| Decisão Texto Integral: | Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa,
I – RELATÓRIO
W, Lda., veio intentar acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra T, L, J, melhor identificados nos autos, pedindo a final que a acção seja julgada procedente e em consequência sejam os réus condenados a indemnizar a autora no valor de 24.000.00 euros, a título de comissão pelos serviços de mediação imobiliária prestados, acrescido de juros de mora desde a citação até integral pagamento.
Para tanto, a autora alegou, em síntese, que o 1º réu a incumbiu de promover a venda de um prédio urbano propriedade dos 2º e 3º réus, sito em Lisboa e que lhe comunicou que o imóvel deveria ser vendido pelo preço de 800.000,00 euros, tendo a autora aceite mediar o prédio pelo preço em questão. Mais alega, que acordou com o 1º réu que a remuneração devida corresponderia a 3% do valor de venda do imóvel, acrescido de IVA à taxa de 19%, sendo que tal equivaleria ao valor de 24.000,00€, caso o imóvel fosse vendido por aquele preço (a que acresceria o indicado IVA).
Referiu ainda, ter realizado diversas diligências para a venda do imóvel e que encontrou um interessado em adquirir o imóvel pelo preço pretendido, tendo o 1º réu, após contacto, demonstrado e confirmado que procederia à venda naquelas condições. Mais acrescenta a autora que após a realização de todas as “démarches” para venda do imóvel, em determinada altura, o 1º réu exigiu que o comprador procedesse a um reforço de sinal, com o que aquele não concordou e que, nessa sequência, decidiu não celebrar o contrato promessa de compra e venda do imóvel, inviabilizando, assim o negócio.
A autora termina dizendo que prestou o serviço que o réu lhe solicitou e que deve por isso ser paga de acordo com o que tinha ajustado com o primeiro réu.
O primeiro réu contestou, alegando, em síntese, que aceitou vender o prédio em causa pelo preço de 800.000,00 e com um sinal de 120.000,00 euros, mas nunca aceitou outras condições essenciais do negócio, nomeadamente uma alteração ao contrato promessa inicialmente proposto e que tinha a ver com a permissão por parte dele da utilização do 1º andar direito antes da escritura de compra a venda. Mais acrescenta que nas negociações que se seguiram ele propôs um aumento de sinal que o comprador não aceitou e que, por isso, se desinteressou da venda do prédio, o que comunicou à autora. O 1º réu diz ainda que nunca contratou os serviços da autora para venda do prédio em causa, nunca assinou nenhum contrato com a autora, nem nunca com ela acordou o pagamento de uma comissão de intermediação na venda. Termina pedindo que a acção seja julgada improcedente, por não provada.
Os 2º e 3º réus também contestaram alegando, em síntese, que prometeram vender o prédio em causa ao primeiro réu e que a determinada altura com o pagamento por parte deste da totalidade do preço lhe passaram uma procuração com poderes para que administrasse o prédio e bem assim para outorgar a escritura de compra e venda do prédio, podendo, inclusive, fazer negócio consigo mesmo. Mais acrescentam que a partir desse momento consideraram vendido o prédio e são totalmente alheios ao negócio celebrado entre a autora e o primeiro réu. Os 2º e 3º réus invocam, ainda, a nulidade do contrato de mediação dada a falta de forma escrita. Terminam pedindo a sua absolvição.
Foi proferido despacho saneador, no qual se procedeu à selecção da matéria de facto assente e foi fixada a base instrutória.
Procedeu-se a julgamento, com observância das formalidades legais, após o que foi fixada a matéria de facto, da qual não existiram reclamações.
Foi proferida sentença, onde no essencial se decidiu julgar a acção parcialmente procedente e, em consequência:
a) se condenou o réu T a pagar a autora a quantia de 24.000.00 (vinte e quatro mil euros), acrescida de juros de mora desde a data da citação até integral pagamento, à taxa de 4% ou outra que, entretanto, venha a ser legalmente estabelecida;
b) se absolveram os segundos e terceiro réus dos pedidos contra si formulados.
Inconformado com tal decisão veio o R. T recorrer da mesma, tendo apresentado as suas alegações, nas quais verteu as seguintes conclusões:
I – Entre o apelante e a A., sociedade que se dedica à actividade de mediação imobiliária, foi celebrado um contrato de mediação imobiliária que, por não ter sido reduzido a escrito, foi declarado nulo.
II – O negócio que se visava com a celebração daquele contrato, agora declarado nulo, nunca chegou a concretizar-se com nenhum interessado indicado pela A..
III – No escopo da regra de que a nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de forma não pode ser invocada pela própria mediadora está a protecção do consumidor e o combate ao exercício clandestino da actividade de mediação.
IV – Finalidades estas que resultam violadas pela sentença recorrida que, ao aplicar o regime geral prescrito pelo art.º 289.º do C.C., atribuiu ao contrato de mediação imobiliária nulo por falta de forma escrita os mesmos efeitos que se alcançaria face a um contrato válido.
V – Acresce que, o art.º 18.º, n.º 1, do Dec.-Lei n.º 211/2004, de 20/08, prevê que “A remuneração sé é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”, não se enquadrando a situação dos presentes autos nas excepções do n.º 2 deste mesmo artigo.
VI – O Réu não inviabilizou culposamente a celebração do negócio definitivo por ter, a latere, exigido um reforço do sinal.
VII – A liberdade contratual das partes existe também nos negócios em que haja a intervenção de mediadora imobiliária, não estando as partes coarctadas de alterar as suas propostas negociais não podendo sofrer, por este facto, a sanção que a decisão recorrida pretende impor ao ora apelante.
VIII – Pretendendo, assim, a A., e com a conivência do tribunal a quo, obter uma compensação por um resultado que não alcançou, como com frequência sucede, no domínio da liberdade contratual, o qual é ilegítimo e não tem suporte contratual ou legal.
IX – À cautela e sem prescindir, sempre se dirá que o critério encontrado pelo tribunal a quo para fixar o valor patrimonial dos serviços prestados pela A. – comissão de 3% sobre o valor de € 800.000,00 (oitocentos mil euros) inicialmente acordado entre as partes – é manifestamente injusto e violador do princípio da equidade e parte do errado pressuposto de que o negócio final não se realizou por culpa do apelante – conforme demonstrado no ponto VII das presentes conclusões.
Foram apresentadas contra-alegações, nas quais se defendeu a bondade da decisão recorrida e se pugnou pela sua manutenção.
II - DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir as questões colocadas pela apelante, sendo certo que o objecto do recurso se acha delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, nos termos dos artigos 660º, nº 2, 664º, 684º, nºs 3 e 4 e 690º, nº 1, todos do Código de Processo Civil (CPC).
São duas as questões suscitadas pelo apelante, sendo a segunda de apreciação subsidiária face à primeira:
1- Da inexistência de fundamento contratual ou legal para condenar o R..
2- Do valor excessivo do montante condenatório.
III – FUNDAMENTOS
1. De facto
São os seguintes os factos dados como assentes na sentença, e que não foram objecto de impugnação no âmbito deste recurso:
A- Os 2º e 3º réus eram em 2004 donos do prédio sito em Lisboa, por lhes ter sido adjudicado em escritura de partilhas lavrada Cartório Notarial de Lisboa.
B- Em 26.10.04, o 2º e 3ºs réus outorgaram a favor do 1º réu as procurações que constituem fls. 138 a 141 inclusive, concedendo-lhes poderes para vender o direito de cada um relativo ao mencionado prédio, autorizando-o a celebrar negócio consigo mesmos.
C- O 2º e 3º réus procederam à venda, em 24.11.05 do prédio referido a coberto das procurações referidas em B).
D- O 1º réu dirigiu ao gerente da autora as comunicações reproduzidas a fls. 28 a 29.
E- O gerente da autora enviou ao 1º réu a comunicação de fls. 33 e 34 como a de fls. 50.
F- Entre a autora e o 1º réu foi acordado que o preço mínimo pela venda do imóvel seria de 800.000,00 euros, de que seria entregue como sinal e princípio de pagamento a quantia de 120.000,00 euros com a celebração do contrato promessa de compra e venda.
G- Em 20.04.05, o 1º réu contactou com a autora, solicitando-lhe que tentasse negociar com o comprador por si arranjado um aumento do valor de sinal que haveria de ser entregue no acto da assinatura do contrato promessa de compra e venda.
H- A autora é uma sociedade por quotas que se dedica ao exercício da actividade de mediação imobiliária.
I- O primeiro réu incumbiu a autora de promover a venda do imóvel referido em A) dos factos assentes pelo preço mínimo de 800.000,00 euros.
J- Foi acordado entre o 1º réu e a autora que, caso esta conseguisse encontrar um comprador para aquele imóvel, o 1º réu lhe pagaria, a título de remuneração pelos serviços prestados a remuneração correspondente a 3% do valor da venda do imóvel acrescido de IVA à taxa de 19%.
K- A autora na sequência das diligências que levou a efeito conseguiu comprador nas condições propostas pelo 1º réu.
L- O interessado conseguido pela autora pretendeu que no contrato promessa fosse consignado a faculdade de utilização do 1º andar direito com a celebração do contrato promessa.
M- O réu aceitou tal exigência e propôs, embora não nessa sequência e não a propósito da faculdade de utilização do interessado do 1º andar direito, um aumento do valor do sinal.
N- O interessado não aceitou discutir o aumento do valor do sinal.
Resultaram não provados os seguintes factos:
- Que o primeiro réu incumbiu a autora de promover a venda do imóvel referido na alínea a) dos factos assentes pelo preço mínimo de 800.000.00 euros na qualidade de procurador dos co-réus.
- O réu não tinha em seu poder toda a documentação necessária e exigível para a outorga do contrato promessa e da escritura pública.
2. De direito
1- Da inexistência de fundamento contratual ou legal para condenar o R.
Como foi referido pelo Apelante, na 1.ª Instância entendeu-se, e bem, que a falta de forma do contrato de mediação imobiliária implicou a nulidade do mesmo, pelo que tendo-se invocado o princípio ínsito no art.º 289.º do Código Civil (CC), considerou-se que o R., ora apelante, devendo repor a situação anterior à celebração do aludido contrato, teria de compensar a A., ora recorrida, dos serviços por esta prestados, designadamente pelo facto de ter logrado conseguir um potencial comprador do imóvel que o recorrente queria vender e pelo preço por ele pretendido.
A questão da nulidade do contrato de mediação imobiliária não se mostra controvertida, importando sim saber se face à matéria factual apurada, concatenada com os efeitos decorrentes da declaração de nulidade do indicado negócio, deveria o ora apelante ser condenado (como foi) a pagar à Apelada determinado montante pelos serviços por esta prestados.
Sobre a actividade de mediação imobiliária, rege o Dec.-Lei n.º 211/2004, de 20/08, que no seu art.º 1.º, n.º 1, estabelece: - O exercício das actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária fica sujeito ao regime estabelecido no presente diploma.
Por seu turno o art.º 2.º, n.º 1, estabelece o objecto dessa actividade:
- A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.
Nos n.ºs 2 e 3 desse mesmo art.º 2.º concretiza-se por sua vez em que se traduz tal actividade:
2 - A actividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de:
a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente;
b) Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.
3 - As empresas podem ainda prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária, que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões.
Trata-se pois de actividade tendente (nos casos de venda de imóveis como é aquele que aqui se discute) a encontrar comprador para determinado imóvel que se pretende vender, devendo a mediadora realizar diligências de difusão variada – que se podem consubstanciar, designadamente, na publicação de anúncios em jornais e revistas (próprias ou alheias), aposição de placas nos prédios em venda, estabelecimento de contactos com clientes em carteira ou que surjam com perfil para o negócio pretendido, anúncios em páginas da Internet – de forma a que possa surgir um ou mais potenciais compradores.
Esta é uma actividade em que se registaram muitas situações de concorrência desleal, com pessoas não habilitadas a desenvolverem-na sem os necessários requisitos, tendo o legislador sentido a necessidade de a regular com particular cuidado, assumindo como seus principais objectivos assegurar a transparência da actuação dos mediadores imobiliários e garantir a qualidade dos serviços prestados[1].
Certo é que esta actividade tem particularidades várias, entre as quais se destaca o facto da respectiva remuneração só ser devida, salvo situações expressamente previstas, após a concretização do negócio.
Com efeito, reza assim o n.º 1 do art.º 18.º do apontado DL 211/2004:
1 - A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
O n.º 2 do preceito consagra as duas situações em que esse princípio pode ser afastado:
2 - Exceptuam-se do disposto no número anterior:
a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade[2], com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
b) Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa[3] relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.
O legislador vai mesmo mais longe ao não permitir - nos casos em que o contrato de mediação é celebrado com o vendedor - às empresas de mediação receber quaisquer quantias a título de remuneração ou de adiantamento por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida nos termos dos n.os 1 e 2 (n.º 3 do preceito).
Toda esta regulamentação da remuneração da mediadora tem sentido e visa até a própria salvaguarda da actividade em causa, pois que só assim os seus potenciais clientes estarão com o à vontade necessário para recorrerem aos seus serviços.
Seria de facto impensável que uma mediadora que conseguisse, por hipótese, reunir 10 ou 20 pretensos interessados na aquisição dum determinado imóvel, viesse a cobrar ao seu cliente (o vendedor) a percentagem estabelecida pelos serviços realizados (de angariação), sem que qualquer dessas 10 ou 20 pessoas concretizasse o negócio, comprando o imóvel em causa – seria ruinoso para o vendedor e a curto prazo sê-lo-ia também para as empresas de mediação que, assim, veriam por certo as suas carteiras de clientes drasticamente reduzidas.
Encontramo-nos verdadeiramente perante um caso dum contrato em que, salvo as excepções previstas nas duas alíneas do n.º 2, do art.º 18.º do DL 211/2004, a obrigação de pagamento está dependente dum resultado – a concretização do negócio.
Não existindo alienação (ressalvadas as apontadas excepções) não há lugar a qualquer pagamento, sendo que as empresas do ramo exercem a sua actividade nessa base e pressuposto, pelo que as percentagens que cobram sobre o valor das vendas que ajudam a concretizar têm já em conta toda a panóplia de despesas que realizam nos casos em que estas não se concretizam.
Postas estas questões sobre a forma de funcionamento desta actividade e das suas particularidades, concentremo-nos no caso em apreço.
Pela leitura da matéria de facto constata-se claramente que no caso, não só não houve lugar à celebração do negócio de venda do imóvel, como, tão-pouco, se chegou a celebrar contrato promessa de compra e venda.
Por outro lado também, não se apurou que o contrato de mediação previa um regime de exclusividade - o que aliás a acontecer seria por certo irrelevante dada a nulidade daquele, que arrastaria consigo todas as cláusulas, inclusive essa.
Daqui decorre que a situação em causa não poderia em caso algum enquadrar-se em qualquer das elencadas nas alíneas a) ou b) do n.º 2, do apontado art.º 18.º, do citado DL, donde ser-lhe-ia aplicável o regime remuneratório regra previsto no n.º 1, desse mesmo preceito legal, o que vale por dizer que não tendo sido concretizada a venda do imóvel não poderia a mediadora imobiliária, caso o contrato de mediação celebrado com o Apelante fosse válido, receber qualquer quantitativo monetário pela sua actividade.
Resta agora saber, sendo tal contrato nulo, quais os efeitos dessa nulidade na situação em apreço.
De acordo com o Assento n.º 4/95, do STJ, de 28/03/1995[4], publicado no DR, I-A, de 17/05/1995, “quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido com fundamento no n.º1 do art. 289º do Código Civil”.
Existindo elementos factuais que demonstram que a Apelada desenvolveu determinada actividade no sentido de angariar um potencial comprador para o prédio do Apelante, vejamos em que moldes é que operará, no caso, a reposição da situação nos termos estabelecidos no n.º 1, do art.º 289.º do CC.
Segundo este preceito, Tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
Encontrando-nos, como nos encontramos, face a uma situação em que a prestação da mediadora não foi concretizada em espécie, antes redundou num serviço, a restituição a efectuar pelo Apelante só poderá ser concretizada através da fixação dum valor equivalente ao serviço que aquela prestou; por seu turno, o Apelante nada tendo prestado à Apelada, nada terá a receber desta.
A ser assim, teremos então que ver que serviço prestou a Apelante e em que medida é que o mesmo é passível de ser traduzível num valor monetário.
Como referimos supra, pela matéria dada por provada não resulta que, caso o contrato de mediação imobiliária fosse válido, a Apelada tivesse direito a receber qualquer remuneração pela sua actividade, pois que o negócio não se concretizou e não nos encontramos face a nenhuma das excepções previstas nas alíneas a) ou b) do n.º 2, do art.º 18.º do Dec.-Lei 21/2004.
Efectivamente, as diligências desenvolvidas pela Apelada verificaram-se no âmbito da parte da sua actividade que poderemos designar de exploratória e tendente à concretização de negócio, mas de qualquer forma anterior a esse momento. Trata-se da fase não passível de remuneração, aquela que cairá na margem das perdas da sociedade, dos seus custos calculados e previsíveis.
A ser assim, também logicamente não poderá haver lugar a qualquer restituição por parte do Apelante à Apelada, pela simples razão de que a actividade por esta desenvolvida, nos termos em que o foi, não era passível de qualquer remuneração.
A atribuição de qualquer compensação seria de todo incompreensível, levando à situação absurda de se fixar determinado quantitativo à entidade que, não podendo arguir a nulidade do contrato de mediação imobiliária[5] via, por força da declaração desta, a sua situação beneficiada recebendo compensação monetária a que não teria direito se o contrato fosse válido.
Por tudo o que se deixa dito, há pois que concluir não assistir assim à Apelada o direito a receber qualquer montante pelas diligências que desenvolveu, as quais, nas palavras do Juiz Desembargador Ferreira de Barros[6], constituem simples actos preparatórios ou instrumentais da prestação.
Desta forma terá de proceder a primeira questão suscitada pelo Apelante, e com ela o presente recurso, daí derivando ficar prejudicada a questão inerente ao quantum da condenação.
IV – DECISÃO
Assim, por todo o exposto, acorda-se em dar provimento ao recurso e, nessa medida, revoga-se a sentença recorrida e decide-se absolver o Réu do pedido formulado pela Autora.
Custas pela Apelada.
Lisboa, 18/12/07
(José Maria Sousa Pinto)
(Jorge Vilaça Nunes)
(João Vaz Gomes)
____________________________________________________
[1] Preâmbulo do indicado Dec.-Lei n.º 211/2004. Como o próprio legislador nele refere essa pouca transparência ficou a dever-se, pelo menos em parte, à falta de uma fiscalização efectiva (que) em nada ajudou ao combate ao exercício clandestino da actividade, nem a um satisfatório cumprimento dos requisitos de permanência na actividade.
[2] Sublinhado nosso.
[3] Sublinhado nosso.
[4] Hoje acórdão unificador de jurisprudência - como prevê o n.º2 do art. 17º do DL n.º 329-A/95, de 12/12, “os assentos já proferidos têm o valor dos acórdãos proferidos nos termos dos artigos 732º-A e 732º-B”
[5] Por força do art.º 19.º, n.º 8 – “O incumprimento do disposto nos n.os 1, 2 e 7 do presente artigo gera a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação.”
[6] Acórdão da Relação de Coimbra de 10/07/2007, em que foi Relator, www.dgsi.pt
|
