| 695/05.9TBLLE.E1.S1 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
DIREITO DE PREFERÊNCIA
DIREITO POTESTATIVO
DAÇÃO EM CUMPRIMENTO
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
ÓNUS DA PROVA
FACTO CONSTITUTIVO
EXPLORAÇÃO AGRÍCOLA
ASSENTO
DIREITO CIVIL - LEIS, SUA INTERPRETAÇÃO E APLICAÇÃO - RELAÇÕES JURÍDICAS / COISAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIO JURÍDICO / EXERCÍCIO E TUTELA DE DIREITOS / PROVAS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS EM ESPECIAL / LOCAÇÃO / ARRENDAMENTO RURAL - DIREITOS REAIS / DIREITO DE PROPRIEDADE.
- Jorge Aragão Seia, Manuel da Costa Galvão e Cristina Aragão Seia, Arrendamento Rural, Almedina, 4.ª edição, 9, 298.
- Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil” Anotado, II, 4.ª ed., 409.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 9.º, N.ºS 2, 3 E 4, 204.º, N.º2, 236.º, 334.º, 342.º, N.ºS 1 E 2, 371.º, 1022.º, 1023.º, 1064.º, 1112.º, 1380.º, 1410.º.
CÓDIGO DE NOTARIADO, APROVADO PELO D.L. N.º 207/95, DE 15 DE AGOSTO: - ARTIGO 80.º, N.º 1.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 10.º, N.º 2, AL. C), 608.º, N.º2, 635.º, N.º4.
LEI N.º 43/2013, DE 26 DE JUNHO: - ARTIGO 7.º, N.º1.
REGIME DE ARRENDAMENTO RURAL (RAR), APROVADO PELO DL N.º 385/88, DE 25-10: - ARTIGOS 1.º, 5.º, N.º 3, 18.º, N.º1, 28.º, 35.º, 36.º, 39.º.
REGIME DE ARRENDAMENTO URBANO (RAU), APROVADO PELO DL N.º 321-B/90, DE 15-10: - ARTIGO 6.º.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 11.11.1992, PROCESSO N.º 003424, IN WWW.DGSI.PT .
-DE 05.05.1994, IN BMJ 437-477; DE 09.03.1995, CJ, STJ, II, 1, 118-II; DE 28.01.1997, PROCESSO N.º 87557, E 12.11.2009, PROCESSO N.º 1842/04.3TVPRT.S1, AMBOS ACESSÍVEIS IN WWW.DGSI.PT .
-DE 30.06.1998, IN CJ, STJ, VI, 2, 146, E DE 09.07.1998, PROCESSO N.º 726/98, IN WWW.DGTSI.PT .
-DE 17.10.2006, PROCESSO N.º 2630/06
-DE 15.03.2012, REVISTA N.º 246/1998.L1.S1,
-DE 14.12.1994, IN BMJ 442, 191, E DE 10.04.2014, PROCESSO N.º 1026/08.1TBEVR.E1.S1.
-DE 10.09.2015, PROCESSO N.º 819/11.7TBPRD.P1.S1.
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ASSENTO N.º 5/93, DE 09 DE FEVEREIRO DE 1993.
I - Os contratos escritos celebrados entre a autora e a 1.ª ré, em 1972, 1974 e 1979, nos quais declararam estabelecer ou constituir arrendamento entre si, no primeiro e no terceiro de salinas e de terrenos incultos para exploração e comercialização de sal, e, no segundo de terrenos e de edificações para exploração agrícola, sob a contrapartida de pagamento de rendas, configuram, ante o disposto nos arts. 1064.º, 1112.º e 204.º, n.º 2, do CC, na redacção então vigente, dois contratos de arrendamento de prédios rústicos para comércio e indústria (o primeiro e o terceiro) e um contrato de arrendamento rural (o segundo).
II - A existência e os factos constitutivos do direito de preferência que, decorrente daqueles contratos, a autora arrendatária entende ter na dação de três prédios, efectuada em 1996, pela 1.ª ré à 2.ª ré, afere-se pela lei vigente à data da dação, por o direito legal de preferência não passar de uma faculdade que, integrada no conteúdo do direito do arrendatário, só a prática do negócio translativo da propriedade, sem que o locatário lhe tenha oferecido a preferência, o transforma em direito potestativo.
III - À data da dação, os contratos de arrendamento de prédio rústico para comércio e indústria celebrados em 1972 e 1979 estavam sujeitos, por não abrangidos por legislação especial e por força do disposto no art. 6.º do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15-10, a várias disposições do RAU e ao regime geral da locação civil, não prevendo este acervo normativo a atribuição de direito de preferência do arrendatário na compra e venda ou na dação.
IV - À data da dação, o contrato de arrendamento rural celebrado em 1974, estava sujeito, por força do disposto nos seus arts. 1.º, 36.º e 39.º, ao Regime de Arrendamento Rural (RAR), aprovado pelo DL n.º 385/88, de 25-10, que previa no art. 28.º, n.º 1 que “no caso de venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado, aos respectivos arrendatários com, pelo menos, três anos de vigência do contrato assiste o direito de preferirem na transmissão”.
V - São factos constitutivos do direito de preferência previsto no art. 28.º do RAR, cujo ónus da prova compete à arrendatária que o invoca, (i) a venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado e (ii) a vigência do contrato de arrendamento durante três anos à data da venda ou da dação.
VI - Já não configura facto constitutivo, ou condição, desse direito, a intenção de exploração agrícola ou a exploração agrícola do prédio objecto da dação no prazo de cinco anos após a efectivação do direito de preferência, obrigação prevista no art. 28.º, n.º 3 do RAR, que se inicia apenas após o trânsito em julgado da acção constitutiva de preferência e que, incumprida, constitui o anterior proprietário no direito potestativo, se assim o desejar, de pedir indemnização legal e de judicialmente pedir a reversão da propriedade.
VII - Tendo-se provado que a dação incidiu sobre três prédios urbanos não correspondentes ao prédio rústico arrendado à autora, ainda que este e aqueles tivessem estado previamente integrados num mesmo prédio maior, não existe direito de preferência do arrendatário quanto a eles, por a letra e a teleologia do preceito consagrador do direito de preferência não o suportar, impondo-se a confirmação do decidido pela Relação, ainda que com fundamentação diferente.
VIII - O assento do STJ n.º 5/93, de 09-02-1993 versa sobre a venda de quota do prédio arrendado e não sobre a dação de prédio urbano distinto do prédio rústico arrendado, não se aplicando ao caso.
I – Relatório:
AA – Exploração Agrícola do Sul, Lda., intentou, em 7 de Março de 2005, acção declarativa constitutiva, sob a forma ordinária, contra BB, Lda. e CC – Administração de Propriedades, Lda., pedindo:
(i) O reconhecimento e decretamento do direito de a autora haver para si a propriedade dos prédios urbanos descritos nas fichas 6581, 6582 e 6583, inscritos na matriz sob os artigos 1203, 1212 e 1214;
(ii) A condenação da segunda ré no reconhecimento desse direito;
(iii) A adjudicação à autora da propriedade desses prédios;
(iv) O cancelamento dos registos desses prédios a favor da 1.ª ré;
Alegou, em síntese, que:
- em Novembro de 1972, a 1.ª ré deu de arrendamento à autora, para extração e comercialização de sal ou exploração de peixes de água salgada e ameijoas, pelo prazo de 18 anos, entre outros, os prédios urbanos inscritos na matriz sob os artigos 1203, 1211, 1212, 1213, 1214, 1237 e 1857, integrados num prédio misto;
- em 17 de Dezembro de 1974, a 1.ª ré deu de arrendamento à autora, para exploração agrícola ou outro fim, pelo prazo de 15 anos, outras parcelas daquele prédio misto e voltou a incluir os prédios urbanos inscritos na matriz sob os artigos 1203, 1211, 1212, 1213, 1214, 1237 e 1857;
- em 22 de Março de 1979, a 1.ª ré e a autora prorrogaram o prazo dos arrendamentos para 31 de Dezembro de 1995;
- os contratos mantêm-se em vigor e a autora continua a utilizar os prédios no âmbito da sua actividade;
- em 29 de Novembro de 1996, a 1.ª ré e a 2.ª ré outorgaram escritura, pela qual, por acordo, a primeira transferiu para a segunda, por dação em cumprimento, os prédios urbanos descritos nas fichas 6581, 6582 e 6583 (por desanexação ocorrida em Março de 1996), inscritos na matriz sob os artigos 1203, 1212 e 1214, sob o valor total (preço, SISA e emolumentos) de 177.432,32 euros;
- esses prédios tinham sido objecto do arrendamento e eram explorados pela autora;
- a 1.ª ré não deu conhecimento à autora do projecto da dação;
- à autora assiste o direito de preferência previsto nos artigos 47.º e 49.º do RAU.
Contestou a 1.ª ré por impugnação, defendendo que os prédios dados em dação não foram objecto de arrendamento, pelo que a autora não tem direito de preferência.
Concluiu pela improcedência da acção e pelo pedido de condenação da autora, como litigante de má fé, no pagamento de 5.000,00 euros e de multa a fixar pelo tribunal.
Contestou, igualmente, a 2.ª ré, por impugnação e por excepção, invocando nesta sede a não junção pela autora do contrato de arrendamento celebrado em 28 de Novembro de 1972, com violação expressa do disposto no art. 35.º, n.º 2 do RAR, a caducidade do direito, por ter tomado conhecimento da dação em 1996 e por força do disposto no art. 1410.º do CC, e, o abuso do direito, porque a autora tinha conhecimento da dação e nunca manifestou à 1.ª ré, durante 10 anos, a intenção de preferir.
Deduziu ainda reconvenção, pedindo a intimação da autora a desocupar imediatamente o armazém que ocupa ilicitamente, com pagamento de indemnização a liquidar em execução, com fundamento em que na utilização pela autora, durante o período de 8 anos, de um armazém pertencente ao prédio descrito no artigo 1212 sem que tivesse qualquer título.
Houve réplica.
Por sentença de 23 de Março de 2015 foram julgadas improcedentes a acção e a reconvenção e as rés e a autora, respectivamente, absolvidas dos correspondentes pedidos (Vol. IV, fls. 1007 a 1050).
Desta sentença apelou a autora, a qual foi confirmada pelo Tribunal da Relação de Évora (Vol. V, fls. 1132 a 1162).
Mais uma vez inconformada, interpôs a autora recurso de revista, formulando na sua alegação as seguintes conclusões:
«A) - Para além da existência de contrato de arrendamento rural vigente há mais de três anos anteriores à data de transmissão do prédio (ou partes do prédio) arrendado a terceiros, a lei (art. 28º do Decreto-Lei nº 385/88 de 25 de Outubro e art. 31º do Decreto-Lei nº 294/2009 de 13 de Outubro, actualmente vigente) não exige, para o reconhecimento e procedência do direito de preferência do arrendatário rural, a verificação de qualquer outro requisito;
B) - Para o reconhecimento e procedência desse direito de preferência não é exigível, à luz daqueles preceitos, a verificação de uma efectiva e ininterrupta actividade agrícola no prédio arrendado, sobretudo no decurso de uma acção de preferência que, inusitada e inexplicavelmente, demorou dez anos a ser julgada em primeira instância, sendo compreensível e legítimo não ter o arrendatário preferente investido, nesse período, na exploração do prédio na expectativa do resultado daquela acção;
C) - Mesmo na improvável hipótese de se entender exigível uma actividade agrícola no prédio arrendado e objecto de preferência, a mesma deverá verificar-se e reportar-se ao momento gerador do direito de preferência do arrendatário, ou seja, à data em que o prédio arrendado foi transmitido a terceiros.
D) - Por outro lado, o cultivo directo do prédio objecto da preferência pelo arrendatário rural durante, pelo menos, cinco anos após a aquisição da sua propriedade, não constitui manifestamente um requisito para a procedência da acção de preferência, sendo apenas condição para o prédio preferido não reverter para o transmissário preterido se aquele cultivo não ocorrer, o que só posteriormente à procedência da acção de preferência pode ser verificado e aferido;
E) - Esse cultivo directo do prédio, feito pelo arrendatário rural, agora como proprietário, durante pelo menos cinco anos, não tem de surgir na continuidade de uma ininterrupta anterior actividade agrícola do arrendatário preferente no mesmo prédio;
F) - Ao não ter assim entendido no caso concreto deste processo, o acórdão ora em recurso, confirmando a sentença de primeira instância, violou, por errada interpretação, o disposto no art. 28º do Decreto-Lei n9 385/88 de 25 de Outubro (regime jurídico aplicável à situação que lhe foi dada apreciar e julgar);
G) - O acórdão ora em recurso, ignorando o disposto no Assento nº 5/93 desse STJ de 6/4/1993, não apreciando a questão da transmissão de partes integrantes de prédio arrendado para fins de exploração agrícola, violou também, por omissão, o disposto naquele regime jurídico aplicável;
H) - Consequentemente, deve o acórdão ora em recurso ser revogado e substituído por outro que reconheça à Recorrente o direito de preferência que processualmente visa exercer como arrendatária rural».
Os réus contra-alegaram e procederam à ampliação do objecto do recurso (Vol. V, fls. 1232 a 1272), enunciando as seguintes conclusões relevantes:
«M. A Recorrente não fez prova de que se encontrava a cultivar o prédio ou a exercer a atividade agrícola nos últimos 3 anos, de modo a poder assumir-se a continuidade do cultivo nos, pelo menos, cinco anos a contar da atribuição da preferência, tendo aliás resultado provado que a Recorrente não procedia à atividade de exploração agrícola há mais de 20 anos, ou seja, pelo menos desde 1996 (conforme factos assentes EE e FF), não ficado provado que entre 1996 e 2015 a Recorrente tivesse utilizado as mesmas para tais fins, mas o contrário (tendo resultado provado que tais dependências padeciam de elevado grau de degradação, nos termos dos factos assentes EE e MM);
N. E que apenas utilizava, à data de prolação da sentença, 3 dependências do prédio com o artigo matricial n.° 1212, para outros fins que não agrícolas, o que leva à necessária conclusão que nunca poderia haver um direito de preferência sobre tais dependências, pois para além de não estarem a ser utilizadas para fins agrícolas há largos anos, a Recorrente nunca demonstrou nenhum interesse em utilizá-las para tais fins, mesmo que de futuro (conforme § 59 a 64).
O. Sendo por demais falso o alegado pela Recorrente, quando afirma ter resultado provado que explorava algumas dependências do prédio n° 1212 para fins agrícolas durante o ano de 2005 - reiterando-se que desde 1996 a mesma não desenvolve qualquer atividade agrícola - e nem sequer passou a exercer tal atividade quando tomou conhecimento do seu direito de preferência, em 2004, ou quando instaurou a presente ação em 2005;
P. Não servindo sequer de motivos justificativos para tal abandono quaisquer fatores exógenos ou a própria expectativa relativamente ao resultado da ação (que, aliás, nunca veio alegar na presente ação judicial), na medida em que deixou de exercer qualquer atividade agrícola há mais de 20 anos (conforme § 70 a 73 das presentes contra-alegações).
Q. Assim, não pode senão concluir-se, como concluíram anteriormente as primeiras duas instâncias, que não se encontram preenchidos os pressupostos para a Recorrente exercer qualquer preferência, não se cumprindo nunca a ratio do artigo 28° do RAR (conforme § 65 a 73 das presentes contra-alegações),
R. Pois o exercício da preferência não asseguraria, nem de perto nem de longe, a continuidade na exploração agrícola pela Recorrente (que é o escopo da norma e do regime em apreço), estando por isso a Recorrente a desconsiderar o propósito que o regime jurídico em causa pretende acautelar (conforme § 74 e 75 das presentes contra-alegações)
S. Não podendo nunca concluir-se pela aplicação praeter legem do regime e norma em causa, pois o artigo 28° do RAR pressupõe que a atividade do arrendatário seja uma actividade agrícola existente á data da instauração da ação, mas principalmente continuada, tendo exatamente por essa razão estipulado a manutenção de tal situação táctica durante os 5 anos seguintes (conforme § 76 a 82 das presentes contra-alegações).
T. Termos em que, considera a Recorrida que não assiste qualquer direito à Recorrente a preferir em parte das dependências do prédio com o artigo matricial n° 1212, por não lhe assistir razão quando afirma ter sido a norma do artigo 28.° do regime do arrendamento rural interpretada praeter legem, devendo o presente Recurso ser julgado totalmente improcedente, mantendo-se a decisão do Tribunal a quo nos seus termos precisos (conforme § 83 e 84 das presentes contra-alegações).
U. Acresce que, ainda que V. Exas. concordem com a Recorrente na interpretação errónea que a mesma faz do artigo 28° do RAR (e considerem que a Recorrente não necessitaria de estar a proceder a uma exploração agrícola para que pudesse preferir), a verdade é que a presente ação teria sempre de ser considerada como improcedente, pois a Recorrente não demonstrou que as dependências do prédio com o artigo matricial n° 1212 (únicas que alegadamente faziam parte do arrendamento) seriam passíveis de terem uma autonomia económica em relação às restantes;
V. Tendo resultado exatamente o contrário da prova produzida nos autos, pelo que nunca poderiam as mesmas serem atribuídas à Recorrente, por não constituírem a totalidade do prédio com o artigo matricial n° 1212, não podendo a Recorrente ter um direito de preferência sobre a totalidade de um prédio, quando apenas parte dele lhe foi atribuído em arrendamento (confirme § 85 a § 91 das presentes contra alegações).
W. Por outro lado, caso V. Exas. considerem que o recurso apresentado pela Recorrente merece provimento (o que se rejeita e apenas se admite por cautela de patrocínio), de acordo com o disposto no artigo 636° do CPC, a ora Recorrida pretende requerer a ampliação do âmbito do recurso em relação aos fundamentos de defesa em que decaiu - nomeadamente no que respeita à falta de prova sobre a manutenção do contrato de arrendamento que levaria à atribuição do direito de preferência, e ainda quanto à matéria da reconvenção formulada (§ 85 a 87 das presentes contra-alegações). De facto,
X. Considera a Recorrente que a presente ação teria sempre de ser considerada totalmente improcedente, por falta de prova que respeite à manutenção e vigência do contrato de arrendamento datado de 1974, pois nenhum facto provado demonstra que o mesmo se mantenha ainda em vigor, apenas tendo ficado provado que a Recorrente utiliza 3 dependências do prédio com o artigo 1212 e que paga determinadas rendas, sem sequer se saber a que prédio (ou a que contratos de arrendamento tal pagamento respeita), (conforme § 88 e § 98 das presentes contra-alegações)
Y. Tendo em conta que existiam vários contrários de arrendamento celebrados entre a Recorrente e a Sociedade BB, considerar que os montantes pagos pela Recorrente (e referidos no facto assente GG) respeitavam ao contrato de arrendamento de 1974 (único que releva nos presentes autos), era um salto interpretativo que o Tribunal a quo, com todo o respeito, não poderia ter efetuado (§ 90 a 98 das presentes contra-alegações).
Z. A acrescer a tal facto, verifica-se que foi intenção da Ré BB terminar com alguns dos contratos de arrendamento (cfr. facto assente ZZ), pelo que seria expectável que pudesse ter terminado com outros contratos, designadamente, o contrato de 1974 (§ 99 e 100 das presentes contra-alegações)».
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II – Fundamentação:
De facto:
As instâncias julgaram provados os seguintes factos sequencialmente ordenados:
A) A A. é uma sociedade comercial por quotas que centra a sua actividade comercial na produção e comercialização agro-pecuária exploração de sal marinho e piscicultura, encontrando-se matriculada na Conservatória do Registo Comercial sob o nº. 286/72… (Alínea A)).
B) Em 22 de Fevereiro de 1971, por escritura pública celebrada no Cartório Notarial de Olhão e exarada a fls. 53 verso a 59 do Livro B-60 de Notas para Escrituras Diversas, a R. BB, Ldª. declarou dar de arrendamento a DD, EE e sua mulher FF as salinas e tejos, já existentes, em plena produtividade, três parcelas de terrenos salgados e incultos da sua propriedade denominada “GG”, sita na freguesia de Almancil, concelho de Loulé, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº. 9729, a fls. 68 verso do livro B-25 e inscrita na respectiva matriz da freguesia de Almancil sob o artigo 3592º Alínea B)).
VV) Do acordo referido em B) consta ainda que o arrendamento abrange “uma parte alta de terreno com cerca de sete hectares que é aproveitável para exploração agrícola. Os segundos contraentes obrigam-se a, no primeiro ano de duração deste contrato proceder ao seu aproveitamento “horta” ficando a seu cargo todas as despesas a fazer com o amanho do terreno com a exploração e água pelo processo de furo artesiano e ainda as relacionadas com todas as obras necessárias para a perfeita irrigação da citada área”, tal como resulta de fls. 18 a 30, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
C) Em 28 de Novembro de 1972, por escritura pública celebrada no Cartório Notarial de Olhão e exarada a fls. 62 a 68 verso do Livro A-73 de Notas para Escrituras Diversas, a R. BB, Ldª declarou dar de arrendamento à A. os terrenos salgados e incultos das partes números três e quatro que fazem parte da sua propriedade denominada “GG”, freguesia de Almancil, concelho de Loulé, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº. 97… a fls. 98 verso do Livro B-25 e inscrita na respectiva matriz sob o artigo rústico nº. 35… e sob os artigos urbanos 1203, 1214, 1237 e 1857 (Alínea C)).
WW) Do acordo referido em C) está ainda incluída a “exploração de pesca de peixe de água salgada e amêijoas nas albufeiras existentes nos citados pauis”, tal como resulta de fls. 539 a 553, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
D) Tais prédios urbanos integram um prédio misto descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº. 97…, a fls. 98 verso do livro B-25 (Alínea D)).
E) Em 17 de Dezembro de 1974, no Cartório Notarial de Olhão, por escritura pública exarada de fls. 98 verso a fls. 100 do Livro B-87 e a fls. 1 verso a 4 do Livro B-88, ambos de Notas para Escrituras Diversas, a R. BB, Ldª. declarou dar de arrendamento à sociedade AA- Exploração Agrícola do Sul, Limitada, os prédios rústicos e urbanos abaixo identificados que fazem parte da sua propriedade denominada “GG, sita na freguesia de Almancil, concelho de Loulé, descrita na Conservatória do Registo Predial desse concelho sob o nº. 97…, a fls. 98 verso do Livro B-25 e inscrita na respectiva matriz da freguesia de Almancil sob os artigos 3592 (rústico) e 1203, 1211, 1212, 1213, 1214, 1237 e 1857 (urbanos): a) Horta das Romeiras, com tanque, poço e motor Hartz com bomba; b) Terrenos do Paul nº. 2, que é constituído por terras de cultivo de sequeiro e regadio, pastagens e salgadiços, dentro do respectivo perímetro dois poços e tanque com engenho em ferro para irrigações, limitados a norte pelo dique do Ludo, de cima terras do …, HH e outros, a sul pelo dique A.B, a nascente pela Herdade do II e outros e a poente pela vala real da Horta da Marinha; c) Terrenos do Paul número um “JJ” que é constituído por terras de cultivo e sequeiro, pastagens e salgadiços, limitada a norte pelo dique da “JJ Velha” a sul pelo dique de “JJ”, a nascente por terras altas da propriedade Hortas da JJ e Santo António e a poente pela Herdade dos …; d) Terrenos conhecidos por Terras Altas, com pinheiros, eucaliptos, sobreiros, alfarrobeiras, oliveiras, amendoeiras e mato, limitados a norte pela estrada alcatroada municipal de JJ, a sul pelo monte da propriedade, a nascente pela Horta da Marinha e pomar novo da segunda contraente, e a poente por terrenos dos herdeiros do Sr. Capitão KK; e) Todas as edificações arramadas para gado, celeiros, palheiro, curral para ovelhas, alpendres para arrecadação de material agrícola e habitações de pessoal e parte da cavalariça (Alínea E)).
F) Consta da cláusula segunda deste acordo que ficam excluídos do arrendamento: a) a casa de habitação da gerente da primeira contraente e o conjunto de casas de habitação constituído pela habitação do feitor, casa de visitas (hóspedes), casa de arrecadações, escritório e dois quartos para motoristas, conjunto este conhecido pela “correnteza”; b) Galinheiros, pocilgas, garagem, parte da cavalariça, jardim e horta do lado poente, junto à parte das habitações excluídas deste arrendamento, bem como um lote de amendoeiras entre a eira e os caminhos para a Horta da Marinha; c) As terras de cultivo, pastagens e salgadiços, com casa de habitação, arramadas para gado, palheiro e forno, conjunto este conhecido por “Praial” e que fica situado no lado poente da propriedade (…); d) Duas parcelas de terreno situadas do lado nascente da estrada para a Praia de faro, vedação do aeroporto e estrada municipal; Uma parcela de terreno na parte alta da propriedade a delimitar pelos contraentes, junto ao tanque do pomar novo com cerca de um hectare (Alínea F)).
G) Consta da cláusula terceira deste acordo que: os terrenos arrendados destinam-se à exploração agrícola que a segunda contraente considere mais adequada, tanto na parte de regadio, como na de sequeiro, e à plantação de árvores de fruto, ou para qualquer outro fim, de modo que esses terrenos sejam aproveitados para o máximo possível de produtividade (Alínea G)).
XX) O acordo referido em E) sofreu aditamentos por escritura pública de 13-09-1982 e da sua cláusula sexta consta que a Autora “obriga-se a conservar e reparar todas as edificações que por este contrato lhe são dadas de arrendamento, mandando proceder à sua caiação e reconstrução e às obras, conservação e reparação dos telhados dessas edificações e caiação dos tanques”, tal como resulta de fls. 31 a 41, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
H) Os acordos referidos em C) e E) foram celebrados pelo prazo de 18 anos com início em 01.01.1973, o primeiro, e pelo prazo de 15 anos com início em 01.01.1075, o segundo (Alínea H)).
I) Em 22 de Março de 1979, no Cartório Notarial de Olhão, a fls. 96 verso a fls. 98 do Livro C-1 de Notas para Escrituras Diversas, a Ré BB, Ldª. e a A. outorgaram escritura de “Alterações de Arrendamentos”, onde relativamente às rendas e prazos de arrendamento de 28 de Novembro de 1972, a A. e 1ª. R. alteraram a renda e prorrogaram o seu prazo inicial até 31 de Dezembro de 1995 (Alínea I)).
YY) Para além do referido em I), a Autora assumiu a qualidade de arrendatária relativamente ao arrendamento de 28 de Novembro de 1972 e a Autora e a 1ª Ré celebraram ainda novo contrato de arrendamento tendo por objecto os prédios identificados na escritura pública referida em B), tal como resulta de fls. 42 a 46, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
J) Os prédios urbanos objecto dos acordos referidos em C) e E), designadamente os inscritos na matriz sob os artigos 1203, 1212 e 1214, no que se refere às dependências que os integravam, sempre estiveram destinados a habitação (Alínea J)).
K) A R. BB, Ldª, em Dezembro de 1996, assumiu ser devedora para com a R. CC – Administração de Propriedades, Ldª. da quantia de Escs: 35.000.000$00 (Alínea K)).
L) Para pagamento integral desta dívida efectuou a dação à R. CC de 3 prédios urbanos sitos no Ludo ou GG, Freguesia de Almancil, Concelho de Loulé:
- O prédio urbano descrito na ficha 6581 da Conservatória do Registo Predial de Loulé, inscrito na matriz sob o artigo 1203, a que atribuíram o valor de 10.000.000$00;
- O prédio urbano descrito na ficha 6582 da Conservatória do Registo Predial de Loulé, inscrito na matriz sob o artigo 1212, a que atribuíram o valor de 15.000.000$00;
- O prédio urbano descrito na ficha 6583 da Conservatória do Registo Predial de Loulé, inscrito na matriz sob o artigo 1214, a que atribuíram o valor de 10.000.000$00, tal como resulta da escritura pública de 29-11-1996 de fls. 57 a 62, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (Alínea L)).
M) Para a venda destes prédios haviam sido feitas as respectivas desanexações da descrição nº. 9.729 a fls. 98 verso do Livro B-25 da Conservatória do Registo Predial de Loulé, através do averbamento 17 decorrente da Apresentação nº. 53/230296 (Alínea M)).
U) Os prédios referidos em L) foram desanexados do prédio mãe em 23 de Fevereiro de 1996, com o consequente registo da desanexação, tendo a transmissão da propriedade sido registada em 15 de Janeiro de 1997 (Alínea U)).
N) A sisa paga pela R. CC, Ldª. foi de 272.000$00 (Alínea N)).
O) O prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Almancil, concelho de Loulé sob o artigo 1203 é constituído por uma moradia de casas térreas com 5 compartimentos e 3 dependências, servindo este prédio de residência dos proprietários, duas dependências ficam fora do prédio lado nascente com um alpendre (Alínea O)).
P) O prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Almancil, concelho de Loulé sob o artigo 1212 é constituído por uma moradia de casas térreas com 6 compartimentos e 15 dependências, sendo parte do prédio ocupado pelo caseiro da propriedade. Todas as dependências ficam em frente do prédio lado nascente. Tem ramadas e alpendre (Alínea P)).
Q) O prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Almancil, concelho de Loulé sob o artigo 1214 é constituído por uma moradia de casas térreas para habitação do moiral com dois compartimentos (Alínea Q)).
R) A A. adquiriu, em 1982, à 1ª. R. os prédios desanexados e registados na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob os nº. 42 102 e 42138 (Alínea R)).
S) O prédio registado sob o nº. 42138 é composto por 7 prédios urbanos, com os artigos matriciais nº. 1211, 10332, 10329, 10333, 10331 e 10332 (Alínea S))
T) A A. utiliza, há 8 anos, um armazém pertencente ao prédio urbano com o artigo matricial 1212 para guardar máquinas e ferramentas (Alínea T)).
PP) A utilização referida em T) é feita pela A. sem o consentimento da 2ª. R. (Artigo 22º da BI).
V) Até ao ano de 2000, a A. era dona dos prédios referidos em R) quase confinantes com os prédios propriedade da 2ª. R., desanexados do prédio 9727 de onde foram desanexados também os prédios propriedade da 2ª. R. (Alínea V)).
W) As construções identificadas no acordo referido em E) e cedidas à Autora (parte da cavalariça, celeiro e palheiro, curral para ovelhas, armazém, armazém para secagem de figo, alpendre/arrecadação, habitação para pessoal e ramadas id. a fls. 813) fazem parte do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 1212, o qual compreende ainda o conjunto de casas de habitação constituído pela habitação do feitor, casa de visitas (hóspedes), casa de arrecadações, escritório e dois quartos para motoristas, conjunto este conhecido pela “correnteza” e ainda parte da cavalariça, galinheiro, pocilgas e garagem id. a fls. 813 (Artigo 1º da BI).
X) As parcelas de terreno objecto do acordo referidos em C) destinavam-se à actividade de extracção e comercialização de sal ou exploração de peixes de água salgada e ameijoas (Artigo 2º da BI).
Y) Os prédios objecto do acordo referidos em E) destinavam-se à exploração agrícola pela Autora (Artigo 3º da BI).
Z) Nos prédios inscritos na matriz sob os artigos 1212 e 1214 a Autora alojava trabalhadores seus (Artigo 4º da BI).
AA) A Autora instalou os seus escritórios comerciais e sede até data anterior a 1996, por empréstimo da gerente da 1ª Ré, em dependências que faziam parte do artigo 1212 (correnteza id. a fls. 813) - (Artigo 5º da BI).
BB) A Autora armazenava nas dependências existentes no artigo 1212 não destinadas a habitação, os produtos da sua actividade de salinas e de exploração agrícola (Artigo 6º da BI).
CC) A Autora guardava as maquinarias, apetrechos, ferramentas e demais utensílios necessários à sua actividade em dependências existentes no artigo 1212 não habitacionais (Artigo 7º da BI).
DD) Ainda noutras dependências existentes no artigo 1212 a A. procedia à primeira refinação de sal e respectivo empacotamento, à recolha, selecção e embalamento dos demais produtos hortícolas e de piscicultura que produzia e comercializava (Artigo 8º da BI).
EE) A Autora actualmente utiliza 3 dependências (armazém, armazém para secagem de figo e habitação do pessoal id a fls. 813) do prédio sob o artigo 1212, não obstante o seu estado de degradação avançado e na sequência da sua actividade de exploração de salinas, não exercendo qualquer actividade agrícola (Artigo 9º da BI).
FF) A Autora, em 29 de Novembro de 1996, utilizava algumas dependências existentes no artigo 1212 nos termos descritos de Z) a DD) - (Artigo 10º da BI).
GG) A A. pagava as rendas acordadas à representante da R. BB, Ldª. que lhe emitia os recibos e, a partir de Maio de 2000, por indicação da mesma, por depósito em conta bancária no BCP conta nº. …, no montante de € 748,20 (Artigo 11º da BI).
HH) A R. BB, Lda nunca disse à A. que vendeu os prédios referidos em J) à R. CC, Ldª (Artigo 12º da BI).
II) Nem depois da venda informou a A. da mesma, do preço da venda ou condições e prazo de pagamento do mesmo, identificação do adquirente (Artigo 13º da BI).
JJ) Nunca a R. CC, Ldª. disse à A. que tinha adquirido os prédios referidos em J) - (Artigo 14º da BI).
KK) Em 28 de Setembro de 2004, a A. recebeu uma carta da Srª. Dr.ª LL, na qualidade de administradora judicial da empresa “MM, Ldª., datada de 21.09.2004, onde refere ter tomado conhecimento ser a A. arrendatária da Ré BB, Ldª. e solicitando informação sobre se subsistia ainda a situação (Artigo 15º da BI).
LL) A carta referida em KK) vinha acompanhada duma cópia da escritura de “Confissão de Dívida e Dação em Cumprimento” referidas em H) e I) e de fotocópia de certidão do Registo Predial (Artigo 16º da BI).
MM) As casas que compõem os prédios referidos em J) estão há muito desabitadas, com excepção das dependências utilizadas pela Autora do artigo 1212, e todas muito degradadas (Artigo 18º da BI).
NN) A “casa de habitação da gerente da primeira contraente” referida em F) corresponde ao prédio referido em O) - (Artigo 19º da BI).
OO) O conjunto das casas de habitação constituído pela “habitação do feitor”, galinheiros, pocilgas, garagem e cavalariça referidas em F) corresponde ao prédio referido em P) - (Artigo 20º da BI).
QQ) A 2ª R. só soube desta utilização aquando da propositura da presente acção (Artigo 23º da BI).
RR) A A. sempre procedeu à exploração agrícola dos prédios referidos em R), tendo sido em 1999 concedida autorização para instalação de um campo de golf nessa mesma propriedade (Artigo 24º da BI).
SS) Nunca foi pela A. referida à 2ª. R. a existência dos acordos referidos em C) e E) - (Artigo 26º da BI).
TT) A 2ª. R. pretende, de futuro, explorar os referidos prédios, destinando-os a turismo ecológico (Artigo 27º da BI).
UU) A Autora procedeu ao depósito da quantia de € 177.432,32 à ordem dos autos.
ZZ) A Ré BB, Lda remeteu cartas a denunciar o contrato de arrendamento de 22-03-1979 e 28-11-1972 para o dia 31-12-1996, tendo a Autora contestado a possibilidade de denúncia, tal como resulta de fls. 877 a 882, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
AAA) A presente acção foi intentada em 7 de Março de 2005.
De direito:
Uma nota prévia para referir que, tendo sido a presente acção instaurada em 7 de Março de 2005, não lhe é aplicável o regime recursório da «dupla conforme» introduzido pelo DL nº 303/2007, de 24 de Agosto, e mantido, embora com âmbito mais restrito, pelo artigo 671º nº 3 do Código de Processo Civil vigente.
O artigo 7º nº 1 da Lei nº 43/2013, de 26 de Junho, excepciona expressamente a sua aplicação aos recursos interpostos de decisões proferidas a partir da entrada em vigor desta lei em acções instauradas antes de 1 de Janeiro de 2008.
Como tal, não obstante a conformidade patenteada nas decisões das instâncias, é o presente recurso de revista admissível.
Nos termos do disposto nos artigos 608.º n º 2 e 635.º n º 4 do Código de Processo Civil, e sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, as conclusões das alegações de recurso delimitam os poderes de cognição deste Supremo Tribunal de Justiça.
Nesta conformidade, as questões de direito a decidir, suscitadas pelas partes no recurso e na ampliação do seu objecto, são as seguintes:
- saber se a autora tinha direito de preferência na dação em cumprimento dos prédios urbanos celebrada entre as rés;
- em caso afirmativo, saber se a autora deve desocupar um armazém pertencente à 1.ª ré e indemnizar a ré pela ocupação ilícita.
A primeira questão, pressupõe, a análise das seguintes sub-questões:
- caracterização dos contratos celebrados entre a autora e a 1.ª ré;
- regime jurídico aplicável e consagração do direito de preferência;
- factos constitutivos do direito de preferência e ónus da prova;
- verificação dos factos constitutivos do direito à luz dos factos provados;
- problematização da aplicação do assento n.º 5/93, de 09-02-1993;
1. A autora e a 1.ª ré outorgaram em 28 de Novembro de 1972, em 17 de Dezembro de 1974 e em 22 de Março de 1979, três escrituras (factos provados C), E) e I)), as primeiras duas intituladas de “Arrendamento” e a última de “Alterações de Arrendamentos”, nas quais declararam constituir ou estabelecer, entre si, contrato de arrendamento sobre, na primeira, os terrenos salgados e incultos das partes números 3 e 4 que fazem parte da propriedade “GG” (III Vol. – fls. 540-553), na segunda, os prédios rústicos e urbanos abaixo identificados que fazem parte da sua propriedade “GG” (I Vol. fls. 31 a 42). Na terceira, e por reporte ao contrato de arrendamento celebrado em 22 de Fevereiro de 1971, os primitivos arrendatários e a 1ª ré declararam rescindir aquele contrato, celebrando a mesma ré com a autora um contrato de arrendamento relativo aos mesmos bens e com cláusulas idênticas, salvo as relativas às rendas e prazo, o qual passou a vigorar até 31 de Dezembro de 1995, conforme decorre dos documentos que fazem fls. 18 a 30 e 42 a 46, dotados de força probatória plena (artigo 371º do Código Civil). Ainda nesta escritura pública de 22 de Março de 1979 acordaram a autora e a 1ª ré na prorrogação do prazo estabelecido no contrato outorgado por escritura de 28 de Novembro de 1972 para 31 de Dezembro de 1995.
As parcelas de terreno versadas na escritura de 1972 destinavam-se à actividade de extracção e comercialização de sal ou exploração de peixes de água salgada e ameijoas (facto provado X)); os prédios objecto da escritura de 1974 destinavam-se à exploração agrícola pela autora (factos Y)); as salinas, tejos e terrenos salgados abrangidos pela escritura de 1979 destinavam-se a actividade de extracção e comercialização de sal, como resulta do seu teor e da escritura de 1971 para que remete (I Vol. fls. 18 a 30).
A interpretação das declarações de vontade insertas nas referenciadas escrituras públicas à luz da teoria objectivista da impressão do destinatário, que se impõe na ausência de factos provados relativos à concreta vontade das partes – artigo 236.º n.ºs 1 e 2 do Código Civil – e se configura como questão de direito do conhecimento deste Supremo Tribunal, conforme Acórdão do STJ de 11.11.1992 (processo n.º 003424, in www.dgsi.pt), revela que as partes celebraram, entre si, três contratos de arrendamento, na acepção dos (então vigentes) artigos 1022.º e 1023.º, ambos do Código Civil, ou seja, contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa (imóvel), mediante retribuição, realidade que as mesmas tiveram por incontroversa nos seus articulados.
A finalidade de extracção e comercialização de sal visada pelos contratos de 1972 e de 1979, conduz à sua qualificação como contratos de arrendamento para comércio ou indústria, na definição do originário artigo 1112.º do Código Civil, isto é, o arrendamento de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial.
Por sua vez, o fim da exploração agrícola visado pelo contrato de 1974, tipifica-o especificamente como arrendamento rural, na previsão do originário artigo 1064.º do Código Civil, ou seja, locação de prédios rústicos para fins agrícolas, nas condições de uma exploração regular.
E a circunstância de o arrendamento ter incidido sobre «os prédios rústicos e urbanos abaixo identificados» (facto provado E) não altera a sua qualificação.
O trecho transcrito só pode ser entendido como reportando-se a prédios inscritos na matriz rústica e na matriz urbana, sob pena de configurar resposta a uma questão de direito – da qualificação do objecto arrendado à luz do disposto no artigo 204.º do Código Civil – que teria de ser desconsiderada, por não escrita, (neste sentido, acórdão deste Supremo Tribunal de 10-09-2015, proferido na revista n.º 819/11.7TBPRD.P1.S1).
Não sendo caso para avançar com esta solução drástica, mas antes para aproveitar a expressão com o sentido fáctico enunciado, temos que o facto em questão delimita o imóvel arrendado, o qual abrange horta (…), terrenos (…), e edificações arramadas para gado, celeiros, palheiro, curral para ovelhas, alpendres para arrecadação de material agrícola e habitações de pessoal e parte de cavalariça.
Na definição do artigo 204º nº 2 do Código Civil entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica. Adoptou-se o critério da subordinação funcional económica em detrimento do valor de cada uma das componentes (rústica e urbana) do prédio (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, II, 4ª ed., pág. 409)
Ora, as referidas edificações para gado, celeiros, palheiro, curral para ovelhas, alpendres para arrecadação de material agrícola e habitações de pessoal e parte de cavalariça estavam funcionalmente vocacionadas para a actividade agrícola visada pelo contrato, como expressamente se provou – factos provados Y), Z) e BB) a DD). Pode, por isso, dizer-se que não tinham autonomia económica, servindo de apoio à actividade agrícola exercida na horta e terrenos.
Como referem Jorge Aragão Seia, Manuel da Costa Galvão e Cristina Aragão Seia, Sempre que a parte urbana inserida na terra se encontre ligada pelo seu fim à exploração agrícola ou pecuária da parte rústica, carece de autonomia económica, para o efeito da qualificação jurídica do contrato. (…) Assim, não obstante existirem no prédio rústico lagares, alambiques, adegas, celeiros, dependências para guarda de utensílios agrícolas, palheiros, estábulos, etc., o mesmo não perde a categoria de rústico, se essas construções não tiverem autonomia económica - Arrendamento Rural, Almedina, 4.ª edição, pág. 9.
Do quanto fica dito, resulta que o contrato de arrendamento em questão incidiu apenas sobre um prédio rústico, agora na acepção substantiva própria, e visou a exploração agrícola, pelo que assume a feição de arrendamento rural.
Mas, mesmo que assim não fosse e se concluísse que o arrendamento incidia sobre uma parte urbana e uma parte rústica, nem por isso ficaria em cheque a sua categorização como rural. Na verdade, o primitivo artigo 1084.º n.º1 do Código Civil determinava que, envolvendo o contrato uma parte urbana e uma parte rústica, só se considerava como urbano o arrendamento se a parte urbana for de valor superior à rústica, e, neste particular, a factualidade do caso é omissa.
Temos, assim, como ponto de partida, que a autora e a 1.ª ré celebraram, em 1972 e em 1979, dois contrato de arrendamento para comércio e indústria e, em 1974, um contrato de arrendamento rural.
2. Qualificados juridicamente os contratos celebrados, cumpre analisar se a dação em cumprimento de três prédios urbanos sitos no prédio “Ludo” ou “GG”, (facto provado L) efectuada pela 1.ª ré, em 29 de Novembro de 1996, para pagamento de dívida à 2.ª ré se projectou naqueles contratos, fazendo nascer na esfera jurídica da autora, arrendatária, o direito de preferência na aquisição de tais prédios e, por preterida, lhe assiste o direito de, por via da presente acção, se substituir à compradora – artigo 1410.º do Código Civil.
Impõe-se, no contexto do objecto da acção e, agora, do recurso, começar por identificar o direito de preferência que, em abstracto, a autora pode ter, e, após, indagar dos respectivos factos constitutivos.
Tem sido entendimento unânime do Supremo Tribunal de Justiça, aqui sufragado, que a lei reguladora do direito de preferência é a vigente na data em que se concretiza o acto de alienação, em virtude de o direito legal de preferência não passar de uma faculdade integrada no conteúdo do direito do arrendatário que, só a prática do negócio translativo da propriedade sem que o locador lhe tenha oferecido a preferência, a transforma em direito potestativo (cfr. Acs. de 05.05.1994, in BMJ 437-477; de 09.03.1995, CJ, STJ, II, 1, 118-II; de 28.01.1997, processo n.º 87557, e 12.11.2009, processo n.º 1842/04.3TVPRT.S1, ambos acessíveis in www.dgsi.pt).
No caso, os contratos de arrendamento para comércio ou indústria celebrados em 1972 e 1979 tiveram por objecto salinas e tejos, terrenos salgados e incultos da propriedade denominada “Muro de Ludo” (factos provados B),C) e I)).
Estes terrenos, devidamente delimitados nas respectivas escrituras de arrendamento, configuram legalmente prédios rústicos, entendidos como parte delimitada do solo (citado artigo 204.º, n.º 2), sendo irrelevante que toda a propriedade “GG” esteja descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 9729 como prédio misto (facto provado D)) porque aqueles contratos não tiveram por objecto todo este prédio.
Os contratos de arrendamento de prédio rústico para comércio ou indústria não estavam sujeitos, ao tempo da dação, a qualquer regime especial, mormente o regime do arrendamento rural aprovado pelo D.L. n.º 385/88, de 25 de Outubro, cujo âmbito de aplicação traçado no seu artigo 1.º exige que a locação tenha por finalidade a exploração agrícola (que não tinham), sendo-lhes aplicável, de acordo com o disposto no então vigente artigo 6.º do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo D.L. n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, o regime geral da locação civil, bem como o disposto nos artigos 2.º a 4.º, 19.º a 21.º, 44.º a 46.º, 74.º a 76.º e 83.º a 85.º, 88.º e 89.º deste diploma, com as devidas adaptações.
E não consta, tanto do regime geral da locação civil como dos vários artigos do RAU referenciados, a atribuição de qualquer direito de preferência, sendo de realçar a exclusão da aplicabilidade do artigo 47.º do RAU, preceito que versa, precisamente, sobre o direito de preferência do arrendatário.
Daqui decorre, sem mais, que a autora, arrendatária, não tinha, por força dos contratos de arrendamento celebrados em 1972 e em 1979, qualquer direito de preferência na dação dos prédios outorgada entre as rés em 1996.
O contrato de arrendamento celebrado em 1974, já qualificado como contrato de arrendamento rural, teve por objecto vários prédios.
À data da dação em cumprimento, em 1996, vigorava o D.L. n.º 385/88 de 25 de Outubro, que aprovou o Regime do Arrendamento Rural (RAR), aplicável, por força do disposto no seu artigo 36.º n.º 1, aos contratos existentes à data da entrada em vigor, rectius, aos contratos de arrendamento rural existentes.
O artigo 1.º n.º 1 deste diploma definia o arrendamento rural em termos semelhantes ao anterior artigo 1064.º do Código Civil, isto é, como a locação de prédios rústicos para fins de exploração agrícola, nas condições de uma regular utilização.
Por sua vez, o artigo 39.º n.º 1 adoptou as definições constantes da Lei de Bases da Reforma Agrária (Lei n.º 109/88, de 26 de Setembro), nomeadamente o conceito de prédio rústico, ali definido como uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, em termos idênticos ao já sinalizado artigo 204.º, n.º 2 do Código Civil.
Pese embora o facto de a Lei n.º 109/88 ter sido revogada pela Lei n.º 86/95, de 1 de Setembro (Lei de Bases do Desenvolvimento Agrário), esta não trouxe um conceito diverso de prédio rústico.
Daí que, como observam Jorge Aragão Seia, Manuel da Costa Galvão e Cristina Aragão Seia, ob. cit, pág. 298, a remissão feita pelo artigo 39.º para a Lei de bases da reforma agrária tenha de ser entendida como uma remissão material, continuando a vigorar as definições desta lei, na parte não alterada. Trata-se de um caso de superveniência ou sobrevivência da lei, para o estrito efeito de integrar as normas de reenvio da lei do Arrendamento Rural.
Assim sendo, para além da tipificação do contrato de 1974 como de arrendamento rural à luz do então vigente artigo 1064.º do Código Civil, também o conceito de prédio rústico adoptado na Lei de Bases da Reforma Agrária, coincidente com o do artigo 204.º n.º 2 do Código Civil, confirma essa tipificação, agora com o interesse específico de, ainda que com data de início de vigência pretérita, estar abrangido pelo RAR – art. 36.º n.º 1.
O que reveste importância de maior, face à aplicabilidade, no caso, do regime jurídico da preferência no arrendamento rural estabelecido no artigo 28.º do RAR com o seguinte teor:
1 - No caso de venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado, aos respectivos arrendatários com, pelo menos, três anos de vigência do contrato assiste o direito de preferirem na transmissão.
2 - O direito de preferência do arrendatário cede perante o exercício desse direito por co-herdeiro ou comproprietário.
3 - Sempre que o arrendatário exerça o direito de preferência referido no presente artigo, tem de cultivar o prédio directamente, como seu proprietário, durante, pelo menos, cinco anos, salvo caso de força maior, devidamente comprovado.
4 - Em caso de inobservância do disposto no número anterior, o adquirente fica obrigado a pagar ao anterior proprietário o valor equivalente ao quíntuplo da última renda vencida e a transmitir a propriedade ao preterido com o exercício da preferência, se este o desejar, pelo preço por que adquiriu o prédio.
5 - No caso de exercício judicial desse direito, o preço será pago ou depositado dentro de 30 dias após o trânsito em julgado da respectiva sentença, sob pena de caducidade do direito e do arrendamento.
(…)
3. Aberta, por força do contrato de arrendamento rural celebrado em 1974 e do transcrito artigo 28.º do RAR, a possibilidade de a recorrente ter direito de preferência na dação em cumprimento ocorrida em 1996, ainda num plano de consagração normativa abstracta, é tempo de analisar o predito preceito legal e inventariar os factos constitutivos do exercício desse direito.
Ante a redacção do n.º 1 do citado artigo 28º não suscita dúvida que são factos constitutivos do exercício/procedência do direito de preferência do arrendatário rural: (i) a venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado; (ii) a vigência do contrato de arrendamento durante, pelo menos, três anos.
Neste sentido se pronunciaram os Acórdãos deste Supremo Tribunal de 30.06.1998, in CJ, STJ, VI, 2, 146, e de 09.07.1998, proc. n.º 726/98, in www.dgtsi.pt.
Contudo, surpreende-se no acórdão recorrido, seguidamente à transcrição do n.º 3 do artigo 28.º do RAR, a seguinte posição:
“Do exposto, resulta claro que o arrendatário que pretenda exercer o direito de preferência, terá de alegar na sua petição, entre outros, factos tendentes a demonstrar que o seu objectivo – com o exercício de tal direito – será o de explorar o prédio, por si, ou como proprietário, durante um período mínimo de cinco anos, apenas se ressalvando a verificação comprovada de caso de força maior para o não fazer. (…)
Voltando ao caso em apreço, constata-se que a A., ora apelante, não fez qualquer prova nos autos de que tinha um interesse real e efectivo na continuação da exploração dos prédios em causa para fins agrícolas.
Com efeito, para se poder mostrar preenchido um dos requisitos para o exercício do direito de preferência sobre tais prédios tinha a recorrente de continuar a cultivá-los, pelo menos durante cinco anos a contar da data em que lhe fosse reconhecido tal direito (…)
Da factualidade supra descrita constata-se que, não obstante a recorrente, na sua qualidade de arrendatária, pretender exercer o seu direito de preferência sobre os prédios em causa, a verdade é que a mesma já aí não exercer qualquer actividade agrícola (sendo certo que a acção foi instaurada em 2005) (…)
Deste modo, não estando a A. a desenvolver qualquer actividade agrícola agrícola nos prédios objecto do direito de preferência aqui peticionado (o que a mesma reconhece), a qual, de todo, não veio sequer a ser retomada quando da propositura da acção, forçoso é concluir que já decorreram muito mais que os 5 anos legalmente previstos no n.º3 do art. 28.º do D.L. n.º 385/88, como condição para que a A. pudesse exercer o seu direito, isto é, para continuar a dedicar-se à actividade agrícola em tais prédios e suas dependências. (…)
Assim sendo, resulta claro que não se verificam os requisitos legais para o exercício do direito de preferência peticionado pela A.”
A Relação entendeu, assim, ser facto constitutivo do exercício do direito de preferência a alegação e a prova pelo titular desse direito da intenção de proceder à exploração agrícola do arrendado durante, pelo menos, cinco anos.
É contra este entendimento que a recorrente se insurge na revista.
E, diga-se, desde já, com inteira razão.
A obrigação imposta ao arrendatário pelo n.º 3 do artigo 28.º do RAR de cultivar o prédio directamente, como seu proprietário, durante, pelo menos, cinco anos, surge como uma decorrência do prévio exercício do direito de preferência pelo arrendatário rural, pois só então este assume a qualidade de proprietário.
No momento em que o direito potestativo de preferência é exercido por via judicial, ou seja, através de acção de preferência – artigo 1410.º do Código Civil – como é o caso, o titular é ainda arrendatário e não proprietário.
A qualidade de proprietário advém com a sentença que julgue a acção procedente, por isso que constitutiva – cf. art. 10.º, n.º 2 al. c) do CPC.
A falta da qualidade inicial de proprietário e o início daquele prazo de cinco anos a partir do trânsito em julgado da sentença que lhe transmuta o direito de arrendamento em direito de propriedade, impedem-no, logicamente, de previamente alegar e provar o exercício da actividade agrícola no prédio objecto da preferência no prazo futuro de cinco anos, sendo que a alegação da mera intenção do exercício – ainda avançada no acórdão da Relação – não tem mínimo respaldo no texto legal e é, por isso, de repudiar – artigo 9.º, n.ºs 2 e 3 do Código Civil (quanto à contagem do prazo e neste sentido o Acórdão deste Tribunal de 17.10.2006, proc. n.º 2630/06, em cujo sumário consta:
“I - O terminus a quo do prazo do n.º 3 do art. 28.º do DL n.º 385/88, de 25 de Outubro - RGAR - é o do trânsito em julgado da decisão judicial que reconheceu o direito de preferência do arrendatário, operando a transmissão do direito de propriedade; II - Só a partir dessa data se torna proprietário e pode cultivar o prédio nessa qualidade, iniciando-se então o período destinado a avaliar se existe conduta abstencionista) ”.
Neste contexto hermenêutico, a consequência do não cumprimento da referida obrigação, regulada no n.º 4 do mesmo artigo, não é a improcedência do exercício do direito de preferência, caso em que se poderia acolher o decidido pela Relação, mas apenas a obrigação de o proprietário/preferente pagar ao anterior proprietário o valor equivalente ao quíntuplo da última renda vencida e a transmitir a propriedade ao preterido com o exercício da preferência, se este o desejar, pelo preço por que adquiriu o prédio.
Daqui se vislumbra que este direito concedido ao anterior proprietário surge como reverso do incumprimento de uma obrigação posterior ao reconhecimento do direito de preferência pelo proprietário que preferiu na compra, nunca se podendo reportar ao exercício do direito de preferência do arrendatário.
Em coerência com este entendimento, repare-se ainda que a reversão da propriedade prevista na lei não é automática, apenas opera se o anterior proprietário, preterido pelo exercício do direito de preferência, o desejar.
Neste caso, a pretensão materializa-se, discute-se e efectiva-se em acção judicial própria, necessariamente diferenciada da acção de preferência, como decorre da alusão plural no artigo 35.º do RAR aos processos judiciais referidos no artigo 28.º, facilmente identificáveis como a acção de preferência (n.º1) e a acção para reversão dos efeitos por ela concedidos (n.º3).
Como observam Jorge Aragão Seia, Manuel da Costa Galvão e Cristina Aragão Seia, a obrigação referida (…) tão pouco condiciona o direito de preferência, pois não se trata de uma condição resolutiva referente ao direito de propriedade, mas sim de uma restrição ao livre exercício deste – ob. cit., pág. 221.
Neste mesmo sentido, decidiu também o Acórdão deste Supremo Tribunal de 15-03-2012, revista n.º 246/1998.L1.S1, assim sumariado:
“I - Violada, pelo preferente, a obrigação de cultivar, nos termos em que a obrigação existia na pendência do arrendamento, constitui-se o direito de reversão, que o preferido tem a faculdade de exercer, fazendo retornar o imóvel à sua titularidade. Pressuposto da reversão ou, nas palavras da lei, da obrigação de transmitir a propriedade é, assim, a violação de proceder ao cultivo directo do imóvel antes arrendado.
II - Está-se perante uma condição legal, pois que é a própria lei – que não uma manifestação de vontade das partes – que estabelece, exigindo-os, os requisitos ou pressupostos legais de um certo efeito jurídico, que, como tal, considerada como uma condição imprópria, não cabe na definição e regime das condições, como cláusulas negociais, no caso resolutiva, previsto no art. 270.º e segs. CC.
III - É, em qualquer caso, a verificação de um comportamento posterior a um negócio ou aos efeitos de uma decisão judicial que a lei exige como requisito de consolidação ou eficácia definitiva daquele negócio ou daqueles efeitos.
IV - Porque de uma verdadeira condição resolutiva não se trata – cláusula negocial típica de sujeição do negócio ou parte dele a um acontecimento futuro e incerto que, a verificar-se, determina a respectiva resolução, ou seja, a sua destruição retroactiva –, não lhe será aplicável o regime probatório especial previsto no n.º 3 do art. 343.º do CC”.
A interpretação do artigo 28.º do RAR feita no acórdão recorrido, alcandorando em facto constitutivo do direito de preferência uma obrigação posterior ao seu reconhecimento, não encontra apoio no texto legal.
4. Volvendo ao caso concreto, cumpre apreciar se a autora logrou demonstrar, como era se ónus (artigo 342.º n.º1 do Código Civil), os factos constitutivos do exercício do direito de preferência, repete-se, (i) a venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado e (ii) a vigência do contrato de arrendamento há, pelo menos, três anos.
Constitui uma evidência ter sido efectuada, pela 1.ª ré à 2.ª ré, em 29 de Novembro de 1996, uma dação em cumprimento de três prédios urbanos formalizada através de escritura pública (artigo 80.º n.º1 do Código de Notariado aprovado pelo D.L. n.º 207/95, de 15 de Agosto, então vigente).
O contrato de arrendamento rural em causa, celebrado em 17 de Dezembro de 1974, pelo prazo inicial de 15 anos, com início em 01.01.1975 (facto provados E), I)) e termo previsto para 01.01.1990, não foi denunciado por qualquer das contraentes, pelo que, estando já em vigor o RAR nesta data e sendo o seu regime aplicável, se operou a sua renovação automática e sucessiva por períodos de três anos (artigos 18º n.º 1 e 5.º, n.º 3)
Logo, na data da dação em cumprimento (29 de Novembro de 1996), aquele contrato de arrendamento estava em vigor há mais de três anos.
Se, por mera hipótese, a renda referente ao contrato de arrendamento de 1974 tivesse deixado de ser paga à 2.ª ré, ou se os terrenos abrangidos pelo arrendamento tivessem deixado de ser objecto de exploração agrícola, hipóteses que perpassam da resposta ao recurso, tais factos só relevariam para a vigência do contrato se, por via deles, tivesse operado a resolução antes da data da dação (artigo 21.º als. a) e b)), o que a matéria de facto provada não sustenta, sendo que tal constituía matéria exceptiva, cujo ónus de alegação e prova competia às rés (artigo 342.º n.º2 do Código Civil).
Tal não significa, porém, que, à luz dos factos provados, a dação em cumprimento tenha incidido sobre o prédio arrendado.
O quadro fáctico provado, que abreviadamente se transcreve por relevante, é o seguinte:
- em 1974, as partes acordaram no arrendamento dos seguintes prédios, inseridos na propriedade “GG”, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o número 97…: horta das romeiras, terrenos do paul, terrenos conhecidos por terras altas, e todas as edificações arramadas para gado, celeiros, palheiro, curral para ovelhas, alpendres para arrecadação de material agrícola e habitações de pessoal e parte da cavalariça (facto provado E));
- do arrendamento ficaram excluídos a casa de habitação da gerente da primeira contraente, o conjunto de casas de habitação constituído pela habitação do feitor, a casa de visitas, a casa de arrecadações, os galinheiros, pocilgas, garagem, parte da cavalariça, jardim e horta e do lote, as terras de cultivo, pastagens e salgadiços, com casa de habitação, e duas parcelas de terreno (facto provado F));
- os prédios objecto do arrendamento (os referidos no facto provado E) visavam a exploração agrícola (facto provado Y);
- a dação incidiu sobre três prédios urbanos sito no Ludo ou GG, antes dela desanexados do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número 97…, e com a seguinte configuração (factos provados L), M)):
- um prédio, inscrito na matriz sob o art. 1203, constituído por uma moradia de casas térreas, servindo de residência dos proprietários (facto provado O)),
- um prédio, inscrito na matriz sob o art. 1212, constituído por uma moradia de casas térreas em que parte do prédio era ocupado pelo caseiro da propriedade (facto provado P));
- um prédio, inscrito na matriz sob o art. 1214, constituído por uma moradia de casas térreas para habitação do moiral (facto provado Q));
- as construções/edificações abrangidas no arrendamento de 1974 fazem parte do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 1212, o qual compreende ainda o conjunto de casas de habitação constituído pela habitação do feitor, casa de visitas (hóspedes), casa de arrecadações, escritório e dois quartos para motoristas, conjunto este conhecido pela “correnteza” e ainda parte da cavalariça, galinheiro, pocilgas e garagem (facto provado W));
- o conjunto das casas de habitação constituído pela habitação do feitor, galinheiros, pocilgas, garagem e cavalariça referidas em F) corresponde ao prédio referido em P) (facto provado OO));
- a autora actualmente utiliza 3 dependências (armazém, armazém para secagem de figo e habitação do pessoal id a fls. 813) do prédio sob o artigo 1212, não obstante o seu estado de degradação avançado e na sequência da sua actividade de exploração de salinas, não exercendo qualquer actividade agrícola (facto provado EE)).
A leitura atenta e conjugada dos factos provados acima elencados permite enunciar as seguintes asserções:
Primeira: as edificações abrangidas pelo contrato de arrendamento rural de 1974 fazem parte do prédio inscrito na matriz sob o artigo 1212, não correspondendo ao primeiro e ao terceiro prédios urbanos objecto da dação, inscritos na matriz sob o artigo 1203 e 1214;
Segunda: o segundo prédio urbano objecto da dação está inscrito na matriz sob o artigo 1212 e configura uma moradia de casas térreas.
Terceira: o prédio inscrito na matriz sob o artigo 1212 engloba, além das edificações abrangidas pelo contrato de arrendamento rural de 1974, o conjunto de casas de habitação constituído pela habitação do feitor, casa de visitas (hóspedes), casa de arrecadações, escritório e dois quartos para motoristas, conjunto este conhecido pela “correnteza” e ainda parte da cavalariça, galinheiro, pocilgas e garagem.
Quarto: estas últimas edificações (não abrangidas pelo arrendamento rural mas integradas no prédio inscrito na matriz sob o artigo 1212 constituem o segundo prédio objecto da dação.
Donde se conclui que nenhuma das edificações abrangidas pelo contrato de arrendamento rural de 1974 corresponde a algum dos prédios urbanos que a 1.ª ré entregou à 2.ª ré, em 1996, por dação.
Não existe coincidência entre o objecto do contrato de arrendamento rural e o objecto do contrato de dação em cumprimento e, sem tal coincidência, a acção de preferência movida pelo arrendatário terá de soçobrar.
O artigo 28.º n.º 1 do RAR confina o direito de preferência ao caso da venda ou dação em cumprimento de prédio rústico objecto de arrendamento rural, entendido, como se referiu já, como uma parte delimitada do solo, com as construções nele existentes sem autonomia económica, e só este, não abarcando a parte sobrante do prédio que, na descrição predial, o engloba (em concreto “GG”), mas nele não se esgota.
Importa ainda salientar que a dação teve por objecto três prédios urbanos destacados do prédio maior de que faz parte o prédio arrendado à autora em 1974. Nesta situação, procedendo o proprietário ao fracionamento legal do prédio e à venda de novo prédio autónomo, em que se não integra a aludida parcela arrendada, não se verifica já o mencionado direito de preferência (cfr. Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 14.12.1994, in BMJ 442, 191, e de 10.04.2014, revista n.º 1026/08.1TBEVR.E1.S1).
5. Diga-se, por fim, que também não tem aplicação, no caso, a doutrina do Assento n.º 5/93 (agora com valor de Acórdão de Uniformização de Jurisprudência), de 09 de Fevereiro de 1993, segundo o qual “O direito de preferência concedido ao arrendatário rural pelo art. 29.º da Lei n.º 76/77, de 29 de Setembro, abrange a venda de quota do prédio”, invocado pela autora em amparo derradeiro ao seu putativo direito de preferência.
A redacção do art. 29.º da Lei n.º 76/77, de 29 de Setembro, é praticamente idêntica à redacção do art. 28.º do D.L. n.º 385/88, de 25 de Outubro, diferindo apenas quanto ao requisito complementar, previsto no último, da vigência do contrato há mais de três anos, pelo que a doutrina do Assento abrange o exercício do direito de preferência consagrado no segundo diploma, aplicável neste caso.
Constitui, porém, óbice incontornável à sua aplicação, in casu, o facto de não ter ocorrido qualquer dação de quota do prédio “GG”, mas antes de verdadeiros prédios urbanos, antes dela validamente desanexados, e juridicamente autonomizados e diferenciados do prédio-mãe onde se inseriam e de que faz ainda parte o objecto arrendado.
A fundamentação essencial do Assento baseia-se na aproximação do direito de compropriedade ao direito de propriedade e, radica na venda de uma só coisa, na totalidade ou em parte ideais (quotas), realidade que não encontra correspondência neste litígio.
6. Aqui chegados, concluímos que a autora, ora recorrente, não era titular de direito de preferência na dação em cumprimento dos três prédios urbanos ocorrida em 1996, o que conduz à improcedência do recurso de revista e à confirmação, ainda que com fundamentação diversa, do acórdão sob recurso.
Uma nota final para referir que irreleva para o caso a prova de que a autora adquiriu outros prédios “quase confinantes” com os prédios em causa, expressão que não equivale à confinância exigida para o reconhecimento do direito de preferência à luz do artigo 1380.º do Código Civil.
Por outro lado, a improcedência do recurso prejudica a apreciação do abuso do direito com fundamento em que a atribuição do direito de preferência à autora no quadro, provado, de actualmente não exercer qualquer actividade agrícola (facto provado EE) excederia manifestamente os limites impostos pelo fim económico ou social desse direito (artigo 608º nº 2 do Código de Processo Civil).
A apreciação desta questão pressuporia, no quadro do disposto no artigo 334.º do Código Civil, o prévio reconhecimento da existência do direito de preferência à autora. O mesmo se diga das questões suscitadas pela recorrida em sede de ampliação do objecto do recurso, subordinadas à alteração do sentido decisório do acórdão recorrido.
III. Decisão:
Nesta conformidade, nega-se a revista e confirma-se o acórdão recorrido, embora com fundamentação diversa.
Custas pela recorrente, por vencida.
Fernanda Isabel Pereira (Relator)
Olindo Geraldes
Pires da Rosa