| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I – Relatório
1.
1.1. A… propôs acção declarativa, de forma sumária, contra B…, pedindo a condenação da ré a pagar-lhe a quantia de 14.895,92 €, acrescida de juros, à taxa legal, e a contar da data da citação.
Alega, em síntese, que em Novembro de 2003 firmou com a ré um contrato-promessa da compra e venda da fracção do 3º andar, duplex, do edifício da … nº …, em Lisboa, pelo preço de 149.639,47 €; e que, nessa data logo recebeu as respectivas chaves. Porém, já depois, soube que houvera uma acção judicial interposta pelo condomínio contra a ré; e que nela, esta fôra condenada a demolir uma obra que ilegalmente havia feito no telhado do edifício e a executar os trabalhos de reposição da situação anterior – tratara-se de intervenção, além do mais no telhado, que impedia a evacuação de águas pluviais, punha em risco a segurança do edifício e alterara a sua linha arquitectónica. A ré nada lhe havia dito sobre este assunto; e, contactada, negou que pretendesse executar o ordenado naquela sentença. Ainda assim, optou o autor por concluir a prometida compra, em Março de 2004. Entretanto, já condómino, foi confrontado em assembleia com a exigência de feitura efectiva do judicialmente ordenado; e a ré persistindo na sua recusa. Perante o que, veio o próprio autor a executar uma parte dos referidos trabalhos, a que a ré fôra condenada; demoliu o que esta fizera no telhado, repôs o normal escoamento das águas, baixou o telhado e, assim, eliminou o risco para a segurança do edifício; gastando 14.895,82 €. Ora, tinha o autor directo interesse no cumprimento da obrigação; era agora proprietário e queria evitar maior degradação no edifício; ademais, comprara a fracção para revenda e, para não inviabilizar esta, outra solução não lhe restava senão realizar ele mesmo o trabalho de rectificação. Conclui existir sub-rogação a seu favor (artigos 767º e 592º do Código Civil); ou, pelo menos, enriquecimento sem causa em benefício da ré (artigo 473º do Código Civil).
1.2. A ré contestou; e propugnou pela improcedência da acção.
Diz, em síntese, que a sentença condenatória lhe não determinou prazo para início e conclusão das obras; e que fez a promessa da venda no estado em que a fracção se encontrasse. Ora, antes da promessa fez saber ao autor a referida sentença; e com ele acordou que seria o comprador a realizar, a suas expensas, as ditas obras; acordo que foi determinante no preço final de venda ajustado. É que se assim não fôra o preço seria o de 159.615,32 €; mas o autor preferiu o preço acordado e a ser ele a executar a sentença condenatória. Daí, a desobrigação da ré. Acresce que o autor nada comunicou à ré; outorgou ele apenas a escritura com base em procuração irrevogável que esta oportunamente lhe passou; e só tomou conhecimento dos factos com a acção. O autor conhecia a sentença antes mesmo de firmar a escritura; ainda assim quis firmá-la; e nunca contactou a ré no sentido de esta realizar as obras. Por fim, o custo destas nunca superaria 5.000,00 €.
1.3. O autor respondeu à contestação. A sentença condenatória da ré transitou em julgado; com a concernente força obrigatória. Por outro lado, o assunto é de demolição de obras ilegais, feitas pela ré; não do estado de conservação da coisa. Por fim, jamais a ré lhe falou de sentença condenatória; nem é verdade que fosse proposto preço inferior em função da realização posterior das obras; como o não é que fosse feito qualquer acordo para que estas viessem a ser realizadas a expensas do autor.
2. A instância declaratória desenvolveu-se.
A ré veio, entretanto, a falecer. E foi julgado habilitado para, no seu lugar, prosseguir os termos da demanda, C….
3. No seguimento da marcha da acção foi proferida sentença.
E nesta, reconhecidos “os pressupostos da sub-rogação legal, prevista no artigo 592º do Código Civil”, foi decidido julgar a acção procedente e condenar “a ré … a pagar ao autor a quantia de € 14.895,82 (…) acrescida de juros legais desde a citação até integral pagamento”.
4.
4.1. Inconformado, apelou o réu habilitado.
E, em alegação de recurso, formulou as conclusões:
i. Os factos dados como assentes não se subsumem no instituto da sub-rogação legal, previsto no artigo 592º do Código Civil;
ii. Depois de assinar o contrato-promessa, mas antes de outorgar a escritura pública de compra e venda, o autor teve conhecimento de que a primitiva ré, havia sido condenada a demolir a obra por si realizada no telhado, e a realizar os trabalhos necessários à sua reposição na situação anterior; sendo certo que o autor outorgou sozinho a escritura de compra e venda, munido de procuração irrevogável outorgada pela primitiva ré;
iii. O autor quis, aparentemente, criar o seu próprio interesse na satisfação da obrigação da primitiva ré em demolir a obra por si realizada no telhado, e a realizar os trabalhos necessários à sua reposição na situação anterior;
iv. O objectivo do autor era comprar para revender, o que se verificou um ano após a compra;
v. Para efeitos do disposto no nº 1, do artigo 592º, só está directamente interessado na satisfação do crédito quem é ou pode ser atingido na sua posição jurídica pelo não cumprimento e pretende evitar essa consequência; o que não era o caso do autor na situação em apreciação;
vi. O não cumprimento da sentença condenatória nunca teria o efeito pretendido pelo autor e que o mesmo pretende fazer valer, com a concordância do juiz “a quo”;
vii. A sub-rogação prevista no artigo 592º refere-se a créditos, encontrando-se, sistematicamente, no capítulo IV do Código Civil, referente precisamente à transmissão de créditos e de dívidas;
viii. No âmbito da acção de condenação, a ré foi condenada por sentença, transitada em julgado, a repor o normal escoamento das águas no telhado do prédio, sem que tenha sido determinado prazo para início e conclusão das obras;
ix. Podendo fazê-lo, a administração do condomínio não executou a sentença, não requereu a determinação de prazo para início e conclusão das obras, nem tão pouco requereu que as obras fossem realizadas por terceiro;
x. A administração do prédio nunca poderia vir exigir ao autor que realizasse as obras ou indemnizasse a administração em quantia equivalente;
xi. Pelo contrário, a execução de tal sentença, na qual a primitiva ré teria a posição processual de executada, seria, necessariamente, para prestação de facto; não seria para pagamento de quantia certa;
xii. O autor não estava instituído no dever de fazer fosse o que fosse para cumprir a sentença condenatória;
xiii. A execução de sentença para prestação de facto, correria os termos previstos nos artigos 933º e seguintes do Código de Processo Civil, o que permitiria, mesmo que se considerasse que a obrigação era de prazo certo, a avaliação do custo da prestação e realização da quantia apurada, nos termos do disposto no artigo 935º do mesmo código; ou seja, o executado teria a garantia de que o custo da sua prestação seria o correcto, porque avaliado por perito;
xiv. O autor realizou as obras que quis (resposta ao quesito 5º da base instrutória), com preço fornecido por um empreiteiro seu conhecido, sem o mínimo controle quanto ao modo como as realizou, nomeadamente, no que diz respeito ao aproveitamento de materiais existentes;
xv. Como só realizou parte das obras a que a primitiva ré foi condenada na sentença, tal significa que ainda esta (ou o ora apelante, seu herdeiro) está sujeita a que o condomínio do prédio em causa intente execução de sentença para prestação de facto para realização dos trabalhos que o autor não realizou;
xvi. A subsistir a sentença recorrida, estaríamos no âmbito de uma “sub-rogação” parcial, efectuada ao sabor dos interesses do autor, nomeadamente, no estritamente necessário à realização das obras na sua fracção, de modo a poder vendê-la com o maior lucro possível;
xvii. Em suma, não estão preenchidos os requisitos do instituto da sub-rogação legal, nomeadamente, que o terceiro interveniente esteja directamente interessado na satisfação do crédito, tendo a douta sentença recorrida violado o disposto no artigo 592º do Código Civil.
4.2. O autor respondeu; e, na contra-alegação, concluiu:
i. A sub-rogação legal, ao contrário da convencional, não exige acordo entre o terceiro que paga e o credor ou devedor; esta opera por mero efeito da lei, se o terceiro tiver garantido o pagamento ou estiver por outra causa, directamente interessado na satisfação do crédito;
ii. No caso, os requisitos da sub-rogação verificam-se: o recorrido é terceiro nesta concreta relação entre credor e devedor, cumpriu ainda que parcialmente a obrigação em divida, tinha um interesse directo na satisfação do crédito e a sub-rogação legal não está condicionada pela expressa anuência ou autorização do credor;
iii. Portanto, é requisito da sub-rogação legal (artigo 592º, nº 1 do CC) a satisfação pelo terceiro, total ou parcial, do direito do credor, aferindo-se os direitos do sub-rogado em função desse cumprimento (artigo 593º do CC);
iv. Pelo que, ao contrário do que alega o apelante, não impede a sub-rogação o facto de se tratar de pagamento que, apenas parcialmente, satisfaz os direitos do credor, conforme se alcança da leitura do artigo 593°, nº 2, do CC;
v. Acresce que o interesse directo do recorrido na satisfação do crédito se afigura manifesto;
vi. Porquanto, na qualidade de proprietário da fracção autónoma adquirida à (primitiva) ré tinha interesse em evitar a degradação do prédio e, bem assim, eliminar o risco de segurança do mesmo;
vii. Verificando-se claramente a interligação entre a sentença condenatória junta aos presentes autos com os articulados e o direito de propriedade da fracção do recorrido.
5. Delimitação do objecto do recurso.
As conclusões do apelante que delimitam, em 1ª linha, o objecto do recurso (artigo 684º, nº 3, do Código de Processo Civil).
Ao que aos autos concerne, neste particular, o apelante confina o es-sencial da questão decidenda ao problema de saber se, no concreto, se acham, ou não preenchidos os pressupostos constitutivos da figura da sub-rogação legal, es-tabelecidos no artigo 592º, nº 1, do Código Civil; propugnando a negativa como caminho para rejeitar a obrigação que, de si, reclama o apelado.
II – Fundamentos
1. É a seguinte a matéria de facto que vem dada como provada da pri-meira instância:
i. Por sentença proferida em 30 de Janeiro de 2002, transitada em jul-gado, nos autos de acção de processo ordinário nº (…), que correu termos na 7ª vara cível de Lisboa, 1ª secção, instaurada contra a (primitiva) ré por S… Ld.ª, foi aquela condenada “a demolir a obra por si realizada no telhado, e a realizar os trabalhos necessários à sua reposição na situação anterior” – alínea d) matéria assente.
ii. Da sentença referida na alínea d) matéria assente consta que:
“tais obras vieram alterar o traçado original do edifício tal como ele existia à data da constituição da propriedade horizontal, e o relatório efectuado na sequência da vistoria concluiu que as obras realizadas constituíam um risco para a segurança do edifício, não permitindo a evacuação das águas pluviais.
(...)
Ora, de acordo com os factos provados, a obra constitui um risco para a segurança do prédio, não permitindo a evacuação das águas pluviais, e por outro lado, a obra altera a linha arquitectónica do edifício, por o telhado ter sido alteado”
– doc fls. 58 a 63.
iii. Em 5 de Novembro de 2003, através de documento que as partes chamaram “contrato promessa compra e venda”, a (primitiva) ré prometeu ven-der e o autor prometeu comprar a fracção autónoma designada pela letra “E” que corresponde ao 3º andar duplex, que se prolonga pelo 4º andar do prédio urbano sito na .. …, descrito na ..ª conservatória do registo predial de ... sob o nº (…), da freguesia de ... pelo preço de € 149.639,47 – alínea a) matéria assente.
iv. Do documento referido na alínea a) matéria assente constam, entre outras, as seguintes cláusulas:
“2º
Pelo presente contrato a promitente vendedora promete vender a fracção autónoma (…) no estado de conservação em que se encontra”
– alínea b) matéria assente.
v. Na data referida na alínea a) matéria assente, o autor recebeu as chaves do imóvel aí descrito – alínea c) matéria assente.
vi. No dia 24 de Março de 2004, no ...º cartório notarial de ..., a (primitiva) ré (representada pelo autor, como seu procurador) declarou vender ao autor e este declarou comprar, pelo preço de € 149.639,47, o imóvel referido na alínea a) matéria assente – alínea e) matéria assente.
vii. O autor tem como actividade a compra e venda de imóveis, nomeadamente usados, vendendo-os depois de neles realizar obras, se necessárias – resposta ao quesito 1º da base instrutória.
viii. O autor comprou a fracção referida na alínea a) matéria assente para revenda – alínea f) matéria assente.
ix. Em data não concretamente apurada, mas situada entre a data referida na alínea a) matéria assente e a referida na alínea e) matéria assente, o autor teve conhecimento do referido na alínea d) matéria assente – resposta ao quesito 2º da base instrutória.
x. O autor efectuou parte das obras referidas na alínea d) matéria assente e demoliu as obras realizadas pela (primitiva) ré no telhado do prédio – resposta ao quesito 5º da base instrutória.
xi. O autor despendeu € 14.895,82 com as obras referidas na resposta ao quesito 5º da base instrutória – resposta ao quesito 6º da base instrutória.
xii. Por apresentação nº 15 de 17.5.2005, a aquisição da fracção refe-rida na alínea a) matéria assente, foi registada a favor de P… e I…, por compra ao autor – doc fls. 166 a 170.
2. O mérito do recurso.
2.1. A atenção dada ao vertente caso surge concentrada, quer pelas partes, quer pela decisão recorrida, na figura jurídica da sub-rogação legal.
No geral, a sub-rogação é um instituto que se reporta à transmissão de créditos; quer dizer, a um dos modos que o direito material prevê, através do qual certo direito creditício, radicado na esfera jurídica de um sujeito, transita, é transportado para a esfera jurídica de um outro.[1] Se essa transmissão, se esse transporte, tem fonte exclusiva em normas jurídicas, se ocorre “ex lege”, dá-se à mesma a designação de sub-rogação legal.
Aos pressupostos (gerais) da sub-rogação legal se reporta, em particular, o artigo 592º, nº 1, do Código Civil; estabelecendo, ao que mais aqui nos importa, que o terceiro que cumpra uma obrigação fica sub-rogado nos direitos do credor na medida em que, por alguma causa, ele esteja directamente interessado na satisfação do crédito. A esse terceiro dá-se o nome de sub-rogado.[2]
O assunto é estritamente ligado à matéria do cumprimento das obrigações; neste particular, estatui o artigo 767º, nº 1, do Código Civil, que a prestação debitória tanto pode ser feita pelo devedor como por terceiro, interessado este, ou não, no cumprimento da obrigação; estando o credor, em princípio, vinculado a assim ter de a receber. A delimitação do conceito de terceiro para este efeito faz-se por exclusão; terá essa qualidade o sujeito cuja esfera jurídica se não mostre vinculada à realização da prestação; portanto aquele cuja esfera jurídica não conhece qualquer obrigação ou adstrição. Isto dito; se então essa pessoa, alheia a toda a obrigação, realiza a prestação debitória a que outrem estava vinculado – e assim satisfaz o interesse do credor (que é o fim da obrigação) –; e se, a mais disso, ainda revelar algum interesse relevante nesse cumprimento; a consequência será, em princípio, que o mesmo se considerará sub-rogado na obrigação; quer dizer, ele ficará apetrechado nos direitos do credor em relação ao devedor, por via do movimento translativo que opera da esfera daquele para a sua própria.[3]
Os requisitos desse movimento translativo, assim operado, são portanto, e em súmula; em primeiro, que o sujeito em causa tenha a qualidade de terceiro e não esteja, portanto, obrigado ao cumprimento; em segundo, que, ainda assim, cumpra a obrigação, realize a prestação debitória de outrem, assim realizando o interesse do dono do crédito; e em terceiro, que o mesmo sujeito esteja por alguma causa directamente interessado na realização desse cumprimento.
Assim ocorrendo, prescreve o artigo 593º, nº 1, do Código Civil, o sub-rogado adquire na medida da satisfação dada ao direito do credor, os poderes que a este competiam; não excluindo o nº 2, da mesma disposição, a hipótese de satisfação parcial do crédito, isto é, que o sub-rogado limite o seu cumprimento estritamente a um trecho do vínculo obrigacional, deixando por satisfazer uma sua parte; hipótese em que a sub-rogação terá a exacta medida da parte satisfeita.
Dito isto; a sentença apelada, e as partes, centram a sua especial atenção no terceiro dos elencados requisitos de sub-rogação legal; isto é, que o terceiro que cumpre esteja directamente interessado na satisfação do crédito.
No geral, a doutrina coincide no que deva representar esse interesse.
ANTUNES VARELA explicita que a lei quis restringir o benefício da transmissão apenas para quem tenha um interesse próprio na satisfação do crédito, excluindo as hipóteses do cumprimento no exclusivo interesse do devedor ou por mero interesse moral ou afectivo do solvens;[4] esclarecendo que se trata de acolher os casos em que ele visa evitar a perda ou a limitação de um direito que lhe pertence ou ainda aqueles em que o solvens apenas pretenda acautelar a consistência económica do seu direito.[5]
INOCÊNCIO GALVÃO TELLES acrescenta que o interesse deve sempre revestir um carácter patrimonial, adiantando não bastar um interesse moral do tipo daquele que resulta das relações de parentesco ou de amizade.[6]
ALMEIDA COSTA refere-se, igualmente, a um interesse próprio do solvens na extinção do crédito, tanto para evitar a perda ou limitação, como a consistência prática de um seu direito.[7]
ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO chama a atenção para o facto de o interesse do sub-rogante, devendo ser directo, implicar que uma posição su-bjectiva deste esteja dependente do cumprimento do débito.[8]
LUIS MENEZES LEITÃO sublinha que o interesse directo do terceiro no cumprimento sucederá sempre que a não realização da prestação lhe possa acarretar prejuízos patrimoniais próprios, independentes das consequências do incumprimento para o devedor ou o cumprimento se torne necessário para acautelar o seu próprio direito, concluindo, então, ter de corresponder a um interesse próprio com conteúdo económico prático, não bastando um interesse meramente jurídico.[9]
A súmula apresentada revela assim que, no essencial, o referido terceiro requisito da transmissibilidade “ex lege”, exige o reconhecimento de algum proveito, de certa vantagem, própria ao solvens, e que há-de ter alguma consistência económico-prática, que se perde, caso a obrigação não seja cumprida.
2.2. Centrados nesta óptica, rememoremos os autos.
A sentença que o tribunal “a quo” produziu considerou apurado o interesse do solvens na satisfação do crédito; e daí, este transferido para a esfera respectiva. O apelante, sucessor da devedora, pugnou por uma inverificação do proveito relevante, capaz de enquadrar a apontada sub-rogação. O apelado, o solvens, corroborou a tese sentenciada, do seu óbvio interesse no cumprimento.
Ouçamos os factos. A (primitiva) ré na acção era dona de uma casa em edifício constituído em propriedade horizontal; realizara obras no telhado do edifício; efectuou o seu levantamento; volteou a trave mestra; alterou o traçado original do prédio; ficando a sua fracção (um último andar) com acréscimo de área útil; além disso, tais obras apresentavam risco para a segurança do edifício e não permitiam a evacuação das águas pluviais.[10] Em acção interposta pelo condomínio do edifício, foi condenada a demolir a obra por si realizada no telhado e a realizar os trabalhos necessários à sua reposição na situação anterior.
Isto é, à (primitiva) ré, por via de condenação judicial, se impunha esta obrigação, o vínculo à realização daquela prestação debitória, com natureza de prestação de facto, com conteúdo positivo; isto é, a de realizar a cominada obra em moldes tais capazes de restituir, restabelecer ou repristinar o precedente estado de coisas naquele edifício; assumindo, no vínculo, a posição de credor, o próprio condomínio, aqui entendido como o colectivo dos condóminos; ou, se se quiser, numa construção porventura mais rigorosa, os próprios – e cada um – dos condóminos; já que àquela entidade, se bem que dotada de personalidade judiciária, falece a jurídica, única capaz de sustentar a titularidade de direitos.
A (primitiva) ré mostrava-se adstrita a essa obrigação.
E é nesse contexto que, com o autor (agora apelado) firma, primeiro uma promessa, depois uma venda efectiva, que tem precisamente por objecto a casa naquele edifício. O autor, que exerce actividade de aquisição de imóveis para depois revender, fizera a compra com um tal objectivo. E, conhecendo o teor da sentença condenatória (depois da promessa, mas antes da venda), vem ele próprio a realizar uma parte da prestação em débito; a demolir as obras realizadas pela (primitiva) ré no telhado; e onde despendeu 14.895,82 €.
Vejamos. A subsistência da insatisfação da cominação judicial, emergente da sentença condenatória, certamente não era indiferente ao comprador da casa. Dito de outra forma; estava em incumprimento uma obrigação com íntima ligação à fracção autónoma que era objecto da venda; estava carente de realização uma prestação debitória com reflexo e afectação da casa vendida. Veja-se que a fracção, com as obras inadequadas, ficara com acréscimo de área útil; donde a respristinação ao status quo ante concerteza influía, afectava, a própria modelação do espaço habitacional. E como a compra era motivada pelo exercício da sua revenda (como veio a acontecer) era proveitoso e ia claramente ao encontro do interesse do adquirente, que ficasse resolvido o problema que em anterior acção judicial já fôra dilucidado; e, aliás, sentença já transitada em julgado, ai produzida, já pudera dirimir, definindo a configuração concreta dos concernentes créditos e vínculos. Repare-se que o vínculo em causa era juridicamente sustentado, no principal, pela obstrução a todo o condómino de, com obras inovadoras, prejudicar a segurança ou a linha arquitectónica do edifício, de acordo com o artigo 1422º, nº 2, alínea a), do Código Civil, e que a (primitiva) ré, enquanto condómina, preterira; tendo sido necessário ao próprio condomínio, a quem incumbe a defesa da genuinidade da propriedade horizontal e, nessa óptica, das expectativas próprias de cada um dos condóminos nessa genuinidade, vir efectivamente exercitar essa faculdade; naturalmente por intermédio da administração. Ora, até por esta óptica, deixar por cumprir o vínculo judicialmente fixado seria pernicioso para o comprador; já que, ele próprio, ao revender como que transferiria para o seu adquirente esse encargo que, sempre ligado à coisa, não continuaria a deixar de ser, pelo condomínio, reclamado. Seria, em suma, um problema ou encargo (por resolver) que, do nosso ponto de vista, até patrimonialmente se reflectia em venda que pudesse ser projectada pelo (re)vendedor – os potenciais compradores não deixariam, na ponderação da sua decisão, de pesar essa questão pendente, ligada ao bem que, porventura, se mostrassem dispostos a comprar.
Em suma; a resolução do assunto, traduzida no efectivo cumprimento da sentença condenatória, mostrava um reflexo positivo, traduzido num proveito próprio e de alcance patrimonial, na posição do adquirente da (primitiva) ré; e enquanto este se propunha à revenda da coisa que assim comprara.
A vocação de genuinidade do direito adquirido – radicado ao regime de propriedade horizontal –, a plena consistência desse direito, permitem reconhecer um interesse directo do apelado, nos moldes em que a doutrina o vem enquadrando, cuja salvaguarda o cumprimento da prestação do facto positivo, em causa, permitia ajustadamente assegurar.
E nessa óptica preenchida a normatividade do artigo 592º, nº 1, citado.
2.3. Ocorre-nos é um outro aspecto que, de todo omitido nos autos, não queremos todavia deixar, algo brevemente, de abordar.
A apreciação precedentemente feita, sustentada nas posições das partes, e no enquadramento normativo da sentença apelada, supõe uma certa concordância comum na ideia de que a obrigação jurídica radicava na esfera jurídica da (primitiva) ré, e que aí se manteve mesmo depois da realizada venda ao autor, em Março de 2004; portanto que este (o agora apelado) foi – e continua sendo – um terceiro relativamente à situação jurídica criada pela sentença condenatória.
É que é este, de facto, o primeiro dos requisitos da sub-rogação legal.
Não é, porém, ilação que tenhamos por pacificamente adquirida; a de que o autor (aqui apelado) seja alheio àquela situação jurídica; portanto que a sua esfera jurídica não fôra, de algum modo, apetrechada com o vínculo que o onerasse, também a ele – e à semelhança do que acontecera com a (primitiva) ré – à realização da prestação do facto, imposto pela sentença.
Sendo este apetrechamento um resultado da compra efectuada.
Vejamos. No vasto leque dos vínculos jurídicos a doutrina vem descortinando um certo tipo de obrigação, de características algo híbridas, que se designam por obrigações reais ou obrigações propter rem. Do que principalmente aí se trata é de vínculos jurídicos, como as demais obrigações, por virtude dos quais alguém está adstrito para com outrem à realização de uma prestação (artigo 397º do Código Civil); mas com a especificidade de o devedor, aquele que se encontra adstrito ao vínculo, ser encontrado por remissão, indirectamente, por inerência do facto de ser titular de um certo direito real.
A lei não cura autonomamente deste tipo de obrigação. E a doutrina, a seu respeito, afigura-se flutuante; e até, algumas das vezes, algo desencontrada.
O consenso, encontramo-lo, no essencial, na delimitação da figura jurídica; por obrigação real deve entender-se aquela conexa com o conteúdo de um certo direito real, imposta a quem seja titular desse direito.[11] Já porém concernentemente ao seu estatuto a controvérsia é bem acentuada; particularmente no aspecto, que aqui mais nos importa, de saber se essa obrigação goza de autonomia face ao direito real do qual origina, com o que se relaciona a importante dúvida de saber se se transmite a obrigação com a transmissão desse direito real; ou, em expressão que a doutrina já consagrou, se as obrigações reais têm carácter ambulatório.[12] Não iremos, naturalmente, aprofundar o assunto, tanto mais, como adiantámos, porque nem as partes, nem a decisão recorrida, enveredaram por uma tal óptica; adiantaremos apenas em súmula aquele que nos parece devia ter sido porventura o ângulo jurídico ajustado ao caso concreto em questão.
No geral, a doutrina exclui do tipo da obrigação real aquela que se constitua em dever autónomo de indemnização; porventura emergente de violação culposa de algum direito alheio.[13] Afora essa, acolhe no tipo certas obrigações impostas ao titular de um direito real em face de comportamentos por ele adoptados, e actuando na qualidade de titular de um direito real, de que resultem danos para outrem.[14] Escreve Luís Carvalho Fernandes que se a violação se traduzir numa actuação para além dos limites objectivos do direito real, e dela resultar uma inovação e a obrigação imposta ao seu titular for tomada objectivamente, independentemente da culpa do agente, vinculando-o à repristinação da situação anterior à violação, estamos perante uma obrigação propter rem.[15]
Precisamente, no caso dos autos, a obrigação em causa tivera origem na limitação ao exercício de direitos, no regime da propriedade horizontal, que uma condómina preterira; e daí o vínculo à repristinação.
No quadro do apontado critério, tendemos a considerar estar aqui em causa uma obrigação real; já que estritamente ligada à situação jurídica real do agente, e independente de culpa.
E é, ou não, ambulatória essa obrigação?
Partindo da leitura de Manuel Henrique Mesquita, em obra fundamental sobre o tema, responderíamos afirmativamente. É que esclarece este autor terem essa característica os vínculos que consistam em prestação de facere, ou seja, na medida em que imponham ao sujeito passivo a prática de actos materiais sobre a coisa que é objecto do direito real do qual são acessórias;[16] e explica – o alienante do ius in re, em virtude de ter cessado a sua soberania sobre a coisa, fica impossibilitado de realizar a prestação debitória; por isso, há-de ser quem tiver o domínio da coisa (a que a obrigação propter rem se encontra ligada) e, ao abrigo dessa posição jurídica, legitimidade para nele interferir, que deverá naturalmente realizar a prestação debitória.[17]
Estes trechos enquadram, na nossa óptica, o caso dos autos.
Mediante a venda que teve lugar a (primitiva) ré liberou-se da posição de condómina, que transmitiu ao autor; e acompanhou esse movimento translativo toda a situação jurídica concernente; exonerando – do nosso ponto de vista – a transmitente do dever de prestar e fazendo-o recair no novo adquirente.[18]
Equacionemos esta hipótese académica: a (primitiva) ré não realizara a prestação, como o seu adquirente (autor na acção) também o não fizera; este entretanto (re)vendia a fracção – querendo o condomínio executar a sentença condenatória, de que dispunha, quem devia demandar nessa execução? A resposta a esta pergunta permite, porventura, compreender melhor o alcance do caso concreto; o executado seria ali, segundo cremos, o proprietário que comprara e era agora o dono da fracção; não porque houvesse sido réu na acção de condenação que gerara a sentença exequenda, mas por entretanto ter havido sucessão na obrigação por esta estabelecida (artigo 56º, nº 1, do Código de Processo Civil);[19] a intervenção da ré, que na acção fôra condenada, já sem estatuto que a autorizasse a interferir na res, não nos parece de razoável compreensão.
Em suma; o que nos parece é que a obrigação que a sentença definiu à ré tem natureza propter rem; e, por outro lado, características ambulatórias.
Reparemos que, optando por um estatuto não ambulatório, que alguma doutrina propugna,[20] o adquirente da coisa manteria a sua posição de terceiro na relação obrigacional subsistente; por conseguinte, de pleno podendo preencher o quadro normativo da sub-rogação legal que antes referimos.
Mas nem por nos parecer que ele deva assumir na sua própria esfera a obrigação de facere, que precedentemente vinculava a sua vendedora, o resultado seria a da desresponsabilização completa desta nos encargos com uma situação que ela própria criou.
O autor de passagem na própria petição inicial da acção (artigo 30º) como que a isso apela; a um injusto locupletamento; invocando o enriquecimento sem causa; mas a que não cremos, sequer, haver necessidade de aludir, até pela natureza meramente subsidiária daquele (artigo 474º do Código Civil).
A ambulatoriedade do vínculo não pode, de facto, constituir mecanismo capaz de criar situação prejudicial a quem, de plena boa fé, compra certa coisa que, depois, vem a constatar onerada com aquela obrigação. Seria uma desprotecção que a ordem jurídica não poderia razoavelmente comportar. E assim, interessa encontrar na ordem jurídica ferramentas ajustadas a compatibilizar as posições jurídicas das partes e a corrigir aspecto patológicos que nas mesmas se detectem. Nos textos de Pedro Romano Martinez [21] e de Miguel Assis Raimundo [22] encontramos a proposta de aplicação das soluções do regime de bens onerados como adequada à situação da aquisição de um bem sobre que incida uma obrigação propter rem;[23] ideia que podemos corroborar com a óptica legal de comum aplicação subsidiária das normas da compra e venda às demais situações jurídicas compatíveis (artigo 939º do Código Civil).
Ora, deste ponto de vista; e ao que mais nos importa, se as circunstâncias do contrato demonstram que o comprador, sabendo do encargo, se teria, à mesma, motivado ao negócio, ainda que por preço mais baixo, esse facto permitir-lhe-á uma redução de preço, de modo a reflectir a desvalorização do bem (artigo 911º, nº 1, do Código Civil). Será então essa redução de preço a constituir o remédio particularmente adequado àquele tipo de casos.
No caso dos autos é certo que o comprador sempre adquiriria o bem à vendedora; como aliás fez, sabendo já da obrigação. Importante, é que este seu conhecimento só veio a ter lugar depois de firmar o contrato-promessa em que se ajustara o preço de venda. E, por outro lado, o custo da prestação só com a concernente execução é que se permitiu, no concreto, poder apurar.
Em face de tudo, afigura-se justo e adequado que, mesmo considerando real a obrigação e ambulatório o seu regime, seja a esfera da vendedora a suportar o seu encargo, nos termos em que, enquanto proprietária e condómina, deixou de atempadamente a cumprir, como devia; correspondendo a assunção desse encargo a uma redução do preço, com a exacta medida do custo de feitura da prestação,[24] que veio a ser efectivamente realizada pelo adquirente.
A acção seria sempre procedente; como improcedente a apelação.
2.4. Em súmula, e para concluir.
Em face dos factos provados, e à luz do enquadramento jurídico que lhe deu a sentença apelada, numa óptica aliás consensual à da (primitiva) ré, à do (agora) apelante, seu sucessor, e também do apelado, autor na acção, o recurso de apelação é improcedente, já que o requisito de sub-rogação legal que aqui se entendeu principalmente discutir, o do interesse directo na satisfação do crédito por parte do solvens, se mostra com clareza verificado.
Ainda que outro seja aquele enquadramento, que temos por mais ajustado, reconhecendo ali obrigação propter rem, ambulatória, à mesma é improcedente o recurso, já que na esfera do apelado é perceptível um crédito pecuniário, agora nesta derradeira óptica, na medida de uma redução do preço que pagou e com o valor da prestação debitória de facere, que a (primitiva) ré deixara insatisfeita, e cujo débito onera a esfera jurídica do apelante, seu sucessor.
3. As custas da apelação são da responsabilidade do apelante, que decaiu (artigo 446º, nº 1 e nº 2, do Código de Processo Civil).
4. Síntese conclusiva.
É a seguinte a síntese conclusiva que pode ser feita, a propósito do que fica de essencial quanto ao mérito do presente recurso:
I – O interesse directo na satisfação do crédito, que o artigo 592º, nº 1, do Código Civil, exige para fazer operar a sub-rogação legal, há-de ser um proveito próprio, com carácter patrimonial, que o solvens aufere, por via da sua realização da prestação debitória respectiva;
II – Deve classificar-se de obrigação propter rem aquela por via da qual certo condómino está vinculado, por sentença transitada, a repor situação anterior à de obras que executou no edifício constituído em propriedade horizon-tal, em preterição dos limites do seu próprio direito;
III – Essa obrigação tem natureza ambulatória, acompanhando a trans-ferência da posição de condómino para a esfera daquele a quem seja vendida a fracção autónoma no edifício;
IV – Se fôr o adquirente da fracção a executar a prestação, referida em II –, que o anterior proprietário deixara atempadamente de realizar, ele tem direi-to a ser embolsado, por este, do custo dessa prestação, por via da aplicação do re-gime de redução do preço que, para a venda de bens onerados, estabelece o artigo 911º do Código Civil, devidamente adaptado.
III – Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente e em confirmar a sentença recorrida.
Custas a cargo do apelante.
Lisboa, 22 de Novembro de 2011
Luís Filipe Brites Lameiras
Jorge Manuel Roque Nogueira
José David Pimentel Marcos
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[1] Essa natureza jurídica da sub-rogação, como forma de transmissão de créditos, foi a acolhida pelo Código Civil, que a regula em capítulo, precisamente, assim intitulado. Veja-se Antunes Varela, “Das o-brigações em geral”, volume II, 4ª edição, páginas 336 e 346.
[2] António Menezes Cordeiro, “Tratado de direito civil português”, volume II (direito das obrigações), tomo IV, 2010, página 225 e nota 503.
[3] Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil anotado”, volume II, 3ª edição, página 12.
[4] Veja-se, neste particular, ainda o Acórdão da Relação do Porto de 15 de Novembro de 2007, proc.º nº 0735275, in www.dgsi.pt.
[5] “Das obrigações em geral”, volume II, 4ª edição, páginas 332 a 333.
[6] “Direito das obrigações”, 6ª edição, página 279.
[7] “Direito das obrigações”, 5ª edição, página 686.
[8] “Tratado de direito civil português”, volume II (direito das obrigações), tomo IV, 2010, página 229.
[9] “Direito das obrigações”, volume II, 6ª edição, páginas 41 a 42.
[10] A obra realizada pela (primitiva) ré, e concernentes efeitos, foram dados por apurados na precedente acção que, contra ela, propusera o condomínio do edifício; e cuja certidão da sentença, transitada em jul-gado, consta destes autos (doc fls. 58 a 63).
[11] É a noção dada por Luís Carvalho Fernandes, “Lições de direitos reais”, 2ª edição, página 167; veja-se também José Alberto Vieira, “Direitos reais”, 2008, páginas 103 a 104.
[12] Para uma súmula da controvérsia na doutrina acerca da natureza ambulatória das obrigações propter rem, veja-se Miguel Assis Raimundo, anotação ao acórdão da relação do Porto de 9 de Julho de 2007, Ca-dernos de Direito Privado, nº 26, Abril / Junho 2009, páginas 53 a 55, e Santos Justo, “Direitos reais”, 2007, páginas 88 a 89.
[13] Luís Menezes Leitão, “Direitos reais”, 2009, páginas 87 a 88; e Santos Justo, obra citada, página 82.
[14] Santos Justo, obra citada, página 84.
[15] Obra citada, páginas 168 a 169.
[16] “Obrigações reais e ónus reais”, páginas 330 a 331.
[17] Obra citada, páginas 333 a 335. Na jurisprudência, acerca da natureza ambulatória das obrigações pro-pter rem, Acórdãos das Relações de Guimarães de 17 de Setembro de 2009, proc.º nº 836/04.3TBVCT.G1, e de Lisboa de 15 de Março de 2011, proc.º nº 1359/07.4TVLSB.L1-7, ambos in www.dgsi.pt.
[18] Numa óptica abrangente, de acentuada convicção na plena natureza ambulatória da obrigação propter rem, se manifesta José Alberto Vieira, obra citada, páginas 109 a 110.
[19] Veja-se o Acórdão da Relação do Porto de 29 de Maio de 2008, proc.º nº 0832748, in www.dgsi.pt.
[20] Mota Pinto, “Direitos reais”, 1971, página 169.
[21] “Direito das obrigações (parte especial), contratos”, 2000, página 116.
[22] Anotação citada, páginas 62 a 63.
[23] Abertura para semelhante solução também nos parece vislumbrar nas palavras de José Alberto Vieira quando escreve que o vínculo ao cumprimento da obrigação ocorre sem prejuízo dos efeitos de eventual erro, dolo ou culpa in contrahendo na relação entre o alienante e o adquirente e que cabem no âmbito do regime do negócio jurídico praticado (obra citada, página 110, nota 397).
[24] Em geral, sobre o critério de redução do preço, a que se refere o artigo 911º citado, Pedro Romano Martinez, obra citada, página 121. |
