| Decisão Texto Integral: | Acordam na Secção Cível (2ª Secção) do Tribunal da Relação de Lisboa:
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I – “A” intentou a presente acção declarativa com processo sumário contra “B” e “C”.
Alegou a A., em resumo, que as RR. são arrendatárias de um cabeleireiro instalado num imóvel sujeito à sua administração enquanto cabeça-de-casal de uma herança e que as mesmas realizaram obras no locado e cederam a sua exploração a uma sociedade irregular.
Pediu a A. que seja decretado o despejo do local arrendado e as RR. condenadas a entregá-lo à A..
As RR., na contestação que apresentaram, invocaram que a A. é parte ilegítima, que se verifica a caducidade do direito da A., bem como impugnaram factos por esta alegados. Concluíram pedindo a absolvição da instância ou do pedido e a condenação da A. como litigante de má fé.
Posteriormente, também a A. pediu a condenação das RR. como litigantes de má fé.
O processo prosseguiu, sendo que no saneador a A. foi declarada parte legítima. A final, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, por não provada, e absolveu as RR. do pedido, bem como absolveu ambas as partes do pedido de condenação como litigantes de má fé.
Da sentença apelou a A. concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso:
1 – Na sentença recorrida foram violadas normas jurídicas substantivas, a saber: art.º 49.º do Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa, publicado através do Aviso n.º 1229/2009, de 13 de Janeiro; arts.º 2.º, 4.º e 6.º, ambos do Regime Jurídico de Urbanização e Edificação, anexo ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 60/2007, de 4 de Setembro; art.º 216.º, n.º 3 do CC; art.º 1074.º, n.º 2 do CC; art.º 762.º, n.º 2 do CC; art.º 62.º, n.º 1 da CRP; art.º 1083.º, n.º 1 do CC; art.º 329.º do CC; arts.º 1038.º, al. f) e 1083.º, n.º 2, al. e) do CC; arts.º 37.º e 40.º do CSC;
2 – Da matéria de facto provada na sentença de fls… dos autos resulta que a A. tem a qualidade de senhoria e as RR. de arrendatárias relativamente ao contrato de arrendamento posto em crise nos presentes autos;
3 – Resulta ainda que o referido contrato de arrendamento foi celebrado em 19.09.1960 pelo falecido “D” (marido da A.) com “E”, este na qualidade de arrendatário;
4 – Provado está que o referido “E” trespassou a loja objecto do referido contrato a “F” e “G”;
5 – E que estes, por sua vez, trespassaram às RR., ora Apeladas;
6 – Está provado que as Apeladas fizeram no arrendado obras de alteração não autorizadas pela Apelante e sem o respectivo licenciamento camarário;
7 – As referidas obras de alteração subdividem-se em três, a saber: a) alteração da disposição interna da canalização, designadamente, onde antes constava uma arrecadação sem qualquer instalação sanitária, passou a constar um lavatório, nas antigas instalações sanitárias a sanita mudou de sítio, o espaço destinado à zona de lavagem de cabeças passou da direita para a esquerda; b) instalação de um aparelho de ar condicionado no exterior da fachada principal do edifício em causa; c) alteração da fachada principal do edifício em causa consubstanciada na pintura de portas anteriormente brancas com cor preta e tapagem de vidros transparentes com tons de vermelho e preto;
8 – Está igualmente provado que a Apelante foi notificada, enquanto proprietária, pela CML de despacho a ordenar a reposição da fachada de acordo com o projecto aprovado;
9 – Da alínea d) do contrato de arrendamento do contrato de arrendamento posto em crise nos presentes autos resulta que “quaisquer obras ou benfeitorias só poderão ser feitas com a devida autorização escrita do senhorio”;
10 – O Mmo. Juiz a quo não qualificou as obras referidas na conclusão 7 supra como tendo alterado a disposição interna do locado, no entanto é evidente que assim aconteceu, bastando para tanto atentar-se no Doc. 15 anexo à P.I. de fls… dos autos, de resto, não impugnado, o qual demonstra inequivocamente a efectiva alteração da disposição interna do sistema de canalização e loiças sanitárias, no mínimo;
11 – Fundamenta, além do mais, o Mmo. Juiz a quo na sentença recorrida a absolvição das RR. do pedido porque, no seu entendimento, a confiança entre A. e RR. não foi abalada, no entanto apenas ao senhorio cabe avaliar se o incumprimento por parte dos arrendatários é ou não susceptível de abalar essa mesma confiança porque de um conceito subjectivo, razão pela qual;
12 – Foi, aliás, exactamente por essa razão, por sentir a confiança abalada tendo em conta os sucessivos incumprimentos por parte das Apeladas referidos na conclusão 7 supra que a Apelante interpôs a presente acção;
13 – Por outro lado, e relativamente à colocação não autorizada do ar condicionado e alteração de fachada, a própria CML as considerou obras de alteração, e, tanto assim é que ordenou a reposição do local arrendado conforme o projecto aprovado;
14 – Ora, sendo assim, terá de concluir-se que, não só de acordo com o art.º 1083.º do CC, como também do próprio contrato de arrendamento, só a Apelante tem o direito de transformação do locado e já não as Apeladas. Neste sentido, veja-se Oliveira Ascensão, Menezes Leitão e Aragão Seia in “Resolução do Arrendamento com fundamento na realização de obras não autorizadas”, O Direito, 125;
15 – Relativamente à alegada caducidade do direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento com base na realização de obras não autorizadas, absteve-se o Mmo. Juiz a quo de se pronunciar, na medida em que indeferiu a pretensão da A. com este fundamento;
16 – A este propósito há que distinguir novamente as três obras não autorizadas, levadas a cabo pelas Apeladas, designadamente as de alteração de disposição interna do locado, das quais a A. teve conhecimento em Outubro de 2005; a de colocação do ar condicionado, da qual a A. teve conhecimento em 17.08.2006, e a de alteração de fachada da qual a A. teve conhecimento em 16.10.2008;
17 – Relativamente à obra de alteração da disposição interna do locado, a A. não exerceu o seu direito de despejo no ano subsequente ao conhecimento dos factos porquanto já anteriormente a esse conhecimento, ou seja, em 19.05.2005 a A. havia intentado contra as RR. uma acção de preferência que culminou com uma decisão do STJ proferida apenas em 19.03.2009;
18 – Por conseguinte, à data do conhecimento desses factos, tal acção de preferência já se encontrava pendente, sendo certo que essa pendência implicava que o referido prazo de caducidade não pudesse começar a contar-se durante a mesma, tendo em conta que o pedido constante da mesma era exactamente que o Tribunal considerasse o trespasse inválido e, por conseguinte, o contrato de arrendamento inexistente;
19 – Caso a Apelante tivesse interposto a presente acção de despejo durante a pendência daquela acção de preferência estaria, por um lado, a pedir a declaração de inexistência do contrato e, por outro, a considera-lo válido, o que redundaria num verdadeiro venire contra factum proprium;
20 – Mutatis mutandis, relativamente à colocação não autorizada do ar condicionado, uma vez que à data do conhecimento dos factos pela A., ainda a referida acção de preferência se encontrava pendente;
21 – Tendo o Acórdão do STJ sido proferido em 19.03.2009, só após esta data, ao abrigo do disposto no art.º 329.º do CC, poderia começar a contar-se o referido prazo de caducidade, sendo certo que, tendo a presente acção dado entrada em juízo no dia 15.10.2009, ainda não tinha decorrido o prazo de um ano sobre a prolação do Acórdão;
22 – Já relativamente à obra de alteração de fachada não autorizada (cujo conhecimento da A. ocorreu em 16.10.2008), ainda não havia decorrido um ano sobre a data do conhecimento dos factos aquando da entrada da presente acção em juízo;
23 – Pelo exposto não se verifica a excepção de caducidade invocada pelas Apelantes;
24 – Como segunda causa de pedir a A. invocou na presente acção a cessão de exploração do local arrendado por parte das Apeladas a “I” – Sociedade Irregular;
25 – Tal facto chegou ao conhecimento da A. em 23.10.2008 porque as RR. remeteram à A. uma carta na qual apuseram um carimbo da dita sociedade irregular;
26 – Ora, a cessão da exploração comercial do arrendado é vedada ao locatário quando inválida ou ineficaz perante o senhorio, ex vi dos arts.º 1038, al. f) e 1083.º, n.º 2, al. e), ambos do CC. Neste sentido veja-se Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano”, 6.ª Ed., p. 133;
27 – Menezes Cordeiro defende que as sociedades irregulares embora não beneficiem de todos os privilégios da personalidade plena, são operacionais, não excluindo a personalidade jurídica destas sociedades apenas a considerando não plena até ao registo;
28 – A sociedade irregular, não obstante não ter personalidade jurídica, tem personalidade judiciária precisamente porque pode ser titular de direitos e obrigações;
29 – Para efeitos fiscais, a sociedade irregular configura um sujeito passivo diverso das Apeladas na medida em que tem um número de identificação fiscal diferente do destas, sendo tributada em sede de IRC e não de IRS como as pessoas singulares;
30 – Da documentação cruzada nos autos pelas Apeladas em 17.11.2011 (id. a fls… dos autos) resulta claro que esta sociedade irregular é quem explora o comércio praticado no local arrendado, senão vejamos:
31 – É a sociedade irregular que paga as remunerações dos seus funcionários;
32 – É a sociedade irregular que paga as rendas resultantes do contrato de arrendamento dos autos à Apelante;
33 – É a sociedade irregular que tem a sua sede social no locado dos autos;
34 – Assim, é evidente que o sujeito passivo deste contrato de arrendamento é, na prática, a sociedade irregular e não as Apeladas;
35 – Pelo exposto, também por este fundamento deveria ter sido decretado o despejo pelo Mmo. Juiz a quo. Neste sentido, veja-se Ac. STJ de 24.05.2011.
36 – Pelo exposto, deverão V. Exas., Venerandos Desembargadores, revogar a sentença recorrida, proferindo Acórdão mediante o qual seja decretado o despejo das Apeladas nos precisos termos do Pedido constante da P.I. de fls… dos autos.
As RR. contra alegaram nos termos de fls. 414 e seguintes.
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II - O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1) A A. é cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de “D”.
2) Na qualidade de cabeça-de-casal a A. administra o prédio urbano que integra o acervo hereditário de “D”, sito na Rua …, n.º …, em Lisboa, descrito na 8.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º ….
3) Em 19.09.1960, “D” deu de arrendamento a “E” a fracção identificada sob a letra “B”, correspondente à Loja “D” e “E”, do referido prédio urbano, nos termos constantes de fls. 35 a 38 dos autos e cujo conteúdo dou por reproduzido.
4) Consta da alínea d) do aludido contrato que: “Quaisquer obras ou benfeitorias só poderão ser feitas com a devida autorização escrita do senhorio, as quais, uma vez autorizadas e feitas ficarão pertença do prédio, sem que o inquilino possa pedir por elas qualquer indemnização ou alegar sequer o direito de retenção.”.
5) Em 25.04.1972, “D” foi notificado por funcionário judicial de que a loja identificada em 3) havia sido trespassada por “E” a “F” e “G”.
6) “D” faleceu em 12.01.1989.
7) Por notificação judicial avulsa de 04.11.2004, foi nos termos constantes de fls. 42 a 49 a A. notificada do trespasse que “F” e “G” pretendia fazer, nos termos e para os efeitos do exercício do competente direito de preferência.
8) Mediante carta registada com aviso de recepção, datada de 04.11.2004, a A. solicitou a “F” e “G” informações sobre elementos do trespasse, nos termos constantes de fls. 52 e cujo conteúdo dou por integralmente reproduzido.
9) Em resposta, “F” e “G” remeteram à A. a carta datada de 09.11.2004 e constante de fls. 55/56 dos autos onde, para além do mais, identificam as trespassárias como sendo as RR.
10) Em 23.11.2004, a A. remeteu a “F” e “G” uma carta registada com aviso de recepção solicitando mais informação.
11) A referida carta foi devolvida à A. com a indicação de estabelecimento encerrado.
12) Em 06.12.2004, as RR. remeteram à A. uma carta registada com aviso de recepção, nos termos constantes de fls. 61 a 67, com cópia do contrato de trespasse celebrado.
13) Em 19.05.2005, a A. interpôs uma acção de preferência contra as RR. e “F” e “G” que foi julgada improcedente por decisão transitada em julgado.
14) Em 26.11.2004, a fachada da loja referida em 3) tinhas portas de cor branca e envidraçadas e não tinha qualquer aparelho de ar condicionado colocado no exterior do edifício.
15) Em 26.11.2004, foi verificado pela A. que as RR. tinham colocado um aviso na porta com os seguintes dizeres: “Exmas. Clientes Informamos que estamos encerrados a partir do dia 25 de Outubro por motivo de mudança de gerência e obras de beneficiação. Agradecemos a vossa compreensão.”.
16) Entre 25.11.2005 e meados de Janeiro de 2005, as RR. mudaram a canalização, nomeadamente a disposição dos canos, chão, tectos e loiças sanitárias da loja identificada em 3).
17) As RR. não pediram autorização à A. para realizar o referido em 16).
18) As RR. não obtiveram licenciamento camarário para realizar o referido em 16).
19) Em 02.08.2006, as RR. colocaram um aparelho de ar condicionado no exterior da loja.
20) As RR. não solicitaram autorização à A. para colocarem o aparelho de ar condicionado.
21) As RR. não obtiveram licenciamento camarário para colocarem o aparelho de ar condicionado.
22) Com data de 17.08.2006, a A. remeteu às RR. a carta constante de fls. 80 pela qual declarou a sua oposição à colocação do aparelho de ar condicionado.
23) Em Outubro de 2008, as RR. pintaram as portas da loja de preto e taparam os vidros integrados nas portas com tons de branco, preto e vermelho.
24) As RR. não solicitaram autorização à A. para realizarem o descrito em 23) nem obtiveram licença da Câmara Municipal.
25) Em 16.10.2008, a A. remeteu às RR. a carta constante de fls. 83 onde opõe-se à alteração da fachada da loja.
26) Em 23.08.2009, a A. foi notificada pela Câmara Municipal de Lisboa de despacho ordenando a reposição da fachada de acordo com o projecto aprovado.
27) Por carta registada com aviso de recepção, a A. deu conhecimento às RR. do teor do despacho referido em 25), nos termos constantes de fls. 92.
28) Em 23.10.2008, as RR. remeteram à A. a carta constante de fls. 94 dos autos, em nome de “I” – Sociedade Irregular.
29) As RR. cederam a exploração comercial do arrendado a uma sociedade irregular que denominam de “I – Sociedade Irregular”.
30) As RR. não solicitaram ou obtiveram autorização da A.
31) A Autora teve conhecimento da realização das obras referidas em 16), em Outubro de 2005, data em que deu entrada o articulado de contestação com pedido reconvencional por parte das RR., no âmbito do processo judicial que correu termos na 7.ª Vara Cível de Lisboa, 2.ª secção, sob o n.º 2940/05.1TVLSB.
32) No artigo 20.º da matéria de facto provada da sentença proferida no processo id. em 31) consta que as RR. “Investiram na loja mais de 20.000,00 € com obras de recuperação, pois o espaço apresentava alguma degradação, e de remodelação com vista a modernizar estabelecimento de cabeleireiro.”, conforme fls. 218 dos autos.
33) Em data não apurada, mas anteriormente à data da apresentação da contestação, as RR. pintaram as caixilharias de cor branca e retiraram o aparelho de ar condicionado.
34) As obras referidas em 16) visaram manter o locado em bom estado, assegurando o conforto e comodidade, nomeadamente ao nível da decoração de interiores e substituição de equipamentos e materiais por outros mais modernos.
35) A A. solicitou junto da CAM de Lisboa a actualização extraordinária de renda.
36) No âmbito desse processo, a CAM atribuiu ao locado “…o coeficiente de conservação 1,2 na sequência da vistoria efectuada e da determinação pelo técnico do nível de conservação 5, correspondente ao estado de conservação de excelente…”, nos termos constante de fls. 141 e 245 e cujo conteúdo aqui dou por reproduzido.
37) Em consequência, a renda do locado foi actualizada pela A., em 29.09.2009.
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III – Face às conclusões da apelação interposta pelos AA. – e são essas conclusões que definem o objecto do recurso tendo em conta o disposto no nº 3 do art. 684 do CPC - as questões que essencialmente se colocam traduzem-se na verificação da ocorrência dos fundamentos de resolução do contrato de arrendamento invocados pela A., senhoria, com referência às obras realizadas no locado pelas arrendatárias e cessão da exploração do mesmo.
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IV – 1 - Comecemos pelo primeiro fundamento em que a A. se alicerça para obter a resolução do contrato de arrendamento – a realização pelo inquilino de obras não consentidas pelo senhorio.
Os factos organizam-se, aqui, em três segmentos:
- Depois de em 26-11-2004 ter sido verificado pela A. que as RR. tinham colocado um aviso na porta com os seguintes dizeres “Exmas. Clientes Informamos que estamos encerrados a partir do dia 25 de Outubro por motivo de mudança de gerência e obras de beneficiação…”, entre aquela data e meados de Janeiro de 2005, as RR. mudaram a canalização, nomeadamente a disposição dos canos, chão, tectos e loiças sanitárias da loja, sem que para tal houvessem pedido autorização à A., ou houvessem obtido licenciamento camarário;
- Em 2-8-2006, as RR. colocaram um aparelho de ar condicionado no exterior da loja não solicitando autorização à A. para tal, nem havendo obtido licenciamento camarário, quando anteriormente (em Novembro de 2004) a fachada da loja não tinha qualquer aparelho de ar condicionado colocado no exterior do edifício;
- Se em Novembro de 2004 a fachada da loja tinhas portas de cor branca e envidraçadas, em Outubro de 2008, as RR. pintaram as portas da loja de preto e taparam os vidros integrados nas portas com tons de branco, preto e vermelho, sem que solicitassem à A. autorização para tal ou obtivessem autorização camarária.
O NRAU – cujo art. 60 revogou o RAU - entrou em vigor em 27 de Junho de 2006, dispondo genericamente o nº 1 do seu art. 59 que ele se aplica aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.
Todavia haverá que ter em conta as regras sobre a aplicação da lei no tempo expressas no art. 12 do CC, em que o princípio geral é o de que a lei só dispõe para o futuro, acrescendo que quando a lei dispõe sobre os efeitos de quaisquer factos se entende, em caso de dúvida, que só visa os factos novos. Deste modo, no que ao direito à resolução concerne, não se impõe a aplicabilidade imediata e retroactiva do novo regime às situações ocorridas antes da sua entrada em vigor, havendo que ponderar a relevância dos factos apontados como causa da pretendida resolução do contrato por parte do senhorio à luz das normas vigentes à data em que os mesmos tiveram lugar. Se os factos que constituem fundamento da resolução se verificaram no domínio da vigência do RAU – que não do NRAU - o regime aplicável é o daquele diploma. Saliente-se que não se trata de facto continuado ou duradouro, de facto que se prolongue no tempo – foram feitas certas obras num determinado período, independentemente de outras concretas e diferentes obras terem sido feitas posteriormente.
No sentido adoptado citamos Pinto Furtado ([1]) que nos diz:
«No tocante aos fundamentos de resolução, mesmo quanto aos velhos arrendamentos vinculísticos, é aplicável a lei nova às relações contratuais que subsistam, sem prejuízo das normas transitórias constantes dos arts. 26 e 27 (citado art. 59-1).
Importa, neste caso, distinguir os fundamentos resolutivos ocorridos e completados no domínio de vigência da lei anterior, que continuarão a ser regidos por ela, dos que, mesmo iniciados durante esse âmbito de aplicação, se prolonguem para o império da lei nova, sem que tenha o senhorio, p.ex., até aí suscitado a resolução do contrato - hipótese em que já terá de submeter-se ao disposto no art. 1083 CC, apesar de o facto resolutivo vir de trás.
Valerá também aqui, sem margem para dúvidas importantes, o dispositivo do art. 12-2 CC, no passo em que determina que, quando a lei dispõe sobre os seus efeitos, «”entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos”».
Temos, pois, que quanto ao 1º núcleo de factos, ocorridos entre fins de 2004 e princípio de 2005, são aplicáveis as disposições do RAU que regulam o direito à resolução do contrato por parte do senhorio.
Quanto aos restantes factos já serão aplicáveis o NRAU e o CC na versão dele resultante.
Saliente-se, também, antes de prosseguirmos, que quer as normas do Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa, quer as do Regime Jurídico de Urbanização e Edificação, invocadas pela apelante não terão, por si só, relevância determinante visto estarmos no âmbito de uma relação de direito privado entre senhorio e arrendatário. A circunstância de as obras terem sido realizadas sem licenciamento camarário é irrelevante para as questões em análise, sendo susceptível, quanto muito, de desencadear sanções administrativas ([2]).
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IV – 2 - Provou-se que, no contexto temporal apontado, as RR. mudaram a canalização, nomeadamente a disposição dos canos, chão, tectos e loiças sanitárias da loja, sem que para tal houvessem pedido autorização à A., ou houvessem obtido licenciamento camarário. Provou-se, também, que com tais obras visaram as AA. manter o locado em bom estado, assegurando o conforto e comodidade, nomeadamente ao nível da decoração de interiores e substituição de equipamentos e materiais por outros mais modernos.
No art. 64 do RAU eram enunciados taxativamente quais os fundamentos legais de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio - que genérica e essencialmente se reconduziam a violações de deveres principais ou secundários de prestação ou deveres acessórios de conduta por parte do arrendatário.
Assim, dispunha o art. 64, nº1-d) do RAU que o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário «fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou 4º do presente diploma».
Deste modo, sem autorização escrita do senhorio o locatário não poderia realizar no prédio arrendado:
- obras que alterassem substancialmente a estrutura externa;
- obras que alterassem substancialmente a disposição interna das divisões;
- actos que injustificadamente causassem deteriorações consideráveis.
Prédio, para o efeito, corresponde à «unidade locativa» que foi objecto do contrato de arrendamento.
Quanto ao termo “substancialmente”, o entendimento geral é o de que terá de ser tomado na acepção de “consideravelmente”.
A actuação da R. a que por ora nos reportamos não poderá ser reconduzida obviamente à primeira hipótese destacada.
Quanto às duas restantes, a lei não define um critério que permita caracterizar o que denomina de “alteração substancial” ou mesmo de “deteriorações consideráveis”. Como referia Aragão Seia ([3]) «parece que, só caso a caso, será possível proceder a essa determinação sem esquecer que o arrendatário tem apenas o gozo do prédio cedido pelo senhorio, pertencendo apenas ao proprietário o direito de transformação», havendo embora que entender que o senhorio autoriza o arrendatário a efectuar as obras necessárias à adequação do arrendado à finalidade do arrendamento. E, «o julgador para formular um juízo seguro sobre as alterações ou deteriorações deve atender a um critério de razoabilidade, considerando, por um lado, a boa fé do inquilino e o objectivo por ele tido em vista e, por outro a situação do senhorio que não pode sacrificar a estrutura do local às comodidades do arrendatário, sobretudo quando isso pode implicar uma diminuição do valor locativo; por deteriorações consideráveis dever-se-á entender aquelas que revestem um certo vulto, quer pela sua extensão, quer pelo custo da sua reparação, quer ainda em confronto com o valor e tamanho do prédio onde são praticadas».
Menezes Cordeiro ([4]) afirmava que se sanciona «tão só uma grave perturbação na economia contratual, em que o inquilino se arroga poderes próprios do domínio...» Acrescentando que o advérbio «substancialmente» deve ser tomado como traduzindo uma ideia de perenidade: excluem-se as obras transitórias que podem ser retiradas a todo o momento, por terem sido utilizados materiais facilmente destacados, ou quando a todo o tempo pode o réu retirar o que fez - embora a «perenidade» não se possa reconduzir á «reparibilidade», sendo esta tomada à letra. Refere que a disposição interna das divisões tem a ver «com o modo por que elas se concatenam entre si» ([5]).
E Rabindranath Capelo de Sousa ([6]) admitia que a expressão «disposição interna das divisões» teria o significado de «distribuição interna do prédio ou a maneira por que estão dispostas as divisões interiores do prédio», apresentando o interior do prédio uma outra fisionomia, uma nova distribuição.
Assim, tal alteração ocorrerá quando é desfigurada a planificação interna do prédio ou o modo da distribuição dos vários compartimentos ou espaços internos, o que sucederá, designadamente, quando, com carácter definitivo, se diminui ou se aumenta o número de compartimentos do locado.
Quanto às deteriorações que são causa de despejo não há-de tratar-se de deteriorações inerentes à prudente utilização do prédio – art. 1043 do CC – nem daquelas pequenas deteriorações que a lei permite ao inquilino quando se tornem necessárias para assegurar o seu conforto e comodidade – art. 4 do RAU.
Claro que será face à matéria de facto efectivamente apurada que concluiremos se uma determinada alteração é (ou não) considerável.
Do que acabámos de expor resulta que as obras levadas a cabo pelas RR. em fins de 2004/princípio de 2005 não se reconduzem a obras que alterassem substancialmente a disposição interna das divisões. Efectivamente, não resulta da factualidade apurada que houvesse sido desfigurada a planificação interna do locado ou o modo da distribuição dos vários compartimentos ou espaços internos, que haja sido alterado o modo pelo qual as divisões se concatenam entre si.
Mas, tendo mudado a canalização - nomeadamente a disposição dos canos - chão, tectos e loiças sanitárias da loja, praticaram as RR. actos que causaram deteriorações consideráveis no locado, igualmente não consentidas?
O contrato de arrendamento foi celebrado em 1960 e no locado funciona um cabeleireiro, tendo o contrato em vista a prossecução dessa actividade, consoante resulta da escritura pública documentada nos autos a fls. 35 e seguintes. Para continuarem a exercer a actividade em causa as arrendatárias teriam de se adaptar às novas tendências, gostos e necessidades – um cabeleireiro do século XXI não tem o mesmo aspecto de um cabeleireiro dos anos sessenta do século XX: quer técnica quer esteticamente registaram-se mudanças. As RR. não poderiam manter um estabelecimento estagnado, uma ilha no tempo; provou-se que as obras visaram manter o locado em bom estado, assegurando o conforto e comodidade, nomeadamente ao nível da decoração de interiores e substituição de equipamentos e materiais por outros mais modernos.
Nestas circunstâncias, a mudança de chão, tectos e loiças sanitárias, sem qualquer outra caracterização que assinale negativamente essa mudança, bem como a mudança da canalização, embora com mudança da disposição dos canos, afigura-se corresponder a alterações lícitas, conformes à utilização do locado em consonância com os fins a que este se destina, num critério de razoabilidade, considerando, por um lado, a boa fé das inquilinas e, por outra a situação do senhorio, sendo de salientar que não se apurou que tal implicasse uma diminuição do valor locativo.
Não havia, pois, fundamento para a resolução do contrato.
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IV – 3 - Posteriormente, em 2-8-2006, as RR. colocaram um aparelho de ar condicionado no exterior da loja não solicitando autorização à A. para tal, nem havendo obtido licenciamento camarário, quando anteriormente (em Novembro de 2004) a fachada da loja não tinha qualquer aparelho de ar condicionado colocado no exterior do edifício. Além de que em Outubro de 2008, as RR. pintaram as portas da loja de preto e taparam os vidros integrados nas portas com tons de branco, preto e vermelho (em Novembro de 2004 a fachada da loja tinhas portas de cor branca e envidraçadas) sem que solicitassem à A. autorização para tal ou obtivessem autorização camarária.
Aqui, na sequência do que acima expusemos, já são aplicáveis as previsões do art. 1083 do CC quanto à resolução do contrato de arrendamento, dado os factos terem ocorrido na vigência do NRAU.
Dispõe o nº 1 do art. 1083 do CC que «qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base no incumprimento da outra parte».
Acrescentando o nº 2 do mesmo artigo que «é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio…» sendo, depois, elencados várias situações em que não é mencionada a realização de obras no locado pelo inquilino.
Assim, enquanto o nº 1 do art. 64 do RAU continha uma enumeração taxativa de fundamentos de resolução do contrato pelo senhorio, o art. 1083 do CC apenas inclui uma enumeração exemplificativa a que acresce a cláusula geral acima transcrita (é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento).
Menezes Leitão ([7]) considera o que se poderá inferir daquela cláusula geral em correlação com os deveres que resultam para o arrendatário dos arts. 1043, 1073 e 1074, nº 2, para propender no sentido de que «se alargou consideravelmente o fundamento da resolução do contrato consistente na realização de obras e deteriorações no prédio, pois todas as que não sejam permitidas por aquelas disposições passaram a constituir fundamento de resolução do contrato independentemente das suas características».
Também Pinto Furtado ([8]) afirma que o «legislador foi, na nova legislação, muito mais longe do que anteriormente na limitação à liberdade do arrendatário de dispor da estrutura física do espaço arrendado», bastando que «não constituam pequenas deteriorações destinadas a assegurar o conforto ou comodidade do arrendatário».
Todavia, e consoante decorre do que acima expusemos, parece-nos que não é todo e qualquer incumprimento que determina a resolução, exigindo-se que esse incumprimento pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
Assim, haverá que reflectir sobre a concreta dimensão e natureza das obras efectuadas, respectivas consequências e todo o circunstancialismo envolvente das mesmas de modo a concluir sobre as suas consequências e implicações quanto à manutenção da relação contratual.
Refira-se que, pela natureza das coisas, num estabelecimento de cabeleireiro funcionarão secadores de cabelo produzindo ar quente – daí o conforto oferecido quer às RR. quer aos seus clientes pela instalação de um aparelho de ar condicionado; por outro lado, um estabelecimento de cabeleireiro oferece ao público uma componente moda, sendo que a correspondente aparência para esse mesmo público poderá ser procurada obter através de um aspecto exterior mais colorido.
Deste modo, a colocação de um aparelho de ar condicionado no exterior da loja, bem como a pintura das portas da loja de preto e tapagem dos vidros integrados nas portas com tons de branco, preto e vermelho não constituem obras que impliquem deteriorações de gravidade relevante. Na nossa perspectiva, não se retira desta factualidade, um incumprimento que pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento, não se justificando a resolução do contrato, logo não havendo, nesta parte, fundamento que justifique a resolução do contrato de arrendamento.
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IV – 4 - O nº 2 do art. 1083 do CC inclui expressamente entre os possíveis fundamentos de resolução do contrato de arrendamento «a cessão total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio».
Também, a alínea f) do nº 1 do art. 64 do RAU previa a situação de o arrendatário «subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no artigo 1049º do Código Civil».
Tal causa de resolução funda-se na violação das obrigações do arrendatário a que se reportam as alíneas f) e g) do art. 1038 do CC – o arrendatário está, designadamente, obrigado a não proporcionar o gozo, total ou parcial do prédio a outrem, por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, salvo se a lei o permitir ou o senhorio o autorizar.
Provou-se que as RR. (a quem o «estabelecimento comercial de cabeleireiro denominado “J» havia sido trespassado, consoante resulta da escritura pública documentada a fls. 63 e seguintes) em data que não se concretizou, cederam a exploração comercial do arrendado a uma sociedade irregular que denominam de “I – Sociedade Irregular”, sem que houvessem solicitado ou obtido autorização da A..
Ou seja, embora as titulares do direito ao arrendamento, uma vez que foram elas as trespassárias do estabelecimento comercial denominado “J”, sejam as RR. a exploração comercial do arrendado é realizada por uma sociedade irregular que denominam de “I – Sociedade Irregular”, logo uma sociedade irregular de que serão “sócias” as próprias RR..
A questão que se coloca é a se a referida cedência é uma cedência “verdadeira” e relevante dada aquela circunstância de se tratar de uma sociedade irregular cujos sócios são as próprias arrendatárias.
Desde logo é de salientar o cariz conclusivo daquela expressão “sociedade irregular” utilizada; tentemos, todavia e dentro do possível, ultrapassar essa falha.
Á sociedade irregular reportava-se o art. 107 do CCom; ela era então definida como uma sociedade constituída para a prática de um acto ou mais actos de comércio, mas em cuja constituição não se observaram todas as prescrições legais. Actualmente aquele conceito não tem uma precisa consagração legal, mas a realidade subjacente continua, obviamente, a suceder.
Como refere Pinto Furtado ([9]) é corrente realizar-se uma actividade económica em nome de uma sociedade comercial (comercial por ter por objecto actos de comércio) que, todavia, não cumpriu todo o processo de formação estabelecido, a que aquele autor chama de «sociedades imperfeitas», mas cuja imperfeição poderá ter vários graus consoante o segmento do processo formativo cumprido. Assim, poderemos ter: o simples uso de uma firma comum ou de qualquer “meio” criador de “falsa aparência” de sociedade; a actividade com base num “acordo” constitutivo que não foi celebrado pela forma prevista na lei; o período compreendido entre a celebração do contrato de sociedade e o registo definitivo.
Menezes Cordeiro ([10]) entende ser de reservar a expressão “sociedade irregular” para os casos em que haja incompleitude do processo, seja por falta de forma quanto ao contrato, seja por ausência de registo.
E destaca as “sociedades materiais” – «situações que no campo da materialidade correspondam a contribuições de bens ou serviços, feitas por duas ou mais pessoas, para o exercício em comum de certa actividade económica, que transcenda a mera fruição, com o fim de repartição dos lucros daí resultantes».
A esta realidade se refere o nº 1 do art. 36, do CSC quando dispõe: «Se dois ou mais indivíduos quer pelo uso de uma firma comum quer por qualquer outro meio, criarem a falsa aparência de que existe entre eles um contrato de sociedade, responderão solidaria e ilimitadamente pelas obrigações contraídas nesses termos por qualquer deles».
Outra hipótese é a considerada no nº 2 do citado art. 36, dizendo: «Se for acordada a constituição de uma sociedade comercial, mas, antes da celebração do contrato de sociedade, os sócios iniciarem a sua actividade, são aplicáveis às relações estabelecidas entre eles e com terceiros as disposições sobre sociedades civis».
Posteriormente, havendo contrato de sociedade, mas antes do registo, as relações entre os sócios estão precisadas – se as partes celebraram um contrato deverão cumpri-lo entre si. Todavia, verifica-se, ainda, a carência de personalidade jurídica.
Efectivamente, nos termos do art. 5 do CSC as sociedades gozam de personalidade jurídica e existem como tais a partir da data do registo definitivo do contrato pelo qual se constituem.
A personalidade jurídica corresponde à susceptibilidade de se ser titular de direitos e obrigações, traduzindo-se na «aptidão para ser titular autónomo de relações jurídicas» ([11]).
Têm personalidade jurídica as pessoas singulares (art. 66 do CC), as pessoas colectivas, ou seja, as associações e fundações que tenham personalidade jurídica (art. 158 do CC), as sociedades civis sob forma comercial (art. 1, nº 4 e art. 5 do CSC) bem como as pessoas colectivas públicas (Estado, autarquias locais, institutos públicos, etc.) bem, como vimos, as sociedades comerciais a partir do registo definitivo do contrato que as constitui (art. 5 do CSC).
Num patamar diferente teremos a personalidade judiciária, consistente na susceptibilidade de ser parte, tendo personalidade judiciária quem tenha personalidade jurídica (art. 5 do CPC), mas não só: ela é estendida às várias situações mencionadas no art. 6 do CPC, pelo que têm personalidade judiciária, designadamente, as sociedades civis e as «sociedades comerciais, até à data do registo definitivo do contrato pelo qual se constituem, nos termos do art. 5º do Código das Sociedades Comerciais».
Ou, mesmo, a personalidade tributária, a qualidade de se ser sujeito passivo da obrigação de imposto, com todas as posições instrumentais que isso implica, inferindo-se do CIRC que são reconhecidos como sujeitos passivos entidades desprovidas de personalidade jurídica ([12]).
Não sabemos em que categoria concreta se integra a “sociedade irregular” a que se reportam os autos. Não é feita qualquer menção a um contrato de sociedade (que apontaria, aliás, para um tipo específico de sociedade). Nesta carência de elementos caracterizadores da real situação de facto – e era à A. que, querendo valer-se da causa de resolução a que nos reportamos incumbia o ónus de a caracterizar – teremos que considerar uma situação anterior à celebração do contrato de sociedade, visto não ser feita qualquer alusão a este.
Mesmo assim, e como foi aludido, o art. 36 do CSC que rege sobre as relações anteriores à celebração do contrato de sociedade, abrange duas realidades distintas: a de «uma sociedade aparente, uma actuação plural, aparentemente societária, mas sem que os participantes tenham em vista a constituição de uma sociedade» (nº 1); «uma situação material, que tem a cobertura de um acordo entre os participantes em vista da constituição da sociedade, ainda que o contrato de sociedade, em si, não haja sido ainda formalizado» (nº 2) ([13]). Qual a situação dos autos? Não sabemos, sendo certo que não será fácil para terceiros conhecerem da existência, ou não, da intenção de celebração de um contrato de sociedade, ou do acordo de constituição de uma sociedade comercial.
De qualquer modo inexiste personalidade jurídica, podendo haver, embora, um património posto em comum por algumas pessoas e que suporta a prossecução de uma actividade económica.
A “sociedade irregular” «I» não tem, pois, aptidão para ser titular autónoma de relações jurídicas – logo, em termos jurídicos, não lhe pode ter sido verdadeira e relevantemente cedida pelas RR. a exploração comercial do locado, continuando aquelas RR. a ser as arrendatárias da loja.
Pelo que também este fundamento de resolução do contrato de arrendamento não se verifica.
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V - Face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação confirmando a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
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Lisboa, 11 de Outubro de 2012
Maria José Mouro
Teresa Albuquerque
Isabel Canadas
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[1] Em «Manual de Arrendamento Urbano», vol. II, 4ª edição actualizada, pag. 1014.
[2] Ver, a propósito, o acórdão do STJ de19-3-2009,, ao qual se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, processo 09A0338.
[3] «Arrendamento Urbano», 6ª edição, pags. 415-416.
[4] «Acção de Despejo. Obras sem Autorização. Exercício do Direito de Resolução», em «O Direito», 120º, pag. 233.
[5] Pags. 235-236.
[6] «Acção de Despejo - Obras não autorizadas e deteriorações consideráveis», Colectânea de Jurisprudência, ano XII, tomo 5, pag. 22.
[7] Em «Arrendamento Urbano», 3ª edição, pag. 103.
[8] Obra citada, pags. 1088 e seguintes.
[9] Em «Curso de Direito das Sociedades», 5ª edição, pag. 208-210.
[10] «Manual de Direito das Sociedades», vol. I, 2ª edição, pags. 478 e seguintes.
[11] Ver Mota Pinto, «Teoria Geral do Direito Civil», pag. 151.
[12] Ver os nºs 1-b) e 2) do art. 2 do CIRC.
[13] «Código das Sociedades Comerciais Anotado», com coordenação de Menezes Cordeiro, 2ª edição, pag. 178. |
