| Decisão Texto Integral: | Acordam na 8ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa.
A [Ângelo .....] demandou B [Maria .....] e marido C [Daniel .....], D [Eugénia .....], E [ João .....] e mulher F [Maria Manuela .....], pedindo que seja reconhecido ao autor o direito a haver para si o prédio alienado – 2º andar, lado esquerdo, do prédio sito na Rua da ....., freguesia da ....., concelho e cidade de L____, descrito sob o nº ..... da ...ª Conservatória do Registo Predial de L____ e inscrito na respectiva matriz sob o art. ..., actual ... da referida freguesia da P_____, por virtude do seu direito real de preferência e, bem assim, ser declarada a transacção efectuada a favor do autor, substituindo-se este aos 1ºs réus na compra e venda formalizada pela escritura pública e que teve por objecto o prédio referido e a condenação dos réus a entregar ao autor o valor das rendas vencidas e pagas no prédio, desde a data da aquisição até ao trânsito em julgado da sentença.
Alegou, para tanto, que tomou de arrendamento o 2º andar do prédio descrito supra, em 1976.
Em 2008, verificou que, em 1984, o prédio havia sido vendido pelos réus, 2ª e 3º varão, à 1ª ré mulher, livre de quaisquer ónus e encargos, sem que lhe tivesse sido comunicada a intenção de se proceder à compra e venda em questão.
É o único arrendatário do prédio, mantendo essa qualidade desde o tempo da alienação.
Os réus B e marido C, aceitando a alienação do imóvel, em 1984, excepcionaram a prescrição e caducidade do direito do autor, impugnaram o alegado e deduziram reconvenção, concluindo pela condenação do autor como litigante de má-fé e, na eventualidade da procedência da acção, a condenação do autor no pagamento de €464.595, relativas a diversas obras de conservação e beneficiação do imóvel e com benfeitorias nele executadas.
No respeitante à prescrição (obrigação de preferência) sustentaram o decurso do prazo de mais de 20 anos, desde a celebração da escritura até à data da citação e no que concerne à caducidade alegaram que os réus, há mais de 20 anos que são detentores da posse – aquisição originária do direito de propriedade por usucapião, sendo que, em 1983, o autor assinou um documento no qual declarou não estar interessado na compra.
Invocaram também a preterição de formalidades legais - no prédio existem outros andares arrendados pelo que, ex vi art. 1465 CPC -“Se já tiver sido efectuada a alienação a que respeita o direito de preferência e esse direito couber simultaneamente a várias pessoas, o processo para determinação do preferente segue os termos do art. 1460, com as alterações seguintes… - o que acarreta a improcedência da causa – fls. 51 e sgs.
Replicou o autor, concluindo pela improcedência das excepções e reconvenção e pela absolvição do pedido como litigante de má-fé – fls. 143 e sgs.
Na tréplica deduzida pelos réus, estes responderam às excepções opostas à reconvenção deduzidas na réplica – fls. 182 e sgs.
Face ao falecimento da ré D, em 2005, foram habilitados como sucessores, sua irmã – Alice ..... – os sucessores da irmã Maria Hermínia ..... – Tiago ..... e António ..... – e os sucessores da irmã Rosa ..... – Fernando ..... e Maria ..... (apenso A e decisão de fls. 299 a 300).
Face ao falecimento do réu E, em 16/2/2004, foram habilitados como sucessores – Maria ..... e João ..... (apenso B).
Na pendência da acção faleceu o réu C, tendo sido habilitados como seus sucessores Maria ..... (cônjuge sobrevivo) e os filhos – Maria ....., Pedro ....., Maria ....., Mário ....., Margarida ....., Ana ....., Maria Luísa ....., Francisco ..... e António Manuel ..... (Apenso C).
Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador e elencados os temas de prova – fls. 396 e sgs. II vol.
Após julgamento foi prolatada sentença que, julgando a acção improcedente, bem como o pedido de condenação do autor como litigante de má-fé, absolveu os réus e o autor dos pedidos.
No que tange à reconvenção, a sua apreciação ficou prejudicada, porquanto no que à usucapião concerne os reconvintes não pediram o reconhecimento da aquisição originária da propriedade e o pedido formulado apenas se destinava, caso a acção fosse julgada procedente – fls. 618 e sgs. III vol.
Inconformado, apelou o autor formulando as conclusões que se transcrevem:
Impugnação da Matéria de Facto
1ª–O Facto 2 dos Factos Provados, considera-se incorrectamente julgado.
Concretos meios probatórios que impunham decisão diversa.
2ª–O facto é dado como provado com base na falta de convencimento nas declarações de parte do A. e dos documentos de fls. 563 a 571.
3ª–A M.ª Juiz a quo adquiriu a sua convicção com base, não em elementos de prova, mas sim, na sua percepção da ocorrência de factos sociais, que, no caso dos autos, foi inadequada e resulta de uma análise enviesada do conjunto da prova produzida
4ª–A M.ª Juiz recorrida conferiu maior credibilidade às declarações dos RR, em detrimento do do A.
5ª–Há uma nítida diferença entre estes depoentes quanto à capacidade de expressão, atendendo às nítidas diferenças culturais entre todos, sendo que os RR., sendo engenheiros, detêm maior capacidade de expressão que o A., como é nítido e evidente na audição da gravação dos respectivos depoimentos.
6ª–Assim, não deveria a Mª Juiz a quo depreciar o depoimento do A. em confronto com aqueles RR, que, também, depuseram, sendo certo que as declarações do A. foram seguras, coerentes e sem contradições ao longo de todo o seu depoimento.
7ª–Atendendo, até que quer o A. quer estes RR. têm, em abstracto, igual interesse no desfecho da causa. Cada um, de forma a compreendê-las em contexto e sopesá-las equitativamente.
8ª–Competia à M.ª Juiz recorrida apreciar os depoimentos de acordo com as condições culturais e capacidades de
9ª–Apesar da “pouca credibilidade” que ao depoimento do A. atribui, a M.ª Juiz acabou por utilizá-lo contra ele, para considerar que “sabia” que o prédio ia ser vendido em 1983 e que tinha sido vendido em 1984.
10ª–Mesmo concedendo alguma imprecisão, quando confrontado com os depoimentos dos RR., engenheiros Maria ..... e Francisco ....., não é possível retirar a conclusão, como vai no facto provado, de que o A. sabia em 10/3/1983 (facto provado B) que o prédio ia ser vendido, com reflexo directo na fundamentação da decisão de, com tal conhecimento, a “demora” de 24 anos em propor a presente acção representa um abuso do direito.
11ª–Se bem forem analisados os autos dessa acção de despejo (Proc. nº 3798/05.6TVLSB) se verifica que a mulher do A., Maria 000000, só é adicionada ao Rol de Testemunhas da sociedade R. representada pela testemunha Rosalina 00000, “V..... P..... Sant’....., Lda.”, em 17/11/2008, logo em momento próximo ao da instauração da presente acção (4/12/2008) na sequência da realização da Audiência Preliminar que ocorre em 26/5/2008, na qual é concedido o prazo de 10 dias para apresentar os meios de prova. O que os AA. fazem, em 5/6/2008 e a R. na mesma data.
12ª–As provas que impõem decisão diversa da constante da decisão sobre este ponto da matéria de facto, são:
- As declarações do A. gravadas de minutos 01:44 a 03:10; de 03:30 a 03:42; de 23:45 a 24:30; de 32:40 a 34:00; 06:39 a 06:54; 06:55 a 07:37; 08:00 a 09:05; 09:15 a 09:50 e 09:50 a 10:40.
- O depoimento de José 00000 gravadas de minuto 16:30 a 17:30.
-O depoimento de Rosalina 00000, gravado de minuto 24:40 a 28:15; de minuto 28:40 a 30:40; de minuto 43:37 a 44:35; bem como minutos 07:00 a 12:10; 21:00 a 22:51; 23:00 a 24:33; 30:43 a 32:25 e 37:32 a 38:02;
-Conjugadas com as informações a retirar do proc. 3798/05.6TVLSB que correu termos pela 1ª Secção da 9ª Vara Cível de Lisboa, apensa aos autos).
13ª–Donde resultam os seguintes factos:
- O A. afirma só ter tido conhecimento da venda do prédio e de mudança de proprietários, pela conversa que teve com a testemunha Rosalina ..... .
- O filho nunca ouviu falar em casa terem os pais sabido de qualquer venda do prédio ou que os proprietários eram C e B.
- Rosalina ..... afirma ter tido a conversa com o A., que o elucida sobre a venda e identidade dos proprietários 1 ano antes da mulher do A. ter ido depor como sua testemunha na acção de despejo que lhe tinha sido movida.
- Esse depoimento ocorreu, em 29/6/2009; Logo, a conversa ocorreu em 2008.
- Afirmando a testemunha Rosalina ..... que nessa conversa aconselhou o A. a procurar um advogado para esclarecer a situação, a procuração passada ao Sr. Dr. Tavares ..... tem a data, de 14/7/2008.
- Em 17/11/2008, ocorre o aditamento da mulher do A. ao Rol de Testemunhas da acção de Rosalina ....., o que confirma o propósito de Rosalina ..... em falar com a mulher do A. para a ter como testemunha.
- A presente acção é instaurada, em 4/12/2008.
14ª-Haveria a Mª Juiz “a quo” de ter considerado que é, apenas, em conversa tida entre a testemunha Rosalina ....., o A. e sua mulher, em Julho de 2008 que estes vêm a saber da mudança de proprietário, e que os RR. C e B o eram, então.
15ª-Os vários recibos emitidos ao longo dos anos por diferentes pessoas, não só não são aptos a demonstrarem quem é o proprietário, como reforçam o alegado pelo A. de que os proprietários C e B sempre escamotearam ao longo dos anos, aos inquilinos, que eram os verdadeiros proprietários do prédio, o que se retira da análise dos recibos juntos com o requerimento do A., de 7/4/20 (fls. 536 a 571?), do depoimento da testemunha Rosalina ..... de minuto 07:00 a 21:10.
16ª-Devendo, ainda, levar-se em consideração que as rendas, ao longo dos anos sempre foram pagas no mesmo local desde o tempo da propriedade inquestionável da ”Família R.....”, no R/C do nº 4, primeiramente ao ”Sr. A.....”, como declarado pelo A. minuto 03:50 a 04:29; 11:25 a 11:44; 11:45 a 11:57; 16:46 a 17:23 e seu filho José ..... de minuto 08:00 a 09:32.
17ª-Relembre-se, uma vez mais, que o grau de instrução do A. não era consentâneo com uma desconfiança suficientemente sólida que o levasse a questionar a propriedade em face da diversidade da emissão de recibos e documentos de aumento da renda.
18ª-Dos recibos de renda e restante documentação, o que se pode retirar é que, ao longo dos anos, há sucessivas indicações de emitentes dos recibos que, não só não permitem concluir quem é o proprietário, como não, constituem alerta suficientemente forte e credível da alteração na titularidade do direito de propriedade sobre o imóvel.
19ª-De notar que é de todo inusitado que nos recibos de renda nunca viessem com o nome do proprietário, ao longo de 24 anos (!!!), o que inculca a ideia de que se estaria a tentar esconde algo.
20ª-Impõem, pois, decisão diversa da tomada Sentença recorrida quanto a este ponto da matéria de facto, os depoimentos da testemunha Rosalina ..... e Declaração de Parte do A. nos pontos atrás indicados, conjugados com os documentos juntos com os requerimentos do A., de 7/4/2020 e de 21/9/2020.
21ª-A matéria constante deste ponto haveria de ter sido dada como “não provada”, ou provado que o A., em 10/3/1983, ao subscrever o documento, apenas teria tido conhecimento da intenção dos proprietários em vender o prédio. Nunca que ele “ia ser vendido”.
22ª-Do documento transcrito em B) apenas se pode retirar a declaração do A. de “não estar interessado na compra do referido imóvel”, nunca, que ele “ia ser vendido”
23ª-Para se concluir ― como se fez ― que o A. sabia que o prédio ia ser vendido era necessário apurar-se o teor concreto da conversa tida entre o A. e o advogado ou representante da Família Loureiro ....., o que não se apurou.
24ª-Resta o elemento literal, o qual é escasso para concluir como a Mª Juiz recorrida concluiu.
25ª-Por fim, há a referir que este Tema da Prova e subsequente Facto Provado, provém directamente do alegado pelos RR. adquirentes no art.º 66º da sua Contestação “… O Autor sabia que o prédio ia ser vendido…”
26ª-Nos termos das disposições conjugadas dos arts. 342/1 e 343 CC, competia a estes RR. fazerem prova de que o A. “sabia” que o prédio ia ser vendido; o que,
27ª-Conforme se pode verificar da prova produzida, existe absoluta ausência de prova sobre esta matéria produzida pelos RR.
28ª-Dado que o A. nunca afirmou que “sabia” que o prédio ia ser vendido.
29ª-Encontrava-se vedado à Mª Juiz “a quo” dar tal facto como provado.
30ª-Facto Provado nº 3 [“Desde Agosto de 12984 que o Autor sabia da alienação do prédio”]., considera-se incorrectamente julgado.
Concretos meios probatórios que impunham decisão diversa 31ª - Considera-se que não podia ter sido dado como provado que o A. “sabia”, desde Agosto de 1984, da alienação do prédio.
32ª-Valem, também, aqui e quanto a este ponto, os argumentos atrás aduzidos para infirmar a decisão tomada no Facto Provado nº 2 e que se podem resumir (pela razão atrás apontada) da forma seguinte:
a)-que o A. só teve conhecimento da venda do prédio e da identidade dos novos proprietários (C e B) na conversa que teve com a testemunha Rosalina .....;
b)-Aquando esta foi falar com o A., mulher e vizinha, para que fossem suas testemunhas na acção de despejo que lhe havia sido movida por C e B;
c)-Que essa conversa ocorreu, em meados de Julho de 2008;
d)-Que nunca até então havia tido o mais pequeno indício de que o prédio havia sido vendido, desconhecendo a identidade de possíveis novos proprietários.
e)-Que os recibos de renda eram assinados por várias pessoas ao longo dos anos;
f)-Que os recibos, ao longo de 24 anos, nunca tiveram a indicação de quem era o proprietário;
g)-Que a renda sempre foi paga no mesmo sítio, em que o era no tempo da propriedade insofismável da Família L.....;
h)-Que o Engª Marques ....., que passou a ocupar a casa onde vivia o “Sr. A.....”, representante da Família L....., sempre recebeu rendas e queixas para obras, sem esclarecer quem eram os proprietários;
i)-Que o Eng.º Marques ..... se apresentou à testemunha como proprietário, desde 1998.
33ª-Da conjugação das declarações do A. atrás respigadas com os factos circunstanciais ante elencados (al. e) a i) não se pode concluir que o A. tivesse o conhecimento, a certeza, da venda do prédio em 1984.
34ª-Constituem concretos meios probatórios que impunham decisão diversa:
- Declarações do A. 01:44 a 03:10; de 03:30 a 03:42; de 23:45 a 24:30 e de 32:40 a 34:00.06:00 a 06:54; 06:55 a 07:37; 08:00 a 09:05; 09:15 a 09:54;0954 a 10:40
- Depoimento da testemunha José ..... minuto 16:30 ao 17:30;
- Depoimento da testemunha Rosalina ..... minutos 07:00 a 12:10; 21:00 a 22:51; 23:00 a 24:33; 30:43 a 32:25 e 37:32 a 38:02;
- Informação colhida no Proc. 3798/05.6TVLSB, quanto às datas de realização da Audiência Preliminar, apresentação de Róis de Testemunha e aditamento ao mesmo pela R. da testemunha Maria .....,
- Conjugada com a data de procuração ao mandatário do A. nos presentes autos e data de instauração da presente acção.
Decisão que deveria ter sido proferida
35ª-Tendo em conta que o texto deste Ponto da Matéria de Facto impugnada vem directamente do Termo da prova nº 5, devia o mesmo ter sido dado no global como não provado ou, provado que o A. não sabia, desde 28/6/1984 da alienação do prédio.
36ª-De referir que, ao menos, foi, pela Mª Juiz “a quo” deixado cair da matéria de facto que o A. sabia desde 28/6/1984, “a identidade dos adquirentes”, o que inculca a falta de convicção da Mª Juiz recorrida quanto à extensão do conhecimento do A. relativamente à realização da venda, mas, sobretudo dos elementos essenciais do negócio.
37ª-De todo o modo há que concluir que a M.ª Juiz a quo, para dar resposta à matéria de facto dos pontos 2 e 3 dos Factos Provados, usou a mera conjectura pessoal, sem estar alicerçada em qualquer elemento de prova.
38ª-Não existe um único depoimento em que se afirme que o A. sabia que o prédio ia ser vendido (com reflexo directo no abuso do direito) ou que a venda havia sido feita, em 1983 e 1984.
39ª-Também, em parte alguma dos depoimentos onde tal matéria foi abordada (declarações do A. e depoimento da testemunha Rosalina .....) há qualquer hesitação quanto a esta matéria: a afirmação é única, segura e nunca titubeante de que o A. não sabia, nestas datas da venda do prédio e só veio a tomar conhecimento dela, em Julho de 2008.
40ª-Por fim, há a referir que este Tema da Prova e subsequente Facto Provado, provém directamente do alegado pelos RR. adquirentes no art. 72 da sua Contestação “… O Autor e mulher pelo menos, a partir de 28 de Junho de 1984, sabiam da referida alienação e conheciam os seus verdadeiros proprietários…”
41ª-Nos termos das disposições conjugadas dos arts. 342/1 e 2 e 343 CC, competia a estes RR. fazerem prova de que o A. “sabia” que o prédio ia ser vendido; o que,
42ª-Conforme se pode verificar da prova produzida, existe absoluta ausência de prova sobre esta matéria produzida pelos RR.
43ª-Dado que o A. nunca afirmou que “sabia” da referida alienação a partir de 28/6/1984.
44ª-Encontrava-se vedado à Mª Juiz “a quo” dar tal facto como provado.
45ª-Assim, conclui-se que a M.ª Juiz a quo deu a resposta a esta matéria absolutamente desacompanhada de prova e apenas baseada em mera convicção pessoal.
46ª-Facto Provado nº 4 [“A. aquisição referida em C) apenas foi inscrita na Conservatória do Registo Predial, em 2004 devido à divergência de áreas e composição do prédio constante da matriz e da descrição predial”]. Considera-se incorrectamente julgado
Concretos meios probatórios que impunham decisão diversa
47ª-Neste caso, não existe, verdadeiramente “meio probatório que imponha decisão diversa”.
48ª-Existe, sim, e uma vez mais absoluta ausência de meio probatório que haja permitido à M.ª Juiz “a quo” concluir, como concluiu.
49ª-Como é consabido, no registo predial, o registo de uma aquisição faz-se com base em documentos.
50ª-O prédio, quando foi adquirido pelos RR., estava já registado, como se pode verificar pela documentação junta aos autos (certidão de registo, escritura pública de compra e venda), logo, grande parte do caminho estava trilhado.
51ª-Se houvesse desconformidade entre a descrição predial e a matriz, bastava – como basta - fazer uma alteração à matriz (com grande desleixo, não leva mais de 1 ano, para obter levantamentos topográficos e levá-los à rectificação da matriz) e, subsequentemente, com a matriz alterada, requerer na Conservatória um averbamento à descrição, o qual, nos termos da Lei (art. 75/1 Código Registo Predial na redacção então em vigor, a partir de 1/10/1984) devia, ao tempo, ser lavrado no prazo máximo de 15 dias (porém,1, 2, 3, 4 meses por atraso na Conservatória, como ao tempo podia ocorrer).
52ª-De notar que aquando da celebração da escritura de compra e venda em causa nos autos (28/6/1984) vigorava o Código do Registo Predial, aprovado pelo DL 47611, de 28 de Março de 1967, determinava que o registo tinha obrigatoriamente de ser requerido no prazo de 3 meses a contar da data em que o respectivo acto tinha sido titulado (art. 15/1) e que o prazo para que o registo fosse lavrado pelo Conservador era de 30 dias após a data da apresentação.
53ª-Da documentação junta aos autos, não se vislumbra que os RR. adquirentes hajam tentado promover o registo dentro do prazo de 3 meses após a celebração da escritura, como seguramente ficaria como registo “recusado” ou “provisório por dúvidas”.
54ª-Posteriormente, com a entrada em vigor do actual Código do Registo Predial (DL 224/84, de 6 de Julho, com entrada em vigor em 1/10/1984), o prazo para elaboração do registo pelo Conservador foi encurtado para 15 dias (art. 75/1).
55ª-Donde se conclui que, por muita dificuldade que houvesse com áreas, o lapso de 20 anos para feitura do registo é manifestamente exagerado.
56ª-Nos termos do disposto no art. 393/1 CC, não é admissível a prova testemunhal quando o acto deva de ser reduzido a escrito.
57ª-Não podia a Mª Juiz “a quo” dar como provado tal facto meramente com base na declaração de parte do Eng.º Francisco ....., quando desacompanhada de qualquer suporte documental, mesmo indiciário que fosse.
58ª-É que nenhum documento (meramente particular, rascunho que seja) está junto aos autos.
59ª-Apenas uma requisição de registo subscrita por um … morto ! (de E falecido, em 16/2/2004 (Doc. nº 1 junto com o Incidente de Habilitação, que constitui Apenso B a estes autos), que “assina” a requisição de registo da compra e venda em 15/7/2004, conforme Doc. nº 2, fls. 4, junto com a Petição Inicial e, contra os usos, em que nunca é o vendedor que requer o registo de aquisição feita pelo comprador, mas, sim, o inverso; e
60ª-De resto, o A. não demorou 20 anos a registar a presente acção pelo que não pode colher a analogia feita pela Mª Juiz na fundamentação da sentença.
61ª-Não devia o Facto 4 ter sido dado como provado por total ausência de prova admissível.
Decisão que deveria ter sido proferida
62ª-Face à transcrição integral do Tema da Prova nº 4 para o presente facto provado nº 4, devia o mesmo ter sido dado como “não provado”.
B–DO DIREITO
63ª-A acção é julgada improcedente por a Mª Juiz recorrida haver considerado que o A., nos presentes autos, actuava em manifesto abuso do direito, o que o art. 334 CC proíbe.
64ª-Da matéria de facto provada, Factos 6 e 8, não se pode inferir que mesmo o A. “pagando rendas e reclamando junto de MÁRIO .....”, alguma vez este o tivesse elucidado sobre quem eram os proprietários, que o prédio havia sido vendido a C e B, em 1984.
65ª-Aliás, não há nenhum depoimento de testemunha ou declaração de parte que o refira expressa e nitidamente!
66ª-É, uma vez mais, mera suposição da M.ª Juiz a quo.
67ª-Rosalina ..... afirma no seu depoimento que o Eng.º Marques ..... sempre se lhe apresentou como proprietário do prédio, desde 1998, ela sempre esteve convencida que o era, tanto assim que andou a depositar rendas em nome dele durante 4 anos.
68ª-O A., nas suas declarações de parte também refere que o referido Eng.º Marques ..... nunca o elucidou, ou à mulher quem eram os proprietários ou que o prédio havia sido vendido, em 1984.
69ª-Estando o A. em plena ignorância dos factos, de 1984 a Julho de 2008, por culpa exclusiva dos anteriores proprietários e dos RR. adquirentes, não lhe pode ser assacada qualquer responsabilidade ou inércia como a Mª Juiz “a quo” pretende na instauração da presente acção.
70ª-Não lhe era exigível, após as diligências feitas, em 1984 pelo vizinho, Sr. Damas .....(que nada encontrou) que o A. ao longo de 24 anos andasse quotidianamente a caminhar para a Conservatória do Registo Predial para obter informação sobre o prédio.
71ª-Se o A. foi negligente ou aproveitador (o que não se concede), também, os RR. Foram dissimuladores dos factos susceptíveis de fazer o A. exercer o seu direito.
72ª-Não só não existe qualquer abuso do direito por parte do A. na propositura da presente acção 24 anos depois da alienação, 4 anos após o registo da mesma, como não existe qualquer direito ou expectativa da parte dos RR. adquirentes a proteger.
73ª-O A. ao propor a presente acção de preferência, 24 anos depois de venda que violou o seu direito de preferência, não excedeu os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito que pretende fazer valer;
74ª-Antes, foi vítima de manobra de encobrimento dos RR, reiteradamente ao longo de 24 anos, que lhe esconderam a alienação do prédio.
75ª-A sentença recorrida viola o preceito do art. 334 CC, uma vez que o A. nunca actuou de molde a, por si, violar tal preceito.
76ª-Deve a sentença recorrida ser revogada e, em consequência, determinar-se haver o direito de preferência do A. na alienação do prédio sido violado, sendo a acção julgada procedente.
Nas contra-alegações os apelados pugnaram pela improcedência da alteração da decisão de facto e confirmação da decisão tendo, em caso de revogação da decisão, ampliado o objecto do recurso, formulando as conclusões seguintes:
LL)–Na contestação os Réus suscitaram a excepção da preterição de formalidades legais, com fundamento de que à data da instauração da acção de preferência o prédio alienado tinha outros andares arrendados, atento ao alegado pelo Recorrente nos artigos 10 e 11 da petição inicial;
MM)–Na réplica o Autor, sobre a preterição de formalidades legais, nos artigos 111 a 114 do referido articulado, alegou que não existia no prédio, para além dele, que concorresse ao direito de preferência, por ser o único arrendatário no prédio antes da alienação do prédio e só ele detinha o direito de preferência quanto à alienação de 1984;
NN)–A questão da preterição das formalidades legais foi considerada no objecto do litígio e foi levado aos temas da prova, com vista a saber se: “O Autor é o único arrendatário do prédio, que o era a 28 de Junho de 1984”;
OO)–Julgada a causa, o Tribunal “a quo” deu por provado que o Autor é o único arrendatário do prédio, que o era a 28 de Junho de 1984 – facto provado nº1;
PP)– Analisada a sentença, não vislumbra quais os fundamentos que levaram a dar por provado o facto nº1 do elenco dos factos provados, no que se traduz na nulidade prevista no artigo 615/1 a) CPC.
QQ)– Analisada a documentação junta aos autos e os depoimentos feitos pelas partes na audiência de discussão em julgamento, não era possível dar por provado que o Autor é o único arrendatário do prédio, que o era a 28 de Junho de 1984;
RR)– Das declarações de parte do Autor, registadas no ficheiro
nº20200911100101_11268738_2871037, dos minutos 00:34:03 a 00:36:11, é possível concluir que, em 1984, no prédio alienado estava todo ocupado e viviam outros inquilinos, a família Damas ....., a D. Celeste ....., o Dr. Lança..... ;
SS)–A testemunha José ..... também confirmou a existência de outros inquilinos em 1984 e que o prédio estava todo ocupado – ficheiro nº20200911104948_11268738_2871037, minutos 00:06:15 a 00:06:49; 0014:19 a 00:15:22;
TT)–As declarações de parte da Ré habilitada Maria ....., registada no ficheiro nº 20200928161733_19392045_2871033, minutos 00:04:25 a 00:06:58; 00:08:00 a 00:21:49, também fazem prova de que antes de 1984, em 1984 e depois de 1984, no prédio alienado existiam outros arrendatários;
UU)–A existência de outros arrendatários está também provada pelos seguintes documentos: a)-Documento nº2 junto com a contestação – declaração de prédio urbano total ou parcialmente arrendado, referente ao ano de rendas de 1987, onde é feita a referência quatro arrendamentos iniciados em 1953, 1976, 1985 e 1987; b)-Doc. 5 junto com a contestação - escritura de arrendamento comercial de 10.7.1985; c)-Doc.8 junto com a contestação – recibo de renda passado à inquilina Belmira /Setembro de 2003; d). Requerimento de prova apresentado pelo V..... P..... Sant’....., Lda., onde consta a inquilina Belmira ....., residente na Rua Dr. ..... ....., nº..., ...º dto., em L_____; e)-Contrato de arrendamento celebrado com Belmira ....., documento nº1 junto com requerimento de prova dos réus com a referência 30929095; f)-Carta, de 1.2.2010, remetida à inquilina Belmira ....., documento nº 2 junto com requerimento de prova dos réus com a referência 30929095; g)-Carta da AIL, de 29.1.2010, remetida à ré B, documento nº3 junto com requerimento de prova dos réus com a referência 30929095; h)-Carta, de 24.2.2010, remetida à inquilina Belmira ....., documento nº 3 junto com requerimento de prova dos réus com a referência 30929095; i)-Carta, de 11.1.2010, remetida à inquilina Belmira ....., documento nº 4 junto com requerimento de prova dos réus com a referência 30929095; j)-Carta, de 10.9.2009, remetida à inquilina Belmira ....., documento nº6 junto com requerimento de prova dos réus com a referência 30929095; k)-Carta, de 18.1.2010, remetida à inquilina Belmira ....., documento nº7 junto com requerimento de prova dos réus com a referência 30929095; l)-Carta da inquilina Belmira ....., de 7.1.2010, remetida à ré B, documento nº8 junto com requerimento de prova dos réus com a referência 30929095;m)-Contrato de trespasse, de 7.7.1989, documento nº 2 junto pelos réus com o requerimento com a referência 32922488; n)-Carta da inquilina G..... Sant’..... – A..... & D..... Unipessoal Lda., de 4.10.204, documento nº 3 junto pelos réus com o requerimento com a referência 32922488;
VV)-Com base nos elementos de prova indicados, deve a resposta positiva ao facto nº 1 do elenco dos factos provados ser modificada e dada por não provada;
WW)-Havendo, mais de um arrendatário no prédio alienado, a acção de preferência devia ter respeitado o previsto nos artigos 1459-B, 1460 e 1465 C.P.C., em vigor em 2008;
XX)-A omissão do previsto naqueles artigos, põe em causa o alegado direito de preferência do autor, o qual tinha de ser exercido em conjunto com os demais arrendatários;
YY)-Pelo que se verifica a excepção invocada da preterição das formalidades legais, com as legais consequências;
ZZ)-Pelo exposto, deve ser mantida a decisão da 1ª instância, absolvendo-se o Réus dos pedidos formulados.
A 1ª instância considerou assentes os seguintes factos:
(Factos não carecidos de prova por estarem provados por documento e por acordo – fls. 399 e 400)
A–A 1 de Agosto de 1976, os herdeiros de Maria Júlia ....., representados pelo cabeça de casal Fernando ....., na qualidade de senhorios e A, como inquilino, subscreveram o instrumento junto por cópia a fls. 12-13, onde consta que entre eles foi ajustado o arrendamento do segundo andar esquerdo sito na Rua ..... , nº ... pela renda mensal de Esc. 1.512$00.
B–A 10 de Março de 1983, o autor subscreveu o instrumento junto por cópia a fls. 97, denominado “DECLARAÇÃO”, com o seguinte teor:
“A, inquilino do segundo andar lado esquerdo do prédio sito na Rua Dr. ..... ...... nº ... e ... (antiga R. da .....) declara para os devidos e legais efeitos não estar interessado na compra do referido imóvel.”
C–28 de Junho de 1984, foi lavrada a folhas trinta e sete a folhas trinta e oito verso do livro de notas para escrituras diversas número noventa e um - B do extinto 11º Cartório Notarial de Lisboa, a escritura pública de “COMPRA E VENDA” certificada a fls. 20-22, onde consta que compareceram como outorgantes Dr. José ....., como procurador e em representação de D, E, B, tendo os 1º e 2º outorgantes declarado que pelo preço de um milhão e quinhentos mil escudos, de que dão quitação à compradora, livre de encargos, vendem à terceira outorgante, B, o prédio urbano sito na Rua da ....., número ..., tornejando para a Travessa ..... , números ... a ... e ..., freguesia da ....., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...., a fls. ... do Livro-...-..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo ..., com o valor matricial de Esc. 1.393.140$00, tendo a terceira outorgante declarado aceitar a venda nos termos referidos.
D–A 10 de Julho de 1985, foi lavrada a folhas ...v.-... do Livro nº ...-E do ...º Cartório Notarial de L____, a escritura pública de “ARRENDAMENTOS” certificada a fls. 81-86, onde consta que António de ....., em representação de C e B, deram de arrendamento:
a)-Maria ....., a sala A da loja com entrada pelo nº 6, pela renda mensal de Esc. 50.000$00, sendo destinado a salão de chá e venda de utilidades domésticas;
b)-Maria ....., as salas B e C da loja com entrada pelo nº 6, pela renda mensal de Esc. 20.000$00, destinado venda de artigos de decoração e prendas;
c)-Ana Luísa ....., a sala D da loja com entrada pelo nº 6, pela renda mensal de Esc. 20.000$00, destinada a salão de chá e venda de artigos de presentes e decorações;
d)-Ana Luísa ....., o Anexo, composto de sala ampla e cozinha, pela renda mensal de Esc. 50.000$00;
e)-Maria ....., o 1.º andar do anexo pela renda mensal de Esc. 50.000$00.
E–Está descrito na Conservatória do Registo Predial de L_____ sob o nº 4.../2......5 um prédio urbano sito na Rua Dr. ..... ..... (e não Cabral - erro ortografia), nºs. 4 e 6, composto de lojas, r/c, 1º andar, quintal e anexo, cuja descrição em livro tinha o nº ...., tendo estado inscrito na matriz sob o art. ..., estando actualmente inscrito na matriz sob o art. ... da freguesia de A____.
F– Pela Ap. 47, de 2004/07/15, foi inscrita a aquisição a favor de E, casado com F e D, por sucessão.
G–Pela Ap. 48, de 2004/07/15, foi inscrita a aquisição a favor B, casada com C, no regime da comunhão geral, por compra a E e D.
Factos provados resultantes da discussão da causa:
1-O autor é o único arrendatário do prédio, que o era a 28 de Junho de 1984.
2-Ao subscrever o instrumento referido em B), o autor sabia que o prédio ia ser vendido.
3-Desde Agosto de 1984 que o autor sabia da alienação do prédio.
4-A aquisição referida em C) apenas foi inscrita na Conservatória do Registo Predial em 2004 devido à divergência de áreas de e composição do prédio constantes da matriz e da descrição predial.
5-A 25 de Novembro de 1988, a ré B celebrou, em seu nome, contrato de fornecimento de água do 1º andar esquerdo do prédio referido em C) e E).
6-No r/c Dt.º do mesmo prédio residia o cunhado e irmão dos réus, Eng. Mário ..... .
7-E no 1º andar esquerdo reside o filho dos réus, Francisco ..... .
8-Na ausência dos réus, são os referidos Mário ..... e Francisco ..... que recebem as rendas, nomeadamente do autor, mandam executar as reparações necessárias, quer no exterior, quer no interior dos andares, recebem as reclamações dos inquilinos, nomeadamente do autor, vistoriam o prédio.
9-Tudo em representação dos réus B e C.
10- Sendo que alguns dos recibos de rendas eram assinados pela ré Maria ..... .
11-É a ré B quem paga a taxa da Rede Geral de Esgotos, o imposto para o Serviço de Incêndios e a Contribuição Predial, posteriormente Contribuição Autárquica e agora IMI.
12- Após 1984, os réus realizaram obras de reconstrução total e reconversão do nº 6, criando um pronto a comer equipado com duas cozinhas e duas instalações sanitárias, uma casa de chá-restaurante com cozinha completa e duas instalações sanitárias, uma galeria de arte e dois espaços comerciais-lojas que fazem parte integrante do páteo e três instalações sanitárias, incluindo estruturas, acabamentos, revestimentos, instalações especiais novas.
13-Após 1984, foram executadas obras gerais no exterior que consistiram na substituição de rebocos, novas pinturas da totalidade do nº 4 e reparação e pintura das janelas.
14-De 1984 a 2008, foram efectuadas reparações regulares correntes, limpeza da cobertura, isolamento de algerozes e caleiras, reparação de trapeiras.
15-Na década de 2000 foram executadas instalações especiais no nº 4 que incluíram:
- coluna de distribuição de gás nova;
- coluna eléctrica, incluindo campainhas e trincos novos;
- coluna de água nova, com novas derivações e passagem dos contadores para caixa de escada;
- reparação da caixa de escada, incluindo estuques novos, pinturas e remates.
16-Na década de 2000, foram executadas obras de reparação geral no r/c esquerdo, incluindo igualmente todas as instalações novas.
17-Na década de 2000, foram realizadas obras de reconstrução de nova garagem na cave do edifício com capacidade para 5 viaturas, com obras de contenção de estrutura, escavação e reforço do edifício.
18-O prédio referido em C) e E) valia, em Janeiro de 2009, € 846.662,00.
Não se apurou que:
a)-O autor subscreveu o instrumento referido em B) por, em 1983, ter sido abordado pelo advogado dos anteriores proprietários, perguntando-lhe se estaria interessado em comprar o prédio por Esc. 45.000.000$00 a pagar no prazo de 1 mês e não ter interesse na aquisição nessas condições.
b)-Desde 28 de Junho de 1984, que os réus B e C, quando se deslocam a Lisboa, ocupam o r/c direito do prédio referido em C) e E).
c)-O que é feito à vista de todos os inquilinos, vizinhos e concretamente do autor e mulher e de forma pacífica.
d)-No que os réus despenderam Esc. 4.300.000$00 e que a preços actualizados, têm o valor de € 75.099,00.
e)-No que os réus despenderam Esc. 3.500.000$00 e que a preços actualizados têm o valor de € 45.596,00.
f)-Com o dispêndio, em cada vez, de € 1.200,00.
g)-Com o dispêndio de € 46.500,00.
h)-Com o dispêndio de € 72.000,00.
i)-Com o dispêndio de € 143.000,00.
Colhidos os vistos cumpre decidir.
Atentas as conclusões da apelante que delimitam, como é regra, o objecto do recurso – arts. 639 e 640 CPC – as questões que cabe decidir consistem em saber:
Apelação do autor, se há ou não lugar - à alteração da decisão de facto, se o autor é ou não titular do direito de preferência na aquisição do imóvel identificado nos autos e se há ou não lugar ao abuso de direito.
Apelação dos réus (ampliação do objecto de recurso) - se há ou não lugar à alteração da decisão de facto e se houve ou não preterição das formalidades legais.
Vejamos, então.
a)-Modificabilidade da decisão de facto
O Tribunal da Relação pode alterar a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art. 640 a decisão com base neles proferida – art. 662 CPC.
Importa desde já referir que a garantia do duplo grau de jurisdição, no que concerne à matéria de facto, não desvirtua, nem subverte, o princípio da liberdade de julgamento, ou seja, o juiz aprecia livremente as provas e decide segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto – art. 607 CPC.
No entanto, esta liberdade de julgamento não se traduz num poder arbitrário do juiz, encontra-se vinculada a uma análise crítica das provas, bem como à especificação dos fundamentos que foram decisivos para a formação da sua convicção.
Por isso, os acrescidos poderes do Tribunal da Relação sobre a modificabilidade da matéria de facto, em resultado dos documentos juntos aos autos bem, inspecções judiciais, a gravação dos depoimentos prestados pelas testemunhas em julgamento, não atentam contra a liberdade de julgamento do juiz da 1ª instância, permitindo apenas sindicar a correcção da análise das provas, segundo as regras da ciência, da lógica e da experiência, prevenindo o erro do julgador e corrigindo-o, se for caso disso.
Defende o apelante/autor, alicerçando-se nas suas declarações de parte, bem como dos réus – Maria ..... e Francisco ..... – e no depoimento das testemunhas – José ..... e Rosalina ....., bem como nos documentos juntos com os requerimentos do autor de 7/4 e 21/9/2020 e informações do processo 3798/05.6TVLSB (1ª secção da 9ª Vara Cível de Lisboa), conjugada com a data aposta na procuração aquando da instauração deste processo que:
- O facto provado sob o nº 2 deveria ter sido dado como Não Provado ou Provado com a seguinte redacção: “O autor, em 10/3/1983, ao subscrever o documento, apenas teria tido conhecimento da intenção dos proprietários em vender o prédio”.
- O facto Provado sob o nº 3 deveria ter sido dado como Não Provado ou com a seguinte redacção: “O autor não sabia, desde 28/6/1984, da alienação do prédio”.
- O facto Provado sob o nº 4 deveria ter sido dado como Não Provado por ausência de prova bastante.
Por seu turno, os réus sustentam que o facto provado sob o nº 1 deveria ter sido dado como Não Provado, face à ausência de prova bastante.
Apurado ficou:
1-O autor é o único arrendatário do prédio, que o era a 28 de Junho de 1984. (que já o era, em 28/6/84)
2-Ao subscrever o instrumento referido em B), o autor sabia que o prédio ia ser vendido.
3-Desde Agosto de 1984 que o autor sabia da alienação do prédio.
4-A aquisição referida em C) apenas foi inscrita na Conservatória do Registo Predial em 2004 devido à divergência de áreas de e composição do prédio constantes da matriz e da descrição predial.
A, autor, em declarações de parte, declarou:
Foi viver para o prédio, em 1976.
A casa foi-lhe entregue pela comissão de moradores, tinha sido arrombada (altura das ocupações de casas), tendo sua mulher contactado com o proprietário, a fim de celebrar o contrato de arrendamento, o que sucedeu.
Nunca foi sabedor que o prédio tinha sido vendido.
Em determinada altura (anos 80), apareceram lá, 3 ou 4 pessoas, uma delas, alguém da família do Sr. Loureiro ..... e talvez um advogado, dizendo que iriam vender o prédio e se ele estava interessado em comprar.
Perguntou qual seria o valor tendo-lhe sido dito entre 40.000 a 45.000 contos, tendo ele retorquido que. “Calma, nem pensar”.
Não houve mais adiantamentos.
Eles disseram-lhe que se chegassem a vender, comunicavam.
Aguardou, nunca lhe foi comunicado a venda, desconhece se o prédio foi ou não vendido.
O Sr. Damas ..... disse-lhe que eles tiveram esta conversa com os demais inquilinos.
Pagava a renda no r/c e lá continuou a pagar a renda, sempre, sendo que de algum tempo para cá, paga as rendas no 1º andar à filha de D. Zaida..... .
Antes destes Srs. irem viver para o r/c, viviam lá o Almirante ..... e mulher que se foram embora.
Quando estes Srs. foram para lá viver pensou que fossem os administradores.
Quando era preciso mudar telhas/deficiências/reparações era aí (r/c esq.) que batia para expor a situação ao Sr. Eng. Mário ..... – “Sr. Eng. é preciso fazer isto ou aquilo” e ele dizia: “Eu vou falar”.
Ele sempre dizia que: “Não era nada comigo”.
Na sua óptica, o Eng. era a pessoa que ali estava como representante do Sr. Loureiro ..... .
Nunca ninguém lhe disse que o Sr. Eng. era o novo inquilino ou coisa que o valha. Na altura do contacto da venda o prédio estava todo ocupado por arrendatários.
Assinou o documento, constante do Facto D).
Nessa altura, aquando da assinatura do doc., sabia que eles tinham ideia de vender o prédio, mas nunca soube que este tinha sido vendido.
Aquando da assinatura do doc. (facto D) mencionou que aí não constava o valor da venda, tendo-lhe sido dito que aquilo era só um pró forme e que depois o avisavam, o que até hoje não fizeram.
À época, após assinatura do doc. houve um inquilino (r/c esq.), Sr. Damas, que lhe disse: “fizemos mal, poderíamos ter ficado com o prédio, fazíamos uma cooperativa”.
Esse Sr., na altura chegou a ir ver o registo do prédio e disse-lhe: “Fiasco, eles não venderam o prédio, porque ele continua no mesmo nome.
Daí ter estado sempre à vontade.
A Sra. do páteo (Rosalina .....), a dada altura foi lá a casa pedir que a sua mulher fosse sua testemunha num processo entre o senhorio e ela (acção de despejo/obras), tendo-lhe dito que o senhorio era outro (Rosalina ..... tinha um restaurante no P..... Sant’....., fica atrás do prédio)
Ele disse-lhe que não podia ser, perguntando-lhe se não era o Sr. Loureiro ....., ao que ela lhe disse que “Não, não era”.
Foi ter com o advogado e foram tirar a certidão para ver, tendo constatado que nela consta o nome Zaida ..... .
Nessa altura, fins de Julho/Agosto de 2008, verificou que o prédio tinha sido vendido.
Na escritura consta que o prédio foi vendido por 1.500 contos.
Se lhe tivesse aventado esse valor, na altura com 32 anos, teria dito que sim.
Sua mulher foi testemunha da Rosalina ....., em 2008.
Nunca a Zaida ..... e Daniel ..... viveram no prédio.
No r/c esq., vivia o Sr. Eng. Marques .....; vivem lá um rapaz e uma rapariga que hoje sabe serem sobrinhos dele.
No r/c dto., vivia o Sr. Damas ..... e mulher, sendo que agora já lá não vive ninguém.
No 1º esq., vivia um advogado (Dr. Lança .....) com a irmã (isto há muitos anos), depois da irmã ter saído, não morou lá mais ninguém.
No 1º dto, vivia a D. Celeste ..... .
Aquando do pagamento das rendas eram-lhe entregues os recibos – tem recibos assinados por várias pessoas, normalmente Marques ..... e tem um assinado pela empregada.
Não ligava muito a quem assinava os recibos, o recibo era o comprovativo de que havia pago a renda.
Pensa que nos recibos não constava o nome dos proprietários, tinham no fim um rabisco.
Pensa que, ainda em vida do Sr. Mário ....., no recibo passou a constar em baixo, a assinatura de M. Zaida ..... .
Actualmente, vivem no prédio como inquilinos: 1º Dto. –D. Margarida .....(vive aí já há algum tempo – nos anos 80 viveu lá outra senhora que já faleceu).
À data da propositura da acção ele é o único inquilino que lá vive, desde o início e em que houve a proposta.
A família Loureiro ..... era a sua senhoria, desde 76 a 83/84.
Sua mulher foi testemunha no processo de Rosalina ....., em 2008
A testemunha José ..... (arrolada pelo autor), editor de conteúdos numa plataforma on line, filho do autor, habitou o prédio desde que nasceu (1977) até 2005, desde aí que visita os pais e, por vezes, quando estes não estão porque foram para a terra, vai lá regar e tratar das plantas, referiu que:
Actualmente, vivem no prédio: Seus pais, alguém no 1º andar esq. (ouve ladrar um cão), um alojamento local, e do outro lado outras pessoas e volta e meia encontra pessoas no 2º andar dto.
Nos anos 80 (82/83/84) o prédio estava todo ocupado, havia gente em todos os andares.
No entrementes, saiu toda a gente; do tempo da sua infância só lá estão os pais a residir.
A renda era paga no r/c.
A pedido do pai chegou a ir lá pagar a renda; o recibo era lhe entregue pela 1ª pessoa que ia abrir a porta.
Confirmava se o dinheiro que entregava batia certo com o que constava no recibo.
Recorda-se da D. Celeste ..... e do Sr. Damas ..... .
Nunca viu o Sr. Loureiro ..... .
Desconhece se pagava a renda ao proprietário do prédio, se a um representante.
Acredita que, em 2005, seu pai não soubesse que o prédio havia sido vendido (nunca ele lhe falou sobre esta questão, nem nunca o ouviu falar com sua mãe); Acredita que se seu pai tivesse sabido mais cedo do proprietário novo do prédio, isto (acção) estaria a acontecer mais cedo.
A testemunha, Rosalina ..... (arrolada pelo autor), empresária, conhece o autor, foi sua vizinha, de vez em quando telefona-lhe para saber como vai a sua mulher, não conhece a ré Zaida ..... (só a viu uma vez após a morte de seu marido), não conhece a família Loureiro ..... (viu a D. Manuela ..... uma vez, altura em que foi ao seu restaurante jantar com umas amigas), os réus (B e C) intentaram contra si uma acção de despejo por falta de pagamento de rendas (na acção de despejo eles eram os proprietários (nessa altura passou a depositar as rendas em nome de Daniel ....., antes depositava-as em nome da pessoa que com ele celebrou o contrato de arrendamento), intentou um processo crime contra Francisco ....., processo esse que está findo, mencionou que:
Foi inquilina desde 1998 a 2016.
Subscreveu um contrato de arrendamento com o Eng. Marques .... (cunhado da B), que se intitulou como sendo o proprietário.
A casa precisava de obras, estiveram a negociar, efectuaram um contrato e efectuou o depósito das rendas em seu nome durante cerca de 4/5 anos.
Mostrou o doc. – junto aos autos a fls. 587/588 – promessa de contrato de arrendamento em que figura como senhorio, Mário ..... e arrendatária, ..... .
Passados anos, não entendia porque não era celebrado o contrato – aquela casa só tinha um alvará, teria que ser efectuada uma escritura porque o arrendamento era comercial e depois a Câmara deixou de passar alvarás mas sim licença de utilização e bebidas.
Fez um projecto de obras que apresentou à Câmara.
Pagava as rendas no r/c dto. ao Eng. Mário ......
Ele no princípio emitia recibos e depois quando começou a não comparecer para fazer a escritura, passou a depositar as rendas na CGD e ele levantava-as.
Abriu o estabelecimento, em 1999/2000.
Como fez obras no restaurante, o Eng. disse-lhe que como estava a fazer a garagem e não tinha dinheiro, o dinheiro das obras efectuadas no restaurante, seria descontado/abatido nas rendas.
Com dúvidas, como o Eng. não lhe dava o contrato, confrontou-o, ao que ele lhe disse que aquilo provinha de uma herança, os herdeiros eram vários e que era uma viúva Reis ....., sendo certo que não lhe fez a escritura, nem lhe indicou o nome dos herdeiros.
Nessa altura, deslocou-se à Conservatória para saber quem eram realmente os herdeiros, tendo descoberto que a casa estava em nome de Maria ..... (o Eng. disse-lhe que era a viúva Reis .....).
Mais tarde, em 2006, aparece um processo contra si – acção de despejo por falta de pagamento de rendas.
Assim, que soube quem eram os proprietários, foi tirar uma certidão, constando nela que os proprietários haviam adquirido o prédio há cerca de 20 anos atrás – nada tinha a ver com a viúva Reis, nem com a Sra. Maria ..... .
Como não pagou as rendas durante algum tempo (obras efectuadas no páteo e a compensação de rendas aventada pelo Eng.), mas não tinha provas nenhumas.
Aquando da acção de despejo foi falar com a mulher do autor (D. Caridade .....) e outra vizinha para serem suas testemunhas – situa isto, em 2007, 2008, mas pensa que deve ter sido, em 2008.
Nessa altura teve que explicar a situação/acção dizendo-lhes que durante estes anos todos pensava que o Sr. Eng. é que era o proprietário, depois que era uma família assim assim e agora aparece uma B.
O autor disse-lhe: “Mas isto não é da família Loureiro .....?”, ao que ela retorquiu: “Não, não, ela não podia ter intentado a acção se não fosse a proprietária”.
Foi aí que ele ficou a saber, “Sou inquilino há tanto tempo e não sei de nada disso; nunca tive conhecimento da venda”.
Disse ao autor: “O Sr. vai ter com um advogado, pede uma certidão e vê o que pode fazer”.
Esta conversa terá ocorrido em princípios do Verão, eles costumavam ir passar férias ao Norte.
As suas testemunhas só depuseram no processo, cerca de um ano depois disto, foram inquiridas, em Junho de 2009 (daí ter sido em 2008 que falou/lhes pediu que fossem suas testemunhas).
Na sequência da conversa o autor foi ter com um advogado.
O autor mostrou-lhe a certidão, dizendo que afinal a Sra. tinha razão.
No prédio morava o Eng. no r/c dto.; o Sr. Damas ..... e a mulher no r/c esq; no 1º andar esq., estava sediada uma associação do Miguel Bombarda (6/7 pessoas doentes que aí ficavam até ir para casa); pensa que o o r/c dto. e o 1ºandar era um duplex, e no andar de cima o autor e sua mulher.
Quando de lá saiu, o Eng. morava no r/c dto. e no r/c esq. iam para lá umas pessoas alojadas (trabalhadores polacos/ucranianos que ficavam 2/3 dias), aquilo funcionava como hostel; no 1º andar dto., a filha da D. Zaida ...... (Margarida .....), no 1º andar esq. não mora lá ninguém, no 2º andar o autor e sua mulher e no outro lado a D. Belmira ..... que já lá não mora.
O prédio tem r/c, 1º andar a águas furtadas.
Maria....., ré, engenheira civil, em declarações de parte declarou:
Foi viver para o prédio, r/c dto., em 1983.
Aí vivia com seus avós maternos e o tio, irmão de seu pai, tendo saído daqui quando se casou, em 1991.
A família (pais e filhos) viveram sempre em Espinho.
Os avós e o tio (Eng. Mário .....) viviam em Lisboa; como ficaram sem a casa onde viviam, seus pais compraram este prédio, tendo todos ido habitar para o r/c dto., onde permaneceram até à sua morte.
Depois um dos seus irmãos, Mário ....., foi para lá viver, tendo outro seu irmão, Francisco ....., também ido aí viver.
Posteriormente, o Francisco ..... foi viver para o 1º andar esq., sito acima do r/c dto.
Desde 1983, que fez a sua vida habitual no prédio, estudava no Técnico e andava por ali.
Depois do casamento (1991) continuou a ir quotidianamente ao prédio, excepção feita nos anos de 91 a 95, em que esteve fora do país.
O r/c esq. do prédio era habitado por um casal de enfermeiros reformados, que aí ficaram até falecerem.
No 1º esq., habitava uma Sra., irmã de um Sr. que não tinha direito à casa, tendo intentado uma acção de despejo, em 1988.
Como a família é muito grande, tinham a intenção de fazer uma abertura por dentro, a fim de ocuparem os dois pisos.
No 1º dto., vivia a mãe de um médico ortopedista do Hospital de S. José, D. Celeste ....., que aí permaneceu até à sua morte.
Nas águas furtadas, habitava o autor (motorista da carris) e outro Sr. que tinha sub-alugado quartos a outras pessoas.
O prédio estava todo ocupado.
Em 2008, o casal Damas ..... já tinha falecido, e nas águas furtadas permanecia o autor e a pessoa que tinham sub-alugado os quartos, D. Belmira .....(seus pais fizeram um contrato de arrendamento com a D. Belmira ....., contrato este que foi feito após a aquisição), porque o primitivo arrendatário já lá não morava.
Desde 1984, só o autor é que lá está.
A aquisição do imóvel foi feita, em 1984.
O registo só foi feito mais tarde porque, na altura, a caderneta dizia que o prédio era composto pelos nºs 2, 4 e 6, tornejando para a Travessa…e esta descrição era desconforme com o que iriam comprar, pelo que tiveram que legalizar esta situação e isso levou muito tempo (foi o irmão Francisco ..... quem fez o trabalho).
Estes edifícios eram da Câmara, cabendo a esta efectuar a desanexação, havia ali uma estória que tiveram que deslindar para efectuarem o registo.
Quando seus pais se deslocavam a Lisboa, ficavam no r/c dto.; as suas deslocações eram habituais – Natais, Páscoa (são 9 irmãos, família grande).
O contrato de fornecimento de água ao 1º andar esq., após o despejo (1988), foi feito por sua mãe (Zaida .....).
Quando foram para lá, efectuaram a mudança, já tinham intenção de adquirir o prédio, a aquisição já estava prevista (estavam lá a título de futuros proprietários).
As rendas eram recebidas no r/c dto., eram todos eles quem recebia as rendas, mais tarde passaram a ser recebidas pelo seu irmão Francisco ..... .
O pagamento era feito ao seu tio e irmão – toda a gente sabia que ia pagar a renda ao proprietário do prédio – aos filhos, à mãe e ao tio, sabiam que eles eram os proprietários.
Seus pais sempre pagaram os impostos relativos ao prédio – Taxa de Esgotos, IMI, contribuição autárquica, etc.
Foram feitas obras no prédio, em 85/86 e 88, tendo sido seus pais quem suportou os custos.
O autor sabia que eles eram os proprietários do prédio porque na acção de despejo intentada por seus pais contra o arrendatário do 1º esq., o autor foi uma das testemunhas – tinha conhecimento do processo e o que é que ia lá dizer (acção 1986/87/88).
A casa estava arrendada a um advogado (Dr. Lança .....) que era do Alentejo; uma sua irmã veio tomar conta dele e aí ficou a residir; O Lança ..... tinha um filho que estava divorciado e vivia com uma Sra. que trabalhava na TAP; interessava-lhe ficar com a casa porque não sabia o que iria acontecer com a relação, tendo dito à tia para aí permanecer.
Conseguiram provar que ele aí não vivia.
O autor conhecia perfeitamente a família da sua avó, toda a vida, desde que foi viver para lá, o autor sabia que sempre que precisava de alguma coisa ia lá bater.
A avó faleceu, em 2004 e o autor acompanhou tudo isso, inclusivamente esteve no seu funeral e ficou com a pagela da avó, tinha muita consideração por ela.
A área do r/c é de cerca de 120 m2 – tem dois quartos, uma sala (não cabiam lá todos) eram miúdos e punham colchões no chão.
Quando aí viveu, dormia na sala e os avós e tio em cada quarto.
Seus pais ficavam no quarto da avó quando vinham a Lisboa.
O avô morreu, em 1986.
Os inquilinos faziam as suas reclamações ao seu tio Eng., era ele quem lá vivia.
Francisco ....., réu, conhece o autor há cerca de 35 anos (desde os seus 12/13 anos/ a partir da aquisição do imóvel em 84/85, nasceu no ano de 1972), em declarações de parte, declarou:
O prédio foi adquirido por seus pais para residência de seus avós e tio.
Acompanhou as mudanças, ali viveram até à sua morte - o avô aí viveu até falecer, em 1987/88, a avó até 2004, e o tio até 2017.
O tio era irmão do seu pai, vivia em Lisboa com os seus avós maternos na Rua 5 de Outubro (partilhavam a casa).
Seus pais moravam em Espinho.
Vivia com os pais mas era muito chegado ao seu tio solteiro, vinham cá muito regularmente/amiúde, ficavam sempre nessa casa.
Em 1988, mudou-se para Lisboa, ia estudar para a Josefa de Óbidos, tendo ficado a residir no prédio.
Entretanto, houve uma acção de despejo do Sr. do 1º andar – Dr. Lança ..... - tendo o autor sido testemunha nesse processo, em que os pais eram autores/proprietários.
Quando foi viver para aí estariam a ser feitas as obras de ligação entre os dois andares.
A partir do momento da aquisição todos os inquilinos iam pagar as rendas a casa do tio (Eng. Marques .....), que sempre agiu como procurador de seus pais.
Os recibos eram emitidos, assinados pelo tio e colocados em cima da cómoda do oratório.
Havia ordens no sentido de que se o tio não estivesse eles entregavam os recibos e o dinheiro colocado na gaveta da cómoda do oratório.
As pessoas sabiam disso, tanto sabiam que na altura em que houve actualização de rendas, inícios dos anos 90, lembra-se dos inquilinos terem ido lá a casa, entre eles, o autor, falar com o tio a dizer que tinham dificuldades em pagar a renda, tendo tio lhes dito que como eram questões de maior monta teria que falar com o irmão e a cunhada.
O autor reclamava junto do seu tio (regularmente) necessidade de efectuar obras no seu andar por causa de infiltrações.
À sua frente, nunca ouviu dizer ao tio que era proprietário, poderia ter usado isso com alguma ligeireza/negligência, mormente, colocar o nome num contrato de arrendamento, como sendo o proprietário.
Aquando da aquisição do prédio viviam no r/c esq., o Sr. Damas ..... (enfermeiro reformado) e mulher, no entrementes já falecidos; Sr. Lança ..... no 1º esq. (acção de despejo); águas furtadas esq., o autor, sua mulher e dois filhos e nas águas furtadas dta., um Sr. que tinha hóspedes que eram a D. Belmira ..... (empregada doméstica e marido (tarefeiro na Câmara).
Mais tarde, a D. Belmira ..... falou com o tio que lhe fez um contrato de arrendamento, contrato que foi renovado, e quando caducou não foi renovado.
Em 2008, dos inquilinos originários não sobrava nenhum, excepção feita ao autor, embora o prédio tenha outros inquilinos.
Foi quem tratou do registo do prédio – posteriormente à aquisição houve um grande embróglio porque a escritura de compra e venda fazia referência ao prédio nº 2, 4 e 6 da Rua da ..... tornejando para a Travessa ..... – eram dois prédios e o nº 2 não lhes pertencia mas sim à Câmara; foi necessário proceder à desanexação (muito trabalho); esta situação ficou resolvida, em 2003/2004.
Conheceu a anterior família proprietária do prédio (família R..... Loureiro ligada à viúva Reis), parece que haveria duas famílias/herdeiros.
Quando foi do registo do prédio teve que contactar com um deles.
As 1ªs démarches para proceder ao registo aconteceram antes de 2000, por volta de 1998/1999, o tio tinha tentado, na altura, falar com o advogado Dr. D’..... ..... .
Quando veio para Lisboa estudar, licenciou-se e aos poucos começou a ajudar o tio, era ele quem tratava das coisas e, mais tarde começou a insistir com o tio no sentido de resolverem a situação; chegou a ir à Torre do tombo consultar documentos.
Para eles a questão do registo não era assim tão relevante, era necessário tratar do registo e sanar a situação.
O autor foi testemunha num processo, em 1987, em que os autores eram os seus pais e a 1ª coisa que lhe perguntaram quando depôs referiu que o Lança ..... morava lá – sabe isto das conversas em família.
O Sr. Damas ..... e a esposa foram dizer à sua avó que lhes tinha sido pedido para serem testemunhas nesse processo (dizer que o Lança ..... vivia lá) e que eles se tinham recusado porque sabiam que ele lá não vivia.
O Lança ..... era um advogado que tinha um affair com uma senhora que morava no Campo Pequeno; a avó foi ver onde é que ele morava e conseguiu que a porteira do prédio testemunhasse.
A porteira disse em tribunal que não sabia se este Sr. morava ou não na Alameda, mas todos os dias este Sr. entra no Campo Pequeno à noite e sai de manhã (todos os arrendatário testemunharam que ele vivia no prédio).
Quando vinham a Lisboa seus pais ficavam ou no r/c ou no 1º andar.
O r/c dto., inicialmente, era composto por uma salinha pequena, logo à entrada, dois quartos e tinha um jardim de Inverno onde havia outra cama (foi adaptado para caber lá mais gente).
Quem fez o contrato de arrendamento do andar do Dr. Lança ......, terá sido a sua mãe e, eventualmente, o seu tio.
O tio era o Sr. Eng. Mário ....., passando o declarante a residir no 1º andar, após as obras.
Os impostos do prédio eram pagos por seus pais (o tio era procurador, tendo depois passado ele a sê-lo).
O autor foi ao funeral da avó com quem tinha uma relação de alguma proximidade.
A obra que foi efectuada – garagem (mais ou menos no ano 2000) – tinha um placard a dizer que o alvará tinha sido emitido em nome do seu pai (Daniel .....), nessa altura das obras metade do prédio ficou suspenso em betão.
Seu tio era mais novo que a sua avó 10 anos.
As pessoas não pensavam que ele era casado com ela, porque sabiam que ela era casada com o Dr. Oliveira ..... (farmacêutico) que aí também viveu até à sua morte.
Após a audição do declarante foi solicitada a audição do autor para alguns esclarecimentos – testemunha em processos e presença no funeral da avó.
O autor referiu que nunca foi testemunha em algum processo e que foi à igreja dar os pêsames à família porque sabia que ela era inquilina no prédio, não fazendo a pequena ideia que ela era a avó do Francisco ..... que conhecera quando era ainda estudante; Chegou a pensar que a Sra. era a mulher do Sr. Eng.
Face ao extractado supra, as declarações de parte, depoimentos das testemunhas e documentos juntos, nada a alterar ao Facto provado sob o nº 2.
Facto sob o nº 3 passa a ser Não provado por ausência de prova bastante.
Na verdade, quanto a este facto, cabendo o ónus da prova aos réus (art. 342/2 CC), não lograram estes provar, que o autor/apelante sabia que o prédio tinha sido alienado, em 1984 (cfr. declarações de parte, extractadas supra), não sendo suficiente as assinaturas constantes dos recibos (assinados por diferentes pessoas, sem deles constar o nome do proprietário, sopesando também o grau de iliteracia do autor recibos/quitação da renda paga), desacompanhada de mais elementos de prova.
Na verdade, o autor sempre pagara as rendas no r/c dto. (família Loureiro...../Almirante .....) e a partir da altura em que o Almirante saiu de lá passou a pagar as rendas, no mesmo local, ao Sr. Eng. Marques ....., também procurador (novos proprietários), pelo que, tal como referiu, nas declarações prestadas, que pensava, sendo razoável este entendimento, que o Sr. Eng., seria o procurador da família Loureiro..... e não da família dos réus/proprietários, uma vez que este nada lhe disse/nunca o informou sobre a mudança da propriedade e a sua qualidade de procurador e procurador de quem.
Facto sob o nº 4 passa a ter a seguinte redacção:
4–A aquisição referida em C) apenas foi inscrita na Conservatória do Registo predial, em 2004.
Apesar dos declarantes réus terem mencionado as razões do registo só ter sido efectuado nessa altura, certo é que as mesmas, desacompanhadas de qualquer outro elemento de prova, mormente, a recusa do registo pelas razões apontadas ou outras, tal não é suficiente para se aquilatar se foram estas ou não as razões subjacentes à efectivação do registo só naquela altura ou se, por outro lado, foi uma atitude de negligência/deixa andar ou outra qualquer, não se olvidando que o registo não é constitutivo.
Suscitam os réus, na ampliação do objecto do recurso, a nulidade do constante do exarado no facto Provado sob o nº 1 por falta de fundamentação (art. 615/1 a) CPC).
Colmatando esta nulidade, já que inexiste qualquer fundamentação relativa a este facto, tendo em atenção o alegado pelo autor na sua p.i. (art. 9) e o exarado em 2) nos temas de prova (fls. 400 II vol.) constata-se que houve uma alteração na transcrição efectuada, em 2) dos temas de prova, assim, o facto nº 1, passa a ser Provado com a seguinte redacção (art. 9 da p.i):
1–O autor é o único arrendatário do prédio que, desde o tempo da alienação, mantém essa qualidade.
Sem excepção, declarantes e testemunhas, cuja audição teve lugar, confirmaram este facto.
Destarte, procedem parcialmente as pretensões.
b)-Direito de preferência
Defende o apelante que, enquanto titular do direito legal de preferência, com eficácia real, enquanto arrendatário do prédio, desde 1976, desconhecia que o prédio fora vendido, nunca lhe foi comunicada a venda, nem transmitidos os elementos essenciais do negócio, nomeadamente o preço, a fim de poder exercer o seu direito de preferência.
Só, em 11/7/2008, é que tomou conhecimento dos elementos essenciais e está em condições de exercer o direito de preferência que legalmente lhe assiste, pretendendo substituir-se aos 1ºs réus na compra e venda formalizada na escritura pública que teve por objecto o prédio dos autos e, consequentemente, atento o depósito do preço, a qualidade de proprietário.
O direito de preferência atribui a um sujeito a prioridade de aquisição, em caso de alienação ou oneração realizada pelo titular actual de um direito real – cfr. Oliveira Ascensão in Dtos Reais, 4ª ed. - 512.
O direito de preferência pode ser constituído por convenção/pactos de preferência (arts. 414 e sgs.), como instituído por lei.
No direito de preferência convencional prevê-se a possibilidade da convenção lhe atribuir eficácia real – bens imóveis ou móveis sujeitos a registo – sendo-lhe aplicável o art. 1410 CC para a acção de preferência – cfr. art. 421 CC.
Os direitos legais de preferência (direitos legais de aquisição) destinam-se a facilitar, na maioria dos casos, a extinção de situações que não são mais consentâneas com a boa exploração económica dos bens, tais como - comunhão de direitos, a propriedade onerada com direitos reais de gozo limitados - e, noutros casos, a proporcionar o acesso à propriedade a quem está a fruir os bens ao abrigo de um direito pessoal de gozo tendencialmente duradouro, como é o caso de preferência relativa ao contrato de arrendamento para habitação – cfr. Pires de Lima e A. Varela in CC Anot., I vol., 3ª ed., Coimbra Edit., anot. ao art. 414 CC.
Entende a doutrina e jurisprudência que o direito legal de preferência, constitui-se como um direito potestativo com eficácia real, enquanto fundado em razões de interesse e ordem pública.
Os direitos legais de preferência acarretam uma limitação à liberdade contratual e ao próprio exercício do direito de propriedade.
Quer a preferência convencional a que foi atribuída eficácia real, quer a preferência legal, têm natureza real, constituem direitos reais de aquisição, podendo o seu titular invocá-lo perante qualquer terceiro que adquira a coisa objecto do direito e, reconhecido o direito de preferência, este retroage à data da alienação passando o respectivo titular a substituir o comprador no negócio jurídico, sendo ineficazes (em relação a ele) as eventuais alienações entretanto realizadas a outros terceiros sub - adquirentes – cfr. Ac. STJ de 21/1/14, relator Hélder Roque, em www.dgsi.pt. e Meneses Leitão, in Dtos Reais, 5ª ed. – 469.
A Lei 63/77 de 25/8, publicada após o 25/4/74, visando a defesa dos interesses dos arrendatários, consagrou o direito de preferência do arrendatário para habitação nos casos de compra e venda e dação em cumprimento do imóvel arrendado – arts. 1 e 2 da cit. Lei, estabelecendo no art. 3 a aplicação, com as necessárias adaptações, o previsto nos arts. 416 a 418 e 1410 CC.
Posteriormente, esta Lei foi revogada pelo DL 321B/90 de 15/10, estabelecendo que o arrendatário de prédio urbano ou sua fracção autónoma, tinha o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano – cfr. art. 47/1 DL cit. (RAU).
Com a entrada em vigor do NRAU, Lei 6/2006 de 27/2, o regime foi alterado, eliminando-se a referência ao prédio urbano ou fracção autónoma e a possibilidade de licitação entre dois ou mais locatários preferentes, restringiu-se este direito de preferência do arrendatário ao local arrendado, estabelecendo-se que o arrendatário tem o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de 3 anos – art. 1091/1 a) CC.
Tem sido entendimento unânime, que a lei reguladora do direito de preferência é a lei vigente à data em que se concretizou o acto de alienação – cfr. Aragão Seia, in Arrendamento Urbano Anotado e Comentado – 241 e Ac. STJ de 12/11/2009 in (JusNet 6653/2009), Ac. STJ de 12/11/2009, relator Sebastião Póvoas, in www.dgsi.pt.
In casu, tendo a alienação do prédio ocorrido, em 28/6/84, a lei aplicável é a Lei 63/77 de 25/8.
Assim, na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado, o arrendatário tem direito de preferência, aplicando-se com as necessárias adaptações o disposto nos arts. 416 a 418 e 1410 CC, ex vi arts. 1, 2 e 3 da cit. Lei.
In casu, de acordo com o preceituado nos arts. citados e os factos apurados sob as alíneas A), C), E), F) e G) e sob o nº 1, o autor, enquanto arrendatário, é titular de um direito legal de preferência na venda do prédio, desde que preenchidos estejam os requisitos e prazos legais para o seu exercício.
Quer a jurisprudência, quer a doutrina dividem-se quanto à questão de saber qual a natureza jurídica da comunicação feita ao titular do direito legal de preferência nomeadamente, se esta traduz uma proposta contratual que, uma vez aceite, se torna vinculativa para o autor da comunicação ou se traduz um simples convite a contratar, defendendo a posição dominante que a notificação de preferência traduz uma proposta contratual – cfr., entre outros, Acs. STJ de 31/3/93, 11/5/93, 9/7/98, 21/2/2006, 19/10/2010 e 8/1/2009 (posição minoritária), in www.stj.pt.
Sobre o vinculado à preferência impende o dever de comunicação do projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato – art. 416/1 CC.
Por seu turno, o titular do direito deve exercê-lo no prazo de 8 dias sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinalar prazo mais longo - nº 2 art. cit.
Esta comunicação não necessita de ser escrita, pode ser verbal, como verbal pode ser a declaração do titular do direito de preferência (cfr. art. 219 CC, Galvão Telles, in Dto das Obrigações - 166 e Meneses Leitão, in Dto das Obrigações I vol. – 254).
A comunicação das cláusulas a que o vinculado à preferência está obrigado a fazer ao titular do direito de preferência são as que possam interessar a este para resolver se há-de preferir ou não.
Se o titular do direito de preferência declarar, dentro do prazo, que quer preferir, essa declaração torna perfeito o contrato de compra e venda, se revestida da forma exigida para este e se a declaração da outra parte também satisfizer essa forma, desde que a comunicação do obrigado à preferência signifique uma proposta ou oferta de contrato e a declaração uma aceitação dela – cfr. Vaz Serra in RLJ 112 – 316.
A comunicação do obrigado à preferência não tem de ser feita sob a forma directa de proposta contratual, contentando-se a lei que ele leve ao conhecimento do preferente o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato – cfr. A. Varela in RLJ 120 – 30.
Só é relevante a comunicação feita pelo próprio alienante, ou seu mandatário, ao titular do direito de preferência, que transmita todos os elementos necessários à formação de vontade de exercer ou não o direito, nomeadamente, preço, forma e condições de pagamento, a pessoa do adquirente - cfr., entre outros Ac. RP de 12/5/88 in BMJ 377 – 353, Ac. STJ de 21/2/91, in BMJ 404 - 411 CJ e Ac. RL de 25/5/10, relatora Rosário Morgado, in www.dgsi.pt.
O preferente é não só titular de um direito de crédito quer a preferência tenha ou não eficácia real como, em caso de eficácia real, como sucede com os direitos legais de perempção, a preferência atribui-lhe ainda um direito real de aquisição – cfr. A. Varela in RLJ 105 - 12/13 e Ac. STJ de 27/11/18, relator Cabral Tavares, in www.dgsi.pt.
A atribuição de eficácia real ao direito ressalta em caso de incumprimento do dever de comunicação para a preferência quando permite ao titular do direito fazer seu, nos termos previstos no art. 1410 CC, o negócio de alienação realizado com terceiro.
O direito de preferência surge a partir do momento em que o obrigado à preferência decide realizar o negócio, resultando o dever de comunicação para a preferência da vontade séria, do obrigado à preferência em contratar e supõe a sua realização expressa num projecto concreto, que deverá ser transmitido ao preferente.
O preferente tem não só o direito de ser chamado a preferir como também o de contratar ou não.
Assim, desde que sejam observados os requisitos do art. 416/1 CC, ou seja, desde que a comunicação para a preferência contenha os elementos necessários à decisão do preferente, aquela deve ser qualificada como uma proposta de contrato e não já um convite – cfr. Ac. STJ de 27/11/18, já cit., Pires de Lima e A, Varela in CC Anot. I, 3ª ed. – 366, Inocêncio Galvão Telles, in Dto das Obrigações, 7ª ed., 1997 – 168, Almeida e Costa in Dto das Obrigações, 12ª ed., 2009 – 450, Meneses Cordeiro in Tratado do Dto, Civil Português, Tomo II, 2010 – 496 e 500.
A aceitação por parte do preferente, vincula o obrigado e o próprio à realização do contrato, nos termos do projecto e clausulado transmitidos (perfeição do contrato).
Caso a celebração do contrato dependa de requisitos formais, ou que a comunicação do obrigado à preferência e a resposta do preferente forem efectuados em documentos assinados, deve entender-se que se concluiu um contrato-promessa com as respectivas consequências (art. 41072 CC) – cfr. Vaz Serra in LJP 1021-233 e A. Varela in CC Anot. tomo I, 3ª ed., 366 e sgs e Ac. STJ de 27/11/18, já cit.
In casu, atento o exarado supra, o autor é titular do direito de preferência na alienação do prédio dos autos, não tendo sido alegado e, consequentemente, provado, qualquer comunicação efectuada pelos então proprietários do imóvel (alienantes) e/ou dos adquirentes/réus ao autor, do projecto do contrato (compra e venda) e cláusulas essenciais, em consonância com o preceituado no art. 416 CC.
Refira-se que as excepções de caducidade e de prescrição, forma julgadas improcedentes, segmentos da decisão que não foram impugnados.
Destarte, procede a pretensão.
b)-Abuso de direito
Sustenta o autor, ao contrário do decidido, a inexistência de qualquer abuso de direito, tendo antes, sido vítima de uma manobra de encobrimento dos réus, reiterada ao longo de 24 anos, que lhe esconderam a alienação do prédio.
Como é comummente reconhecido, os princípios consagrados na lei relativos à segurança da vida jurídica e da certeza do direito não podem impor-se com sacrifício das elementares exigências do justo.
Logo na apresentação do Código Civil de 1966, Antunes Varela salientava, como directrizes fundamentais do novo código, a acentuação social, ainda que moderada, do direito civil moderno e a reacção contra o positivismo jurídico, expressa na confissão aberta, franca, da insuficiência da lei perante os problemas sujeitos ao império do direito, na relevância jurídica de outros complexos normativos e no reconhecimento de outras ordens disciplinadoras da conduta humana (cf. Do Projecto ao Código Civil, págs. e seguintes).
E alertava para a necessidade de fórmulas suficientemente flexíveis nos pontos estratégicos do sistema, de cláusulas gerais que permitam ao julgador adaptar o direito às naturais evoluções da sociedade civil, mencionando expressamente, de entre essas cláusulas gerais, a dos negócios usurários (art. 282), a do abuso do direito (art. 334) e a da alteração anormal das circunstâncias vigentes à data do contrato (art. 437).
A boa-fé é um princípio subjacente aos contratos, quer na sua negociação (art. 227 CC), integração (239 CC), alteração (art. 437 CC) e cumprimento (art. 762 CC), sendo certo que, se estes forem violados de modo manifesto, podem vir a tornar ilegítimo o exercício do direito assegurado contratualmente – art. 334 CC.
A boa-fé está ligada a ideias de fidelidade, lealdade, honestidade e confiança no cumprimento dos negócios jurídicos e impõe às partes, quer nas negociações preliminares, quer na formação das cláusulas definitivas, quer no cumprimento das obrigações, que ajam sem dolo e sem embuste.
O abuso do direito pressupõe que, no exercício do direito, a parte aja com excesso manifesto dos limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico desse direito – art. 334 CC.
O que significa que o instituto do abuso do direito representa o controlo institucional da ordem jurídica quanto ao exercício dos direitos subjectivos privados, garantindo a autenticidade das suas funções. Quer dizer, os valores, finalidades e objectivos subjacentes à norma justificam mas também condicionam a invocação e o exercício de um determinado direito subjectivo, por ela atribuído.
Implica isto que os direitos subjectivos são, à partida, de uma maneira ou outra vinculados (cf. Heinrich Hörster, A Parte Geral do CC, pgs. 278 e seguintes).
Ou seja, os direitos subjectivos e o seu exercício não são garantidos sem limites, havendo que indagar se, no caso concreto, existem circunstâncias ou relações especiais em virtude das quais o exercício do direito incorre em contradição com a ideia de justiça.
Para Manuel de Andrade, existirá um tal abuso quando, admitido um certo direito como válido em tese geral, todavia, no caso concreto, ele aparece exercitado em termos clamorosamente ofensivos da justiça, entendida segundo o critério social reinante (Teoria Geral das Obrigações, pg. 63).
A concepção adoptada de abuso do direito é a objectiva. Não é necessária a consciência malévola de se excederem, com o seu exercício, os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes, ou pelo fim social e económico do direito, basta que se excedam esses limites, ou seja, que a significação e alcance objectivo do comportamento do titular ultrapasse gravemente o uso normal do mesmo direito.
Não é necessário que o abusador tenha consciência de que a sua acção é realmente abusiva, bastando que, na realidade, o seja.
Exige-se que o excesso cometido seja manifesto, i. é, deve ser clamorosamente ofensor da justiça, do sentimento jurídico socialmente dominante.
Para determinar os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes, há que atender de modo especial às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade; no respeitante ao fim social e económico do direito, deverão considerar-se os juízos de valor positivamente consagrados na lei.
O abuso do direito pressupõe a existência do direito (direito subjectivo ou mero poder legal), embora o titular se exceda no exercício dos seus poderes. A nota típica do abuso do direito reside, por conseguinte, na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto onde ele deve ser exercido – cfr. Castanheira Neves, “Questão de Facto, Questão de Direito”, I-513 e sgs., Cunha de Sá, “Abuso do Direito”, Lisboa, 1973-451 e sgs., A. Varela, “Abuso do Direito”, Rio, 1982 e CC Anot., vol. I, 3ª ed. - art. 334 CC, Galvão Telles, “Direito das Obrigações”, 3ª ed. – 6.
O abuso do direito exige a alegação e prova de circunstâncias excepcionais relativas ao seu exercício, cujo ónus cabe ao demandado (arts. 334 e 342 CC).
O titular do direito invocado há-de propor-se exercê-lo em termos clamorosamente ofensivos da justiça.
O abuso de direito tem todas as consequências de um acto ilegítimo: pode dar lugar à obrigação de indemnizar, à nulidade nos termos gerais do art. 294 CC, à legitimidade de oposição, ao alongamento de um prazo de prescrição ou de caducidade – cfr. Vaz Serra, RLJ, ano 107 – 25.
A penalização do abuso do direito exige também, apesar da concepção objectiva decorrente do preceito legal, a necessidade de que, ao comportamento abusivo do autor acresçam os requisitos gerais, nomeadamente o nexo de imputação do facto ao agente, o dano, e o nexo de causalidade entre o facto e o dano – cfr. Abuso do Direito”, Coutinho de Abreu – 76 e A. Varela, “Obrigações, 1970, 371 e segs.
O princípio da confiança, como ensinava Baptista Machado, é um princípio ético-jurídico fundamentalíssimo, não podendo a ordem jurídica deixar de tutelar a confiança legítima baseada na conduta de outrem; poder confiar é uma condição básica de toda a convivência pacífica e da cooperação entre os homens; esse poder confiar é logo condição básica da própria possibilidade da comunicação dirigida ao entendimento, ao consenso e à cooperação, logo, da paz jurídica.
Toda a conduta, todo o agir ou interagir comunicativo, além de carrear uma pretensão de verdade ou de autenticidade (de fidelidade à própria identidade pessoal), desperta nos outros expectativas quanto à futura conduta do agente, pois todo o agir comunicativo implica uma auto-vinculação (cf. Obra Dispersa, vol. I, págs. 352 e 353).
Também no acórdão do STJ, de 10-12-1991 (BMJ 412-459): agir de boa fé é ter uma conduta honesta e conscienciosa, uma linha de correcção e probidade, a fim de não prejudicar os legítimos interesses da contraparte, e não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar.
São quatro os pressupostos da protecção de confiança, ao abrigo da figura venire contra factum proprium: 1– Uma situação de confiança, traduzida na boa-fé da própria pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium); 2– Uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação necessários; 3– Um investimento de confiança, traduzido o facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa clara injustiça; 4– Uma imputação de confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de modo algum recondutível – Meneses Cordeiro, in Ver. Ordem Advogados, ano 58, Julho de 1998 – 964.
Uma das funções essenciais do direito é, também, a de assegurar expectativas.
A tutela das expectativas das pessoas é essencial a uma ordenação que pretenda ter como efeito a estabilidade e a previsibilidade das acções.
A confiança é um poderoso meio de redução de complexidade social, limitando a quantidade e a variedade de informação que tem de ser elaborada pela pessoa na sua vida social, e desempenhando uma função de desoneração da formação de expectativas.
No venire contra factum proprium deparamos com uma relação especial entre o agente o confiante, sendo a especial configuração dessa relação (com uma conduta que agora se pretende contrariar) que, por definição, leva à proibição do comportamento contraditório.
Para estarmos perante uma hipótese de venire contra factum proprium – e não apenas de qualquer outra forma de tutela da confiança -, terá de se poder afirmar a contrariedade directa entre o anterior e o actual comportamento.
Será o caso, designadamente, quando a confiança foi dirigida a uma determinada situação jurídica - por exemplo, à validade ou eficácia de uma vinculação negocial ou à sua não invocação - ou a uma conduta futura do agente (uma realização de uma prestação, celebração de um contrato), que vem a ser contrariada pela sua posterior atitude.
Para que haja abuso do direito, é necessário a existência de uma contradição entre o modo ou fim com que o titular exerce o seu direito e o interesse a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito – A. Varela, “Das Obrigações em Geral”, vol. I, 6ª ed., 516.
A violação do princípio da confiança, revela normalmente um comportamento com que, razoavelmente, não se contava face à conduta anteriormente assumida e às legítimas expectativas que gerou - venire contra factum proprium – que se reconduz à expressão legal “manifesto excesso” - cfr. Ac. RP de 16/12/2009, relator Filipe Caroço, in www.dgsi.pt.
In casu, apurado ficou que, o autor é o único arrendatário que, desde o tempo da alienação (1984), mantém essa qualidade, em 1983, sabia que o prédio ia ser vendido, pagava as rendas e fazia reclamações ao Sr. Eng. Marques ..... e que a aquisição foi registada, em 2004, ou seja, 20 anos depois.
Não se apurou que o autor tivesse tido conhecimento que o prédio tinha sido vendido, qual a data da venda, lhe tenham sido comunicados os elementos essenciais do negócio/alienação, para poder exercer o seu direito de preferência.
Não se extrai do facto do autor continuar a pagar rendas e reclamar junto do Sr. Eng. Marques ..... que o autor sabia que o imóvel tinha sido vendido, quais os proprietários e que o Sr. Eng. agia em representação dos proprietários/réus.
A declaração constante do facto B), não se subsume a uma renúncia, tal como mencionado na decisão impugnada, porquanto nela não constam os elementos essenciais do negócio, nem se apurou que nessa data lhe tenham sido dados a conhecer ou que ele os conhecia.
Assim, atento o extractado supra e os factos apurados, apesar da acção ter sido intentada cerca de 24 anos depois, Dezembro de 2008 e a venda ter tido lugar, em 28/6/1984, não há lugar a qualquer abuso do direito por parte do autor, realçando-se que o registo da aquisição só foi efectuado 20 anos depois, em 2004.
O autor, logo que soube que a alienação teve lugar, (11/7/2008), na posse dos elementos essenciais da alienação, é que intentou a acção de preferência (4/12/2008), na posse dos elementos necessários o autor exerceu legitimamente o direito que lhe assiste.
Assim, afastado está o abuso de direito, assistindo ao autor o direito de preferência na alienação do prédio identificado nas alíneas C, E, F e G dos Factos Apurados.
Como referido supra, tendo o direito de preferência eficácia retroactiva (ex tunc - retroage à data da alienação) - alienação em 28/6/84 -, mantendo-se o conteúdo na íntegra, excepção feita no respeitante à substituição do nome dos adquirentes/compradores (réus) pelo nome do autor, (preferente), tudo se passando como se o imóvel lhe tivesse sido transmitido directamente pelo obrigado à preferência (vendedores/alienantes), sendo ineficazes (em relação a ele/autor) as eventuais alienações entretanto realizadas a outros terceiros sub – adquirentes.
Assim sendo, a acção é julgada procedente, procedendo a pretensão do apelante.
c)- Preterição das formalidades legais
Defendem os apelantes/réus a preterição de formalidades legais, com fundamento que à data da instauração da acção de preferência o prédio alienado tinha outros andares arrendados e que por isso, a acção de preferência deveria ter observado o preceituado nos arts. 1459-B e 1465 CPC em vigor, em 2008.
Apurado ficou que o autor é o único arrendatário do prédio que, desde o tempo da alienação, mantém essa qualidade (facto provado sob o nº 1).
Assim sendo, não há lugar a qualquer preterição de formalidades já que só o autor poderia exercer, como fez, de forma legítima, o direito de preferência sem que haja alguém que concorra no seu direito, pelo que afastada está qualquer preterição de formalidades legais, previstas nos arts. cits..
Destarte, soçobra a pretensão.
A 1ª instância, julgando a acção improcedente, omitiu pronúncia sobre os pedidos formulados pelo apelante/autor (condenação dos réus na entrega das rendas vencidas e pagas no prédio, desde a data da aquisição até ao trânsito em julgado da sentença) e apelados/reconvintes (valor das obras/feitorias realizadas no prédio no valor de € 464.595,00, acrescida dos juros de mora, desde a data da entrada da acção até integral pagamento).
Assim, tendo a sentença sido revogada, cabe a este Tribunal de recurso pronunciar-se sobre estas questões.
Devolução do pagamento das rendas
Pugna o autor pela condenação dos réus a entregar ao autor o valor das rendas vencidas e pagas no prédio, desde a data da aquisição até ao trânsito em julgado da sentença.
Apurado ficou que, desde a alienação, em 28/6/84 até hoje, o autor pagou as rendas respeitantes ao locado.
Assim sendo e atento o extractado supra, mormente na apreciação das questões constante das alíneas a) e b), tem o autor a haver as rendas pagas desde a data da alienação do imóvel até ao trânsito em julgado da acção.
Valor das benfeitorias/obras
Peticionaram os réus, em reconvenção, o pagamento do valor das obras realizadas no prédio, ao longo destes anos, no montante de € 464.595,00, acrescida dos juros de mora, desde a data da entrada da acção até integral pagamento.
Apurado ficou a realização de obras no locado, sem que os valores despendidos tenham sido apurados.
Assim, ex vi arts. 473 e 479 CC, têm os réus a haver o valor das obras/benfeitorias realizadas no prédio.
Uma vez que o valor das mesmas não foi apurado, relega-se o seu apuramento em incidente de liquidação (arts. 609/2 e 358 CPC).
Concluindo:
-O direito de preferência atribui a um sujeito a prioridade de aquisição, em caso de alienação ou oneração realizada pelo titular actual de um direito real
-Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado, o arrendatário tem direito de preferência
-A comunicação para preferir, desde que cumpra os requisitos do art. 416/1 CC reveste a natureza jurídica de uma declaração negocial/proposta de um contrato
-Não tendo sido comunicado ao preferente os elementos essenciais do negócio tem este direito a exercer o seu direito de preferência, a partir do momento em que dispõe dos elementos para poder exercer o seu direito.
-Não age em abuso de direito, apesar da acção de preferência só ter sido intentada 24 anos após a alienação do prédio (na sequência do conhecimento da alienação e elementos essenciais), se o titular do direito de preferência desconhecia a alienação, não lhe foram comunicados os elementos essenciais do negócio, tendo a aquisição sido registada 20 anos após a alienação.
Pelo exposto acorda-se em julgar a apelação procedente e, consequentemente, revogando-se a sentença julga-se a acção procedente, reconhecendo-se ao autor o direito de haver para si o prédio alienado e identificado nas alíneas C), E), F) e G) (factos provados), por virtude do exercício do seu direito de preferência, declarando-se a transacção efectuada a seu favor (autor), substituindo-se este aos 1ºs réus na compra e venda formalizada na escritura pública referida em C) (facto provado) e que teve por objecto o prédio supra identificado e condenam-se os 1ºs réus a entregar ao autor o valor das rendas vencidas e pagas no prédio, desde a data da aquisição até ao trânsito em julgado da sentença.
Julga-se a reconvenção procedente e, consequentemente, condena-se o autor a pagar o valor das obras realizadas no prédio identificado supra, relegando-se o seu apuramento em incidente de liquidação.
Custas pelos apelados (apelação do autor)
Custas da reconvenção por autor e réus, provisoriamente, em partes iguais, fazendo-se o respectivo rateio de acordo com a sucumbência na execução.
Lisboa, 10.3.2022
Carla Mendes
Rui da Ponte Gomes
Luís Correia de Mendonça
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