Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
740/07.3TBCSC.L1-6
Relator: TERESA SOARES
Descritores: INTERVENÇÃO ACESSÓRIA
OMISSÃO DE PRONÚNCIA
COMPRA E VENDA
EMPREITADA
DENÚNCIA DE DEFEITOS
CADUCIDADE
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 05/29/2013
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Texto Parcial: N
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: I-Sendo a ré vendedora do prédio uma sociedade imobiliária que, em terreno de que era dona, mandou construir mediante empreitada, a casa dos autores e outras que depois vendeu, deve a ré ser considerada como “construtora/vendedora”, para os efeitos do art.º 1225.º do Código Civil e como tal responsável perante os autores adquirentes do imóvel pelos defeitos apurados. II- O prazo para accionar contar-se-á desde a data da denúncia, podendo ir recair para além do prazo de cinco anos, a contar da entrega, previsto no art.º 1225.º CC.
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam do Tribunal da Relação de Lisboa

1. FERNANDO e mulher, intentaram a presente acção declarativa de condenação contra Q M – IMOBILIÁRIA, S.A., pedindo a condenação da R. a proceder à eliminação e reparação dos defeitos identificados no artigo 19.º da petição inicial, relativos à fracção que lhe adquiriram.

2. A ré contestou, invocando a excepção peremptória da caducidade, alegando para tanto que o imóvel em causa foi entregue aos autores em 06-12-2001, tendo terminado em 06-12-2006 o prazo legal de cinco anos, pelo que relativamente a alguns dos defeitos já caducou o direito invocado pelos autores, dado que uns só foram invocados pela primeira vez com a instauração da acção e outros só o foram aquando da vistoria realizada a 11 de Dezembro de 2006; impugna ainda os factos alegados, sustentando que não existem quaisquer defeitos e que ao longo do tempo procedeu a intervenções na moradia dos autores a solicitação destes, numa base de bom relacionamento.

Conclui pugnando pela procedência da excepção e pela improcedência da acção.

Deduziu incidente de intervenção acessória da Sociedade de Construções S C, S.A., alegando que a edificação foi por esta levada a cabo, enquanto empreiteira, pelo que a situação dos autos se enquadra no art.º 1225.º n.º1 do CC.

Mais defende que o caso dos autos não se enquadra no n.º4 desse mesmo preceito, dado que nele se estende o disposto no n.º1 ao “vendedor do imóvel que o tenha construído”, ao construtor-vendedor, e não ao dono da obra que tenha vendido um imóvel construído por outrem, sendo esta a situação da R.

3. Os autores responderam à excepção da caducidade, alegando que todos os defeitos de construção indicados no artigo 19.º da petição inicial ocorreram em data anterior a 20 de Novembro de 2006 e foram comunicados à R antes de 30 de Novembro de 2006, logo dentro do prazo de 5 anos previsto no art.º 1225.º n.º1CC; assim, ainda que nunca tivessem sido denunciados, a denúncia podia ser feita no prazo de um ano após a sua ocorrência e a R não alega que tenha decorrido mais de um ano entre a ocorrência dos danos e da sua denúncia, o que, desde logo, obsta à procedência da caducidade.

Por outro lado, a R ao longo do tempo veio procedendo a intervenções no prédio no sentido de corrigem os defeitos, cujas manifestações, a data da propositura da acção, eram as enumeradas no art.º 19.º da p.i., mas essas intervenções não lograram corrigir os defeitos que as causaram.

4. Admitida a intervenção acessória provocada e citada que foi, veio a chamada contestar, alegando que a ré aceitou a moradia em apreço sem quaisquer reservas, sendo certo que terminou em 23 de Fevereiro de 2006 o prazo de garantia de boa execução da obra, tendo os defeitos em apreço sido denunciados à ré depois de decorrido o prazo de cinco anos, após a entrega da moradia; alega ainda que a fissuração verificada na moradia dos autores terá resultado das escavações levadas a cabo no lote contíguo, executadas com recurso a explosivos pelo empreiteiro A R, S.A. Conclui pugnando pela improcedência da acção.

5. Os autores responderam às excepções invocadas pela chamada.

6. Realizado julgamento foi proferida sentença que julgando improcedente a excepção de caducidade e procedente a acção, condenou a R. a eliminar os defeitos descritos sob os pontos 13.1. a 13.10., dos factos provados.

7. Desta sentença recorre a R. alegando e apresentando as seguintes:

CONCLUSÕES

i. A sentença é nula por omissão de pronúncia de facto e de direito porquanto não se pronunciou sobre responsabilidade do construtor/empreiteiro (a Chamada Soares da Costa), por mera aplicação do disposto na parte final do nº 1 do 1225º do CC, conjugado com o disposto no art. 330º do CPC, nos termos da alínea d) do n.º 1 do artigo 668º do CPC.

ii. A sentença é nula porquanto a fundamentação respeitante à admissibilidade da indemnização em alternativa à eliminação ou reparação de defeitos existentes justificava uma decisão precisamente oposta, no sentido de ser possível a condenação da R. no pagamento de uma indemnização em detrimento da eliminação dos defeitos, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 668º do CPC,

iii. A sentença é ilegal por violação do art. 1225º do Código Civil e deve ser revogada por se verificar uma errada aplicação do direito, uma vez que é possível nos termos da lei a condenação da R. no pagamento de uma indemnização em detrimento da eliminação dos defeitos;

iv. A sentença é ilegal por violação do art. 1225º do Código Civil e deve ser revogada pois deveria o Tribunal a quo ter-se pronunciado quanto à responsabilidade da Chamada - o Empreiteiro - bem como ter reconhecido a responsabilidade da mesma por aplicação desse artigo, uma vez que o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra - R. – ou ao terceiro adquirente - os AA.;

v. O objectivo do legislador foi o responsabilizar o Empreiteiro face ao terceiro adquirente, mesmo nos casos em que este não interveio no negócio entre Comprador (terceiro adquirente) e Vendedor (Dono de Obra),

vi. pelo que a obrigação exarada no art. 1225º do CC é oponível ou ao construtor-vendedor ou ao empreiteiro não vendedor, mas nunca vendedor não construtor - a R. - que mandou executar a obra ao abrigo de contrato de empreitada,

vii. ficando assim a R. excluída, a contrario, do previsto no nº 4 do art. 1225º do CC; (Divisão II, Da Responsabilidade da Chamada S C);

viii. a sentença é ilegal por violação do art. 298º, 331º, 342º 914º, 916º, 331º, 1220º e 1224º do Código Civil e deve ser revogada porquanto nunca existiu reconhecimento por parte da R. da existência do direito à eliminação de defeitos, nem sequer a R. tinha conhecimento da existência de quaisquer defeitos;

 ix. a sentença é ilegal por violação do art. 799º e do art. 916º do Código Civil e deve ser revogada, porquanto, por um lado, desconhecendo a existência de vícios a R. não seria obrigada a proceder à reparação e, por outro, existindo responsabilidade, a mesma caberia à Chamada S C;

x. Não sendo a R. construtora/Empreiteiro, se os defeitos vieram a manifestar-se tempos depois da venda efectuada, defeitos esses que, nos termos da sentença são ocultos seria impossível à R. conhecê-los, demonstrando-se que desconhecia sem culpa.

Requer a revogação da sentença recorrida.

8. Não foram apresentadas contra-alegações.

9. Nada obsta ao conhecimento do recurso.

10. Factos provados:

Nota: em determinados pontos da matéria de facto a 1.ª instância limita-se a fazer remessas para os documentos juntos aos autos “dando-os por reproduzidos”, o que não é a melhor técnica, pois os documentos não constituem prova, mas antes meios de prova, havendo que retirar deles aquilo que de relevante traduzem, em termos fácticos, para a economia da causa.

Assim, na descrição dos factos vai este tribunal de recurso proceder à extracção do que desses documentos se julgar relevante, indo a itálico o que for produto dessa extracção, para que fique devidamente sinalizado.

1. Por escritura pública outorgada em 31 de Janeiro de 2002, no Cartório Notarial de Oeiras, a ré declarou vender ao autor marido, que declarou comprá-lo, a fracção autónoma designada pela letra "I", composta por moradia destinada a habitação, com a área coberta de 265,92 m2 e logradouro com 782 m2, que faz parte do prédio urbano em regime de propriedade horizontal designado por lote seis, situado na Q M, na freguesia e concelho de Cascais, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o número 3.418/141288 – Cascais e inscrito na matriz sob o artigo 12521-I – alínea A) dos FACTOS ASSENTES.

2. O imóvel descrito em 1 foi entregue aos autores em 6 de Dezembro de 2001 – alínea B) dos FACTOS ASSENTES.

3. O imóvel referido em 1 foi construído pela chamada Sociedade de Construções S C S.A., enquanto empreiteiro, no âmbito do contrato de empreitada celebrado em 23-06-1999 junto aos autos a fls. 53 e 54, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – alínea C) dos FACTOS ASSENTES.

 4. Os trabalhos de empreitada referidos em 3 foram concluídos e a obra entregue à ré em 23-02-2001 – alínea D) dos FACTOS ASSENTES.

5. No ano de 2002, a seguir à celebração da escritura de compra e venda referida em 1. o autor marido comunicou à ré a existência de vários problemas na moradia, designadamente manchas de humidade no lado interior das paredes da sala e do escritório, junto às janelas, e na parede exterior do escritório – alínea E) dos FACTOS ASSENTES.

6. No seguimento das reclamações do autor, em 2002 e 2003 o empreiteiro procedeu, a solicitação da ré, a reparações no imóvel descrito em 1 – alínea F) dos FACTOS ASSENTES.

7. Em 13 de Fevereiro de 2004 o autor enviou à ré a carta que se encontra junta aos autos a fls. 15 e 16, donde consta:.

“…

A moradia apresentou, logo de início, manchas de humidade no lado interior das paredes da sala e do escritório, junto às janelas.

Do facto dei imediatamente conta a V. Exas., tendo sido efectuadas duas reparações por vossa conta.

Contudo essas reparações revelaram-se ineficazes, porque as manchas voltaram a aparecer nos mesmos locais, o que significa que a causa não foi eliminada pelos trabalhos realizados.

O mesmo sucedeu na parede exterior do escritório, em que, apesar das duas reparações efectuadas por vossa conta, na sequência das minhas reclamações, a tinta voltou a saltar.

É manifesto que os defeitos não foram reparados e que as tentativas até agora feitas não são aptas a resolver o problema.

…

Solicito a V. Exas que procedam à vistoria dos locais afectados…”

– alínea G) dos FACTOS ASSENTES.

8. Em 14 de Setembro de 2005 o autor enviou à ré o fax que se encontra junto aos autos a fls. 17, donde consta:

 “Venho por este meio novamente reclamar sobre:

 - a pintura do roço exterior da casa, mesmo depois de várias pinturas, continua a descascar apresentando “bolhas” em várias zonas”

A R. respondeu nos termos do fax junto aos autos a fls. 18,datado de 22 de Setembro de 2005, donde consta:

“damos a conhecer que o empreiteiro foi informado e comprometeu-se a passar pela moradia para pintar a área afectada…”

O autor enviou à R., com data de 27 de Setembro de 2005, o fax junto aos autos a fls. 19, donde consta:

“Em relação à pintura do roço que apresenta deficiências, a repintura da zona não será solução e não o posso aceitar. Como é do V. conhecimento, a zona em causa já foi pintada várias vezes e o problema volta a surgir. Portanto, só com uma solução técnica adequada, e não com uma simples pintura, se poderá resolver a situação”

– alínea H) dos FACTOS ASSENTES.

9. No primeiro semestre do ano de 2006, e na sequência de uma nova reclamação do autor, a ré enviou técnicos ao imóvel descrito em 1 para que procedessem a uma vistoria, tendo sido detectados os seguintes problemas:

9.1.- rachas na chaminé da lareira;

9.2.- pintura do soco exterior novamente a descolar;

9.3.- numerosas rachas em todas as divisões da casa;

9.4.- ferrugem nas serralharias de ferro dos contadores;

9.5.- pedras da calçada de acesso levantadas e soltas;

9.6.- marcas de infiltrações junto à janela da suite principal; e

9.7.- ferrugem nas grades das janelas – alínea I) dos FACTOS ASSENTES.

10. Os problemas de ferrugem supra referidos em 9.4. e 9.7. foram na altura solucionados pela ré – alínea J) dos FACTOS ASSENTES.

11. Em 14 de Novembro de 2006 o autor enviou à ré a carta que se encontra junta aos autos a fls. 21, donde se extrai:

“Há alguns meses foi feita vistoria à minha casa por técnicos vossos e prometida a resolução de várias anomalias na altura testadas. Essa “promessa” continua por cumprir e, neste momento, notam-se as seguintes deficiências:

    • A chaminé da lareira apresenta racha (já tinha sido reparado);
    • A pintura do roço exterior está novamente a cair
    • A casa no seu interior apresenta variadíssimas rachas em todas as divisões
    • A pintura das serralharias de ferro do kit dos contadores revela ferrugem
    • Diversas pedras da calçada de acesso estão levantadas e soltas
    • Na suite principal há vestígios de infiltrações junto à janela
    • As grades das janelas apresentam ferrugem” – alínea K) dos FACTOS ASSENTES.
12. Em 24 de Novembro de 2006 o autor comunicou à ré a existência de muitos pontos de infiltração de água no tecto da sala – alínea L) dos FACTOS ASSENTES.

13. O imóvel descrito em 1. apresenta os seguintes problemas:

13.1.- rachas na chaminé da lareira da sala de estar, consistindo em fendas de reboco nos panos de alvenaria de tijolo – as quais possuem diferentes espessuras, na sua maioria com menos de 2mm nas fendas verticais e um pouco superior na horizontal –, devidas a retracções do revestimento a reboco, tendo como origens diferenciais térmicos e deficiências de construção; rachas em todas as divisões, consistindo em fendas e fissuras nas paredes, que constituem na sua maioria fissuras no estuque e pintura (com espessuras inferiores a 1mm), e azulejos rachados – mais propriamente nas seguintes divisões: quartos de visitas Nascente e Sul (Fendas oblíquas a 45º, nas paredes Sul e Poente); W.C. do quarto de visitas verde (Fenda horizontal com 9 azulejos rachados nas paredes); suite principal (fendas oblíquas e fenda na sanca da parede Sul); W.C. da suite Principal (6 azulejos rachados em paredes); Hall/corredor (Fissuras nas paredes); W.C. rosa (fenda vertical com 3 azulejos rachados numa parede mais uma barra rachada); Escritório (fissura horizontal na parede da entrada); Hall do escritório (fenda numa esquina duma parede); Cozinha (piso com falta de betume em algumas juntas entre mosaicos) –, tendo como origens a retracção do reboco e estuques, diferenciais térmicos, vibrações e, quanto aos azulejos dos WC’s, deficiente assentamento;

13.2.- no quarto de visitas, manchas pretas de humidade na parede poente (estuque e pintura), que têm origem em condensações devido a pontes térmicas (diferenciais de temperatura);

13.3.- no vestíbulo de entrada, algumas juntas betumadas entre os mosaicos de revestimento do pavimento com o betume pontualmente degradado e/ou inexistente, com origem na qualidade e na aplicação do betume utilizado;

13.4.- no vestíbulo de entrada, manchas de humidade na parede poente (pintura e

estuque) junto da porta, resultantes de infiltrações junto do pavimento com origem em entrada de água por capilaridade pela fundação das paredes;

13.5.- na cozinha, quatro juntas betumadas entre os mosaicos de revestimento do pavimento com o betume pontualmente degradado e/ou inexistente, com origem na qualidade e na aplicação do betume utilizado;

13.6.- na sala, manchas no tecto (fungos com origem em condensações resultantes de ponte térmica pontual da cobertura junto da chaminé da lareira) e manchas de humidade junto do rodapé, na parede ao lado da lareira (provenientes de infiltrações vindas do exterior);

13.7.- na sala de jantar, manchas de humidade junto à portada de acesso ao jardim (junto do rodapé), resultantes de infiltrações;

13.8.- no escritório, manchas de humidade provenientes de infiltrações, junto às portadas e na parede resultantes de infiltrações;

13.9.- no corredor entre a sala e o escritório, manchas de humidade a meio da parede, resultantes de infiltrações; e

13.10.- o reboco constituinte da esquina em relevo à massa (denominada pilastra) entre fachadas sul e poente apresenta-se descolado, numa extensão de cerca de 1 metro, devido a um eventual assentamento diferencial do pilar existente no interior da fachada – resposta ao artigo 1.º da BASE INSTRUTÓRIA.

14. O mau cheiro mencionado pelo autor no fax datado de 14-09-2005 supra referido em 8 resultou do entupimento da rede de águas residuais domésticas – resposta ao artigo 5.º da BASE INSTRUTÓRIA.

15. A ré procedeu a reparações para eliminação dos problemas supra referidos em 9.5. e 9.6. – resposta ao artigo 6.º da BASE INSTRUTÓRIA.

16. [O lote contíguo à moradia dos autores] não é propriedade da ré, não sendo esta também dona de tal obra – resposta ao artigo 9.º da BASE INSTRUTÓRIA.

17. Sendo empreiteiro da obra em causa a sociedade Alves Ribeiro, S.A. – resposta ao artigo 9.º-A da BASE INSTRUTÓRIA.

18. No imóvel supra referido em 1 foram realizados pelo empreiteiro, por solicitação da ré, os seguintes trabalhos [relativos aos problemas referidos nas alíneas g) – “na sala de jantar, manchas de humidade junto à portada de acesso ao jardim”  e h) – “no escritório, manchas de humidade proveniente de infiltrações junto à portadas e na parece” -  do artigo 1.º da BASE INSTRUTÓRIA]:

18.1.- em 28-07-2003 foi removida uma pequena área de tijoleira exterior em frente à janela, tendo sido aberto um roço e impermeabilizada a parede;

18.2.- em 31-03-2005 foram abertos novos furos no caixilho – para além dos que vinham de origem –, a fim de aumentar o caudal de saída para o exterior; e

18.3.- em 04-02-2006 foi levantado o caixilho e substituídos os silicones e betumes –

resposta ao artigo 12.º da BASE INSTRUTÓRIA.

19. Todos os problemas supra enunciados em 13 surgiram e foram comunicados à ré em data anterior a 30-11-2006 – resposta ao artigo 13.º da BASE INSTRUTÓRIA.

E mais se considera provado, nos termos permitidos pelos arts.º 712.º e 659.º do CPC, por acordo das partes (arts.º 6.º e 7.º da p.i. e art.º 8.º da contestação) :

20. A R construiu, em terreno de que era dona, esta todas as demais moradias que integram o prédio sujeito ao regime da propriedade horizontal.

21. Depois de construídas as moradias a R. vendeu-as.

 

11.- Nulidades de sentença

Sobre as nulidades invocadas pela recorrente pronunciou-se a Sra. Juiz nos termos seguintes:

“1--Entende o recorrente, em primeiro lugar, que a sentença deveria apreciar da responsabilidade do interveniente acessório passivo.

Determina o artigo 332º do Código de Processo Civil que a sentença proferida constitui caso julgado quanto ao chamado, nos termos previstos no artigo 341º desse diploma, relativamente às questões de que dependa o direito de regresso do autor do chamamento, por este invocável em ulterior acção de indemnização.

E nos termos do artigo 341º do Código de Processo Civil a sentença proferida na causa constitui caso julgado em relação ao assistente, que é obrigado a aceitar, em qualquer causa posterior, os factos e o direito que a decisão judicial tenha estabelecido, excepto:

a) Se alegar e provar, na causa posterior, que o estado do processo no momento da sua intervenção ou a atitude da parte principal o impediram de fazer uso de alegações ou meios de prova que poderiam influir na decisão final;

b) Se mostrar que desconhecia a existência de alegações ou meios de prova susceptíveis de influir na decisão final e que o assistido não se socorreu deles intencionalmente ou por negligência grave.

Assim, não é nesta acção que há que apurar da responsabilidade do interveniente acessório passivo, mas em acção que contra este venha a ser interposta (veja-se que aqui as faculdades processuais do chamado são limitadas, não podendo defender-se como se parte principal fosse – artigo 337º nº 2 ex vi artigo 332º nº 1 do Código de Processo Civil – pelo que não é adequado conhecer-se das suas obrigações senão em acção em que goze de todas as faculdades que integram o direito de defesa, ficando aqui, sim, vinculado quanto ao que foi decidido  relativamente ás questões que entre as partes principais estejam relacionadas com o direito de regresso, mas com as excepções supra referidas).

Aliás, o próprio artigo 332º nº 4 do Código de Processo Civil refere a final a necessidade de ulterior acção para conhecer das obrigações do interveniente acessório.

Termos em que se não verifica tal omissão.

2-- Invoca, em segundo e último lugar, no que concerne ás nulidades da sentença que aqui cumpre apreciar, que porque se escreveu na sentença que “Os prazos contemplados para a empreitada são aplicáveis à compra e venda de coisa imóvel defeituosa, por natureza, destinada a longa duração, a fim de se exigir a indemnização ou a eliminação ou reparação dos defeitos existentes” e que “afigura-se-nos improcedente a questão suscitada pela ré, em sede de alegações de direito, no sentido da impossibilidade de condenação da mesma na reparação dos efeitos, dado não ser construtora nem empreiteiro.”, não se podia concluir que “não pode o comprador exigir autonomamente uma indemnização em substituição da reparação dos defeitos ou da substituição da coisa defeituosa (…)” .

Ora, na sentença esclarece-se que “Com efeito, estando em causa um contrato de compra e venda de prédio urbano com defeitos ocultos, também neste caso, tal como nas situações previstas nos artigos 1221.º a 1223.º do Código Civil (aplicáveis ao contrato de empreitada) não pode o comprador exigir autonomamente uma indemnização em substituição da reparação dos defeitos ou da substituição da coisa defeituosa, mas apenas em complemento de qualquer das mencionadas actuações do vendedor, a título de ressarcimento do prejuízo excedente. Os diversos meios jurídicos facultados ao comprador em caso de defeito da coisa vendida não podem ser exercidos em alternativa; há uma espécie de sequência lógica a observar (PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito das Obrigações, Parte Especial, Contratos, Compra e Venda, Locação e Empreitada, Almedina, Maio de 2000, pp. 128 a 130).” “Se é certo que, como tem sido referido pela jurisprudência, o direito do vendedor de eliminar os defeitos da coisa vendida ou de a substituir não é absoluto, importando atentar no circunstancialismo envolvente, não estando por isso vedada ao comprador a possibilidade de obter do vendedor uma indemnização no valor das obras a realizar, por o vendedor não o fazer em tempo útil, certo é igualmente que se impõe, antes de mais, que o vendedor seja efectivamente interpelado para efectuar, num prazo razoável, tais obras, e apenas após a constatação da não realização das mesmas em tempo útil surgirá na esfera jurídica do comprador o direito a ser indemnizadas pelo valor correspondente.”

“No caso de o vendedor não cumprir a obrigação de reparar o defeito ou de substituir a coisa defeituosa, incorrerá em responsabilidade civil contratual nos termos gerais, emergente do incumprimento do dever de eliminar os defeitos ou de proceder à referida substituição (conforme resulta do disposto no artigo 910.º, n.º 1, do Código Civil, aplicável ex vi do artigo 913.º, nº 1, do mesmo diploma).” (tudo sublinhados não constantes da sentença).

Assim, não existe qualquer contradição no raciocínio lógico seguido na sentença, uma vez que ali esclarece o raciocínio que precisa e duas afirmações que, desgarradas, o recorrente cita.”

11.1.- Omissão de pronúncia no tocante a responsabilidade do construtor/empreiteiro (a Chamada S C).

Efectivamente, estes autos não permitem que se afira, em concreto, da responsabilidade da chamanda.

A figura da intervenção acessória, que foi a modalidade de chamamento requerida e deferida, tem em vista apenas acautelar o exercício do direito de regresso que a parte que chama tenha contra o chamado. Por via do chamamento a decisão proferida neste processo vê estendida a força do seu caso julgado ao chamado, dispensando-se o titular do direito de regresso de ulteriores diligências probatórias, no tocante à matéria objecto desta acção.

É certo que a chamada, enquanto empreiteira da obra que veio a ser adquirida pelos AA., poderia ter sido por estes directamente demandada, até em conjunto com a R, como o permitia o art.º 1225,.º 1 do CC. Contudo, os AA assim não o entenderam, tendo antes optado por demandar apenas a vendedora, donde a acção tinha que ser decidida apenas no confronto entre AA. e R.

É certo que na sua contestação a R defendeu-se no sentido de não ser responsável pelos defeitos, por não se poder considerar incluída na categoria de vendedor /construtor, para os efeitos do disposto no art.º 1225.ºn.º4.

Os AA. na sua p.i. justificaram o seu direito quer por via do regime da empreitada- art.1225.º - quer por via do regime da compra e venda de coisas defeituosas- 913.º e sgs.

O julgador só tinha pois como “questão”, obrigatoriamente a apreciar, a responsabilidade a R (e já não a da chamada), sendo que veio a considerar que o caso era enquadrável no campo da “compra e venda de coisa defeituosa” e a responsabilidade da R. veio a ser considerada no âmbito dos normativos legais que regem nessa figura- art. 913 e sgs.

E na sentença faz-se expressa menção – pag. 11. – à questão levantada pela R quanto à sua não responsabilização por não ter sido a vendedora/construtora, para a afastar, desconsiderando-a.

Em suma, na sentença o julgador só tinha que emitir pronúncia sobre a responsabilidade ou não da R. uma vez que essa é que era a questão colocada pelas partes e essa pronúncia foi emitida.

Esta questão será devidamente abordada em sede de recurso de direito.   

A questão colocada pela recorrente não tem pois fundamento ao nível da nulidade da sentença.

11.2- Nulidade por oposição entre os fundamentos e a decisão

Como é bom de ver a questão da indemnização foi abordada na sentença apenas no âmbito duma dissertação abstracta dos vários meios à disposição do comprador de coisa defeituosa e de como eles se conjugam entre si.

No caso em apreço os AA, a quem coube delimitar o âmbito da sua pretensão, não demandaram a R por qualquer indemnização, donde ao tribunal estava vedado enveredar pela fixação de qualquer indemnização, em substituição da eliminação dos defeitos, por força do princípio do dispositivo.

E nem a R alguma vez se defendeu nesse sentido, pelo que não se compreende onde suporta a recorrente a invocada nulidade. Tivesse o tribunal optado por uma indemnização e viria a R. certamente arguir, então com razão, a nulidade da sentença, por excesso de pronúncia.

No seu despacho a Sr. Juiz esclarece sobejamente o seu discurso contido na sentença, nada mais sendo de acrescentar.

Não enferma assim a sentença de qualquer vício de nulidade.

12. Recurso de direito

12.1 Caducidade do direito de acção

Não reconhecimento por parte da R. da existência do direito à eliminação de defeitos nem a R. tinha conhecimento da existência de quaisquer defeitos.

A decisão recorrida, ao tratar da excepção de caducidade, faz uma abordagem conjunta dos normativos que regem para a empreitada e para a compra e venda de coisa defeituosa, acabando por defender que quer a denúncia quer a instauração da acção terão que ser levadas a cabo dentro do prazo de garantia de cinco anos.

Embora se trate de questão que não tem merecido o consenso da jurisprudência julgamos que este entendimento não pode ser seguido.

O prazo de garantia destina-se a fazer com que os responsáveis pela garantia assumam perante o lesado a boa funcionalidade do imóvel, durante esse período. A detecção de defeitos pode ocorrer em qualquer fase desse período, e não é por ocorrer na sua recta final que o lesado ficará mais desprotegido, tendo que denunciar e intentar a acção tudo dentro dos cinco anos.

Quando o lesado detecta o defeito tem um ano para o denunciar, devendo contudo denunciá-lo de molde a que o faça dentro dos aludidos 5 anos e outro ano para accionar o responsável, sendo assim perfeitamente admissível que o responsável venha a ser demandado depois de já decorridos os ditos cinco anos sobre a data da entrega.

Neste sentido se pronunciou o Ac. Do STJ de 29/11/2011 proc. 121/07.TBALM.L1.S1, nele se dando conta de outras decisões em sentido idêntico e contrário e do qual se transcreve um excerto do sumário:

“VII - O legislador não violou o princípio da proporcionalidade, um dos desdobramentos que conferem densidade pratica e material ao princípio da igualdade contido no art. 2.º da CRP, na fixação do prazo previsto no n.º 2 do art. 1225.º do CC – dentro do qual o comprador de imóvel de longa duração pode, decorridos os 5 anos de garantia, intentar acção contra o empreiteiro/vendedor para que este proceda à eliminação dos defeitos denunciados dentro do mencionado prazo –, dado que o exigem razões e critérios de diferenciação das respectivas posições, nomeadamente de índole económica, e compatibilização das exigências de conformidade do produto vendido com as regras de boa fé e confiança, sabendo-se que, tratando-se de produtos duráveis e duradouros, os defeitos podem não emergir em curtos lapsos de tempo, mas tão só ao fim de uma utilização continuada e da incidência de factores naturais sobre a estrutura construída, materiais usados e modo de aplicação.”Decisão Texto

O mesmo entendimento é defendido no Ac. do STJ de 15/11/2012 proc.25106/10.4T2SNT.L1.S1.

Caso se trate do regime de compra e venda de coisa defeituosa não vemos que haja razão para se divergir deste entendimento. O prazo para accionar contar-se-á desde a denúncia, ainda que vá recair para além dos cinco anos. Apenas haverá que atender a que nestes caso o prazo para accionar, no entender generalizado da nossa doutrina e jurisprudência é o de seis meses, por aplicação do art.º 917.º do CC.

Reconhecimento dos defeitos:

Na sentença entendeu-se que a R. tinha reconhecido os defeitos reclamados e portanto tinha, em face desse reconhecimento, ficado afastada a caducidade.

A recorrente insurge-se contra este entendimento.

Da análise da factualidade provada, mormente da troca de correspondência entre as partes e das reparações levadas a cabo, na sequência de reclamação do A., não se pode concluir, de forma generalizada, como se fez na decisão recorrida, que a R reconheceu os defeitos reclamados; alguns sim, todos não.

Mas julgamos não se justificar indagação mais aprofundada, pois a questão da excepção de caducidade não poderá, de qualquer forma, proceder.

A invocação desta excepção feita pela R. foi assim apresentada “o imóvel em causa foi entregue aos autores em 06-12-2001, tendo terminado em 06-12-2006 o prazo legal de cinco anos, pelo que relativamente a alguns dos defeitos já caducou o direito invocado pelos autores, dado que uns só foram invocados pela primeira vez com a instauração da acção e outros só o foram aquando da vistoria realizada a 11 de Dezembro de 2006”.

A presente acção deu entrada em 26/1/2007.

Tendo ficado provado, contrariamente ao alegado, que todos os defeitos reclamados nesta acção surgiram e foram comunicados à R em data anterior a 30/11/2006 –facto 19.- sendo que a última denúncia se verificou pela carta de 14/11/2006 – temos que à data de interposição da acção não havia decorrido nem um ano nem sequer seis meses sobre as denúncias:

- as denúncias foram feitas dentro do prazo de 5 anos;

- a acção foi interposta antes de decorridos seis meses sobre essas denúncias.

Assim, quer a responsabilidade da R seja vista no âmbito do regime do contrato de compra e venda (onde o prazo de caducidade é de seis meses sobre a denúncia) quer seja vista no âmbito do regime da empreitada (onde esse prazo se alarga para um ano), sempre o prazo de caducidade não se perfez, sendo de improceder a excepção, embora com fundamentação diversa da decisão recorrida. 

 12.2. Responsabilidade da R.

Na decisão recorrida decidiu-se ser de aplicar o regime da compra e venda de coisas defeituosa.

A R insurge-se, defendendo que quem é responsável é a chamada, pois entende que “a obrigação exarada no art. 1225º do CC é oponível: ou ao construtor-vendedor ou ao empreiteiro não vendedor, mas nunca ao vendedor não construtor, in casu, a R. que mandou executar a obra ao abrigo de contrato de empreitada.”

É certo que o regime do art.º 1225.º do CC abrange quem integre as qualidades indicadas, mas o comprador não está, a nosso ver, impedido de demandar o “dono da obra”, na qualidade de vendedor, ao abrigo não desse regime, mas do regime da compra e venda de coisa defeituosa. São regimes que não conflituam, nem se excluem mutuamente.

Cabe apenas notar que o regime da empreitada é mais favorável ao lesado do que o da compra e venda, na medida em que naquele regime não se faculta ao empreiteiro a prova de que o vício não resulta de culpa sua –arts.º 1221.º e 1222.º-,  o que já é facultado  neste-art 914.º

Os AA demandaram a R. invocando os dois regimes em alternativa. Na decisão recorrida entendeu-se responsabilizar a R. através do regime da compra e venda, além do mais, “porque a R não fez a prova da ausência de culpa sua.”

Entende-se pois que os AA-compradores não estavam impedidos de invocar como invocaram, com sucesso, a aplicação do regime da compra e venda.

Questão diversa é a de saber se é de aplicar esse é regime.

Julgamos que não.

Tem vindo a surgir alguma jurisprudência do STJ que nos parece acolher o entendimento mais consentâneo com o espírito que preside às regras da responsabilidade no que tange às “construções de longa duração”.

E nessa linha, a aqui R. deve integrar o conceito de “construtor”.

No recente Acórdão do STJ de 5 de Março de 2013, proferido no proc. 3298/05.4TVLSB.L1:S1 defende-se:

“Diferentemente do que se entendeu no acórdão recorrido, o que releva não é ter materialmente desenvolvido a actividade de construção – “o réu (…) não é definitivamente um construtor. Para tal serve-se de empresas de construção a quem adjudica os trabalhos, como foi o caso nos autos com a empresaFF, essa sim construtora” (pág. 71 do acórdão recorrido) –, mas sim saber se o réu “teve o domínio da construção, se desenvolveu no âmbito profissional.” E a resposta, no caso, é afirmativa.

Responde, portanto, como construtor. Reitera-se, assim, que “só um conceito amplo de construtor respeita a intenção de protecção do consumidor/aquirente do imóvel, reconhecendo-lhe o direito de responsabilizar os “vários agentes intervenientes” no sector imobiliário, onde manifestamente “assume, economicamente, uma posição mais desfavorecida” (preâmbulo do Decreto-Lei nº 267/94) – razão que consabidamente levou também à alteração introduzida no nº 1 do artigo 1225º do Código Civil, responsabilizando o empreiteiro directamente perante o terceiro adquirente.
O recorrido invoca em abono da interpretação que sustenta o acórdão deste Supremo Tribunal de 22 de Junho de 2005 (www.dgsi.pt, proc. nº 05A1735); mas a solução aqui preconizada, como também se observou no acórdão de 19 de Abril de 2012, não o contraria, porque “o domínio da construção”, por parte do vendedor,“se desenvolveu no âmbito profissional” do sector imobiliário.

Conclui-se, assim, que o conceito de construtor que é utilizado no nº 4 do artigo 1225º do Código Civil é um conceito lato, que tanto abrange o construtor directo como aquele que, profissionalmente, constrói directamente ou mediante contratos com terceiros para vender a adquirentes/consumidores, entendidos no sentido do nº 1 do artigo 2º da lei nº 24/96, de 31 de Julho (Lei de defesa dos consumidores).”

Este entendimento já havia sido anteriormente sufragado pelo mesmo colectivo, no seu Acordão 19 de Abril de 2012, ambos acessíveis na base de dados do ITIJ.

O caso dos presentes autos tem por base situação em tudo semelhante à que esteve subjacente aos acórdãos citados.

A R é uma imobiliária – assim está identificada – tendo, em terreno que era dona, construído, mediante empreitada, a casa dos AA e outras que depois vendeu. - Factos 1.,3., 4., 20. e 21.

Portanto, aderindo à noção de “construtor” defendida pelo STJ, temos para nós que a R também deve ser considerada como “construtora/vendedora”, para os efeitos do art.º 1225.º e como tal responsável perante os AA- adquirentes do imóvel pelos defeitos apurados.

É assim de manter a condenação da R a reparar os defeitos, mas ao abrigo do regime do art.1225.º do CC.

Nestes termos, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão, embora com fundamentação diversa.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 2013/5/29

Teresa Soares

Ana Lucinda Cabral

Maria de Deus Correia