ACORDAM NA 6ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I – RELATÓRIO
C Lda., intentou a presente acção declarativa comum sob a forma ordinária contra L e mulher Maria e Sicsa. Lda., pedindo a condenação solidária de todos os RR. no pagamento da quantia de 5.394.452$00, acrescida dos juros que se vencerem calculados sobre a importância de 4.979.092$00, desde 1 de Junho de 1999 e até integral e efectivo pagamento.
Para o efeito alegou o arrendamento duma fracção autónoma à sociedade e ao R. marido, por contrato verbal, da qual gozaram durante 19 meses apesar de se terem posteriormente recusado a outorgar a escritura pública. Durante esse período apenas pagaram 1.625.000$00 correspondentes apenas a uma parte das rendas em dívida e consumiram energia eléctrica que a A. teve de pagar, invocando como fundamento subsidiário o enriquecimento sem causa. Mais alegou que a Ré beneficiou da actividade do R. marido, tendo sido a dívida peticionada contraída no proveito comum do casal.
Contestaram os RR. invocando que já à data dos factos o casal estava separado, excepcionaram a nulidade do contrato de arrendamento por falta de escritura pública, negaram um enriquecimento sem causa e defenderam-se por impugnação, nomeadamente negando que o R. L tivesse sido parte no contrato ou que tivesse exercido actividade no locado, imputando à A. a falta de escritura pública, negando a ocupação das instalações e afirmando que a quantia paga à A. sempre por esta foi aceite como contrapartida da utilização.
A A. replicou mantendo o alegado na petição inicial.
Foi convocada uma audiência preliminar, no decurso da qual foi proferido despacho saneador em que se relegou para final o conhecimento da excepção de nulidade do contrato de arrendamento. Seguiu-se a selecção dos factos assentes e dos integrantes da base instrutória, os quais não foram objecto de reclamação.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento.
A A. foi condenada na multa de 13 Ucs ao abrigo do disposto no art. 102º al. b) do CCJ, pela junção tardia, não justificada, de 13 documentos.
A matéria de facto controvertida ficou decidida nos temos do despacho de fls. 211.
Foi proferida sentença que julgou a acção não provada e improcedente relativamente aos RR. L e mulher, que foram absolvidos do pedido e julgou a acção parcialmente procedente quanto à Ré Sicsa, Lda., que foi condenada no pagamento à A. da quantia total de 4.979.092$00, acrescida dos juros de mora que se vencerem desde 27.11.2000 até integral pagamento às taxas de 7% até 30.4.2003 e de 4%, a partir desta data.
A) DO AGRAVO DA AUTORA
A A. interpôs recurso de agravou do despacho que a condenou em multa pela tardia junção de documentos aos autos, tendo, no essencial, as seguintes conclusões:.
1 – A A. quando requereu a junção dos documentos alegou que “...só agora se afigura necessária essa junção, face às declarações prestadas pelas testemunhas apresentadas pelos RR. Confrontando o teor desses documentos e essas declarações, concluir-se-á que estas não correspondem à verdade”.
2 – A junção dos documentos em causa destinavam-se a abalar a credibilidade das testemunhas dos RR e não, exclusivamente, a provar e contraprovar matéria da base instrutória. Só tinham esta função na medida que se destinavam a abalar tais testemunhos.
3 - Mesmo que assim não se entenda, a multa em que a A. foi condenada - 13 UCs - é manifestamente exagerada.
4 - Os documentos foram admitidos porque o Tribunal julgou que os mesmos tinham utilidade para a boa decisão da causa senão não os teria admitido.
5 - Daí a parte ao juntá-Ios está a contribuir para a boa decisão da causa e a colaborar com a justiça no apuramento da verdade.
6 - O douto despacho recorrido infringiu, entre outros, os art°s 523°, 640°, 519° , todos do Código Processo Civil.
Não foram produzidas contra-alegações.
Inconformadas com a sentença, dela apelaram A. e Ré.,
B) DA APELAÇÃO DA AUTORA
No essencial, a A. formulou as seguintes conclusões:
1. Os juros de mora são devidos a partir de 1 de Agosto de 1998, conforme peticionado.
2. O Tribunal "a quo" andou mal ao ter decidido que não se encontra fundamento para iniciar a contagem dos juros de mora a partir de 1 de Agosto de 1998, considerando que os juros são devidos, apenas, a partir da data da citação da R "S", ocorrida em 27-11-2000.
3. A A não pediu juros desde a data do vencimento de cada uma das rendas, mas, a partir de 1 de Agosto de 1998, data em que já se haviam vencido todas as rendas mensais, isto é pediu menos do que tinha direito.
4. Nada impede à A de pedir menos do que tem direito não lhe preclude o direito.
5. Em 1 de Agosto de 1998, a Ré S encontrava-se constituída em mora em relação a todas as rendas que a A considerou em dívida, pelo que a C tem direito aos juros de mora desde 1 de Agosto de 1998 sobre esse valor global das rendas em dívida.
6. A R Sicsa quando foi citada para a acção, em 27-11.2000, há muito que se havia constituído em mora.
7. Igualmente, face à matéria provada, a Sicsa tinha obrigação de pagar os valores dos consumos de energia eléctrica, relativos aos consumos feitos na fracção dos autos, conforme as oito facturas/recibos que constituem os documentos 2 a 9 da petição.
8. Esses pagamentos deveriam ter sido feitos, pelo menos, até às datas de vencimento constantes das referidas facturas dos autos, porém, a R sociedade nunca os fez.
9. Em 1 de Agosto de 1998, a R sociedade já havia beneficiado durante dezanove meses do fornecimento de energia eléctrica, sem nada pagar (enriquecimento), enquanto a A já havia suportado a totalidade do seu custo sem usufruir do correspondente beneficio (empobrecimento), pelo que a Sicsa, nessa data, já se encontrava constitui da em mora.
10. A A tem direito, pelo menos, desde 1 de Agosto de 1998, aos juros de mora pelo não pagamento da verba relativa aos fornecimentos e consumos de energia eléctrica, data em que a S já havia entregue a fracção sem que tivesse pago tais fornecimento e consumos.
11. Aliás, até existem nos autos documentos - cartas e faxes - donde decorre que a A muito antes da citação pediu os consumos de energia eléctrica aos RR.
12. No caso dos autos, quer em relação à dívida das rendas, quer em relação à dos consumos de energia, não era necessário a A interpelar a R Sicsa para que esta se constituísse em mora.
13. Os juros são devidos a partir de 1-08-1998 sobre o total de 4.979.092$00 (valor em que a S foi condenada) às taxas legais de 10% desde 1 de Agosto de 1998 a 17 de Abril de 1999 e de 7% desde 18 de Abril de 1999 a 30 de Abril de 2003 e de 4% a partir de 01-05-2003 e até integral pagamento.
C) DA APELAÇÃO DA RÉ
No essencial, a Ré formulou as seguintes conclusões:
1. A douta sentença ora recorrida fez uma interpretação incorrecta da prova produzida em audiência de julgamento, nomeadamente quanto ao depoimento das testemunhas dos Réus, José e A.
2. Perante a prova testemunhal produzida, a Ré Sicsa, ora Apelante logrou provar os factos constantes dos quesitos 7°, 20°, 21 °, 24°, 25°, 26° e 27°, da base instrutória.
3. A Apelante provou que as exigências da fiança, por parte da Autora foram posteriores às negociações para a outorga do contrato e contrárias às mesma (quesitos 26° e 27° da base instrutória).
4. A apelante provou que as negociações para arrendamento em questão, foram realizadas entre a A. e o Dr. A, como representante da Ré e de uma outra sociedade (quesito 18º da base instrutória).
5. Foi também provado, pela Apelante, que a recusa por parte desta e da sociedade M em outorgar a escritura, nos termos pretendidos pela Autora, foi legitima.
6. Provou ainda a Apelante que apenas utilizou parcialmente a loja em questão, ficando a aguardar a realização da escritura nos termos acordados (quesito 24° da base instrutória), bem como que manteve a sua actividade noutras instalações, (quesito 26° da base instrutória).
7. A nulidade do contrato de arrendamento em questão, nos termos do disposto nos artigos 227°,476° e 479° do Cód. Civil, atento os factos provados, não constitui a Apelante na obrigação de restituir à Autora ora Apelada, qualquer quantia.
Contra-alegou a A., que, no essencial, concluiu:
1. Dos depoimentos das testemunhas transcritos nas alegações da Ré/Apelante não resulta que o Tribunal “a quo” pudesse dar respostas diferentes aos quesitos em apreço, muito menos, dar como provados os factos constantes nos quesitos, 20°, 21 °, 24°, 25°, 26° e 27° da base instrutória ou dar outra resposta ao quesito 7°.
2. A transcrição dos depoimentos das testemunhas J e A feita pela S nas suas alegações de recurso não está completa. Faltam, pelo menos, as perguntas feitas pela advogada da A a essas testemunhas e as respectivas respostas dadas pelas mesmas.
3. Face aos depoimentos das testemunhas dos RR e das testemunhas do AA aos quesitos em causa, conjugados com os documentos juntos à petição inicial e juntos em audiência de julgamento, o tribunal "a quo" fez uma interpretação correcta da prova testemunhal e documental prodUzida.
4. Não sendo possível, pela sua natureza, a restituição pela Sicsa do gozo do prédio, esta terá que pagar à apelada o valor correspondente a essa utilização, como dispõe o n° 1 do 289º do CC. E como o valor das rendas, no arrendamento, corresponde ao valor da utilização da fracção, a R Sicsa está obrigada a restituir as rendas peticionadas.
Corridos os Vistos legais,
Cumpre apreciar e decidir.
Sendo as conclusões das alegações que delimitam o objecto do recurso e o âmbito do conhecimento deste Tribunal (arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC), importa:
- verificar se a condenação da A. em multa pela junção dos documentos é de manter.
- analisar e qualificar o contrato que as partes celebraram entre si, decidir sobre a sua (in)validade e se houve incumprimento culposo do mesmo.
II – FACTOS PROVADOS
1. A A. é dona, legítima possuidora e senhoria da fracção autónoma designada pela letra "A", correspondente à loja do rés-do-chão com arrecadação na cave, do prédio urbano sito na Rua Vice Almirante Azevedo Coutinho, tomejando para a Rua João de Deus, nºs 40 e 40-A, na Venda Nova, freguesia da Falagueira - Venda Nova, concelho da Amadora (A).
2. Esta fracção autónoma é ampla, tem a área de 325 m2, tem paredes e tectos estucados e pintados e pisos revestidos a mosaico cerâmico, tem porta exterior de alumínio e vidro e montra também de alumínio e vidro com cerca de 20 rn2, tem um pé direito de 4 m e tem duas casas de banho (B).
3. A fracção autónoma é compartimentada com divisórias amovíveis (C).
4. A fracção autónoma tem instalação de ar condicionado e de extracção, circulação e renovação do ar ao nível da cave (D).
5. Em meados de Dezembro de 1996, a A. publicitou, anunciando em jornais, o arrendamento da fracção autónoma (E).
6. A fracção autónoma tinha, em Janeiro de 1997, um valor locativo mensal pelo seu gozo, ocupação e utilização de 325.000$00, pelo menos, atento à sua situação, área, equipamento, tipo de construção e estado de conservação (1°)
7. O R. L (sócio gerente da S) e o Dr. A, à altura desempenhando funções de Director Financeiro da Ré S e de uma outra sociedade denominada M, Lda., em Dezembro de 1996 contactaram a A. com vista à celebração do contrato de arrendamento (2° e 18°).
8. O objectivo era o de a sociedade M também ocupar a aludida fracção, mas o contrato de arrendamento só seria formalizado com a Ré S (19°).
9. Era fundamental para a Ré S a formalização do contrato de arrendamento para instruir o processo de atribuição de alvará para o exercício da actividade na área de segurança (23°).
10. Após as negociações entre a A. e a Ré S, esta representada pelo R. L, aquela por contrato verbal, com início no dia 1 de Janeiro de 1997, deu de arrendamento à Ré S a identificada fracção autónoma, pelo prazo de um ano prorrogável por iguais períodos de tempo, pela renda mensal de 325.000$00, a pagar na sede da A. no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar (3° e 4°).
11. Ficou acordado que a escritura pública seria outorgada entre a A. e a Ré S após as festividades de Natal e Fim de Ano (5°).
12. Na sequência deste acordo, em finais de Dezembro de 1996 a A. entregou à Ré S a identificada fracção autónoma (6°).
13. A Ré S recusou-se a outorgar a escritura pública porquanto no início de Janeiro de 1997 a A. lhe comunicou que exigia que os titulares das quotas das sociedades S e M e o respectivo cônjuge do sócio L assinassem o mesmo como fiadores (7°, 26° e 27°).
14. A M, Lda., não chegou a ocupar as instalações (28°).
15. Os RR. só deixaram de gozar a dita fracção autónoma no dia 30 do mês de Julho de 1998, data em que a entregaram à A (8°).
16. Durante este período a Ré sociedade aí teve escritório e aí exerceu a sua actividade (9°).
17. Os RR. pagaram à A. a importância de 1.625.000$00 (F).
18. Em nome da A. existe, para a indicada fracção autónoma, contrato de instalação e fornecimento de energia eléctrica, os quais não podem ser interrompidos por ser necessário proceder à drenagem de água pelas respectivas bombas eléctricas instaladas no correspondente poço de bombagem existente na cave da mesma fracção autónoma (11°).
19. Durante 19 meses, os RR. consumiram energia eléctrica no valor de 429.092$00 (12°).
20. A A. pagou a importância de 429.092$00 pela instalação e fornecimento de energia eléctrica (13°).
21. O R. era casado em regime de comunhão geral (14°).
22. Em Janeiro de 1997, já a Ré mulher de L se encontrava separada de facto do R. L, vivendo em casas separadas e com economias separadas (16° e 17°).
II – O DIREITO
1. QUANTO AO AGRAVO
1.1. Da junção dos documentos
A regra no que concerne ao momento da apresentação da prova documental é no sentido de que a destinada a comprovar os fundamentos da acção ou da defesa deve ser apresentada com o articulado em que se aleguem os factos correspondentes (artigo 523º, nº 1, do Código de Processo Civil).
Mas se as partes não apresentarem os documentos com os articulados onde expressem os fundamentos da acção ou da defesa, ainda o podem fazer até ao encerramento da discussão na primeira instância, sem ou com pagamento de multa, conforme demonstrem ou não que os não puderam oferecer com aqueles articulados (artigo 523º, nº 2, do Código de Processo Civil)
Coloca-se, assim, a questão de saber se os documentos deviam ser admitidos sem multa e, na negativa, se a multa deve ser reduzida.
Entende a Agravante que justificou a junção extemporânea dos documentos, pelo que não deveria ter sido condenada em multa.
Refere a Recorrente que tal junção destinou-se a abalar a credibilidade das testemunhas dos RR e não, exclusivamente, a provar e contraprovar matéria da base instrutória.
Verifica-se que os documentos apresentados têm data anterior à data em que foi intentada a acção ou era possível obtê-los em data anterior à entrada em juízo da mesma.
Para justificação da junção tardia, alegou a A. que a junção fora motivada pelo depoimento prestado pelas testemunhas da Ré e para prova ou contra-prova de determinados quesitos.
Porém, da leitura dos documentos cuja junção foi admitida, tendo também em tenção o teor do requerimento de junção que se limita a afirmar em termos genéricos que essa junção é motivada pelos depoimentos das testemunhas dos RR, cujas declarações, “... não correspondem à verdade...” (cfr. fls 198/199) não se pode considerar que a junção de todos os referidos documentos tenha justificação no depoimento das testemunhas da Ré.
Essa junção tardia justificar-se-ia se tivesse sido determinada, por exemplo, com vista à dedução do incidente da contradita (cfr. arts. 640º e segs do CPC), o que não foi o caso.
Assim, porque a junção de tais documentos resultou mais da necessidade que a A. sentiu de provar os factos alegados constitutivos do deu direito e fazer contraprova dos alegados pelos RR., do que para abalar a credibilidade dos testemunhos prestados, entende-se que se justificava a condenação em multa, como bem se ajuizou na 1ª instância.
Já quanto ao montante da multa em que a A. foi condenada, parece justificar-se a sua redução.
Efectivamente, a multa cominada no artigo 523º, nº 2 do CPC, é ao fim e ao cabo, como refere Manuel de Andrade, “uma pena pecuniària"[1], mas não pode ser um simples somatório de parcelas, conforme o número de documentos juntos, devendo ser fixada com referência, designadamente, ao valor da acção, sem deixar de atender obviamente ao número dos documentos apresentados.
O que o legislador pretendeu punir foi cada acto de apresentação tardia de documentos em função do que isso pode causar de perturbação na tramitação do processo e não cada um dos documentos apresentados fora do momento devido.
A própria redacção do art. 523º nº 2 do CPC aponta neste sentido, sendo certo que a lei manda aplicar uma multa e não multas, pela junção extemporâneas de documentos [2].
Daí que no caso sob recurso se justificava a aplicação de uma única multa (e não o somatório de 13 multas aplicadas a cada um dos 13 documentos), que ponderando o valor da acção e volume de documentos juntos, entendemos não dever ser superior a 5 UCs, na medida em que sendo embora elevado o número de documentos, não podem considerar-se complexos ou volumosos e não causaram assinalável perturbação no andamento do processo.
Merece, assim, o Agravo parcial provimento.
2. APELAÇÃO DA RÉ
2.1. Da modificabilidade da matéria de facto
Alega a Ré, ora Apelante, que o Mmº Juiz a quo procedeu a uma deficiente análise da situação de facto, considerando estarem demonstrados os factos constantes dos quesitos 7°, 20°, 21 °, 24°, 25°, 26° e 27°, da base instrutória.
Nos termos do art. 712º nº 1 a) do CPC a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser modificada se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada a decisão com base neles proferida.
No entanto, o uso dos poderes conferidos à Relação, não importando a postergação dos princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação das provas, deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e a decisão quanto à matéria de facto, nomeadamente nos concretos pontos impugnados, conforme vem sendo entendimento reiterado da jurisprudência [3].
Sempre que seja impugnada a decisão relativa à matéria de facto incumbe ao recorrente proceder à descriminação fáctica e probatória (art. 690ºA CPC), cabendo-lhe obrigatoriamente especificar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgador, bem como, os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada que imponham decisão diversa sobre os pontos da matéria de facto impugnados.
Cabe assim ao recorrente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e bem assim os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão diversa da recorrida.
Por outro lado, sendo certo que este Tribunal só pode apreciar as questões que se mostrem vertidas nas conclusões, qualquer lacuna conclusiva pode vir a inviabilizar a sindicância deste Tribunal sobre a respectiva decisão.
o presente caso a Recorrente foi dado cumprimento aos referidos ónus.
Vejamos, então, se assiste razão à Ré.
Para o efeito, foram ouvidos os depoimentos prestados à matéria em causa, em audiência de julgamento, pelas testemunhas de ambas as partes e analisados os documentos juntos.
2.1.1. Quanto aos arts. 20º, 21º, 24º e 25º da base instrutória.
Pretende a Ré ter demonstrado que ficou acordado com a A. que a renda seria paga pela Sicsa e pela Manter em partes iguais e que só seria devida no valor de 325.000$00 no caso de o arrendamento ser celebrado com a Sicsa e com a Manter (arts. 20º e 21º). Também pretende a Ré ter demonstrado que utilizou apenas parcialmente a loja, ficando a aguardar a realização da escritura nos termos acordados, enquanto mantinha a sua actividade noutras instalações (arts. 24º e 25º).
Porém, tratando-se de matéria que cabia provar à Ré, a verdade é que esta não logrou fazer tal prova.
A testemunha da Ré A que ao tempo actuava como consultor financeiro da S era gerente da M e que acompanhou as negociações com a A. jamais afirmou que tivesse havido tal acordo prévio com a A., tendo, ao invés, afirmado que a S ocupou as instalações da A., sendo certo que o depoimento da testemunha Pereira de Brito, não foi convincente, limitando-se a afirmar que “...a ideia era cada um pagava metade” da renda, mas admitiu que era a testemunha Sobral quem acompanhava as negociações e dava conta do ponto da situação, tendo admitido que “parte admnistrativa da S (...) foram para lá e lá tiveram, presumivelmente durante algum tempo”.
Assim, sendo, o tribunal a quo só podia ter considerado não provada a matéria constante dos arts. 20º, 21º, 24º e 25º da base instrutória.
2.1.2. Quanto aos arts. 7º, 26º e 27º da base instrutória
Cabe referir que a matéria constante do art. 7º da base instrutória respeita a facto da A., que se mostra desfavorável e contrário à defesa apresentada pela Ré, ora Apelante.
Na verdade, no art. 11º da p.i. afirma a A. que o R. marido, que recebeu da A. o locado e o passou a utilizar a partir de 1.1.1997, posteriormente recusou-se a outorgar a correspondente escritura pública , apesar das insistências da A. , imputando à Ré a falta de realização da escritura de arrendamento.
Nos arts. 26º e 27º da base instrutória que se referem à versão apresentada pela Ré, questionava-se se no início de Janeiro de 1997 a A. comunicou à Ré S e à M que só realizaria a escritura pública se os titulares das quotas das sociedades e os respectivos cônjuges fossem fiadores no contrato de arrendamento, situação que por ser contrária ao acordado não foi aceite quer pela Ré quer pela Manter pela Ré.
O tribunal a quo preferiu dar uma resposta conjunta e restritiva relativa aos arts. 7º (versão da A.), 26º e 27º (versão da Ré), dando por assente que a Ré S se recusou a outorgar a escritura pública porque, no início de Janeiro de 1997 a A lhe comunicou que só realizaria a escritura se os titulares das quotas das sociedades S e M e o cônjuge do sócio L assinassem como fiadores.
Ora, o que se deu por provado não é contrariado pelos depoimentos prestados pelas testemunhas, nomeadamente, pela testemunha Sobral.
Porém, esta testemunha afirmou, ainda, que o sócio L se mostrou desagradado pelo facto de a A. exigir a assinatura de sua mulher como fiadora, o que não tinha sido acordado aquando das conversas prévias à celebração do acordo verbal, matéria sobre que versa o art. 27º da base instrutória.
Assim, entende-se ser de explicitar a matéria dada por assente e respeitante aos arts. 7º, 26º e 27º, nos seguintes termos:
“A Ré S recusou-se a outorgar a escritura pública porquanto, no início de Janeiro de 1997, a A lhe comunicou que exigia que os titulares das quotas das sociedades S e M e o cônjuge do sócio L assinassem como fiadores, não tendo sido acordado, aquando das conversas prévias à celebração do contrato verbal, que esta última assinasse como fiadora,”.
2.2. Da nulidade do contrato
Importa, antes de mais, classificar o negócio jurídico celebrado, sendo certo que o Tribunal não está sujeito à designação dada pelas partes.
Interpretar uma declaração negocial significa determinar o que as partes quiseram ou declararam querer.
As duas tarefas fundamentais da hermenêutica dos negócios jurídicos são dar resposta às seguintes questões: qual o tipo de sentido negocial decisivo, cuja determinação constitui o fim da actividade interpretativa; quais os elementos, os meios ou subsídios que o intérprete deve tomar em consideração na busca do sentido negocial relevante[4].
A declaração negocial valerá com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante (artigo 236º do C. Civil).
Tratando-se de um negócio formal, se o sentido da declaração não tiver reflexo ou expressão no texto do documento, ele não pode ser deduzido pelo declaratário e não deve por isso ser-lhe imposto.
O contrato de arrendamento comercial pode definir-se como a convenção pela qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial, mediante retribuição a prestar pela última (cfr. art. 110º do R.A.U).
Ora, no caso dos autos não restam dúvidas de que as partes celebraram um contrato de arrendamento comercial, verbal.
É assim que se constata que a A. entregou à Ré S, em finais de Dezembro de 1996 a fracção autónoma em causa, onde passou a desenvolver a sua actividade e passou a pagar determinada quantia como contrapartida do uso e fruição do espaço, pelo que é de concluir, quer de acordo com o clausulado, quer com os actos executados na sequência desse contrato, que as partes quiseram celebrar um contrato de arrendamento comercial, tal como é definido pelos arts. 1º e 110º do R.A.U.
Ou seja, o A. cedeu, temporariamente, ao R. o gozo da fracção, mediante o pagamento por parte desta de uma retribuição mensal de 325.000$00, tendo o A. entregue logo a fracção e o R. começado a desenvolver a sua actividade e a pagar a retribuição acordada.
Como decorre da matéria dada por provada, a intenção das partes foi a de celebrarem um contrato de arrendamento, estando as partes, ao tempo, obrigadas a outorgarem escritura pública, para celebrarem um contrato de arrendamento válido.
Porém, embora as partes tenham celebrado um contrato de arrendamento comercial, a verdade é que não veio a ser celebrada a necessária escritura pública (por não ter sido apresentada a documentação exigida).
De facto, não obstante ter ficado convencionado que a escritura pública seria outorgada entre a A. e a Ré S após as festividades de Natal e Fim de Ano, e de em finais de Dezembro de 1996 a A. ter entregue a essa Ré a fracção autónoma, o certo é que o contrato não viria a ser formalizado.
Considerada a data da outorga do contrato – 1 de Janeiro de 1997 - o mesmo deveria ter sido celebrado por escritura pública (art. 7º nº 2, alínea b) do RAU, na redacção anterior à alteração introduzida pelo DL nº 64-A/2000, de 22 de Abril, que dispensou de escritura pública a celebração de contratos de arrendamentos comerciais).
Ora, não tendo sido cumprida a exigência formal, o contrato é nulo (arts. 220º e 286º do CC), dado que “...o vício da falta de escritura pública, até então considerada ad substanciam para as situações em causa, não é, assim, sanado pela entrada em vigor da nova lei que a dispensou, continuando, por isso, a ser possível discutir-se a sua nulidade” [5], isto porque, o diploma “... que dispensou de escritura pública a celebração de contratos de arrendamentos comerciais, não é uma lei interpretativa, mas uma lei nova, sem eficácia retroactiva, nos termos do art. 12º do C. Civil” [6].
Ou seja, as condições de validade de um contrato, designadamente respeitantes à forma, bem como os efeitos da respectiva invalidade, têm de aferir-se pela lei vigente ao tempo em que o negócio foi celebrado [7] .
O R.A.U. acabou com o privilégio de que apenas o locatário poderia invocar a nulidade do contrato (cfr. art. 1029º nº. 3 do C. Civil, revogado pelo Dec. Preambular, artº. 5º.), cuja ratio era a de inviabilizar que um locador se servisse da mera razão formal para despejar um locatário [8], sendo certo que neste caso foi até a própria Ré que veio invocar a nulidade do contrato.
Nos termos do art. 286º do CC, a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal.
2.3. Quais as consequências dessa invalidade?
Os efeitos da nulidade constam do art. 289º. do C. Civil, onde se refere que a declaração de nulidade tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
Por outro lado, o art. 1045º. do C. Civil refere que se a coisa locada não for restituída logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado.
Determina o nº 3 do art. 289º do CC que “é aplicável em qualquer dos casos previstos nos números anteriores, directamente ou por analogia, o disposto nos artigos 1269º e seguintes”, pelo que face ao disposto no artº 1270º, nº 1 do CC, o possuidor de boa fé tem direito aos frutos civis até ao dia em que souber que está a lesar com a sua posse o direito de outrem.
Desde a publicação do Assento STJ nº 4/95, de 28 de Março de 1995[9], passou a entender-se, adequadamente, que o tribunal, declarada a nulidade de um negócio jurídico, deve extrair as consequências dessa declaração de nulidade, em especial ordenando a restituição de tudo o que foi passado nos termos do art. 289º, nº 1, do C.Civil.
Ora, não sendo, pela sua natureza, possível a restituição da utilização do prédio, então, terá o arrendatário que pagar ao locador o valor correspondente a essa utilização, como resulta do disposto no art. 289º, nº 1, do Cód. Civil, ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
Como se refere no Ac. do STJ de 04/04/2002 [10], o valor das rendas pagas equivale, no arrendamento, “ao valor da utilização do prédio, o que quer dizer que se um contrato de arrendamento é declarado nulo, é absurdo que o senhorio tenha de restituir as rendas, caso em que o inquilino teria fruído o prédio de graça".
Ou seja, declarada a nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma, o arrendatário fica obrigado, não só a restituir ao senhorio o locado, como também a pagar-lhe uma indemnização pela uitilização do mesmo, correspondente, em regra, ao montante das rendas acordadas, enquanto tal utilização se mantiver.
A este propósito pode ler-se no Acórdão desta Relação e Secção, a seguinte passagem [11]:
“Em anotação interpretativa a este preceito, escrevem os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, (Código Civil Anotado, vol. III, pag. 33): a repartição dos frutos civis pro rata temporis dá ao possuidor, não só o direito de reter como suas as rendas correspondentes ao período da sua posse de boa fé, mas também o poder de exigir de terceiros (arrendatários) as rendas que ainda não tenham sido pagas, contanto que respeitem a esse período".
“Ora, se o possuidor em nome alheio de boa fé goza de tal direito, resultante da declaração de nulidade, "ex-vi" do nº 3 do artº 289º do C. Civil, há que entender, por paridade ou mesmo maioria de razão (argumento a fortiori), que o mesmo direito assistirá ao senhorio como titular do direito de propriedade inscrito no registo, como tal, possuidor em nome próprio de fazer seus os frutos civis, ou seja as rendas ou interesses que a coisa realmente (e não apenas putativamente acrescentamos nós) produziu em consequência da relação jurídica agora feita cessar com eficácia.”
“Declarada, pois, que seja, ao abrigo do disposto no nº 1 do artº 289º do CC, a nulidade do contrato de arrendamento comercial por falta de escritura pública, com violação do disposto no artº 7º, nº 2, al. b), do RAU e do artº 80º al. l) e 81º al. f), ambos do C. do Notariado, fica o arrendatário obrigado, não só a restituir ao senhorio o prédio ou fracção locados, como também a pagar-lhe uma indemnização pela utilização do mesmo e enquanto tal utilização se mantiver; indemnização que pode corresponder, e normalmente corresponderá, ao montante das rendas acordadas, vencidas e ainda não pagas”.
“E não terá o arrendatário, em qualquer caso, direito à devolução das rendas já pagas. Tudo isto - a atribuição de certos efeitos jurídicos a situações de facto decorrentes de actos nulos - em homenagem aos princípios estruturantes do nosso sistema jurídico como são os da boa-fé, da protecção da confiança, do "suum cuique tribuere" (e também noutra sede do não locupletamento) convocados a colmatar situações de injustiça que derivariam da aplicação mecânica e rígida do princípio da legalidade e da "absolutidade" da destruição retroactiva dos efeitos do negócio, ínsita na respectiva declaração de nulidade”.
Efectivamente a Ré que durante algum tempo procedeu ao pagamento das rendas[12], deixou de pagar qualquer quantia, pela ocupação do locado, apesar de continuar a usufruir do espaço, ocupação essa que se manteve por 19 meses.
Não sendo possível, pela sua natureza, a restituição do gozo do prédio, torna-se evidente, face ao exposto, que a Ré terá que pagar à A., locadora, o valor correspondente a essa utilização.
Porque o valor das rendas corresponde, no arrendamento, como supra se referiu, ao valor da utilização do prédio, parece não haver dúvidas de que a Ré, Apelante, constituiu-se na obrigação de pagar à A. Apelada uma indemnização pela ocupação do locado.
Só assim se pode efectivar a restituição mútua de que nos fala o art. 289º. do C. Civil.
2.4. Culpa in contrahendo
Entende, todavia, a Ré que nada teria que pagar à A. já que foi esta que, ao exigir a assinatura como fiadores dos titulares das quotas da S e da M e da mulher do sócio L, para além do que ficara acordado, deu causa à não outorga da escritura.
Podemos dizer que as negociações que precederam a celebração do contrato de arrendamento verbal, inserem-se num processo pré-negocial.
O art. 227º, nº1, do CC, consagra a culpa in contrahendo, como forma de responsabilidade obrigacional, por violação de deveres específicos de comportamento baseados na boa fé, de onde resulta que, demonstrada a violação, presume-se a culpa da parte faltosa, nos termos do artigo 799º, nº1 do CC.
Apesar de as partes serem livres de celebrar ou não os acordos que bem entenderem, como entenderem e quando entenderem, estão obrigadas a respeitar os limites impostos pelo art. 405º do CC, que assim funciona, como controlo das eventuais violações dos deveres de protecção, de informação e de lealdade [13].
No caso em apreço, não obstante se tenha comprometido verbalmente com a Ré no sentido de vir a outorgar a escritura de arrendamento comercial sem exigir que fosse prestada fiança, pelo menos por parte da mulher do sócio da sociedade Manter, veio a A. a fazer mais tarde tal exigência.
Digamos que a confiança da Apelante se baseou num enunciado negocial, do qual não fazia parte a referida exigência, criando uma expectativa legitima da realização do negócio sem necessidade da prestação da fiança.
Estamos aqui perante a chamada teoria da aparência eficaz, de que nos fala Mota Pinto, pese embora se possa discutir se in casu, estamos perante uma confiança concretamente fundada, no sentido de se poder concluir que a A. deu causa à ruptura.
Porém, mesmo que a solução passasse pelo entendimento de que a A., ora Apelada é responsável pela não celebração da escritura de arrendamento, a verdade é que tal circunstância não releva no âmbito deste processo.
Conforme resulta do normativo inserto no artigo 227º, nº1, do CCivil, a culpa na formação do contrato, implica a obrigação de ressarcir todos os danos causados.
Mas, quais são então esses danos?
O dano indemnizável por via da culpa in contrahendo, tem sido objecto de grandes discussões doutrinárias.
Ainda que se admita que inexiste qualquer justificação para, com fundamento no art. 227º nº 1 do CC, limitar a responsabilidade do prevaricador ao interesse negativo ou de confiança, já que este “....responde por todos os danos causados, nos termos gerais, tendo em conta, segundo a causalidade adequada, os lucros cessantes, embora descontando, sempre de acordo com os princípios da responsabilidade, as vantagens advenientes da violação para o prejudicado e, designadamente, não havendo contrato válido, o facto de ele não ter que o cumprir e de não correr os riscos inerentes às vicissitudes contratuais»[14], a verdade é que a Ré, não deduziu pedido reconvencional, não alegou a existência de quaisquer prejuízos decorrentes da não celebração da escritura de arrendamento, quaisquer danos que provavelmente não teria sofrido se não fosse o facto de não ter celebrado a escritura em causa.
Ao invés, não foi a não outorga da escritura que a impediu de desenvolver no locado a sua actividade e aí se manteve durante 19 meses.
Irrelevante se torna portanto a matéria dada por provada nos arts. 7º, 26º, 27º da base instrutória, após a alteração constante do ponto 2.1.2., mesmo a admitir-se que a A. que deu causa à nulidade do contrato de arrendamento, por não ter querido outorgar a escritura sem a prestação da fiança.
Seja como for, uma eventual responsabilidade por banda da A. é de todo autónoma e independente da produção dos efeitos da nulidade do contrato de arrendamento que decorrem do art. 289º do CC, não podendo a Ré “compensar” o pagamento da referida indemnização equivalente ao tempo durante o qual utilizou o locado, na medida em que nada tem a receber a título de indemnização, pelo menos no âmbito deste processo.
Destarte, improcedem, as conclusões da Ré Apelante.
3. DA APELAÇÃO DA AUTORA
A sentença recorrida considerou que a A. tem direito a receber da Ré Sicsa uma importância correspondente aos 19 meses de rendas, cada uma no montante de 325.000$00, no total de 6.175.000$00, pelo que, tendo pago, 1.625.000$00, o seu crédito cifra-se em 4.550.000$00.
A esta verba acresce a quantia de 429.092$00 de consumo de electricidade por parte da Ré Sicsa ao longo dos 19 meses devida à A. a título de enriquecimento sem causa, considerando que durante esse período de tempo foi quem beneficiou do fornecimento de energia eléctrica (enriquecimento), enquanto a A. suportou o seu custo sem usufruir do correspondente beneficio (empobrecimento).
Entendeu, contudo, que a estas quantias acrescem juros de mora desde a citação.
Não concordando com esta posição, argumenta a A., nas suas conclusões, que os juros de mora são devidos a partir de 1 de Agosto de 1998, conforme peticionado e não a partir da citação, quer quanto ao valor correspondente às rendas, quer quanto ao referente ao consumo de energia electricidade feita no locado pela Ré, durante os 19 meses em que utilizou o locado.
Alega a Apelante que não pediu juros desde a data em que se vencia cada uma das rendas, mas, a partir de 1 de Agosto de 1998, quando já se vencera o total da indemnização correspondente ao tempo em que a Ré permaneceu no locado, na medida em que este foi entregue em 31.7.1998. Por isso, pediu menos do que tinha direito.
Igualmente, Sicsa tinha obrigação de pagar os valores dos consumos de energia eléctrica, pagamentos que deveriam ter sido feitos, pelo menos, até às datas de vencimento das facturas, sendo certo que em 1 de Agosto de 1998, a Ré já havia beneficiado durante dezanove meses do fornecimento de energia eléctrica, sem nada pagar.
3.1. Quanto aos juros
Como acima se referiu, anulado um contrato ou declarada a sua nulidade as partes devem restituir em espécie (ou em valor) o que lhes tiver sido prestado.
E de acordo com o nº 3 do citado art. 289º do CC, sempre que houver que restituir seja o que for por força da anulação contratual, deve-se aplicar, directa ou analogicamente as normas que regulam os efeitos da posse, seja esta de boa ou de má fé.
Enquanto o possuidor de boa-fé pode fazer seus os frutos naturais e civis até ao dia em que souber que está lesando direitos alheios (art. 1270º), já o possuidor de má-fé tem que restituir os frutos da coisa até ao termo da posse (art. 1271º).
No caso dos autos, como vimos, embora não exista qualquer relação jurídica que legitime o aparecimento ou a existência de frutos civis, porque o contrato é nulo por vício de forma, tal não significa que as normas dos arts. 212º, 1270º e 1271º, não sejam aplicáveis, de acordo aliás com o art. 289º, nº. 3 do CC[15].
Dessa aplicação analógica resulta precisamente a solução pretendida pelo recorrente, no que se reporta aos juros sobre o valor correspondente às rendas vencidas.
O art. 805º, CC regula o problema do momento da constituição em mora e de quando ocorre, sem necessidade de interpelação do devedor . Assim acontecerá se a obrigação tiver prazo certo, como sucede no caso do pagamento das rendas, a pagar mensalmente, relativas ao uso e fruição do locado.
Portanto, para além de ter direito à indemnização correspondente ao valor das rendas vencidas e durante o tempo em que a Ré se manteve na posse do locado, como consta do ponto 2.3., tem ainda a A. direito a ser ressarcido pelo valor correspondente ao rendimento normal que o credor teria podido tirar do dinheiro, se lhe tivesse sido pago a tempo.
Vale isto por dizer que a A. tinha direito de exigir, no cômputo da indemnização, o pagamento de juros de mora a partir das datas do vencimento de cada uma das rendas mensais.
A A. ao pedir o pagamento de tais juros a partir de 1 de Agosto de 1998 (data em que se haviam já vencido todas as rendas mensais, uma vez que, então, a Ré já tinha entregue as instalações à A.), pediu menos do que aquilo a que tinha direito, sendo certo que em 1 de Agosto de 1998, a Ré se encontrava em mora em relação à totalidade do montante correspondente às rendas, razão por que a Ré terá que pagar juros de mora à taxa legal sobre o montante a restituir, desde 1 de Agosto de 1998, até integral pagamento.
3.2. Quanto ao valor correspondente ao consumo de electricidade, já não assiste razão à Apelante.
Efectivamente e como ficou provado, a Ré consumiu, durante 19 meses, energia eléctrica no montante de 429.092$00, pelo que, tal como consta da sentença, a Ré é responsável pelo seu pagamento, a título de enriquecimento sem causa (art. 473º do Código Civil), considerando que durante esse período de tempo foi quem beneficiou do fornecimento de energia eléctrica (enriquecimento), enquanto a A. suportou o seu custo sem usufruir do correspondente beneficio (empobrecimento).
Mas se é verdade que a Ré tinha que pagar os valores dos consumos de energia eléctrica, já não é líquido que tenha de suportar os juros de mora desde a data de vencimento de cada uma das facturas, ou mesmo desde a data em que cessou o uso e fruição das instalações da A.
De facto, as facturas relativas ao consumo de energia eléctrica foram sendo emitidas em nome da A., titular do contrato com a EDP e não em nome da Ré, pelo que competia ao credor, neste caso a A. provar que interpelara a Ré, exigindo o pagamento de tais consumos.
Pese embora a A. venha agora alegar que a Ré estava em mora em relação à verba dos consumos de energia eléctrica, porque a A., muito antes da citação lhe exigira o pagamento, a verdade é que se trata de factos que não foram alegados em 1ª instância, estando, por isso a Relação impedida de conhecer essa matéria.
Portanto, não estando demonstrado que a A., ora Apelante, pediu a restituição dos valores relativos ao consumo de energia, antes da citação da Ré para os termos desta acção, entende-se que esta só entrou em mora , atento o disposto no nº 1 do art. 805º do CC, a partir da sua citação que ocorreu em 27-11-2000.
IV – DECISÃO
Termos em que se acorda em julgar:
- Parcialmente procedente o Agravo, condenando a A., pela junção extemporânea dos 13 documentos, no pagamento da multa de 5 Ucs.
- Improcedente a Apelação da Ré, confirmando-se a sentença recorrida.
- Parcialmente procedente a Apelação da A. condenando a Ré a pagar à A. os juros de mora sobre o capital correspondente em Euros a 4.550.000$00, relativo à indemnização correspondente ao valor das rendas desde 1 de Agosto de 1998, às taxas respectivas taxas legais em vigor e até integral pagamento.
Agravo da A.: Custas pela A. na proporção de 20%.
Apelação da Ré: Custas pela Ré Apelante.
Apelação da A.: Custas a cargo da Apelante e Apelada na proporção do decaímento.
Lisboa, 20 de Janeiro de 2005.
(Fátima Galante)
(Ferreira Lopes)
(Manuel Gonçalves)
_______________________________________________________________
[1] Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, pag. 331.
[2] Neste sentido o Ac. RL de 9 de Julho de 2003, (relator Pereira Rodrigues), in www.dgsi.pt.
[3] Cfr. entre outros o Ac. RP de 19.9.2000, CJ, ano XXV, 4º-186.
[4] Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed., pág. 446.
[5] In citado Ac. RL de 8.7.2003; também Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª edição, pág. 179.
[6] In citado Ac. RL de 8.7.2003.
[7] Neste sentido também Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, 4a edição, pág. 61
[8] Vide António Pais de Sousa “Extinção do Arrendamento Urbano” , 2ª. ed. pags. 43 a 49.
[9] In DR 1ªS-A, de 17/05/95: "Quando o Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no nº 1 do artigo 289º do Código Civil".
[10] Ac. STJ, Proc. 524/02, da 7ª secção (relator Sousa Inês).
[11] De 30/9/99 (Relator Arlindo Rocha), in www.dgsi.pt.
[12] De acordo com a matéria constante da al. F) dos factos assentes, o pagamento foi efectuado durante 5 meses, já que 325.000$00x5=1.625.000$00.
[13] Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, vol I, pag. 585.
[14] Cfr. Menezes Cordeiro, ob. cit., vol I, pag. 585.
[15] Neste sentido vide Ac. STJ de 13 de Maio de 2004 (relator Noronha do Nascimento).
