Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 949/10.2TVLSB-A.L1-8 |  |
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
(AP)
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
| Processo: |
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| Relator: | ILÍDIO SACARRÃO MARTINS | ||
| Descritores: | ARRENDAMENTO FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 03/14/2013 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
| Texto Parcial: | N | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | PROCEDENTE | ||
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| Sumário: | Sendo selecionados para a base instrutória factos que interessam, de acordo com uma determinada corrente jurisprudencial, para a decisão acerca da relevância da falta de realização de obras pelo senhorio justificativa da falta de pagamento de rendas não pode logo decidir-se que essa mesma falta de pagamento da renda constitui fundamento para a resolução do contrato de arrendamento. (AP) | ||
| Decisão Texto Parcial: | | ||
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| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO A autora S (…)intentou acção com processo ordinário contra a ré M e N, Ldª, pedindo que: a) seja declarada a resolução do contrato de arrendamento da fracção correspondente à loja sita na Rua (…) em Lisboa; b) seja a ré condenada na entrega do imóvel livre e devoluto de pessoas e bens e c) seja a ré condenada no pagamento da quantia de € 4.496,74, a título de rendas vencidas, acrescida do valor de todas as que venham a vencer-se até efectiva entrega do locado. Em síntese, alegou que a ré deve à autora a quantia de € 4.496,74 a título de rendas do estabelecimento comercial que explora no locado, encontrando-se encerrado ao público, sem qualquer actividade, só reabrindo em Novembro de 2009.
Contestou a ré, arguindo, além do mais, a excepção de não cumprimento do contrato, pois, segundo alega, o estado da fracção cedida seria de tal ordem que a impedia de abrir o espaço ao público, fim a que, de acordo com o contrato, se destinava.
Na réplica, a autora pugna pela improcedência da excepção de não cumprimento do contrato.
No despacho saneador foi a acção julgada procedente por provada no que concerne aos pedidos formulados sob as alíneas a) e b), declarando-se a resolução de contrato de arrendamento e condenando-se a ré a entregar à autora o imóvel livre e devoluto.
Não se conformando com tal decisão, dela recorreu a ré, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES: 1ª - O presente recurso vem interposto do saneador-sentença proferido nos presentes autos pelo douto Tribunal de Varas Cíveis de Lisboa – 7ª Vara, 2ª Secção -, que decidiu, em sede de saneador, pela resolução do contrato de arrendamento comercial em causa, tendo, ainda, condenado a ré a entregar à autora o imóvel livre e devoluto. 2ª - Em sede própria, a ré defendeu-se, fundamentando a aplicação do instituto da excepção do não cumprimento, regulado nos artigos 428° a 431° do Código Civil, face à perda do direito do gozo da coisa locada imputável ao locador. 3ª - No ver da ré/recorrente, o saneador-sentença em causa, que ora se recorre, é totalmente contrária aos factos levados a tribunal. 4ª - O tribunal fez errada apreciação dos factos e fez total "tábua rasa" da "posição" apresentada pela ré/recorrente (na contestação). 5ª - Não podia o tribunal "a quo" ter decidido sobre o objecto principal dos autos, por exemplo, sem antes ter dado como provado, ou não provado, o facto de o locado ter sido encerrado, durante determinado tempo, para realização urgente de obras, realizadas às expensas da ré/recorrente, por total inércia da autora/recorrida, na sua qualidade de senhoria, ao não ter realizado, de profunda má-fé, as obras indispensáveis no local arrendado, conforme, várias vezes, solicitadas. 6ª -Este pormenor (encerramento do estabelecimento) não escapou ao tribunal "a quo", tanto mais que o levou à base instrutória – cf. quesito n° 13. 7ª - A resposta decorrente deste quesito (provado ou não provado) era essencial à aplicação de uma decisão justa nos presentes autos. 8ª - O saneador-sentença, aliás douto, entendeu não ser aplicável a excepção de não cumprimento do contrato invocada pela ré/recorrente, consubstanciado na falta das condições mínimas do locado para ser afectado ao fim do contrato e na omissão de realização de obras de reparação e conservação da fracção arrendada. 9ª - Muito embora a excepção de não cumprimento não possa ser, em regra, utilizada pelo arrendatário como justificação para a não liquidação da renda, quando o senhorio, por seu turno não realiza no locado as obras a que legalmente está vinculado (como arrazoa o tribunal "a quo"), certo é que, em determinadas situações, quando tais obras são condição necessária e suficiente para proporcionar o gozo do imóvel ao respectivo inquilino e a manutenção do negócio instalado, afigura-se que pode e deve ser respeitada a possibilidade do arrendatário invocar a excepção de não cumprimento, com a não liquidação da renda. 10ª - O caso dos autos é um desses casos! 11ª - A circunstância da autora/recorrida, na sua qualidade de senhoria, não ter realizado, de profunda má-fé, as obras indispensáveis no local arrendado, apesar de várias solicitações para o efeito, originou a desobrigação da ré/recorrente (durante determinado tempo, que ocorreu durante, sensivelmente, um ano, e depois de a ré/recorrente ter ela própria realizado algumas obras às suas expensas) do pagamento de rendas decorrente do contrato de arrendamento dos autos, dado que os vícios que o prédio apresentava (deplorável estado de conservação) impediam a ré/recorrente de exercer a actividade comercial a que aquela se destinava, invocando, nessa medida, a excepção de não cumprimento do contrato, conforme ressalta dos artigos 428° e seguintes do Código Civil. 12ª - É entendimento na nossa distinta doutrina a existência de um claro caminho no sentido da faculdade de recusa da prestação por parte de qualquer um dos contraentes, no circunstancialismo e condições mencionados nos artigos 428° e seguintes do Código Civil, também activável no âmbito do contrato locatício. 13ª - Inúmeras decisões jurisprudenciais apontam, também, claramente no sentido de que quando a não realização das obras pelo senhorio impede ou diminui, em termos absolutos, a utilização pelo inquilino do locado, pode o arrendatário responder-lhe com a suspensão do pagamento, total ou parcial, da correspondente renda. 14ª - Os defeitos em causa quando surgiram no locado (decorrente do fecho do locado durante muito tempo por responsabilidade da autora/recorrida) permitiam o gozo minimamente satisfatório do locado, considerado o tipo de negócio ali desenvolvido. 15ª - Todavia, tais defeitos foram-se intensificando ao ponto de ficarem eminentemente graves e de tal forma que, inequívoca e forçosamente, impossibilitaram/impediam a utilização e gozo do espaço arrendado por parte da ré/recorrente, vendo-se esta obrigada, em determinada altura, e em total desespero, a substituir-se à autora/recorrida e proceder ao arranjo (realização de obras), a expensas suas, de alguns dos defeitos de que padecia o locado, de modo a torná-lo, de novo, minimamente satisfatório ao fim a que se destinava. 16ª -A impossibilidade total do gozo do locado em virtude da não realização das obras reclamadas pela ré/recorrente levaram ao fecho temporário do locado, impondo consequentes e sucessivos prejuízos à ré/recorrente. 17ª - A situação de impossibilidade total do gozo do locado em virtude da não realização das obras, várias vezes, reclamadas pela ré/recorrente permitia a esta invocar a excepção de não cumprimento como justificação para o não pagamento da renda, nos moldes constantes dos autos. 18ª -É contrária à boa fé a conduta adoptada pela autora/recorrida ao não fazer as obras de que o locado urgentemente necessitava para assegurar à ré/recorrente o gozo do mesmo. 19ª - Foi culpa exclusiva da autora/recorrida, na qualidade de locadora, ter deixado que o locado se tornasse impróprio para a sua utilização e gozo, contrariou e impediu, assim, a normal evolução do contrato, traindo a confiança que nele depositou a ré/recorrente (locatária), e perturbou o equilíbrio das respectivas prestações, praticamente descaracterizando e inutilizando, omitindo outros deveres de conduta. 20ª - Além de entregar ao locatário a coisa locada, o senhorio tem uma obrigação positiva de manutenção do gozo, isto é, de assegurar o gozo do prédio ao inquilino. 21ª - Obrigando-se a realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se trate de pequenas ou de grandes reparações, quer a sua necessidade resulte do simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro. 22ª - Concretamente, no caso dos autos, quando o locado deixou de possuir as condições mínimas que possibilitavam a utilização e gozo do espaço arrendado para a actividade a que se destinava, e temendo a ré/recorrente o irremediável e definitivo fecho das portas ao público, desencadeou nesta a necessidade de tomar a posição da autora/recorrida e proceder, ela própria, às suas expensas, à realização das obras mais urgentes, de modo a que não deixasse de usufruir do mesmo (locado), mantendo nele, assim, a continuidade da sua actividade. 23ª - Assistiu-lhe, pois, à ré/recorrente o direito a recusar a sua correspondente obrigação de pagamento da devida renda que durou, sensivelmente, um ano. 24ª - A ré/recorrente, ao ter avisado, por diversas vezes, o senhorio (autora/recorrida) da falta de condições do locado, indicando-lhe a necessidade de obras, agiu de boa fé e actuou com diligência, zelo e lealdade face aos interesses da contraparte. 25ª - Quem contrariou a boa-fé foi a autora/recorrida que não assumiu a sua prestação - núcleo fundamental do dever proporcionar ao inquilino o gozo do prédio no âmbito e para os fins do contrato celebrado. 26ª - Conclui-se que o tribunal "a quo" errou ao ter decidido, nesta fase dos autos, pela condenação da ré/recorrente a entregar à autora/recorrida, o imóvel, livre e devoluto, pois, assistia àquela o direito a recusar a sua correspondente obrigação de pagamento da devida renda. Termina pedindo que deve o presente recurso ser julgado procedente, devendo o despacho saneador-sentença proferido pelo tribunal "a quo" ser rectificado no sentido de se declarar a eventual desobrigação da ré/recorrente do pagamento de rendas decorrente do contrato de arrendamento dos autos, dado os vícios que o prédio apresenta (deplorável estado de conservação) que impediu totalmente a ré/recorrente de exercer, durante determinado tempo, a actividade comercial a que se destinava, devendo protelar-se a decisão final sobre o objecto principal dos autos para depois da resposta obtida a todos os quesitos.
A parte contrária pugna pela improcedência do recurso. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II – FUNDAMENTAÇÃO A) Fundamentação de facto A primeira instância considerou assentes os seguintes factos com interesse para a decisão sobre o pedido principal, considerando o acordo das partes no que aos mesmos respeita: 1º - A A. é proprietária da fracção correspondente à loja sita na Rua (…) em Lisboa, descrita na 4ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº (…). 2º - Em 27 de Agosto de 1982, no 19º Cartório Notarial de Lisboa, foi outorgada a escritura cuja cópia se encontra junta de fls 25 a 28, intitulada “Trespasse”, através da qual Manuel (…), na qualidade de sócio gerente da sociedade M & N, Ldª, declarou trespassar à R., pelo preço de cem mil escudos, o estabelecimento comercial de cervejaria e casa de pasto, instalado na loja com o número 2-A do prédio urbano situado na Rua (…), freguesia dos Anjos, em Lisboa, tendo a R. declarado aceitar o trespasse. 3º - Consta da escritura aludida em B) que a renda mensal era de Esc. 7.000$00. 4º- Desde a data aludida em B), a R. ocupa, temporariamente e mediante o pagamento de contrapartida monetária, para actividade comercial, a fracção identificada em A). 5º - Pelo menos entre Outubro de 2007 e Novembro de 2008, a R. omitiu a entrega das contrapartidas monetárias mensais acordadas.
B) Fundamentação de direito No despacho saneador foi decidido nos seguintes temos: “Está em causa saber se em face de uma invocada diminuição do valor locativo do local, que terá diminuído o nível de conforto e segurança da R. e da recusa da A. em proceder a obras, a R. podia eximir-se ao pagamento das rendas acordadas pagar. A definição de locação consta do artº 1022º do C.C., que preceitua que locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição. Trata-se de um contrato sinalagmático, porquanto produz efeitos em relação a ambas as partes, havendo conexão entre as obrigações em causa, e oneroso, com prestações correspectivas, visto implicar sacrifício económico para ambos os contratantes. Impondo obrigações a ambas as partes, ao senhorio incumbe, primacialmente, as que constam do art.º 1031º do C.C., ou seja, a entrega ao locatário da coisa locada e o assegurar-lhe o gozo da coisa para os fins a que ela se destina. Já quanto ao arrendatário, consoante resulta da própria definição de locação expressa no artº 1022º do C.C., a obrigação fundamental que sobre ele impende é a da retribuição (cf. artº 1038º/a do C.C.). Concluído um contrato ficam as partes definitivamente, isto é, pelo tempo de duração do contrato, vinculadas às obrigações nele estabelecidas, não podendo nenhuma deles desvincular-se unilateralmente, de modo arbitrário (artº 406.º/1 do C.C.). Trata-se de uma norma de estabilidade contratual, hasteada no princípio pacta sunt servanda. Não havendo acordo na revogação do contrato, conforme ocorre no caso vertente, cada um dos contraentes apenas poderá libertar-se dele excepcionalmente, em casos pontuais concretamente admitidos na lei. Como causa de pedir, a A. invoca, assinaladamente, o não pagamento de contrapartidas monetárias devidas pela cedência. A R. embora contraponha ter havido lugar a parte dos pagamentos – o que a A., também parcialmente, veio a aceitar -, confessou não ter procedido ao pagamento das rendas entre Outubro de 2007 e Novembro de 2008. Arguiu a excepção de não cumprimento do contrato, pois, segundo afirma, o estado da fracção cedida seria de tal ordem que a impedia de abrir o espaço ao público, fim a que, de acordo com o contrato, se destinava. De acordo com o actual artº 1083º/1 do C.C., qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte. Nos termos do n.º 2, é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio. Prevê o n.º 3 que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas (…). Esta resolução opera por comunicação à contraparte, onde fundadamente se invoque a obrigação incumprida (artº 1084.º/1 do C.C.). O legislador visou a desjudicialização do despejo com fundamento na falta de pagamento de rendas (cf., neste sentido, Fernando da Silva Bastos, “Algumas Reflexões sobre a Resolução do Contrato de Arrendamento de Prédios Urbanos face ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)”, in Boletim da Associação Sindical dos Juízes Portugueses, V.ª série, n.º 3, Abril de 2007, pp. 193 e 194). No caso sub judice, era lícita à R. a recusa de pagamento da totalidade da renda convencionada? A impossibilidade parcial ou a diminuição de gozo do locado, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, confere ao locatário a possibilidade de resolução do contrato ou de redução do valor da renda, proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, conforme se prevê no artº 1040º do C.C.. Todavia, o locatário não pode, tout court, ficar exonerado do pagamento da totalidade da renda. Tal poderia conduzir aos maiores abusos, a coberto de uma qualquer real ou virtual diminuição de funcionalidades do arrendado. O valor inicial da renda, no caso de o inquilino não optar pela resolução do acordo, deverá manter-se enquanto as partes contratantes não chegarem a entendimento quanto a um novo valor ou enquanto o novo montante da renda não for judicialmente ajustado, com a ressalva óbvia de esse novo valor vir a retroagir à data do início da diminuição do gozo da coisa. Neste sentido, veja-se o ac. do S.T.J., de 9-10-2007, in http://www.dgsi.pt/JSTJ000: enquanto não houver decisão a respeito da verificação da existência defeitos da coisa locada que não tenham sido previstas ou salvaguardadas no contrato e que possam legitimar a redução de renda, o único meio ao dispor do arrendatário para evitar o despejo por falta de pagamento de rendas no decurso da acção é o do pagamento ou depósito nos termos previstos no art. 58º do RAU. À falta de cumprimento pelo senhorio da obrigação de fazer obras corresponde apenas o dever geral de indemnizar, nos termos do artº 562º do C.C. e a faculdade conferida pelo artº 1036º do C.C. (ac. do S.T.J., de 6-5-1982, JSTJ00009001, in http:/www.dgsi.pt/). Com argumentação similar se tem decidido a propósito do desacerto do inquilino obstar ao pagamento da renda com fundamento na necessidade de obras do arrendado. Efectivamente, tem-se vindo a entender que a não realização de obras obrigação do senhorio, o que configura um incumprimento contratual por parte deste, não justifica, por si só, o não pagamento da renda (ac. do S.T.J., de 31/1/2002, JSTJ00042797; ac. do S.T.J., de 21-5-98, JSTJ00033962; ac. da R.L, de 19-11-91, JTRL00000497; ac. da R.L de 11-6-92, JTRL00001349 e ac. da R.L. de 29-4-93, JTRL00012046, in http://www.dgsi.pt/). Sob pena de se poder incorrer nos maiores abusos, a diminuição das condições de habitabilidade do local ou mesmo a sua inabitabilidade, sem que dessas circunstâncias seja antecipadamente produzida prova, não confere, sem mais, o direito a omitir a satisfação das contrapartidas monetárias acordadas. E compreende-se que assim seja, pois, doutra forma, estaria encontrada a fórmula para que todos os locatários menos escrupulosos obstassem ao pagamento de renda, escudando-se na necessidade de reparações e obras e/ou na impropriedade do local para o fim a que se destina. Deve, pois, haver lugar à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento da renda. Nestes termos, decide-se julgar a acção procedente por provada no que concerne aos pedidos formulados sob as alíneas a) e b), declarando-se a resolução de contrato de arrendamento e condenando-se a R a entregar à A. o imóvel livre e devoluto”.
A decisão recorrida seguiu uma orientação jurisprudencial sobre a matéria, mas acabou por levar à base instrutória matéria de facto que, a provar-se, consubstancia a orientação oposta e que a seguir se explanará, como já decidimos no nosso acórdão de 31.01.2008, processo nº 9873/2008-8[1], citado pela apelante a fls 16 das suas alegações e 48 dos autos. Seguindo de perto esse nosso acórdão, posição que mantemos. Dispõe o art. 428° n°1 do Código Civil: "Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo". Conforme resulta do teor deste normativo a exceptio non adimpleti contractus aí estatuída exige a reciprocidade entre as prestações dos contraentes[2]. O contrato de locação é um contrato bilateral ou sinalagmático, envolvendo, alem do mais, da parte do locador, a obrigação de entregar a coisa ao locatário e de lhe assegurar o gozo dela para os fins a que se destina e, por parte do locatário, a de pagar a renda - artigos 1022º, 1031º e 1038° do Código Civil. Ora, considerado o vínculo obrigacional a que ficam adstritos, locador e locatário num contrato de arrendamento, resulta para o locador a obrigação permanente de assegurar o gozo do locado ao arrendatário e para este uma obrigação de prestação reiterada de pagamento mensal, ou seja, da renda devida. Apesar das diferentes posições doutrinais e jurisprudenciais que a questão sub judice tem conhecido, entendemos que, enquanto o locador mantiver ou não impedir o gozo da coisa objecto da locação na disponibilidade do locatário, ou seja, enquanto este a poder usufruir, não lhe assistirá o direito a excepcionar o não cumprimento da obrigação de pagamento da correspondente renda. Só assim não sucederá quando o senhorio por acção ou omissão, nomeadamente quando não realize obras a seu cargo que inviabilizem o gozo do locado, o locatário se veja, justificadamente, no todo ou em parte, impossibilitado de usufruir o locado.
No sentido de não aplicabilidade do instituto da excepção de não cumprimento do contrato relativamente à faculdade de recusa de pagamento de rendas por parte do arrendatário enquanto o senhorio não realizar obras que possibilitem o gozo do arrendado, veja-se, entre outros, Pinto Furtado[3] e Ac. do STJ de 11/12/1984 in BMJ 342/355 e o Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa de 7/02/2002, proc. 00120052.
No sentido de assistir ao arrendatário o direito à exceptio em tal circunstância veja-se o Ac. da R.L. de 9.5.1996[4], assim sumariado: “ Se o locatário paga a renda e o locador não repara as deteriorações do imóvel que é obrigado a garantir, aquele pode suspender o pagamento de toda a renda, quando se trata de não cumprimento que exclua totalmente o gozo da coisa ou de parte dela, no caso de privação parcial do gozo imputável ao locador”. No mesmo sentido, o nosso acórdão de 31.01.2008, acima referido, decidiu: “1º - É contrária à boa fé a conduta do réu ao não fazer as obras de que o locado necessitava para assegurar à locatária o gozo do mesmo. 2º - Assim, o locador, deixando que o locado se tornasse inabitável, contrariou ou impediu a normal evolução do contrato, traindo a confiança que nele depositou a locatária, e perturbou o equilíbrio das respectivas prestações, praticamente descaracterizando e inutilizando, omitindo outros deveres de conduta. 3º - O locador é obrigado a realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se trate de pequenas ou de grandes reparações, quer a sua necessidade resulte do simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro. 4º - O contrato de locação é um contrato bilateral ou sinalagmático, envolvendo, da parte do locador, a obrigação de entregar a coisa ao locatário e de lhe assegurar o gozo dela para os fins a que se destina e, por parte do locatário, a de pagar a renda - artigos 1022º, 1031º e 1038° do Código Civil. 5º - Considerado o vínculo obrigacional a que ficam adstritos locador e locatário num contrato de arrendamento, resulta para o locador a obrigação permanente de assegurar o gozo do locado ao arrendatário e para este uma obrigação de prestação reiterada de pagamento mensal da renda devida. 6º - Não dispondo o locado de condições de habitabilidade, temendo a autora e a sua família pela sua própria segurança, o que fez com que a autora deixasse de usufruir do mesmo, não mantendo nele a sua residência permanente, assiste-lhe o direito a recusar a sua correspondente obrigação de pagamento da devida renda. 7º - A autora, chegando a avisar o senhorio da falta de condições de habitabilidade do locado e indicando-lhe a necessidade de obras, agiu de boa fé é actuou com diligência, zelo e lealdade face aos interesses da contraparte”.
No caso presente, toda a base instrutória[5] foi elaborada no sentido da segunda orientação jurisprudencial, pelo que não é seguro, nesta fase do processo, fazendo “tábua rasa” da posição alegada pela ré na contestação, julgar a acção procedente em relação aos pedidos formulados em a) e b). Nesta conformidade, deve protelar-se a decisão final sobre o objecto principal dos autos para depois da resposta obtida a todos os números da base instrutória.
III – DECISÃO Atento o exposto, julga-se procedente a apelação, revogando-se a decisão recorrida, prosseguindo os autos em conforme o acima exposto. Custas pela apelada. Lisboa, 14 de Março de 2013 Ilídio Sacarrão Martins Teresa Prazeres Pais Isoleta de Almeida Costa
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