Acórdãos TRE	Acórdão do Tribunal da Relação de Évora
Processo:	2724/17.4T8STR.E1
Relator:	TOMÉ RAMIÃO
Descritores:	CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA MEDIADOR REMUNERAÇÃO
Data do Acordão:	03/28/2019
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	IMPROCEDENTE
Sumário:	1. Como tem vindo a ser entendido pela jurisprudência do STJ, mostra-se cumprida a exigência prevista na alínea a) do n.º2 do art.º 640.º do CPC se o recorrente indicar, com exatidão, as passagens da gravação dos depoimentos ou, em alternativa, proceder à transcrição das partes mais relevantes desses depoimentos. 2. O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita e dele deve em constar, obrigatoriamente, a identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam; a identificação do negócio visado pelo exercício de mediação e as condições de remuneração, nomeadamente montante ou percentagem e forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável, bem como a consagração do regime de exclusividade, se for o caso, bem como a identificação do seguro de responsabilidade civil e respetiva apólice, sob pena de nulidade (art.ºs 6.º/1, al. e), 19.º/1, 2, 5 e 8 e 23.º, do Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20 de Agosto, atualmente o art.º 16.º/1, 2 e 5 do Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro). 3. Configurando-se o contrato de mediação imobiliária como um contrato de prestação de serviços, em que o mediador assume uma obrigação meios com vista à obtenção de um resultado, consubstanciada na aproximação do vendedor e comprador do imóvel para a concretização de determinado negócio, no caso concreto, da compra e venda, o que releva para o direito à comissão da mediadora é a atividade por esta desenvolvida durante a vigência do contrato de mediação e a sua contribuição para a celebração do negócio. 4. No entanto, e apesar da remuneração do mediador estar dependente, em regra, da conclusão do negócio - no caso concreto, o contrato de compra e venda do imóvel - para que seja devida, é ainda necessário que se verifique uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão do negócio, isto é, que a conclusão do negócio resulte adequadamente da conduta ou atividade do mediador. 5. Celebrado contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, e tendo a empresa de mediação prestado os serviços contratados de que resultou o negócio que em concreto foi visado com essa atividade, ainda que em momento posterior à denúncia do contrato, é-lhe devida a remuneração acordada.
Decisão Texto Integral:	Acordam no Tribunal da Relação de Évora I- Relatório. BB, Lda., com sede na Avenida …, nº …, Sintra, intentou a presente ação declarativa comum contra CC e sua mulher, DD, residentes na Rua …, Lote …, ….º Dto., Santarém, e EE, residente em Rua …, n.º …, ….º G, 8900-… Vila Real de Santo António, pedindo a condenação destes no pagamento da quantia de € 16.297,50 (dezasseis mil, duzentos e noventa e sete euros e cinquenta cêntimos), bem como os juros comerciais desde 26/04/2013 até ao efetivo pagamento, e honorários devidos pela interposição da presente Ação a apurar em execução de sentença. Alegou, em síntese, que celebrou com os réus um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, relativo à venda de um imóvel, o qual foi vendido devido à sua intervenção, pois promoveu a venda do prédio que identificou, através da colocação de uma placa no mesmo, da inserção de um anúncio no portal da REMAX, sendo a única entidade a promover essa venda, não tendo os réus pago o valor acordado da sua remuneração. Citados, os réus contestaram, alegando que a autora não teve qualquer intervenção no negócio ocorrido em 26 de Abril de 2013 e que o contrato está ferido de nulidade, não tendo o réu CC assinado o contrato. Proferido o despacho saneador, realizou-se a audiência de discussão e julgamento, após o que foi proferida a competente sentença, que julgando a ação parcialmente procedente condenou o Réu CC a pagar à autora BB, Lda., a quantia de € 6.078,00 (seis mil e setenta e oito euros), acrescida de juros civis à taxa legal até efetivo e integral pagamento, e absolveu as Rés DD e EE do pedido. Desta sentença veio o Réu CC interpor o presente recurso, formulando extensas conclusões que não respeitam minimamente a exigência legal de sintetização ( art.º 639.º/1 do CPC), razão pela qual não se transcrevem, delas podendo extrair-se, de relevante, as seguintes questões: 1. Quanto à matéria de facto vertida nas alíneas: J) Foi através da promoção referida em I) que Carlos … e sua irmã Cidália … posteriormente tiveram conhecimento que o imóvel se encontrava à venda. K) Cidália … em consequência dessa promoção formulou o propósito de adquirir o imóvel referido em B). Entende o recorrente ter havido erro de julgamento e que esta factologia deve ser dada como não provada. 2. Invalidade do contrato de mediação. 3. Atuação da autora e sua influência na celebração do negócio de compra e venda do imóvel. *** Contra alegou a Autora, defendendo a rejeição do recurso quanto à impugnação da matéria de facto, porque ao recorrente “incumbia o ónus de indicar exatamente a passagem da gravação onde o meio probatório por si indicado expôs o facto probatório que, no seu entender, fora incorretamente julgado”, o que não fez, limitando-se a “fazer referência à data e hora em que se iniciou o depoimento – informação essa que também fica explanada na ata da referida sessão de audiência de julgamento, ao abrigo do disposto no artigo 155º, n.º 1 do CPC – e a fazer referência às páginas que a que correspondem o que é dito no teor das transcrições”, terminando pela improcedência do recurso e manutenção da decisão recorrida. *** O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito devolutivo. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir. *** II – Âmbito do Recurso. Perante o teor das conclusões formuladas pela recorrente – as quais (excetuando questões de conhecimento oficioso não obviado por ocorrido trânsito em julgado) definem o objeto e delimitam o âmbito do recurso - arts. 608.º, nº2, 609º, 620º, 635º, nº3, 639.º/1, todos do C. P. Civil -, constata-se que as únicas questões a decidir são as seguintes: a) Se deve ser alterada a matéria de facto. b) Validade do contrato de mediação. c) Se a autora tem direito à remuneração reclamada. *** III – Fundamentação fáctico-jurídica. 1. Matéria de facto: Na decisão recorrida foi considerada assente a seguinte factualidade, que se mantém: A) A Autora é uma sociedade que se dedica à mediação imobiliária. B) No âmbito da sua atividade comercial a Autora celebrou com CC, no dia 13 de Novembro de 2012, um contrato intitulado de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, com o n.º 1115/50, tendo este assinado conforme consta a fls. 139 dos autos; C) O contrato determina que o prazo de duração é de 180 dias contados a partir da data da sua celebração, conforme cláusula 8.ª; D) O contrato tem como objeto um imóvel, prédio em propriedade total sem andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, sito no Largo do …, n.º …, Magoito, São João das Lampas, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, Freguesia de São João das Lampas, sob o n.º …, inscrito na matriz predial urbana da União das Freguesias de São João das Lampas e Terrugem sob o artigo …; E) Por carta datada de 03 de Abril de 2013, o Réu CC, enviou uma missava à Autora a solicitar que retirasse o imóvel supra identificado do mercado, uma vez que o mesmo deixou de estar disponível para venda mais acrescentando que “ tendo sido confrontado com uma minuta de um contrato de mediação imobiliária que julgo ter assinado. Refiro este pormenor porque apesar de insistentemente ter solicitado a V. Exas a devolução de uma das vias do mesmo, devidamente assinado pela agência que V. Exa representa, até à presente data tal facto não ocorreu, o que me leva a desconhecer e não reconhecer os termos constantes do mesmo (…) considero o mesmo sem efeito ou nulo com efeitos imediatos “, conforme consta de fls. 140/141; F) Na sequência de uma consulta efetuada ao registo predial no dia 08 de Maio de 2013, a Autora verificou que o imóvel referido em B) foi alienado a Cidália …, no dia 26 de Abril de 2013, pelo valor de € 121.560, 00, conforme contrato de compra e venda constante de fls. 92 e segs – 6º parágrafo; G) Cidália … é irmã de um cliente angariado pela Autora, de nome Carlos …o. H) Os réus CC e DD foram interpelados pela autora por carta datada de 29.07.2013 para efetuarem o pagamento da quantia devida pela comissão de 5%, acrescida de Iva à Taxa legal de 23%, como foi acordado na cláusula 5.ª do contrato; I) A Autora angariou o referenciado imóvel e procedeu à promoção do mesmo, com a inserção de um anúncio no portal da REMAX e com marcação de visitas ao imóvel; J) Foi através da promoção referida em I) que Carlos …, e sua irmã Cidália … posteriormente, tiveram conhecimento que o imóvel se encontrava à venda; K) Cidália …, em consequência dessa promoção, formulou o propósito de adquirir o imóvel referido em B). 2. Reapreciação da matéria de facto. 2.1. O recorrente aponta erro de julgamento quanto às alíneas J) e K) dos factos assentes, considerando que devem ser dados como não provados, discordando da convicção, alicerçada nos meios de prova produzidos, formulada pela Senhora Juíza quanto à demonstração dessa realidade, no que tange à valorização que foi dada aos meios de prova produzidos, indicando em seu abono os depoimentos das testemunhas Ana … e C…, transcrevendo integralmente estes depoimentos. Nas suas contra alegações, a Autora defende a rejeição do recurso quanto à reapreciação da matéria de facto, por considerar que o recorrente não indicou a passagem da gravação relativamente a esses depoimentos, limitando-se a “fazer referência à data e hora em que se iniciou o depoimento”, incumprindo o ónus de especificação a que se refere a alínea a) do n.º2 do art.º 640.º do CPC. Ora, como é consabido, se o recurso envolver a impugnação da matéria de facto, o recorrente, sob pena de rejeição, deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, a decisão que, em seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, enunciá-los na motivação de recurso e sintetiza-los nas conclusões, bem como os concretos meios probatórios que, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizado impunham decisão diversa da adotada quanto aos factos impugnados, indicando as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respetiva transcrição – Art.º 640.º/1 e 2 do C. P. C. (Cf. Abrantes Geraldes, in “Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 3.ª Ed., Almedina, pág.153 e Luís Correia de Mendonça e Henrique Antunes, dos Recursos, Quid Juris, Pág. 253 e segs). Na verdade, como sublinham Luís Correia de Mendonça e Henrique Antunes, ob. Cit. Pág. 253 e 254, “(…) o recorrente que impugne a matéria de facto deve procurar demonstrar o erro de julgamento dessa matéria, demonstração que implica a produção de razões ou fundamentos que, no seu modo de ver, tornam patente tal erro “(…). “(…) não parece excessivo exigir ao apelante que, no curso da alegação, exponha, explique e desenvolva os fundamentos que mostram que o decisor de 1.ª instância errou quanto ao julgamento da matéria de facto, exposição e explicação que deve consistir na apreciação do meio de prova que justifica a decisão diversa da impugnada, o que pressupõe, naturalmente, a indicação do conteúdo desse meio de prova, a determinação da sua relevância e a sua valoração. Este especial ónus de alegação, a cargo do recorrente …, deve ser cumprido com particular escrúpulo ou rigor, caso contrário, a impugnação da matéria de facto banaliza-se numa mera manifestação inconsequente de inconformismo.” – No mesmo sentido, Abrantes Geraldes, ob. cit. E Luís Filipe Brites Lameiras, Notas Práticas ao Regime dos Recursos em Processo Civil, Almedina, 2008, pág. 80. Assim, para se modificar a decisão da 1.ª instância, em caso de erro de julgamento, é necessário que, sob pena de rejeição, para além da especificação dos concretos pontos de facto que se consideram incorretamente julgados e dos concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impõem decisão diversa, que o recorrente fundamente a respetiva discordância, alegando as respetivas razões, concretizando em que é que os depoimentos ou prova documental contrariam a conclusão factual do tribunal recorrido, isto é, torna-se necessário que o recorrente delimite efetivamente o objeto do recurso, e fundamente as razões da despectiva discordância, motivando a sua alegação. Com esta exigência legal visa-se circunscrever a reapreciação do julgamento efetuado a pontos concretos da matéria controvertida, já que a Relação, no exercício deste poder de reapreciação da matéria de facto, não pode proceder a um verdadeiro segundo julgamento de toda a matéria de facto, com a reapreciação de todos os meios de prova, devendo rejeitar-se a admissibilidade de recursos genéricos contra a errada decisão da matéria de facto - Cf. Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2017, 4.ª Edição, pág. 161, e Ac. STJ de 09-02-2012, proferido no processo n.º 1858/06.5TBMFR.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt. Como se refere neste aresto, não bastar alegar, “de forma genérica, uma série de pontos de facto cuja alteração pretendia e a invocar depoimentos testemunhais e documentos sem uma efetiva apreciação crítica. Exige-se igualmente a especificação (e apreciação crítica) dos concretos meios de prova constantes do processo ou que nele foram registados determinantes de uma decisão diversa quanto a cada um dos factos impugnados, exigência que, relativamente aos meios de prova gravados, deve ainda ser acompanhada da indicação do local onde se encontra a gravação”. Não procedendo a estas obrigatórias especificações o recurso sobre a matéria de facto será rejeitado, nos termos do art.º 640.º/1, do C. P. C., sendo que se não indicar com exatidão as passagens da gravação ou transcrever os excetos que considere relevantes dos depoimentos em que funda o seu recurso, será rejeitado o recurso nesta parte – n.º2, al. a), do citado preceito legal. E o art.º 640.° n.º 1, alíneas a) e c) do C. P. Civil é claro ao impor, obrigatoriamente, sob pena de rejeição, a indicação dos concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados e da decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre os pontos de facto impugnados, acrescentando a alínea b) que o apelante deve também indicar "os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida”. E, neste caso, incumbe também ao recorrente, "sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar, com exatidão, as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes" (art.º 640.º, n°2, alínea a) do C. P. Civil). Como refere Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2017, 4.ª edição, pág. 155, “Relativamente aos pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos”. Todavia, o Autor admite cumprida a exigência da indicação exata das passagens das gravações com a transcrição das partes relevantes dos depoimentos (nota 264 a página 159), na sequência da orientação que vem sendo seguida pelo Supremo Tribunal de Justiça [1]. Assim, como tem vindo a ser entendido pela jurisprudência do STJ, mostra-se cumprida a exigência prevista na alínea a) do n.º2 do art.º 640.º do CPC se o recorrente indicar, com exatidão, as passagens da gravação dos depoimentos ou, em alternativa, proceder à sua transcrição das partes mais relevantes desses depoimentos. E, no caso concreto, para além do recorrente cumprir os requisitos exigidos no art.º 640.º/1 do CPC, a verdade é que procedeu à transcrição integral dos depoimentos das testemunhas em que funda a sua discordância, como se constata facilmente do anexo junto com as alegações. E assim sendo, cumpriu com o mencionado ónus de especificação, pelo que nada obsta à reapreciação da matéria de facto. 2.2. Alíneas J) e K) dos factos assentes: Foi auditada a gravação dos depoimentos. A testemunha Cidália … confirmou ter adquirido o imóvel em causa, disse conhecer Ana ... e o senhor Nuno …, por viverem na mesma freguesia que ela, que estes trabalham na Remax, e que, no espaço de seis meses, lhe mostraram outras casas, mas que não tinha poder de compra para as adquirir. Mais disse não conhecer a Autora, nem com esta manteve qualquer contato que precedesse a compra da casa, e foi o seu irmão, Carlos …, quem lhe indicou a casa que comprou, por ele conhecer a família da dona Susete, mãe do Réu, e que o seu irmão foi ver essa casa com a Ana …, a consultora imobiliária. Depois, o seu irmão, sabendo que ela estava com a casa em construção, foi ter com ela e disse-lhe “O dinheiro que vais gastar nesta casa compras a casa ao lado que está para venda”. E foi através do seu irmão que tomou conhecimento de que a casa que comprou estava à venda, depois conversou com a dona Susete e o Réu tendo ultimado o negócio. Reafirmou que o seu irmão foi o intermediário dela e da dona Susete e que foi ele que lhe deu conta de que a casa estava á venda. A testemunha Ana …, consultora imobiliária, empregada da Autora, disse conhecer o réu, foi a mãe deste, Dona Susete, que a contatou, porque queria vender a casa, a qual estava em nome dos filhos. Deslocou-se ao imóvel, apresentaram um estudo de mercado e disseram estar de acordo em vender o imóvel, pelo que acordaram no valor da venda e celebraram o contrato, o qual foi assinado pelo réu CC. Depois fizeram a promoção do imóvel através do site, porque “eles não queriam que se promovesse o imóvel, só o queriam no site. Não queriam que se fizesse outra publicidade”. Nessa altura foi contatada pelo Carlos …, irmão da Cidália …, pessoa que conhece há muitos anos, o qual tem vários imóveis junto à moradia que estava á venda, dizendo-lhe que queria visitar esse imóvel, sendo que tinha a chave do imóvel por lhe ter sido entregue pelo Réu e sua mãe. Fizeram essa visita, o Carlos viu o imóvel, gostou da moradia e disse-lhe que seria uma boa aquisição para a sua irmã, pessoa que a testemunha conhecia e sabia que ela andava à procura de casa, por ter andado com ela já há uns tempos atras. Depois de terminarem a visita, e como ele não lhe ligou, com a intenção de saber se a sua irmã queria comprar a casa, ligou-lhe a perguntar “então quando é a que agendamos a visita com a tua irmã, com a Cidália ” tendo ele respondido ”… “ela diz que é muito caro ”, e que iria falar com ela (sua irmã) outra vez e que depois lhe dizia. Mais disse que pouco tempo depois o réu lhes comunicou que queria vendar o imóvel por um preço superior, o que acharam tudo muito estranho, assim como estranharam a comunicação da rescisão do contrato, tendo depois tomado conhecimento que o imóvel tinha sido efetivamente vendido à irmã do Carlos, a Cidália …, em 26 de Abril de 2013, pelo valor de € 121.560, 00, como consta da escritura. Na decisão recorrida consta da fundamentação da matéria de facto o seguinte: “A prova do facto referido em G) decorre não só da documentação legal que atesta o parentesco como da declaração da própria Cidália … que, de uma forma muito clara, evidenciou o facto de ter sido o irmão a visitar o imóvel e por essa razão lhe ter sugerido a compra. Esta sugestão do irmão ocorre depois da visita que o mesmo efetuou com os mediadores da autora tendo esta testemunha posteriormente contactado não a agencia mas a mãe do réu CC. Independentemente das questões suscitadas quanto ao valor declarado na escritura e do valor efetivamente pago, este Tribunal não teve qualquer dúvida sobre a intervenção de Carlos … no processo de compra do imóvel. Aliás, Cidália … afirma que por o imóvel ter “ dois artigos” o seu irmão mostrou-se interessado (daí a contribuição daquele para o pagamento do imóvel) em usufruir da “ parte da garagem”, o que acontece atualmente. Tais explicações são elucidativas do modo como a mesma tomou conhecimento da venda do imóvel. De forma franca e clara salientou que o irmão se fez acompanhar na visita ao imóvel por “Ana … e Nuno … “ e que lhe disse” compra a casa que está ao lado. Vais gastar dinheiro com esta obra...mais vale” motivando-a a celebrar o negócio. Identificou o seu irmão como intermediário entre a “Dona Susete” e si própria. Os angariadores da autora Nuno … e Ana … foram ouvidos explicitando as suas funções e o trabalho desenvolvido demonstrando existir uma proximidade nas relações entre os pais dos réus CC e EE por serem moradores na zona onde se situa o imóvel. Confirmaram ter existido uma reunião para angariação do imóvel cuja iniciativa pertenceu aos pais dos réus CC e EE que , aliás, no decurso deste processo, sempre, na modesta opinião do Tribunal, tomaram decisões sobre o destino do imóvel não sendo proprietários deste. Acrescentaram que Carlos … foi visitar o imóvel revelando interesse para aquisição pela sua irmã e que o contrato foi assinado apenas pelo réu CC porque a ré EE mora no Algarve. Publicitaram a venda apenas no site porque “ não queriam grande promoção”. Com mais incidência para a testemunha Ana …, cuja proximidade com pais do reu CC foi visível, foi possível a este Tribunal fundar a convicção positiva quanto à forma como o réu CC e as demais intervieram( ou não). O contacto com Carlos …, segundo Ana …, teve por base o facto de o mesmo ser proprietário de casas confinantes. Na altura da visita ao imóvel explicou que a irmã Cidália procurava casa e estavam a “tratar da parte financeira dela”. Neste particular, na esteira do salientado pela compradora Cidália, referiu que Carlos … avisou que iria contactar a irmã até porque a moradia “ era boa por ter dois artigos , um deles da garagem junto à casa dele”. O comportamento posterior de Carlos causou-lhe estranheza porque “ de repente a irmã já não quer porque é caro” quando nada no discurso do mesmo apontava nesse sentido. Após este acontecimento o reu CC pediu para que o valor de venda da casa aumentasse o que, para esta testemunha não fazia sentido, porque já tinham efetuado um estudo de mercado inicial. O Réu depois deste contacto remeteu a aludida carta de rescisão. O contrato terminaria em 13 de Agosto”. Ora, para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação da “prudente convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente aferir da razoabilidade da convicção formulada pelo juiz da 1.ª instância, face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, sem prejuízo do poder conferido à Relação de formular, nesse julgamento, com inteira autonomia, uma nova convicção, com renovação do princípio da livre apreciação da prova [2]. É que não obstante se garantir no sistema processual civil um duplo grau de jurisdição, nomeadamente quanto à reapreciação da matéria de facto, não podemos ignorar que continua a vigorar entre nós o princípio da livre apreciação da prova, conforme decorre do art.º 607.º/5, do C. P. Civil, ao estatuir que “o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto (…)”. Como ensina Miguel Teixeira de Sousa, in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, pág. 347, “Algumas das provas que permitem o julgamento da matéria de facto controvertida e a generalidade daquelas que são produzidas na audiência final (…) estão sujeitas à livre apreciação do Tribunal (…) Esta apreciação baseia-se na prudente convicção do Tribunal sobre a prova produzida (art.º 655.º, n.º1), ou seja, as regras da ciência e do raciocínio e em máximas da experiência”. E já lembrava Alberto dos Reis [3] que a prova livre não quer dizer prova arbitrária ou irracional. Quer dizer prova apreciada com inteira liberdade pelo julgador, sem obediência a uma tabela ditada externamente, mas em perfeita conformidade com as regras da experiência e as leis que regulam a atividade mental. Não estamos perante um sistema da prova livre pura, mas de livre apreciação motivada da prova, ou seja, o que conduz à prova de um facto em juízo é o efeito que as provas, em conjugação com as regras da lógica e as máximas da experiência, produzem na convicção do juiz – cf. Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in “Manual de Processo Civil”, pág. 471. Ora, a verdade é que verificamos ter havido, por parte do tribunal a quo, uma criteriosa avaliação de todos os meios probatórios, em particular a testemunhal, tendo em conta o princípio geral da livre convicção do julgador, assente nos princípios instrumentais da oralidade e imediação, aceitando-se plenamente a convicção da 1.ª instância, devidamente fundamentada, factologia que não foi infirmada por qualquer outro meio probatório, não se vislumbrando como poderiam os depoimentos das testemunhas mencionadas pelo recorrente, e integralmente transcritos, conduzir a convicção oposta. Com efeito, a testemunha Cidália …, confirmou ter sido o seu irmão o intermediário entre a mãe do Réu e este, ter sabido por ele de que a casa estava à venda, e que ele foi com a testemunha Ana … visitar essa casa, sendo ele, no fundo, quem a convenceu a comprar, o que foi inteiramente confirmado pela testemunha Ana …, que relatou as diligências que fizeram para promover essa venda, não colhendo a argumentação do recorrente, que apenas citou uma parte desses depoimentos, nomeadamente que a compradora (Cidália …) não conhece a autora, nem com ela contatou, mas não pode ignorar que a mesma testemunha afirmou conhecer os consultores imobiliários da Autora (Ana … e Nuno …), e que soube da venda pelo seu irmão e que este foi visitar o imóvel com a Ana …, e foi na sequência dessa visita que a convenceu a comprar o imóvel. Resumindo, a mencionada factologia está suficientemente demonstrada, pelo que se mantém inalterada a matéria de facto. Concluindo, improcede a pretendida alteração da matéria de facto. *** 3. O Direito. 3.1. Validade do contrato de mediação. Entende o recorrente que do contrato “não consta as assinaturas de todos quantos são dados como intervenientes no contrato, facto que é exclusivamente imputável à agência imobiliária que, na “ânsia especulativa” de obter uma “assinatura” prescindiu de diligenciar a assinatura dos demais ditos contratantes que, não obstante isso, veio demandar na presente ação e prescindiu de diligenciar (sibi imputet) na celebração do contrato, como devia, o cumprimento da norma reguladora da sua atividade que é o nº 1 do artigo 17º do Regime Jurídico da atividade de mediação imobiliária”. Acresce que o contrato é ainda nulo no que respeita à especial estipulação do “regime de exclusividade”, tendo em conta o disposto na alínea g) do nº 2 do art.º 16.º da lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, que não foi cumprido. Sobre esta questão assim se pronunciou a sentença recorrida: “Invocam os réus que o contrato é nulo porque teria de ser assinado por todos, argumento que, desde já, vinga porquanto não se provaram quaisquer factos sobre a intervenção ou compromisso das rés na celebração do contrato de mediação. Todavia, não podemos considerar o contrato nulo porque no que tange ao Réu CC foi respeitada a forma escrita bem como os requisitos do artigo 20º do diploma supra citado. O contrato é, por isso, válido e eficaz embora do ponto de vista da responsabilidade contratual apenas pode ser assacada, caso se verifiquem os pressupostos, ao Réu CC”. Ora, está provado que autora e réu celebraram, em 13 de Novembro de 2012, um contrato de mediação imobiliária, sendo-lhe aplicável, à data, o regime jurídico de mediação imobiliária e de angariação imobiliária aprovado pelo Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 69/2011 de 15 de Junho, diploma legal que foi posteriormente revogado pela Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro (que aprovou o atual regime jurídico a que fica sujeito o acesso e o exercício da atividade de mediação imobiliária). Com efeito, decorre da factualidade apurada que Autora (no âmbito da sua atividade comercial) e o Réu celebraram, em 13 de novembro de 2012, um contrato intitulado de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, com o n.º 1115/50, reduzido a escrito e por ambos assinado, pelo prazo de 180 dias, tendo por objeto um prédio em propriedade total sem andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, sito no Largo do …, n.º …, Magoito, São João das Lampas, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, Freguesia de São João das Lampas, sob o n.º …, inscrito na matriz predial urbana da União das Freguesias de São João das Lampas e Terrugem sob o artigo …, pelo preço de €265.000,00, conforme consta a fls. 139 dos autos. E mais acordaram que o Réu se obrigava a pagar à mediadora (autora) a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal em vigor. E consta ainda do n.º2 da cláusula 4.º do contrato que quando o negócio é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação durante o respetivo período de vigência. Finalmente consta da cláusula 7.º do contrato que a Autora celebrou contrato de seguro obrigatório de responsabilidade civil no valor de €150.000,00 com a seguradora Tranquilidade, pela apólice 1489455. Donde, deverá concluir-se terem as partes celebrado validamente um típico contrato de “Mediação Imobiliária”, cujo regime jurídico se mostrava estabelecido pelo então Decreto-lei n.º 211/2004, de 20 de agosto ( seu art.º 1.º/1 ). Assim, e de acordo com o seu art.º 2.º, n.º1, “ atividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objeto seja um bem imóvel”. A mediação imobiliária consiste no desenvolvimento ações de prospeção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente; ações de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões, podendo ainda prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objeto do contrato de mediação imobiliária, que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões – n.ºs 2 e 3 do art.º 2.º. O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita e dele deve em constar, obrigatoriamente, a identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam; a identificação do negócio visado pelo exercício de mediação e as condições de remuneração, nomeadamente montante ou percentagem e forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável, bem como a consagração do regime de exclusividade, se for o caso, bem como a identificação do seguro de responsabilidade civil e respetiva apólice (art.ºs 6.º/1, al. e), 19.º/1, 2 e 5 e 23.º). E pode ser celebrado em regime de exclusividade, caso em que só a empresa de mediação tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação durante o respetivo período de vigência – n.º4 do art.º 19.º Decorrentemente, não se vê como se possa invocar a nulidade do contrato, por violação do n.º2 do art.º 19.º, como se prevê no seu n.º9, já que o contrato foi reduzido a escrito, mostra-se assinado pela Autora e Réu, e nele constam todas as menções obrigatórias como se exige nos citados n.ºs 1 e 2. Conclui-se, pois, como na 1.ª instância, pela validade do mencionado contrato, no que respeita ao Réu. 3.2. Direito à remuneração. A remuneração só é devida, em regra, com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, exceto nos casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, em que esta tem direito a remuneração; ou quando tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, em que as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração ( art.º 18.º/1 e 2). Tanto a doutrina como a jurisprudência qualificam o contrato de mediação imobiliária como uma modalidade do contrato de prestação de serviços, pelo que na ausência de outras regras haverá que fazer apelo ao regime previsto para o mandato, por força do art.º 1156.º do C. Civil ( cf. Menezes Cordeiro, in “Manual de Direito Comercial”, 2.ª edição, pág. 618). Configurando-se o contrato de mediação imobiliária como um contrato de prestação de serviços, em que o mediador assume uma obrigação de meios com vista à obtenção de um resultado, consubstanciada na aproximação do vendedor e comprador do imóvel para a concretização de determinado negócio, no caso concreto, da compra e venda. Menezes Cordeiro define esta espécie contratual nos termos seguintes: “Em sentido amplo, diz-se mediação o ato ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas de modo a que, entre elas, se estabeleça uma relação de negociação eventualmente conducente à celebração de um contrato definitivo. Em sentido técnico ou estrito, a mediação exige ainda que o mediador não represente nenhuma das partes a aproximar e, ainda, que não esteja ligado a nenhuma delas por vínculos de subordinação.” E caracteriza-o também como um “contrato aleatório, só dando azo à retribuição quando tenha êxito” - Do Contrato de Mediação, in O Direito, Ano 139, 2007, III, págs. 516 e segs. Ora, perante a factualidade provada, é evidente que a Autora tem direito à remuneração peticionada, no caso, 5% sobre o preço de venda (€121.560,00), conforme acordado, ou seja, a quantia de €6.078,00, acrescida da taxa de IVA de 23%. Com efeito, ficou demonstrado que a Autora cumpriu integralmente a obrigação emergente do contrato de mediação celebrado com o Réu, estabelecido com cláusula de exclusividade, visto que se obrigou a conseguir comprador para o imóvel do Réu, sendo que foi celebrada a escritura pública de compra e venda por força da sua mediação. Com efeito, em 26 de abril de 2013, o imóvel foi alienado a Cidália …, pelo valor de € 121.560,00, conforme contrato de compra e venda constante de fls. 92 e segs, sendo que a compradora é irmã de um cliente angariado pela Autora, de nome Carlos …, e foi pela promoção e diligências efetuadas pela Autora que este e a sua irmã Cidália … tiveram conhecimento que o imóvel se encontrava à venda. E mais se demonstrou que foi em consequência dessa promoção que Cidália … formulou o propósito de adquirir o imóvel em causa. Da descrita factualidade conclui-se que a Autora cumpriu a obrigação assumida, encontrando um interessado para a compra do imóvel, conduziu-o ao local, sendo em resultado de ações de promoção do imóvel que conduziram à conclusão do negócio entre o cliente e a interessada, isto é, o negócio foi realizado como consequência adequada da sua intervenção. E como ensina Menezes Cordeiro, Manual de Direito Comercial, pág. 619, “o próprio contrato de mediação só se considera cumprido se o contrato definitivo for regularmente obtido”. Por isso, se o contrato não for realizado, o mediador não tem direito ao recebimento da remuneração, ressalvadas as exceções expressas no art.º 18.º n.º2 do citado diploma legal. No entanto, e apesar da remuneração do mediador estar dependente, em regra, da conclusão do negócio - no caso concreto, o contrato de compra e venda do imóvel - para que seja devida, é ainda necessário que se verifique uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão do negócio (neste sentido Lacerda Barata, Contrato de Mediação in Estudos do Instituto do Direito ao Consumo, I, 203 e Acs. do STJ de 15-11-2007, de 03-04-2008 , Proc. n.º 07B3569, de 28-04-2009, Proc. n.º 07B4498 e 27/05/2010, Proc. n.º 9934/03.0TVLSB, in www.dgsi.pt). Na verdade, como vem sublinhado no Acórdão do S. T. J. de 21/1/2003, Proc. n.º 02B2469, disponível em www.dgsi.pt, “constitui jurisprudência constante deste Tribunal a de que o mediador só adquire direito à comissão quando a sua atividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros (ver, entre outros, os acórdãos de 31 de maio de 2001, processo 1229/01 de 11 de março de 1999, proc. n° 154/99, de 31 de março de 1998, proc. n° 245/98, de 5 de junho de 1996, proc. n° 88410 e de 3 de novembro de 1993, proc. n° 83579).” E compete à mediadora alegar e provar os elementos constitutivos do direito à remuneração, que passa pelas concretas circunstâncias relacionadas com a celebração do contrato de mediação e a factualidade donde se infira a existência de uma relação de causalidade adequada entre a sua atividade e a celebração do negócio objeto do referido contrato de mediação - Vide acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 02-11-2009, Proc. n.º 1913/08.7TJPRT , in www.dgsi.pt e jurisprudência ali citada. Ora, no caso concreto, ficou provado quer a realização do contrato de mediação, quer as diligências realizadas pela Autora com vista a aproximar os potenciais compradores do imóvel e os respetivos proprietários, como resulta da factualidade apurada. E foi com a interessada, através do seu irmão, que foi angariada pela Autora, que veio a ser realizado o contrato de compra e venda, ou seja, foi a Autora que aproximou a compradora dos vendedores, culminando essa aproximação na concretização do negócio. O quadro factual supra descrito revela que o negócio objeta da mediação está diretamente relacionado com a atividade de mediação desenvolvida pela autora, considerando que foi em consequência dessa sua atividade que o negócio se veio a concretizar. O facto de o Réu ter denunciado o contrato, por carta datada de 03 de Abril de 2013, que enviou à Autora a solicitar que retirasse o imóvel identificado do mercado, quando o imóvel foi vendido em 26 de abril de 2013, ou seja, 23 dias depois, nas circunstâncias descritas, não exclui o dever de pagamento dessa remuneração, já que o contrato estava em vigor nessa data (período de vigência de 180 dias) e em regime de exclusividade. Aliás, o que releva para o direito à comissão da mediadora é a atividade por esta desenvolvida durante a vigência do contrato de mediação e desde que tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do cliente com os interessados, independentemente da conclusão do negócio ter ocorrido em momento posterior à denúncia do contrato de mediação. Entendimento que também foi seguido nos Acs. do Tribunal da Relação do Porto, de 20.09.2001, proc. 0131169, e de 02-11-2009, Proc. n.º 1913/08.7TJPRT em www.dgsi.pt, referindo-se no primeiro que “para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou atividade”. Dúvidas não podem, pois, restar, que a Autora tem direito à remuneração acordada - 5% sobre o valor da venda, acrescido do IVA em vigor. Não pode deixar de se sublinhar que a atitude processual do Réu roça a litigância de má-fé ao tentar contornar a evidência. Em jeito de conclusão, e respondendo à questão colocada, diremos que celebrado um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, e tendo a empresa de mediação prestado os serviços contratados de que resultou o negócio que em concreto foi visado com essa atividade, ainda que em momento posterior à denúncia do contrato, é-lhe devida a remuneração acordada. E, assim sendo, acompanha-se a decisão recorrida. Improcede, pois, a apelação. Vencido no recurso, suportará o apelante as custas respetivas – art.º 527.º/1 e 2 do C. P. Civil. *** IV. Sumariando, nos termos do art.º 663.º/7 do C. P. C. 1. Como tem vindo a ser entendido pela jurisprudência do STJ, mostra-se cumprida a exigência prevista na alínea a) do n.º2 do art.º 640.º do CPC se o recorrente indicar, com exatidão, as passagens da gravação dos depoimentos ou, em alternativa, proceder à transcrição das partes mais relevantes desses depoimentos. 2. O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita e dele deve em constar, obrigatoriamente, a identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam; a identificação do negócio visado pelo exercício de mediação e as condições de remuneração, nomeadamente montante ou percentagem e forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável, bem como a consagração do regime de exclusividade, se for o caso, bem como a identificação do seguro de responsabilidade civil e respetiva apólice, sob pena de nulidade (art.ºs 6.º/1, al. e), 19.º/1, 2, 5 e 8 e 23.º, do Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20 de Agosto, atualmente o art.º 16.º/1, 2 e 5 do Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro). 3. Configurando-se o contrato de mediação imobiliária como um contrato de prestação de serviços, em que o mediador assume uma obrigação meios com vista à obtenção de um resultado, consubstanciada na aproximação do vendedor e comprador do imóvel para a concretização de determinado negócio, no caso concreto, da compra e venda, o que releva para o direito à comissão da mediadora é a atividade por esta desenvolvida durante a vigência do contrato de mediação e a sua contribuição para a celebração do negócio. 4. No entanto, e apesar da remuneração do mediador estar dependente, em regra, da conclusão do negócio - no caso concreto, o contrato de compra e venda do imóvel - para que seja devida, é ainda necessário que se verifique uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão do negócio, isto é, que a conclusão do negócio resulte adequadamente da conduta ou atividade do mediador. 5. Celebrado contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, e tendo a empresa de mediação prestado os serviços contratados de que resultou o negócio que em concreto foi visado com essa atividade, ainda que em momento posterior à denúncia do contrato, é-lhe devida a remuneração acordada. *** V. Decisão Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação e manter a decisão recorrida. Custas da apelação pelo recorrente. Évora, 2019/03/28 Tomé Ramião Francisco Xavier Maria João Sousa e Faro __________________________________________________ [1] Citando-se, a título de exemplo, os Acórdãos de 8/11/2016 (Fonseca Ramos); de 9/7/2015 (Maria dos Prazeres Beleza); de 29/10/2015 (Lopes do Rego); de 31/5/2016 (Garcia Calejo). [2] Como defende Remédio Marques, Ação Declarativa, à Luz do Código Revisto, 3.ª Edição, pág. 638 -641, criticando a conceção minimalista sobre os poderes da Relação quanto à reapreciação da matéria de facto; no mesmo sentido, Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2017, 4.ª Edição, pág. 274 (anotação n.º4). [3] Código de Processo Civil, anotado, Vol. III, 247.