Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 3658/09.1TBVCT.G2 |  |
VENDEDOR/EMPREITEIRO
CADUCIDADE DOS DIREITOS
NOTIFICAÇÃO JUDICIAL AVULSA
1 – A notificação judicial avulsa efetuada à Ré, requerida pela A. não tem a faculdade de impedir o decurso do prazo de caducidade dos direitos daquela, quando em tal notificação, o pedido consiste em requer a notificação da ora Ré para “efeitos de denúncia dos defeitos de construção de que padece o imóvel adquirido (…) para efeitos de interrupção dos prazos de denúncia dos defeitos da coisa e de caducidade do direito a exigir a indemnização e redução do preço relativamente à Requerida”.
2 - Com efeito, ainda que se entenda que basta a declaração extrajudicial do comprador/dono da obra ao vendedor/empreiteiro pedindo a redução do preço, eliminação dos defeitos, etc. para impedir a caducidade desses ainda assim, tal notificação não serviria esse efeito já que na mesma não é feito qualquer pedido no sentido da redução do preço ou eliminação dos defeitos.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
Relatório:
Empresa A - Empreendimento Imobiliários Unipessoal, Lda, intentou ação declarativa de condenação, com processo comum ordinário, contra Empresa X Empreendimentos Imobiliários Lda.
Em síntese, alegou que Maria, como promitente compradora, celebrou com a R, na qualidade de promitente-vendedora, um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel propriedade desta, tendo ficado acordado que a promitente-compradora poderia designar, até à celebração do contrato-prometido, outra pessoa coletiva para assumir a posição de compradora; tal posição viria a ser assumida pela A, que comprou à R. o imóvel objeto da promessa. Acontece que o imóvel padecia de defeitos que o tomavam inadequado ao fim para que tinha sido adquirido.
Pede a condenação da R. no pagamento da quantia de € 138.763,00, mais juros, correspondente aos danos que sofreu decorrentes i) da diferença entre o valor pago pelo imóvel e o valor pelo qual este foi vendido a terceiros (por causa dos defeitos de que padecia), ii) das despesas que realizou com vista ao apuramento dos defeitos do imóvel e iii) dos lucros cessantes derivados de o imóvel ter sido colocado à venda (a terceiros) com materiais já depreciados.
Contestou a R. excecionando a sua ilegitimidade e a caducidade dos direitos da A. e, no mais, impugnando os factos descritos na p.i, negando a existência de defeitos no imóvel.
A A. replicou pugnando pela improcedência das exceções e mantendo a versão adiantada na p.i.
Pediu a condenação da R. como litigante de má fé.
A Ré foi considerada parte legítima no despacho saneador.
Foi proferida sentença que considerou procedente a exceção de caducidade.
A A. recorreu para o Tribunal da Relação de Guimarães, o qual julgou a exceção de caducidade procedente e absolveu a R. do pedido (fl.970 ss).
A A. recorreu para o Supremo Tribunal de Justiça, o qual ordenou a ampliação da base instrutória e a consequente repetição do julgamento (fl. 1106 ss).
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Foi proferida nova sentença na qual foi julgada improcedente a exceção de caducidade invocada pela Ré e julgou a ação parcialmente procedente e condenou a R. a pagar à A. a quantia de € 55.997,00 (cinquenta e cinco mil novecentos e noventa e sete euros), acrescida de juros de mora à taxa de 4% desde a citação até integral pagamento.Inconformada veio a Ré recorrer formulando as seguintes Conclusões:
1º O presente recurso versa sobre matéria de facto e matéria de direito.
2.ª A recorrente impugna a decisão sobre a matéria de facto, dada em conjunto aos quesitos 77.º, 78.º e 79.º da base instrutória.
3.ª A resposta a estes três quesitos foi: “Provado que o preço contratado e pago pelos compradores a que se alude em AK foi de € 215.000,00, tendo em conta que o custo da reparação das irregularidades e incorreções descritas ascendia a € 54.350,00”.
4.ª Para a resposta a estes quesitos, o Meritíssimo Juiz a quo fundamentou-se no depoimento da testemunha MA.
5.ª A apelante considera ter existido erro de julgamento desses factos.
6.ª Os concretos meios probatórios para infirmar esses factos são os depoimentos das testemunhas MA e AM (identificados e citados no corpo das alegações).
7.ª O Meritíssimo Juiz a quo, perante a contradição entre os depoimentos das testemunhas referidos no número 1 supra, considerou mais credível o depoimento da testemunha MA.
8.ª Da audição do depoimento desta testemunha resulta que o mesmo foi demasiado escorreito, parecendo decorado.
9.ª Além dos depoimentos das ditas testemunhas, os autos contêm elementos probatórios que, conjugados entre si, impõem uma decisão diversa da recorrida sobre o ponto da matéria de facto impugnado.
10.ª O Meritíssimo Juiz a quo considerou a extensão das irregularidades e incorreções detetadas pela perícia (com particular destaque para as indicadas na resposta aos quesitos 63, 64 e 65), para ser mais aceitável o orçamento de fls. 791: € 54.350,00.
11.ª Cotejando a matéria de facto provada relativa aos defeitos da obra – quesitos 12.º a 69.º, constata-se que o valor de € 54.350,00 é manifestamente exorbitante, cerca de 25% do valor da moradia, para a reparação dos defeitos detetados, nomeadamente, para a reparação dos defeitos considerados provados na resposta conjunta aos quesitos 63.º, 64.º e 65.º.
12.ª Para a reparação desses defeitos é mais aceitável o valor de € 10.000,00, conforme o documento junto aos autos na sessão de 12-11-2013.
13.ª O documento de fls. 791 apenas foi junto aos autos na sessão de julgamento de 31-10-2013, após o depoimento da testemunha AM, que tinha sido ouvida em 01-10-2013.
14.ª A testemunha AM negou ter emitido esse documento, dizendo que era uma falsificação.
15.ª Na sessão de julgamento de 15-01-2013, a autora, aquando da inquirição da testemunha José, juntou um documento, alegadamente assinado por este, que não se recordava de o ter assinado; posição que manteve aquando da junção de documentos em 16-01-2013 (referência 1595253).
16.ª Do confronto do documento de fls. 94, com assinatura atribuída a Maria, com o documento de fls. 266, com assinatura atribuída a Manuela (testemunha que foi prescindida pela autora na sessão de julgamento de 15-01-2013), fácil é de constatar que ambos os documentos foram produzidos pela mesma pessoa.
17.ª No artigo 150.º da petição inicial, a autora reporta-se a um relatório pericial, com um orçamento de reparação no valor de € 53.322,53.
Estranha-se que nos seus articulados, em nenhum momento, a autora se tenha referido ao orçamento de fls. 791, que até era de valor superior.
18.ª A decisão sobre a matéria de facto em crise deve ser a seguinte:
- Provado que o preço contratado e pago pelos compradores a que se alude em AK foi de € 250.000,00, tendo em conta que o custo da reparação das irregularidades e incorreções descritas ascendia a € 10.000,00.
Sem prescindir,
19.ª Nos termos do disposto no artigo 602.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, “O juiz goza de todos os poderes necessários para tornar útil e breve a discussão e para assegurar a justa decisão da causa”.
20.ª Como se refere na resposta à matéria de facto, “ (…) o valor referente ao custo das obras não foi objeto da perícia realizada nos autos”.
21.ª Este facto conduziu o Meritíssimo Juiz a quo a ter que decidir, tendo duas alternativas – cerca de € 10.000,00 ou € 54.350,00; decisão subjetiva.
22.ª Para assegurar a justa decisão da causa, impunha-se que os peritos se pronunciassem sobre o valor das obras a realizar para a reparação dos defeitos.
23.ª A presente ação tem origem no contrato-promessa de compra e venda celebrado em 31 de outubro de 2003 entre a ré, Empresa X, como promitente vendedora e Maria, como promitente compradora.
24.ª A ré não celebrou qualquer contrato-promessa com a autora “Empresa A- Empreendimentos Imobiliários, Lda.”.
25.ª A autora apenas foi indicada por Maria como compradora na escritura (vide fls. 73).
26.ª A ré ignora qual o contrato feito entre a promitente compradora Maria e a autora “Empresa A- Empreendimentos Imobiliários, Unipessoal, Lda.”.
27.ª O único ato celebrado entre a autora e a ré foi a escritura pública de 5 de novembro de 2008.
28.ª Quaisquer eventuais danos ou prejuízos que a autora tenha sofrido antes de 5 de novembro de 2008 são da responsabilidade da promitente compradora Maria.
29.ª A douta sentença recorrida não se pronunciou sobre a questão da responsabilidade contratual, deduzida na contestação como ilegitimidade, mas que na audiência preliminar se considerou ser de mérito da causa.
30.ª A autora não logrou provar factos, nem mesmo alegou, que importem responsabilidade contratual da ré perante ela.
31.ª Nos termos do disposto no artigo 1224.º, n.º 1, do Código Civil, “Os direitos de eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato e indemnização caducam, se não forem exercidos dentro de um ano a contar da recusa da aceitação da obra ou da aceitação com reserva, sem prejuízo da caducidade prevista no artigo 1220.º”.
32.ª Nos termos do artigo 1225.º, n.º 1, do Código Civil, a disposição referida no artigo anterior é aplicável aos imóveis destinados a longa duração.
33.ª Sendo que, a denúncia deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia (artigo 1225.º, n.º 2, do Código Civil).
34.ª As disposições legais acima referidas são aplicáveis ao vendedor de imóvel que o tenha construído (artigo 1225.º, n.º 4, do Código Civil).
35.ª A ré construiu o imóvel objeto da presente ação.
36.ª E vendeu-o à autora.
37.ª A autora denunciou os defeitos alegados na douta petição inicial aquando da celebração da escritura pública de compra e venda, ou seja, no dia 5 de novembro de 2008 (vide documento n.º 3 junto com a petição inicial e fls. 101 a 103).
38.ª A presente ação deu entrada em Juízo no dia 4 de Dezembro de 2009, ou seja, depois de decorridos 394 dias sobre a denúncia dos defeitos.
39.ª É certo que, no dia 5 de novembro de 2009, a autora fez notificar a ré para interrupção de prazo (vide documento n.º 1, junto com a contestação).
40.ª No artigo 36.º do requerimento da notificação judicial avulsa pode ler-se: “Atendendo a que a lei impõe prazo de um ano para instaurar a respetiva ação judicial, deverá a presente notificação judicial avulsa ter por efeito a interrupção dos aludidos prazos de denúncia dos defeitos da coisa e de caducidade do direito de exigir indemnização e redução do preço relativamente à Requerida, sendo competente, para o efeito, o Tribunal Judicial de Viana do Castelo”.
41.ª Nos termos do disposto no artigo 328.º do Código Civil, “O prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determine”.
42.ª No presente caso, a lei não determina, em nenhuma circunstância, a suspensão ou interrupção do prazo de caducidade.
43.ª A douta sentença recorrida julgou improcedente a exceção de caducidade da ação.
44.ª O Meritíssimo juiz a quo considerou que o prazo de caducidade só começou a correr em 13 de Julho de 2009 ou mesmo só em 17 de Julho de 2009, pois só a partir dessa altura, perante o comportamento da R., ficou a A. a saber que, em definitivo, aquela, afinal, não iria assumir qualquer responsabilidade pelos defeitos da obra e que, portanto, tinha o prazo de 1 ano para a demandar judicialmente.
45.ª Em nenhum momento, a ré reconheceu expressamente a existência de defeitos.
46.ª A ré, na resposta à carta da A. de 06-07-2009, escreveu “Com vista à verificação e eventual resolução das deficiências em obra enunciadas, informo V.Ex.ª (…)
47.ª Como se lê no acórdão do Tribunal da Relação nos autos, «(…) compreende-se que o reconhecimento do direito por aquele contra quem ele deva ser exercido só impeça a caducidade se for feita de tal forma que torne a situação certa, isto é, se definir os precisos contornos, extensão e limites do direito, tal como o faria a sentença, no caso de se tratar de prazo para a proposição de ação judicial».
48º O prazo de caducidade começou a correr no dia 05-11-2008, data em que a autora denunciou os defeitos à ré.
49.ª A autora não denunciou mais quaisquer defeitos à ré.
50.ª Foi a partir 05-11-2008 que a autora passou a poder exercer legalmente o seu direito
51.ª A própria autora o confessa ao requerer, em 05-11-2009, a notificação judicial da ré para interrupção do prazo.
52.ª Não há abuso de direito, nomeadamente, na forma de venire contra factum proprium, na arguição de caducidade da ação por parte da ré.
53.ª A ré limitou-se a “usar” o direito de invocar a caducidade.
54.ª A autora, na réplica, apesar de se ter pronunciado exaustivamente sobre a exceção de caducidade, não invocou qualquer abuso da ré no seu exercício.
55.ª A prova notória de que o abuso de direito não existiu, é a notificação judicial avulsa acima referida, requerida pela autora em 05-11-2009.
56.ª Assim, verifica-se a exceção de caducidade da ação.
Sem prescindir,
57.ª Nos termos do disposto no artigo 609.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, “A sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir”.
58.ª A autora, no que aqui interessa, pediu a condenação da ré a pagar-lhe € 42.616,00.
59.ª A douta sentença recorrida fixou o valor em € 54.350,00, excedendo o limite pedido.
60.ª A ré não pode ser responsabilizada pelo pagamento da quantia de € 1.647,00, relativa a avaliações técnicas.
61.ª No dia 09-12-2009, cinco dias após a instauração da ação, a autora requereu produção antecipada de prova pericial, pelo que foram despiciendas as avaliações anteriores.
62.ª A sentença recorrida violou, eventualmente entre outras normas, os artigos 328.º, 329.º, 331.º, 334.º, 1224.º e 1225.º do Código Civil e os artigos 602.º e 609.º do Código de Processo Civil.
A Autora apresentou contra-alegações e deduziu recurso subordinado, concluindo nos seguintes termos:
I - Conforme se referiu supra em sede de Contra-Alegações ao Recurso interposto pela Ré, a Sentença a quo entendeu que, a acrescer aos €1.647,00 pelo valor despendido com as avaliações técnicas, os danos da Autora se encontravam compensados através do ressarcimento da quantia de €54.350,00.
II - Por isso se lê na Sentença a quo que «aquilo que se apurou foi que com a reparação dos defeitos do imóvel (e foi justamente o custo dessa reparação que fundamentou a redução do preço, como vimos) “a durabilidade da construção não é condicionada nem se verifica a desvalorização da mesma” (resposta ao quesito 70). Neste sentido, esta pretensão não pode proceder.», decidindo o Tribunal, no Despacho de resposta à matéria de facto provada quanto ao quesito em questão, o seguinte: “81: provado o que consta de AC e da resposta aos quesitos 12, 14, 17 a 20, 22 a 27, 29 a 54, 56, 57, 59 a 65;”.
III - O lucro cessante quesitado no 81º foi objeto da prova documental e testemunhal do Engº JF, perito avaliador e, quanto a esta, expende o Tribunal o seguinte, no Despacho de resposta à matéria de facto provada:
«A testemunha JF (perito avaliador) mencionou que foi contactado pela A. no sentido de apurar se a circunstância de a casa ter sido colocada à venda apenas em 2008, e não em 2005, acarretou, só por si, um prejuízo para a A. Confirmou o teor do “relatório” de fl.270 ss, nos termos do qual esse prejuízo da A. ascendeu a € 94.500,00. No entanto, e depois de analisado esse documento, não se percebe a adequação de tal montante à situação sub judice: é que esse montante é – como, aliás, o “relatório” informa – o que resulta da diferença entre o valor de mercado da casa dos autos em 2009 (data em que a A. a vendeu a terceiros) e o valor de mercado de uma casa equivalente “em estado de nova” também em 2009, mas não era isso que estava em causa: o que estava em causa era, neste contexto, a comparação entre o valor de mercado da casa dos autos em 2009 (data em que a A. a vendeu a terceiros) e o valor de mercado de uma casa equivalente “em estado de nova” em 2005 (data em que foi acordada a entrega da casa por parte da R) corrigido pelo mecanismo da atualização monetária entre 2005 e 2009.» – cfr. Despacho.
IV - Tem razão o Tribunal a quo quando afirma que a causa de pedir, quanto a lucros cessantes, poderia ter sido “a comparação entre o valor de mercado da casa dos autos em 2009 (data em que a A. a vendeu a terceiros) e o valor de mercado de uma casa equivalente “em estado de nova” em 2005”; mas não obrigatoriamente e não foi essa a causa petendi para lucros cessantes alegada pela A. e objeto da prova produzida pelo Engº JF; foi, sim, a depreciação de colocar no mercado para venda em 2008 um imóvel cuja essencialidade dos materiais de construção eram já de 2005, que a Sentença entendeu que ficava consumida pela indemnização fixada; veja-se o declarado pelo referido Eng. JF, perito avaliador credenciado pela CMVM, a 1 min. e 23 segs. da gravação do seu depoimento de 15/01/2013, transcrito na nossa Alegação n.º 9 do Recurso Subordinado.
V - Não há assim a contradição que o Tribunal apontou ao depoimento e Relatório de fl.270 ss, nos termos do qual esse prejuízo da A. ascendeu a €94.500,00, pois a causa de pedir, a título de lucros cessantes, (poderia ter sido também mas) não foi «a comparação entre o valor de mercado da casa dos autos em 2009 (data em que a A. a vendeu a terceiros) e o valor de mercado de uma casa equivalente “em estado de nova” em 2005”», outrossim foi o lucro cessante decorrente de, por causa imputável à Ré, haver uma depreciação decorrente de colocar no mercado para venda em 2008 um imóvel cuja essencialidade dos materiais de construção eram já de 2005.
VI - Há que conjugar o ora expendido com os seguintes FACTOS PROVADOS na Sentença, mormente os nºs 1, 8, 11, 14, 15, 20, 21, dos quais resulta que, tratando-se, para a A., de um imóvel para revenda, decorre do contrato-promessa que a escritura pública seria no final do 1º semestre de 2005 e por causa imputável à Ré apenas teve lugar no dia 05 de Novembro de 2008, tendo sido recusada a idoneidade aquando da escritura (art. 1218º Cód. Civil), sendo que a R. procedeu a obras de reparação no imóvel, o que a A. constatou apenas após a realização da escritura de compra e venda (facto provado n.º 27) e, denunciados os defeitos de que padecia após tais intervenções, a sua reparação não existiu.
VII - Não pode passar incólume a responsabilidade contratual da Ré pelo atraso na entrega (com defeitos e, por isso, recebida com reservas) da obra.
VIII - Considerando que, de acordo com o Facto Provado n.º 1, “A A. tem por objeto social a “compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim. Promoção imobiliária; arrendamento de bens imóveis”, sendo o imóvel destinado ao seu comércio, tendo-o adquirido à Ré por €250.000,00 (Facto Provado n.º 10) e revendido a terceiros por €215.000,00 (Facto Provado n.º 77), tendo-se provado (Facto Provado n.º 28) ter havido ainda um custo acrescido incorporado no imóvel devido ao qual “a A. pagou à sociedade Construções MZ, Lda, a quantia de €7.616,00, por conta de serviços prestados no imóvel (1 e 80)”, pelo que, mesmo com a indemnização em que foi condenada a Ré de €54.350,00, o lucro da Autora com este negócio reduz-se a €11.734,00 (onze mil setecentos e trinta e quatro euros), inclusivamente desprezando os custos com escrituras e registos.
IX - Num investimento de €257.616,00 (€250.000,00+7.616,00), a rentabilidade de um investidor imobiliário português naquele hiato temporal seria em média de 8%, conforme conclui PAULO ALVES (Doutor em Gestão, especialidade em Finanças, pelo ISCTE. Assessoria e Consultoria do CD da CMVM) in O DESEMPENHO RECENTE DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM PORTUGAL, publicado nos CADERNOS DO MERCADO DE VALORES MOBILIÁRIOS .
X - A percentagem de 8% de um investimento de €257.616,00 são €20.609,28, pelo que, mesmo com a indemnização em que foi condenada a Ré de €54.350,00, o lucro da Autora com este negócio reduz-se a €11.734,00 e está, por isso, parco em, no mínimo, mais €8.875,28 e juros moratórios desde a citação, a acrescer aos €54.350,00 da indemnização já fixada na Sentença a quo e às despesas de €1.647,00 com as informações técnicas sobre o estado do imóvel.
XI - No mínimo haveria que indemnizar, até por convocação de juízos de equidade, o lucro cessante pela privação do uso que os atrasos contratuais da Ré empreiteira (que a matéria dada como provada sobejamente evidenciam) na entrega da obra, significaram para a compradora Autora em acréscimo aos defeitos de construção, conforme expende o Conselheiro Abrantes Geraldes .
XII - E a entrega da casa com os apontados atrasos foi muito bem premeditada pela Ré que, sendo dona das casas ao lado, difundia junto dos interessados em adquirir, por revenda, o imóvel destinado à Autora, que aquela casa já estava vendida, para assim conseguirem promover a venda das casas que a Ré dispunha naquela banda para venda; assim o atestou a testemunha MA, aos 44 min. e 25 segs. da gravação do seu depoimento de 15/01/2013: “Como a senhora já tinha tido bastante dificuldade na venda da casa, porque pelos vistos quando ia lá alguém diziam sempre que a casa estava vendida – foi o que me disseram também a mim. Se calhar eu é que fui persistente, daí eu ter chegado onde cheguei”.
XIII - Note-se que o Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Guimarães no âmbito dos presentes autos julgou PROCEDENTE o nosso Recurso Subordinado, este o qual teve exatamente o mesmo objeto que o agora exposto, considerando como provada a matéria do artigo 81º da Base Instrutória, inclusivamente com a correção do mero lapsus scriptae da expressão “apreciado”, que havíamos requerido fosse substituída por “depreciado”, transpondo assim o Acórdão tal factualidade para o FACTO PROVADO N.º 78:
78. Em virtude de a Autora só ter podido colocar à venda o imóvel em 2008, suportou esta um prejuízo, a título de lucro cessante de 94.500,00 (noventa e quatro mil e quinhentos euros) por ter sido colocado no mercado depreciado e em concorrência com prédios em estado novo;
juízo com o qual se concorda e o que se requer nesta sede.
XIV - TERMOS EM QUE, a matéria do quesito 81º deverá ser dada como provada, com a correção do mero lapsus scriptae da expressão “apreciado”, a qual deverá ser substituída por “depreciado” e, consequentemente, ser aumentado o quantum indemnizatório para os €138.763 peticionados na P.I., ou, subsidiariamente e por recurso à equidade, em indemnização entre esse valor e um mínimo de mais €8.875,28, a acrescer aos €54.350,00 da indemnização já fixada na Sentença a quo e às despesas de €1.647,00 com as informações técnicas sobre o estado do imóvel, sempre acrescendo juros de mora à taxa de 4% desde a citação até integral pagamento.
▪ NESTE TERMOS E NOS MELHORES DE DIREITO, QUE VªS EXAS. SUPRIRÃO:
Quanto ao Recurso interposto pela Ré, a Sentença em apreço foi devidamente alicerçada e estruturada nas respostas factuais, pelo que deve a mesma ser confirmada no que concerne à matéria de facto por, com exatidão, ter decidido soberanamente e, nessa conformidade, deve ser julgado improcedente o recurso interposto pela Recorrente;
Quanto ao RECURSO SUBORDINADO, o mesmo deverá ser julgado procedente por provado e, consequentemente, ser a Sentença substituída por outra que declare que a matéria do quesito 81º deverá ser dada como provada, com a correção do mero lapsus scriptae da expressão “apreciado”, a qual deverá ser substituída por “depreciado” e, consequentemente, ser aumentado o quantum indemnizatório para os €138.763 peticionados na P.I., ou, subsidiariamente e por recurso à equidade, em indemnização entre esse valor e um mínimo de mais €8.875,28, a acrescer aos €54.350,00 da indemnização já fixada na Sentença a quo e às despesas de €1.647,00 com as informações técnicas sobre o estado do imóvel, sempre acrescendo juros de mora à taxa de 4% desde a citação até integral pagamento.
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Questões a decidir:*
- Verificar se na interposição do recurso de impugnação da matéria de facto por parte da Ré foram observados os requisitos referidos no art. 640º do C. P. Civil;
- Análise dos recursos relativamente à impugnação da matéria de facto;
- Analisar se caducou o direito da A.;
Caso se conclua pela improcedência da exceção:
- Decidir se a sentença enferma da nulidade prevista no art. 615º, nº 1 – e) do C. P. Civil: condenar em quantidade superior ao pedido;
- Analisar o direito da A. aos valores peticionados.
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Nada obstando ao conhecimento do objeto do recurso, cumpre apreciar e decidir.*
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Quanto à questão de saber se a Ré observou ou não os requisitos previstos no art. 640º do C. P. Civil para a o recurso de impugnação da matéria de facto e, em consequência se o mesmo é ou não tempestivo, a mesma já foi decidida no Acórdão nestes autos proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça, para o qual remetemos, sendo certo que a A., nas suas alegações de recurso referente ao recurso ora em análise se limita a transcrever o que naquele outro já tinha alegado, sendo a questão exatamente a mesma.*
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Tanto a Ré como a A. vêm impugnar a matéria de facto julgada pela 1ª instância.A Ré pretende que o facto provado sob o ponto 77 (resposta aos quesitos 77º, 78º e 79º) tenha outra redação e a A. quer que a matéria do quesito 81º seja considerada provada.
Ora, estas questões faziam já parte dos recursos anteriormente interpostos e foram objeto de pronúncia por esta Relação no Acórdão proferido nos autos em 29/01/15.
Esta parte da decisão permaneceu intocada pelo Supremo Tribunal de Justiça, sendo que este Tribunal apenas determinou a reabertura da audiência para apuramento de factos que considerou importantes para a apreciação da matéria da caducidade. Ora, os factos em causa na impugnação da matéria de facto nada têm a ver com a decisão sobre a caducidade, tendo sim relevância para os aspetos do pedido da A. relacionados com a redução do preço da venda e da indemnização.
Deste modo, a mencionada decisão deste Tribunal fez caso julgado, não podendo mais ser apreciada.
*
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São assim, os seguintes, os factos provados:*
1. A A tem por objeto social a "compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim. Promoção imobiliária; arrendamento de bens imóveis"
2. A R. tem por objeto social a atividade de promoção imobiliária e de construção civil;
3. No dia 31 de Outubro de 2003, Maria celebrou com a R. um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, concretamente de uma moradia unifamiliar, correspondente ao Lote 3, sito no lugar …, freguesia da …, Viana do Castelo, descrito na competente Conservatória do Registo Predial com o nº …. À data da celebração do referido contrato-promessa a autora ainda não tinha existência legal, pois só foi constituída por deliberação de 18 de Março de 2005, registada em 7 de Abril de 2005 e publicada no D.R. em 14 de Julho de 2005;
4. Consta da Cláusula I do contrato-promessa que "A Primeira Outorgante é dona e legítima possuidora de uma moradia unifamiliar (lote 3) que está a construir no lugar da … (. . .)";
5. O preço de venda estipulado no contrato-promessa de compra e venda foi de € 150.000,00, conforme consta da Cláusula II do contrato-promessa, sendo estipulada a entrega de um sinal, por parte da promitente-compradora, no valor de € 59.855,75, e os restantes pagamentos efetuados conforme consta do contrato-promessa de compra e venda;
6. Consta da Cláusula III do contrato-promessa que competirá à primeira outorgante (aqui R) a designação de dia e hora para a realização da escritura pública de compra e venda definitiva;
7. Consta da Cláusula IV do contrato-promessa que "No ato da escritura pública prometida, a habitação objeto deste contrato deverá encontrar-se completamente acabada, obrigando-se a Primeira Outorgante a observar na conclusão das obras as boas normas de segurança, de materiais e acabamentos, cumprindo o Mapa de Acabamentos anexo a este contrato (. . .)";
8. Foi estipulado no contrato-promessa que o negócio definitivo concluir-se-ia "no ato da escritura pública prometida, estando esta prevista para o final do 10 semestre de 2005" (alínea I do n° 2 da Cláusula II do contrato-promessa);
9. Ficou consagrado no contrato-promessa que a promitente-compradora poderia designar, até à celebração da escritura pública do contrato-prometido, outras pessoas singulares ou coletivas que, com eles ou sem eles, assumissem a posição de comprador (Cláusula VII do contrato-promessa);
10. Pese embora conste que o contrato de compra e venda seria celebrado pelo preço de € 150.000,00, facto é que o preço final liquidado pela celebração do contrato de compra e venda não foi o inicialmente acordado mas superior: aquando da outorga da escritura pública de compra e venda à R. fora já pago o valor de € 250.000,00, conforme resulta da escritura pública realizada em 05 de Novembro de 2008, tendo o preço sido integralmente liquidado pela A, conforme consta de Declaração emitida em 07 de Julho de 2004 pela R. e resulta da própria escritura pública que tem ínsita a competente quitação, por parte da R, do pagamento desse valor de € 250.000,00;
11. Quer o contrato-promessa quer o contrato-prometido foram celebrados tendo em vista a revenda do imóvel, conforme consta do texto da própria escritura pública;
12. A receção provisória das obras de urbanização pela Câmara Municipal foi feita em 14 de Fevereiro de 2005;
13. A "escritura pública prometida, estando (. . .) prevista para o final do 1º semestre de 2005" (Cláusula III do contrato-promessa), competia à R. marcar (alínea 1 do n° 2 da Cláusula II do contrato-promessa), tendo esta assumido, em 07 de Julho de 2004, o compromisso de que "Mais declara que fará a escritura de venda, da referida moradia, com a entidade que lhe for indicada e quando tal lhe for solicitado", conforme consta de Declaração por ela emitida;
14. Em 22 de Novembro de 2007, a A. remeteu um e-mail para o sócio-gerente da R. R. M., solicitando com urgência que procedesse às obras de acabamento e restauros necessários, com vista a fazer a receção provisória da obra realizada no imóvel, bem como à marcação da escritura pública;
15. Foi enviado por R. M. a comunicação constante de fls. 70 dos autos.
Na sequência dessa comunicação, foi enviada aos sócios-gerentes da R. a comunicação constante de fls. 73 dos autos: atendendo à falta de resposta por parte da R. a A. remeteu dois novos e-mails para a R. em 12 de Fevereiro de 2008, respetivamente para R. M. e para L. F., solicitando uma resposta sobre o que havia sido solicitado na comunicação anterior. A A. conseguiu obter notícias da R. nesse dia 12 de Fevereiro de 2008, pois o sócio-gerente da R, R. M., enviou um e-mail para a A. informando que os trabalhos de conclusão da obra somente tinham sido iniciados no dia anterior (11 de Fevereiro 2008), pelo que a R. aguardava uma resposta, por parte do empreiteiro da obra, para a conclusão dos trabalhos, ficando a marcação da escritura pública dependente desse prazo;
16. Maria enviou à R. em 13 de Fevereiro de 2008, uma carta registada com aviso de receção solicitando a realização de vistoria à obra e marcação da escritura para a semana de 25 a 29 de Fevereiro de 2008, como resulta da missiva junta a fls. 80 dos autos e que foi reiterada pelo e-mail de 19 de Fevereiro de 2008 constante a fls. 84 dos autos;
17. Em 26 de Fevereiro de 2008, Maria remeteu ao sócio gerente da R. L. F., o e-mail constante de fls. 66 dos autos;
18. Com data de 13 de Junho de 2008, enviada a 17 de Junho de 2008, a R. enviou a Maria a carta constante de fls. 87 a 90 dos autos, na qual solicitava uma data, por parte da A, para a marcação da escritura pública. Maria respondeu através de carta registada com aviso de receção expedida em 26 de Junho de 2008, solicitando a marcação da escritura para a semana de 21 de Julho a 25 de Julho de 2008, conforme documento de fls. 91 dos autos, que não foi levantada pela R.. Atendendo ao não levantamento da missiva, Maria remeteu uma nova carta registada e um e-mail constantes de fls. 93 a 95 dos autos, solicitando a marcação da escritura pública num prazo máximo de 8 dias, sob pena de apresentar uma queixa-crime contra a R. pela prática de um crime de burla, missiva de que não obteve qualquer resposta;
19. Em 14 de Agosto de 2008, foi marcada pela R. a escritura pública para o dia 11 de Setembro de 2008. Na data e local da escritura a celebrar, apesar de estarem todas as partes reunidas, a escritura pública não se realizou em virtude de a A. não concordar com a outorga da mesma sem que dela constasse a menção das desconformidades do imóvel, o que a R. não aceitou, conforme resulta do certificado emitido pelo Notário constante de fls. 97 a 99 dos autos;
20. A escritura pública de compra e venda do imóvel acabou por ter lugar no dia 05 de Novembro de 2008, sendo outorgante compradora a A. e outorgante vendedora a R. Mais elaboraram as partes um Instrumento Notarial no qual consta que a A. entregou um relatório técnico elaborado pela empresa "X, Lda", subscrito por J. M., constante de fls. 101-103 dos autos;
21. Conforme consta da escritura pública de compra e venda, nunca foi intenção da A. adquirir o imóvel para gozo próprio, mas sim para revenda;
22. Na sequência do Instrumento Notarial supra aludido, a R. nada fez, pelo que a A. remeteu-lhe, em 06 de Julho de 2009, uma nova missiva alertando-a de que os defeitos de construção do imóvel deveriam ser reparados porquanto da inteira responsabilidade do seu construtor (aqui R). A R. respondeu à A. acusando a receção dessa carta de 06 de Julho de 2009 e prometendo a realização de uma peritagem com vista à verificação e reparação das deficiências em obra, solicitando que lhe fosse autorizado o acesso ao imóvel no dia 13 de Julho, pelas 09.00 h. Atendendo a que esta missiva remetida pela R. apenas foi rececionada pela A. no dia 10 de Julho de 2009 (2ª Feira), a A. informou a R. da impossibilidade de comparência no dia 13 de Julho (2ª Feira), por carta enviada nesse dia 13 de Julho de 2009, mais solicitando que a referida peritagem se realizasse no dia 17 de Julho de 2009, pelas 09.00 horas: na data indicada, a R. não compareceu, não deu conta à A. de qualquer motivo que a impossibilitasse de estar presente na aludida peritagem ao local, nem sugeriu data alternativa para a realização da mesma; consequentemente, a A. remeteu uma nova missiva para a R. notando a ausência desta à diligência e informando que, atenta a impossibilidade de agendar a referida peritagem, seria forçada a recorrer a instâncias judiciais com vista à resolução da questão;
23. No dia 28 de Julho de 2009, a A. celebrou um contrato de compra e venda do mesmo imóvel com VV e MA, nos termos da escritura pública junta aos autos aquando da realização da audiência preliminar;
24. No dia 01 de Abril de 2008, o sócio da R, R. M., comunicou à promitente compradora, por e-mail remetido para Xxx<info@xxx.com>, que o empreiteiro tinha dado por concluídos todos os trabalhos resultantes, fundamentalmente, da opção pela não instalação do elevador;
25. No dia 03 de Abril de 2008, a promitente compradora respondeu à R. informando que delegou no Dr. MM a resolução do assunto;
26. No dia 12 de Maio de 2008, a promitente compradora enviou à R. uma carta registada com aviso de receção na qual comunicava que perdeu o interesse na compra e na manutenção do contrato (documento 4 junto com a p.i). A R. declarou não aceitar a resolução do contrato e pretender cumprir o contrato-promessa, solicitando à promitente compradora a indicação de uma data até 30 de Junho de 2008 para a realização da escritura, sob pena de proceder a R. à sua marcação;
27. Antes da realização da escritura, a R. procedeu a obras de reparação no imóvel, o que a A. constatou apenas após a realização da escritura de compra e venda;
28. Em Junho de 2005, a A. pagou à sociedade Construções MZ, Lda, a quantia de € 7.616,00, por conta de serviços prestados no imóvel;
29. A comunicação constante de fls. 70 dos autos foi enviada por R. M. na qualidade de sócio-gerente da R. e recebida por Maria na qualidade de sócia-gerente da A.;
30. A comunicação de fls. 73 dos autos foi emitida por Maria na qualidade de sócia-gerente da A.;
31. A carta constante de fls. 80 dos autos foi remetida por Maria na qualidade de sócia-gerente da A.;
32. A carta constante de fls. 86 dos autos foi remetida por Maria na qualidade de sócia-gerente da A.;
33. No dia 02 de Abril de 2008, Maria, na qualidade de sócia-gerente da A. que então detinha, estabeleceu contacto telefónico com o gabinete de R. M.;
34. No dia 10 de Março de 2010, o imóvel apresentava, ao nível das anomalias estruturantes nos elementos verticais exteriores, a degradação na base dos elementos em betão em contacto com o pavimento exterior, apresentando empolamento e pontuais destacamentos da pintura;
35. Em alguns compartimentos do pavimento térreo observava-se a degradação do revestimento da base das paredes que arrancam no pavimento térreo, apresentando empolamento e pontuais destacamentos da pintura;
36. A humidade afeta a durabilidade de todos os materiais e a qualidade do ar nos espaços interiores em contacto com o pavimento térreo;
37. Estes defeitos detetavam-se na base dos elementos exteriores na zona da garagem exterior 0.1 e na base das paredes interiores na generalidade dos compartimentos do piso 0 (piso térreo);
38. Verificou-se a existência de elementos estruturais em betão aparente pintado com nível de degradação elevado do betão superficial, nos pilares exteriores da fachada A;
39. O sistema de drenagem das águas pluviais adotado não é eficiente devido a anomalias visíveis, nomeadamente em algumas saídas de escoamento para os tubos de queda existentes. A drenagem das águas da cobertura do plano 2 é feita através de duas saídas e em queda livre, sem encaminhamento. A não garantia de um escoamento imediato das águas pluviais conduzirá à acumulação de água nas coberturas, potencializando as infiltrações e consequentes humidades no interior da habitação;
40. O isolamento térmico não se encontrava devidamente protegido na cobertura inclinada não acessível;
41. Nas varandas e terraços as pinturas exteriores apresentavam manchas de sujidade associadas a escorrências, no terraço 1.1 e floreira, varanda 2.1;
42. Ao nível dos revestimentos exteriores existiam algumas lajetas soltas na varanda 1.1 e 2.1 e uma na escada 0,3;
43. As pinturas exteriores ao nível dos elementos exteriores pintados apresentavam manchas de descoloração, empolada e com alguns destacamentos;
44. Em superfícies horizontais diretamente expostas à intempérie, nas palas 1 e 2, não se identificava qualquer impermeabilização;
45. Detetava-se fissuração em elementos exteriores, designadamente na janela J2.3;
46. Verificava-se a existência de colonização biológica (superfície esverdeada e musgo), principalmente junto ao pavimento, nas paredes exteriores da fachada B;
47. Os cobertores em madeira dos degraus da escada 1.2 apresentavam pequenos empenos;
48. Nas arestas verticais e das alhetas de remate dos tetos com as paredes existiam pontualmente algumas imperfeições, assim como os remates da pintura juntos das guarnições dos vãos e rodapés;
49. Detetavam-se a existência de fissuras em elementos interiores ao nível da Garagem 0.1, na Sala1.1 e na Sala 3.1;
50. A aplicação de pastilha como revestimento das paredes das casas de banho, descrita como instalação sanitária 2.1, foi realizada pontualmente de forma irregular e imperfeita;
51. Nos pavimentos em soalho, nos pisos 1,2 e 3, existiam três tábuas com bome;
52. Os pavimentos em soalho e pedra do piso, nas juntas de ligação entre o soalho e a pedra, apresentavam pequenas irregularidades superficiais e algumas manchas de verniz na pedra;
53. Nos pavimentos em pedra do piso 0 verificava-se um remate imperfeito numa tampa de sifão da instalação sanitária do pavimento térreo;
54. Os rodapés tinham pontualmente abertura excessiva em relação ao pavimento e/ou parede adjacentes. Alguns foram colocados pontualmente de forma inadequada, torcidos e fora do plano das carpintarias contíguas;
55. Eram pontualmente visíveis os pregos de fixação (falta de betumação) e a falta de envernizamento;
56. Verificava-se um empenamento do vão, em que a posição relativa entre o aro e a porta não era uniforme e dificultava ou impedia o funcionamento do vão, ao nível da porta exterior PE05, e porta interior de correr PI2A;
57. As folgas entre as portas dos armários embutidos do piso O e piso 2 estavam irregulares;
58. A fixação adotada nas tampas de estore, na generalidade dos vãos, levava à ocorrência de fissuração entre os painéis de madeira destas e o revestimento em gesso pintado adjacente. Foi mal executado o remate entre os dois materiais distintos;
59. As portas dos vãos tinham um aspeto e funcionamento deficiente devido à desafinação e aplicação incorreta das ferragens, designadamente nas portas interiores PI0.2, PI1.1, PI1.4, PI1.5, PI1.6 e PI2.4;
60. O envernizamento das carpintarias era pontualmente irregular e insuficiente dado o estado de envelhecimento em algumas superfícies envernizadas. Em pontos singulares verificava-se inclusivamente a inexistência de envernizamento;
61. As chaminés da cobertura apresentavam-se degradadas, evidenciando corrosão, sendo visíveis destacamentos da pintura;
62. Os elementos do gradeamento em geral apresentavam sinais de oxidação;
63. A movimentação das folhas das caixilharias de correr sobre as calhas, na generalidade dos vãos de correr em alumínio, era difícil;
64. Não era possível a abertura total dos estores elétricos na generalidade da habitação, provocando efeito visual inestético, sendo que a operação destes elementos produzia um ruído excessivo provocando desconforto, com especial relevo na sala 1.1.;
65. A porta do quadro elétrico no Hall 0.1. não funcionava e a sinalética dos equipamentos dos quadros elétricos em geral era inadequada;
66. O ventilador na casa de banho 0.1 não era fácil de ligar;
67. Em alguns compartimentos existiam alguns buracos à vista na pré-instalação do sistema conta-intrusão;
68. Os móveis em madeira dos lavatórios das casas de banho apresentavam imperfeições nos remates e tinham o revestimento em verniz muito deteriorado;
69. Nas casas de banho verificava-se a incorreta fixação de uma tampa de acionamento de descarga do autoclismo na instalação sanitária 0.1;
70. O aro em aço inox de remate da lareira (Lareira da sala 1.1) no paramento frontal estava mal executado, apresentando um aspeto de trabalho não regular e inacabado; 71. As águas pluviais provenientes da encosta são recolhidas numa meia-cana em betão em toda a largura do prédio, a qual é conduzida para a rede de drenagem através de conduta em manilhas de betão. Entre essa meia-cana de recolha de águas da encosta e a moradia existe uma faixa de terreno bastante arenosa que com a água das chuvas transporta areia/detritos para o patamar da escada exterior; a drenagem dessas águas poderia ser melhorada com a execução de uma grelha de recolha no patamar superior da escada exterior. A drenagem das águas freáticas existe em condições funcionais até ao limite das escadas junto ao patamar da entrada lateral da moradia mas, do local da sondagem para jusante, a drenagem não funciona pois a mesma encontra-se interrompida; para a reposição da drenagem a jusante desse ponto é aconselhável que, em primeiro lugar, seja afastada da parede a caixa existente de recolha de águas residuais domésticas localizada junto à porta e, realizado esse trabalho, deverá ser reconstituída a drenagem desse ponto até ao coletor geral junto ao último lanço de escada exterior mais baixo;
72. Os acabamentos assumem particular importância pelo valor económico e estético que representam pois os acabamentos dos elementos exteriores são imprescindíveis para a garantia da durabilidade dos materiais de construção;
73. Os acabamentos dos elementos interiores assumem um valor estético e funcional muito importante, pelo que a não efetivação das medidas de correção consubstancia uma desvalorização da construção;
74. Sem as telas finais da construção, bem como um plano de manutenção e operação, com relevo para a caracterização e certificação das instalações elétricas, de equipamentos mecânicos como o elevador, ITED, de águas e de gás, não é possível fazer a utilização de qualquer construção;
75. Com a reparação dos factos supra indicados a durabilidade da construção não é condicionada nem se verifica a desvalorização da mesma;
76. O imóvel esteve inscrito em agência de mediação imobiliária para ser angariado cliente interessado na sua compra. Essa inscrição teve lugar entre os anos de 2007 e 2010;
77. O preço contratado e pago pelos compradores a que se alude em 23 foi de € 215.000,00 tendo em conta que o custo da reparação das irregularidades e incorreções descritas ascendia a € 54.350,00;
78. Em virtude de a A. só ter podido colocar à venda o imóvel em 2008, suportou esta um prejuízo a título de lucro cessante no montante de 94.500,00€ por ter sido colocado no mercado depreciado e em concorrência com prédios no estado novo.
79. Com vista a obter informações técnicas sobre o estado do imóvel, a A. despendeu a quantia de € 1.647,00;
80. Pelo menos no ano de 2006 a R. entregou a Maria umas chaves do imóvel;
81. A promitente compradora sugeriu alterações à obra e contratou diretamente trabalhos-extra, que pagou;
82. Por acordo entre Maria e a A, aquela transmitiu a esta o conjunto de direitos e obrigações que detinha no contrato-promessa celebrado com a R, nos termos do documento de fls. 395 dos autos.
*
À luz da factualidade assente, analisemos a exceção de caducidade invocada pela Ré.No caso, a A. baseia o seu pedido (causa de pedir) no facto de ter celebrado com a Ré um contrato de compra e venda de um imóvel e de o mesmo padecer de defeitos. Assim, o que se encontra expendido no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto citado pela Recorrida (ponto 60 e 61 das suas alegações) não tem aplicação ao caso em apreço já que aí o que está em causa é o (in)cumprimento definitivo de um contrato de empreitada, situação diversa da que se encontra em análise.
Na verdade, como acima foi dito, entre a A. e a R. foi celebrado um contrato de compra e venda.
O regime legal relativo a execução inexata do contrato de compra e venda encontra-se estabelecido nos arts. 905º e seguintes e 913º e seguintes do C. Civil.
Tendo a R. sido não só a vendedora do imóvel mas também a sua construtora, por força do disposto no art. 1225º, nº 4 do C. Civil, são aplicáveis ao caso as normas reguladoras da empreitada, nomeadamente no que respeita aos prazos de caducidade.
Justifica-se a aplicação do regime do contrato de empreitada à responsabilização pelos defeitos da construção pelo facto de o vendedor ter um conhecimento privilegiado das características da obra por si realizada, o que se verifica, independentemente das finalidades que presidiram à edificação (v. João Cura Mariano in Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina, 5ª edição, 2013, pág. 184), beneficiando assim o adquirente de um prazo mais longo para intentar ação contra o vendedor do imóvel.
Deste modo, uma vez que a Ré foi simultaneamente vendedora e construtora do imóvel, o exercício do direito da A. contra a Ré com base na existência de defeitos no imóvel adquirido, estão limitados temporalmente nos termos do preceituado no art. 1225º do C. Civil, tendo de ser exercido dentro do prazo de 5 anos a contar da entrega do imóvel e devendo a denúncia desses defeitos ser efetuada dentro do prazo de 1 ano a contar do seu descobrimento e a indemnização ou eliminação dos defeitos ser pedida no ano seguinte à denúncia.
A razão de ser destes prazos relativamente curtos tem a ver com a necessidade de segurança jurídica com o fim de evitar a indefinição das situações por um período grande, de forma a facilitar a circulação de bens, sendo por isso importante que a responsabilidade derivada de defeitos de prestações, esteja limitada no tempo. (v. Pedro Soares Martinez, Cumprimento defeituoso em especial na compra e venda e na empreitada, pág. 430).
Neste âmbito, importa também ter presente que o reconhecimento do defeito impede igualmente a caducidade, por aplicação do disposto no art. 331º, nº 2 do C. Civil, e que esse reconhecimento, não podendo ser genérico ou hipotético sob pena de ineficácia (cfr. Ac. do TRP de 22/3/2011, in www.dgsi.pt), pode traduzir-se simplesmente em atos materiais que o revelem, como os de realização de intervenções tendentes à eliminação do defeito denunciado (cfr. Ac. do STJ de 8/3/2007, in www.dgsi.pt).
Os prazos acima referidos não se suspendem ou interrompem (cfr. art. 328º do C. Civil)
Vejamos:
No caso há que distinguir duas situações: a primeira relaciona-se com a denúncia dos defeitos elencados no relatório junto à escritura pública de compra e venda e a segunda com outras deficiências identificadas no relatório junto à petição inicial, relatório este elaborado em 27/7/09.
1ª situação:
A denúncia dos defeitos elencados no relatório aludido no ponto 20 dos factos assentes, foi efetuada em 5/11/08, com a celebração da escritura de compra e venda.
Essas deficiências encontram-se discriminadas nos pontos 39, 42 em relação a uma das varandas, 43, 51, 52, 58, 62, 63, 64, 65 e 70.
A ação foi proposta em 4 de dezembro de 2009.
É manifesto que nesta data já tinha decorrido mais de um ano sobre tal denúncia.
A notificação judicial avulsa efetuada à Ré a pedido da A., em 5/11/09, não tem a faculdade de impedir o decurso do prazo de caducidade, já que em tal notificação, o pedido consiste em requerer a notificação da ora Ré para “efeitos de denúncia dos defeitos de construção de que padece o imóvel adquirido (…) para efeitos de interrupção dos prazos de denúncia dos defeitos da coisa e de caducidade do direito a exigir a indemnização e redução do preço relativamente à Requerida”.
Com efeito, ainda que se entenda que basta a declaração extrajudicial do comprador/dono da obra ao vendedor/empreiteiro pedindo a redução do preço, eliminação dos defeitos, etc. para impedir a caducidade desses direitos (v. neste sentido João Cura Mariano, ob. cit., pág. 122) ainda assim, tal notificação não serviria esse efeito já que na mesma não é feito qualquer pedido, não dando pois a conhecer ao vendedor qual o direito que pretende exercer.
Por outro lado, entendemos que o art. 329º do C. Civil, disposição utilizada pelo Mmº Juiz a quo para fundamentar a improcedência da exceção da caducidade, e que dispõe que o prazo de caducidade, se a lei não fixar outra data, começa a correr no momento em que o direito puder ser exercido, não deve ser interpretado da forma como o fez a sentença recorrida.
Com efeito diz-se nessa sentença a propósito desta questão, o seguinte:
“Está assente que aquando da celebração da escritura pública de compra e venda do imóvel, em 05 de Novembro de 2008, a A. entregou à R. um relatório técnico onde eram apontadas anomalias. Como a R. nada fez, a A. remeteu-lhe, em 06 de Julho de 2009, uma comunicação alertando-a de que os defeitos do imóvel deveriam ser reparados, tendo a R, em resposta a essa comunicação, respondido à A. com a promessa de realização de uma peritagem para verificação e reparação das deficiências em obra, solicitando que lhe fosse autorizado o acesso ao imóvel no dia 13 de Julho de 2009 (2a Feira), pelas 09.00 h. Atendendo a que resposta da R. apenas foi rececionada pela A. em 10 de Julho de 2009 (6ª Feira), esta informou aquela da impossibilidade de comparência naquele dia 13 de Julho, por carta enviada nesse mesmo dia, ao mesmo tempo que solicitou que a dita peritagem se realizasse no dia 17 de Julho de 2009, pelas 09.00 h. E neste dia a R. não compareceu, não deu conta à A. de qualquer motivo que a impossibilitasse de estar presente, nem sugeriu data alternativa para a realização da peritagem; consequentemente, a A. remeteu uma nova comunicação à R. fazendo notar a ausência desta à diligência e informando que, atenta a impossibilidade de agendar a referida peritagem, seria forçada a recorrer às instâncias judiciais com vista à resolução da questão (cf. pontos 20 e 22 dos Factos) - foi o que acabou por fazer.
Perante este cenário - e mesmo aceitando que o comportamento da R. não equivaleu a um reconhecimento dos defeitos (como decidiu o Tribunal da Relação de Guimarães) -, tem de concluir-se que o prazo de caducidade só começou a correr em 13 de Julho de 2009 [data agendada pela própria R. para realização da prometida peritagem ao imóvel] ou mesmo só em 17 de Julho de 2009 [data solicitada pela A. (por não ter podido comparecer em 13 de Julho, tendo justificado a falta) e em que a R. acabou por não comparecer (não tendo solicitado uma outra data nem justificado a sua falta] pois só a partir dessa altura, perante o comportamento da R, ficou a A. a saber que, em definitivo, aquela, afinal, não iria assumir qualquer responsabilidade pelos defeitos da obra e que, portanto, tinha o prazo de 1 ano para a demandar judicialmente: é esta a disciplina jurídica que resulta do art. 329° CC, segundo o qual o prazo de caducidade só "começa a correr no momento em que o direito puder ser legalmente exercido". Foi precisamente isto que se decidiu no Ac. STJ 18Mai06, CJ-S 1.2° p. 90, no qual, numa situação idêntica à dos autos, se escreveu, depois de se citar o art. 329° CC: "Ora, devidamente conjugados e interpretados à luz destas normas, os factos ... evidenciam claramente que o prazo de caducidade do direito acionado deve contar-se a partir de ... , data em que os autores ficaram a saber que, enjeitando a ré qualquer responsabilidade pelos defeitos da obra detetados, dispunham de um ano para em juízo a convencer do contrário. Antes disso, não pode com razoabilidade sustentar-se que o direito estava em condições de legalmente ser exercido. Tendo as partes decidido, por mútuo acordo, encomendar um estudo para confirmar ou infirmar a existência dos defeitos e determinar as suas causas, claro está que, sem o estudo concluído e sem a definição exata da posição dos contraentes face aos resultados obtidos, nenhum sentido faz aludir à caducidade; se esta, por assim dizer, é o morrer de um direito em consequência do esgotamento de um prazo, torna-se uma incongruência chamá-la à colação quando ainda não é seguro que ele, direito, tenha sequer nascido e ficado alojado na esfera jurídica do interessado". Por isso, tendo a ação sido intentada em 09 de Dezembro de 2009, não há caducidade alguma.”
No processo onde foi proferido o acórdão acima citado a situação é diversa da que ora estamos a analisar, pois nesse caso a Ré vendedora/construtora reconheceu a existência dos defeitos e apenas declinou a sua responsabilidade na sequência de relatório que apontava como possível causa dos problemas relatados pelos AA. a construção de outra moradia (pontos 21 e 22 da matéria de facto considerada provada no mencionado acórdão que se encontra publicado em www.dgsi.pt) (1).
Por outro lado, o facto de ter ficado provado que antes da realização da escritura, a R. procedeu a obras de reparação no imóvel, o que a A. constatou apenas após a realização da escritura de compra e venda (ponto 27) não implica qualquer assunção da existência de defeitos na obra pois desconhece-se que obras terão sido essas, nomeadamente se foram intervenções que ocorreram nos pontos onde a A. alega que existem deficiências de construção.
Acresce que a Ré, na carta datada de 7/7/09, em que aceita realizar uma peritagem, refere que a verificação em causa tem em vista a “eventual resolução das deficiências”.
O reconhecimento do defeito impeditivo da caducidade (art. 331º, nº 2 do C. Civil) tem de ser expresso, correto e preciso, de modo a não subsistirem dúvidas sobre a aceitação pelo devedor do direito do credor (v. Ac. do STJ de 25/11/08 in www.vlex.pt).
Assim, no caso ora em análise não se pode concluir que a Ré reconheceu a existência dos defeitos invocados pela Autora, apenas se tendo comprometido a analisar a situação através da vistoria à casa, não tendo no entanto, comparecido na data que pela A. foi marcada para essa vistoria.
Na sequência desta omissão a A. deveria ter intentado a ação destinada a exercer os seus direitos, intenção essa que aliás, a A. manifesta através da carta que enviou à Ré na sequência da falta desta à diligência agendada, sendo certo que após o envio de tal missiva, teve cerca de quatro meses para propor a ação. Se não o fez sibi imputet.
A A. alega que a Ré agiu em abuso de direito.
A questão do “abuso de direito” foi abordada na sentença sem que qualquer das partes a tenha invocado nos seus articulados, no entanto, o juiz não está sujeito à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (v. art. 5º, nº 3 do C. P. Civil) e a qualificação de uma situação como de abuso de direito resulta do enquadramento jurídico de uma determinada factualidade nessa figura jurídica. Tal enquadramento é de conhecimento oficioso. É no entanto necessário que a parte tenha alegado e provado os factos que integram tal instituto (v. neste sentido Ac. do STJ de 23/10/14 in www.dgsi.pt).
O abuso de direito traduz-se no exercício ilegítimo de um direito, resultando essa ilegitimidade do facto de o seu titular exceder manifestamente os limites impostos pela boa-fé, bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito (v. art. 334º do C. Civil)
Não se exige que o titular do direito tenha consciência de que o seu procedimento é abusivo, não sendo necessário que tenha consciência de que, ao exceder o direito está a exceder os limites impostos pela boa-fé, bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, baste que objetivamente esses limites tenham sido excedidos de forma evidente (v. Pires de Lina e Antunes Varela in Código Civil anotado, vol. I, pág. 217).
O conceito de boa-fé do art. 334º do C. Civil tem um sentido ético, que se reconduz às exigências fundamentais da ética jurídica, que se exprimem na virtude de manter a confiança, de cada uma das partes proceder honesta e lealmente, para com a outra, respeitando expectativas dos sujeitos jurídicos (V. Almeida Costa, in Direito das Obrigações, 7ª ed., pág. 104 e 105).
Menezes Cordeiro (in Da Boa Fé no Direito Civil, vol. II, pág. 717 a 860), explica as modalidades em que este instituto jurídico pode ocorrer, sendo uma delas o “venire contra factum proprium”, que ocorre quando há uma contradição direta entre a situação jurídica resultante do “factum proprium” e o segundo comportamento.
Ora, o facto de a Ré ter aceitado realizar uma peritagem para verificação dos defeitos da obra e de não ter comparecido na data agendada para o efeito, não mais respondendo às solicitações da A. para que a Ré reparasse os defeitos que dizia existirem nessa obra, não faz concluir que a Ré atuou de uma forma contrária ao comportamento que antes havia adotado pois, como acima foi dito, a Ré nunca reconheceu a existência das deficiências alegadas pela A..
Entendemos pois, não estar verificada qualquer situação de abuso de direito.
Assim, na data da propositura da ação já tinha decorrido o prazo de um ano acima mencionado sobre a data de denúncia dos mencionados defeitos, pelo que tem de proceder a invocada caducidade do direito da A. no que respeita aos referidos defeitos.
2ª situação:
Aquando da elaboração do primeiro acórdão não atentámos que no relatório junto à p.i. se encontravam referidas deficiências que não vêm mencionadas no relatório junto à escritura de compra e venda.
Estes defeitos, não referidos no relatório técnico entregue à Ré aquando da celebração da escritura pública de compra e venda, foram comunicados/denunciados à Ré com a citação para a presente ação e encontram-se elencados nos pontos 34, 35, 36, 37, 38, 40, 41, 42 em relação à outra das varandas e à escada, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 53, 54, 55, 56, 57, 59, 60, 61, 66, 67, 68, 69 e 71.
Assim, neste caso temos como data de conhecimento dos defeitos a de elaboração do relatório, na falta de prova de que o conhecimento ocorreu em data anterior, ou seja, 27/7/09 e como data da denúncia a data da citação (15/12/09).
Na verdade, por constituir matéria de exceção, cabia à Ré a demonstração de que tais defeitos eram conhecidos da Autora há mais de um ano antes da sua denúncia (cfr. art. 342º, nº 2 do C. Civil) (v. neste sentido Ac. da R. E. de 10/4/08 e Ac. R. P. de 22/2/07 in www.dgsi.pt).
Deste modo, tem de concluir-se que na data da denúncia ainda não tinha decorrido mais de um ano sobre a data de descobrimento destes defeitos agora referidos, pelo que os direitos referentes aos mesmos não caducaram.
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Em face da improcedência parcial da exceção de caducidade, há que analisar se a sentença padece da nulidade prevista no art. 615º, nº 1 – e) do C. P. Civil, por ter condenado em quantidade superior à peticionada.Verifica-se existir excesso de pronúncia, gerador da nulidade prevista no art. 615º, nº 1 – d), 2ª parte do C. P. Civil quando o juiz conhece de questões de que não podia tomar conhecimento, ou seja, quando conheça de pedidos ou causas de pedir não invocadas ou exceções na exclusiva disponibilidade das partes (v. Lebre de Freitas, Montalvão Machado e Rui Pinto, Ob. Cit, II vol., pág. 670).
A Ré refere que a sentença condenou em quantidade superior ao pedido por a Autora ter peticionado a quantia de 42.616,00€ a título de redução do preço alegando que o imóvel foi vendido a um preço inferior ao valor de mercado em face dos defeitos de que padecia e na medida do valor necessário à respetiva reparação e a sentença ter, nessa parte condenado a Ré a pagar a quantia de 54.350,00€ por referência ao valor da reparação dos defeitos verificados no imóvel.
Tal como se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça datado de 25/03/2010 (in www.dgsi.pt) encontra-se, há muito, firmado na jurisprudência o entendimento segundo o qual os limites da condenação contidos no artigo 661.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (atualmente 609º, nº 1 do C.P.C), têm de ser entendidos como referidos ao valor do pedido global e não às parcelas em que aquele valor se desdobra.
Acrescentando o mencionado Acórdão que esta orientação tem sido assumida como válida na solução de casos em que o efeito jurídico pretendido se apresenta como indemnização decorrente de um único facto ilícito, traduzindo-se o total do pedido na soma dos valores de várias parcelas, que correspondem, cada uma delas, a certa espécie ou classe de danos (v.g. danos patrimoniais e danos não patrimoniais, danos emergentes e lucros cessantes, danos presentes e danos futuros), componentes ou integrantes do direito cuja tutela é jurisdicionalmente solicitada.
É o que acontece no caso em apreço em que os diversos pedidos emergem da mesma causa de pedir e em que, o valor em causa, apesar de extravasar o pedido parcelar, fica aquém do pedido global, não se verificando pois a arguida nulidade.
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Quanto ao enquadramento jurídico dos factos entendemos ser de acolher a solução dada à causa pelo tribunal de 1ª instância, no entanto, em face do que acima se expendeu relativamente à caducidade parcial do direito da Autora e tendo presente que a redução do preço peticionada tinha como medida o valor da reparação dos defeitos invocados por aquela, há que reduzir tal indemnização proporcionalmente aos valores da reparação dos defeitos cujos respetivos direitos não caducaram.No que respeita ao valor de reparação dessas anomalias, embora exista o relatório junto pela Autora à petição inicial, que discrimina os valores parciais de cada uma das reparações, entendemos que o mesmo só por si, não serve de prova cabal dos respetivos valores, já que foi mandado elaborar a pedido de uma das partes, não se podendo dizer que seja imparcial, como seria o resultado de uma perícia.
Deste modo, o valor das reparações em causa deverá ser determinado em liquidação de sentença.
Quanto ao reembolso do valor que a A. despendeu na obtenção de informações técnicas quanto ao estado do imóvel, confirma-se a sentença recorrida, já que a obtenção de tais informações era essencial à fundamentação do pedido, com a discriminação das anomalias verificadas no imóvel.
No que respeita ao valor dos “lucros cessantes” pedidos pela Autora e referidos no recurso subordinado interposto por esta, reitera-se o que a propósito foi dita na sentença recorrida, já que a Autora não provou qualquer facto de onde pudesse retirar-se a existência de tal dano, sendo que os danos respeitantes à depreciação do preço da venda decorrente da existência de defeitos no imóvel, já estão a ser contemplados no valor respeitante à redução do preço da compre a venda.
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DECISÃO:*
Pelo exposto, acorda-se nesta secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar parcialmente procedente a apelação da Ré, julgando-se procedente a exceção de caducidade quanto aos direitos emergentes dos defeitos enunciados nos pontos 39, 42 (em relação a uma das varandas), 43, 51, 52, 58, 62, 63, 64, 65 e 70 da matéria de facto provada, absolvendo a Ré do pedido no que a eles respeita.
Em consequência revoga-se a sentença recorrida na parte em que condenou a Ré a pagar à A. a quantia de 54.350,00€ (cinquenta e quatro mil e trezentos e cinquenta euros), devendo ser apurada em liquidação de sentença a quantia referente à redução do preço por referência ao valor da reparação das deficiências elencadas nos pontos 34, 35, 36, 37, 38, 40, 41, 42 (em relação à outra das varandas e à escada), 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 53, 54, 55, 56, 57, 59, 60, 61, 66, 67, 68, 69 e 71 dos factos provados.
A Ré terá que pagar juros sobre tal quantia, desde a data em que for efetuada a liquidação.
No mais, confirma-se a sentença recorrida.
Custas provisoriamente a cargo da Ré, fazendo-se o rateio definitivo na decisão que efetuar a liquidação.
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Guimarães, 7 de dezembro de 2017
Guimarães, 7 de dezembro de 2017
(Alexandra Rolim Mendes)
(Maria de Purificação Carvalho)
(Maria dos Anjos Melo Nogueira)
1 - 21 - A ré sempre se disponibilizou para eliminar qualquer defeito existente nas habitações dos autores, tendo todos acordado na realização de um estudo técnico, que veio a ser encomendado à Universidade do Minho e cujo relatório foi junto com a petição inicial como documento n.º 7, com vista a determinar se existiam os denunciados problemas de isolamento sonoro e, no caso afirmativo, quais as respetivas causas e modos de solução.
22 - Na sequência das conclusões desse relatório, enviado aos autores em 26.7.00, a ré comunicou-lhes que não se responsabilizava pelos defeitos existentes, uma vez que o relatório apontava como possível causa dos defeitos a realização de alterações à construção prevista na moradia n.º 11.