Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 222/11.9TVLSB.L1-6 |  |
TERCEIROS DE BOA-FÉ
(Sumário elaborado pela Relatora)
I–Relatório:
A instaurou a presente acção declarativa contra B e C, alegando que é credor hipotecário de B que vendeu, livre de ónus e encargos, a fracção autónoma hipotecada à segunda R., tendo sido cancelada no registo predial a inscrição hipotecária com base em títulos falsos.
Concluiu, requerendo que seja declarada :
- A falsidade dos títulos que serviram de base à ap. 4042, de 20.04.2010;
- A nulidade da ap. 4042, de 20.04.2010, correspondente ao registo de cancelamento da hipoteca registada na fracção autónoma designada pela letra “D” do prédio urbano sito na então Avenida das Acácias, nº 9, Monte do Estoril, freguesia do Estoril, concelho de Cascais, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº 3758, de 30.03.1998 e inscrito na matriz predial urbana sob o art. 7079.
Mais pediu que seja ordenado o inerente cancelamento do registo constante da ap. 4042, de 20.04.2010.
A R. C contestou, invocando a excepção dilatória de ilegitimidade passiva, por não estar em juízo o seu cônjuge.
Invocou ainda verificação dos requisitos da aquisição tabular previstos no art. 17º, nº2 do CRP, atenta a sua qualidade de terceiro de boa fé que adquiriu o bem a título oneroso.
A R. C deduziu reconvenção, pedindo que seja declarado o seu direito de propriedade e do seu marido sobre a fracção autónoma acima indicada livre da hipoteca relativamente à qual o A. é, alegadamente, credor.
A R B não contestou a acção.
Foi admitido o incidente de intervenção principal provocada do marido da segunda ré, D.
D deu por reproduzido o articulado apresentado pela segunda R..
Foi admitido o incidente de intervenção principal provocada de E ( notária onde teria supostamente sido efectuado termo de autenticação que serviu de base ao cancelamento da hipoteca) e F.
Na réplica o autor ampliou o pedido, pugnando que seja declarada a nulidade do contrato de compra e venda, em conformidade com o disposto nos arts. 280º, 281º e 294º do Código Civil. Caso assim não se entenda, o A pediu que seja declarada a ineficácia absoluta do contrato celebrado entre as rés, nos termos do disposto no art. 268º, nº1 do Código Civil.
Mais peticionou o A. que seja declarada a nulidade da Ap. 3625 de 2010/08/10 correspondente ao registo do contrato de compra e venda da fracção autónoma acima identificada, nos termos do disposto no art. 16º, a) do CRP, devendo ser ordenado o cancelamento do referido registo.
Procedeu-se à realização de audiência prévia.
E e F foram absolvidas da instância.
Os RR foram absolvidos da instância do pedido formulado pelo A de declaração de ineficácia do contrato de compra e venda celebrado entre as RR..
Após realização de audiência de julgamento, foi proferida sentença.
Os factos provados são os seguintes:
A–Sobre a fração autónoma designada pela letra “D” do prédio urbano sito na então Avenida das Acácias, n.º 9, Monte Estoril, freguesia do Estoril, Concelho de Cascais, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 3758, de 30.03.1998 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 7079 foi levada a registo, através da ap. 38 de 13.12.2004, hipoteca voluntária pelo capital de €281.000[1], correspondendo ao montante máximo assegurado de €355.465, em favor do aqui A, por via de abertura de crédito – doc. fls. 54.
B–Tal fração autónoma apresentava registo de aquisição de 2004/11/03 em favor da 1.ª R. – doc. fls. 54.
C–O referido registo de hipoteca foi cancelado pela ap. 4042 de 2010/04/20 – doc. fls. 54.
D–Pela ap. 3625 de 2010/08/10 foi levada a registo, provisório por natureza, a aquisição daquela fração autónoma pelos RR C e D por compra a Clavinvest, convertido em definitivo pela ap. 3718 de 2010/10/13 – doc. fls. 54 a 57.
E–A 10 de agosto de 2010, mediante escritura pública outorgada no Cartório Notarial do Notário R, a 1.ª R declarou vender à 2.ª R a fração supra identificada – doc. fls. 75 e 76.
F–Do referido contrato de compra e venda celebrado entre a 1.ª e a 2.ª R, consta, nomeadamente, o seguinte:
“Que, pela presente escritura, vende à segunda outorgante, livre de quaisquer ónus ou encargos, à excepção dos infra mencionados, pelo preço de DUZENTOS E UM MIL QUINHENTOS E CINQUENTA E CINCO EUROS E SETENTA E SETE CÊNTIMOS, que já recebeu, a fracção autónoma designada pela letra “D” (…)” … “- Que sobre o referido imóvel incidem uma penhora registada pela apresentação quatro mil quinhentos e oitenta e quatro, de doze de Março de dois mil e dez, cujo cancelamento se encontra assegurado
- Que incide ainda registada uma acção pela apresentação quatro mil e vinte, de seis de Novembro de dois mil e nove, cujo cancelamento se encontra assegurado. - Que as dívidas existentes ao condomínio do prédio supra identificado, no que diz respeito à fracção mencionada, são da exclusiva responsabilidade da sua representada.”
G–Do cartório notarial de J constava o substabelecimento dos poderes conferidos pelo A conforme consta de fls. 369 e ss, válido até 28 de maio de 2010, conferindo a P os poderes ali discriminados.
H–O termo de autenticação de fls. 67 e 68 consta como tendo sido lavrado a 11 de março de 2010, no Cartório Notarial da Notária E, dando conta, nomeadamente, que ali compareceu, naquela data, P, na qualidade de procuradora substabelecida de A, tendo sido verificada a sua identidade pela exibição do seu bilhete de identidade e a sua qualidade pela exibição de duas certidões, ambas emitidas pelo Cartório Notarial de JO – doc. fls. 67 e 68.
I–Em 17.12.2004, a ora Autora celebrou com a 1.ª Ré um contrato de abertura de crédito em conta corrente, no valor de € 281.000,00 – doc. de fls. 19 e ss.
J–Para garantia do bom pagamento de todas as responsabilidades decorrentes da abertura do crédito, a 1.ª Ré constituiu a favor do Banco Autor hipoteca sobre a fração autónoma designada pela letra “D” do prédio urbano sito na então Avenida das Acácias, n.º 9, Monte Estoril, freguesia do Estoril, Concelho de Cascais, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 3758, de 30.03.1998 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 7079 – doc. de fls. 19 e ss.,
– Factos provados no processo que correu termos sob o n.º 6398/10.5TDLSB da 1.ª Secção Criminal da Instância Central de Lisboa, transitado em julgado relativamente a todos os arguidos :
K–A sociedade B é uma sociedade anónima, constituída em 20.06.2001, que tem por objecto a organização e gestão de empreendimentos, diretamente ou através da participação noutras sociedades, bem como a compra e venda de imóveis.
L–Desde Setembro de 2001, que o administrador único da sociedade é R.
M–No final do Verão de 2004, o arguido I contactou J, advogado da sociedade B e questionou-o sobre se B estaria interessada em financiar a sociedade R, sociedade off-shore titulada pelo arguido J.
N–Como garantia desse financiamento foi proposta a celebração de um contrato de compra e venda de um apartamento no Monte Estoril, propriedade da sociedade R.
O–De acordo com essa proposta a sociedade R celebrava uma escritura de compra e venda do imóvel à B, e esta, na mesma data, prometia vender o mesmo apartamento a M – indicado pela R – ou quem este viesse a indicar.
P–Após uma visita efetuada ao apartamento, por R este, ao encontrar nessa visita M indicado pela R para concluir o negócio, convencendo-se que o mesmo detinha esta sociedade, decidiu aceitar a proposta na expectativa de, através desse negócio, recuperar uma quantia que o referido empresário devia ao seu pai.
Q–E aceitou realizar o financiamento nas condições propostas.
R–No dia 29 de Outubro de 2004, por escritura pública de compra e venda celebrada no 2º Cartório Notarial de Almada, a B, representada por J, na qualidade de seu procurador, adquiriu à sociedade R representada pelo arguido JS na qualidade de procurador, a fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente à cave esquerda sul, piso menos um, habitação, com arrecadação no patamar da escada e dois lugares de estacionamento no piso menos um, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Av. das Acácias, nº 9, Monte Estoril, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº 3758 de 30.03.1998 e inscrito na matriz predial urbana sob o art. 7079, pelo preço declarado de €150.000,00.
S–No mesmo dia foi outorgado um contrato promessa de compra e venda da referida fração, mediante o qual a B, representada por J na qualidade de seu procurador, prometia vender a dita fração, livre de quaisquer ónus ou encargos, a M, ou a quem este indicasse, pelo preço de 162.500€.
T–A B nunca chegou a entrar na posse do apartamento, nunca tendo V entregue a chave do mesmo a R ou a qualquer outro representante da B
U–Entretanto, depois de celebrados os referidos contratos, por escritura pública datada de 17.12.2004, celebrada no 19.º Cartório Notarial de Lisboa, a B representada pelo seu procurador J, celebrou um contrato de abertura de crédito com hipoteca com o A, nos termos do qual esta instituição bancária concedeu à referida sociedade uma abertura de crédito, em conta-corrente, com o limite de €281.000,00.
V–Como garantia de todas as obrigações decorrentes do referido contrato de abertura do crédito, no mesmo ato, foi constituída hipoteca da fração autónoma supramencionada, a favor do Banco A.
W–O crédito foi concedido à B com finalidades de apoio à tesouraria, tendo sido utilizado, por esta sociedade, através da conta corrente pela mesma titulada, a totalidade do crédito concedido (€281.000,00).
X–A hipoteca foi registada junto da Conservatória do Registo Predial de Cascais, através da AP. 38/13122004, provisoriamente, por natureza, e converteu-se em definitiva através da AP. 35/070305. 15.
Y–Tendo constatado que a B tinha efetuado um registo provisório de hipoteca da fração a favor do A a sociedade R em 16.12.2004 intentou uma ação judicial contra a B pedindo que fosse declarada a nulidade do contrato de compra e venda mencionado em virtude de, alegadamente, se tratar de um negócio simulado, com a consequente destruição retroativa dos efeitos jurídicos produzidos, bem como que fosse reconhecido o seu direito de propriedade sobre o imóvel sendo a B condenada na restituição do imóvel.
Z–Essa ação deu origem ao Processo n.º 7857/04.4TBCSC que correu termos junto do 1º Juízo Cível do Tribunal de Cascais, foi registada junto da Conservatória do Registo Predial de Cascais, num primeiro momento através da AP. 03/16122004, provisoriamente, por natureza e por dúvidas; tendo esse registo caducado em 11.08.2009 a ação foi novamente registada em 06.11.2009, junto da Conservatória do Registo Predial de Cascais, através da AP. 4020 de 2009/11/06, provisoriamente, por natureza.
AA–No início do ano de 2010, continuando pendente no Tribunal de Cascais a ação n.º 7857/04.4TBCSC, sem decisão final que reconhecesse à R a propriedade do imóvel, EV decidiu engendrar um esquema que lhe permitisse vender o referido imóvel e usufruir dos respetivos proveitos, apesar de o mesmo não se encontrar registado a favor da R e de ter pendente uma hipoteca a favor do A.
BA–Ciente de que, por si só, isoladamente, não dispunha da capacidade para desenvolver esse esquema com a dimensão que pretendia, tratou o arguido EV de encontrar outras pessoas que se dispusessem a conjugar esforços no sentido da implementação do esquema adequado à prossecução daquele seu desígnio.
CA–Nestas circunstâncias o arguido solicitou a colaboração, para a prática dos factos acima descritos, do arguido L e de outros indivíduos não identificados.
DA–Com os quais conjugou esforços e agiu concertadamente, com vista à obtenção de proveitos económicos, a que sabia não ter direito.
EA–Em data não concretamente apurada, mas necessariamente no início do ano de 2010, os arguidos L, J e outros indivíduos não identificados acordaram associar-se entre si no sentido de procederem à venda do imóvel acima descrito, registado a favor da B.
FA–Para tal começaram por redigir o documento denominado “Acta número 8 (oito)” no qual fizeram constar que no dia 2.03.2010, pelas 10.00h, na presença de todos os acionistas, se tinha reunido a Assembleia Geral Extraordinária da “B na qual o então administrador único da sociedade, R renunciava ao cargo, e se decidia, por unanimidade, nomear o arguido L como novo administrador da referida sociedade (sociedade esta totalmente alheia a este arguido).
GA–No fim do texto constavam os nomes de S e JB, como se da assinatura dos mesmos se tratasse.
HA–Sucede, porém, que a Assembleia Geral não ocorreu, não tendo S e/ou JB assinado a referida “acta nº 8”.
IA–Na posse da “acta”, redigida nos termos supra referidos no dia 10 de Março de 2012, o arguido L, no seguimento do plano traçado e com o conhecimento e aprovação dos demais arguidos, deslocou-se à Conservatória do Registo Comercial de Vila Nova de Gaia e requereu que fosse registada a cessação de funções de R na qualidade de administrador da B e a designação do próprio arguido como administrador único dessa sociedade, exibindo a ata perante a escriturária da Conservatória, CM
JA–Nessa data, o arguido L passou a constar formalmente como sendo, para todos os efeitos, o administrador da B.
KA–Tendo perfeito conhecimento que sobre o imóvel existia pendente o registo da ação intentada pela R e o registo da hipoteca a favor do A desde logo, os arguidos L e J e indivíduos não identificados formularam o propósito de cancelar esses registos, de modo a que o imóvel ficasse livre de ónus e encargos, facilitando assim a sua posterior venda a terceiros.
LA–Para tal, um dos arguidos ou indivíduos de identidade não apurada, com o conhecimento e aprovação dos demais, elaborou, ou mandou elaborar, os seguintes documentos:
a) um documento intitulado “Declaração”, datado de 11.03.2010, supostamente emitido pelo Banco A por P, nos termos do qual declarava autorizar o cancelamento da inscrição hipotecária a que corresponde a apresentação “38 de 2004/12/13” que incide sobre a fracção autónoma designada pela letra “D” do prédio sito na freguesia do Estoril, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o nº 3758;
b) um documento intitulado “Termo de Autenticação”, datado de 11.03.2010, supostamente elaborado no Cartório Notarial de E, no qual é mencionado ter comparecido perante a colaboradora do referido Cartório, AM do Carmo, no referido cartório, P, na qualidade de procuradora do Banco A e que, para fins de autenticação apresentou o documento de cancelamento de hipoteca (descrito em “a)”) que declarou haver lido e assinado e que o mesmo exprimia a vontade da sua representada;
c) um documento intitulado “Termo de Autenticação”, datado de 11.03.2010, supostamente elaborado no Cartório Notarial E, no qual é mencionado ter comparecido, perante a própria, no referido cartório P da Costa, na qualidade de procuradora do Banco A e que, para fins de autenticação apresentou o documento de cancelamento de hipoteca (descrito em “a) que declarou haver lido e assinado e que o mesmo exprimia a vontade da sua representada.
MA–À data dos referidos documentos P já não exercia funções de procuradora do Banco A, não tendo subscrito a declaração, nem tendo estado perante a Notária E, para efeitos de referida autenticação.
NA–Igualmente, nunca foram elaborados no cartório notarial de E os documentos denominados “Termo de Autenticação” a que se referem nas alíneas b) e c).
OA–Na posse dos documentos indicados nas alíneas a) e b), um dos arguidos ou indivíduos de identidade não apurada, com o conhecimento e aprovação dos demais, entregou-os a um seu conhecido, FC, para que os fizesse chegar, através do contabilista JC, ao escritório do Advogado AP, para que este diligenciasse pelo registo do cancelamento da hipoteca.
PA–Assim, no dia 01.04.2010, através do registo predial “on line”, o advogado, AP, enviou para a 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga o requerimento para registo do cancelamento da inscrição hipotecária, a que corresponde a apresentação nº “2870/01042010” que incide sobre a fracção autónoma designada pela letra “D” do prédio sito na freguesia do Estoril, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o nº 3758, acompanhado de cópias digitalizadas dos documentos descritos nas alíneas a) e b).
QA–Em virtude de o termo de autenticação do distrate apresentado ter sido feito perante a colaboradora do Notário, que não tinha competência para o ato, o referido pedido de registo foi recusado.
RA–Em face dessa recusa, foi elaborado pelos arguidos, ou por indivíduos de identidade não apurada, com o conhecimento e aprovação dos demais, o documento indicado alínea c), que, do mesmo modo, fizeram chegar ao advogado AP.
SA–Assim, no dia 20.04.2010, através do registo predial “on line”, em nome do advogado AP deu entrada na 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga o requerimento para registo do cancelamento da inscrição hipotecária a que corresponde a apresentação nº “38 de 2004/12/13” que incide sobre a fracção autónoma designada pela letra “D” do prédio sito na freguesia do Estoril, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o nº 37581, acompanhado de cópias digitalizadas dos documentos descritos alíneas a) e c).
TA–Nessa mesma data, o funcionário da Conservatória do Registo Predial de Braga aceitou o termo de cancelamento da hipoteca sobre a fração “D” e, na posse do mesmo, registou, no sistema informático que serve de base ao registo predial, o cancelamento da respetiva hipoteca, através da AP. 4042 de 2010/04/20.
UA–A partir desse momento ficou o imóvel livre da hipoteca.
VA–O arguido JB, informado, no início de Agosto de 2010, pelo arguido J de que o arguido L era o novo administrador único da B e de que esta sociedade tinha chegado a acordo com a R para porem termo à ação pendente no Tribunal de Cascais, no âmbito das suas funções de procurador redigiu um requerimento dirigido ao processo nº 7857/04.4TBCSC solicitando a extinção da instância, por inutilidade superveniente da lide, atenta a existência de um acordo extrajudicial entre as partes, por estar crente que, de facto, o arguido L era o administrador único da B e de que tinha havido um acordo entre as duas sociedades.
WA–O referido requerimento foi dado a assinar pelo arguido JB ao arguido L, enquanto administrador único da B, que o assinou.
XA–A Advogada que representava a R na referida ação era H, colega de escritório do arguido JB, a quem o mesmo solicitou que assinasse o requerimento na qualidade de mandatária da autora na referida ação cível.
YA–Crente que, de facto, tinha havido um acordo extrajudicial entre a B e a R, a advogada H assinou o requerimento e remeteu-o, no dia 10-08-2010, ao Processo nº 7857/04.4TBCSC.
ZA–Livre da hipoteca a favor do Banco A e apresentado em tribunal o requerimento para extinção da instância (em que se discutia a propriedade do imóvel), encontrava-se o imóvel em condições formais para ser vendido a terceiros.
AB–Assim, no dia 10.08.2010, por escritura pública de compra e venda celebrada no Cartório Notarial do Notário R, a B, representada pelo arguido L, na qualidade de seu administrador, vendeu a C, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fracção autónoma designada pela letra “D”, sita na Av. das Acácias, nº 9, Monte Estoril (melhor discriminada em A), pelo preço de €201.555,77. 46. Mais se fez constar do texto da referida escritura pública que sobre o imóvel incidiam uma penhora e uma ação, cujo cancelamento se encontrava já assegurado.
BB–O pagamento do imóvel foi efetuado por C através da emissão, a 10.08.2010, de três cheques sacados sobre a conta nº 43515230001 do BPI, pela mesma titulados, sendo: - um cheque a favor da Fazenda Nacional (Instituto de Gestão e Crédito Público), no valor de €40.824,04, para pagamento da quantia exequenda de que era devedora a B e consequente levantamento da penhora que incidia sobre o imóvel para pagamento dessa dívida; - cheque nº 4692829656, no valor de €140.731,73; - cheque nº 289282658, no valor de €20.000,00.
CB–O cheque nº 4692829656, no valor de €140.731,73, foi emitido e entregue ao arguido JB e, posteriormente, pelo mesmo endossado e depositado na conta do BPI nº 3.3379603.000.001, titulada por ME, filha de J e a quem esta entregou o dinheiro.
DB–O cheque nº 289282658, no valor de €20.000,00, foi entregue ao arguido L, pelo mesmo endossado e entregue a JB para que este procedesse ao seu levantamento, entregando-lhe o valor titulado pelo cheque.
EB–Porém, por razões não totalmente apuradas relacionadas com problemas surgidos numa conta do arguido JB este entregou novamente o cheque ao arguido L o qual acabou por obter o montante titulado pelo cheque no dia 11 de Agosto de 2010 através de BM..
FB–Em 03.12.2010 a B deixou definitivamente de cumprir com o pagamento da obrigação de juros decorrentes da utilização da totalidade do crédito concedido pelo Banco A.
GB–Uma vez que o imóvel dado para garantia do pagamento do referido crédito já não se encontrava na posse da B deixou o Banco A de se poder ressarcir do incumprimento através do referido imóvel.
HB–Em toda a atuação supra descrita, agiram sempre os arguidos L e EV em comunhão de esforços e intentos com os demais indivíduos não identificados, de acordo com um plano previamente gizado entre todos, movidos pelo mesmo propósito de obter um benefício económico a que sabiam não ter direito, a saber: vender um imóvel propriedade de terceiros de modo a receberem o produto da respetiva venda.
IB–Os arguidos L e JV e indivíduos não identificados, bem sabiam que lhes estava vedada a possibilidade de elaborarem uma ata da B, de elaborarem uma declaração em nome do Banco A e termos de autenticação de notário, e de fazerem constar desses documentos factos que não correspondiam à realidade.
JB–Igualmente sabiam que não podiam fazer constar desses documentos assinaturas de terceiras pessoas, sem o seu conhecimento ou consentimento.
KB–Com a sua atuação procuraram os arguidos L e demais indivíduos não identificados fazer crer perante terceiros que os elementos constantes dos referidos documentos eram verdadeiros e, consequentemente, colocaram os arguidos em causa a veracidade que revestem perante a generalidade das pessoas os elementos constantes de documentos emitidos por particulares, assim causando um prejuízo à B e ao Banco A.
LB–Atuaram os arguidos com o propósito de induzirem em erro os funcionários das Conservatórias do Registo Comercial e Predial, bem como o Notário que elaborou a escritura de compra e venda, quanto à legitimidade do arguido L para vincular a B e quanto à vontade do Banco A em eliminar o registo de hipoteca, por forma a, por intermédio de tais artifícios, que sabiam ser idóneos, lograr proceder à venda do imóvel e obter os proveitos dessa venda, benefício económico que sabiam não lhes ser devido.
MB–Com a sua conduta, bem sabiam os arguidos que causavam, como causaram, um prejuízo patrimonial à B e ao Banco A num montante nunca inferior ao valor comercial do imóvel.
NB–Os arguidos agiram sempre de forma livre, deliberada e voluntária.
Outros factos provados
OB–O pedido de indemnização civil apresentado pelo A no referido processo crime foi julgado totalmente procedente, tendo-se condenado solidariamente os arguidos L e EV a pagarem ao A a quantia de €322.911,32 acrescida de juros de mora, com fundamento em o demandante ter sido “lesado no montante correspondente ao valor total de €322.911,32 (correspondente ao valor do crédito concedido à B e encargos decorrentes do incumprimento da obrigação)” – acórdão cuja cópia consta de fls. 965 e ss, concretamente a fls. 1014/1017.
OB´–No âmbito do referido processo crime, os arguidos L e J foram condenados pela prática, em co-autoria material e em concurso real, de um crime de burla qualificada e por um crime de falsificação agravada – acórdão cuja cópia consta de fls. 965 e ss, concretamente a fls. 1016 e 1017.
PB–A 2.ª Ré teve conhecimento, por intermédio de conhecidos seus, que estava à venda uma fração autónoma destinada a habitação de um prédio localizado na Avenida das Acácias, n.º 9 no Monte de Estoril.
QB–Uma vez que estavam à procura de uma fração com as características da ora em crise prontamente apressou-se a avisar o seu marido.
RB–Em conjunto, após visitas à casa, decidiram-se pela aquisição.
SB–Aquando da tomada da decisão pela 2.ª R. e pelo seu marido, a 1.ª R. (então vendedora) alertou-os para o facto de existir uma ação judicial pendente que opunha a 1.ª R. à Sociedade R a qual estava registada desde 06 de Novembro de 2009, assegurando a 1.ª R. à 2.ª R. e o ao seu marido, no entanto, que esta venda poria termo ao litígio e que já estava a ser realizado um acordo relativamente ao mesmo, pelo que o cancelamento do respetivo registo se encontraria assegurado na data de aquisição pela 2ª Ré.
TB–Informou que existia uma penhora registada sobre a Fração cujo cancelamento se encontraria, também, assegurado.
UB–Informou ainda que existia uma dívida já vencida relativa a contribuições de condomínio mas cuja responsabilidade iria ser inteiramente assumida pela 1.ª R.
VB–Nada mais a 1ª Ré informou à 2ª Ré ou ao seu marido.
WB–A 2.ª R. confiou naquilo que lhe foi transmitido pela 1.ª R. aquando da negociação e celebração do contrato de compra e venda da Fração.
XB–A 2ª Ré consultou a certidão de registo predial da Fração, tendo confirmado que existiam efetivamente os ónus referidos pela 1ª Ré, verificando também que em tempos teria existido uma hipoteca sobre a Fração a favor do A., mas cujo cancelamento se encontrava registado pela AP. 4042, desde 20 de Abril de 2010, pelo que não lhe suscitou qualquer tipo de preocupação.
YB–A aquisição da Fração foi efetuada mediante escritura pública, no Cartório Notarial do Notário R, que nesse dia consultou o Registo Predial da Fração e garantiu a conformidade do cancelamento dos ónus que impendiam sobre a mesma, exceto relativamente à referida ação judicial pendente entre a Vendedora, ora 1ª Ré e a Sociedade R cujo registo se mantinha em vigor.
ZB–O cancelamento desse registo estaria assegurado por ter sido exibido pela 1ª Ré a Transação, assinada por ambas as Partes em Juízo, com pedido de inutilidade superveniente da lide, que o próprio Notário enviou para o Tribunal onde corria a ação, o que garantia que o registo seria cancelado quando fosse emitida a respetiva sentença homologatória, o que veio a suceder.
AC–Tudo isto foi explicado, em voz alta, à 2ª Ré, esclarecendo o Notário que, desta forma, a 2ª Ré adquiriria a Fração sem qualquer ónus ou encargos.
BC–Jamais a 1.ª R alertou 2.ª R. para a existência de uma hipoteca a favor do A.
CC–Muito menos para a existência de qualquer documento falso, ou qualquer cancelamento de registos com base em títulos falsos.
DC–Ao adquirir a Fração, na data de 10 de Agosto de 2010, a 2.ª R. desconhecia os fundamentos que servem de base à presente ação.
EC–Não tendo sequer desconfiado de qualquer desconformidade que pudesse existir na sua aquisição.
FC–Nessa mesma data a 2ª Ré recebeu as chaves e ocupou a Fração.
GC–A 1.ª Ré depositou a prestação de contas individual relativas aos anos de 2007, 2008 e 2009 junto da Conservatória em 19.07.2010 – doc. fls. 387 e ss.
HC–A mandatária da Autora na ação judicial que corria os seus termos, sob o n.º 7857/04.4TBCSC, pelo 1.º Juízo de Competência Cível do Tribunal de Família e Menores e de Comarca de Cascais enviou à mandatária da ali Ré B cópia do requerimento oferecido em juízo naqueles autos, em 11.08.2010 – um dia após o registo da aquisição da fração.
IC–Os RR. C e D tomaram conhecimento de que estava à venda a fração correspondente à cave esquerda da Avenida das Acácias nº9, no Monte Estoril (adiante apenas o “Imóvel” ou a “casa”), em Julho de 2010.
JC–A R C procurava uma casa para a sua sobrinha M, casada com N, tal como o pretendia fazer logo a seguir para a sua outra sobrinha S.
KC–Em meados de Julho, souberam através da filha da antiga ocupante da casa – namorada do filho de N -, que a mesma estava livre e desabitada há cerca de oito meses, encontrando-se à venda.
LC–A casa correspondia exactamente ao que procuravam, quer em termos de localização, (perto da morada dos 2ºs RR, da irmã e da mãe da referida sobrinha), quer em termos de espaço, não obstante encontrar-se vazia e em estado de deterioração, com as loiças das casas de banho partidas, vidros das janelas partidos, estores de metal deteriorados e a necessitar de serem substituídos e de corresponder a um piso térreo, junto do local mais movimentado do edifício.
MC–Solicitaram, então, que a casa lhes fosse mostrada, o que foi feito por uma pessoa que se apresentou como representante da sociedade R e que lhe mostrou a casa pela primeira vez.
NC–Posteriormente a ora Ré, C, visitou a casa mais duas vezes, quer com a sua sobrinha Madalena, quer com o seu marido e cada uma das suas irmãs, J e T
OC–Foi então explicado à ora 2ª Ré que existia um litígio judicial pendente quanto à reivindicação da propriedade do imóvel, entre a R (que se arrogava proprietária do imóvel) e a B, ora 1ª Ré, (em nome de quem o imóvel se encontrava registado), e que era intenção de ambas as partes alienar o imóvel para pôr termo definitivamente ao litígio.
PC–Compulsado o registo, verificou a 1ª Ré que assim era, porquanto estava registado desde 06.11.2009 uma acção judicial em que a R reivindicava a propriedade do imóvel.
QC–Mais lhe foi referido que existia uma penhora sobre o imóvel em consequência de três processos executivos que tinham sido instaurados pelas Finanças contra a B, ora 1ª Ré (referentes a IMI, IRC e coimas do ano de 2007 e 2008), os quais seriam extintos com a venda do imóvel e, em consequência levantada a penhora
RC–Interessada na casa, mas um pouco confusa com os imbróglios jurídicos envolvidos, a ora Ré, C, contactou o seu cunhado, também advogado, Dr. JM a quem pediu para a ajudar no processo de negociação e de compra.
SC–O referido Dr. JM Durão teve uma única reunião, no princípio de Agosto, no escritório do Dr. JB, advogado e procurador da R em Portugal, onde, para além destes, estiveram presentes N (futuro ocupante da casa) e o Sr. L, administrador da B
TC–As qualidades de administrador da B e de proprietária do Imóvel vieram depois a ser confirmadas pela 2ª Ré e pelo Dr. JM, mediante a consulta online do registo comercial da 1ª Ré e do registo predial da casa, cujos respetivos códigos de acesso foram fornecidos pelo referido L
UC–O Dr. JB, representante da sociedade R e opositor da 1ª Ré na acção judicial que corria desde 2004, tratava e reconhecia o Dr. L como administrador e representante da B, tendo sido ele, aliás, que o convocou para a reunião.
VC–No escritório do Dr. JB foram acertados os termos do negócio, referindo o Dr. JM, enquanto representante da ora Ré que não haveria necessidade de ser assinado contrato-promessa porque os ora RRs pretendiam pagar o preço a pronto.
WC–Os RR B e C de nada suspeitaram.
XC–Acertaram o valor, a data da escritura pública, acordando o modo de pagamento seria feito da seguinte forma: através de um cheque visado passado em nome do Instituto de Gestão de Crédito Público, no valor de €40.824,04, para pagamento às Finanças e levantamento da penhora; um cheque a entregar à R no valor de €140.731,73, correspondente ao que foi dito ao representante da ora Ré ter sido acordado com a 1ªRé para outorgar o acordo judicial e assim, pôr termo à ação judicial, e consequentemente permitir o cancelamento do registo da ação.; o restante a entregar à B, na pessoa do Dr. L
YC–Os cheques assim foram passados no dia 10 de Agosto de 2010, data da escritura pública de compra e venda, no próprio Cartório Notarial de R.
ZC–Estavam presentes o Notário Rui R, o seu funcionário Sr. I, o Dr. JB, na qualidade de procurador da R, o Dr. L, na qualidade de administrador da B a 1ª Ré, B, o Dr. JM, o Sr. N e um funcionário do serviço de Finanças 8, que era portador dos documentos necessários ao cancelamento do registo da penhora.
AD–O pagamento acima referido foi feito a cada uma das entidades respetivas, perante todos os acima referidos e com a anuência de todos os interessados, tendo o Notário Dr. R perguntado, antes de assinar a escritura, se estava tudo em conformidade com o que naquela ocasião foi acordado.
BD–Em consequência, a 1ª Ré, B deu quitação de pagamento, na escritura pública.
CD–Em consequência do pagamento às Finanças, o funcionário do serviço de Finanças 8, de Alvalade, entregou documento de quitação do pagamento da dívida da B, tendo sido declaradas extintas as execuções que corriam termos nas Finanças e ordenado à Conservatória o cancelamento das penhoras registadas, pelas próprias Finanças – doc. de fls. 376.
DD–Cancelamento esse que ocorreu através da Ap. 3627, conforme certidão do registo predial junta aos autos.
ED–E razão pela qual o Notário, na escritura pública, declarou que o cancelamento do registo da penhora se encontrava assegurado.
FD–Da mesma forma, em consequência do pagamento, a R e a B deram entrada de um requerimento junto aos autos a pedir a extinção da lide, por terem alcançado acordo extra-judicial.
GD–O Dr. João B... trouxe para o Cartório a minuta do requerimento a entregar no Tribunal já devidamente elaborada e assinada pela Advogada da R Dra. H, para ser confirmada pela 1ª e 2ª Rés, tendo o Administrador B assinado tal requerimento no próprio Cartório Notarial, perante a 2ª Ré e o Notário, requerimento este enviado diretamente para o tribunal do fax do próprio Cartório pelo funcionário Sr. I, seguindo as instruções do Notário Dr. R.
HD–Nesta ocasião, o próprio Notário, Dr. R explicou detalhadamente à 2ª Ré C, e perante todos os presentes, todos os passos que se seguiriam na Conservatória do Registo Comercial.
ID–No dia seguinte, 11 de Agosto, a Mandatária da R, Dra. H, enviado à Mandatária da 1ª Ré, Dra. ES, cópia do requerimento, não tendo havido qualquer oposição.
JD–O Tribunal notificou na data de 21 de Setembro de 2010, o Ministério Público, a R através da sua Mandatária Dr.ª H e a Bt através da sua Mandatária Dra. ES, da sentença homologatória – doc. de fls. 393.
KD–A B não reagiu à sentença proferida.
LD–Em consequência da entrega no Tribunal do requerimento de extinção da lide, a R, representada pelo Dr. JS, declarou autorizar o cancelamento do registo da ação judicial referente à Ap. 4020 – doc. de fls. 395.
MD–O cancelamento do registo foi requerido a partir do próprio Cartório Notarial nesse mesmo dia 10 de Agosto, tendo sido inicialmente recusado pela Conservadora por ainda não existir sentença transitada em julgado, conforme por esta foi explicado, dizendo que aguardava a certidão da sentença que viesse a ser proferida, para proceder ao cancelamento do registo da ação.
ND–Donde, ter o Notário na escritura pública feito menção de que o cancelamento do registo da ação se encontrava assegurado.
OD–A 2ª Ré pagou devida e atempadamente o IMT – doc. fls. 397.
PD–Entregue a chave à ora 2ª Ré, iniciaram-se obras de conservação, nomeadamente pintura de paredes, compra e reparação dos estores elétricos, compra e montagem de loiça sanitária, colocação de vidros novos, reparação das portas e rodapé da cozinha, para além da limpeza total da habitação.
QD–Na data de 10 de Novembro de 2010, a 2ª Ré deu a fração de arrendamento à sua sobrinha, M – docs. fls. 400 e ss.
RD–A qual tem ocupado o imóvel.
SD–O Réu C e D nunca conheceu ou contactou com nenhum dos intervenientes da compra e venda, nunca interveio no negócio, tendo limitado a aceitar que a sua mulher, C comprasse a casa, para nela morar M.
Com base nestes factos, foi proferida pelo Tribunal a quo a seguinte decisão:
«Por todo o exposto, julga-se totalmente improcedente, por não provada, a presente ação e totalmente procedente, por provada, a reconvenção deduzida pela R C, em consequência do que:
- vão os RR absolvidos dos pedidos deduzidos pelo A;
- declara-se o direito de propriedade dos RR C e D sobre a fração autónoma designada pela letra D do prédio urbano descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 3758 e inscrito na matriz predial urbana sob o art.º 7079 livre da hipoteca constituída em favor do A, registada pela ap. 38, de 13/12/2004.
Custas pelo A.»
O autor recorreu da sentença e formulou as seguintes conclusões:
A)-Vem o presente recurso interposto da Sentença proferida em 08.07.2016, nos termos da qual se decidiu da seguinte forma: “Por todo o exposto, julga-se totalmente improcedente, por não provada, a presente ação e totalmente procedente, por provada, a reconvenção deduzida pela R C, em consequência do que:
- vão os RR absolvidos dos pedidos deduzidos pelo A;
- declara-se o direito de propriedade dos RR C e D sobre a fração autónoma designada pela letra D do prédio urbano descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 3758 e inscrito na matriz predial urbana sob o art.º 7079 livre de hipoteca constituída em favor do A., registada pela P. 38, DE 13/12/2004.”
B)-Tal Decisão baseou-se, em primeiro lugar, no pressuposto de que a circunstância de o Recorrente ter deduzido pedido de indemnização civil – o qual veio a ser julgado totalmente procedente – no âmbito do processo-crime n.º 6398/10.5TDLSB consubstancia a extinção do crédito hipotecário cujo reconhecimento se peticiona nos presentes autos, por renúncia abdicativa;
C)-No processo-crime visou-se conceder ao aqui Recorrente uma indemnização pelo facto de a prática do crime ter atingido o exercício do seu direito de crédito, visto que, por força da hipoteca constituída, este teria a natureza de garantido, ao abrigo do disposto nos artigos 47.º, n.º 4, alínea a), 48.º, alínea b) a contrario e 128.º, n.º, alínea c) do CIRE, podendo ser reclamado enquanto tal, não fosse a conduta dos arguidos, no âmbito da (entretanto declarada) insolvência da Ré B;
D)-A indemnização fixada no processo-crime visa “ressarcir” o Recorrente pelos danos causados pela prática de um facto ilícito e culposo. O pedido civil fundamenta-se na responsabilidade civil do agente pelos danos causados com a prática do crime – responsabilidade civil (cfr. artigos 483.º e seguintes do CC), não podendo esta responsabilidade ser confundida com a responsabilidade decorrente do incumprimento de uma obrigação – responsabilidade civil contratual (cfr. 798.º e seguintes do CC);
E)-Admitir que ao existir uma condenação dos arguidos no pagamento de indemnização pelos danos causados (com origem na prática de um tipo legal de crime), o crédito do Recorrente (com origem numa relação obrigacional) fica extinto, é admitir que os arguidos se substituíram ao devedor para cumprir uma obrigação que não era sua;
F)-Apesar de os factos geradores da obrigação de indemnizar e da obrigação decorrente do crédito de financiamento poderem ser coincidentes, não podem, naturalmente, ser confundidos os seus fins e os respectivos regimes;
G)-Ainda que se considere que o direito à indemnização fixada no processo-crime visa ressarcir o Recorrente pelos mesmos danos decorrentes do incumprimento da obrigação de pagamento do crédito subjacente ao contrato celebrado entre o Recorrente e a Ré B, não pode, ainda assim, considerar-se que o direito de crédito hipotecário daquele se encontra extinto;
H)-O âmago da presente acção reside, pura e simplesmente, no reconhecimento do direito de crédito hipotecário do Recorrente e, consequentemente, na declaração da nulidade do registo de cancelamento da hipoteca e na declaração de nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre os Réus. Não se pretendeu, pois, promover qualquer condenação dos Réus, ora Recorridos, no pagamento de uma qualquer indemnização a título de compensação por alegados danos causados;
I)-Em qualquer caso, a renúncia abdicativa pura e simples à hipoteca (se se tratasse de uma renúncia imediata e definitiva) – e se admissível «de jure constituto» – sempre deveria constar de escritura pública e ser sujeita a registo, por força do disposto nos artigos 714.º, n.º 1 e 731.º, n.º 1 do CC, o que não sucedeu;
J)-O pagamento da quantia a que foram condenados os arguidos no âmbito do processo-crime, ainda não foi realizado (nem tampouco é expectável que o venha a ser);
K)-A indemnização fixada no âmbito do processo-crime não consubstancia, portanto, qualquer extinção do direito de crédito hipotecário cujo reconhecimento se peticiona nos presentes autos, pelo que deverá ser reconhecida a qualidade de credor hipotecário do Recorrente;
L)-De acordo com a Sentença em crise, e independentemente da (já declarada) nulidade do registo de cancelamento da hipoteca a favor do Recorrente – por baseado em documentos falsos –, sempre o direito deste terá que ceder perante o direito de propriedade dos Réus C e D, atento o disposto no n.º 2 do artigo 17.º do CRP;
M)-Para tanto, sempre teriam tais Réus que ser considerados “terceiros para efeitos de registo”, na acepção do artigo 5.º, n.º 4 do CRP e na definição acolhida no Acórdão Uniformizador n.º 3/99, o que, no entanto, não se verifica;
N)-No caso em apreço, verifica-se um confronto entre direitos de natureza diferente: os Réus C e D detêm um direito real de gozo, ao passo que o Recorrente detém um direito de garantia, pelo que não são os mesmos incompatíveis entre si;
O)-Tais direitos (de diferente natureza) também não foram adquiridos, pelos Réus C e D e pelo Recorrente, de um mesmo autor comum, visto que este adquiriu o seu direito de hipoteca da legítima proprietária do bem – a Ré B –, enquanto aqueles adquiriram o seu direito de alguém que não tinha qualquer legitimidade para proceder à venda do bem imóvel aqui em discussão;
P)-O direito de propriedade dos Réus C e D não é, portanto, merecedor da tutela do artigo 17.º, n.º 2 do CRP.
Q)-O contrato de compra e venda celebrado entre o arguido L e os Réus C e D encontra-se ferido de nulidade, nos termos do disposto no artigo 294.º do CC, na medida em que viola, designadamente, o disposto nos artigos 1305.º e 1488.º, artigos 405.º, 408.º e 409.º, todos do CSC e artigo 62.º da CRP;
R)-Não podia o Tribunal a quo ter-se limitado a apreciar o direito invocado pelas Partes nos presentes autos, antes se lhe impondo, ao abrigo do disposto no n.º 3 do artigo 5.º do CPC, em face dos concretos factos alegados e provados, e entendendo que a solução jurídica do caso é diferente da propugnada por aquelas, decidir pela solução jurídica que entendesse subsumível ao presente caso;
S)-Tal solução jurídica poderia passar, designadamente, pela declaração da nulidade do negócio de compra e venda celebrado entre o arguido L e os Réus C e D por se tratar de venda de bem alheio;
T)-Por se tratar de venda de bem alheio em nome de outrem (e não em nome próprio), não é aplicável in casu o regime previsto no artigo 892.º do CC, antes devendo a nulidade decorrente da mesma ter sido declarada pelo Tribunal a quo nos termos do artigo 286.º daquele diploma, por ser invocável a todo o tempo por qualquer interessado (inclusivamente pelo ora Recorrente) e oficiosamente conhecida pelo tribunal;
U)-Em consequência, e em virtude da eficácia retroactiva de tal nulidade (cfr. artigo 289.º do CC), deveria ter sido ordenado o cancelamento do registo de aquisição do imóvel sob sindicância a favor dos Réus C e D (cfr. artigo 13.º do CRP);
V)-Outra solução jurídica plausível, para além da invocada nulidade, seria a declaração de ineficácia da compra e venda supra identificada, visto tratar-se da celebração de negócio em nome de outrem sem poderes de representação (cfr. artigo 268.º, n.º 1 do CC), não ratificado pela real proprietária do imóvel dos autos, a Ré B;
W)-O Recorrente tem legitimidade para a arguição de tal ineficácia, como terceiro interessado, uma vez que o reconhecimento do direito de propriedade dos Réus C e D sobre o imóvel dos autos – livre de ónus –, ou seja, sem que se reconheça a sua hipoteca, o impede de fazer valer o seu crédito;
X)-Em qualquer caso, o Tribunal é livre na qualificação jurídica dos factos, na interpretação ou individuação das normas, desde que se mantenha dentro do limite fundamental que lhe marca a acção e que lhe é dado pela causa de pedir, podendo optar por outro enquadramento jurídico, pelo que nada obstava, antes o impunham os factos considerados provados, à declaração de ineficácia do contrato de compra e venda;
Y)-Sendo declarada a nulidade do contrato de compra e venda, nunca os Réus C e D poderiam beneficiar do regime da aquisição tabular previsto no artigo 291.º, n.º 1 do CC, porquanto não são considerados terceiros para efeitos de aplicação do mesmo;
Z)-O contrato de compra e venda celebrado entre a Ré B e os Réus C e D é o primeiro a ser ferido de nulidade, razão pela qual resulta evidente que não estamos perante qualquer cadeia de transmissões nem a invalidade sob sindicância se afigura, nesta medida, anterior ao ato em que foram parte os Réus C e D.
Estamos, outrossim, perante uma invalidade própria do negócio em que os Réus C e D intervieram diretamente, tratando-se por isso de uma invalidade própria e não sequencial.
Terminou, pugnando pela procedência do recurso e pela substituição da sentença recorrida por outra que julgue procedente a acção e improcedente o pedido reconvencional deduzido pelos Réus C e D, aqui Recorridos.
Os RR. C e D contra-alegaram e formularam as seguintes conclusões:
DO CRÉDITO DO RECORRENTE.
1.–O Recorrente intentou a presente acção arrogando-se a qualidade de credor hipotecário da Ré B e, nessa qualidade, formulou o pedido de declaração de falsidade dos títulos que serviram de base à apresentação 4042 de 20/04/2010, bem como a nulidade da referida apresentação, que corresponde ao registo de cancelamento da hipoteca registada sob a fracção autónoma devidamente identificada nos autos (o “Imóvel”), com a consequente repristinação do referido registo de hipoteca em favor do Autor, ora Recorrente.
2.–Já em data anterior à interposição da presente acção havia sido instaurado o processo crime que correu termos pela 1.ª Secção Criminal da Instância Central de Lisboa, com o n.º 6398/10.5TDLSB, que teve por objecto a falsificação dos documentos que foram utilizados para o cancelamento da hipoteca registada a favor do Autor sobre o Imóvel, que os Réus, ora Recorridos, adquiriram
3.–Nos termos do artigo 71.º do Código de Processo Penal, que consagra o princípio da adesão, o ressarcimento dos danos causados com a prática de um crime deve ter lugar mediante a dedução do correspondente pedido de indemnização no processo penal respectivo, sendo que as hipóteses de dedução do pedido em separado, consagradas no artigo 72.º do mesmo diploma, são excepcionais.
4.–Foi o que o Recorrente fez, pois o mesmo, para além de se ter constituído assistente no sempre mencionado processo crime, veio deduzir, como estava obrigado, o correspondente pedido de indemnização civil pelos danos causados pela falsificação dos documentos, o qual veio a ser julgado procedente.
5.–O Recorrente obteve, no processo crime, a integral satisfação do interesse que pretendia ver realizado com a instauração da presente acção e que se traduz na declaração de falsidade dos documentos que foram utilizados para o cancelamento da hipoteca sobre o Imóvel, tendo ainda sido indemnizado dos danos que esta mesma falsificação lhe causou, resultado que não poderia obter nos presentes autos.
6.–Esta indemnização tem em vista, nos termos dos artigos 129.º do C.P. e 562.º do C. C., a reconstituição ou restauração natural, ou seja, visa colocar o lesado na situação em que estaria caso o facto ilícito não tivesse sido praticado, pelo que também os danos decorrentes da perda da qualidade de credor hipotecário, resultantes da prática do crime que constituiu objecto do processo penal, integram o pedido de indemnização que foi – e tem necessariamente de ser, como se viu – deduzido no processo crime e que foi julgado procedente.
7.–O princípio da adesão tem precisamente em vista evitar a multiplicação de acções que tenham por objecto a apreciação dos pressupostos da responsabilidade criminal e suas consequências, ainda que civis, que seria precisamente o que teríamos caso não se concluísse, como bem se concluiu na sentença recorrida, que a pendência das suas acções em simultâneo não é admissível.
8.–Mesmo que não se concorde com a fundamentação utilizada na sentença recorrida, nos termos da qual teria ocorrido uma renúncia abdicativa do direito cuja titularidade o Recorrente se arroga, é manifesto que, por força do princípio da adesão, não é viável a continuação da presente instância, após a prolação de acórdão condenatório em processo penal, tendo em conta a prevalência da jurisdição penal sobre a jurisdição civil para o conhecimento de factos que possam traduzir a prática de crimes, sendo também manifesta a falta de interesse em agir do Recorrente, que já obteve a satisfação do seu interesse no processo penal respectivo.
9.–Se assim não fosse, abrir-se-ia a porta a que o Recorrente pudesse vir a receber a indemnização que lhe foi atribuída no processo penal e ainda a satisfação do seu crédito perante a Ré B, o que traduzia uma situação de claro abuso do direito e de enriquecimento sem causa.
10.–Por estas razões, como decidido pela, aliás douta, sentença recorrida, a dedução do pedido de indemnização civil por parte do Autor, no processo crime que correu termos pela 1.ª Secção Criminal da Instância Central de Lisboa, com o n.º 6398/10.5TDLSB, afectou a sua posição nos presentes autos, seja do ponto de vista do seu interesse em agir, da sua legitimidade e ainda no que respeita ao abuso do direito de arguição de nulidades.
11.–Sempre se dirá, no entanto, que tal como decidido pela douta sentença recorrida, a existência de uma eventual excepção dilatória não impede nem pode impedir o conhecimento pelo Tribunal do mérito da causa, nos termos do disposto na segunda parte do nº 3 do artigo 278º do CPC, segmento decisório este que não foi posto em causa pelo Recorrente nem faz parte do objecto deste recurso.
DA AQUISIÇÃO TABULAR POR PARTE DOS RECORRIDOS – ART. 17º. Nº 2 DO CÓDIGO DE REGISTO PREDIAL (CRP) (RELAÇÃO BANCO RECORRENTE E RECORRIDOS)
12.–Os ora Recorridos adquiriram o Imóvel, pagando o respectivo preço, com base no registo predial que não mencionava a existência de qualquer hipoteca, nele acreditaram e nele fundaram a sua decisão de contratar.
13.–Posteriormente são confrontados com a declaração de nulidade do registo de cancelamento de uma hipoteca, nos termos da alínea a) do artigo 16º do CRP, alegadamente existente a favor do Banco Recorrente, que tinha sido cancelada com base em documentos falsos.
14.–O legislador ponderou os dois interesses em conflito, o do Banco Recorrente que ficou sem a sua garantia e o dos compradores, ora Recorridos, que acreditando estarem a adquirir o Imóvel livre de ónus ou encargos se vêem confrontados com a reivindicação do mesmo por parte do Banco que quer fazer valer a sua hipoteca e optou por resolvê-lo a favor dos compradores e da segurança do comércio jurídico, desde que verificados os requisitos previstos no artigo 17º nº 2 do CRP.
15.–São três os requisitos exigidos pelo artigo 17º nº 2 do CRP e os Recorridos preenchem-nos na íntegra, conforme decorre dos factos provados na douta sentença recorrida e que não foram impugnados pelo Recorrente. A saber:
16.–Os Recorridos adquiriram o Imóvel de boa fé, desconhecendo sem culpa a desconformidade entre a situação registal e a situação substantiva: não tiveram qualquer intervenção na constituição ou no cancelamento da hipoteca, quer no plano substantivo, quer no plano registal.
17.–Os Recorridos pagaram o preço correspondente, pelo que adquiriram o Imóvel a título oneroso.
18.–O registo de aquisição do Imóvel (10.08.2010) é anterior ao registo da presente acção de nulidade (15.02.2011).
19.–Cumprindo os Recorridos os requisitos supre mencionados, tornam-se, por mero efeito do registo, titulares da situação jurídica tal como revelada pelo registo, não podendo ser afectados pelas vicissitudes do mesmo anteriores à sua aquisição.
20.–Os Recorridos não têm de preencher os requisitos previstos no nº 4 do artigo 5º do CRP - adquirirem um direito incompatível com o do Recorrente do mesmo autor comum - para beneficiarem da tutela que lhes concede o nº 2 do artigo 17º do mesmo diploma legal.
21.–Na verdade, o direito registal português consagra dois regimes diferentes de tutela de terceiros e em função do qual vêem assegurado um direito de que não são titulares.
22.–O primeiro, relativamente ao qual o Supremo uniformizou e fixou jurisprudência no Acórdão nº 3/99, e que se desenvolve em redor do complexo regime de efeitos do registo predial no direito português, nomeadamente quando correlacionado com a eficácia imediata que, em regra, reveste, segundo o direito substantivo, os negócios jurídicos translativos de direitos reais. É a situação que se aplica aos artigos 5º e 7.º do CRP e que culminou na opção pelo regime restritivo de terceiros, no sentido de só aqueles que adquirirem, de boa fé, de um mesmo transmitente comum, direitos incompatíveis sobre a mesma coisa podem beneficiar da falta de registo – e da falta do respectivo efeito consolidativo – de um facto que sendo registável, não o foi.
23.–No segundo regime, resultante do artigo 17º nº 2 do CRP, a protecção que do registo advém para o terceiro não se traduz na invocação da prioridade do seu registo contra quem adquiriu o bem, mas não registou ou só o fez posteriormente, mas no afastamento da relevância de vício da sua aquisição ou do seu registo.
24.–Neste último caso, “é manifesto que a posição deste terceiro não cabe na fórmula do acórdão”. “E que por isso mesmo, a noção formulada no acórdão não cobre o universo dos terceiros protegidos pelo registo, pelo que tem de ser entendida em função do caso concreto a que respeita a divergência jurisprudencial que visou uniformizar”, transcrevendo-se as doutas palavras do saudoso Professor Luís Carvalho Fernandes (in ROA, ano 57, pág. 1304).
25.–Esta interpretação resulta clara da letra e do espírito do próprio Acórdão de Fixação de Jurisprudência nº 3/99, que esteve na base da actual redacção do nº 4 do artigo 5º do CRP, ao referir na sua parte decisória que “terceiros, para efeitos do disposto no artigo 5º do Código de Registo Predial, são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa.” (negrito nosso).
26.–Daqui se conclui que o objecto da uniformização jurisprudencial quanto ao conceito de terceiros (que inclui a do antecessor Acórdão do STJ, de 20 de Maio de 1997), se pretendeu restrito apenas e só aos efeitos do artigo 5º do CRP, não sendo lícito ao intérprete ou aplicador do direito estender essa noção para além dos limites pretendidos por quem fixou essa interpretação autêntica e por quem, posteriormente, a tornou letra de lei.
27.–A mais actual jurisprudência tem também aceite o sistema dualista do conceito de terceiros no registo predial português, aplicando a protecção do artigo 17º nº 2 , desde que verificados os respectivos requisitos, ainda que o tutelado não se enquadre no conceito de terceiro para efeitos do nº 4 do artigo 5º do CRP ( Cfr. Ac. TRC de 02.03.2010; Ac. TRL de 20.02.2014).
28. Na doutrina, segue-se de perto o Juiz Conselheiro Quirino Soares e o Prof. Rui Pinto Duarte quando refere que a situação regulada no artigo 17º nº 2 do CRP é a de “um registo nulo (por força do disposto no artigo 16º do CRPredial) ter servido de base à aquisição de direitos de um terceiro, tendo tal aquisição sido feita a título oneroso e de boa fé. Para esse caso, dispõe a lei que os direitos desse terceiro se manterão, apesar da nulidade do registo, se este for anterior ao registo da acção de nulidade.”
29. Enquadrando-se o caso em apreço no nº 2 do artigo 17º do CRP basta que os Recorridos tenham fundando a aquisição onerosa do seu direito num registo nulo (in casu o registo de cancelamento da hipoteca foi lavrado com base em títulos falsos), confiando de boa fé na correspondência entre a realidade substancial e a realidade registal, para que beneficiem da protecção prevista nesse normativo legal, sendo-lhes reconhecido o direito tal como o adquiriram. Ainda que se considere que para beneficiar da protecção do artigo 17º nº 2 do CRP, os terceiros têm de cumprir os requisitos do artigo 5º nº 4 do mesmo diploma legal, isto é, “adquirir direitos incompatíveis de autor comum”, ainda assim os ora Recorridos cumprem tais requisitos no caso em apreço.
30.–Quem constituiu a hipoteca a favor do Banco Recorrente foi a sociedade B; quem, para todos os efeitos legais, incluindo para este efeito de aferição do conceito de terceiro, declarou vender o Imóvel na escritura pública e consta do respectivo registo como alienante foi a B.
31.–A escritura pública de compra e venda do Imóvel é um documento autêntico que faz prova plena dos factos nela atestadas pelo Notário (artigo 371º do CC), entre os quais as declarações emitidas pelas partes, força probatória essa que só pode ser destruída mediante a arguição e prova da respectiva falsidade, o que não aconteceu, pelo que a mesma é válida e eficaz. E nela o Notário atestou que foi a B quem vendeu o Imóvel.
32.–Para todos os efeitos, pois, no plano formal, registal e da aparência que foi criada - o único em que os ora Recorridos podiam confiar e confiaram – foi a B quem vendeu o Imóvel. Tanto basta para, nos termos e para os efeitos do artigo 5º do CRP, Recorrente e Recorrido terem adquirido direitos sobre o mesmo bem de autor comum.
33.–Em relação à incompatibilidade entre o direito de propriedade e a hipoteca, subscreve-se a douta sentença recorrida que, por sua vez, transcreve o Ac. STJ, de 30.06.2011:“Estes dois direitos em confronto, ainda que não sendo da mesma natureza, enquanto um é um direito real de propriedade, o outro é um direito real mas só de garantia, são incompatíveis entre si, já que conferindo a hipoteca ao seu beneficiário o direito de se fazer pagar pelo valor do respectivo bem, isso vai conflituar com o conteúdo pleno do direito de propriedade radicado noutra pessoa”[…].
34.–O próprio Acórdão de Fixação de Jurisprudência nº 3/99 assume esta incompatibilidade ao adoptar o conceito restritivo de terceiros defendido pelo Prof. Manuel de Andrade o qual defendia com muita clareza que o artigo 5º do CRP abarcava direitos que podiam ser parcial ou totalmente incompatíveis, dando como exemplo concreto precisamente a aquisição de um mesmo autor comum de um direito de propriedade e a constituição de uma hipoteca.
35.–Dúvidas não restam, pois, que total ou parcialmente, o direito de propriedade e a hipoteca são em concreto incompatíveis, pois esta afecta de modo evidente o conteúdo daquele, restringindo-o, podendo mesmo extingui-lo quando o Banco executar o seu direito, que é o que pretende fazer nos presentes autos. Em suma
36.–Cumprindo os Recorridos os requisitos do artigo 17º nº 2 do CRP, passam a ser tratados como verdadeiros titulares da situação jurídica registada (propriedade plena, livre de hipoteca), com prejuízo do titular dessa mesma hipoteca.
37.–E não podia deixar de ser de outra maneira, sob pena de subvertemos o mais basilar princípio da confiança que presidiu ao sistema registal português: para o sistema ser coerente, esta confiança na fé pública registal tem de envolver a tutela dos interesses daqueles que fundam os seus actos na realidade registal. É o caso.
DOS ALEGADOS VÍCIOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA (RELAÇÃO ENTRE A VENDEDORA CLAVINVESTE E OS COMPRADORES, ORA RECORRIDOS)
A. NULIDADE
38.–O contrato de compra e venda celebrado entre a B e os Recorridos não é nulo por aplicação do artigo 294º do Código Civil, na medida em que este normativo legal só comina a nulidade, enquanto vício residual para o caso de violação de normas injuntivas, quando não haja outra solução aplicável pela lei para o caso.
39.–No caso concreto, porém, a lei considera que o desvalor jurídico do acto não é a nulidade, mas sim a ineficácia, o que só por si afasta a aplicabilidade do artigo 294º do Código Civil.
40.–Na verdade, o contrato de compra e venda não é nulo na medida em que em si mesmo não viola qualquer norma jurídica injuntiva, nem mesmo as que o Recorrente invoca (adiante referidas).
41.–Da mesma forma, a escritura pública que o titula é verdadeira e faz prova plena dos factos nela atestados e praticados pelo Notário.
42.–A falsidade da acta que esteve na base da designação de L como administrador da B pode gerar o vício da ineficácia, mas não o da nulidade, como é jurisprudência consensual (Cfr. entre outros Ac STJ de 29.01.1999; de 08.06.1999; de 23.08.2008; Ac. TRL de 22.01.2002 e do TRC de 26.06.2001).
43.–O contrato de compra e venda celebrado entre a B e os Recorridos não é nulo por violação dos artigos 1305º, 1306º do Código Civil ou do artigo 62º da Constituição da República Portuguesa, pois não está em causa nos presentes autos a constituição de qualquer direito real de conteúdo diferente ao previsto na lei nem uma alteração ao direito de propriedade.
44.–Reconhecer a validade do contrato de compra e venda não viola o artigo 62º da Constituição, pois não está em causa a usurpação do direito de propriedade, nem a invasão da propriedade, na medida em que o seu único e respectivo titular – a B – nunca veio, em juízo ou fora dele, invocar essa alegada violação do direito, não competindo ao ora Recorrente sobrepor-se à defesa dos interesses desta, que só a si pertencem.
45.–O contrato de compra e venda celebrado entre a B e os Recorridos não é nulo por violação dos artigos 405º, 408º ou 409º do Código das Sociedades Comerciais, uma vez que as situações de irregularidade de representação ou de representação sem poderes aí previstas ponderam os interesses em conflito e efectivamente consagram meios de tutela da respectiva sociedade, mas que mais uma vez se consubstanciam na ineficácia e não na nulidade, conforme adiante se demonstrará.
46.–Por último, o contrato de compra e venda não é nulo por se tratar de venda de bens alheios, nos termos do artigo 892º do Código Civil.
47.–Na verdade, como o próprio Recorrente acaba por reconhecer, não se aplica no caso em apreço o regime de venda de bem alheio, pois este só tem lugar quando se vende um bem alheio como se fosse próprio.
48.–O que significa que a venda de coisa alheia só abrange a hipótese de o vendedor alienar em nome próprio um direito de que outro é titular, sempre que aquele careça de legitimidade para realizar a venda, o que não acontece pois in casu a B vendeu à Recorrida C um bem que lhe pertencia, do qual era proprietária; não um bem alheio.
49.–Tampouco pode a nulidade do contrato de compra e venda ser invocada pelo Tribunal nos termos do artigo 286º do Código Civil, pois este normativo regula apenas as consequências e não a causa, ou seja, regula o regime da nulidade, mas é preciso que exista uma fonte dessa mesma nulidade o que, como vimos acima, não se verifica.
B.–INEFICÁCIA
50.–No despacho saneador proferido na data de 12 de Maio de 2014, os ora Recorridos foram absolvidos da instância em relação ao pedido de declaração de ineficácia do contrato de compra e venda, por falta de legitimidade do Recorrente para a arguir.
51.–Não tendo sido tal parte decisória objecto de recurso (cfr. alínea b) do artigo 644º e artigo 638º do CPC), a mesma transitou em julgado, não mais podendo ser discutida nos presentes autos, conforme o disposto no artigo 619º do CPC.
52.–Caso por absurdo se considere que ainda pode ser discutida e apreciada a questão da ineficácia do contrato, sempre se dirá que analisando os factos provados, pode concluir-se com segurança que a sociedade B tomou conhecimento do negócio (foram pagas as dívidas que tinha para com as Finanças; foi notificada pelo tribunal da sentença homologatória do acordo extra judicial celebrado com a R, que em acção judicial reivindicava a propriedade do Imóvel, acordo esse assinado pelo alegado falso administrador e não deduziu qualquer oposição), dele beneficiou (recebeu, directa ou indirectamente, o preço) e com ele se conformou (não pediu a declaração de nulidade ou de ineficácia do negócio e nem sequer contestou a presente acção).
53.–Da mesma forma, o alegado pseudo administrador durante 7 meses agiu e representou a sociedade B à vista de todos, tendo procedido ao depósito das contas da sociedade referentes aos anos de 2007 a 2009. Confrontada com a alegada “falsificação da acta”, limitou-se a sociedade B a destituir o referido administrador, mas sem alguma vez pôr em causa a validade do respectivo registo e dos actos praticados ao seu abrigo, o que não é o comportamento consentâneo de quem se sentiu usurpado no seu direito de propriedade, com pretende o Recorrente, mas antes de quem aceitou o negócio por o mesmo resolver uma série de imbróglios jurídicos em que a sociedade estava envolvida e que resultam claros dos factos dado como provados no processo crime e reproduzidos na sentença recorrida.
54.–Como tal, consideram os Recorridos que tais factos revelam concludentemente que houve uma ratificação tácita do contrato de compra e venda por parte da B, que assim aceitou os seus termos e por ele ficou vinculada.
55.–A questão da ineficácia não poderia ser de conhecimento oficioso do Tribunal, porquanto a verificar-se o vício da ineficácia (relativa) do contrato – como decidido em despacho já transitado em julgado – só pela sociedade B poderia ser invocada, não podendo o Tribunal sobrepor-se à parte que a lei visa tutelar e que podendo invocá-lo, não o fez.
56.–Da mesma forma, não se coloca no caso em apreço uma questão de errada qualificação jurídica dos factos que o Tribunal tivesse que corrigir ao abrigo dos poderes conferidos pelo nº 3 do artigo 5º do CPC na medida em que o Tribunal fez precisamente uso desses poderes ao corrigir a qualificação, logo no despacho saneador, do vício da ineficácia invocado pelo Recorrido para o de ineficácia stricto sensu, para o qual o Recorrente carecia de legitimidade para arguir e por isso viu o seu pedido ser julgado improcedente, já transitado em julgado.
57.–Ainda e só por mero exercício de patrocínio, pois o Recorrente insiste em discutir a questão da ineficácia, sempre se dirá que no caso em apreço sempre os ora Recorridos seriam protegidos pelos artigos 408º e 409º, na medida em que o acto foi praticado por um administrador único, o qual nos termos do contrato de sociedade e do registo, tinha poderes bastantes para vincular a sociedade.
58.–Os ora Recorridos sempre seriam protegidos também no plano registal em caso de eventual declaração de nulidade do registo da designação do administrador L (por alegadamente se ter baseado em documento falso), na medida em que são terceiros de boa fé relativamente a esses actos societários, pelo que a presunção estabelecida no artigo 11º do Código de Registo Comercial torna-se quanto a eles inilidível por verificação dos requisitos do artigo 22º do mesmo diploma legal.
59.–Por último, sempre se diga que, na esteira dos ACÓRDÃOS DO STJ DE 20.05.2015 ou do TRL DE 25.11.201 E DE 12.07.2007, este é um caso ilustrativo em que a teoria da aparência teria de funcionar na sua plenitude, ainda que em detrimento do normal funcionamento das regras jurídicas estabelecidas ou do verdadeiro titular do direito, na medida em que constituiria uma grosseira violação do princípio da boa fé permitir que a sociedade B ficasse, nas circunstâncias descritas, desobrigada para com os ora Recorridos ou de alguma maneira desvinculada do negócio, pois no mínimo assumiu um comportamento que se subsume a uma reprovável negligência na criação da aparência fundada.
60.–Da mesma forma, pelo alegado “falso representante” foi criada uma muito fundada aparência de poderes representativos, enganando não só os Recorridos, mas também todos os que se viram, de boa fé, envolvidos neste negócio: notário, funcionário de notário, conservador, advogados, consultores, amigos e família dos compradores.
61.–Negar tutela aos ora Recorridos significaria pôr em causa os alicerces em que se baseia a segurança do comércio jurídico e as instituições em que confiamos quando celebramos um contrato de compra e venda.
Terminaram, pugnando pela confirmação da sentença recorrida.
Face à declaração de insolvência da 1ª R., foi, após despacho da relatora do presente Acórdão, determinada a notificação do administrador da massa falida da sentença, das alegações e das contra-alegações.
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II–Importa solucionar as seguintes questões:
-Se ocorreu renúncia abdicativa em virtude do ora recorrente ter formulado pedido de indemnização civil no âmbito do processo penal;
-Se o contrato de compra e venda celebrado entre a 1ª R e a R. B deverá ser considerado nulo ou ineficaz;
-Se os recorridos deverão ser considerados “ terceiros para efeitos de registo”;
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III–Apreciação
Os factos provados são os acima indicados.
Resulta ainda assente que, à data da inscrição no registo predial da aquisição da fracção autónoma pela 2ª R, não estava inscrita no registo predial a presente acção.
Quanto à primeira questão acima enunciada, o Tribunal a quo entendeu que ocorria renúncia abdicativa, com a seguinte fundamentação:
« ( …) o A deduziu, em tal processo crime, pedido de indemnização civil, que foi julgado totalmente procedente, tendo-se condenado solidariamente os arguidos L a pagarem ao A a quantia de €322.911,32 acrescida de juros de mora, com fundamento em o demandante ter sido “lesado no montante correspondente ao valor total de €322.911,32 (correspondente ao valor do crédito concedido à B e encargos decorrentes do incumprimento da obrigação)”.
Tal decisão fundou-se, designadamente, na seguinte factualidade:
- em 03.12.2010 a B deixou definitivamente de cumprir com o pagamento da obrigação de juros decorrentes da utilização da totalidade do crédito concedido pelo Banco A;;
- uma vez que o imóvel dado para garantia do pagamento do referido crédito já não se encontrava na posse da B, deixou o Banco “A” de se poder ressarcir do incumprimento através do referido imóvel;
- com a sua atuação procuraram os arguidos L e EV e demais indivíduos não identificados fazer crer perante terceiros que os elementos constantes dos referidos documentos eram verdadeiros e, consequentemente, colocaram os arguidos em causa a veracidade que revestem perante a generalidade das pessoas os elementos constantes de documentos emitidos por particulares, assim causando um prejuízo à B” e ao Banco “A”;
- com a sua conduta, bem sabiam os arguidos que causavam, como causaram, um prejuízo patrimonial à B e ao Banco A”, num montante nunca inferior ao valor comercial do imóvel.
Ora, o direito indemnizatório reconhecido ao aqui A assenta na afirmação de uma conduta ilícita e dolosa, causadora de danos na esfera jurídica do demandante lesado – art.º 483.º do CC. No presente caso, o dano que resultou afirmado através do reconhecimento daquele direito indemnizatório consiste na privação ou supressão da garantia do direito de crédito de que era titular, concedendo-se a indemnização a título de sucedâneo do direito de crédito, calculada por referência ao valor comercial do imóvel que garantia o crédito e que se tomou como irremediavelmente perdida, em satisfação da pretensão do lesado, conforme por este peticionado. Donde, a esfera patrimonial do lesado, aqui A, não pode contemplar ambos os ativos: o direito de crédito que era garantido pela hipoteca sobre o imóvel e o direito a indemnização “correspondente ao valor do crédito concedido B e encargos decorrentes do incumprimento da obrigação” , assente na afirmação de que ocorreu a perda de obter ressarcimento do seu crédito.
Esta problemática traz à colação a figura denominada de renúncia abdicativa ou renúncia stricto sensu, por parte do respetivo titular, através de um negócio jurídico ou de ato unilateral que, constituindo ex nunc uma nova situação de direito, tem como efeito real. a perda ou extinção do direito renunciado, dele ficando privado o respetivo titular. Pode verificar-se quer por declaração unilateral do respetivo titular quer materializando-se tacitamente à luz do disposto no art.º 217.º n.º 1, 2.ª parte, do CC .
No caso que temos em mãos, o aqui A, lesado na garantia do seu crédito, ao deduzir pedido de indemnização civil tendo em vista o ressarcimento do dano decorrente da perda do direito de satisfação desse crédito, despoletou a extinção deste por renúncia abdicativa.
Esta conclusão afeta a posição do A na presente lide, seja do ponto de vista do seu interesse em agir, em levar a cabo e continuar a demanda, da sua legitimidade, seja mesmo no que respeita ao abuso do direito de arguição da nulidades quando é certo que nenhum direito seu se impõe tutelar. Extinto que está o direito de crédito do A, não cabe manter-se registada penhora para garantia desse crédito extinto.
No que respeita às exceções dilatórias, dispõe o art.º 278.º n.º 3, 2.ª parte do CPC que não tem lugar a absolvição da instância quando, destinando-se a tutelar o interesse de uma das partes, nenhum outro motivo obste, no momento da apreciação da exceção, a que se conheça de mérito da causa e a decisão deva ser integralmente favorável a essa parte».
Entendemos, contudo, que não ocorre renúncia abdicativa nos termos indicados na decisão recorrida.
Com efeito, o pedido de indemnização civil formulado no processo penal assenta numa causa de pedir diversa ( o facto ilícito) e dirige-se a sujeitos diversos dos presente autos.
Com a presente acção o ora recorrente não pretende formular um pedido de indemnização civil e visa apenas a definição do seu direito.
Ora, conforme resulta do disposto no art. 731º, nº1 do Código Civil, a renúncia à hipoteca tem de ser expressa.
Quando muito e caso se verificasse que ocorreria, no futuro, ressarcimento pelas duas vias poderiam, então, ser invocadas as regras do enriquecimento sem causa.
Vejamos, agora, se deverão operar as regras da aquisição tabular.
Dever-se-á, para tanto, efectuar a distinção entre a invalidade substantiva e a invalidade registal.
A nulidade registal abrange situações em que as regras sobre a realização do registo não foram observadas e ainda os casos em que o registo tiver sido lavrado com base em títulos falsos.
O acto de registo poderá ter atrás de si um acto substantivo inválido que atinge indirectamente o registo.
No caso presente, não estamos perante um contrato de compra e venda de coisa alheia, mas sim perante um acto que terá sido celebrado sem poderes de representação, o que poderia determinar a ineficácia de tal acto ( art. 268º, nº1 do Código Civil).
No entanto, no despacho saneador, os RR. foram absolvidos da instância quanto ao pedido de declaração de ineficácia do contrato de compra e venda celebrado pelos RR.
Desta decisão não foi interposto recurso ( art. 644º, nº1, b) do Código Civil), pelo que deveremos considerar que a mesma transitou em julgado.
No que respeita à invocada nulidade do contrato de compra e venda, concordamos com a fundamentação do Tribunal a quo ao referir que a situação em apreço não se enquadra no disposto nos arts. 280º e 281º do Código Civil.
No que tange à invocada violação do direito de propriedade da 1ª R., verificamos que esta não interpôs recurso da sentença em apreço.
Por outro lado, conforme já referimos, o vício em apreço seria a ineficácia e os RR. foram absolvidos da instância quanto ao pedido de declaração de ineficácia do contrato de compra e venda, por falta de legitimidade.
Conforme refere o recorrente, a situação em apreço, no que respeita ao contrato de compra e venda, não se enquadra no disposto no art. 291º do Código Civil[2].
Estamos perante um acto de registo lavrado com base em títulos falsos, pelo que dever-se-á aplicar o disposto no art. 16º a) do Código de Registo Predial que prevê que o registo é nulo quando for falso ou tiver sido lavrado com base em títulos falsos.
Estabelece o art. 17º do CRP ( sob a epígrafe “Declaração de nulidade”)
«1-A nulidade do registo só pode ser invocada depois de declarada por decisão judicial com trânsito em julgado.
2-A declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da ação de nulidade.
3-A ação judicial de declaração de nulidade do registo pode ser interposta por qualquer interessado e pelo Ministério Público, logo que tome conhecimento do vício.»
O conceito de terceiro para efeito de registo foi consagrado pelo art. 5º, nº4 do CRP nos seguintes termos : «Terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si.»
Este artigo veio acolher a posição do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência 3/99, publicado no D.R-I-A, de 10/7/1999.
No caso em apreço os RR. dever-se-ão considerar terceiros para efeitos de registo, pelas razões que passaremos a indicar.
Ocorre incompatibilidade para os efeitos acima indicados, porque, embora estejamos perante direitos de diversa natureza, o direito de propriedade livre de ónus e encargos não é compatível com o direito de hipoteca ( vide Acórdão do STJ de 03.06.2011- www.dgsi.pt).
Quer o direito de propriedade, quer o direito de hipoteca advieram do mesmo autor comum.
Vejamos, agora, se estão reunidos os requisitos previstos no art. 17º, nº2 do CRP.
Os recorridos dever-se-ão considerar terceiros, porque adquiriram a fracção autónoma em apreço daquele que figurava no registo predial como titular do direito de propriedade livre do direito de hipoteca, o que ( no que tange a este direito real de garantia) assentava em títulos falsos.
O registo do direito de propriedade dos recorridos é anterior ao registo da acção de nulidade.
Resulta dos factos provados :
- (…) Tudo isto foi explicado, em voz alta, à 2ª Ré, esclarecendo o Notário que, desta forma, a 2ª Ré adquiriria a Fração sem qualquer ónus ou encargos;
- Jamais a 1.ª R alertou 2.ª R. para a existência de uma hipoteca a favor do A.;
- Muito menos para a existência de qualquer documento falso, ou qualquer cancelamento de registos com base em títulos falsos;
- Ao adquirir a Fração, na data de 10 de Agosto de 2010, a 2.ª R. desconhecia os fundamentos que servem de base à presente ação;
- Não tendo sequer desconfiado de qualquer desconformidade que pudesse existir na sua aquisição.
Perante estes factos deveremos concluir que os recorridos estavam de boa-fé, uma vez que desconheciam, sem culpa da sua parte, a desconformidade entre a situação registal e a situação substantiva.
Assim e dado que a aquisição foi efectuada a título oneroso, deveremos concluir que os recorridos são terceiros para os efeitos previstos no art. 17º, nº2 do CRP.
A delimitação das situações contempladas pelo art. 291º do Código Civil e pelo art. 17º, nº2 do CRP tem sido alvo de querelas doutrinais e jurisprudenciais ( vide designadamente Acórdãos do STJ de 13.10.2016 e de 14.06.2005- www.dgsi.pt).
No caso subjudice a falsidade dos títulos que conduziram ao cancelamento da hipoteca também podem configurar uma invalidade substantiva.
No entanto, na nossa perspectiva, a norma contida no nº 2 do art. 17º do CRP visa a protecção do terceiro que confiou, sem culpa, no registo (in casu cancelamento da hipoteca) e, como tal, merece a tutela do direito.
Improcede, desta forma, o recurso de apelação.
IV–Decisão.
Em face do exposto, acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação e confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente.
Registe e notifique.
Lisboa, 14 de Setembro de 2017
Francisca Mendes
Eduardo Petersen Silva
Maria Manuela Gomes
[1]Consta na sentença recorrida €280 000 em vez de €281 000 certamente por mero lapso.
[2]Conforme refere o Acórdão da Relação de Lisboa de 20.02.2014- www.dgsi.pt : «O conceito de terceiro do artigo 291.º do CC não é idêntico ao do artigo 5.º, n.º 4, do CRPredial; naquela norma é terceiro quem seja estranho ao negócio nulo ou anulável.»