| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes da 1ª secção cível do Tribunal da Relação de ...
1.–RELATÓRIO:
Ação:
De despejo, com forma de processo especial.
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Autor – Maria..........
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Réus – Maria.......... e Maurício..........
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Pedido.
Que se declare a cessação do contrato de arrendamento, com a condenação dos réus na entrega do imóvel à autora, livre de pessoas e bens “no estado de conservação que se encontrava aquando da celebração do contrato de arrendamento” e, ainda, a pagarem-lhe a indemnização devida nos termos do disposto no artigo 1045.° nº 1 do Código Civil, até efetiva entrega do locado, computando tal montante, à data da instauração da presente ação, em € 367,44.
Causa de pedir.
A autora procedeu à denúncia do contrato de arrendamento celebrado em 11 de dezembro de 1990, entre Maria ... ... ... da Câmara e a ré mulher, tendo por objeto o prédio sito na Estrada de ..., nº 25, e Azinhaga da ..., nº 2, porta 2, em ..., operada através de cartas registadas, com aviso de receção, enviadas a cada um dos réus em 13.03.2013 e que estes receberam, mas os réus não entregaram o locado, como se impunha.
Oposição.
O contrato de arrendamento mantém-se em vigor porquanto a autora continua a receber as rendas e a emitir os respetivos recibos.
A coberto de uma cláusula do contrato de arrendamento, os réus realizaram no locado, em 1991, obras gerais de conservação e beneficiação, incluindo chão, paredes, janelas, instalações sanitárias, cozinha, instalação elétrica e canalização de esgotos; o custo das obras foi de 13.000.000$00 (atualmente €120.670,53€), traduzindo “benfeitorias necessárias e úteis” tendo os réus direito à compensação respetiva, nesse valor.
Os requeridos têm direito de retenção sobre o locado até ao pagamento da compensação pelas obras aí realizadas.
Reconvenção.
No caso de os pedidos formulados pela autora serem julgados procedentes, os réus pretendem a condenação da autora no pagamento de uma indemnização “pelas obras realizadas no locado no valor de €120.670,53”, “reconhecendo-se aos Requeridos o direito de retenção sobre o locado até integral pagamento daquela indemnização”.
Réplica.
A autora impugna a factualidade invocada pelos réus.
Julgamento.
Realizou-se a audiência de julgamento após o que, em 06-03-2017, proferiu-se sentença que concluiu como segue:
“Nestes termos,
I.–Julgo validamente denunciado pela autora o contrato de arrendamento celebrado entre si e os réus no dia 11 de dezembro de 1990 tendo por objecto o prédio urbano sito na Estrada de ..., nº 25, e Azinhaga da ..., nº 2, porta 2, em ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº 1538 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1169, da freguesia de ... com efeitos a 31 de março de 2015, e em consequência, condeno os réus
a)-a entregarem de imediato o locado à autora, livre de pessoas e bens e
b)-a pagarem à autora a quantia devida a esta a título de indemnização pela mora na entrega do locado, desde 1 de Abril de 2015 até efectiva entrega, livre de pessoas e bens, correspondente ao dobro do valor da renda mensal devida, a liquidar em execução de sentença, e à qual devem ser deduzidos todos os valores já entregues pelos réus à autora desde 1 de Abril de 2015;
II.-Julgo improcedente, por não provada, a reconvenção, absolvendo a autora de tudo o peticionado pelos réus.
Custas da acção e do pedido reconvencional pelos réus - artigo 527.° nº 1 do Cód. Proc. Civil.
Notifique e registe”.
Recurso.
Não se conformando os réus apelaram, formulando as seguintes conclusões:
“ 1ª –Deve dar-se por prova do que as obras elencadas nas alíneas iu, iv, vi, vii , viu , ix, xii , xi u, xiv, xv, xxii, xxiii, xxiv, xxvi, xxví.i, xxviu , xxix, xxx, xl iii , xliv , xlv , xlvi , xlii , 1, iiv , lvii., lx, Ixiii , lxiv, lxviii , lxix, lxx, lxxi, lxxiv, lxxv, lxxviii, lxx, lxxxi, lxxxii, lxxxii i, lxxvii i, xc, xci , xci i e xciv do ponto 13 dos factos provados não podem ser levantadas, ou que podendo, isso implicaria detrimento do locado.
2ª–Deve dar-se como provado que os RR, ora recorrentes despenderam nas obras realizadas no locado a quantia de € 43.516,43.
3ª –A circunstância da Autoral ora recorrida, ter continuado a emitir recibos de renda após a data em que a denúncia do contrato de arrendamento deveria ter operado os seus efeitos, significa que o arrendamento se manteve em vigor após essa data.
4ª–Termos em que ao decidir cm contrário a douta sentença fez errada apreciação dos factos e igualmente errada interpretação e aplicação do direito, maxime do artº 1045.° do CC.
5ª–Todas as obras realizadas pelos RR, ora recorrentes, destinaram-se a dotar - e dotaram efectivamente - o locado de condições de habitabilidade e conforto que antes da respectiva realização não dispunha, e valorizaram-no.
6ª–A circunstância dos RR, ora recorrentes terem usufruído das obras não exclui o enriquecimento da Autora, ora recorrida, pois a contrapartida do contrato de arrendamento é a renda e não as obras realizadas no locado.
7ª–Em suma, as obras realizadas no locado não podem ser levantadas, pelo menos sem detrimento do mesmo, e valorizaram-no, operando-se o correspondente e enriquecimento da Autora, ora recorrida, assistindo por isso aos ora recorrentes, o direito a serem compensados pelo respectivo valor nos termos do disposto no artº 1074.º/5 do CC, ou seja,€ 43.516,43.
8ª–Termos em que, ao decidir em contrário, a douta sentença recorrida faz também nesta parte errada apreciação dos factos e igualmente errada interpretação e aplicação do direito, maxime do art. 1074º /5 do CC.
Nestes termos, nos melhores de Direito e sempre com o mui douto suprimento de V.Exas. Venerandos Desembargadores, deve revogar-se a sentença recorrida, proferindo-se em sua substituição decisão que julgue a reconvenção parcialmente procedente, condenando-se a Autora, ora recorrida, a pagar aos RR, ora recorrentes, uma compensação no valor de € 43.516,43 pelas obras realizadas no locado.
Assim se fazendo JUSTIÇA!”
Foram apresentadas contra alegações.
Cumpre apreciar.
II.–FUNDAMENROS DE FACTO.
O tribunal de primeira instância deu por provada a seguinte factualidade
1.–A autora é contitular, em comum e sem determinação de parte ou de direito, de 66672/100000 do prédio urbano sito na Estrada de ..., nº 25, e Azinhaga da ..., nº 2, porta 2, em ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 1.... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...9, da freguesia de ....
2.–A autora é titular do direito identificado em 1. por o ter adquirido por sucessão hereditária da sua mãe, Maria ... ... ... da Câmara, falecida em 25 de setembro de 2008.
3.–Mediante acordo escrito realizado no dia 11 de dezembro de 1990, a então proprietária dos prédios declarou dá-los de arrendamento à ré mulher, que declarou tomá-los de arrendamento, para habitação e pelo prazo de um ano, renovável automaticamente por mais e sucessivos períodos, pela renda mensal de 6.000$00.
4.–Tal renda ascende, atualmente, à quantia mensal de € 91,86.
5.–Consta do escrito particular descrito em 3. a seguinte cláusula 5ª:
«1.–A arrendatária poderá realizar nos prédios arrendados obras de conservação e de beneficiação, podendo inclusive alterar substancialmente a disposição interna das suas divisões, para o que fica desde já autorizada pela senhoria.
2.–A arrendatária, nos termos do disposto no número anterior, poderá efectuar nomeadamente as seguintes obras:
a)- Reparação dos tectos, paredes e chão.
b)- Reparação de sanitários.
c)- Reparação de instalação eléctrica».
6.–Em 13 de março de 2013 a autora enviou a cada um dos réus, que a recebeu, uma carta registada, com aviso de receção, com o seguinte teor:
«Assunto: Denúncia de contrato de arrendamento referente ao prédio sito na Estrada de ..., nº 25, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº 1... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...9, da freguesia de ....
Ex.ma Senhora / Senhor (. . .)
Na qualidade de Senhoria do prédio urbano supra identificado, de que V. Excia é arrendatária[o], venho pela presente comunicar a V. Ex.a que, na presente data, procedo à denúncia do contrato de arrendamento para habitação própria, referente ao imóvel acima identificado, e que celebrei com V. Ex.a no dia 11 de Dezembro de 1990.
A presente denúncia contratual é efectuada ao abrigo do disposto na alínea c) do artigo 1101º do Código Civil, actualizado pela Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto.
Assim sendo, o referido contrato cessará os seus efeitos no dia 31 de Março de 2015, data em que o arrendado deve ser entregue livre de pessoas e bens e no estado de conservação em que se encontrava aquando da celebração do contrato de arrendamento.
Sem outro assunto (. . .)».
7.–Em 2 de abril de 2015 a autora enviou aos réus, que a receberam, uma carta registada, com aviso de receção, com o seguinte teor:
«Assunto: Cessação do contrato de arrendamento relativo ao prédio sito na Estrada de ..., nº 25, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº 1... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...9, da freguesia de ... (de ora em diante abreviadamente designado por o "Imóvel"): entrega do arrendado, livre de pessoas e bens.
Ex.mos Senhores
No seguimento da N/ carta datada de 13 de março de 2013 que V/ remeti e independentemente de qualquer circunstância, o contrato de arrendamento em referência cessou os seus efeitos no passado dia 31 de março de 2015.
De acordo com a mencionada carta, o arrendado deveria ter sido entregue, livre de pessoas e bens, até à data aí referida, o que até à presente data não se verificou.
Assim sendo, serve a presente para solicitar a entrega do arrendado, nos termos supra mencionados, no prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis a contar da recepção da presente carta, sob pena de me ver forçada a exigi-lo coercivamente.
Sem outro assunto (. . .)».
8.–Em 7 de abril de 2015 a ré enviou à autora, que a recebeu, uma carta registada, com aviso de receção, com o seguinte teor:
«Assunto: Contrato de arrendamento do n. o 25 da Estrada de ... - Entrega do locado.
Exma. Senhora,
Acuso a recepção da sua carta datada de 2 do corrente em que me solicita a entrega do arrendado com fundamento na cessação do contrato de arrendamento.
Conforme V. Ex. a sabe, a coberto da correspondente autorização constante desse contrato, realizei no locado obras gerais de conservação e beneficiação pelas quais me assiste o direito a ser indemnizada de acordo com o previsto no art. ° 1074.°, n.º 5, do Código Civil.
O valor dessa indemnização que me é devida - conforme peticionado em reconvenção no Proc.º nº 393/13.YXLSB que corre termos na Comarca de ..., ... - Instância Central- 1ª Secção Cível- J16 - é de € 120.670,53
E de acordo com o disposto no art. 754. do Código Civil assiste-me o direito de retenção sobre o locado até ao pagamento da compensação pelas obras que aí realizei, direito esse que aqui venho novamente invocar para todos os devidos e legais efeitos.
Assim, venho manifestar a minha disponibilidade para a entrega do locado contra o pagamento da indemnização no referido valor de € 120.670,53.
Sem outro assunto (. . .)».
9.–Até hoje os réus não entregaram o locado à autora.
10.–Continuando a proceder ao pagamento do valor equivalente à renda mensal, desde 31.03.2015, mediante depósito mensal de € 91,86.
11.–A autora continuou a emitir recibos de renda.
12.–O locado é um edifício com paredes de alvenaria de pedra calcária, ligadas entre si por argamassa ordinária de cal e saibro, com pavimentos assentes nas paredes resistentes, telhado com telha portuguesa de canudo e vãos de janela com molduras de cantaria de calcário, construído há mais de 100 anos.
13.–Após a celebração do acordo referido em 3., os réus procederam à realização das seguintes obras:
i.-Instalaram no nº 25 da Estrada de ... uma porta da rua em madeira envernizada, reforçada por dentro com chapa de ferro, aduela envernizada, fechadura com canhão recolhido, com trancas em ferro. E
ii.-No nº 2, porta 2, da Azinhaga da ..., os réus instalaram uma porta da rua em madeira envernizada (duas folhas), aduela envernizada, fechadura e trancas superiores e inferiores.
iii.-Colocaram uma instalação elétrica totalmente nova (cabos elétricos, tomadas, interruptores, etc.) nas duas parcelas que constituem o fogo, incluindo novo quadro elétrico com diferencial, rede de terra, novo ramal de abastecimento até ao poste da rede pública de energia elétrica e posterior certificação pela CERTIEL e
iv.-Colocaram nos prédios um ramal domiciliário de abastecimento até à tomada de água da rede pública da EPAL.
v.-Instalaram redes mosquiteiras em aço nas janelas da cozinha e do quarto traseiro inferior do nº 25 da Estrada de ....
vi.-Na arrecadação do nº 25 da Estrada de ... instalaram vigas no teto pelo facto de as de origem, em madeira, estarem apodrecidas.
vii.-Instalaram um teto novo em placas de gesso laminado pintado, revestiram paredes a azulejo e aplicaram mosaico cerâmico no chão.
viii.-No hall de entrada e na escada do nº 25 da Estrada de ..., picaram, rebocaram a cimento, estucaram e pintaram paredes e o teto e
ix.-Construíram uma parede dupla em placas de gesso laminado hidrófugo.
x.-No hall superior do nº 25 da Estrada de ... instalaram uma janela com duas folhas de batente em perfis de alumínio lacado na cor branca com vidro duplo isotérmico/som,
xi.-Instalaram duas portadas na janela e aduelas em madeira envernizada,
xii.-Instalaram soalho em tábua de pinho com 12 cm de largura macho/fêmea com caixa-de-ar e rodapé em madeira, o qual afagaram e envernizaram,
xiii.-Fecharam, com parede de tijolo rebocada e estucada, a entrada original para a sala do nº 25 da Estrada de ...,
xiv.-Picaram, rebocaram a cimento, estucaram e pintaram paredes e o teto,
xv.-Após reforço da padieira com lintel, tendo colocado vigas de aço, abriram uma nova entrada (porta) em parede, com 70 cm, na passagem para a sala superior nº 2, porta 2, da Azinhaga da ..., da Azinhaga da ... e
xvi.-Instalaram uma aduela e uma porta com folha dupla de madeira envernizada na entrada (porta de entrada da sala).
xvii.-Na sala superior do nº 2, porta 2, da Azinhaga da ..., procederam ao rebaixamento do pavimento em cerca de 80 cm, de modo a reduzirem o desnível entre o hall de entrada do nº 25 da Estrada de ... e o logradouro do n.º 2, porta 2, da Azinhaga da ....
xviii.-Aquando deste rebaixamento, colocaram betonilha e aplicaram sarrafos de madeira tratada para posterior instalação de soalho em pinho com tábuas 12 cm de largura macho/fêmea com caixa-de-ar e rodapé em madeira, e procederam ao seu afagamento e envernizamento.
xix.-Abriram duas entradas em paredes de 70 cm, para os novos quartos criados pela construção de uma parede a meio da sala original de modo a criar um armário num quarto e espaço para a cama no outro.
xx.-Instalaram aduela e portas com espelhos em madeira envernizada nessas duas entradas (portas dos quartos).
xxi.-Fecharam a entrada principal, criando nesse espaço um armário com duas portas/estante com prateleiras em vidro transparente, em madeira envernizada, criando um nicho no armário, em cimento armado, onde se embutiram um cofre.
xxii.-Picaram, rebocaram, reforçaram a cimento, aprumaram, estucaram e pintaram paredes e tecto.
xxiii.-Construíram um teto falso em placas de gesso laminado, de modo a isolarem o som vindo do piso superior.
xxiv.-Construíram uma lareira em pedra calcária branca trabalhada com soleira na frente da lareira, utilizando para exaustão a chaminé existente.
xxv.-Posteriormente, a exaustão de fumos da lareira foi fechada, tendo os réus instalado um recuperador de calor em ferro fundido/aço e pedra calcária branca.
xxvi.-Construíram um nicho com 95x75x60 cm na parede ao lado da lareira para TV/som.
xxvii.-Abriram uma janela em frente à lareira para iluminação e ventilação com 60x60 cm, com vidros opacos e instalaram uma portada e uma aduela em madeira envernizada nesse vão.
xxviii.-Transformaram a porta de entrada secundária do nº 2, porta 2, da Azinhaga da ..., numa janela, na qual instalaram aduelas e vidros opacos e portadas em madeira envernizadas.
xxix.-Instalaram vigas em aço de 20x20 cm com 6 metros, na parede, de modo a poderem retirar a parede com 1,30 m x 4.30 m x 4,20 m e fazerem a ligação da parcela servida pelo logradouro do nº 2, porta 2, da Azinhaga da ... ao nº 25 da Estrada de ...,
xxx.-Procederam à instalação de vigas em aço de modo a poderem retirar parede que separava a parede da restante sala superior e
xxxi. Procederam à instalação de ar condicionado com bomba de calor com 24000 BTU.
xxxii.-No quarto traseiro superior do nº 2, porta 2, da Azinhaga da ..., os réus procederam ao rebaixamento do pavimento cerca de 60 cm de modo a diminuírem o desnível para a sala superior,
xxxiii.-Aquando deste rebaixamento, colocaram betonilha, instalaram sarrafos, para posterior instalação de soalho em pinho com tábuas de 20 cm de largura macho/fêmea com caixa-de-ar e rodapé em madeira, e procederam ao seu afagamento e envernizamento.
xxxiv.-Colocaram um armário fixo com duas portas, pintado de branco,
xxxv.-Picaram, rebocaram a cimento, estucaram e pintaram paredes e teto e
xxxvi.-Instalaram ar condicionado com bomba de calor com 12000 BTU.
xxxvii.-No quarto frente superior do nº 2, porta 2, da Azinhaga da ..., os réus procederam ao rebaixamento do pavimento em 60 cm, de modo a diminuírem o desnível para a sala superior.
xxxviii.-Aquando deste rebaixamento, colocaram betonilha, instalaram sarrafos, para posterior instalação de soalho em pinho com tábuas de 20 cm de largura macho/fêmea com caixa-de-ar e rodapé em madeira, e procederam ao seu afagamento e envernizamento.
xxxix.-Colocaram um armário/estante/secretária fixo, em madeira pintada de branco,
xl.- Construíram um nicho em parede de modo a criarem roupeiro fixo, de quarto, com duas portas pintadas de branco,
xli.-Picaram, rebocaram a cimento, estucaram e pintaram paredes e teto e
xlii.-Instalaram ar condicionado com bomba de calor com 12000 BTU.
xliii.-No corredor do quarto frente superior do nº 2, porta 2, da Azinhaga da ..., os réus picaram, rebocaram a cimento, estucaram e pintaram paredes e teto,
xliv.-Instalaram vigas novas em madeira no teto, para reforço do suporte do piso superior,
xlv.-Colocaram teto em placas de gesso laminado pintado,
xlvi.-Colocaram soalho em tábuas de pinho com 20 cm de largura macho/fêmea e rodapé em madeira, e procederam ao seu afagamento e envernizamento,
xlvii.-Colocaram duas janelas com duas folhas em perfis de alumínio lacado na cor branca com vidro duplo isotérmico/som,
xlviii.-Restauraram as portadas originais e
xlix.-Instalaram ar condicionado com bomba de calor com 12000 BTU.
l.–Na sala inferior do nº 25 da Estrada de ..., construíram uma parede em alvenaria de tijolo rebocado a argamassa de cimento e areia, para separar a casa de banho/corredor da cozinha, da sala inferior,
li.–Instalaram uma aduela e uma porta em madeira envernizada com vidros transparentes nessa parede (porta para o corredor da casa de banho/cozinha/quarto traseiro inferior),
lii.–Colocaram uma janela/porta com duas folhas em perfis de alumínio lacado na cor branca com vidro duplo isotérmico/som,
liii.–Instalaram portadas na janela/porta (três portadas) e aduelas em madeira envernizada,
liv.–Procederam à instalação de sarrafos para posterior aplicação de soalho em tábua de pinho com 12 cm de largura macho/fêmea com caixa-de-ar e rodapé em madeira, e procederam ao seu afagamento e envernizamento,
lv.–Colocaram um armário com duas portas/estante com iluminação, em madeira envernizada e
lvi.–Instalaram uma aduela e uma porta com espelhos em madeira envernizada, na entrada para o quarto da frente inferior ("suite") do nº 25 da Estrada de ....
lvii.–No quarto inferior frente ("suite") do nº 25 da Estrada de ..., repararam, rebocaram, estucaram e pintaram paredes e tetos,
lviii. Instalaram uma janela/porta com duas folhas em perfis de alumínio lacado na cor branca com vidro duplo isotérmico/som,
lix.–Instalaram portadas na porta (três folhas) e aduelas em madeira envernizada,
lx.–Afagaram e envernizaram soalho existente e substituíram do rodapé em madeira envernizada e
lxi.–Instalaram ar condicionado com bomba de calor com 12000 BTU:
lxii.–Na casa de banho do quarto inferior frente ("suite") do nº 25 da Estrada de ..., instalaram uma porta e uma aduela pintadas de branco,
lxiii.–Aplicaram azulejo apainelado nas paredes e mosaico cerâmico no pavimento,
lxiv.–Repararam, rebocaram, estucaram e pintaram paredes e tetos,
lxv.–Instalaram uma sanita, um autoclismo, um bidé, uma banheira e um armário/lavatório com duas portas em madeira pintadas de branco e tampo em mármore e torneiras água quente/fria,
lxvi.–Colocaram um espelho cristal embutido na parede por cima do lavatório,
lxvii.–Colocaram um extrator elétrico de odores e
lxviii.–Colocaram novas canalizações de água e esgoto;
lxix.–Numa casa de banho situada entre a cozinha e a sala inferior do n.º 25 da Estrada de ..., os réus instalaram uma nova canalização em PVC e esgoto de ligação à rede pública.
lxx.–Os réus instalaram uma nova rede de esgoto com ligação ao da casa de banho nova;
lxxi.–Construíram uma parede em alvenaria de tijolo rebocado a argamassa de cimento e areia, para separar a casa de banho do corredor da cozinha e
lxxii.–Nessa parede instalaram uma aduela e uma porta em madeira pintada (porta da casa de banho). Mais
lxxiii. Instalaram uma sanita, um autoclismo, um bidé, uma tina de duche e armário/lavatório com duas portas em madeira pintadas de branco e tampo em mármore e torneiras misturadoras de água quente e fria,
lxxiv.–Procederam à aplicação de azulejos e mosaicos apainelados nas paredes e no pavimento,
lxxv.–Repararam, rebocaram, estucaram e pintaram paredes e tetos,
lxxvi.–Instalaram um espelho de cristal embutido na parede por cima do lavatório e um extrator elétrico de odores e
lxxvii.–No corredor entre a sala, a cozinha, a casa de banho e o quarto traseiro do nº 25 da Estrada de ..., os réus instalaram lava-loiças em inox com duas cubas, escorredor e armários de cozinha por baixo e por cima do lava-loiças,
lxxviii.–Rebaixaram o teto com aplicação de betão armado,
lxxix.–Instalaram um armário adicional na casa de banho e
lxxx.–Repararam, rebocaram, estucaram e pintaram paredes e tetos.
lxxxi.–No quarto inferior traseiro do nº 25 da Estrada de ... repararam, rebocaram, estucaram e pintaram paredes e tetos,
lxxxii.–Afagaram e envernizaram o soalho existente,
lxxxiii.–Substituíram o rodapé existente por outro em madeira envernizada,
lxxxiv.–Pintaram a aduela e a porta,
lxxxv.–Instalaram ar condicionado com bomba de calor com 12000 BTU e
lxxxvi.–Colocaram um roupeiro fixo entre a parede e a toda a altura do quarto, com 12 portas e dois níveis de arrumação.
lxxxvii.–Na cozinha do nº 25 da Estrada de ... instalaram um lava-loiça em inox com duas cubas, escorredor e armários de cozinha por baixo e por cima do lava-loiça,
lxxxviii.–Instalaram nova rede de esgoto ligado ao da casa de banho,
lxxxix.–Colocaram torneiras (lavatório de água fria e quente, esquentador e máquinas),
xc.–Construíram um nicho na parede da janela de modo a instalarem a máquina de lavar roupa e máquina de lavar louça, com execução de acabamentos e do sistema de esgotos respetivos,
xci.–Construíram bancadas em mármore sobre os novos armários de cozinha e instalaram armários superiores,
xcii.–Aplicaram mosaicos no pavimento e azulejos nas paredes,
xciii.–Instalaram um extrator elétrico de fumos e odores,
xciv.–Repararam, rebocaram, estucaram e pintaram paredes e teto e pintaram a aduela e a porta.
14.–Com a realização dos trabalhos referidos em 13 os réus despenderam quantia não concretamente apurada, mas que se situa atualmente em valor não superior a € 43.516,43.
15.–A reposição do estado em que se encontrava o pavimento da sala superior, quarto traseiro superior e quarto da frente superior, antes das obras realizadas e descritas em 13, implicaria a substituição de quase todas as obras realizadas nestes compartimentos, designadamente, pavimento de soalho e rodapés, armários e portas.
16.–A não realização de obras exteriores no locado, de conservação/reparação, que evitem infiltrações, determinaram reparações posteriores no locado, que apresenta fendilhação no estuque dos tetos e paredes das várias assoalhadas e alguns sinais de infiltrações.
17.–Atualmente o valor de renda potencial cifra-se em € 750,00.
18.–Aos dias da celebração do contrato cifrava-se em € 70,00.
III.–FUNDAMENTOS DE DIREITO.
1.–Sendo o objeto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pelos apelantes e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – arts. 635º e 639º do novo C.P.C.– salientando-se, no entanto, que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito – art.º 5º, nº3 do mesmo diploma.
No caso, ponderando as conclusões de recurso, impõe-se apreciar:
-Da impugnação do julgamento de facto;
-Da classificação das benfeitorias (necessárias, úteis e volutuárias);
-Da compensação por benfeitorias realizadas pelo arrendatário no locado: o regime jurídico que emerge do art. 1273º do Cód. Civil;
-Das benfeitorias necessárias: a compensação devida pelo locador ao locatário;
-Das custas processuais.
2.–Os réus/apelantes entendem que deve dar-se como provado que as obras elencadas sob o número 13 dos factos assentes nos pontos iii, iv, vi, vii, viii, ix, xii, xiii, xiv, xv, xxii, xxiii, xxiv, xxvi, xxvii, xxviii, xxix, xxx, xliii, xliv, xlv, xlvi, xlvii [ [1] ], 1, liv [ [2] ], lvii, lx, lxiii , lxiv, lxviii , lxix, lxx, lxxi, lxxiv, lxxv, lxxviii, lxxx [ [3] ], lxxxi, lxxxii, lxxxiii, lxxxviii [ [4] ], xc, xci, xcii e xciv “não podem ser levantadas, ou que podendo, isso implicaria detrimento do locado”.
Para fundamentar a pretensão recursiva invoca apenas que a factualidade indicada constitui “facto notório”, pois “ todas essas obras são obras de construção que se incorporaram no imóvel locado, sendo do conhecimento geral as mesmas não podem ser levantadas (v.g. paredes, vigas do tecto, rebocos, canalizações, rede eléctrica) e as que o podem ser implicariam enormes deteriorações no locado (v.g. janelas, azulejos, soalhos, bancadas da cozinha)” (sic).
Os factos notórios não carecem de alegação nem prova, devendo considerar-se como tal os factos que são do conhecimento geral – art. 412, nº1 do C.P.C.
“As doutrinas exactas são as que põem na base do facto notório a ideia do conhecimento. Facto notório é, por definição, facto conhecido. Mas não basta qualquer conhecimento; é indispensável um conhecimento de tal modo extenso, isto é, elevado a tal grau de difusão, que o facto apareça, por assim dizer, revestido do carácter de certeza.
Qual seja esse grau, eis o ponto de discórdia entre os processualistas.
Claro que o facto há-de ser do conhecimento do juiz da causa, dado que é ele que tem de o tomar em consideração. Mas é intuitivo que não pode qualificar-se de notório um facto conhecido unicamente do juiz ou de um círculo restrito ou particular de pessoas.
A notoriedade implica necessariamente a ideia de publicidade. Facto notório é, por essência, facto do conhecimento geral, facto conhecido do público” [ [5] ] [ [6] ].
Atentos os termos em que o litígio se desenrola, está em causa apreciar das benfeitorias que os arrendatários alegadamente efetuaram no locado, em ordem a tipificá-las ponderando a pertinente classificação legal (art. 216º do Cód. Civil, diploma a que aludiremos quando não se fizer menção de origem) para, posteriormente, aferir do direito de indemnização de que os reconvintes se arrogam titulares, atento o disposto no art. 1273º.
Assim sendo, afigura-se-nos que não pode aceitar-se o raciocínio exposto pelos apelantes. A separação de determinada obra de construção civil do prédio em que foi incorporada ou implantada e os eventuais prejuízos/estragos que a mesma, quando possível, causa no imóvel locado – ou, na terminologia da lei, se o levantamento da benfeitoria pode ser realizado “sem detrimento” da coisa, sendo que, como é sabido, o detrimento se refere à coisa e não às benfeitorias – constitui matéria de facto, cujo ónus de alegação e prova impende sobre os réus, que se arrogam titulares do direito à compensação a que alude o art. 1273º (art. 342º nº 1).
Como se referiu no ac. STJ de 23-11-2010 “os factos que permitiriam conduzir ao conceito de detrimento teriam que ser demonstrados, não podendo o mesmo retirar-se, conclusivamente, das regras da experiência da vida e do que é normal acontecer, por forma a chegar-se à sua demonstração, como mera dedução lógica, no âmbito das designadas presunções judiciais ou naturais.
E isto é assim, além de que a presunção não elimina o ónus da prova, mas antes altera o facto que ao onerado incumbe demonstrar, ou seja, em vez do facto presumido, teria de provar a realidade do facto que serve de base à presunção, nos termos do disposto pelos artigos 349º e 351º, do CC.
Se o levantamento ocasiona detrimento para o prédio, o que é distinto do detrimento das benfeitorias, propriamente ditas, depende da natureza das obras, dos materiais utilizados, do tipo de construção, tudo isto contendendo com a matéria de facto e não com juízos de valor susceptíveis de se retirarem, por ora, da restante prova produzida.
E nem sequer o detrimento se traduz num facto notório, porquanto, como já se salientou, não se refere às benfeitorias, mas antes ao prédio que se pretendeu favorecer, sendo certo que o seu levantamento poderá causar e causa, seguramente, prejuízos à construção beneficiadora, mas já não é inequívoco que os possa originar em relação ao prédio melhorado ”[ [7] ].
Assente que não estamos perante matéria que reveste a natureza de facto notório, ainda assim não pode deixar de considerar-se que os apelantes têm, pelo menos em parte, razão.
Vejamos, antes de mais, como os réus estruturaram a reconvenção.
Depois de articularem a matéria alusiva à realização das obras – cfr. o art. 29º da contestação –, os réus indicam quais as que, em seu entender, configuram “benfeitorias necessárias” – art. 39º da contestação –, quais as que configuram “benfeitorias úteis” – art. 40º – e, no art. 41º do mesmo articulado, concluem que “nenhuma das obras realizadas, dadas as suas características (descritas no antecedente artigo 29º desta oposição), é susceptível de ser levantada sem detrimento do locado”, sendo que é esta última matéria que aqui está em causa.
Ora, a factualidade articulada sob o referido art. 29º foi quase integralmente acolhida no número 13 dos factos dados por provados, aí se descrevendo não só o que foi feito mas, em alguns pontos, como foi feito e materiais aplicados.
Acresce que se conhece minimamente o tipo de imóvel em causa, a saber, “um edifício com paredes de alvenaria de pedra calcária, ligadas entre si por argamassa ordinária de cal e saibro, com pavimentos assentes nas paredes resistentes, telhado com telha portuguesa de canudo e vãos de janela com molduras de cantaria de calcário, construído há mais de 100 anos” – nº12 dos factos provados [ [8] ] [ [9] ].
Salientando-se que o arrendamento data de 11-12-1990 e as obras foram realizadas logo depois da celebração do contrato – número 13 dos factos provados.
Por outro lado, já se mostra assente que a reposição do estado em que se encontrava o pavimento da sala superior, quarto traseiro superior e quarto da frente superior, antes das obras realizadas e descritas em 13, implicaria a substituição de quase todas as obras realizadas nestes compartimentos, designadamente, pavimento de soalho e rodapés, armários e portas (número 15 dos factos provados).
Sobre a matéria ora em causa incidiu o relatório de peritagem efetuado no processo 393/13.0YXLSB e junto a estes autos [ [10] ], tendo os peritos respondido, com unanimidade, que “as obras realizadas e observadas pelos peritos são qualificáveis como necessárias e a sua remoção não será possível sem deteriorar o locado”, assim respondendo ao quesito 3º formulado pela autora [ [11] ]. Excluindo, obviamente, a referência à classificação aí vertida, que não é da competência dos peritos mas do tribunal, tem de relevar-se esse elemento de prova, funcionando também aqui o princípio da livre apreciação da prova por parte do juiz (arts. 389º do Cód. Civil e 489º do C.P.C.) [ [12] ], sem prejuízo de não nos atermos, acriticamente, a essa resposta.
Assim, tem de entender-se que há obras cujo levantamento não é possível ou viável, atenta a sua natureza, o que acontece, a título exemplificativo, com aquelas obras que se reconduzem à reparação de paredes e tetos, com reboque, estucagem e pintura, parecendo razoavelmente evidente que deixou de ser fisicamente possível separá-las da coisa (imóvel) na qual se incorporaram irreversivelmente; e outras (obras) que podem ser levantadas, mas esse levantamento dá inevitavelmente azo a estragos, ou seja, ao detrimento da coisa (locado), como os peritos mencionam [ [13] ].
Abre-se um parêntesis para notar que esta Relação não está a usar dos poderes que a lei lhe confere, em sede de julgamento da matéria de facto, de se socorrer de presunções judiciais em ordem a retirar de outros factos provados – factos base – ilações ou conclusões que são inferências ou desenvolvimentos lógicos daqueles (arts. 349º e 351º). Limitamos o nosso raciocínio à articulação dos meios de prova produzidos no processo, ponderados de acordo com a experiência comum e dentro de parâmetros de normalidade/razoabilidade, extraindo desses elementos a pertinente matéria de facto, desde que articulada pelas partes.
Ponderando o exposto, entendemos que são exemplo do primeiro caso (obras cujo levantamento não é possível ou viável)as seguintes obras,tendo por referência as divisões assinaladas supra:
iii.–Colocaram uma instalação elétrica totalmente nova (cabos elétricos, tomadas, interruptores, etc.) nas duas parcelas que constituem o fogo, incluindo novo quadro elétrico com diferencial, rede de terra, novo ramal de abastecimento até ao poste da rede pública de energia elétrica e posterior certificação pela CERTIEL;
iv.–Colocaram nos prédios um ramal domiciliário de abastecimento até à tomada de água da rede pública da EPAL;
vi.–Na arrecadação do nº 25 da Estrada de ... instalaram vigas no teto pelo facto de as de origem, em madeira, estarem apodrecidas;
vii.–Instalaram um teto novo em placas de gesso laminado pintado, revestiram paredes a azulejo e aplicaram mosaico cerâmico no chão;
viii.–No hall de entrada e na escada do nº 25 da Estrada de ..., picaram, rebocaram a cimento, estucaram e pintaram paredes e o teto;
ix.–Construíram uma parede dupla em placas de gesso laminado hidrófugo;
xii.–Instalaram soalho em tábua de pinho com 12 cm de largura macho/fêmea com caixa-de-ar e rodapé em madeira, o qual afagaram e envernizaram;
xiii.–Fecharam, com parede de tijolo rebocada e estucada, a entrada original para a sala do nº 25 da Estrada de ...;
xiv.–Picaram, rebocaram a cimento, estucaram e pintaram paredes e o teto;
xv.–Após reforço da padieira com lintel, tendo colocado vigas de aço, abriram uma nova entrada (porta) em parede, com 70 cm, na passagem para a sala superior nº 2, porta 2, da Azinhaga da ..., da Azinhaga da ...;
xxii.–Picaram, rebocaram, reforçaram a cimento, aprumaram, estucaram e pintaram paredes e tecto;
xxiii.–Construíram um teto falso em placas de gesso laminado, de modo a isolarem o som vindo do piso superior;
xxix.–Instalaram vigas em aço de 20x20 cm com 6 metros, na parede, de modo a poderem retirar a parede com 1,30 m x 4.30 m x 4,20 m e fazerem a ligação da parcela servida pelo logradouro do nº 2, porta 2, da Azinhaga da ... ao nº 25 da Estrada de ...;
xxx.–Procederam à instalação de vigas em aço de modo a poderem retirar parede que separava a parede da restante sala superior [ [14] ];
xliii.–No corredor do quarto frente superior do nº 2, porta 2, da Azinhaga da ..., os réus picaram, rebocaram a cimento, estucaram e pintaram paredes e teto;
xliv.–Instalaram vigas novas em madeira no teto, para reforço do suporte do piso superior;
xlv.–Colocaram teto em placas de gesso laminado pintado;
xlvi.–Colocaram soalho em tábuas de pinho com 20 cm de largura macho/fêmea e rodapé em madeira, e procederam ao seu afagamento e envernizamento;
liv.–Procederam à instalação de sarrafos para posterior aplicação de soalho em tábua de pinho com 12 cm de largura macho/fêmea com caixa-de-ar e rodapé em madeira, e procederam ao seu afagamento e envernizamento;
lvii.–No quarto inferior frente ("suite") do nº 25 da Estrada de ..., repararam, rebocaram, estucaram e pintaram paredes e tetos;
lx.–Afagaram e envernizaram soalho existente e substituíram do rodapé em madeira envernizada e
lxiii.–Aplicaram azulejo apainelado nas paredes e mosaico cerâmico no pavimento;
lxiv. Repararam, rebocaram, estucaram e pintaram paredes e tetos;
lxviii.–Colocaram novas canalizações de água e esgoto;
lxix.–Numa casa de banho situada entre a cozinha e a sala inferior do n.º 25 da Estrada de ..., os réus instalaram uma nova canalização em PVC e esgoto de ligação à rede pública;
lxx.–Os réus instalaram uma nova rede de esgoto com ligação ao da casa de banho nova;
lxxiv.–Procederam à aplicação de azulejos e mosaicos apainelados nas paredes e no pavimento;
lxxv.–Repararam, rebocaram, estucaram e pintaram paredes e tetos;
lxxviii.–Rebaixaram o teto com aplicação de betão armado;
lxxx.–Repararam, rebocaram, estucaram e pintaram paredes e tetos;
lxxxi.–No quarto inferior traseiro do nº 25 da Estrada de ... repararam, rebocaram, estucaram e pintaram paredes e tetos;
lxxxii.–Afagaram e envernizaram o soalho existente;
lxxxiii.–Substituíram o rodapé existente por outro em madeira envernizada;
lxxxviii.–Instalaram nova rede de esgoto ligado ao da casa de banho;
xcii.–Aplicaram mosaicos no pavimento e azulejos nas paredes;
xciv.–Repararam, rebocaram, estucaram e pintaram paredes e teto e pintaram a aduela e a porta;
E são exemplo do segundo (caso), as seguintes obras, cuja remoção causa detrimento do locado:
xxiv.–Construíram uma lareira em pedra calcária branca trabalhada com soleira na frente da lareira, utilizando para exaustão a chaminé existente;
xxvi.–Construíram um nicho com 95x75x60 cm na parede ao lado da lareira para TV/som;
xxvii.–Abriram uma janela em frente à lareira para iluminação e ventilação com 60x60 cm, com vidros opacos e instalaram uma portada e uma aduela em madeira envernizada nesse vão;
xxviii.–Transformaram a porta de entrada secundária do nº 2, porta 2, da Azinhaga da ..., numa janela, na qual instalaram aduelas e vidros opacos e portadas em madeira envernizadas;
xlvii.–Colocaram duas janelas com duas folhas em perfis de alumínio lacado na cor branca com vidro duplo isotérmico/som;
l.–Na sala inferior do nº 25 da Estrada de ..., construíram uma parede em alvenaria de tijolo rebocado a argamassa de cimento e areia, para separar a casa de banho/corredor da cozinha, da sala inferior;
lxxi.–Construíram uma parede em alvenaria de tijolo rebocado a argamassa de cimento e areia, para separar a casa de banho do corredor da cozinha;
xc.–Construíram um nicho na parede da janela de modo a instalarem a máquina de lavar roupa e máquina de lavar louça, com execução de acabamentos e do sistema de esgotos respetivos;
xci.–Construíram bancadas em mármore sobre os novos armários de cozinha e instalaram armários superiores;
Procede, nos termos assinalados, a impugnação do julgamento de facto.
*
Pretendem ainda os apelantes que se dê como provado que os réus “despenderam nas obras realizadas no locado a quantia de €43.516,43”, assim se alterando, pois, a factualidade que o tribunal deu como assente, nos moldes vertidos no número 14.
Invocam, para tanto, os depoimentos das testemunhas Mário M... M...G...M... e Paulo J...M...G.....
Ouvidos integralmente os depoimentos aludidos, conclui-se que os mesmos não suportam tal pretensão, não evidenciando as testemunhas conhecimentos concretos sobre essa matéria, depondo de forma vaga e sem qualquer consistência, o que aliás se evidencia pelas curtas passagens assinaladas pelos apelantes. Assim, a testemunha Mário M...M...G...M... [ [15] ] limitou-se a indicar, exclusivamente com base nas conversas mantidas com o réu, o valor de “dez, doze mil contos, sempre para cima”, quando inquirido pelo mandatário dos réus. Quando inquirido pela mandatária da autora – que pergunta à testemunha “como chegou a esse valor?” – a testemunha refere que foi “por conversas” com o réu e por ter ido à casa, referindo então o valor de doze a catorze mil contos “tudo somado”, acrescentando que “após várias conversas (com o réu) é a ideia que eu tenho”.
A testemunha Paulo J...M...G... [ [16] ], inquirido pelo mandatário dos réus sobre o “valor gasto” aludiu a um valor de dez mil contos, reportando-o a 1990, acrescentando lembrar-se que o que era comentado (“entre nós”) é que “mais valia” eles terem “comprado uma casa nova”; registe-se que a testemunha não avançou com qualquer resposta ou explicação quando confrontada pela mandatária da autora, que referiu à testemunha que com esse valor não compraria uma casa.
Em suma, estes depoimentos, desacompanhados de qualquer outro elemento de prova, são manifestamente insuficientes para concluir conforme os apelantes pretendem.
Acresce que a avaliação feita pelo tribunal teve por base a perícia realizada, tendo o perito concluído que o indicado valor de 43.516,43€ corresponde a “uma estimativa atual do custo dos trabalhos realizados” (cfr. fls. 303, em resposta ao quesito 6º e fls. 304-310), salientando-se que os apelantes não juntaram qualquer documento comprovativo das referidas despesas ou de eventuais pagamentos feitos. Aliás, todos os peritos salientam a falta de junção de qualquer documento de suporte, e na perícia colegial realizada no referido processo, inquiridos quanto a essa matéria, os peritos indicaram que “quanro às despesas, carece de documentação para efeitos de prova” – cfr. respostas aos quesitos 14º e 16º dos réus, a fls. 101-v e 102.
Mantém-se, pois, a valoração da Meritíssima Juiz, improcedendo a impugnação.
*
Em suma, procede parcialmente a impugnação do julgamento de facto, determinando-se o aditamento da seguinte factualidade, que se dá por provada:
19.–As obras realizadas pelos apelantes no locado, supra descritas em 13, sob os pontos iii, iv, vi, vii, viii, ix, xii, xiii, xiv, xv, xxii, xxiii, xxix, xxx, xliii, xliv, xlv, xlvi, liv, lvii, lx, lxiii, lxiv, lxviii lxix, lxx, lxxiv, lxxv, lxxviii, lxxx, lxxxi, lxxxii, lxxxiii, lxxxviii, xcii e xciv não podem ser separadas dos imóveis referidos sob o nº 3 da factualidade dada por assente.
20.–As obras realizadas pelos apelantes no locado, supra descritas em 13, sob os pontos xxiv, xxvi, xxvii, xxviii, xlvii, l, lxxi, xc, xci, podem ser separadas desses imóveis, causando a separação estragos nos mesmos.
3.–Os apelantes entendem que não se operou a denúncia do contrato porquanto, após 31 de março de 2015, data em que a comunicação da denúncia surtiria efeitos, “os RR continuaram a pagar a renda e a Autora continuou a emitir os correspondentes recibos de renda”.
Os apelantes não discutem que a denúncia do contrato foi válida e tempestivamente efetuada, como se concluiu na sentença, insistindo no entanto em tese que não tem qualquer cabimento, perante a dinâmica da relação estabelecida entre as partes.
Vejamos.
Em março de 2013, o senhorio fez operar a denúncia do contrato de arrendamento, com efeito a 31 de março de 2015;
Em 2 de abril de 2015 o senhorio envia ao arrendatário carta, que estes receberam, insistindo pela entrega do locado e referindo especificamente que:
“De acordo com a mencionada carta, o arrendado deveria ter sido entregue, livre de pessoas e bens, até à data aí referida, o que até à presente data não se verificou.
Assim sendo, serve a presente para solicitar a entrega do arrendado, nos termos supra mencionados, no prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis a contar da recepção da presente carta, sob pena de me ver forçada a exigi-lo coercivamente.
Sem outro assunto (. . .)» [ [17] ].
O arrendatário responde a esta missiva por carta de 7 de abril de 2015, interpelando o senhorio ao pagamento de uma indemnização por benfeitorias licitamente realizadas e invocando que lhe assiste “o direito de retenção sobre o locado até ao pagamento da compensação pelas obras que aí realizei”; mais refere que “venho manifestar a minha disponibilidade para a entrega do locado contra o pagamento da indemnização no referido valor de € 120.670,53”.
Como referido nesta comunicação, a questão das benfeitorias já estava em discussão entre as partes, por via de reconvenção deduzida pelos réus na ação instaurada pela autora, com o número 393/13.YXLSB, a correr termos na Comarca de ..., ... - Instância Central - 1ª Secção Cível - J16, sendo que nesta ação a autora pretendia fazer valer o direito de denunciar o contrato de arrendamento por necessidade do locado para habitação de descendente [ [18] ].
Até à presente data, os réus não entregaram o locado à autora e esta continuou a receber dos réus o valor equivalente à renda mensal, desde 31.03.2015, continuando a emitir recibos de renda.
A presente ação foi instaurada em julho de 2015 e a procuração pela qual a autora atribui poderes forenses ao mandatário data de 11 de março de 2013 (fls. 20 dos autos).
Temos por evidente que, no contexto assinalado, a circunstância da autora continuar a receber dos réus uma prestação pecuniária equivalente à renda não pode ser entendida ou relevada no sentido de que a autora desistiuou voltou atrásrelativamente à pretensão de cessação do contrato de arrendamento por denúncia. Ponderando o disposto no art. 1045º, nº1 [ [19] ] e não desconhecendo a autora, seguramente, esse seu direito, até porque estava patrocinada por advogado, no âmbito do aludido processo [ [20] ], o que pode dizer-se é que o senhorio agiu com a prudência que se impunha, acautelando liminarmente o recebimento dessa indemnização, a que entendia ter direito, agindo, em face das circunstâncias do caso, com a diligência de um bonus pater familiae. Assim sendo e porque dúvidas não há sobre a obrigatoriedade de emissão do respetivo documento de quitação por parte do locador, é juridicamente irrelevante que o senhorio continuasse a emitir “recibos de renda”.
Estamos perante comportamento do senhorio que não é concludente no sentido de poder extrair-se do mesmo que este aceitou tacitamente manter o negócio jurídico, no caso o contrato de arrendamento que em momento anterior havia denunciado [ [21] ].
Em suma, como a Meritíssima Juiz (bem) considerou, “não se descortina na actuação da autora - recebimento do valor depositado, no montante equivalente ao da renda-, qualquer aceitação de que o contrato de arrendamento manteria os seus efeitos, apesar da carta de denúncia”.
Improcedem as conclusões de recurso.
4.–Pretendem os apelantes a revogação da sentença também na parte em que julgou improcedente o pedido reconvencional formulado, em ordem à condenação da autora a pagar aos réus uma “compensação no valor de €43.516,43 pelas obras realizadas no locado”.
Definidas as benfeitorias como “todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa” (art. 216º, nº1) – despesas naturais ou materiais [ [22] ] –, [ [23] ]tem o intérprete que ponderar a tipologia de classificação enunciada no mesmo preceito. Assim, são necessárias as benfeitorias “que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa”; são úteis as benfeitorias que, “não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor” e são voluptuárias as benfeitorias “que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante” (art. 216º nºs 2 e 3).
Compete àquele que efetuou as despesas e que, por via disso, se arroga a titularidade de um qualquer direito incidindo sobre o proprietário da coisa benfeitorizada, o ónus de alegar com rigor e exatidão quais os trabalhos e/ou obras realizadas na coisa, o que passa pela específica indicação do estado em que a coisa se encontrava antes das obras e o estado em que ficou depois das obras, bem como as consequências do levantamento, tudo constituindo matéria de facto que deve integrar a averiguação probatória (art. 342º, nº1).
Ao invés, a caraterização das benfeitorias de acordo com a aludida classificação tripartida, é matéria de direito que deve ser apreciada exclusivamente aquando da fundamentação jurídica da decisão. Como se considerou no ac. do STJ de 06-05-2008 “[c]omo a benfeitoria encerra um conceito de direito, a qualificação dos factos que a integram e a sua nominação, não é matéria de facto, podendo o Supremo Tribunal de Justiça conhecê-la em sede de revista, excepto quanto às consequências do levantamento, que é puro facto (detrimento ou perda da coisa)” [ [24] ].
No caso, compulsados os factos dados como assentes, facilmente se concluiu que só parcialmente pode aceitar-se a classificação pretendida pelos réus/apelantes.
Os réus invocaram que as obras referidas se destinaram “a dotar o locado das indispensáveis condições de habitabilidade e de conforto”, posto que o mesmo “se situa num edifício de considerável vetustez (…) cujo interior se encontrava completamente degradado” (art. 22º da contestação).
Acrescentam que:
–As paredes do edifício são constituídas por alvenaria de pedra calcária ligada entre si por argamassa ordinária de cal e saibro, sendo por isso necessário proceder à substituição do material degradado pelos agentes atmosféricos ao longo do tempo por outro similar mas de melhor qualidade (pedras diversas e argamassa), refechando as juntas e, assim, melhorando as condições de estabilidade e resistência das paredes” (art. 23º);
–Algumas das vigas de madeira que suportavam o piso superior estavam apodrecidas por infiltrações de águas pluviais e os respetivos apoios nas paredes não apresentava solidez, sendo por isso também necessário proceder à sua substituição por novas vigas de madeira e de aço, conforme os casos (art. 24º).
Nos termos do art. 1043º, nº2, presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento escrito onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega.
Do contrato de arrendamento titulado pelo documento junto a fls. 12 não consta qualquer indicação sobre o estado do locado; com interesse, as partes convencionaram apenas conforme consta da cláusula 5ª, a que se reporta o número 5 dos factos assentes. Assim sendo, em face do juízo valorativo feito pela Meritíssima Juiz – quer positivo, quer negativo – que, nesta parte, não foi objeto de impugnação, temos de concluir que os réus não lograram provar integralmente a sua tese, não podendo aceitar-se a afirmação de falta de condições de habitabilidade do locado, logo no início do arrendamento; impõe-se, ao invés, por força da aludida presunção, que não foi afastada pelos apelantes, concluir que o locado cumpria a finalidade para que foi dado de arrendamento, a saber, a habitação.
No entanto, ponderando a idade do imóvel, construído há mais de 100 anos, dos quais quase 27 anos com ocupação pelos réus arrendatários – dado que o arrendamento data de dezembro de 1990 –, o tipo de construção em causa, própria de imóveis com acentuada vetustez (cfr. a factualidade vertida no número 12 dos factos assentes) e a comprovada ausência de obras feitas no locado pelo senhorio – as obras no interior foram feitas pelo arrendatário e quanto à parte exterior do imóvel provou-se a matéria descrita sob o número 16 –, impõe-se concluir que as benfeitorias realizadas e indicadas sob o número 13, pontos vi, vii, viii, xii, xiv, xxii, xxxv, xli, xliii, xliv, xlv, xlvi, xlviii, liv, lvii, lx, lxiv, lxviii, lxxx, lxxxi, lxxxii, lxxxiii, lxxxiv, lxxxviii, lxxxix, xcii e xciv são necessárias, cumprindo o propósito de evitar a destruição ou deterioração do locado.
Quanto às demais obras que os apelantes configuraram como “necessárias” na contestação, entendemos não se justificar essa qualificação, ponderando o tipo de obras em causa e a factualidade que genericamente foi dada por assente. Como decorre do contrato celebrado, o arrendamento tem por objeto “os prédios sitos em ..., designados pelos nº25 da Estrada de ... e nº2 , porta 2 da Azinhaga da ..., em ...”, sendo que com as obras realizadas os arrendatários lograram unir os dois prédios, que têm atualmente as seguintes divisões:
- Arrecadação do nº 25 (vi);
- Hall de entrada e escada do nº 25 (viii);
- Hall superior do nº 25 (x);
- Sala superior do nº 2 (xvii);
- Quarto traseiro superior do nº 2 (xxxii);
- Quarto frente superior do nº 2 (xxxvii);
- Corredor do quarto frente superior do nº 2 (xliii);
- Sala inferior do nº 25 ( l );
- Quarto inferior frente ("suite") do nº 25 (lvii);
- Casa de banho do quarto inferior frente ("suite") do nº 25 (lxii);
- Casa de banho situada entre a cozinha e a sala inferior do n.º 25 (lxix) (casa de banho nova);
- Corredor entre a sala, a cozinha, a casa de banho e o quarto traseiro do nº 25 (lxxvii);
- Quarto inferior traseiro do nº 25 (lxxxi);
- Cozinha do nº 25 (lxxxvii);
Saliente-se que a configuração interna dos prédios foi igualmente alterada, em termos substanciais, como ressalta da factualidade assente, com abertura de janelas e portas e fechamento de outras, rebaixamento do pavimento de parte do nº2, tendo ainda sido implantada numa divisão uma casa de banho, de raiz – “nova”, como referido no ponto lxx –, com o respetivo equipamento. Ora, relativamente a este tipo de obras – aludidas, nomeadamente, em xiii, xviii, xxxiii, xxxviii, lxix, lxxiii, lxxiv e lxxv do número 13 dos factos provados –, não podem as mesmas configurar-se como tendentes a assegurar a conservação do locado e evitar, pois, a sua perda ou destruição, traduzindo, ao invés, uma opção dos arrendatários que terão adaptado os imóveis locados às suas necessidades. Como também não tem cabimento essa classificação relativamente a outras obras a que os apelantes aludem, não se encontrando razões para assim classificar a instalação “de duas portadas numa janela e aduelas em madeira envernizada” (xi), nem o equipamento colocado na cozinha do locado, porque se desconhece do estado em que esses equipamentos se encontravam – lxxvii e lxxxvii.
Relativamente às demais obras, os réus entendem que todas se reconduzem à categoria de benfeitorias úteis, parecendo-nos perfeitamente despicienda a discussão sobre se devem ser assim classificadas, por contraponto às volutuárias. Efetivamente, não tem qualquer viabilidade a pretensão indemnizatória formulada tendo por referência tais benfeitorias, como adiante melhor se verá, sendo, pois, inútil a apreciação da questão alusiva à subsunção das mesmas a uma das tipologias referidas, com base nos critérios já enunciados (art. 608º, nº2 do C.P.C.)
5.–Quanto ao direito daquele que realiza as benfeitorias, ponderando a qualidade dos réus/apelantes (arrendatários), releva o disposto no art. 1273º, aplicável ex vi do disposto no art. 1046º[[25] ], sendo que, no caso, não se discute a licitude da conduta e que os réus tenham atuado com boa-fé, em face da cláusula 5ª do contrato de arrendamento celebrado – cfr. a factualidade dada por assente sob os números 3 a 5.
Sendo as benfeitorias necessárias, tem aquele que as realizou o direito a ser indemnizado, entendendo-se que a compensação deve ser aferida tendo em conta as regras alusivas ao enriquecimento sem causa – nos mesmos termos em que o são as benfeitorias úteis que não podem ser levantadas sem detrimento da coisa –, e não de acordo com os princípios gerais de direito alusivos à obrigação de indemnizar e vertidos nos arts. 562º e seguintes do Cód. Civil, ao contrário do que uma leitura apressada do art. 1273º do Cod. Civil deixaria antever. Como se referiu no acórdão do STJ de 17-11-2015, “não estamos aqui perante uma situação de reparação de um dano em decorrência de um ato gerador de responsabilidade civil (seja delitual, contratual, pelo risco ou por facto lícito), mas sim perante uma situação em que se visa obviar a um locupletamento injusto. Embora o nº 1 do art. 1273º (designadamente pela circunstância de aludir a “indemnização” e de, contrariamente ao que sucede com o nº 2, não se reportar expressamente ao enriquecimento sem causa) possa dar algum suporte literal a entendimento como o que foi adotado pelo tribunal recorrido, esse seria, no entanto, um entendimento erróneo. Na realidade, também as benfeitorias necessárias têm que ser reembolsadas segundo a aplicação das regras do enriquecimento sem causa, por isso que não têm como causante qualquer ato inserível ao conceito de responsabilidade civil” [ [26] ] [ [27] ] [ [28] ] [ [29] ].
Sendo as benfeitorias úteis, “o possuidor é admitido a levantá-las (ius tollendi), se o puder fazer sem detrimento da coisa principal” [ [30] ]; não sendo esse o caso, “deve ser satisfeito/indemnizado segundo as regras do enriquecimento sem causa; o que significa que o proprietário não pagará mais do que o despendido nelas, nem pagará mais que o valor que as benfeitorias representam para a coisa.
Sendo voluptuárias, o possuidor de boa fé não tem outro direito que não seja o ius tollendi e isto apenas e só quando o levantamento não envolva prejuízo para a coisa bonificada, pois de contrário tem de deixá-las ficar; quanto ao possuidor de má fé ele nenhum direito tem e perde as benfeitorias a favor do proprietário” [ [31] ].
Assim delimitado, em nótula, o regime legal pertinente, centremo-nos, então, na hipótese que se nos depara.
Os apelantes insistem que deve ser fixada a indemnização pelo valor de 43.516,43€.
Na sentença recorrida a Meritíssima Juiz afastou a pretensão indemnizatória formulada considerando como segue:
“Com efeito, a obrigação de restituir pressupõe, em primeiro lugar, que haja um enriquecimento - cfr. artigo 473.° do CC.
E este enriquecimento é apurado com base em dois pressupostos: o valor à data da realização das obras e o valor actual, posto que só há obrigação de restituir no que se haja efectivamente enriquecido, e os bens podem, entretanto, ter diminuído de valor ou sofrido deterioração.
Da análise dos factos dados como provados resulta que não foi possível apurar o custo das obras à data em que foram realizadas, tendo-se apenas apurado um valor total que se situa, actualmente, em montante não superior a € 43.516,43 - cfr. ponto 14 dos factos provados.
Ou seja, o tribunal não tem elementos suficientes que lhe permitam concluir no sentido de que existe um enriquecimento por parte da autora, que tem de ser restituído aos réus.
Bem pelo contrário. Senão, veja-se.
Como já se explanou, o crédito por benfeitorias estabelecido nos supra mencionados artigos 1273.° e 1275.° do CC tem em vista impedir enriquecimentos ilegítimos do proprietário à custa de quem foi possuidor (e zelou e valorizou a coisa). No entanto, não pode permitir situações de empobrecimento ilegítimo do proprietário.
Ora, os réus realizaram as obras descritas no ponto 13 dos factos provados há mais de vinte anos.
Beneficiaram das mesmas, e gozaram as respectivas vantagens e utilidades por muito mais de vinte anos.
Desconhecendo-se o valor das referidas obras à data em que foram realizadas e, sobretudo, ponderando o valor actual das mesmas e considerando que os réus puderam delas usufruir anos a fio, não se vislumbra como pode o tribunal concluir por um enriquecimento da autora no que respeita às mencionadas obras realizadas, e descritas no ponto 13 dos factos provados.
E no que respeita às obras que foram sendo posteriormente realizadas pelos réus, por força da não realização de obras exteriores no locado, de conservação/reparação, não foi possível apurar, concretamente, quais foram estas obras e o seu custo - cfr. ponto 16 dos factos provados e factos não provados.
*
Em suma, não tendo os réus demonstrado qualquer enriquecimento sem causa da autora e, nessa medida, consubstanciando o fundamento constitutivo essencial do direito que invocaram no âmbito do pedido reconvencional deduzido, integrando-se portanto na respectiva causa pefendi, e sobre eles recaindo o ónus da prova respectiva, nos termos do disposto no citado artigo 342.° n.o 1 do CC, impõe¬se a absolvição da autora do pedido reconvencional”.
Não podemos subscrever integralmente este raciocínio.
É obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa, atentos os fins a que a mesma se destina (art. 1031º), cabendo ao senhorio executar todas as obras de conservação que se apresentarem como necessárias para assegurar esse gozo (art. 1074º, nº1).
No caso, decorre do contrato de arrendamento celebrado entre as partes que o senhorio autorizou, de forma muito ampla, a realização de obras no locado. Assim, as partes consignaram na cláusula 5ª que:
«1.–A arrendatária poderá realizar nos prédios arrendados obras de conservação e de beneficiação, podendo inclusive alterar substancialmente a disposição interna das suas divisões, para o que fica desde já autorizada pela senhoria.
2.–A arrendatária, nos termos do disposto no número anterior, poderá efectuar nomeadamente as seguintes obras:
a)-Reparação dos tectos, paredes e chão.
b)-Reparação de sanitários.
c)-Reparação de instalação eléctrica».
Lendo o documento que titula o contrato verifica-se que não consta do mesmo qualquer cláusula indicativa de que o senhorio teria o direito a fazer suas todas as obras realizadas pelo arrendatário e previamente autorizadas, o que vale por dizer, qualquer cláusula de exclusão da responsabilidade do senhorio decorrente do regime legal alusivo às benfeitorias. Acrescente-se que, usualmente, cláusulas deste tipo estão associadas àquelas em que o senhorio concede ao arrendatário uma ampla margem de liberdade para a realização das obras (ubi commoda ibi incommoda).
Não é esse o caso dos autos, o que é de registar.
Por outro lado, a autora invocou na réplica que a renda estipulada entre as partes foi determinada em função de eventuais custos que os réus tivessem que suportar com a realização de “eventuais obras de adaptação da família ao locado”, sendo que o custo das obras foi “sobeja e claramente compensado com o diminuto valor da renda” (cfr. arts. 122º e 129º a 134º da contestação). Trata-se de alegação que só se compreenderia se a autora, assumindo inequivocamente que o locado não tinha condições de habitabilidade, ou que se impunha a realização de obras de conservação, invocasse, em paralelo, que a contrapartida da cedência do uso do locado por aquele específico valor de renda tinha como pressuposto a realização das obras em falta pelo arrendatário, assim configurando factualidade impeditiva do direito do arrendatário a ser ressarcido pelas benfeitorias realizadas. Mas também não foi essa a tese da autora, pese embora a forma artificiosa com que introduz a matéria em causa, que, diga-se, também não logrou provar.
Em suma, como singelamente referem os apelantes nas alegações de recurso, “a contrapartida do contrato de arrendamento é a renda e não as obras realizadas no locado”. Dito de outra forma, por insignificante que pudesse ser o valor da renda estipulada – e, no caso, nenhum elemento suporta essa afirmação –, só seria lícito ao senhorio afastar a responsabilidade indemnizatória perante o locatário pela realização de benfeitorias, nos moldes que decorrem do art. 1273º, com recurso ao instituto do abuso de direito (art. 334º), instituto que nem sequer foi invocado.
Neste contexto, consideramos que, relativamente às benfeitorias necessárias – a Meritíssima Juiz omitiu qualquer juízo de pronúncia quanto à concreta classificação das obras realizadas –, se impõe valoração diferente da que foi feita pelo tribunal recorrido.
Efetivamente, quanto a estas obras – identificadas sob o número 13, pontos vi, vii, viii, xii, xiv, xxii, xxxv, xli, xliii, xliv, xlv, xlvi, xlviii, liv, lvii, lx, lxiv, lxviii, lxxx, lxxxi, lxxxii, lxxxiii, lxxxiv, lxxxviii, lxxxix, xcii e xciv –, impunha-se que as mesmas tivessem sido feitas pelo senhorio e não pelo arrendatário, pelo que, tendo sido o arrendatário a realizar as mesmas a coberto da autorização pelo senhorio – em substituição deste –, tratando-se de obras essenciais para a manutenção da coisa, consubstanciam inevitavelmente um valor que o senhorio assim obteve à custa do locatário (empobrecido). Como se referiu no ac. TRL de 03-07-2003, relativamente às benfeitorias necessárias, compreende-se o direito daquele que as realiza porquanto “visando-se com tais benfeitorias evitar o detrimento da coisa, elas não podem deixar de ser vistas como realizadas no interesse do seu legítimo dono. Por isso, o titular da coisa beneficiada adquire sempre o direito à benfeitoria, não podendo haver cabimento para o seu levantamento, pois que se com ela se visou evitar o detrimento da coisa seria um contra-senso levantá-la para, inevitavelmente, provocar tal detrimento” [ [32] ].
A circunstância de não existirem elementos de facto que permitam concretamente aferir da sua medida – porque se desconhece o custo específico de cada uma das obras, o seu valor atual (à data da entrega), enfim, um conjunto de elementos relevantes para aferir do valor devido pela autora, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa, como já se aludiu – justifica que se relegue a liquidação da indemnização para momento processual posterior (art. 609º, nº2 do C.P.C.), mas não fundamenta a absolvição da autora reconvinda [ [33] ].
E não pode legitimamente objetar-se que, tendo os réus realizado tais obras como entenderam, há mais de vinte anos, beneficiando das mesmas e gozando das respetivas vantagens, não tem cabimento posterior apresentação da conta respetiva ao senhorio, desde logo porque o valor da compensação pode nem sequer corresponder ao dispêndio suportado pelo arrendatário. Como já se analisou, o valor devido pelo senhorio há-de corresponder ao valor que o titular tiver obtido à custa do empobrecido, com sujeição aos limites estabelecidos no art. 479º, nº2, não tendo necessariamente que corresponder ao valor que o arrendatário despendeu com cada obra.
Quanto às demais obras, competia aos réus reconvintes o ónus de alegação e prova de que as mesmas aumentaram o valor do locado, elemento constitutivo do seu direito (art. 342º, nº1), ónus que não lograram satisfazer, insistindo-se que não se trata de facto que decorra – seja por um juízo de notoriedade, seja por um juízo de inferência –, da mera constatação da realização daquelas, como a jurisprudência tem reiteradamente entendido e já demos nota. Assim, nesta parte, impõe-se manter a decisão recorrida, que se mostra correta.
Em suma, a autora, senhoria, não deve ser responsabilizada pelo pagamento de qualquer quantia relativamente àquelas obras que o arrendatário entendeu por bem efetuar, mas relativamente às quais não provou valorizarem o prédio; mas idêntico raciocínio não pode fazer-se relativamente àquelas obras que, destinando-se a evitar a degradação e perda do locado, assim asseguram que o senhorio mantenha (valorizado) o seu património, sem prejuízo da invocação de quaisquer circunstâncias impeditivas, modificativas ou extintivas daquele direito do arrendatário (art. 342º, nº2), nomeadamente o abuso de direito. No caso, como já se salientou, a autora não enveredou por esse tipo de defesa, assim conformando, em termos definitivos, a lide.
Assim sendo, nos termos do art. 754º e porque o direito de retenção não depende da liquidez do crédito do respetivo titular (art. 757º, nº2), os arrendatários têm o direito de retenção do locado até integral pagamento da quantia devida.
Procede, pois, em parte, o recurso.
6.–A responsabilização das partes em matéria de custas judiciais, incluindo taxa de justiça [ [34] ] sofreu uma significativa alteração com o novo Cód. de Processo Civil e com o Regulamento das Custas Processuais aprovado pelo Dec.Lei 34/2008, de 26 de Fevereiro, objeto de sucessivas alterações, estabelecendo o legislador “um sistema misto, assente, por um lado, no valor da causa até determinado limite, e, por outro, na sua correção em casos de processos especialmente complexos” [ [35] ] [ [36] ].
Assim, nos termos do art. 6º, nº5 do Regulamento, “[o] juiz pode determinar, a final, a aplicação dos valores de taxa de justiça constantes da tabela i-C, que faz parte integrante do presente Regulamento, às acções e recursos que revelem especial complexidade”, tabela que é aplicável a cada parte ou conjunto de partes ou de sujeitos processuais; a densificação deste conceito consta do art. 530º, nº7 do C.P.C. [ [37] ].
No caso, consideramos que se justifica o agravamento da taxa de justiça devida pelos apelantes e apelada, ponderando a complexidade do recurso, evidenciada, nomeadamente, pelo tipo de questões suscitadas em sede de julgamento de facto, obrigando o tribunal a uma minuciosa e demorada análise de um conjunto muito significativo de factos e respetivo confronto com os elementos de prova (pericial) apresentados, bem como a concatenação com as questões jurídicas a decidir, diferenciadas em função de cada um dos tipos de benfeitorias em causa.
Tudo em ordem a concluir que se verifica o condicionalismo previsto no art. 530º, nº7, alíneas b) e c) do C.P.C. Assim sendo, a taxa de justiça devida pelas partes, tendo por referência a fase do recurso, será a que resulta da aplicação da tabela I-C anexa ao Regulamento – e não a tabela I-A –, devendo a diferença ser considerada aquando da realização da conta.
*
Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar parcialmente procedente a apelação, pelo que, revogando em parte a sentença recorrida:
1.–Considera-se parcialmente procedente a reconvenção e condena-se a autora a pagar aos réus um montante, a liquidar em fase processual posterior, calculado pelas regras do enriquecimento sem causa e tendo por referência as benfeitorias (necessárias) realizadas e descritas sob o número 13, identificadas sob o número 13, pontos vi, vii, viii, xii, xiv, xxii, xxxv, xli, xliii, xliv, xlv, xlvi, xlviii, liv, lvii, lx, lxiv, lxviii, lxxx, lxxxi, lxxxii, lxxxiii, lxxxiv, lxxxviii, lxxxix, xcii e xciv;
2.–Mais se reconhece aos réus/apelantes o direito de retenção do locado até integral pagamento dessa quantia;
3.–Mais se decide que a taxa de justiça devida pelas partes (apelantes e apelada), tendo por referência a fase do recurso, será a que resulta da aplicação da tabela I-C anexa ao Regulamento das Custas Processuais, devendo a diferença ser considerada aquando da realização da conta.
4.–Custas por ambas as partes, fixando-se, provisoriamente e até integral definição do valor do decaimento, na proporção de ½ para a autora/apelada e ½ para os réus/apelados.
Notifique.
Lisboa, 3 de Outubro de 2017
(Isabel Fonseca)
(Maria Adelaide Domingos)
(Ana Isabel Pessoa)
[1]Por lapso manifesto, resultante até da inserção desta referência no texto, os apelantes aludem ao facto enunciado em “xlii” e não, como se impunha e se considerou, em “xlvii”.
[2]Por lapso manifesto, resultante até da inserção desta referência no texto, os apelantes aludem ao facto enunciado em “iiv” e não, como se impunha e se considerou, em “liv”.
[3]Por lapso manifesto, resultante até da inserção desta referência no texto, os apelantes aludem ao facto enunciado em “lxx” e não, como se impunha e se considerou, em “lxxx”.
[4]Por lapso manifesto, resultante até da inserção desta referência no texto, os apelantes aludem ao facto enunciado em “lxxviii” e não, como se impunha e se considerou, em “lxxxviii”, sob pena, aliás, de repetição.
[5]Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, vol. III, 4ª Edição – Reimpressão, Coimbra Editora, Coimbra, 1985, pp.259 e 260.
[6]Quanto aos factos que têm vindo a ser rotulados pelos tribunais como factos notórios, vide a enunciação feita por Lebre de Freitas, Montalvão Machado e Rui Pinto in Código de Processo Civil Anotado, vol. 2º, 2ª edição, Coimbra Editora, p. 429.
[7]Proferido no processo 3056/06.9TBVFR.P1.S1 (Relator: Helder Roque) acessível in www.dgsi.pt., como todos os demais arestos a que aludirmos. Cremos que se trata de posição consensualmente acolhida pela jurisprudência dando-se nota, a nível do STJ, ainda, dos seguintes arestos: de 26-02-1992, processo: 081412 (Relator: Cura Mariano), de 06-02-2007, processo: 06A4036 (Relator: Nuno Cameira), de 12-07-2011, processo 3769/07.8TBVCD.P1.S1 (Relator: Alves Velho) e de 02-12-2013, processo 2138/06.1TJLSB.L1.S1 (Relator: Maria dos Prazeres Pizarro Beleza).
[8]Sublinhado nosso.
[9]Atente-se que:
-A petição inicial deu entrada em 22-07-2015;
-A contestação, articulado em que tal facto foi alegado, foi apresentada em 28-08-2015;
-A audiência de julgamento realizou-se em 16-02-2017.
[10]Como resulta do processo, essa prova foi aproveitada nestes autos (cfr. fls. 269 a 277) e completada com nova perícia aqui realizada, agora por um único perito, mormente tendo em vista a resposta a quesitos que não foram respondidos anteriormente, quesitos cuja confirmação envolvia “ensaios destrutivos”, que por isso não foram feitos nesse processo, mas foram realizados nestes autos.
[11]Curiosamente, a mesma autora que formulou o quesito – “[e]sclarecimento de que obras realizadas são de facto qualificáveis como úteis, se se destinaram a valorizar o locado e se o seu levantamento deterioraria o locado” –, vem depois reclamar da resposta dada – “[a]s obras realizadas e observadas pelos Peritos são qualificáveis como necessárias e a sua remoção não será possível sem deteriorar o locado” –, indicando que se trata de qualificação jurídica que não compete aos peritos (cfr. fls. 106, 106-v e 122 - 125) (sublinhado nosso).
[12]“No tocante ao valor da perícia, quer se trate da primeira perícia quer da segunda, vale, por inteiro, de harmonia com a máxima segundo a qual o juiz é o perito dos peritos o princípio da livre a apreciação da prova, e, portanto, o princípio da liberdade de apreciação do juiz (artº 389 do Código Civil” (acórdão do TRC de 24-04-2012, processo 4857/07.6TBVIS.C1, Relator: Henrique Antunes).
[13]A jurisprudência assinala que o detrimento da coisa se reporta a um estrago ou dano significativo ou considerável da coisa, salientando-se que, usualmente, em condições normais, as operações de levantamento implicam sempre estragos na coisa beneficiada; “o que a lei não admite é que esse dano constitua um detrimento, o que deve ser entendido como um dano considerável, irreparável ou de difícil reparação” (ac. STJ de 27-09-2012, Processo: 1696/08.0TBFAR.E1.S2 (Relator: Fernando Bento).
[14]Atente-se que os apelantes não incluíram na impugnação do julgamento de facto a seguinte matéria:
xxxv Picaram, rebocaram a cimento, estucaram e pintaram paredes e teto.
xli Picaram, rebocaram a cimento, estucaram e pintaram paredes e teto.
[15]A testemunha tem uma relação de amizade muito forte com o réu, de quem é colega – “desde os nossos onze anos” –, sendo ambos médicos e casou-se com uma prima do réu, sendo ainda visita de cada dos réus, situação que ainda hoje se mantém. A testemunha conheceu o locado logo que os réus foram morar para o mesmo, em 1990, quando arrendaram o locado.
[16]A testemunha é consultor, sendo irmão da ré e cunhado do réu, conhecendo o locado desde a data em que os réus foram para aí morar.
[17]Sublinhado nosso.
[18]Nessa ação foi proferida sentença, já transitada em julgado, que julgou improcedente o pedido da autora, e considerou prejudicada o conhecimento do pedido reconvencional, datando a sentença de 22-12-2015 – cfr. documento junto a fls. 245-261; saliente-se que a presente instância chegou a estar suspensa até à decisão dessa ação (cfr. o despacho de fls. 192).
[19]Artigo 1045.º
(Indemnização pelo atraso na restituição da coisa)
1.-Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.
2.-Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.
[20]A autora invocou precisamente que continuou a aceitar a quantia em causa porque tinha esse direito, perante o atraso na restituição do locado (cfr. os arts. 25º a 30º da réplica, a fls. 204-217).
[21]“Tal como acontece com a “expressa”, a existência da declaração “tácita” é apurada através da interpretação, do mesmo modo que o seu conteúdo. (…) Trata-se, aqui também, de determinar o significado de um comportamento (concludente), se bem que se ponha o problema de não existir uma linguagem, pelo que é necessária uma ilação a partir da conduta, enquadrada nas respectivas circunstâncias. Entendemos, pois, que, mesmo tendo de se realizar essa inferência, a avaliação da concludência é também um problema de interpretação.
Alguma doutrina salienta, aliás, que qualquer declaração negocial é, em certa medida, “concludente”, sendo necessário igualmente extrair (“concluir”) um significado declarativo a partir de um determinado comportamento. Não é, todavia, neste sentido amplo – a valer igualmente para a declaração expressa – que utilizaremos o termo “concludência”. De acordo com um conceito restrito, apenas para as declarações que não são realizadas através de linguagem e pressupõem uma inferência a partir das circunstâncias, dir-se-á que a concludência se reporta apenas ao comportamento que permite a aludida ilação. (…)
Ora, “concludência” significa que se pode tirar uma conclusão a partir de algo. (…)
Já referimos que a ilação é aqui realizada a partir dos chamados “factos concludentes”. Estes são aqueles factos a partir dos quais, de acordo com o critério interpretativo, se pode concluir uma declaração tácita- podem, portanto, ser todos os que se devem considerar do ponto de vista hermenêuticamente relevante, sejam eles positivos ou negativos, desde que sirvam para constituir uma “impressão do destinatário” no sentido da existência de uma declaração tácita e que não se trate de símbolos integrantes de uma linguagem (pois então a declaração seria expressa)” (in Declaração tácita e comportamento concludente no negócio jurídico, Paulo Mota Pinto, Almedina, Coimbra, 1995, pp.748-752).
[22]Excluem-se as despesas jurídicas ou civis(Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, 3ª edição revista e atualizada, Coimbra Editora, Coimbra, 1982, p. 207), bem como os encargos.
[23]“O conceito de benfeitoria é complexo: abrange coisas, acrescentadas a outra para seu melhoramento, mas também valores ou despesas, feitas com certa coisa” (Castro Mendes, Teoria Geral do Direito Civil, vol. I, AAFDL, 1978, p. 248).
[24]Proferido no processo 08A1389 (Relator: Sebastião Póvoas).
[25]Artigo 1046.º
“(Indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias)
1.-Fora dos casos previstos no artigo 1036.º, e salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada.
2.-Tratando-se de aluguer de animais, as despesas de alimentação destes correm sempre, na falta de estipulação em contrário, por conta do locatário”.
[26]Processo: 480/11.9TBMCN.P1.S1 (Relator: JOSÉ RAINHO); no aresto apreciava-se hipótese em que o acórdão recorrido condenou a ré no pagamento de quantia equivalente ao dispêndio feito com as benfeitorias; o STJ, apreciando, referiu como segue: “(…) [p]ara este efeito, o acórdão entendeu que tal pagamento, na ausência de regra especial, deveria ocorrer segundo os princípios consignados nos arts. 562º e 566º do C. Civil. Ou seja, o acórdão acabou por decidir o reembolso das benfeitorias necessárias à luz das regras da obrigação de indemnização (reintegração do lesado na medida do preciso dispêndio [“prejuízo”] que suportou)”, terminando por considerar que a abordagem jurídica feita pela Relação não era correta.
[27]No mesmo sentido, cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, (ob. cit., vol. I, p. 410); os autores, em anotação ao art. 479º, nota 2, exemplificam nestes termos: “Vejamos como funcionam os dois limites enunciados no caso, muito frequente, das benfeitorias realizadas pelo possuidor, quer de boa fé quer de má fé. Se, antes de consumado o prazo da usucapião, o proprietário reivindica triunfantemente a coisa, a lei confere ao possuidor o direito de ser indemnizado, segundo as regras do enriquecimento sem causa, das benfeitorias necessárias que haja realizado e ainda das benfeitorias úteis que não possam ser levantadas sem detrimento da coisa (art. 1273º).
As benfeitorias podem valer menos do que aquilo que o possuidor despendeu para as realizar e pode verificar-se também e pode verificar-se também hipótese inversa”.
[28]No mesmo sentido cfr. ainda Luís Manuel Teles de Meneses Leitão, Direito das Obrigações, vol. I, 2000, Almedina, Coimbra, pp. 386-387, nota 885. Refere o autor:
“O actual regime da restituição de benfeitorias necessárias e úteis ao possuidor, no âmbito do art. 1273º do Código Civil, tem integralmente por fonte o enriquecimento sem causa, cuja aplicação não resulta apenas da remissão que é efectuada no art. 1273º, nº2. Efectivamente, em se tratando de benfeitorias necessárias, uma vez que o proprietário teria sempre que as realizar, ele fica enriquecido pela poupança da despesa correspondente, pelo que se justifica que restitua o seu montante, quer ao possuidor de boa fé, quer ao possuidor de má fé. Em se tratando de benfeitorias úteis, o enriquecimento não consiste na poupança da despesa pelo proprietário (pois este poderia não a realizar), mas antes no correspondente incremento do valor da coisa, que pode ser restituído através ius tollendi (que corresponde à restituição em espécie, nos termos do art. 479º, nº1) ou através da restituição do valor correspondente, em caso de impossibilidade (art. 1273º, nº2 e art. 479º; cfr. Ac. RL 30/1/92 em CJ 17 (1992),1,pp. 150-152)”.
[29]Parece ter sido esse o entendimento seguido no ac. do TRC de 10-02-2005, processo: 1289/12.8TBACB.C1 (Relator: Barateiro Martins) em que se considerou, a propósito das benfeitorias necessárias, que aquele que as realizou tem “o direito a ser indemnizado do seu valor; indemnização que, porém, não é o mesmo que reembolso, na medida em que o valor das benfeitorias não pode exceder o valor do benefício ao tempo da entrega. Ou seja, para calcular tal indemnização, deve, num primeiro momento, atender-se ao seu custo, uma vez que é o valor da “despesa” do possuidor, mas, por outro lado, uma vez que só na data da entrega é que o titular beneficia da benfeitoria, deve atender-se ao seu valor em tal data, razão pela qual a indemnização das benfeitorias necessárias não pode/deve ultrapassar o valor da benfeitoria à data da entrega”. E, em nota de rodapé, acrescenta-se: “[i]magine-se que, no âmbito da conservação dum imóvel, um possuidor procedeu à sua pintura há 12 anos; ocorrendo a entrega agora, o titular apenas terá que pagar/indemnizar o custo/valor do benefício de tal pintura que actualmente ainda perdure (se o imóvel até já precisar de nova pintura, do mesmo modo que há 12 anos atrás, até poderia nada ter que pagar/indemnizar)”.
[30]Manuel Domingues de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. I, Almedina, Coimbra, 1987, p. 276. Acrescenta o autor, em face do Código Civil de 1867, que “[n]este concurso alternativo de direitos ou pretensões, a escolha compete ao proprietário e não ao possuidor. Que se trata aqui de uma verdadeira escolha – de uma apreciação discricionária a fazer pelo proprietário, e não de um juízo a emitir pelo tribunal ou por outra terceira entidade, é o que parece resultar claramente do art. 499º §3º, em confronto com o art. 500º §2(…)”. Atualmente, em face da ausência de disposição similar, Pires de Lima e Antunes Varela (obr. cit., vol. III, Coimbra Editora, Coimbra, 2ª edição revista e atualizada, 1984, p. 42) afastam essa solução. Assim, consideram estes autores: “[e]sta era a solução do Código de 1967 (art. 499º). Somente, segundo este Código, a possibilidade de detrimento devia ser apreciada pelo titular do direito (art. cit, § 3º), ao passo que, pelo novo diploma, dada a omissão do preceito, essa possibilidade terá de ser apreciada objectivamente pelo tribunal, na falta de acordo entre os interessados”.
Cfr., com interesse, o ac. do TRC 31-05-2005, processo: 1009/05 Relator: Isaías Pádua), em que se concluiu que, tratando-se de benfeitorias úteis “[n]ão querendo o dono da coisa benfeitorizada , ou não lhe interessando, continuar a usufruir dos melhoramentos ou comodidades levadas a cabo pelo possuidor benfeitorizante, é irrazoável impor-lhe a obrigação de, contra a sua vontade, ter de ficar com as benfeitorias e obrigando-o ainda a ter de pagar uma indemnização ao seu autor, só pelo facto de o seu levantamento causar detrimento na sua própria coisa , e que aceita”.
[31]Ac. TRC de 10-02-2005, a que se aludiu.
[32]Processo: 5767/2003-6 (Relator: Pereira Rodrigues); afastamo-nos, no entanto, do entendimento expresso nesse aresto na parte em que se considera que sendo as benfeitorias necessárias, tem aquele que as realizou o “direito a ser indemnizado nos termos gerais do direito”.
[33]Procedimento adotado no ac. do STJ de 06-05-2008, já referenciado, em que se considerou que, “”[a]purado um total de obras no valor de “cerca de 10.000,00 euros”, fica-se, contudo, sem saber qual o custo da parte equivalente às benfeitorias necessárias, afinal, aqui, as únicas indemnizáveis. Destarte, esta indemnização terá de ser liquidada em momento executivo ulterior, por não ser possível fixar, desde já, o seu “quantum”.
[34]Nos termos do art. 3.º do Regulamento das Custas Processuais, sob a epígrafe “[c]onceito de custas”, as custas processuais abrangem a taxa de justiça, os encargos e as custas de parte (nº1).
[35]Salvador da Costa, Regulamento das Custas Processuais Anotado e Comentado, Almedina, 2012, 4ª edição, pág. 231.
[36]A finalidade do legislador é assinalada no Preâmbulo do Regulamento, no seguintes termos:
“Esta reforma, mais do que aperfeiçoar o sistema vigente, pretende instituir todo um novo sistema de concepção e funcionamento das custas processuais. Neste âmbito, elimina-se a actual distinção entre custas de processo e custas de interveniente processual, cuja utilidade era indecifrável, passando a haver apenas um conceito de taxa de justiça. A taxa de justiça é, agora com mais clareza, o valor que cada interveniente deve prestar, por cada processo, como contrapartida pela prestação de um serviço.
De um modo geral, procurou também adequar-se o valor da taxa de justiça ao tipo de processo em causa e aos custos que, em concreto, cada processo acarreta para o sistema judicial, numa filosofia de justiça distributiva à qual não deve ser imune o sistema de custas processuais, enquanto modelo de financiamento dos tribunais e de repercussão dos custos da justiça nos respectivos utilizadores.
De acordo com as novas tabelas, o valor da taxa de justiça não é fixado com base numa mera correspondência face ao valor da acção. Constatou-se que o valor da acção não é um elemento decisivo na ponderação da complexidade do processo e na geração de custos para o sistema judicial. Pelo que, procurando um aperfeiçoamento da correspectividade da taxa de justiça, estabelece-se agora um sistema misto que assenta no valor da acção, até um certo limite máximo, e na possibilidade de correcção da taxa de justiça quando se trate de processos especialmente complexos, independentemente do valor económico atribuído à causa”.
[37]O preceito dispõe como segue:
Para efeitos de condenação no pagamento de taxa de justiça, consideram-se de especial complexidade as ações e os procedimentos cautelares que:
a)-Contenham articulados ou alegações prolixas;
b)-Digam respeito a questões de elevada especialização jurídica, especificidade técnica ou importem a análise combinada de questões jurídicas de âmbito muito diverso; ou
c)-Impliquem a audição de um elevado número de testemunhas, a análise de meios de prova complexos ou a realização de várias diligências de produção de prova morosas.
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