| 2265/20.2T8VIS-D.C1 |  |
CONTRATO-PROMESSA
CUMPRIMENTO PELO ADMINISTRADOR
CREDOR HIPOTECÁRIO
SUBSISTÊNCIA DA GARANTIA
II – A opção pelo cumprimento implica uma renúncia tácita do administrador à aplicação das regras do regime da insolvência, passando a própria massa insolvente a ser responsável pelo cumprimento e não estando a contraparte sujeita às regras do concurso de credores.
III – Assim, a intervenção do administrador da insolvência não cai no âmbito do regime geral das vendas executivas e das realizadas em insolvência para liquidação do património (não tem aplicação o disposto no n.º 2 do art. 824.º do CCiv., não se extinguindo os ónus e encargos que recaem sobre o imóvel). Doutro modo, a transmissão do imóvel livre da hipoteca que o onera deixaria desprotegido o credor hipotecário, que veria o seu crédito tratado como comum.
Processo n.º 2265/20.2T8VIS
(Juízo de Comércio de Viseu –J2)
Acordam os Juízes da 1ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra:
1.Relatório
Foi apreendida a favor da massa insolvente metade indivisa da fração autónoma designada pela letra H, do prédio constituído sob o regime da propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...34, da freguesia ....
Pela Ap. 6 de 24-11-2008 foi registada, provisoriamente por natureza, a aquisição da fração a favor de AA, viúva, e do insolvente, no estado de divorciado, tendo a aquisição sido convertida em definitiva pela Ap. 2 de 15-02-2008.
Em relação à mesma fração mostram-se registados entre outros:
- Hipoteca voluntária a favor da C..., S.A. para garantia de empréstimo no montante de capital de €130.000,00, juros à taxa anual de 8,246%, acrescidos na mora de 4%, a título de cláusula penal, €5.200,00 de despesas, sendo o montante máximo assegurado de €182.959,40 (Ap. 7 de 24-11-2008 e Ap. 3 de 15-12-2008);
- A declaração de insolvência destes autos que incide sobre ½ da fração (AP. 3682 de 22-12-2020 – auto de apreensão e certidão juntos respetivamente em 30-08-2020 e 29-04-2021 ao apenso A).
Com data de 03-02-2017 e 14-12-2018, o insolvente e AA, como primeiros contraentes ou promitentes vendedores, e BB e CC, como segundos contraentes ou promitentes compradores, subscreveram os documentos juntos com o requerimento de 11-12-2020 do apenso B, intitulados respetivamente “contrato promessa de compra e venda” e “aditamento ao contrato promessa de compra e venda”, cujo teor se dá por reproduzido, nos termos do qual os primeiros declararam prometer vender e os segundos prometer comprar a mencionada fração, pelo preço de €106.750,00, com a declaração de que já tinha sido liquidado o valor de €8.300,47 e que o remanescente seria pago da seguinte forma:
- Em janeiro de 2019, os segundos outorgantes pagariam uma prestação no valor de €360,89; - De fevereiro de 2019 a maio de 2019, os segundos outorgantes pagariam uma prestação mensal, igual e sucessiva no valor de €365,00; - A partir de junho de 2019, os segundos outorgantes pagariam uma prestação mensal, igual e sucessiva no valor de €380,00; - O remanescente será pago no ato da escritura.
O Sr. administrador da insolvência optou pelo cumprimento do contrato promessa (cfr., entre outros, requerimento de 22-02-2022). No requerimento de 22-02-2022, o Sr. administrador da insolvência informou que os promitentes compradores reuniram condições para celebrar o contrato definitivo, no prazo de quinze dias a um mês e requereu a notificação dos credores para se pronunciarem sobre a entrega da totalidade do preço à C..., S.A., contra a entrega de documento de distrate da hipoteca, não ingressando qualquer valor para a massa insolvente, sendo a venda “feita no total da dívida à C..., S.A”.
Na sequência da notificação efetuada, pronunciaram-se a C..., S.A. e a A...CRL.
A C..., S.A. considera que, tendo o Sr. administrador da insolvência optado pelo cumprimento do contrato-promessa de compra e venda, não está em causa uma venda judicial, como tal “o distrate será emitido contra o recebimento do crédito garantido pela hipoteca, que é indivisível” (req. de 24-02-2022).
A A...CRL. declarou opor-se a que a venda da metade da fração apreendida à ordem da massa insolvente seja efetuada no total da dívida da C..., S.A., sem que entre qualquer valor para a massa insolvente (req. de 08-03-2022).
Em face desta posição, o Sr. administrador da insolvência declarou que prosseguirá com a venda, que considera que deve reter 20% para despesas e custas processuais e requereu a “pronúncia” sobre a “situação” (req. de 09-03-2022).
Julgada a causa no Juízo de Comércio ... – J..., foi proferida a seguinte decisão:
“Termos em que, na parte relativa ao direito apreendido à ordem da massa, deverá considerar-se o disposto no n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil e, bem assim, em relação ao respetivo valor deverá ser depositado à ordem da massa, sem prejuízo do pagamento imediato ao credor garantido (C..., S.A.) nos termos previstos no n.º 1 Liquidação (CIRE) do artigo 174.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, sendo as dívidas da massa imputadas ao produto da venda daquele direito que, salvo na medida do indispensável à sua satisfação integral, não deverá exceder 10% do respetivo produto.
Notifique.
17-03-2022”
C..., S.A., credora nos autos à margem referenciados, notificada do Despacho proferido a 18.03.2022 - “Termos em que, na parte relativa ao direito apreendido à ordem da massa, deverá considerar-se o disposto no n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil (…) -” e não se conformando com tal decisão, interpõem o seu recurso para este Tribunal, alinhavando, assim, as suas conclusões:
1. No âmbito do presente processo de insolvência foi apreendido a favor da massa insolvente metade indivisa da fração autónoma designada pela letra H, do prédio urbano constituído em sob o regime da propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob a ficha n.º ...34..., da freguesia ....
2. O imóvel encontra-se registado a favor do insolvente DD e de AA, em compropriedade, pelo que no âmbito da presente insolvência só se encontra apreendida a metade indivisa referente ao insolvente DD.
3. Sobre a fração autónoma designada pela letra H, do prédio urbano constituído em sob o regime da propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob a ficha n.º ...34..., da freguesia ..., encontra-se registada hipoteca voluntária a favor da reclamante/recorrente pela AP. 7 de 2008/11/24, convertida em definitivo pela AP. 3 de 2008/12/15.
4. O insolvente e AA, por contrato de promessa de compra e venda de 03/02/2017 e aditamento ao contrato promessa de compra e venda de 14/12/2018, prometeram vender a BB e CC, pelo preço de 106.750,00€ a fração H, antecedentemente identificada.
5. Tendo o Exmo Administrador de Insolvência decidido optar pelo cumprimento do contrato-promessa, em detrimento do não cumprimento do contrato com a consequente liquidação do direito apreendido, tem como consequência operar apenas uma substituição subjectiva do promitente vendedor no contrato de compra e venda, não havendo qualquer venda judicial ou acto de liquidação para os efeitos do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil.
6. O cumprimento pelo Administrador de Insolvência de um contrato - promessa de compra e venda celebrado anteriormente à declaração de insolvência obedece ao regime jurídico que o direito civil do acto prometido, ou seja, este não tem a virtualidade de extinguir os direitos reais que onerem os bens transmitidos, não se podendo considerar a realização do contrato definitivo como uma venda judicial que determine o cancelamento dos ónus.
7. Foram violados, entre outros, os artigos 686º, 721º e 824º nº 2 do Código Civil
Por todo o exposto,
E com o douto suprimento deste Venerando Tribunal, deve a decisão proferida ser revogada e substituída por outra que determine que o cumprimento do contrato promessa de compra e venda não determina o cancelamento da hipoteca registada pela Ap.7 de 24/11/2008, assim se fazendo
JUSTIÇA!
2. Do objecto do recurso
Encontrando-se o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações da apelante, cumpre apreciar a seguinte questão:
Tendo o Administrador de Insolvência decidido optar pelo cumprimento do contrato-promessa, em detrimento do não cumprimento do contrato com a consequente liquidação do direito apreendido, tem como consequência operar apenas uma substituição subjectiva do promitente vendedor no contrato de compra e venda, não havendo qualquer venda judicial ou acto de liquidação para os efeitos do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil?
A 1.ª instância entendeu que não, justificando, assim, o decidido:
“2. Cumpre apreciar e decidir com a necessária concisão, tendo em consideração os factos que emergem do relatório antecedente e, bem assim, que foi reconhecido à C..., S.A, entre outros, um crédito garantido relativo à mencionada fração.
O processo de insolvência é “um processo de execução universal que tem como finalidade a satisfação dos credores pela forma prevista num plano de insolvência (…) ou quando tal não se afigure possível, na liquidação do património do devedor insolvente e a repartição do produto obtido pelos credores” (art. 1.º, n.º 1 do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, diploma a que pertencem as demais normas sem indicação de origem).
A massa insolvente destina-se à satisfação dos credores da insolvência, depois de pagas as suas próprias dívidas e, “salvo disposição em contrário, abrange todo o património do devedor à data da declaração de insolvência, bem como os bens e direitos que ele adquira na pendência do processo” (art. 46.º, n.º 1).
São considerados credores da insolvência “todos os titulares de créditos de natureza patrimonial sobre o insolvente, ou garantidos por bens integrantes da massa insolvente, cujo fundamento seja anterior à declaração de insolvência” (art. 47.º, n.º 1).
Em face destas disposições, é isento de dúvida que a metade indivisa da mencionada fração integra a massa insolvente destes autos e que a C..., S.A. é credora do insolvente, quer por estar em causa um crédito sobre o mesmo, quer pelo facto de o seu crédito estar garantido por um bem ou direito integrante da massa insolvente.
Durante a pendência do processo de insolvência, os credores da insolvência apenas podem exercer os seus direitos em conformidade com os preceitos do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (art. 90.º), implicando a declaração de insolvência o vencimento de todas as obrigações do insolvente não subordinadas a uma condição suspensiva (art. 91.º, n.º 1).
Resulta, assim, que em relação ao insolvente, o crédito da C..., S.A. deve ser exercido no âmbito do processo, sendo certo que até reclamou o pagamento do respetivo crédito, que foi reconhecido pelo Sr. administrador da insolvência como crédito garantido em relação ao montante de €96.447,00 (relação de créditos reconhecidos junta em 22-09-2020 ao apenso B), sendo certo que, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 1 e 2 do artigo 172.º, liquidados os bens onerados com garantida real, e abatidas as correspondentes despesas, nos termos previstos no n.º 1 do artigo 174.º, “é imediatamente feito o pagamento aos credores garantidos, com respeito pela prioridade que lhes caiba”.
Coloca-se também a questão de saber se o cumprimento do contrato-promessa corresponde a uma venda judicial para os efeitos do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil.
A declaração de insolvência priva o insolvente dos poderes de administração e de disposição dos bens integrantes da massa insolvente, os quais passam a competir ao administrador da insolvência (art. 81.º, n.º 1). Com o cumprimento do contrato promessa o administrador da insolvência age como representante da massa insolvente, procede à alienação de bens que já a integravam, uma vez que pertenciam ao património do insolvente à data da declaração de insolvência (cfr., neste sentido, entre outros, Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 16-03-2020, proferido no processo n.º 2384/08.3TBSTS-AA.P1, inwww.dgsi.pt).
Em regra, o regime geral das vendas realizadas em processo de insolvência e para liquidação do património, incluindo o cumprimento de um contrato-promessa, é o da venda do bem livre dos direitos de garantia que o onerem, nos termos do n.º 2 do artigo 824º do Código Civil, sendo que, em princípio, desta solução não advém qualquer prejuízo para o credor garantido porque a preferência no pagamento transfere-se para o produto da venda desse bem, nos termos do n.º 3 da mesma disposição (cfr., além do acórdão citado, entre outros, o acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20-03-2018, proferido no processo n.º 228/08.5TYVNG-K.P1, in www.dgsi.pt).
Conforme se mencionou no citado acórdão de 16-03-2020, “não há razões para que (…) se afaste do regime geral das vendas efetuadas em processo executivo concursal. No momento da declaração de insolvência podem existir contratos que já foram outorgados pela insolvente, mas que ainda não foram cumpridos.
Ora, apesar do cumprimento desses contratos poder beneficiar os respetivos credores em detrimento dos restantes, é necessário ter em consideração que, sendo os contratos bilaterais, a massa insolvente também tem direito a receber uma contraprestação, pelo que a conciliação destes dois interesses foi conseguida, desde há muito tempo, pela atribuição à massa insolvente, na pessoa do seu administrador, da faculdade de optar ou não pelo cumprimento desses contratos, consoante for mais conveniente para a massa.
É esta a solução consagrada no artigo 102º, do CIRE. (…) Com o cumprimento desta prestação o Administrador, agindo como representante da massa insolvente, procede à alienação de bens que já a integravam, uma vez que pertenciam ao património da insolvente à data da declaração de insolvência – art.º 46º, do CIRE.
Daí que esta venda não possa deixar de ser encarada como uma venda judicial, feita no âmbito da liquidação da massa insolvente para benefício de todos os credores – apenas os promitentes compradores vêem satisfeitos os seus créditos sem participarem no concurso falimentar.
Assim sendo, as hipotecas que afetavam os imóveis prometidos vender, caducam com a venda, nos termos do art.º 824º, do C. Civil (…), pelo que não há qualquer necessidade de proceder à sua expurgação, uma vez que elas não acompanham os imóveis sobre que recaíam após a sua venda aos promitentes compradores. E o preço da venda deve ser depositado à ordem da administração da massa, nos termos impostos pelo art.º 167º, do CIRE, transferindo-se as preferências concedidas pelas hipotecas aos respetivos credores para o produto da venda”.
Por conseguinte, concordando com este entendimento, o preço da alienação em relação à metade indivisa apreendida à ordem dos autos, deve ser depositado à ordem da administração da massa (art. 167.º, n. 1), sem prejuízo do disposto nos n.ºs 1 e 2 do artigo 172.º e do n.º 1 do artigo 174.º. 3””.
Analisando.
Como sabemos, o contrato de compra e venda inscreve-se no domínio da liberdade contratual, corolário do princípio da autonomia privada, com a ampla latitude delineada no artigo 405.º do Código Civil, sendo que a hipoteca é um direito real de garantia que confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis, ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro, com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo - cf. artigo 686.º, n.º 1, do Código Civil.
Tratando-se de um direito real, a hipoteca tem eficácia absoluta ou erga omnes, estando sujeita a registo, o qual é condição necessária para a produção de efeitos mesmo em relação às partes - cf. artigo 687.º do Código Civil. A exemplo do que se verifica com as restantes garantias reais especiais das obrigações, este direito tem em vista permitir ao credor acautelar eventuais situações de insuficiência patrimonial do devedor, recaindo sobre um bem determinado, cujo valor irá assegurar o pagamento do crédito.
Embora os bens hipotecados possam ser alienados ou onerados – o artigo 695.º do Código Civil estabelece, aliás, a nulidade da convenção que proíba o respetivo dono de alienar ou onerar os bens hipotecados –, a hipoteca acompanha os bens transmitidos ou, em caso de oneração, goza da prevalência decorrente da prioridade de registo, o que constitui uma decorrência da sua natureza real. Por isso, mesmo em caso de alienação posterior do imóvel sobre qual incide a hipoteca, o credor hipotecário mantém a possibilidade de se fazer pagar do montante do seu crédito através do produto da venda daquele bem, em sede executiva - sendo esta a forma como, neste caso, se manifesta o direito de sequela ou direito de seguimento característico dos direitos reais.
Assim, o regime do artigo 695.º do Código Civil não prejudicará o credor hipotecário, na medida em que se entenda que os eventuais atos posteriores de disposição ou de oneração do bem hipotecado sejam ineficazes ou inoponíveis àquela garantia real anteriormente constituída, por força das características da sequela e prioridade próprias dos direitos reais.
Por seu turno, a venda executiva, consistente numa venda forçada, de cariz expropriativo, tem por função específica proporcionar a satisfação coactiva de um crédito em estado de não cumprimento voluntário - artigo 817.º do Código Civil -, na medida da garantia patrimonial prioritária e especial previamente estipulada ou, de outro modo, estabelecida com vista à realização desse crédito.
A norma do artigo 824.º do Código Civil preceitua:
“1. A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.
2. Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.
3. Os direitos de terceiro que caducarem nos termos do número anterior transferem-se para o produto da venda dos respectivos bens”.
A caducidade dos direitos de garantia a que alude esta norma refere-se a todos os que forem constituídos e registados antes da venda, quer o sejam antes quer depois do registo da penhora realizada no mesmo processo, sendo que subjacente ao seu regime, está o propósito de conseguir que a venda do bem se faça pelo melhor preço – evita-se a depreciação do valor dos bens que resultaria duma alienação com subsistência de encargos, assim beneficiando a globalidade dos credores -, aumentando assim o produto dessa venda e, consequentemente, a probabilidade dos credores verem dessa forma satisfeito o seu crédito.
Por outro lado, “a existência de uma hipoteca não impede a alienação voluntária ou coerciva do bem hipotecado nem, tratando-se de bem comum, de uma sua quota-parte indivisa. Tal como pode ser constituída hipoteca sobre uma quota de uma coisa ou direito comum, também pode ser objecto de penhora em processo executivo apenas uma quota da coisa ou direito comum hipotecado.
Por isso, a venda judicial de qualquer bem onerado com uma garantia real é feita livre das garantias reais que o oneram, designadamente a hipoteca. A indivisibilidade da hipoteca é respeitada permitindo-se ao credor hipotecário reclamar a totalidade do seu crédito para ser pago pelo produto da venda dessa quota da coisa ou direito onerado.
E na insolvência?
O processo de insolvência, como processo de execução universal que é e que tem por finalidade a liquidação do património de um devedor insolvente e a repartição do produto obtido pelos credores, mais não é do que uma acção executiva, embora uma execução com características especiais. Uma execução colectiva, genérica ou total, cuja finalidade última é a satisfação dos direitos de todos os credores de um devedor - Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, “Direito da Insolvência”, 2ª ed., pág. 19.
É o que resulta CIRE – Dec. Lei n.º 53/2004, de 18 de Março, já na sua 16.ª alteração:
“Artigo 1.º
O processo de insolvência é um processo de execução universal que tem como finalidade a satisfação dos credores pela forma prevista num plano de insolvência, baseado, nomeadamente, na recuperação da empresa compreendida na massa insolvente, ou, quando tal não se afigure possível, na liquidação do património do devedor insolvente e a repartição do produto obtido pelos credores.
Artigo 46.º
1 - A massa insolvente destina-se à satisfação dos credores da insolvência, depois de pagas as suas próprias dívidas, e, salvo disposição em contrário, abrange todo o património do devedor à data da declaração de insolvência, bem como os bens e direitos que ele adquira na pendência do processo”.
Similarmente ao que sucede nos processos executivos concursais, também na insolvência os credores hipotecários visam obter o pagamento do seu crédito e, pelo tratamento preferencial que a hipoteca lhes confere, através do produto da venda do bem sobre o qual recai a hipoteca.
Vale por dizer que com a venda os credores hipotecários vêem extinguir-se a garantia dada pela hipoteca, transferindo-se a sua preferência para o produto da venda.
As particularidades da venda executiva atribuem-lhe outros efeitos para além dos essenciais da compra e venda em geral, e os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os oneram, bem como dos demais direitos que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzem efeitos em relação a terceiros independentemente de registo. Caducam todos os direitos reais de garantia: os bens são sempre transmitidos livres de todos eles, sejam de constituição anterior ou posterior à penhora, tenha havido ou não reclamação na execução dos créditos que garantem - José Lebre de Freitas, “A Acção Executiva Depois da Reforma da Reforma”, 5ª ed. Reimpressão, pág. 335.
Tal não acontecerá, por exemplo, no caso da venda do direito à meação, direito à herança – no caso em análise, mostra-se apreendida a favor da massa insolvente metade indivisa da fração autónoma designada pela letra H, do prédio constituído sob o regime da propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...34, da freguesia ....
“Na verdade, o direito à meação e o direito à herança são direitos que incidem sobre uma quota ideal de determinado património ou universalidade (o património comum do casal e a herança) e que não incidem sobre cada um dos bens concretos que integram esse património; a apreensão e venda desses direitos não equivale, portanto, à apreensão e venda – autónoma e individualizada – de cada um dos bens que integram a herança ou o património comum do casal.
Nessas circunstâncias, a hipoteca constituída sobre um determinado imóvel que integra aqueles patrimónios não confere ao respectivo credor qualquer preferência relativamente ao produto da venda que seja efectuada do direito à meação ou à herança, na medida em que o bem sobre o qual incide a hipoteca (bem imóvel) não corresponde ao bem que está a ser – ou foi – vendido (o direito à meação e à herança).
Importa notar, aliás, que, conforme dispõe o art. 690.º do CC, nem sequer seria admissível a constituição de hipoteca sobre a meação dos bens comuns do casal ou sobre quota de herança indivisa e, portanto, sob pena de se violar (ainda que indirectamente) essa proibição, não poderia ser concedida, em relação ao produto da venda desses direitos, qualquer preferência por força de hipoteca constituída em relação a determinado imóvel integrado no património comum ou na herança indivisa. E, precisamente porque o bem apreendido e vendido não corresponde ao imóvel hipotecado, mas sim ao direito à meação e à herança, a venda destes direitos no âmbito de processo de execução ou insolvência não implica, nos termos do art. 824.º do CC, a caducidade da hipoteca que incida sobre bem imóvel que esteja integrado nessa meação ou herança; essa hipoteca acompanhará o direito, mantendo-se a garantia e a preferência que lhe são inerentes.
Concluímos, portanto, que a venda, em processo de execução ou processo de insolvência, do direito à meação ou do direito à herança onde se integre um imóvel (ou mais do que um) onerado com hipoteca não determina a caducidade dessa hipoteca nos termos do art. 824.º do CC e não confere ao credor hipotecário qualquer preferência de pagamento relativamente ao produto da venda daqueles direitos; tal credor terá, portanto, que ser classificado e graduado em relação ao produto dessa venda como credor comum” – Acórdão desta Relação de 8.7.2021, pesquisável em www.dgsi.pt.
E no caso particular do cumprimento de contrato promessa?
O CIRE ocupa-se das consequências do não cumprimento dos contratos em curso, isto é, dos acordos havidos com a insolvente que ainda subsistam à data da declaração da insolvência, caso em que o administrador da insolvência terá de optar pelo seu (in)cumprimento – Neste sentido o Acórdão do STJ de 8.2.2022, pesquisável em www.dgsi.pt
“Optando o administrador pela execução do contrato, ocorre uma modificação subjetiva do contrato, uma sucessão da massa insolvente na respetiva relação jurídica, concretamente na posição contratual que antes cabia ao insolvente, passando a ser da massa insolvente os direitos e as obrigações assumidas inicialmente por aquele. A opção pelo cumprimento implica uma renúncia tácita do administrador à aplicação das regras gerais insolvenciais, passando a própria massa insolvente a ser responsável pelo cumprimento e não estando a contraparte sujeita às regras do concurso de credores. A relação contratual preexistente é respeitada, mantendo-se em vigor todas as cláusulas contratuais, com exceção daquelas que sejam incompatíveis com as regras jurídicas que regem o processo de insolvência (…) – Gisela César, Os Efeitos da Insolvência sobre o Contrato-Promessa em Curso, pág.87.
Nas palavras do Acórdão da Relação de Guimarães de 25.5.2016 – pesquisável em www.dgsi.pt – “o cumprimento, pelo Administrador da Insolvência, de um contrato-promessa celebrado anteriormente à declaração de insolvência - no âmbito do regime previsto nos artºs 102º e seguintes do CIRE-, não consubstancia uma venda que se insira na liquidação do activo do devedor, não tendo a virtualidade, em razão da sua realização, de extinguir os direitos reais de garantia que onerem os bens transmitidos com fundamento no disposto no artº. 824º, nº. 2 do Código Civil. Estando em causa a celebração de contratos com inteira observância do regime jurídico que o direito civil lhe impõe, a venda a realizar com esse fundamento implicará que qualquer ónus ou direito real de garantia que onere o bem objecto do negócio acompanhe esse bem, atento o princípio da “sequela” que norteia os direitos reais, cabendo depois ao adquirente, se o pretender, diligenciar pela extinção do ónus ou da garantia e sub-rogar-se nos direitos do titular da garantia sobre o devedor.
Mesmo defendendo-se a tese de que o cumprimento do contrato-promessa equivaleria a uma venda judicial, feita no âmbito da liquidação da massa insolvente, a mesma não seria de aplicar no caso do promitente-comprador que pagou integralmente o preço estipulado para a aquisição do imóvel, antes da declaração de insolvência, uma vez que não estaria salvaguardada a posição dos credores hipotecários, devendo a transmissão do imóvel objecto desse contrato-promessa operar-se com a oneração da hipoteca”.
Ou, quando se mostra pago parte do preço estipulado, esteja a fracção na posse dos promitentes – compradores ou, no caso da venda de imóvel hipotecado com arrendamento celebrado subsequentemente a hipoteca, que não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109.º, n.º 3, do CIRE, conjugado com o artigo 1057,º do Código Civil, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil – Acórdão do STJ n.º 2/2021, de 05-07, acrescentamos nós.
Por isso, com todo o respeito pela decisão da 1.ª instância, parece-nos ressaltar da lei que a intervenção do administrador da insolvência, no âmbito do cumprimento dos contratos, como no caso, não cai no âmbito do regime geral das vendas executivas e as realizadas em insolvência para liquidação do património. Doutro modo, a transmissão do imóvel livre da hipoteca deixaria desprotegido o credor hipotecário, que veria o seu crédito tratado como comum – no sentido da não aplicabilidade da norma do artigo 824.º, nestas situações, ver Gisela César, Os Efeitos da Insolvência sobre o Contrato-Promessa em Curso, pág.145.
Nas palavras da Apelante:
“De facto, o Administrador de Insolvência no cumprimento do contrato-promessa de compra e venda de um imóvel apenas age em substituição subjetiva da pessoa do promitente-vendedor (o insolvente) no ato translativo da propriedade do imóvel (a escritura pública de compra e venda).
Assim, o Administrador de Insolvência ao atuar em substituição subjetiva da pessoa do promitente-vendedor celebra um contrato em inteira observância do regime jurídico que o direito civil lhe impõe, pelo que a venda a realizar implicará que a garantia real, hipoteca, que onera o bem, objeto do negócio jurídico, acompanha esse bem, em respeito ao princípio da “sequela” que norteia os direitos reais.
Na verdade, “ Mercê da sequela própria dos direitos reais, que permite ao titular do direito hipotecário invocá-lo onde quer que o bem se encontre, isto é, mesmo que tenha sido transmitido a terceiro após a constituição do direito, a hipoteca acompanha a coisa, independentemente de quaisquer vicissitudes onde quer que ela se encontre (cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. I, 3ª ed., pág. 122). O que significa que os bens hipotecados podem ser transmitidos, mas o respectivo ónus acompanha-os, ou seja, transmitida a propriedade de um imóvel onerado com uma hipoteca, o mesmo permanecerá onerado até que o adquirente a expurgue, nos termos do artº. 721º do Código Civil (cfr. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 4ª ed., pág. 671).”- Ac. do TR Guimarães supra referido.
A única solução compaginável com a defesa do crédito hipotecário será a de admitir o cumprimento do contrato-promessa com a oneração do imóvel nele abrangido, conferindo ao promitente-comprador a faculdade de recusar o seu cumprimento e de exercer os seus direitos na insolvência, reclamando o seu crédito, já reconhecido pelo AI, beneficiando, se for caso disso, do direito de retenção que invoca.
Ademais, no presente caso existe compropriedade no imóvel por pessoa que não está insolvente e na veste de interessada na exoneração do crédito garantido pela hipoteca terá que assumir tal pagamento para que seja emitido o distrate de hipoteca pela beneficiária da hipoteca, a aqui recorrente, que, salvaguardada pelo direito de sequela que subjaz à hipoteca e pelo princípio da indivisibilidade da mesma tem o direito de recusar o distrate da hipoteca sem o pagamento integral do crédito”.
Nestes termos e nos melhores de Direito, julgando a apelação procedente, revogamos a decisão proferida pelo Juízo de Comércio ... – Juiz, determinamos, nestes autos, a não aplicabilidade da norma do artigo 824.º n.º 2 do Código do Processo Civil - o cumprimento do contrato-promessa não corresponde a uma venda judicial para os efeitos do n.º 2 do artigo 824 do Código Civil, não se extinguindo os ónus e encargos que recaem sobre o imóvel.
As conclusões (sumário):
(…)
3.Decisão
Na procedência do recurso, revogamos a decisão proferida pelo Juízo de Comércio ... – Juiz.
Custas a cargo da massa insolvente.
Coimbra, 28 de Junho de 2022
(José Avelino Gonçalves - Relator)
(Arlindo Oliveira- 1.º adjunto)
(Emidio Francisco Santos – 2.º adjunto)