| Decisão Texto Integral: | Acordam na Secção Cível (2ª Secção) do Tribunal da Relação de Lisboa:
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I – “A” e “B” intentaram a presente acção declarativa com processo ordinário contra «“C” – Sociedade de Construções, Lda.» e Administração do Condomínio do Prédio sito na Rua das …, Condomínio …, Lote B, …, ….
Alegaram os AA., em resumo:
Em 12 de Fevereiro de 2001 os AA. adquiriram à 1ª R. a fracção correspondente ao r/c C do prédio sito na Rua das …, Condomínio …, Lote B, …, em …. Naquela fracção foram detectados, entretanto, diversos problemas de humidade, provenientes de um deficiente isolamento das fachadas norte e sul, bem como problemas de infiltrações, decorrentes de mau isolamento ao nível do terraço. A fracção dos AA. tem sofrido várias infiltrações, o que provoca a sua degradação precoce, com deterioração de paredes e chão da fracção.
A 1ª R. foi promovendo as reparações que entendeu necessárias, mas que se revelaram insuficientes, continuando a fracção cheia de humidade. As reparações necessárias no interior da fracção orçam em € 6.200,00 mais IVA, e a reparação e impermeabilização das partes comuns afectadas orça em € 5.800,00 mais IVA.
Os defeitos detectados são consequência de uma errada escolha e aplicação de materiais, e da omissão de regras de construção.
Não respondendo o construtor/vendedor pela reparação dos defeitos, deverá tal incumbir à Administração do Condomínio do prédio, a qual foi já, inclusive, interpelada pela CMC para o fazer, sem que tivesse actuado.
Os AA. tem sofrido transtornos, causados pelas condições em que têm habitado, e pela inacção das RR., os quais computam em € 4.000,00.
Pediram os AA.:
− A condenação da 1ª R. a reparar os defeitos da fracção dos AA. e das partes comuns, conforme orçamentos juntos aos autos, e a condenação da mesma no pagamento da quantia de € 4.000,00, a título de indemnização pelos danos e prejuízos sofridos em consequência dos defeitos e inacção da R. durante 6 anos;
− Em alternativa, a condenação da mesma R. a suportar os custos necessários à reparação dos defeitos de construção detectados, no montante de € 14.520,00, e a condenação no pagamento da quantia de € 4.000,00, a título de indemnização pelos danos e prejuízos sofridos em consequência dos defeitos e inacção da Ré durante 6 anos.
Subsidiariamente pediram os AA.:
− A condenação da 2ª R. a promover as reparações dos defeitos existentes nas partes comuns do edifício, e as deteriorações provocadas na fracção dos AA., bem como a condenação no pagamento da quantia de € 4.000,00, a título de indemnização pelos danos e prejuízos sofridos em consequência da sua inacção;
− Em alternativa, a condenação da mesma R. a suportar os custos necessários à reparação dos defeitos existentes nas partes comuns do edifício, bem como de todos os danos entretanto produzidos na fracção dos AA., no montante de € 14.520,00, e a condenação no pagamento da quantia de € 4.000,00, a título de indemnização pelos danos e prejuízos sofridos em consequência da sua inacção.
Citadas, as RR. contestaram.
A 1ª R. invocou a caducidade da presente acção, uma vez que a denúncia dos defeitos ocorrera em 2003/2004, devendo a acção ter dado entrada até ao limite do ano subsequente, bem como impugnou factos alegados pelos AA., acrescentando que estes realizaram obras no interior da fracção e no terraço.
A 2ª R. impugnou factos alegados pelos AA., referindo que a existirem defeitos com origem num defeito de construção, é ao construtor que compete reparar. Também alegou que os AA. realizaram obras no interior da fracção e no terraço, pelo que os defeitos poderão ter origem nessas obras.
O processo prosseguiu vindo, a final, a ser proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu as RR. do pedido.
Da sentença apelaram os AA. concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso:
A- No âmbito da acção intentada pelos AA. estes reclamam, entre outros, o direito de reparação de defeitos, mediante reparação a efectuar pela 1ª Ré ou em alternativa através do pagamento da quantia necessária à reparação.
B- Nos termos do enquadramento do artº 1 225º do Código Civil, haverá dois prazos – um para a denúncia do defeito e outro para o pedido da indemnização.
C- É entendimento do Meritíssimo Juiz a quo, que o segundo prazo para pedir a indemnização, se encontrava caducado á data da apresentação da acção em juízo.
D- Entende-se que não assiste razão para determinar a caducidade do direito à indemnização uma vez que aplicação do artº 329º do Código Civil, no caso, não implica tal determinação.
E- Como consta dos autos, e da matéria dada por provada os Autores reclamaram dos defeitos, junto da 1ª Ré, nos anos de 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007 e até 2008, e por diversas vezes.
F- Ora naturalmente que as reclamações apresentadas em 2003, não correspondem às reclamações apresentadas, nomeadamente em 2006 e 2007.
G- Eram defeitos maiores, mais graves e que se diferenciavam naturalmente uns dos outros.
H- Não pode pois o direito à indemnização relativamente, por exemplo às reclamações apresentadas em 2006 e 2007, ter caducado, uma vez que à data em que se afirma ter ocorrido a caducidade do direito à indemnização ainda não tinham ocorrido os defeitos/reclamados em 2006 e 2007.
I- Assim, não se pode aceitar que tenha caducado o direito de ser indemnizado, por parte dos Autores, relativamente às reclamações apresentadas.
J- Por outro lado e no tocante ao direito de reparação/indemnização das partes comuns, relativamente à demanda da 2ª Ré, foram coligidos 3 argumentos para determinar a improcedência do pedido.
K- Por um lado, argumenta-se, na decisão, que os defeitos são no interior da fracção dos Autores e não em parte comum do condomínio: são efectivamente no interior da fracção dos Autores mas ficou inequivocamente demonstrado quer pelo depoimento das testemunhas, quer pela Vistoria junta aos autos e efectivada pelos Serviços da Câmara Municipal de Cascais, e finalmente também, é essa a convicção expressa no Relatório da Perícia Judicial efectuada, que os mesmos defeitos tiveram origem em infiltrações que partiram das partes das comuns, designadamente das paredes externas do edifício!
L- O Segundo argumento colhido para “desresponsabilizar” a 2ª Ré, prende-se com o problema dos terraços: segundo a decisão sob análise, estes não seriam parte comum, uma vez que sendo de utilização exclusiva da fracção, também não seriam cobertura e portanto parte comum: também aqui não assiste razão à citada argumentação: como amiúde se pode recolher nos autos, desde a matéria dada por provada alínea U, quer no Relatório da Vistoria elaborada pelos Serviços da Câmara Municipal de Cascais, quer na Perícia, fica indiscutivelmente demonstrado que os terraços, em questão, são cobertura da garagem comum do condomínio, consequentemente parte comum do condomínio.
M- O derradeiro argumento de que nada fizeram os Autores para obrigar o Condomínio, designadamente através da Assembleia de Condóminos, se a realizar as obras, o argumento também não procede: por um lado até 2008 a 1ª Ré confundia-se com a 2ª Ré : era aquela que administrava e controlava o condomínio.
N- Por outro lado a própria Câmara Municipal por Despacho de 20 de Dezembro de 2006, notificou a Administração do Condomínio, ora 2ª Ré, para no prazo de 60 dias promover a realização das obras de reparação dos defeitos em causa… o que a 2º Ré, desobedecendo, não realizou.
O- Portanto não restarão dúvidas que os argumentos em prol da desresponsabilização da 2ª Ré também não procedem.
P- Assim se por um lado não há caducidade do direito dos Autores de se verem indemnizados pelos defeitos reclamados e restantes pedidos, no tocante à 1ª Ré, no que tange à 2ª Ré também, nenhum dos argumentos perfilados na douta decisão pode proceder e vingar uma vez que não correspondem à verdade dos factos, devidamente comprovados nos Autos.
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II – 1 - O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
A. Os Autores adquiriram à 1ª Ré, a 12 de Fevereiro de 2001, a fracção designada pela letra “C”, correspondente ao r/c C do edifício constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua das …, Condomínio …, lote B, …, …, … – alínea A) dos factos assentes.
B. No dia 6 de Novembro de 2006 a comissão de vistorias da Câmara Municipal de Cascais deslocou-se ao prédio identificado na alínea que antecede tendo elaborado o auto de vistoria de fls. 27 cujo teor se dá por reproduzido, o qual foi objecto de despacho do vice-presidente da Câmara Municipal de Cascais junto a fls. 28 e cujo teor aqui se dá por reproduzido – alínea B) dos factos assentes.
C. No Inverno de 2001/2002 os Autores começaram a detectar na fracção referida em A) diversos problemas de humidade, provenientes de um deficiente isolamento das fachadas norte e sul, bem como problemas de infiltrações decorrentes de um incorrecto isolamento ao nível do terraço – resposta ao facto 1 da base instrutória.
D. Face a estas deficiências de isolamento tem vindo a fracção dos Autores a sofrer inúmeras infiltrações, provocando a degradação precoce do seu imóvel – resposta ao facto 2 da base instrutória.
E. Os problemas de humidade que são inerentes às referidas infiltrações provocaram a deterioração de paredes e chão da fracção – resposta ao facto 3 da base instrutória.
F. Demandada a primeira Ré, esta, em 2003, promoveu obras nas três fracções que têm terraço, incluindo a fracção referida em A), o que não resolveu o problema na sua totalidade – resposta aos factos 4 e 6 da base instrutória (resposta conjunta).
G. Motivo pelo qual, continuaram os Autores a solicitar a intervenção da 1ª Ré – resposta ao facto 7 da base instrutória.
H. A fracção dos Autores encontra-se cheia de humidade e os rodapés estão a cair – resposta ao facto 8 da base instrutória.
I. Tendo nesta altura ([1]) prometido que iria enviar trabalhadores para a reparação dos defeitos, o que até hoje não aconteceu – resposta ao facto 9 da base instrutória.
J. Promessas essas reiteradas e não concretizadas no decurso de 2005, perante a insistência dos Autores da resolução do problema – resposta ao facto 10 da base instrutória.
K. Os problemas que se verificam ocorrem por incorrecto isolamento a nível das fachadas norte e sul e a nível do terraço – resposta ao facto 11 da base instrutória.
L. Foi pelo arrastar da resolução desta questão há demasiado tempo sem que nenhuma solução fosse alcançada, que os Autores requereram à Câmara Municipal de Cascais a realização da vistoria referida em B), de forma a verificarem qual a real origem do problema de humidades e infiltrações que afecta a sua fracção e, bem assim, quem seriam os responsáveis pela sua reparação – resposta ao facto 12 da base instrutória.
M. A sociedade “D” apresentou em 10/08/2007 aos Autores um orçamento de reparação das deficiências detectadas, que ascende a € 6.200,00, acrescidos de IVA, no que se reporta às reparações necessárias no interior da fracção, acrescidos de € 5.800,00, mais IVA, para reparação e impermeabilização das partes comuns afectadas, e que os senhores peritos orçam a reparação interior da fracção dos Autores em € 3.000,00, acrescido de IVA, e a reparação exterior (partes comuns, terraços e fechadas) em € 6.000,00, acrescido de IVA – resposta ao facto 13 da base instrutória.
N. As deficiências de construção poderão ser consequência de uma errada escolha de materiais, aplicação defeituosa de outros materiais, de omissão de regras de construção e, ainda, a fissuração resultante de movimentos estruturais inconvenientes – resposta ao facto 14 da base instrutória.
O. As deficiências referidas nos quesitos que antecedem desvalorizam o imóvel em causa, pois que, por causa delas, o mesmo não possui as características e qualidades adequadas ao seu fim – resposta ao facto 15 da base instrutória.
P. Quando os Autores receberam o imóvel não detectaram qualquer problema no mesmo – resposta ao facto 16 da base instrutória.
Q. A partir de 12 de Fevereiro de 2001 os Autores passaram de imediato a ocupar a casa – resposta ao facto 17 da base instrutória.
R. Os Autores entenderam dever fazer obras tanto na casa como no terraço alegadamente para – do seu ponto de vista – eliminar os defeitos do imóvel e fazer alguns melhoramentos (como foi o caso da substituição do revestimento do terraço) – resposta ao facto 23 da base instrutória.
S. Desde então e todos os anos, e por diversas vezes por ano, os Autores têm apresentado reclamações à 1ª Ré, sempre sobre as mesmas infiltrações – resposta ao facto 26 da base instrutória.
T. Não houve um único ano – 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007 e 2008 – que os Autores não tenham reclamado, por diversas vezes, junto da 1ª Ré e da Administração do Condomínio, que também vem sendo exercido pela 1ª Ré – resposta ao facto 28 da base instrutória.
U. Nos tectos da garagem e pontualmente em paredes do lado poente são visíveis problemas de infiltrações, em geral pluviais, originadas no terraço dos Autores e nas entradas dos dois prédios contíguos (Lotes A e B), algumas das quais colectadas por drenagens improvisadas nos tectos; nota-se ainda escorrimentos por fora de um dos tubos de queda, que passa na sala/varanda dos Autores, dando lugar a estalactites que atestam a continuidade da infiltração – resposta ao facto 29 da base instrutória.
V. Os Autores, a expensas suas, efectuaram o assentamento de uma nova camada de mosaicos no chão da varanda, o que melhorou o problema – resposta ao facto 31 da base instrutória.
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II – 2 – A estes haverá que aditar outro facto que se encontra provado.
A sentença recorrida afirma que a 1ª R. assume nestes autos «além da qualidade de vendedora, a qualidade de construtora da fracção onde os defeitos se verificam». Todavia, tal não decorre dos factos julgados provados em que se não faz qualquer menção àquela qualidade de construtora do edifício. Sucede que na p.i. os AA. aludem a ser a 1ª R. a construtora do imóvel - assim, no art. 31 mencionam a «inacção quer da Sociedade Construtora (Primeira Ré) quer da administração do condomínio (Segunda Ré)»; isto para além das referências às obrigações do construtor constantes dos arts. 17 e 18.
Nas contestações apresentadas as RR. não põem em causa que a R. «“C” – Sociedade de Construções, Lda.» haja sido a construtora do edifício.
O juiz, ao proferir a sentença, deve ter em conta todos os factos que considere provados, ainda que não tenham sido dados como assentes na fase da condensação, nem apurados em julgamento, e a Relação pode fazer idêntico aditamento ainda que disso as partes não falem nem oportunamente tenham reclamado ([2]).
Como é sabido, a peça condensatória não é definitiva, mas, sempre que necessário, reformável ([3]), sendo «inegável que a Relação, na apreciação da matéria de facto, pode e deve, nos termos do art. 659, nº 3 (ex vi do art. 713, nº 2, do C. Proc. Civil) tomar em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito ([4]).
Assim, adita-se aos factos provados o seguinte facto que se encontra admitido por acordo:
W – A R. «“C” – Sociedade de Construções, Lda.» foi a construtora do edifício aludido em A).
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III - Definindo as conclusões de recurso o objecto deste, conforme decorre dos arts. 684, nº 3, e 690, nº 1, do CPC, as questões que essencialmente se nos colocam, atentas as conclusões apresentadas pelos apelantes, face à sentença recorrida, são as seguintes: se no que concerne ao direito de acção relativamente à 1ª R., não se verifica a caducidade; se ao condomínio cabe proceder às reparações apontadas e/ou indemnizar os AA..
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IV- 1 - No que concerne às pretensões deduzidas conta a 1ª R. encontramo-nos no âmbito da compra e venda de coisa defeituosa.
Efectivamente, provou-se que os AA. compraram à R., em 12 de Fevereiro de 2001, a fracção designada pela letra “C”, correspondente ao r/c C do edifício constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua das …, Condomínio …, lote B, …, …, ….
Provou-se, também, que no Inverno seguinte – Inverno de 2001/2002 - os AA. começaram a detectar na fracção diversos problemas de humidade, provenientes de um deficiente isolamento das fachadas norte e sul, bem como problemas de infiltrações decorrentes de um incorrecto isolamento ao nível do terraço e que face a estas deficiências de isolamento tem vindo a mesma fracção a sofrer inúmeras infiltrações o que provoca a sua degradação precoce; bem como que os problemas de humidade inerentes às referidas infiltrações provocaram a deterioração de paredes e chão da fracção; assim, a fracção dos Autores encontra-se cheia de humidade e os rodapés estão a cair.
A coisa é defeituosa se tiver um vício ou se for desconforme atendendo ao que foi acordado; o vício corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal de coisas daquele tipo, enquanto a desconformidade representa uma discordância com respeito ao fim acordado.
No caso dos autos provou-se que existem vícios no imóvel: do incorrecto isolamento a nível das fachadas norte e sul e a nível do terraço - deficiências de construção que poderão ser consequência de uma errada escolha de materiais, aplicação defeituosa de outros materiais, de omissão de regras de construção e, ainda, a fissuração resultante de movimentos estruturais inconvenientes - decorrem os problemas de infiltrações e humidade que afectam a fracção dos AA..
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IV – 2 - Nos arts. 913 e seguintes do CC a lei estabelece um regime especial respeitante à compra e venda de coisas defeituosas, facultando ao comprador diversos meios jurídicos, numa determinada sequência. Em «primeiro lugar o vendedor está adstrito a eliminar o defeito da coisa e, não sendo possível ou apresentando-se como demasiado onerosa a eliminação do defeito, a substituir a coisa vendida; frustrando-se estas pretensões, pode ser exigida a redução do preço, mas não sendo este meio satisfatório, cabe ao comprador pedir a resolução do contrato. A indemnização cumula-se com qualquer das pretensões com vista a cobrir os danos não ressarcíveis por estes meios» ([5]).
Sucede que nos termos do art. 916 do CC o comprador deve denunciar ao vendedor o vício (excepto se este tiver usado de dolo) num prazo que para as coisas imóveis é de até um ano depois de conhecido o defeito e dentro de cinco anos após a entrega da coisa.
No art. 917 a lei acrescenta que a acção de anulação com base em simples erro caduca findo qualquer dos prazos fixados no art. 916 sem o comprador ter feito a denúncia ou decorridos sobre esta seis meses.
Vem sendo entendido que apesar de a letra da lei ser restrita à acção de anulação o prazo deverá ser aplicado às demais acções que são conferidas ao comprador – logo, também, à acção que tenha por fim a eliminação do defeito.
Assim, Pires de Lima e Antunes Varela ([6]) entendem que é aplicável este prazo de seis meses, por interpretação extensiva do artigo, às acções que visem obter a reparação ou a substituição da coisa, comungando desta opinião Menezes Leitão ([7]).
Também Calvão da Silva ([8]) refere: «Justifica-se a extensão do art. 917º, que refere apenas a acção de anulação, às acções dos demais direitos referidos, porque e na medida em que através delas se fazem valer pretensões no quadro da garantia e à garantia ligadas; porque e na medida em que através delas se realize ou materialize a mesma garantia pelos vícios; numa palavra, porque e na medida em que são recursos contratuais por vícios da coisa … Na verdade, seria incongruente não sujeitar todas as acções referidas à especificidade do prazo breve para agir que caracteriza a chamada garantia edilícia desde a sua origem, pois de contrário, permitir-se-ia ao comprador obter resultados (referidos aos vícios da coisa) equivalentes, iludindo os rígidos e abreviados termos de denúncia e caducidade. Ora, em todas as acções de exercício de faculdades decorrentes da garantia, qualquer que seja a escolhida, vale a razão de ser do prazo breve…: evitar no interesse do vendedor, do comércio jurídico, com vendas sucessivas, e da correlativa paz social a pendência por período dilatado de um estado de incerteza sobre o destino do contrato ou cadeia negocial e as dificuldade de prova (e contraprova) dos vícios anteriores anteriores ou contemporâneos à entrega da coisa que acabariam por emergir se os prazos fossem longos, designadamente se fosse de aplicar o prazo geral da prescrição (art. 309º); transcurso prazo breve razoável, há-de proteger-se a legítima confiança de vendedores (e revendedores) em que os negócios sejam definitivamente válidos e cumpridos e não entorpecem o giro comercial».
No mesmo sentido vai Romano Martinez ([9]) afirmando que a unidade do sistema jurídico impõe a aplicação do art. 917 CC a todas as outras pretensões.
Vindo a concluir que estando «em causa coisas imóveis, o limite máximo da garantia pode atingir cinco anos e meio a contar da entrega, pois aos cinco anos desde a entrega da coisa vendida para a denúncia do defeito (art. 916º, nº 3 CC) somam-se mais seis meses para interpor a acção judicial (art. 917º CC)»
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IV – 3 - Porém, o nº 4 do art. 1225 do CC manda aplicar o regime definido nos anteriores números do mesmo artigo ao «vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado».
Surge-nos, assim, uma diferença de regime entre as simples compras e vendas de imóvel e aquelas em que o vendedor do imóvel o construiu, modificou ou reparou, caso em que se aplicam as regras da empreitada: a garantia é de cinco anos a contar da entrega (consoante resulta do nº 1 do art. 1225), a denúncia deve se feita no prazo de um ano e o prazo para intentar a acção é de um ano desde a denúncia (nº 2 do art. 1225), mesmo quando estiver em causa o direito à eliminação dos defeitos (nº 3 do art. 1225) ([10]).
No caso que nos ocupa a 1ª R. foi a não só a vendedora mas também a construtora do edifício – logo, o regime aplicável é o decorrente do nº 3 do art. 1225 do CC.
Ora, a compra e venda ocorreu em 12 de Fevereiro de 2001 e a partir dessa data os AA. passaram de imediato a ocupar a casa, embora quando receberam o imóvel não tenham detectado qualquer problema no mesmo; foi no Inverno de 2001/2002 que os Autores começaram a detectar diversos problemas de humidade, provenientes de um deficiente isolamento das fachadas norte e sul, bem como problemas de infiltrações decorrentes de um incorrecto isolamento ao nível do terraço, face aos quais tem vindo a fracção dos AA. a sofrer inúmeras infiltrações, provocando a degradação precoce do seu imóvel. Na sequência a R. vendedora foi demandada e em 2003 promoveu obras nas três fracções que têm terraço, incluindo a fracção referida em A), o que não resolveu o problema na sua totalidade, pelo que continuaram os Autores a solicitar a sua intervenção.
Em 2004 a R. vendedora prometeu que iria enviar trabalhadores para a reparação dos defeitos, o que até hoje não aconteceu, promessas essas reiteradas e não concretizadas no decurso de 2005, perante a insistência dos Autores da resolução do problema; desde então e todos os anos, e diversas vezes por ano, os Autores têm apresentado reclamações à 1ª Ré, sempre sobre as mesmas infiltrações, não tendo havido um único ano – 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007 e 2008 – em que os AA. não tenham reclamado.
Desta sequência de factos decorre que os AA. terão denunciado os defeitos dentro do prazo de um ano depois de conhecidos e dentro de cinco anos após a entrega – a entrega foi em Fevereiro de 2001, os defeitos foram conhecidos pelos AA. no Inverno de 2001/2002 e, demandada a R. vendedora, esta promoveu as obras em 2003.
Temos, pois, que a R. reconheceu a existência dos defeitos tendo pretendido proceder à sua reparação com as obras promovidas em 2003 – o que não resolveu o problema na sua totalidade.
Muito embora, de acordo com o art. 328 do CC o prazo de caducidade não se suspenda nem se interrompa senão nos casos em que a lei o determine, o art. 331 do mesmo Código dispõe que só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo, mas quando se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deve ser exercido.
Todavia, como entendido no acórdão do STJ de 8-11-2007 ([11]) «reconhecendo o construtor/vendedor do imóvel a existência de defeitos, que reparou deficientemente, o exercício do direito conferido ao dono da obra em vista da sua eliminação fica sujeito a novo prazo de caducidade». O impedimento da caducidade, não tem como efeito o início de novo prazo, mas o seu afastamento definitivo, só assim não sendo «se a lei sujeitar o exercício do direito a novo prazo de caducidade, situação que ocorre precisamente no caso do art. 1225º».
No caso dos autos não foram eficientemente reparados todos os defeitos pelo que ocorreu nova denúncia dos AA.; frustrada esta tentativa de eliminação haverá como que novo incumprimento. Ora, aqui, os AA. denunciaram os defeitos em 2004, 2005 e nos anos seguintes, sempre sobre as mesmas infiltrações, sendo que em 2004 a R. prometeu que iria enviar trabalhadores para a reparação dos defeitos, promessas essas reiteradas e não concretizadas no decurso de 2005.
Como consideram Pires de Lima e Antunes Varela ([12]) «a caducidade é estabelecida com o fim de, dentro de certo prazo, se tornar certa, se consolidar, se esclarecer determinada situação jurídica; por isso, o reconhecimento impeditivo da caducidade tem de ter o mesmo efeito de tornar certa a situação». «Se se trata do prazo de proposição de uma acção judicial, o reconhecimento deve ser tal que torne o direito certo e faça as vezes da sentença, porque tem o mesmo efeito que a sentença pela qual o direito fosse reconhecido». Dizendo Menezes Cordeiro ([13]) «a jurisprudência exige que o reconhecimento tenha o mesmo efeito do que a prática do acto sujeito a caducidade», não valendo como tal uma «simples admissão genérica, mas um reconhecimento concreto, preciso, sem ambiguidades ou de natureza vaga ou genérica».
As promessas – não cumpridas - de envio de trabalhadores não se reconduzirão a um reconhecimento, nos termos acima mencionados, por parte da R. da ineficiência da reparação e dos defeitos desta, com tradução nas aludidas infiltrações.
Apesar de em 2004, 2005, 2006 e 2007 haverem reclamado diversas vezes junto da R., somente em Setembro de 2007 a presente acção foi proposta; nesta ocasião já havia passado muito mais de um ano sobre a denúncia e, por isso, havia caducado o direito de acção dos AA. contra a R. vendedora.
Os apelantes afirmam que as reclamações apresentadas em 2006 ou 2007 não correspondem às anteriores, sendo «defeitos maiores, mais graves e que se diferenciavam naturalmente uns dos outros» e que à data em que se «diz ter ocorrido a caducidade do direito à indemnização ainda não tinham ocorrido os defeitos reclamados em 2006 e 2007». Todavia, estas afirmações não têm qualquer apoio na factualidade apurada, visto se ter provado que os AA. denunciaram os defeitos em 2004, 2005 e nos anos seguintes, sempre sobre as mesmas infiltrações.
Não é por se continuar a reclamar, ou por se denunciar sucessivamente um defeito do imóvel que o prazo de caducidade deixa de operar.
Pelo que concluímos que caducara o direito de acção dos AA. que eles pretenderam agora exercer contra a 1º R..
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IV – 4 - Provou-se que os problemas que afectam a fracção dos AA. são provenientes de um deficiente isolamento das fachadas norte e sul, bem como decorrentes de um incorrecto isolamento ao nível do terraço.
As paredes das fachadas norte e sul constituem parte comum do edifício (nº 1-a) do art. 1421 do CC) também o sendo o aludido terraço se o mesmo fosse terraço de cobertura (nº 1-b) do aludido artigo) o que não resulta certo dos factos provados (aliás, consoante se apurou, os AA. fizeram obras tanto na casa como no terraço, tendo substituído o revestimento deste).
No regime da propriedade horizontal as despesas relativas às partes comuns (necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum) são repartidas pelos condóminos na proporção do valor relativo ao das fracções fixado no título constitutivo da propriedade horizontal – é o que resulta da norma (supletiva) do art. 1424 do CC. Não esqueçamos que cada condómino sendo proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence é comproprietário das partes comuns do edifício – art. 1420 do CC.
Como salienta Henrique Mesquita ([14]) a obrigação de contribuir para estas despesas é uma típica obrigação propter rem - «uma obrigação decorrente não de uma relação creditória autónoma, mas antes do próprio estatuto do condomínio».
Deste modo, se as paredes das fachadas norte e sul - parte comum do edifício – sofrem de um deficiente isolamento, as despesas com a sua reparação não recaem sobre o condómino que é afectado com a mencionada deficiência, mas sobre todos os condóminos.
Mas já o mesmo não sucede no que respeita às demais reparações – na fracção dos AA. e no terraço que os AA. não cuidaram oportunamente de demonstrar ser parte comum.
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IV – 5 - Na propriedade horizontal a assembleia de condóminos é o órgão deliberativo do condomínio onde a vontade do mesmo se forma através da tomada de deliberações vinculativas para todos os condóminos que, aliás, podem para ela recorrer dos actos do administrador. É à assembleia, que compete decidir sobre os problemas do condomínio que se refiram às partes comuns, encontrando soluções para os resolver, delegando na administração a sua execução e controlando o modo como esta dela se desempenha ([15]). Já ao administrador compete a gestão dos assuntos correntes respeitantes às partes comuns e a representação judicial dos condóminos, sendo o órgão executivo e representativo do condomínio.
No caso dos autos, na sequência da vistoria da Câmara Municipal de Cascais aludida em D) dos Factos Provados, em 20-12-2006 foi determinada a notificação da Administração do Condomínio sobre a situação do prédio – designadamente o deficiente isolamento das fachadas - e para serem executadas as obras necessárias.
Não resulta dos autos que em qualquer assembleia de condóminos a questão do deficiente isolamento das fachadas tenha sido discutida ([16]). Não se concorda, todavia, com a sentença recorrida quando ali se entende que uma vez que o assunto da reparação das partes comuns não foi sujeito à prévia apreciação de todos os condóminos, que estes não decidiram se iriam proceder às reparações nem procuraram orçamentos, não pode haver uma condenação da 2ª R. a proceder àquela reparação.
Reconhecida pelo tribunal a necessidade de realização de obras nas partes comuns, está ultrapassada a decisão dos condóminos sobre tal; todavia, mesmo que condenado o condomínio a realizar obras, nada impede o administrador - desde que o faça com a necessária celeridade - de convocar uma assembleia nos termos do nº 2 do art. 1431 do CC em que os condóminos apresentarão os orçamentos que lhes aprouver, para aprovação.
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IV – 6 - Quanto às demais reparações – no interior da fracção dos AA. e no terraço – não impendendo sobre os condóminos qualquer obrigação propter rem de a elas proceder, as mesmas apenas poderiam ser enquadradas a título de responsabilidade extracontratual - o que sempre sucederia no que concerne ao pedido de indemnização pelos «danos e prejuízos sofridos em consequência da sua inacção» ([17]).
Saliente-se que não foi equacionada nos autos pelos AA. a responsabilidade do condomínio por os seus órgãos de administração não haverem solicitado a eliminação do defeito ao construtor/vendedor.
Nos termos do art. 483 do CC, aquele que «com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação», só existindo obrigação de indemnizar independentemente de culpa nos casos especificados na lei.
São, pois, vários os pressupostos de que depende a obrigação de indemnizar: a) o facto do agente (um facto dominável ou controlável pela vontade, um comportamento ou uma forma de conduta humana) que pode consistir numa acção ou numa omissão; b) a ilicitude que se pode traduzir na violação do direito de outrem (na infracção de um direito subjectivo) ou na violação de uma disposição legal destinada a proteger interesses alheios; c) a culpa, o que significa actuar em termos de a conduta do agente merecer a reprovação ou censura do direito – em face das circunstâncias concretas da situação o lesante podia e devia ter agido de outro modo – revestindo a forma de dolo ou a de negligência; d) o dano, ou seja, o prejuízo que o facto ilícito e culposo tenha causado e que pode ser patrimonial (incluindo o dano emergente e o lucro cessante) ou não patrimonial; e) o nexo de causalidade entre o facto praticado pelo agente e o dano sofrido pela vítima.
Sendo certo que o condomínio não procedeu às obras de reparação das fachadas não se nos afigura que esteja demonstrado nos autos que tal corresponde a uma omissão ilícita e culposa geradora da obrigação de indemnizar – ou seja, à obrigação de proceder às reparações na fracção dos AA., indemnizando-os «por todos os danos e prejuízos sofridos em consequência da sua inacção».
Refira-se, antes de mais, que os próprios AA. atribuíram em primeiro lugar à 1ª R. a obrigação de proceder às obras, não se vislumbrando porque é que a 2ª R., no decurso do litígio entre os AA. e a 1ª R., haveria de, contrariando a perspectiva daqueles, antecipar-se procedendo ela própria às reparações; aliás, de acordo com os factos provados, foi sempre junto da 1ª R. que os AA. exigiram a reparação dos defeitos, solicitando a sua intervenção.
Ora, sabemos, tão só, que no dia 6 de Novembro de 2006 a comissão de vistorias da Câmara Municipal de Cascais se deslocou ao prédio identificado na alínea que antecede tendo elaborado o auto de vistoria de fls. 27 – dando conta das situações de humidade na sala da fracção dos AA. «proveniente das fachadas Norte e Sul por deficiente isolamento», bem como de infiltrações na cave «consequente de mau isolamento ao nível do terraço; e que isso foi objecto de despacho do vice-presidente da Câmara Municipal de Cascais junto a fls. 28, datado de 20-12-2006, determinando a notificação da Administração do Condomínio para no prazo de 60 dias executar as obras necessárias.
Não sabemos, contudo, quando é que tal notificação (da Administração do Condomínio) foi realizada, nem mesmo se ela ocorreu, não sendo possível conferir se à data de propositura da acção já teria sucedido.
Sabemos, ainda, que os AA. reclamaram por diversas vezes junto da Administração do Condomínio. Todavia não sabemos o conteúdo dessa reclamação: Exigiram que os defeitos fossem reparados pelos condóminos? Mas isso, ainda no prazo de garantia? Antes de caducado o direito de acção dos AA.?
São escassos os elementos de facto com vista à atribuição à 2ª R. da obrigação de indemnizar os AA., aliás, não se vislumbrando como responsabilizá-la face à conduta daqueles que permitiram que o direito de acção caducasse.
Pelo que, nesta parte não poderá proceder a pretensão dos AA..
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V – Face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar parcialmente procedente a apelação, alterando a sentença recorrida e, assim, condenam a 2ª R., Administração do Condomínio, a proceder ás reparações das fachadas Norte e Sul com vista a corrigir o deficiente isolamento das mesmas, no mais se mantendo aquela sentença.
Custas da acção por AA. e RR. na proporção do decaimento e da apelação por AA. e 2ª R. na proporção de 2/3 para 1/3.
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Lisboa, 21 de Março de 2012
Maria José Mouro
Teresa Albuquerque
Isabel Canadas
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[1] «Nesta altura» será o ano de 2004, aludido no anterior artigo (artigo 8) da Base Instrutória.
[2] Ver o acórdão do STJ de 29-2-2000 a que se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/.
[3] Ver, a propósito, o acórdão do STJ de 20-10-89, BMJ nº 390, pag. 372.
[4] Acórdão do STJ de 5 de Maio de 2005 ao qual se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, processo nº 05B870.
[5] Pedro Romano Martinez, «Direito das Obrigações, Parte especial, Contratos», 2ª edição, pags. 140-142.
[6] No «Código Civil Anotado», II vol. pag. 193.
[7] «Direito das Obrigações», vol. III, 3ª edição, pags. 125-126.
[8] «Compra e Venda de Coisas Defeituosas», 5ª edição, pags. 80-81.
[9] Obra citada, pag. 144, nota 4, e pag- 145.
[10] Ver Pedro Romano Martinez, obra citada, pag. 145 e Calvão da Silva, obra citada, pag. 107.
[11] A que se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, processo nº 07B2976; ver igualmente, e falamos a título exemplificativo, o acórdão de 24-09-2009, processo nº 2210/06.8TVPRT.S1.
[12] No «Código Civil Anotado», vol. I, pag. 294.
[13] «Tratado de Direito Civil Português», I, Parte Geral, tomo 4, pag. 225.
[14] Em «A propriedade horizontal no Código Civil português», RDES XXIII, pag. 130.
[15] Ver Aragão Seia, «Propriedade Horizontal», 2ª edição, pag. 159.
[16] Refira-se que tem sido entendido, que competirá à assembleia de condóminos decidir, por maioria, sobre o exercício do direito de eliminação dos defeitos existentes nas partes comuns do edifício e ao administrador accionar esse direito, judicial ou extrajudicialmente, perante o construtor; isto muito embora o direito possa ser exercido por todos os condóminos, dispensando-se assim a existência de deliberação da assembleia e a intervenção do administrador – ver, a propósito, Cura Mariano, «Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra», 3ª edição, pags. 208 e seguintes. Também Sandra Passinhas em «A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal», 2ª edição, pags. 322-323, menciona devermos «reconhecer ao administrador o poder de exigir a eliminação dos defeitos, nos termos do artigo 1221º, ex vi artigo 1225º, nº 3».
Trata-se, todavia, de questões que não foram colocadas nos presentes autos de recurso.
[17] Aliás, não devidamente concretizados. |
