| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa.
RELATÓRIO:
Maria Joaquina ... dos ... de ... ..., e marido, João do ... de ... ..., e João José ... dos ..., e esposa, Maria Luísa ... da ... ... dos ..., intentaram contra Maria ... ... ... Henriques e Maria João ... ... ..., acção de despejo sob a forma de processo comum, pedindo que: a) seja decretada a cessação do contrato de arrendamento por denúncia, relativamente ao locado mencionado no art. 3º da PI; b) sejam as RR. condenadas a despejar imediatamente o locado e a entregá-lo aos AA. livre e devoluto de pessoas e bens, nas condições em que o receberam; c) sejam as RR. condenadas em litigância de má fé num valor superior a €1.500,00.
A fundamentar o peticionado, alegam, em síntese:
Os AA. são herdeiros legítimos de Manuel ... dos ..., e do imóvel misto inscrito na matriz sob os arts. 51 e 52 e matriz urbana 867, e de 2 courelas de semeadura, sitas no lugar de ..., freguesia da ..., Quinta da Granja.
As RR. são filhas de Manuel Rodrigues ..., a quem, em 18.9.1968, o pai dos AA. deu de arrendamento os imóveis referidos.
Na cláusula 2ª ficou estabelecido que o contrato tinha início em 1.10.1968, e era pelo prazo de 6 anos, prorrogáveis por períodos de 3 anos.
Em 11.5.2007, os AA. denunciaram o contrato, antes da sua renovação, não tendo, porém, as RR. entregue o imóvel, quer na data da cessação, quer posteriormente.
Regularmente citadas, as RR. contestaram, por excepção, invocando a sua ilegitimidade passiva, e a inexistência do direito invocado, por impugnação, deduziram reconvenção, e terminam pedindo que: a) procedência da excepção de ilegitimidade invocada, e a absolvição das RR. da instância; b) procedência da excepção de inexistência do direito invocado, e a absolvição das RR. do pedido; a assim não se entender, c) a improcedência da acção e absolvição das RR. dos pedidos; e a assim também não se entender, d) a procedência do pedido reconvencional, devendo os AA. pagar às RR. o montante global de €44.240,00, a título de benfeitorias necessárias e úteis.
A fundamentar o pedido reconvencional, alegaram, em síntese, que efectuaram várias obras de conservação no locado, destinadas a evitar a sua deterioração, que aumentaram o seu valor, no que despenderam € 44.240,00.
Os AA. replicaram à matéria das excepções e da reconvenção, pugnando pela sua improcedência.
Requereram, ainda, a intervenção principal provocada dos maridos das RR., Paulo José ...C...H... e Viriato Fernandes ..., que foi admitida, tendo aqueles apresentado contestação, de teor idêntico aos das RR.
Os AA. replicaram à matéria das excepções e da reconvenção, pugnando pela sua improcedência.
Foi proferido despacho saneador que admitiu a reconvenção, saneou o processo, e, conhecendo de mérito, julgou a acção totalmente improcedente, absolvendo os RR. dos pedidos.
Inconformados com a decisão, apelaram os AA., tendo no final das respectivas alegações formulado as seguintes conclusões, que se reproduzem:
I–A lei não atende ao carácter misto de algumas realidades: na perspectiva legal, o prédio é uma coisa composta, cuja qualificação depende da destinação económica do conjunto.
II–O critério fundamental para classificar de rústico ou urbano o prédio formado por parte urbana e parte rústica é a prevalência da destinação económica, expressamente clausulada ou inferível das circunstâncias de facto que envolveram o negócio e se plasmam na quotidiana atuação do beneficiário do contrato com pluralidade de fins e na articulação desse contrato com os bens em si mesmos, configurados na sua inter-relação.
III–Sendo a destinação essencial do prédio, no seu conjunto, que serve de fundamento à distinção entre prédio urbano e prédio rústico, o prédio será rústico ou urbano conforme a habitação for fundamentalmente um meio de ligação à terra cultivada, ou antes a terra constituir apenas um complemento da habitação e não um fim essencial da ocupação da habitação.
IV–Quando nela se refira que o arrendado se destina a exploração direta, basta para a denúncia do contrato de arrendamento rural a simples comunicação, não permitindo a lei ao arrendatário qualquer tipo de oposição, antes, e tão só, lhe concedendo, em certas condições, a faculdade de reocupação e de indemnização, conforme acórdãos STJ, processo n.º 06B1637, de 06/07/2006 e acórdão STJ, processo n.º317/09.9TBOLG.E1.S1, de 24/09/2013.
V–A douta sentença recorrida apenas se pronuncia quanto à notificação judicial realizada e quanto à sua alegada não validade.
VI–Dispõem em conjugação os artigos 17.º, n.º1, n.º, al.c) e n.º 5, todos do LAR, que pode o Senhorio resolver o contrato com o fundamento supra indicado com o prazo de um ano de antecedência da data prevista para a renovação do contrato.
VII–Consideram os Recorrentes, ao contrário da douta sentença, que com a notificação judicial avulsa ficou respeitado o prazo mínimo previsto para a notificação do arrendatário para a não renovação do contrato (resolução do contrato).
VIII–A lei prevê que a resolução tem de ser feita no prazo mínimo de um ano antes da data da renovação do contrato de arrendamento.
IX–No caso concreto, se a resolução ocorreu em 11/05/2007 e o termo da renovação em curso seria a 30/9/2008 (como refere a douta sentença) é manifesto que os Recorrentes respeitaram o prazo legalmente estipulado para comunicar a resolução contratual.
X–E mesmo que apenas se entendesse que a renovação operada em 1/10/2006 apenas terminava em 30/09/2011, a notificação judicial realizada em 2007 deixou bem clara a intenção de resolução contratual e respeitou o prazo legal mínimo de um ano.
XI–Pelo exposto, neste ponto, não podem os Recorrentes concordar com tal decisão, pugnando pela validade da resolução contratual efetivada pela notificação judicial a 11/05/2007.
XII–E mesmo que assim não se entendesse sempre se diria que a resolução do contrato ficaria em última instância verificada aquando da citação dos Recorridos para a presente ação, em 22/07/2015, pois que nessa citação é bem clara a intenção de resolução do contrato manifestada pelos Recorrentes.
XIII–Nesse momento, com a citação, ficaram os Recorridos cientes da intenção dos Recorrentes em não renovar o contrato que teria a sua renovação em 01/10/2016.
XIV–Assim, ficou mais uma vez respeitado o prazo legalmente previsto para a resolução do contrato de arrendamento em causa.
XV–Não restando dúvidas de que existiu uma resolução válida do contrato de arrendamento.
Terminam pedindo a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por outra que considere validamente resolvido o contrato de arrendamento em causa.
As RR. e intervenientes principais contra-alegaram, propugnando pela improcedência da apelação.
QUESTÕES A DECIDIR
Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões dos recorrentes (arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do CPC) as questões a decidir são:
a) da qualificação do contrato de arrendamento;
b) da oposição à renovação do contrato: da notificação avulsa e da citação para a presente acção.
Cumpre decidir, corridos que se mostram os vistos.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
O tribunal recorrido considerou provados os seguintes factos:
1-Os Autores são herdeiros de Manuel ... dos ....
2-As rés são herdeiras de Manuel Rodrigues ....
3-Integra a herança dos Autores o imóvel misto inscrito na matriz rústica sob os artigos 51 e 52 (correspondendo atualmente à Secção E, artigo matricial nº 8 ARV) e matriz Urbana 867 (correspondendo atualmente ao artº. Matricial nº 508) e ainda duas courelas de terra de semeadura, sitas no lugar de ..., freguesia de ..., em cuja a matriz rústica estão inscritas sob os artigos n.º 75 e 76 (correspondendo atualmente à Secção B, artº matricial nº 10 ARV), sito na Quinta da Granja, freguesia da ... e concelho de Almada.
4-Em 18 de Setembro de 1968, o pai dos autores deu em arrendamento, ao pai das Rés, o imóvel id. em 3, mediante contrato escrito que consta de fls. 17 e 18, cujo teor aqui damos por integralmente reproduzido.
5-Em 11-05-2007 à ré Maria Elisabete ... ... foi notificado o teor da notificação judicial avulsa que consta de fls. 19 (cujo teor aqui damos por integralmente reproduzido).
Nos termos do disposto no art. 607º, nº 4 do CPC, aplicável ex vi do disposto no art. 663º, nº 2 do mesmo diploma legal, têm-se, ainda, por assentes os seguintes factos, por confissão das RR.:
6-Invocando a notificação a que se alude em 5., os AA. intentaram contra a, aqui, 1ª R. acção executiva para entrega de coisa certa, que correu termos sob o nº 5458/12.2TBALM no 3º Juízo Cível do Tribunal de Comarca e de Família e Menores de Almada, em cujo apenso de oposição à execução foi proferida sentença que julgou procedente a oposição e extinta a instância executiva, por falta de título, conforme documento junto a fls. 63 e 64.
7-Negando-se os AA. a receber as rendas, as mesmas, a partir da respeitante ao ano de 2010/2011, foram depositadas na CGD, conforme documentos juntos de fls. 65 a 67 vº (art. 51º da contestação).
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
1.-Alegaram os AA. serem donos do imóvel misto e de duas courelas que identificam no art. 3º, os quais foram dados de arrendamento por seu pai ao pai das RR. em 18.9.1968, mediante contrato que juntaram e que deram por reproduzido (art. 4º).
Mais alegaram que, nos termos da cláusula 2ª do referido contrato o mesmo teve início em 1.10.1968, pelo prazo de 6 anos, prorrogáveis por períodos de 3 anos, e que, em 11.5.2007, antes da sua renovação automática, denunciaram o contrato através de notificação avulsa às RR., que juntam e têm por reproduzida, sem que as RR. lhes tenham entregue os imóveis na data de cessação ou posteriormente (arts. 5º a 8º).
E terminam pedindo que seja decretada a cessação do contrato de arrendamento por denúncia e as RR. condenadas a despejar imediatamente os imóveis e entregá-los aos AA.
Esta a causa de pedir e pedido da presente acção.
Ou seja, o pedido é que seja decretada a cessação do contrato de arrendamento por denúncia e as RR. condenadas a entregar os imóveis aos AA.
E a causa de pedir é a celebração do contrato junto aos autos e a sua denúncia nos termos constantes da notificação avulsa também junta aos autos.
Analisando os documentos para que os AA. remetem, verifica-se que entre o pai dos AA. e o pai das RR. foi celebrado um contrato de arrendamento tendo por objecto os imóveis identificados no ponto 3. da fundamentação de facto (“…, a Quinta da Granja, composta de terras de semeadura, árvores de fruto, vinha, poço, cisterna, abegoaria, palheiro, adega, cardosa e casa de habitação, …, e ainda duas courelas de terra de semeadura, …”), destinando-se o arrendamento “à exploração agrícola” (cláusula 2ª ), obrigando-se o arrendatário “a cultivar e amanhar bem as terras arrendadas, fazendo as sementeiras no tempo e segundo o uso normal, fará a substituição das árvores que forem morrendo, plantando outras e enxertando-as no devido tempo, não podendo arrancar quaisquer árvores sem autorização” do senhorio ou de quem o represente (cl. 4ª).
Ficou, ainda, estipulado que, necessitando o senhorio das duas courelas objecto do contrato, o arrendatário “desistirá do seu arrendamento findo o ano agrícola, sendo nessa altura a renda reduzida para 11.000$00 - onze mil escudos anuais” (cl. 6ª).
E da notificação avulsa cuja cópia foi junta, feita apenas à R. Maria ..., consta, para além do mais, o seguinte: “o arrendamento foi pelo prazo de seis anos, prorrogáveis por períodos de três anos” (ponto 3.), “o período último de renovação do dito contrato de arrendamento rural termina em 30.09.2008” (ponto 5.), “tratando-se de arrendamento a agricultor autónomo os senhorios têm o direito de o denunciar, desde que avisem as arrendatárias com uma antecedência não inferior a um ano” (ponto 6.), “o Manuel Rodrigues ... faleceu em 2/4/1992, tendo-se o contrato de arrendamento rural transmitido à requerida e à sua irmã Maria João” (ponto 7.), os requerentes “pretendem pôr fim ao contrato de arrendamento rural para o termo da sua renovação que é 30 de Setembro de 2008, …, a fim de passarem a explorar o arrendado de forma directa …” (ponto 8.).
Face ao pedido e à concreta causa de pedir da acção, enformada pelos factos alegados na PI e os resultantes dos referidos documentos que os AA. tiveram por reproduzidos, não se compreende o teor da conclusão V e da correspondente alegação dos apelantes de que a LAR prevê “como fundamento de resolução do contrato de arrendamento o uso distinto do acordado pelas partes”, sendo que “no caso concreto este foi o fundamento da resolução do contrato, tendo ficado demonstrado que o locado se destina apenas e só a casa de lazer e de férias dos Recorridos” (alegações 11ª e 12ª).
Claro que o tribunal recorrido só podia “ignorar este ponto” (alegação 13ª), não emitindo qualquer pronúncia sobre a questão, sob pena de nulidade da sentença, por conhecer de questão que não lhe tinha sido colocada.
E, ao contrário do alegado nada ficou “demonstrado” sobre esta matéria, como se verifica facilmente da fundamentação de facto supra [1].
Por outro lado, também se compreende mal a “discordância” dos apelantes quanto à qualificação do contrato, mais uma vez face à factualidade alegada e ao teor dos documentos juntos, sendo certo que, contraditoriamente, os apelantes tanto fazem apelo às regras do arrendamento rural, como às do arrendamento urbano.
Dispõe o art. 1027º do CC, sob a epígrafe “fim do contrato” que “se do contrato e respectivas circunstâncias não resultar o fim a que a coisa locada se destina, é permitido ao locatário aplicá-la a quaisquer fins lícitos, dentro da função normal das coisas de igual natureza”.
E o art. 1028º estipula que “1 – Se uma ou mais coisas forem locadas para fins diferentes, sem subordinação de uns a outros, observar-se-á, relativamente a cada um deles, o regime respectivo. … 3 – Se, porém, um dos fins for principal e os outros subordinados, prevalecerá o regime correspondente ao fim principal; os outros regimes só são aplicáveis na medida em que não contrariem o primeiro e a aplicação deles se não mostre incompatível com o fim principal”.
Por seu turno, estipula o art. 1066º do CC que “1 –O arrendamento conjunto de uma parte urbana e de uma parte rústica é havido por urbano quando essa seja a vontade dos contraentes. 2 – Na dúvida, atende-se, sucessivamente, ao fim principal do contrato e à renda que os contraentes tenham atribuído a cada uma delas. 3 – Na falta ou insuficiência de qualquer dos critérios referidos no número anterior, o arrendamento tem-se por urbano”.
Por seu turno, estipulava a Base I da L. 2114, de 15.6.1962, em vigor à data em que foi outorgado o contrato objecto dos autos, que “1. O arrendamento de prédios rústicos para fins agrícolas, pecuários ou florestais denomina-se arrendamento rural e consiste na transferência para o locatário, por certo tempo e mediante determinada retribuição, do uso e fruição da coisa, nas condições de uma exploração regular. 2. Se o arrendamento recair sobre prédio rústico e do contrato e respectivas circunstâncias não resultar o destino atribuído ao prédio, presumir-se-á que o arrendamento é rural. Exceptuam-se os arrendamentos em que intervenha como arrendatária qualquer pessoa colectiva de direito público, os quais se entendem celebrados para fins de interesse público. 3. Os contratos mistos de arrendamento rural e outro ou outros negócios jurídicos regem-se por aplicação conjunta das normas próprias de cada um deles; quando isso não seja possível, funcionará o regime do negócio jurídico que, dados os termos do contrato, deva considerar-se predominante”.
Aquando da celebração do contrato, e da sua denúncia, não se suscitaram quaisquer dúvidas quanto à sua natureza.
O contrato é expresso quanto ao seu fim – destina-se à exploração agrícola -, o que é reforçado pelo teor das suas cláusulas (1ª, 4ª e 6ª), tendo sido estipulada uma única renda anual de 14.000$00, “correspondendo 11.000$00 à renda da Quinta da Granja e 3.000$00 à das duas courelas, sitas na ...” (cl. 3ª).
A descrição predial e matricial dos imóveis, nomeadamente considerando as respectivas áreas (cobertas e descobertas [2]) e destinos (fls. 12vº a 16 vº [3]) permitem e estão de acordo com o fim acordado.
Ou seja, as partes estipularam expressamente um único fim ao contrato – exploração agrícola -, e estabeleceram uma única renda.
Dúvidas não existem, pois, quanto à natureza rural do contrato, como, aliás, entendeu o tribunal recorrido: “A classificação do arrendamento – rural ou urbano - sobre um prédio, como o dos autos, com parte rústica e urbana, depende, primacialmente e independentemente da composição e valor de tais partes, da vontade dos outorgantes; e, na falta ou insuficiência desta, sucessivamente, da finalidade principal anuída, ou dos termos e condições da renda fixada (cfr. art. 1066º do CC). No caso dos autos, decorre de forma cristalina das cláusulas 2ª e 4ªs do contrato, com as referências “destina-se à exploração agrícola” e “o arrendatário é obrigado a cultivar e amanhar bem as terras arrendadas”, que as partes quiseram destinar o prédio objeto do contrato à exploração agrícola, afetando-o a esta atividade económica, pelo que de harmonia com o disposto no art. 1066º nº 2 do CC, o contrato dever ser qualificado com arrendamento rural ficando expressamente sujeito à lei do arrendamento rural (LAR)”.
Improcede, pois, a apelação nesta parte, sendo certo que para reforçar a sua argumentação, mais uma vez, os apelantes fazem apelo a factualidade que não resultou minimamente demonstrada [4].
2.-Resta aquilatar da validade da denúncia efectuada pelos AA./apelantes, que os mesmos assentam em normativo (art. 1055º do CC) não aplicável face ao que se deixou dito.
Apreciemos então.
O tribunal recorrido julgou a acção improcedente porquanto entendeu que os AA. nunca poderiam ter denunciado o contrato “para o termo da sua renovação, em 30/9/2008, como se refere na notificação judicial avulsa que juntam com doc. 5 com a p.i, pois o termo do prazo de renovação terminaria em 30/9/2011”, não se podendo, pois, “considerar válida a denúncia, nos termos em que esta se apresenta formulada pelos autores, o que significa que não é apta a extinguir o contrato de arrendamento existente entre as partes”.
Sustentam os apelantes que a denúncia efectuada foi válida quer para o termo do prazo de renovação que indicaram expressamente (30.09.2008), quer para qualquer outro termo do prazo ocorrido posteriormente, porque feita com mais de um ano de antecedência, e mesmo que assim não se entendesse, com a citação para a presente acção “ficaram os recorridos cientes da intenção dos recorrentes de não renovar o contrato que teria a sua renovação em 1.10.2016”, assim ficando “mais uma vez respeitado o prazo legalmente previsto para a resolução do contrato de arrendamento em causa”.
O contrato de arrendamento objecto dos autos teve o seu início em 1.10.1968, tendo sido estipulado o prazo de seis anos, com renovações pelo período de três anos, conforme cláusula 2ª.
Assim, o prazo inicial teve o seu fim em 30.09.1974, estando, a partir daí, sujeito a renovações automáticas por períodos de três anos.
Na vigência do contrato foi a L. nº 2114, de 15.6.1962, alterada, nomeadamente pelo DL. 385/88, de 25.10, que estabeleceu, no seu art. 5º, prazos mínimos de arrendamento rural.
O Decreto-Lei n.º 524/99, de 10.12, alterou o mencionado artigo que passou a dispor que “3. Findos os prazos estabelecidos nos números anteriores, ou convencionado, se for superior, entende-se renovado o contrato por períodos sucessivos de cinco anos, enquanto o mesmo não for denunciado nos termos do presente diploma”.
E no seu art. 2º estipulou que a referida alteração se aplicava aos contratos em vigor à data do início da vigência do presente decreto-lei, com excepção do período de renovação em curso.
O presente contrato, findo o prazo inicial (30.09.1974), teve as seguintes renovações automáticas: de 1.10.1974 a 30.9.1977, de 1.10.1977 a 30.9.1980, de 1.10.1980 a 30.9.1983, de 1.10.1983 a 30.9.1986, de 1.10.1986 a 30.9.1989, de 1.10.1989 a 30.9.1992, de 1.10.1992 a 30.9.1995, de 1.10.1995 a 30.9.1998, e de 1.10.1998 a 30.9.2001.
A partir desta data, por força do disposto pelo DL nº 524/99, de 10.12, o prazo de renovação automática passou a ser por cinco anos, ou seja, em 1.10.2001 o contrato renovou-se até 30.9.2006.
Quando os AA. remeteram a notificação avulsa à R. Maria ... a denunciar o contrato (em 11.5.2007), o contrato tinha-se renovado em 1.10.2006, por mais cinco anos, ocorrendo o termo da renovação em 30.09.2011.
Dispõe o DL. 385/88, de 25.10 (em vigor à data em que os AA. notificaram a 1ª R.), que a renovação automática do contrato se mantém enquanto o mesmo não for denunciado nos termos da lei (nº 3 do art. 5º), dispondo o nº 1 do art. 18º que os contratos de arrendamento se consideram sucessiva e automaticamente renovados se não forem denunciados nos termos seguintes: “a) O arrendatário deve avisar o senhorio, mediante comunicação escrita, com a antecedência mínima de um ano, relativamente ao termo do prazo ou da sua renovação, ou de seis meses, se se tratar de arrendamento a agricultor autónomo; b) o senhorio deve avisar também o arrendatário pela forma referida na alínea anterior, com a antecedência mínima de dezoito meses, relativamente ao termo do prazo ou da sua renovação, ou de um ano, se se tratar de arrendamento a agricultor autónomo”.
Notificado nos termos referidos pelo senhorio, pode o arrendatário obstar à efectivação da denúncia intentando acção para o efeito nos termos do art. 19º, excepto se o senhorio tiver denunciado o contrato por pretender, no termo do prazo ou da sua renovação, passar ele próprio, ou o filho com determinadas condições, a explorar directamente o prédio arrendado, caso em que está vedado ao arrendatário opor-se à denúncia (art. 20º).
A denúncia obsta à renovação automática do contrato, provocando a sua caducidade, estando dependente da referida interpelação extrajudicial atempada [5].
Conforme resulta do referido art. 18º, a denúncia do contrato de arrendamento rural tem de ser feita com um prazo mínimo de antecedência e através de comunicação escrita.
No caso, os AA. denunciaram o contrato por notificação de 11.5.2007, para o termo da renovação, que consideram que ocorreria em 30.09.2008.
Porém, como supra referido, o contrato tinha-se renovado em 1.10.2006, por mais cinco anos, ocorrendo o termo da renovação apenas em 30.09.2011.
Ao contrário, porém, do que entendeu o tribunal recorrido, entendemos [6] que a denúncia feita nos referidos termos não deixa de operar, sendo, pois, eficaz, porquanto foi respeitado o prazo mínimo exigido por lei para a denúncia do contrato relativamente ao termo efectivo do prazo de renovação em curso [7], sendo a questão da data de extinção do contrato matéria de direito a verificar e determinar pelo tribunal.
Assim o entendeu o Ac. do STJ de 23.4.2002, P. 01A4298 (Ferreira Ramos), em www.dgsi.pt, em cujo sumário se escreveu que “I. É válida e eficaz a denúncia de contrato de arrendamento rural feita com a antecedência legalmente prevista ainda que opere não na data concretamente indicada mas noutra posterior, já que a indicação da data constitui apenas um efeito necessário dessa denúncia, nada tem a ver com a essência do pedido”, e no qual se remete para inúmera jurisprudência e doutrina neste sentido [8].
Assim sendo, a denúncia em causa é eficaz para o termo do prazo de renovação em curso, produzindo os seus efeitos em 30.09.2011.
Sustentam os apelados que, de qualquer modo, sempre se terá de entender que o contrato objecto dos autos acabou por se renovar nos termos do art. 1056º do CC.
Dispõe o referido preceito legal que “se, não obstante a caducidade do arrendamento, o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se igualmente renovado nas condições do artigo 1054º”.
Em anotação a este artigo, escrevem Pires de Lima e ... Varela, em CC Anotado, Vol. II, 2ª ed. rev. e act., pág. 386, que “a exigência da falta de oposição do locador, para que se verifique a renovação do contrato, mostra que este artigo se funda numa presunção – a de que as partes acordaram tacitamente na renovação”.
Como se escreveu no Ac. do STJ de 9.3.2004, P. 03B3880 (... Bernardino), em www.dgsi.pt (citado pelos apelados), “A denúncia do senhorio, sem oposição do arrendatário (ora recorrente), pôs, sem dúvida, fim ao contrato de arrendamento rural em causa, no termo do respectivo prazo contratual - é dizer, operou a caducidade do contrato, que deixou de produzir efeitos jurídicos. Tal não é, porém, causa impeditiva da sua renovação, como decorre do disposto no citado art. 1056º: apesar da extinção do contrato ocorrida por aquela forma, se subsistiu a anterior situação de facto, i.e., se o arrendatário - recte, o ex-arrendatário - continuou no uso e fruição do prédio, sem oposição do senhorio, e se tal situação se prolongou por um ano, o contrato reviveu legalmente como se não tivesse terminado, retomando retroactivamente a sua existência e valor jurídico. … Ponto é que se verifique, no caso concreto, o circunstancialismo nela previsto”.
Ora, no caso sub judice, atento o alegado pelas RR. e a factualidade que se aditou à fundamentação de facto, afigura-se-nos não se poder concluir pela renovação do contrato nos termos pretendidos pelos apelados, porquanto da instauração da acção executiva para entrega de coisa certa e da recusa em receber rendas apenas se pode concluir que houve oposição dos AA. a que os apelados se mantivessem no gozo da coisa.
Assim sendo, o contrato caducou em 30.09.2011, não se tendo renovado por força da lei, como pretendem os apelados.
Uma última questão cumpre apreciar – se a denúncia efectuada pelos AA. por notificação de 11.5.2007 à 1ª R. é eficaz, tendo em conta que são arrendatárias ambas as RR., sendo as mesmas casadas.
Ou seja, a questão é se os AA. estavam ou não obrigados a fazer a comunicação escrita de denúncia a todos os apelados, como estes sustentam.
Entendemos que não.
Desde logo cumpre salientar que os AA. puseram termo ao contrato para o termo da sua renovação “a fim de passarem a explorar o arrendado de forma directa”, ou seja, os AA. denunciaram o contrato nos termos do art. 20º do DL. nº 385/88, de 25.10 [9], situação que não admite a oposição à denúncia prevista no art. 19º, não estando em causa, pois, a salvaguarda do exercício de eventuais direitos dos cônjuges [10].
Por outro lado, a situação em causa configura uma unidade subjectiva da posição de arrendatário perante o senhorio.
O contrato de arrendamento em causa transmitiu-se às RR. por óbito de seu pai, primitivo arrendatário, mantendo-se os termos do contrato, que, assim, passou a proporcionar globalmente a ambas as RR. o gozo dos prédios, mediante uma retribuição unitária.
Como se escreveu no Ac. da RE de 7.1.1988, in CJ, Tomo I, pág. 253 e ss., “Nas relações senhorio-arrendatário, ao interesse daquele contrapõe-se um interesse deste, comum àquela pluralidade de pessoas. Só no domínio das relações internas, cada uma destas pessoas terá um interesse próprio, oposto ao dos demais, mas sem autonomia perante o senhorio, cuja posição não poderá ser afectada pelo estatuto entre elas convencionado para essas relações. Vimos que a declaração de denúncia do contrato de arrendamento, embora receptícia, produz efeitos independentemente de qualquer manifestação de vontade do destinatário. Basta que a declaração chegue ao círculo ou esfera em que este se move, por ser de supor que toma conhecimento dela. Deste modo, atenta aquela unidade subjectiva em que a titularidade de um interesse comum integrou o referido conjunto de pessoas na economia do contrato de arrendamento (aglutinaram-se, constituindo uma só parte, para contratarem com o senhorio), bastará que a declaração de denúncia chegue a uma delas para que se possa dizer que entrou no âmbito de conhecimento da parte a que se destinava”.
De tudo quanto se deixa escrito conclui-se que, ao contrário do que entendeu o tribunal recorrido, a denúncia efectuada pelos AA., foi válida e eficaz, sendo, pois, apta a extinguir o contrato de arrendamento existente entre as partes, para o fim do prazo de renovação que se encontrava em curso (30.09.2011), procedendo, consequentemente a apelação, devendo revogar-se a sentença recorrida, e declarar-se cessado o contrato àquela data, ordenando o despejo imediato do locado.
Em virtude da solução dada ao litígio, deixou o tribunal recorrido de apreciar o pedido de reconvencional deduzido pelas RR., o que cumpre, ora, fazer, ao abrigo do disposto no nº 2 do art. 665º do CPC, cumprido que se mostra o disposto no seu nº 3, e por possuírem os autos todos os elementos necessários a tal.
Vieram as RR. deduzir reconvenção alegando terem efectuado várias obras de conservação no locado, destinadas a evitar a sua deterioração, e que aumentaram o seu valor, no que despenderam €44.240,00, pedindo a condenação dos AA. a pagarem-lhes o referido montante, a título de benfeitorias necessárias e úteis.
Fez-se constar do contrato de arrendamento objecto dos autos a cláusula 9ª com o seguinte teor: “o arrendatário não terá direito a haver do senhorio o valor de quaisquer benfeitorias que fizer na propriedade arrendada …”.
Em matéria de ressarcimento de benfeitorias, a lei não obsta a que as partes acordem sobre a mesma, sendo as normas legais sobre a matéria supletivas para o caso em que o contrato seja omisso.
Assim sendo, e atento o teor do contrato, sempre terá de improceder o pedido reconvencional.
DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida, que se substitui, decretando-se a cessação do contrato de arrendamento objecto dos autos, por denúncia, com efeitos reportados a 30.09.2011, condenando-se as RR. a despejar imediatamente o locado e a entregá-lo aos AA. livre e devoluto de pessoas e bens, nas condições em que o receberam, e julga-se improcedente a reconvenção, absolvendo-se os AA./reconvindos do pedido reconvencional.
Custas pelos apelados, em ambas as instâncias.
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Lisboa, 2017.06.27
(Cristina Coelho)
(Luís Filipe Pires de Sousa)
(Carla Câmara)
[1]Que, aliás, não mereceu censura dos apelantes.
[2]23209,4m2 de área descoberta e 350,6m2 de área coberta; 14840m2 de área descoberta e 80m2 de área coberta.
[3]Destinado a cultura arvense – 22640m2, edifício de r/c e 1º andar – 350,60m2 e logradouro 569,40m2; terreno de cultura arvense, figueiras e oliveiras – 14840m2, casa abarracada -80m2.
[4]Alegações 27ª a 29ª.
[5]Neste sentido, cfr. José Alberto Aragão Seia e Manuel da Costa Galvão, em Arrendamento Rural, 1989, pág. 70.
[6]Com jurisprudência significativa.
[7]A lei não impõe qualquer prazo máximo para essa denúncia, podendo o senhorio fazê-la em qualquer momento, desde que respeite o prazo de vigência do arrendamento em curso.
[8]No mesmo sentido pode ver-se, ainda e para além dos referidos no mencionado acórdão, o Ac. do STJ de 15.1.2002, P. 01A2834 (Armando Lourenço), o Ac. da RC de 5.7.2006, P. 1007/06 (Ferreira de Barros), e da RL de 17.9.2009, P. 112/07.0TBTVD.L1-8 (Carla Mendes), todos em www.dgsi.pt.
[9]Recorde-se, em vigor à data da denúncia.
[10] Com interesse, cfr. o Ac. da RG de 9.7.2015, P. 2528/10.5TBBCL.G1 (Jorge Teixeira), em www.dgsi.pt.
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