Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
6302/2003-6
Relator: MANUEL GONÇALVES
Descritores: CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DEFEITOS
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 11/06/2003
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA.
Sumário: A introdução do nº 3 do art. 916º do CC pelo Dec. Lei nº 267/94, de 25-10, não produz efeitos retroactivos, nem se destinou a suprir uma lacuna de regulamentação.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

        CONDOMÍNIO DO PRÉDIO URBANO  SITO NA RUA AGOSTINHO NETO Nº X, PARQUE EUROPA, em Lisboa, em autos de acção ordinária, demandou  SGAL – ... S A, pedindo a condenação desta a: Concluir as obras nas áreas comuns e a eliminar os defeitos de construção nas mesmas, no prazo de seis meses;  A pagar uma indemnização pela mora na conclusão das obras nas áreas comuns, no valor de 5.200.000$00, acrescida de juros de mora; A pagar uma indemnização pelos prejuízos causados pela não eliminação dos defeitos de construção, nas áreas comuns, a liquidar em execução de sentença, acrescidos de juros de mora; A pagar uma quantia pecuniária por cada dia de atraso na conclusão e nas eliminação dos defeitos, nas áreas comuns.
            Como fundamento da sua pretensão, alega em síntese o seguinte
   A SGAL ora R., na sequência de um contrato celebrado com a Câmara Municipal de Lisboa, está a construir um complexo urbano destinado a habitação, comércio e outros fins, denominado «Parque Europa», situado no Alto do Lumiar, em Lisboa.
    Deste parque faz parte o prédio urbano sito na Rua Agostinho Neto nº X, também denominado «Edifício Edimburgo», descrito na 7ª CRP de Lisboa, sob o nº 00477.
  O referido prédio é constituído por 26 fracções (24 para habitação e 2 para comércio), por uma zona comum, composta por um apartamento para habitação de porteira, uma sala de condomínio, um parque de estacionamento colectivo com arrecadações individuais, cobertura com piscina e instalações afins.
         A R. foi a construtora e promotora de vendas do referido edifício
   Os promitentes compradores visitavam o andar modelo e se estivessem interessados, celebravam contrato-promessa de compra e venda.
  A R. prometia vender uma futura  fracção autónoma a certo preço, com determinada área, de acordo com mapa de acabamentos e equipamento.
  A R. comprometia-se a entregar uma determinada fracção, em fase de construção, num certo lapso de tempo.
    A R. começou a celebrar escrituras públicas de compra e venda não no prazo estipulado, mas só no primeiro trimestre de 1993 e durante 1994.
      A maioria das fracções não puderam ser desde logo habitadas por as obras de acabamento não estarem concluídas.
            Quanto às áreas comuns, as obras foram-se prolongando, nunca tendo a R. dado por concluídas as mesmas.
         Desde que a «LISGAL» foi nomeada administradora  do condomínio do prédio em causa, que vem exigindo  à R. a conclusão das obras, nas áreas comuns do prédio.
            A R. em 07.07.93 fez uma listagem das obras por concluir e dos defeitos a reparar no Lote 123, de que faz parte o prédio em causa e avança datas para a conclusão das obras e reparação de defeitos de construção.
            A R. nunca respeitou as datas para a conclusão das obras.
            A R. nunca instalou  o sistema de rega automática nos jardins da cobertura.
            Nunca ajardinou as áreas destinadas a jardim.
        Nunca instalou os exautores de fumo nas cozinhas, electrodoméstico que fazia parte do equipamento de base das cozinhas.
         Desde o início, tanto a exaustão das lareiras, como a das cozinhas e das casas de banho, nunca funcionaram convenientemente.
        Para resolver o problema a R. procedeu à alteração dos capelos das chaminés, tentando limitar a possibilidade  de retorno dos fumos pelas fugas dos fogões.
            Depois de ter ensaiado várias soluções, tal defeito só foi reparado pela R. em 1997, com a colocação dos reóstatos nos exaustores de fumos.
      Em relação à exaustão das cozinhas, esta é deficiente e nalguns casos inexistente.
      Quanto à exaustão  das cozinhas e casas de banho, nunca tal defeito foi reparado.
         A esta situação acresce o facto de não ter sido prevista no projecto uma tomada de ar de admissão, tanto nas cozinhas, como nas instalações sanitárias.   
     Outro defeito de construção que nunca foi reparado, foi o da impermeabilização das coberturas, havendo infiltrações e inundações nos pisos superiores.
           Em 17.06.97, a R. foi notificada pela «Lisgal» para proceder à conclusão das obras nas áreas comuns, não tendo procedido às necessárias correcções e reparações.
            Com a chegada do Inverno, apesar de a porteira desentupir todos os dias os ralos de escoamento das águas, verificam-se novamente infiltrações.
            A R. nunca demonstrou interesse em resolver a situação.
      Outro equipamento que nunca funcionou são os elevadores, estando mais tempo parados que a funcionar.
      A R. reconhecendo que o prédio não está ainda em condições, pagou até Janeiro deste ano uma certa percentagem das contas de água e electricidade do prédio, estando os contadores em nome da mesma.
           Com via à interposição da presente acção a A., solicitou um levantamento dos defeitos de construção do prédio.
            No que respeita a infiltrações constatou-se: Ausência de controlo do limite de nível da água da piscina, o que provoca o extravasamento da mesma aquando das chuvas mais intensas; Infiltração na laje de cota de fundo da piscina, com deterioração do tecto de escadas ou habitações.
  Na zona da piscina pode constatar-se o difícil acesso aos órgãos de manuseamento do equipamento da mesma.
          Constatou-se também fissuras nas lajes da garagem, falta de acabamento nas caixilharias da caixa da escada, com entrada de lixo e portas de contadores defeituosamente colocadas.
            Quanto ao problema da exaustão, nas instalações sanitárias é praticamente nula e nas cozinhas é inoperativa.
            Os ralos e tubagens de escoamento das chuvas estavam entupidos  com uma massa branca que se verificou  tratar-se de carbonato de cálcio.
    Tal substância é obtida através dos elementos de betão armado, desconhecendo-se os efeitos que provocarão na estrutura do prédio.

            Oportunamente contestou a R. e deduziu pedido de intervenção acessória, dizendo em síntese o seguinte:
      A empreitada de construção do Lote 123, foi adjudicada  pela R. a «Proconstroi M. N. Construções Técnicas Empec», então denominado «Proconstroi M. N. Tiago Engil A. Silva & Silva, Construções Técnicas Empec. Edifer – ACE»
            É esta entidade responsável por eventuais prejuízos causados por atrasos na entrega do prédio e defeitos na construção e pela sua reparação.
            A R. não construiu o prédio, sendo unicamente vendedora das respectivas fracções, pelo que o regime aplicável é o de venda de coisas defeituosas, art. 913 CC.
            O prazo de caducidade para o exercício do direito de reparação  é de seis meses.
            Em 1993 realizaram-se dezasseis escrituras públicas de compra e venda das 24 fracções habitacionais, que integram o prédio.
            Pelo menos desde meados de 1993 que a «Lisgal»  é representante do autor.
            Na sequência da carta da R. de 07.07.93, relativa ao ponto da situação das reparações e afinações de equipamento, o autor respondeu procedendo à denúncia dos defeitos que subsistiam  nas partes comuns do prédio em 30.09.93
            O direito à acção caducou em 31.03.94, sendo extemporânea a interposição em 1998.
       Carece o autor de legitimidade para invocar eventuais direitos que a existirem seriam da titularidade de cada condómino.
       As datas de entrega e escritura variavam em função da data de celebração e demais condições de cada contrato-promessa, havendo fracções que não tinham ainda sido objecto de contrato-promessa de venda em Dezembro de 92.
Todos os prédios apresentam deficiências que carecem de reparação ou de ajustes posteriores à conclusão das obras.
Cada comprador elaborou por iniciativa da R. um auto de recepção da respectiva fracção, com listagem do que pretendia ver corrigido e a administração do condomínio procedeu da mesma forma.
As reparações afinações prolongaram-se no tempo, face às dificuldades financeiras de algumas empresas empreiteiras que compunham o agrupamento encarregado da construção, o que levou a que este adjudicasse ao «Consórcio do Alto do Lumiar» as reparações a efectuar.
A R. «SGAL promoveu a intervenção do empreiteiro, que procedeu à maior parte das reparações em 1994.
Essas intervenções  provocaram que determinados trabalhos – caso dos ajardinamentos das áreas na cobertura – fossem efectuados duas vezes.
A R., não incluiu nos contratos-promessa de compra e venda o sistema de rega automática.
Nas cozinhas estão instalados electrodomésticos «Bosch», sendo dessa marca  a «hotte» ou campânula por cima do fogão, destinado à recolha de fumos.
Nunca esteve prevista a instalação de sistemas  de exaustão com motor individual.
As lareiras carecem de afinações que só podem ser efectuadas depois de estarem a ser utilizadas pela maior parte do condóminos.
Os fogões de sala integrados nas lareiras, dispõem, na parte inferior, de grelha regulável de admissão de ar e de um registo que permite regular a abertura útil da tubagem de exaustão dos gases resultantes da queima.
É necessário também que a utilização seja correcta, para que seja eficaz, sem retorno de fumos.
No que toca ao escoamento de fumos do fogão da cozinha, o empreiteiro a pedido da R. alterou o esquema inicial, fazendo uma derivação do exaustor, directamente à «courette».
As medições dos caudais extraídos foram considerados aceitáveis.
Relativamente à impermeabilização das coberturas, a R. vai promover o melhoramento do revestimento das coberturas.
Não se regista problema estrutural dos elevadores que funcionam perfeitamente, salvo avarias pontuais correntes destes equipamentos.

Respondeu a autora, dizendo em síntese:
A existir direito de regresso, sobre «ACE» ora chamada, será de concluir que a R. reconhece que o prédio em causa não está concluído.
Estamos perante um contrato de empreitada, pelo que se não aplica o prazo de caducidade respeitante ao contrato de compra e venda de coisas defeituosas.
Quanto à excepção de ilegitimidade a autora apenas formula pedidos referentes à conclusão das obras nas áreas comuns e à eliminação dos defeitos de construção existentes nessas áreas, assim como as indemnizações requeridas também se referem apenas às áreas comuns

Admitida a intervenção requerida pela R., apresentou-se a chamada a contestar, dizendo em síntese o seguinte:
O prédio dos autos foi concluído em 1992.
A «SGAL» apenas foi a vendedora do prédio.
O regime aplicável é o do art. 913 CC.
Em 1993 realizaram-se 16 escrituras de compra e venda das 24 fracções autónomas para habitação.
A «Lisgal Lda» é administradora do prédio desde 1993 e na sequência da carta datada de 07.07.93, relativa às reparações e afinações de equipamentos, a R. respondeu por carta de 30.09.93, pelo que o direito à acção caducou em 31.03.94.
Cada fracção autónoma foi objecto de um contrato-promessa de compra e venda pelo que o autor carece de legitimidade para invocar eventuais direitos que a existirem seriam da titularidade de cada condómino.
Dá por reproduzida a contestação da R.          
Quer o pedido de indemnização quer o pedido de eliminação dos defeitos deviam ter sido feitos dentro do prazo de um ano após a denúncia dos defeitos.
Como o autor comunicou os defeitos em 30.09.93, deveria ter proposto a acção até 30 de Setembro de 94, pelo que o prazo para a propositura da acção expirou .

Respondeu a autora mantendo no essencial a posição anteriormente expressa na resposta dada à contestação da R.

A fol. 267, foi pela R. apresentado articulado superveniente, nos termos do art. 506 CPC, em que refere ter procedido a reparações e melhoramentos no edifício em causa.
Ouvida a parte contrária (fol. 283) veio acusar a persistência de deficiências, tais como: Ventilação das instalações abaixo dos valores  necessários; exaustão das cozinhas nula; reparações interrompidas por período significativo e não conclusão na zona da piscina, vãos da caixa de  escadas, junto à caixilharia; fissuras nas lajes de garagem; falta de acabamento nas caixilharias da caixa de escadas com entrada de lixo; portas de contadores defeituosamente colocadas; terraço sem escoamento de águas sobre a saída de emergência; ausência de controlo do limite de água da piscina.

Foi proferido despacho saneador, em que se julgou improcedente a excepção deduzida de ilegitimidade do autor   e se relegou para final o conhecimento da excepção de caducidade.

Produzidas as provas oferecidas, realizou-se o julgamento, tendo o tribunal respondido à matéria de facto que sofreu reclamação por parte do autor, (fol. 379) que com os fundamentos de fol. 398, foi indeferida.
Foi proferida sentença que julgando procedente a excepção de caducidade absolveu a R. dos pedidos formulados.
Inconformada com a sentença em causa, da mesma interpôs recurso o autor, que foi admitido como de apelação.
Nas alegações deduzidas, formula o autor as seguintes conclusões:
O contrato em apreço deverá ser qualificado como de empreitada e não contrato de compra e venda;
No caso de infiltrações, e tendo em atenção à sua complexidade do ponto de vista técnico, o prazo de seis meses para verificar a sua ocorrência e qual a sua causa é manifestamente irrisório, basta que o imóvel seja entregue no início da Primavera para quando ocorrerem as primeiras chuvas, o prazo de garantia já ter expirado.
Antes da entrada em vigor do DL 267/94, haveria que fazer uma aplicação analógica do art. 1225 CC, em relação à compra e venda de imóveis e com a entrada daquele diploma (em vigor) há que fazer uma interpretação retroactiva do aditado nº 3 do art. 916 CC, por este preencher precisamente esta lacuna.

Não foram apresentadas contra-alegações.
Corridos os vistos legais, há que apreciar e decidir

FUNDAMENTOS
Na sentença recorrida, considerou-se provado o seguinte factualismo:
Está a ser construído um complexo urbano destinado a habitação, comércio e outros fins, denominado «Parque Europa» situado no Alto do Lumiar, em Lisboa.
Deste «Parque Europa» faz parte o prédio urbano sito na Rua Agostinho Neto, X, freguesia do Lumiar, antigo lote 123 E, também denominado de «Edifício Edimburgo» descrito na 7ª CRP de Lisboa, sob o nº 00477/Lumiar.
O referido prédio é constituído por 26 fracções autónomas, das quais 24 são para habitação, outra uma loja e outra destinada a estacionamento.
A R., promoveu a venda do referido «Edifício Edimburgo» e tinha o seu Stand de vendas na então designada Av. Dr. Agostinho Neto, lote 123 Lumiar, 1750 Lisboa.
Os possíveis promitentes compradores, visitavam o andar modelo e se estivessem interessados celebravam com a R, um contrato-promessa de compra e venda  pré-elaborado.
Com a celebração de tal contrato de promessa de compra e venda , a R., como promitente vendedora, prometia vender, ao promitente comprador uma futura fracção autónoma (T1, T2 etc., identificada numa planta anexa ao dito contrato) a certo preço, com determinada área expressa em  m2, e de acordo com o Mapa de Acabamentos e Equipamento, tudo em conformidade com os anexos 1, 2 e 3 que faziam parte integrante do contrato.
O pagamento era faseado, culminando com a escritura pública de compra e venda , de acordo com o referido anexo 3 do contrato.
As obras foram-se prolongando no tempo.
Entretanto a R. veio a proceder à realização das seguintes obras: Novo ajardinamento das áreas na cobertura do prédio; Melhoramento da drenagem da cobertura; Melhoramento do revestimento  da cobertura e regularização de lajetas; Melhoramento do acesso às zonas técnicas circundantes da piscina  com a execução de tampas de visita; Novo isolamento e pintura da piscina (trabalho de manutenção e não de reparação) , no que despendeu 1.025.918$00.
Desde que a «Disgal» foi nomeada administradora do condomínio do prédio em causa, que vem exigindo à R., a conclusão das obras nas áreas comuns do prédio para posteriormente se proceder à recepção definitiva  das mesmas.
A R., em 7 de Julho de 1993, através de fax enviado à Administradora do Condomínio, fez uma listagem das obras por concluir e dos defeitos a reparar no lote 123 (de que faz parte o prédio em causa) reconhecendo, não ter concluído as obras e haver uma série  de defeitos de construção que teriam de ser reparados.
  Nesse mesmo documento, e relativamente ao lote 122, são dados como não operacionais, entre outros equipamentos, a ventilação das instalações sanitárias e cozinha (funcionamento deficiente.
A R., não respeitou  as datas para conclusão das referidas obras e reparação dos defeitos, encontrando sempre motivos  para diferir tal termo e para estipular novas datas.
A R., nunca instalou um sistema de rega automática  na cobertura.
Datadas de 26.01.94, 11.10.94, respectivamente, enviou a R., ao autor, as cartas constantes de fol. 28 a 30, 33/34, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, tendo como assunto «sistema de exaustão de cozinhas e ventilação de instalações sanitárias, fugas de fogões  de sala», na qual informou ir proceder  à execução das obras aí referidas.
Para resolver o problema da deficiente exaustão de lareiras e a título de ensaio, a R., procedeu à alteração dos capelos das chaminés, tentando limitar a possibilidade de retorno pelas fugas dos fogões.
Mais tarde foi necessário proceder à montagem de exaustores nas chaminés.
Depois foram efectuados uma série de ensaios para tentar resolver o problema .
No entanto, depois de se ter ensaiado várias soluções, tal defeito só foi reparado pela R., já no decurso do ano de 1997, com a colocação dos reóstatos nos exaustores de fumos e consequente afinação.
Juntamente com a carta  de fol.28 a 30 referida em P) (15), a R., enviou o relatório técnico da autoria do Eng. F. Sardinha constantes de fol. 31/32 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
Em Março de 1997, a Administradora do Condomínio requereu uma vistoria à Câmara Municipal de Lisboa, com o intuito de a R., ser compelida a efectuar e a concluir as obras referentes às áreas comuns, para posteriormente se proceder à recepção definitiva das mesmas.
Em 17 de Junho de 1997, a R., foi notificada pela «Lisgal», através de notificação judicial avulsa, para proceder à conclusão das obras nas áreas comuns, nomeadamente as respeitantes à impermeabilização das coberturas, pois receava que com a chegada do Outono e do Inverno  a situação se complicasse e houvesse mais infiltrações.
A R., enviou à «Lisgal» a carta datada de 06.03.98 e constante de fol. 241 dos autos, solicitando, além do mais, que fosse tida em consideração nos orçamentos dos condóminos, «a partir de Janeiro p.p. a totalidade dos custos relativos aos consumos de água, energia eléctrica e elevadores, e que com a possível brevidade, sejam transferidos para a Administração dos Condóminos,  os respectivos contratos. Como é evidente, a SIGAL não deixará, pelo facto  de se efectuar a transferência  dos contratos, de realizar as reparações  de deficiências de sua responsabilidade.
Para o prédio sub judice, foi emitida a respectiva licença de utilização em 05.08.93.
Pelo menos desde meados de 1993 a «Lisgal» é administradora do condomínio do autor.
Datada de 30.09.93, enviou a «Lisgal» à R., a carta cuja cópia consta de fol. 11 a 25 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
No início do ano de 1997, a R. levantou em vários sítios o isolamento da cobertura e removeu a areia dos canteiros para observar a tentar descobrir a origem das infiltrações.
A R., concluiu as obras de impermeabilização das coberturas no mês de Janeiro de 2000.
A R., contratou com empresas do ramo a construção do complexo a que se alude em A) (1).
A R. contratou com empresas do ramo a construção do «Edifício Edimburgo» a que se alude em D) (4).
Várias das fracções do prédio dos autos foram entregues para além do prazo inicialmente previsto.
A R., começou a celebrar as escritura de compra e venda no primeiro semestre de 1993 e durante o ano de 1994.
À data em que as fracções começaram a ser habitadas havia problemas com a extracção de cheiros e fumos nas cozinhas, na casa de banho e lareira, bem como com a estanquecidade das coberturas horizontais instaladas na cobertura  nomeadamente das suas ligações às «courettes».
No início, quando as pessoas começaram a habitar as fracções do prédio dos autos, havia problemas com a exaustão das lareiras, das cozinhas e das casas de banho, que não faziam a tiragem  de fumos e cheiros de forma conveniente.
Durante os invernos a porteira do prédio tem de desentupir por diversas vezes os ralos de escoamento das águas.
As datas de entrega e escritura das fracções, variavam em função da data de celebração e das demais condições  de cada contrato-promessa.
Havendo inclusivamente fracções que não tinham ainda sido objecto de promessa de venda em Dezembro de 1992.
Todos os prédios apresentam  deficiências que carecem de reparação ou de ajustes posteriores à conclusão da obra.
No caso dos autos, cada comprador elaborou, por iniciativa da R., um auto de recepção da respectiva fracção, com a listagem do que pretendia  ver corrigido  e a administração do condomínio procedeu  da mesma forma.
Face às dificuldades financeiras de algumas das empresas empreiteiras que compunham o Agrupamento Complementar encarregado da construção que se alude nos autos, este adjudicou ao consórcio «Alto do Lumiar» as reparações a efectuar  nos termos constantes de fol. 116 a 134.
A substituição de empreiteiros a que se alude na resposta dada ao art. 37 não estava no controle da R..
A R., SGAL promoveu a intervenção do empreiteiro, que procedeu à maior parte das reparações em 1994.
Essas intervenções provocaram, por sua vez que determinados trabalhos, caso dos alojamentos das áreas na cobertura, fossem efectuados duas vezes.
A R., não incluiu nos documentos contratuais, contratos promessa de compra e venda  e seus anexos, designadamente mapas de acabamentos, o sistema de rega automática.
Nas cozinhas do prédio dos autos, estão instalados electrodomésticos «Bosch» sendo dessa marca  «hotte» ou campânula destinada è recolha de fumos.
Não está nem nunca esteve contratualmente prevista, a instalação de sistema de exaustão com motor individual.
As lareiras carecem de afinações que só podem ser efectuadas depois de estarem a ser utilizadas pela maior parte dos condóminos.
A eficácia de tiragem das lareiras em prédios não se consegue de forma automática.
Os fogões de sala integrados nas lareiras dispõem, na parte inferior, de grelha regulável de admissão de ar e de um registo que permite regular a abertura útil da tubagem de exaustão dos gases resultantes da queima.
Sendo por isso necessário que também a utilização seja correcta, para que seja eficaz, sem retorno de fumos.
Também quanto ao escoamento dos fumos do fogão da cozinha, o empreiteiro a pedido da R, alterou o esquema inicial, fazendo uma derivação do exaustor directamente à «courette».
As medições dos caudais extraídos, efectuadas na sequência das alterações referidas no art. 46 foram consideradas aceitáveis.
Não se regista qualquer problema estrutural  nos elevadores que funcionam em perfeitas condições, salvo as avarias correntes destes equipamentos.
A R., manteve por tolerância, na sua responsabilidade, alguns contratos de água, electricidade e elevadores, debitando posteriormente os custos ao condomínio.
As fracções que integram o prédio dos autos têm mantido a sua valorização.
As fracções autónomas do tipo T2/3, que em 1993 foram vendidas aproximadamente por 22.454.000$00 venderam-se em 1997 por 29.500.000$00.

O âmbito do recurso afere-se pelas conclusões das alegações do recorrente (art. 660 nº 2, 684 nº 3 e 690 nº 4 CPC). Assim, só das questões postas nessas conclusões há que conhecer.

O DIREITO.
I- Qualificação do contrato.
No entender da recorrente em causa está contrato de «empreitada», enquanto que a recorrida sustenta que o mesmo tem natureza de «contrato de compra e venda», tendo-se perfilhado igual entendimento na sentença sob recurso.
Dispõe o art. 1207 CC, que empreitada é o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra mediante um preço. Compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço, art. 874 CC. À convenção pelo qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas  ao contrato-promessa.
Como refere  Pedro Romano Martinez (Direito das Obrigações  - Parte Especial, 2ª edição pag. 333), «os dois contratos apresentam-se como distintos, pois o empreiteiro  está adstrito a uma prestação de facto (de facere), enquanto que sobre o vendedor   impende uma prestação de coisa (de dare). Por outro lado, a compra e venda é um contrato real «quod effectum», porque os efeitos reais translativos da propriedade, se produzem  por mero efeito do contrato, ao passo que a empreitada constitui um negócio  consensual do qual emergem efeitos obrigacionais».
No contrato misto, (P. Martinez  - Cumprimento Defeituoso, pag. 412) «há um só negócio  jurídico, cujos elementos essenciais respeitam a tipos contratuais distintos». A qualificação e distinção dos contratos deverá fazer-se sobretudo em função da vontade real dos contraentes.
No caso presente e atento o factualismo assente, temos os seguintes elementos:
a) Está a ser construído um complexo urbano ... denominado «Parque Europa» (1);
b) Deste «Parque Europa» faz parte o prédio urbano denominado «Edifício Edimburgo» (2);
c) A R., promoveu a venda do referido «Edifício Edimburgo» (4);
d) Os possíveis promitentes compradores, visitavam o mandar modelo e se estivessem interessados celebravam com a R., um contrato-promessa de compra e venda pré-elaborado (5);
e) Com a celebração de tal contrato promessa a R., prometia vender ao promitente comprador uma futura fracção autónoma ...identificada numa planta anexa ... a certo preço, com determinada área... e de acordo com o  mapa de acabamentos e equipamento, tudo em conformidade com os anexos 1, 2 e 3 que faziam parte integrante do contrato (6);
f) O pagamento era faseado, culminando com a escritura pública de compra e venda (7);
g) A R., contratou com empresas do ramo a construção do complexo a que se alude em   1 (29);
h) A R. contratou com empresas do ramo a construção do «Edifício Edimburgo» (30).
i) As obras foram-se prolongando no tempo (8);
j) A R., começou a celebrar as escrituras de compra e venda no primeiro semestre de 1993 e durante 1994 (32);
l) Havendo fracções que não tinham ainda sido objecto de promessa de venda em Dezembro de 1992 (37).
Do que fica referido resulta que em causa não está contrato misto. Com efeito, apenas há vários contratos-promessa de compra e venda, de fracções autónomas de prédio urbano. Não se verifica, como supra referido, a junção no mesmo negócio dos elementos característicos de dois contratos, não bastando para o efeito que o contrato-promessa tenha por objecto bem futuro. Acresce ainda que a R., (promitente vendedora), nem era a construtora do edifício em causa, pelo que nunca poderia obrigar-se nessa qualidade (como empreiteira), nem os outorgantes de tais contratos poderiam relativamente à mesma, exercer os direitos inerentes ao dono da obra (art. 1209 e segs CC).
Em causa estão pois típicos contratos-promessa de compra e venda, relativamente aos quais vieram a ser celebrados os contratos prometidos (compra e venda).
A qualificação dada a tais contratos na sentença recorrida, não merece pois qualquer censura.  

II – Caducidade.
A questão posta nesta sede ao tribunal tem a ver com o prazo para a denúncia dos defeitos e de propositura da acção, em que se pede a sua eliminação e indemnização.
Dispõe o art. 913 CC, que se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á o prescrito na secção precedente  (art. 905 CC e  segs.), em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes. Dispõe o art. 914 CC, que o comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela.  Dispunha o art. 916 CC, que o comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, excepto se este  houver usado de  dolo. A denúncia (nº 2 ) será feita até trinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa.  Com a publicação do DL 267/94 de 25.10.94, foi a este preceito aditado o nº 3 alargando os prazos referidos respectivamente para um e cinco anos no caso de coisas imóveis.  Por sua vez dispõe o art. 917 CC, que a acção de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior, sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses, sem prejuízo do disposto no art. 287 nº 2 CC.
No que ao contrato de empreitada respeita, dispunha  o art. 1225 CC que sem prejuízo do disposto nos art. 1219 e segs., se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis, destinados por sua natureza a longa duração e no decurso de cinco anos a contar da entrega ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo... ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra. A denúncia, (nº 2) neste caso deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia. Também este artigo sofreu alterações com a publicação do DL 267/94 já referido. Ao nº 1 aditou-se (na parte final) a expressão «ou a terceiro adquirente». O nº 2 passou a ter a seguinte redacção: «A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia. Foi introduzido um nº 3 e 4º em que se diz: «Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação  dos defeitos, previstos no art. 1221» e «O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado».
O DL 267/94, entrou em vigor em 01.01.95. Os contratos em causa são de data anterior à entrada em vigor do referido diploma.
A propósito dos prazos para denúncia de defeitos, no caso de compra e venda ou de empreitada, tem ainda aplicação a Lei 24/96 de 31 de Julho (Lei do Consumidor). Para o efeito é necessário que o fornecimento de bens, prestação de serviços, ou transmissão de quaisquer direitos, seja feito por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios e os mesmos se destinem a uso não profissional (art. 2 diploma citado). No seu artigo 12  nº 2 dispõe-se que o consumidor deve denunciar o defeito no prazo de 30 dias, caso se trate de bem móvel, ou de um ano se se tratar de bem imóvel, após o conhecimento e dentro dos prazos de garantia, previstos nº nº 2 e 3 do art. 4º. No nº 3 do referido artigo 12, dispõe-se que os direitos conferidos ao consumidor caducam findo qualquer dos prazos  referidos... sem que o consumidor tenha feito a denúncia  ou decorridos sobre esta seis meses, não se contando  para o efeito o tempo despendido com as operações de reparação.
Antes da publicação do DL 267/94, a doutrina e jurisprudência dividiam-se quanto ao regime aplicável, na situação prevista no art. 914 CC (direito de exigir a reparação da coisa), no caso de bens imóveis. Para uns, seria aplicável o art. 917 CC, por interpretação extensiva. Para outros aplicável seria o regime do art, 1218 e sgs CC. A primeira tese foi manifestamente dominante, quer a nível doutrinário, quer jurisprudencial (aplicação extensiva do art. 917 CC). A nível doutrinário, perfilharam esta posição, entre outros: P. Lima e A, Varela, (CC Anotado); Mota Pinto (O Direito 121, III, 292).. A nível jurisprudencial, citam-se a título de exemplo: Ac STJ  de 26.06.80 , BMJ 298, 300; Ac STJ 28.05.81, BMJ 307, 216; Ac STJ 06.01.88, Trib. Justiça; Ac STJ 28.05.81 e 25.10.90 BMJ 400, 631.
Pedro Romano Martinez, perece defender tese contrária. Dele se retira o seguinte: (Direito das Obrigações – Parte Especial  2ª edição pag. 340) «Se é vendido um prédio ainda não construído ou em fase de acabamento, pode considerar-se que há um contrato misto de venda e de empreitada, na medida em que, ao adquirente , será concedido um poder de fiscalizar e, eventualmente, de alvitrar quanto à realização da obra.. Assim, até 1994 seria de admitir a existência de uma lacuna no contrato de compra e venda, pois não estava prevista a solução para o caso de venda de edifícios e outros imóveis destinados a longa duração, construídos  ou reparados pelo vendedor, e a aplicação das regras gerais conduzia a resultados injustos. Perante a lacuna da lei , deveria ter-se em conta  o disposto no contrato de empreitada (art. 1225) em razão da similitude existente entre as duas situações... ». Porém como o próprio mestre admite, «salvo raras excepções, a jurisprudência portuguesa, contrariamente ao que se verificou nos outros países, não se mostrou sensível a este problema.  Tendo em conta isso, o legislador sentiu a necessidade de intervir, introduzindo dois novos preceitos no Código Civil (nº 3 do art. 916 e nº 4 do art. 1225), mediante os quais se passou a considerar extensível à compra e venda de imóveis construídos, modificados ou reparados pelo vendedor a garantia de cinco anos. Tal alteração legislativa trouxe como vantagem uma uniformização de soluções nos dois contratos em apreço, evitando injustiças derivadas de tratamento desigual».
A controvérsia, quanto ao regime aplicável, nas situações anteriores ao DL 267/94, manteve-se, até que em 04.12.96 foi publicado o Assento (DR I Série 30.01.97), (embora chamado a pronunciar-se sobre se o regime aplicável era o do art. 309 CC ou o do 917 CC) que uniformizando a jurisprudência  fixou que «a acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel, vendida no regime anterior ao DL 267/94, estava sujeita à caducidade nos termos previstos no art. 917 CC». 
Do que fica referido, resulta pois que tendo os contratos subjacentes (em causa) sido celebrados em data anterior ao DL 267/94,  tem aplicação o disposto no art. 917 CC.
Pretende o recorrente que se aplique o nº 3 do art. 916 CC, retroactivamente, por este vir preencher uma lacuna. A referida pretensão, mostra-se já prejudicada, em face do que antes se disse relativamente ao regime aplicável e ainda face à prolação do Assento de 04.12.96.  Acresce que estando em causa normas reguladoras de caducidade, as mesmas, ainda que de aplicação imediata, não têm aplicação retroactiva, desde que os efeitos se tenham já produzido (Veja-se Ac STJ  06.11.91 e 11.03.99 em www.dgsi.pt), em que se diz: «O prazo de caducidade é de natureza substantiva. O efeito da caducidade quando já plenamente se haja verificado no domínio da lei ao tempo em vigor, não é afectado com o diferente regime de lei posterior». E ainda: «Se o contrato de compra e venda e detecção dos defeitos teve lugar no domínio do Código Civil redacção anterior ao DL 267/94, não se aplicam as inovações introduzidas por este regime».
Do que fica referido, e  atentos os prazos em vigor, à data da sua produção, ocorrido em data anterior ao DL 267/94, verifica-se efectivamente a caducidade da acção para os efeitos pretendidos, não merecendo também nesta parte censura a sentença recorrida.

DECISÃO.
Face ao exposto decide-se:
Negar provimento ao recurso, mantendo-se a sentença recorrida.
Condenar o recorrente nas custas.
  Lisboa,   6  Novembro de 2003
Manuel Gonçalves  
Pereira Rodrigues
Fernanda Isabel Pereira