| Decisão Texto Integral: |
Os juízes desembargadores que integram o presente colectivo do Tribunal da Relação de Lisboa acordam,
I – RELATÓRIO
Nuno intentou acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra “W - Investimentos Imobiliários, S.A.”, tendo pedido:
- que se condene a R. a pagar-lhe a quantia correspondente ao dobro dos montantes entregues a título de sinal, no montante total de € 456 000, 00, acrescidos de juros de mora à taxa legal desde a data da rescisão do contrato promessa celebrado até pagamento.
Subsidiariamente, pede ainda:
- que se condene a R. a pagar-lhe a quantia equivalente ao montante entregue a título de sinal - € 228 000, 00 -, acrescida de juros à taxa legal em vigor desde a data da rescisão do contrato promessa celebrado até pagamento.
Em qualquer das circunstâncias:
- que se condene a R. a pagar-lhe indemnização pelos encargos financeiros por si suportados referentes aos juros sobre os montantes entregues a título de sinal desde 14-12-2007 até pagamento;
- que se condene a R. a pagar-lhe uma indemnização pelas rendas por si suportadas para alojamento da sua família no montante de € 1 750, 00 mensais desde 30-12-2009 (alega ter despendido mais de € 30 000, 00).
Para sustentar tais pedidos alegou:
- que em 18-12-2007 prometeu comprar e que a R. prometeu vender o imóvel a construir no lote 31 do empreendimento denominado Vila Utopia, em Carnaxide;
- que alertou a R. para a urgência da construção do imóvel, por pretender residir neste, no limite, até 31-12-2009, em face das necessidades habitacionais que emergiam da sua pretensão de se casar, de vir a ter um filho proximamente e de ter uma filha de casamento anterior;
- que, em 22-9-2008, A. e R. acordaram alterar as cláusulas segunda e terceira do acordo, no que denominaram aditamento;
- que acordaram que a escritura de compra e venda seria outorgada no prazo de 30 dias após a emissão da licença de utilização e no prazo máximo de 24 meses a contar da data de início da construção do imóvel;
- que entregou à R., a título de sinal, um total de € 228 000, 00;
- que suportou mais de € 37 476,10, a título de encargos financeiros, com o mútuo celebrado para acorrer aos pagamentos acordados;
- que se mudou para um outro imóvel, suportando € 1 750,00 mensais de renda;
- que, em Fevereiro de 2011, informou a R. de que havia perdido o interesse no negócio em face do tempo decorrido, de alterações na sua vida pessoal e da conjuntura do mercado imobiliário;
- que acordou com a R. encetarem esforços conjuntos para a comercialização do imóvel a terceiro, recebendo o A. o sinal entregue após a venda do imóvel a terceiro;
- que a R. se comprometeu a não agendar a escritura pública referente ao contrato definitivo enquanto a própria e o A. não lograssem encontrar interessado no imóvel;
- que foi encontrado um comprador para a moradia, mas que a R. logrou interessá-lo num outro imóvel do empreendimento, que aquele interessado acabou por adquirir;
- que, em 22-2-2012, a R. o notificou para celebrar o contrato definitivo em 14-3-2012;
- que remeteu, então, à R. carta registada a resolver o contrato-promessa;
- que, em 27-3-2012, a R. lhe remeteu carta em que invoca ter desmarcado a escritura de compra e venda;
- que, em 24-4-2012, requereu a notificação judicial avulsa da R. para que esta procedesse ao pagamento do sinal em dobro.
A R. contestou, tendo alegado, em síntese:
- que aquilo a que se comprometeu consta, nos seus precisos termos, do contrato;
- que o A. referiu ter urgência em ocupar a casa até ao final de 2009;
- que o A. solicitou várias alterações e adaptações do projecto;
- que essas alterações e adaptações tiveram lugar;
- que a aludida urgência findou a partir do momento em que o A. comunicou a sua separação conjugal ao administrador da R.;
- que a autorização para construir tem data de Dezembro de 2009 e que o Livro de Obra atesta que a obra só começou no início de 2010;
- que o A. pediu efectivamente a colaboração da R. para encontrar quem pudesse estar interessado na moradia;
- que acedeu a tal pedido;
- que o contrato-promessa não foi posto em causa;
- que foi o interessado que se deslocou ao local que acabou por preferir uma outra moradia;
- que no período entre 4 de Janeiro de 2012 a 22 de Fevereiro de 2012, o A. se furtou ao contacto com a R. e a celebrar um aditamento ao contrato-promessa que deixasse as partes mais confortáveis em relação ao respectivo cumprimento;
- que, tendo-se esgotado o prazo de 24 meses para a realização da escritura, se tinha entrado no prazo de prorrogação previsto na cláusula quarta do contrato, com a R. a suportar encargos;
- que optou, então, por marcar a escritura;
- que, tendo recebido uma carta a resolver com justa causa o contrato promessa, comunicou à Conservatória do Registo Predial a desmarcação da escritura.
Terminou, dizendo que o A. não tinha fundamento para resolver o contrato promessa.
Procedeu-se a julgamento com observância do formalismo legal.
Proferiu-se sentença onde se decidiu julgar a acção inteiramente improcedente, por não provada, absolvendo-se a R. do pedido.
Inconformado com tal decisão veio o A. recorrer da mesma, tendo apresentado as suas alegações, nas quais verteu as seguintes conclusões:
«1ª. A sentença recorrida não se pronunciou sobre questão essencial para a decisão do presente litígio, cujo conhecimento a lei impõe, devendo ter sido apreciada e decidida a questão relativa à resolução do contrato promessa por já ter decorrido o prazo máximo de 36 meses previsto na cláusula quarta, número dois do contrato promessa de compra e venda, pois as partes fixaram prazo admonitório, estando o prazo exigido pelo art.º 808.º, n.º 1 fixado por antecipação, pelo que é nula por omissão de pronúncia (arts. 608.º e 615.º/1/d) do CPC);
2.ª A sentença recorrida enferma de manifesta contradição entre os fundamentos e a decisão, pois é claramente contraditório do ponto de vista lógico considerar que é inequívoco que não estava em causa um prazo peremptório, um prazo limite, essencial, que fizesse incorrer os promitentes em incumprimento definitivo quando do contrato sub judice (cláusula quarta, número dois do Doc. 1, junto com a p.i.) e conforme invocado na p.i. e na notificação judicial avulsa remetida à Recorrida e dos factos considerados provados na decisão recorrida sempre se imporia que as partes convencionaram entre si a estipulação de um prazo peremptório nos termos e para os efeitos do artigo 808.º do C. Civil, o qual foi ultrapassado pela Recorrida, pelo que é nula, ex vi do artigo 615.º/1/c) do CPC;
3ª. Com efeito, dos autos constam elementos que por si só implicariam decisão diversa;
4ª. O incumprimento definitivo por parte da Recorrida é manifesto, por violação da cláusula quarta, n.º 2 do contrato-promessa sub judice, uma vez que a comunicação prévia para o início das obras se encontra tacitamente deferida desde, pelo menos, 29.12.2008 (FP n.º 9) e foi expressamente autorizada em 21.02.2009 (FP n.º 11), pelo que o prazo máximo de 36 meses para a outorga da escritura decorreu em 29.12.2011 ou, no máximo, em 21.02.2012, ou seja, o prazo sempre havia decorrido na data em que a Recorrida remeteu carta ao remetente para agendamento da outorga da escritura pública de compra e venda (art.º 808.º/1 do C. Civil);
5.ª Ainda assim não se entendendo – o que se impugna e apenas se invoca ad cautelam -, a sentença recorrida sempre enfermaria de manifestos erros de julgamento, pois o Recorrente perdeu o interesse objectivo na aquisição do imóvel (art.º 808.º do C. Civil) atento:
(i.) O incumprimento de todos os prazos contratualmente estipulados bem sabendo a Recorrida da urgência do Recorrente (FP n.º 13 e cláusula terceira do contrato sub judice);
(ii.) A manifesta má-fé por parte da Recorrida, face ao comportamento do seu legal representante, ao pretender fazer crer que havia sido emitida uma licença de utilização à data de 28 de Dezembro de 2011 (vd. Doc. junto aos autos com o requerimento probatório, em 15.11.2013; Cf. Docs. 9 e 10, juntos com a p.i.), quando tal não havia sucedido, pois a mesma data de 15.02.2012;
(iii.) O Recorrente encontrou outra solução para pôr a coberto a sua necessidade de habitação e comunicou à Recorrida a sua perda de interesse no imóvel em causa.
6.ª A sentença recorrida enferma ainda de erro de julgamento, sendo certo que a interpretação sobre a perda de interesse na celebração do contrato na sentença recorrida viola ainda o princípio da proporcionalidade e o princípio do equilíbrio das prestações (art.º 237.º do C. Civil) pois premeia o não cumprimento por parte da Recorrida das suas obrigações contratuais ao longo de toda a relação contratual com o ora Recorrente, o que é manifestamente inadmissível;
7.ª A sentença recorrida enferma assim de manifestos erros de julgamento, tendo violado frontalmente, além do mais, o disposto nos arts. 227.º, 237.º, 410.º, 441.º, 442.º, 801.º, 804.º e 808.º do Código Civil e nos artigos 608.º e 615.º do CPC, impondo desta forma prejuízos acrescidos e absolutamente desproporcionados e injustificados ao ora Recorrente, pelo que deve ser revogada.
NESTES TERMOS, Deverá ser dado provimento ao presente recurso, julgando-se procedentes as presentes arguições de nulidades, ou, caso assim não se entenda, revogando-se a sentença, com as legais consequências. SÓ ASSIM SE DECIDINDO SERÁ CUMPRIDO O DIREITO E FEITA JUSTIÇA.»
A recorrida, por sua vez apresentou a sua resposta às alegações, onde defendeu o bem fundado da sentença e sustentou a improcedência do recurso.
II - DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
Cumpre apreciar as questões colocadas pelo apelante, sendo certo que o objecto do recurso se acha delimitado pelas conclusões das respectivas alegações.
São as seguintes as questões formuladas:
A – Nulidades da sentença
A. 1.- Omissão de pronúncia
A. 2.- Oposição entre os fundamentos de facto e a decisão
B – Erro de direito
Da existência de fundamento para a resolução definitiva do contrato
III – FUNDAMENTOS
1. De facto
São os seguintes os factos dados como provados na sentença:
1 - O A. é empresário na área da gestão de redes de franchising de mediação imobiliária.
2 - O A. prometeu adquirir o imóvel a construir no lote 31 do alvará de loteamento n.º 04/05 emitido pela Câmara Municipal de Oeiras em 11 de Julho de 2005 e rectificado em 7 de Novembro de 2007.
3 - O A. informou o administrador da R. de que pretendia residir no imóvel em causa, que tencionava constituir família e que pretendia que tal tivesse lugar a breve trecho, no limite até 31-12-2009.
4 - Em 18-12-2007, o A. celebrou com a R. contrato que denominaram de “contrato promessa de compra e venda”, através do qual a Primeira Contraente, ora R., prometeu vender ao Segundo Contraente, ora A., e este prometeu comprar, livre de ónus, hipotecas e quaisquer outros encargos e/ou responsabilidades, a moradia unifamiliar a construir no lote n.º 31, destinada a habitação, nos termos do documento de fls.36 e ss..
5 - Em 6 de Maio de 2008, a R. enviou ao A. carta cuja cópia se mostra junta a fls.154 e ss..
6 - Em 21-09-2008, o A. casou com Rita Sofia Andrade Silva.
7 - Com data de 22-9-2008, foi celebrado aditamento, conforme documento junto a fls. 41 e ss..
8 - Em 21-11-2008, a R. apresentou junto dos serviços da Câmara Municipal de Oeiras, Comunicação Prévia para Obras, tendo imediatamente informado o A. desse facto.
9 - O pedido de comunicação prévia encontra-se deferido desde 29-12-2008.
10 - Em 31-12-2008, o administrador da R. enviou ao A. sms conforme fls. 59 e 60.
11 - O pedido de “Comunicação Prévia para Realizar Obras” foi aceite por despacho de 21-2- 2009 (doc. de fls. 73).
12 - Em 4-6-2009, o administrador da R. convidou o A. para o cocktail de apresentação do empreendimento.
13 - O A. comunicou ao Administrador da R. a urgência na construção do imóvel, tendo-o este informado de que a construção da sua moradia era prioritária.
14 - O A. entregou à R. o valor total de € 228 000,00 nos termos do acordado.
15 - Os montantes adiantados pelo A. a título de princípio de pagamento do preço, foram suportados integralmente por financiamento bancário.
16 - Em 30-12-2009, não estando o imóvel concluído, o A. celebrou contrato de arrendamento de um imóvel, para onde se mudou com a família, pagando, num primeiro momento € 1 665,00 mensais e, a partir de 1-1-2011, € 1 815,00.
17 - A R. comunicou ao A. o início dos trabalhos no imóvel dos autos em Janeiro de 2010.
18 - Em 10-01-2010 nasceu o segundo filho do A., fruto do supra mencionado casamento com Rita Sofia Andrade Silva.
19 - Desde a data do nascimento do segundo filho, o A. e mulher residiram num imóvel T0 + 1, com o filho e a filha do A. aos fins-de-semana de quinze em quinze dias e férias, dado o imóvel dos autos não estar concluído.
20 - O A. é ainda pai de Catarina da Cruz Carvalheiro Gonçalves e Ramos, fruto do seu primeiro casamento.
21 - Em Fevereiro de 2011, o A. informou a R. de que perdera o interesse no negócio, tendo as partes acordado em encetar esforços conjuntos para a comercialização do imóvel em causa a terceiro.
22 - Entre as partes ficou acordado que ambas se empenhariam em encontrar um comprador para o imóvel.
23 - Em face deste acordo, A. e R. acordaram que, em caso de venda do imóvel a terceiro, o A. receberia a totalidade ou parte da quantia por si entregue à R., em consonância com o preço que viesse a ser acordado com o terceiro.
24 - A R. assumiu o compromisso de, durante período de tempo não concretamente apurado, não agendar a escritura, enquanto não se encontrasse terceiro interessado na aquisição do imóvel.
25 - Por carta datada de 22-2-2012, a R. informou o A. da marcação da escritura para 14 de Março de 2012, conforme doc. junto a fls.61 e ss..
26 - Com data de 9 de Março de 2012, o A. enviou à R. carta cuja cópia se mostra junta a fls. 63 e ss., comunicando-lhe a resolução do contrato.
27 - Em 13-3-2012, uma funcionária da R. remeteu ao A. e-mail do qual consta que «na sequência da escritura de compra e venda marcada para amanhã, dia 14-03-2012, pelas 9h na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras - Balcão Casa Pronta, venho pela presente informar que a quantia a liquidar é de € 912 000,00 deduzindo os juros decorrentes do período de prorrogação do prazo limite para a escritura, que de acordo com os nossos cálculos é de € 1 089,16», sendo certo que a R. nunca solicitou ao A. qualquer prorrogação de prazo para a outorga da escritura.
28 - O A. esteve presente no dia, hora e local referidos na comunicação de 22-2-2012 - 14-3-2012.
29 - Com data de 27 de Março de 2012, a R. informa o A. para além do mais “Nestas circunstâncias, e face ao teor da carta de V. Exa., recebida a 13 do corrente, a W desmarcou de imediato a escritura e anulou o pedido de distrate da hipoteca que tinha sido atempadamente solicitado ao Banco que financiou a construção” (doc. junto a fls.71 e ss. e 174).
30 - Em 24-4-2012, o A. requereu a notificação judicial avulsa da R., além do mais, «para proceder, no prazo máximo de 15 dias, ao pagamento do dobro dos montantes entregues pelo Requerente, a título de sinal e princípio de pagamento no âmbito do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes em 17-12-2008, no valor total de € 456 000,00 (quatrocentos e cinquenta e seis mil euros), nos termos supra expostos» (cf. doc. 17, junto a fls. 74 e ss.).
Com eventual relevo para a decisão não se provou:
- que o contrato promessa tenha sido apenas assinado pelo ora A., dada a celeridade pretendida para a celebração da escritura definitiva;
- qual o período de tempo estimado por A. e R. durante o qual encetariam esforços conjuntos para a comercialização do imóvel em causa a terceiro;
- que a R. tenha desviado um potencial comprador para a aquisição de outra moradia;
- que os custos do financiamento bancário tenham sido de € 600, 00 mensais.
2. De direito
Apreciemos agora as questões suscitadas pelo apelante.
A – Nulidades da sentença
A. 1.- Omissão de pronúncia
Sustenta o apelante que se registará a nulidade da sentença, prevista no art.º 615.º, n.º 1, al. d) e 608.º, n.º 2 do Código de Processo Civil – omissão de pronúncia.
Para defesa dessa sua posição, invoca o facto de na sentença não ter sido apreciada a, por si alegada, questão de ter decorrido o prazo máximo de 36 meses previsto na cláusula 4.ª, n.º 2 do celebrado contrato promessa de compra e venda a que estes autos se reportam, que conduziria à resolução do mesmo.
Não assiste razão ao recorrente quanto a esta matéria.
Estabelece o indicado art.º 615.º, n.º 1, al. d), que “é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar...”.
Decorre de tal norma que o vício que afecta a decisão decorre de uma omissão de pronúncia.
Na verdade, é sabido que essa causa de nulidade se traduz no incumprimento, por parte do julgador, do poder/dever prescrito no nº 2 do artº 608.º do Código de Processo Civil, que é o de resolver todas as questões submetidas à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Ora, constituiu hoje entendimento pacífico que as “questões” referidas na citada al. d), do n.º 1, do art.º 615.º, [que corresponde inteiramente ao que na anterior versão do Código de Processo Civil estipulava o art.º 668.º] são as respeitantes ao pedido ou à causa do pedido.
Na verdade, vem sendo dominantemente entendido, que o vocábulo “questões” não abrange os argumentos, motivos ou razões jurídicas invocadas pelas partes, antes se reportando às pretensões deduzidas ou aos elementos integradores do pedido e da causa de pedir. Tal vício só ocorre, assim, quando o juiz deixe de se pronunciar sobre as “questões” pelas partes submetidas aos seu escrutínio, ou de que deva conhecer oficiosamente vidé a propósito, e por todos, Ac. do STJ de 02/10/2003, in “Rec. Rev. nº 2585/03 – 2ª sec.”; Ac. do STJ de 02/10/2003, in “Rec. Agravo nº 480/03 – 7ª sec.”; Ac. do STJ de 25/2/97, in “BMJ 464 . 464” e Ac. do STJ de 22/1/98, in “BMJ 473 –427”.
No caso em apreço, verifica-se que a Senhora Juíza conheceu das questões que lhe foram suscitadas, pois que face ao pedido formulado, a Autora apresentou como causa de pedir o incumprimento definitivo da Ré relativo ao contrato promessa celebrado e a perda do interesse por parte do A. na celebração do contrato prometido, passíveis de levar à resolução daquele. Ora, estas questões foram apreciadas no seio da sentença.
Na realidade, a Senhora Juíza abordou na sentença essa problemática embora o tenha feito de forma que não mereceu a concordância do Apelante, pois que não fez apelo à cláusula 4.ª, n.º 2 do contrato promessa. Certo porém é que tal não representará situação de nulidade da sentença por omissão de pronúncia, antes sim, eventualmente, erro de direito, na vertente da inadequada aplicação do direito aos factos dados como provados.
Assim, face ao exposto, é de concluir que a sentença recorrida não enferma do vício de nulidade que lhe é apontado.
A. 2.- Oposição entre os fundamentos de facto e a decisão
No que concerne a esta alegada nulidade, prevista na al. c) do n.º 1, do já citado art.º 615.º do Código de Processo Civil, defende o recorrente que a contradição entre os fundamentos e a decisão resulta da circunstância de se ter dado como provado que as partes terão convencionado entre si a estipulação dum prazo peremptório para a celebração de escritura, previsto na cláusula 4.ª, n.º 2 do contrato promessa, e a decisão referir inexistir um prazo peremptório, que fizesse incorrer os promitentes vendedores em incumprimento definitivo.
Vejamos.
A nulidade invocada só se verifica quando (nas doutas palavras do Prof. Alberto dos Reis, in “Código de Processo Civil anotado, vol. V, pág. 141”, válido ainda para o que é hoje estabelecido na apontada alínea c) do n.º 1, do art.º 615.º, por igual ao art.º 668.º, n.º 1, al. c) do Código de Processo Civil anterior) «…os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente não ao resultado expresso na decisão mas a resultado oposto».
Ora, só uma leitura menos atenta da sentença recorrida poderia levar a que se concluísse como concluíram os apelantes, no sentido de se verificar a alegada nulidade.
Na realidade o que se verifica é que a Senhora Juíza fez uma interpretação dos factos apurados no sentido de considerar inexistir esse prazo peremptório, sendo que o explicitou de forma clara.
O apelante, uma vez mais, poderá discordar da interpretação dada e ser portador de uma outra em sentido contrário, o que é facto é que não poderá afirmar que a fundamentação apresentada surge em contradição com a decisão proferida.
Desta forma, temos de concluir que não assiste razão à apelante na questão que suscita, pelo que improcede a mesma.
B – Erro de direito
Da existência de fundamento para a resolução definitiva do contrato
Importará agora, no seio desta questão, verificar se assiste razão ao apelante quando defende que terá existido incumprimento definitivo por parte da Ré, por se ter ultrapassado o prazo máximo fixado no n.º 2 da cláusula 4.ª do contrato- -promessa, ou, caso assim se não entenda, por se registar a perda do seu interesse na celebração do contrato prometido.
Vejamos.
Decorre do disposto no nº 2 do artigo 442º do Código Civil “Se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele o direito de exigir o dobro do que houver prestado ou, se houve tradição da coisa que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago”.
Verifica-se assim por este preceito que as sanções legais aplicáveis ao incumprimento pressupõem um incumprimento definitivo e não a simples mora, salvo se as partes expressamente convencionarem um regime específico de resolução.
Assim, nas situações em que se conclua que alguma das partes deixou de cumprir o contrato em termos definitivos, a contraparte poderá resolver o contrato, pedir a indemnização a que se considerar com direito bem como a restituição do que tiver prestado - v. artigo 801º, nº 2 do C.C..
É hoje entendimento maioritário (ao qual aderimos) que as sanções previstas no art.º 442.º do Código Civil para o incumprimento do contrato-promessa só ocorrem em casos de incumprimento definitivo[Veja-se a título meramente exemplificativo, Calvão da Silva, “Cumprimento e Sanção Pecuniária”, 297 e “Sinal e Contrato-Promessa”, 11ª edição, Almedina, 2006, 112 a 128; Ac. R.L. de 27.04.2006 (Pº 2000/2006-6) Ac. R.P. de 27.02.2007 (Pº 0720500) e Acs. STJ de 29.11.2006 (Pº 06A3723), de 14.09.2006 (Pº 06B2117) e de 07.03.2006 (Pº 05A3426), e ampla jurisprudência aí citada, todos acessíveis na Internet, no sítio www.dgsi.pt. ].
Com efeito, resulta da análise do citado artigo 442º, nºs 2 e 3, ao remeter para o artigo 830º, ambos do Código Civil, que o regime do sinal previsto no n.º 2 do artigo 442º do C. Civil, não é aplicável à simples mora e só se justifica no caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa. Não faria sentido que o legislador tivesse querido estabelecer a mesma sanção indemnizatória para dois ilícitos diferentes, como são a mora e o incumprimento.
Como é sabido, o incumprimento definitivo constitui o pressuposto do direito à obtenção da resolução do contrato, e tanto pode resultar da impossibilidade da prestação, de perda do interesse do credor ou de recusa de cumprimento.
Na sentença, no tocante à questão do incumprimento definitivo escreveu-se com acerto e excelente clareza:
«(…).
Resta avaliar se o contrato se mostra definitivamente incumprido e a quem é assacável esse incumprimento.
O não cumprimento da obrigação é susceptível de assumir diferentes modalidades: incumprimento definitivo, mora e cumprimento defeituoso.
A resolução do contrato-promessa só poderá ocorrer se estivermos perante impossibilidade culposa do cumprimento da prestação ou se houver incumprimento definitivo - arts. 808.º e 801.º/2 do C.C., isto é, para que o credor possa resolver o contrato não basta a simples mora do devedor, mas que ela se tenha convertido num não cumprimento definitivo.
O credor não pode resolver o contrato em consequência da simples mora do devedor.
A mora confere apenas ao credor o direito de exigir o cumprimento da obrigação e a indemnização pelos danos causados - art.º 804.º.
Para que a mora se converta em incumprimento definitivo, nos termos do art.º 808.º/1, do C.C., é necessária prévia interpelação admonitória, uma interpelação formal, fixando-se prazo suplementar para o cumprimento.
O credor deve fixar o prazo complementar atendendo ao circunstancialismo e à função do contrato e à boa fé, de molde a permitir ao devedor satisfazer o seu dever de prestar.
O prazo, destinado a conceder ao devedor uma derradeira hipótese de cumprir, terá de ser razoável em vista dessa finalidade.
Tendo-se o contrato promessa como definitivamente incumprido - o que resulta da data limite livremente fixada pelas partes para a celebração da escritura pública, com estatuição imediata da sanção - tal constitui fundamento imediato da resolução (cf., neste sentido, Calvão da Silva, in “Sinal e Contrato-Promessa”, 8.ª ed., p. 130).
Conforme se lê no ac. do STJ, de 23-9-2010 (in http://www.dgsi.pt/), havendo mora no cumprimento do contrato-promessa, permite a lei que o credor fixe ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena de se considerar impossível o cumprimento. Trata-se de uma interpelação admonitória, uma intimação formal dirigida ao devedor moroso para que cumpra a sua obrigação, dentro de certo prazo determinado, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como definitivo. Só após esse incumprimento pode haver lugar à resolução do contrato promessa que pressupõe, assim, o incumprimento definitivo da prestação contratual.
A gravidade da violação é apreciada, não em função da culpa do devedor, mas sim das consequências do incumprimento para o credor (cf. ac. do S.T.J., de 18-12-2012, in http://www.dgsi.pt).
Haverá incumprimento definitivo, além do mais, por via dos mecanismos previstos no art.º 808.º do C.C., ou seja, pela ultrapassagem do prazo suplementar razoável fixado na interpelação admonitória feita pelo credor da prestação em falta ou pela perda objectiva do interesse, por banda deste, na celebração do contrato prometido, em consequência da mora do faltoso (cf. ac. do STJ de 13-9-2012, in http://www.dgsi.pt).
Nada impede, porém, as partes de, logo no momento da celebração do acordo, fixarem o prazo exigido pelo art.º 808.º/1 do C.C., com a cominação de, ultrapassado o mesmo, se verificar, por banda do violador, o incumprimento definitivo do contrato.
A natureza do prazo previsto em contrato-promessa para a celebração do contrato prometido pode revestir a natureza de prazo limite ou absoluto, cujo decurso determinará a sua inexorável e imediata resolução, ou a de um prazo relativo determinante de simples incursão em mora, que confere ao credor o direito a solicitar o seu cumprimento, a sua resolução ou a indemnização legal moratória (cf., neste sentido, Vaz Serra, in RLJ, ano 110.º, p. 327 e Antunes Varela, in "Das Obrigações em Geral ", vol. II, p. 45).
Nada impede as partes de fixarem prazo admonitório logo no momento da constituição do vínculo obrigacional, estando o prazo exigido pelo art.º 808.º/1 fixado por antecipação. Nesse caso, nenhuma interpelação admonitória é necessária (neste sentido, o ac. do STJ de 27/11/2008, in http://www.dgsi.pt/).
Em suma, além das situações de não observância de prazo fixo absoluto, contratualmente estipulado, o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa verifica-se nas hipóteses seguintes: se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação; se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta; se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato (ac. do STJ de 26-6-2012, in http://www.dgsi.pt).
(…).»
Ora, face a este enquadramento legal, doutrinário e jurisprudencial com o qual concordamos, interessará agora verificar se os argumentos do apelante têm a viabilidade por si defendida de poderem levar a que se considere que teria fundamento para a resolução do contrato.
Como se disse supra, parte da sua tese radica na circunstância de entender que o n.º 2 da cláusula 4.ª do contrato-promessa imporiam que se considerasse que se mostrava já ultrapassado o prazo máximo previsto para a celebração da escritura o que significaria uma situação de incumprimento definitivo da Ré, viabilizadora da resolução do mesmo.
Vejamos se assim é.
O contrato promessa inicial foi celebrado em 18/12/2007.
Nele, encontram-se inseridas as cláusulas 3.ª e 4.ª do seguinte teor:
«Terceira
1– A escritura de compra e venda será outorgada, no prazo de 30 dias após a emissão da licença de utilização e no prazo máximo de 24 meses, a contar da data de emissão pela Câmara Municipal de Oeiras do respectivo alvará de construção, devendo a Primeira Contratante notificar o Segundo Contratante da data, hora e local da escritura, por carta registada, expedida com a antecedência de, pelo menos, 15 dias.
2 – O Promotor é o principal interessado na rápida concretização e conclusão do negócio, pelo que irá diligenciar todos os esforços no sentido de apenas decorrerem entre 12 a 18 meses entre a emissão do alvará de construção por parte da Câmara Municipal de Oeiras e a entrega da moradia unifamiliar objecto deste contrato.
Quarta
1 – Se a Primeira Contratante vier prorrogar o prazo limite previsto na cláusula anterior para a outorga da prometida escritura de compra e venda, compromete-se a pagar ao Segundo Contratante juros à taxa Euribor a seis meses, em vigor durante o período em causa, acrescida dum ponto percentual, calculados sobre a parte do preço que estiver já pago e pelo período de prorrogação e o Segundo Contratante foca autorizado a deduzir no montante do preço em dívida o valor dos juros calculados pela mora da Primeira Contratante.
2 – Em qualquer caso a prorrogação nunca poderá ultrapassar 12 meses, pelo que se, decorridos 36 meses sobre a data da emissão do alvará de construção pela Câmara Municipal de Oeiras, se não se tiver procedido à celebração da escritura, considerar-se-á, que ocorreu incumprimento definitivo do contrato pela Primeira Contratante, com o consequente direito ao Segundo Contratante de resolver imediata e automaticamente o presente contrato e exigir a devolução em dobro de todas as quantias pagas, sem prejuízo do disposto no n.º 3 da Cláusula 9.ª.»
Sucede que posteriormente à data da celebração deste contrato-promessa, as partes, em 22/09/2008, fizeram um aditamento ao mesmo, traduzível na alteração das cláusulas 2.ª e 3.ª, sendo que passamos a transcrever a então modificada cláusula 3.ª, por ser a que ao caso importa:
«Terceira
1 – A escritura de compra e venda será outorgada, no prazo de 30 dias após a emissão da licença de utilização e no prazo máximo de 24 meses, a contar da data de início da construção da referida moradia,devendo a Primeira Contratante notificar o Segundo Contratante da data, hora e local da escritura, por carta registada, expedida com a antecedência de, pelo menos, 15 dias.
2 – O Promotor é o principal interessado na rápida concretização e conclusão do negócio, pelo que irá diligenciar todos os esforços no sentido de apenas decorrerem entre 12 a 18 meses entre a emissão do alvará de construção por parte da Câmara Municipal de Oeiras e a entrega da moradia unifamiliar objecto deste contrato.»
Mais nenhuma cláusula foi objecto de modificação, designadamente a 4.ª.
Em causa está a interpretação a dar às cláusulas apontadas bem como a relevância que a alteração da cláusula 3.ª terá tido na cláusula 4.ª que não sofreu qualquer modificação.
Vejamos.
A interpretação dos negócios jurídicos, e sobretudo das declarações negociais que os enformam, rege-se pelas disposições dos artgs. 236.º a 238.º do Código Civil, que consagram de forma mitigada o princípio da impressão do destinatário.
Por conseguinte, na interpretação dos contratos prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um destinatário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante[ Cf., por ex., Ac do STJ de 14/1/97, C.J. ano V, tomo I, pág.46, de 22/1/97, C.J. ano V, tomo I, pág.258].
Neste âmbito, deve recorrer-se para a fixação do sentido das declarações a determinados tópicos, ou seja, à ordem envolvente da interacção negocial, como a letra do negócio, as circunstâncias do tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei, os usos e costumes por ela recebidos, bem assim o comportamento posterior dos contraentes.
Interpretar uma declaração negocial é actividade tendente a determinar o que as partes quiseram ou declararam querer. E, como se viu, esta vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição de real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
Tendo presentes estes princípios e analisando o contrato em causa – o original e o seu aditamento, bem como a restante matéria dada por provada, é para nós patente que a alteração da cláusula 3.ª n.º 1, se ficou a dever ao facto das partes terem entendido que o momento a partir do qual o prazo se iniciaria, deveria ser modificado da originária “data de emissão pela Câmara Municipal de Oeiras do respectivo alvará de construção”, para a “data de início da construção da referida moradia”.
Certo é também que a cláusula 4.ª não sofreu qualquer modificação, mantendo-se a sua redacção originária.
Ora, pela mera leitura dessa cláusula 4.ª se verifica que a mesma se encontra em estreita ligação com a anterior. Desde logo o início do seu n.º 1, ao referir: “Se a Primeira Contratante vier prorrogar o prazo limite previsto na cláusula anterior para a outorga da prometida escritura de compra e venda…”.
Há por outro lado que ter presente que as normas 3.ª e 4.ª surgem efectivamente como complementares e tratando de matérias algo distintas.
A 3.ª estipulando os prazos em que a escritura pública de compra e venda se deveria realizar e a 4.ª consagrando as sanções para o desrespeito dos prazos estipulados naquela outra.
O n.º 2 desta cláusula surge pois sequencial a essa parte sancionatória, integrando-a, e consagra uma norma de fixação de prazo peremptório, prevendo a possibilidade de resolução do contrato por incumprimento definitivo do promitente vendedor. Sucede porém que se terá de interpretar que esse incumprimento definitivo só poderá operar se o prazo nele consagrado de 36 meses for aferido em função do momento tido como inicial para o normal cumprimento do contrato e previsto no n.º 1 da cláusula 3.ª, ou seja, o início da construção da moradia.
Só assim fará sentido a estipulação, sendo que tudo aponta para que as partes não quisessem consagrar dois momentos iniciais distintos para o termo do contrato tanto mais que afastaram expressamente a “emissão pela Câmara Municipal de Oeiras do respectivo alvará de construção”, como facto inicial de contagem do prazo previsto na cláusula.
A estipulação escrita que ficou, só poderá ter resultado de lapso das partes, pois que na realidade também, no caso, não houve lugar a “alvará de construção”, houve sim “pedido de comunicação prévia”, o que não é a mesma coisa. Se relativamente à possibilidade de integrarmos/interpretarmos o início do prazo como reportado à data do início da construção, temos suporte na vontade expressa referida na cláusula 3.ª (na alteração operada), já o mesmo não se pode dizer quanto ao pedido de comunicação prévia, que não encontra respaldo em lado algum.
Desta forma, interpretando-se a cláusula 4.ª nos termos apontados, sempre se dirá que o prazo máximo de 36 meses aí previsto não foi atingido (só terminaria em Janeiro de 2013), quando é certo que o A. enviou a carta de resolução à Ré em 09 de Março de 2012, pelo que a situação de incumprimento definitivo convencional não terá operado.
Resta agora saber se se poderá considerar existir uma situação de perda do interesse na prestação por parte do A., susceptível de constituir fundamento de resolução do contrato.
Como se sabe o incumprimento definitivo da obrigação pressupõe uma situação de mora no cumprimento de uma das partes e pode consumar-se pela via da perda do interesse na prestação, verificada em termos objectivos ou pela omissão de cumprimento pelo devedor em prazo razoável que lhe tenha sido fixado e comunicado pelo credor[ V. Ac. STJ de 29.06.2006 (Pº 06B1991), acessível em www.dgsi.pt.].
Estipula o artigo 808.º, n.º 1 do Código Civil que se o credor, em consequência da mora perder o interesse que tinha na prestação, (…) considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação, exigindo a lei, no n.º 2 do citado normativo, que a perda de interesse seja apreciada objectivamente, visando assim evitar que o devedor fique sujeito a uma perda infundada do interesse na prestação.
A este propósito Inocêncio Galvão Telles sustenta[ Obrigações, 4ª ed., 235.] que “não basta que o credor diga, mesmo convictamente, que a prestação já não lhe interessa”. A lei não se satisfaz com a simples perda subjectiva do interesse do credor na prestação em mora. Para que haja lugar à possibilidade de resolução do contrato é “mister” que a perda do interesse seja apreciada objectivamente, o que significa que a perda do interesse na prestação não pode filiar-se numa simples mudança de vontade do credor desacompanhada de qualquer circunstância além da mora, como seja, por exemplo, o facto de, por causa da mora, o negócio já não ser do agrado do credor. E este regime aplica-se, quer esteja em causa um contrato definitivo, ou tão somente um contrato–promessa.
Quando a lei se refere a uma perda objectiva do interesse na prestação em mora, tem apenas em vista casos em que, pela natureza da própria obrigação, o retardamento no cumprimento destrói o objectivo do negócio.
Decorre de tudo o antes ficou dito, que a demonstração da perda do interesse do credor apenas releva nos casos em que se verifica mora na prestação, ou seja, mora na celebração do contrato definitivo, obviamente imputável ao devedor.
Ora, revertendo ao caso em concreto dos autos, face à factualidade apurada, entendemos que sob o ponto de vista objectivo não se pode considerar que o A./recorrente tenha perdido o interesse na prestação em mora.
Na sentença, quanto a esta questão da perda definitiva do interesse do A. na celebração do contrato prometido, disse-se:
«(…).
Está em causa na acção apreciar se o A. perdeu definitivamente o interesse no contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes por motivo imputável à R. e se o contrato foi definitivamente incumprido pela R..
Contrato-promessa é a convenção pela qual ambos os contratantes ou só um deles se obriga a celebrar posteriormente o contrato definitivo - art.º 410.º do C.C..
Caracteriza-se pelo seu objecto, que consiste numa obrigação de contratar, e que pode ser relativa a qualquer outro contrato, do qual será um contrato preliminar.
O contrato-promessa de compra e venda tem por objecto uma prestação de facto positivo, que se traduz na celebração do contrato prometido.
O A. pede na presente acção que se condene a R. a pagar-lhe € 450.000,00, correspondentes ao dobro do montante entregue a título de sinal, acrescida ainda esta quantia de despesas emergentes do alegado incumprimento da promessa de venda com origem na pessoa da R..
Assenta a sua pretensão, num primeiro momento, na alegação de que perdeu definitivamente o interesse no contrato.
Está em causa uma comunicação ao representante da R. em como se tinha separado e em como a casa não correspondia já ao por si pretendido.
Como consta da fundamentação à matéria de facto, em face do divórcio, porque era a mulher que trabalhava em Carnaxide, local do imóvel que havia prometido adquirir e por não precisar agora de uma casa com aquelas características, a compra e venda deixara de fazer sentido).
Ocorre, porém, que a perda do interesse do credor é apreciada objectivamente, o que significa que o valor da prestação deve ser aferido pelo tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta a justificá-lo “um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas” e a sua correspondência à “realidade das coisas” (in ac. STJ de 27-5-2003, in http://www.dgsi.pt/).
Nas circunstâncias concretas, o imóvel manteve, porém, as mesmas utilidades para o comum das pessoas.
A alteração das circunstâncias da vida - no caso dos autos, o divórcio, já nenhum dos membros do anterior casal trabalhar perto da casa em que pretendiam residir, a casa ter-se tornado grande demais para um homem sozinho, eventualmente com dois filhos ao fim de semana - não se reconduzem à figura da perda definitiva do interesse do credor.
A casa reunia as características previstas.
Perante a generalidade das pessoas assumia o mesmo valor económico e patrimonial.
O objecto do contrato promessa não se alterara.
O que mudara foram as condições pessoais da vida do A..
Como é bom de ver, tal em nada contribui para a perda de interesse objectivo, mas apenas para a perda de interesse subjectivo.
Esse não releva para o direito e, por inerência, tão pouco assume relevância em concreto.
(…).»
Concordamos com o entendimento vertido na sentença, sendo também nossa posição que nos autos não se terá registado uma perda objectiva do interesse definitivo do credor.
Na realidade, tendo presente que o contrato-promessa foi celebrado em Dezembro de 2007, e tendo um aditamento em Setembro de 2008, onde se previa como prazo normal para a celebração da escritura 24 meses a contar do início da construção (que se registou em Janeiro de 2010), que poderiam ser prorrogados até ao limite de 36 meses, seria previsível que a escritura pudesse ser celebrada até ao início de 2013, embora com pagamento de juros no último ano, de acordo com o estipulado na cláusula 4.ª, pelo que a eventual perda do interesse definitivo por parte do apelante teria de ser explicada de forma a que se percebesse que o negócio ficava destruído, inviabilizado, devido ao seu retardamento, o que na realidade não ocorreu.
Terão sido razões de índole pessoal que terão levado o A. a declarar não ter mais interesse na sua realização e não outras.
Desta forma, entendemos que também esta questão não pode proceder.
IV – DECISÃO
Assim, face a todo o exposto, os juízes desembargadores que integram o presente colectivo, acordam em julgar a apelação improcedente, pelo que mantêm a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Lisboa,
(José Maria Sousa Pinto)
(Jorge Vilaça Nunes)
(João Vaz Gomes)
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