| 3517/11.8TBVIS.C1 |  |
RESOLUÇÃO
FALTA DE RESIDÊNCIA PERMANENTE
FORÇA MAIOR
2. Para que esteja integrado o conceito de força maior previsto no artº 1072 nº 2 al. a) do C.Civil não basta a necessidade de realização de obras de reparação no locado, é pelo menos necessário que o estado de degradação não seja imputável ao locatário e que se lhe torne impossível gozar o locado para o fim a que ele se destina.
3. Para obstar à resolução do contrato, o arrendatário tem ainda de fazer prova da existência de um nexo de causalidade entre a deterioração do imóvel e a falta de condições de habitabilidade do mesmo e o facto de aí ter deixado de residir.
I. Relatório
VC (…) e MF (…), AL (…) e MM (…) e MG (…) e AM (…) vêm intentar a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra CG (…), pedindo a resolução do contrato de arrendamento que identificam e a condenação da R. a deixar livre de pessoas e bens o prédio objecto de tal contrato, bem como no pagamento do valor das rendas que se vencerem na pendência da acção e no pagamento do quantitativo mensal de € 200,00 por cada mês de atraso na restituição do prédio após trânsito em julgado da sentença.
Alegam, em síntese, que por contrato de arrendamento celebrado verbalmente em meados da década de 60, o pai dos AA. cedeu ao marido da R. o imóvel que identificam e do qual são comproprietários, por tempo determinado, destinando-se o mesmo a habitação própria, permanente e exclusiva, tendo a R. sucedido na posição deste, em virtude da sua morte e exigido o reconhecimento da existência do referido contrato de arrendamento, o qual, actualmente comporta uma renda mensal de € 200,00. Desde meados de 2010, a R. não reside em permanência no imóvel e tal falta de uso do locado constitui fundamento da resolução do contrato de arrendamento.
Devidamente citada, a R. veio deduzir contestação e reconvir. Invoca a ilegitimidade processual dos AA., impugna a alegada falta de uso do locado, referindo que toma algumas refeições no mesmo, apenas pernoitando num imóvel arrendado pela sua filha devido às recordações que o imóvel dos AA. lhe trás da morte do seu marido, estando a tentar readaptar-se. Ademais, veio alegar que o imóvel tem problemas que põem em causa a sua habitabilidade, tendo, de resto, solicitado a realização das competentes obras aos AA., considerando, assim, lícito o eventual não uso do locado e peticionando a condenação dos AA. na realização de obras de conservação do locado.
Responderam os AA. pugnando pela improcedência do pedido reconvencional, alegando que a maioria das obras requeridas pela R. são consequência do abandono do locado.
Foi proferido despacho saneador, onde se consideraram as partes legítimas, e selecionou-se a matéria de facto relevante, assente e controvertida.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com inteira observância das formalidades legais, respondendo-se à matéria de facto sem que à mesma tenha sido apresentada qualquer reclamação.
Foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, declarando resolvido o contrato de arrendamento e condenando a R. a despejar o arrendado, entregando-o aos AA. livre de pessoas e bens, bem como a pagar as rendas vencidas na pendência da acção, absolvendo a R. da indemnização peticionada e julgando improcedente a reconvenção, absolvendo os AA. da mesma.
Não se conformando com a sentença proferida vem a R., interpor recurso de apelação de tal decisão, pedindo a sua revogação e substituição por outra que determine a improcedência dos pedidos formulados pelos AA. e a procedência do pedido reconvencional, apresentando para o efeito as seguintes conclusões:
(…)
Os Autores não vieram apresentar contra-alegações.
II. Questões a decidir
Tendo em conta o objecto do recurso delimitado pela Recorrente nas suas conclusões- artº 635 nº 2 a 3 e 639 nº 1 do C.P.C.-, salvo questões de conhecimento oficioso- artº 608 nº 2 in fine, são as seguintes as questões a decidir:
- do erro de julgamento no que se refere à matéria de facto que consta dos artº 2º, 6º a 8º, 11º, 12º, 16º, 18º e 20º da base instrutória, devendo os artº 2º, 6º, 7º e 8º ser considerados como não provados e os artº 11º, 12º, 16º, 18º e 20º serem tidos por provados;
- da verificação da excepção prevista no artº 1072 nº 2 al. a) do C.Civil, por estar demonstrado que o não uso do locado se deveu ao estado de deterioração do mesmo;
- da procedência do pedido reconvencional, devendo os AA. ser condenados na realização das obras de conservação do locado.
III. Fundamentos de Facto
Foram os seguintes os factos considerados provados na 1ª instância:
A) Encontra-se registado a favor dos Autores, a aquisição, decorrente de doação, da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão esquerdo do prédio urbano sito na Av. (...), Viseu, inscrito na matriz sob o artigo 666, da freguesia de (...) e descrito 1ª na Conservatória de Registo Predial de Viseu, sob o nº 1653. (Alínea A) dos Factos Assentes)
B) Por forma verbal, e em meados da década de 60, o falecido progenitor dos Autores, V (…), cedeu o gozo, por tempo determinado, ao falecido marido da Ré, A (…), para sua habitação própria, o rés-do-chão referido em A) e uma garagem. (Alínea B) dos Factos Assentes)
C) Por escrito particular datado de 18.07.2005, denominado de “declaração”, cujas assinaturas dos respectivos subscritores foram reconhecidas perante o competente notário, VC (…), AL (…) e MG (…) , subscreveram a seguinte menção: “(…) declaram que reconhecem a existência do contrato de arrendamento verbalmente celebrado entre o seu falecido pai, V (…) e o Senhor A (…), para habitação deste último, na Av. (...) (correspondente ao piso térreo esquerdo da moradia), em Viseu. O arrendado compreende também o uso de uma garagem correspondente a uma fracção, tudo mediante o pagamento da renda que, após as actualizações legais sofridas, importa, presentemente, €170,00 (cento e setenta euros).” (Alínea C) dos Factos Assentes)
D) A retribuição devida pelo gozo dos locados referidos em A) e actualmente em vigor assume o valor de €200,00 (duzentos euros). (Alíena D) dos Factos Assentes)
E) A Ré continua a pagar o valor referido em D). (Alínea E) dos Factos Assentes)
F) Desde meados do ano de 2010 e de forma ininterrupta, a Ré vive na Rua Conselheiro Sousa Macedo, Lote 179, 2º Esq. Post. (2ª), 3510-049 Viseu, consistindo esta a sua residência oficial e permanente. (Artigos 1.º e 2.ºda Base Instrutória)
G) Desde tal data que a ré não reside, com carácter permanente, no imóvel referido em A), não mantendo neste o centro da sua vida familiar, não dormindo habitualmente no mesmo, nem passando nele momentos de repouso e de lazer, não tomando ali as suas refeições diárias, não recebendo visitas de pessoas amigas, não se registando, desde 30.04.2011 qualquer consumo de luz no imóvel. (Artigos 3.º, 5.º, 6.º, 7.º, 8.º e 9.º da Base Instrutória)
H) A Ré levou alguns móveis para o imóvel identificado em F). (Artigo 13.º da Base Instrutória)
I) O imóvel identificado em A) possui humidades nas paredes e possui humidade infiltrada na instalação eléctrica. (artigos 14.º e 15.º da Base Instrutória)
J) O piso daquele imóvel encontra-se levantado em diversos locais. (Artigo 17.º da Base Instrutória)
K) Os vidros da sacada encontram-se partidos. (Artigo 19.º da Base Instrutória)
L) Até ao momento, não foram executadas obras no imóvel identificado em A). (Artigo 21.º da Base Instrutória).
- do erro de julgamento no que se refere à matéria de facto que consta dos artº 2º, 6º a 8º, 11º, 12º, 16º, 18º e 20º da base instrutória, devendo os artº 2º, 6º, 7º e 8º ser considerados como não provados e os artº 11º, 12º, 16º, 18º e 20º serem tidos por provados.
(…)
Em face do que fica exposto, nenhuma censura há a fazer à decisão da matéria de facto do tribunal “a quo”, improcedendo o recurso nesta parte.
IV. Razões de Direito
- da verificação da excepção prevista no artº 1072 nº 2 al. a) do C.Civil, por estar demonstrado que o não uso do locado se deveu ao estado de deterioração do mesmo.
A sentença recorrida considerou preenchida a causa de resolução do contrato de arrendamento prevista no artº 1083 nº 2 d) do C.Civil que se reporta ao não uso do locado pelo arrendatário por mais de um ano.
Entende a Recorrente que os factos provados demonstram que o estado de degradação do locado constitui um motivo de força maior para a mesma não o habitar a tempo inteiro, concluindo que não há lugar à resolução do contrato, por se verificar a excepção do artº 1072 nº 2 a ) do C.Civil, que o artº 1083 nº 2 d) ressalva.
Duas questões diferentes colocam-se a este respeito: por um lado saber se pode dizer-se que o estado do imóvel constitui motivo de força maior que justifique o não uso do locado pela R.; por outro lado, saber se existe um nexo de causalidade entre a saída da R. do locado e o estado do imóvel, ou seja, se foi isso que determinou que a R. deixasse de nele residir.
Refere a sentença recorrida: “a causa de força maior reconduz-se a facto de terceiro, inevitável, inesperado ou imprevisível, pelo qual não pode ser responsabilizado o arrendatário.” Considerou tal decisão que o estado de degradação do imóvel que ficou apurado não é inesperado, nem imprevisível, nem pode ser imputada a terceiro, não se tendo provado que a R. solicitou e/ou informou os AA. da necessidade de realização de obras.
Vejamos.
O artº 1072 do C.Civil reporta-se ao uso efectivo do locado, estabelecendo o seu nº 1 que: “O arrendatário deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano”; acrescenta o nº 2 al. a) que o não uso do locado pelo arrendatário é lícito em caso de força maior ou de doença, obstando dessa forma à resolução do contrato de arrendamento, nos termos previstos no artº 1083 nº 2 d) do C.Civil.
Põe-se, em primeiro lugar, a questão de saber o que deve entender-se como “caso de força maior”, já que o Código Civil não nos dá essa noção, embora refira tal conceito, designadamente no artº 312, a propósito da suspensão da prescrição e no artº 505 que se reporta à exclusão da responsabilidade nos acidentes causados por veículos. Diz-nos Vaz Serra, in. B.M.J. nº 46, pág. 41 que as características que normalmente se atribuem ao caso fortuito ou de força maior são: a imprevisibilidade, a inevitabilidade e o causarem a impossibilidade de cumprir.
Dir-se-á que o preenchimento do conceito de força maior terá de ser orientado por esses critérios, avaliando-se cada caso em concreto, mas terá de ter sempre subjacente uma situação que se encontra fora do controlo do arrendatário.
Para que se considere preenchido o conceito de força maior não basta por isso a necessidade de realização de obras de reparação no locado é pelo menos necessário que o estado de degradação do imóvel não seja imputável ao locatário e que se lhe torne impossível gozar o locado para o fim a que ele se destina. Diz-nos Antunes Varela, in. RLJ 119, pág. 274 ss. que: “…a lei pretende abranger os casos em que, por facto exterior ao arrendatário, a desabitação ou a falta de residência permanente se torna compreensível, aceitável e perfeitamente explicável. “
Com referência à questão em presença dir-se-á que poderá integrar um caso de força maior a degradação do locado de tal forma que impeça o locatário de usar o mesmo para o fim a que se destina, neste caso, a residência permanente do inquilino. É preciso não esquecer que o uso do locado para o fim contratado, neste caso a residência permanente, é uma obrigação do locatário, conforme expressa o artº 1072 nº 1 do C.Civil, destinando-se tal norma à protecção da posição do senhorio que vê o imóvel desvalorizar-se pelo seu não uso ou abandono.
Considera-se assim, tal como entendeu o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 03/07/2012, in. www.dgsi.pt que só uma situação de degradação da casa que impossibilite totalmente o locatário de habitar no imóvel, poderá tornar lícito o não uso deste.
Passando agora para a avaliação do caso em concreto, constata-se que, em face dos factos provados, não pode dizer-se que o estado do locado era impeditivo do uso do mesmo pela R. (veja-se que os artº 16º e 18º da base instrutória não resultaram provados), nem que a ausência de obras de conservação ou reparação pelos senhorios o tornaram inabitável. Sendo inquestionável, a existência de alguma degradação no imóvel, que aliás não pode admirar, atenta a idade do prédio que tem seguramente mais de 50 anos (o contrato de arrendamento celebrado com o marido da R. é de meados da década de 60), tal situação, que sempre facultaria à R. a possibilidade de solicitar aos senhorios a realização de obras, não revela ser impeditiva da sua utilização, não podendo por isso integrar o conceito de força maior que admite o não uso do locado.
É que, uma coisa é a inviabilidade total ou parcial da utilização do locado para habitação, outra coisa diferente é a necessidade de realização de obras no mesmo, mas que permite a sua utilização pelo locatário. No caso, os danos que resultaram apurados permitem dizer que as condições de uso do locado não eram as ideais em termos de conforto e salubridade, mas deles não resulta a total falta de condições de habitabilidade, nem sequer uma relevante diminuição das mesmas.
Verifica-se, além do mais, que nem sequer ficou devidamente apurado o estado de degradação do imóvel, à data em que a R. aí deixou de habitar, que é o que importa saber para este efeito, já que a avaliação do mesmo se reporta a um período posterior, já após a R. ter deixado o locado. Os factos provados não permitem por isso concluir que o estado do arrendando era impeditivo do locatário aí residir com um mínimo de condições de habitabilidade, nem tão pouco, como se referiu, que o estado que o locado agora apresenta era aquele que tinha nessa altura.
Por outro lado, constata-se que nem sequer resultou provado que a R., de alguma forma tenha informado os senhorios do estado do arrendado ou solicitado a realização de obras pelos mesmos. De acordo com o disposto no artº 1038 h) do C.Civil, é obrigação do locatário avisar imediatamente o locador sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa. Se os senhorios não estão cientes do estado do locado não podem ser responsabilizados pela não realização de obras necessárias, no sentido de facultarem ao inquilino o gozo do mesmo para o fim a que se destina, ou seja, em boas condições de habitabilidade. Vd. neste sentido, Acordão do Supremo Tribunal de Justiça de 03/12/2009, in. www.dgsi.pt
Considera-se, pelo que fica referido, que não pode ter-se como verificada uma situação de força maior, impeditiva do uso do locado pela R., conforme previsto no artº 1072 nº 2 a) do C.Civil.
Tal bastaria para que se considerasse prejudicada a apreciação da segunda questão, no sentido de saber se foi o estado do locado que determinou que a R. deixasse de nele residir. Contudo, sempre se dirá que os factos provados também não permitem concluir que a R. deixou de usar o locado pelo facto do mesmo se encontrar degradado e a necessitar de obras, sendo certo que a prova do nexo de causalidade cabia à R., nos termos do disposto no artº 342 nº 2 do C.Civil. Pelo contrário, é a mesma que refere que foi a situação da morte do seu marido que tornou psicologicamente penoso confrontar-se com as recordações que o locado lhe trazia (artº 13º da contestação), tendo procurado outro espaço onde pudesse recuperar a estabilidade psicológica (artº 15º da contestação). A R. alega, na sua contestação, que o locado está hoje inabitável, não fazendo contudo essa referência à data em que aí deixou de pernoitar. Por outro lado, a R. também nunca alega o caracter transitório da sua saída, com a intenção de retornar ao local, que agora parece querer fazer valer e que não encontra correspondência nem nos factos provados, nem tão pouco nos factos anteriormente por ela invocados. Não se verifica por isso a existência de um nexo de causalidade entre a deterioração do imóvel e o facto da R. ter aí deixado de residir, conforme bem entendeu a este respeito a sentença recorrida.
Não ficou provado que a R. tivesse deixado de residir no locado devido ao seu mau estado de conservação, pelo que, forçoso se torna concluir que não foi a falta de realização de obras pelos senhorios que privaram a R. de usar o imóvel como sua residência permanente, tal como previsto no contrato de arrendamento.
Em face do que fica exposto, conclui-se que os factos provados não permitem concluir pela verificação da exclusão da ilicitude que representa o caso de força maior previsto no artº 1072 nº 2 a) do C.Civil.
- da procedência do pedido reconvencional, devendo os AA. ser condenados na realização das obras de conservação do locado.
O pedido reconvencional formulado pela R., que se reporta à condenação dos senhorios a realizarem obras no imóvel arrendado, só tem, naturalmente, sentido no âmbito da relação locatícia estabelecida entre as partes.
Tendo em conta a extinção da mesma com a procedência do pedido formulado pelos AA., no sentido da resolução do contrato de arrendamento, tal pedido só pode improceder, conforme bem determinou a decisão recorrida, que também por isso não merece censura.
V. Sumário:
1. O uso do locado para o fim contratado, no caso a residência permanente, é uma obrigação do locatário, conforme expressa o artº 1072 nº 1 do C.Civil, destinando-se tal norma à protecção da posição do senhorio que vê o imóvel desvalorizar-se pelo seu não uso ou abandono.
2. Para que esteja integrado o conceito de força maior previsto no artº 1072 nº 2 al. a) do C.Civil não basta a necessidade de realização de obras de reparação no locado, é pelo menos necessário que o estado de degradação não seja imputável ao locatário e que se lhe torne impossível gozar o locado para o fim a que ele se destina.
3. Para obstar à resolução do contrato, o arrendatário tem ainda de fazer prova da existência de um nexo de causalidade entre a deterioração do imóvel e a falta de condições de habitabilidade do mesmo e o facto de aí ter deixado de residir.
VI. Decisão:
Em face do exposto, julga-se o recurso interposto pela R. totalmente improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pela Recorrente.
Notifique.
*
Coimbra, 25 de Março de 2014
Maria Inês Moura (relatora)
Fernando Monteiro (1º adjunto)
Luís Cravo (2º adjunto)