Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 11106/20.0T8LSB.L1-6 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
OBRAS COERCIVAS
REALOJAMENTO DO INQUILINO
MORA NA DESOCUPAÇÃO
5.2 - Para a verificação do fundamento resolutivo indicado em 5.1. importa, porém, articular a referida noma do CC com outras disposições que desenham o regime das obras, as quais mostram-se dispersas na lei, integrando v.g. o Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto (Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados);
5.3. – Ora, do diploma referido em 5.2. resulta que estando o senhorio obrigado a realizar obras no locado por imposição de autoridade administrativa/Pública, e obrigando as mesmas à desocupação pelo arrendatário do locado pelo prazo necessário à execução das referidas obras, certo é que está o senhorio obrigado ao realojamento do arrendatário, em condições análogas às que este detinha no locado;
5.4. – Não providenciando o senhorio ao realojamento indicado em 5.3., não incorre o inquilino em mora na desocupação do locado e consequentemente em oposição à realização de obra ordenada por autoridade pública, nos termos e para efeitos do nº 3, do art.º 1083º, do CC.
1 - Relatório
A, veio deduzir acção declarativa contra B, peticonando que, uma vez julgada provada e procedente a acção, seja sentenciada :
a) A cessação do contrato de arrendamento que outorgou com o réu;
b) A condenação do Réu a entregar o locado ao autor, livre de pessoas e bens, nas condições em que o mesmo lhe foi entregue;
c) A condenação do réu a pagar ao autor as rendas que se vencerem até efetiva entrega do locado;
d) A condenação do réu no pagamento de 14.400 euros, a título de indemnização pelos danos emergentes do atraso na obra do prédio;
e) A condenação do réu no pagamento de juros moratórios, à taxa legal, contados sobre as importâncias liquidadas acima peticionadas, desde a data da citação até efetivo e integral pagamento.
1.1. - Para tanto , alegou o Autor, em síntese, que :
- Sendo o actual proprietário do prédio urbano que identifica no artigo l.º da petição inicial, porque o adquiriu em 23 de Abril de 2018, certo é que foi o mesmo dado de arrendamento ao Réu seguramente em momento prévio ao ano de 1990, pagando atualmente uma renda no valor de €43,00 mensais;
- Ocorre que, posteriormente à aquisição, tomou o autor conhecimento que o prédio havia sido objecto de uma intimação para realização de obras coercivas, pelos serviços da Câmara Municipal de Lisboa, sendo que através de Edital determinava-se o despejo imediato e total do edifício, por não ter as condições de segurança e salubridade ;
- No seguimento do determinado pela Câmara Municipal de Lisboa e apesar das inúmeras abordagens feitas pelo Autor, vem o Réu recusando sistematicamente qualquer hipótese de entregar o locado para a realização de obras, razão porque promoveu o autor a notificação judicial avulsa do réu, dando-lhe conhecimento de que considerava resolvido o contrato de arrendamento referente à fração autónoma locada, com fundamento na oposição do arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública e para que o Réu procedesse, no prazo legal, à entrega do locado, livre de pessoas e bens, no estado em que o recebeu ;
- Ou seja, o Réu mantém-se, assim, no locado, nunca o desocupando, não permitindo o início das obras, sendo portando da sua responsabilidade os prejuízos e atrasos que com a sua condura vem causando ao autor pela não execução da obra e demora no cumprimento dos prazos, prejuízos que já se cifram em €14.400,00, correspondente a rendas que o Autor deixou de auferir relativamente ás rendas de cada uma das frações do imóvel e partindo da premissa que a realização das obras coercivas teriam a duração de 12 meses, pelo que as 4 frações seriam arrendadas mensalmente, pelo menos, a €300,00 cada, desde Maio de 2019 até ao presente.
1.2.- Após citação do Réu, contestou o mesmo , no essencial por impugnação motivada [negando parte da factualidade pelo autor alegada e , reconhecendo que na realidade carece o imóvel de obras de recuperação, certo é que o senhorio e aqui A nunca providenciou pelo seu realojamento e do respetivo agregado, e isto apesar de estar legalmente obrigado ao realojamento em condições análogas às que detinha no locado] e por excepção [invocando que sendo o A proprietário do imóvel há cerca de 2 anos, verifica-se a caducidade do direito , nos termos do disposto no 1085.º do CC.], e pugnando pela declaração da caducidade dos fundamentos para a cessação do contrato de arrendamento, impetra a sua absolvição, improcedendo a cessação do contrato e a reclamada entrega do locado livre de pessoas e bens, bem como o montante de rendas e indemnização peticionadas.
1.3. - Designada a realização de uma audiência prévia [sendo que no âmbito da mesma e após a frustração da conciliação das partes, foi proferido o despacho saneador e , bem assim, fixado o Objecto do Litígio e enunciados os Temas da prova ] foi no seu decurso proferido despacho de admissão dos meios de prova e designada de imediato a data para a audiência de discussão e julgamento.
1.4- Por fim, iniciado ( a 8/2/2022 ) e concluído ( a 23/3/2022 ) o julgamento, e , conclusos os autos para o efeito, foi então proferida a competente SENTENÇA, sendo o respectivo excerto decisório do seguinte teor :
(...)
V – DECISÃO
Nos termos das disposições legais supra citadas, julgo a ação parcialmente procedente e, em consequência:
- declaro cessado o contrato de arrendamento em causa nos autos;
- condeno o réu a entregar ao autor, livre de pessoas e bens, nas condições em que a mesma lhe foi entregue, a fração locada;
- condeno o réu a pagar ao autor as rendas que se vencerem até efetiva entrega;
- mais absolvendo o réu do demais peticionado.
***
Custas por ambas as partes, na proporção de 2/3 para o réu e 1/3 para o autor.
***
Registe e notifique.
Lisboa, 06.05.2022 ”
1.5- Inconformado com a sentença identificada em 1.4., da mesma recorreu em tempo o Réu B, sendo que, no âmbito das pertinentes conclusões recursórias, discorreu o apelante do seguinte modo:
I – A sentença que se coloca em crise julgou que a questão subjacente aos presentes autos se subsume a uma mera questão de direito, sendo que, o que importa saber é se o recorrente, mantendo-se no locado por não lhe ser facultado realojamento, configura uma atuação ilícita capaz de fundamentar o pedido de despejo do recorrido;
II – Foi feita uma errada apreciação da matéria de direito, e, necessariamente sobre uma parte da matéria de facto considerada provada – ponto 8 dos factos considerados provados, por contraposição com outros factos dados como provados e outros não provados, impondo-se decisão diversa da recorrida;
III - O recorrido, após ter adquirido o imóvel onde se insere o locado, não enviou uma única comunicação ao inquilino tendente à realização de obras, além da Notificação Judicial Avulsa que justificasse partir logo para o envio desta declarando a resolução do contrato.
IV – Tal entendimento resulta, aliás, dos pontos 13 e 14 dos factos considerados provados, e ainda do ponto a) dos factos considerados não provados, na parte relativa à prova que não foi feita quanto a anteriores abordagens efetuadas pelo recorrido ao recorrente.
V – Na apreciação da matéria de direito, a Meritíssima Juiz a quo não teve em linha de conta o preceituado nos artigos 1101º a 1104º do Código Civil, nem as disposições do RJOPA atinentes à desocupação do locado, esteja em causa uma obra por iniciativa do senhorio - ordenada ou não por autoridade pública - ou ainda por iniciativa do município (obras coercivas), normas estas que deveriam ter sido aplicadas e não foram e que fariam com que se impusesse decisão contrária à tomada.
VI – Do conteúdo da Notificação Judicial Avulsa consta apenas que o senhorio pretende efetuar obras, sem dizer quando, sem propor qualquer tipo de realojamento e sem especificar quanto tempo durarão, limitando-se a resolver imediatamente o contrato, por uma alegada oposição,que nunca existiu da parte do apelante.
VII – A Meritíssima Juiz a quo não teve em consideração na sentença, tão pouco, o disposto no artigo 1084.º , nº 5 do CC, que deveria ter sido aplicado, pese embora,
VIII – os factos considerados provados nº 10 e 11, indiquem, sem margem para dúvida, que foi efetuada uma resposta à Notificação judicial avulsa e que dessa resposta consta que o recorrente irá sair, desde que sejam acautelados os seus direitos.
IX – Tal declaração não pode ter outro sentido que não seja o da cessação à oposição à realização de obras, pese embora essa oposição tenha sido apenas uma fantasia do recorrido e nunca tenha sido postura do recorrente.
X – E não é o facto de alegar que apenas pretende ser realojado, em conformidade com o que dita a lei, que confere a essa resposta menos validade.
XI – O recorrente reiterou, no artigo 35º da sua contestação, que não se opunha a quaisquer obras.
XII - Na motivação da decisão de facto, apenas para confirmar o alegado supra, consta o seguinte:
“Ouviu-se o réu B que manifestou claramente que pretende sair do locado, permitindo as obras, o que, aliás, pretende, pois tem todo o interesse em que sejam feitas. (…)
Ouviu-se A, autor, que corroborou o que consta da PI.
Perguntado sobre se neste momento está disposto a realojar o réu para proceder às obras que lhe foram determinadas pela CML, respondeu que já não está disposto a fazê-lo, pretendendo aguardar pelo desfecho da presente ação para obter o despejo. (…)”
XIII – O recorrido opôs-se à cessação da oposição de obras declarada pelo recorrente, e por muito surreal que pareça, foi bem-sucedido, atendendo ao resultado da sentença, que deveria ter subsumido esta declaração ao previsto no artigo 1084º nº 5 do CC.
XIV - O edital com o nº 1517/UCT/UITCH/2017, afixado na porta do prédio em causa não faz menção a realojamento algum, seja quanto ao local, ou datas.
XV - O recorrente entende ter havido erro do julgador quando, na fundamentação da sentença, ao não aplicar as normas concretas relativas às obras em prédios arrendados ( 1101.º, 1103º e 1104º do CC e ainda os artigos 3º, 4º, 6º, 8º, 9º A, 9ºB, 12º a 15º, 25º e 26ºA do RJOPA), faz constar que o inquilino, aqui apelante, ao ver que existia um edital a decretar o despejo, devia sair imediatamente, sem interessar para onde, em que prazo e durante quanto tempo, ou se deveria sair nestes termos.
XVI – Estando perante a realização de obras em prédios arrendados, sejam elas coercivas, ordenadas por autoridade pública ou por iniciativa do senhorio, existem normas que regulam o procedimento e as formalidades a adotar em cada uma delas.
XVII – E, deste modo, a Notificação Judicial Avulsa, sem mais, não pode fundamentar a resolução e consequente despejo de um inquilino, se não for precedida de uma comunicação prévia, nos termos da lei, mormente das normas já acima mencionadas, em que houvesse eventual oposição do inquilino que justificasse exatamente essa posterior notificação.
XVIII – Entendendo de modo contrário, inaugurava-se uma forma de despejo dos arrendatários com mais de 65 anos de idade e com os temíveis contratos anteriores ao RAU, como acontece in casu.
XIX – Quanto a obras levadas a cabo por iniciativa do município, deveria a douta sentença teratendido ao disposto no artigo 13º e seguintes do RJOPA – o arrendatário tem que ser notificado por carta registada ou por afixação de edital, com antecedência não inferior a 30 dias,da data do despejo (não se bastando, obviamente dizer que o despejo é imediato, sem mais), do local de realojamento destinado e da duração previsível das obras.
XX – Sendo uma obra por iniciativa do senhorio, que parece ser aplicável ao presente caso, pese embora ordenada por entidade pública (ou não), deveria a douta sentença que se coloca em crise ter julgado que o recorrido deveria ter observado o disposto nos artigos 1101º a 1103º do CC, correspondente à denúncia justificada para obras de remodelação ou restauro profundo, devendo, nestes casos o proprietário cumprir, sob pena de ineficácia, o prazo para desocupação de 6 meses e o envio da documentação comprovativa de que foi iniciado o procedimento.
XXI – Atendendo à idade e tipo de contrato do recorrente, deveria ser observado o disposto no artigo 25º do RJOPA, pelo que, o realojamento dá lugar à celebração de um novo contrato de duração indeterminada.
XXII – Poderia ainda optar pela suspensão do contrato pelo decurso das obras nos termos do artigo 26º-A, continuando a aplicar-se as normas relativas ao realojamento temporário.
XXIII – O senhorio nunca providenciou pela comunicação de denúncia, ou suspensão do contrato, como deveria ter feito, garantindo ao apelante o seu realojamento e remetendo-lhe a documentação obrigatória por lei e facultando-lhe a oportunidade de se pronunciar.
XXIV – A sentença recorrida viola grosseiramente todas as normas relativas ao procedimento a adotar em caso de obras num local arrendado – mormente os artigos 1101.º, 1103º e 1104º do CC e ainda os artigos 3º, 4º, 6º, 8º, 9º A, 9ºB, 12º a 15º, 25º e 26ºA do RJOPA, que deveriam ter sido aplicados ao caso concreto e não foram e faz ainda uma errada interpretação dos artigos 1038º, 1083º e 1084º do CC.
XXV – Pois que se fossem aplicados, verificar-se-ia que o recorrente não se opôs a quaisquer obras (ou ainda que se considerasse que sim, interpretando corretamente o artigo 1084º nº 5 do CC sempre cessaria, por o recorrente responder em prazo), deveria ter sido notificado para a denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para realização de obras, com o consequente realojamento, contrariando ainda que bastasse e fosse eficaz a forma como foi comunicada ao recorrente.
XXVI – Nem nunca resultaria qualquer violação dos deveres contratuais que torne inexigível ao senhorio a manutenção do contrato de arrendamento, como não podia deixar de ser, por todo o exposto nesta instância recursiva, designadamente, por resultar contrário aos factos provados e não provados e ainda da nossa jurisprudência dominante.
XXVII – A este propósito veja-se o sumário douto Acórdão da Relação de Évora, no processo 138/12.1TBELV.E1, de 13-03-2014 (quanto a outra temática, mas facilmente extensível ao caso sub judice) e ainda o douto Acórdão do Tribunal Relação de Lisboa, no processo 380/07.7TJLSB.L1-6, de 29-10-2009.
XXVIII – Assim, ainda que se considerasse, no limite, que existia alguma oposição por banda dorecorrente, tendo conta a duração da relação arrendatícia, e tendo ficado provado que o próprio arrendatário até procedeu a algumas obras de conservação e à própria posição do recorrente alegando que desocupa o locado, teríamos sempre que nunca configuraria causa para cessar o contrato de arrendamento.
Por tudo isto,
XXIX – Ao ler todos os factos – provados e não provados – não se pode, necessariamente, chegar à conclusão que chegou, parecendo existir um salto de lógica na fundamentação da sentença em comparação com os factos.
XXX – Por estas razões, não poderia ter sido considerada provada a segunda parte do ponto 8 dos factos provados – “obstando a sua permanência à realização da obra”, entrando em completa contradição com os restantes factos considerados provados e não provados, devendo ser substituído apenas por “o que fez com a argumentação aludida em 10 e face ao que consta em 13 FP”.
XXXI – Inclusivamente, porque não foram considerados provados os pontos i) e l) (naturalmente, dos factos não provados).
XXXII – O tribunal de primeira instância incorre, assim, em erro na fundamentação da sentença, que se encontra em total contradição com os factos considerados provados e não provados.
XXXIII – Designadamente quando fundamenta a sentença da seguinte forma: “Destarte, recusando-se o réu a ausentar-se da sua fração, impedindo a realização de obras conforme intimação camarária resultante do Edital nº 1517/UCT/UITCH/2017, torna-se inexigível ao autor a conservação do contrato de arrendamento (…)”
Entra em completa contradição com o ponto 15 dos factos considerados provados e em contradição com as alíneas a) e i) dos factos não provados – no sentido em que afirma que o recorrente se não opôs a obras – e l) – quando nem é considerado provado que exista projeto de obras a cargo do recorrido.
XXXIV – Entra ainda em contradição com o trecho da sentença em crise, na parte da motivação da matéria de facto, designadamente na fundamentação dos pontos i) dos factos não provados e quanto aos pontos 8 e 15 dos factos considerados provados.
XXXV – Por todo o exposto deverá a douta sentença sob recurso ser substituída por outra que julgue completamente improcedente, por não provada, a ação, com as inerentes consequências legais.
XXXVI – Subsidiariamente, e não se entendendo como pedido supra, deverá ser declarada a nulidade da sentença, nos termos da alínea c) do artigo 615º do CPC. FAZENDO ASSIM, V. EXCIAS, COMO SEMPRE JUSTIÇA!
1.6. - Com referência à apelação indicada em 1.5., não veio o
Autor apresentar contra-alegações.
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Thema decidenduum
Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo que , estando o objecto do recurso delimitado pelas conclusões [ daí que as questões de mérito julgadas que não sejam levadas às conclusões da alegação da instância recursória, delas não constando, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso ] das alegações dos recorrentes (cfr. art.ºs 635º, nº 3 e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho), e sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, as questões a apreciar e a decidir são as seguintes:
i) A sentença é NULA, nos termos da alínea c) do artigo 615º do CPC.;
ii) Se importa introduzir alterações na decisão proferida pelo tribunal a quo e relativa à matéria de facto;
iii) Aferir se a sentençaapelada incorre em error in judicandoao julgar a acção parcialmente procedente [devendo ser substituída por decisão que julgue a acção improcedente;
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2 - Motivação de Facto.
Mostra-se fixada pelo tribunal a quo a seguinte factualidade :
A) PROVADA
2.1.- O autor é dono e legítimo proprietário do prédio sito na Rua Gervásio Lobato, nº 45, 1350-151 Lisboa, na freguesia de Santa Isabel, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº 2363, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 1742, o qual adquiriu a JO, por compra, m 23 de abril de 2018.
2.2. - O 2º andar foi dado de arrendamento ao réu, em data não concretizada mas prévia ao ano de 1990, pagando atualmente uma renda no valor de €43,00 mensais.
2.3. - O prédio foi objeto de uma intimação para realização de obras coercivas, através do Edital nº 1517/UCT/UITCH/2017, emitido pelos serviços da Câmara Municipal de Lisboa.
2.4. - Do dito Edital, cuja cópia consta de fls. 14ss e cujo teor se dá por reproduzido, consta, no essencial, a determinação do despejo imediato e total do edifício, por não ter as condições de segurança e salubridade e foi colocado em local público, na porta de entrada do edifício.
2.5. - A situação do edifício, tão degradado, implica para o réu risco em permanecer no imóvel.
2.6. - O autor promoveu a notificação judicial avulsa do réu, dando-lhe conhecimento de que considerava resolvido o contrato de arrendamento referente à fração autónoma sita na Rua Gervásio Lobato, nº 45, 2º andar, 1350-151 Lisboa, com fundamento na oposição do arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública e para que o réu procedesse, no prazo legal, à entrega do locado, livre de pessoas e bens, no estado em que o recebeu, tudo conforme documento 5 e 6 junto com a PI, de fls. 23 ss, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
2.7. - Pese embora o constante em 2.4 a 2.6 FP, o réu não deixou o locado, onde permanece até ao presente.
2.8. - O que fez com a argumentação aludida em 2.10 e face ao que consta em 2.13 FP, obstando a sua permanência à realização da obra.
2.9. - E o réu viveu com o seu filho e uma menor, neta da companheira do seu filho, que também o réu trata como neta.
2.10. - À notificação a que alude o ponto 6 FP respondeu o réu com a missiva constante de fls. 42 ss, documento 4 junto com a contestação, que se dá por reproduzido.
2.11.- Sendo certo que as cartas nunca foram levantadas, tendo, inclusivamente vindo “devolvidas ao remetente”, conforme documentos 5 a 8 juntos com a contestação e 44 ss dos autos.
2.12. - Pelo menos em 07.08.2017 o réu fez um pedido de obras, conforme consta do documento 9 junto com a contestação, de fls. 50 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
2.13. - O autor não providenciou pelo realojamento temporário do réu e respetivo agregado.
2.14. - O autor não solicitou ao arrendatário, com 3 meses de antecedência, que desocupasse o locado pelo prazo necessário à execução das obras.
2.15. - O autor sempre se encontrou na total disponibilidade para sair do locado, desde que o autor proceda, a suas expensas, ao realojamento temporário do arrendatário e respetivo agregado familiar.
2.16. - O réu nasceu em 28.08.1946.
B) NÃO PROVADA.
2.17. - (a) Apesar das inúmeras abordagens feitas pelo autor, o réu, ao longo de todo este tempo, recusa sistematicamente qualquer hipótese de diálogo, prorrogando sistematicamente a sua saída para a realização de obras, umas vezes afirmando que a sua fração não precisa de obras, outras, contrariamente, que aceita sair, mas nunca o fez, utilizando sistemáticas manobras dilatórias para obstar à execução das obras.
2.18. - (b) Apenas pelo aludido em (a) FNP as obras determinadas pela CML ainda não foram iniciadas;
2.19. - (c) O réu realizou obras na parte elétrica da fração arrendada, sem consentimento ou conhecimento do senhorio;
2.20. - (d) E realizou obras na casa de banho, alterando a canalização e cortando barrotes da fração, sem consentimento ou conhecimento do senhorio;
2.21. - (e) E construiu/instalou uma casa-de-banho onde era a dispensa, sem consentimento ou conhecimento do senhorio;
2.22. - (f) E tomou posse e usa o sótão como sendo sua propriedade, quando na realidade não faz parte da sua fração,
2.23. - (g) E cede, onerosa ou gratuitamente, o gozo do imóvel a terceiros, que permanecem na fração, sem o conhecimento do autor.
2.24. - (h) E realização de obras por parte do autor, tem provocado diretamente uma maior degradação do imóvel, prejudicado gravemente a conservação do mesmo.
2.25. - (i) O réu opõe-se frontalmente à realização de obras conforme intimação camarária resultante do Edital nº 1517/UCT/UITCH/2017.
2.26. - (j) Além do que consta em 12 FP, o réu produziu outros pedidos de obra ou vistoria ou ainda denunciou a situação aos senhorios.
2.27. - (l) O autor acabou por dar entrada com um projeto para realização de obras sob o número 23/EDI/2020.
2.28. - (m) A realização das obras coercivas terão a duração aproximada de 12 meses;
2.29. - (n) As 4 frações teriam sido arrendadas mensalmente, pelo menos, a €300,00 cada, desde Maio de 2019 até ao presente.
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3.- Da nulidade da sentença, nos termos da alínea c) do artigo 615º do CPC.
Começando por concluir que em razão da factualidade provada deve forçosamente a sentença sob recurso ser substituída por outra que julgue completamente improcedente, por não provada, a ação, com as inerentes consequências legais, reclama a mesma recorrente que, subsidiariamente, e a assim não se entender, deverá em todo o caso ser declarada a nulidade da sentença, nos termos da alínea c) do artigo 615º do CPC.
Já em sede de alegações recusórias e, a aliçerçar a reclamada nulidade da sentença, apenas se vislumbra a alusão – pelo apelante - à circunstância de incorrer a decisão apelada em incongruências entre os factos considerados provados e não provados, em erro no âmbito da fundamentação da matéria de facto e , bem assim, em erro da decisão final porque, examinando a matéria considerada provada e não provada, não poderia resultar outra decisão que não fosse a improcedência completa da acção.
Porque o vício de Nulidade da sentença, nos termos da alínea c) do artigo 615º do CPC, configura um erro in procedendo ou erro de forma, e visto o disposto no artº 608º,nº 1, in fine, do CPC [ ex vi do art.º 663º, nº 2, do CPC], importa dele conhecer em primeiro lugar, que não apenas subsidiariamente, como assim o reclama a apelante.
Não tendo o tribunal a quo apreciado [como lhe “compete”, nos termos do nº 1, do art.º 617º, do CPC, logo, não se trata de mera faculdade, apesar de com a alteração da redacção do art.º 670º, nº1, do pretérito CPC – de deve para compete – ter passado a ser recorrente a omissão de prolação pela primeira instância do despacho dirigido para a apreciação das nulidades de sentença invocadas ] e conhecido do vício adjectivo invocado, mas afigurando-se-nos dispensável ordenar a baixa do processo apenas para o referido efeito (cfr nº 5, do artº 617º, do CPC), importa de imediato conhecer do vício de NULIDADE pelo recorrente reclamado.
E conhecendo.
Analisando em termos substanciais os motivos do vício adjectivo de NULIDADE que o apelante dirige à sentença recorrida, vemos que todos eles encontram um denominador/fundamento comum, a saber, subjacente a todos eles está uma crítica que o recorrente dirige ao julgamento de facto e de direito [e bem assim à decisão final] pelo tribunal a quo efectuado e, outrossim, à convicção formada (ou fundamentação da decisão de facto) pelo Exmº julgador e que justifica/suporta o julgamento de facto.
Ou seja, em rigor, subjacente ao invocado vício de Nulidade da sentença apelada está sobretudo uma discordância do apelante com o julgamento de facto e, outrossim, com a aplicação à factualidade assente das normas jurídicas pertinentes/correspondentes.
Ora, porque como é entendimento pacífico ,consensual e há muito consolidado, quer na jurisprudência, quer na doutrina, as nulidades da decisão, previstas no artigo 615º do CPC “ são vícios intrínsecos da própria decisão, deficiências da estrutura da sentença que não podem confundir-se com o erro de julgamento” (1) , seja de facto, seja de direito, ou ambos , é manifesto que a arguição pelo recorrente da NULIDADE acima apontada peca, no mínimo, por revelar-se imponderada e irreflectida.
Desde logo, e para além do referido, porque em caso algum a simples discordância quanto ao decidido [seja de direito, seja de facto] integra fundamento de nulidade, destinando-se antes o regime das nulidades de sentença [as previstas no art.º 615º, do CPC] apenas a remover aspetos de ordem formal que inquinem a decisão, não sendo de todo adequado para manifestar discordância e pugnar pela alteração do decidido . (2)
Mais exactamente, e porque tendo por desiderato remover aspectos de ordem formal que, eventualmente, inquinem a decisão, não é através da arguição de NULIDADES de sentença o caminho adequado/correcto para a parte manifestar discordância e pugnar pela alteração do decidido, designadamente no que se reporta aos factos provados e não provados. (3)
Outrossim a “patologia” que o apelante considera afectar a sentença apelada relativamente à existência de incongruências entre os factos considerados provados e não provados, como decorre com clareza do disposto no art.º 662º, nº 2, alínea c), do CPC, em caso algum é subsumível à precisão do art.º 615º, do CPC.
Do mesmo modo, discordando o recorrente da forma e fundamentos invocados pelo Julgador em sede de cumprimento do disposto no nº 4, do art.º 607º, do CPC [ v.g. na parte em que nele se reza que “ Na fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção”], certo é que a verificar-se qualquer vício relacionado com a formação da convicção não integra também ele a previsão de qualquer alínea do nº 1, do art.º 615.º, do CPC .
É que, se analisarmos conjugadamente o disposto nos art.ºs 607º, nº 3, 615º, nº 1, alínea b), e 662º, nº 2, alínea d), todos do CPC, difícil não é concluir que a não indicação e efectiva e cabal explicitação em sede de sentença dos reais fundamentos que foram decisivos para a formação da convicção do julgador no âmbito do julgamento de facto de determinados pontos de facto controvertidos, está longe de integrar vício adjectivo subsumível à previsão do art.º 615º, do CPC, ou seja, não conduz de todo à nulidade da sentença apelada.
Ao invés, a verificar-se a referida patologia [a não indicação em sede de sentença dos reais fundamentos que conduziram a concreto julgamento de facto – positivo ou negativo], e desde que incida ele sobre algum facto essencial para o julgamento da causa (cfr. art.º 662º, nº 2, alínea d), do CPC ), apenas “obriga” a lei adjectiva a que o Tribunal da Relação determine à primeira instância que supra tal déficit, fundamentando o julgamento efectuado, tendo em conta os depoimentos gravados ou registados.
De resto, já no âmbito do pretérito CPC (cfr. art.ºs 653º, nºs 4 e 5, 668º e 712º, nº 5 ), era clara a diferenciação dos procedimentos a adoptar em sede de deficiente ou falta de motivação do julgamento da matéria de facto, e de falta de especificação – na sentença - dos fundamentos de facto e de direito, sendo então claramente distintos os vícios adjectivos susceptíveis de atingir o primeiro despacho e a sentença, pois que, também a falta de fundamentação da decisão da matéria de facto não conduzia de todo à nulidade da sentença , podendo, quando muito (havendo requerimento da parte nesse sentido – cfr. art.º 712º, nº5 ), determinar a repetição da fundamentação pelo tribunal a quo.
Em suma, e como assim e bem já o decidiu o Tribunal da Relação de Coimbra (4) “Apesar de actualmente o julgamento da matéria de facto se conter na sentença final, há que fazer um distinguo entre os vícios da decisão da matéria de facto e os vícios da sentença, distinção de que decorre esta consequência : os vícios da decisão da matéria de facto não constituem, em caso algum, causa de nulidade da sentença, considerado além do mais o carácter taxativo da enumeração das situações de nulidade deste último acto decisório”.
Dito de uma outra forma, é precisamente porque o legislador considera expressis verbis que a falta e ou o deficiente exame crítico das provas obriga a segunda instância em determinadas situações que determine ao tribunal a quo que proceda à competente fundamentação [art.º 662.º, n.º 2, d)], que tal vício escapa de todo à previsão do art.º 615º, do CPC.
Alinhando por semelhante entendimento [aquele para o qual aponta com segurança a lei existente e a aplicável], também em Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte e de 22/7/2016 (5), se veio a concluir que “a desconsideração da prova oferecida não constitui um caso de nulidade da sentença, apenas podendo conduzir à deficiência da decisão, por insuficiência da matéria de facto, ou ao erro de julgamento da matéria de facto”, entendimento que de resto foi já sufragado pelo próprio Supremo Tribunal de Justiça, em Acórdão proferido em 13/1/2005 (6).
Aqui chegados, e sem necessidade de mais considerações, temos assim que a invocada NULIDADE da sentença recorrida apenas se mostra compreensível/aceitável quando se parte de um pressuposto errado [o qual recorrentemente se verifica no âmbito de instâncias recursórias, amiúde e confrangedoramente confundindo as partes o erro material ou erro no julgar com o “error in procedendo” ], a saber, que qualquer discordância com o julgado há-de integrar a previsão de uma qualquer alínea do nº 1, do art.º 615º, do Código de Processo Civil.
Destarte, e sem necessidade da mais considerações, porque a oposição a que alude a alínea c), do nº 1, do art.º 615º, do CPC, não se confunde com o erro de subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos, com o erro na interpretação desta [quando, embora mal, o juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, encontramo-nos perante o erro de julgamento e não perante oposição geradora de nulidade (7)] , o mesmo sucedendo com qualquer oposição entre pontos de facto, não padece portanto a sentença apelada de quaisquer nulidades.
Improcede, assim, a conclusão recursória nº XXXVI.
***
3.1.- Da almejada alteração da decisão proferida pelo tribunal a quo e relativa à matéria de facto.
(…)
Sem necessidade de mais considerações, e não existindo razões que justifiquem a alteração da decisão de facto proferida pelo tribunal a quo, forçosa é a improcedência, in totum, da impugnação do apelante.
*
4.- Se a sentença apelada incorre em error in judicando, pois que, em razão da factualidade provada, impunha-se que a acção tivesse sido julgada improcedente.
A sentença apelada, recorda-se, ancorou/fundamentou a decisão de procedência parcial da acção, maxime no tocante à resolução do arrendamento pelo senhorio, em factualidade relacionada com a oposição do arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, com recusa em ausentar-se do locado, obstando assim à realização de obras [o que tudo tornava inexigível ao autor/senhorio a manutenção do arrendamento], nos seguintes pressupostos:
Primus – Não estava o autor/senhorio obrigado, em razão designadamente da existência de uma determinação/ordem proveniente de autoridade pública [a Câmara Municipal de Lisboa], em observar o disposto no DL 157/2006 de 8 de Agosto, designadamente em sede de comunicações ao arrendatário e do seu realojamento em condições análogas às que detinha no locado;
Secundus – Tendo havido intervenção da Câmara Municipal de Lisboa, entidade que decretou o despejo administrativo do prédio, por estar necessitado de obras de reparação, inclusivamente constituindo perigo para a segurança dos ocupantes ou do público, as formalidades acima indicadas não são indispensáveis;
Tertius - Perante a intimação [por autoridade administrativa] para realização de obras coercivas, e o despejo imediato e total do edifício, não podia o réu/arrendatário recusar-se a ausentar-se do locado, sequer com base no seu alegado direito ao realojamento;
Quartus - Recusando-se o réu a ausentar-se da sua fração [recusa que é ilegítima, ainda que com base na falta de obtenção de realojamento] , impedindo a realização de obras conforme intimação camarária, torna-se inexigível ao autor a conservação do contrato de arrendamento, assistindo-lhe, sim, o direito à sua resolução, nos termos e para os efeitos do artigo art.º 1083º, do Código Civil, a qual se nos afigura eficaz na forma em que foi comunicada ao réu .
Discordando o réu/arrendatário de todos os supra indicados fundamentos resolutivos, considerando-os contra legem , porque contrários à letra da lei [porque em matéria de arrendamento, é o legislador muito claro em determinar como proceder em caso de obras, sejam elas coercivas, ordenadas por autoridade pública ou por iniciativa do senhorio, não podendo em caso algum o inquilino ver o seu contrato resolvido, sem mais ], impetra assim o réu a revogação da sentença apelada.
Quid Juris?
Prima facie, o reconhecimento da “validade” da resolução extrajudicial do contrato de arrendamento dos autos, operada/comunicada pelo Autor/senhorio, mostra-se pelo Primeiro Grau alicerçada tão só no disposto/aplicação do art.º 1083º, do CC, por sua vez conjugado com o disposto no art.º 1038º, do mesmo diploma legal.
Dizem-nos ambos os referidos normativos, respectivamente, o seguinte:
Art.º 1038º
São obrigações do locatário:
a) Pagar a renda ou aluguer;
(…)
b) Tolerar as reparações urgentes, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública;
(…)”.
Art.º 1083º
Fundamento da resolução
1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente quanto à resolução pelo senhorio:
(…)
3 - É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 a 5 do artigo seguinte.”.
(…).”
Dispondo o senhorio de fundamento resolutório que preencha a previsão do nº 3, do art.º 1083º, do CC, diz-nos o art.º 1084º, nº 2, do CC, que pode a resolução do ARRENDAMENTO ser operada/desencadeada através de comunicação (pelo senhorio) à contraparte (o arrendatário) onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.
A causa de resolução referida, recorda-se, não constituía fundamento de resolução até à aprovação do NRAU [Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro], ou seja, ainda no âmbito do RAU [Regime do Arrendamento Urbano instituído pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro] não integrava ele o elenco – taxativo - dos casos de resolução pelo senhorio previstos nas diversa alíneas do nº1, do seu art.º 64º, sendo apenas com o NRAU que passou a incidir sobre o arrendatário a obrigação de tolerar e a suportar a Perturbação no gozo da coisa em ordem a evitar riscos para o prédio, sob pena de , ao não a cumprir, conferir ao senhorio o direito potestativo de resolver o contrato de arrendamento com fundamento no referido incumprimento. (9)
Ora, estando em causa prima facie um arrendamento para HABITAÇÃO (cfr. factualidade inserta em 2.2.,2.7. a 2.9. e 2.13 a 2.15 ) e que outorgado foi em data anterior à (cfr. factualidade inserta em 2.2) entrada em vigor do RAU [ Regime do Arrendamento Urbano instituído pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro], a primeira indagação que importa fazer é da aplicação ao caso dos autos do nº 3, do artº 1083º, do CC, ou seja, se podia o autor lançar mão do fundamento resolutivo alusivo à oposição pelo inquilino à realização de obra ordenada por autoridade pública.
Adiantando desde já a resposta à referida questão, temos para nós que em face do disposto nas normas transitórias (10) dos art.ºs 26º e segs. da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro , a resposta deve ser afirmativa, pois que reza designadamente o artº 27º do referido diploma que “As normas do presente capítulo aplicam-se aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro”, dispondo por outra banda o subsequente nº 1, do art.º 28º que “ Aos contratos a que se refere o artigo anterior aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 26.º [artigo último este que dispõe que “ Os contratos para fins habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, bem como os contratos para fins não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes ”.] , com as especificidades constantes dos números seguintes e dos artigos 30.º a 37.º e 50.º a 54.º ”.
No sentido referido, assim o julgou já o STJ, tal como se alcança do seu Acórdão de 02-11-2010 [Proferido no Processo nº 4852/06 – 2TBAVR L.1 S.1 , e acessível em www.dgsi.pt ].
Isto dito, ou seja, impondo-se concluir pela possibilidade de o senhorio, em relação ao contrato dos autos [não obstante outorgado anteriormente a 1990] socorrer-se do fundamento resolutivo ao qual alude a parte final do art.º 1083º, nº 3, do CC, importa de seguida tecer breves considerações a propósito , quer da conjugação – em sede de interpretação - do que resulta do corpo do acima parcialmente transcrito art.º 1083º, nº 2 , do CC, e as subsequentes alíneas e n.ºs 3 e 4, do mesmo preceito, quer da necessidade de o preenchimento do respectivo tatbestand dever ser aferido também em razão de diversas - relativamente dispersas na lei - outras disposições que desenham o regime das obras em sede de imóvel arrendado.
Ora, relativamente à conjugação das situações indicadas nas diversas alíneas a) a e), do nº 2, e corpo do cit. art.º 1083º, do CC, estamos em crer que não basta o preenchimento de uma qualquer situação de facto capaz de integrar a previsão de uma das alíneas do nº 2 , para, sem mais, se reconhecer o direito à resolução do arrendamento, ficando o senhorio dispensado de provar quaisquer outros factos indiciadores da gravidade ou das consequências, exigidas pelo corpo do mesmo preceito. (11)
Do mesmo modo, não sufragamos igualmente o entendimento de alguma jurisprudência (12) [conhecida como a teoria da presunção] no sentido de que uma vez verificado um facto que integra alguma das alíneas do art.º 1083º/2, presume-se então a inexigibilidade da continuação do contrato, seja por via da gravidade seja por via das consequências.
Em rigor, temos para nós que o mero preenchimento das previsões de alguma das referidas alíneas não basta para, por si só, fundamentar a resolução do arrendamento, por parte do senhorio, exigindo-se ainda a prova de factualidade que permita concluir estar-se na presença de um incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, tornem inexigível a sobrevivência do arrendamento.
Mais exactamente, e na linha do entendimento de JANUÁRIO DA COSTA GOMES e CLÁUDIA MADALENO (13), o adequado/correcto será considerar que as diversas alíneas do nº 2 do art.º 1083º solicitam, em grau diverso, as exigências constantes do corpo do mesmo preceito, isto é, “ o corpo do art.º 1083º/2 é autossuficiente: abrange qualquer eventualidade que integre um incumprimento objetivo (independente de culpa), cuja gravidade ou consequências tornem inexigível a manutenção do contrato", e , em contrapartida, “ as cinco alíneas do [art.º] 1083º/2 correspondem a situações típicas de incumprimento, particularmente aptas a preencher o quantum necessário de gravidade e de consequências, para ditar a inexigibilidade ”.
Na prática, temos assim que “ as cinco alíneas do [art.º] 1083º/2 correspondem a situações típicas de incumprimento, particularmente aptas a preencher o quantum necessário de gravidade e de consequências, para ditar a inexigibilidade ” , isto por um lado e, por outro, “ elas auxiliam o intérprete-aplicador a melhor conhecer o corpo do [art.º] 1083º/2, uma vez que dão exemplos normativamente relevantes".
Destarte, as cinco alíneas solicitam em sede de valoração também o que do corpo do normativo resulta, ou seja, o [art.º] 1083º/2, “no seu corpo e nas suas alíneas, interpreta-se e aplica-se em conjunto”.
Já no tocante à situação escrita no nº 3, do artº 1083º, do CC, estamos em crer que, ao estabelecer desde logo o legislador que “ É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso … de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública ”, então uma vez constatada a subjacente situação de facto resolutiva, tal permite, sem mais, a resolução do arrendamento, ficando o senhorio dispensado de provar factos indiciadores da gravidade ou das consequências, exigidas pelo corpo do mesmo preceito.
De seguida, e no tocante à necessidade de a verificação da previsão do nº 3, parte final, do art.º 1083º, do CC, ser aferida em face de regime jurídico regulador da necessidade e /ou imposição de realização de obras em sede de imóvel arrendado, importa desde logo começar por chamar à atenção [cfr. Assunção Cristas (14)] que “ As disposições que desenham o regime das obras estão relativamente dispersas na lei ”.
Assim, no âmbito do CC, e com relevância, temos dois artºs dedicados às obras, sendo o artigo 1974.º, de aplicação genérica, e o artigo 1111.º, aplicável a arrendamentos não habitacionais, dispondo o primeiro que:
Artigo 1074.º
Obras
1- Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
2 - O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.
3 - Excetuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo 1036.º e no artigo 22.º-A do regime jurídico das obras em prédios arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto.
4 - (Revogado.)
5 - Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé”.
Ou seja, da disposição legal acabada de transcrever, pacifico é que sobre o senhorio incide o Dever de fazer obras no locado, obrigação que é no entanto supletiva, pois que a lei admite estipulação contratual em sentido diverso, sendo que a referida regra configura “o desenvolvimento de um princípio, mais vasto, em sede de locação, segundo o qual o locador proporciona o gozo da coisa ao locatário para os fins a que esta se destina”.(15)
Mas, se aponta o artº 1074º, do CC, para um Dever do senhorio de fazer obras [ o seu nº 1 ], já do respectivo nº 2 decorre outrossim um Direito do senhorio de fazer obras, isto porque o arrendatário “apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio” , ou seja, em causa está com clareza uma zona de intervenção exclusiva do senhorio. (16)
Por último (17), prevê ainda a lei [mas agora fora do CC] casos em que o senhorio deve fazer obras, mas em que esse dever corresponde, na verdade a um poder-dever [são os casos de obras de remodelação e restauro profundo e os casos de demolição], isto é, situações em que o dever de fazer obras do senhorio reveste também a roupagem activa do direito de fazer obras e, entretanto, suspender o contrato de arrendamento ou mesmo de denunciar o contrato, nos termos do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto (Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados , e doravante designado abreviadamente por RJOPA ).
No entender de Assunção Cristas (18), do RJOPA decorre que as obras de remodelação e restauro profundos, são caracterizadas por obrigarem, para a sua realização, a uma desocupação do locado, o que permite (compreensivelmente) que o senhorio suspenda o contrato pelo período de decurso das obras e mesmo, em certos casos, que o denuncie, sendo que a denúncia é em todo o caso excepcional : “ será apenas possível se as obras, cumulativamente, forem caracterizadas como estruturais, ou seja, se originarem uma distribuição de fogos sem correspondência com a distribuição anterior (art.º 4.º/2 do RJOPA), e não se preveja, após a obra, a existência de local com características equivalentes às do locado”.
A propósito do NRAU, e da pertinência da sua aplicação ao caso sub judice, nada como transcrever de seguida parte do respectivo preâmbulo:
“O NRAU, para sua completa aplicação, carece de um conjunto de legislação complementar, alguma da qual objecto de autorização legislativa da Assembleia da República.
Entre esses diplomas complementares encontra-se o diploma relativo ao regime das obras em prédios arrendados, que ora se publica, matéria fulcral tanto na regulação dos novos contratos como na resolução dos problemas de degradação urbanística já existentes.
O presente diploma estrutura-se em duas grandes partes. A primeira aplica-se aos contratos que se vierem a celebrar após a sua entrada em vigor e, ainda, em tudo o que não é excepcionado na segunda parte, aos contratos já existentes.
A segunda parte contém um regime especial transitório, aplicável aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes do RAU e aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
O presente decreto-lei regula as obras efectuadas por iniciativa do senhorio, prevendo a possibilidade de suspensão do contrato ou a sua denúncia.
Nos contratos habitacionais anteriores a 1990, a denúncia terá sempre como contrapartida o realojamento.
Revoga, pois, a Lei n.º 2088, de 3 de Julho de 1957, a qual, além de ser de difícil aplicação, visava promover a construção nova, objectivo que já não corresponde às necessidades actuais.
O diploma regula ainda as obras coercivas realizadas pelos municípios em prédios arrendados, substituindo o que a este respeito se dispunha no RAU.
Finalmente, em relação aos contratos antigos, o decreto-lei regula os direitos de intervenção dos arrendatários.”.
E, no seguimento e em consonância com o preâmbulo acabado parcialmente de transcrever, é assim que, do articulado do RJOPA , consta designadamente o seguinte normativo, revelando-se o mesmo clarificador quanto à aplicabilidade do articulado do RJOPA ao caso sub judice :
ART.º 1º
ÂMBITO
O presente decreto-lei aprova o regime jurídico aplicável:
a) À denúncia do contrato para demolição ou para realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos do n.º 11 do artigo 1103.º do Código Civil;
b) À realização de obras coercivas;
c) À edificação em prédio rústico arrendado e não sujeito a regime especial;
d) (Revogada.)
e) À desocupação do locado para realização de obras de conservação.
f) À suspensão do contrato de arrendamento para realização de obras de remodelação ou restauro profundos.
2 - O presente decreto-lei estabelece ainda o regime aplicável nos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro:
a) À denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct.;
b) À realização de obras pelo arrendatário”.
Ainda do RJOPA, decorre que, cabendo “ ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos artigos 1074.º e 1111.º do Código Civil, bem como da legislação urbanística aplicável, nomeadamente do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana”, certo é que “ No caso de o senhorio não efetuar as obras a que está obrigado, o município ou a entidade gestora da operação de reabilitação urbana podem intimá-lo à sua realização, bem como proceder à sua realização coerciva”- n.ºs 1 e 2, do art.º 2º.
Por último, prevendo o RJOPA a realização no locado de dois tipos de obras, as de conservação e as obras de remodelação ou restauro profundos [art.ºs 2º, 3ºe 4º], e , obrigando as mesmas à desocupação pelo arrendatário do locado pelo prazo necessário à execução das obras, certo é que o senhorio está obrigado ao realojamento do arrendatário, em condições análogas às que este detinha no locado, nos termos previstos nos n.ºs 3 a 5 do artigo 6.º e a suportar as despesas inerentes a essa desocupação – art.ºs 3º, nº 2 e 9º-B , nº 1 .
De resto, mesmo no âmbito de obras coercivas executadas em prédios arrendados, e pelo município ou entidade gestora de operação de reabilitação urbana, não é descurado o dever de ser assegurado simultaneamente o realojamento temporário dos arrendatários existentes - art.º 15º e 16º do RJOPA.
Em última análise, temos assim que em qualquer das situações em que existe a necessidade de desocupação do locado pelo arrendatário para que o imóvel seja objecto de OBRAS, vigora [compreensivelmente, porque em causa está um arrendamento para habitação] a lógica da obrigatoriedade do realojamento do locatário.
O regime acabado de alinhavar em traços largos, recorda-se, é [em face do Regime especial transitório previsto nos art.ºs 23º e segs. do RJOPA, rezando precisamente o nº 1, daquele que “1 -O disposto na presente secção aplica-se apenas aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro ”e que, “ 2 - Em tudo o não previsto na presente secção aplica-se o disposto na secção anterior”] inequivocamente aplicável ao caso dos autos, não fazendo qualquer sentido que em sede de aplicação do disposto no Art.º 1083º, nº 3, in fine, do CC, não deva levar-se em atenção o que resulta do DL n.º 157/2006, de 08 de Agosto, precisamente o REGIME JURÍDICO DAS OBRAS EM PRÉDIOS ARRENDADOS.
Convenhamos que, a assim não se entender, não apenas se punha em causa, em sede de interpretação da lei, “a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada”, como, outrossim, difícil seria presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados – cfr. art.º 9º, do CC – bem antes pelo contrário.
Ademais, é o próprio NRAU, na respectiva versão inicial [antes ainda das alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto], que no respectivo art.º 48º, nº6, vem dispor que “ As obras coercivas ou realizadas pelo arrendatário, bem como a possibilidade de este adquirir o locado, são reguladas em diploma próprio”, diploma esta que corresponde precisamente ao RJOPA (19).
Aqui chegados, e tendo presente a factualidade inserta em 2.9. [E o réu viveu com o seu filho e uma menor, neta da companheira do seu filho, que também o réu trata como neta],2.13. [O autor não providenciou pelo realojamento temporário do réu e respetivo agregado] , 2.14. [ O autor não solicitou ao arrendatário, com 3 meses de antecedência, que desocupasse o locado pelo prazo necessário à execução das obras] e 2.15. [O autor sempre se encontrou na total disponibilidade para sair do locado, desde que o autor proceda, a suas expensas, ao realojamento temporário do arrendatário e respetivo agregado familiar] , e pressupondo a aplicação do artigo 1083.º, n.º 1, do CC, a existência de um incumprimento como fundamento de resolução do contrato de arrendamento [nesta caso por parte do inquilino], não se descortina que o réu/inquilino se encontre em mora igual ou superior a três meses quanto à desocupação do locado e com vista à realização de obra ordenada por autoridade pública.
É que, não tendo o autor providenciado pelo realojamento temporário do réu e respetivo agregado, pacifico é – para nós – que tem o réu o direito/faculdade de recusar a sua prestação/obrigação enquanto o autor/senhorio não efectuar a que lhe cabe [cfr. art.º 428º,do CC], e ,ademais, é o próprio senhorio que incorre em mora ao não praticar os actos necessários ao cumprimento da obrigação a cargo do inquilino [art.º 813º, do CC].
E, não se verificando o tatbestand do art.º 1083º, nº 3, in fine, do CC, a fortiori é a factualidade assente omissa de elementos que apontem para um incumprimento do réu inquilino que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao autor/senhorio a manutenção do arrendamento [e isto caso seja de considerar – o que não é o nosso caso - que a causa resolutiva do nº 4, prevista, não permite, sem mais, a resolução do arrendamento, devendo ainda o senhorio provar factos indiciadores da gravidade ou das consequências do incumprimento].
Em suma, tudo visto e ponderado, a apelação deve necessariamente proceder, não tendo o autor/senhorio logrado provar, como lhe competia [cfr. artº 342º, nº 1, do CC], dispor de fundamento resolutivo do contrato de arrendamento dos autos.
*
5.- Sumariando (cfr. art.º 663º, nº 7, do CPC).
5.1 – Prevê o nº 3, do artº 1083º, do CC, um fundamento resolutivo do arrendamento atribuído ao senhorio, estabelecendo ele que “É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso … de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública”;
5.2 - Para a verificação do fundamento resolutivo indicado em 5.1. importa porém articular a referida noma do CC com outras disposições que desenham o regime das obras, as quais mostram-se dispersas na lei, integrando v.g. o Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto (Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados );
5.3. – Ora, do diploma referido em 5.2. resulta que estando o senhorio obrigado a realizar obras no locado por imposição de autoridade administrativa/Pública, e obrigando as mesmas à desocupação pelo arrendatário do locado pelo prazo necessário à execução das referidas obras, certo é que está o senhorio obrigado ao realojamento do arrendatário, em condições análogas às que este detinha no locado;
5.4. – Não providenciando o senhorio ao realojamento indicado em 5.3., não incorre o inquilino em mora na desocupação do locado e consequentemente em oposição à realização de obra ordenada por autoridade pública, nos termos e para efeitos do nº 3, do art.º 1083º, do CC.
***
6.- Decisão.
Em face de tudo o supra exposto, acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, em, concedendo provimento a apelação de B:
6.1.- Julgar improcedente a impugnação da decisão do tribunal a quo e relativa à matéria de facto;
6.2.- Revogar a decisão/sentença do tribunal a quo ;
***
Custas a cargo do apelado.
***
(1) Cfr. de entre muitos outros o Ac. do STJ de 8/4/2021, proferido no Proc. nº 3340/16.3T8VIS-A.C1.S2, in www.dgsi.pt.
(2) Cfr., de entre outros, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 25.5.2021 [Proferido no Processo nº 558/20.8T8GMR.G1.S1, sendo Relator FERNANDO SAMÕES] e de 29.3.2022 [ Proferido no Processo número 19655/15.5T8PRT.P3.S1, sendo Relatora CLARA SOTTOMAYOR ], ambos em in www.dgsi.pt.
(3) Cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30.11.2022 [Proferido no Processo nº 2603/19.0T8PDL.L1.S1 ], sendo Relator FERNANDO BAPTISTA e em www.dgsi.pt.
(4) Cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra e de 20.1.2015 [Proferido no Processo nº 2996/12.0TBFIG.C1, sendo Relator HENRIQUE ANTUNES] e em www.dgsi.pt.
(5) Proferido no Processo nº 00007/16.6BEPNF, sendo Relator Rogério Paulo da Costa Martins e acessível em www.dgsi.pt.
(6) Proferido no Processo nº 4251/04, 7.ª Secção, sendo Relator OLIVEIRA BARROS e acessível em www.dgsi.pt.
(7) Cfr. Lebre de Freitas, Montalvão Machado e Rui Pinto, em Código de Processo Civil, Anotado, Coimbra Editora, vol. II, pág. 670.
(8) Cfr. ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES, in Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 2010, 3ª Edição, pág. 332.
(9) Cfr. LUÍS MENEZES LEITÃO, em ARRENDAMENTO RBANO, 2006, ALMEDINA, PÁG. 59.
(10) As normas estas que estabelecem efeitos jurídicos sobre relações de arrendamento já constituídas, maxime sobre os chamados contratos antigos marcados pelo regime vinculístico e pela limitação às possibilidades de denúncia do senhorio, bem como pelas rendas muito baixas
(11) Cfr. V.g. o Acórdão proferido por este Tribunal da Relação, de 01-03-2012, proferido no Processo nº 18056/09.9T2SNT.L1-6 e acessível em www.dgsi.pt.
(12) Cfr. v.g. o Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 3/11/2010 proferido no Proc. nº 3077/07 e acessível em www.dgsi.pt.
(13) Em Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, Edições Almedina, 2014, pág. 234.
(14) Em Regime de obras e sua repercussão - NA RENDA E NA MANUTENÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO, Themis : Revista de Direito, ISSN 2182-9438, Ano 9, Número 15, 2008, págs. 27-43.
(15) Cfr. Assunção Cristas ,IBIDEM, PÁG. 3.
(16) Cfr. Assunção Cristas ,IBIDEM, PÁG. 3/4.
(17) Cfr. Assunção Cristas ,IBIDEM, PÁG. 3/4.
(18) Ibidem, pág. 4/5.
(19) Cfr. Luís de Menezes Leitão, ibidem, pág. 141.
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LISBOA, 23/3/2023
António Manuel Fernandes dos Santos
Ana de Azeredo Coelho
Eduardo Petersen Silva