| 100/20.0T8FCR.C1 |  |
PROPRIETÁRIO CONFINANTE
VENDA DE PARTE ALÍQUOTA
ESCRITURA DE JUSTIFICAÇÃO
II – A escritura de justificação – que não configura um contrato nem um negócio jurídico unilateral receptício – não é passível da simulação prevista no n.º 1 do art.º 240.º do CCiv..
III – No caso de um prédio se encontrar em situação de compropriedade, quando se consumar a venda da totalidade das quotas não nascerá, nesse momento, a favor do proprietário de terrenos confinantes o direito de preferência na venda delas.
Relator: Emísdio Francisco Santos
Adjuntos: Catarina Gonçalves
Maria João Areias
Processo n.º 100/20.0T8FCR.C1
Acordam na 1.ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra
AV... S. A. G. Lda., Sociedade de Agricultura de Grupo, com sede em ... ..., ..., propôs a presente acção declarativa com Processo Comum, contra: AA e sua mulher BB, ambos residentes na Estrada Nacional ...32, ... ..., ..., CC, residente em ... ..., ..., DD, residente na Av. ..., ... ..., e EE, residente na rua ...., ... ..., pedindo:
1. Se condenassem os réus a reconhecer que ela, autora, tinha o direito de preferência na compra do prédio rústico alienado identificado no art.º 3º da petição e, por essa via, ser-lhe reconhecido o direito de haver para si tal prédio pelo preço de 2 500,00€, ou outro que viesse a ser fixado pelo tribunal, passando a autora a assumir a posição dos réus compradores, substituindo-se a estes e adquirindo, dessa forma, o dito prédio;
2. Se condenassem os réus compradores a entregar a ela, autora, o prédio objecto de preferência livre de quaisquer ónus ou encargos;
3. Se decretasse o cancelamento do registo de aquisição desse prédio que os réus compradores efectuaram na Conservatória do Registo Predial a seu favor mediante a apresentação 326 de 2020/03/26, ou de outras inscrições que viessem a ser efectuadas antes do trânsito da sentença que viesse a ser proferida;
4. Se ordenasse outrossim a inscrição do prédio objecto de preferência a favor da autora, quer na Conservatória do Registo Predial, quer nas Finanças;
5. Se declarasse nula a aquisição por meio de usucapião do quinhão que o réu CC detinha no prédio alienado identificado no artigo 3º da petição e se considerasse válida a aquisição desse mesmo quinhão por meio de compra e venda.
Para o efeito alegou, em síntese:
· Que é dona e legítima proprietária do prédio rústico composto de terra de cultura e pastagem com oliveiras, com a área de 0,714000ha, a confrontar, de norte com ..., sul com CC, nascente com FF e poente com caminho, sito no lugar de ..., União das Freguesias ... e de ..., concelho ... inscrito na matriz predial rústica da referida União de Freguesias sob o art.º ...34, (anteriormente inscrito na matriz da extinta freguesia ... sob o art.º ...60), descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...98 da extinta freguesia ... e ali inscrito em nome da autora mediante a apresentação 12 de 24 de Maio de 2000;
· Que o 2.º réu, CC, por um lado, e as 3.ª e 4.ª rés, DD e EE, por outro, foram donos e legítimos possuidores, em comum e partes iguais, do prédio rústico composto de terra de cultura, com a área de 1,679800ha, a confrontar, de norte com GG (anterior proprietário do referido prédio da autora), sul com HH, nascente com II e poente com caminho, sito no lugar do ..., União das Freguesias ... e de ..., concelho ..., inscrito na matriz predial rústica da referida União de Freguesias sob o art.º ...35;
· Que no dia 26 de Março de 2020 os 1.ºs réus, AA e mulher BB, adquiriram por compra às 3.ª e 4.ª rés, DD e EE, metade indivisa do prédio identificado no art.º 3º da petição;
· Que, no dia 13 de Março de 2020 os mesmos réus, AA e mulher, outorgaram escritura de justificação onde declararam ter comprado ao réu CC, a outra metade indivisa do mesmo prédio;
· Que os réus AA e mulher BB, por um lado, e o réu CC, por outro, conluiaram-se para, em vez de recorrerem à aquisição do quinhão que este detinha no dito prédio por meio de compra e venda, como deveriam, recorreram àquela aquisição por meio de usucapião, encenando, através dessa escritura, que aquela aquisição já havia ocorrido no ano de 1995, quando, na verdade, essa aquisição ocorreu no acto dessa escritura, no dia 13 de Março de 2020, e não antes;
· Que o prédio da autora confrontava directamente do seu lado sul com o prédio adquirido pelos réus AA e mulher;
· Que os réus compradores, AA e mulher, à data em que ocorreram aquelas aquisições, não eram proprietários de qualquer prédio que confrontasse com o dito prédio alienado;
· Que os réus vendedores não comunicaram à autora o projecto de venda do prédio alienado e as cláusulas do respectivo contrato.
Contestação
Os réus AA e sua mulher BB, e CC contestaram. Aqueles deduziram ainda reconvenção.
Em sede de contestação, alegaram em síntese:
· Que o preço do negócio de compra e venda foi de € 5.000.00 e que, sendo tal preço do conhecimento da autora, caducou o direito de exercer o seu eventual direito de preferência;
· Que o valor da compra e venda do prédio objecto dos autos foi de €5.000,00 e que o facto do autor ter pleno conhecimento das condições do negócio, do preço, da pessoa do comprador, pelo menos desde 2017, se verifica, nos termos do disposto no artigo 416º e 1410 nº1 do C. Civil, a caducidade do direito que a autora vem reclamar nos presentes autos;
· Que autora declarou, desde o ano 2000, não ter interesse na compra daquele prédio rústico, o que reiterou várias vezes, posteriormente a tal data, o que traduz a renúncia abdicativa do eventual direito de preferência.
Para o caso de a acção ser julgada procedente, os réus AA e mulher pediram, em reconvenção, a condenação da autora no pagamento de 6 405 euros (seis mil quatrocentos e cinco euros), que servia para os reembolsar do preço pago pela aquisição, das despesas/benfeitorias feitas no prédio, do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), do Imposto de Selo e das despesas com o registo do imóvel na Conservatória do Registo Predial.
A reconvenção foi admitida.
A autora respondeu ao pediu reconvencional e à matéria das excepções, sustentando a improcedência daquela e destas.
A Sentença:
O processo prosseguiu os seus termos e após a realização da audiência foi proferida sentença que decidiu julgar totalmente improcedente a acção e absolver, em consequência, os réus de todos os pedidos contra si formulados.
Mais decidiu não tomar conhecimento do pedido reconvencional por julgar tal conhecimento prejudicado.
O recurso
A autora não se conformou com a decisão e interpôs o presente recurso de apelação, pedindo a revogação e a substituição da sentença por acórdão que julgasse a acção totalmente procedente.
Os fundamentos do recurso expostos nas conclusões foram os seguintes:
1. A sentença julgou procedentes todos os pressupostos que deveriam conduzir à procedência da acção e julgou improcedentes as excepções de caducidade, de renúncia e de falta de depósito integral do preço invocadas pelos réus – outras excepções não foram deduzidas;
2. Não se verifica o abuso de direito atribuído à autora, com que a sentença a sancionou e que motivou a improcedência da acção;
3. Também não se verifica o invocado facto impeditivo que, segundo a douta sentença, afastaria o direito de preferência da autora em benefício do réu AA;
4. Os réus não peticionaram as excepções que determinaram a improcedência da acção – consubstanciadas no abuso de direito e no facto impeditivo;
5. Os fundamentos da sentença estão em oposição com a decisão e, por outro lado, conheceu de questões que não podia tomar conhecimento, o que, salvo melhor opinião, determina a nulidade da douta sentença, nos termos do disposto nos artigos 615º, 1, als. c) e d) do CPC;
6. Decidindo como decidiu, salvo melhor opinião, a sentença fez uma errada aplicação da norma legal contida no art.º 334.º do Código Civil [CC], a qual, no caso dos autos, não se aplica à autora;
7. Tendo a sentença julgado procedentes todos os pressupostos que deveriam conduzir à procedência da acção e, julgado improcedentes todas as todas as excepções invocadas pelos réus, deveria a acção ter sido julgada procedente.
A autora respondeu, sustentando a manutenção da decisão recorrida.
No despacho em que admitiu o recurso, a Meritíssima juíza do tribunal a quo indeferiu a arguição das nulidades da sentença.
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No despacho liminar, o ora relator notificou as partes para se pronunciarem sobre a questão de saber se os negócios que motivaram a acção de preferência conferem ao autor o exercício do direito de preferência prevista no n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil.
Sobre a questão, a recorrente alegou em síntese:
· Que resultava dos factos por ela enunciados que se estava perante a venda de duas partes alíquotas do prédio objecto de preferência;
· Que não se tratou de mais do que um negócio, mas sim perante a venda desse prédio na sua totalidade ao mesmo comprador, apenas ocorrida de forma e em dois momentos diferentes (com o intervalo de 12 dias) e que foi objecto de um só contrato-promessa de compra e venda da totalidade do prédio a favor do mesmo comprador;
· Que não se ignora o sentido da doutrina referenciada no despacho e da jurisprudência, nomeadamente, do douto acórdão do STJ datado de 10 de Abril de 2003;
· Que, porém, essa doutrina e esse acórdão referiam-se a situações em que é vendida apenas uma parte alíquota dum prédio, ficando as restantes partes alíquotas desse mesmo prédio por vender, e não à venda dum prédio na sua totalidade ao mesmo comprador, ainda que em momentos diferentes, como ocorreu nos presentes autos;
· Que se assim fosse, seria fácil ao adquirente dum prédio ludibriar os legítimos interesses de eventuais pretendentes ao exercício do direito de preferência — bastaria aos compradores e vendedores dum prédio formalizar a compra e venda de duas partes alíquotas desse prédio, em momentos diferentes, e, com isso, afastariam os legítimos interesses de eventuais titulares do direito de preferência;
· No caso dos autos, os réus – que recorreram indevidamente à escritura de justificação para procederem à transmissão a favor do réu AA do quinhão que o réu CC detinha no prédio objecto de preferência, em vez de terem recorrido ao contrato de compra e venda, como fizeram com a transmissão do quinhão que as rés DD e EE detinham no mesmo prédio – seriam beneficiados por utilizarem tal ilegal estratagema, porquanto, desse modo, afastariam o direito de preferência da autora, ou seja, beneficiavam-se os infractores que contornariam a lei;
· Seguindo o entendimento para o qual parece apontar o despacho, bastaria que se vendesse metade indivisa dum prédio de manhã e a outra metade indivisa desse mesmo prédio, à tarde, ao mesmo comprador, e, com isso, ficaria afastado o direito de preferência de eventuais titulares;
· Acrescia que a questão suscitada pelo despacho era matéria nova que não fora alegada por qualquer das partes, não fazia parte das suas alegações, nem fora objecto de apreciação na douta sentença proferida pela 1ª instância e que era sabido que os recursos não se destinavam a criar decisões novas, mas, sim, a apreciar o acerto das decisões proferidas pelos tribunais recorridos.
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Síntese das questões suscitadas pelo recurso
· Saber se a sentença recorrida é nula;
· Saber se os negócios que motivaram a acção de preferência conferem ao autor o exercício do direito de preferência prevista no n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil;
· No caso de a resposta à questão anterior ser positiva, saber se a sentença errou ao decidir que o exercício do direito de preferência pela autora é abusivo à luz do artigo 334.º do Código Civil.
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Não tendo havido impugnação da decisão relativa à matéria de facto e não havendo razões para a alterar oficiosamente, consideram-se provados e não provados os seguintes factos discriminados na sentença:
Factos provados:
1. A autora é dona e legítima proprietária do prédio rústico composto de terra de cultura e pastagem com oliveiras, com a área de 0,714000ha, a confrontar, de norte com ..., sul com CC, nascente com FF e poente com caminho, sito no lugar de ..., União das Freguesias ... e de ..., concelho ..., inscrito na matriz predial rústica da referida União de Freguesias sob o art.º ...34, (anteriormente inscrito na matriz da extinta freguesia ... sob o art.º ...60), descrito na CRP ... sob o nº ...98 da extinta freguesia ... e ali inscrito em nome da autora mediante a apresentação 12 de 24 de Maio de 2000.
2. Tal prédio foi adquirido pela autora por compra a GG e mulher JJ no dia 24 de Maio de 2000, portanto, há mais de 20 anos.
3. O 2.º réu, CC, por um lado, e as 3.ª e 4.ª rés, DD e EE, por outro, foram donos e legítimos possuidores, em comum e partes iguais, do prédio rústico composto de terra de cultura, com a área de 1,679800ha, a confrontar, de norte com GG (anterior proprietário do referido prédio da autora), sul com HH, nascente com II e poente com caminho, sito no lugar do ..., União das Freguesias ... e de ..., concelho ..., inscrito na matriz predial rústica da referida União de Freguesias sob o art.º ...35 (anteriormente inscrito na matriz da extinta freguesia ... sob o art.º ...61), descrito na CRP ... sob o nº- ...21 da extinta freguesia ....
4. No dia 26 de Março de 2020 o 1.º réu, AA, casado com BB, adquiriu por compra às 3.ª e 4.ª rés, DD e EE, metade indivisa do prédio identificado no antecedente ponto n.º 3.
5. O réu AA, mediante a apresentação 326 de 26 de Março de 2020, inscreveu a seu favor na Conservatória do Registo Predial ... a aquisição, por compra, do quinhão correspondente a metade indivisa que as ditas rés DD e EE possuíam no identificado prédio.
6. No dia 13 de Março de 2020 o mesmo réu AA e mulher, outorgaram escritura de justificação notarial no Cartório Notarial ... (a cargo da senhora Notária, Dr.ª KK), onde declararam ter comprado ao réu CC, a outra metade indivisa do mesmo prédio.
7. Não corresponde à verdade a declaração feita nessa escritura pelo réu AA e mulher, na parte em que referem que a compra do quinhão adquirido ao réu CC terá ocorrido no ano de 1995.
8. Não é verdadeira a declaração feita nessa mesma escritura pelos mesmos réus AA e mulher, na parte onde referem que têm possuído e usufruído esse quinhão do dito prédio desde o ano de 1995 na convicção de que lhe pertence e que, desse modo, adquiriram esse quinhão por usucapião, uma vez que era CC que possuía ½ do prédio desde há mais de trinta anos.
9. O prédio da autora identificado no ponto número 1 confronta directamente do seu lado sul com o prédio adquirido pelo réu AA e mulher identificado no ponto n.º 3.
10. Os réus compradores, AA e mulher, à data em que ocorreram aquelas aquisições, não eram proprietários de qualquer prédio que confrontasse com o dito prédio alienado.
11. As rés, DD e filha, EE, há muitos anos que se encontram, “desligadas” da localidade de ..., sem quaisquer contactos com os terrenos que lhe foram deixados por herança.
12. Quem geriu, tratou e administrou as propriedades agrícolas dos antepassados comuns foi o seu primo e aqui réu, CC.
13. O réu CC lavrou e cuidou da propriedade objecto dos autos até meados do ano 2000.
14. A partir de tal data deixou de lavrar, cultivar e cuidar das propriedades.
15. Tendo-se disponibilizado a vendê-las.
16. O réu vendedor, CC, por si e em representação das demais comproprietárias, DD e EE, comunicou à autora, em data não concretamente apurada, mas anterior a 2017, a intenção de vender tal prédio, tendo a autora revelado que não estava interessada na aquisição afirmando “já tenho terras de sobra, não estou interessado em comprar terras”.
17. O legal representante da autora sempre se mostrou desinteressado na compra da propriedade em causa nos autos.
18. Com tal manifestação de vontade, criou a confiança no réu CC de que não lhe interessava adquirir o imóvel.
19. O réu AA, em data não concretamente apurada, em conversa com o réu CC, mostrou-lhe vontade e intenção de lhe comprar a totalidade propriedade em causa nos autos pelo preço de 1000 contos (€ 5 000,00 - cinco mil euros).
20. Tendo-lhe aquele referido que ½ da propriedade era de sua tia e prima, as rés DD e EE.
21. Por volta do ano 2017, o réu CC e as rés DD e filha acordaram a venda da totalidade do referido prédio, nas proporções de ½ cada um.
22. Tendo o acordo de promessa de compra e venda sido formalizado em 10.11. 2017, momento em que foi pago o preço de 5 000,00€.
23. E, desde tal data, o réu AA (e antes de si o réu CC há mais de 30 anos), passou a possuir, lavrar, agricultar e a retirar as normais utilidades da propriedade, o que fez de forma pública, pacífica, reiterada, de boa-fé, à vista de toda a gente, dela retirando as normais utilidades e sem oposição de ninguém (em especial, do legal representante da autora).
24. O preço da compra foi de € 5 000,00 pago através de cheque n.º ...63... Millennium BCP, em 2017-11-10, aquando da outorga do contrato-promessa de compra e venda.
25. O réu CC efectuou a transferência de € 2500,00 para as restantes rés.
26. O legal representante da autora sabia o preço anunciado da compra e venda da totalidade do prédio e, depois de 2017, quando os 1.ºs réus tomaram posse do prédio, conhecia a identificação do comprador.
27. Quando o réu AA tomou posse efectiva do prédio este encontrava-se abandonado, cheio de infestantes, mato e silvas.
28. Desde que o réu AA tomou posse efectiva do mesmo, procedeu à limpeza do prédio, cortou o mato, lavrou-o, adubou-o e nele tem feito sementeiras, procedendo às respectivas colheitas.
29. Com a limpeza e lavragem do terreno, afectou o trabalhou de dois tractores agrícolas durante três dias e durante 10h por dia.
30. Cada tractor custa, em média, €40,00/hora, o que perfaz, a este propósito, um dispêndio de € 800,00 (oitocentos euros).
31. Durante os referidos dias trabalharam três homens na realização de tais serviços, o que teve um custo não inferior a € 360,00 (€40,00 x3homens x3dias).
32. O réu AA procedeu ao pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas, no valor de € 125,00, (cento e vinte e cinco euros), do Imposto Selo, no valor de €20,00 (vinte euros), e do registo do imóvel na Conservatória do Registo Predial, o que teve um custo não inferior a € 100,00 (cem euros).
Factos não provados:
a) Que o preço de compra e venda do dito prédio totaliza a quantia de 2 500,00€.
b) Que antes da data da outorga daquela escritura de justificação, em 13 de Março de 2020, nunca o réu AA e mulher possuíram ou usufruíram o dito prédio, não o cultivaram, não o semearam, não tiraram qualquer proveito desse prédio, nem nunca ali foram vistos a praticar qualquer acto de posse.
c) Que os réus AA e mulher BB, por um lado, e o réu CC, por outro, conluiaram-se para, em vez de recorrerem à aquisição do quinhão que este detinha no dito prédio por meio de compra e venda, como deveriam, recorreram àquela aquisição por meio de usucapião, encenando, através dessa escritura, que aquela aquisição já havia ocorrido no ano de 1995, quando, na verdade, essa aquisição ocorreu no acto dessa escritura, no dia 13 de Março de 2020, e não antes.
d) Que os ditos réus recorreram a esse estratagema, – fingindo que essa aquisição já havia ocorrido no ano de 1995 – para, desse modo, impedirem, ou pelo menos dificultarem, que a autora pudesse exercer o direito de preferência relativamente à aquisição do prédio em questão.
e) Que a autora só tomou conhecimento da venda do dito referido prédio no dia 30 de Julho de 2020, quando obteve a já referida nota informativa da CRP ....
f) Que só tomou conhecimento do preço da venda do prédio alienado quando, no dia 2 de Setembro de 2020, lhe foi revelado (na pessoa do aqui seu mandatário) pela ré EE.
g) Que, no ano de 2017, o réu CC comunicou ao legal representante da autora que era sua intenção (bem como de sua tia e prima) alienarem a totalidade do prédio objecto dos autos.
h) Que referiu ter acordado a venda da totalidade propriedade ao réu AA, pelo preço global de € 5000,00 (cinco mil euros).
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Descritos os factos, passemos à resolução das questões supra enunciadas.
Nulidade da decisão
A recorrente imputou à sentença as causas de nulidade previstas nas alíneas c) e d) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC. Para o efeito alegou que os fundamentos da sentença estavam em oposição com a decisão e que a sentença conheceu de questões de que não podia tomar conhecimento.
É exacto, como alega a recorrente, que a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão (1.ª parte da alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC) e quando o juiz conheça de questões de que não podia tomar conhecimento (2.ª parte da alínea d) do artigo 615.º do CPC).
Sobre a oposição dos fundamentos com a decisão, cabe dizer, socorrendo-nos das palavras de Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, que tal contradição ocorre quando “a fundamentação aponta num sentido e a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente” [Manual de Processo Civil, Coimbra Editora, Limitada, página 671].
Uma vez que, no caso, a decisão foi a de julgar totalmente improcedente a acção, os seus fundamentos estariam em oposição com ela se eles apontassem no sentido da procedência total ou parcial da acção, o que claramente não sucede. Com efeito, depois de apreciar as excepções alegadas pelos réus (caducidade e renúncia do direito de preferência), considerando-as improcedentes, a sentença apreciou o exercício do direito de preferência à luz da boa fé e entendeu que que tal exercício era abusivo, por ser contrário à boa fé. De seguida, num exercício argumentativo subsidiário, afirmou que, mesmo que assim não se entendesse, a acção era de julgar improcedente pelas seguintes razões: o réu AA adquirira ½ do prédio em 13.03.2020, o que lhe conferia a qualidade de comproprietário; enquanto comproprietário do prédio tinha direito de preferência na venda dele, o qual prevalecia sobre o da autora.
Vê-se, assim, que há coerência entre estes fundamentos e a decisão de julgar improcedente a acção.
Em relação à outra causa de nulidade que é imputada à sentença – conhecimento, nela, de questões de que o juiz não podia tomar conhecimento – cabe dizer que ela está directamente relacionada com o n.º 2 do artigo 608.º do CPC, na parte em que dispõe que o juiz não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
Precise-se que, questões para estes efeitos, são as pretensões e as excepções deduzidas pelas partes.
Segundo a recorrente, o tribunal a quo conheceu das seguintes questões de que não podia tomar conhecimento: questão do exercício abusivo do direito de preferência; questão do direito de preferência a favor do réu AA, na qualidade de comproprietário do imóvel, prevalecente sobre o direito de preferência da autora.
Esta arguição é de julgar improcedente quanto à questão do abuso de direito e procedente quanto à questão do direito de preferência do réu AA.
Antes de mais devemos dizer que, como resulta do exposto acima, é exacto que a sentença entendeu que o exercício do direito de preferência por parte da autora era abusivo, à luz do artigo 334.º do Código Civil, e que o réu AA era titular de um direito de preferência na venda do imóvel, na qualidade de comproprietário dele, e que tal direito prevalecia sobre o direito de preferência da autora.
No que diz respeito ao abuso do direito, o juiz podia conhecer de tal questão porque ela foi suscitada na contestação. Com efeito, no artigo 42.º da contestação, os réus alegaram que a autora vinha agora a interpor a presente ação, em claro abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium (artigo 334º do C. Civil) e no artigo 61.º alegaram: “Mais, deve reconhecer-se a expressa renúncia ao direito de preferência por parte do legal representante da Autora, sob pena de se entender que litiga em manifesto abuso de direito, ao interpor ação de preferência, depois de ter comunicado não ter interesse na aquisição do prédio em causa”.
Porém, ainda que o não tivesse sido, o juiz podia conhecer dela oficiosamente, pois como tem afirmado repetidamente o Supremo Tribunal de Justiça, o exercício abusivo de um direito, à luz do artigo 334.º do Código Civil, é questão de que o tribunal pode conhecer oficiosamente. Citam-se, a título de exemplo, o acórdão do STJ proferido em 4-04-2002, no recurso n.º 02B749 e o acórdão do mesmo tribunal proferido em 11-12-2012, no processo n.º 116/07.2TBMCN.P1.S1., ambos publicados em www.dgsi.pt.
Quanto à existência de direito de preferência a favor do réu AA, na qualidade de comproprietário do imóvel, prevalecente sobre o direito de preferência da autora, é isento de dúvida que estamos perante uma questão, para efeitos da alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC, e perante uma questão que não foi suscitada pelos réus na sua defesa. Logo, estava vedado ao juiz ocupar-se dela. Ao fazê-lo, a sentença incorreu na causa de nulidade prevista na 2.ª parte do n.º 1 do artigo 615.º do CPC. Em consequência declara-se sem efeito o que se escreveu na sentença sobre o direito de preferência do réu AA e sobre a prevalência de tal direito sobre o da autora.
A nulidade da sentença, nesta parte, não implica, no entanto, a alteração da decisão de julgar improcedente a acção, visto que a razão decisiva desta decisão foi o exercício abusivo do direito de preferência e não o facto de o réu AA ser titular, na qualidade de comproprietário do prédio, de um direito de preferência na venda dele. Socorrendo-nos da terminologia de João Castro Mendes, a questão do direito de preferência do réu AA era uma “questão ultrapassada”, ou seja, não tinha relevância no iter decidendi que seguiu a sentença [Limites Objectivos do Caso Julgado Em Processo Civil, Edições Atica, página 205]. Na verdade, uma vez que ela julgou que o exercício do direito de preferência por banda da autora era ilegítimo, porque abusivo, perdeu pertinência a questão de saber se o réu AA também era titular de um direito de preferência na venda do imóvel e se tal direito prevalecia sobre o da autora.
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A outra questão suscitada pelo recurso era a de saber se o tribunal a quo errou ao decidir que o exercício do direito de preferência pela autora era abusivo à luz do artigo 334.º do Código Civil.
Como se assinalou no despacho inicial, a resposta a esta questão passava por responder à questão de saber se a autora era titular do direito que invocava, visto que a aplicação do artigo 334.º do Código Civil pressupõe que aquele a quem se imputa o exercício abusivo do direito seja titular dele. Deste modo, saber se a autora exerceu abusivamente o direito de preferência passava necessariamente por responder à questão de saber se ela era titular do direito de preferência que o n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil reconhece aos proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura.
Em relação a esta questão, é exacto, como alega a recorrente, que ela não foi apreciada na sentença proferida em 1.ª instância nem foi suscitada por qualquer das partes nas suas alegações e que os recursos não se destinam a criar decisões novas, mas a apreciar o acerto das decisões proferidas pelos tribunais recorridos.
Se isto é exacto, também é exacto o seguinte.
Em primeiro lugar, numa acção que vise o reconhecimento do direito de preferência, a questão de saber se o autor é titular de tal direito faz parte necessariamente do objecto do litígio.
Em segundo lugar, a resposta a tal questão – que é de facto e de direito – resolve-se em sede de recurso mediante a aplicação da lei aos factos provados e segundo o n.º 3 do artigo 5.º do CPC, o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.
Ora fazendo esta aplicação da lei, a conclusão a que se chega é a de que a autora não estava em condições de invocar em seu benefício o direito de preferência.
Vejamos.
Segundo o n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil, os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.
Para o caso, interessa-nos o segmento do preceito que faz depender o nascimento do direito de preferência da venda do prédio.
Este segmento tem sido interpretado pela jurisprudência, bem como por alguma doutrina (cita-se a título de exemplo, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume III, 2.ª Edição revista e actualizada, Coimbra Editora, páginas 272 e 273) no sentido de que a venda do prédio que aí é tida em vista é a venda da totalidade do prédio e não a alienação de parte alíquota de determinado prédio rústico. Citam-se em abono desta interpretação as seguintes decisões judiciais:
· O acórdão da Relação do Porto de 4-10-1982, no recurso n.º 0001291;
· O acórdão do STJ proferido em 9/11/99, no recurso n.º 99A731;
· O acórdão do STJ proferido em 10-04-2003, recurso n.º 03B671,
· O acórdão do STJ proferido em 30-06-2011, processo n.º 148/03.0TBPNC.C1.S1.;
· O acórdão do tribunal da Relação de Guimarães proferido em 2-07-2013, no processo n.º 936/11.3TBBCL.G1;
· O acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 12-07-2018, processo n.º 95/17.8MRA;
· Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 22-10-2020, no processo n.º 418/19.5T8BCL.G1, todos publicados em www.dgsi.pt.
Este tribunal não encontra razões para se afastar desta interpretação
Em primeiro lugar, ela cabe perfeitamente na letra da lei e é condição de validade da interpretação da lei que ela – interpretação - tenha um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso na letra da lei (n.º 2 do artigo 9.º do Código Civil).
Em segundo lugar, sabe-se que o preceito que antes do Código Civil regulava a matéria do direito de preferência dos proprietários de terenos confiantes - a Base VI, da Lei n.º 2116, de 14 de Agosto de 1962 - atribuía aos proprietários de terrenos confinantes o direito de preferência tanto nas transmissões por venda particular ou judicial como nas transmissões de qualquer fracção alíquota desses direitos sobre prédios rústicos.
Se o legislador do Código Civil se referiu apenas à venda e já não às alienações de partes alíquotas do prédio, é de presumir, de acordo com o n.º 3 do artigo 9.º do Código Civil, que o pensamento legislativo foi o de abranger apenas a venda da totalidade do prédio.
Em terceiro lugar, a razão de ser do direito de preferência previsto no n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil depõe também a favor da interpretação de que a venda de parte alíquota do prédio não confere ao proprietário do prédio confinante o direito de preferência. Socorrendo-nos das palavras de Pires de Lima e A. Varela, “o objectivo que está na base do artigo 1380.º é o de fomentar a exploração unitária de áreas que atinjam ou se aproximem da unidade de cultura considerada economicamente viável” [Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume III, 2.ª Edição Revista e Actualizada, Coimbra Editora, Limitada, página 272]. Sendo este o objectivo da preferência, é bom de ver que ele não seria alcançado com a aquisição de uma quota ideal do prédio.
Não se ignora que esta interpretação há-se ser temperada com a hipótese de fraude à lei. Como advertem Pires de Lima e Antunes Varela, na obra supra, página 273 “… pode acontecer que os interessados (alienante e adquirente) actuem com escopo fraudatório, substituindo a venda global e unitária do imóvel pela venda escalonada de partes alíquotas, a fim de precludirem o exercício da prelação”. “Quando tal aconteça” - prosseguem os citados autores -, “o direito de preferência, uma vez consumada a alienação de todo o prédio, terá fundamento e justificação, pois em caso algum deve admitir-se que os particulares defraudem impunemente os preceitos imperativos”.
Sucede que à autora, ora recorrente, nem aproveita o n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil interpretado com o sentido e o alcance expostos acima, nem a situação fraudatória acima exposta.
Vejamos.
O acto e o negócio jurídico que motivaram a acção de preferência foram os seguintes:
· A escritura de justificação da aquisição, por usucapião, de metade do prédio por parte do réu AA e mulher, outorgada em 13-06-2020, que a autora, ora recorrente, acusou de ser simulada e de esconder, na realidade, a venda de metade indivisa do prédio ao réu AA e mulher por parte do réu CC;
· A venda, em 26 de Março de 2020 da outra metade indivisa desse prédio ao réu AA, por parte das rés DD e EE.
A tese de que a escritura de justificação foi simulada e de que, na realidade, o que aconteceu foi a venda de metade indivisa do prédio ao réu AA e mulher por parte do réu CC não tem apoio nem nos factos provados nem na lei.
Não tem apoio nos factos porque não se provou a alegação da autora, ora recorrente, de que os réus AA e sua mulher BB, por um lado, e o réu CC, por outro, conluiaram-se para, em vez de recorrerem à aquisição do quinhão que este detinha no dito prédio por meio de compra e venda, como deveriam, recorreram àquela aquisição por meio de usucapião, encenando, através dessa escritura, que aquela aquisição já havia ocorrido no ano de 1995, quando, na verdade, essa aquisição ocorreu no acto dessa escritura, no dia 13 de Março de 2020, e não antes.
Não tem apoio na lei porque a escritura de justificação não é passível da simulação prevista no n.º 1 do artigo 240.º do Código Civil.
Nos termos deste preceito, “um negócio diz-se simulado quando, por acordo, entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante”.
Socorrendo-nos das palavras de Pedro Pais Vasconcelos e de Pedro Leitão Vasconcelos, a propósito da interpretação deste artigo, são três os elementos estruturais da simulação:
· acordo entre as partes com o fim de criar uma falsa aparência de negócio (…);
· A divergência entre a vontade declarada e a vontade real, isto é, entre a aparência criada (negócio exteriorizado) e a realidade negocial (negócio realmente celebrado);
· intuito de enganar terceiros [Teoria Geral do Direito Civil, 9.ª Edição, Almedina, página 678).
Apesar de a simulação não ser exclusiva dos contratos, como o atesta o facto de o artigo 2200.º do Código Civil prever a simulação do testamento, que é um negócio jurídico unilateral, a verdade é que, exigindo a lei como pressuposto da simulação um “acordo entre declarante e declaratário” só é legalmente admissível falar de simulação em relação a negócios jurídicos unilaterais receptícios.
Ora, a justificação notarial não é contrato nem negócio jurídico unilateral receptício. Ela consiste numa declaração, feita pelo interessado para efeitos de estabelecimento do trato sucessivo no registo predial, ou para reatamento do trato sucessivo no mesmo registo ou ainda para estabelecimento de novo (artigos 89.º, 90.º e 91.º do Código do Notariado).
A escritura de justificação pode compreender declarações não verdadeiras, como sucedeu no caso. A emissão dessas declarações até pode ter sido ser acordada com um terceiro. Porém, em nenhum destes casos se está perante a figura da simulação tal como ela está prevista no n.º 1 do artigo 240.º do Código Civil.
Segue-se do exposto que da escritura de justificação outorgada em 13-06-2020 não nasceu favor da autora o direito de preferência que ela invoca na acção (previsto no n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil).
Como não nasceu quando as rés DD e EE venderam ao réu AA a metade indivisa do prédio, dados o sentido e o alcance que atribuímos ao n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil quando se refere à venda de qualquer dos prédios confinantes.
A situação dos autos – tendo em conta os factos provados – também não se ajusta à hipótese fraudatória a que aludem os citados autores e de que fala também a recorrente. Na verdade, enquanto em tal hipótese, o imóvel está em propriedade plena e o seu proprietário substitui a venda global e unitária dele pela venda fraccionada de quotas ideais, com o propósito de se subtrair à obrigação de preferência, na situação em causa nos autos o imóvel está em situação de compropriedade e, nela, os comproprietários apenas podem dispor da sua quota na comunhão ou de parte dela (n.º 1 do artigo 1408.º do Código Civil). A venda das quotas não visa, pois, substituir a venda global e unitária do prédio, condição essencial para se afirmar o intuito fraudatório daquela venda. No caso de o prédio se encontrar em situação de compropriedade, quando se consumar a venda da totalidade das quotas não nascerá, nesse momento, a favor do proprietário de terrenos confinantes o direito de preferência na venda delas.
Segue-se do exposto que a ora recorrente não reúne as condições para invocar em seu benefício o direito de preferência prevista no n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil. Em consequência fica prejudicado o conhecimento da questão de saber se a sentença errou quando decidiu que a autora exerceu abusivamente o direito de preferência.
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Decisão:
Julga-se improcedente o recurso e, em consequência, mantém-se a decisão recorrida, embora por razões diferentes das da decisão recorrida.
Responsabilidade quanto a custas:
Considerando a 1.ª parte do n.º 1 do artigo 527.º do CPC e o n.º 2 do mesmo preceito e o facto de a recorrente ter ficado vencida no recurso, condena-se a mesma nas respectivas custas.
Coimbra, 11 de Outubro de 2022