| 243/11.1TBALJ.G1.S1 |  |
VENDA JUDICIAL
DIREITO DE PREFERÊNCIA
ARRENDAMENTO RURAL
CITAÇÃO
ACÇÃO EXECUTIVA
AÇÃO EXECUTIVA
LEI APLICÁVEL
ÓNUS DA PROVA
ADMINISTRADOR DE INSOLVÊNCIA
DIREITO FALIMENTAR - LIQUIDAÇÃO DA MASSA INSOLVENTE.
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / EXERCÍCIO E TUTELA DE DIREITOS / PROVAS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / CONTRATOS EM ESPECIAL / ARRENDAMENTO RURAL.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL - PROCESSO DE EXECUÇÃO / EXECUÇÃO PARA PAGAMENTO DE QUANTIA CERTA / PAGAMENTO / VENDA MEDIANTE PROPOSTA POR CARTA FECHADA.
- Amâncio Ferreira, Curso de Processo de Execução, 4ª edição revista e actualizada com as alterações introduzidas pelo DL.n.º38/2003, de 8 de Março, 310 a 312.
- Antunes Varela, na R.L.J., 103, 476. Exercício do Direito de Preferência, na R.L.J., 100, 209.
- Jorge Aragão Seia, Manuel da Costa Calvão e Cristina Aragão Seia, “Arrendamento Rural”, 4ª edição, 2003,171, em anotação ao art.º 28.º, 183.
- José Lebre de Freitas e Armindo Ribeiro Mendes, “Código de Processo Civil” Anotado, Volume 3.º, 2003, Coimbra Editora, 582.
- Lebre de Freitas, A Acção Executiva depois da Reforma, Coimbra Editora, 2004, 335.
- Luís Carvalho Fernandes e João Labareda, “Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas” Anotado, 2ª edição, 657 e 658, anotação ao art.º 165.º (nota 5).
- Miguel Teixeira de Sousa, Acção Executiva Singular, 1998, 379.
- Rui Pinto, Notas ao Código de Processo Civil, vol. II, em comentário ao art.º 819.º.
- Teixeira de Sousa, Acção Executiva Singular, Lex, 1998, 384 e 385.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 342.º, N.º2, 405.º, 416.º, 874.º, 879.º, 1410.º.
CÓDIGO DA INSOLVÊNCIA E DA RECUPERAÇÃO DE EMPRESAS (CIRE): - ARTIGOS 17.º, 164.º, 165.º.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 886.º, N.º1, 889.º, 892.º, 896.º, 900.º, N.ºS 1 E 2.
D.L. N.º 294/2009, DE 13-10 (NRAR): - ARTIGOS 39.°, N.º 2, 43.°, ALÍNEA A), E 44.°, N.º 2.
REGIME DO ARRENDAMENTO RURAL (RAR), APROVADO PELO D.L. N.º 385/88, DE 25-10: - ARTIGO 28.º, N.ºS1, 5.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 8.11.1994, IN COLECTÂNEA DE JURISPRUDÊNCIA/SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA, II, 3, 121.
-DE 24.4.2002, PROC. N.º 01B4190, IN WWW.DGSI.PT .
1. Da remissão do art. 165º do CIRE para o art. 892º do Código de Processo Civil, na redacção aplicável, decorre que o titular do direito legal de preferência, no caso o arrendatário rural, sendo a venda, em sede insolvencial feita por abertura de propostas em carta fechada, deve o titular ser notificado, com as formalidades da citação, do dia hora e local da abertura de tais propostas, sendo aí e nesse momento que tem de exercer o direito de preferência.
2. Daqueles normativos decorrem duas consequências: i) o titular do direito de preferência não tem, nesta sede, que ser previamente informado dos elementos essenciais da venda, por não se saber, sequer, qual o preço oferecido, nem a identidade dos proponentes, que só são conhecidos no momento da abertura das propostas, não sendo aplicável o art. 416º do Código Civil; ii) - não existindo tal notificação, realizada “com as formalidades da citação”, o preferente pode intentar a acção de preferência, nos termos do art. 1410º do Código Civil, uma vez que tal omissão, ou irregularidade da comunicação, não gera nulidade processual.
3. O regime legal da venda executiva previsto no Código de Processo Civil é aplicável à venda de bens, em incidente de liquidação da massa insolvente. O direito legal de preferência pode ser exercido pelo preferente naquele incidente.
4. O ónus da prova da notificação ao titular do direito legal de preferência, da data e local da abertura das propostas, incumbia, no caso, ao Administrador da insolvência – art. 342º, nº2, do Código Civil.
5. Não se tendo provado que a Autora preferente foi notificada nos termos preditos, não se pode considerar a data da abertura das propostas apresentadas e sequente adjudicação, como a que operou validamente a transmissão do direito de propriedade do prédio rústico arrendado à Autora.
6. Daí decorre que, irrelevando tal data, como aquela em que a Autora recorrida devia ter exercido o direito de preferência, a data que releva, in casu, é da escritura pública em que foi formalizada a transmissão do direito de propriedade da “Quinta da ...”, para a 2ª Ré.
7. Tendo a Recorrida exercido, com base na data da escritura de compra e venda, o seu direito, e, sendo nessa data há mais de três anos arrendatária do prédio rústico adjudicado à compradora 1ª Ré, exerce triunfantemente o seu direito de preferência naquela alienação, conquanto, como decorre do art. 28º, nº5, da Lei do Arrendamento Rural, proceda ao depósito do preço.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
AA, Lda., intentou, em 5.9.2011, no Tribunal Judicial da Comarca de Alijó, acção declarativa de condenação, contra:
1 - Massa Insolvente de BB, representada pelo seu Administrador de Insolvência, CC.
2 - DD, S.A., e;
3 - BANCO EE
Alegando, em breve resumo, que, não obstante ser arrendatária do prédio rústico denominado “Quinta da ...”, sito na freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 10.º e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º006, prédio que pertenceu a BB, o Administrador da Insolvência deste último não lhe facultou, como devia, o exercício do direito de preferência na venda de tal prédio, a qual que foi feita à Ré, “DD, S.A.”, mediante o preço de €155.000,00, sendo a 3ª Ré credora hipotecária.
Por isso mesmo, pede que se declare que ela (Autora) é arrendatária do citado prédio;
- Que tem o direito de preferência na venda de tal prédio, a qual foi feita a favor da Ré, DD, S.A;
- E, ainda, que se declare a transmissão e adjudicação do direito de propriedade do mesmo prédio a favor e em nome da Autora, em substituição da sociedade, DD, S.A., pelo preço de € 155.000,00.
Contestou a Ré, Massa Insolvente de BB, alegando, no essencial, que o direito de preferência que a Autora se propõe exercer nesta acção já caducou, em virtude daquela ter tido conhecimento dos elementos essenciais do negócio no dia 17 de Junho de 2010, data em que foi anunciada no jornal “Público” a venda do referido imóvel. Tanto assim que apresentou proposta de aquisição, em 21 de Junho de 2010.
Assim, a partir de 15 de Fevereiro de 2011, começou a correr o prazo para a Autora exercer o direito de preferência, prazo esse que terminou em 15 de Agosto de 2011 data anterior à propositura da presente à acção.
Além disso, a Autora também não depositou, como devia, o preço nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
Por estas razões, pede a procedência das citadas excepções e a sua absolvição do pedido.
A Ré, “DD, S.A.”, também contestou, rebatendo a tese da Autora e arguindo a incompetência material do tribunal recorrido.
Nessa conformidade, pede que se ordene a apensação destes autos ao processo de insolvência e, no mais, a improcedência desta acção.
Por sua vez, a Ré BANCO EE, também refutou a tese da Autora, não lhe reconhecendo o direito por ela invocado, aludindo igualmente, à circunstância da Autora ter tomado conhecimento do propósito da venda, no dia 17 de Junho de 2010, com a publicação do anúncio já referido.
Sabendo, pois, a Autora, pelo menos desde essa data, quais os elementos essenciais do negócio tendo, inclusive, apresentado proposta para aquisição do prédio em causa, a sua actual pretensão não pode ser acolhida.
Mas, se o for, pretende reaver todas as importâncias por si despendidas com este negócio.
Em suma, pede a procedência das excepções invocadas ou, subsidiariamente, a improcedência desta acção.
Na réplica, a Autora rebateu as excepções invocadas pelas Rés.
Foi proferido despacho saneador, no qual, além do mais, se julgaram improcedentes as excepções de incompetência material do tribunal recorrido, da falta de depósito do preço, da falta de junção do contrato de arrendamento rural e da caducidade da acção.
No mesmo despacho, foram ainda seleccionados os factos assentes e controvertidos.
***
Foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, por não provada, absolvendo, em consequência, os RR., de todos os pedidos.
***
Inconformada, recorreu a Autora para o Tribunal da Relação de Guimarães, que, por Acórdão de 14.1.2016 – fls.466 a 486 –, concedeu provimento ao recurso e, consequentemente, revogou a sentença recorrida, declarando que a Autora, na qualidade de arrendatária do prédio rústico, composto de terreno de vinha, olival, monte e árvores diversas, com o destino de terreno de cultivo, com a área de 150 000m2, sito no Lugar da Quinta da ..., da freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na respetiva matriz sob o artigo 10.º, a confrontar de norte com Quinta dos ..., de sul e nascente com caminho público e de poente ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número ... e seis, da freguesia de ..., tem o direito de preferência na aquisição do mesmo, em substituição da sociedade, DD, S.A., sendo-lhe transmitida a propriedade de tal prédio, logo que se mostre comprovado o pagamento, à última sociedade referida, da quantia de € 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil euros).
***
Inconformadas, recorreram para este Supremo Tribunal de Justiça as Rés BANCO EE e “DD.”
Aquela, alegando, formulou as seguintes conclusões:
I - Por sentença proferida em 15.02.2010 no Proc. 705/08.8TYVNG do 3° Juízo do Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia, transitada em julgado em 24.03.2010, foi declarada a insolvência de BB, tendo, no âmbito deste processo de insolvência, sido liquidado o património do mencionado BB.
II – No exercício das suas atribuições o Administrador de insolvência procedeu à venda dos imóveis que integravam a massa insolvente por apresentação de propostas em carta fechada art. 164º, nº1, do CIRE.
III – Para concretização da modalidade da venda por si escolhida, o Administrador de Insolvência, mandou publicar em 17.06.2010 no Jornal “Público” anúncio para venda dos imóveis, onde se anunciava também a venda do prédio rústico denominado “Quinta da ...”, sito na freguesia de ..., concelho de ... inscrito na matriz sob o art. 10, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n° 806-..., pelo preço mínimo de € 300.00.
IV – Na sequência da publicação do anúncio, a Ré DD apresentou uma proposta global de aquisição para todos os bens e a Autora AA apresentou uma proposta para aquisição do prédio rústico denominado “Quinta da ...”, de que era arrendatária.
V – Por ser a superior e a que melhor defendia os interesses dos credores, o Administrador aceitou e escolheu a proposta da Ré DD, o que aconteceu em Junho de 2010, tendo a proponente entregue parte do preço e a quem foi feita a adjudicação.
VI – o contrato de arrendamento rural celebrado entre BB e AA, Lda. foi outorgado em 15.02.2008, Assim.
VII – Quer à data da publicação do anúncio, quer à data da escolha e aceitação da proposta da Ré DD, o contrato de arrendamento rural ainda não tinha três anos de vigência, pelo que não lhe assistia qualquer direito de preferência na aquisição do mesmo.
VIII – O direito de preferência é exercido no acto de abertura e aceitação das propostas – art. 892º, n°1, do Código de Processo Civil, anterior n°2 do art. 825º do Código de Processo Civil actual.
IX – Pese embora a escritura de compra e venda, só ter sido celebrada em 09.06.2011, o negócio jurídico em causa tem-se por realizado na data da aceitação da proposta, sendo o título (escritura) uma mera formalidade que culmina o processo de transmissão da propriedade.
X – A Recorrente BANCO EE, conhecedora da tramitação de todo o processo de liquidação do património do insolvente, das propostas apresentadas, da aceitação da proposta que melhor defendeu os interesses dos credores e de que a Autora AA não tinha, nessa data de aceitação de proposta, qualquer direito de preferência no prédio incluído na proposta global, financiou, através de empréstimo, a aquisição de todos os imóveis, tendo para o efeito levado a cabo a avaliação dos mesmos.
XI – Existia por parte da Recorrente BANCO EE a certeza legitimamente fundada de que i) o negócio ficou perfeitamente estabilizado na data da aceitação da proposta ii) na data da aceitação não existia qualquer direito que pudesse ser exercido pela Autora AA, pois que não era arrendatária há mais de 3 anos.
XII – A não ser assim entendido, violado estaria o princípio da confiança.
XIII – O Acórdão recorrido, ao declarar que a Autora AA, na qualidade de arrendatária, tem o direito de preferência na aquisição do prédio rústico denominado “Quinta da ...”, sito na freguesia de ..., concelho de ... inscrito na matriz sob o art. 10º, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob n° 006-..., violou, por omissão e/ou incorrecta interpretação, o disposto nos arts. 892° e 900° do Código de Processo Civil anterior e 823º e 825º do Código de Processo Civil actual, arts, 164º e 165º do CIRE e art. 2º da CRP.
Nestes termos e nos melhores de Direito e com o sempre mui douto suprimento do omitido, deve ser concedido provimento ao presente recurso, revogando-se o Acórdão recorrido, julgando-se improcedente a acção.
Assim se fará Justiça.
***
A Ré “DD, S.A.”, formulou as seguintes conclusões:
1- O presente recurso tem por objecto a decisão quanto à questão de direito que reconheceu o direito de preferência da Recorrida na aquisição do imóvel denominado prédio rústico, composto de terreno de vinha, olival, monte e árvores diversas, com o destino de terreno de cultivo, com a área de 150 000 m2, sito no Lugar da Quinta da ..., da freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na matriz artigo 10.°, a confrontar de norte com Quinta dos ..., do sul e nascente com caminho público e de poente ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número ... e seis, da freguesia de ... por ser manifestamente ilegal.
2 - A situação jurídico-factual da recorrida não observa os requisitos que a lei exige para preferência dos arrendatários rurais, na compra de prédios rústicos.
3 - O artigo 28.°, n.°1, do RAR, e artigo 31.°, n.°2 do NRAR, determina que “no caso de venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado, aos respetivos arrendatários com, pelo menos, 3 anos de vigência do contrato assiste o direito de preferirem na transmissão.”
4 - Quando ocorreu a transmissão do imóvel, ainda não se haviam completado os três anos de vigência do contrato de arrendamento rural celebrado com a arrendatária, por isso, esta não tinha o direito a preferir na venda realizada, por proposta em carta fechada.
5 - O Acórdão recorrido viola os artigos artigo 28.°, n.°1, do RAR, e artigo 3l.°, n.º2, do NRAR.
6 - A realização da escritura de compra e venda do prédio do prédio arrendado à Recorrida foi celebrada em 9.06.2011.
7- Em 09.06.2011 já tinha ocorrido a transmissão do prédio à Recorrente que ocorreu por via do acto de adjudicação, por abertura de proposta em carta fechada, conforme prevêem os artigos 8l6.°, 826.° e 827.°, todos do Código de Processo Civil.
8 - Na data da adjudicação do imóvel à recorrente ainda não tinham decorrido de três anos sobre a celebração e início do contrato de arrendamento.
9 - O facto jurídico relevante para efeito de transmissão da propriedade do imóvel é o acto judicial de adjudicação. Foi através deste acto e por via dele que o adquirente ficou investido na propriedade do bem. A adjudicação é o acto pelo qual se declara a transmissão da propriedade de um dado bem.
10 - A recorrida teve conhecimento da venda na adjudicação do prédio e das suas condições essenciais, pelo menos na data em quem apresentou proposta de aquisição do imóvel, em 21 de Junho de 2010.
11- A realização da escritura de compra e venda ou a emissão de título de transmissão, são apenas meras formalidades instrumentais que integram e culminam o processo de transmissão da propriedade, que se iniciou, no caso, com a adjudicação do prédio. Entender-se de forma diversa, é defender-se que a adjudicação é uma mera formalidade sem conteúdo ou valor jurídico.
12— O Acórdão recorrido violou os artigos 821.° e 826.° do Código de Processo Civil (que correspondem, antes da Reforma, aos artigos 894.° e 899.°).
13— O facto relevante para a transmissão da propriedade, é o facto jurídico de adjudicação do imóvel à Recorrente, para efeitos de se verificar da eventual existência de um direito de preferência por parte da recorrida.
14 - A venda judicial não produz apenas efeitos com a emissão do título ou realização da escritura, pois a venda judicial é caracterizada por um procedimento complexo concatenado de actos interligados, que principia na declaração negocial e transmissão da propriedade (apresentação de proposta) ao registo (com a escritura de compra e venda ou título de transmissão) e efectiva tradição da coisa.
15- A propriedade ou a titularidade do direito retroagem à data da abertura de propostas, da adjudicação, data, portanto, em que a propriedade se transferiu para a Recorrente.
16- No presente caso, estamos perante uma venda em processo de insolvência à qual, na falta de disposição especial, se aplicam as regras da venda em execução previstas no Código de Processo Civil, regime previsto nos artigos 816.° e seguintes do Código de Processo Civil.
17 - O artigo 224.°, n.°1, do Código Civil prevê que “a declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecido; as outras, logo que a vontade do declarante se manifesta na forma adequada.”
18 - A interpelação em causa deve qualificar-se como uma declaração receptícia, uma vez que, para o seu aperfeiçoamento (rectius: perfeição, não basta a exteriorização da vontade do declarante, antes é ainda mister, que a declaração chegue à esfera pessoal do destinatário - é a teoria da recepção, situada numa posição intermédia entre a da expedição e a do conhecimento: o destinatário fica vinculado logo que a declaração chegue ao seu poder, logo que seja posta ao seu alcance.
19 - No caso sub judice, a declaração/proposta apresentada pela Recorrente chegou ao conhecimento do seu destinatário, que veio a aceitar por meio de acto praticado ao abrigo dos poderes que legalmente lhe são conferidos, tudo conforme os artigos 820.° e 821.° do Código de Processo Civil.
20 - O acórdão recorrido viola o artigo 224º, nº1, do Código Civil os artigos 820.° e 821.° do Código de Processo Civil.
21- A Recorrida teve conhecimento da venda do imóvel e da sua adjudicação ao Recorrente, em, pelo menos, 21 de Julho de 2010, devendo ser essa da data valer para se aferir o início de decurso do prazo para o reconhecimento de qualquer direito de terceiro e para efeitos de verificação e contagem dos meios de reacção/defesa que o mesmo confere.
22 - A proposta da recorrente foi aceite, e deve ser considerada irrevogável, por não ter sido impugnada por qualquer interessado ou titular de um qualquer direito, de acordo com o artigo 230.° do Código Civil.
23 - O acórdão viola o artigo 230.° do Código Civil.
24 - O regime jurídico da venda judicial não pode ser apenas considerado como o último acto do seu procedimento.
25- A adjudicação à recorrida, que ocorreu prévia à escritura de compra e venda, foi o acto judicial através se realizou o negócio jurídico de transmissão de propriedade. A escritura de compra e venda, realizada em 9 de Junho de 2011 foi meramente um acto instrumental e executório da referida adjudicação do prédio rústica à Recorrente.
26 - A Recorrida é arrendatária rural do prédio desde 15.02.2008, por contrato de arrendamento rural celebrado na mesma data.
27 - A recorrida não se encontrava investida do direito de preferência na fase de abertura de propostas em carta fechada, nomeadamente, em 21 de Julho de 2010, quando apresentou proposta para aquisição do prédio em causa, que foi rejeitada por ser de valor inferior à do Recorrente.
28 - Na data em que o imóvel foi adjudicado por abertura de propostas em carta fechada, ainda em 21 de Junho de 2010, a Recorrida era arrendatária do imóvel mas ainda não era titular de qualquer direito de preferência, por falta de um dos pressupostos legais previstos no artigo 28.°, n.°1, do Decreto-Lei n.°385/88, de 25 de Outubro, pois sobre a data da celebração do contrato de arrendamento ainda não havia decorrido o prazo de três anos.
29 - O douto Acórdão em crise, ao reconhecer o direito de preferência à Recorrida, viola o regime jurídico quer da venda judicial (artigos 816. ° e seguintes do Código de Processo Civil), quer do regime jurídico do direito de preferência (artigos 1410. ° e 416.° do Código Civil)
30 - A Recorrida deu entrada de uma acção de preferência, em 5 de Setembro de 2011.
31 - A recorrida teve conhecimento das condições essenciais da alienação do prédio em 21.06.2010;
32- Dispõe o artigo 1410.°, n.°1 do Código Civil que “O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.”
33 - A Recorrida, enquanto arrendatária rural do prédio, apenas se poderá ver investida do direito de preferência, por força dos 3 anos vigência do contrato de arrendamento, em 16 de Fevereiro de 2011.
34 - A recorrida tendo pleno conhecimento das condições essenciais da venda, em 21 de Junho de 2010, a contagem do prazo de 6 meses para propositura da acção iniciou-se no momento após a constituição desse direito, isto é, em 16 de Fevereiro de 2011, e não com a escritura de compra e venda do imóvel, conforme prevê a lei que o prazo para o exercício de um direito inicia-se no momento em que o mesmo poder ser exercido pelo seu titular.
35 - A lei civil aplicável prevê que a contagem dos 6 meses para a propositura da acção de preferência se inicia a partir da data em que o preferente “teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação”.
36 - O acórdão recorrido viola aos artigos 1410º, n.°1, e 416.° do Código Civil.
37 - O prazo para a propositura da acção de preferência terminou em 16 de Agosto de 2011, estando ao direito de preferência de que se arroga a Recorrida extinto desde a referida data, por caducidade.
38 - Aquando da propositura da acção (5 de Setembro de 2011) já havia caducado o invocado direito de preferência da recorrida.
39 - Competia à recorrida, nos termos do disposto no n°1 do artigo 342° do Código Civil, enquanto autora de uma acção de preferência, fazer prova dos factos dos quais dependa a existência do seu direito à data da propositura da acção, o que não fez.
40 - Nesta sindicância, a decisão do acórdão recorrido subverte e viola a natureza do direito de preferência, previsto nos artigos 1410º e 416º do Código Civil.
41- Assim, a decisão do Acórdão recorrido é contra legem, conforme se demonstrou, pelo que deve o mesmo ser revogado e reposta a decisão do Tribunal da primeira instância, e, consequentemente, ser imediatamente restituída a propriedade do prédio rústico em causa, e melhor identificado nos autos, ao aqui Recorrente.
Termos em que deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se o acórdão recorrido, mantendo-se a sentença proferida em primeira instância, declarando-se improcedente a acção, fazendo-se Justiça.
A Autora contra-alegou, pugnando pela confirmação do Acórdão recorrido.
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Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta que a Relação considerou provados os seguintes factos:
1- A Autora é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de exploração agrícola, vitivinicultura e exploração de vinha, para fazer vinho e comercializá-lo.
2- A propriedade do prédio rústico denominado “Quinta da ...”, sito na freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 10.º e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n° 006/180693, com a área total de 150 000m2, confrontando a norte com Quinta dos ... e outros, a sul e nascente com caminho público e a poente com o ..., esteve inscrita a favor de BB.
3- BB foi declarado insolvente por sentença proferida a 15/02/2010 e transitada em julgado em 24/3/2010, no Processo n°705/08.8TYVNG, pendente no 3° Juízo do Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia, conforme documento junto a fls. 113 a 122.
4 - No âmbito desse processo de insolvência referido em 3), foi liquidado o património de BB.
5 - Por escritura pública, datada de 9 de Junho de 2011, outorgada no Primeiro Cartório Notarial de Competência Especializada do …, e designada de “Título de Compra e Venda, Mútuo com Hipoteca e Fiança”, CC, que intervém na qualidade de Administrador de Insolvência da Massa Insolvente de BB declarou vender à sociedade “DD, S.A.”, representada por FF, que declarou aceitar o contrato, pelo preço global de um milhão cento e vinte e cinco mil e quinhentos euros, os prédios ali identificados, entre eles o prédio rústico, composto de terreno de vinha, olival, monte e árvores diversas, com o destino de terreno de cultivo, com a área de 150 000 m2, sito no Lugar da Quinta da ..., da freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 10.º, a confrontar de norte com Quinta dos ..., de sul e nascente com caminho público e de poente ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número ... e seis, da freguesia de ..., sobre o qual incide o registo de aquisição a favor do primeiro pela apresentação sete, de trinta de Julho de dois mil e um, correspondendo a este o valor de cento e cinquenta mil euros, mais declarou que os imóveis são vendidos livres de ónus ou encargos, e tendo a parte compradora declarado que os imóveis adquiridos se destinam a revenda; tendo GG em representação da “BANCO EE”, declarado que a sua representada concede à sociedade “DD, S.A.”, um empréstimo no montante de um milhão cento e noventa e cinco mil euros, do qual uma parcela de um milhão cento e vinte e cinco mil euros, recebida nesta data, que se destina a financiar a aquisição dos imóveis atrás identificados e adquiridos e outra parcela de setenta mil euros se destina à actividade da mutuária, não lhe podendo ser dado outro uso ou destino, regulado nas condições estabelecidas no anexo um, que fica a fazer parte integrante do presente contrato, quantias de que a mutuária se confessa devedora e que se compromete a pagar com os respectivos juros, comissões e demais encargos; sendo o empréstimo feito pelo prazo de vinte anos, a contar da data da escritura e que o empréstimo e as garantias que asseguram o seu cumprimento regem-se pelas cláusulas e condições constantes deste título e do anexo I, que o integra; a parte mutuária, em garantia do bom e integral pagamento do referido empréstimo, constitui a favor da Caixa, hipoteca sobre os prédios ora adquiridos atrás identificados, e a que atribuem, (...) ao prédio dez o valor de cento e cinquenta e cinco mil euros, (...), para garantia: a) do capital mutuado no montante de um milhão cento e noventa e cinco mil euros; (...)”.
6 - Entre BB e a AA, Lda, representada pelo seu gerente HH, foi celebrado um acordo escrito, designado de “Contrato De Arrendamento Rural”, datado de 15 de Fevereiro de 2008, mediante o qual o primeiro Outorgante declarou ser dono e legitimo proprietário do prédio rústico denominado “Quinta da ...”, sito na freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 10, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 006/000000, com a área total de 150 000 m2, confrontando a Norte com Quinta dos ... e outros, a Sul e nascente com caminho público e poente com o ... e que dá de arrendamento à Segunda Outorgante, que por sua vez toma de arrendamento, o prédio rústico descrito, pelo prazo de 35 anos, supondo-se sucessivamente renovado por períodos de 5 anos; o arrendamento inclui todas as árvores, casas, armazéns, dependências e furo artesiano, situados na propriedade; A renda anual é de 9.360,00 euros, em dinheiro, paga anualmente em casa do senhorio ou por transferência bancária no último dia do ano agrícola; o prédio arrendado é destinado exclusivamente à exploração agrícola da arrendatária, que reconhece que o mesmo realiza cabalmente o fim a que é destinado, não podendo ela dar-lhe outro uso, nem sublocar, subarrendar, emprestar ou ceder por comodato, total ou parcialmente ou ceder a sua a sua posição contratual, sem autorização escrita do senhorio, reconhecida notarialmente; O prédio destina-se à cultura da vinha, obrigando-se a Segunda Outorgante a aplicar os conhecimentos e técnicas necessárias à sua racional exploração, por forma a atingir os níveis de produtividade consentâneos com a sua capacidade e a submeter-se a qualquer programa, nomeadamente resultante do regime imperativo do uso da terra; a Arrendatária irá reestruturar a totalidade da área de vinha, através de projecto devidamente aprovado pelo INGA, para a qual obtém desde já o consentimento expresso do senhorio.
7- Por documento escrito designado de “Aditamento Ao Contrato de Arrendamento Rural”, datado de 23 de Maio de 2008, onde intervieram BB, como 10 Outorgante e senhorio, e a autora, AA, Lda, considerando que as partes celebraram entre si contrato de arrendamento rural tendo por objecto o Prédio rústico denominado “Quinta da ...”, sito na freguesia de ..., concelho de ..., em 15.02.2008, sendo constatada a necessidade de proceder a algumas precisões para efeitos da candidatura apresentada no IF AP, declararam as partes acordar entre si no presente aditamento e nova versão do contrato de arrendamento rural nos termos seguintes: o Primeiro Outorgante é dono e legitimo proprietário do prédio rústico denominado “Quinta da ...”, sito na freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo n°10, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n°006/000000, com a área total de 150 000 m2, confrontando a Norte com Quinta dos ... e outros, a Sul e nascente com caminho público e poente com o ...; o Primeiro Outorgante dá de arrendamento à Segunda Outorgante, que por sua vez toma de arrendamento, o prédio rústico acima descrito; o presente Contrato é celebrado pelo prazo de 30 anos, supondo-se sucessivamente renovado por períodos de 5 anos, caso não seja denunciado pelas partes; o arrendamento inclui todas as árvores, casas, armazéns, dependências e furo artesiano, situados na propriedade; a renda anual é de € 9.360,00, em dinheiro, paga anualmente em casa do senhorio ou por transferência bancária, no último dia do ano agrícola; o prédio arrendado é destinado exclusivamente à exploração agrícola da arrendatária, que reconhece que o mesmo realiza cabalmente o fim a que é destinado, não podendo ela dar-lhe outro uso, nem sublocar, subarrendar, emprestar ou ceder por comodato, total ou parcialmente ou ceder a sua posição contratual, sem autorização escrita do senhorio, reconhecida notarialmente; o prédio destina-se à cultura da vinha, obrigando-se a Segunda Outorgante a aplicar os conhecimentos e técnicas necessárias à sua racional exploração, por forma a atingir os níveis de produtividade consentâneos com a sua capacidade e a submeter-se a qualquer programa, nomeadamente resultante do regime imperativo do uso da terra, o senhorio autoriza, que a arrendatária utilize os direitos de plantio que se encontram em seu nome: BB, (...) b) que a arrendatária realize benfeitorias no arrendado; c) que a arrendatária reestruture a totalidade da área de vinha, através de projecto devidamente aprovado pelo IFAP.
8 - A partir de 15 de Fevereiro de 2008, a autora fez plantio e reconversão de vinha na totalidade no prédio identificado em 1), arrancou as videiras velhas, fez alteração das estacas e latadas e plantio de novas videiras, fez vindimas e colheu as uvas em cada um dos anos agrícolas sequentes.
9 - Em 17 de Junho de 2010, foi publicado no jornal “Público” anúncio para venda de onze imóveis da massa insolvente de BB, onde se anunciava também a venda do prédio rústico denominado “Quinta da ...” sito na freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo n.º 10 e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 006/000000, pelo preço mínimo de 300 000 euros, constando desse anúncio que o resultado apenas será comunicado aos adjudicatário e que o pagamento de 20% do preço será pago com a adjudicação que ocorrerá até oito dias após o prazo para apresentação de propostas ou após o decurso do prazo para exercício do direito de preferência nos casos em que tal se verifique, o restante, caso não se trate de credores garantidos, será pago com a escritura pública de compra/venda, que deverá realizar-se nos vinte dias seguintes.
10 - Na sequência deste anúncio, na qualidade de gerente da Autora, HH apresentou uma proposta de compra do identificado prédio rústico denominado “Quinta da ...”, pelo preço de € 153.001,00.
Fundamentação:
Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa saber se à Autora deveria ter sido reconhecido o direito de preferência, na sua alegada qualidade de arrendatária rural, na alienação de um prédio rústico, pelo Administrador da Insolvência (AI) do senhorio BB, entretanto declarado insolvente por sentença transitada em julgado.
Com tal questão se relaciona a de saber qual o momento juridicamente relevante para transmissão do direito de propriedade, em caso de venda dos bens apreendidos para massa insolvente, na modalidade de venda por propostas em carta fechada, que foi a escolhida pelo AI: se releva a data da abertura das propostas e sequente adjudicação ao melhor proponente; se a data em que foi lavrada a escritura pública de compra e venda com quem ofereceu a proposta que foi aceite.
Não se discute que, entre a Autora e BB, este como senhorio, foi celebrado, em 15.2.2008, um acordo escrito denominado “Contrato de Arrendamento Rural”, sendo arrendatária a Autora, pelo período de 35 anos, tendo o contrato por objecto a “Quinta da ...”, contrato que foi objecto de um aditamento que, no essencial, irreleva para a questão decidenda.
Não discutem os pleiteantes, nem as Instâncias divergem, que, atenta a data da celebração da relação jurídico-negocial sub judice (que ninguém questiona que se trata de um contrato de arrendamento rural) se rege pelas normas do pré-vigente regime do arrendamento rural (RAR), aprovado pelo Decreto-Lei n.º385/88, de 25 de Outubro, visto que o regime vigente – introduzido pelo DL. 294/2009, de 13.10 (NRAR) – só se aplica aos contratos celebrados ou renovados a partir do dia 11.1.2010, nos termos dos seus artigos 39.°, n.º2, 43.°, alínea a), e 44.°, n.º 2.
De acordo com o disposto no artigo 28.º, n.º1, do Decreto-lei n.º 385/88, “No caso de venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado, aos respectivos arrendatários com, pelo menos, três anos de vigência do contrato assiste o direito de preferirem na transmissão”.
A Autora invocou como causa de pedir na acção de preferência que intentou contra a alienante 1ª Ré e a adquirente 2ª Ré e contra a 3ª Ré, (credora hipotecária desta), que, pela 1ª Ré, foi violado o seu alegado direito de preferência, na aquisição do prédio em causa, por ser arrendatária dele há mais de três e não lhe terem sido comunicados os elementos essenciais da venda – art. 416º, nº1, do Código Civil.
A acção foi intentada em 5.9.2011. Decidido no despacho saneador, transitado em julgado, que não correu caducidade do direito de accionar, o que se discute é saber se a Autora era arrendatária, há mais de três anos, condição essencial para poder exercer o direito de preferência com vista à aquisição do prédio arrendado, e se lhe foram fornecidos os elementos essenciais da venda.
Tratando-se de um direito legal de preferência, que é a um direito real de aquisição, o preferente, pagando quantia igual ao preço despendido pelo comprador adquire o direito, mesmo que tenha sido preterido, conquanto, no prazo de seis meses, após conhecer os elementos essenciais da venda, intente a pertinente acção de preferência visando substituir-se ao adquirente – art. 1410, nº1, do Código Civil.
“Os direitos legais de preferência conferem ao respectivo titular a faculdade de, em igualdade de condições (“tanto por tanto”), ele se substituir a qualquer adquirente da coisa sobre que incidam, em certas formas de alienação. - Cfr. Prof. Antunes Varela, RLJ, 103, 476, ver ainda, Exercício do Direito de Preferência, RLJ, 100, 209.
De notar que a nova lei não dispõe expressamente, como as anteriores, que sejam aplicáveis os arts. 416° a 418.° e 1410.°, do Código Civil, mas isto não quer dizer que os referidos preceitos não tenham aplicação ao caso, com as necessárias adaptações.” – “Arrendamento Rural”, 4ª edição, pág. 171, em anotação ao art. 28º da LAR, 2003, da autoria do Ex.mo Conselheiro Jorge Aragão Seia, Manuel da Costa Calvão e Cristina Aragão Seia.
As recorrentes sustentam que, à data em que foi exercido do direito de preferência, a Autora não era arrendatária há pelo menos três.
Esse prazo, contado desde o início de vigência do contrato (em 15.2.2008), seria atingido em 16.2.2011. A acção foi intentada, como se disse, em 5.9.2011.
O que está em causa, questão comum às Recorrentes, é saber qual a data que releva para se poder considerar que, aquando da alienação da 2ª Ré à 3ª Ré, a Autora já tinha atingido três anos na veste de arrendatária do prédio alienado. Se se entender, como o fez o Acórdão recorrido, que tal data é a da alienação formalizada pela escritura pública notarial de compra e venda de 09.06.2011, já nessa data tinha a Autora o direito de preferir na compra e venda então celebrada, desde que observando as mesmas condições legais.
A Relação considerou que, na venda executiva, tal como na venda forçada em processo de liquidação universal, no caso em processo de insolvência, a data da alienação é, não a data da abertura das propostas apresentadas por carta fechada, mas a data em que se celebra a escritura que formaliza o negócio de compra e venda.
Já as recorrentes sustentam que tal data é a da abertura das propostas e da adjudicação, que todos estão de acordo ocorreu antes de se atingirem os três anos, que são conditio sine qua non do direito do preferente arrendatário rural.
Estamos, pois, imersos na questão de saber qual o momento processual que consolida a transmissão do direito de propriedade, no caso, da venda em incidente de liquidação da massa da insolvente.
Ao invés do que sucede no contrato de compra e venda, celebrado voluntariamente, onde o momento da transmissão do direito de propriedade da coisa vendida opera por mero consenso negocial, nem sequer dependendo da entrega da coisa pelo vendedor ao comprador – arts. 874º, 879 e 405º do Código Civil – a venda forçada, em sede de liquidação do património do devedor insolvente, tal como sucede na venda executiva, por serem realizadas pelo Tribunal, demandam outras formalidades, dependendo da modalidade escolhida para a alienação.
Na venda forçada, realizada na sequência da liquidação do património do insolvente, tendo o AI optado pela venda por propostas em carta fechada, duas questões muito sensíveis se colocam: saber quando opera a transmissão do direito de propriedade e, dela indissociada, a questão de saber se é esse momento o relevante para saber se ao preferente foram comunicados os elementos essenciais da venda, a entender-se que o art. 416º do Código Civil, é neste caso aplicável.
A Autora sustenta que, só com a celebração da escritura de compra e venda de 9.6.2011, tomou conhecimento dos elementos essenciais da venda e, como tal, se aprestou, no prazo do art. 1410º do Código Civil, a exercer seu direito.
As recorridas contrapõem, não só que a recorrente soube dos elementos essenciais da venda por via do anúncio publicado no jornal “Público” de 17.10.2010, a que respondeu oferecendo um valor, mas também que o momento em que operou a transmissão do direito de propriedade, foi o da adjudicação do imóvel à 2ª Ré: seria nesse momento que deveria ser sido exercido o direito de preferência mas, nessa data, nem sequer o arrendamento rural tinha três anos de vigência.
Como consta provado no item 9) – “Em 17 de Junho de 2010, foi publicado no jornal “Público” anúncio para venda de onze imóveis da massa insolvente de BB, onde se anunciava também a venda do prédio rústico denominado “Quinta da ...” sito na freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo n.º 10 e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 006/000000, pelo preço mínimo de 300 000 euros, constando desse anúncio que o resultado apenas será comunicado aos adjudicatários e que o pagamento de 20% do preço será pago com a adjudicação que ocorrerá até oito dias após o prazo para apresentação de propostas ou após o decurso do prazo para exercício do direito de preferência nos casos em que tal se verifique, o restante, caso não se trate de credores garantidos, será pago com a escritura pública de compra/venda, que deverá realizar-se nos vinte dias seguintes”.
“O reconhecimento judicial do direito legal de preferência, entendido como direito real de aquisição ou como direito potestativo a execução específica da prestação incumprida pelo alienante, tem, em princípio, efeito retroactivo à data da alienação” – Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 8.11.1994, in Colectânea de Jurisprudência/Supremo Tribunal de Justiça, II, 3, 121.
Analisemos os traços essenciais da venda executiva à luz do Código de Processo Civil, na versão anterior à do nCPC, aplicável por ser a vigente ao tempo dos factos.
Nos termos do art. 164º, nº1, do CIRE – “O administrador da insolvência escolhe a modalidade da alienação dos bens, podendo optar por qualquer das que são admitidas em processo executivo ou por alguma outra que tenha por mais conveniente”.
Tais modalidades, previstas no art. 886º, nº1, do Código de Processo Civil, são:
“a) Venda mediante propostas em carta fechada; b)Venda em bolsas de capitais ou de mercadorias; c) Venda directa a pessoas ou entidades que tenham direito adquirir os bens; e)Venda em estabelecimento de leilões; f)Venda em depósito público ou equiparado; g) Venda em leilão electrónico.”
No caso, o AI optou pela modalidade de venda mediante propostas em carta fechada – art. 889º do Código de Processo Civil – modalidade em que o risco de conluio entre os interessados na aquisição é menor.
Nos termos do art. 165º do CIRE – “Aos credores garantidos que adquiram bens integrados na massa insolvente e aos titulares de direito de preferência, legal ou convencional com eficácia real, é aplicável o disposto para o exercício dos respetivos direitos na venda em processo executivo”.
Esta norma mais não é que a consagração, dispensável, da aplicação subsidiária do Código de Processo Civil, prevista no art. 17º do CIRE.
O art. 165º do CIRE remete para o art. 892º do Código de Processo Civil, que estatui:
“1. Os titulares do direito de preferência, legal ou convencional com eficácia real, na alienação dos bens são notificados do dia, da hora e do local aprazados para a abertura das propostas, a fim de poderem exercer o seu direito no próprio acto, se alguma proposta for aceite.
2. A falta de notificação tem a mesma consequência que a falta de notificação ou aviso prévio na venda particular.
3. À notificação prevista no n.°1 aplicam-se as regras relativas à citação, salvo no que se refere à citação edital, que não terá lugar.
4. A frustração da notificação do preferente não preclude a possibilidade de propor acção de preferência nos termos legais”.
Na anotação ao citado art. 165º do CIRE (nota 5), Luís Carvalho Fernandes e João Labareda, in “Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas Anotado”, 2ª edição, págs. 657 e 658, escrevem:
“Diferentemente do que acontece com relação aos credores garantidos, a quem a lei atribui um benefício particular no caso de aquisição de bens da massa, as especificidades do regime quanto aos titulares do direito de preferência consignadas em sede de processo executivo comum criam-lhe uma situação mais gravosa do que sucederia em caso de omissão.
Na verdade, ao contrário do que à primeira vista poderá parecer, do que se trata é de, relativamente à modalidade da venda por propostas em carta fechada, construir um mecanismo que obriga o preferente ao exercício do seu direito logo que toma conhecimento do preço oferecido pela proposta vencedora, declinando-se o regime geral que resultaria, para a preferência negocial, do art. 416.°, n.°2, do Código Civil, e, para a preferência legal, das disposições específicas de cada caso (cfr. os art. 819. °, n.°1, e 823.° do Código de Processo Civil). [estes artigos correspondem no vCPC aos arts. 892º e 896, sem alterações]
Importa, porém, ter presente, o que também determinam os n.ºs 2 e 4 do mesmo art. 819.°. Nas demais modalidades não estão, por agora, fixadas peculiaridades, pelo que seguem as regras gerais.
Concretizando o significado do artigo em anotação no que respeita ao regime aplicável aos titulares de direito de preferência, legal ou convencional com eficácia real, cremos que está, precisamente, em causa o poder-dever de os notificar antecipadamente do dia, hora e local aprazados para a venda, com o consequente ónus do exercício do direito nas condições do art. 823.° do Código de Processo Civil., sob pena da respetiva perda.
Restará dizer que, tendo em conta a regra do n.°1 do art. 164.° do CIRE, é entender aplicável este regime sempre que efetivamente se recorra à venda por propostas em carta fechada, mesmo que sem respeito da disciplina típica dos arts. 819.° e 820.°do Código de Processo Civil” (destaque e sublinhado nosso)
Segundo tal ensinamento, o titular do direito de preferência legal deverá ser notificado, antecipadamente, da data hora e local para a abertura das propostas, para aí exercer o seu direito de preferência. Com efeito, como decorre do art. 896º do Código de Processo Civil, na redacção aplicável do DL.38/2003, de 8.3, aqui aplicável, a que corresponde, reproduzido, o vigente art. 823º – “1. Aceite alguma proposta, são interpelados os titulares do direito de preferência presentes para que declarem se querem exercer o seu direito.
2. Apresentando-se a preferir mais de uma pessoa com igual direito, abre-se licitação entre elas, sendo aceite o lance de maior valor.
3. Aplica-se ao preferente, devidamente adaptado, o disposto no n.° 1 do artigo seguinte”.
Da remissão do art.165º do CIRE para o art. 892º do Código de Processo Civil, na redacção aplicável, decorre que o titular do direito de preferência, sendo a venda da coisa que confere tal direito feita por abertura de propostas em carta fechada, deve o titular preferente ser notificado, com as formalidades da citação, do dia hora e local da abertura de tais propostas, sendo aí e nesse momento que tem de exercer o direito de preferência.
Destes normativos decorrem duas consequências: i) o titular do direito de preferência não tem, nesta sede, que ser previamente informado dos elementos essenciais da venda, por não se saber, sequer, qual o preço oferecido, nem a identidade dos proponentes, não sendo aplicável o art. 416º do Código Civil; ii) - não existindo tal notificação, realizada “com as formalidades da citação”, o preferente pode intentar a acção de preferência, nos termos do art. 1410º do Código Civil, uma vez que tal omissão, ou irregularidade da comunicação, não gera nulidade processual.
O Conselheiro Amâncio Ferreira, in “Curso de Processo de Execução”, 4ª edição revista e actualizada com as alterações introduzidas pelo DL.nº38/2003, de 8 de Março”, págs. 310 a 312, escreve:
“Os titulares do direito de preferência na alienação dos bens devem ser notificados do dia, hora e local designados para a abertura das propostas, tanto no caso da venda por propostas em carta fechada (art. 892.°, n.° 1) como no da adjudicação dos bens penhorados (art. 876.°, nº. 2), a fim de poderem exercer o seu direito no próprio acto.
E igualmente devem ser notificados para preferir nas outras modalidades de venda, exceptuada a venda directa (art. 886.°, n.° 2) […].
[…] A notificação dos preferentes é feita de acordo com as regras da citação pessoal, nos termos do art. 256.° (art. 892.°, n.°3). A partir da RPC95-96 não se aplicarão as regras da citação edital, por esta ter desaparecido no chamamento dos preferentes (parte final do nº3 do art. 892.°, em confronto com a redacção anterior […].
[…] Frustrando-se a notificação do preferente, mantém este o direito de propor a acção de preferência (art. 892.°, n.°4) […].
[…] O titular do direito de preferência deve exercê-lo, na adjudicação, no próprio acto dela (art. 877.°, n.°1), e, na venda por propostas em carta fechada, no momento da aceitação de alguma proposta (art. 896.°, n.° 1).”
Também Rui Pinto, in “Notas ao Código de Processo Civil”, vol. II, em comentário ao art. 819º do vigente Código de Processo Civil a que, como dissemos corresponde o art. 892º antes da Reforma, considera:
“A falta da notificação importa direito a ação de preferência, conforme o n.°2 conjugado com o artigo 1410.° Código Civil. Trata-se, pois, de uma oponibilidade plena por acção autónoma e não por meio de embargos de terceiro, o que se compreende por a incompatibilidade funcional entre a execução e o direito real de aquisição passar pela necessidade de exercício da preferência”.
Lebre de Freitas, in “A Acção Executiva depois da Reforma”, Coimbra Editora, 2004, pág. 335 ensina:
“O direito de preferência convencional sem eficácia real não é reconhecido em processo executivo (art. 422º do Código Civil). Mas são nele reconhecidos o direito de preferência legal e o direito de preferência convencional que tenha eficácia real.
O primeiro prevalece sobre o segundo (art. 422º Código Civil).
Os titulares do direito de preferência são notificados para o exercer (arts. 876-2, 886-2 e 892-1), devendo fazê-lo no próprio acto e estar sujeitos às mesmas regras do proponente quanto ao pagamento do preço (arts. 896-3 e 897-2, na venda por propostas em carta fechada).
Quando não seja feita a notificação, segue-se o regime geral da lei civil e o titular do direito pode propor a acção de preferência no prazo que a lei, consoante a causa do seu direito, lhe concede (art. 892-4)”.
Neste sentido o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 24.4.2002, Proc. 01B4190, in www.dgsi.pt.
“A venda executiva não afasta o exercício dos direitos de preferência de terceiros na aquisição dos bens penhorados […]. No entanto, nem todas as preferências são reconhecidas na acção executiva: nesta só procedem os direitos legais de preferência e os direitos convencionais de preferência que sejam dotados de eficácia real (art. 422º Código Civil), pelo que não são reconhecidas as preferências meramente obrigacionais” – Miguel Teixeira de Sousa, in “Acção Executiva Singular”, 1998, pág. 379.
O regime legal da venda executiva previsto no Código de Processo Civil é aplicável à alienação, em incidente de liquidação da massa insolvente, designadamente, na venda de bens. O direito legal de preferência pode ser exercido pelo preferente naquele incidente, remetendo o CIRE para o regime processual do Código de Processo Civil – art. 17º do CIRE.
O ónus da prova da notificação ao titular do direito legal de preferência, da data e local da abertura das propostas, incumbia, no caso, ao Administrador da insolvência – art. 342º, nº2, do Código Civil.
Não se tendo provado que a Autora preferente foi notificada nos termos preditos, não se pode considerar a data da abertura das propostas apresentadas e sequente adjudicação como a que operou validamente a transmissão do direito de propriedade do prédio rústico arrendado à Autora.
Daí decorre que, irrelevando tal data, como aquela em que a Autora recorrida podia ter exercido o direito de preferência, a data que releva, in casu, é da escritura pública em que foi formalizada a transmissão do direito de propriedade da “Quinta da ...”, para a 2ª Ré.
Assim, tendo a Autora/recorrida exercido, com base na data da escritura de compra e venda o seu direito, e, sendo nessa data, há mais de três anos arrendatária do prédio rústico adjudicado à compradora 1ª Ré, exerce triunfantemente o seu direito de preferência naquela alienação, conquanto, como decorre do art. 28º, nº5, da Lei do Arrendamento Rural, proceda ao depósito do preço.
“O direito de preferência existe antes de efectuado o contrato de venda da coisa, mas é no momento em que a coisa é alienada que o direito radica no seu titular, que ingressa efectivamente (e não apenas virtualmente) no património deste. Por isso, pode também afirmar-se que o direito é adquirido no momento da alienação – Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 17.12.1985, Bol.352/352” – citado “Arrendamento Rural”, pág. 183.
No Acórdão recorrido cita-se José Lebre de Freitas e Armindo Ribeiro Mendes, in “Código de Processo Civil Anotado”, Volume 3º, 2003, Coimbra Editora, pág. 582 (Ponto 3 da anotação ao artigo 894.º): “[o] depósito do preço não constitui uma simples conditio juris (condição de eficácia dum negócio já perfeito), mas um elemento constitutivo da venda executiva por proposta em carta fechada. Até ele ter lugar, o proponente está ligado ao tribunal por um contrato preliminar (…), constituído com os elementos já verificados da fatispecie complexa do contrato definitivo em formação, com eficácia semelhante à do contrato-promessa e, como este, susceptível de execução específica (art. 898.º-1) ou de resolução com perda do valor da caução prestada (art. 897-1), a título de indemnização (art. 898-3). Só com a conclusão da venda se produzem os efeitos desta (art. 824º Código Civil) ”.
Assim, mesmo que a notificação pelo Administrador da Insolvência, tivesse ocorrido, comunicando à Autora a data, hora e local da abertura das propostas – acto que não se provou sequer ter sido efectuado –, a transmissão da propriedade para o comprador proponente, a aqui 2ª Ré, apenas se teria concretizado depois do depósito do preço e da adjudicação – art. 900º, nº1, do Código de Processo Civil – e da realização do registo da venda – nº2 do art. 900º.
Esta é lição de Teixeira de Sousa, in “Acção Executiva Singular”, Lex, 1998, páginas 384 e 385, quando afirma: “…Na venda negocial como, aliás, na generalidade dos contratos com eficácia real), a transferência da propriedade dá-se por mero efeito do contrato (arts. 408º, n°1, e 879, al. c), Código Civil), ou seja, essa transferência não fica dependente da entrega da coisa o do pagamento (cfr. art. 886º Código Civil).
A situação é diferente no caso da venda executiva: dado que, na venda judicial, os bens só são adjudicados ao proponente após se mostrar integralmente pago o preço (cfr. art. 827º, nº1) e apenas depois disso é passado o título de transmissão (art. 833°, nº2) e que, na venda por negociação particular, o instrumento da venda é lavrado depois de o preço ter sido depositado pelo comprador (art. 833º, n°4), parece dever concluir-se que a transmissão da propriedade do bem vendido só opera com o pagamento do preço e a passagem pelo tribunal do respectivo título de transmissão”.
No caso, a venda foi feita mediante propostas por carta fechada, mas também aqui a transmissão da propriedade do bem vendido só opera com o depósito do preço, com a passagem do título do título de transmissão e demais formalidades previstas no art. 900º do Código de Processo Civil.
Pelo que se disse, pese embora a dissonante fundamentação, o Acórdão recorrido não merece censura.
Sumário – art. 663º, nº7, do Código de Processo Civil
Decisão.
Nega-se a revista.
Custas, aqui e nas Instâncias, pelas Rés/recorridas.
Supremo Tribunal de Justiça, 01 de setembro de 2016
Fonseca Ramos (Relator)
Fernandes do Vale
Ana Paula Boularot
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[1] Relator – Fonseca Ramos.
Ex.mos Adjuntos:
Conselheiro Fernandes do Vale.
Conselheira Ana Paula Boularot.