| 664/03.3TCGMR |  |
CONTRATO-PROMESSA
CUMPRIMENTO
1. Configura uma união de contratos, o seguinte negócio gizado entre as partes:
a) por escritura pública outorgada em 27/07/99 os autores declararam vender à ré, que declarou aceitar, dois imóveis, pelo preço de esc.15.000.000$00 cada um, preço que os autores declararam ter recebido (contrato de compra e venda);
b) por documento subscrito por ambas as partes, posteriormente, no mesmo dia, ré declarou que “entregará” aos autores duas casas (com a subsequente transferência do respectivo direito de propriedade), devendo a entrega ocorrer no prazo de dois anos a contar do levantamento da licença de construção, pela ré, na Câmara Municipal de Guimarães, casas a construir pela ré nos imóveis referidos, mais declarando que dessa forma se concretiza “a parte que se refere ao pagamento com bens futuros, cujo objectivo não se concretizou pela referida escritura”, reportando-se à escritura aludida supra (contrato promessa de troca ou escambo);
3. Recusando-se a ré a proceder à entrega das casas que já construiu e, por maioria de razão, à outorga do contrato prometido, essa recusa dispensava os autores de procederem à marcação da escritura e subsequente interpelação da ré ao cumprimento, possibilitando a execução específica do contrato promessa, verificados os demais requisitos a que alude o art. 830º do Cód. Civil.
4. Invocando a ré que os autores lhe venderam coisa parcialmente alheia e peticionando, por via reconvencional, a modificação do contrato promessa celebrado e a condenação dos autores “a reconhecê-la por forma a que aquele contrato reflicta o pagamento de € 79.780,98 que a ré está vinculada a liquidar” – ao terceiro, que se arrogava a propriedade de parte do imóvel, em virtude de contrato que a ré alegou ter celebrado com esse terceiro, no qual os autores não tiveram intervenção –, não pode o tribunal, sob pena de violação do princípio do dispositivo, na vertente da conformação da instância, julgar parcialmente procedente a reconvenção e condenar os autores “a ver modificado o contrato que se mostra celebrado e documentado a fls. 6 a 9 dos autos (reportando-se à compra e venda) por forma a que o preço aí consignado (…) seja reduzido, na proporção da área em falta”.
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1ª Vara de Competência Mista de Guimarães
Acordam os juízes da 2ª secção do Tribunal da Relação de Guimarães
(Relatora: Isabel Fonseca; Adjuntas: Maria Luísa Ramos e Eva Almeida)
I.RELATÓRIO
Em 9 de Junho de 2003, B........ e mulher, C........ intentaram contra D........, Lda., a presente acção, com forma de processo ordinário, com o nº 664/03.3, pedindo a condenação da ré:
a) a pagar-lhes, “a título de indemnização pelo atraso para entrega das casas e no cumprimento do contrato 200 000$00 por cada mês desde Fevereiro de 2003 o que totaliza até ao mês de Junho de 2003, 1 000 000$00 (isto é, € 4 987, 98), a que acrescem 200 000$00 (€ 997, 60) a partir do corrente mês de Junho e até à entrega efectiva dos prédios.
Para fundamentar a sua pretensão invocam, em síntese, que:
Por escritura pública outorgada em 27/07/1999 os autores venderam à ré dois prédios (um descrito na C.R.P. sob o nº 838 e outro descrito na C.R.P. sob o nº 839), pelo preço de esc. 15.000.000$00 cada um.
Na mesma data os autores e a ré celebraram um contrato promessa de compra e venda pelo qual “a ré prometeu vender aos autores, dando desde logo quitação integral do preço e os autores prometeram comprar-lhe duas casas geminadas, localizadas no extremo nascente dos terrenos vendidos pelos autores pela citada escritura, casas essas a construir nos lotes nºs 9 e 10 devidamente assinaladas em planta anexa ao contrato e que dele se declarou parte integrante”.
Pelos outorgantes foi ainda dito que atribuíam “às respectivas declarações deste contrato a eficácia de execução específica, prevista no artigo 830° do Código Civil”.
A ré obrigou-se a construir tais casas nos prédios adquiridos aos autores.
A entrega das referidas casas seria feita no prazo de dois anos, após o levantamento da licença de construção na Câmara Municipal de Guimarães, levantamento esse que teve lugar no dia 30 de Janeiro de 2001.
A escritura de compra e venda devia, pois, ter sido outorgada até ao dia 30 de Janeiro de 2003, o que a ré não cumpriu, nem até essa data nem posteriormente, apesar de ter construído das casas no local.
Os autores interpelaram pessoalmente e por diversas vezes a ré, após 31 de Janeiro de 2003, para que esta designasse qual o cartório, a data e a hora para a escritura e para que lhes entregasse a posse, uso e fruição das casas.
“Não apenas a ré se recusou a acertar com os autores essa data ou ela própria a marcar a escritura, como peremptoriamente protela o cumprimento do contrato e a entrega dos imóveis”, “o que é injustificado e sem qualquer razão válida”.
Os autores não podem requerer a execução específica do contrato promessa porquanto a ré, apesar de ter os prédios construídos e prontos, não requereu para os mesmos licença de habitabilidade ou de utilização.
Os autores tinham garantida a locação de cada um dos prédios para habitação, logo no mês de Fevereiro de 2003, pelo valor mensal de 100 000$00 (€ 498, 80).
Citada, a ré contestou, impugnando alguns dos factos articulados na petição inicial. Sustenta, em síntese, que:
“Impunha-se aos autores alegar e demonstrar a relação de condicionalidade entre a invocada inadimplência da promitente vendedora (a Ré) e a privação dos montantes por si alegados, referentes aos (vislumbrados) arrendamentos; mas nada neste sentido é feito”, pelo que “não há dano, nem qualquer nexo de causalidade entre o dano ( in casu inexistente) e o (hipotético) não cumprimento da obrigação a que a Ré se achava adstrita, imprescindível para a imposição da reparação do dano”.
Não ficou acordado quem devia proceder à marcação da escritura, nunca tendo os autores comunicado à ré com indicação do local, dia e hora para a celebração da escritura.
Como resulta da escritura de compra e venda, os autores venderam à ré dois prédios.
“Tais prédios possuíam as seguintes áreas: o rústico, 5.838m2 e o urbano 92 m2 de superfície coberta, 10 m2 de dependência e 600 m2 de quintal”.
“O preço pago pela ré aos autores, aí consignado, foi de, à data, esc. 30.000.000$00, sendo esc. 15.000.000$00 por cada prédio”.
“Sendo a restante parte da contrapartida, concretizada através do “pagamento com bens futuros”, a saber:
- entrega por venda pela ré aos autores de duas casas geminadas, localizadas no extremo nascente, devidamente assinaladas na planta anexa e
- entrega pela ré aos autores ou aos seus herdeiros legais, de 22% da construção a edificar, no caso de, no futuro, se concretizar essa possibilidade, em parte do terreno objecto da escritura de compra e venda, que não será construída de imediato dada a inviabilidade de construção nessa oportunidade”.
Ao celebrar a escritura de compra e venda dos mencionados prédios, no que concerne ao prédio inscrito na matriz sob o artigo 212, a ré “representou um terreno com a área de 5 838 m2, que concretamente se estendia para além do muro que aí existia” “e nessa base acordou as respectivas contrapartidas (esc. 30.000.000$00, duas casas geminadas e 22% de construção a edificar no futuro) com os autores”.
A ré agiu enganada pelos autores, que lhe fizeram crer, artificiosamente, ser donos de um prédio rústico com a área de 5.838 m2, quando parte dele, ou seja, 727 m2 (390 m2 + 337 m2) pertencia, não aos autores mas a E........, irmão do autor, que para o efeito intentou, por apenso a um processo de inventário, acção de emenda da partilha (processo nº 162/2000).
Vale, pois, por dizer que a ré contratou sob erro.
“Indubitável é pois que se o Homem normal, o bom pai de família, viesse a conhecer, após a celebração do contrato junto na p.i. sob o documento nº2, a real extensão do prédio rústico que anteriormente havia adquirido aos AA, com menos 727 m2 de área, não lhes faria a entrega das duas vivendas geminadas, no mínimo, até apurar as consequências de tal facto.
Designadamente, dos direitos que o proprietário dos referidos 727 m2 exerça sobre aquele Homem normal, in casu, sobre a Ré”.
Os autores apresentaram réplica, alegando, nomeadamente, que se dispuseram a garantir à ré, por caução bancária ou por hipoteca das casas referidas, qualquer indemnização que a mesma viesse a ter de satisfazer aos autores da acção nº 162/00, atrás referida.
Foi proferido despacho saneador, com especificação dos factos assentes e base instrutória, que não sofreram qualquer reclamação.
Designado dia para a realização da audiência de discussão e julgamento, foi proferido despacho ordenando a apensação ao processo de uma outra acção, que corria entre as partes, com o nº 371/05.2TCGMR.
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No processo n.º 371/05.2TCGMR, intentado em 28/03/2005, os autores B........ e mulher, C........, demandam a ré D........, Lda. e ainda o Banco F........, S. A., pedindo:
b) a condenação dos réus a prestarem informação detalhada e completa do valor em dívida, em capital e juros, destrinçando um e outros, e fazendo os respectivos cálculos, em relação ao mútuo citado na respectiva petição inicial e a cada um dos prédios que aos autores ficarão pertencendo, com indicação individualizada do valor do expurgo referente a cada um deles;
c) a condenação da 1ª ré a pagar ao 2º réu “o valor em capital e juros correspondente ao devido face ao citado mútuo, que se apurar estar em dívida e seja necessário para ser logrado o expurgo das hipotecas em relação aos prédios a transmitir” aos autores;
d) verificado o incumprimento dos referidos contratos-promessa, a ser lavrada sentença que produza os efeitos das declarações negociais da 1ª ré e que, portanto, opere a transmissão da propriedade dos referidos prédios da primeira ré para os autores;
e) “ver lavrada pela mesma sentença decisão que opere a transmissão da propriedade com os prédios livres de ónus ou encargos como se clausulou”;
f) a condenação do 2º réu a “ver declarado o expurgo integral das hipotecas em causa mediante o recebimento em capital e juros do que lhe é devido pela 1ª ré em conexão com o citado mútuo”.
Para o efeito e em síntese, para além dos factos supra enunciados, os autores invocam, agora, que:
A 1ª ré tem os prédios construídos e prontos, há muito requereu para os mesmos licença de habitabilidade ou de utilização, o que já lhes foi concedida pela Câmara Municipal de Guimarães em 27/10/2003.
A 1ª ré mantém desde 31/01/2003 a ocupação daqueles prédios, estando os autores privados desde essa data de os usar e fruir.
A 1ª ré está constituída na obrigação de transmitir a titularidade do direito de propriedade sobre os ditos prédios para a esfera jurídica dos autores e ainda a expurgar as hipotecas que, a favor da segunda ré, oneram os prédios prometidos vender.
A 1ª ré contestou, impugnando alguns dos factos invocados na petição inicial.
Deduz reconvenção, pedindo:
- que se declare a “modificação do contrato promessa junto com a p.i., seja por alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, seja por erro vício ou em última instância por enriquecimento sem causa e os autores condenados a reconhecê-la por forma a que aquele contrato reflicta o pagamento de €79.780,98 que a 1ª Ré está vinculada a liquidar a E........ e mulher”.
Invoca, para além dos factos supra enunciados, ainda, o seguinte:
Os ditos prédios estão totalmente livres e desonerados da hipoteca a que os autores aludem;
Na sequência da venda realizada pelos autores à ré, esta levou esta a efeito, em parte dos prédios vendidos, numa área de 2 829 m2, um projecto de loteamento devidamente aprovado, para a constituição de dez lotes, tendo em vista a construção de outras tantas habitações unifamiliares.
Ocorre, porém, que, logo no início da movimentação de terras, para implantação das respectivas infra estruturas, em parte daquela área adquirida aos autores, foi a ré confrontada com a atitude do irmão do autor marido, E........, que reivindicava para si a propriedade e os inerentes direitos de parte daquela área, tendo como ponto de referência o dito muro de suporte sito a nascente e que determinou a acção judicial a que já se fez referência.
A fim de poder continuar os trabalhos de construção no loteamento aprovado, tendo em vista a edificação de dez habitações unifamiliares, evitando a instauração da respectiva providência cautelar que o referido E........ se propunha levar por diante, dificultando seriamente os interesses e objectivos da ré D........, Lda., celebrou esta com aquele e mulher, em 30 de Julho de 2001, um contrato através do qual os referidos E........ e mulher (aí primeiros outorgantes) acordaram, designadamente, que qualquer que fosse a sentença judicial do já referido processo que intentaram contra os autores e outros, não reivindicariam para si, nem criariam qualquer obstáculo de construção à ré, relativamente à área demarcada a cor amarela junto da planta aí anexa (área em questão) ou qualquer outra que viesse a ser determinada na respectiva decisão final; em contrapartida, a ré pagaria a E........ e mulher a quantia global de 7 000 000$00 (que, actualmente, corresponde a € 34 915, 85, quantia que efectivamente já se acha paga, e que os referidos E........ e mulher fariam sua independentemente do sentido da decisão final respectiva (arts. 58º e seguintes da contestação).
Só que, atento o conteúdo da douta sentença proferida no referido processo intentado pelo E........ e mulher contra os autores e outros, confirmada pelos Acórdãos da Relação de Guimarães de 18 de Junho de 2001 e do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de Fevereiro de 2004, verifica-se que o prédio rústico denominado Lameiro e Vinha, inscrito na matriz sob o artigo 212, vendido pelos autores à ré, possuía a menos a área de 727 metros quadrados (390 m2 + 337 m2), que nunca pertenceu aos autores (vendedores), mas, de facto, ao dito E........ (terceiro no negócio).
Ora, nos termos aí contratados entre o E........ e mulher e a ré, cumprirá a esta pagar (mais) o preço da área fixada de 727 m2, à razão (então) de 22 000$00 (€ 109,74) por metro quadrado.
Em todo o caso, a ré contratou sob erro, que recaiu sobre a área real do prédio rústico denominado Lameiro e Vinha.
Houve réplica, tendo os autores requerido a alteração dos pedidos formulados supra sob as alíneas b) e c), pretendendo, agora, que as rés sejam condenadas a verem canceladas as hipotecas incidentes sobre as fracções a transmitir aos autores.
Foi proferido despacho saneador, admitindo a reconvenção e alteração do pedido.
Proferiu-se decisão julgando improcedente o pedido de condenação das rés a verem canceladas as hipotecas incidentes sobre as fracções a transmitir aos autores porquanto “na data em que este pedido veio a ser formulado (31 de Maio de 2005 – cfr. fls. 100), o seu objecto (cancelamento da hipoteca) já se encontrava realizado e, por isso extinto”.
Tal decisão transitou em julgado.
Proferiu-se despacho especificado os factos assentes, com elaboração de base instrutória, tendo por base o despacho já anteriormente proferido. A ré apresentou reclamação quanto à base instrutória, que foi indeferida.
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Procedeu-se a julgamento e respondeu-se aos quesitos, sem reclamações.
Elaborou-se sentença, que concluiu nos seguintes termos:
“Pelo exposto, julgo a acção improcedente e parcialmente procedente a reconvenção e, em consequência:
Absolvo a ré do pedido.
Condeno os autores a ver modificado o contrato que se mostra celebrado e documentado a fls. 6 a 9 dos presentes autos, por forma a que o preço aí consignado, relativamente ao primeiro dos prédios descritos [Prédio rústico denominado Lameiro e Vinha, situado no lugar de Agrela ou Destro, freguesia de Silvares, deste concelho, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o número oitocentos trinta e oito, de Silvares e inscrito na matriz sob o artigo 212], seja reduzido, na proporção da área em falta.
Condeno os autores nas custas da acção e da reconvenção.
Registe e notifique”.
Os autores recorreram, propugnando pela revogação da sentença, “julgando-se as acções procedentes e a reconvenção improcedente”.
Formulam as seguintes conclusões:
“1ª Enquanto promitentes compradores de dois prédios urbanos que a Ré lhes prometera vender, encontrando-se o preço pago, que se encontram concluídos e prontos a habitar, os aqui AA. fizeram distribuir sucessivamente contra a aqui Ré duas acções:
a) uma delas, o Proc. nº 664/03.3TCGMR distribuído em 9/6/2003, na qual tendo por causa de pedir a mora no cumprimento, pediram a condenação da Ré a pagar-lhes uma indemnização moratória de 200.000$00 por mês até à entrega efectiva dos imóveis;
b) urna segunda, o Proc. n° 371/05.2TCGMR, distribuída em 25/3/2005. porque entretanto a Ré já obtivera licença de ocupação dos prédios, pedindo a execução específica do contrato, nos termos do art°. 830° n° 1 do Código Civil.
2a- A Ré, por seu turno:
a) contestou a primeira acção em 12/9/2003 alegando que não entregava os imóveis porque decidira aguardar o desfecho de um processo de emenda à partilha tramitado entre os AA. e um terceiro, alheio a esta lide, uma vez que este terceiro dizia ser dono de parte do terreno onde as casas haviam sido construídas, e que o A. à Ré havia vendido;
b) contestou a segunda acção, mediante articulado entrado em 4/5/2005, alegando em reconvenção que já era 30/7/2001 (isto é: mais de um ano antes da contestação apresentada na acção precedente onde não se lhe referiu, tinha tido necessidade de contratar com o tal terceiro, irmão do A. marido, o pagamento de uma indemnização pela ocupação do terreno alegadamente propriedade desse terceiro, pelo que impugnou o fundamento da acção invocado “desequilíbrio contratual” e, em reconvenção, deduziu pedido de "modificação do contrato promessa(…)seja por alteração anormal das circunstâncias (…) seja por erro vício (…) ou por enriquecimento sem causa (...) por forma que “o contrato promessa dado à execução” reflicta o pagamento de 79.780,98 € que está vinculada a liquidar a E........".
3ª- Os AA. contestaram a reconvenção, pugnando pela sua improcedência, porquanto a acção de emenda à partilha fosse qual fosse o seu desfecho, era irrelevante para os fins do processo; o alegado negócio que a Ré afirmava ter tido necessidade de celebrar com o irmão do A. marido em nada é aos AA. oponível, sendo, de resto celebrado, ainda que verdadeiro fosse, por valores excessivos, até porque os direitos do irmão do A., a existirem, punham-se em termos de acessão industrial imobiliária e, por fim, que a Ré não tenha fundamento algum para retardar a entrega dos imóveis porque os AA., surgido que foi o problema, se dispuseram a caucionar par meio idóneo (fiança bancária ou hipoteca dos prédios) qualquer responsabilidade que eventualmente pudesse ser-lhe assacada por seu referido irmão que alegava ser lesado, embora fazendo - o apenas ante a Ré e não perante os autores.
4ª - Elaborado despacho contendo os factos assentes e a base instrutória, como desses despachos não constassem factos, relativos ao pedido reconvencional, a Ré reclamou pedindo a formulação de quesitos sobre a matéria vertida nos artºs 61º a 63º, 65º, 67º a 69°, 73° a 75° da contestação reconvenção, o que foi indeferido por despacho transitado em julgado no qual se consignou que “essa matéria não tem interesse para a decisão não devendo ser seleccionada para integrar o elenco do que interessa discutir" por se referir a " um contrato celebra do entre a Ré- reconvinte D........, Lda e os terceiros E........ e mulher, a que os autores são alheios, pois nela não intervieram e dela não emergem obrigações que os vinculem".
5ª Realizado o julgamento e após produção da prova, o tribunal respondeu aos quesitos que formulou como pertinentes para a decisão por forma a julgar "não provado” que os AA tivessem interpelado a Ré, após 31/1/2003 para designar dia e hora para a escritura, para que lhes entregasse as casas, o que a Ré se recusou (quesitos 1º a 4º e 12º); que os AA tivessem assegurada a ocupação, por arrendamento das casas a partir de Fevereiro de 2003 se a Ré lhas tivesse entregue, como podia e devia (quesito 5º) ; que os autores se dispuseram a garantir à ré por caução bancária ou por hipoteca, contra a entrega das casas, qualquer indemnização que eventualmente tivesse de pagar para satisfazer o alegado lesado (quesito 10º).
6ª Erradamente, contudo, se respondeu à matéria de facto que devia ter sido julgada "Provada”, já que parte (por exemplo, a interpelação dos AA. à Ré para entregar as casas) estava até provada por declaração confessória em depoimento de parte do sócio gerente da Ré, G........ (cfr. cassete nº1, audiência de 20/9/2006 entrada 0853, lado A até 0912 lado B) e a demais resultava assente a partir dos depoimentos das testemunhas Dr. H........ (audiência de 9/3/2007, cassete n° 3 lado B, contador 242 e cassete 4, lado A de 0000 até 0837 Dr. I........ (audiência de 9/3/2007 cassete nº4 lado A e B, contador n° 838 e 0000 respectivamente) J........ (audiência de 20/9/2006 cassete n° 1, contador 0000 a 852)e L........ (audiência de 9//03/2007, cassete n° 3 lado A contador n° 0000 a lado B contador 214) como se comprova com os depoimentos transcritos nestas alegações.
7ª Independentemente, contudo, da alteração que a matéria de facto venha a ter, como deve, sempre a sentença “que absolveu a ré do pedido e julgou condenou os AA a verem modificado o contrato" (promessa) documentado a fls. 6 a 9 dos autos “por forma a que o preço aí consignado relativamente ao primeiro dos prédios descritos (…) seja reduzido na proporção da área era falta" por se ter entendido que se provou em relação à ré “erro sobre o objecto do negócio” – é inaceitável pelas razões que seguida e sucintamente se enunciam:
a) a reconvenção nunca poderia proceder porque sobre a respectiva matéria não foram formulados quaisquer quesitos - que o tribunal por decisão transitada em julgado (autos a fls. 259 verso) entendeu não formular por a respectiva matéria não ter interesse para a discussão nem poder ser oponível aos AA. já que estes “são alheios” " ao "contrato celebrado entre a ré (...) e os terceiros E........ e mulher”;
b) tendo a Ré pedido em reconvenção "a modificação do contrato (...) por forma a que (…) reflicta o pagamento de € 79.780,98 € que a 1ª ré está vinculada a liquidar a E........ e mulher" não podia a sentença, sob pena de violação do princípio do pedido e da comissão da nulidade prevista pelo artº 668º, nº1 alínea e) do Código de Processo Civil, condenar, como condenou, os AA a verem modificado o contrato "por forma a que o preço” aí consignado relativamente ao primeiro dos prédios descritos (...) seja reduzido na proporção da área em falta";
c) De resto, o tribunal não podia sequer ter decidido que havia uma “área em falta” no prédio vendido pelos AA à Ré, porque a decisão da acção de emenda a partilha não tem o alcance de comprovar a existência de qualquer área em falta, visto que aí se disse que do que se tratava era de "uma emenda da descrição", através da qual apenas ficaram “rectificadas no título” as respectivas descrições.
d) Nunca a Ré tinha o direito de retardar o cumprimento da sua obrigação de entrega das casas nem pelas razões que invoca – ter aparecido um terceiro ameaçando-a de poder dela reivindicar parte do terreno e ter negociado com ela uma indemnização) nem pela razão que a sentença elegeu como adequada em sua vez (pela “exceptio non adimpleti contractus”);
e) De facto, a “exceptio non adimpleti contractus” que não podia ser conhecida por não ter sido invocada (cfr. o Ac. Rel. Coimbra de 8/6/93 in Col. Jur. 1993, 3, pág. 55) pressupõe (art. 428º do Código Civil) que os prazos de cumprimento de cada prestação sejam simultâneos – o que no caso não sucedeu, visto que a prestação dos AA foi paga aquando do contrato e a prestação da ré foi em bens futuros; que ocorra impossibilidade definitiva da prestação ou que o alegado devedor não se mostre disposto a pagar qualquer indemnização (Galvão Teles, Direito das Obrigações, 6ª ed. Pág. 455), o que também não sucedeu;
f) Considerando a proposta alteração de factos atrás citada, ter-se-á também, demonstrado que os AA asseguraram à ré, de modo idóneo, a satisfação de qualquer eventual crédito que a Ré sobre eles tivesse, pelo que não se vê justificação alguma para qualquer reticência da Ré;
g) Não se vê como a sentença pode julgar ocorrer erro-vício na decisão de a ré contratar já que, para além do erro, para ser relevante, dever ser bilateral (e esta ser unilateral) não se alegou nem provou o elemento intelectual do alegado vício, pois não se disse que os AA conhecessem ou não devessem ignorar a essencialidade do elemento sobre que incidiu (cfr. RLJ 110, 223. RLJ 104, 346 e Ac. STJ de 2/2/70 in BMJ 204, 131), como não se verificaram nem alegaram as demais condições de relevância do erro (a escusabilidade, a propriedade, a essencialidade) e aidna que o declarante em nada tivesse contribuído para o seu próprio erro (cfr. Manuel de Andrade, Teoria Geral, 1960, Vol. II, pág. 237) e nenhuma dessas quatro condições de relevância, se alegou ou demonstrou,
h) Mesmo que o tribunal entendesse – como entendeu – que os direitos dos AA, apesar de momentaneamente “paralisados”, são de reconhecer, só não sendo a acção agora procedente por força da “exceptio non adimpleti contractus”, daí não podia decorrer a absolvição da ré do pedido, mas apenas da instância, sob pena de, vencido o invocado obstáculo, não poder ser proposta nova acção com o mesmo objecto, atenta a verificação de caso julgado impeditivo”.
A ré apresentou contra alegações, formulando as seguintes conclusões:
“I. A douta sentença em apreciação, não incorre na nulidade prevista na al. e), do n° 1, do art° 668° CPC, pois vai precisamente na esteira do expresso pela Recorrida no seu articulado reconvencional, ao pretender obter uma modificação do contrato-promessa sub judice segundo juízos de equidade, em termos de redução da sua contraprestação.
2. Ao efectuar a compra do prédio referenciado em 3° - 1), dos factos assentes (prédio rústico denominado Lameiro e Vinha — artigo 213), a Recorrida foi enganada pelos Recorrentes, porque lhe fizeram crer, ser donos de um terreno com a área de 5.838 m2, quando na realidade parte dessa área, numa extensão de 727 m2, não lhes pertencia, por pertencer ao irmão do recorrente marido B........, como claramente decorre dos factos provados (vide 17° n° 5, 17° n° 3, 17° n° 8, 22°, 23°, 24° e 28°).
3. A Recorrida contratou pois sob erro, que recaiu sobre a área real do prédio rústico denominado Lameiro e Vinha, representando um terreno que se estendia para além do muro sito a nascente que aí existia (e supra se referencia), que lhe permitiria a edificação de dez habitações unifamiliares (no âmbito das plantas juntas com a p.i.) e, nesse pressuposto, acordou as respectivas contrapartidas com os Recorrentes.
4. Trata-se, in casu, de erro vício, incidente sobre a base do negócio, que, nos termos do n° 2, do artigo 252° do Cód. Civil, gera modificação do contrato, nos termos previstos pelo artigo 437° do Cód. Civil.
5. A alteração ocorrida foi de tal modo, que já não pode considerar-se a prestação de uma parte como o contra-valor da outra, daí que se admite, sem necessidade de consenso das partes, a resolução ou modificação "op judicis" dos contratos com base na alteração das circunstâncias vigentes à data da sua conclusão.
6. O erro-vício patente in casu é bilateral, pois o contexto em que ocorre estende-se a ambas as partes, sem embargo da sua raiz se situar em erro que começa por ser e é determinante de uma das partes (seria irrealista exigir a mesma carga de erro a ambas as partes).
7. Atenta a matéria de facto tida como assente, bem como tudo quanto alegado foi pela Recorrida (Ré), o regime legal da exceptio foi claramente invocado nos presentes autos (expressa ou tacitamente), sobre a mesma tomando posição (e bem) o Mmo Juiz a quo, mais não fosse ao abrigo do artigo 664° do Cód. Proc. Civil. Ademais, ao invés do que os Recorrentes falaciosamente querem fazer crer, a sua prestação não se acha totalmente concretizada, desde logo pela "operação" de redução do preço que se acha por concretizar.
8. Na douta sentença proferida, o Mmo Juiz a quo podia e devia ater-se à área que o prédio rústico denominado Lameiro e Vinha (inscrito sob o artigo 212) possuía a menos e que corresponde à projectada em amarelo junto a fls. 79 dos autos do processo apenso — vide 28° dos factos assentes — precisamente a área de quintal que cabe aos prédios das verbas n°s 12 e 13, adjudicadas ao irmão do Recorrente marido e, concomitantemente, modificar o contrato de fls. 6 a 9 dos autos, ordenando a subsequente redução do valor pago.
9. No tocante à matéria de facto que os Recorrentes entendem dever ter sido julgada como "PROVADA", tal, manifestamente, não pode ser, pois desde logo coloca em causa o princípio da livre apreciação da prova que vigora no âmbito do direito civil e de acordo com o qual o tribunal "aprecia livremente as provas, decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto" — vide art° 655°, n° 1, do Cód. Pr. Civil.
10. Ora, em ponto algum da "transcrição" realizada se demonstra que após 31 de Janeiro de 2003, os Recorrentes (Autores) interpelaram (repete-se: interpelaram) a Recorrida (Ré) para que designasse qualquer Cartório, data e hora para a escritura (quesito 1°), bem como (após 31.01.2003) por interpelação pessoal e diversas vezes, para que lhes entregasse as referidas casas (posse, uso e fruição) (quesitos 2° e 12°).
l 1 . Ademais, em face do conteúdo do contrato promessa em análise, não ficou qualquer dos contraentes com a obrigação de proceder à marcação da escritura pública para outorga do contrato definitivo.
12. As duas testemunhas que depõem a este propósito e na demais matéria, são os próprios filhos dos A.A. ora Recorrentes, que respondem de forma incongruente, sob sugestão, conhecendo um (filho) o que o outro (filho), não sabe a seu próprio respeito
13. O que se aplica e verifica igualmente no que respeita a todas as testemunhas indicadas pelos Recorrentes,relativamente à propalada matéria sobre a garantia por caução bancária ou por hipoteca das casas, à cedência do uso e fruição das casas que os Recorrentes já tinham garantido por uma quantia mensal de € 498,80, para cada uma, a partir de Fevereiro de 2003 (sendo certo que nem a escritura haviam marcado, quando, contratualmente, o poderiam ter feito ...)
14. O que tudo consubstancia uma manifesta falta de credibilidade das testemunhas arroladas, como muito bem considera o Mmo Juiz a quo.
15. Aliás, a garantia do duplo grau de jurisdição em matéria de facto, apenas envolve a correcção de pontuais, concretos e excepcionais erros de julgamento, o que não ocorre, de todo, nos presentes autos.
16. Ao absolver a Recorrida (Ré) do pedido e não da instância, como pretendem os Recorrentes, nada impede que estes possam intentar nova acção, pois a causa de pedir desta deverá ser o incumprimento, não do contrato "qual tale", mas do contrato modificado, não se verificando de forma alguma o caso julgado impeditivo”.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar.
II. FUNDAMETAÇÃO DE FACTO
A 1ª instância deu por provada a seguinte factualidade, aditando esta Relação a respectiva proveniência, bem como, no nº 4 dos factos provados, a referência a “contrato – promessa”, constante do documento junto a fls. 10 a 12 dos autos (doc. nº 2 junto com a petição inicial), documento cuja autenticidade não foi posta em causa:
1.º - A aquisição, por partilha judicial de M........ e N........, do direito real de propriedade sobre o prédio rústico, sito em Agrela ou Destro, Silvares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o nº 00838, matricialmente inscrito sob o artigo 212, foi inscrita, em 14 de Maio de 1999, a favor de B........, casado com C........ (alínea A) dos factos assentes).
2.º - A aquisição, por partilha judicial de M........ e N........, do direito real de propriedade sobre o prédio urbano, sito em Agrela ou Destro, Silvares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o nº 00839, matricialmente inscrito sob o artigo 144, foi inscrita, em 14 de Maio de 1999, a favor de B........, casado com C........ (alínea B) dos factos assentes).
3.º - B........ e C........, por um lado, e G........, em representação da sociedade comercial com a firma D........, Lda., por outro, declararam, por escritura pública, no dia 27 de Julho de 1999, os primeiros venderem à representada do segundo, o que este declarou aceitar para a sua representada, os seguintes prédios:
1) Pelo preço de 15 000 000$00, já recebido, o prédio rústico denominado Lameiro e Vinha, situado no lugar de Agrela ou Destro, Silvares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães, sob o nº 838, e matricialmente inscrito, sob o artigo 212;
2) Pelo preço de 15 000 000$00, já recebido, o prédio urbano composto de casa de rés-do-chão e andar, dependência e quintal, situado no lugar de Agrela ou Destro, Silvares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães, sob o nº 839, e matricialmente inscrito, sob o artigo 144 (alínea C) dos factos assentes).
4.º - B........ e C........, por um lado, e G........, em representação da sociedade comercial com a firma D........, Lda., por outro, declararam, por escrito, datado de 27 de Julho de 1999, que intitularam de “Contrato - Promessa”, que: “Um - Que, por escritura, desta data, outorgada no 1º Cartório Notarial de Guimarães, entre os primeiros e a representada do segundo outorgante, foi celebrada uma Escritura de Compra e Venda, em que os primeiros venderam à firma D........, Lda., representada pelo segundo outorgante, os prédios referidos naquela escritura, pelo preço de 30 000 000$00 (Trinta milhões de escudos);
Dois - A referida escritura concretiza em parte, o Contrato-Promessa de Compra e Venda assinado pelos outorgantes, em 05 de Maio de 1999;
Três - No entanto, a parte que se refere ao pagamento com bens futuros, cujo objectivo não se concretizou pela referida escritura, irá ser feita pela seguinte forma:
a) A representada do segundo outorgante entregará aos primeiros outorgantes por venda, duas casas geminadas, localizadas no extremo nascente, devidamente assinaladas na planta anexa, e que faz parte integrante deste contrato;
b) As casas atrás referidas irão ser construídas nos prédios transmitidos nesta data;
c) As casas a entregar aos primeiros outorgantes, referidas na alínea a), serão construídas de acordo com o caderno de encargos a elaborar e que serão exactamente iguais às restantes casas que irão ser construídas;
d) A entrega das casas atrás referidas será feita no prazo de dois anos, após o levantamento da licença de construção na Câmara Municipal de Guimarães;
Quatro - Também em relação ao número cinco do Contrato-Promessa outorgado em 05 de Maio último, não foi aquele ponto concretizado na escritura outorgada hoje, pelo que a representada do segundo outorgante obriga-se, desde já, ao seguinte:
a) A parte do terreno objecto da escritura de Compra e Venda assinado nesta data que não será construída de imediato, dada a inviabilidade de construção nesta oportunidade, fica sujeita à entrega aos primeiros ou aos seus herdeiros legais, de 22% da construção a edificar, no caso de, no futuro, se concretizar essa possibilidade;
b) A parte do terreno referida na alínea anterior, está devidamente assinalada na planta anexa e que faz parte integrante do presente contrato;
c) Concretizando-se a futura construção na parte do terreno referida na alínea a), a casa ou casas a entregar aos primeiros outorgantes serão localizadas nos extremos dos lotes a construir (…);
Seis - Pelos outorgantes é dito que atribuem às respectivas declarações deste contrato a eficácia de execução específica, prevista no artigo 830° do Código Civil” (alínea D) dos factos assentes).
5.º - As casas referidas em 4.º seriam dotadas de cave, com garagem para 3 automóveis, rés-do-chão com sala, cozinha, casa de banho completa, marquise e despensa, e 1° andar com 3 quartos, um com quarto de banho privativo e outro quarto de banho privativo e um outro quarto de banho para os restantes quartos (alínea E) dos factos assentes).
6.º - A aquisição, por compra, do direito real de propriedade sobre o prédio urbano, sito em Agrela ou Destro, Silvares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o nº 00839, matricialmente inscrito sob o artigo144, encontra-se inscrita, desde 11 de Agosto de 1999, a favor de D........, Lda. (alínea F) dos factos assentes).
7.º - Numa área de 2 829, 00 m2 dos prédios referidos em 3.º - 1) e 3.º - 2), a ré D........, Lda. levou a efeito um projecto de loteamento, a que correspondeu o alvará nº 42/00, para a constituição de 10 lotes, tendo em vista a construção de outras tantas habitações unifamiliares (alínea G) dos factos assentes).
8.º - A licença de construção respeitante a esse projecto foi levantada em 30 de Janeiro de 2001 (alínea H) dos factos assentes).
9.º- As habitações referidas em 7.º já se acham edificadas (alínea I) dos factos assentes).
10.º - A Directora do Departamento de Administração Geral da Câmara Municipal de Guimarães, em cumprimento do despacho do Vereador com poderes subdelegados, O........, datado de 14 de Maio de 2003, exarado no requerimento registado no departamento de Administração Geral, sob o nº D-303, datado de 5 de Maio de 2003, em que B........ requeria a emissão de certidão onde constasse se os prédios construídos ao abrigo dos alvarás de licença de construção números 112/2001, 933/2002, 113/2001 e 1098/02, implantados nos lotes números 9 e 10 do alvará de loteamento nº 42/2000, possuem licença de utilização, certificou, em 14 de Maio de 2003, que os prédios licenciados pelos alvarás de construção números 112/2001, 933/2002, 113/2001 e 10 98/02, lotes números 9 e 10, do alvará de loteamento número 42/00, não possuem licença de habitação (alínea J) dos factos assentes).
11.º - Na Conservatória do Registo Predial de Guimarães, o prédio referido em 3.º - 1) encontra-se descrito como tendo a área de 5 838 m2 (alínea L) dos factos assentes).
12.º - Na Conservatória do Registo Predial de Guimarães, o prédio referido em 3.º - 2) encontra-se descrito como tendo a área de quintal de 600 m2 (alínea M) dos factos assentes).
13.º - No processo de inventário judicial n° 90/98, requerido por óbito de M........ e N........, a cabeça-de-casal relacionou, sob a verba nº 10, um prédio rústico, lameiro e vinha em ramada, sito no lugar da Agrela ou Destro, com a área de 7 500 m2, a confrontar do norte e poente com P........, do sul com Q........ e do nascente com estrada, não descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 212, e relacionou, sob a verba nº 11, um prédio urbano composto de casa de rés-do-chão, dependência e quintal, sito no lugar da Agrela, com a área coberta de 92 m2, dependência com 10 m2 e quintal com 600 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o nº 584, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 144 (alínea N) dos factos assentes).
14.º - A referida cabeça-de-casal relacionou, ainda, sob a verba nº 12, um prédio urbano composto de casa de rés-do-chão, dependência e quintal, sito no lugar da Agrela, com a área coberta de 36 m2, dependência com 7 m2 e quintal com 100 m2, a confrontar do norte, nascente e poente com herdeiros de M........, e do sul com casal de Mouril, parte do descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o nº 7 747, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 129, e relacionou, sob a verba nº 13, um prédio urbano composto de casa de rés-do-chão, dependência e quintal, sito no lugar da Agrela, com área coberta de 41 m2, dependência com 8 m2 e quintal com 100 m2, a confrontar do norte, nascente e poente com herdeiros de M........ e do sul com Casal de Mouril de Fora, parte do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o nº 7 747, inscrito na matriz sob o artigo 130 (alínea O) dos factos assentes).
15.º - E........ e R........ intentaram, em 27 de Outubro de 1999, por apenso ao processo de inventário nº 90/98, acção declarativa, com processo ordinário, contra S........, T........, U........, V........, B........, C........, X........, Z........, BB........ e BC........, que, sob o nº 162/00, correu termos na 2ª Vara Mista de Guimarães, pedindo a condenação dos réus a procederem à emenda da partilha, quanto à área dos quintais dos prédios urbanos descritos nas verbas números 12 e 13, a verem rectificadas, no título, as descrições daquelas verbas, por forma a constar, na verba nº 12, que o quintal tem a área de 637 m2 e, na verba nº 13, que o quintal tem a área de 337 m2 (alínea P) dos factos assentes).
16.º - Por sentença, confirmada por Acórdãos da Relação Guimarães de 18 de Junho de 2003 e do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de Fevereiro de 2004, a acção referida em 15.º foi julgada parcialmente procedente, determinando-se, em consequência, a emenda da partilha a que se procedeu por óbito de M........ e N........, por forma a ficar constar, na verba nº 12 da relação de bens, que o quintal tem a área de 390 m2 e, na verba nº 13 dessa relação, que o quintal tem a área de 337 m2 (alínea Q) dos factos assentes).
17.º - Na acção referida em 15.º, ficaram assentes, entre outros, os seguintes factos:
1. No dia 17 de Dezembro de 1998, realizou-se a conferência de interessados;
2. Nessa conferência, os interessados acordaram que os prédios relacionados sob as verbas nºs 10 e 11 eram adjudicados ao interessado B........ e que os prédios relacionados sob as verbas nºs 12 e 13 eram adjudicados ao interessado E........;
3. Por sentença de 29 de Janeiro de 1999, transitada em julgado, foi homologada a partilha, adjudicando-se aos interessados os respectivos quinhões;
4. Os prédios relacionados sobre as verbas números 12 e 13 encontravam-se separados do prédio relacionado sob a verba nº 10 por um muro de suporte existente a nascente daqueles dois primeiros prédios;
5. Todos os interessados (...) tinham conhecimento que cada uma das áreas dos quintais dos prédios relacionados sob as verbas números 12 e 13 abrangia todo o terreno que em cada um deles se estendia até ao muro sito a nascente;
6. A área de quintal do prédio relacionado sob a verba nº 12, tendo como limite, a nascente, um muro que aí existia, é de 390 m2;
7. A área de quintal do prédio relacionado sob a verba nº 13, tendo como limite, a nascente, um muro que aí existia, é de 337 m2;
8. Após o trânsito em julgado da sentença referida em 17.º - 3., o réu B........ derrubou o muro referido em 17.º - 4 (alínea R) dos factos assentes).
18.º - A ré D........, Lda. requereu para os prédios ou casas referidas em 7.º as licenças de habitabilidade ou utilização, que foram concedidas pela Câmara Municipal de Guimarães, por alvarás números 1914/2003 e 1915/2003, de 27 de Outubro de 2003 (alínea S) dos factos assentes).
19.º - A ré D........, Lda. inscreveu esses prédios na matriz urbana, tendo-lhes sido atribuídos os artigos 1277º e 1278º urbanos de Silvares, com a seguinte descrição:
[artigo 1277] Sito no Lugar da Agrela, Lote 9, confrontando, de norte, com D........, Lda. e BD........, de sul, com caminho público, de nascente, com BD........ e terreno do domínio público e, de poente, com lote 8; cave, rés do chão e 1º andar, destinado a uma habitação, composto por garagem na cave, uma divisão, cozinha, casa de banho e despensa no rés do chão e três divisões e duas casas de banho no 1º andar;
[artigo 1278] Sito no Lugar da Agrela, Lote 10, confrontando, de norte, com D........, Lda. e BD........, de sul, com caminho público, de nascente, com BD........ e terreno do domínio público e, de poente, com lote 9; cave, rés do chão e 1º andar, destinado a uma habitação, composto por garagem na cave, uma divisão, cozinha, casa de banho e despensa no rés do chão e três divisões e duas casas de banho no 1º andar (alínea T) dos factos assentes).
20.º - Autores e ré D........, Lda. atribuíram às duas casas geminadas referidas em 4.º - Três o valor de 35 000 000$00, a que corresponde o actual contravalor de € 174 579,26 (alínea T) dos factos assentes) [ [2] ].
21º - Na sequência da carta junta a fls. 192, remetida pelo ilustre mandatário dos autores à ré, o sócio-gerente desta assinou e remeteu aos autores a carta junta a fls. 163 (resposta aos quesitos 3º e 4º).
22º - Ao celebrar a escritura referida em 3.º, relativa ao prédio identificado em 3.º - 1), a ré representou um terreno com a área de 5 838 m2, que se estendia para além do muro que aí existia (resposta ao quesito 6º).
23º - Foi nesse pressuposto que acordou as contrapartidas referidas nessa escritura (resposta ao quesito 7º).
24º - E acordou as contrapartidas discriminadas em 4.º - Três a) e 4.º - Quatro a) (resposta ao quesito 8º).
25º - A ré D........, Lda. optou por não proceder à entrega das casas referidas em 4.º - Três a) até se apurar das consequências decorrentes da acção referida em 15.º (resposta ao quesito 9º).
26º - A ré D........, Lda. prometeu a venda referida em 4.º - Três dando, desde logo, quitação integral do preço aos autores (resposta ao quesito 11º).
27.º - A ré D........, Lda. protelou a entrega dos imóveis (resposta ao quesito 13º).
28.º - O prédio rústico referido em 3.º - 1) possui, a menos, a área que, sensivelmente, corresponde à projectada em amarelo no documento junto a fls. 79 dos autos do processo apenso (resposta ao quesito 14º).
III- FUNDAMENTOS DE DIREITO
1. Sendo o objecto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pelos autores recorrentes e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do C.P.C. – salientando-se, no entanto, que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito – art.º 664 do mesmo diploma.
Considerando a delimitação que decorre das conclusões formuladas pelos recorrentes, assentamos que, no caso dos autos, se impõe apreciar:
- do erro no julgamento da matéria de facto;
- da caracterização do negócio jurídico celebrado entre as partes;
- da nulidade da sentença por violação do princípio do dispositivo;
- do incumprimento do contrato promessa pela ré: execução específica desse contrato;
- da verificação da excepção de não cumprimento do contrato por parte dos autores;
- do pedido de indemnização formulado pelos autores;
- do pedido reconvencional formulado.
2. (…) [ [3] ] [ [4] ] [ [5] ] [ [6] ] [ [7] ] [ [8] ] [ [9] ] [ [10] ] [ [11] ] [ [12] ].
3. Previamente à caracterização do negócio celebrado entre as partes, atentemos na dinâmica das relações que estabeleceram entre si, perspectivando o que estas quiseram.
O que as partes tinham em vista pode reconduzir-se, com alguma linearidade e sem pretender simplificação excessiva, ao seguinte: o autor, proprietário de dois imóveis, entrega-os à ré e esta, como contrapartida da cedência do direito de propriedade (plena) sobre os imóveis, entrega ao autor determinada quantia em dinheiro (esc.30.000,000$00) e ainda duas “vivendas” a construir – bens futuros, portanto [ [13] ] –, segundo determinados parâmetros, nos imóveis cedidos (casas a que atribuíram o valor global de esc.35.000.000$00), sendo a ré a elaborar o projecto de loteamento e prevendo a construção de dez “habitações unifamiliares” nos imóveis cedidos [ [14] ].
Assim postas as coisas, temos um acordo que corresponde a um contrato misto, de tipo múltiplo ou combinado: uma das partes, a ré, obriga-se a prestações próprias de vários tipos contratuais (compra e venda, com troca ou escambo, e empreitada), face à outra parte, os autores, obrigados a uma prestação única (troca ou escambo) [ [15] ].
O contrato de troca ou escambo não tem regulamentação específica na actual lei civil e o seu elemento definidor consiste na “ausência de qualquer objecto monetário que no contrato desempenhe a função de meio de pagamento, isto é, na ausência de qualquer objecto que se possa qualificar como preço” [ [16] ]. Na compra e venda, saliente-se, o preço reconduz-se, exclusivamente, ao pagamento em dinheiro [[17] ].
No caso, não pode, com segurança, afirmar-se qual das prestações da ré assume, na economia do contrato, maior peso ou relevância, se a entrega em dinheiro (numerário) se a entrega dos imóveis – pese embora as partes os tenham avaliado em montante superior, o certo é que os autores teriam a disponibilidade imediata do dinheiro e essa disponibilidade consubstancia de per si, uma mais valia [ [18] ] –, pelo que nos parece não podermos reconduzir o negócio, apenas, nem à compra e venda nem ao contrato de troca (permuta).
Efectivamente, nos casos em que a entrega de coisa para pagamento de parte do preço assume uma dimensão significativamente reduzida, por confronto com o pagamento em moeda, deve considerar-se que não está desvirtuada a compra e venda [ [19] ].
Em suma, nada impedia – e tudo aconselhava – que as partes celebrassem, num único instrumento notarial, o acordo em causa, nos moldes como foi delineado [ [20] ]. Não foi isso, no entanto, que aconteceu.
*
Como é que as partes exteriorizaram essa vontade, dito de outra forma, como é que as partes formalizaram esse acordo?
Através de dois actos jurídicos distintos, embora outorgados na mesma data, em 27/07/1999, e com óbvia ligação entre si, de tal maneira que um não se compreende, nem tem sentido, sem o outro.
Em primeiro lugar, efectuaram, por escritura pública, um contrato que apelidaram de compra e venda, tendo os autores declarado vender à ré, que declarou aceitar, o prédio rústico descrito na C.R.P. sob o nº 838, pelo preço de esc.15.000.000$00 e o prédio urbano descrito na mesma conservatória sob o nº 839, pelo mesmo preço, quantias que os autores declararam ter recebido.
Trata-se de acordo que remete, inexoravelmente, para o contrato de compra e venda nos moldes em que é regulamentado nos arts. 874º e seguintes do Cód. Civil – diploma a que aludiremos quando não se fizer menção de origem –, verificando-se todos os efeitos essenciais do negócio – art. 879º.
Depois, subscreveram, na mesma data, o documento aludido no nº4 dos factos assentes, que intitularam de “Contrato Promessa”.
Sabendo-se que contrato promessa é o acordo pelo qual “as partes – ou uma delas – se obrigam a celebrar novo contrato – o contrato definitivo” [ [21] ], estranha-se, desde logo, a completa ausência de utilização das habituais fórmulas com que os outorgantes exprimem a sua vontade, neste tipo de negócio, a saber, promete ou compromete-se a, seguida da referência ao tipo contratual que consubstancia o contrato prometido.
No entanto, as partes consideram que esse acordo configura um contrato promessa, dando, pois, de barato essa qualificação jurídica, e a 1ª instância também não se debruçou minuciosamente sobre essa matéria, aceitando a qualificação [ [22] ].
Não nos repugna manter essa linha de raciocínio, se não olvidarmos que esse contrato está intimamente ligado ao primeiro a que atrás aludimos, ligação que, aliás, resulta dos considerandos que antecedem a regulamentação específica alusiva à promessa – cfr. a cláusula nº 1.
Assim, é esse o nomen iuris que as partes deram ao contrato, [ [23] ] pode ler-se, na cláusula terceira, alínea a), que a ré “entregará aos primeiros outorgantes por venda, duas casas geminadas”, o que remete, exactamente, para o contrato que as partes projectaram celebrar em momento posterior – adiante veremos se esse contrato pode reconduzir-se à compra e venda, adiantando-se já que não – e, por último, estabeleceram, directamente, a possibilidade de execução específica – cfr. a cláusula seis –, o que só se compagina no âmbito da promessa – art. 830º.
Discorda-se no entanto, que se perfile uma promessa de venda.
Estamos, ao invés, perante uma promessa de troca (ou escambo), na asserção a que atrás se aludiu: a ré obrigou-se a ceder aos autores dois imóveis – prédios urbanos, segundo a definição constante do art. 204º, nº2 –, operando-se a transferência do respectivo direito de propriedade e devendo a entrega ocorrer no prazo de dois anos a contar do levantamento da licença de construção, pela ré, na Câmara Municipal de Guimarães, em troca dos imóveis que, anteriormente, os autores lhe haviam cedido.
E tanto é assim que essa entrega não tinha, da parte dos autores, qualquer contrapartida em termos de pagamento de um preço: as partes nunca estipularam, nem aquando da outorga da escritura de compra e venda nem aquando da outorga do escrito alusivo à promessa, o pagamento, pelos autores, de qualquer quantia em dinheiro.
É com esse sentido que deve interpretar-se a expressão constante da cláusula 3ª, alínea a) do contrato – “a representada do segundo outorgante entregará aos primeiros outorgantes por venda, duas casas geminadas” –, bem como a factualidade assente sob o nº 26º, em conformidade com o que demais resulta do teor do documento que consubstancia o acordo celebrado entre as partes e o contexto em que esse acordo foi celebrado – art. 238º, nº1. Assim:
. as partes iniciaram o clausulado contratual remetendo para a escritura de compra e venda celebrada anteriormente – cláusula 1ª;
- na regulamentação da promessa começam por afirmar que “a parte que se refere ao pagamento com bens futuros, cujo objectivo não se concretizou pela referida escritura, irá ser feita pela seguinte forma: a) A representada do segundo outorgante entregará aos primeiros outorgantes por venda, duas casas geminadas, localizadas no extremo nascente, devidamente assinaladas na planta anexa, e que faz parte integrante deste contrato” – cláusula 3ª alínea a) [ [24] ].
Isto é, a entrega das referidas “vivendas” mais não é senão parte da contrapartida que, ab inicio, as partes tinham previsto, como estando a cargo da ré, na sequência da cedência da propriedade dos prédios onde a ré pretendia levar a cabo uma operação de loteamento.
Aliás, não se encontra no texto que firma a promessa, qualquer cláusula donde resulte a obrigação, agora por banda dos autores, de celebrar o contrato definitivo, perspectivada no sentido de emitir uma declaração de compra, acompanhada do pagamento de qualquer preço [ [25] ].
Concluindo, o contrato celebrado entre as partes, em 27/07/1999, ora em análise, configura um contrato promessa (bilateral) de troca (ou escambo), vinculando a ré à celebração do contrato prometido. Por banda dos autores e relativamente a esse contrato, assiste-se a um cumprimento antecipado da obrigação uma vez que há muito entregaram à ré a coisa devida, ou seja, os dois prédios (um rústico e outro urbano) nos quais a ré pretendia edificar diversas moradias, segundo o respectivo projecto de loteamento, emitindo declaração com vista à transferência de propriedade. Questão diferente é saber se a prestação efectuada pelos autores foi a devida, matéria a que adiante se aludirá.
Nessa medida, estamos perante uma união interna de contratos – e não, como acontecia na hipótese a que supra fizemos referência, perante um contrato misto [ [26] ]–, que se verifica sempre que “existe uma coligação contratual em sentido técnico, porque há uma finalidade económica comum e uma subordinação entre os contratos”, sendo que essa subordinação “implica que as vicissitudes de um negócio se repercutam no outro” [ [27] ].
4. Assim delineada a relação jurídica estabelecida entre as partes, torna-se mais fácil percepcionar a nulidade invocada pelos apelantes, relativamente à sentença recorrida, na parte em que se apreciou do pedido reconvencional formulado.
A ré deduziu reconvenção, pedindo que se declare a “modificação do contrato promessa junto com a p.i” e se condenem os autores “a reconhecê-la por forma a que aquele contrato reflicta o pagamento de €79.780,98 que a 1ª Ré está vinculada a liquidar a E........ e mulher”.
Argumentam os autores que o Sr. Juiz, ao julgar parcialmente procedente a reconvenção, nos moldes em que o fez – “Condeno os autores a ver modificado o contrato que se mostra celebrado e documentado a fls. 6 a 9 dos presentes autos, por forma a que o preço aí consignado, relativamente ao primeiro dos prédios [ Prédio rústico (…), inscrito na matriz sob o artigo 212], seja reduzido, na proporção da área em falta” – extravasou o pedido formulado.
Está em causa apreciar da violação, por parte do tribunal, do princípio do dispositivo, na vertente que ora interessa, de conformação da instância [ [28] ], ponderando que o juiz está limitado ao pedido formulado, não se admitindo a condenação em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pediu, sob pena de nulidade – arts. 661º nº 1 e 668º, nº1 al) e do C.P.C.
Para os apelantes, a questão resume-se assim: o tribunal aceitou a modificação do contrato, mas reportou-a ao valor da área do terreno em falta, quando a ré tinha reportado essa alteração ao valor que alegadamente pagou ao irmão do autor, que se arrogava a titularidade do direito de proprietário sobre parte do terreno vendido pelo autor.
Cremos que os apelantes têm razão.
Juridicamente, o pedido reconvencional reconduz-se à formulação de uma pretensão indemnizatória. O tribunal, ao invés, considerou justificar-se a redução proporcional do preço estipulado no contrato, o que é (qualitativamente) diferente.
Mas, vistas as coisas de uma maneira ou de outra, parece-nos que podemos ir ainda mais longe.
Efectivamente, a ré peticionou a modificação do contrato reportando-a ao contrato promessa celebrado.
Ora, a 1ª instância aceitou essa modificação, mas com referência ao contrato de compra e venda referido. Efectivamente, é esse contrato que consta das folhas identificadas pelo Sr. Juiz – cópia alusiva à escritura de fls. 6 a 9 do processo – e, aliás, só nesse contrato é identificado o prédio em causa e preço respectivo. Tudo, diga-se, em consonância com a estrutura argumentativa exposta na sentença, em que o Sr. Juiz incidiu a sua análise, fundamentalmente, no contrato de compra e venda celebrado, pouco abordando o contrato promessa. Assim, pode ler-se na sentença:
“O começo das questões a que cumpre dar resposta nos presentes autos teve lugar quando, por escritura pública, celebrada no dia 27 de Julho de 1999, os autores B........ e C........ declararam vender, à ré D........, Lda. que, representada por G........, declarou aceitar, pelo preço de 15 000 000$00, já recebido, o prédio rústico denominado Lameiro e Vinha, situado no lugar de Agrela ou Destro, Silvares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães, sob o nº 838, e matricialmente inscrito, sob o artigo 212, e, pelo preço de 15 000 000$00, já recebido, o prédio urbano composto de casa de rés-do-chão e andar, dependência e quintal, situado no lugar de Agrela ou Destro, Silvares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães, sob o nº 839, e matricialmente inscrito, sob o artigo 144.
E tal começo deveu-se a que, por uma face, ao celebrar essa escritura, relativa ao primeiro dos identificados prédios, a ré representou um terreno com a área de 5 838 m2, que se estendia para além do muro que aí existia, e ter sido nesse pressuposto que acordou as contrapartidas referidas nessa escritura, e, pela outra face, esse prédio, afinal, possui, a menos, a área que, sensivelmente, corresponde à projectada em amarelo no documento junto a fls. 79 dos autos do processo apenso.
Quid juris?
Em nossa modesta opinião, ocorreu, relativamente à ré, o que a doutrina e a lei denomina erro sobre o objecto do negócio [ao celebrar a escritura, relativa ao prédio identificado em 3.º - 1), a ré representou um terreno com a área de 5 838 m2, que se estendia para além do muro que aí existia e foi nesse pressuposto que acordou as contrapartidas referidas nessa escritura, representação plausível, até porque, na Conservatória do Registo Predial de Guimarães, o prédio se encontrava descrito como tendo aquela referida área de 5 838 m2], o que constitui “uma modalidade do erro-vício, o qual consiste na ignorância (falta de representação exacta) ou numa falsa ideia (representação inexacta), por parte do declarante, acerca de qualquer circunstância de facto ou de direito que foi decisiva na formação da sua vontade: é o erro nos motivos determinantes da sua vontade” (…)”
Ou seja, parece-nos flagrante a violação do princípio em causa, pelo que a sentença, na parte em que apreciou e decidiu, nos termos indicados, do pedido reconvencional, é nula, cumprindo a esta Relação sanar esse vício, apreciando do pedido aludido (art. 715º do C.P.C).
5. Antes, porém, impõe-se apreciar da pretensão formulada pelos autores contra a ré, neste processo e na acção remetida para apensação, com o nº 371/05.2, o que passa pela averiguação da matéria alusiva ao invocado incumprimento do contrato promessa.
Analisando o contrato promessa, é indubitável que não foi aí fixado, expressamente, qualquer prazo para outorga da escritura definitiva, nem a quem incumbia a obrigação (acessória) de diligenciar com vista à respectiva marcação no Cartório Notarial.
No entanto, as partes fixaram prazo certo para a ré proceder à entrega das casas aos autores – “a entrega das casas atrás referidas será feita no prazo de dois anos, após o levantamento da licença de construção da Câmara Municipal de Guimarães”. Provando-se que esse levantamento ocorreu em 30/01/2001 – alínea H) dos factos assentes –, conclui-se que a entrega dos imóveis aos autores devia ter sido efectuada até 30/01/2003.
Parece-nos legítimo inferir daqui que o prazo para celebração do contrato definitivo havia de coincidir com o prazo de entrega das casas, impondo-se interpretar o contrato nesses termos: a obrigação de entrega dos imóveis decorre da celebração do contrato definitivo, é um dos seus efeitos essenciais, nada permitindo considerar ter sido convencionada a traditio antecipada da coisa - art. 410º, nº1 e art. 879º, al) b, aplicável ex vi do disposto no art. 939º. Aliás, nenhuma das partes alegou nesse sentido.
No entanto, sempre se imporia a marcação de dia e hora para a realização da escritura, com a correlativa necessidade de interpelação do outro contraente com vista à comparência. E seria exigível que os autores assim procedessem, diligenciando por essa marcação e interpelando subsequentemente a ré, não fora a circunstância desta se colocar, antecipadamente, numa posição de incumprimento (retardamento da prestação).
Efectivamente, decorre à evidência do processo que a ré, voluntaria e conscientemente, optou por não cumprir a obrigação, recusando-se a proceder à entrega das casas e, obviamente, por maioria de razão, à outorga do contrato prometido, o que é demonstrado à evidência pela carta que a ré dirigiu aos autores, aludida sob o nº 21 da factualidade assente [ [29] ] (vide ainda, os nºs 25 e 27 dos factos provados).
Assim sendo, sempre se concluiria que a declaração antecipada (da ré) de não querer cumprir, dispensava os autores de interpelarem a ré ao cumprimento [ [30] ].
Considerando que os contratos devem ser pontualmente cumpridos – art. 405º –, temos, então, por verificada a ocorrência da mora no cumprimento da obrigação, por parte da ré.
Em suma, entende-se que a ré não cumpriu o contrato promessa celebrado com os autores, pelo que, tendo as partes convencionado a possibilidade de execução específica desse contrato, estariam reunidos os pressupostos consignados no art. 830º.
Só assim não será se os autores estiverem em falta com a sua prestação, porquanto o contraente faltoso não pode requerer a execução específica do contrato promessa: naturalmente, não pode compelir a outra parte ao cumprimento, pedindo ao tribunal que se substitua à parte na emissão da declaração negocial que consubstancia o contrato definitivo, quem não cumpriu, ele próprio, a prestação.
É exactamente nesse ponto que entronca o raciocínio feito pela 1ª instância.
*
A 1ª instância absolveu a ré dos pedidos formulados pelos autores considerando – se bem percebemos o que o Sr. Juiz aí referiu – que, no caso, se justificava fazer funcionar a “excepção de não cumprimento” do contrato. Assim, depois de tecer considerações sobre o conceito respectivo, tendo em conta o disposto no art. 428º, nº1, o Sr. Juiz termina indicando:
“É o que se passa no presente caso: os autores celebraram um contrato bilateral, não cumpriram a sua obrigação e, portanto, enquanto a não cumprirem, não têm o direito de exigir da outra parte (a ré) o sinalagmático cumprimento da sua [pagamento com bens futuros: a entrega de duas casas geminadas a construir – e, entretanto, já construídas – no prédio que não possui a área “vendida”].
Sendo assim, fica prejudicada a aplicação do disposto no artigo 830º, nº1 do Código Civil”, seguindo-se a enunciação do referido preceito legal [ [31] ].
O Sr. Juiz acentua, portanto, que o prédio não possuía a área vendida, parecendo reconduzir a esse nível o “incumprimento” dos autores.
Convém determo-nos sobre este ponto, já que a 1ª instância não o fez.
Como ressalta quer do contrato de compra e venda celebrado quer do contrato promessa, as partes identificaram os imóveis em causa por referência ao respectivo número de inscrição dos mesmos na Conservatória do Registo Predial e na matriz. Assim, e centrando-nos no imóvel descrito na C.R.P. sob o nº 838 – único que interessa e à volta do qual se centra o litígio –, verifica-se que nunca as partes identificaram, expressamente, nesses contratos, qual a respectiva área do imóvel.
Sabe-se, no entanto, pela certidão aos autos (fls. 22 e 23), que o prédio em causa está descrito na C. R.P. de Guimarães como “rústico – lameiro e vinha, em ramada, 7.500m2”, estando inscrita a sua aquisição:
- a favor do autor por apresentação nº 49 de 14/05/99, por partilha judicial de M........ e mulher N........;
- a favor da ré, por apresentação nº 10 de 11/08/99, por compra (cfr., a este propósito, a factualidade indicada no nº 1).
Refira-se que não se alcança a razão pela qual se consignou na factualidade assente o circunstancialismo indicado no nº 6 – alusivo ao prédio descrito na C.P.P. sob o nº 839 – e não se procedeu de forma similar relativamente ao descrito sob o nº 838, nos moldes supra referidos, impondo-se que o tribunal atenda a essa factualidade porquanto a mesma releva para os autos, está provada por documento autêntico e nenhuma das partes a questionou (art.659º, nº3, ex vi do disposto no art. 713º, nº2, todos do C.P.C.).
Também do documento junto a fls. 26, que não foi impugnado pela ré, resulta que em 28/07/1999 – ou seja, no dia seguinte à celebração dos contratos – a ré dirigiu à Repartição de Finanças de Guimarães o pedido consubstanciado nesse documento, com o seguinte teor:
“D........ Lda, p.c. 503149462 com sede no Lugar do Outeiro, freguesia de Pousada de Saramagos, concelho de Vila Nova de Famalicão, na qualidade de proprietária do prédio rústico sito na freguesia de Silvares, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 212, o qual tem nessa matriz a área de 7.500 m2, requer a V.Exa que essa área seja rectificada para 5.838 m2, dado após levantamento topográfico efectuado e medições rigorosamente feitas, se ter verificado haver erro na matriz, sendo esta a área agora encontrada por medição a que, efectivamente, sempre esteve afecta ao prédio”
Este pedido de rectificação foi deferido, conforme despacho aposto no mesmo documento.
Do documento junto a fls. 43 a 50 do processo 371/05.2, que a ré também não impugnou – cópia não certificada da C.R.P. –, resulta que, relativamente ao prédio descrito sob o nº 838, por apresentação nº 10 de 11/08/99 consta novo averbamento da área desse prédio, de 5.838 m2 – vide o nº 11 dos factos provados.
Ou seja, no dia seguinte à outorga da escritura de compra e venda e celebração do contrato promessa, a própria ré diligenciou junto de entidade pública com vista à correcção da área do prédio, indicando que o mesmo tinha a área de 5.838 m2. Não surpreende, pois, que a ré tenha adquirido esse imóvel pressupondo que o mesmo tinha essa área (de 5.838m2) e que ao celebrar a respectiva escritura de compra e venda a ré tenha representado esse terreno com a área aludida – vide nºs 22 e 23 da factualidade assente.
Provou-se, no entanto, que esse prédio tem, afinal, uma área inferior, não se tendo apurado, concretamente, qual – sabe-se apenas que “possui, a menos, a área que, sensivelmente, corresponde à projectada em amarelo no documento junto a fls. 79 dos autos do processo apenso” – vide resposta ao quesito 14º, levada ao nº 28 dos factos provados.
O quesito 14º – “O prédio rústico referido em C) 1 possui, a menos, a área de 727 m2?” – não tem uma redacção particularmente feliz, mas parece-nos que a expressão “a menos” terá, como ponto de referência, exactamente, a área de 5.838 m2, sabendo-se que a ré, no articulado da contestação, refere que, desses 5.838 m2, há uma área, de 727 m2, que não pertencia aos autores.
Por outro lado, o quesito foi formulado de forma isolada, sem que se tivesse o cuidado de contextualizar o mesmo, tendo em conta a alegação da ré.
Assim, a ré invocou, em sede de defesa, conforme consta dos arts. 23º a 32º, aludindo ao processo de inventário que correu termos por óbito dos pais do autor e à subsequente acção de emenda à partilha, terminando por referir, em jeito de conclusão, que o prédio descrito na C.R.P. sob o nº 838 e sob o art. 212 da matriz, vendido pelos autores à ré e descrito nesse inventário sob a verba nº 10, “possui a menos a área de 727 metros quadrados” – art. 31º – e “que nunca pertenceu aos AA., mas a outro herdeiro de nome Joaquim” – art. 32º. Foi aquela passagem que foi levada ao quesito.
Ou seja, o que a ré invoca, afinal, é que os autores venderam coisa parcialmente alheia – ou, dito de outra forma, que uma parte do terreno que os autores entregaram à ré, por virtude da venda/permuta, pertence a outra pessoa, que não os autores –, e não que compraram um determinado prédio, cujos limites e confrontações são indiscutíveis, com determinada área, verificando, posteriormente, que essa área era, afinal, diferente da projectada [ [32] ].
Considerando o cumprimento defeituoso da prestação como uma das formas que pode revestir o incumprimento contratual – a par do não cumprimento definitivo e da mora – [ [33] ], então, a venda de bem alheio, ou parcialmente alheio, é susceptível de integrar uma hipótese de cumprimento defeituoso [ [34] ] e, nessa medida, verificados os demais condicionalismos a que alude o art. 428º, nº1, poder justificar a invocação da excepção de não cumprimento do contrato.
Com esse contorno, pode aceitar-se a afirmação da ré constante das contra alegações de recurso, quando aí refere que “o regime legal da exceptio foi claramente invocado nos presentes autos (expressa ou tacitamente)”.
A questão que agora – abstraindo-nos, até, de indagar dos demais requisitos a que alude o art. 428º, nº1 – se coloca é a seguinte: a factualidade enunciada nos nºs 13, 14, 15, 16, 17 e 28, conjugada entre si, permite concluir que os autores venderam/permutaram à ré coisa parcialmente alheia, mais precisamente, um terreno com uma área que, em parte, pertence a um irmão do autor, como pretende a ré?
Entendemos que não.
A ré limita-se a invocar uma forma de aquisição derivada do direito de propriedade a favor do irmão do autor –, por sucessão, um dos modos a que alude o art. 1316º –, pelo que tinha que alegar e provar, igualmente, que o direito já existia no transmitente, até chegar a uma forma de aquisição originária do direito (ocupação, usucapião, acessão). Não o tendo feito, a factualidade provada é insuficiente para se concluir que a área de terreno em causa, em quantidade não concretamente determinada, é coisa alheia, no sentido de que pertence a outrem que não os autores.
Em suma, entendemos não poder concluir que os autores careciam de legitimidade para realizar a venda/permuta, nos moldes em que a mesma se processou (art. 892º).
Assim sendo, não está demonstrado o cumprimento defeituoso da prestação, por parte dos autores, nos moldes invocados pela ré, sendo que recaía sobre esta o respectivo ónus de prova, nos termos do art. 342º, nº2.
Também não se vislumbram motivos para admitir que esta, decorridos mais de 10 anos sobre a celebração dos contratos – mais de seis da data convencionada para a entrega das casas –, continue a reter as casas que prometeu entregar aos autores, por cedência do respectivo direito de propriedade.
Procede, pois, o pedido formulado pelos autores no processo 371/05.2 e supra indicado sob a alínea d).
6. Quanto ao pedido de indemnização formulado nestes autos, supra enunciado sob a alínea a), impende sobre os autores o ónus de alegação e prova de que a conduta da ré lhe causou prejuízos, para o que os autores invocaram conforme consta do art. 23º, factualidade que foi levada ao quesito 5º da base instrutória, que mereceu resposta negativa.
Assim sendo, não se tendo alterado o julgamento da matéria de facto feito pela 1ª instância, tem, necessariamente, que manter-se o juízo formulado na sentença recorrida, considerando-se que os autores não provaram, como lhes competia, nos termos do art. 342º, nº1, os factos constitutivos do seu direito.
7. Vejamos, agora, a reconvenção formulada pela ré, considerando os exactos termos em que a ré deduziu essa pretensão, a saber, que o tribunal declare:
“a modificação do contrato promessa junto com a p.i., seja por alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, seja por erro vício ou em última instância por enriquecimento sem causa e os autores condenados a reconhecê-la por forma a que aquele contrato reflicta o pagamento de €79.780,98 que a 1ª Ré está vinculada a liquidar a E........ e mulher”.
Em primeiro lugar, parece-nos que o pedido é formulado deficientemente. Assim, por um lado, introduz-se na parte conclusiva elementos que se enquadram na causa de pedir – referência à alteração anormal das circunstâncias, ao erro vício ou ao enriquecimento sem causa –, depois, alude-se, vagamente, a que se pretende a condenação dos autores a reconhecer a modificação do contrato sem que se exprima, directamente, em que termos se deve proceder a essa alteração. A utilização da expressão “de forma a que aquele contrato reflicta” significa, precisamente, o quê? Qual é a cláusula do contrato promessa que a ré pretende ver alterada e em que sentido, em que termos? Ou qual é a cláusula do contrato que deve ser eliminada? Impunha-se que a ré o dissesse, o que não fez.
Ultrapassando essa dificuldade, vamos admitir o pedido tal qual foi formulado, interpretando-o no sentido de que a ré pretende que proceda à modificação por uma das formas a que alude nos arts. 83º a 86º da contestação [ [35] ].
Tudo gira, então, à volta do contrato que a ré invoca ter celebrado com um terceiro, o irmão do autor – contrato a que os autores são alheios, não só porque não tiveram qualquer intervenção no mesmo, como ainda porque a ré nunca invocou que o deu a conhecer aos autores, exigindo-lhes, a esse propósito, o que quer que fosse –, bem como do prejuízo que a ré invoca ter sofrido, no valor de 79.780,98, que corresponde à soma do que já pagou aos terceiros (34.915,85€) com o que ainda terá que pagar (44.865,13€) – cfr. o art. 76º da contestação do processo 371/05.2.
Ora, compulsando a factualidade assente, depara-se-nos a completa ausência de elementos alusivos a essa factualidade, sendo certo que a mesma nem sequer foi levada à base instrutória. É certo que a ré até reclamou, invocando, exactamente, que essa matéria devia ser levada à base instrutória – cfr. reclamação de fls. 243 dos autos –, mas a reclamação foi objecto de indeferimento, com o qual se conformou a ré. Efectivamente, podendo a ré impugnar essa decisão com o recurso interposto da decisão final – art. 511º, nº3 do C.P.C. –, não o fez, porquanto não apresentou recurso subordinado.
Em suma, tinha, necessariamente, que improceder a reconvenção, porquanto não há factos que a suportem.
*
Conclusões
1. Configura uma união de contratos, o seguinte negócio gizado entre as partes:
a) por escritura pública outorgada em 27/07/99 os autores declararam vender à ré, que declarou aceitar, dois imóveis, pelo preço de esc.15.000.000$00 cada um, preço que os autores declararam ter recebido (contrato de compra e venda);
b) por documento subscrito por ambas as partes, posteriormente, no mesmo dia, ré declarou que “entregará” aos autores duas casas (com a subsequente transferência do respectivo direito de propriedade), devendo a entrega ocorrer no prazo de dois anos a contar do levantamento da licença de construção, pela ré, na Câmara Municipal de Guimarães, casas a construir pela ré nos imóveis referidos, mais declarando que dessa forma se concretiza “a parte que se refere ao pagamento com bens futuros, cujo objectivo não se concretizou pela referida escritura”, reportando-se à escritura aludida supra (contrato promessa de troca ou escambo);
3. Recusando-se a ré a proceder à entrega das casas que já construiu e, por maioria de razão, à outorga do contrato prometido, essa recusa dispensava os autores de procederem à marcação da escritura e subsequente interpelação da ré ao cumprimento, possibilitando a execução específica do contrato promessa, verificados os demais requisitos a que alude o art. 830º do Cód. Civil.
4. Invocando a ré que os autores lhe venderam coisa parcialmente alheia e peticionando, por via reconvencional, a modificação do contrato promessa celebrado e a condenação dos autores “a reconhecê-la por forma a que aquele contrato reflicta o pagamento de € 79.780,98 que a ré está vinculada a liquidar” – ao terceiro, que se arrogava a propriedade de parte do imóvel, em virtude de contrato que a ré alegou ter celebrado com esse terceiro, no qual os autores não tiveram intervenção –, não pode o tribunal, sob pena de violação do princípio do dispositivo, na vertente da conformação da instância, julgar parcialmente procedente a reconvenção e condenar os autores “a ver modificado o contrato que se mostra celebrado e documentado a fls. 6 a 9 dos autos (reportando-se à compra e venda) por forma a que o preço aí consignado (…) seja reduzido, na proporção da área em falta”.
*
Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar parcialmente procedente a apelação e, consequentemente, revogando-se, em parte, a sentença recorrida, decide-se:
1. Julgar procedente o pedido formulado pelos autores e supra identificado sob a alínea d); consequentemente, comprovado que se mostre o cumprimento das respectivas obrigações fiscais, declara-se que a ré D........ Lda, cede aos autores, B........ e C........, por permuta – na sequência do contrato de compra e venda celebrado em 27 de Julho de 1999 e nos moldes supra descritos em 3 –, a propriedade dos seguintes prédios urbanos de Silvares:
. [artigo 1277] Sito no Lugar da Agrela, Lote 9, confrontando, de norte, com D........, Lda. e BD........, de sul, com caminho público, de nascente, com BD........ e terreno do domínio público e, de poente, com lote 8; cave, rés do chão e 1º andar, destinado a uma habitação, composto por garagem na cave, uma divisão, cozinha, casa de banho e despensa no rés do chão e três divisões e duas casas de banho no 1º andar;
. [artigo 1278] Sito no Lugar da Agrela, Lote 10, confrontando, de norte, com D........, Lda. e BD........, de sul, com caminho público, de nascente, com BD........ e terreno do domínio público e, de poente, com lote 9; cave, rés do chão e 1º andar, destinado a uma habitação, composto por garagem na cave, uma divisão, cozinha, casa de banho e despensa no rés do chão e três divisões e duas casas de banho no 1º andar (alínea T) dos factos assentes).
2. Julga-se improcedente a reconvenção formulada, absolvendo-se os autores desse pedido.
Custas, quer em 1ª instância quer nesta Relação, por ambas as partes, na proporção do decaimento.
Notifique
____________________________________________________________
[1] Sempre que se aludir ao processo, sem identificação de número, reportamo-nos, necessariamente, ao processo 664/03.3; quando se aludir ao outro processo, aqui apenso, indicar-se-á, expressamente, o respectivo número, 371/05.2.
[2] Por lapso que é evidente consignaram-se duas alíneas dos factos provados sob a letra “T”.
[3] (…)
[4] (…)
[5] (…)
[6] (…)
[7] (…)
[8] (…)
[9] (…)
[10] (…)
[11] (…)
[12] (…)
[13] Nos termos do art. 211º do Cód. Civil, “são coisas futuras as que não estão em poder do disponente, ou a que este não tem direito, ao tempo da declaração negocial”.
[14] A contrapartida da ré é mais vasta, porquanto abrange ainda, eventualmente, a entrega de 22% da construção a edificar, posteriormente, se tal se mostrar viável, nos imóveis, mas essa dimensão não está em litígio nos autos.
[15] Na tipologia dos contratos mistos, os contratos múltiplos ou combinados definem-se como “aqueles em que uma das partes se encontra adstrita a prestações próprias de vários tipos contratuais, face à outra, obrigada a uma prestação única” (Meneses Cordeiro, Direito das Obrigações, 1º vol., AAFDL, 1980, p.425).
[16] Carlos Ferreira de Almeida, Contratos II, Conteúdo. Contratos de Troca, Almedina, Coimbra, 2007, p. 132.
[17] Refere Antunes Varela (Código Civil Anotado, vol. II, 2ª edição, Coimbra Editora, Coimbra, 1981, p. 153): “A obrigação de pagamento do preço (que consiste no valor da coisa ou direito expresso em moeda corrente) é o outro dos elementos essenciais da venda. Se, em lugar do dinheiro, se promete em troca da propriedade da coisa ou do direito uma prestação de facto (um serviço, por exemplo) ou uma obrigação de dar ou entregar coisa diferente de dinheiro, não há venda, embora as normas desta, por força do art. 939º, possam ser ainda aplicáveis ao contrato”.
[18] Basta pensarmos que, decorridos todos estes anos, as casas ainda não foram entregues.
[19] É o que acontece, usualmente, no contrato de compra e venda de veículos automóveis, em que o comprador paga parte do preço mediante a entrega de outro veículo, usado, ao qual é atribuído um valor.
[20] Com interesse, encontrámos o Ac. do STJ de 11/02/1999, proferido no processo nº 198B1029 (Relator: Noronha Nascimento), acessível in www.dgsi.pt, assim sumariado: “I - Há um contrato misto quando nele se reunem elementos diversos de tipos contratuais diferentes, unificados num único negócio.
II - Se esses elementos houverem sido amalgamados em plano de igualdade recíproca, o contrato rege-se pelas normas aplicáveis aos diversos tipos, com os ajustamentos necessários para que o seu fim não seja frustrado - teoria da combinação.
III - Se houverem sido reunidos com subordinação ao fim contratual de um dos diversos tipos combinados, todo o contrato ficará submetido ao quadro normativo desse contrato - teoria da absorção.
IV - Acordando-se na venda de três prédios rústicos contra um pagamento em dinheiro mais a promessa de permuta por dois lotes em loteamento a legalizar e uma moradia a construir num deles, há que aplicar no caso a teoria da combinação.
V - Havendo resolução do contrato por não cumprimento, a indemnização mede-se pelo dano contratual negativo.
VI - O contrato de empreitada não é susceptível de execução específica.
VII - Também o não é, por impossibilidade superveniente, o contrato-promessa de permuta de lotes a constituir se caducou a respectiva autorização de loteamento”.
[21] Meneses Cordeiro, obr. cit., p.453.
[22] Pode ler-se na decisão recorrida. “As questões a que, nos presentes autos, deve ser dada resposta são as que consistem em saber (1) se os autores têm direito à indemnização que peticionam contra a ré D........, Lda. com fundamento no alegado atraso de entrega das casas referidas na petição inicial, à razão de 200 000$00 por cada mês, desde Fevereiro de 2003 até à entrega efectiva dos prédios; (2) se os autores têm o direito de obter sentença que produza os efeitos das declarações negociais de compra e venda da ré D........, Lda., relativamente às ditas casas, que, assim, opere a transmissão da propriedade dos referidos prédios da primeira ré para os autores, livres de ónus ou encargos; (3) se a ré D........, Lda. tem o direito de ver modificado o alegado contrato-promessa, por alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar ou porque se verifica erro vício ou enriquecimento sem causa e, em consequência, o contrato reflicta o pagamento de € 79 780, 98 que a ré D........, Lda. estará vinculada a liquidar a E........ e mulher” (sublinhado nosso).
[23] Como se referiu no Ac. STJ de 16/05/2000, proferido no processo nº 99S351 (Relator: Manuel Pereira), acessível in www.dgsi.pt, “se é certo que não é o "nomen juris" que as partes dão aos contratos que determina a aplicação da disciplina jurídica correspondente, havendo que atender antes à regulamentação que seja aplicável ao contrato efectivamente celebrado, também é certo que a denominação atribuída pelas partes não é um dado à partida irrelevante ou inútil, sobretudo quando os contratantes são pessoas esclarecidas e no contrato figuram cláusulas que se ajustam ao tipo negocial afirmado”.
[24] Sublinhado nosso.
[25] O preço, enquanto elemento essencial da compra e venda, tem que estar determinado ou ser determinável.
[26] Como refere Almeida Costa (Direito das Obrigações, 11ª edição revista e actualizada, Almedina, Coimbra, 2008, p.377), “o contrato misto – em que há um só contrato, embora reunindo elementos de duas espécies contratuais típicas – não se confunde com a junção, união ou coligação de contratos. Neste caso, trata-se de dois ou mais contratos entre si ligados de alguma maneira, todavia sem prejuízo da individualidade própria que subsiste”.
[27] Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Almedina, 2001, p. 415. Continua o mesmo autor, referindo: “Esta dependência pode ser recíproca ou unilateral. No primeiro caso, as alterações produzidas em um dos contratos reflectem-se no outro, e vice-versa; no segundo, um dos contratos tem predomínio sobre o outro e só as vicissitudes do primeiro se repercutem no seguinte”.
[28] Sobre os contornos deste princípio, vide Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil, Conceito e Princípios Gerais à luz do Código Revisto, Coimbra Editora, 1996, ps. 128 e 129.
[29] A carta em causa, datada de 06/02/2003, tem a seguinte redacção:
“ Para os devidos e legais efeitos, atento o processo judicial em curso na 2ª Vara de Competência mista da Comarca de Guimarães, sob o nº 162/2000, em que V.Exas são réus, e em que está em causa parte da área de terreno que foi vendida a esta empresa por escritura de 27.07.1999, no 1º Cartório Notarial de Guimarães, informa-se que só após o trânsito em julgado da respectiva sentença, poderá ser tomada decisão sobre os dois prédios pretendidos entregar.
É que, o deferimento do peticionado nessa acção judicial, afectará de forma substancial o que por esta empresa foi inicialmente contratado, representado uma alteração séria, anormal e imprevisível das circunstâncias em que contratamos.
Motivo por que, reserva-se esta empresa o direito de se manter de posse das respectivas chaves – pese embora o atraso das obras em causa devido às últimas intempéries – bem assim como suspender a outorga da inerente escritura definitiva, até ao trânsito em julgado do processo referenciado e ao subsequente cômputo dos eventuais prejuízos totais sofridos. Sem outro assunto, subscrevemo-nos respeitosamente” (sublinhado nosso).
[30] Como se referiu no Ac. STJ de 10/02/2004, proferido no processo nº 04A4450 (Relator: Lopes Pinto), acessível in www.dgsi.pt, “seria absolutamente inútil exigir que os autores procedessem a uma diligência que, de antemão, se sabe e tinham a segurança seria frustrada pelos réus”
[31] Sublinhado nosso.
[32] Não se discute no processo se estamos perante uma venda ad corpus ou ad mensuram, não relevando a defesa da ré nesses termos. Com interesse, sobre essa matéria, e no âmbito da compra e venda de imóveis, vide o Ac. STJ de 16/09/2008, proferido no processo 08A2265 (Relator: Fonseca Ramos), acessível in www.dgsi.pt. Sobre o vício de quantidade equivalente a falta de qualidade vide Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 5ª edição (Revista e Aumentada), Almedina, Coimbra, 2008, p. 48.
[33] Admitindo a tripartição dos tipos de não cumprimento, vide Pedro Romano Martinez, obr. cit., p. 117-121.
[34] “A desconformidade do cumprimento pode advir do facto de a prestação padecer de um defeito de direito, que se verifica no caso de a coisa entregue ser alheia, ou estar gravada com ónus não declarados”, Romano Martinez, obr. cit., p.132.
[35] Os artigos têm a seguinte redacção:
82°: O que a 1ª Ré faz e requer pela presente via reconvencional.
83°: Ao ordenar a modificação do contrato, afigura-se justo que a 1ª Ré entregue aos A.A., por venda, uma das duas casas geminadas referenciadas no contrato-promessa junto com a p.i., reservando e mantendo a outra para si
84°: Atento o valor atribuído de esc. 30.000.000$00, o contravalor de € 149.639,37, a ambas as casas, ou seja, cerca de € 74.819, 69 para cada casa
85°: Recebendo ainda dos A.A. a quantia de € 4.961,29 (€ 79.780,98 — € 74.819,69).
86°: Ou, em alternativa, recebendo os A.A. as duas casas em questão, depositem a importância prévia de € 79.780,98 à ordem da 1ª Ré”.