Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	17191/07.2YYLSB-B.L1-6
Relator:	ANABELA CALAFATE
Descritores:	EXECUÇÃO HABILITAÇÃO CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA DESPESAS DE CONDOMÍNIO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	03/13/2014
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Texto Parcial:	N
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	PARCIALMENTE PROCEDENTE
Sumário:	I - Havendo cessão da posição contratual do locatário no contrato de locação financeira de fracção autónoma, coloca-se a questão, tal como no caso de transmissão do direito de propriedade sobre a fracção, de saber se a obrigação decorrente das despesas com partes comuns e serviços comuns de um imóvel em regime de propriedade horizontal é ou não ambulatória. II - A obrigação de pagamento das despesas com partes comuns e serviços comuns de um imóvel em regime de propriedade horizontal constitui uma típica obrigação propter rem. III – É a partir do caso concreto que se deve ponderar se a obrigação propter rem é ou não ambulatória. (sumário da Relatora)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I – Relatório Por apenso à execução instaurada pelo Condomínio do prédio sito na …, contra Fc… Lda, foi pelo exequente deduzido incidente de habilitação nos termos do disposto no art. 376º do CPC contra a executada e F…, em 26/12/2012, alegando: - por contrato designado de cessão de posição contratual e aditamento a contrato de locação financeira imobiliária nº … celebrado em 20/02/2009, a executada cedeu a F… a sua posição contratual de locatária no contrato de locação financeira imobiliária que tinha como objecto a fracção autónoma designada pelas letras “CJ” do prédio urbano  descrito na CRP de …, sob o nº …, freguesia de …, inscrito na matriz predial urbana sob o art. … da freguesia de …, conforme resulta do doc. 1 que se junta; - a transmissão da posição contratual dessa fracção autónoma encontra-se registada a favor da requerida F… pela Ap. … de 2009/02/03; - a requerida F…, adquirindo a posição contratual que era detida pela Fc…, fê-lo com todos os direitos e obrigações inerentes à mesma, pelo que a sua dívida não se reporta apenas ao período a partir do qual assumiu a posição de locatária, mas também ao período cujo pagamento a Fc…, ora executada, se encontra em falta a que se reporta a quantia exequenda. Concluiu requerendo que se julgue válida a habilitação da cessionária da posição contratual de locatária a fim de prosseguir os termos da demanda executiva em substituição da 1ª requerida. * As requeridas contestaram, invocando, em síntese: - a cessionária da posição contratual F… não assumiu o pagamento das dívidas do condomínio da responsabilidade da executada; - a obrigação a que se refere o requerente não é uma obrigação propter rem pura, não tendo a característica da ambulatoriedade; - assim, a requerida F… não adquiriu a posição contratual detida pela Fc… com as obrigações inerentes ao condomínio que no mesmo documento não estão devidamente individualizadas e explícitas; - pelo que o doc. 1 junto pelo requerente não é válido documento de cessão para a habilitação deduzida; - a responsabilidade pelas dívidas é da Fc… no que concerne ao período em que ocupou a fracção autónoma, sendo a requerida responsável pelo pagamento das dívidas ao condomínio após a assinatura do contrato de cessão de posição contratual. Concluíram dizendo que não deve ser declarada habilitada a cessionária. * O requerente respondeu sustentando, em resumo, que o contrato de cessão da posição contratual tem como principal efeito a substituição da cedente pela cessionária que no caso concreto declarou assumir todos os direitos e obrigações fundamentais que adviriam da relação contratual. * Foi depois proferida decisão que julgou improcedente o incidente de habilitação. * Inconformado, apelou o requerente, e tendo alegado formulou as seguintes conclusões: 1. No instituto da cessão de posição contratual há que distinguir dois contratos, o inicial e o instrumental, através do qual se opera a transmissão da posição integral derivada do contrato inicial; 2. Resulta da matéria assente que, a executada nos autos, a que estes estão apensos, tendo previamente celebrado contrato de locação financeira com o T…, S.A., relativamente à fração autónoma acima identificada, veio, posteriormente, mediante autorização desta instituição financeira, ceder a sua posição contratual à requerida F…; 3. Ao celebrarem o negócio de cedência de posição contratual, cedente, cessionária e cedido sabiam que continuariam sujeitos às regras estabelecidas pelo Dec-Lei 149/95 de 24 de Junho, o qual consagra o regime jurídico da locação financeira imobiliária. 4. Cedente, cessionária e cedido sabiam que o art.º 11.º do Dec-Lei 149/95 de 24 de Junho lhe permitia a transmissão da posição contratual e que se sujeitariam ao regime legal do art.º 424.º e segs e ao n.º 2 do art.º 1059.º todos do Código Civil. 5. Por consequência a cessionária sabia também ao assumir a posição do cedente que se sujeitava às obrigações e deveres contratuais inerentes ao regime jurídico da locação financeira, designadamente o disposto na alínea b) do art.º 10.º do mencionado regime jurídico: «Artigo 10.º Posição jurídica do locatário 1 - São, nomeadamente, obrigações do locatário: a) Pagar as rendas; b) Pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum; c) Facultar ao locador o exame do bem locado; d) Não aplicar o bem a fim diverso daquele a que ele se destina ou movê-lo para local diferente do contratualmente previsto, salvo autorização do locador; e) Assegurar a conservação do bem e não fazer dele uma utilização imprudente; f) Realizar as reparações, urgentes ou necessárias, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública; g) Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial do bem por meio da cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador a autorizar; h) Comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo do bem, quando permitida ou autorizada nos termos da alínea anterior; i) Avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios no bem ou saiba que o ameaça algum perigo ou que terceiros se arrogam direitos em relação a ele, desde que o facto seja ignorado pelo locador; j) Efectuar o seguro do bem locado, contra o risco da sua perda ou deterioração e dos danos por ela provocados; k) Restituir o bem locado, findo o contrato, em bom estado, salvo as deteriorações inerentes a uma utilização normal, quando não opte pela sua aquisição. 2 - Para além dos direitos e deveres gerais previstos no regime da locação que não se mostrem incompatíveis com o presente diploma, assistem ao locatário financeiro, em especial, os seguintes direitos: a) Usar e fruir o bem locado; b) Defender a integridade do bem e o seu gozo, nos termos do seu direito; c) Usar das acções possessórias, mesmo contra o locador; d) Onerar, total ou parcialmente, o seu direito, mediante autorização expressa do locador; e) Exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos; f) Adquirir o bem locado, findo o contrato, pelo preço estipulado.». 7. A cessão da posição contratual produziu no que respeita à cedente o efeito da exonerar de todas as dívidas que para ela resultaram do contrato base, o que de resto se compreende, porquanto a cedente sai da relação obrigacional, transmitindo à cessionário a sua inteira posição no contrato. 8. No caso em apreço a cessionária assumiu as dívidas da aqui apelada, constantes na ata do condomínio, a qual constitui título executivo nos autos de execução, pelo que estão reunidos os requisitos previstos no n.º 1 do art.º 376.º do Cód. Proc. Civil para a habitação da mesma. 9. O Meritíssimo Juiz “a quo” não apreciou o regime jurídico da locação financeira, o que viciou o seu raciocínio conduzindo-o a uma decisão desconforme com o regime jurídico da locação financeira, violando a alínea b) do art.º 10.º do Dec-Lei 149/95 de 24 de Junho, o disposto nos arts. 424.º e segs do Código Civil que se reportam ao instituto da cessão da posição contratual e bem assim o disposto no n.º 1 do art.º 376.º do Cód. Proc. Civil. Nestes termos, deve ser revogada a sentença dos presentes autos, considerando habilitada a requerida F… contra quem a execução deve prosseguir. O que se julga ser de inteira justiça. * A apelada Fc… Lda contra-alegou defendendo a confirmação do julgado. * Colhidos os vistos, cumpre decidir. II – Questões a decidir O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, pelo que a questão a decidir é esta: - se a cessão da posição contratual de locatária no contrato de locação financeira importou a transmissão da dívida da cedente/executada ao condomínio e por isso deve ser habilitada a cessionária em substituição daquela. * III – Fundamentação A) Na decisão recorrida vem dado como provado: 1. O Condomínio do prédio sito na …, veio propor acção executiva contra Fc…, L.dª, tendo por título uma acta de assembleia-geral de condóminos, sendo o valor da execução € 6.866,53. 2. Por contrato denominado “Cessão de Posição Contratual e Aditamento ao Contrato de Locação Financeira Imobiliária n.º 104345”, celebrado entre Fc…, L.dª, F… e T…, S.A., a executada/requerida Fc…, L.dª cedeu a F… a sua posição contratual de locatária no contrato de locação financeira imobiliária que anteriormente celebrou com T…, S.A. e que tinha como objecto a fração autónoma designada pelas letras “CJ” do prédio urbano em regime de propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo predial de … sob o n.º …, freguesia de Santa …, concelho de …, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º …, da freguesia de … (cfr. doc. de fls. 6 a 8, cujo teor aqui se dá por reproduzido). * B) No referido doc. de fls. 6 a 8 denominado “Cessão de Posição Contratual e Aditamento ao Contrato de Locação Financeira Imobiliária n.º 104345” lê-se, nomeadamente: «(…) É celebrado o presente contrato de cessão de posição contratual que se rege pelos pressupostos, termos e condições seguintes: I – Pressupostos A) No dia vinte e três de Novembro de mil novecentos e noventa e nove, foi celebrado por documento particular entre a Locadora e a Cedente, um contrato de locação financeira imobiliária, que tinha como objecto a fracção autónoma designada pela letra “CJ”, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de … sob o nº … (…); B) O prazo do referido contrato de locação foi fixado em doze anos, a contar de vinte e três de Novembro de mil novecentos e noventa e nove. C) A agora Cedente pretende, mediante consentimento da Autorizante, ceder a sua posição contratual de Locatária à Cessionária. II – Termos e Condições 1. Pelo presente contrato, a Cedente cede à Cessionária a sua posição contratual de Locatária no contrato de locação financeira imobiliária que constitui Anexo I do presente contrato, com todos os direitos e obrigações inerentes; 2. A Cessionária assume a posição de Locatária nos termos em que tal posição contratual foi assumida pela Cedente no contrato identificado no pressuposto A, antecedente. 3. A Cessionária aceita a cessão que lhe é feita nos termos ora expostos, e obriga-se a cumprir todas as obrigações que possam resultar desta aceitação plena, com as alterações introduzidas no número 7 subsequente. (…)». * C) Com base no documento referente a Informação Predial Simplificada de fls. 9-11 não impugnado pelas requeridas está também provado: - Através da Ap. … de 2009/02/03 está registada a transmissão de posição na locação financeira, constando como sujeito activo F… e como sujeito passivo Fc… Lda. * Com relevo importa ainda ter em consideração o seguinte: - O requerimento executivo foi apresentado em juízo em 17/06/2007, nele se expondo: «3º Por deliberação tomada por maioria dos votos na Assembleia de Condóminos foi apurado e fixado o montante das contribuições devidas ao condomínio pela executada, referente a despesas de conservação e fruição das partes comuns e serviços comuns, perfazendo o total de € 6456,73 (…), vide fls. 30 e 31 da Acta que se junta como doc. nº 1. 4º A este montante acresce ainda a quantia € 302,50 (…) destinada ao pagamento dos honorários da mandatária ora subscritora, cujo valor consta igualmente da deliberação aprovada na Assembleia de 25 de Janeiro de 2007, conforme resulta de fls. 31 do doc. nº 1. 6º Estão assim vencidas e não pagas contribuições no valor total de € 6759,23 (…) 7º Ao valor da dívida acrescem juros moratórios vencidos e vincendos (…) sendo os vencidos, a contar da data da realização da Assembleia no montante de (…) 8º A Acta da Assembleia de Condomínio que se junta sob o doc. nº 2 constitui título executivo (…)». - Na acta da assembleia de condomínio nº 38 de 25/1/2007 junta como doc. 1 com o requerimento executivo consta, além do mais: «Pelo que, a presente Administração, tem efectuado diligências extrajudiciais no sentido de cobrar verbas em dívida, embora relativas ao período de 2004 a 2006, as quais perfazem, nesta data, o total de € 33.174,94 (…), a que acresce o montante relativo a obras cujo orçamento se encontra aprovado pela acta nº 37 de 28 de Setembro de 2006. (…) Mais esclareceu que, nessa Assembleia extraordinária, resultou aprovado o orçamento para as obras no valor global de € 229.766,90 (…) com IVA incluído, montante que seria pago pelos condóminos em duas prestações, sendo que a primeira se venceria até ao final de 2006 e a segunda no fim de Fevereiro de 2007.De acordo com as disposições legais, não se encontrando paga a primeira prestação, vence-se logo a segunda prestação, ficando em dívida o valor total referente a obras na proporção que couber ao respectivo condómino. Realçou que, a falta de pagamento das respectivas comparticipações nas despesas do condomínio pelos condóminos inviabilizará a realização de obras que são necessárias e urgentes à obtenção da licença de utilização, o que acarreta prejuízos para todos os proprietários de fracções no prédio. (…) O condómino Fc…, Lda, proprietário da fracção “CJ” deve, a título de comparticipação nas despesas de conservação e de fruição das partes comuns e serviços comuns, as seguintes quantias:          . € 1.128,25 (…) referentes ao somatório dos meses de Janeiro a Dezembro de 2004;        . € 1.188,48 (…) referentes ao somatório dos meses de Janeiro a Dezembro de 2005;         . € 4.140,00 (…) relativos à comparticipação nas obras gerais do prédio». * E) O Direito O art. 376º do CPC na redacção vigente à data da instauração da execução estabelece: «1 – A habilitação do adquirente ou cessionário da coisa ou direito em litígio, para com ele seguir a causa, far-se-á-nos termos seguintes: a) Lavrado no processo o termo de cessão ou junto o requerimento de habilitação, que será autuado por apenso, o título da aquisição ou da cessão, é notificada a parte contrária para contestar: na contestação pode o notificado impugnar a validade do acto ou alegar que a transmissão foi feita para tornar mais difícil a sua posição no processo; (…)». Na decisão recorrida ponderou-se, designadamente: «(…) O nº 1 do art. 376º do Cód. Proc. Civil apenas visa a habilitação do adquirente ou cessionário de coisa ou direito em litígio, exigindo que haja ocorrido na pendência de uma causa transmissão por acto entre vivos da coisa ou direito em litígio objecto imediato da controvérsia a dirimir nessa mesma causa. (…) Ora, ao contrário do sustentado pelo requerente, e em face da circunstância verificada, não se vislumbra que tenha havido qualquer transmissão por actos entre vivos da coisa ou direito em litígio objecto imediato da controvérsia a dirimir na execução a que os presentes autos se encontram apensos. Na verdade, o exequente confunde cessão de posição contratual com cessão de créditos, sendo certo que estão em causa realidades distintas. (…) Verifica-se a cessão de um crédito quando o credor, mediante negócio jurídico, designadamente de natureza contratual transmite a terceiro o seu direito. (…) Resulta pois manifesto, no caso dos autos, não ter havido qualquer cessão de créditos que tenha operado a substituição do credor originário por outra pessoa. Já no que respeita à cessão da posição contratual, atento o que dispõe o art. 424º do Cód. Civil, consiste no negócio pelo qual um dos outorgantes em qualquer contrato bilateral ou sinalagmático transmite a terceiro, com o consentimento do outro contraente, o complexo de direitos e obrigações que lhe advieram desse contrato. São três os protagonistas da operação: o contraente que transmite a sua posição (cedente); o terceiro que adquire a posição transmitida (cessionário); e a contraparte do cedente, no contrato originário, que passa a ser contraparte do cessionário (…) O cessionário sucede ao cedente, não apenas no direito ou na obrigação principal, mas na sua inteira posição contratual, como esta se configurava no momento da cessão. Ora, no caso dos autos ocorreu uma cessão da posição contratual da requerida Fc… (…) para a requerida F… (…) no contrato de locação financeira imobiliária (…), produzindo os seus efeitos apenas entre cedente, cessionário e cedido, não resultando do mesmo a transmissão da obrigação exequenda para a requerida F… (…). A cessão da posição contratual aqui em causa não importou, simultaneamente, a transmissão da obrigação que constitui o objecto da execução, nem teve por efeito a desoneração da executada Fc… (…) Não tendo havido transmissão de responsabilidade (transmissão da dívida) não poderá operar-se a substituição subjectiva que é pretendida e que serve de fundamento legal ao presente incidente, o qual deverá ser julgado improcedente». O art. 56º nº 1 do CPC na redacção vigente à data da instauração da execução dispõe que «Tendo havido sucessão no direito ou na obrigação, deve a execução correr entre os sucessores das pessoas que no título figuram como credor ou devedor da obrigação exequenda. No próprio requerimento deduzirá o exequente os factos constitutivos da sucessão.». Sobre esta norma referem Lebre de Freitas, João Redinha e Rui Pinto: «Mas na acção executiva, que visa a reparação material coactiva do direito do credor/exequente, postulando por isso o emprego, efectivo ou potencial, da força, é necessário garantir, no caso de sucessão na parte activa da obrigação, a vontade do credor actual de recorrer aos dispositivos coercitivos e, no caso de sucessão na parte passiva, a eficácia dessas medidas, pois, sendo o devedor o adquirente, apenas os seus bens estão sujeitos à execução (art. 601 CC e 821-1). Outro aspecto de particular relevo no preceituado no nº 1 é dispensar o recurso ao incidente da habilitação, tratado nos art. 371º e ss, quando a intervenção dos sucessores tenha lugar logo no momento da instauração da execução. É suficiente, então, que o exequente deduza no próprio requerimento inicial os factos constitutivos da sucessão, sem que tenham lugar seguidamente, como acontecia por imposição do art. 56 do CPC de 1939, os termos subsequentes do incidente de habilitação. Se porém, a sucessão ocorrer já na pendência do processo executivo, têm aplicação os arts. 371 a 377, com as necessárias adaptações, o mesmo se verificando se o facto constitutivo da sucessão, embora anterior à propositura da acção só vier a ser conhecido em momento posterior (neste sentido, Lebre de Freitas, A acção executiva (…) e referidos à transmissão da propriedade do bem dado em garantia, os acs. do STJ de 18.5.06 (…) e do TRE de 3.11.94 (…). No entanto, no caso de sucessão entre vivos na posição do devedor, atentas as exigências de consentimento do credor para a transmissão singular de dívidas (art. 595-1 CC) (…) a hipótese apenas se coloca no campo da pretensão real de entrega de coisa certa (…)» (in Código de Processo Civil anotado, vol 1º, 2ª ed, pág. 118/119).». Também sobre esta norma, Amâncio Ferreira expõe o seguinte: «Mas, se a transmissão do crédito ou da dívida acontecer na pendência da acção executiva, é através do incidente da habilitação que se farão intervir na execução os sucessores das pessoas que no título executivo figuram como credor e devedor. A este incidente se referem os art. 371º a 375º, no que respeita à sucessão universal, e o art. 376º no que concerne à sucessão singular.» (in Curso de Processo de Execução, 12ª edição, pág. 75/76). Portanto, face ao disposto no art. 56º do CPC, na pendência da execução deve ser admitida a habilitação do sucessor do devedor mesmo no caso de sucessão inter vivos. Vejamos então se a dívida exequenda foi transmitida à cessionária. Como explicam Pires de Lima e Antunes Varela «O contrato de cessão da posição contratual tem como principal efeito a substituição do cedente pelo cessionário, como contraparte do cedido, na relação contratual básica, tal como esta já existe à data da cessão (…)» (in Código Civil anotado, Vol I, 4ª ed, pág. 402). No contrato de locação financeira imobiliária é obrigação do locatário «Pagar, em caso de locação de fracção autónoma as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum» e «Realizar as reparações, urgentes ou necessárias, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública» (cfr art. 10º nº 1 al. b) e f) do DL 149/95 de 24/6 - na redacção introduzida pelo DL 265/97 de 2/10). No contrato de cessão da posição contratual junto aos autos foi declarado pela cedente e aceite pela cessionária a transmissão da posição contratual de locatária no contrato de locação financeira com todos os direitos e obrigações inerentes, sem que se tenha feito referência a dívidas de condomínio da responsabilidade da cedente. A obrigação de pagamento das despesas com partes comuns e serviços comuns de um imóvel em regime de propriedade horizontal constitui uma típica obrigação propter rem, isto é, uma obrigação em que o devedor é determinado por ser titular de um determinado direito real sobre uma coisa, mas na locação financeira, o legislador colocou a cargo do locatário de fracção autónoma o pagamento dessas despesas atendendo, certamente, a que esse tipo contratual visa o financiamento do locatário (cfr Ac do STJ de 02/03/2010 – Proc. 5662/07.5YYPRT-A.S1). Assim, havendo cessão da posição contratual do locatário no contrato de locação financeira de fracção autónoma, coloca-se a questão, tal como no caso de transmissão do direito de propriedade sobre a fracção, de saber se a obrigação decorrente daquelas despesas é ou não ambulatória. No sentido de que essas despesas não são ambulatórias podemos citar o Ac do STJ de 10/07/2008 – Proc. 08A1057 onde se refere que «no caso de o contrato de leasing ser resolvido, o condomínio deve o obrigar o ex-locatário financeiro ao pagamento das dívidas correspondentes a tais despesas e não o locador ou um novo locatário financeiro», o Ac do STJ de 02/03/2010 (acima referido), o Ac da RC de 14/11/2006 (Proc. 3948/04.0TBAVCR.C1) e a decisão individual da RL de 21/01/2011 (Proc. 12517/09.7YLSB-B.L1-7), in www.dgsi.pt. No sentido de que essas despesas são ambulatórias podemos citar o Ac da RL de 20/06/2013 (Proc. 20/06/2013), in www.dgsi.pt. No sentido de que é necessário ponderar o caso concreto, sendo concebíveis situações em que há despesas que continuam a ser da responsabilidade do transmitente – portanto não ambulatórias – e outras em que a ponderação dos interesses em jogo impõe que a dívida se transmita juntamente com o direito real de cujo estatuto emerge, pronunciaram-se o Ac do STJ de 14/09/2010 (Proc. 4955/07.6TVLSB) e o Ac da RL de 14/12/2004 – CJ XXIX, 5º, pág. 14/12/2004. Refere-se nesse Ac da RL de 14/12/2004: «(…) como conclui o Prof. Henrique Mesquita é de rejeitar a doutrina (tradicional) que considera a ambulatoriedade uma característica de todas a obrigações propter rem, no sentido de que a transmissão do direito real de cujo estatuto a obrigação emerge implica automaticamente a transmissão desta para o novo titular do ius in re. Se há obrigações em que a ambulatoriedade se impõe, outras existem, pelo contrário, em que se devem considerar intransmissíveis, por ser essa a solução que melhor se harmoniza com os vários interesses a que importa conferir tutela adequada. Deste modo, e segundo o mesmo autor, deve considerar-se não ambulatória a obrigação dos condóminos de um edifício em regime de propriedade horizontal pagarem periodicamente uma prestação pecuniária para a conservação e fruição das partes comuns ou para remunerar serviços de interesse comum, quando assim tenha sido estabelecido no título constitutivo do condomínio, em regulamento aprovado pelos condóminos ou em deliberação por eles tomada em assembleia geral. Assim, de acordo com este entendimento, temos que considerar que, no caso sub judice, o pagamento da quantia de (…) referente às quotas de condomínio em atraso de (…), como uma prestação decorrente de obrigação não ambulatória, continua a pertencer aos réus (…) Porém, são concebíveis situações em que a ponderação dos interesses em jogo impõe que a dívida se transmita juntamente com o direito real de cujo estatuto emerge. Daí que, sendo inquestionável que a obrigação propter rem já existia à data da alienação, possa também ser necessário decidir se ela se transmitiu para o adquirente ou se, pelo contrário, continua a ter como devedor o alienante. Assim, e ainda no entender do Prof. Henrique Mesquita, para os casos em que se concluiu um contrato de empreitada que tem por objecto obras de reparação a que é necessário proceder, e em que, antes de os condóminos pagarem a parte que lhes compete no preço da empreitada a executar, um deles vende a sua fracção autónoma, a solução mais razoável é a da ambulatoriedade. Pelo que respeita ao alienante, com efeito, não se justifica que ele tenha de contribuir para uma despesa de que nenhum proveito lhe poderá resultar, uma vez que a sua soberania sobre o prédio terminou.». Também no aludido Ac do STJ de 14/09/2010 se lê: «A maior dificuldade está em saber, ao certo, que tipo de despesas estão em jogo: despesas normais, correntes, ou despesas resultantes de reparações estruturais, de grande monta. A dificuldade ainda se adensa mais em relação a estas últimas, perspectivando-as no caso de venda de fracções, se equacionarmos o problema da justiça da solução a encontrar, para se saber se as mesmas devem ser postas a cargo do adquirente ou do alienante. No fundo, trata-se aqui de, analisando o caso concreto, podermos chegar à conclusão de que a obrigatoriedade em causa (de pagamento da quota-parte) reveste a característica da ambulatoriedade ou não, problema este de difícil solução, a merecer ponderação casuística, como enfatiza o indicado Professor Henrique Mesquita em referência que põe a nu a seguinte realidade: a ambulatoriedade não é inerente ou característica essencial das obrigações propter rem (obra citada, págs. 316 a 323), ideia com a qual estamos de acordo e que revela a grande preocupação de encontrar a solução justa a partir do caso concreto, e não partindo de pré-juízos puramente conceituais e desfasados da realidade». Consideramos que é correcto ponderar o caso concreto, como se preconiza nestes dois arestos. No caso dos autos, a dívida exequenda não se reporta apenas às despesas correntes, pois do total apurado na acta apresentada como título executivo, verifica-se que a quantia de 4.140 € é relativa à comparticipação nas obras gerais do prédio cujo valor global orçamentado e aprovado é de 229.766,90 €. Considerando que o registo da cessão da transmissão da posição contratual a favor da requerida F… é de «2009/02/03» e que na acta de 25/01/2007 se refere que nessa data as obras ainda não tinham sido realizadas e são necessárias à obtenção da licença de utilização e que a falta de pagamento das comparticipações pelos condóminos inviabilizaria a realização das obras e não estando demonstrado nestes autos nem sequer alegado que as obras foram realizadas antes da cessão, obras essas que são de grande envergadura e portanto, demoradas, dado o seu elevado custo, que a locatária tem direito a adquirir o locado findo o contrato de locação financeira e que este teve início em 23/11/1999 e com o prazo de 12 anos, ocorrendo pois o seu termo final em 23/11/2011, que a contestação neste incidente foi apresentada em 17/05/2013 não tendo sido alegando que a requerida F… não adquiriu a fracção autónoma locada, justifica-se entender que se transmitiu para a cessionária a obrigação de pagamento da quantia de 4.140 € e respectivos juros de mora vencidos e vincendos, mantendo-se apenas a vinculação da executada Fc… quanto à restante parcela da dívida exequenda. * IV – Decisão Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente a apelação e, alterando-se a decisão recorrida, decide-se habilitar a requerida F… para com ela prosseguir a execução no lugar da requerida Fc… Lda quanto à obrigação de pagamento da quantia de 4.140 € relativa à comparticipação nas obras gerais do prédio e respectivos juros de mora vencidos e vincendos, mantendo-se na execução a apelada relativamente à restante dívida exequenda. Custas pela apelante/requerente e pelas requeridas na proporção de vencido. Lisboa, 13 de Março de 2014 Anabela Calafate Ana de Azeredo Coelho Tomé Ramião