Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1353/20.0T8VNF.G1 |  |
OBRAS
ABUSO DO DIREITO
I) - O abuso de direito pode revestir várias modalidades, entre as quais está o “desequilíbrio no exercício jurídico”, ou seja, a desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular do direito e o sacrifício imposto a outrem pelo seu exercício: ultrapassados certos limites, essa desproporcionalidade é abusiva, violando os princípios da boa fé, desproporção essa que foi invocada pelos RR. na sua contestação e acolhida na sentença recorrida.
II) - Não obstante o disposto nos artºs 1031º, al. b) do Código Civil e 12º do RAU, sendo o contrato de arrendamento urbano sinalagmático, a obrigação de realização de obras pelos senhorios tem de ser aferida de harmonia com o princípio da equivalência das atribuições patrimoniais de que há manifestação no artº. 237º do Código Civil.
III) - O entendimento contrário violaria o mais elementar princípio de justiça e a proibição do abuso de direito ínsita no artº. 334º do Código Civil, tendo, pois, de atender-se à relação entre o custo das obras pretendidas e a renda paga pelo arrendatário.
IV) - É de considerar excessiva a desproporção entre o valor das obras de conservação e reparação do locado exigidas pela arrendatária e o valor das rendas por ela pagas, quando são precisos mais de 28 anos para o senhorio obter o retorno desse valor; em tais termos, a pretensão da realização dessas obras não constitui exercício equilibrado, moderado, lógico e racional do direito invocado, importando abuso de direito por parte da arrendatária que a torna ilegítima.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I. RELATÓRIO
AA intentou a presente acção declarativa sob a forma de processo comum, contra BB e CC, pedindo que:
a) Seja declarado válido e em vigor o contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e os Réus;
b) Sejam os Réus condenados a realizar as obras no imóvel cujo ... se encontra arrendado à Autora, de modo a eliminar a infiltração das águas pluviais no seu interior, bem como a eliminar a existência de humidades e do cheiro a “mofo”, assim como a substituir ou corrigir tudo quanto foi danificado por força daquelas infiltrações, onde se inclui tectos, paredes, portas, tijoleira, azulejo e chão;
c) Em alternativa ao pedido formulado na anterior alínea b):
1. Sejam os Réus condenados a permitirem o acesso ao ... andar do imóvel sito na Travessa ..., freguesia ... e ..., concelho ..., de modo a aí se poderem realizar todas as obras necessárias para resolver as infiltrações;
2. Sejam os Réus condenados a pagarem o montante de € 23.790,66, correspondente às obras necessárias a realizar no ... e no ... andar daquele imóvel;
Cumulativamente:
d) Sejam os Réus solidariamente condenados ao pagamento de um montante a título de indemnização pelos danos morais causados à Autora, em montante nunca inferior a € 2.000,00, a que deverão acrescer os juros de mora vencidos;
e) Sejam os Réus solidariamente condenados ao pagamento da quantia de € 20,00 por cada dia de atraso na realização das obras no imóvel habitado pela Autora.
Alega, em síntese, que há 53 anos, juntamente com o seu falecido marido, na qualidade de arrendatários, celebraram verbalmente com DD, esta na qualidade de senhoria, um contrato de arrendamento habitacional que teve por objecto o ... da casa, coberto e quintal de um prédio misto sito na Travessa ..., também conhecido por Lugar ..., da localidade de ..., actual freguesia ... e ..., concelho ..., inscrito na matriz predial de ... sob o artigo urbano ...78 e sob o artigo rústico ...79, sendo que entretanto faleceu a referida DD e aquele prédio viria a ser adquirido pelos aqui RR., há cerca de 15 anos.
Mais alega que, de há uns anos a esta parte, têm ocorrido infiltrações de águas das chuvas no interior do locado, provenientes do telhado e do ... andar da casa, as quais vêm provocando humidades e estragos nos tectos, paredes, portas e chão do locado que descrimina na petição inicial, bem como danificando peças de roupa, mobiliário e electrodomésticos, para além de ser notório um cheiro a “mofo”, em termos que a impedem de usufruir de uma boa habitabilidade do locado e causa risco para a saúde dos que aí habitam.
Acrescenta que o estado do imóvel foi dado a conhecer aos RR. em 2016, através de procedimento camarário ao qual foi atribuído o nº. ...16, tendo os serviços do departamento de ordenamento e gestão urbanística da Câmara Municipal ... efectuado uma vistoria ao locado, através da qual concluíram que o estado da conservação do locado era “mau”.
Apesar de terem sido notificados pela autarquia para procederem às obras necessárias à reabilitação do edifício, sendo-lhes concedido um prazo para o efeito, os RR. nada fizeram, situação que tem causado danos à A., pois tem despendido horas em reuniões com advogados e em deslocações à Segurança Social, tem suportado com cada vez mais penosidade a vivência no locado e não recebe visitas, por ter vergonha do estado da casa em que habita, encontrando-se acometida por sentimentos de tristeza e revolta.
A A. procurou a empresa de construção civil C... Unipessoal, Lda. para que orçamentasse o valor das obras necessárias para terminar as infiltrações de água e as humidades, assim como a substituição e rectificação de tudo quanto foi danificado com aquelas infiltrações e humidades, as quais foram orçamentadas em € 18.450,00 (€ 15.000,00 + IVA), orçamento esse que remeteu aos RR. por carta registada de 27/11/2019, com a informação do que se tornava necessário corrigir e substituir no locado e do respectivo custo, de acordo com o teor do orçamento elaborado.
Os RR. responderam ao solicitado em 14/12/2019, dizendo que têm “dúvidas acerca da viabilidade dessas obras que preconiza”, e apresentaram um outro imóvel para arrendamento, com características e preço de renda muito diferentes dos do locado, que não é do interesse da Autora.
Refere, ainda, que de modo a dissipar as dúvidas quanto à viabilidade das obras no locado, que permitam que o mesmo seja habitável, sem necessidade de qualquer demolição, procurou uma outra empresa de construção civil, denominada S..., Lda., a qual, após visita ao locado, elaborou um documento onde concluiu que “as infiltrações que ocorrem no ..., se devem ao facto do andar superior que se encontra devoluto, para além de não ter janelas também tem algumas telhas partidas que necessitam de ser substituídas, e telas asfálticas danificadas … apresentamos uma proposta estimativa para a reparação do telhado e colocação de janelas/portas de alumínio no andar”, constando do orçamento para substituição e rectificação de tudo quanto foi danificado com as infiltrações e humidades, assim como para resolução daquelas infiltrações, o valor de € 23.790,66 (€ 19.342,00 + IVA).
Os RR. apresentaram contestação, impugnando parcialmente a matéria alegada pela A. na petição inicial, mais alegando que esta actua em claro abuso de direito, na modalidade “tu quoque”, uma vez que o estado de degradação do locado, assim como da parte que corresponde ao ... andar da casa, resulta de factos que lhe são imputáveis – a invasão e estragos causados por si e seus familiares no restante prédio – bem como na modalidade de “desproporção grave entre o benefício do titular exercente e o sacrifício por ele imposto a outrem”, dado que o custo das obras pretendidas é manifestamente desproporcionado em face da renda mensal que é paga.
Alegam, ainda, que ocorre colisão entre o direito da A. e o direito dos RR., que pretendem proceder à demolição, ainda que parcial, do imóvel que se encontra em estado de ruína, o que ainda está a ser objecto de apreciação pela Câmara Municipal ..., na sequência de requerimento dos RR. formulado nesse sentido.
Deduziram reconvenção, alegando que caso a Câmara Municipal considere que o imóvel não está em ruína e determine coercivamente a realização das obras sugeridas pela A., estas terão de ser consideradas obras de remodelação ou restauro profundo, pretendendo os RR., com esse fundamento, proceder à denúncia do contrato de arrendamento.
Concluem, pugnando pela improcedência da acção, com absolvição dos RR. do pedido formulado pela A., e pela procedência da reconvenção e, por via disso:
a) Ser a reconvinda condenada a reconhecer que o imóvel onde se insere o locado (e o próprio locado) está em situação de ruína;
b) Caso assim não se entenda, ser a reconvinda condenada a reconhecer que o imóvel onde se insere o locado (e o próprio locado) tem de sofrer obras que deverão ser consideradas como de remodelação ou restauro profundo;
c) Em consequência, ser denunciado o contrato de arrendamento de duração indeterminada que está em vigor entre a A. e os RR. nos termos e com os efeitos do regime jurídico consagrado no Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto.
A A. replicou, impugnando a matéria alegada pelos RR. a título de defesa por excepção (abuso de direito nas modalidades apontadas e colisão de direitos) e em sede de reconvenção.
Termina, pugnando pela improcedência das excepções deduzidas e da reconvenção, com a absolvição da A./reconvinda do pedido reconvencional.
Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador, no qual foi fixado o valor da causa e procedeu-se ao saneamento da acção, verificando-se a validade e regularidade da instância, tendo sido, ainda, identificado o objecto do litígio e enunciados os temas de prova, que não sofreram reclamações.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com observância do legal formalismo.
Após, foi proferida sentença que julgou a presente acção e a reconvenção improcedentes e, em consequência, absolveu a Autora/Reconvinda e os Réus/Reconvintes dos pedidos que contra os mesmos foram, respectivamente, formulados.
Inconformada com tal decisão, a Autora dela interpôs recurso, extraindo das respectivas alegações as seguintes conclusões [transcrição]:
1. Por Douta Sentença proferida pelo Juízo Local Cível ... - Juiz ..., foi decidido julgar improcedente a ação intentada pela Autora, ora Recorrente e, em consequência, os Réus ora Recorridos foram absolvidos dos pedidos que contra os mesmos foram formulados.
2. Aquela decisão foi suportada no entendimento do Julgador de 1ª Instância de que, apesar das obras que a Recorrente peticionava que fossem os Réus condenados a realizar, serem necessárias a pôr termo a infiltrações e humidade no locado, e que são obras que se destinam a manter o locado em condições de habitabilidade, ainda assim, face ao valor da renda mensal estipulada e ao custo mínimo das obras pretendidas, existiria uma manifesta desproporção no exercício do direito que a Autora pretende ver reconhecido, com a consequente improcedência dos pedidos por si formulados.
3. Ora, desta decisão recorre a Recorrente, por dela não concordar, tendo o presente Recurso como objeto precisamente a interpretação que o Tribunal de 1ª Instância apresentou sobre o abuso de direito, na modalidade de desproporção no exercício, e a sua aplicação no caso em apreço, tendo em consideração a factualidade que se encontra plasmada na douta Sentença,
4. Sendo que, a decisão sobre a matéria de facto, provada e não provada, não merece reparo por parte da Recorrente.
5. Por força do decidido quanto à matéria de facto, impunha-se uma decisão diversa na aplicação do Direito, decisão essa que deveria excluir a aplicação do instituto do abuso de direito que tinha sido invocado pelos Recorridos, e que deveria culminar na condenação destes nos pedidos contra si formulados.
6. Quanto à duração do contrato de arrendamento, foi dado como provado que a Autora celebrou um contrato de arrendamento para habitação há 53 anos, por referência à data da propositura da ação – ponto 3. dos Factos provados, e que, desde então, a Autora, juntamente com os seus filhos, vem residindo no referido ... e coberto – ponto 4. dos Factos provados
7. Quanto ao estado em que o locado objeto daquele contrato se apresenta, foram dadas como provadas a existência de infiltrações de águas das chuvas no interior do ... da casa onde habitam a Autora e os filhos, as quais vêm provocando humidades e estragos nos tetos e paredes; a existência de linhas de água a escorrer pelas paredes, tendo a Autora de se socorrer de bacias para que a água não penetre tanto no chão dos quartos; dentro do ... da casa existe um cheiro a mofo, resultante de humidades entranhadas nas paredes; as paredes e teto apresentam zonas com manchas de humidades em diversas divisões; certas zonas das paredes e teto têm-se vindo a desfazer, tornando visível o cimento que reveste a estrutura da casa – tudo conforme Factos 6. a 13. dos Factos Provados.
8. Mais se provou que a água que se tem introduzido no ... da casa causa danos nos aparelhos eletrodomésticos, no mobiliário, assim como deteriora lençóis, tapetes e roupas da Autora e dos filhos; as portas dos quartos, que nunca foram substituídas, por serem de madeira, estão emperradas por causa da humidade; a tijoleira da cozinha está partida e os azulejos da cozinha, por força da humidade, estão a descascar; o chão dos quartos e da sala, de madeira, está apodrecido em algumas zonas, e inclusivamente desfeito noutras zonas, sendo até possível observar a base da casa – tudo conforme Factos 14. a 21. dos Factos Provados.
9. Foi ainda dado como provado que a Autora e os filhos já viram ratos a percorrer o interior da habitação, a estrutura de suporte do telhado da casa é em madeira; algumas das telhas do telhado estão partidas ou deslocadas, e quando chove, não impedem a água pluvial de entrar no interior da casa; já a placa que divide o ... do ... andar da casa, composta por madeira, tem aberturas e está a desfazer-se pelo que não estanca as águas pluviais que penetram pelo telhado - Factos 22. a 28. dos Factos Provados.
10. Também se provou que as humidades, a deterioração dos tetos, das paredes e do chão do ... da casa, assim como a intensidade do referido cheiro a “mofo”, tem afectado o uso para habitação da Autora, causa risco para a saúde dos que aí habitam e o frio e humidade na habitação acarreta diminuição do bem-estar da Autora - Factos 33. a 36. dos Factos Provados.
11. Quanto ao conhecimento dos Recorridos do estado do locado, foi dado a conhecer em 2106, através de procedimento camarário ao qual foi atribuído o nº ...16, tendo sido concedido aos mesmos um prazo para efetuarem as obras necessárias à reabilitação do edifício, sendo que nenhuma obra veio a ser realizada -Factos 37. a 41. dos Factos Provados.
12. Foi ainda dado como provado que a Recorrente remeteu uma carta registada em 27 de novembro de 2019 aos Recorridos, com a informação do que se tornava necessário corrigir e substituir no locado, e do respetivo custo, tendo estes respondido em 14 de dezembro de 2019, dizendo que têm “dúvidas acerca da viabilidade dessas obras que preconiza”, e até hoje, nada fizeram -Factos 44.,48. e53.dos Factos Provados.
13. Já quanto à circunstância do valor da renda, foi dado como provado que os Recorridos adquiriram o imóvel cujo ... estava e está arrendado à Autora, ora Recorrente, em 10 de Agosto de 2005, que o valor da renda até Maio de 2015, era de 1,00€, e que, por força de transação celebrada e homologada no âmbito de um processo judicial, foi acordado um aumento de renda para € 70,00 - Factos 1., 92. e 93.dos Factos Provados.
14. Ainda com relevância para a boa decisão, foi dado como provado que os Recorridos conheciam o imóvel antes de 2005, quer porque o seu filho mais velho o tentou adquirir, cerca de 5 anos antes, quer porque desde há mais de 30 anos que vivem em rua vizinha à rua onde se situa o imóvel, a cerca de 100 metros - Factos 109. e 110. dos Factos Provados.
15. Foi ainda dado como provado que os Recorridos sabiam que estavam a comprar um prédio cujo ... andar estava desabitado e sem manutenção há cerca de 20 anos, e cujo ... encontrava-se arrendado - Factos 111. e 112. dos Factos Provados.
16. Por fim, embora de não menos importância, foi dado como provado que o preço de compra do imóvel teve em conta o acima referido - Facto 113. dos Factos Provados.
17. Perante a factualidade que foi dada como provada, entendemos que o Juiz a quo aplicou erroneamente o Direito quando decidiu improcedentes os pedidos formulados contra os Recorridos por uma alegada “manifesta desproporção no exercício do direito que a Autora pretende ver reconhecido”.
18. Vejamos, é indubitável que as obras peticionadas são necessárias a pôr termo às infiltrações e humidade que o locado evidencia, e necessárias para manter o locado em condições de habitabilidade, que é o fim próprio do contrato, estando inclusive em risco a saúde e o bem-estar da Autora.
19. Os Recorridos compraram o imóvel em 2005, ou seja, há mais de 15 anos, e já o conheciam anteriormente, sendo que o preço de aquisição do imóvel por parte dos Recorridos teve em conta que o ... andar do prédio estava desabitado e sem manutenção há cerca de 20 anos, e o ... estava arrendado.
20. Pelo que, há-de se concluir que os Recorridos sabiam que, após a aquisição do imóvel, teriam de vir a realizar obras.
21. A verdade é que, desde a aquisição do imóvel, os Recorridos apenas fizeram as pequenas intervenções descritas nos artigos 89. a 91. dos Factos Provados, não efetuaram qualquer obra no telhado, paredes ou na placa que divide o ... do ... andar.
22. E, no que concerne ao próprio ..., nada foi feito, mesmo após a intervenção da Câmara Municipal, em 2016, ou após a receção de carta remetida pela Recorrente, em 2019, na qual lhes foi transmitido o que se tornava necessário corrigir e substituir no locado.
23. É do senso comum que, as obras que poderiam ter sido realizadas após a aquisição do imóvel, em 2005, teriam uma menor dimensão e um custo reduzido, face às obras que atualmente são necessárias, por força do decurso do tempo.
24. Mas os Recorridos pretenderam o “melhor dos dois mundos”, isto é, por um lado, adquiriram um imóvel por um preço que teve em conta o facto de o ... estar arrendado há dezenas de anos e o ... andar estar sem qualquer manutenção há cerca de 20 anos, e, por outro lado, não fizeram, desde então, qualquer obra no ..., e no ... andar apenas trataram de efetuar limpeza e reparos de pequena monta.
25. Assim, salvo melhor entendimento, não deverá a atuação dos Recorridos vir a ser protegida, ainda que possa existir uma desproporção entre o valor da renda e o valor atual das obras necessárias para garantir a habitabilidade do imóvel (as quais poderiam vir a ser realizadas anteriormente, desde pelo menos o ano de 2005).
26. De facto, foram os Recorridos que, com a sua inércia e consciente violação dos seus deveres enquanto senhorios, contribuíram para a dimensão dos danos que atualmente se verificam no locado, e foram os próprios que, nada fazendo ao longo dos anos, apesar do conhecimento do estado do imóvel, causaram a eventual desproporção entre valor da renda e valor das obras, que o Juiz de 1º Instância entendeu verificar-se.
27. Acresce que, quando o Julgador de 1º Instância concluiu pela existência de manifesta desproporção no exercício do direito que a Recorrente pretende ver reconhecido, desconsiderou que o valor atual da renda, de 70,00€, antes de mais, configura um aumento de 7000% face ao valor da renda inicial.
28. E, por outro lado, o valor atual da renda foi acordado entre Recorrente e Recorridos, ou seja, estes entenderam que o valor de 70,00€ seria o valor justo ou, pelo menos, adequado, para que o contrato de arrendamento se mantivesse e, consequentemente, para que se cumprissem os deveres que aquele contrato acarreta.
29. Mais uma vez os Recorridos quiseram o “melhor dos dois mundos”, ao obter um valor de renda imensamente superior ao valor inicial (o qual, relembramos, já existia aquando da aquisição do imóvel por parte dos Recorridos, e que foi tido em conta na determinação do preço de aquisição do imóvel) e assim melhorar o seu direito enquanto senhorios de receber a renda,
30. Mas, em contrapartida, demitiram-se, como já o vinham a fazer, dos seus deveres enquanto senhorios, designadamente o de proporcionar condições de habitabilidade ao inquilino.
31. Denota-se ainda que, naquele acordo que veio a ser homologado por Sentença, a inquilina, ora Recorrente não abdicou do seu direito de reclamar obras, isto é, a estipulação de um determinado valor da renda, por acordo, não teve como condição os senhorios ora Recorridos ficarem eximidos do seu dever de proporcionar o gozo do locado para o fim que lhe está destinado.
32. O artigo 1031º do Código Civil estipula que é obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para o fim a que esta se destina.
33. O senhorio deve pois atuar por forma a que o gozo do arrendatário não seja significativamente diminuído, pelo que ficam a seu cargo as obras de conservação ordinária, como são as que aqui estão em causa.
34. Dúvidas não se colocam sobre a necessidade de realização das obras pretendidas, para que a casa habitada pela Recorrente reúna as condições de habitabilidade indispensáveis a assegurar o fim a que se destina.
35. Não basta que o prédio seja arrendado em bom estado, é preciso mantê-lo em bom estado, fazendo as precisas reparações ou conserto.
36. A Recorrente, enquanto inquilina, avisou o locador ora Recorridos, das carências do locado e solicitou, sem sucesso, diretamente e por intermédio de entidades públicas, a realização de obras, o que nunca veio a ser alcançado.
37. Deixando o senhorio intencionalmente degradar o locado, para depois invocar os altos custos da reparação e assim eximir-se de realizar obras, revela um "venire contra factum proprium",
38. Há ainda a ter em conta que a reparação do edifício implicará necessariamente a sua valorização; tal como se encontra terá o seu valor altamente diminuído quer para venda quer para arrendamento.
39. O mecanismo de abuso de direito não contém uma limitação do acesso ao direito, antes procura dar ao juiz um instrumento que, ao serviço da justiça do caso concreto, procure evitar a desigualdade de tratamento que os conceitos indeterminados adotados pela nossa lei civil tantas vezes permitem.
40. Ora, será perante a situação concreta que haverá que aquilatar da sua verificação ou não, não bastando observar, de modo alheado a tudo o resto, para o valor da renda e para o valor dos orçamentos das obras a realizar.
41. O locado necessitava e necessita efetivamente de obras necessárias, como ficou apurado nos autos, mas os senhorios, ora Recorridos, embora tendo conhecimento de tal necessidade, há vários anos, não as realizaram, nem sequer parcialmente.
42. A invocação do diminuto valor das rendas não pode legitimar «o nada fazer».
43. Assim, entendemos não estar configurado nos autos qualquer abuso de direito por parte da Recorrente, pelo que deve a douta Sentença recorrida ser revogada, e substituída por decisão que condene os Recorridos nos pedidos formulados na ação, assim se fazendo inteira Justiça.
Termina entendendo que deve o presente recurso ser julgado procedente, devendo a sentença recorrida ser revogada e substituída por decisão que condene os recorridos nos pedidos formulados na acção.
Os RR. apresentaram contra-alegações, entendendo que os fundamentos apresentados pela recorrente não têm a virtualidade de abalar a sentença proferida pelo Tribunal de 1ª instância, a qual não merece qualquer tipo de reparo, preenchendo todos os requisitos formais e substanciais a que estava obrigada, tendo decidido exemplarmente a questão de mérito.
O recurso foi admitido por despacho de 9/11/2022 (refª. ...05).
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, não podendo o Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, tendo por base as disposições conjugadas dos artºs 608º, nº. 2 (aplicável “ex vi” do artº. 663º, n.º 2 in fine), 635º, nº. 4, 637º, nº. 2 e 639º, nºs 1 e 2 todos do Novo Código de Processo Civil (doravante designado NCPC), aprovado pela Lei nº. 41/2013 de 26/6.
Nos presentes autos, o objecto do recurso interposto pela Autora, delimitado pelo teor das respectivas conclusões, circunscreve-se à apreciação das seguintes questões:
- Saber se é exigível, a pedido do inquilino, a condenação de um senhorio na realização de obras no locado quando haja uma manifesta desproporção entre o custo dessas obras e o valor da renda paga pelo locatário;
- E havendo essa desproporção, saber se o pedido de realização dessas obras no locado formulado pelo inquilino, constitui abuso de direito nos termos do artº. 334º do Código Civil.
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos [transcrição]:
1- O Réu tem inscrita em seu nome no registo predial a aquisição da propriedade do prédio misto sito em ..., freguesia ..., Conselho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...02 e inscrito na matriz predial urbana sob o art.º ...78 e na matriz predial rústica sob o artigo ...97.
2- Por escritura pública outorgada em 10 de Agosto de 2005, no ... Cartório Notarial de , na qual foi primeiro outorgante EE, na qualidade de procurador de FF, conhecida por FF, GG, HH, foram segundos outorgantes II e JJ e foi terceiro outorgante o Réu, BB, pelos primeiro e segundos foi declarado que vendem ao terceiro, que declarou aceitar, pelo preço de € 87.500.00, o prédio referido em 1.
3- A Autora e o falecido marido, há 53 anos por referência à data da propositura da acção, celebraram verbalmente com DD um contrato pelo qual esta declarou dar aos primeiros, que declararam aceitar, de arrendamento para habitação dos mesmos e do seu agregado familiar, o ... da casa, coberto e quintal do prédio referido em 1, com entrada pela Travessa ...
4- Desde então que a Autora, juntamente com os seus filhos, vem residindo no referido ... e coberto.
5- Nomeadamente, aí dormindo, tomando as refeições, passando horas de lazer, recebendo amigos e correspondência.
6- De há alguns anos a esta parte, têm ocorrido infiltrações de águas das chuvas no interior do ... da casa referida em 3, provenientes do telhado e do ... andar da casa.
7- As quais vêm provocando humidades e estragos nos tectos e paredes do ... da casa referida em 3.
8- Existem linhas de água a escorrer pelas paredes da casa onde habitam a Autora e os filhos.
9- A Autora socorre-se de bacias para que a água não penetre tanto no chão dos quartos.
10- Dentro do ... da casa referida em 3, existe um cheiro a mofo, resultante de humidades entranhadas nas paredes.
11- As paredes e tecto apresentam zonas com manchas de humidades em diversas divisões do ... da casa referida em 3.
12- E certas zonas das paredes e tecto têm-se vindo a desfazer.
13- Tornando visível o cimento que reveste a estrutura da casa.
14- A água que se tem introduzido no ... da casa referida em 3 causa danos nos aparelhos electrodomésticos.
15- E no mobiliário.
16- Assim como deteriora lençóis, tapetes e roupas da Autora e dos filhos.
17- As portas dos quartos, que nunca foram substituídas, por serem de madeira, estão emperradas por causa da humidade.
18- A tijoleira da cozinha está partida e os azulejos da cozinha, por força da humidade, estão a descascar.
19- Em algumas zonas, o chão dos quartos e da sala, de madeira, está apodrecido.
20- E, noutras zonas, está inclusivamente desfeito.
21- Sendo até possível observar a base da casa.
22- A Autora e os filhos já viram ratos a percorrer o interior da habitação.
23- A estrutura de suporte do telhado da casa é em madeira.
24- Algumas das telhas daquele telhado estão partidas ou deslocadas.
25- Quando chove, não impedem a água pluvial de entrar no interior da casa.
26- A placa que divide o ... do ... andar da casa, composta por madeira, tem aberturas.
27- Está a desfazer-se.
28- Pelo que não estanca as águas pluviais que penetram pelo telhado.
29- O ... andar da casa, que se encontra por cima da habitação da Autora, está abandonado.
30- Pelo menos algumas das janelas exteriores não têm vidros nem estores.
31- As águas pluviais, quando corre vento, penetram no ... andar do prédio através daquelas janelas.
32- Posteriormente, por força do estado da placa que separa o ... andar do ..., introduzem-se neste último.
33- O que, em consequência, causa as humidades, a deterioração dos tectos, das paredes e do chão do ... da casa referida em 3, assim como a intensidade do referido cheiro a “mofo”.
34- Tal situação tem afectado o uso para habitação da Autora do ... da casa referida em 3.
35- Assim como, causa risco para a saúde dos que aí habitam.
36- O frio e humidade na habitação acarreta diminuição do bem-estar da Autora.
37- O estado do imóvel foi dado a conhecer aos Réus, em 2106 [tratar-se-á de um lapso de escrita, pois ter-se-á pretendido dizer “2016”, em face do teor do documento junto a fls. 22 dos autos], através de procedimento camarário ao qual foi atribuído o nº ...16.
38- Os serviços de departamento de ordenamento e gestão urbanística da Câmara Municipal ... efectuaram uma vistoria ao ... da casa referida em 3.
39- Através da qual concluíram que o estado da conservação do mesmo era de classificar como “mau”.
40- E foi concedido um prazo para os réus efectuarem as obras necessárias à reabilitação do edifício.
41- Não obstante a existência daquele procedimento camarário, os Réus não efectuaram nenhuma obra no ... da casa referida em 3.
42- A Autora procurou uma empresa de construção civil, denominada “C... Unipessoal, Lda.”, para que orçamentasse o valor das obras necessárias para terminar as infiltrações de água e das humidades, assim como a substituição e rectificação de tudo quanto foi danificado com aquelas infiltrações e humidades.
43- Aquelas obras foram orçamentadas em 1€ 8.450,00 [tratar-se-á de um lapso de escrita, pois ter-se-á pretendido dizer “€ 18.450,00”, em conformidade com o alegado no artº. 53º da petição inicial e com o teor do orçamento junto a fls. 26 dos autos, não impugnado] (€ 15.000,00 + IVA).
44- A Autora remeteu uma carta registada em 27 de Novembro de 2019 aos Réus.
45- Com a informação do que se tornava necessário corrigir e substituir no locado, e do respectivo custo, de acordo com o teor do orçamento elaborado.
46- Os Réus solicitaram o orçamento.
47- Que lhes foi remetido.
48- E responderam ao solicitado em 14 de Dezembro de 2019, dizendo que têm “dúvidas acerca da viabilidade dessas obras que preconiza”.
49- E apresentaram um outro imóvel para arrendamento, mais concretamente, um apartamento ..., com garagem para 1 automóvel, sito em ..., ..., pela renda mensal de € 250,00.
50- A Autora procurou uma outra empresa de construção civil, denominada “S..., Lda.”.
51- A qual, após visita ao locado elaborou um documento onde concluiu que “as infiltrações que ocorrem no ..., se devem ao facto do andar superior que se encontra devoluto, para além de não ter janelas também tem algumas telhas partidas que necessitam de ser substituídas, e telas asfálticas danificadas … apresentamos uma proposta estimativa para a reparação do telhado e colocação de janelas/portas de alumínio no andar”.
52- E onde consta um orçamento para substituição e rectificação de tudo quanto foi danificado com as infiltrações e humidades, assim como para resolução daquelas infiltrações, cujo valor é de € 23.790,66 (€ 19.342,00 + IVA).
53- Os Réus até hoje, nada fizeram.
54- A Autora nasceu em .../.../1943.
55- Aufere uma reforma mensal de € 670,00.
56- Tem despendido horas em reuniões com Advogados e em deslocações à Segurança Social.
57- A Autora, ao longo dos anos, tem suportado com cada vez mais penosidade a vivência no ... da casa referida em 3.
58- Não recebe visitas, excepto de familiares.
59- Tem vergonha do estado da casa em que habita.
60- Encontra-se acometida por um sentimento de tristeza.
61- Sente-se revoltada.
62- Desde 1986, não mais o ... andar do prédio referido em 1 foi habitado.
63- Posteriormente, a Autora e a sua família foram ocupando zonas do imóvel não incluídas no objecto do contrato referido em 3.
64- A Autora e a sua família começaram por iniciar o cultivo do terreno rústico que está adjacente ao prédio urbano e que faz parte da mesma descrição.
65- A Autora e a sua família começaram também a servir-se do ... andar do imóvel.
66- Ao ponto de a Autora e a sua família fazerem uso de forma ostensiva e exclusiva de todo o imóvel.
67- Durante vários anos, a Autora e a sua família serviram-se do ... andar do prédio.
68- Essa parte do prédio dispunha de telhado, janelas e portas interiores e exteriores.
69- Os filhos da Autora, sozinhos ou acompanhados com terceiros, aproveitando alguma mobília que por lá ficou deixada pela anterior moradora, lá pernoitaram, tendo-se, inclusive, ali consumido produtos estupefacientes.
70- Chegaram a usar alguns espaços daquele ... andar como oficina e garagem de viaturas automóveis, motorizadas e/ou velocípedes e bicicletas.
71- Tudo à vista e com a conivência da Autora.
72- Outros espaços tais como quartos, cozinhas e salas, foram utilizados como arrecadações, quer pelos seus filhos, quer pela própria Autora onde estes depositavam sucata, lixo e outros resíduos.
73- No quintal exterior de que aquele ... andar tinha serventia a Autora instalou um galinheiro onde criava os seus animais.
74- Logo após a data de outorga do contrato referido em 2, a Autora não queria abdicar da posse que vinha exercendo sobre todo o referido imóvel, bem sabendo que a parte que trazia de arrendamento estava limitada ao ..., coberto e quintal.
75- Os Réus conseguiram ocupar o terreno rústico que a Autora cultivava assim como conseguiram, sob ameaças, ocupar o ... andar do imóvel.
76- Os Réus depararam-se com o interior da habitação do ... andar estava com paredes grafitadas.
77- Mobiliário destruído.
78- Pelo menos parte das portadas das janelas e janelas partidas e abertas.
79- Chão (soalho) esburacado.
80- Portas arrombadas.
81- Aquele ... andar estava cheio de sucata e entulho.
82- Havia outros resíduos, inclusive seringas destinadas ao consumo de produtos estupefacientes.
83- Circulavam no interior e no telhado gatos, cães, ratos e ratazanas.
84- Já no exterior, os Réus depararam-se com galinheiros cujos animais tinham acesso ao interior daquele ... andar.
85- Num pátio que a habitação tem jaziam restos de veículos automóveis e várias motorizadas com vestígios de estarem a ser desmontados e/ou arranjados.
86- Fruto dessas intervenções foi derramado óleo para o chão.
87- Noutra zona exterior, os familiares da Autora foram acumulando sucata e lixo que atraía todo o tipo de animais.
88- Quer aqueles veículos, quer toda a sucata que estava lá depositada, pertenciam à família da Autora.
89- Os Réus limparam e mandaram limpar todo aquele ... andar.
90- Foram os Réus que arrumaram todo o lixo, sucata e outros resíduos que ali se encontravam.
91- Os Réus taparam com tábuas pelo menos parte das janelas e dos buracos no soalho, fecharam e repararam portas, substituíram telhas partidas e repararam um muro em derrocada.
92- Desde o início do contrato referido em 3 e até Maio de 2015 [tratar-se-á de um lapso de escrita, pois ter-se-á pretendido dizer “Junho 2015”, em face do teor do documento junto a fls. 76vº e 77 dos autos], aquela pagava uma renda de € 1,00.
93- Por força de transacção celebrada e homologada no âmbito dos autos que correram os seus termos pelo ... Juízo Cível do extinto Tribunal Judicial ... sob o número 1358/13...., foi acordado um aumento de renda de € 1,00 para € 70,00.
94- O imóvel referido em 1 situa-se no perímetro urbano da cidade ..., onde o preço por m2 de construção ronda os € 800,00.
95- A Autora deu entrada de uma exposição junto da Câmara Municipal ... onde solicitou a determinação das obras necessárias à correcção de más condições de segurança ou salubridade do ... da casa referida em 3.
96- Do relatório da vistoria referida em 39 consta que “o estado de conservação das unidades locadas é Mau, num índice de anomalias de 3.”.
97- E que “2 – No que respeita às obras a preconizar para restabelecer um estado de conservação da habitação sem desconformidades, não é possível a discriminação das mesmas, pois implica uma reabilitação total do edifício”.
98- Este relatório de vistoria foi acompanhado de ficha de avaliação do nível de conservação de edifícios.
99- No campo F da ficha referida em 98 consta que os técnicos camarários “constataram que o estado de conservação do locado é mau” e que “existem situações que constituem grave risco para a segurança e saúde públicas e/ou dos residentes”.
100- Os Réus iniciaram a procura de empresas de construção civil e outras especialidades.
101- Nessa sequência, a sociedade “J... Unipessoal, Lda.”, em 20 de Junho de 2018, informou os Réus de que “não é viável a realização de qualquer tipo de intervenção dado o avançado estado de degradação do prédio que impossibilita que qualquer tipo de intervenção se faça em segurança e que o seu resultado se apresente como seguro também concluindo-se, portanto, que qualquer tipo de intervenção no prédio passa pela sua demolição”.
102- Os Réus apresentaram um requerimento junto da Câmara Municipal ... no qual pediram que lhes fosse dada permissão para efectuar a demolição, ainda que parcial, do imóvel.
103- Os orçamentos apresentados pela Autora contemplam as seguintes obras a realizar no imóvel:
- substituir todo o telhado do prédio;
- rectificar todas as paredes da casa (interiores e exteriores) e pintar; - meter tectos novos em todas as divisões do locado;
- aplicações de cerâmicas de pavimento em todas as divisões do locado;
- impermeabilização de placas exteriores/lajes de cobertura com recurso a telas asfálticas;
- fazer caixa de ar na dispensa – chão e tecto;
- isolamento / impermeabilização das paredes exteriores.
104- Na ficha de avaliação elaborada pelos técnicos da Câmara Municipal ..., constam, como “anomalias muitos graves”: tubo flexível da instalação de gás fora de validade; ausência de terra de protecção.
105- O valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares (euro) para o concelho ..., divulgado pelo Instituto de Estatística, I. P., para o 4.º trimestre de 2019 é de € 869,00.
106- A Autora utilizou o ... andar do prédio referido em 1, para colocar roupa a estender.
107- O processo que correu termos no extinto ... Juízo Cível do Tribunal Judicial ... sob o número 1358/13...., foi intentado com vista ao despejo da aqui Autora.
108- O qual terminou com a homologação da transacção referida em 93.
109- Os Réus conheciam o imóvel antes de 2005, quer porque o seu filho mais velho o tentou adquirir, cerca de 5 anos antes.
110- Quer porque os Réus desde há mais de 30 anos que vivem em rua vizinha à rua onde se situa o imóvel, a cerca de 100 metros.
111- Sabiam os Réus que estavam a comprar um prédio cujo ... andar estava desabitado e sem manutenção há cerca de 20 anos.
112- E sabiam os Réus que estavam a comprar um prédio, cujo ... estava arrendado.
113- O preço de compra do imóvel teve em conta o referido em 111 e 112.
114- O valor das obras orçamentado, referido em 43 e em 52, engloba não só obras a realizar no ... da casa e no coberto, mas também obras a realizar no ... andar da casa.
Por outro lado, na sentença recorrida, foram dados como não provados os seguintes factos [transcrição]:
Artigo 3.º da Petição Inicial – “Aquela DD entretanto faleceu”.
Artigo 22.º da Petição Inicial – Na parte em que se diz “e da casa se banho (…) estão levantadas”.
Artigo 25.º da Petição Inicial – Na parte em que se diz “composta por cimento”.
Artigo 35.º da Petição Inicial – “Há vários anos que a Autora não vê ninguém a fazer a limpeza ou manutenção daquele ... andar”.
Artigo 36.º da Petição Inicial – “As portas de acesso ao exterior estão destruídas”.
Artigo 37.º da Petição Inicial – Na parte em que se diz “e, portanto, encontram-se abertas ao exterior”.
Artigo 38.º da Petição Inicial – Na parte em que se diz “portas e”.
Artigo 84.º da Petição Inicial – “Tem pago, com esforço, a renda mensal”.
Artigo 85.º da Petição Inicial – “Os respectivos recibos de renda não têm sido entregues à Autora”.
Artigo 20.º da Contestação – Na parte em que se diz “a primitiva senhoria, que viveu de forma permanente no ... andar do prédio referido em 2, faleceu no estado de viúva em .../.../1986”.
Artigo 21.º da Contestação – Na parte em que se diz “Assim que a primitiva senhoria faleceu”.
Artigo 22.º da Contestação – Na parte em que se diz “Pouco tempo depois da morte da primitiva senhoria”.
Artigo 25.º da Contestação – Na parte em que se diz “Apesar de instados pelos herdeiros da DD”.
Artigo 27.º da Contestação – Na parte em que se diz “mais de 15 anos”.
Artigo 28.º da Contestação – “Aquando da referida ilegítima tomada de posse desse ... andar por parte da Autora e da sua família, este tinha boas condições de habitabilidade, estando limpo, cuidado e asseado”.
Artigo 29.º da Contestação – Na parte em que se diz “protegida (…) com tecto falso, tudo apresentando um razoável estado de conservação”.
Artigo 32.º da Contestação – Na parte em que se diz “pela falecida DD”.
Artigo 39.º da Contestação – Na parte em que se diz “já viúva”.
Artigo 45.º da Contestação – Na parte em que se diz “e com indícios de incêndio”.
Artigo 48.º da Contestação – Na parte em que se diz “restos de comida”.
Artigo 51.º da Contestação – Na parte em que se diz “um veículo automóvel imobilizado”.
Artigo 53.º da Contestação – Na parte em que se diz “a A. e a sua”.
Artigo 54.º da Contestação – Na parte em que se diz “e a esta”.
Artigo 57.º da Contestação – Na parte em que se diz “todas (…) paredes (…) escoramento de chaminés e vedação geral do espaço para que não entrassem mais animais”.
Artigo 62.º da Contestação – “Bem sabe a A. que o estado de degradação do imóvel – quer da parte que habita quer da parte que corresponde ao ... andar da casa – foi provocado pela sua própria incúria, permissão e omissão”
Artigo 63.º da Contestação – “Bem sabe a A. que quem provocou o estado de degradação do ... andar do imóvel cujo ... traz de arrendamento foi ela e alguém a mando dela ou, no limite, com a permissão dela”.
Artigo 81.º da Contestação – “As obras que a R. preconiza, a serem realizadas, dotarão o locado de condições de habitabilidade que, em condições normais, no mercado actual, valeriam uma renda, no mínimo, de € 400,00”.
Artigo 100.º da Contestação – Na parte em que se diz “todas as empresas de engenharia e empreiteiros contactados foram unânimes na conclusão que”.
Artigo 113.º da Contestação – “Esta questão ainda está a ser objecto de apreciação por parte da entidade administrativa competente nesta matéria – a Câmara Municipal ... – sem que até ao momento haja uma decisão”.
Artigo 125.º da Contestação – “Aliás, a renda é transferida para a conta dos RR. através de uma conta cujo titular não é a A. mas sim, presumem os RR., a sua filha”.
Artigo 134.º da Contestação – “A estas obras acrescem aquelas que se destinam a corrigir de forma imediata as anomalias identificadas na ficha de avaliação elaborada pelos técnicos da Câmara Municipal ..., tais como: - instalação completa de uma nova rede de abastecimento de gás no imóvel; - instalação de uma nova rede eléctrica no imóvel (mormente no locado) dotada de fio terra de protecção”.
Artigo 146.º da Contestação – “Área Bruta de construção do locado: 80 m2”.
Artigo 29.º da Réplica – “A Autora, ou o seu agregado familiar, não se apoderaram do ... andar, ou de outas zonas do imóvel não incluídas no objecto do contrato de arrendamento”.
Artigo 30.º da Réplica – Na parte em que se diz “por algum tempo”.
Artigo 31.º da Réplica – Na parte em que se diz “Apenas (…) nos períodos de Inverno”.
Artigo 32.º da Réplica – “Com autorização de um herdeiro da primitiva falecida”.
Artigo 33.º da Réplica – “Nem a Autora nem os filhos utilizaram aquele ... andar como sua habitação”.
Artigo 34.º da Réplica – “Ou como oficina”.
Artigo 35.º da Réplica – “Ou como garagem”.
Artigo 36.º da Réplica – Na parte em que se diz “Não é verdade (…) que aquele ... andar tenha servido como depósito de sucata, lixo ou resíduos, por parte da Autora e do seu agregado familiar;
Artigo 38.º da Réplica – “O qual já existia quando a primitiva senhoria vivia naquele ... andar”.
Artigo 39.º da Réplica – “E foi construído e utilizado com autorização desta, há mais de 30 anos”.
Artigo 40.º da Réplica – “Já quanto ao terreno rústico adjacente ao prédio urbano, a sua utilização por parte da Autora foi autorizada pela primitiva senhoria, muito antes desta falecer, e continuou a ser autorizada pelos herdeiros desta”.
Artigo 41.º da Réplica – “O mesmo deixou de ser utilizado pela Autora assim que os Réus adquiriram o imóvel, há mais de 15 anos”.
Artigo 43.º da Réplica – “Quanto ao ... andar, até à data em que os Réus adquiriram o imóvel, a Autora não viu paredes grafitadas”.
Artigo 44.º da Réplica – “Ou indícios de incêndio”.
Artigo 45.º da Réplica – “Ou portas arrombadas”.
Artigo 46.º da Réplica – “Também nunca lá viu sucata”.
Artigo 47.º da Réplica – “É certo que o chão de madeira encontrava-se em mau estado”.
Artigo 48.º da Réplica – “Existiam já janelas partidas”.
Artigo 49º da Réplica – “E o estado do telhado já permitia que alguma chuva penetrasse no interior do prédio”.
Artigo 50.º da Réplica – “O que é resultado de vários anos sem qualquer manutenção”.
Artigo 51.º da Réplica – “Quanto à limpeza que os Réus alegam ter realizado, a Autora só se apercebeu de que os mesmos terão varrido o chão daquele ... andar”.
Artigo 52.º da Réplica – “Pois que algum lixo apareceu junto do logradouro que é por si utilizado”.
Artigo 53.º da Réplica – Na parte em que se diz “Já quanto às alegadas reparações que os Réus dizem ter efectuado, a Autora só”.
Artigo 54.º da Réplica – “Não foi observado pela Autora qualquer empresa de construção civil, ou qualquer empresa de materiais de construção, a deslocar-se ao imóvel”.
Artigo 55.º da Réplica – “Nem aquando da compra do imóvel por parte dos Réus, nem posteriormente”.
Artigo 68.º da Réplica – “A verdade é que, os Réus não despenderam qualquer dinheiro em obras no prédio adquirido, à excepção da colocação de tábuas nas portas e janelas que já se encontravam partidas ou deterioradas”.
Artigo 69.º da Réplica – “cuja anterior proprietária, e residente, tinha falecido em .../.../1986”.
Artigo 114.º da Réplica – Na parte em que se diz “A área bruta de construção do locado não é de 80,00 m2”.
*
A restante matéria alegada pelas partes nos respectivos articulados e não vertida nos “Factos provados” ou referida nos “Factos não provados” é meramente conclusiva ou de Direito.*
Apreciando e decidindo.O Tribunal “a quo”, com base na matéria de facto dada como provada e sustentando-se na doutrina e jurisprudência citadas na sentença recorrida, concluiu existir abuso de direito por parte da A. ao exigir a condenação dos RR. na realização das obras de conservação e manutenção do imóvel que integra o locado supra enunciadas, por haver manifesta desproporção no exercício do direito que aquela pretende ver reconhecido, face ao valor da renda mensal que ela paga e ao custo mínimo das obras pretendidas, julgando, por isso, a presente acção improcedente.
Vem a A., ora recorrente, insurgir-se contra tal decisão proferida pelo Tribunal “a quo”, alegando que a mesma foi suportada no entendimento de que, apesar das obras que peticionava que os RR. fossem condenados a realizar, serem “necessárias a pôr termo a infiltrações e humidade no locado e a reparar os danos daí resultantes, são obras que se destinam a manter o locado em condições de habitabilidade”, ainda assim considerou que “face ao valor da renda mensal estipulada e ao custo mínimo das obras pretendidas, os Réus precisariam de mais de vinte anos para obterem o retorno desse investimento” e “Como tal, impõe-se concluir pela existência de manifesta desproporção no exercício do direito que a Autora pretende ver reconhecido, com a consequente improcedência dos pedidos por si formulados.”
Argumenta, ainda, a recorrente que, em face da factualidade dada como provada, deveria o Tribunal “a quo” ter proferido uma decisão diversa na aplicação do Direito, decisão essa que deveria excluir a aplicação do instituto do abuso do direito que tinha sido invocado pelos RR./recorridos na contestação e culminar na condenação destes nos pedidos contra si formulados.
Vejamos se lhe assiste razão.
A questão centra-se em apurar se a A. podia exigir dos RR. o cumprimento da obrigação de realização de obras de conservação e manutenção do locado, conforme previsto nos artºs 1031º, al. b) e 1074º, nº. 1 do Código Civil, quando entre o valor dessas obras e o valor da renda paga pela locatária haja uma desproporção excessiva.
Tal como resulta da sentença recorrida, não há dúvidas de que vigora um contrato de arrendamento para habitação entre a recorrente e os recorridos, que nele têm as posições de, respectivamente, inquilina e senhorios, celebrado antes da entrada em vigor do DL 321-B/90 de 15/10, que aprovou o Regime do Arrendamento Urbano (RAU).
Pelo contrato de arrendamento, o senhorio obriga-se a proporcionar ao inquilino o gozo do imóvel, como resulta do artº. 1022º do Código Civil, sendo, pois, sua obrigação entregar-lhe a coisa locada e assegurar-lhe o gozo da mesma para o fim a que esta se destina (artº. 1031º do mesmo Código).
Assim, de acordo com o disposto nos artºs 1030º e 1031º, al. b) do Código Civil, os encargos com a coisa locada recaem sobre o locador, cabendo na obrigação de assegurar o gozo da coisa todas as prestações necessárias para a efectiva concretização dessa obrigação.
Entre essas prestações positivas encontram-se as obras de conservação do imóvel arrendado, nos termos do art.º 1074º, n.º 1 do Código Civil, segundo o qual “Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário”.
Ou seja, em princípio, o arrendatário tem direito a exigir que o senhorio faça no prédio arrendado as obras necessárias a assegurar a sua adequação aos fins a que se destina, o que, no caso em apreço, significaria que a recorrente poderia exigir dos recorridos, seus senhorios, a realização das obras indispensáveis para manter o locado em condições de habitabilidade.
Perante o quadro legal supra descrito, a A./recorrente pretende que os RR./recorridos sejam condenados a realizar obras no imóvel cujo ... se encontra arrendado a ela, de modo a eliminar a infiltração das águas pluviais no seu interior, as humidades e o cheiro a “mofo”, assim como a substituir ou corrigir tudo quanto foi danificado por força daquelas infiltrações, onde se inclui tectos, paredes, portas, tijoleira, azulejo e chão.
Para sustentar a sua pretensão, argumenta que os RR. compraram o imóvel em 2005 (ou seja, há mais de 15 anos), já o conheciam anteriormente, sendo que o preço de aquisição do imóvel teve em conta que o ... andar do prédio estava desabitado e sem manutenção há cerca de 20 anos, e o ... estava arrendado, daí concluindo que os RR. sabiam que, após a aquisição do imóvel, teriam de realizar obras.
É verdade que resultou provado nos autos que os RR. adquiriram o imóvel em questão em 2005 sabendo que estavam a comprar um prédio cujo ... andar estava desabitado e sem manutenção há cerca de 20 anos.
Também ficou demonstrado que os RR. sabiam que existia um contrato de arrendamento em vigor sobre parte do mesmo, cujos inquilinos pagavam € 1,00 por mês a título de renda, o que correspondia a € 12,00 por ano.
Tendo em atenção todo este circunstancialismo e segundo as regras da lógica e da experiência comum, era expectável que o preço de aquisição do imóvel tivesse em linha de conta tais factos. Qualquer homem médio (o chamado bonus pater familiae) deve saber que um imóvel nestas condições, alegadamente degradado e com um arrendamento em vigor, estaria sujeito a uma desvalorização. E dizemos “alegadamente” porquanto da análise da sentença não se consegue apurar que na data da compra do imóvel pelos RR. o mesmo estivesse a carecer irremediavelmente de obras como quer fazer crer a recorrente. Aquilo que está provado é que os RR. conheciam o imóvel em causa em 2005 e sabiam que estavam a comprar um imóvel em que uma parte estaria desabitada há cerca de 20 anos. Contudo, não se provou que tivessem conhecimento do que se passava no interior do imóvel e do seu estado real, nomeadamente aquilo que vieram a descobrir e que está descrito nos pontos 76 a 88 dos factos provados.
Não deixa de ser verdade que o comprador de um imóvel para fins habitacionais sabe que, mais cedo ou mais tarde, terá de realizar obras de conservação, quer o mesmo esteja habitado por um inquilino ou não. No entanto, esse conhecimento não agrava em maior ou menor grau a necessidade, a urgência e a obrigação de realizar obras de conservação.
Alicerçada na conclusão acima referida (que os RR. sabiam que, após a aquisição do imóvel, teriam de realizar obras), a recorrente alega, ainda, que é do senso comum que, as obras que poderiam ter sido realizadas após a aquisição do imóvel, em 2005, teriam uma menor dimensão e um custo reduzido, face às obras que actualmente são necessárias, por força do decurso do tempo.
Para que este argumento fosse aceitável, era necessário que, num primeiro momento, tivesse resultado indubitavelmente provado que em 2005 o imóvel necessitava de obras de conservação. Depois, era necessário apurar que tipo de obras seriam necessárias realizar àquela época e que custos elas teriam face ao valor de mercado naquela data, o que efectivamente não se apurou.
Aliás, esta alegação da recorrente causa-nos alguma estranheza, pois não se mostra assente nos autos que a mesma tivesse interpelado os senhorios para a realização de obras de conservação, desde que estes tomaram posse do imóvel em 2005 e até 2015, o que curiosamente só veio a suceder depois de ter sido acordado entre as partes o aumento da renda de € 1,00 para € 70,00, no âmbito do processo nº. 1358/13.... supra referido.
Aqui chegados, coloca-se a questão de saber se o pedido formulado pela A./recorrente constitui abuso de direito, mais concretamente na modalidade de desequilíbrio ou desproporção no exercício das posições jurídicas, como se concluiu na decisão recorrida.
De acordo com o disposto no artº. 334º do Código Civil, é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Ou seja, como anotam os Prof. Pires de Lima e Antunes Varela (in Código Civil Anotado, vol. I, pág. 298), para que haja abuso de direito basta que, objectivamente, o exercício do direito feito, ou pretendido, exceda manifestamente os limites postos a esse exercício pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito. Importa, portanto, que a forma como o titular do direito invocado se proponha exercê-lo “em termos clamorosamente ofensivos da justiça” (cfr. Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, vol. II, pág. 661).
Para determinar os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes, há que lançar mão dos valores éticos predominantes na sociedade e para os impostos pelo fim social ou económico do direito, "deverão considerar-se os juízos de valor positivamente consagrados na lei" (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., pág. 299 e Almeida Costa, Direito das Obrigações, pág. 65 e 845).
Como assinala o Prof. Antunes Varela (in Das Obrigações em Geral, vol. I, pág. 498 e 499), para que o exercício de um direito seja abusivo, é preciso que o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder. É preciso que o direito seja exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça.
O abuso de direito pode revestir várias modalidades, sendo que o Prof. Menezes Cordeiro faz referência ao “venire contra factum proprium”, à “inalegabilidade de nulidades formais”, à “suppressio”, à “surrectio”, ao “tu quoque” e ao “desequilíbrio no exercício jurídico” (cfr. Da Boa Fé no Direito Civil, pág. 719 e segtes).
Uma das categorias do exercício abusivo é o “desequilíbrio no exercício jurídico”, ou seja, a desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular do direito e o sacrifício imposto a outrem pelo seu exercício: ultrapassados certos limites, essa desproporcionalidade é abusiva, violando os princípios da boa fé, desproporção essa que foi invocada pelos RR. na sua contestação e acolhida na sentença recorrida.
No caso em apreço, verificamos que a A., na qualidade de arrendatária do ... da casa, coberto e quintal do prédio misto referido em 1. dos factos provados, de que pagava - à data da propositura da acção - uma renda mensal de € 70,00 - veio pedir a condenação dos RR., na qualidade de senhorios daquele prédio, que realizem obras, no ... e no ... andar do mesmo, que, em Dezembro de 2019, foram orçamentadas em € 23.790,66. Ou seja, as obras pedidas pela A., se fossem realizadas pelos RR., correspondiam, considerando o orçamento fornecido para o efeito, mencionado no ponto 52 dos factos provados, e a renda praticada à época da entrada da acção em Tribunal, a mais de 28 anos de renda (€ 23.790,66:€ 70:12 meses = 28,32 anos).
Ora, estará este pedido formulado pela A. em harmonia com o fim sócio-económico visado pela lei, ao impor ao senhorio certas obrigações de conservação e manutenção do local arrendado?
Afigura-se-nos que não.
Sobre uma situação semelhante ao caso destes autos – em que estavam em causa infiltrações de água pelo tecto e pelas paredes, com paredes deterioradas, rebocos caídos, madeiramentos podres e instalações de água e electricidade deterioradas, sendo o valor das obras pedidas pela A. orçamentado entre 1.870.000$00 e 2.100.000$00 e a renda mensal paga por ela de 12.933$00 – decidiu o acórdão do STJ de 28/11/2002 (proc. n.º 02..., disponível em www.dgsi.pt), citado na sentença ora sob escrutínio, no qual se escreveu o seguinte:
«De facto, o contrato de arrendamento urbano não é um contrato que vise a atribuição de vantagens desproporcionadas e unilaterais ao arrendatário, mas um contrato sinalagmático em que a renda deve representar uma equilibrada retribuição do gozo e fruição que o senhorio proporciona que o inquilino faça da coisa arrendada; A renda deverá ser, em princípio, de montante bastante para permitir ao senhorio pagar os vários encargos da propriedade, v.g., impostos, despesas comuns de condomínio (se estiverem a seu cargo), despesas de conservação, etc. e ainda restar uma importância, que lhe permita contrabalançar o investimento feito na aquisição da coisa locada, e que seja o benefício do senhorio emergente do contrato de arrendamento.
Ora, no caso sub judice, está a pretender-se que os senhorios gastem em obras no local arrendado uma importância que corresponde a cerca de doze anos do que estavam a receber, proveniente das rendas, o que, a nosso ver, excede manifesta e largamente os limites impostos pelos interesses sócio-económicos subjacentes ao direito do ora Recorrente a exigir reparações no prédio locado.
Assim, entende-se que a desproporção entre o valor da renda mensal e o do custo das obras provoca um desequilíbrio das posições jurídicas da Autora e dos Recorridos e tornam desmesuradamente desproporcionada à vantagem económica que, para os senhorios, decorre do contrato de arrendamento invocado em relação às desvantagens dele decorrentes; Ou seja, o acolhimento da pretensão formulada pela ora Recorrente provocaria uma clamorosa injustiça.
De facto, pretendendo a lei que as contraprestações dos contratos onerosos tenham o maior equilíbrio (art. 237º do Cód. Civil), a pretensão formulada pela ora Recorrente, por não ser um exercício moderado, equilibrado, lógico e racional do seu direito, constitui um abuso de direito e, como tal, tornou-a ilegítima e equivalente à falta de direito, tornando legítima a oposição que se faça a uma tal pretensão.»
Esta tem sido a orientação reiterada pelo STJ, a respeito da questão da proporcionalidade entre o valor das rendas pagas pelo arrendatário e o custo das obras a suportar pelo senhorio, que aqui acolhemos, tal como se mostra explanada no acórdão de 5/02/2013 (proc. nº 1235/07.0TVPRT, disponível em www.dgsi.pt), onde se refere que “… o direito não pode ser exercido de forma arbitrária, exacerbada ou desmesurada, mas antes de um modo equilibrado, moderado, lógico e racional. No que respeita ao direito do arrendatário à realização de obras pelo senhorio, considerando o cariz sinalagmático do vínculo contratual e não obstante o disposto nos arts. 1031º, al. b), do Código Civil e 12º do RAU importa – por respeito ao princípio geral de direito do equilíbrio das prestações – que exige certa proporcionalidade entre os valores das obras e das rendas – cf. artigos 237º e 994º C. Civil (…). Havendo, assim, casos em que o valor ínfimo da renda se apresenta manifestamente insuficiente para que se possa exigir ao senhorio a realização de obras cujo montante ascende a valores elevados.”
No mesmo sentido se pronunciaram, entre outros, os seguintes acórdãos do STJ, todos disponíveis em www.dgsi.pt:
- no acórdão de 8/06/2006, proferido no processo nº. 06B1103, decidiu-se que não obstante o disposto nos artºs 1031º, al. b) do Código Civil e 12º do RAU, sendo o contrato de arrendamento urbano sinalagmático, a obrigação de realização de obras pelos senhorios tem de ser aferida de harmonia com o princípio da equivalência das atribuições patrimoniais de que há manifestação no artº. 237º do Código Civil. E acrescenta que o entendimento contrário violaria o mais elementar princípio de justiça e a proibição do abuso de direito ínsita no artº 334º Código Civil. Refere, ainda, que tem de atender-se à relação entre o custo das obras pretendidas e a renda paga pelo arrendatário, acabando por considerar que é excessiva, para o efeito, a desproporção entre o valor das obras de reparação e o das rendas quando forem precisos 12 anos para obter o retorno desse valor, concluindo, assim, que a exigência de obras nessas condições não constitui um exercício equilibrado, moderado, lógico e racional daquele direito do locatário, por importar abuso de direito;
- no acórdão de 31/01/2007, proferido no processo nº. 06A4404, considerou-se que a exigência à senhoria de obras de conservação do locado por parte da inquilina que importam em € 180.000,00, sendo a renda mensal paga por esta de € 80,03, constitui uma flagrante violação do mais elementar princípio de justiça, sendo, por isso, inadmissível por abusiva, nos termos do artº. 334º do Código Civil.
Como se refere, também, no acórdão do STJ de 19/01/2017 (proc. nº. 1381/13.1TBVIS, disponível em www.dgsi.pt), constitui jurisprudência reiterada do STJ, a respeito da proporcionalidade entre o valor das rendas pagas pelo arrendatário e o custo das obras a suportar pelo senhorio, que o valor ínfimo da renda se apresenta, em certos casos, como impedimento a que se possa exigir ao senhorio a realização de obras cujo montante ascende a valores elevados.
Concluiu-se naquele acórdão que “resultando da factualidade provada que: (i) o contrato de arrendamento em causa nos autos vigorou durante 36 anos, (ii) a renda mensal foi inicialmente fixada em 1.000$00, valor que foi sendo actualizado até atingir € 38,94; (iii) nunca foram realizadas obras de manutenção e conservação do imóvel; (iv) o imóvel já não dispunha de condições de habitabilidade e dignidade urbana; (v) e que as obras de reconstrução necessárias teriam um custo avultado, a exigência de realização de tais obras pelo arrendatário configura um exercício abusivo do direito, nos termos do art. 334.º do CC.”
Este instituto do abuso de direito está talhado para obstar a situações destas em que por impossibilidade do legislador de previsão de situações marginais em que é inadequada a aplicação da lei, ou por negligência daquele na elaboração de leis, ou ainda por ocorrência de circunstâncias imprevisíveis aquando da elaboração da lei, a aplicação estrita desta conduziria a resultado manifestamente violador do mais elementar sentido de justiça, entendida esta segundo um critério social dominante (cfr. acórdão do STJ de 31/01/2007 acima referido).
Dito de outro modo, a justificação desta figura prende-se com razões de justiça e de equidade e deriva do facto das normas jurídicas serem gerais e abstractas.
O instituto do abuso de direito é uma verdadeira “válvula de segurança” para impedir ou paralisar situações de grave injustiça que o próprio legislador preveniria se as tivesse previsto, é uma forma de antijuricidade cujas consequências devem ser as mesmas de todo o acto ilícito (cfr. acórdãos do STJ de 23/01/2014, proc. nº. 1117/10.9TVLSB e da RG de 22/10/2020, proc. nº. 2189/18.3T8BCL, ambos disponíveis em www.dgsi.pt).
Sobre esta figura do abuso de direito, escreveu-se no acórdão da RL de 2/02/2016 (proc. nº. 7030/14.3T8LRS, disponível em www.dgsi.pt) que “serve como válvula de escape a situações que os limites apertados da lei não contemplam por forma considerada justa pela consciência social vigorante em determinada época, evitando que, observada a estrutura formal do poder que a lei confere, se excedam manifestamente os limites que se devem observar tendo em conta a boa fé e o sentimento de justiça em si mesmo.”
Retornando ao caso “sub judice”, entendemos que não existe qualquer equivalência entre o custo das obras necessárias e pretendidas pela inquilina e a exiguidade da renda que ela paga.
As contas e os números seguintes, que resultam da factualidade provada, são bem elucidativos dessa desproporcionalidade:
- A renda mensal paga pela A. é de € 70,00 desde Junho de 2015, o que equivale a € 840,00 por ano;
- Desde o início do contrato até Junho de 2015 (durante cerca de 48 anos) pagava uma renda de € 1,00, o que equivalia a € 12,00 por ano;
- A A. pagou de rendas, durante cerca de 48 anos, a quantia total de € 576,00 (€ 12/ano x 48 anos = € 576,00).
- O valor das obras pretendidas pela A. foi orçamentado em Dezembro de 2019 em € 23.790,66 (€ 19.342,00 + IVA);
- Este valor corresponde a mais de 28 anos de rendas.
A renda paga pela A./recorrente é extremamente baixa e não permite recuperar, em tempo razoável, o capital que seria necessário para realizar as obras em causa (se, na sequência destas, outras não se viessem a revelar necessárias), sendo injusto exigir dos RR. tal dispêndio, restando à A. a possibilidade de requerer junto da Câmara Municipal as diligências necessárias à realização de obras coercivas, face ao estado em que se encontra o locado, ou lançar mão do disposto no artº. 1083º, nº. 5 do Código Civil.
Invoca a recorrente que, ainda que possa existir uma desproporção entre o valor da renda e o valor actual das obras necessárias para garantir a habitabilidade do imóvel, “foram os Recorridos que, com a sua inércia e consciente violação dos seus deveres enquanto senhorios, contribuíram para a dimensão dos danos que atualmente se verificam no locado, e foram os próprios que, nada fazendo ao longo dos anos, apesar do conhecimento do estado do imóvel, causaram a eventual desproporção entre valor da renda e valor das obras, que o Juiz de 1ª instância entendeu verificar-se.”
Ora, vir agora, em sede de recurso, invocar uma alegada inércia e/ou omissão dos RR./recorridos em relação a toda esta situação, configura uma questão nova que não foi alegada no momento processual próprio. Se a recorrente pretendia invocar e provar a existência de abuso de direito por parte dos RR., na modalidade de “tu quoque”, deveria tê-lo feito em sede própria e não agora, não se aceitando que só em sede de recurso venha dizer que os senhorios deixaram conscientemente degradar o prédio em questão.
Mas mesmo que se considerasse existir essa inércia e/ou omissão por parte dos RR., a conclusão seria sempre a mesma, senão vejamos: desde a aquisição do imóvel pelos senhorios (em 2005) e ao longo de quase 10 anos, estes arrecadaram a título de rendas pagas pela recorrente cerca de € 120,00 e desde Junho de 2015 até à data da propositura da acção, terão recebido da recorrente, a título de rendas, uma quantia global perto dos € 4.000,00, o que significa que os RR. teriam de esperar mais de 28 anos para obter o retorno do capital despendido com as obras.
Em face de tudo o que atrás se deixou o exposto, teremos de concluir que todos os argumentos esgrimidos pela recorrente não são suficientes para justificar, ou equacionar sequer, o afastamento da aplicação do instituto do abuso do direito ao caso em concreto. A conclusão é precisamente a contrária: este é um caso paradigmático dessa aplicação quer façamos a análise do mesmo reportada ao ano de 2005 ou agora, pois o problema é o mesmo: a desproporção de exercício entre o direito que a recorrente tem em que se façam obras de conservação que dotem o locado de condições mínimas de habitabilidade e a oneração que esse direito irá criar na esfera jurídica dos recorridos.
Assim, não merecendo a sentença recorrida qualquer censura, terá de improceder o recurso interposto pela Autora.
*
III. DECISÃO
Em face do exposto e concluindo, acordam os Juízes da 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela Autora AA e, em consequência, confirmam a sentença recorrida.
Custas pela recorrente, sem prejuízo do benefício do apoio judiciário que lhe foi concedido.
Notifique.
Guimarães, 26 de Janeiro de 2023
(processado em computador e revisto, antes de assinado, pela relatora)
(processado em computador e revisto, antes de assinado, pela relatora)
Maria Cristina Cerdeira (Relatora)
Raquel Baptista Tavares (1ª Adjunta)
Margarida Almeida Fernandes (2ª Adjunta)