| 1691/08.0TBPBL.C1 |  |
REDUÇÃO DO PREÇO
CADUCIDADE DO DIREITO
ÁREAS DO IMÓVEL
1. RELATÓRIO
A… e esposa, T…, que foram casados no regime da comunhão geral de bens e são, actualmente, divorciados, residentes na Rua …, intentaram acção declarativa, com processo comum e forma sumária, contra B… e esposa, C…, casados no regime da comunhão de adquiridos, residentes na Rua …, pedindo que:
a) Seja decretada redução do preço do contrato de compra e venda, do prédio rústico composto de terra de cultura de milho, sito nos “Talhos”, inscrito na respectiva matriz sob o artigo …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Pombal sob o número …, titulado pela escritura pública outorgada no Cartório Notarial de Soure, no dia 17 de Setembro de 2003, lavrada a folhas 140 a 141 verso, do livro de notas para escrituras diversas número 259-C, para o montante de € 9.474,88 (nove mil quatrocentos e setenta e quatro euros e oitenta e oito cêntimos) e em consequência serem os Réus, condenados a restituírem aos AA., a quantia de € 5.525,12 (cinco mil, quinhentos e vinte cinco euros e doze cêntimos), acrescida dos juros legais, vencidos e vincendos, até efectivo e integral pagamento, sendo que os vencidos nesta data totalizam a quantia de € 1.068,09 (mil e sessenta e oito euros e nove cêntimos);
b) - Caso assim não se entenda, o que só por mero exercício de raciocínio se admite, e a título subsidiário, devem ser os RR. condenados a restituírem aos AA. a quantia de € 5.525,12 (cinco mil, quinhentos e vinte cinco euros e doze cêntimos), acrescida dos juros legais, vencidos e vincendos, até efectivo e integral pagamento, sendo que os vencidos nesta data totalizam a quantia de € 1.068,09 (mil e sessenta e oito euros e nove cêntimos), por enriquecimento sem causa.
Para tanto, em síntese, alegaram que adquiriram aos RR. um prédio urbano, com a área coberta de 88m2, anexos cobertos com a área de 60m2 e terreno anexo com a área de 1600 m2, pelo preço de € 20.000,00, e um prédio rústico, com a área de 5.980m2, pelo preço de € 15.000,00, prédios que descrevem no artigo 1º da petição inicial, sob as alíneas a) e b), respectivamente, com a intenção de construir no artigo urbano a sua casa de habitação, o que veio a concretizar-se; que procederam a levantamento topográfico dos ditos imóveis pelos limites indicados pelo R. marido, tendo constatado que o prédio rústico apenas tem uma área de 3.777m2; que adquiriram os prédios em causa na convicção de que os dois prédios juntos teriam uma área total de 7.500m2, como lhe foi assegurado pelo R. marido; que se os RR. os tivessem informado da área real do prédio manteriam o interesse no negócio, mas por preço inferior, pelo que deve ser determinada a redução do preço do prédio rústico no montante de € 5.525,12; que ao pagarem o preço € 15.000,00 pelo prédio rústico, estavam convictos de que este tinha a área de 5.980m2; e que estão, por isso, os RR. enriquecidos no seu património num montante de € 5.525,12, estando os AA. diminuídos no seu património em montante correspondente.
Os RR. contestaram, alegando, em resumo, que mostraram no local aos AA. o prédio pelos seus limites, tendo colocado estacas no mesmo em conjunto; que nunca asseguraram aos AA. qualquer área do imóvel; que o prédio foi vendido como um todo e não à razão de metro quadrado; e que, a verificar-se a existência de enriquecimento sem causa, o direito dos AA. já se encontraria prescrito pois já haviam reclamado dos RR. o pagamento da redução do preço há mais de três anos por referência à data da entrada da acção em juízo. Concluíram, assim, pela procedência da excepção de prescrição alegada e pela improcedência total da acção.
Os AA. responderam, pugnando pela improcedência da excepção de prescrição, alegando que só em Setembro de 2005, com a entrega do levantamento topográfico que solicitaram, é que tiveram conhecimento de que o prédio rústico só tinha a área de 3.777m2; e que só a partir dessa data começaram a exigir aos RR. a quantia correspondente à diferença do preço, o qual foi fixado em € 15.000,00 atendendo à área de 5.980m2 que os RR. indicaram que o prédio rústico tinha.
Foi proferido despacho saneador em que se entendeu verificarem-se todos os necessários pressupostos processuais e se relegou para final, por depender da produção de prova, o conhecimento da excepção da prescrição.
Condensada e instruída a causa, realizou-se a audiência de discussão e julgamento, em cujo âmbito foi proferida decisão julgando a matéria de facto controvertida.
Foi depois emitida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os RR. dos pedidos.
Inconformados, os AA. interpuseram recurso, tendo encerrado a alegação apresentada com as seguintes conclusões:
…
Os recorridos responderam defendendo a manutenção do julgado.
O recurso foi admitido.
Nada obstando a tal, cumpre apreciar e decidir.
Tendo em consideração que, de acordo com o disposto nos artºs 684º, nº 3 e 685º-A, nº 1 do Cód. Proc. Civil[1], é pelas conclusões da alegação do recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, constata-se que à ponderação e decisão deste Tribunal foram colocadas as questões seguintes:
a) Alteração da decisão sobre a matéria de facto;
b) Nulidade da sentença;
c) Procedência da acção com base em enriquecimento sem causa.
2. FUNDAMENTAÇÃO
2.1. De facto
2.1.1. Factualidade dada como provada pela 1ª instância
...
2.1.2. Alteração da decisão sobre a matéria de facto
…
2.2. De direito
2.2.1. Nulidade da sentença
...
2.2.2. Enriquecimento sem causa
Como oportunamente se referiu, os AA. formularam dois pedidos: um, principal, direccionado à redução do preço da compra e venda do prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo …, proporcionalmente à diferença entre a área mencionada na escritura pública e a real e consequente condenação dos RR. na restituição do montante da redução; outro, subsidiário, tendente à restituição, por enriquecimento sem causa, da parte do preço pago proporcionalmente correspondente à referida diferença de áreas.
Na sentença recorrida entendeu-se que à situação retratada nos autos são aplicáveis as disposições dos artºs 887º a 891º do Cód. Civil, relativas à venda de coisas sujeitas a contagem, pesagem ou medição, nomeadamente a do artº 888º, de acordo com o qual apesar de na venda de coisas determinadas em que o preço não seja estabelecido à razão de tanto por unidade, o comprador dever o preço declarado, mesmo que no contrato se indique o número, peso ou medida das coisas vendidas e a indicação não corresponda à realidade, haverá lugar à redução ou aumento proporcional do preço se a quantidade efectiva diferir da declarada em mais de um vigésimo.
Como, no caso dos autos, a área do rústico mencionada na escritura pública de compra e venda excede a real em muito mais de um vigésimo, os AA. teriam direito a ver reduzido proporcionalmente o preço e a receber dos RR. o montante correspondente à redução.
Contudo, acrescentou-se, a circunstância de os RR. terem alegado a prescrição do direito invocado pelos AA. com fundamento no disposto no artº 482º do Cód. Civil legitima o tribunal a conhecer da caducidade do direito à redução do preço prevista no artº 888º, nº 2 do mesmo diploma legal. E prosseguiu-se: “Deste modo, e quer tenhamos em conta a data da entrega do imóvel aos AA. quer a data do conhecimento da área efectiva pelos AA., em 18 de Julho de 2008, data em que propuseram a presente acção, já há muito havia expirado o prazo de um ano previsto no artº 890º, nº 1 do C.C. para a proposição da acção, pelo que, por força do disposto no artº 890º, nº 1 do C.C., se declara a caducidade do direito de redução do preço invocado pelos AA.”
Os recorrentes conformaram-se expressamente com essa parte da decisão, tendo mesmo na parte expositiva da sua alegação escrito: “Quanto a esta decisão da Meritíssima Juíza do tribunal “a quo”, em declarar caducado o direito de redução do preço invocado pelos ora recorrentes, nada há a reparar porque ela está de acordo com as normas de direito civil em vigor e que supra se referiram”. E continuam: “No entanto, já assim não entendemos quanto a não apreciação da questão ao abrigo das normas do enriquecimento sem causa”.
Ou seja, mercê da restrição do objecto do recurso feita pelos recorrentes, a parte da sentença que, com fundamento na caducidade do direito de redução do preço, absolveu os RR. do pedido principal transitou em julgado (artº 684º). E o recurso tem por objecto apenas a parte da sentença que absolveu os RR. do pedido subsidiário – restituição, por enriquecimento sem causa, da parte do preço proporcionalmente correspondente à diferença entre a área mencionada na escritura pública e a área real.
As regras do enriquecimento sem causa constam dos artºs 473º a 482º do Cód. Civil, encontrando-se na primeira das disposições legais referidas o princípio geral do instituto. Estabelece esse preceito (artº 473º):
1. Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou.
2. A obrigação de restituir, por enriquecimento sem causa, tem de modo especial por objecto o que for indevidamente recebido, ou o que for recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou.
Segundo o ensinamento do Prof. Galvão Telles[2] “dá-se enriquecimento sem causa quando o património de certa pessoa se valoriza ou deixa de desvalorizar, à custa de outra pessoa, e sem que para isso exista causa justificativa”.
São, pois, requisitos do enriquecimento sem causa: que alguém obtenha um enriquecimento; que o obtenha à custa de outrem; e que o enriquecimento não tenha causa justificativa[3]. Ou, na formulação de um douto aresto do nosso mais alto Tribunal[4]: o enriquecimento, o empobrecimento, o nexo causal entre um e outro e a falta de causas justificativas da deslocação patrimonial verificada. A falta de justa causa traduz-se na inexistência de uma relação ou de um facto que, à luz dos princípios, legitime o enriquecimento, ou o enriquecimento é destituído de causa quando, segundo a ordenação jurídica dos bens, ele cabe a outrem[5].
A obrigação de restituição por enriquecimento sem causa tem natureza subsidiária, já que, como preceitua o artº 474º do Cód. Civil, “não há lugar à restituição por enriquecimento, quando a lei facultar ao empobrecido outro meio de ser indemnizado ou restituído, negar o direito à restituição ou atribuir outros efeitos ao enriquecimento”.
No caso dos autos foi entendido pela 1ª instância que a lei facultava aos empobrecidos outro meio de serem restituídos, qual seja, o da redução proporcional do preço permitida pelo nº 2 do artº 888º do Cód. Civil, sendo, para efeitos da natureza subsidiária da obrigação de restituição por enriquecimento, irrelevante que os AA. tenham deixado caducar o direito que por aquela via lhes era facultado.
Os recorrentes discordam do entendimento mencionado, sustentando que, tendo o seu direito à redução do preço caducado antes mesmo da propositura da acção, ficou-lhes vedado esse meio de serem restituídos que a lei lhes facultava e restou-lhes apenas a acção de restituição por enriquecimento, não constituindo obstáculo a sua natureza subsidiária.
Com efeito, Pires de Lima e Antunes Varela[6] ensinam que a subsidiariedade da acção de enriquecimento tem de ser entendida em termos hábeis. E explicam: “Pode originariamente a lei não permitir o exercício da acção de enriquecimento, em virtude de o interessado dispor de outro direito e, posteriormente, facultar o recurso àquela acção, em consequência da caducidade deste direito. Imaginemos, por exemplo, o caso de a acção de indemnização baseada na responsabilidade civil estar prescrita. Enquanto o interessado podia usar desta acção, não lhe era lícito socorrer-se da outra. Mas logo que ela prescreveu, já o artigo 474º deixa de se opor ao exercício da acção de enriquecimento. É o que dispõe o nº 4 do artº 498º”[7].
E Abílio Neto[8], em anotação ao artº 474º, acrescenta: “Não faz sentido que os casos paralelos tenham regulamentação diferente. Ora, se a prescrição do direito de indemnização não inutiliza o exercício da acção de restituição por enriquecimento sem causa, o mesmo deve entender-se no caso de caducidade da acção de declaração de nulidade ou de anulação do negócio jurídico e consequente caducidade do direito à restituição das prestações entregues”[9].
O Prof. Almeida Costa[10] tem opinião idêntica, ensinando que “só quando a acção normalmente adequada não possa ser exercida, em consequência de um obstáculo legal (por ex.: a prescrição, a caducidade), ou não possa sê-lo utilmente por razões de facto («maxime», a insolvência do devedor), é que caberá ao interessado socorrer-se da pretensão de enriquecimento. Uma interpretação do princípio da subsidiariedade com a referida latitude resulta da história e do próprio fundamento do instituto.”
Com todo o respeito e sem pôr em causa o bem fundado da propugnada interpretação lata do princípio da subsidiariedade, há situações que não podem deixar de ser distinguidas. Assim, por exemplo, sendo a anulabilidade, em regra, sanável, seja por confirmação, seja por caducidade do direito de anular[11], não faria sentido que, sanada a anulabilidade por esta segunda causa, ficasse a parte com a possibilidade de recurso à acção de enriquecimento[12].
Isto é, se a caducidade sana o vício de que o negócio jurídico sofria e o convalida, mais não resta às partes do que, atento o disposto no artº 406º do Cód. Civil, cumpri-lo pontualmente.
Assim sucede, se bem vemos, quanto ao caso dos autos.
Efectivamente, como foi já decidido com trânsito em julgado, à compra e venda outorgada entre os AA. e os RR. é aplicável o regime da venda de coisas sujeitas a contagem, pesagem ou medição, previsto nos artºs 887º a 891º do Código Civil, nomeadamente o artº 888º, nº 2, que confere à parte prejudicada pela diferença encontrada no número, peso ou medida direito à redução ou aumento proporcional do preço, e o artº 890º, nº 1, que fixa em seis meses ou um ano após a entrega da coisa, consoante esta for móvel ou imóvel, o prazo de caducidade do direito ao recebimento da diferença do preço.
E, igualmente com trânsito em julgado, foi já decidido nos autos que o direito dos AA. à redução do preço do prédio rústico transaccionado e à consequente condenação dos RR. a, com esse fundamento, restituírem o montante respectivo, caducou.
A declarada caducidade do direito dos AA. não afecta a validade do negócio jurídico celebrado entre estes e os RR. O seu efeito é, pelo contrário, o reforço dessa validade, ou seja, extinto, por caducidade, o direito dos AA. a verem reduzido o preço, convalidou-se a compra e venda tal como formalizada na escritura respectiva, isto é, o preço acordado e declarado deixou de estar sujeito à redução permitida pelo nº 2 do artº 888º do Cód. Civil e passou a ser integralmente devido pelos AA.
Seja por força do princípio da subsidiariedade da acção por enriquecimento, seja porque, com a caducidade, a deslocação patrimonial correspondente à diferença de preço proporcional à diferença de área retomou a sua justificação original, apresenta-se-nos como seguro que, tal como foi decidido pela 1ª instância, os AA. não têm direito ao recebimento da dita diferença do preço com fundamento em enriquecimento sem causa.
Soçobram, portanto, as conclusões da alegação dos recorrentes, o que conduz à improcedência da apelação e à manutenção da decisão recorrida.
Sumário (artº 713º, nº 7):
Tendo caducado, nos termos do artº 890º, nº 1, do Cód. Civil, o direito do comprador à redução do preço do imóvel com base na diferença superior a um vigésimo entre a área mencionada na escritura e a área real (artº 888º, nº 2 do Cód. Civil), não assiste ao mesmo o direito de alcançar a restituição da correspondente parte do preço com fundamento no enriquecimento sem causa.
3. DECISÃO
Face ao exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente e, consequentemente, em manter a sentença recorrida.
As custas são a cargo dos recorrentes.
Artur Dias (Relator)
Jaime Ferreira
Jorge Arcanjo
[1] Diploma a que pertencem todas as disposições legais adiante citadas sem menção da origem.
[2] Direito das Obrigações, 7ª edição revista e actualizada, pág. 193.
[3] Ibidem, pág. 195.
[4] Ac. STJ de 14/01/1970; in BMJ, nº 213, pág. 214.
[5] Cfr. também os acórdãos do STJ de 02/02/2010 (Proc. 1761/06.97UPRT.S1, relatado pelo Cons. Sebastião Póvoas); de 19/05/2011 (Proc. 2203/09.3TBPVZ, relatado pelo Cons. Álvaro Rodrigues); de 27/09/2011 (Proc. 3149/06.2TBCSC.L1.C1, relatado pelo Cons. Fernandes do Vale), todos em www.dgsi.pt.
[6] Código Civil Anotado, Volume I, 3ª edição, pág. 433.
[7] Cfr. também Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol I, 3ª edição, pág. 394
[8] Código Civil Anotado, 10ª edição, 1996, pág. 338.
[9] Abílio Neto prossegue dizendo que esta é a opinião dominante na doutrina e indicando vários autores que a seguem.
[10] Direito das Obrigações, 3ª edição, pág. 338.
[11] Prof. Castro Mendes, Direito Civil (Teoria Geral), Lições dadas ao 2º ano jurídico de 1972-1973, com a colaboração do Assistente Dr. Armindo Ribeiro Mendes, Volume III, pág. 555.
[12] E, sendo a nulidade invocável a todo o tempo por qualquer interessado, podendo mesmo ser declarada oficiosamente pelo tribunal (artº 286º do Cód. Civil,), não é fácil configurar a hipótese de caducidade da acção de declaração da nulidade.