Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa:
I – RELATÓRIO
S, propôs a presente acção declarativa com processo ordinário contra B, Lda., pedindo a condenação desta:
a) a reconhecer o direito de propriedade da Autora sobre a arrecadação n.º do prédio situado em Lisboa;
b) a restituir de imediato à Autora livre e desocupado o objecto reivindicado;
c) a pagar à Autora a título de indemnização pelos prejuízos decorrentes da ocupação ilícita a quantia de 2.400,00€, desde o mês de Abril de 2004/até à presente data, devendo acrescer a quantia de 200,00€ por cada mês até efectiva restituição, acrescida de juros.
Para tanto alegou, em síntese, que é dona do prédio urbano sito em Lisboa, de que faz parte uma arrecadação, que se encontra dada de arrendamento à Ré, em virtude de escritura de trespasse que celebrou com o anterior arrendatário da mesma.
O arrendamento em causa permitia a livre denúncia do mesmo por parte do senhorio, sendo que por via disso, por carta de 18.11.2003, a Associação Lisbonense de Proprietários, em nome da Autora, enviou à Ré a carta registada cuja cópia se encontra a fls. 22 e 23 e em que denuncia o contrato de arrendamento e pede que seja restituído o referido espaço a partir de 1 de Janeiro de 2004.
A ré até à data da propositura da acção não restituiu o locado, recusando-se a fazê-lo, não tendo por isso qualquer título desde 31 de Dezembro de 2003.
Invocou ainda a A. a existência de prejuízos pelo facto da R. não lhe ter devolvido o arrendado.
A Ré contestou e disse que a carta da Autora apenas refere uma intenção de denunciar o contrato e não uma denúncia propriamente dita, e que destinando-se o local arrendado a estabelecimento comercial, tendo sido transferido para a Ré, através de escritura de trespasse, com cedência da respectiva chave, alvarás, licenças, bem como das mercadorias móveis, e utensílios pertencentes ao estabelecimento, assim como o direito ao respectivo arrendamento, não é por isso o contrato denunciável.
Invocou ainda, subsidiariamente, ter-se registado a renovação do arrendamento, por a A. no prazo de um ano contado da data em que a Ré deveria dar cumprimento à denúncia, saindo da arrendado (1 de Janeiro de 2004), o não fez, tendo a presente acção dado entrada em 23/05/2005 e não tendo a A. apresentado oposição ao gozo do arrendado por parte da Ré.
Finaliza, referindo não ter a A. alegado quaisquer prejuízos concretos, não havendo por isso lugar a qualquer eventual indemnização.
Concluiu no sentido de a invocada excepção ser julgada procedente ou, quando tal se não entenda, ser a acção apenas parcialmente procedente no que concerne ao reconhecimento do direito de propriedade da A..
A A. replicou, tendo sustentado posição oposta da defendida pela R. quanto às excepções invocadas, concluindo pela improcedência das mesmas.
Foi realizada audiência preliminar em que foi fixada a matéria assente e a base instrutória.
Procedeu-se a julgamento com observância de todo o formalismo legal.
Respondeu-se à matéria de facto, não tendo havido reclamações.
Foi proferida sentença, na qual se decidiu julgar a acção não provada e improcedente.
Inconformada com tal sentença, veio a A. recorrer da mesma, tendo apresentado as suas alegações e, com estas, as respectivas conclusões:
1.ª A douta sentença recorrida entendeu que ao contrato de arrendamento dos autos aplica-se o regime do arrendamento urbano previsto nos artigos 68.° e seguintes do Decreto-Lei n° 321-B/90 de 15 de Outubro (RAU).
Pelo que,
2.ª Segundo a douta sentença recorrida o contrato de arrendamento dos autos só é denunciável nos termos do disposto nos artigos 69.° e 70.° do RAU.
3.ª A situação dos autos suscita um problema de aplicação da lei no tempo, na medida em que duas leis (Código Civil e RAU) se sucederam no tempo dentro do mesmo sistema jurídico regulando diversamente situações jurídicas da mesma espécie.
4.ª Em face das directrizes do artigo 12° do Código Civil, há que concluir pela aplicação do disposto no artigo 5° do RAU ao contrato dos autos porque as matérias nele reguladas caem no âmbito da segunda parte do n.° 2 do artigo 12° do Código Civil, abrangendo as situações jurídicas já constituídas à data da sua entrada em vigor.
5.ª Ao contrário da douta sentença recorrida, o regime aplicável ao contrato de arrendamento dos autos é o previsto nos artigos 5°, números 1 e 2, alínea e) e artigo 6°, ambos do RAU e não o previsto no artigo 123° do RAU.
6.ª Na verdade, a nova lei (RAU) dispõe directamente sobre o conteúdo da relação locatícia independentemente do contrato que lhe deu origem.
Pelo que,
7.ª Não se trata de um efeito do contrato, mas sim de um efeito da lei que, independentemente do que tivesse sido acordado entre as partes ou no seu silêncio, alterou o estatuto do senhorio nos arrendamentos em causa, conferindo-lhe um amplo direito de denúncia do contrato.
8.ª O artigo 6° do RAU determina que se aplique aos contratos de arrendamento como o dos autos, o regime geral da locação civil (artigos 1022° a 1063° do Código Civil) bem como determinadas disposições do RAU, expressamente indicadas nesse normativo.
9.ª Do referido artigo 6°, número 1 do RAU estão excluídos os artigos 51° e 68° e seguintes, ou seja, a regra da renovação obrigatória do contrato.
10.ª Assim, o contrato de arrendamento dos autos é livremente denunciável.
11.ª A denúncia comunicada pela apelante reuniu os requisitos legais, nomeadamente no que respeita à forma e ao prazo, pelo que, é válida e oponível à apelada.
12.ª A douta sentença recorrida aplicou erradamente os artigos 68°, 69°, 70° e 123° do RAU.
13.ª Deve conceder-se provimento ao presente recurso, devendo a sentença recorrida ser revogada.
A Ré apresentou contra-alegações, nas quais exibiu as seguintes conclusões:
I - A douta sentença recorrida não tinha de apreciar qualquer problema de aplicação da lei no tempo quanto ao contrato sub judíce, pois a inaplicabilidade do disposto no Art. 5° do Regime do Arrendamento Urbano ao mesmo decorre da confrontação entre o objecto desse contrato e o objecto dessa própria disposição legal, não das regras de sucessão de leis.
II - O contrato de arrendamento em crise é um contrato de arrendamento urbano com fim comercial, cuja posição de arrendatária foi transmitida à recorrida por força do trespasse do estabelecimento comercial existente no locado.
III - A natureza comercial do contrato decorre, com clareza, do texto da escritura notarial que se encontra junta de fls. 14 a 18 dos autos : "Que, este trespasse envolve a cedência da respectiva chave, licenças e alvarás, bem como as mercadorias, móveis e utensílios pertencentes ao estabelecimento nele existente nesta data, assim como o direito ao respectivo arrendamento."
IV - A Recorrente conheceu e reconheceu o trespasse em causa e, na sequência do mesmo, recorrente e recorrida acordaram num aumento extraordinário da renda.
V - O arrendamento sub judice escapa assim à previsão da alínea e) do n° 2 do Art. 5° do RAU porque tem finalidade comercial, nos termos do disposto nos Art.s 3° e 110° do RAU, e não qualquer "fim limitado".
VI - Ao arrendamento com finalidade comercial ou industrial são aplicáveis as regras relativas à denúncia dos contratos previstas no Regime do Arrendamento Urbano - previstas nos Art.s 68° a 73° do RAU, inseridas no Capitulo I "Do arrendamento urbano em geral" daquele Regime - e não as previstas para a locação civil.
Foram colhidos os vistos legais.
II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
Cumpre apreciar e decidir as várias questões colocadas pela recorrente, sendo certo que o objecto do recurso se acha delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, nos termos dos artigos 660.º, n.º 2, 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil (CPC).
No âmbito do presente recurso importará apurar, face ao contrato de arrendamento em causa, se era ou não admissível a denúncia do mesmo nos termos em que foi feita, o que passará por saber qual a lei aplicável ao caso e, face à validade ou não daquela, se a acção deverá ou não proceder.
III - FUNDAMENTOS
1. De facto
São os seguintes os factos que foram dados como provados na sentença:
1- A Autora é proprietária do prédio urbano sito em Lisboa, (documento de fls. 8 a 12 que se dá por integralmente reproduzido.
2- Por escrito particular, com início em 1 de Janeiro de 1954, uma anterior proprietária deu de arrendamento a “E, Lda.”, pela renda de 400$00 mensais, entretanto actualizada para 70,80€, a arrecadação com o nº 15 do aludido prédio (documento a fls. 13 que se dá por integralmente reproduzido).
3- A posição de arrendatária da referida “E, Lda.” foi transferida para a sociedade denominada “M, Lda.”, por escritura pública celebrada no dia 1 de Março de 1992 (documento de fls. 14 a 18 que se dá por integralmente reproduzido).
4- Por escritura pública do dia 13 de Fevereiro de 1995, a referida sociedade “M, Lda.”, ora Ré, alterou a sua denominação para “B, Lda.” (documento de fls. 19 a 21 que se dá por integralmente reproduzido).
5- Por carta de 18 de Novembro de 2003, a Associação Lisbonense de Proprietários em nome da Autora enviou à Ré carta registada (cuja cópia se encontra a fls. 22 e 23 e o teor se dá por reproduzido).
6- A Ré recebeu a carta referida em 5.
7 - No contrato de arrendamento referido foi estipulado que o locado seria destinado a arrecadação.
8- E foi sempre essa a utilização que a arrendatária lhe deu.
9- O valor lucrativo mensal de um espaço com as características do referido em 8 é de 200,00€.
10- O espaço referido em 2 tem a área da 30 m2.
11- A Autora e a Ré na sequência da escritura de trespasse negociaram um aumento extraordinário da renda praticada.
12- Desde Janeiro de 2004 a Ré vem depositando mensalmente as "rendas correspondentes ao espaço referido em 2 numa Instituição Bancária a favor da Autora.
A estes factos, entende esta Relação dever adicionar um que se revela importante para a apreciação do presente recurso e que resulta de matéria alegada (confessada) pela Ré no art.º 25.º da sua contestação, o que se faz à luz do disposto no art.º 712.º, n.º 1, al. a) do CPC:
“13 – Desde Janeiro de 2004 que a A. não se apresentou no Banco para receber o valor a que tem direito.”
2. De direito
Apreciemos agora as questões suscitadas pela apelante.
Como referimos, na abordagem daquelas começaremos por apurar qual o regime legal que deverá ser aplicado ao caso em apreço.
O contrato de arrendamento em causa teve o seu início em 1 de Janeiro de 1954 (altura em que se encontrava em vigência a Lei n.º 2030, de 22 de Junho de 1948) e a invocada denúncia do mesmo ocorreu em 18 de Novembro de 2003, visando a saída da Ré do arrendado em 1 de Janeiro de 2004 (data em que estava em vigor o RAU – aprovado pelo Dec.-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro), sendo certo que ambas as partes, até esta última data, reconhecem a subsistência do contrato de arrendamento.
Sobre a questão da sucessão de leis no tempo dispõem os artgs. 12.º e 13.º do Código Civil (CC), sendo que no que aqui importa salientar, quanto aos efeitos dos contratos, haverá que distinguir os que são elaborados tendo como base normas supletivas e os que obedecem a um regime mais apertado, determinados por normas imperativas.
No caso destes últimos – de que os contratos de arrendamento são paradigma – o legislador entende que visando a nova lei estabelecer o conteúdo das normas que os enformam, abstraindo-se dos factos que estão na sua génese, os contratos que estiverem em vigor à data da nova lei reger-se-ão por ela.
Efectivamente, o RAU dispõe directamente sobre o conteúdo da relação locativa e fá-lo com aplicação de normas imperativas, razão pela qual se entende que os contratos de arrendamento que estivessem em vigor à data da sua vigência seriam por ele regidos independentemente de terem sido celebrados antes de 15 de Novembro de 1990, ou depois dessa data.
Aplica-se pois ao caso o disposto no art.º 12.º, n.º 2, 2.ª parte do CC.[1]
A ser assim, como é, temos então que o contrato de arrendamento em causa regia-se à data da sua alegada denúncia pelas normas do Dec.-Lei n.º n.º 321-B/90 de 15 de Outubro.
Aqui chegados, vejamos então qual a natureza de tal contrato à luz desse normativo e tendo presente os factos dados por provados.
Resulta do ponto 2 do probatório que o espaço arrendado em causa se tratava duma “arrecadação”, que se destinava “a arrecadação de embalagens e artigos eléctricos” (vide doc. de fls. 13).
Da matéria provada não resulta a existência de qualquer outro arrendado relacionado com esta arrecadação.
A Arrecadação em causa, com a área de 30m2, destinada a guardar embalagens e artigos eléctricos, enquadrar-se-á quanto a nós, na figura prevista na alínea e) do n.º 2 do art.º 5.º do RAU.
Trata-se efectivamente de um espaço não habitável, destinado a arrecadar material eléctrico e que não se mostra relacionado com qualquer outro arrendamento apto para habitação ou para o comércio.
A indicada alínea e) consagra na sua previsão os Espaços não habitáveis, que nas palavras de Aragão Seia[2] são aqueles em que não é possível estabelecer habitação: uma parede, um telhado, um terraço, uma varanda, um armazém, uma garagem, um lugar para estacionamento de carros, etc.
Nesses casos, a relevância é dada não ao fim que se pretende dar ao arrendado, mas sim às características do espaço, que surge como assumindo pouca relevância autónoma, a qual apenas se revela nas situações em que esse espaço surge associado com o arrendamento de outro local apto para habitação ou para o exercício do comércio.
É nesta base de entendimento que o Conselheiro Dr. Pinto Furtado referia[3] “… ressalvados na al. e) (do art.º 5.º, n.º 2 do RAU) serão apenas os aí exemplificados: os arrendamentos de espaços não habitáveis que se destinem à afixação de painéis de publicidade, ao estacionamento de viaturas ou a armazenagem – e quer tenham, ainda, quer não tenham, um fim comercial ou industrial, de exercício de profissão liberal ou outro.”
Poderemos ainda acrescentar que em prol da defesa do entendimento de que a finalidade do locado assume aqui efectivamente um papel perfeitamente secundário e não determinante para a definição dos arrendamentos que ficarão sujeitos ao regime do RAU, temos as demais situações elencadas nas alíneas do n.º 2, do art.º 6.º do RAU, pois que nelas encontramos arrendamentos que têm por fim a habitação (alíneas b), c) e d)).
Nesta conformidade a conclusão a que chegamos é precisamente a de que o contrato de arrendamento em causa enquadrar-se-á na previsão do apontado art.º 5.º, n.º 2 al. e) do RAU, razão pela qual não estará sujeito ao regime geral do RAU, antes lhe sendo aplicável o regime geral da locação civil, bem como o disposto nos artgs. 2.º a 4.º, 19.º a 21.º, 44.º a 46.º, 74.º a 76.º e 83.º a 85.º, 88.º e 89.º daquele diploma (RAU), com as devidas adaptações (art.º 6.º, n.º do RAU).
A ser assim, o arrendamento em causa não estava sujeito às limitações de denúncia previstas para os contratos de arrendamento para o exercício do comércio previstas nos artgs. 69.º e 70.º do RAU, antes se lhe aplicando o regime previsto nos artgs. 1054.º e 1055.º do CC.
Uma vez que os autos encerram em si todos os elementos para que se conheça do pedido formulado pela autora, e tendo sido dado cumprimento ao disposto no art.º 715.º, n.º 3 do Código de Processo Civil (CPC), passar-se-á a apreciar o mesmo.
Assente que se mostra que era legalmente admissível a autora denunciar o contrato de arrendamento em causa à luz dos dispositivos legais do CC supra indicados, importará agora aquilatar se tal denúncia em concreto foi ou não válida.
De acordo com o disposto no art.º 1054.º, n.º 1 do CC, os contratos de arrendamento, findo o prazo inicialmente estipulado, renovar-se-ão por períodos sucessivos de igual prazo, salvo se aquele for superior a um ano, pois que em tal caso o prazo de renovação será de um ano (n.º 2 do preceito), se nenhuma das partes o denunciar no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei.
Por seu turno o art.º 1055.º, n.º 1, do CC, estabelece qual a antecedência com que deve ser feita a denúncia, no caso da mesma não ter sido convencionada entre as partes.
No caso em apreço, consta do contrato celebrado que o prazo do mesmo era de seis meses, com sucessivas renovações por iguais períodos, sendo certo que entrou em vigor no dia 1 de Janeiro de 1954.
Resulta ainda da matéria provada (pontos 5 e 6) que por carta de 18 de Novembro de 2003, a Associação Lisbonense de Proprietários em nome da Autora enviou à Ré carta registada, recebida por esta, em que refere:
“E porque o prazo arrendado (supletivo) é de 6 meses, terá de ser denunciado com a antecedência mínima de 30 dias nos termos da alínea c) do n.º 1 do art.º 1055.º, do Código Civil. E ainda porque o arrendamento teve início em 01 de Janeiro de 1954, por períodos renováveis de seis meses, o período de renovação em curso termina em 31 de Dezembro do ano corrente, pelo que pretende o proprietário denunciar o contrato em causa a partir de 01 de Janeiro de 2004.”
Ora, atenta a indicada matéria de facto (pontos 5 e 6) e porque a Ré terá assinado o aviso de recepção em 21/11/2003 (fls. 25), há que concluir que a denúncia do contrato de arrendamento foi feita dentro do prazo, mesmo tomando como prazo a considerar o de quarenta dias previsto no contrato de arrendamento constante de fls. 13.
Suscita a Ré no entanto a questão da legitimidade da Associação Lisbonense de Proprietários para denunciar o contrato, referindo que a mesma não teria poderes para tal.
Ora, tal reconduz-nos a uma situação de representação sem poderes, que é regulada nos termos do estabelecido no art.º 268.º do CC.
Tendo a autora apresentado em juízo já no âmbito da presente acção, procuração datada de 20 de Julho de 1989 (doc. de fls. 26-28), em que conferia à Associação Lisbonense de Proprietários poderes para administrar e gerir os prédios da autora, ratificou por essa forma os actos que a indicada Associação praticou junto da Ré (pois que o n.º 2 do art.º 268.º do CC confere eficácia retroactiva a tal ratificação), designadamente a denúncia do contrato de arrendamento em causa, sendo certo que a Ré não terá em devido tempo accionado o mecanismo que a lei lhe conferia para invocar a falta de poderes da Associação Lisbonense de Proprietários – art.º 268.º, n.º 3 do CC. Com efeito, a Ré se tinha dúvidas sobre os poderes da Associação para a denúncia, deveria ter feito interpelação nesse sentido fixando prazo para que a ratificação fosse efectuada. Caso a mesma não fosse realizada no prazo concedido não seria a denúncia eficaz; não tendo optado por tal e mostrando-se entretanto ratificado o acto praticado, há que considerar inteiramente eficaz a denúncia efectuada pela Associação Lisbonense de Proprietários.[4]
Quanto ao conteúdo da própria carta de denúncia, que a Ré entende não passar de mera “intenção de denunciar” sem o ser na realidade, consideramos não lhe assistir qualquer razão.
Efectivamente, pelo teor literal da carta é patente que por via dela se pretende denunciar o contrato de arrendamento, bastando para tanto ter presente a seguinte passagem:
“E porque o prazo arrendado (supletivo) é de 6 meses, terá de ser denunciado com a antecedência mínima de 30 dias nos termos da alínea c) do n.º 1 do art.º 1055.º, do Código Civil. E ainda porque o arrendamento teve início em 01 de Janeiro de 1954, por períodos renováveis de seis meses, o período de renovação em curso termina em 31 de Dezembro do ano corrente, pelo que pretende o proprietário denunciar o contrato em causa a partir de 01 de Janeiro de 2004.”
Com efeito, é para nós claro que a indicação de datas precisas para a denúncia não pode ter outro entendimento que não seja a pretensão de que a denúncia se concretizasse e a Ré saísse do arrendado até 31 de Dezembro de 2003.
Desta forma, há que concluir que sendo a denúncia válida, deveria a Ré ter saído do locado em 31 de Dezembro de 2003, razão pela qual a partir de 1 de Janeiro de 2004 passou a ocupar o imóvel sem ser possuidora de título bastante que a legitimasse a nele permanecer.
Tal situação reconduz-nos à apreciação conclusiva dos dois primeiros pedidos formulados pela Autora na sua petição inicial desta acção de reivindicação – reconhecimento do seu direito de propriedade sobre o imóvel e restituição imediata do mesmo à sua pessoa.
Quanto ao primeiro, há que notar que nos autos a Ré não questionou o direito de propriedade da Autora sobre o imóvel em causa, constando do ponto 1 da matéria provada que a Autora é proprietária do imóvel que se mostra em discussão.
No que concerne ao segundo, o art.º 1311.º do CC, estabelece no seu n.º 1 que O proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence.
Por seu turno o n.º 2 do mesmo preceito estabelece que tal restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei. Tratando-se de um caso impeditivo do direito da Autora, o ónus da prova compete à Ré (artgs. 1311.º, n.º 2 e 342.º, n.º 2 do CC).
Menezes Cordeiro (Direitos Reais, 1979, pág. 848), a propósito desta questão, refere: “Se o A. demonstrar o seu direito, o possuidor só pode evitar a restituição da coisa se conseguir provar uma de três coisas: a) – que a coisa lhe pertence, por qualquer dos títulos admitidos em direito; b) – que tem sobre a coisa outro qualquer direito real que justifique a sua posse; c) – que detém a coisa por virtude de direito pessoal bastante.”
Ora, tendo presente a matéria dada por provada e o que se disse supra sobre a validade da denúncia do contrato de arrendamento, há pois que concluir que a Ré detém o imóvel, sem que sobre o mesmo tenha qualquer direito ou meio de tutela legalmente admissível, susceptível de inviabilizar a restituição do mesmo à sua legítima proprietária.
Não é também aceitável a posição defendida pela Ré/Apelada, no sentido de que o contrato de arrendamento se teria renovado, nos termos previstos no art.º 1056.º do CC, por a Autora só ter intentado a presente acção mais de um ano após a denúncia do mesmo, pela simples razão de que o preceito em questão pressupõe a não oposição por parte do locador na presença do inquilino no locado, quando é certo que a atitude assumida por parte da Autora de não mais ter aceite as rendas devidas, a partir de Janeiro de 2004 (vid. ponto 13 da matéria provada), equivale a uma não aceitação de renovação contratual.
Na realidade, tem sido entendimento quer da doutrina, quer da jurisprudência, que a não oposição do locador a que se refere o indicado art.º 1056.º pode revelar-se por qualquer meio, judicial ou extrajudicial e, segundo as palavras de França Pitão[5], “pode ser manifestada por qualquer meio, nos termos gerais admitidos para a declaração negocial, previstos no art.º 217.º do Código Civil (vid. Pereira Coelho, Arrendamento, 1988, pág. 323).
“Vale isto por dizer que, não se exigindo forma especial, a oposição pode ser manifestada através de acção ou outro meio judicial, por qualquer forma escrita, verbal ou mesmo tacitamente.”
A ser assim, a não aceitação do recebimento de rendas por parte da Autora equivale quanto a nós a uma oposição tácita desta à renovação do arrendamento que denunciara, sendo que inequivocamente a Ré terá ficado a saber que aquela não reconhecia como válida a sua permanência no imóvel.
Não se aceita assim a invocada excepção deduzida pela Ré.
Pelo que se deixa dito, deverá a Ré restituir o imóvel à Autora, o que vale por dizer que o pedido nesse sentido terá pois de proceder.
Importa agora apreciar o pedido de indemnização formulado pela Autora, decorrente dos prejuízos sofridos por via da ocupação ilícita do imóvel, computada em 2.400,00€ desde Abril de 2004 até à data da propositura da acção, a que acrescerá a quantia de 200,00€ mensais até que se concretize a restituição do imóvel
Afigura-se-nos que a Autora será efectivamente credora de quantitativo monetário que a indemnize pela indicada ocupação abusiva por parte da Ré, mas não nos termos em que a peticiona.
Com efeito, entendemos que ao caso será aplicável o disposto no art.º 1045.º do CC, na medida em que a indemnização pedida tem por fundamento o retardamento na entrega de locado que esteve sujeito a contrato de arrendamento entre as partes.
Com efeito, o contrato de arrendamento em causa cessou com a denúncia do mesmo por parte do locador, nos termos em que acima expusemos, sendo que essa denúncia foi efectuada ao abrigo do disposto nos artgs. 1054.º e 1055.º do CC.
Por via do disposto no art. 1038.º, al. i) do CC, o locatário encontra-se obrigado a Restituir a coisa locada findo o contrato.
Ora, como se refere no acórdão desta Relação de 18/11/1999 (In Colectânea de Jurisprudência 1999, 5.º volume - pág. 95), a propósito do art.º 1045.º do CC, Em rigor, findo o arrendamento, deixa de haver locatário e por isso, com o vocábulo locatário, a lei designa aquele que, na relação locatícia, ocupou aquele lugar.
Caso o locatário (ocupante), findo o contrato, não restitua a coisa, previu o legislador uma indemnização legal que tanto pode ser o quantitativo igual ao montante que se encontrava estipulado como renda, como o seu dobro no caso do obrigado à restituição se constituir em mora (art.º 1045.º, n.ºs 1 e 2 do CC).
Na base de tal estipulação legal estão razões de índole prática e decorrentes da presunção de que se se encontrava previsto determinado quantitativo de renda que tinha merecido a concordância dos contraentes era porque provavelmente o valor da ocupação do arrendado seria esse. Por via dessa previsão legal evitam-se assim delongas com produção de provas (designadamente periciais) tendentes a demonstrar qual o valor do dano e o prejuízo sofridos pela não entrega do locado findo o contrato, as quais nem sempre são fáceis de concretizar, sendo que o respectivo ónus probatório recairia sobre o locador o que implicaria para este uma penalização suplementar para além da que decorreria de não se ver restituído tempestivamente ao que é seu.
Do que se deixa dito, há pois que concluir ser de aplicar ao caso o disposto no art.º 1045.º do CC.
Sucede porém que dos factos dados por provados, não consta o montante actualizado da renda do imóvel, razão pela qual se determinará que o quantitativo indemnizatório venha a ser liquidado em execução de sentença, tendo porém como limite máximo a quantia peticionada nos autos.
De todo o exposto há pois que concluir que a apelação procederá e que na sequência de tal procedência e por via da regra de substituição do Tribunal recorrido, deverá esta Relação condenar a Ré nos pedidos formulados pela Autora.
IV – DECISÃO
Assim, acorda-se em julgar a apelação procedente e concomitantemente condena-se a Ré, B, LDA.:
a) a reconhecer o direito de propriedade que a Autora, S, detém sobre o prédio urbano sito em Lisboa;
b) a restituir de imediato à Autora, livre e desocupado, o prédio anteriormente indicado;
c) a pagar à Autora, desde Abril de 2004 até à entrega efectiva do imóvel o quantitativo equivalente às rendas devidas pelo arrendado e que venha a ser liquidado em execução de sentença, tendo como limite máximo a quantia peticionada nos autos.
Custas pela apelada.
Lisboa, 24/05/08
(José Maria Sousa Pinto)
(Jorge Vilaça Nunes)
(João Vaz Gomes)
_______________________________________________________
[1] Este é aliás o entendimento maioritário na Doutrina (vejam-se Aragão Seia – Arrendamento Urbano – 7.ª edição, pág. 173 e Prof. Pereira Coelho, Rev. Leg. Jur. 125, 264) e na Jurisprudência (Ac. STJ de 6/07/2000, Bol. 499, 300; desse mesmo Tribunal de 03/04/2001, da Relação de Lisboa de 13/10/94, da Relação do Porto de 01/07/1997, todos em www.dgsi.pt
[2] Obra indicada, pág. 170
[3] Nota 3 da obra indicada, pág. 170
[4] Neste mesmo sentido, veja-se o Ac. do STJ de 1 de Julho de 2004 – Relator: Oliveira Barros, in www.dgsi.pt
[5] Novo Regime do Arrendamento Urbano, Anotado, Almedina – 2006, pág. 442.
