Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 407/06.0TBVRS.E1 |  |
AUTORIDADE DO CASO JULGADO
Proc.º N.º 407/06-0TBVRS.E1 – Apelação – 2ª Secção
Recorrente: (…) – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.
Recorrido: (…).
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Relatório[1]
Relatório[1]
«Vem a presente acção intentada por (…), (…) e (…) contra (…) – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., pedindo a condenação da R. a pagar:
-ao A. (…) a quantia de 17.457,00 euros, acrescida de juros contados desde a data da citação da R.;
-aos A. (…) e (…) a quantia de 17.457,00 euros, acrescida de juros contados desde a data da citação da R.;
-ao A. (…) a quantia de 17.457,00 euros, acrescida de juros contados desde a data da citação da R.;
-ao A. (…) a quantia de 17.457,00 euros, acrescida de juros contados desde a data da citação da R..
Alegou para tanto, no essencial, que:
-em 24.07.2003 os AA. dirigiram-se aos escritórios da R., a qual, através de (…) (sócio-gerente), indicou terrenos para venda, onde se deslocaram:
-a R. indicou (…) como proprietário dos lotes;
-o A. (…) quis saber se este venderia os lotes mais barato, tendo (…) dito que lhe forneceria o contacto do vendedor, o que fez;
-os AA. contactaram o (…) e vieram a celebrar as promessas que indicam, pagando os sinais respectivos;
-o (…) não é proprietário dos lotes nem tinha legitimidade para os vender;
A R. foi contratada pelo (…) para diligenciar no sentido de encontrar interessados na compra dos lotes, mediante o pagamento de uma comissão.
A R. contestou, impugnando a versão dos AA. e afirmando que não mediou a venda dos lotes em causa.
Foi determinada a suspensão da instância até existir decisão transitada no proc. 248/04.
Cessada a suspensão da instância, efectuou-se o saneamento da causa, a selecção dos factos relevantes e a subsequente instrução, e bem assim a audiência de julgamento, não tendo sido apresentadas alegações de direito».
Por fim foi proferida sentença onde se decidiu o seguinte:
«-julgar parcialmente procedente a acção, condenando a R. a pagar ao A. (…) a quantia de 26.185,50 euros (vinte e seis mil cento e oitenta e cinco euros e cinquenta cents), acrescida de juros, à taxa legal, contados desde a data da citação da R.;
-julgar improcedente a acção na parte restante, absolvendo a R. do demais peticionado».
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Inconformada, veio a R. interpor recurso de apelação, tendo rematado as suas alegações com as seguintes
Conclusões:
«1 - A douta decisão recorrida, salvo o devido respeito, na matéria de facto que considerou assente, respondeu, incorrectamente aos pontos 2º, 9º, 14º e 15º da Base Instrutória.
2 - Razão pela qual entende a Apelante, que foi erradamente dado como provado os factos constantes do ponto 2° da base instrutória dada pela douta decisão recorrida, sendo que a tal resposta devia, a douta decisão ora posta em crise ter respondido apenas e tão só que: "Provado apenas que (…) deslocou-se com o A. (…). a ver lotes num terreno."
3 - Considerando ainda a Apelante, que a decisão recorrida, em face da prova produzida, não poderia ter dado como provado, como efectivamente deu, erradamente, que "(…) acordou verbalmente com (…), em nome da R., que este angariava clientes ..."
4 - Pois, do depoimento da testemunha (…), salvo o devido respeito, resultou notório e evidente que este (…), no seu depoimento que prestou, não teve um depoimento coerente, não sendo isento, nem desinteressado, não sendo portanto credível.
5 - Nem foi por este ou por qualquer outra testemunha produzida qualquer prova sobre tal contrato de mediação imobiliária supostamente celebrado com a R., dada a sua inexistência.
6 - (…) é interessado na condenação da R., por dessa condenação beneficiar a título pessoal, eximindo-se assim da sua responsabilidade, tudo dizendo e fazendo para que tal condenação fosse o resultado a alcançar nos autos.
7 - O tribunal recorrido não considerou também erradamente o testemunho de (…), sócia e gerente da R., à data,
8 - A qual, (…), demonstrou com o seu depoimento em conjugação com o depoimento de (…), pela completa falta de contacto e de todo e qualquer relacionamento entre a R. e a testemunha (…), inclusive de conhecimento um do outro das suas pessoas.
9 - Deveria a douta decisão recorrida ter respondido negativamente ao quesito 9 da base instrutória, considerando-o não provado.
10 - Só assim se compreendendo a resposta dada aos quesitos 10º e 11º, da base instrutória, pois, como atrás se demonstrou, a R. em nada teve intervenção na celebração dos contratos celebrados entre (…) e os AA., não mediando a R, tal negócio e nele não intervindo nem em momentos anterior a sua constituição, nem em momento posterior à sua conclusão, com a qual se concorda por corresponder à verdade e,
11 - De igual forma se justifica a resposta dada ao quesito 13º, da base instrutória, considerando correctamente por não provado pela douta decisão recorrida, uma vez que como atrás se demonstrou a R., não teve qualquer contacto com os AA., nem antes da celebração dos negócio nem em momentos posteriores, até passados mais de dois anos após a conclusão de tal negócio entre os AA. e (…).
12 - Também no que respeita a matéria constante da Base Instrutória, em 14º –, dada como não provada, salvo o devido respeito, também andou mal a douta decisão recorrida, na opinião da apelante. Pois,
13 - (…) tinha à data dos factos, escritório de venda de propriedade em (…). Mais concretamente na Rua (…), em (…), tendo a testemunha (…), no depoimento que prestou a instância do Meritíssimo Juiz, respondido claramente que quando saia do escritório deixava sempre um papel com o seu número de telemóvel, esclarecendo que tinha na sua loja afixado o seu número de telemóvel.
14 - Tal espaço, escritório da testemunha (…), onde foram negociados e celebrados os contratos, o que foi também confirmado pelo depoimento da testemunha (…).
15 - Resulta ainda das declarações prestadas pelas atrás referidas testemunhas, que (…) facultou o número de telemóvel de (…), sendo desta forma que o A. (…) com este entrou em contacto.
16 - Resultando ainda do depoimento de (…), bem como da própria certidão constantes da matricula da R., emitida pelo registo comercial, junto aos autos que (…), efectivamente morava e residia em (…) à data dos factos, onde ainda têm residência actualmente.
17 - Resultando ainda do depoimento de tais testemunhas, que (…), sabia onde (…) tinha o seu escritório e qual a actividade nele desenvolvida, a de compra e venda de propriedades.
18 - Pelo que, andou mal, em nossa opinião a douta decisão recorrida ao dar como não provado tal matéria de facto,
19 - Fazendo errada interpretação da prova testemunhal produzida.
20 - Devia a douta decisão produzida em função dos depoimentos das testemunhas ter decidido tal quesito noutro sentido.
21 - Pelo que em nossa opinião, devia a resposta ao articulado em 14° da base instrutória ter sido respondida da forma seguinte: "artigo 14°- provado apenas que (…) procedeu em conformidade com o referido em A), por ser residente em (…) e ser do conhecimento pessoal deste qual era o n.º de telemóvel, e por este estar afixado, de forma visível, na porta da empresa de promoção imobiliária de compra e venda de propriedade do Sr. (…)."
22 - Não se dando por provado apenas a qualidade de sócio gerente da R. de (…), por tal facto ser decorrente de certidão da matrícula da R. junta ao auto que impõe prova documental em sentido contrário.
23 - Também no que se refere ao ponto 15º da Base Instrutória, foi dado como não provado a totalidade da matéria quesitada, quando, em boa verdade, das declarações de (…), resulta que o número de telefone de (…) foi dado por (…) ao A. (…) a pedido deste, ora conjugando tais declarações da testemunha (…), conjugado com o depoimento de (…), sendo que tal matéria deveria ter sido dada parcialmente como provada.
24 - Tendo, em nossa opinião, sido erradamente considerado na douta sentença recorrida, referido que "Não foi proferida qualquer prova que confirmasse a matéria dos art.º (matéria que a testemunha … não confirmou), 14° e 15°, pois em boa verdade, conforme atrás se demonstrou, e resulta do depoimento das testemunhas (…) e (…),
25 - Deveria na resposta dada ao articulado em 15° da base instrutória, ter sido respondida da forma seguinte: "artigo 15° - provado apenas que (…) deu o n.º de telemóvel de (…) ao A. (…), a pedido deste."
26 - A douta decisão recorrida entendeu, salvo o devido respeito pela nossa opinião, erradamente, ter (…) contratado a R. com ela celebrando contrato de mediação imobiliária: para que esta diligenciasse no sentido de encontrar interessados na compra dos lotes em causa – referindo-se aos lotes objecto de contrato de reserva celebrado entre o A. (…) e a testemunha (…).
27 - Ora, a Apelada, salvo o devido respeito, discordam da interpretação dada pelo tribunal recorrido, à interpretação dada quanto aos efeitos do caso julgado, bem como, dos efeitos resultantes dos artigos 23º do D.L. n.º 77/99, de 16/03. Pois,
28 - Da prova produzida, salvo o devido respeito, resulta inexistente a celebração entre a R. e (…), de qualquer contrato de mediação imobiliária.
29 - Desde logo, por resultar provado não conhecer (…), quaisquer pessoas da R. que com ele pudessem ter celebrado ou acordado tal contrato.
30 - Resultando da prova produzida não ter a R. tido qualquer comportamento que permitisse qualificar o simples facto de (…), ter dado o contacto telefónico de (…) ao A. (…), por ser tal contacto do seu conhecimento pessoal e estar afixado de forma pública no escritório de promoção imobiliária e compra e venda de propriedade de (…), em (…), onde à data também este (…) morava e ainda reside, bem como,
31 - Do facto de (…) saber por ter com ele – (…) – a título pessoal, já celebrado contratos-promessa de compra e venda de lotes de terreno, estar (…) a vender terrenos numa urbanização onde também ele prometeu comprar tais lotes e de que dele também (…) se arrogou dono,
32 - Tudo se passando sem qualquer contacto ou existência de qualquer conexão entre a R. e (…), para que se possa dizer que entre ambos houve um contrato.
33 - A R. como se demonstrou, nada contratou com (…), nem verbalmente, nem por qualquer outro meio ou modo, pois, da sua actuação, não resultou qualquer, actividade que se possa qualificar e enquadrar no disposto no artigo 3.º do D.L. n.º 77/99, de 16/03, que à data regulava a actividade de mediação imobiliária, a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para como sendo: na actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis".
34 - Ora da prova produzida, em nossa opinião, resulta não ter a R., desenvolvido qualquer actividade de promoção, troca de informação, ou sobre as características dos Imóveis Prometidos comprar entre o A. e (…). Em nada tendo tido intervenção no negócio celebrado entre ambos.
35 - Não celebrando, por inexistente, para tanto qualquer contrato de mediação a R. com (…).
36 - Não tendo a R. por isso, que cumprir quaisquer obrigações contratuais decorrentes de um contrato de mediação inexistente, e cuja actividade de mediação não desenvolveu.
37 - Razão pela qual entende-se que a R., não podia fosse de que forma fosse, respeitar ou desrespeitar quaisquer deveres decorrentes da actividade de mediação imobiliária que não desenvolveu, não tendo violado qualquer disposição legal, decorrente do disposto das alíneas dos n.º 1 e 2 do artigo 18.º do DL n.º 77/99, de 16/03, nem,
38 - Podendo ser assacada responsabilidades, à R., ao abrigo do disposto no artigo 23º do DL n.º 77/99, de 16/03, por ser tal relação contratual entre a R. e (…) inexistente e pura ficção.
39 - Deveria em nossa opinião ter a douta sentença recorrida considerado inexistente qualquer contrato de mediação imobiliária que tivesse sido celebrado entre a R. e (…).
40 - Não o fazendo, escudando-se a douta decisão na força do caso julgado, violou a douta decisão em nossa opinião a interpretação a dar aos artigos 3º, 18º e 23º do D.L. n.º 77/99, de 16/03, por não terem os factos qualquer correspondência com a previsão e estatuição de tais preceitos legais.
41 - Não tendo, em nosso entender, face à prova produzida, e aplicação do caso julgado entre as partes por resultar a questão discutida neste processo, contornos diferentes da decisão produzida anteriormente, fazendo a douta decisão recorrida errada aplicação da figura e alcance do caso julgado».
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Contra-alegou o recorrido, pedindo a improcedência da apelação.*
Na perspectiva da delimitação pelo recorrente[2], os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 690º e 684º, n.º 3, do Cód. Proc. Civil)[3], salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2, in fine, do art.º 660º do Cód. Proc. Civil).Das conclusões do recurso resulta que as questões suscitadas se resumem a saber se houve erro na valoração e apreciação da prova designadamente no tocante às respostas dadas aos quesitos 2º, 9º, 14º e 15º da Base Instrutória e, consequentemente, se tais respostas devem ser alteradas e consequentemente alterada a decisão jurídica.
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Dos factos
Na primeira instância foi fixada a seguinte factualidade:
« Factos assentes
1) A R. exerce a actividade de mediação imobiliária, tendo a Licença nº (…)-AMI (al. B).
2) Em Julho de 2003, o A. (…) dirigiu-se aos escritórios da R., em (…), onde mostrou interesse em saber se havia vivendas ou lotes para construção de moradias para venda (art. 1º).
3) A R., através de (…), que se identificou como sócio gerente da R., disse que tinha duas urbanizações, às quais aquele A. e este (…) se deslocaram (art. 2º).
4) Na segunda das urbanizações visitadas (…) indicou ao A. (…) que o dono de alguns lotes era o Sr. (…) (art. 3º).
5) O (…) deu ao A. (…) o contacto do (…) para poder negociar os lotes com ele (art. 5º).
6) A R., na pessoa do sr. (…), deu o número de telemóvel de (…) ao A. (…) (al. A).
7) Os AA. chegaram a acordo com o (…) e com ele celebraram, em 29/07/2003, os escritos constantes de fls. 7 a 18, denominados “contrato de reserva de 4 lotes”, nos termos dos quais aquele (…) declara prometer vender aos ora AA. os lotes 12, 13, 15 e 14 da Urbanização Praia da (…), dos quais se afirma legítimo possuidor, pelos preços ali referidos (al. C).
8) Os escritos constantes de fls. 7 a 18 foram celebrados em (…) (art. 6º).
9) Da cláusula 3ª de cada um dos escritos consta que o A. (…) pagou ao (…), a quantia de 17.457,00€ a título de sinal e princípio de pagamento do preço e que os AA (…) e (…) pagaram, pelo mesmo título, a (…) a quantia de 17.457,00€ e ainda o A. (…), pelo mesmo motivo, a quantia de 17.457,00€ e o A. (…) a quantia de 17.457,00€, ambas a (…), tudo num total de 69.828,00€ (al. D).
10) Os AA. pagaram efectivamente a (…) as quantias referidas em 9) (art. 7º).
11) Posteriormente à data referida em 7), (…) admitiu perante os AA. que não era dono dos lotes nem tinha legitimidade para os vender (al. F).
12) À data dos escritos referidos em 7) e das negociações que os antecederam, (…) não era, nem nunca foi, proprietário, dono ou possuidor dos referidos lotes, nem tinha autorização para os vender (art. 8º).
13) (…) acordou verbalmente com (…), em nome da R., que este angariava clientes interessados na aquisição dos lotes, que enviaria para o escritório do (…), pagando-lhe este, uma contrapartida pecuniária por cada venda (art. 9º).
14) (…) sabia que (…) não era dono dos lotes (art. 12º).
15) (…) subscreveu o escrito constante de fls. 151/154 (al. E).
16) Apesar das muitas insistências dos AA. e de (…) ter admitido que teria que devolver os sinais que recebera, estes nunca foram devolvidos (al. F).
17) A (…) intentou contra (…) acção (proc. 248/04), pedindo que se declarasse, nomeadamente, que:
-a (…) não promoveu ou mediou, fosse de que forma fosse, quaisquer lotes de terreno na urbanização praia da lota, em (…);
-em virtude da celebração dos quatro contratos promessa de compra e venda outorgados entre (…) e os demais dois interessados e o senhor (…) não é a (…) responsável civilmente;
-a (…) nada deve a (…) ou a qualquer dos outros dois interessados que conjuntamente com ele prometeram adquirir os quatro lotes de terreno ao senhor (…);
-a (…) não violou qualquer dever a que se encontra adstrita no âmbito da actividade de mediação imobiliária.
Alegou para tanto, no essencial, que pese embora tenha mostrado a (…) certos imóveis, não mostrou os lotes que (…) prometeu comprar nem interveio de qualquer forma na sua negociação, não tendo celebrado quanto a tais lotes qualquer contrato de mediação.
(…) contestou, sustentando que a (…) lhe mostrou os lotes que prometeu comprar, tendo indicado o vendedor e tido conhecimento dos passos das negociações encetadas, tendo a (…) sido contratada pelo Sr. (…) para encontrar interessados na aquisição daqueles lotes.
Foram dados como provados os seguintes factos:
1) Em 23 de Julho de 2003 o R. deslocou -se aos escritórios da A. sitos na Rua da (…), n.º 48, (…) (al. A).
2) Na data e local referidos, o R. conversou com o representante da A., (…), no sentido de saber se a A., sua representada, tinha para venda alguma propriedade, vivenda ou lote de terreno para construção, em (…) ou (…), o mais junto à praia possível (al. B).
3) A A. na pessoa de (…) deslocou-se com o R., cada um no seu veículo automóvel, primeiramente ao local de (…)e, posteriormente, ao local de Praia da (…) (al. C).
4) No local da (…), (…) mostrou ao R. a Urbanização Monte (…), composta por lotes de terreno para construção de vivendas em banda, do tipo T2 e T3 (al. D).
5) Por não gostar do local e não lhe agradarem as propriedades e por se encontrarem muito afastados da praia, não mostrou o R. qualquer interesse nas mesmas (al. E).
6) Na data referida em 1), (…) conduziu o R. a um terreno loteado perto de uma estalagem (arts. 1º e 2º).
7) No local aquele (…) apresentou os lotes ao R., indicando-lhe o que se podia construir e indicou os preços, variáveis, de cada um dos lotes, os quais rondavam os 14.000.000$00 [69.831,71 euros] (art. 3º).
8) Cerca de dois dias depois o R. quis saber junto de (…) se o preço dos lotes poderia baixar (art. 5º).
9) Este, alegando que a descida do preço teria que ser tratada com o dono, deu-lhe o contacto de (…), indicando o nome deste e o seu número de telefone (arts. 6º e 7º).
10) Houve, posteriormente, pelo menos dois contactos pessoais entre A. e R. no escritório daquela (art. 10º).
11) Por via do segundo daqueles contactos pessoais sabia a A. que o R. prometeu comprar lotes de terreno na urbanização Praia da (…) (art. 11º).
12) A A. teve contacto presencial com o R. no próprio dia da assinatura dos 4 contratos-promessa de compra e venda dos lotes 12, 13, 14 e 15 do loteamento aprovado pela Câmara Municipal de Vila Real de Santo António sob o Alvará n.º …/01 (art. 12º).
13) Além do que consta em 6), 7), 8), 9), e 10), o R. ainda efectuou telefonemas a (…) (art. 13º).
14) A A. foi contratada por (…) para diligenciar no sentido de encontrar interessados na compra daqueles lotes, com a contrapartida de lhe pagar uma comissão sobre o preço da venda dos lotes (art. 14º).
15) (…) não era nem é proprietário dos lotes em questão, não tem nem nunca teve legitimidade para proceder à respectiva venda (art. 15º).
16) A A. agiu sem se certificar da legitimidade do (…) para celebrar as vendas dos lotes (art. 16º).
17) O R. e (…) acordaram em 29.07.2003, nos termos dos documentos de fls. 35 e ss. e 38 e ss., que o primeiro prometia comprar, e o segundo prometia vender, ½ do lote 13 e o lote 15, respectivamente, de que o segundo se dizia legítimo possuidor.
18) A título de sinal, pela promessa de compra e venda ao R. do lote 15, recebeu o (…) daquele a quantia de 17.457,00 euros (art. 18º).
19) A título de sinal, pela promessa de compra e venda ao (…) do lote n.º 12 recebeu (…) daquele a quantia de 17.457,00 euros (art. 19º).
20) A título de sinal, pelas promessas de venda ao (…) do lote 14 e de metade do lote 13, recebeu (…) daquele a quantia de 26.185,00 euros (art. 20º).
21) As escrituras públicas relativas aos respectivos negócios prometidos não foram celebradas porque (…) não era proprietário dos lotes, nem tinha poderes para os alienar, o que admitiu perante pelo menos o R. (art. 21º).
22) Os sinais referidos não foram devolvidos, em singelo ou em dobro, ao R., ou a outro promitente-comprador, apesar de insistências efectuadas junto do (…) (art. 22º).
23) O R. apresentou à A. a reclamação de fls. 12, com data de 23.04.2004, onde dizia, além do mais, que «em 24 de Julho de 2003, dirigi-me aos escritórios da empresa de mediação imobiliária acima referenciada com um amigo. No respectivo estabelecimento fui informado que aquela empresa tinha sido encarregada, pelo Sr. (…), na qualidade de vendedor, de mediar a venda a terceiros de prédios urbanos destinados a construção urbana sitos na Urbanização Praia da (…), correspondentes aos lotes 12, 13, 14, 15 (…).
Mostrei-me interessado em comprar os referidos terrenos, para mim e para dois amigos meus, e foi-me indicado pela empresa acima referido que o Sr. (…) é que era a pessoa com legitimidade para proceder à respectiva venda. (…) celebrei, eu e os outros dois interessados compradores, quatro contratos-promessa (…)» (art. 39º da PI e 22º da cont.).
Com base nestes factos e nas considerações constantes de fls. 104 e ss., foi decidido, na parte ora relevante:
-julgar parcialmente procedente a acção, declarando-se que:
i. entre a (…) e (…) não foi celebrado qualquer contrato de mediação imobiliária, e
ii. a (…) não «efectuou» qualquer contrato-promessa em que (…) tenha tido intervenção como outorgante;
-julgar improcedente a acção na parte restante, absolvendo (…) dos demais pedidos formulados.
Aditou-se a matéria descrita em 17 por se tratar de facto documentado nos autos, e de conhecimento oficioso [cfr. art. 514º, n.º 2 (e 664º, in fine, e 264º, n.º 2), do CPC], ao abrigo do art. 659º, n.º 3, do CPC.».
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A decisão de facto baseou-se em grande parte na prova testemunhal produzida e quanto esta importa lembrar ao recorrente que, no julgamento da matéria de facto e na sequência dos princípios da imediação, da oralidade e da concentração, o tribunal aprecia livremente as provas, segundo a sua prudente convicção, art.º 655º, n.º 1, do Cód. Proc. Civil (princípio da livre apreciação da prova), ou seja, depois da prova produzida, o tribunal tira as suas conclusões, em conformidade com as suas impressões recém colhidas e com a convicção que através delas se foi gerando no seu espírito, de acordo com as regras da ciência, do raciocínio, e das máximas da experiência[4], que forem aplicáveis[5], salvo previstos no n.º 2 do mesmo artigo.**
E esta apreciação livre das provas tem de ser entendida como uma apreciação convicta do julgador, subordinada apenas à sua experiência e prudência e guiando-se sempre por factores de probabilidade e nunca de certezas absolutas, estas quase sempre intangíveis, nunca entendida num sentido arbitrário, de mero capricho ou de simples produto do momento, mas como uma análise serena e objectiva de todos os elementos de facto que foram levados a julgamento, tudo por forma a que, uma resposta dada a determinado quesito seja o reflexo e “o resultado da conjugação de vários elementos de prova que na audiência ou em momento anterior foram sujeitos às regras da contraditoriedade, da imediação ou da oralidade” (Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, II vol., pág. 209).
Ora, deve aceitar-se que a convicção do julgador da 1ª instância resulta da experiência, prudência e saber daquele, sendo certo que é no contacto pessoal e directo com as provas, designadamente com a testemunhal, que aquelas qualidades de julgador mais são necessárias, pois é com base nelas que determinado depoimento pode ou não convencer quanto à veracidade ou probabilidade dos factos sobre que recai, constituindo uma das manifestações dos princípios da oralidade e da imediação, por via das quais o julgador tem a oportunidade de se aperceber da frontalidade, tibieza, lucidez, rigor e firmeza com que os depoimentos são produzidos, mesmo do confronto imediato entre os vários depoimentos, do contraditório formado pelos intervenientes, advogados e juízes, do interrogatório do advogado que a apresenta, do contraditório do outro mandatário e das dúvidas do próprio tribunal, melhor ajuizando e aquilatando desta forma da sua validade.
O depoimento[6] oral da testemunha é formado por um complexo de situações e factos em que sobressai o seu porte, as suas reacções imediatas, o sentido dado à palavra e à frase, o contexto em que é prestado o depoimento, o ambiente gerado em torno da testemunha, a forma como é feita a pergunta e surge a resposta, e tudo isto contribui, com mais ou menos amplitude, para a formação da convicção do julgador.
Como também refere Abrantes Geraldes (ob. Cit., p. 257) “Existem aspectos comportamentais ou reacções [7] dos depoentes que apenas podem ser percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá reapreciar o modo como, no primeiro, se formou a convicção do julgador” e, mais adiante, “a simples leitura de secas e inertes laudas de argumentação fáctica jamais se pode comparar à vivacidade proporcionada ao juiz da primeira instância, quando este, empenhado, como deve estar, no efectivo apuramento da verdade material, procura encontrar, na floresta integrada pelos diversos meios probatórios (firmes ou imprecisos, convincentes ou contraditórios, serenos ou interessados), a vereda que lhe permite ir de encontro à justa composição do litígio, arrimado nos instrumentos que lhe são proporcionados pelos princípio da imediação e oralidade”.
A valoração de um depoimento pelo julgador tem sempre um certo conteúdo subjectivo mas a percepção dos factos só é perfeitamente conseguida com o imediatismo das provas.
É sempre uma tarefa difícil para o Tribunal superior perscrutar e sindicar esse processo de valoração, quando é certo que dispõe de menos elementos e meios menos “ricos” que aqueles de que dispôs o Tribunal “a quo”. Daí que deva haver alguma cautela e muito rigor na reapreciação da prova “oral” produzida na primeira instância. E por isso como se diz no Ac. do STJ de 21/01/2003, proc. n.º 02ª4324, in http://www.dgsi.pt/ «a reanálise das provas gravadas pelo Tribunal da Relação só pode abalar a convicção criada pelo Juiz da 1.ª instância, traduzida nas respostas aos quesitos, e determinar a alteração dessas respostas, em casos pontuais e excepcionais, quando, não se tratando de confissão ou de qualquer facto só susceptível de prova através de documento, se verifique que as respostas dadas não têm qualquer fundamento face aos elementos de prova trazidos ao processo ou estão profundamente desapoiados face às provas recolhidas (…)” .
O objectivo da gravação da prova funciona assim mais como uma válvula de escape para situações pontuais em que seja inaceitável a possibilidade da resposta dada, do que como um meio desejado para reanálise sistemática de toda a prova[8]. Desta forma, só está em perfeitas condições de poder satisfazer a eventual alteração das respostas aos quesitos em situações limite, ou seja, se resultar inequivocamente que a resposta ao quesito não podia ser aquela, mas tinha que ser outra.
O próprio legislador, no preâmbulo do DL n.º 329-A/95, de 12/12, assumiu clara posição que pretende assegurar o princípio do imediatismo das provas. Em nenhum ponto do enunciado diploma vemos que tenha sido intenção do legislador acabar com ele!
O que pretendeu fazer-se foi controlar as situações insustentáveis.
A admissibilidade da respectiva alteração por parte do Tribunal da Relação, mesmo quando exista prova gravada, funcionará assim, apenas, nos casos para os quais não exista qualquer sustentabilidade face à compatibilidade da resposta com a respectiva fundamentação.
Assim, por exemplo:
a) apoiar-se a prova em depoimentos de testemunhas, quando a prova só pudesse ocorrer através de outro sistema de prova vinculada;
b) apoiar-se exclusivamente em depoimento(s) de testemunha(s) que não depôs(useram) à matéria em causa ou que teve(tiveram) expressão de sinal contrário daquele que foi considerado como provado;
c) apoiar-se a prova exclusivamente em depoimentos que não sejam minimamente consistentes, ou em elementos ou documentos referidos na fundamentação, que nada tenham a ver com o conteúdo das respostas dadas».
No caso concreto, analisada toda a prova produzida na primeira instância, nada indicia a existência de um erro no julgamento de facto.
Na fundamentação da matéria de facto o M.º Juiz explanou, de forma suficientemente clara, as razões porque ficou convencido do conteúdo das respostas dadas aos quesitos em causa. Ouvidos os registos da prova, pese embora a deficiente qualidade da gravação dos depoimentos prestados por videoconferência, designadamente o da testemunha (…), não se vislumbrou erro de apreciação que justifique qualquer alteração das respostas dadas aos quesitos 2º, 9º, 14º e 15º da Base Instrutória.
Assim e pelo exposto, impõe-se concluir que não há razões plausíveis para que seja alterada a matéria de facto tal como foi julgada na primeira instância.
O Direito
Como consequência da pretendida alteração da decisão de facto, sustentava o recorrente a alteração da decisão jurídica. Ora soçobrando aquele objectivo, necessariamente soçobra este da alteração da decisão jurídica.
A recorrente, no entanto, também suscitou a questão da inexistência de caso julgado no tocante aos fundamentos da acção de simples apreciação negativa que intentara contra o aqui recorrido.
O sr. Juiz considerou que a decisão anterior (que declarou existir um contrato de mediação entre a recorrente e …, contrato no âmbito do qual a recorrente aproximou o A./recorrido, daquele …, vindo na sequência desse contacto, a serem celebrados contratos-promessa com o A. e que a recorrente terá violado regras inerentes à celebração do dito contrato) vinculava as partes por força da autoridade do caso julgado formado naquela acção. Para tanto o Sr. Juiz, fez uma análise do regime do caso julgado e em particular do que respeita às acções da simples apreciação negativa, tendo discorrido nos seguintes termos:
«A pretensão dos AA. assenta em pressupostos contratuais, radicando num contrato de mediação em que a R. seria interveniente.
Neste aspecto, os contornos do caso justificam que se distinga a situação do A. (…) da situação dos demais AA..
Com efeito, e quanto a este A. (…), monta especialmente no caso a circunstância de ter corrido entre ele e a R. uma acção simétrica à presente: antecipando a pretensão deste A., a R. propôs uma acção de simples apreciação negativa na qual pretendia ver declarado, na parte que ora releva, que:
-a (…) não promoveu ou mediou, fosse de que forma fosse, quaisquer lotes de terreno na urbanização praia da lota, em (…);
-em virtude da celebração dos quatro contratos promessa de compra e venda outorgados entre (…) e os demais dois interessados e o senhor (…) não é a (…) responsável civilmente;
-a (…) nada deve a (…) ou a qualquer dos outros dois interessados que conjuntamente com ele prometeram adquirir os quatro lotes de terreno ao senhor (…);
-a (…) não violou qualquer dever a que se encontra adstrita no âmbito da actividade de mediação imobiliária.
Demonstraram-se, naquela acção, os factos acima descritos, os quais se analisam, no essencial, no seguinte:
- em 23 de Julho de 2003 a (…) mostrou a (…) certos lotes, acabando por lhe indicar (…) para tratar da negociação dos lotes, sendo que a (…) foi contratada por (…) para diligenciar no sentido de encontrar interessados na compra daqueles lotes, com a contrapartida de lhe pagar uma comissão sobre o preço da venda dos lotes;
- este (…) não era proprietário dos lotes e não tinha legitimidade para proceder à respectiva venda, agindo a (…) sem se certificar da legitimidade do (…) para celebrar as vendas dos lotes;
- na sequência de contactos com o (…), o (…) celebrou com este contratos-promessa, incumpridos.
Com base nos factos apurados, considerou-se que, sendo aplicável o regime do DL 77/94, de 16.03, (…) contratou a (…) para que esta diligenciasse no sentido de encontrar interessados na compra dos lotes em causa, oferecendo em contrapartida o pagamento de uma comissão sobre o preço da venda dos lotes, situação que correspondia a um contrato de mediação imobiliária na feição em que a empresa imobiliária procura interessados na compra [não existindo qualquer contrato de mediação estabelecido entre a A. e o R.]. Quanto à responsabilidade civil em causa, atendeu-se aos termos do art. 23º, n.º 2, do DL 77/99, onde se prevê que as empresas de mediação são (ainda) solidariamente responsáveis pelos danos causados a terceiros, para além das situações já previstas na lei, quando se demonstre que actuaram, aquando da celebração e execução do contrato de mediação imobiliária, em desrespeito ao disposto nas alíneas a) a e) do n.º 1 e na alínea c) do n.º 2 do artigo 18º, tendo-se atendido também ao regime do art. 18º, n.º 1, al. a), do DL em causa, onde se dispõe que as empresas são obrigadas a certificar-se, antes da celebração do contrato de mediação, da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes nos negócios que irão promover. Por fim, atendeu-se ainda ao n.º 3 do citado art. 23º, segundo o qual consideram-se interessados (…) todos os que, em resultado de um acto de mediação, venham a sofrer danos patrimoniais, ainda que não tenham sido parte no contrato de mediação imobiliária [sendo que o «interessado» de que aqui se fala seria o mesmo «terceiro» que se refere no n.º 1 do mesmo artigo].
Considerou-se então que:
i. o (…) celebrou contratos-promessa com o (…), o qual não era proprietário dos lotes prometidos vender nem tinha legitimidade para os alienar, sendo assim inviável o cumprimento desses contratos, o que conduz à verificação da responsabilidade contratual deste (…);
ii. o (…) sofreu prejuízos por isso (em virtude da entrega de sinal que não viu devolvido);
iii. a (…) celebrou com aquele (…) um contrato de mediação imobiliária quanto àqueles lotes sem se certificar previamente da legitimidade deste (…),
iv. a celebração dos contratos-promessa (e o inerente dano) decorre do acto de mediação da (…),
v. a responsabilidade «profissional» da (…) face ao (…) não depende da existência de um contrato de mediação com este (…), o qual surge como interessado ou terceiro para os termos do citado art. 23º, n.º 3, para se concluir que estariam verificados todos os pressupostos que permitiam responsabilizar a (…), ao abrigo daqueles arts. 18º, n.º 1, al. a) e 23º, n.º 2, do DL 77/99.
Em consequência, foi aquela acção julgada improcedente na parte relevante, especialmente referida no ponto 3 supra.
É bom de ver que a situação da vida que se discute nas duas acções é a mesma.
Admite-se que a anterior acção não comporta um efeito de caso julgado absoluto (excepção de caso julgado), atentos os termos do art. 498º do CPC, já que não existe, fundamentalmente, identidade quanto ao pedido [já quanto à causa de pedir, existe, como infra se explicita melhor, uma identidade substancial] – mesmo quando se admita que esta identidade do pedido pode ser apenas tendencial [referindo-se que existirá quando o objecto essencial de uma acção constitui, por si só, a negação do objecto da outra, ou dizendo-se que seria suficiente que sejam coincidentes o objectivo fundamental de que dependa o êxito de cada uma das acções], é evidente que a fisionomia da anterior acção, e a sua improcedência, nunca poderia constituir obstáculo (como decorreria da excepção do caso julgado) ao prosseguimento desta acção.
Coloca-se, porém, a questão de saber se a decisão proferida na anterior acção pode ter algum valor vinculativo nesta acção.
É neste domínio, justamente, que se invoca a figura da autoridade do caso julgado, a qual implica que numa segunda acção seja aceite uma decisão proferida numa anterior acção, decisão esta que se insere, quanto ao seu objecto, no objecto daquela segunda acção, enquanto questão prejudicial[9] . Esta autoridade pode decorrer quer da decisão proferida na anterior acção, quer dos seus fundamentos, sendo esta segunda modalidade a que aqui interessa [a improcedência da peticionada afirmação da inexistência da responsabilidade da (…) discutida na anterior acção não produz efeitos directos sobre a pretensão do A. (…) – atendendo aos contornos da anterior decisão, a autoridade do caso julgado quanto à decisão forma-se directamente apenas quanto ao pedido de declaração de inexistência do direito que o demandado invocou, excluindo essa afirmação, nada dizendo, em si, sobre a pretensão do A. (…) nesta acção].
Modalidade esta (autoridade quanto aos fundamentos) cuja aceitação é também mais controversa. Sem embargo, considera-se que, como nota Mariana França Gouveia, as razões que estão na base da excepção do caso julgado (a segurança jurídica, a economia e o prestígio dos tribunais) continuam a valer irrestritamente neste domínio. E a occasio legis do art. 96º, n.º 2, do CPC (de onde se procura retirar um argumento legal contra a admissibilidade desta autoridade do caso julgado) revela que a intervenção legal visou justamente deixar em aberto a questão, relegando a sua resolução para a doutrina e a jurisprudência [Mariana França Gouveia, cit., pág. 397]. Sendo que tal norma é compatível com a interpretação segundo a qual o seu regime valeria apenas para as questões que, justamente, não estavam abrangidas pelo caso julgado, mormente pela autoridade do caso julgado [Mariana França Gouveia, cit., pág. 500][10]. É esta solução a que, aliás, os tribunais têm sido muito sensíveis, admitindo-a quase sem discrepâncias (embora com distinções quanto aos seus pressupostos, como aquela Autora nota) [v., por exemplo, Ac. do STJ de 05.05.2005, proc. 05B602, 03.03.2009, proc. 09A0020, e de 25.03.2009, proc. 09A530, todos em 3w.dgsi.pt ].
Importa, pois, apreciar o alcance da autoridade do caso julgado no caso.
Apreciação esta onde tem especial relevo a configuração específica da prévia acção.
Com efeito, a acção de simples apreciação negativa[11] importa a transferência para o demandado do ónus da prova dos factos constitutivos da situação jurídica que o autor quer ver declarada inexistente ou insubsistente (cfr. art. 343º, n.º 1, do CC) [isso levou até a que se defendesse que a petição do autor não tinha, nessas acções, que conter uma causa de pedir, o que não será exacto, já que o demandante tem sempre que definir os contornos da situação que quer ver declarada inexistente, e invocar o fundamento para a sua inexistência (mormente a negação do facto constitutivo), o que corresponderá à causa de pedir – v. L. de Freitas, Estudos Sobre Direito Civil e Processo Civil, Coimbra Editora, 2002, pág. 454 e ss.]. Assim, para que a acção improceda, o demandado vai ter que alegar[12] os factos constitutivos da situação jurídica de que se quer prevalecer, e que o demandante quer ver declarada inexistente. Neste sentido, estes são os factos essenciais à apreciação do mérito da causa e, assim, são inerentes à causa de pedir, integrando-a ou ao menos complementando-a. Ou seja, são sempre essenciais ao efeito que a decisão final de improcedência venha a produzir e por ela abrangidos [de algum modo, o princípio da substanciação tem que estender-se a esses factos, pois só em função deles é entendível e sustentável a decisão final de improcedência].
Ora, para julgar a anterior acção improcedente (e porque o ónus da prova cabia ao demandado), o tribunal teve que afirmar que existia a situação jurídica contestada pelo demandante (a …) [que é a mesma situação jurídica que agora serve de fundamento à pretensão do A. …], e teve também que afirmar que, com base naquela situação, o A. (…) tinha direito a ser indemnizado [que é também a pretensão que este A. aqui deduz]. Este percurso lógico-jurídico foi absolutamente necessário para se alcançar a decisão de improcedência, a qual só se compreende e sustenta nesse pressuposto. E se assim é, esta decisão deve, na sua autoridade de caso julgado, abranger os postulados em que necessariamente assenta.
Constata-se, assim, que existe uma decisão prévia sobre uma questão essencial naquela anterior acção [um antecedente lógico indispensável ao dispositivo dessa acção], atinente à causa de pedir, que se deve considerar definitivamente decidida e, nessa medida, vincular as partes, mesmo em acções posteriores.
E, como nesta acção e na anterior acção está em causa a mesma relação contratual (mediação), e os mesmos efeitos decorrentes dessa relação (no que toca a um dever legal e aos seus efeitos sobre o ora A.), existindo uma identidade substancial entre as questões suscitadas nessas duas acções [que sempre se reconduziam à existência, ou não, da relação de mediação, e à forma como a R. cumpriu, ou não, as obrigações impostas por essa relação (ainda que por via da regulamentação legal de tal contrato) [13]], deve aceitar-se que a solução alcançada naquela acção, que sustentou a decisão de improcedência, vale ainda, entre as mesmas partes, nesta acção, por força do caso julgado (da sua autoridade) [sem que ocorra qualquer obstáculo a este efeito, mormente do ponto de vista das garantias de defesa das partes [14]].
Existe, aliás, uma situação de prejudicialidade lógica (paralelismo de efeitos)[15] já que a relação contratual contestada, e a violação de um dever inerente a essa relação, constitui uma premissa necessária da decisão em ambas as acções: é essa relação, e a posição que o tribunal toma sobre a sua existência e significado, que justifica a decisão tomada na anterior acção, e que vai determinar a decisão a tomar nesta acção [aliás, esta prejudicialidade esteve já subjacente ao despacho de fls. 95, onde se determinou a suspensão da instância, sendo que tal decisão já levava implícita a ideia de que a decisão tomada na anterior acção teria que ser acatada nesta acção – v. sobre este aspecto, Mariana França Gouveia, cit., pág. 395, nota 1204]. Se se quiser, e na fórmula de T. de Sousa, o fundamento da anterior decisão transitada condiciona a apreciação do objecto desta acção (prejudicialidade) pois, dando-se como existente a responsabilidade da R. naquela acção, tal afirmação vai condicionar a decisão desta acção [Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex 1997, pág. 581] – sob pena, aliás, de poder ocorrer flagrante contradição que, além de atentar contra o valor da anterior decisão e o prestígio dos tribunais, o valor do caso julgado não pode admitir [efeito enunciativo do caso julgado, segundo T. de Sousa, cit., pág. 579].
Nestes termos, e quanto ao A. (…) tem que valer aqui a anterior decisão, quando considerou existir um contrato de mediação celebrado entre a R. e (…), contrato no âmbito do qual a R. aproximou o A. (…) daquele (…), vindo, na sequência deste contacto, a serem celebrados contratos-promessa[16] com este A., sendo ainda que a R. violou regras inerentes à celebração do contrato de mediação que a fazem responder (solidariamente) pelos danos causados».
Diz o recorrente que o Tribunal “a quo” fez «errada aplicação da figura e alcance do caso julgado». Mas não lhe assiste qualquer razão como bem se demonstra na fundamentação da decisão acabada de transcrever e que não merece qualquer reparo. Efectivamente, nas acções de simples apreciação negativa, atenta a sua natureza a causa de pedir congloba e esgota todas as causas de pedir possíveis atinentes ao pedido – Cfr. Anselmo de Castro – Direito Processual Civil Declaratório, vol. I, pág. 211 – e, por isso, o caso julgado «compreenderá, logicamente, toda a relação jurídica, envolvendo todas as possíveis causas de pedir[17]», consequentemente não poderia o Tribunal deixar de considerar na presente acção a relação jurídica demonstrada na acção de simples apreciação negativa que a recorrente intentou contra o aqui recorrido e onde ficou demonstrada, ao contrário do que pedia, a existência do contrato de mediação entre si e o pretenso proprietário dos lotes.
Deste modo e sem necessidade de mais considerações é óbvia a improcedência da apelação.
Concluindo
Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação e confirma-se a douta sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Registe e notifique.
Évora, em 16 de Dezembro de 2010
Bernardo Domingos
Silva Rato
Luís Mata Ribeiro
__________________________________________________
[1] Transcrito da sentença.
[2] O âmbito do recurso é triplamente delimitado.
Primeiro é delimitado pelo objecto da acção e pelos eventuais casos julgados formados na 1.ª instância recorrida.
Segundo é delimitado objectivamente pela parte dispositiva da sentença que for desfavorável ao recorrente (art.º 684º, n.º 2 2ª parte do Cód. Proc. Civil) ou pelo fundamento ou facto em que a parte vencedora decaiu (art.º 684º-A, n.ºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil).
Terceiro, o âmbito do recurso pode ser limitado pelo recorrente. Vd. Sobre esta matéria Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa -1997, págs. 460-461. Sobre isto, cfr. ainda, v. g., Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos, Liv. Almedina, Coimbra - 2000, págs. 103 e segs.
[3] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56.
[4] As máximas ou regras da experiência da vida (Erfahrungssätze) são afirmações genéricas de facto – são juízos gerais (de facto) – situadas no domínio da questão de facto, que funcionam como premissas maiores das presunções simples, notórias ou não notórias – se forem notórias o juiz conhecê-las-á ou se socorrerá dos meios fáceis e acessíveis ao seu conhecimento, se o não forem será obtidas por intermédio do processo, maxime, por intermédio dos peritos –, que procedem mediata ou imediatamente da experiência. Vd. Castro Mendes, Do conceito de prova em processo civil, Edições Ática – 1961, págs. 644 e 660 e segs. São, pois, juízos de carácter geral formados sobre a observação da vida de todos os dias, que permitem ao juiz apreender o significado, a atendibilidade e a eficácia de uma prova. São critérios generalizantes e tipificados de inferência factual. Castanheira Neves, Sumários de Processo Criminal (1967-1968), Coimbra - 1968, pág. 48. Segundo Vaz Serra – RLJ Ano 108, pág. 358 – não são normas jurídicas – e, portanto, não são normas de direito substantivo –, mas são partes destas já que estas as mandam, expressa ou tacitamente, ter em conta e, por conseguinte a sua violação implica a violação da lei substantiva. E segundo Vd. P Lima e A. Varela – Cód. Civil Anot. Vol. I 2.ª Ed., pág. 289 – estão na base das presunções judiciais simples ou de exercício, isto é, das que assentam no simples raciocínio de quem julga. Sobre a questão se se situam no âmbito da questão de direito ou de facto vd. J. A. Reis, Breve Estudo, pág. 539. Cfr. também Castro Mendes, opus cit., pág. 666 nota 18.
[5] Vd. José Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil (Conceito e Princípios Gerais) - À luz do Código Revisto, Coimbra Editora - 1996, pág. 157; Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa -1997, pág. 347
[6] Os depoimentos não são só palavras, o silêncio da testemunha (que não aparece quando há transcrição) pode valer mais para formar a convicção do tribunal do que o depoimento orquestrado de vinte outras.
[7] O tom de voz, a mímica, o rubor, a palidez, etc., elementos extremamente infiéis e mutáveis, conforme o temperamento, a idade, o sexo, a posição social e as condições de vida, mas que podem ser significativos, quando sujeitos a uma análise prudente e avisada, que descubra, por exemplo, entre um tímido e um audacioso profissional da mentira, que sabe ser mais facilmente acreditado se se mostrar firme e seguro no seu depoimento.
[8] É que o tribunal de 2ª jurisdição não vai à procura de uma nova convicção (que lhe está de todo em todo vedada exactamente pela falta desses elementos intraduzíveis na gravação da prova), mas à procura de saber se a convicção expressa pelo Tribunal “a quo” tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova (com os demais elementos existentes nos autos) pode exibir perante si.
[9] Mariana França Gouveia, A Causa de Pedir na Acção Declarativa, Almedina 2004, pág. 394.
[10] Neste sentido, a norma não visa limitar o alcance do caso julgado (quanto à sua autoridade) mas antes ampliá-lo; assim, primeiramente determinam -se os limites do caso julgado, questão onde tal norma não intervém; depois de apurados aqueles limites, e para além desses limites, é que surgiria o campo de intervenção daquela regra legal (permitindo, por força da vontade das partes, ampliar o âmbito do caso julgado).
[11] Era assim que se configurava aquela acção, na parte ora relevante.
[12] Como se sabe, o ónus da alegação corresponde tendencialmente ao ónus de prova (à parte cabe alegar os factos que lhe cabe também demonstrar), e este incumbe ao réu nestas acções, como se referiu.
[13] A identidade perfeita da causa de pedir não pode ser requisito necessário da autoridade do caso julgado, sob pena da sua negação [Mariana França Gouveia, cit., pág. 396 e 415], mas onde ocorrer facilitada fica a constatação dos pressupostos desta figura.
[14] Que se tende a considerar constituir requisito da figura.
[15] M. França Gouveia, cit., pág. 503.
[16] Pese embora o nomen adoptado («contrato de reserva») para os contratos em causa, o seu teor revela com clareza que se trata de contratos -promessa: neles se convenciona, com efeito, que se «promete vender», e se «promete comprar», com previsão de prazo para celebração do negócio prometido, reportando-se as partes, na clª 6ª, expressamente ao «presente contrato-promessa».
[17] Anselmo de Castro, op. Cit., Pág. 125.