Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1770/24.6T8BRG-A.G1 |  |
DENÚNCIA
RENOVAÇÂO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
I. O prazo de renovação do arrendamento urbano, de três anos, previsto no art. 1096.º do Cód. Civil, na redação que emergiu da Lei nº13/2019, de 12/02, assume natureza imperativa, no sentido de vedar ao senhorio a faculdade de válida e livremente, fazer cessar o contrato antes do final desse prazo.
Acordam na 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães
I. Relatório.
AA, NIF ...96 e mulher BB, NIF ...00, propuseram ação de despejo contra CC, NIF ...64, DD, NIF ...94 e EE, NIF ...12, pedindo que a presente ação seja julgada totalmente procedente, por provada e, consequentemente, deverá ser reconhecido que:
a) o contrato de arrendamento que existiu entre as partes cessou no dia 28 de fevereiro de 2024, por oposição à renovação – caducidade;
b) Condenar os réus, solidariamente ou, caso assim não se entenda, os 1º réus a entregar aos autores as frações descritas no item 1) da presente ação, livre de pessoas e bens no estado de conservação em que as mesmas se encontravam quando o contrato de arrendamento se iniciou;
c) Condenar os réus solidariamente ou, caso assim não se entenda, os 1º réus a pagar aos autores a quantia de 50,00€ (cinquenta euros), a título de cláusula penal por cada dia de atraso na entrega das frações identificadas no item 1) da presente ação, desde a citação e até efetiva entrega das mesmas;
d) Condenar os réus solidariamente ou, caso assim não se entenda, os 1º réus a pagar aos autores:
i) a quantia de € 678,00 (seiscentos e setenta e oito euros), a título de indeminização por ocupação indevida das frações descritas no item 1) da presente ação, desde a data da cessação – 28 de fevereiro de 2024 – até efetiva entrega das frações, assim como no pagamento dos respetivos juros legais, custas do processo, procuradoria condigna e na mais de lei, ou, caso assim não se entenda,
ii) na quantia que vier a ser fixada pelo Tribunal a título de ocupação ilegítima, a qual nunca poderá ser inferior a € 375,00€ (trezentos e setenta e cinco euros), desde a data da cessação – 28 de fevereiro de 2024 – até efetiva entrega das frações, assim como, no pagamento dos respetivos juros legais, custas do processo, procuradoria condigna e na mais de lei.
Alegaram para tal que celebraram com os 1ºs réus um contrato de arrendamento para habitação a 27 de fevereiro de 2016 (sendo do mesmo fiadora a 2ª ré), pelo prazo de 1 ano, renovável automaticamente por igual período. Mais acordaram que os senhorios (aqui autores) poderiam impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação aos arrendatários (aqui 1º réus) por carta registada com aviso de receção, com a antecedência mínima de 120 dias sobre o termo do prazo de duração inicial ou da sua renovação.
Por carta registada com aviso de receção, datada de 11 de outubro de 2023, os autores comunicaram aos 1º réus que, relativamente ao contrato de arrendamento acima referido, não pretendiam proceder à renovação automática do mesmo, pelo que as frações deveriam ser entregues no dia 28 de fevereiro de 2024 – data da cessação do contrato de arredamento – livre de pessoas e bens.
Em resposta à mencionada oposição à renovação do contrato de arrendamento, os 1º réus, comunicaram aos autores através de carta registada, com aviso de receção, datada de 26 de outubro de 2023, que em 1 de março de 2019 o contrato de arrendamento em causa se renovou pelo período de três anos, e em 1 de março de 2022, renovou-se igualmente por mais 3 anos, de acordo com o artigo 1096º do Código Civil, pelo que o seu término, apenas ocorre em 28 de fevereiro de 2025.
Tendo reiterado os autores a sua posição, por carta enviada aos réus, foi por estes igualmente mantida a sua posição, não entregando o arrendado.
Os réus apresentaram contestação, não impugnando os factos invocados e alegando que, por força da alteração ocorrida a 13 de fevereiro de 2019, pela Lei n.º 13/2019, de 12/02, que se aplicou as relações em vigor, o contrato se renovou por três anos, pelo que não tem fundamento a denúncia, continuando os réus a proceder ao pagamento das rendas. Mais deduziram reconvenção, pedindo que seja judicialmente declarado que, no dia 1 de março de 2022, por não ter havido oposição à renovação por qualquer dos seus outorgantes, o contrato de arrendamento em causa nestes autos, renovou-se, automaticamente, até 28 de fevereiro de 2025, nos termos estabelecidos contratualmente e do disposto no artigo 1096.º n.º 1 do Cód.Civil, na redação resultante da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro.
Replicaram os autores, pugnando pela não admissão do pedido reconvencional, ou caso assim se não entenda, pela sua improcedência.
Foi então proferido despacho saneador que conheceu parcialmente dos pedidos deduzidos, e com o seguinte dispositivo:
“III. Dispositivo
Pelo exposto, julgo a presente ação quanto aos pedidos formulados nas alienas A) e B, totalmente procedente e improcedente a reconvenção.
Assim:
• Reconhece-se que o contrato de arrendamento que existiu entre as partes cessou no dia 28 de fevereiro de 2024, por oposição à renovação – caducidade;
• Condena-se os os 1º réus a entregar aos autores as frações descritas, livre de pessoas e bens no estado de conservação em que as mesmas se encontravam quando o contrato de arrendamento se iniciou;
Determina-se o prosseguimento da acção quanto à apreciação dos restantes pedidos.
Custas nesta parte a cargo dos Réus.
Registe, notifique e junte ao suporte físico do processo.”.
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Inconformados com esta decisão, os réus interpuseram recurso e a terminar as respetivas alegações, formularam as seguintes conclusões que se transcrevem:“CONCLUSÕES:
I - Nos termos do disposto no artigo 1096.º, n.º 1, do C.C., na redação resultante da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro e por via da duração mínima estipulada por este diploma, em 1 de março de 2019, porque nenhuma das partes se opôs à renovação, o contrato de arrendamento sub judice, renovou-se, automaticamente, até 28 de fevereiro de 2022 e, em 1 de março de 2022 renovou-se, automaticamente, até 28 de fevereiro de 2025;
II - Os Recorrentes entendem que o Tribunal a quo violou o previsto o disposto no artigo 1096.º do Código Civil ao determinar que contrato de arrendamento terminou no dia 28 de fevereiro de 2024 na medida em a alteração introduzida pela Lei n.º 13/2019 aplica-se não só aos contratos futuros, mas também aos contratos em curso, como decorre da regra geral do artigo 12.º, n.º 2 do Código Civil;
III - A ratio legis da Lei n.º 13/2019, de 12-02 foi, precisamente, conferir uma maior proteção ao arrendatário, dotando o contrato de arrendamento de uma maior estabilidade e limitando a liberdade de estipulação das partes quanto a esta matéria.
IV - A jurisprudência atual e maioritária, bem como a doutrina dominante, interpreta a norma do artigo 1096.º n.º 1 do C.C. como sendo imperativa no sentido de, a existir cláusula de renovação automática do contrato de arrendamento, esta sempre terá que ser pelo período mínimo de 3 anos;
V - A expressão [s]alvo estipulação em contrário, não se refere à liberdade contratual das partes de estipularem prazos inferiores a 3 anos para a renovação do contrato, mas antes, para contratarem ou não a cláusula de renovação automática.
Requer-se: Ao abrigo do disposto no artigo 646.º do C.P.C., e para adequada instrução do presente recurso, a junção das seguintes peças, por certidão:
- Da petição inicial e respetivos documentos;
- Da contestação, com reconvenção, e respetivos documentos; e
- Do despacho saneador/sentença proferido.
Termos em que,
Deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a sentença recorrida e proferindo-se douto acórdão em conformidade com as alegações e conclusões formuladas.”
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Não foram apresentadas contra-alegações.*
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Por decisão sumária de 05.01.2026, a aqui relatora julgou a apelação procedente, e em consequência revogou a decisão apelada e julgou improcedente a presente ação, absolvendo-se os réus dos pedidos contra si deduzidos.*
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Esta decisão foi objeto de reclamação por parte dos apelados, que requereram a submissão à conferência, terminando com as seguintes conclusões:“Conclusões
A) Os reclamantes/recorridos não se podem conformar com a decisão singular proferido pelo Digníssimo Juiz Relator, que decidiu julgar procedente o recurso interposto, e em consequência revogar a decisão apelada, absolvendo os recorrentes dos pedidos contra si deduzidos;
B) O artigo 1096º, nº1 do Código Civil, na redação final, fixa um prazo de renovação mínimo de três anos para contratos de arredamento para fim habitacional, o qual é de natureza imperativa, não podendo as partes convencionar um prazo de renovação inferior.
C) Os reclamantes/recorridos entendem que a norma em causa é de natureza supletiva, não tendo aplicação, por isso, quando no contrato celebrado e como expressamente ressalvado no preceito, haja estipulação em contrário.
D) O contrato dos autos foi celebrado à luz da Lei nº 31/2012, de 14 de agosto, pelo prazo de um ano, renovável por igual período, de acordo com o artigo 1096º, nº 1 do Código Civil em vigor à data;
E) A primeira renovação do referido contrato ocorreu em 1 de março de 2017 e a segunda renovação ocorreu em 1 de março de 2018, ainda no âmbito da referida Lei. A Lei nº 13/2019 – a qual veio alterar o artigo 1096º, nº 1 do C.C – apenas entrou em vigor em 13 de fevereiro de 2019.
F) Resulta claramente, que, quer a primeira, quer a segunda renovações anuais do mencionado contrato - ...17 e ...18 – ocorreram à sombra do regime jurídico anterior à entrada em vigor da citada Lei nº 13/2019;
G) Não tem aplicação neste contrato a renovação por 3 (três) anos, mas sim de 1 (um) ano, porquanto se trata já da terceira renovação contratual, sendo que as partes estipularam expressamente a renovação anual.
H) O presente contrato de arrendamento “escapou” à disciplina imperativa resultante do artigo 1097º, nº3, do C.C porquanto a primeira e segunda renovações que se verificaram tiveram lugar ainda na anterior versão da Lei e não quando a Lei nº 13/2019 já se encontrava em vigor.
I) O contrato de arrendamento em apreço foi celebrado em data anterior à entrada em vigor deste diploma legal, pelo que apesar de a nova lei lhe ser aplicável, impõe-se a interpretação conjunta dos dois normativos, ou seja, o artigo 1096º e o 1097º, nº 3 do C.C..
J) A primeira renovação contratual teve lugar antes da entrada em vigor da Lei nº 13/2019, a única interpretação conforme e permitida será a de que a oposição à renovação efetuada pelos reclamantes foi válida e eficaz, pelo que o contrato de arrendamento celebrado entre as partes cessou os seus efeitos em 28 de fevereiro de 2024.
K) Os Exmos. Venerandos Desembargadores do Tribunal da Relação de Guimarães, farão justiça, proferindo Acórdão no sentido de improceder o recurso interposto, mantendo-se a douta decisão do Tribunal de 1ª instância – o que se requer.
L) Sem prescindir, caso assim não se entenda, sempre se dirá que, o regime de renovação do contrato de arrendamento não faz parte do elenco das normas de carácter imperativo, pelo que a efetiva tutela do direito do arrendatário, é concedida pelo regime do artigo 1097º, nº 3 do Código Civil, quando limita o exercício do direito à oposição à renovação por parte do senhorio. Demonstra-se inequívoco face à redação do preceito “salvo estipulação em contrário”, conforme dispõe o aludido artigo 1096º, nº 1 do Código Civil.
M) Interpretando a norma do artigo 1096º, nº 1 do C.C., nos termos acima expostos, temos, vertendo ao caso concreto, que as partes estipularam que o contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável, que se iniciou em 1 de março de 2016 e terminou face à oposição à renovação por parte dos senhorios – aqui reclamantes – em 28 de fevereiro de 2024.
N) As partes estipularam, portanto, um prazo de renovação diferente do que consta do artigo 1096º, nº1 do C.C., no uso da faculdade que a natureza supletiva do preceito permite.
O) A oposição à renovação do contrato de arrendamento foi exercida de forma válida e eficaz, pois a cláusula contida no mesmo que fixou o prazo de 1 (um) ano de renovação, respeita a liberdade das partes na fixação do conteúdo dos contratos e não contende com a norma imperativa.
P) Após a primeira renovação, que foi de três anos, o contrato renova-se por períodos de um ano, pois assim estipularam as partes.
Q) A oposição à renovação automática do contrato de arrendamento por parte dos reclamantes foi efetuada atempadamente, ou seja, dentro do prazo legal de 120 (cento e vinte) dias, conforme estipula o artigo 1097º, nº 1, al. b) do Código Civil, produzindo, assim, os seus efeitos legais. O mencionado contrato de arrendamento cessou os seus efeitos em 28 de fevereiro de 2024.
R) Requer-se ao Exmos. Venerandos Desembargadores do Tribunal da Relação de Guimarães, que, sobre a matéria invocada na reclamação da decisão final, seja proferido o respetivo e tão necessário Acórdão, em conferência, no sentido de improceder o recurso interposto, mantendo-se a douta decisão do Tribunal de 1ª instância, o que pugnamos.
Nestes termos, requer-se a V. Exas. Venerandos Desembargadores, que, sobre a matéria invocada na reclamação da decisão final, seja proferido o respetivo e tão necessário Acórdão, em conferência, no sentido de improceder o recurso interposto, mantendo-se a douta decisão do Tribunal de 1ª instância, o que pugnamos”.
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Os réus/apelantes responderam, pugnando pela improcedência da reclamação, terminando com as seguintes conclusões, que igualmente se transcrevem:“CONCLUSÕES:
I. A decisão sumária decidiu, e bem, pela natureza imperativa do prazo de renovação de três anos previsto no artigo 1096.º, n.º 1 do Código Civil na redação dada pela Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro;
II. Sendo o contrato de arrendamento um contrato de execução continuada, as normas que regem o seu conteúdo e efeitos aplicam-se imediatamente às relações constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor, por força do artigo 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil;
III. É juridicamente insustentável a tese da "interpretação conjunta" ou supletividade pretendida pelos Reclamantes, uma vez que a Lei n.º 13/2019 não estabeleceu qualquer norma transitória que excluísse os contratos anteriores do novo regime;
IV. A expressão "salvo estipulação em contrário" contida no artigo 1096.º refere-se apenas à possibilidade de as partes afastarem a renovação automática ou fixarem prazo superior a três anos; todavia, existindo renovação, o prazo mínimo de 3 anos é imperativo;
V. É totalmente despicienda a alegação de que o regime de renovação não é imperativo ou que viola a liberdade contratual (art. 405.º do C.C.), porquanto a autonomia privada encontra-se balizada por normas de ordem pública que visam proteger o arrendatário e garantir a função social da habitação;
VI. A jurisprudência mais recente do Supremo Tribunal de Justiça sempre que tem sido chamada a debruçar-se sobre esta questão, decidiu, na sequência da alteração introduzida ao n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil pela Lei n.º 13/2019, de 12/02, no sentido da imperatividade do período de renovação não inferior a três anos.
Termos em que,
Deve a Reclamação para a Conferência ser julgada totalmente improcedente, mantendo-se a decisão singular reclamada.”.
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Colhidos os vistos legais e realizada a conferência, cumpre apreciar e decidir.*
II. Objecto do recurso. Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente – artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do CPC - ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, a única questão que se coloca à apreciação deste Tribunal é a de saber se a norma do artigo 1096.º n.º 1 do Cód. Civil é imperativa no sentido de, a existir cláusula de renovação automática do contrato de arrendamento, esta sempre terá que ser pelo período mínimo de 3 anos.
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III. Fundamentação de facto.O tribunal a quo considerou provados os seguintes factos:
“1. Os autores são donos e legítimos proprietários da fração autónoma designada pela letra ..., destinada a habitação, correspondente ao ... andar, com entrada independente pela porta nº 126 e uma garagem designada pela letra ..., localizada na cave do prédio urbano, sita na Avenida ..., da freguesia ..., concelho ..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...40 e descrita na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...11/... – ...;
2. Por contrato de arrendamento outorgado no dia 27 de fevereiro de 2016, os autores deram de arrendamento aos 1º réus a fração supra descrita;
3. Pelo prazo de 1 (um) ano, com início a 1 de março de 2016 e fim a 28 de fevereiro de 2017, renovando-se automaticamente no fim do prazo e por períodos sucessivos de igual duração.
4. Mais convencionaram as partes que os senhorios – aqui autores – poderiam impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação aos arrendatários – aqui 1º réus – por carta registada com aviso de receção, com a antecedência mínima de 120 (cento e vinte dias) sobre o termo do prazo de duração inicial ou da sua renovação;
5. Inicialmente a renda fixou-se em € 300,00 (trezentos euros) mensais;
6. Por aditamento ao contrato de arrendamento, no dia 29 de março de 2022, as partes convencionaram que a renda mensal passaria a fixar-se em € 375,00 (trezentos e setenta e cinco euros);
7. Nesse mesmo aditamento, a 2ª ré, na qualidade de fiadora, assumiu solidariamente com os 1º réus o cumprimento de todas as cláusulas do aludido contrato de arrendamento;
8. Por carta registada com aviso de receção, datada de 11 de outubro de 2023, os autores comunicaram aos 1º réus que, relativamente ao contrato de arrendamento acima referido, não pretendiam proceder à renovação automática do mesmo;
9. Em resposta à mencionada oposição à renovação do contrato de arrendamento, a Ilustre Advogada Dra. FF, em representação dos 1º réus, comunicou aos autores através de carta registada, com aviso de receção, datada de 26 de outubro de 2023, que em 1 de março de 2019 o contrato de arrendamento em causa se renovou pelo período de três anos, e em 1 de março de 2022, renovou-se igualmente por mais 3 anos, de acordo com o artigo 1096º do Código Civil, pelo que o seu término, apenas ocorreria em 28 de fevereiro de 2025;
10. Por carta registada com aviso de receção, datada de 15 de fevereiro de 2024, os autores reiteraram a sua posição relativa à cessação do contrato de arrendamento, isto é, que o contrato de arrendamento em apreço cessaria os seus efeitos no dia 28 de fevereiro de 2023 e que nessa data teriam de entregar as frações livres de pessoas e bens, sob pena de ser intentada a competente ação judicial.
11. Por carta registada com aviso de receção, datada de 22 de fevereiro de 2024, os 1º réus responderam à missiva remetida pelos autores, comunicando-lhes que não iriam entregar as frações na data solicitada;
12. Porquanto entendem que o mencionado contrato de arrendamento apenas tem o seu termo no dia 28 de fevereiro de 2025 e não no dia 28 de fevereiro de 2024;
13. Os Réus continuaram a ocupar o locado, nele residindo, procedendo ao pagamento das rendas mensais estipuladas, agora, através de consignação em depósito numa conta da Banco 1....”.
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IV. Fundamentação de direito.Escreveu a ora relatora na decisão sumária reclamada o seguinte:
“1. Delimitada que está, sob o n.º IV, a questão a decidir, é o momento de a apreciar.
A questão a decidir no presente recurso assenta na interpretação do art. 1096.º nº 1 do Cód. Civil, da qual dependerá a sujeição do arrendamento dos autos ao prazo de renovação de um ou de três anos.
Na primeira hipótese, a carta de oposição à renovação enviada aos réus pelos autores, em 11 de outubro de 2023, produziu validamente os seus efeitos na renovação anual seguinte e em consequência, determinou a cessação do contrato em 28 de fevereiro de 2024.
Na segunda hipótese, estando o arrendamento subordinado ao prazo de renovação de três anos, a carta de oposição enviada em 11 de outubro de 2023 é ineficaz para garantir a cessação do contrato na data nela indicada, por já se encontrar em curso a renovação iniciada a 1 de março de 2022, até 28 de fevereiro de 2025.
O tribunal a quo seguiu a primeira dessas interpretações.
Vejamos se tal entendimento é de manter.
Nem o tribunal a quo, nem as partes, colocam em causa que é aplicável ao caso dos autos a referida norma do art. 1096.º nº1 do Cód. Civil, na redação introduzida pela Lei nº13/2019, de 12/02.
Tal norma tem dado origem a interpretações diversas a respeito da questão da definição do prazo de renovação do contrato de arrendamento, ao nível da jurisprudência dos Tribunais da Relação.
Há quem defenda que tal norma é de natureza supletiva, não tendo aplicação, por isso, quando no contrato celebrado e como expressamente ressalvado no preceito, haja estipulação em contrário (cfr. neste sentido, por exemplo, os Acs. da Relação do Porto de 23.03.2023 no proc. 3966/21.3T8GDM.P1, de 14.09.2023 no proc. 1394/22.2YLPRT.P1, de 16.01.2024 no proc. 3223/23.0T8VNG.P1, entre muitos outros e ainda os Acs. da Relação de Lisboa citados na decisão apelada, todos in www.dgsi.pt ).
E, em sentido contrário, há quem defenda que o art. 1096.º nº1, do Cód. Civil, na redação atual, fixa um prazo de renovação mínimo de três anos, o qual é de natureza imperativa, pelo que não podem as partes convencionar um prazo de renovação inferior (cfr, neste sentido os Acs. desta Relação de Guimarães de 11.02.2021 no proc. 1423/20.4T8GMR.G1; de 08.04.2021 no proc. 795/20.5T8VNF.G1; de 23.03.2023 no proc.1824/22.3T8VCT.G1; de 10.07.2023 no proc. 1627/21.2YLPRT.G1; de 26.10.2023 no proc. 1231/23.0YLPRT.G1; de 14.03.2024 no proc. 1951/23.0YLPRT.G1; de 20.02.2025 no proc. 1234/23.5T8VCT.G1 e de 10.07.2025 no proc. 2206/24.8T8VCT.G1; da Relação do Porto de 08.05.2023 no proc. 1598/22.8YLPRT.P1; de 15.06.2023 no proc. 944/22.9T8VCD.P1; de 12.10.2023 no processo 328/23.1YLPRT.P1; de 25.10.2023 no proc. 1998/22.3T8PRD.P1; de 25.01.2024 no processo 8357/23.9T8PRT.P1; de 08.02.2024 no processo 897/23.6YLPRT.P1; de 20.05.2024 no processo 1686/23.3YLPRT.P1 e de 08.05.2025 no proc. 12776/24.5T8PRT.P1; da Relação de Évora de 25.01.2023 no proc. 3934/21.5T8STB.E1; de 27.06.2024 no proc. 7/24.2YLPRT.E1 e de 11.07.2024 no proc. 39/24.0YLPRT.E1, todos in www.dgsi.pt).
Já ao nível da jurisprudência do STJ, essa divergência de posições não é relevante, parecendo estar a consolidar-se a orientação no sentido da imperatividade do período de renovação não inferior a três anos (cfr. neste sentido os Acs. do STJ de 17.01.2023 no proc. 7135/20.1T8LSB.L1.S1, de 20.09.2023 no proc. 3966/21.3T8GDM.P1.S1, de 12.12.2024 no proc. 138/20.8T8MDL.G1.S1, de 13.02.2025 no proc. 907/24.0YLPRT.L1.S1, de 13.03.2025 no proc. 1395/24.6YLPRT.L1.S1, todos in www.dgsi.pt).
Propendemos a aderir à interpretação segundo a qual o prazo de renovação do arrendamento urbano, de três anos, previsto no art. 1096.º do Cód. Civil, na redação que emergiu da Lei nº13/2019, de 12/02, assume natureza imperativa, no sentido de vedar ao senhorio a faculdade de válida e livremente, fazer cessar o contrato antes do final desse prazo.
As razões que nos levam a aderir a tal interpretação, são as constantes do Ac. da Relação do Porto de 26.05.2025, no proc. 2080/23.1T8VCD.G1, in www.dgsi.pt, onde se esclarecem as mesmas: “É certo que a letra da lei – salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte – evidencia, ao menos numa primeira leitura, um sentido diverso. São expressivas, com o referido significado, as palavras da doutrina que, recorrendo em especial ao elemento literal para a defesa do entendimento da ausência de imperatividade, e por referência ao segmento salvo estipulação em contrário, destaca que “a ressalva é expressa, surgindo, soberana, a encabeçar o preceito” (cfr. Jorge Pinto Furtado, in Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, 3ª ed. revista e actualizada, 2021, pág. 651). Não se nos afigura decisiva, porém, no referido sentido, a letra da lei, certo que a natureza supletiva da norma é imediatamente colocada em dúvida através da referência expressa do art. 1096.º/1 do CC à duração da renovação de três anos, se esta for inferior, o que, mesmo num plano estritamente gramatical, aponta com suficiência para uma posição de superioridade da estatuição legal perante convenção diversa dos contratantes. Acresce, decisivamente, a regra que emana da norma essencial sobre a interpretação legal, consagrada no art. 9.º do CC, e segundo a qual ela não deve cingir-se à letra da lei, importando antes o intento de reconstituir o pensamento legislativo com base nas demais circunstâncias relevantes, desde que com um mínimo de correspondência verbal com o texto da norma. Algo que convoca ao caso os factores que regem a interpretação da lei, em acréscimo ao literal, a que a doutrina tradicional chama de “elemento lógico, “subdividido em três elementos: a) o elemento racional (ou teleológico), b) o elemento sistemático e c) o elemento histórico” (cfr. J. Baptista Machado, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, p. 181). Ora, segundo pensamos, a aplicação conjugada destes três critérios de hermenêutica é decisiva para concluir pela natureza imperativa da renovação do arrendamento pelo período mínimo de três anos, limitando a liberdade das partes à possibilidade de estipulação de o contrato ser ou não renovável e, na afirmativa, de um prazo superior de renovação. Começando pelo último, embora restrito à averiguação das mais recentes alterações legais, deve destacar-se que, antes da Lei nº13/2019, de 12/02, o art. 1096.º/1 do Código Civil disponha, por força da redacção resultante da Lei nº31/2012, de 14-8, que salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte, acrescentando ainda que, em princípio, não há lugar a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias. Confrontando esta com a formulação actual, uma primeira nota relevante deve destacar-se: não há dúvida que, desde 2012, a ressalva da estipulação em contrário foi estabelecida especialmente para a possibilidade de renovação automática do contrato e não, ou não tanto, para o período em que ela deveria ocorrer ou para a sua duração. Para além disso, o elemento histórico da interpretação demonstra que a alteração de 2019 introduziu na versão anterior as expressões ou de três anos se esta for inferior, por contraposição e em aditamento à renovação automática por períodos sucessivos de igual duração, passando a prever a renovação por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior. Apesar de o legislador ter seguido a opção de a inserir, algo forçadamente, deve dizer-se, numa norma que já existia (o art. 1096.º/1 do CC), parece claro que se está na presença de uma inovação legal, de uma nova regra relativa à renovação do contrato de arrendamento. E assim se explica a alusão feita na jurisprudência à existência de “um corpo estranho” naquela norma legal, “a menção de um prazo mínimo, de três anos, de renovação do contrato”, que “não deixa de causar algum alerta, que é ampliado pelos antecedentes históricos, atrás expostos, de fixação imperativa (…) de limites mínimos de renovação dos contratos de arrendamento habitacional com prazo certo” (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20/9/2023, acima citado). De tal modo que, concatenando agora os critérios histórico e sistemático da interpretação legal, mostra-se defensável, pelo menos, o entendimento que aplica à nova regra, à referida inovação legal de um mínimo de renovação de três anos, o princípio resultante do art. 1080.º do CC e que determina que as normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário. Tudo se passando, nesta ordem de ideias, como se o legislador tivesse aditado ao Código Civil um novo preceito segundo o qual a renovação prevista no art. 1096.º não pode ser inferior a três anos. Mas há mais, no plano sistemático da hermenêutica. Com efeito, como refere a doutrina, “ao estabelecer o prazo de 3 anos para a renovação, caso o prazo de renovação seja inferior, parece ser de concluir que o legislador estabeleceu imperativamente um prazo mínimo de renovação. Afigura-se, assim, que a liberdade das partes só terá autónomo alcance normativo se o prazo de renovação estipulado for superior a 3 anos”. Tanto mais que, “conjugando esta disposição com o teor do artigo 1097.º, n.º 3, que impede que a oposição à renovação, por iniciativa do senhorio, opere antes de decorrerem 3 anos de duração do contrato, fica-se com a ideia de que o legislador pretende que o contrato tenha, efetivamente, uma vigência mínima de 3 anos (se for essa a vontade do arrendatário). Assim, o contrato só não terá duração mínima de 3 anos se o arrendatário se opuser à renovação do contrato no final do primeiro ou do segundo ano de vigência. No final destes períodos (tratando-se de contrato celebrado por 1 ano), o senhorio não terá direito de oposição à renovação. Tal direito extintivo cabe, assim, exclusivamente ao arrendatário antes de o contrato atingir 3 anos de vigência” (cfr. Maria Olinda Garcia, Alterações em matéria de Arrendamento Urbano introduzidas pela Lei n.º 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019, in Julgar on line, março de 2009, pp. 11-2). No mesmo sentido, esclarece a jurisprudência, “com o máximo respeito por quem propugna a posição contrária, que a interpretação correta da solução legal é a da imposição, quanto ao prazo de renovação de contratos de arrendamento habitacional com prazo certo, do limite mínimo de três anos”, visto que “só essa interpretação se harmoniza com a norma imperativa contida no n.º 3 do art.º 1097.º do CC, aditada pela Lei n.º 13/2019”. Desse modo, “não faria sentido permitir prazos contratuais de renovação de um ano, para contratos com a duração inicial de um ano, para depois se impor uma primeira renovação compulsória do contrato a fim de se garantir uma duração mínima de três anos desse contrato” (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20/9/2023, acima citado). Para além do exposto, e ainda com recurso ao elemento sistemático, deve destacar-se que a solução que vimos preconizando mostra-se inteiramente coerente com as faculdades concedidas às partes no âmbito das diferentes modalidades de arrendamento urbano contempladas na lei. Assim, em primeiro lugar, os contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, para além de não estarem subordinados ao limite mínimo de duração de um ano (art. 1095.º/3 do CC), ficam afastados, em princípio, do regime da renovação automática (art. 1096.º/2 do CC). Relativamente aos tradicionais arrendamentos urbanos para habitação, as partes são livres, em prol do seu cabal esclarecimento, de afastar a renovação do contrato (art. 1096.º/1 do CC), o mesmo sucedendo com os arrendamentos comerciais ou industriais (art. 1110.º/3 do CC). Todavia, estabelecendo as partes que o contrato é renovável, o limite mínimo para a renovação será, imperativamente, de três ou de cinco anos, face ao disposto nos arts. 1096.º/1 e 1110.º/3 do CC e em nome do princípio da protecção da estabilidade do arrendamento tradicional. E assim, em atenção a este princípio, chegamos ao elemento racional ou teleológico da interpretação e que, a nosso ver, assume carácter decisivo na questão da definição do sentido destas duas normas legais. Na verdade, não é apenas o art. 1.º da Lei n.º 13/2019, que anuncia o propósito legislativo de estabelecer “medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade”. É também a Proposta de Lei n.º 129/XIII, publicada no D.A.R., II série-A, n.º 106/XIII/3, de 30/4/2018, que esteve na génese do diploma, que sublinha a preocupação do legislador em “estimular a oferta de habitação para arrendamento que constitua uma alternativa habitacional efetiva, proporcionando a estabilidade, a segurança e a acessibilidade em termos de custos, necessárias ao desenvolvimento da vida familiar e aos investimentos realizados com a conservação desses edifícios”. Ora, tem de reconhecer-se que este desígnio legislativo estaria condenado ao fracasso, em profunda medida, caso as alterações introduzidas nos arts. 1096.º/1 e 1110.º/3 do CC se limitassem aos contratos que, para além de não excluírem a renovação, nada tivessem estabelecido sobre o prazo desta. E, no entanto, é isso que sucederá com a adesão ao entendimento que pugna pela natureza supletiva de toda a estatuição daqueles preceitos legais. Nessa linha de pensamento, como a indicada ressalva inicial, relativa ao segmento salvo estipulação em contrário, rege, não apenas a possibilidade de renovação, mas também a duração desta, é evidente que a regulação legal cede perante convenção diversa numa e noutra questão. Razões pelas quais, a alteração da lei apenas imporia o prazo de três anos aos contratos que, para além de não terem excluído a renovação, fossem omissos em relação à duração desta. Todavia, evidenciando a experiência que os contratos celebrados nessas circunstâncias representam um peso ínfimo na economia dos arrendamentos do país, é de crer que não teria sentido o cuidado do legislador na promoção das referidas alterações legais somente destinada a tão restrito campo de vigência. Dito por outras palavras, não é razoável nem plausível supor que o legislador, certamente consciente da raridade de semelhantes contratos, tivesse empreendido uma alteração legislativa de significativa monta aplicável tão-só, afinal, às situações extremamente residuais a que a tese da supletividade total acaba por limitar o seu império. Em suma, acompanhando as elucidativas palavras da jurisprudência, “entendemos que, sob pena de o preceito ficar sem sentido ou sem objeto, o artigo 1110, n.º 3 do Código Civil (tal como o paralelo artigo 1096, n.º 1 do mesmo diploma), na parte em que determina que o contrato se renova por períodos “sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior” – e diversamente do que sucede quanto à possibilidade (supletiva) de ser afastada a renovação – veio estabelecer, com a Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, um regime imperativo (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20/5/2024, relator José Eusébio de Almeida, processo 1686/23.3YLPRT.P1, dgsi.pt).”.
No caso dos autos, resulta da factualidade apurada que o contrato de arrendamento foi celebrado entre as partes pelo prazo de um ano, com início em 1 de março de 2016 e término a 28 de fevereiro de 2017, tendo-se renovado sucessiva e automaticamente por igual período.
Por carta datada de 11 de outubro de 2023, os autores comunicaram aos réus a sua oposição à renovação do contrato a partir de 28 de fevereiro de 2024, solicitando a entrega do locado, livre e desocupado.
Sucede que, o prazo mínimo de três anos para a renovação do contrato de arrendamento previsto no nº 1 do citado art. 1096º do Cód. Civil - na sua atual redação - aplica-se ao contrato de arrendamento celebrado pelas partes.
Nesta medida, o contrato de arrendamento em causa nos autos, renovou-se a 1 de março de 2019, agora pelo período de três anos, ou seja, até 28 de fevereiro de 2022, sendo que nesta última data se renovou por novo período de três anos, pelo que o novo termo ocorreria apenas findo o decurso desse prazo de três anos, ou seja em 28 de fevereiro de 2025.
Desta forma, a comunicação efetuada pelos autores, de que não pretendiam a renovação do contrato de arrendamento e que este cessaria a 28 de fevereiro de 2024, não respeitou aquele prazo de 3 anos, não produzindo efeitos contra os réus uma vez que, encontrando-se em curso o prazo decorrente da renovação ocorrida em 28 de fevereiro de 2022, mantinha-se tal contrato em vigor.
Assim sendo, atentas as razões e os fundamentos supra explanados, a decisão recorrida não se poderá manter, revogando-se a mesma e julgando-se improcedente a presente ação, absolvendo-se os réus dos pedidos.
Procede, pois, a apelação.”.
Mantém-se integralmente o que aí se afirmou, pois que na decisão sumária proferida foram analisadas todas as questões suscitadas pelos apelados, e a solução encontrada corresponde ao entendimento deste Tribunal.
Nestes termos, procede a apelação e improcede a reclamação apresentada.
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V. Decisão.Perante o exposto, decide-se julgar a apelação procedente e improcedente a reclamação apresentada, em consequência do que se revoga a decisão apelada e se julga improcedente a presente ação, absolvendo-se os réus dos pedidos contra si deduzidos.
Custas pelos apelados, que suportarão também as da respetiva reclamação (para a conferência), e cuja taxa de justiça se fixa em 1 (uma) UC (art. 7º, n.º 4 do Regulamento das Custas Processuais e respetiva tabela II anexa).
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Guimarães, 19 de fevereiro de 2026
Guimarães, 19 de fevereiro de 2026
Fernanda Proença Fernandes
Sandra Melo
Luís Miguel Martins