Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 39098/20.8YIPRT.G1 |  |
REGIME DE EXCLUSIVIDADE
REMUNERAÇÃO
1 - O mediador tem direito a ser remunerado quando a sua atuação determine a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, o que significa que tem que existir um nexo de causalidade adequada entre a sua atividade e a realização do negócio pretendido, de modo a que possa afirmar-se que a concretização deste foi o corolário ou a consequência daquela atuação.
2 – Ainda que esteja clausulado o regime de exclusividade, o mediador não tem direito à remuneração quando não foi por causa imputável ao cliente que o negócio não se concretizou.
3 – Tendo os réus celebrado outros contratos de mediação imobiliária com outras mediadoras, para venda do mesmo imóvel, não pode ser clausulado o regime de exclusividade.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I. RELATÓRIO
“O... – Mediação Imobiliária, Lda.” requereu procedimento de injunção contra AA e BB Devove pedindo a notificação dos requeridos no sentido de lhe ser paga a quantia de € 6.556,98, relativa ao valor devido como contrapartida de contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, celebrado com aqueles (€ 5.000,00 acrescido de IVA), acrescida de juros de mora, despesas judiciais e outras associadas à cobrança da dívida.
Os requeridos apresentaram oposição, negando ter celebrado qualquer contrato em regime de exclusividade, até porque já haviam celebrado anteriormente dois contratos com outras imobiliárias, tendo apenas acordado que venderiam o imóvel a quem apresentasse em primeiro lugar uma proposta que cumprisse os requisitos por eles definidos. Mais alegaram que a requerente nunca lhes apresentou qualquer pessoa interessada na compra do imóvel, nem conhecem quaisquer diligências nesse sentido.
Distribuído o processo, foi julgado o incidente de incompetência territorial e a invocada nulidade da citação, com procedência de ambas, mas aproveitando-se a oposição apresentada.
Teve lugar a audiência de julgamento, após o que foi proferida sentença que absolveu a ré AA do pedido e condenou o réu BB a pagar à autora a quantia de € 5.000,00 acrescida do respetivo IVA, bem como dos juros de mora, à taxa peticionada, desde a interpelação (13/03/2020), até efetivo e integral pagamento.
Os réus interpuseram recurso, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes
Conclusões:
1. Os Réus não se insurgem, mas antes se congratulam com a Decisão proferida quanto à Ré AA, absolvendo-a dos pedidos formulados pela A..
2. Contudo, já não se conformam na parte da Sentença em que condena o Réu CC a pagar à A. a quantia de cinco mil euros, acrescida do valor respeitante ao IVA, o que perfaz a quantia total de seis mil cento e cinquenta euros bem como dos respetivos juros de mora, à taxa peticionada, a contar da data da interpelação, ou seja, treze de março de dois mil e vinte até integral pagamento, daí o fundamento e razão do presente recurso.
3. Foi incorretamente dada como provada e, consequentemente, erroneamente julgada a matéria das questões vertidas nos pontos 5 dos Factos provados;
4. Salvaguardado o respeito devido, não desconhecendo os Réus, ora Apelantes, as restrições impostas ao recurso sobre a matéria de facto – sobretudo atento o princípio da livre apreciação da prova, consagrado no art. 607.º, n.º4 do CPC., e a imediação e oralidade características do julgamento na 1.ª instância –, afigura-se-lhe haver concretos pontos da matéria de facto que foram incorretamente dados como provados e consequentemente erroneamente julgados pelo Tribunal a quo.
5. O Tribunal a quo deu como provado, no ponto 5º dos factos que “A. A. promoveu, através de várias diligências, a venda do referido imóvel, nomeadamente visitas com potenciais clientes, tendo surgido uma proposta de aquisição que não foi aceite por questões relacionadas com o preço”
6. Contudo, entendem os Recorrentes que não foi produzida prova do incumprimento por parte dos Réus, nomeadamente do R. marido, pois é em relação a este que se impõe a análise, em virtude da R. mulher ter sido absolvida do pedido (e muito bem) -, pois não resultou qualquer prova de lhe ter sido comunicado quer as diligências, alegadamente, promovidas pela A., quer a existência de eventual interessado, nem ainda que o mesmo R. marido tenha rejeitada qualquer proposta.
7. Está em causa nos presentes autos um contrato de mediação, o qual consiste na obrigação de o mediador perante o Cliente promover, mediante remuneração, a aproximação a um interessado, com vista à conclusão entre estes últimos de determinado negócio, ou seja, a preparar e estabelecer uma relação de negociação entre o interessado na celebração do negócio e os terceiros.
8. Logo, em face do alegado contrato celebrado caberia à A. promover a venda do imóvel e, posteriormente, promover a aproximação de eventual interessado ao R. marido, com vista à conclusão entre eles do negócio pretendido,
9. Contudo, da prova resultante dos autos não se pode decidir pelo cumprimento por parte da A. das obrigações assumidas, desde logo porque das testemunhas ouvidas nenhuma delas mencionou um contacto da A. com o R. marido, para lhe dar conta de eventuais diligências de promoção e venda, quer de quaisquer interessados.
10. A testemunha arrolada pela A., DD, cujo depoimento se encontra transcrito acima e que apenas sucintamente se refere: Questionado pelo Advogado “Ele apresentou uma proposta de 80.000,00 euros? E essa proposta foi dada a conhecer ao proprietário?” Respondeu (minutos 11.10) “Eu recordo-me perfeitamente de ser eu nunca conheci a esposa do senhor foi só pelo telefone, recordo-me que numa manhã estávamos a fazer prospeção numa região de ... e a EE tentou a conversa com a senhora ao telefone, depois ficou sem saldo francês, eu procedi no meu telefone e estive horas com a senhora ao telefone incuti-lhe o valor e não consegui ultrapassar a barreira“; Novamente questionado pelo Mandatário da A.: “Ou seja a senhora não aceitou este valor não aceitou a proposta”; respondeu (minutos 11. 47) “Não aceitou“;
11. Nesse mesmo sentido a R. mulher (Minutos 6:36 a 6:38) quando questionada pela sua Advogada: A sra alguma vez foi contactada por algum funcionário da R...?,respondeu: “A D. EE telefonou-me acho que uma vez a dizer D. AA quando cá vem a Portugal é que disse o meu marido o contrato, eu disse não tenho contrato nenhum, contrato não tenho”, Advogada: Alguma vez falou com, disse-me uma senhora, nunca falou com nenhum sr.?, e ainda referiu a Ré “Eu não vi nenhum sr., só a primeira vez que foi para vender e que ele mostrou-me (…) foi a D. EE que me telefonou mais que uma vez lá para a ... para a minha loja a dizer quando é que vem para Portugal assinar o contrato. Eu disse sempre que não podia vir; mais referiu (Minutos 9:32 a 9:52) quando questionada se havia recebido o contrato em ..., respondeu: “Não nunca recebi este documentos , o meu filho oh o meu marido ele teve este papel foi ele que preencheu isto aqui foi dar à R... e estava à espera que viesse para assinar, meteu aqui as cruzinhas para meter os nomes; R. mulher, mas isto não é assinado”; e ainda quando questionada (minutos 10: 37 a 10:51) se alguma vez foram contactados pela R... no sentido de lhe dar conta de que havia alguém interessada na compra do imóvel?; respondeu a (Minutos 10:52) Ré: Nunca , nunca”
12. O R. marido, resumidamente referiu quando questionado se voltou a ser contactado por esta agência da R...?, respondeu “Nunca”, questionado se alguma vez os contactaram a dar conhecimento de que haviam pessoas interessadas na aquisição daquela casa?, respondeu (minutos 13.21) “Nunca”, quanto à questão se lhe foi apresentada qualquer proposta de aquisição com num determinado valor?, respondeu: “Não”, mais referiu (minutos 18:40 a 20:00) quando questionada pela Advogada se tivesse sido contactado pela R... a comunicar que haveria um interessado na compra deste imóvel pelo valor que eventualmente veio a ser vendido se tinha alguma oposição em vendê-lo ou se aceitaria?, respondeu: “Se a R... lhe tivesse proposto provavelmente não teria vendido pelo preço inferior que vendeu”, e por fim questionado se nunca lhe foi comunicada qualquer proposta da R...?, respondeu “Não, nem telefonema, nada”.;
13. Depoimento, esse, que foi corroborado pelas testemunhas FF e GG, pessoas que não detém quaisquer interesse pessoal e direto no resultado da presente demanda e que prestaram um depoimento claro, direto e esclarecido, que nunca os RR. lhe falaram de qualquer contacto da R... a dar conta de qualquer diligência para a promoção de venda, nem que fosse comunicado a existência de quaisquer interessados, como se retira dos depoimento supra transcritos;
14. Decorre assim que dos elementos probatórios recolhidos não pode retirar-se, nem que seja minimamente, que tenham sido promovidas e executadas diligências de promoção de venda por parte da A., nem que tenham sido efetuadas visitas ao imóvel com eventuais interessados compradores - cuja prova tida em conta pelo Tribunal a quo se baseia apenas nas declarações de uma testemunha (DD) desacompanhadas de quaisquer documentos, como seja, ficha de visitas, comunicações aos RR.;
15. Também não resultou provado, ao contrário do entendimento do tribunal a quo, que a A. tenha comunicado ao R. marido a existência de um comprador nem, nessa sequência de raciocínio lógico, tenha promovido a aproximação de um eventual comprador ao mesmo R marido, com vista à concretização de um negócio.
16. Para dar uma resposta afirmativa ao ponto 5º dos factos provados o Tribunal a quo, menciona ter tido por base os depoimentos das duas testemunhas arroladas pela A., mais concretamente a testemunha DD. Testemunha essa que em momento algum afirmou ter contactado o R. marido (como resulta do seu depoimento), quer para lhe dar conta das diligências encetadas quer para lhe comunicar a identificação do interessado no sentido de promover a aproximação com vista à concretização do negócio e muito menos que aquele mesmo R. tenha rejeitado qualquer proposta. O que esta testemunha refere é um contacto com a R. mulher, a qual se veio a provar não ter quaisquer intervenção, obrigação ou dever com a A., por não ter subscrito o contrato;
17. Logo, perante a prova careada para os autos e perante duas antagónicas posições, desapoiadas de qualquer outra prova (documental) não se compreende a posição do Tribunal a quo, com todo o devido respeito, considere exclusivamente o depoimento das testemunhas da A. e dar como provado o ponto 5º dos factos provados, desconsiderando em absoluto os depoimentos das testemunhas dos Réus e dos próprios Réus que categoricamente negaram ter sido contactadas pela A., sem qualquer fundamentação ou justificação concludente.
Mais,
18. A própria fundamentação da Sentença, neste aspeto, apresenta contradições, por um lado, porque o Tribunal a quo refere que as testemunhas da A. explicaram a sua atuação para a promoção da venda “bem como o contacto que a A. estabeleceu com os RR (…)”, mas de seguida refira apenas o contacto com a R. mulher: «(a primeira testemunha chegou a dizer que esteve horas ao telefone com a R. mulher, e que ela não aceitou o preço proposto (…) – sublinhado nosso.
19. Assim, não se pode acolher, com o devido respeito, que o Tribunal a quo venha a substituir a A. colmatando a falta de prova e com uma redação ampla, imprecisa e contrária à prova produzida se dê como provado que “uma proposta de aquisição que não foi aceite por questões relacionadas com o preço”. É caso para questionar recusada por quem?
20. Nessa mesma sequência de raciocínio, não se pode aceitar a conclusão que o Tribunal a quo faz relativamente às alegadas diligências que a A., alegadamente, tenha efetuado para promover a venda do imóvel nomeadamente visitas com potenciais compradores, pois também quanto a este aspeto a testemunha da A., DD, limitou-se a referir o mesmo contacto a R. mulher para lhe comunicar a existência de um interessado, depoimento (vago, impreciso, contraditório) que não foi apoiado por quaisquer documentos – fichas de visitas ao imóvel, contactos com os RR a dar-lhe conhecimento desses factos e a apresentar eventuais interessados;
21. De resto mais se diz que o documento respeitante ao print informático junto a fls 49, não tem a virtualidade por si só de provar a existência de um interessado e bem assim a sua comunicação aos RR., mormente ao R. marido;
22. Assim a motivação e apreciação crítica enunciada pelo Tribunal a quo, apresenta insuficiências e erro na valoração, porquanto não fez uma verdadeira apreciação crítica da prova produzida, o que desde logo enferma toda a motivação apresentada pelo Tribunal a quo e que deverá ser devidamente apreciada por este Tribunal.
23. Sendo a Decisão proferida pelo Tribunal a quo desajustada e prejudica gravemente os direitos do R. marido em face do erro na valoração e, consequente, erro na aplicação dos factos ao direito;
24. Face ao exposto, impõe-se, assim que o ponto 5º dos factos provados, seja corrigido, devendo passar a constar nos factos não provados, com a seguinte redação:
“Não provado que a A. promoveu, através de várias diligências, a venda do referido imóvel, nomeadamente com visitas com potenciais clientes, que tenha surgido uma proposta de aquisição que não foi aceite por questões de preço”
Ou eventualmente, sempre se impõe:
“Não provado que o R. marido tenha sido informado pela A. de uma proposta de aquisição e que a tenha rejeitado por questões de preço”.
25. Tal alteração é imperiosa e incontornável quer perante a ausência de prova, quer por se relevar essencial para a alteração da decisão proferida nos presentes autos, porquanto como infra demonstraremos face a esta ausência de prova do incumprimento culposo do R., marido/Recorrente, deverá ser absolvido, como de resto já se verificou em relação à R. mulher.
MAIS,
26. Acresce que os recorrentes têm por certo que se verifica erro na interpretação e aplicação do direito, ao considerar que o outorgante assinou o mencionado contrato de mediação imobiliária de “forma livre e esclarecida, pelo seu próprio punho, e que por outro lado, o outro contraente esteja convencido (no momento e depois) de que aquela expressão simbólica (a assinatura) se refere àquele contraente”, como decorre da fundamentação da Sentença em crise;
27. É contra esta posição assumida pelo tribunal a quo que os Réus/Recorrentes se insurgem, porquanto face à prova produzida em sede de julgamento a decisão deveria ter sido diferente, por ter ficado demonstrado Réu marido não pretendia subscrever um contrato de mediação imobiliária nos termos e com as cláusulas aí constantes, mormente a cláusula de exclusividade.
28. Ficou claramente demonstrado a essencialidade para os Declarantes, os Réus/Apelantes, do elemento de não exclusividade na celebração do contrato. Nesse sentido o R, marido referiu (Minutos 3.58) quando questionado pela sua Mandatária: Nesse encontro com a R... o que falaram e o que combinaram?, respondeu: “Estavam interessados na venda do apartamento a esposa não estava ele não queria tomar nenhuma decisão mas não queria nenhuma exclusividade”, questionado se referiu isso, talvez através do cunhado, aos colaboradores da R...?, respondeu (Minutos 4.56) “ Sim para ele era obrigatório”, questionado porque seria obrigatório, respondeu através da tradutora: “ Ele já tinha posto o apartamento à venda noutras agências” e questionado novamente se informou a R... respondeu que” Sim, sim”, ainda questionado se referiu que teria outras agências e que não pretendiam que fosse exclusividade. E o que aconteceu depois, o que acordaram entre eles despois? Respondeu “Mandaram preencher um documento que segundo ele não correspondia a outros documentos de outras agências (tradução), o documento não foi assinado nem por ele nem pela esposa, a esposa não estava”
29. Ainda referiu o R. marido (minutos 9:26)”Ele só escreveu apenas o nome em maiúsculas porque eles não sabiam escrever o nome dele mas ele não assinou” e ainda referiu “Escrever o nome por ser o nome francês eles pediram ao Sr. para escrever o nome dele em maiúsculas, o que está ali; quando questionado novamente pela Advogada se foi nessa convicção que o Sr. CC escreveu o nome?, respondeu: “sim” . Mais ainda questionado (Minutos 11.34 a 11:44) se em relação a este assunto, se o Sr. HH alguma vez quis assinar um contrato de exclusividade com a R...?, respondeu: “Não, ele não tinha nenhuma exclusividade e ele não queria assinar qualquer tipo de contrato de exclusividade.
30. A R. mulher, AA, (minutos 9:31) quando questionada pela Advogada se alguma vez esse documento (contrato) lhe foi entregue pela R...?, respondeu (minutos 9:32 a 9:52) “Não nunca recebi este documentos , o meu filho oh o meu marido ele teve este papel foi ele que preencheu isto aqui foi dar à R... e estava à espera que viesse para assinar, meteu aqui as cruzinhas para meter os nomes, mas isto não é assinado, e ainda “Ele estava à espera, o meu marido levou isto à R... porque ele estavam cá, levou isto à R... e estava à espera que viesse assinar”, questionada se o marido lhe terá referido que terá celebrado um contrato com a R... com exclusividade?, respondeu (minutos 11:58 a 12:07) “Nem sabia o que é que estava a fazer, porque ele disse que estava um papel e ele que preencheu, deu o nome dele e tudo”, novamente questionada (Minutos 12:08 a 12:18) se terá fornecidos os dados para preencher com que propósito para depois efetivamente formalizarem o negócio, foi isso que o seu marido lhe disse?, respondeu (minutos 12:18 a 12:19): “sim sim”. E, por fim (minutos 12:36 a 12:48) questionada pela Advogada se alguma vez explicou ao seu marido, a resposta será óbvia porque disse que nunca viu este documento, alguma vez explicou ou por telefone o conteúdo daquilo que lhe estariam a ler? Relativamente a este contrato?, respondeu (Minutos 12:50) “Não. E ainda questionada (minutos 13:02) se alguma vez assinaria este contrato de exclusividade ?, respondeu (minutos 13:10): “Não”.
ALÉM DISSO,
31. Como decorre dos presentes autos mormente dos pontos 1º dos factos provados, os Réus já tinham celebrado contrato de mediação imobiliária (antes de 18 fevereiro de 2018 - data do aditamento) com outras sociedades de mediação imobiliária, o que se verificou em data anterior à celebração do alegado contrato de mediação imobiliária, celebrado a 21 novembro de 2018 (ponto 3º factos provados).
32. Assim, mesmo que outra prova, porventura, não fosse produzida nos autos, sempre deveria o Tribunal a quo, face aos factos provados, atender e ter em consideração ao formar a sua convicção que a existência de contratos anteriormente celebrados, inviabilizavam a possibilidade de se celebrar um contrato de exclusividade, sobre o mesmo imóvel, com a A.;
33. Factos esses do conhecimento da A., como admite o seu representante/testemunha DD, (minutos 04:50 a 04:59) que referiu: “Tanto perceberam que já tínhamos lá a documentação toda à nossa espera, já não era desconhecido tanto que nos disse que estava numa imobiliária qualquer que não estavam satisfeitos e que iria retirar(...)”
34. Nessa senda facilmente se pode compreender a posição assumida pelo próprio R. marido, pessoa desconhecedora, em absoluto da Língua Portuguesa – não sabendo falar nem escrever, como se encontra devidamente comprovado nos autos, mormente como decorre do doc. junto a fls. 43 e ss e pela necessidade de ser acompanhado de tradutor - que admite que colocou o seu nome porque os representantes da A. não sabiam escrever francês, verificando-se assim a falta de consciência de fazer uma declaração;
35. Quanto a essa matéria dispõe o artigo 246.º, sobre a epígrafe de falta de consciência da declaração e coação física que: “A declaração não produz qualquer efeito, se o declarante não tiver a consciência de fazer uma declaração negocial ou for coagido pela força física a emiti-la (…)”.
36. E, sobre essa matéria ensina Heinrich Ewald Horster, in Teoria Geral do Direito, pág. 552, “A falta de consciência de fazer uma declaração corresponde a duas alternativas: na primeira há falta de vontade de ação; na segunda há vontade de ação, mas falta a consciência de fazer uma declaração negocial.” Mais ensina, que: “Uma ação em sentido jurídico apenas existe quando for comandada pela vontade. ”Partindo desta premissa, não há vontade nenhuma e, consequentemente, também não há ação nenhuma quando se trata de movimentos inconscientes ou reflexos (…)”. Aqui falta a vontade de ação por completo. Não há propósito de emitir declaração alguma. (…)”. “No entanto, pode existir propósito de emitir uma declaração, pode haver uma vontade de ação, embora não haja uma vontade de emitir uma declaração como declaração negocial (…)”;
37. Também a este propósito escreve Manuel de Andrade “ Uma pessoa a quem outrem propõe um negócio, pode acenar ou dizer que sim distraidamente, estando a pensar noutra coisa e nem sequer se apercebendo do acto que pratica ou da palavra que profere…. O Declarante pode ter realizado consciente e voluntariamente o comportamento declarativo, mas sem lhe ter atribuído um tal significado, isto é, sem com isso ter querido emitir uma declaração negocial de vontade negocial, ou até se ter apercebido da possibilidade daquele significado”.
38. Portanto, como supra se demonstra verifica-se falta a vontade do R. marido em se querer vincular juridicamente, e a consequência jurídica da falta de consciência de declaração devida à falta completa de vontade de ação, estando o mesmo convencido (como aliás confessa) que estava a escrever os nomes em maiúscula porque eles não compreendiam nem escreviam francês,
39. Logo a falta de vontade nos termos descritos tem como consequência legal a não produção de quaisquer efeitos de natureza negocial.
40. Portanto deveria na Sentença o Tribunal a quo decidir-se pela falta de consciência da declaração proferida pelo R. homem e, nessa sequência declarar a não produção de quaisquer efeito do contrato em discussão.
MAIS AINDA SEM PRESCINDIR MINIMAMENTE, na eventualidade de não ser essa o entendimento ainda se dirá que,
41. Na eventualidade de se entender que o R. marido efetivamente subscreveu um contrato (o que não se admite e apenas equaciona por mera cautela de patrocínio) sempre se dirá que a sua vontade enferma de erro, nomeadamente erro incidente sobre a cláusula de exclusividade;
42. Decorre que o negócio jurídico é uma como acto de autonomia privada e ação que gera e põe em vigor uma regulação interprivada, com o inerente carácter criador de direito, supõe e exige da parte dos seus autores liberdade e discernimento, bastando para tal o discernimento suficiente para se compreender o que se está a fazer e a liberdade suficiente para se poder optar entre celebrar, ou não, o negócio.
43. A este propósito, diz João de Castro Mendes (Teoria Geral do Direito Civil, Vol. II, AAFDL, 1995, pág. 106) «a ordem jurídica exige que a vontade se haja formado de um modo julgado normal e são, ou seja, livre, esclarecida e ponderada. Ao esclarecimento opõe-se o erro, um dos principais vícios na formação da vontade, a par do medo ou coação moral e da incapacidade acidental”. Por seu turno, Pedro Pais de Vasconcelos (Teoria Geral do Direito Civil, Almedina, 2010, 6ª edição, págs. 658/659) escreve que «a vontade negocial pode estar viciada na sua formação, no processo de volição e de decisão, por deficiência de esclarecimento ou de liberdade……e a parte cuja vontade tenha sido perturbada pode, se assim o desejar, libertar-se do negócio viciado, procedendo à sua anulação».
44. Também sobre esta exigência do indispensável esclarecimento, ensina Heinrich Ewald Horster (A Parte Geral do Código Civil Português, Teoria Geral do Direito Civil, 6ª reimpressão, Almedina, pág. 567) que: «o negócio jurídico apenas pode desempenhar as suas funções quando a vontade, que se manifesta através da declaração negocial, se formou de uma maneira esclarecida, assente em bases corretas, e livre, sem deformações provindas de influências exteriores. Se a vontade não se formou esclarecida e livremente, ela está viciada. Na sequência do vício, que fere a vontade, também a declaração negocial em que esta se manifesta fica viciada».
45. O vício da vontade negocial que se traduza ou envolva uma deficiência de discernimento do seu autor constitui, assim, erro que corresponde à ignorância ou falsa representação de uma realidade (a ignorância do que se ignora) seja por carência de elementos, seja por má apreciação destes. Fala-se a este respeito «no desconhecimento ou na falsa representação da realidade que determinou ou podia ter determinado a celebração do negócio. Assim, na eventualidade de o declarante se conhecesse o verdadeiro estado das coisas não teria querido o negócio, ou pelo menos não o teria querido nos precisos termos em que o concluiu.
46. Como decorre dos artigos 247º a 252º do Código Civil o erro vício na formação da vontade, também chamado, por vezes, erro-vício, ou erro-motivo, figura de divergência entre a vontade real e a vontade declarada, prevista no art.º 247º do Cód. Civil e a que se chama correspondentemente erro obstativo ou erro-obstáculo.
47. Ora no caso sub-judice, admitindo por cautela que o R. marido/Recorrente celebrou um contrato de mediação imobiliária com a A., tem-se por certo que o mesmo apena o queria celebrar um contrato sem a cláusula de exclusividade, como transmitiu à A., através do seu funcionário, tendo inclusivamente justificando-se com o facto de que já havia celebrado contratos com outras sociedades, como resulta do ponto 1º dos factos provados.
48. Assim, como supra se alega e ora reitera, a não exclusividade seria um elemento essencial, sendo perfeitamente normal e natural que o R. marido/Recorrente, tendo mencionado a existência de contratos de mediação anteriormente celebrados, tenha formado a sua vontade, com base na não exclusividade e avançasse para a celebração do contrato de mediação, o que se reitera não se aceita e apenas se admite por mera cautela de patrocínio.
49. Dispõe o art.º 251.º do Cód. Civil que «o erro que atinja os motivos determinantes da vontade ao objeto do negócio, torna este anulável, nos termos do art.º 247.º, que, por seu turno, exige para a respetiva relevância anulatória dois requisitos ou pressupostos: a essencialidade e a cognoscibilidade.
50. Nesse sentido exigisse para além da essencialidade que o declaratório conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro.
51. No caso em apreço o R. marido apesar de desconhecedor em absoluto da língua portuguesa como se encontra comprovado nos autos (nomeadamente no contrato de compra e venda com mútuo e da necessidade de acompanhamento de tradutor) e como reconhece a única testemunha da A. DD (seu depoimento refere a minutos 02.12 do seu depoimento “O sr Francês começou a falar, explicamos que não falávamos, da melhor forma que tentamos”);
52. Demonstrou que pretendia celebrar contrato em regime de não exclusividade. Mais referindo que tinha contratos de mediação imobiliária, sobre o mesmo imóvel, anteriormente celebrado, como também reconhece a testemunha DD no seu depoimento (minutos 04.52 a minutos 04:59: “tanto que nos disse que estava numa imobiliária qualquer que não estavam satisfeitos e que iria retirar (…)”, e como se encontra assente, mormente no ponto 1º dos factos provados.
53. Portanto, a questão da exclusividade era essencial para a celebração do contrato sendo que se fosse conhecedor de tal requisito jamais teria celebrado o mesmo contrato ou não o teria celebrado desse modo, que não era face à barreira linguística existente.
54. Mais se dirá que a A. ao ter conhecimento da existência de contrato anteriormente celebrado com outa sociedade imobiliária, deveriam ter informado e esclarecido devidamente o R. marido, da impossibilidade de subscrever o contrato em causa e, da necessidade prévia da cessação dos contratos anteriores,
55. Pois bem sabia a A., que a existência de contratos de mediação imobiliária, sob o mesmo imóvel, inviabilizava a celebração de um novo contrato de exclusividade.
56. Assim, merece reparo a sentença do tribunal a quo ao considerar exequível que uma pessoa de conhecimento mediano, desconhecendo em absoluto a língua portuguesa tenha consciência e possa agir de forma livre e esclarecida, e que bem assim esteja munido de capacidades para analisar e perceber o seu teor e cláusulas num documento escrito em língua que desconhece em absoluto!
57. Não tomando a devida consideração ao declarado pela testemunha da A., DD, que reconheceu ter-lhe sido comunicado pelo R. marido que já havia celebrado pelo menos contrato de mediação imobiliária, assim sabendo aquela testemunha que tais contratos são obrigatoriamente reduzidos a escrito e, que por si, só impediriam a celebração do contrato de mediação nos moldes que pretendem nos autos.
58. Face a tudo o que fica dito, e face às circunstâncias do negócio, apenas se pode retirar que a A. conhecia, ou não devia ignorar, que o quid sobre o qual o erro incidiu era para o R. marido essencial., pelo que apenas podermos concluir que, se o R. marido estivesse esclarecido acerca da existência da cláusula de exclusividade e tivesse exato conhecimento das suas implicações, nomeadamente que não poderia manter os contratos já celebrados anteriormente com as duas agência imobiliárias – como o Meritíssimo Juiz do Tribunal a quo acolhe -, jamais teria realizado o negócio referido, ou pelo menos não o teria realizado nos termos em que o celebrou.
59. Logo, agiu o Réu marido em claro e incontornável erro, nos termos supra alegados, atingindo os motivos determinantes da vontade ao objeto do negócio, torna este anulável, nos termos do art.º 247º do Código Civil.
AINDA SEM PRESCINDIR minimamente do supra exposto,
60. É humilde mas firme convicção dos Recorrentes que a Sentença proferida também faz uma errada aplicação do direito nomeadamente o artigo art. 19º nº 2, da Lei 15/2013, bem como os artigo 798º e 799º ambos do Código Civil.
61. Como supra se alega e ora reitera, no caso em apreço estamos perante uma relação contratual na qual a A. pede o reconhecimento do direito a uma remuneração tendo por base um contrato de mediação imobiliária. E, por contrato de contrato de mediação entende-se ser aquele em o mediador/ A., se obriga perante o R. marido a promover, mediante remuneração, a aproximação a um eventual comprador, com vista à conclusão entre elas de determinado negócio, ou seja, a preparar e estabelecer uma relação de negociação entre o interessado na celebração do negócio e os terceiros.
62. Nesse sentido ensina Vaz Serra, na Anotação ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de março de 1967, in Revista de Legislação e Jurisprudência, ano 100º, n.º 3355, pág. pág. 343, o contrato de mediação é o «contrato pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte».
63. Para Maria de Fátima Ribeiro, in Contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, Revista de direito comercial, 2017, pág. 227, «o mediador apenas adquire o direito a ser remunerado se exercer a sua atividade; mas, a menos que tal resulte expressamente do contrato de mediação, dificilmente se pode determinar, em termos muito exatos, em que actos deve ela consistir, sendo apenas relevante que essa atividade (material) tenha sido causal do negócio que o comitente veio a celebrar com terceiro(..). Assim, não se exige nenhum grau de esforço específico, nem é necessário que o mediador intervenha em todas as fases do negócio. Porém, deve ter agido de modo a proporcionar a aproximação entre o comitente e o terceiro especificamente interessado no negócio que o comitente quer celebrar.» (sublinhado nosso)
64. Para que se verifique direito à remuneração não basta que o interessado com quem vem a ser celebrado o negócio a tenha contactado, tal como não basta que o tenha acompanhado numa visita ao imóvel, ainda que tenham sido esse contacto e essa visita que despoletaram nesse terceiro o interesse no negócio. Sendo ainda necessário que tenha apresentado esse interessado ao seu cliente, nomeadamente fornecendo a identificação da pessoa que os contactou e a quem alegadamente proporcionou uma visita ao imóvel ou que, de qualquer forma, tenha potenciado ou facilitado o contacto entre ambos, promovendo a sua aproximação, já que é este o cerne da mediação e o conteúdo essencial da prestação a que se obrigou pelo contrato de mediação.
65. No que toca ao contrato de mediação com cláusula de exclusividade (como é o caso) ainda se prevê que a remuneração da mediadora depende quase unicamente do cumprimento da sua obrigação e do sucesso desta, não dependendo do evento futuro e incerto constituído pela celebração do contrato visado, quando este evento não se concretize por causa imputável ao cliente.
66. Nesse mesmo sentido prevê o art. 19º nº 2, da Lei 15/2013, que “é igualmente devida a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente (…).”
67. Portanto, no contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, o mediador tem direito de ser o único a promover o negócio desejado e, por isso, ter direito à remuneração independentemente da conclusão do contrato, mas tal apenas opera se o contrato não se realizar por causa imputável ao cliente da mediadora, ou até que não tenha contribuído para a sua celebração.
68. Portanto, dando-se como provado, como se requerer com a reapreciação da prova nos termos supra alegada e ficando provado que o A. não contactou o R. marido, não se pode imputar ao mesmo R. marido que o negócio não tenha sido celebrado por causa a si imputável.
69. Aliás, além da fundamentação supra alegada e que ora se reitera, é o próprio R. marido a confessar (minutos 18:40 a minutos 20:00) quando questionado pela Advogada se a R... o tivesse contactado a comunicar que haveria um interessado na compra deste imóvel pelo valor que eventualmente veio a ser vendido se tinha alguma oposição em vendê-lo ou se aceitaria?, respondeu “Se a R... lhe tivesse proposto provavelmente não teria vendido pelo preço inferior que vendeu”, mais questionado se nunca lhe foi comunicada qualquer proposta da R...?, respondeu “Não, nem telefonema, nada”.
70. Da mesma forma não se pode admitir, com o devido respeito, a fundamentação apresentada pelo Tribunal a quo relativamente a uma eventual venda concretizada com mediação de uma outra sociedade de mediação imobiliária, porquanto tal contrato já havia sido celebrado anteriormente ao contrato, alegadamente celebrado, com a A., como decorre do ponto 1º dos factos provados.
71. Contrato esse do conhecimento da A., como supra se alega e ora reitera, como admite a testemunha II (minutos 04.53 a 04:59): “ (…) tanto que nos disse que estava numa imobiliária qualquer que não estavam satisfeitos e que iria retirar (…)”.
72. As testemunhas dos RR, GG, também deu conta da existência de dois contratos anteriores, com duas sociedades (minutos 04:30 a 5:20 do seu depoimento, referiu: “Aliás, antes de eu lhes ter sugerido essas 2 agências perguntei se não tinham entregue a nenhuma agência, eles disseram que não (…) “
73. A R. mulher AA, referiu quando questionada pela Advogada se já tinha promovido ou contratado algum tipo de agência para a venda?, respondeu (minutos 03:46): Já tínhamos duas agências.
74. Portanto, da conjugação de todos os factos e ocorrência supra alegadas e bem assim da prova produzida em julgamento o R. marido logrou provar que o negócio promovido pela A. não se concretizou por não ter tido conhecimento do mesmo, não lhe sendo imputável a causa da sua não concretização, como prevê o artigo o art. 19º nº 2, da Lei 15/2013.
75. Face ao que, não se aceita, como o devido respeito, a fundamentação do Tribunal a quo, ao considerar que o R. marido violou, ilícita e culposamente o acordado com a A. e, por via disso, devendo ser responsável pelo respetivo pagamento.
76. Assim, mal andou o Juiz do Tribunal a quo ao decidir que «o negócio não se concretizou por “culpa imputável ao cliente, como consta na cláusula 5º, nº 1, parte final, do contrato celebrado entre a A. e o R. marido» e por via disso condená-lo nos termos constante da Sentença.
77. Ao decidir como decidiu, o Tribunal violou os artigos 246º, 247º, 251º, 798º e 799º, todos do Código Civil, bem como o art. 19º nº 1 e 2, da Lei 15/2013.
Deve assim a Sentença ora recorrida ser revogada e substituída por outra que absolva o Réu marido dos pedidos.
Termos em que, e nos mais de direito, deve dar-se provimento ao presente recurso em conformidade com as conclusões acabadas de alinhar, revogando a douta sentença e proferindo outra que absolva o R. marido, CC dos pedidos formulados na petição inicial,
Assim decidindo farão V. Ex.as Venerandos Desembargadores costumada JUSTIÇA.
A autora contra-alegou, pugnando pela manutenção da sentença recorrida.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito devolutivo.
Foram colhidos os vistos legais.
As questões a resolver prendem-se com a impugnação da decisão de facto e com o direito ou não à remuneração por parte da autora como mediadora imobiliária.
II. FUNDAMENTAÇÃO
Na sentença recorrida foram considerados os seguintes factos:
Os factos provados com relevância para a decisão da causa:
1º - Os RR. celebraram, em data que não se apurou, contrato de mediação imobiliária com a sociedade R... Mediação Imobiliária, Lda., contrato esse que a 18 de fevereiro de 2018 foi objeto de uma adenda (alteração do preço), não se apurando se foi ou não estabelecida cláusula de exclusividade.
2º A A. é uma sociedade comercial que se dedica com escopo lucrativo à atividade de mediação imobiliária, franchisada da rede internacional R....
3º A 21 de novembro de 2018, foi assinado pelo R. marido, pelo seu próprio punho, e em letras maiúsculas, o contrato de mediação imobiliária junto aos autos pela A., relativamente ao imóvel aí identificado [fração autónoma destinada a habitação, designada pela letra ..., correspondente ao ... andar trás, integrada no prédio urbano sito na Rua ... com os números 181 e 183, da freguesia ..., concelho ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob número ... e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ...90] do qual constam, entre outras, as cláusulas seguintes:
Cláusula 4ª (Regime de contratação)
1. O(s) Segundo(s) Contratantes(s) contrata a Mediadora em regime de Exclusividade.
2. Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação durante o respetivo período de vigência, ficando o Segundo(s) Contratante(s) obrigado a pagar a comissão acordada caso viole a obrigação de exclusividade.
Cláusula 5ª (Remuneração)
1. A remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, e também, nos casos em que o contrato tenha sido celebrado em regime de exclusividade, o negócio não se concretize por causa imputável ao cliente.
2. (…)
A quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros) acrescida do IVA à taxa legal em vigor. (…)
Cláusula 8ª
O presente contrato tem uma validade de 6 meses constados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
4º O R. marido também apôs nesse contrato pelo seu próprio punho e em maiúsculas parte do nome da R. mulher.
5º A A. promoveu, através de várias diligências, a venda do referido imóvel, nomeadamente visitas com potenciais clientes, tendo surgido uma proposta de aquisição que não foi aceite por questões relacionadas com o preço.
6º No dia 22.7.2019, os RR. celebraram escritura de compra e venda do referido imóvel, onde consta a seguinte cláusula:
Sétima (Mediação imobiliária)
No presente negócio as partes declararam ter recorrido a mediação imobiliária, prestada pela sociedade denominada “R... LDA., titular da licença n.º ... – ...”
7º Os RR. não comunicaram à A. a celebração deste negócio.
8º A A. enviou aos RR. a carta de interpelação junta aos autos como doc. nº ..., a fls. 29, que os RR. rececionaram a 13.3.2020, a solicitar o pagamento da quantia de € 6.150,00 a título de remuneração com fundamento na aludida cláusula de exclusividade.
Factos não provados
Não se provaram todos os demais factos alegados nos articulados, quer por sobre eles não ter sido produzida prova bastante (cf. infra – A CONVICÇÃO DO TRIBUNAL) quer por estarem em oposição ou em contradição com os factos provados, sendo que outros, finalmente, se mostram irrelevantes para a decisão (para a qual se remete, pois só assim se conclui pela sua relevância/irrelevância), factos esses constantes dos pontos I./2./2.1. e I./2./2.2. supra e que se dão por reproduzidos (com exclusão dos dados como provados, como é evidente).
Os apelantes impugnam a decisão de facto.
Consideram que o ponto n.º 5 dos factos provados deveria transitar para os factos não provados, o que fazem com base nas declarações de parte dos réus e no depoimento das suas testemunhas e pondo em causa o depoimento da testemunha DD que relatou um telefonema para a ré mulher que esta nega, sendo certo que nenhuma prova se fez de qualquer contacto com o réu marido, nem de quaisquer diligências efetuadas pela autora para venda do referido imóvel, nomeadamente visitas com potenciais clientes e, sobretudo, nenhuma prova se fez que o réu não tenha aceite uma proposta de aquisição que terá surgido, por questões relacionadas com o preço.
Neste ponto, os apelantes têm razão.
Analisada a prova efetuada nos autos, constata-se que nenhuma prova foi efetuada de que a autora tenha promovido, através de várias diligências (quais?) a venda do imóvel, nomeadamente visitas com potenciais clientes, e que, nessa sequência, tenha surgido uma proposta de aquisição que não foi aceite por questões relacionadas com o preço.
Com efeito, a autora não juntou aos autos qualquer tipo de publicidade que tenha efetuado – foto de cartaz no imóvel, publicidade em brochuras ou panfletos próprios ou em publicações da zona, inserção do anuncio no sítio da internet da autora – nem qualquer prova de que tenha levado potenciais compradores a visitar o imóvel. A testemunha DD referiu ter levado várias pessoas ao imóvel, mas sem qualquer credibilidade, face à ausência de qualquer prova documental de tais visitas, sabido como é que sempre se assinam fichas relativas à visita, comprovativas da mesma (tanto mais que a autora é franchisada da R... que tem formas de atuação standardizadas).
A mesma testemunha disse que telefonou à ré mulher, para ..., onde ela se encontrava a residir, a dar conta da existência de uma proposta que não terá sido aceite por causa do valor da mesma. A ré aceita ter recebido um telefonema da autora (de uma outra colaboradora, que não desta testemunha) no sentido de vir a Portugal assinar o contrato de mediação (que, como sabemos, não tinha sido assinado por ela), nunca lhe tendo sido referida qualquer proposta. Nega a existência do telefonema da testemunha DD e, tal como o seu marido, ambos negam que a autora lhes tenha comunicado que havia alguém interessado.
Deve, aliás, dizer-se, que, a ter havido uma proposta, certamente a autora teria a diligência de a enviar por escrito ao réu (pelo menos por e-mail), não existindo nos autos, nem nenhuma testemunha tendo feito alusão a tal iniciativa.
A autora não fez prova de qualquer contacto com o réu marido, sendo certo que, como resulta dos restantes factos provados e do teor da sentença, apenas o réu marido subscreveu o contrato de mediação imobiliária, razão pela qual, aliás, a ré mulher foi absolvida.
Daí que, relativamente ao réu marido não haja qualquer prova nos autos, de que a autora lhe terá comunicado a existência de um possível interessado. Existe apenas um documento, impugnado pelos réus, que parece ser uma foto de um écran de computador ou um print informático, onde se refere a existência de uma proposta para este imóvel, pelo valor de € 80.000,00, que terá sido rejeitada. Este documento, por si só, impugnado pela parte contrária, nada prova, quando é certo que nenhuma outra prova o acompanha ou corrobora (artigo 374.º, n.º 2 do Código Civil) e é certo, repete-se, que a autora não fez prova de qualquer contacto com o réu marido (subscritor do contrato) no sentido de lhe dar a conhecer a proposta. Por outro lado, veja-se que o valor que teria sido rejeitado é o mesmo pelo qual os réus acabaram por vender o seu imóvel, através da mediação de uma outra mediadora imobiliária, que é aquela com quem os réus haviam celebrado contrato anteriormente, conforme resulta do ponto n.º 1 dos factos provados.
A testemunha JJ nada adianta a este propósito, não só porque não conhece nem nunca esteve ou falou com os réus, para além de que se enredou em explicações contraditórias quanto à assinatura do contrato, relatando factos que não presenciou e que foram negados pela outra testemunha, contradições essas que tiraram credibilidade ao depoimento desta testemunha. Também explicou que outra agência da R... teria obtido um comprador para este imóvel e que faturaram o seu trabalho à autora, mas o documento respetivo não apareceu, o que, de novo, retira credibilidade à prova testemunhal da autora.
Procede, assim, a impugnação de facto deduzida pelos apelantes, pelo que se determina que o facto provado n.º 5 transite para os factos não provados - alínea a) dos factos não provados:
a) A A. promoveu, através de várias diligências, a venda do referido imóvel, nomeadamente visitas com potenciais clientes, tendo surgido uma proposta de aquisição que não foi aceite por questões relacionadas com o preço.
Em face da alteração da decisão de facto, impõe-se agora averiguar se é ou não devida a remuneração da autora acordada no contrato de mediação imobiliária celebrado com o réu.
É certo que os apelantes não impugnam qualquer outro facto, designadamente, qualquer um dos incluídos nos factos não provados, ainda que na decisão se tenha optado por remissão para os articulados e numa formulação genérica “por estarem em oposição ou contradição com os factos provados”, que se revela má técnica de elaboração da sentença, que não respeita nem dá cumprimento ao estatuído no artigo 607.º, n.º 4 do CPC relativamente à forma como devem ser declarados os factos provados e não provados e que, claramente, dificultaria qualquer impugnação de tal decisão por falta de concretização dos mesmos – nada é referido quanto à questão de ter sido fixado um regime de exclusividade em oposição à vontade do réu (artigos 28.º, 29.º, 30.º, 31.º, 32.º, 33.º da contestação) ou relativo à não assinatura do contrato e sua não entrega aos réus (artigos 34.º, 35.º, 36.º da contestação), o que implica o não conhecimento das questões relativas aos vícios da vontade, por falta de sustentação factual.
Na sentença recorrida, numa só frase conclui-se que “Como é evidente, não existe qualquer divergência entre a vontade real do réu marido e a sua vontade declarada, não padecendo o contrato de qualquer causa que o invalide”, mas nada se diz quanto à forma como se alcançou tal conclusão, sendo certo que resulta da prova efetuada e dos factos provados que os réus já tinham celebrado anteriormente pelo menos mais um contrato de mediação imobiliária, com a mediadora que acabou por concluir o negócio, o que claramente induz que não podiam celebrar contrato com a autora em regime de exclusividade e que tal não corresponderia à vontade real do autor que, para além das dificuldades linguísticas (não fala português), não assinou o contrato aqui em causa, apenas tendo aposto o seu nome em maiúsculas, alegadamente porque o funcionário da autora não o saberia soletrar. Tais factos, alegados na contestação, foram remetidos para o “caldeirão” dos factos não provados, através daquela técnica de remissão a que já fizemos alusão e não foram objeto de impugnação por parte dos apelantes.
Contudo, vejamos melhor o regime da mediação imobiliária e da respetiva remuneração.
O Professor Menezes Cordeiro, no estudo “Do Contrato de Mediação”, publicado na Revista “O Direito”, Ano 139º, 2007, III, págs.516 a 554, dá a noção básica do contrato de mediação imobiliária nos seguintes termos – pág. 517: “Em sentido amplo, diz-se mediação o acto ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas, de modo a que, entre elas, se estabeleça uma relação de negociação eventualmente conducente à celebração de um contrato definitivo”.
A questão que se coloca é a de saber se, perante os factos dados como provados quanto à atuação da mediadora, lhe é ou não devida a correspondente remuneração.
No caso de que nos ocupamos, resultou provado que o negócio de compra e venda, que se consumou entre os réus como donos e vendedores do imóvel e o comprador, foi concretizado, com recurso a mediação imobiliária prestada por uma outra sociedade de mediação imobiliária com quem os réus haviam celebrado contrato anteriormente.
A autora alegou, mas não provou que tenha conseguido encontrar um potencial cliente, com proposta de aquisição e que a tenha apresentado ao réu marido que não a aceitou por questões relacionadas com o preço.
Não se prova a existência de qualquer nexo causal entre qualquer atuação da autora junto do comprador (que esta nem sequer conhecia) e a conclusão final do negócio.
Neste tipo de contrato, o que é relevante é saber que tipo de nexo tem de existir entre a atividade do mediador e a celebração do negócio, para este ter direito à remuneração.
Conforme se diz no Acórdão da Relação do Porto de 10/02/2015 (processo 1216/11.0YIPRT.P1), in www.dgsi.pt: “Sobre esta questão tem sido entendimento pacífico que não é necessário que o mediador esteja presente até à conclusão do negócio; mas é necessário que a conclusão daquele resulte adequadamente da sua conduta ou atividade. Temos, assim, que o direito do mediador à remuneração depende de a conclusão do negócio ser efeito da sua intervenção”.
Assim, a remuneração só será devida se a empresa mediadora tiver contribuído para a conclusão ou perfeição do contrato, e, portanto, só se houver uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato, a remuneração é devida.
No nosso caso é óbvio que tal não aconteceu.
O clausulado do contrato, em que está fixado um regime de exclusividade, remete para o disposto na Lei n.º 15/2013 de 8/02, as condições em que será devida a remuneração.
O artigo 19.º desta Lei 15/2013 (estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária) versa sobre a remuneração da empresa de mediação imobiliária.
A regra do n.º 1, que exige o resultado para a constituição da obrigação de pagamento, tem exceções, como a que resulta do n.º 2 do mesmo artigo, o qual determina que “É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel” (este é também o texto da cláusula 5.ª do contrato relativa á remuneração)
Esta norma apresenta os seguintes pressupostos, como decorre da sua letra:
1 - que o contrato de mediação tenha sido celebrado com o proprietário ou o arrendatário trespassante do bem imóvel;
2 - que tenha sido acordado o regime de exclusividade;
3 - e que a não concretização do negócio visado tenha causa imputável ao cliente (e logo, pelo menos, que a mediadora tenha angariado interessado resoluto na celebração do negócio em condições de o concluir – cfr., neste sentido, Acórdão da Relação de Guimarães de 16/12/2021, processo n.º 600/20.2T8FAF.G1, in www.dgsi.pt).
E, claro, é ao mediador que cabe fazer a prova de que, por sua intervenção o negócio definitivo estava pronto a ser concluído e só não o foi porque o cliente o impediu ou o recusou.
Tem sido entendido de forma praticamente uniforme, que o mediador só adquire direito à comissão quando a sua atividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros (cfr., entre outros, o Ac. do S.T.J. de 10/10/2002, processo 02B2469, relatado pelo Cons. Moitinho de Almeida).
“Não é exigível que os interessados formalizem proposta por escrito à mediadora. A remuneração é devida desde que a atividade desenvolvida pela mediadora, que publicitou a intenção de venda, as características do imóvel, que pôs em contacto os eventuais interessados com o imóvel, mostrando-o, tenha contribuído para o negócio que os réus celebraram” – Acórdão da Relação de Guimarães de 29/09/2014, processo n.º 1651/11.3TBBCL.G1, in www.dgsi.pt.
No nosso caso, não se provou qualquer atividade da mediadora no sentido de angariar um comprador que tenha sido descartado pelo réu. Não se concretizou qualquer negócio, porque a mediadora não angariou qualquer interessado, não propôs ao réu qualquer comprador para o seu imóvel e desconhecia até a existência de um interessado que veio a concretizar o negócio.
O negócio, como já se disse, foi concretizado com a intervenção de uma mediadora com quem os réus haviam anteriormente celebrado contrato de mediação imobiliária e que trabalhou no sentido de angariar um comprador para o imóvel em causa.
Assim, aplicando-se o disposto no artigo 19.º, n.º 2 da Lei 15/2013, a remuneração à autora não é devida, uma vez que ela não conseguiu qualquer interessado para o negócio e, tendo sido celebrado em regime de exclusividade, não foi por causa imputável ao cliente que o negócio não se concretizou.
O n.º 2 da cláusula 4.ª tem que ser lido em conjugação com o disposto no artigo 19.º da Lei 15/2013 e com a cláusula 5.ª do contrato, pois é aí que se estabelece quando é que é devida a remuneração ao mediador, ainda que em regime de exclusividade. Deve, aliás, salientar-se que não pode considerar-se violada a obrigação de exclusividade, que não podia ter sido convencionada, face à existência anterior de outro(s) contratos de mediação imobiliária, em vigor, contratos esses cuja existência era do conhecimento da autora, aquando da celebração deste último, conforme resultou da prova testemunhal ouvida em audiência de julgamento.
A autora, como empresa de mediação está obrigada a certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, que o seu cliente tem capacidade e legitimidade para contratar nos negócios que irá promover, nos termos em que o faz, e está vedado à empresa de mediação celebrar contratos de mediação imobiliária quando as circunstâncias do caso permitirem, razoavelmente, duvidar da licitude do negócio cuja promoção lhe for proposta – artigo 17.º, n.º 1, a) e n.º 2, c) da Lei n.º 15/2013 – motivo pelo qual a autora, sabendo da existência de contratos de mediação imobiliária celebrados pelos réus relativamente ao imóvel em causa, não podia ter conduzido o réu a assinar, nos termos em que o fez, um contrato em regime de exclusividade.
Em conclusão, não existindo qualquer nexo causal entre a atividade da autora e a celebração do contrato de compra e venda por parte dos réus e tendo estes celebrado tal contrato com recurso a imobiliária com a qual haviam celebrado contrato válido de mediação imobiliária, não é devida à autora qualquer remuneração, pelo que, na procedência da apelação, terá a sentença recorrida que ser revogada e os réus absolvidos do pedido.
III. DECISÃO
Em face do exposto, decide-se julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida e absolvendo-se os réus do pedido formulado.
Custas pela apelada.
***
Guimarães, 1 de junho de 2023
Guimarães, 1 de junho de 2023
Ana Cristina Duarte
Alexandra Rolim Mendes
Maria dos Anjos Melo Nogueira