC ) e, posteriormente, a transformação desta em incumprimento definitivo, nos termos do art.º 808.º do CC.
Neste sentido, entre outros, podem-se citar o Acórdão do STJ de 06.03.1986, em que se sustentou que “...Não havendo prazo certo para a celebração da escritura de compra e venda, só há mora dos promitentes, após estes terem sido interpelados, nos termos do artigo 805, n. 1, do Código Civil. Na falta da cláusula ou de posterior acordo sobre a data da realização da escritura, impõe-se a sua fixação judicial, nos termos dos artigos 777, n.2, do Código Civil, e 1656 do Código de Processo Civil, não sendo de pressupor o incumprimento como resultado directo do contrato-promessa […] É insuficiente, nos termos do artigo 805, n.º 1, do Código Civil, a comunicação feita em que não é indicado nem o cartório, nem o local, ou o dia e a hora para a celebração da escritura...”[8], o Acórdão da Relação de Coimbra de 12.05.1998, onde se entendeu que “...só se pode falar em mora depois da escritura ter sido marcada […] e a ela não ter comparecido, sem justificação, um dos promitentes. E, evidentemente, só depois de tal falta não justificada o promitente que haja comparecido poderá, caso nisso tenha interesse, interpelar o faltoso para cumprir, em certo prazo, sob pena de incumprimento definitivo imputável ao faltoso e da consequente resolução contratual...”[9] ou, ainda, o Acórdão do STJ de 30.06.1998, no qual se sufragou o entendimento de que “...no contrato-promessa em que a lei estabelece a exigência de escritura pública, a fixação da data e do lugar para a outorga da escritura é determinante para saber se há mora. Se a marcação da escritura ficou dependente da iniciativa dum dos contraentes e este tiver um comportamento omissivo por tempo intolerável, pode a contraparte requerer a marcação da escritura, só depois ocorrendo a mora...”[10].
É certo que, como vimos, as apelantes advogam o entendimento de que a citação tem efeitos admonitórios, sendo, pois, dispensável a interpelação nos termos que têm vindo a ser expostos. Contudo, e salvo o devido respeito, não têm qualquer razão.
Assim, e não se ignorando que um dos efeitos da citação é o de fazer cessar a boa-fé do possuidor (art.º 481.º, al. a), do CPC), questão, aliás, diferente do que se tem vindo a analisar, o certo é que, conforme se sustentou no já referido Acórdão do STJ de 06.03.1986, “...A citação para a acção não dispensa a interpelação, quando existe litígio acerca da existência da própria obrigação (artigo 662, n. 2, do Código de Processo Civil)....”[11]. No mesmo sentido, o Acórdão da Relação de Lisboa de 24.10.1978, onde se entendeu que “...a citação para a acção só vale como interpelação quando nela se peça o cumprimento da obrigação assumida no contrato-promessa, e não quando se pretenda obter através dela a indemnização pelo seu incumprimento...”[12].
Assim sendo, não se tendo apurado a ocorrência de um comportamento por parte dos apelados que exprima, inequivocamente, a vontade de não querer cumprir, não tendo sido inobservado qualquer prazo fixo essencial fixado para a prestação, nem, tão pouco, sido feita qualquer interpelação para que os apelados efectuassem a sua prestação dentro de um prazo que razoavelmente lhes fosse fixado pelas apelantes.
Nestes termos, e não assistindo às apelantes o direito a resolver o contrato-promessa, prejudicada fica a peticionada entrega da fracção em causa nos autos. Com efeito, e tal como se entendeu no Acórdão do STJ de 02.11.1989, “...se ao promitente vendedor não assiste o direito de resolução do contrato-promessa, com base no qual pede a restituição dos bens, fica prejudicado o conhecimento deste último pedido, bem como o de indemnização a ele subsequente, sem embargo de que ele pode, eventualmente, reivindicar do promitente-comprador o bem objecto da promessa e indemnização por danos causados, mas em outra acção e com base em diversa causa de pedir...”[13]. Neste mesmo sentido, ainda, o Acórdão do STJ de 02.04.1992, onde se entendeu que “...o contrato-promessa de compra e venda legitimou a residência da ré no andar […], pelo que a sua ocupação só deixará de estar legitimada quando for resolvido o contrato-promessa, ou seja, após trânsito em julgado da decisão...”[14], ou, ainda, o Acórdão da Relação de Évora de 20.01.1994, onde se sustentou que “...é relevante para efeitos de entrega de prédio objecto de contrato-promessa de compra e venda por falta do promitente comprador, que tal contrato não tenha sido incumprido por este. E não o foi quando não houve interpelação, houve prorrogação de prazo de cumprimento ou quando não foi fixado prazo razoável para este...”[15].
Improcede, pois, o alegado pelas apelantes quanto a esta questão.
II.2.2. Quanto à questão de saber se as AA. perderam o interesse no cumprimento do contrato.
Argumentam as apelantes a este respeito que, tendo articulado devidamente a sua perda de interesse na prestação, nos termos do art.º 808.º do CC, a sentença em causa desvalorizou completamente tal facto, ao não atender, por um lado, à indiferença manifestada pelos RR. e, por outro, ao abordar erradamente a questão do critério objectivo pelo qual deve ser aferido tal interesse, sendo certo que o conceito de “interesse” é, simultaneamente, um conceito de facto e de direito, nada impedindo, pois, as apelantes de usarem tal palavra no seu sentido “...não técnico-jurídico...”.
Salvo melhor opinião, também não têm qualquer razão.
Já atrás se referiu que nenhuma conclusão se poderia extrair quanto à alegada indiferença manifestada pelos apelados, designadamente no sentido do não-cumprimento definitivo.
Por outro lado, e no que toca à alegada perda de interesse e aos contornos de tal conceito, salientam Pires de Lima e Antunes Varela que, conforme o que dispõe o art.º 808.º, n.º 2, do CC, o caso de perda do interesse do credor na prestação “...deve ser apreciado objectivamente. Pretende-se evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos daquele ou à perda infundada do interesse na prestação. Atente-se, por conseguinte, ao valor subjectivo da prestação, não ao valor da prestação determinado pelo credor, mas à valia da prestação medida (objectivamente) em função do sujeito...”[16].
Também no já referenciado Acórdão do STJ de 27.11.2007, assinalou-se a este propósito que “...A perda do interesse do credor é apreciado objectivamente, o que significa que o valor da prestação deve ser aferido pelo tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta, a justificá-lo, «um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas» e a sua correspondência à «realidade das coisas» (cfr. PESSOA JORGE, «Ensaio sobre os Pressupostos da Resp. Civil», pp. 20, nota 3; GALVÃO TELLES, «Obrigações», 4ª ed., pp. 235; Ac. STJ, 21/5/98, BMJ, 477º-468).
Quando tal não ocorra, deve entender-se que o contrato continua a ter interesse para as partes – o interesse do credor mantém-se – apesar da mora, e esta só pode converter-se em incumprimento definitivo se a prestação não vier a ser realizada em «prazo razoavelmente fixado pelo credor», sob a cominação estabelecida no preceito legal – interpelação admonitória ou cominatória (vd. A. VARELA, «Das Obrigações em Geral», I, 9ª ed., 532 e ss.)...”[17].
Ora, como já atrás ficou exposto, entendemos que não se concluiu, sequer, que os apelados tivessem incorrido em mora o que, desde logo, prejudicaria a apreciação da alegada perda de interesse, atento o que dispõe o art.º 808.º, n.º 1, do CC, que faz decorrer a perda do interesse como consequência da mora.
De qualquer modo sempre se dirá que, ao contrário do que sustentam as apelantes, não basta que tenham articulado “...na presente acção terem perdido o interesse no contrato...”, “...invocando assim o art.º 808.º do CC...” [conclusão f) e fls. 83], ou seja, que se tenham limitado a articular no art.º 16.º da PI que “...dado o tempo decorrido e o incumprimento dos réus, as autoras já não tem interesse na manutenção do referido contrato-promessa (art. 808.º, n.º 1, do CC)...” (fls. 7).
Na verdade, já Galvão Telles ensinava que “...não basta que o credor diga, mesmo convictamente, que a prestação já não lhe interessa; há que ver, em face das circunstâncias, se a perda do interesse corresponde à realidade das coisas...”[18]. Ora, é de notar que se apurou que, afinal, a renda que as apelantes poderiam obter no mercado relativamente ao imóvel em questão era precisamente de montante igual àquela quantia mensal que, conforme o clausulado, os apelados lhes estavam a pagar[facto apurado sob a alínea J) e cláusulas 3.ª, n.º 1 a) e 6.ª, n.º 3], pelo que, por este prisma, não se vê razão para que haja perda de interesse por parte das apelantes. Ou seja, não valeria o apontado argumento para demonstrar o desinteresse no cumprimento.
Já no campo da jurisprudência, podem-se citar, entre outros, o Acórdão do STJ de 10.03.2005, onde se sublinhou que “...Se o credor (promitente comprador), em consequência da mora, perder o interesse objectivamente demonstrado (e não por simples alegação de que perdeu o interesse) na prestação do devedor (promitente vendedor), então pode considerar-se que houve incumprimento definitivo da prestação pelo devedor, podendo o credor exercer o direito potestativo de resolução do contrato, recuperando em dobro, o sinal que havia prestado ao promitente vendedor, a quem é imputável o incumprimento definitivo, pela dita perda de interesse contratual...”[19], e o Acórdão do STJ de 29.03.1990, onde se realçou que “...não pode merecer provimento a acção de rescisão de contrato de compra e venda […] se a petição inicial é totalmente omissa relativamente à alegação de factos tendentes a provar ter a autora fixado à ré, tendo esta caído em mora, qualquer prazo para a realização da prestação do preço em dívida e, ou, haver perdido o interesse que tinha nessa prestação..”[20].
De resto, e dado os termos do próprio clausulado na cláusula 6.ª, n.º 4 (fls. 19 a 20), sempre seria difícil concluir, sem mais, pela perda do interesse das apelantes na prestação, uma vez que as partes se expressam em termos condicionais: “...se o prazo suplementar […] for ultrapassado por causa imputável aos segundos outorgantes e desse facto resultar o incumprimento definitivo do contrato, os primeiros outorgantes poderão resolver unilateralmente o contrato-promessa de compra e venda...” (fls. 19 a 20; sublinhado nosso).
Improcede também, pois, o alegado pelas apelantes quanto a esta questão.
II.2.3. Quanto à questão de saber se são devidas às AA. as restantes quantias peticionadas, nos termos do art.º 406.º do CC, porquanto constam do contrato celebrado com os RR..
Quanto a esta questão, limitam-se as apelantes a dizer que, tendo havido incumprimento por parte dos RR., é manifesto que “...têm direito às quantias que peticionaram nos termos em que o fizeram na sua petição inicial...” (fls. 85), nos termos do art.º 406.º do CC, “...porquanto constam do contrato celebrado entre as AA e RR...” (conclusão j)). Ou seja, estão em questão as peticionadas quantias a título de indemnização pelos danos causados pela ocupação indevida e as relativas às despesas suportadas pelas apelantes com o pagamento do IMI e da taxa de esgotos e outras, após a ocupação da fracção pelos apelados (fls. 10).
Cumpre desde logo dizer que, nos termos do art.º 685.º-A, n.º 1, do CPC, os recorrentes devem apresentar a sua alegação na qual concluem, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão. Ora, como é bom de ver, nos termos que atrás ficaram expostos, as ora apelantes pura e simplesmente não apresentam qualquer argumento passível de convencer o Tribunal de que têm razão.
De qualquer modo, sempre se dirá que, no que toca à peticionada indemnização pelos danos causados desde a data da alegada ocupação indevida da fracção, e como se sustentou no já referido Acórdão do STJ de 02.11.1989, “...ao promitente vendedor não assiste o direito de resolução do contrato-promessa, com base no qual pede a restituição dos bens, fica prejudicado o conhecimento deste último pedido, bem como o de indemnização a ele subsequente, sem embargo de que ele pode, eventualmente, reivindicar do promitente-comprador o bem objecto da promessa e indemnização por danos causados, mas em outra acção e com base em diversa causa de pedir...”[21].
Por outro lado, e relativamente às peticionadas despesas relativas ao IMI e taxa de esgotos, não podemos deixar de estar de acordo com os fundamentos da decisão da primeira instância quanto a esse particular, ou seja, que (e tendo presente o estipulado na cláusula 8.ª) “...as AA. peticionam a condenação dos RR. no pagamento de valores de IMI e taxa de esgotos que suportaram, sendo que o IMI e a dita taxa são obrigações legais do proprietário e não resultam da ocupação/uso ou fruição efectiva do imóvel, mas tão só da sua existência e, no caso da taxa de esgotos, da sua ligação à rede pública de esgotos. Do teor do declarado o que se teve em vista foram as despesas relativas á fracção que resultem e sejam determinadas em função do uso que os RR. passaram a fazer da dita fracção, como sejam os consumos de água, luz e gás, mas seguramente não os valores relativos ao IMI e à taxa de esgotos...”.
Assim, improcede também o alegado pelas apelantes quanto a esta questão.
III. Pelo exposto, e de harmonia com as disposições legais citadas, decide-se negar provimento à apelação e, consequentemente, manter a decisão recorrida.
Custas pelas AA., em ambas as instâncias.
Lisboa, 14 de Julho de 2011
Maria Amélia Ribeiro
Graça Amaral
Ana Resende
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[1] PRATA, Ana, Dicionário Jurídico, Vol. I, 5.ª Edição, Almedina, 2008, p. 391.
[2] ALMEIDA COSTA, Mário Júlio de, Direito das Obrigações, 10.ª Edição Reelaborada, Almedina, 2006, p. 416
[3] PIRES DE LIMA, Fernando Andrade, e ANTUNES VARELA, João de Matos, Código Civil Anotado, Vol. II, 2.ª Edição Revista e Actualizada, Coimbra Editora, 1981, p. 55, nota 3 (sublinhado nosso).
[4] PIRES DE LIMA, Fernando Andrade, e ANTUNES VARELA, João de Matos, Código Civil Anotado, Vol. II, 2.ª Edição Revista e Actualizada, Coimbra Editora, 1981, pp. 60-61, notas 1 e 2 (sublinhado nosso).
[5] Rel. Cons. Alves Velho (disponível em www.dgsi.pt ; sublinhado nosso).
[6] Rel. Cons. Alves Velho (disponível em www.dgsi.pt; sublinhado nosso).
[7] Apenas se apurou que até à data da propositura da acção os RR., ora apelados, não o haviam feito, ignorando-se, porém, os motivos (facto assente sob a alínea H)).
[8] Rel. Cons. Sá Coimbra (disponível em www.dgsi.pt ; sublinhado nosso). No mesmo sentido, o Acórdão da Relação do Porto de 09.03.1993: “...Em contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, sendo a obrigação sem prazo certo, é ineficaz para constituir o promitente-comprador em mora uma simples interpelação para cumprir feita, nos termos do artigo 805, n. 1 do Código Civil sem indicação do cartório notarial e do dia e hora para a celebração da escritura. Consequentemente, não pode em tal caso o "accipiens" do sinal resolver o contrato-promessa invocando os artigos 442, n. 2 e 808, n. 1 do Código Civil. A mora e o decurso infrutífero do prazo suplementar peremptório são pressupostos do direito de resolução decorrente da conversão da mora em não cumprimento definitivo...” (Rel. Des. Cardoso Lopes, disponível em www.dgsi.pt; sublinhado nosso).
[9] CJ, 1998, 3.º-13 (sublinhado nosso).
[10] CJ/STJ, 1998, 2.º-151 (sublinhado nosso).
[11] Rel. Cons. Sá Coimbra (disponível em www.dgsi.pt).
[12] BMJ, 282.º-237, e CJ, 3.º, 1360 (sublinhado nosso).
[13] BMJ, 391.º-538 (sublinhado nosso).
[14] BMJ, 416.º-605 (sublinhado nosso).
[15] CJ, 1994, 1.º-276 (sublinhado nosso).
[16] PIRES DE LIMA, Fernando Andrade, e ANTUNES VARELA, João de Matos, Código Civil Anotado, Vol. II, 2.ª Edição Revista e Actualizada, Coimbra Editora, 1981, p. 61, n. 3 (sublinhado nosso).
[17] Rel. Cons. Alves Velho (disponível em www.dgsi.pt ; sublinhado nosso).
[18] GALVÃO TELLES, Inocêncio, Obrigações, 3.ª, Coimbra Editora, p. 253.
[19] Rel. Cons. Neves Ribeiro (disponível em www.dgsi.pt ; sublinhado nosso)
[20] In BMJ, 395.º-573 (sublinhado nosso).
[21] In BMJ, 391.º-538 (sublinhado nosso). |
