Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 3171/21.9T8BCL.G1 |  |
MATÉRIA DE FACTO
CONTRADIÇÃO
I – Existe contradição na matéria de facto quando se dão como provados dois ou mais factos, contraditórios entre si, ou quando se afirma uma determinada realidade, em simultâneo pela afirmativa e pela negativa.
II- A Relação deve, mesmo oficiosamente, anular a decisão proferida na 1.ª instância, quando, não constando do processo todos os elementos que permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute contraditória a decisão sobre pontos determinados daquela matéria (art.º 662º, nº2, c) do CPC).
III – A possibilidade de sanar oficiosamente a decisão proferida sobre a matéria de facto, consagrada no citado art.º 662º do CPC, não pode ser feita de forma tão ampla que omita a garantia, legal e constitucional, do duplo grau de jurisdição na apreciação, julgamento e decisão da matéria de facto.
I- RELATÓRIO:
“EMP01..., S.A.”, sociedade anónima com sede no Campo ..., ..., freguesia ..., veio intentar a presente ação declarativa de processo comum, destinada a despejo de habitação, contra AA, viúvo, residente no Campo ..., ..., ... ..., peticionando o seguinte:
“I- Ser decretada a resolução do contrato de arrendamento para habitação em questão nestes autos, existente entre a Autora EMP01..., SA. e o Réu AA, por incumprimento contratual imputável a este, por violação da cláusula SEXTA do Contrato de Arrendamento e do artigo 1.083º do Código Civil.
II- Ser o réu condenado a entregar o imóvel à autora, devoluto de pessoas e bens, no prazo de trinta dias a contar do trânsito em julgado da sentença a proferir nos autos.
Subsidiariamente, caso se entenda que os fundamentos não são suficientes para a resolução do contrato de arrendamento (…), deve o réu ser condenado:
A – A fazer as obras a que contratualmente se obrigou nos termos da cláusula sexta do contrato de arrendamento, ou seja:
B - Fazer obras de conservação, reparação e limpeza do interior e exterior do locado;
C - Retirar o reservatório de água colocado na cobertura do telhado, suportado na chaminé, o que é causa de graves patologias existentes na chaminé e cobertura do telhado;
D - Eliminar o fogão a lenha que colocou no interior do arrendado, em concreto na cozinha, cujo fumo e fuselagem que lança para o interior do locado são causa de degradação dos vários elementos interiores;
E - Retirar ou fazer obras de conservação dos cobertos em madeira e chapa de zinco existentes no logradouro;
F – Ser condenado a suportar os custos com as supra-alegadas obras, nos termos contratualizados.”
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Alega para tanto e em suma, que assumiu a posição contratual da senhoria EMP02...., no contrato de arrendamento que aquela celebrou com o Réu, em 8 de maio de 1998, tendo também adquirido a propriedade do imóvel locado.Que as partes convencionaram, na cláusula sexta do mencionado contrato, que o inquilino ficava obrigado a manter o local arrendado em bom estado de conservação e limpeza, fazendo à sua custa as obras de reparação e limpeza que para o efeito se tornassem necessárias.
Mais ficou convencionado que outras obras ou benfeitorias não podiam ser realizadas pelo inquilino sem prévio consentimento, por escrito, do senhorio.
A estipulação na cláusula sexta da realização de todas as obras de conservação e limpeza do imóvel foi essencial para a fixação da renda do imóvel, uma vez que se trata de imóvel situado no centro da cidade ..., na zona história, constituído por casa de rés-do-chão, primeiro andar e logradouro.
Sucede que ao longo dos anos o réu nenhuma obra de conservação, reparação e limpeza do imóvel levou a efeito.
Além disso, colocou no interior da habitação um fogão a lenha, sem qualquer condição de segurança e exaustão, e sem autorização da senhoria, o qual, devido ao fumo que espalha pelo interior do locado, danificou paredes e pintura interior, e aumentou o risco de incêndio no prédio, o que levou a várias advertências por parte da senhoria, mas sem efeito.
Acresce que, também sem autorização e conhecimento da senhoria, o R colocou na cobertura do prédio, encostado á chaminé, um reservatório de águas para consumo interno, o qual, devido ao seu peso, coloca em risco a cobertura do prédio, e tem causado danos visíveis no reboco e estrutura da chaminé - situação para a qual o réu tem sido alertado ao longo dos anos, sendo-lhe ainda solicitado que essa estrutura seja retirada, o que não foi feito pelo Réu.
Acresce ainda que no logradouro do edifício, existente das traseiras, sem autorização da senhoria, o réu fez várias estruturas em madeira, cobertas por chapa de zinco, as quais, para além do dano inestético que causam, não apresentam condições de segurança, devido á degradação dos seus elementos, por falta de obras de conservação e reparação.
Destarte, foi a autora notificada pela Câmara Municipal ..., de relatório de vistoria realizada ao arrendado, datado de 6 de abril de 2021, interpelando-a para a realização de obras de reparação de diversas patologias existentes no imóvel.
Numa vistoria ao locado realizada pela autora, foram também detetadas várias patologias.
Face a esta factualidade, a Autora enviou carta registada ao réu, datada de 20 de maio de 2021, interpelando-o para a execução de obras de reparação, conservação e limpeza, alertando-o ainda para o facto de as patologias apontadas pela Câmara ... advirem da falta de cuidados e obras de conservação ao longo dos últimos 23 anos.
E voltou a interpela-lo várias vezes, sem sucesso, sob pena de resolução do contrato e respetivo despejo.
O incumprimento do contrato, imputável ao arrendatário, pela sua gravidade e consequências, torna inexigível á senhoria a manutenção do contrato de arrendamento, uma vez que a omissão de tais obras comprometem a habitabilidade do locado, desvalorizando-o.
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O Réu deduziu contestação, impugnando os factos alegados pela A, dizendo que sempre procedeu, dentro das suas possibilidades económicas, ao arranjo, quer exterior, quer interior, do imóvel arrendado. Em relação à limpeza doméstica, diz que a mesma sempre foi impreterivelmente por si realizada.Além disso, o mencionado fogão foi colocado com a autorização do antigo senhorio, e o reservatório de águas encontra-se encostado à chaminé, e já se encontrava na estrutura do imóvel aquando da celebração do contrato de arrendamento.
Acresce que uma parte significativa dos problemas estruturais do imóvel resultam exatamente do peso provocado pelo reservatório de água colocado sobre a cobertura do prédio, e que são da responsabilidade da senhoria.
Aliás, a autora assumiu em várias comunicações trocadas com a filha do réu, ser da sua responsabilidade a reparação dos problemas que o imóvel apresenta.
Sucede que ao longo dos anos a autora contratou pessoas para arranjar o telhado do locado, o qual nunca ficou arranjado, designadamente, por força do reservatório existente.
A autora refere-se a obras de conservação, reparação e limpeza, quando na verdade o que está em causa são obras estruturantes da edificação da qual é proprietária, como concluiu o relatório de vistoria da Câmara Municipal ..., razão pela qual o réu, por não ter obrigação legal, não irá executar obras da exclusiva responsabilidade da autora.
Ademais, é falso que o imóvel arrendado se encontrava em perfeitas condições de habitação no início do contrato, uma vez que o reservatório de água já ali existia, o qual foi provocando graves problemas estruturais no edifício, assim como logo após algumas chuvas mais intensas, o réu comunicou ao representante do anterior senhorio os problemas de infiltrações, os quais se mantêm.
Facto que é do conhecimento da autora, por ter sido interpelada para proceder à eliminação daquele problema, o qual assumiu ser da sua responsabilidade.
Não existindo por isso razão, quer fatual, quer de direito, para a autora proceder à resolução do contrato de arrendamento, pela omissão de uma ação que legalmente lhe compete.
Sem prescindir, por se encontrarem preenchidos os pressupostos a que alude o artigo 334.º do CC, invoca o abuso de direito da A, dizendo que aquela, apesar de ter sempre comunicado ao réu, e mantido perante si uma atitude de assunção de responsabilidade perante as graves patologias que o edifício sofre, intenta a presente ação alegando uma posição contrária à confiança que lhe foi transmitindo.
Este comportamento processual da autora provoca um dano profundo no réu, o qual, por força dessa atuação, fundamenta o dever de indemnizar, nos termos previstos nos artigos 483.º e 566.º do Código Civil, em indemnização a ser arbitrada a favor do réu em sede de execução de sentença.
Conclui pela improcedência da ação, com a sua absolvição dos pedidos e pela condenação da A por abuso de direito, em quantia a fixar em sede de execução de sentença.
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A Autora veio Responder às exceções invocadas na contestação, reiterando o afirmado na petição.*
Tramitados regularmente os autos, foi proferida, a final, a seguinte decisão:“Nos termos e pelos fundamentos supra-expostos, decide-se julgar a presente Ação parcialmente Procedente, por parcialmente provada, e, em consequência:
A) Declara-se a resolução do contrato de arrendamento para habitação em questão nestes autos, existente entre a senhoria e Autora EMP01..., SA. e o arrendatário e Réu AA, por incumprimento contratual imputável a este, por violação da cláusula SEXTA do Contrato de Arrendamento e do artigo 1.083º do Código Civil;
B) Condena-se o arrendatário e Réu AA a desocupar o imóvel, deixando-o devoluto de pessoas e bens, no prazo de 30 (trinta) dias após o trânsito em julgado da presente Sentença;
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C) a título subsidiário, no caso de Tribunal superior entender que os fundamentos acima descritos não são suficientes para a resolução do contrato de arrendamento pela senhoria e ora Autora, este Tribunal, desde já precavendo tal hipótese de entendimento, decide condenar o arrendatário e ora Réu a fazer as obras a que contratualmente se obrigou nos termos da cláusula sexta do respetivo contrato de arrendamento, i.e., condena-se, assim e a título apenas subsidiário, o Réu a, no prazo de 30 (trinta) dias a contar do trânsito em julgado da presente Sentença e suportando os respetivos custos nos termos contratualizados, fazer obras de conservação, reparação e limpeza do interior e exterior do locado, nomeadamente a eliminar o fogão a lenha que colocou no interior do arrendado, em concreto na cozinha, cujo fumo e fuselagem que lança para o interior do locado são causa de degradação dos vários elementos interiores;*
D) Quanto à também peticionada eliminação ou retirada do reservatório ou depósito de água colocado na cobertura do telhado, suportado na chaminé e na ótica da Autora causador de graves patologias existentes na chaminé e na cobertura do telhado, este Tribunal deu como provado que tal reservatório ou depósito de água já estava colocado na cobertura do telhado aquando do início da vigência do contrato de arrendamento objeto dos presentes autos, pelo que nessa parte decide-se Absolver o Réu do pedido;*
E) Por último, no que concerne à também peticionada eliminação ou retirada, ou, alternativamente, realização de obras de conservação dos cobertos ou coberturas em madeira e chapa de zinco existentes no logradouro do locado, ou edifício, existente nas traseiras, este Tribunal deu como provado que na presente data já foram retiradas do locado essas coberturas ou cobertos colocadas(os) sem autorização e conhecimento da senhoria;Face ao ora exposto, nessa parte julga-se extinta a presente instância por inutilidade superveniente da lide, com custas a suportar, nessa parte, pelo arrendatário e ora Réu, ao qual é imputável tal inutilidade (cfr. artigo 536º/3,2ªparte, do Código de Processo Civil);
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F) Condena-se em Custas o Réu AA e a Autora “EMP01..., S.A.”, na proporção dos respetivos decaimentos, fixando-se 8/10 a cargo do Réu e 2/10 a cargo da Autora, e fixando-se a taxa de justiça nos termos tabelares do Regulamento das Custas Processuais (artigos 527º/1,1ªparte,2, 529º/2 e 607º/6 todos do Código de Processo Civil – CPC), tudo sem prejuízo do apoio judiciário de que eventualmente beneficie o Réu…”.*
Não se conformando com a sentença proferida, dela veio o Réu interpor o presente recurso de Apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:(…)
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A recorrida veio Responder ao recurso interposto, pugnando pela sua improcedência.*
No despacho de admissão do recurso, o tribunal recorrido considerou o seguinte:“- Por manifestamente improcedentes, e dando-se aqui, por economia processual, por inteiramente reproduzidos os fundamentos de facto e de direito expendidos na Sentença sob a Refª ...62, através dos quais este Tribunal justificou a decisão proferida, indefere-se as nulidades (de falta de fundamentação de facto e de direito) invocadas nas alegações de recurso do Réu AA, apresentadas sob a ora cit. Refª ...98 (artigos 615º, a contrario sensu, e 617º/1e2, ambos do Código de Processo Civil); - Notifique os I. Mandatários das partes”.
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II - DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSOTendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente (acima transcritas), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso (artigos 635º e 639º do CPC), as questões a decidir no presente recurso de Apelação são as seguintes, por ordem lógica de conhecimento:
A- Da contradição quanto aos pontos da Matéria de facto;
B - Se é de alterar a matéria de facto, no sentido pretendido pelo recorrente;
C - E se é de alterar a decisão proferida, com a improcedência da ação.
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III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:Foram dados como provados na primeira Instância os seguintes factos:
“… A) Da PETIÇÃO INICIAL (…)
1.º- A Autora EMP01..., S.A., mediante projeto de cisão/fusão da sociedade EMP02... IMOBILIÁRIA – SOCIEDADE GESTORA DE PATRIMÓNIO IMOBILIÁRIO, S.A., devidamente registado e comunicado ao réu AA, em 22 de Dezembro de 2017, assumiu a posição contratual da senhoria EMP02... S.G.P.I., no contrato de arrendamento objeto dos presentes autos.
2º - Por intermédio desta operação, a Autora adquiriu ainda a propriedade sobre o imóvel objeto do contrato de arrendamento em questão nesta ação.
4.º- A Autora é proprietária do prédio urbano, sito no Campo ..., freguesia ..., ... ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...96.º, atualmente no artigo urbano nº ...29 e descrito na Conservatória do Registo Predial no nº ...14/....
5º- No dia 8 de Maio de 1998, a sociedade EMP02... S.G.P.I., na qualidade de proprietária e senhoria, celebrou com o Réu AA e então mulher BB (posteriormente divorciados entre si), um contrato de arrendamento habitacional, sob a forma escrita, cujo objeto é a parte habitacional do prédio anteriormente identificado.
6.º- Autora e Réu e sua então mulher estipularam o prazo de 1 ano para a duração do contrato, com início no dia 01 de Maio de 1998, considerando-se este prorrogado por sucessivos períodos iguais e nas mesmas condições, enquanto nenhuma das partes o denunciar nos termos da lei.
7.º- Acordaram uma renda anual de Esc. 420.000$00 (quatrocentos e vinte mil escudos) paga, em prestações mensais de Esc. 35.000$00 (trinta e cinco mil escudos), do dia um ao dia oito do mês anterior àquele a que dissesse(disser) respeito.
8º - No ano de 2021, fruto das sucessivas atualizações legais, a renda mensal atingiu o montante de € 259,52 euros.
9.º- Autora e Réu convencionaram, na cláusula sexta do supramencionado contrato, que o inquilino ficava(fica) obrigado a manter o local arrendado em bom estado de conservação e limpeza, fazendo à sua custa as obras de reparação e limpeza que para o efeito se tornassem(tornem) necessárias.
10º - Mais ficou convencionado que outras obras ou benfeitorias não poderão ser realizadas pelo inquilino sem prévio consentimento, por escrito, do senhorio, e as que porventura vierem a ser efetuadas, com autorização, ficam a pertencer ao prédio sem direito a indemnização e sem que o inquilino possa alegar direito de retenção, tudo conforme cláusula SEXTA do aludido Contrato de Arrendamento.
11º - A condição de realização de todas as obras de conservação do imóvel foi essencial para a fixação da renda entre senhoria e réu, uma vez que se trata de imóvel no centro da cidade, na zona histórica, constituído por casa de rés-do-chão, primeiro andar e logradouro.
12º - Ao longo dos anos, a Autora e a sua antepossuidora veio (vieram) a verificar que o Réu não levou a efeito qualquer obra de conservação, reparação e limpeza do imóvel.
13º - Além da falta de obras de conservação do imóvel, interiores e exteriores, a Autora e a sociedade sua antepossuidora constatou(constataram) que o Réu tinha colocado no interior da habitação um fogão a lenha sem qualquer condição de segurança e exaustão.
14º - O facto aludido em 13. era facilmente constatável pelo fumo que saía pela chaminé da habitação e pelas respetivas janelas.
15º - O fogão a lenha foi colocado sem autorização da senhoria, sendo que devido ao fumo que espalhava pelo interior do locado, danificava paredes e pintura interior e aumentava o risco de incêndio no prédio, o que originou várias advertências da senhoria ao arrendatário e ora Réu.
16º - Na cobertura do prédio urbano em causa, encostado à chaminé, já estava implantado, antes do início da vigência do contrato de arrendamento, um reservatório de águas para consumo interno.
18º - A A, ao longo dos anos, também tem solicitado ao arrendatário e ora Réu que retire essa estrutura.
19º - As interpelações da senhoria ao Réu nunca surtiram qualquer efeito.
20º - No logradouro do edifício, existente nas traseiras, o Réu fez várias estruturas de cobertura em madeira, cobertas por chapa de zinco, que, além do dano estético que causavam, não apresentam condições de segurança, devido à degradação dos seus elementos por falta de obras de conservação e reparação.
21º - O Réu realizou essas coberturas sem autorização e conhecimento da senhoria, mas na presente data já foram retiradas do locado.
22.º- A Autora foi notificada, pela Câmara Municipal ..., de relatório de vistoria realizada ao arrendado e datado de 6 de Abril de 2021, interpelando-a para a realização de obras de reparação de diversas patologias, conforme auto de vistoria anexo ao documento nº 1 junto com a petição inicial.
23º - Numa vistoria ao locado realizada pela Autora foi detetado o seguinte:
- Marcas de escorrências de águas nas paredes da cozinha provenientes da chaminé;
- No exterior verificou-se que a chaminé se encontra danificada, com fissuras e destacamento da argamassa em algumas zonas;
- Constatou-se a existência de um depósito de águas apoiado na estrutura da chaminé, o que é causa do aparecimento das fissuras;
- Nas paredes exteriores verificou-se a existência dalgumas fissuras;
- As paredes interiores e a pintura do arrendado apresentam-se danificadas pela existência de fumo e fuselagem no interior da habitação, proveniente do fogão;
- A claraboia encontra-se cheia de lixo e folhas, por falta de manutenção e conservação;
- Existem algumas manchas de bolor nas paredes interiores, devido à falta de arejamento da habitação;
- Inúmeras manchas de sujidade interior;
- Vários elementos interiores degradados;
- Devido à falta de conservação dos apoios de madeiras dos cobertos em chapa de zinco colocados no logradouro, estes encontravam-se em mau estado de conservação e em risco de colapso.
24º - Essas patologias surgiram devido à omissão total de obras de conservação, reparação e limpeza do edifício ao longo dos últimos 26 anos, concretamente desde a data do contrato de arrendamento (Maio de 1998).
25º - Essas patologias têm ainda como causa a realização de obras pelo arrendatário e ora Réu, mas não autorizadas pela senhoria.
26º - A realização das obras de conservação, reparação e limpeza e o suporte dos respetivos custos competem ao arrendatário e ora Réu, conforme Cláusula Sexta do Contrato de Arrendamento em apreço.
27.º- Face a esta factualidade, a Autora enviou carta registada ao arrendatário e ora Réu, datada de 20 de Maio de 2021, interpelando-o para a execução de obras de reparação, conservação e limpeza, como resulta do contrato de arrendamento vigente, e alertando ainda para o facto de as patologias apontadas pela Câmara Municipal ... advirem da falta de cuidados e obras de conservação ao longo dos últimos 23 anos, por referência à data da respetiva vistoria, tudo conforme doc. n.º 1 anexo à petição inicial.
28º e 29º - A Autora interpelou o Réu para a realização de obras no prazo de 45 dias, e de que, se findasse este prazo sem execução das obras, era intenção da senhoria resolver o contrato de arrendamento, por incumprimento da respetiva cláusula sexta, e proceder ao respetivo despejo.
30.º- Por cartas registadas com aviso de receção, a primeira datada de 7 de Julho de 2021 e a segunda datada de 19 de Julho de 2021, na sequência do referido relatório e da falta de resposta por parte do arrendatário e ora Réu, a Autora agendou uma vistoria ao imóvel arrendado, nos trâmites previstos no artigo 1038º, al. b) do NRAU, a qual viria a ocorrer em 27 de Julho de 2021.
31.º- No âmbito da supramencionada vistoria, a Autora constatou que, pese embora a interpelação dirigida ao arrendatário e ora Réu, este não realizou qualquer obra de conservação, reparação e limpeza.
32º - Na sequência desta vistoria realizada em 27 de Julho de 2021, a Autora, por carta registada com aviso de receção, datada de 6 de Setembro de 2021, interpelou novamente o Réu para a realização das citadas obras que lhe competem no prazo de 30 dias.
33º - Mais uma vez, o Réu foi interpelado de que, findo este prazo sem execução das obras, era intenção da senhoria resolver o contrato de arrendamento, por incumprimento da cláusula sexta do contrato de arrendamento e proceder ao respetivo despejo.
34º - Por carta registada com aviso de receção, datada de 8 de Outubro de 2021, a Autora interpelou o Réu para nova vistoria ao arrendado a realizar no dia 18 de Outubro desse mesmo ano, pelas 11.30 horas.
35º - Realizada esta ultima vistoria, no indicado dia 18 de Outubro de 2021, pelas 11.30 horas, uma vez mais foi verificado que o arrendatário e ora Réu nenhuma obra realizou e que não tinha (não tem) intenção de realizar qualquer obra de conservação, reparação e limpeza do arrendado.
36º - O arrendado vai continuar a degradar-se devido à falta de conservação, reparação e limpeza a efetuar pelo arrendatário e ora Ré, e devido à existência das estruturas não autorizadas pela senhoria.
43º - A falta de obras de conservação, reparação e limpeza estão a comprometer a habitabilidade do locado, situação que se vai agravar por omissão do arrendatário e ora Réu, desvalorizando inclusive o imóvel.
44º - Nos termos da cláusula SEXTA do contrato de arrendamento, as partes acordaram que “o inquilino fica obrigado a manter o local arrendado em bom estado de conservação e limpeza, fazendo à sua custa as obras de reparação e limpeza, que para o efeito se tornem necessárias”.
49.º- O prolongar de tal situação no tempo intensifica as patologias já existentes, dando origem a novas, principalmente atendendo às condições climatéricas adversas que surgem na altura do Outono e do Inverno.
50.º- Quando foi celebrado o contrato de arrendamento em questão nos presentes autos, o locado encontrava-se em perfeitas condições de habitação, garantindo todas os requisitos de comodidade, conforto e salubridade.
51.º- A senhoria confiou que o Réu e a sua então (ora ex-) mulher iriam cumprir as suas obrigações enquanto locatários, procedendo a uma utilização prudente do locado, garantido a sua conservação, reparação e limpeza ao longo dos anos, como contratualmente se obrigaram e que foi essencial no montante da renda fixada.
52.º- O imóvel locado continua a ser propriedade da Autora e a omissão de obras pelo arrendatário e ora Réu refletir-se-á na sua propriedade, sendo que futuramente afetará muito a possibilidade de aquela vir a dar continuidade ao seu negócio de arrendamento do locado.
53º - O arrendatário/Réu não desconhece ou não ignora a obrigação contratual a que está adstrito, porquanto tem pleno conhecimento das condições do contrato que assinou em 8 de Maio de 1998, tendo sido por várias vezes interpelado para a execução das respetivas obras de conservação, reparação e limpeza, com expressa advertência de resolução do contrato por incumprimento contratual.
B) Da CONTESTAÇÃO sob a Refª ...40
6. O imóvel foi pintado pelo Réu em número de vezes concretamente não apurado.
11. O reservatório ou depósito de águas “encostado à chaminé” já se encontrava na estrutura do imóvel aquando da celebração do contrato de arrendamento.
17. O Réu requereu à Câmara Municipal ... que efetuasse uma vistoria ao imóvel, nomeadamente ao nível da conservação.
19. O respetivo relatório é datado de 06.ABR.2021. Em 12.FEV.2021 a Autora declarou à filha do Réu, Dra. CC, que o “arrendado encontra-se em condições de habitação”.
20. Do teor dos Docs. 1 e 2 juntos com a contestação consta o seguinte: “Como sempre, de imediato vamos analisar a situação de proceder à devida reparação, pelo que agradecemos que amanhã, quinta-feira, pelas 9.30horas, nos seja facultado acesso ao arrendado, pela vistoria e reparação imediata.”
24. Do auto/relatório de vistoria da Câmara Municipal ... consta o seguinte: “uma vez que se verificaram más condições de segurança e salubridade, entendemos que, nos termos do disposto no artigo 10º do RGEU e no nº 2 do artigo 89º do RJEU, o proprietário do prédio deverá ser notificado para proceder às necessárias reparações”.
28. A Autora, na missiva junta com a petição inicial sob doc. 3, imputa o adiamento da vistoria por si requerida ao locado por não lhe ter sido possibilitado o acesso ao arrendado, na data agendada, dia 16.JUL.2021, pelas 15 horas.
30. O Réu não pretende e nunca pretendeu e/ou aceitou executar obras no locado.
33. Recentemente, o Réu, através da sua filha Dra. DD, denunciou a situação à Autora e requereu realojamento do Réu com urgência.
35. Sob as ordens da Autora, alguns trabalhadores deslocaram-se ao imóvel.
36. As partes anuíram na cláusula sexta do contrato de arrendamento que “o inquilino fica obrigado a manter o locado arrendado em bom estado de conservação e limpeza, fazendo à sua custa as obras de reparação e limpeza que para o efeito se tornem necessárias”.
40. O prolongar da situação irá intensificar negativamente as patologias já existentes.
56. A Autora considera serem necessárias obras no telhado, decorrentes do seu “envelhecimento”.
57. A Autora considera serem necessárias obras para evitar a infiltração das águas das chuvas e as humidades no imóvel, as quais decorrem também do “envelhecimento” exterior do prédio, sendo que a infiltração das águas e das humidades no imóvel aceleram a sua deterioração no interior.
C) Da RESPOSTA à contestação (Documentos), sob a Refª ...05
2º - A Autora nunca assumiu posição diferente da que consta do contrato de arrendamento.
3º - A situação que ocorreu em Fevereiro de 2021 resultou de um período de pluviosidade intensa, com a acumulação de folhas no telhado, o que causou o entupimento do caleiro e, consequentemente, a entrada de água no locado.
4º - Tal situação foi consequência direta, adequada e necessária da ausência de obras de limpeza do telhado, as quais incumbem ao arrendatário e ora Réu.
5º - A Autora, confrontada com esta situação, tentou de imediato colocar os seus recursos ao dispor para resolver a mesma.
6º - Situação idêntica ocorreu em Maio de 2001, há mais de 20 anos, também resultado de um período de chuva intensa e acumulação de folhas no telhado.
7º - Nessa altura, a primitiva senhoria (ora Autora) recebeu da então mulher (ora ex-mulher) do ora Réu a carta de ilustre mandatária anexa à Resposta à contestação sob a Refª ...05.
8º - A primitiva senhoria respondeu nos termos da carta também anexa à Resposta à contestação sob a Refª ...05.
9º - Nunca existiram dúvidas sobre a quem competia a realização de todas as obras de conservação, tal como consta do contrato de arrendamento, sendo que tal foi condição para a fixação do valor da renda acordada naquela altura.
10º - Após esta carta da primitiva senhoria datada de 2001, foi sempre o Réu quem realizou todas as obras necessárias.
11º - As cláusulas constantes do contrato de arrendamento não tiveram, até à presente data, qualquer alteração.
12º - A situação que ocorreu em Fevereiro de 2021 foi uma situação pontual e prontamente resolvida, a qual não afetou a habitabilidade do arrendado e em que a Autora interveio no sentido de ajudar a resolver de imediato o problema.
D) Da RESPOSTA à contestação (Exceções), sob a Refª ...38
3º - A Autora nunca assumiu posição diferente da que consta do contrato de arrendamento, em concreto, na respetiva cláusula sexta.
4º - Dessa Cláusula Sexta consta expressamente “O inquilino fica obrigado a manter o local arrendado em bom estado de conservação e limpeza, fazendo à sua custa as obras de reparação e limpeza, que para o efeito se mostrem necessárias.”
5º - Consta ainda dessa mesma Cláusula que “Quaisquer outras obras ou benfeitorias não poderão ser realizadas pelo inquilino sem prévio consentimento, por escrito, do senhorio, e as que porventura vierem a ser efetuadas, com autorização, ficam a pertencer ao prédio sem direito a indemnização e sem que o inquilino possa alegar direito de retenção.”
6º - A Autora nunca deu autorização ao inquilino e ora Réu para a instalação do fogão a lenha no interior da habitação.
8º - Como se verificou pela vistoria realizada, a necessidade de obras de reparação resulta da existência, não autorizada, do fogão a lenha no interior da habitação sem sistema de exaustão de fumos.
9º - O descrito em 8º tem degradado o interior da habitação, como consequência direta, adequada e necessária da fuselagem do fogão a lenha que emana para o interior do prédio urbano.
11º - As restantes patologias que existem no prédio, quer interiores quer exteriores, resultam única e exclusivamente da ausência pelo arrendatário de obras de conservação e limpeza do prédio.
12º - Na celebração do contrato de arrendamento, ficaram da responsabilidade do arrendatário e ora Réu todas as obras de conservação e limpeza do imóvel, sendo sua obrigação manter o imóvel em bom estado de conservação.
14º - Apenas as obras que implicassem alterações estruturais ou construção de benfeitorias necessitavam (e necessitam) de autorização da senhoria.
15º - Foi sempre na sequência do acordado contratualmente que as partes agiram ao longo dos últimos 26 anos.
16º - O arrendatário e ora Réu fez, à sua custa e nos termos contratualizados, todas as obras de reparação ordinária e extraordinária que o imóvel necessitou:
- Pintura exterior e interior;
- Reparação de fissuras previamente à pintura;
- Conservação das madeiras;
- Substituição, com autorização da senhoria, das janelas do prédio de madeira por caixilharia em alumínio, etc.;
17º - A situação que ocorreu em Fevereiro de 2021 resultou de um período de pluviosidade intensa, com a acumulação de folhas no telhado, o que causou o entupimento do caleiro e, consequentemente, a entrada de água no locado pelo telhado.
18º - O descrito em 17º foi consequência direta, adequada e necessária da omissão de obras de limpeza do telhado que incumbem ao arrendatário e ora Réu.
19º - A Autora, confrontada com esta situação, tentou de imediato colocar os seus recursos ao dispor para ajudar a resolver a mesma.
20º - Situação idêntica ocorreu em Maio de 2001, há mais de 20 anos, também resultado de um período de chuva intensa e acumulação de folhas no telhado.
21º - A acumulação de folhas no telhado ocorreu por falta de limpeza do mesmo e dos caleiros, limpeza essa que incumbe ao arrendatário e ora Réu.
22º - Nessa altura, a Autora recebeu da então mulher (ora ex-mulher) do ora Réu carta de ilustre mandatária anexa à Resposta à contestação sob a Refª ...05.
23º - A essa carta a primitiva senhoria respondeu nos termos de carta também anexa à Resposta à contestação sob a Refª ...05.
24º - Nunca existiram dúvidas sobre a quem competia a realização de todas as obras, tal como consta do contrato de arrendamento, o que foi condição para a fixação do valor da renda acordada naquela altura.
25º - Após esta carta da primitiva senhoria datada de 2001, foi sempre o ora Réu quem realizou todas as obras.
26º - As cláusulas constantes do contrato de arrendamento não tiveram, até à presente data, qualquer alteração.
27º - A situação que ocorreu em Fevereiro de 2021 foi uma situação pontual e prontamente resolvida, não afetou a habitabilidade do arrendado e nela a Autora interveio no sentido de ajudar a resolver de imediato o problema.
29º - A Autora sempre cumpriu pontualmente os termos do contrato a que se obrigou.
30º e 31º - O Réu manifestou nos últimos anos expressa intenção de não realizar mais obras de reparação e conservação do prédio arrendado, por falta de vontade e alegada incapacidade económica a que a Autora é alheia.
32º - Por tal motivo, logo que a Autora foi notificada do relatório de vistoria realizado pela Câmara Municipal ..., a mesma interpelou o arrendatário e ora Réu para a realização das obras de reparação necessárias.
33º - O Réu não realizou essas obras, apesar dos vários prazos concedidos e das vistorias ao imóvel arrendado que a Autora agendou.
34º - O Réu, diretamente e por intermédio de sua filha, manifestou que não iria realizar qualquer obra, uma vez que seu pai/arrendatário não tinha dinheiro para gastar.
35º - Essas posição e atitude são contraditórias com o contratualizado e com a atitude do arrendatário e ora Réu ao longo dos últimos 26 anos, o que obrigou e obriga a Autora a agir para evitar a degradação do imóvel arrendado.
36º - A degradação do arrendado que se verifica atualmente, ocorreu por ausência nos últimos anos de obras de reparação e conservação que competem ao arrendatário e ora Réu.
37º - O prédio urbano em causa é constituído por casa de habitação composta por rés-do-chão, andar e logradouro, e está localizado no centro histórico da cidade ....
39º - A Autora sempre agiu ao longo da duração do presente contrato de arrendamento nos termos contratualizados, cumprindo-o pontualmente e de boa-fé.
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Da discussão resultaram NÃO provados os seguintes Factos:A) Da PETIÇÃO INICIAL sob as Refªs ...81 e ...61
16º - Sem autorização e conhecimento da senhoria, o arrendatário e ora Réu colocou na cobertura do prédio urbano, encostado á chaminé, um reservatório de águas para consumo interno.
17º - O reservatório de águas, devido ao seu peso, coloca em risco a cobertura do prédio e tem causado danos visíveis no reboco e estrutura da chaminé.
B) Da CONTESTAÇÃO sob a Refª ...40
5. O Réu sempre procedeu, dentro das suas parcas possibilidades económicas, ao arranjo, quer exterior quer interior, do locado.
6. O imóvel foi pintado quatro vezes.
7. Em relação à limpeza doméstica, a mesma sempre foi impreterivelmente realizada pelo Réu.
8. Todas as obras foram efetuadas com o conhecimento e a autorização tácita da primitiva senhoria.
9. Ao longo de pelo menos 19 (dezanove) anos, a senhoria nunca teve a necessidade de solicitar uma vistoria, mas também de igual forma nunca nesse período zelou para verificar da necessidade de obras profundas, ou seja, obras estruturantes sobre o imóvel.
10. Por exemplo, o fogão, mencionado na petição inicial, foi colocado com a autorização do representante legal da antiga senhoria que lhe deu a devida autorização, uma vez que o imóvel não possui infraestruturas para a colocação de fogão a gás, pois a água ainda é aquecida através de cilindro.
13. Uma parte significativa dos problemas estruturais do imóvel resulta do peso provocado pelo reservatório de água colocado sobre a cobertura do prédio.
15. Sempre que o Réu era questionado pela Autora sobre esta questão, a resposta foi sempre de que aquele reservatório já lá se encontrava desde o início do contrato de arrendamento.
17. O motivo pelo qual o Réu requereu à Câmara Municipal ... que efetuasse uma vistoria ao imóvel, nomeadamente ao nível da conservação, foi o facto de estar cansado das condições indignas e más em que o mesmo se encontrava.
18. Essa posição foi confirmada pelo teor e pelas conclusões do respetivo relatório.
20. A Autora assumiu, em várias comunicações trocadas com a mencionada filha do Réu, serem da sua responsabilidade a reparação dos problemas que o imóvel apresentava.
21. É contraditório o comportamento da Autora na presente ação com aquele que perante o Réu sempre assumiu.
22. Ao longo dos anos, por exemplo, a Autora contratou pessoas para arranjar o telhado do locado, o qual nunca ficou arranjado, designadamente por força do reservatório existente.
25. A Autora, notificada pela Câmara Municipal ..., não procedeu às obras estruturais no locado que lhe foram ordenadas.
28. No dia 16.JUL.2021, o Réu esteve o dia inteiro a aguardar pelos representantes da Autora, acompanhado pelas suas filhas, sendo que estes não só não compareceram, como não tiveram a polidez de comunicar essa sua ausência ao Réu.
31. O arrendado, pelo incumprimento e pela falta de interesse da Autora/senhoria de executar as obras imprescindíveis no imóvel, está a degradar-se dia após dia.
32. A Autora foi contactada logo após o primeiro Inverno de 1998, assim como em todos os anos em que chovia no imóvel, sendo que aquela assumiu essa responsabilidade e enviou trabalhadores para tentarem resolver esse problema, os quais chegaram a intervir na sua resolução.
34. A Autora sempre assumiu ser responsável pela situação de degradação em que o imóvel se apresentava e apresenta.
35. Alguns trabalhadores ao serviço da Autora efetuaram um buraco no teto.
37. A Autora ao longo dos anos de contrato nunca cumpriu com a obrigação de efetuar as obras estruturantes – e não apenas meros “remendos” – e, por força da omissão dessa ação, comprometeu de forma gravosa a habitabilidade do locado.
39. O Réu nunca impediu que a Autora se deslocasse ao locado.
41. O Réu nunca se recusou a abandonar o imóvel arrendado para um outro imóvel, desde que a Autora, nas mesmas condições contratuais e pelo tempo que fosse necessário, o realojasse, para que assim pudessem ser executadas as obras estruturais que a Autora entendesse serem necessárias ou dentro da notificação que lhe foi remetida pela Câmara Municipal ..., para proceder, com urgência, à execução nos termos definidos naquele relatório.
42. O imóvel arrendado encontrava-se em perfeitas condições de habitação no início do contrato de arrendamento; o reservatório de água foi provocando graves problemas estruturais no edifício, além de que logo após algumas chuvas mais intensas o Réu comunicou ao representante da anterior senhoria os problemas de infiltrações, os quais se mantêm.
43. Esse facto é do conhecimento da Autora por ter sido interpelada para proceder à eliminação daquele problema, o qual assumiu ser da sua responsabilidade.
47. A responsabilidade de execução das obras cabe exclusivamente à Autora, designadamente arranjar o telhado, retirar o reservatório de água e criar as condições mínimas para que o Réu possa usufruir do locado.
58. As obras necessárias para executar no imóvel fazem parte da estrutura do prédio.
60. A Autora sempre comunicou e manteve com o Réu uma atitude de assunção de responsabilidade perante as graves patologias que o edifício manifesta.
65. A Autora, com a presente ação, manifesta um comportamento ou conduta contraditórios com a sua atitude ao longo da anterior vigência do contrato de arrendamento, uma vez que não pretende executar as obras que lhe foram ordenadas pela própria autarquia.
71. Este comportamento processual da Autora provoca um dano profundo no Réu…”.
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A)- Da contradição manifesta quanto aos pontos da Matéria de facto:Insurge-se o recorrente contra a decisão da matéria de facto, indicando vários pontos com os quais está em desacordo, dizendo qual a decisão que deveria ser proferida quanto aos mesmos, e fazendo apelo à prova produzida nos autos, que vai indicando, para justificar a sua discordância.
Acontece que ao analisar a matéria de facto – provada e não provada –, verificamos que nela existem vários pontos contraditórios, que nos impede de apreciar convenientemente a impugnação que vem feita daquela matéria pelo recorrente.
Citamos, a título de exemplo, a contradição manifesta entre os factos vertidos nos pontos 12 e 24 da petição; 5 e 6 da contestação; e 16 da resposta à contestação.
Estes factos, relacionados com as obras de reparação/conservação levadas a cabo pelo réu no prédio arrendado, apresentam-se em absoluta contradição entre si.
Mas muitos mais pontos contraditórios – relacionados com essa questão -, verificamos ao longo da matéria de facto (provada e não provada), que não passam despercebidos a uma leitura atenta da matéria de facto, e que merecem ser compatibilizados.
A contradição da fundamentação ocorre, efetivamente, quando se dão como provados dois ou mais factos contraditórios entre si, ou quando se afirma uma determinada realidade, em simultâneo pela afirmativa e pela negativa, ou seja, quando simultaneamente se dão como provados factos que se apresentam contraditórios quando confrontados entre si.
Estamos aqui perante um erro de julgamento (Ac. do STJ de 03.03.2021, tirado no proc.º 3157/17.8T8VFX.L1.S), cujo campo de aplicação é o estatuído no art.º 662º, nº2, c) do CPC, nos termos do qual a Relação deve, mesmo oficiosamente, anular a decisão proferida na 1.ª instância, quando, não constando do processo todos os elementos que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta (no mesmo sentido se pronunciou o Ac. desta RG de 7 de Junho de 2023 (também disponível em www.dgsi.pt).
Ora, a realização de obras no locado por parte do réu (ou a sua falta) é relevante, em termos de cumprimento ou incumprimento contratual, face à cláusula sexta do contrato de arrendamento celebrado, pelo que não poderão os autos prosseguir na apreciação jurídica que se impõe, quando se dá como provado (em alguns pontos) que o réu fez, à sua custa, e nos termos contratualizados, todas as obras de reparação ordinária e extraordinária que o imóvel necessitou, descrevendo-se, a título de exemplo, algumas das obras de reparação levadas a cabo pelo mesmo, e que o réu pintou o imóvel várias vezes, e se dá como provado (noutros pontos) que ao longo dos anos, a Autora e a sua ante possuidora veio (vieram) a verificar que o Réu não levou a efeito qualquer obra de conservação, reparação e limpeza do imóvel, ou que as patologias descritas em 23 surgiram devido à omissão total de obras de conservação, reparação e limpeza do edifício ao longo dos últimos 26 anos, concretamente desde a data do contrato de arrendamento (Maio de 1998).
A contradição é evidente, e provém da alegação da própria A (como se conclui pela análise da petição e da resposta à contestação – articulados de onde tal matéria de facto foi retirada), mas que cumpria ao tribunal recorrido sanar, dando apenas como provada uma das realidades invocadas: ou o réu fez, à sua custa, e nos termos contratualizados, todas as obras de reparação ordinária e extraordinária que o imóvel necessitou, ou não fez obras nenhumas (de conservação, reparação e limpeza do edifício), ao longo dos últimos 26 anos, concretamente desde a data do contrato de arrendamento (Maio de 1998).
Verificamos igualmente contradição nos factos descritos em 13, 14 e 15, relativamente às condições em que se encontrava o fogão a lenha no interior da habitação do réu.
Ou seja, existe manifesta contradição quanto à exaustão do fogão (saída do fumo provocado pela queima de lenha introduzida no seu interior), afirmando-se no ponto 13 que o fogão não tinha exaustão, e no ponto 14 que o fumo (pelo menos parte) saía pela chaminé da habitação – o que se revela manifestamente contraditório. No ponto 15 volta a referir-se que o fumo se espalhava pelo interior da habitação, o que parece querer significar que o fogão não tinha exaustão.
Ora, também esta questão se revela deveras importante para a decisão jurídica da causa, uma vez que foi precisamente com base na presença do fogão a lenha no interior da habitação e nas suas condições de funcionamento, que foi decidida a questão da resolução do contrato de arrendamento, e se determinou o despejo do réu.
Tudo isto a título de exemplo, já que, como se disse, existem inúmeras contradições na matéria de facto, que devem, em nosso entender, ser sanadas pelo julgador da primeira instância, que levou a cabo o julgamento destes autos, o qual estará em melhores condições de decidir as questões de facto, à luz dos princípios da imediação e da oralidade.
Importa aqui ter presente que, sem prejuízo do conhecimento de questões de natureza oficiosa, os recursos destinam-se à apreciação de questões já antes levantadas e decididas no processo, num regime de reponderação e não de reexame, como é o nosso, “visto que o tribunal superior não é chamado a apreciar de novo a ação e a julgá-la como se fosse pela primeira vez, indo antes controlar a correção da decisão proferida pelo tribunal recorrido, face aos elementos averiguados por este último” (Ac. da RC, de 27.05.2015, Procº 416/13.2TBCBR.C1).
Ademais, a aplicação rigorosa da norma (do art.º 662º, nº2, c) do CPC), não pode equivaler à violação do duplo grau de jurisdição na apreciação, julgamento e decisão da matéria de facto.
É por isso nosso entendimento, que este tribunal de recurso – apesar de ter acesso a toda a prova produzida nos autos -, não está nas melhores condições de suprir essa contradição, a qual deverá ser sanada levando em conta toda a prova produzida, e a demais matéria de facto (provada e não provada), de modo que a decisão daí resultante seja suscetível de apreciação por esta Relação, assegurando o mencionado duplo grau de jurisdição.
Decide-se assim anular a decisão proferida na primeira instância, de modo a que o tribunal recorrido reanalise toda a prova produzida – e produza outra que eventualmente entenda conveniente –, de modo a sanar a contradição existente na matéria de facto acima descrita, decidindo a questão jurídica em conformidade.
Consequentemente, fica prejudicado o conhecimento das demais questões acima enunciadas.
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III – DECISÃONestes termos e com os fundamentos expostos, decide-se anular oficiosamente a decisão proferida na primeira instância, com vista a sanar-se a contradição nela existente.
Sem custas.
Notifique.
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Guimarães, 9.1.2024
Guimarães, 9.1.2024
Relatora: Maria Amália Santos
1ª Adjunta: Conceição Sampaio
2º Adjunto: José Manuel Flores