| 2111/21.0T8STB.E1.S1 |  |
VENDA DE COISA DEFEITUOSA
CADUCIDADE
DOLO
DEFEITOS
ADMISSIBILIDADE DE RECURSO
RECURSO DE REVISTA
O art.º 917.º do código civil direccionando-se embora à acção de anulação por simples erro, como tem vindo a ser entendido pela jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, deve ser objecto de interpretação extensiva, abrangendo as situações de redução de preço, reparação do defeito e de indemnização, para obtenção de um tratamento jurídico uniforme de situações semelhantes, imposto pela unidade do sistema jurídico.
I – Relatório
I.1 – Questões a decidir
AA instaurou a presente acção declarativa de condenação, com processo comum contra os réus BB, CC, e S.... .... . ........ ............ ..., nela tendo obtido intervenção principal Victoria – Seguros, S.A., onde formulou os seguintes pedidos.
a) condenação dos RR. no pagamento da quantia de €40.000,00 (quarenta mil euros), a título de indemnização pela reparação do defeito oculto que o imóvel padece, à luz do disposto nos arts.º. 910º nº 1, 913º nº 1 e 914º todos do CC;
b) Subsidiariamente ao peticionado em a), que o preço pago pelo A. no âmbito do contrato de compra e venda do imóvel seja reduzido no valor de € 66.391,30 (sessenta e seis mil trezentos e noventa e um euros e trinta cêntimos), nos termos e ao abrigo dos artsº 911º nº 1 e 913º nº1 in fine do Código Civil sendo-lhe paga a diferença;
c) Condenação solidária dos RR a pagar ao A. as quantias mencionadas em a) e b), num total de €106.391,30 (cento e seis mil trezentos e noventa e um euros e trinta cêntimos), acrescida dos respectivos juros de mora, calculado à taxa legal de 4% desde a data da citação até efectivo e integral pagamento;
d) Condenação dos RR ao pagamento integral das custas, inclusive de parte.
Em fundamento da sua pretensão, o Autor alegou que ao analisar toda a documentação relativa ao imóvel que lhe foi vendido pelos dois primeiros réus, nomeadamente as telas finais do projecto aprovado pela Câmara Municipal de ..., o alvará de loteamento, a planta do lote, e os relatórios técnicos constatou que também a parede tardoz do imóvel havia sido ilicitamente alterada pelos réus vendedores com a inclusão de uma varanda /terraço e vãos exteriores com uma área de 30,20m2.
O Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, em despacho saneador, julgou procedente a excepção peremptória da caducidade do direito do autor e absolveu todos os réus do pedido.
O Tribunal da Relação de Évora julgou parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pelo autor, mantendo a decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª instância quanto aos réus BB, CC determinando o prosseguimento da acção relativamente à Ré S..., Lda., e consequentemente quanto à chamada “Victória Seguros, S.A.”.
O A. apresentou pedido de revista daquele acórdão terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
1. Pede-se a intervenção do Venerando Supremo Tribunal de Justiça para a correta e adequada apreciação jurídica da posição processual do ora Recorrente.
2. Com interesse direto para o presente recurso estão em causa as questões suscitadas em juízo sobre o exercício tempestivo do pedido judicial de responsabilidade perante o Recorrente, dos vendedores Apelados, ora Recorridos, bem como da mediadora Apelada, ora Recorrida e da respetiva solidariedade entre aqueles.
3. Com o douto Acórdão do Venerando Tribunal da Relação de Évora estamos perante uma decisão nova, da qual ora se recorre.
4. Nos presentes autos na apreciação global da decisão ora em recurso, não se verifica a figura da dupla conforme, o que permite a revista, cfr. art.º 671.º n.ºs 1 e 3 do CPC.
5. O Recorrente, está confrontado com a inclusão de uma varanda / terraço e vãos exteriores com uma área não licenciada de 30,20 m2 no imóvel id. a fls.
6. Tal informação foi ocultada pelos Recorridos no seu todo ao Recorrente e a qualquer terceira pessoa ou entidade, apenas falando sobre o assunto quando confrontada com a presente ação e se manifestam na contestação de fls.
7. Quando o vendedor incorre em dolo, o comprador não tem de denunciar o vício ou a falta de qualidade da coisa, não lhe sendo aplicável a exigência da propositura duma ação.
8. Tais demais direitos ser exercidos extrajudicialmente; e, por este modo oportunamente exercidos, a sua posterior (em relação ao anterior exercício extrajudicial) invocação, em ação judicial, por via de ação, reconvenção ou exceção, já não estando sujeita a qualquer prazo de caducidade, ficando apenas sujeitos, a partir do seu exercício extrajudicial, ao prazo de prescrição geral.
9. Tanto para mais que o vício existia, existe e continuará a existir até ao momento da demolição.
10. Invoca-se Pedro Romano Martinez, quando este autor salienta o facto do comprador não tenha comunicado o defeito ao vendedor, “neste caso, a ação a intentar contra o vendedor tem o valor de uma denúncia, pois não é obrigatório que, antes da propositura da ação, tenha havido denúncia do defeito” - in “Direito das Obrigações” Parte Especial-Contratos, 2.ª Ed., Coimbra, Almedina, 2014, pág. 145.
11. Acrescendo que, António Telles e João Carmona Dias, in “Garantia na alienação de empresas”, Coimbra Editora, pág. 72: “se ocorrer dolo do alienante o adquirente não estará sujeito ao dever de denunciar defeitos (art.º 916.º, n.º 1) e, para exercer direito á reparação, manterá o prazo geral da prescrição de vinte anos, por falta de outro estabelecido na lei”.
12. Mais, a exigência de licença de utilização imposta pelo art.º 1.º do Decreto-Lei n.º 281/99 de 26 de julho, não é uma mera formalidade para ser prevista a nível de um contrato ou de uma escritura de compra e venda de um imóvel.
13. A ausência de tal documento oficial é impeditivo da celebração do ato público de transmissão.
14. Pelo que, por culpa dos Recorridos o Recorrente está impedido de vender o imóvel id. a fls. de forma transparente, pública e legal.
15. Estamos perante uma imposição derivada da lei que tem por objetivo proteger interesses de ordem pública fundamentais, tutelados pelo direito do urbanismo, que protege a vida e a saúde, a par de outros direitos pessoais e coletivos, não só dos interessados diretos dos prédios urbanos, mas no seu fim último do território e da generalidade dos cidadãos.
16. O imóvel em apreço tem licença de utilização validamente emitida pela entidade camarária competente, mas as obras subsequentes a tal emissão não estão licenciadas até ao momento, estando o Recorrente compelido a demolir as áreas ilegais que pagou aos Recorridos vendedores, como determina o art.º 106º do RJUE.
17. Esta situação de ilegalidade gerada pelos Recorridos vai persistir no tempo e impede o Apelante de poder dispor na sua plenitude do imóvel do qual é proprietário.
18. Não se concorda que no douto Acórdão ora em recurso se classifique este problema como simples irregularidades administrativas não atendíveis.
19. Pretende o Recorrente ser ressarcido deste dano ocultado pelos Recorridos e que o impede de legalizar por inteiro o imóvel em questão.
20. A Recorrida mediadora perante quem compra o imóvel por si mediado, existe o seu dever legal daquela de informar com rigor sobre todos os aspetos do bem por si apresentado a terceiros, no cumprimento do dever previsto no art.º 17.º n.º 1 da Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro, veio a omitir uma conduta, omissão que se considerou ilícita e culposa e com nexo de causalidade com o dano que o Recorrente veio a sofrer e cujo ressarcimento pretende.
21. Essa responsabilidade surge reconhecida no douto Acórdão em recurso, mas de uma forma que se considera incorreta ao afastar os Recorridos vendedores.
22. Afirma-se no douto Acórdão em apreço que “Note-se que radicando a responsabilidade dos Réus vendedores, por um lado, e da Ré mediadora e seguradora, por outro, em contratos diversos, a solidariedade mostra-se afastada pelo disposto no artigo 513º do Código Civil.”
23. Aqui radica a divergência e não concordância do Recorrente, uma vez que, o dever de informação a que os Recorridos vendedores e mediadora estavam obrigados deriva do art.º 573.º do CC.
24. Essa obrigação é reforçada pela imposição em concreto derivada do mencionado art.º 17.º n.º 1 da Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro.
25. Estando os Recorridos, no seu todo, obrigados a indemnizar o Recorrente, cfr. art.ºs 562.º e 563.º ambos do CC.
26. A única causa adequada para os danos sofridos pelo Recorrente deve-se à conduta dolosa dos ora Recorridos.
27. Os Recorridos infringiram as normas fundamentais e de tutela das obrigações derivadas do negócio em causa e do dever de informação que impendia sobre ambas em referência ao comprador do imóvel.
28. A interpretação apresentada para o art.º 513.º do CC na douta decisão ora em recurso revela-se inadequada.
29. Tem de se ter em consideração a obrigação de ambas as Recorridas de prestarem uma informação adequada ao Recorrente derivada de uma imposição legal.
30. Com relevância para a decisão a formular, estão violados pela sua indevida apreciação o teor dos artºs. 513.º; 562.º; 563.º todos do CC, art.º 17.º n.º 1 da Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro e art.º106º do RJUE.
Nas contra-alegações os réus BB e CC defendem a inadmissibilidade e total improcedência deste recurso que terminam com as seguintes conclusões:
1. O autor, ora recorrente, vem apresentar recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, alegando para o efeito o disposto nos artigos 671º, nº 1 e 3, 674º, nº 1, alíneas a), 675º, nº 1 e 676º, todos do CPC.
2. Tanto a decisão proferida pela 1ª Instância quer o Acórdão ora recorrido decidiram que o direito do recorrente caducou, com igual fundamentação. Pelo que,
3. O recurso de revista apresentado pelo recorrente não é processualmente admissível por se verificar dupla conforme, devendo por isso ser rejeitado.
Mesmo que assim não se entenda,
4. O recorrente tem conhecimento dos defeitos que ora invoca antes da data da aquisição do imóvel dos autos e, mesmo que assim não fosse, teve todas as oportunidades antes e depois da compra e venda para apurar as características e qualidades da coisa, tal como resultou provado nas várias sessões de julgamento realizadas na acção principal.
5. O recorrente não alegou quaisquer factos que possam configurar a existência de dolo da parte dos apelados.
6. A desconformidade alegada pelo recorrente era facilmente detectável, bastando a simples consulta dos documentos relativos ao imóvel, acrescendo o facto do apelante ter sido acompanhado por advogados e técnicos no momento da aquisição do imóvel.
7. Assim, só há dolo relevante quando o declarante tenha caído em erro por efeito da conduta artificiosa de outrem, isto é, quando a vontade do declarante «tenha sido determinada por dolo», mas o motivo a que o erro reporta terá de ser causal, isto é, determinante do negócio.
8. Improcede, assim, a tese do recorrente quanto à existência de dolo.
9. A tese do recorrente quanto ao exercício dos seus direitos não estar sujeito ao prazo de caducidade aplicável à compra e venda de bens defeituosos improcede por completo.
10. O prazo para o comprador exigir judicialmente do comprador a reparação de imóvel defeituoso é o mesmo prazo de caducidade disposto no artigo 917.º do CC relativamente acção de anulação por erro.
11. Os prazos fixados nos artigos 916º e 917º do Código Civil para a caducidade das acções de anulação por simples erro na venda de coisas defeituosa são extensivos às acções em que se peça a reparação de defeitos da coisa vendida.
12. Apesar de a letra da lei indicar apenas a caducidade da acção de anulação por simples erro, a teleologia da norma parece abranger igualmente o exercício dos direitos de reparação, substituição ou redução do preço.
13. Assim, não tendo sido a acção proposta no prazo legal, o direito do direito do recorrente extinguiu-se por caducidade, nos termos do disposto no artigo 298.º, n.º 2 e 917º, ambos do Código Civil.
14. O recorrente litiga, em sede de Alegações de Recurso, com patente má-fé, continuando a fazer dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal e protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.
15. Na verdade, o recorrente bem sabe que na acção principal foi produzida prova infindável de todas as características e qualidades do imóvel dos autos.
16. O recorrente bem sabe que escrutinou todo o imóvel, encenando defeitos e assim continua incessantemente.
17. O recorrente alega a existência de área que não consta das telas finais do projecto quando bem sabe que tal não corresponde à verdade!
18. O recorrente alega que o imóvel encontra-se desvalorizado por defeito oculto quando anuncia a sua venda por €3.500,000,00 e adquiriu-o por €1.900,000,00!
19. Deduzindo, assim, pretensão que sabe não ter qualquer fundamento.
20. Esta conduta do recorrente manifestamente dolosa e repugnante de iniciar e voltar a iniciar acções e recursos contra os ora recorridos sem qualquer fundamento constitui manifesta litigância de má-fé, que tem de ser travada!
21. Deve o pedido de litigância de má-fé ser julgado procedente por provado e o recorrente ser condenado no pagamento de indemnização aos recorridos em quantia não inferior a €25.000,00 a título de despesas e prejuízos provocados pela sua conduta.
22. Em face do exposto, o douto Acórdão recorrido não merece qualquer censura e, como tal, deverá ser mantido na íntegra.
***
I.2 – Questões prévias - admissibilidade do recurso
1.2.1
Nas contra-alegações apresentadas pelos réus BB e CC que se abrem referindo que o fazem nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 5 do artigo 638.º do Código de Processo Civil, isto é para responder ao recurso interposto pelo autor, encontra-se inscrito na conclusão 21.º o pedido:
“Deve o pedido de litigância de má-fé ser julgado procedente por provado e o recorrente ser condenado no pagamento de indemnização aos recorridos em quantia não inferior a €25.000,00 a título de despesas e prejuízos provocados pela sua conduta. “. Todavia, não foi apresentado recurso quanto às decisões que absolveram o A. do pedido de condenação como litigante de má-fé, pelo que se admite que este pedido mais não é que uma manifestação de desagrado relativamente a uma decisão que os R.R. decidiram não atacar por via de recurso.
*
1.2.2
O recurso de revista interposto pelo autor é admissível ao abrigo do disposto no art.º art.º 671.º, n.º1 e 674.º, n.º1 do Código de Processo Civil na medida em que tem por objecto um acórdão proferido sobre decisão da 1.ª instância, que pôs termo ao processo, absolvendo os réus do pedido.
Não se verifica a situação de dupla conforme porque o acórdão da Relação confirmou, sem voto de vencido, apenas parcialmente a decisão proferida pelo tribunal de 1.ª instância utilizando uma fundamentação essencialmente diferente.
Enquanto que o Tribunal de 1.ªinstância considerou que “(…) No caso em apreço retira-se dos autos que o Autor contratou uma empresa da especialidade com vista a efetuar um levantamento dos defeitos existentes no imóvel e a verificação da desconformidade das áreas construídas e não licenciadas.
A empresa “B..... .......” procedeu à verificação de conformidade da construção existente em comparação com as telas finais do projeto de arquitetura do prédio em questão.
Nessa sequência, no dia 16 de Maio de 2016, a empresa “B..... .......” elaborou um relatório que se mostra junto a fls. 1426 e segs. dos autos, dando conta das desconformidades.
Neste relatório, na parte introdutória, lê-se que o ora Autor recorreu aos serviços dessa entidade, uma sociedade reconhecida internacionalmente como terceira parte independente, para uma missão de Auditoria/Peritagem de Verificação de Conformidade do Existente vs Telas
Finais da sua habitação localizada na Travessa das ... no Condomínio Quinta ... em .... A solicitação desta peritagem surge da necessidade de se obter um parecer independente, sobre a correspondência das telas finais do projeto de arquitetura com o que foi executado.
Tal relatório assinalou-se a existência de áreas não constantes do projeto de arquitetura, mas construídas e alterações de paredes.
Da página 11 e 12 do relatório da “B..... .......” resulta o seguinte: Resumindo as diferenças entre a situação existente e as telas finais nesta zona de Pormenor em estudo 2 seguem na figura seguinte (a verde o existente e a vermelho o que não existe).
O Autor solicitou ainda um relatório ao ISQ Save -(Instituto de Soldadura e Qualidade) -, que se mostra junto a fls. 1432 e segs. dos autos, com o objetivo de apurar a discrepância das áreas construídas e licenciadas.
Da página 8 do relatório do ISQ conta o seguinte: Closet 4 – novo compartimento - Compartimento do piso 0, com alterações significativas: nova área útil; modificações na compartimentação, através de paredes divisórias e abertura para o corredor; alteração de fachada através de novo vão exterior com acesso a varanda introdução de vão janela traduz-se em alteração de fachada em relação ao projeto aprovado.
Por outro lado, da página 13, figura 12 consta a seguinte legenda: Alteração da fachada com inclusão de varanda/terraço e vão exterior não contemplados em projeto.
Neste relatório, elaborado no dia 28/11/2017, consta que a inspeção técnica teve como objetivo a identificação e análise da área construída (existente) que não consta do Projeto de Arquitetura aprovado (pela Câmara Municipal e previamente pela Comissão de Apreciação do condomínio Quinta ...), no sentido de elaborar um parecer técnico que incluirá também, a verificação da conformidade segundo a regulamentação e a legislação em vigor.
Ora bem, do teor destes documentos decorre com evidencia que o Autor tem conhecimento da existência de um vão aberto para o exterior que não consta do projeto de arquitetura aprovado desde a data da produção destes documentos.
E não se diga que se trata de defeito oculto, pois a partir do momento em que o Autor teve acesso aos relatórios – (do “B..... .......” ou, na melhor das hipóteses, do ISQ) – se tivesse atuado como a normal diligência teria detetado o defeito que ali era sinalizado ao nível da alteração das paredes e, no relatório do ISQ expressamente assinalado uma alteração da fachada com inclusão de varanda/terraço e vão exterior não contemplado no projeto de arquitetura devidamente aprovado.
Tendo em conta as considerações expendidas verifica-se que, sendo esse conhecimento do ano de 2016 (ou, na melhor das hipóteses, de 2017) o Autor não efetuou a denúncia do defeito no prazo de 1 ano, a contar do seu conhecimento - artigo 916º do Código Civil - e a presente ação apenas deu entrada em juízo no dia 21/04/2021, pelo que, ocorreu a caducidade do direito de ação.”.
Por seu lado o Tribunal da Relação indica, sobre a mesma questão, e, depois de analisar os dois pareceres técnicos referidos também na decisão de 1.ª instância:
” (…) Lendo os relatórios em causa, não pode o Autor, invocar desconhecimento do respetivo conteúdo, pois foi com o propósito de conhecer as discrepâncias que solicitou a respetiva elaboração.
E não se diga que se trata de defeito oculto, pois a partir do momento em que o Autor teve acesso aos relatórios – do “B..... .......” (ao qual se refere na petição inicial da ação n.º 8346/16.0..., entrada em juízo em 02.12.2016) ou, na melhor das hipóteses, do ISQ, (documentos, estes juntos pelo Autor ao aludido processo por requerimento de 21.09.2018, veja-se, em particular a pg. 13 deste último documento) e do tempo decorrido desde que alega ter adquirido o imóvel e habitar no mesmo – necessariamente tomou conhecimento da desconformidade em que aqui baseia a sua pretensão, pois que a mesma ali se mostra patente.
Mesmo que o Autor alegue coisa diversa, importa referir que não pode desconhecer nem negar que se tivesse atuado como a normal diligência teria detetado o defeito que ali era sinalizado ao nível da alteração das paredes e, no relatório do ISQ expressamente assinalado uma alteração da fachada com inclusão de varanda/terraço e vão exterior não contemplado no projeto de arquitetura devidamente aprovado.
Tendo em conta as considerações expendidas verifica-se que esse conhecimento data pelo menos da data em que se demonstra nos autos que tinha tais relatórios na sua posse, ou seja desde 21.09.2018, data em que os juntou numerados ao processo n.º 8346/16.0..., como resulta da documentação junta a estes autos em 31.05.2021.
Entendeu o Tribunal Recorrido que “o Autor não efetuou a denúncia do defeito no prazo de 1 ano, a contar do seu conhecimento - artigo 916º do Código Civil - e a presente ação apenas deu entrada em juízo no dia 21/04/2021, pelo que, ocorreu a caducidade do direito de ação.”
Ora, como supra se analisou, tendo o Autor invocado o dolo dos Réus, caso viessem a demonstrar-se os respetivos pressupostos, a denúncia não era necessária, o que levaria a que tivesse de considerar-se prematura a decisão da ação no saneador, pois que teria sempre de se dar ao Autor a possibilidade dos factos invocados para sustentar o dolo, para que pudesse demonstrar a irrelevância do decurso do aludido prazo de denúncia.
Isto, obviamente, apenas seria desta forma caso a exceção não procedesse sempre pela outra via – o decurso do prazo de propositura da ação.
Porém, é isto mesmo que se demonstra nos autos.
O Autor teria de ter proposto a ação no mesmo prazo de um ano contado da data em que tomou conhecimento do facto em que fundamenta a sua pretensão, pelo que não o tendo feito, deixou correr o prazo legal de um ano para pedir as consequências jurídicas de tal alegado vício, tendo caducado o seu direito à luz da norma mencionada, tal como considerou a sentença recorrida.
(…) Concluindo-se desta forma, e uma vez que o conhecimento se mostra demonstrado através de prova documental que o Autor não pode afastar, nenhuma prova haveria de ser produzida para o julgamento da exceção de caducidade no despacho saneador relativamente aos Réus Vendedores – a ação foi efetivamente proposta depois de decorrido o prazo de um ano desde que tomou conhecimento do vício em que aqui sustenta a sua pretensão. E em face da caducidade do direito do Autor relativamente aos identificados Réus, ficou prejudicado o conhecimento das demais questões, pelo que bem andou o Tribunal Recorrido ao julgar, desde logo, a ação improcedente relativamente aos mesmos em sede de despacho saneador.
(…) Resta agora averiguar da procedência da exceção relativamente às demais Rés – Mediadora Imobiliária e Seguradora.
Como se referiu, a causa de pedir relativamente a estas Rés assenta no incumprimento dos deveres previstos no artigo 17º do Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária aprovado pela Lei 15/2013, de 08.02., deveres esses destinados aos interessados no contrato que o cliente da empresa de mediação visa realizar, angariados pela empresa de mediação, ou que com ela tenham entrado em contacto com vista à realização do contrato mediado e cuja violação, para além de constituir contraordenação (cf. artigo 32º do mesmo diploma), quando causadora de danos, é suscetível de conduzir à responsabilização civil da empresa de mediação, nos termos do disposto no artigo 483º, n.º 1, 2ª parte, do Código Civil10, ou do 798º do Código Civil, consoante esteja ou não em causa um contrato.
O caso torna patente uma das situações em que existem regras distintas sobre diversas modalidades de responsabilidade civil em sobreposição no que respeita ao respetivo âmbito de aplicação, as quais podem, consequentemente, concorrer – o cumprimento defeituoso, quando este inadimplemento cause prejuízos na pessoa do credor ou dos seus bens – com diferentes regimes designadamente no que concerne a caducidade e prescrição.
Relativamente a estas Rés, pois, não está em causa a responsabilidade resultante do contrato de compra e venda defeituosa, pelo que não se lhe podem aplicar as regras de caducidade inerentes à mesma, mas antes as regras de prescrição da responsabilidade civil decorrentes da alegada violação dos seus deveres.
Os fundamentos invocados pelo Tribunal de 1.ª instância para julgar totalmente improcedente o pedido relativamente a todos os réus assenta na data de conhecimento do defeito pelo autor que faz coincidir com a data de elaboração dos dois pareceres técnicos indicados, na falta de denúncia do defeito, e, na data de propositura da acção.
O Tribunal da Relação faz coincidir a data de conhecimento do defeito pelo autor ao momento em que ele faz juntar ao processo n.º 8346/16.0... os referidos pareceres técnicos que descrevem o defeito – falta de conformidade do projecto de arquitectura e telas finais com a construção – considera irrelevante a denúncia do defeito por estar invocado o dolo do vendedor na ocultação do defeito, mas entende que a acção teria que ser proposta no prazo de um ano contados do conhecimento do defeito, tendo tal ocorrido depois de decorrido tal período temporal. A consequência do decurso deste prazo de caducidade afecta os dois primeiros réus que não mais poderão ser demandados a propósito de tal defeito, mas relativamente à empresa mediadora e sua seguradora, demandadas por violação do dever de informação sobre as qualidades do bem que promoviam vender o processo não contém ainda elementos suficientes para a decisão final.
*
I.3 – O objecto do recurso
Tendo em consideração o teor das conclusões das alegações de recurso e o conteúdo da decisão recorrida, cumpre apreciar as seguintes questões:
1. Caducidade do direito de propor a acção.
2. Solidariedade passiva.
*
I.4 - Os factos
As instâncias consideraram provados os seguintes factos:
1. Na presente acção de processo comum instaurada pelo Autor AA contra os Réus DD, EE, S..., Lda. e a interveniente Companhia de Seguros, formula, na procedência da acção, os seguintes pedidos:
a. a condenação dos RR. no pagamento da quantia de €40.000,00 (quarenta mil euros), a título de indemnização pela reparação do defeito oculto que o imóvel padece, à luz do disposto nos arts.º. 910º nº 1, 913º nº 1 e 914º todos do CC;
b. Subsidiariamente ao peticionado em a), que o preço pago pelo A. no âmbito do contrato de compra e venda do imóvel seja reduzido no valor de € 66.391,30 (sessenta e seis mil trezentos e noventa e um euros e trinta cêntimos), nos termos e ao abrigo dos artsº 911º nº 1 e 913º nº1 in fine do CC sendo-lhe paga a diferença;
c. Que os RR sejam condenados solidariamente a pagar ao A. as quantias mencionadas em a) e b), num total de €106.391,30 (cento e seis mil trezentos e noventa e um euros e trinta cêntimos), acrescida dos respectivos juros de mora, calculado à taxa legal de 4% desde a data da citação até efectivo e integral pagamento;
d. Que os RR sejam condenados ao pagamento integral das custas, inclusive de parte.
2. Para fundamentar a sua pretensão, o Autor alega, para tanto e em síntese, que voltou a analisar toda a documentação relativa ao imóvel em questão, nomeadamente as telas finais do projecto aprovado pela C.M. ..., o alvará de loteamento, a planta do lote, os relatórios técnicos e constatou que também a fachada tardoz do imóvel havia sido ilicitamente alterada pelos Réus vendedores com a inclusão de uma varanda /terraço e vãos exteriores com uma área de 30,20m2 ( artigos 33º e 80º da petição inicial).
3. Correu termos pela Instância Central Cível deste Tribunal da Comarca de Setúbal, a acção de processo comum nº. 8346/16.0..., instaurada pelo Autor AA contra os Réus:
1. DD (ora ré);
2. EE, (ora réu);
3. M....... ............ .... (ora ré);
4. S..., LLC;
5. C..., Ldª,
6. Victoria Seguros-Seguros de Vida, SA.,
7. FF;
GG, formulando, na procedência da acção, os seguintes pedidos:
i. Serem os 1.ª a 5.ª Réus solidariamente condenados a pagar ao Autor o montante de € 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil euros), a título de encargos que o segundo teve com as reparações dos defeitos ocultos que o imóvel tinha, nos termos dos artigos 910.º, n.º 1, 913.º e 914.º do Código Civil (ex vi artigo 913.º in fine).; ou
ii. Subsidiariamente, ao pedido formulado em (i), o preço pago pelo Autor aos 1.ª a 5.ª Réus no âmbito do contrato de compra e venda do imóvel, deve ser reduzido no valor de € 135.000,00, (cento e trinta e cinco mil euros) respondendo os restantes Réus solidariamente por esta obrigação de restituição dos 1.ª e 2.º Réus 911.º, n.º1 e 913.º do Código Civil;
iii. Serem os 1.ª a 5.ª Réus solidariamente condenados ao pagamento de € 400.000,00 (quatrocentos mil euros), nos termos do artigo 911.º do Código Civil, a título de redução de preço em virtude 911.º, n.º 1, e 913.º do Código Civil;
iv. Serem os 1.ª a 5.ª Réus solidariamente condenados a pagar ao Autor o montante de € 1.600,00 (mil e seiscentos Euros) correspondente ao valor pago indevidamente pelo Autor a título de Imposto de Selo;
v. Serem os 1.ª a 5.ª Réus solidariamente condenados a pagar ao Autor o montante de € 12.000,00 (doze mil euros) correspondente ao valor pago indevidamente pelo Autor a título de Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, calculado com base num preço do imóvel inadequado;
vi. Os 1.ª a 5.ª Réus devem ser solidariamente condenados a pagar ao A juros de mora à taxa legal desde a citação até integral pagamento, juros esses calculados sobre os montantes acima referidos de (i) e (vi);
vii. Deve a 6.ª Ré ser condenada a pagar ao Autor até ao montante de € 150.000,00 (cento e cinquenta mil Euros) por conta do contrato de seguro celebrado com a Ré S..., Lda. e na exacta medida da condenação da Ré S..., Lda. até ao referido montante;
viii. Devem as cessões de quotas operadas na 5.ª Ré pelos 1.ª e 2.º Réus a favor dos 7.º e 8.º Réus constantes do documento nº 2 desta petição inicial serem reconhecidas como nulas, nos artigos 240.º e ss., 280.º, n.º 2, e 281.º do Código Civil e, se tal nulidade não vier a ser declarada, devem as mesmas ser impugnadas para efeitos do previsto dos artigos 610.º e ss. do Código Civil.
4. Nesta acção n.º 8 346/16.0..., o Autor alegou, além do mais, como fundamento da pretensão a existência de áreas não licenciadas, nomeadamente o escritório, biblioteca, suite no piso 1, sala de TV, sótão, ginásio do prédio urbano em questão.
5. Na acção n.º 8 346/16.0... foi proferida sentença que julgou, na parte que ora interessa considerar, totalmente improcedente a acção e, em consequência, absolvendo-se os RR. do pedido.
6. Inconformados com essa decisão o ora Autor interpôs recurso para o Tribunal da Relação de Évora, tendo este tribunal procedido a alteração da matéria de facto, mas confirmou a sentença da 1º. instância.
7. Não se tendo conformando com tal acórdão, o Autor dele interpôs recurso de revista excepcional para o Supremo Tribunal de Justiça, o qual, por acórdão proferido no dia 6/04/2022, já devidamente transitado em julgado, não admitiu o recurso.
8. Na decisão proferida na acção n.º 8 346/16.0..., consta do elenco dos factos dados como provados, além do mais, que:
“ 57- No dia 15 de Março de 2016, o Autor e os 1.ª e 2.º Réus celebraram o contrato de compra e venda do imóvel sito na Travessa da ..., Quinta ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., sob o número 3997, freguesia de ... e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo urbano 18029 da mesma freguesia;(…)
62 - No dia 18 de Março de 2016, o Autor começou a habitar o imóvel;
63- No dia 19 de Abril de 2016, o Autor enviou à Ré S..., Lda. um relatório das deficiências por si verificadas na casa indicando que não tinha conhecimento dessas deficiências à data da celebração do contrato de compra e venda do imóvel.
64- Nomeadamente localizados na piscina, no quadro eléctrico, e, ainda, os relativos à domótica, águas quentes, aquecimento e infiltrações.
65- No dia 20 de Abril de 2016, o Autor teve uma reunião com o Senhor HH, o Director da S..., LLC;, com a Senhora II e o Senhor Dr. JJ.
66- Durante a reunião com o 2.º Réu no dia 26 de Abril de 2016, o Autor perguntou novamente ao R. sobre as áreas não licenciadas;
67- Nesta reunião, que ocorreu no próprio imóvel, o 2.º Réu voltou a confirmar que a área realmente construída era superior à área licenciada para construção do mesmo.
68- O Autor na reunião estava acompanhado por KK (empreiteiro) e por LL.
69- Na reunião de 26 de Abril de 2016, o 2.º Réu voltou a indicar ao A. que havia feito obras no imóvel após a obtenção da licença de habitação, nomeadamente:
i. a construção do escritório;
ii. a Biblioteca (piso 1);
iii. uma suite (piso 1);
iv. aproveitamento da Sala de TV (piso 0);
v. aproveitamento do piso do sótão (piso 2);
70- O 2.º Réu afirmou novamente que tinha feito obras no imóvel após a obtenção da licença de habitação pelo facto de excederem o limite máximo de construção permitido pela Câmara Municipal de ...;
71- Quando questionado sobre a possibilidade de regularização da situação perante a Câmara Municipal de ..., o 2.º Ré referiu novamente que tal seria impossível;(…)
88- O Autor recebeu um documento – o anúncio de venda do imóvel –, que se encontrava disponível também no website e que lhe foi enviado pela Ré S..., Lda..
89- O anúncio referia que o imóvel que o Autor veio a comprar como tendo: (i) 533 m2 de área construída e (ii) 1720 m2 de terreno.
90- O anúncio descrevia o imóvel nos seguintes termos:
“..., Quinta ..., Moradia 5 quartos: 5 quartos, 5 casas de banho, 3 garagens. Excelente moradia de arquitectura moderna composta por 4 suites, 3 das quais com closet, escritório, sala de estar, sala de jantar, sala de TV, sala de cinema, cozinha equipada Smeg com copa e lavandaria, zona de estendal, lavabo social, terraço com vista para o lago e uma excelente garagem para 3 carros. No exterior temos um bonito jardim com piscina com vista soberba para o lago e toda a natureza que a rodeia. Inserida num condomínio com segurança 24 horas, portaria, oferece ainda um campo de Golfe de 18 buracos, Clubhouse/restaurante, campo de ténis e um ambiente perfeito de comunhão com a natureza, tranquilidade e conforto, implantado no meio de uma bela e rica floresta de pinheiros mansos e sobreiros. Localizada a 30 minutos de Lisboa, com fácil acesso às Pontes 25 de Abril e Vasco da Gama, junto à Serra da Arrábida e das belas praias de Sesimbra”.
91- As áreas do escritório, biblioteca e suite foram construídas depois da emissão de licença não existindo na planta da moradia num total de 80m2.
92- As áreas da sala de tv e do sótão já existiam na planta da moradia não tendo essa utilidade.
93- O Autor contratou a empresa “B..... .......” para que esta fizesse um levantamento das deficiências existentes no imóvel e a verificação da desconformidade das áreas construídas e das áreas licenciadas.
94- No dia 16 de Maio de 2016, a empresa apresentou o relatório em que comparou a construção existente com as telas finais de arquitectura do imóvel 95- A produção deste relatório implicou a visita ao imóvel por parte do Senhor Eng. MM e de um técnico de obra da “B..... .......”.
96 - O relatório confirmou a existência de áreas não constantes do projecto de arquitectura, mas construídas e alterações de paredes.
97- O 2.º Réu requereu junto da Câmara Municipal de ... a emissão de licença de utilização, a qual foi emitida, por alvará, no dia 28 de Setembro de 2009.
98- À data da emissão da licença de utilização, os 1.ª e 2.ª Réus não tinham construído as áreas não licenciadas do imóvel. (…)
102- As áreas não licenciadas não constam das telas finais.
104- Os 1.ª e 2.º Réu obtiveram uma licença de utilização que teve por base a construção em área licenciada e, só depois de obter esta licença, construíram as áreas não licenciadas. (…)
145- O espaço correspondente à Sala de TV, fazia parte da garagem que foi construída de acordo com o projecto licenciado e tendo sido apenas executada uma parede em pladur.
146- O espaço do sótão já fazia parte da construção original com janelas visíveis para o exterior, conforme aos desenhos de alçados aprovados pela Câmara Municipal de ....
147- A área afecta a escritório só teve este uso depois do Autor proceder à realização de obras que lhe permitiram usá-lo como tal, até então apenas foi construído o pavimento desse espaço, o qual correspondia ao tecto da cozinha, que estava imediatamente por baixo;(…)
153- A primeira visita do A., com a comercial da ora R., à casa foi efectuada com a presença do proprietário, que percorreu com o A. todas as divisões da casa e também os espaços exteriores.
154- Pelo aspecto da casa, e pelo que foi conversado durante a visita, resultou que a mesma era habitada, em permanência, pelos donos e estava em condições de imediata utilização.
155- O A. viu, durante cerca de duas horas, todas as divisões da casa, pediu explicações e informações.
156- Quando se deslocaram ao sótão, logo aí, o proprietário referiu que aquela zona fora aproveitada para utilização, mas não constava, como tal, no projecto licenciado.
157- E que o licenciamento dessa área não era possível, por não ter a altura regulamentar suficiente, para ser uma divisão habitável, licenciada como tal.
158- Desde a primeira visita em 12/12/2015, o A., ficou a saber qual era a situação do sótão aproveitado para utilização pelos RR.,
159- Bem como se apercebeu, visitando-as, das divisões existentes e do estado das mesmas, designadamente, que parte das áreas construídas na mezanine, concretamente, na área do escritório, não estavam concluídas e havia, ainda, trabalhos para realizar nesse local.
160- O A. ficou, desde o início, a saber que o imóvel tinha áreas construídas e/ou aproveitadas para serem utilizadas, para além das que constavam do licenciamento inicial.
161- Após a primeira visita ao imóvel (12/12/2015), o A. fez outras visitas, sendo uma delas no dia da assinatura do CPCV (25/01/2016) e outras posteriormente.
162- Numa dessas visitas à moradia, o A., já conhecedor da situação das áreas aproveitadas para utilização (sótão, mezanine e garagem), pediu aos proprietários para construírem um closet num dos quartos, ao que estes acederam.
163- E na zona do escritório e biblioteca na mezanine, que se encontrava inacabado, o A. pediu aos proprietários para, no decurso dos acabamentos dessa área, instalarem um cofre na parede do fundo e, de seguida, colocarem uns armários por forma a disfarçar a existência do cofre no local.
164- Por esta altura, o A. sabia que as zonas aproveitadas do sótão, mezanine e de garagem não constavam do projecto aprovado, tendo sido objecto de obras de adaptação após a emissão da licença de utilização.
165- Sabia, igualmente, que tal circunstância não era impeditiva da transmissão da propriedade da moradia.
166- Tendo, inclusivamente, referido a esse propósito que tal se traduzia “num bónus” em relação ao negócio da compra da moradia, por ter mais áreas habitáveis do que as constantes da documentação.
167- Dos documentos referentes à moradia que o A. tinha disponíveis constava um número de divisões inferior (em cerca de metade) ao que, na realidade, existia e que o A pôde verificar nas várias visitas.
168- E sendo a moradia um imóvel com cerca de 6 anos de utilização pelos proprietários, não obstante, tinha áreas inacabadas (na mezanine), situação de que o A. se apercebeu logo na primeira visita e cuja origem lhe foi explicada pelos proprietários;
169- O A. soube desde sempre (antes da apresentação da proposta e da celebração do CPCV e do contrato definitivo) qual era a situação registral, matricial e o teor do licenciamento existente.
170- E que o mesmo não coincidia com a realidade construída e as divisões habitáveis licenciadas da moradia.
171- Mas sabendo disso, nunca até à celebração do contrato definitivo, tal circunstância o impediu de avançar com a concretização do negócio. (…)
174- Em 29/02/2016, já o A. sabia que as áreas não abrangidas pelas plantas enviadas tinham resultado de obras posteriores à aprovação do projecto e que parte delas estava inacabada.
178- No anúncio da R. consta apenas anunciada a área da caderneta predial e da respectiva certidão.
179- Relativamente ao número de divisões, o A., logo na primeira visita, pôde verificar e foi informado de que havia mais divisões do que as mencionadas na caderneta as quais não constavam do projecto aprovado, pois a caderneta, certidão predial e licença de utilização referiam-se apenas à área construída de acordo com o projecto.
180- E em conversas havidas sobre o assunto, o A. foi esclarecido de que seria possível, como veio a acontecer, efectuar a transmissão de propriedade do imóvel e registá-lo em seu nome.
181- Tudo isto antes da celebração do contrato promessa compra e venda.
182- O A. decidiu avançar com o negócio e adquirir o imóvel, sabendo que existiam as referidas áreas e divisões não licenciadas.”
*
II - Fundamentação
1. Caducidade do direito do autor
Em causa nesta revista está o termo inicial do prazo de caducidade do direito do autor de reclamar a reparação do defeito oculto detectado.
A leitura e completa compreensão de um projecto de arquitectura, do processo de licenciamento de construção de um edifício, das telas finais e demais documentos relativos a um imóvel construído exigem particulares conhecimentos de arquitectura, engenharia, entre outros, que não estão ao alcance de qualquer pessoa sem habilitações adequadas. Assim olhar para um imóvel dotado de uma extensa varanda na sua parte traseira não significa qualquer possibilidade, probabilidade ou mesmo indício de que a área construída é desconforme com a volumetria de construção autorizada para aquele edifício e, consequentemente ilegal.
Também o facto dessa desconformidade estar evidenciada em dois pareceres técnicos solicitados e custeados pelo autor não é sequer indício de que o autor tomou conhecimento do respectivo conteúdo na data em que tais pareceres foram elaborados, como considerado pelo Tribunal de 1.ª instância.
Porém, quando o autor fez juntar tais documentos ao processo n.º 8 346/16.0..., deixa de subsistir qualquer dúvida que nessa data tomou deles conhecimento, sendo certo que naturalmente esse seu conhecimento é seguramente anterior, mas temporalmente incerto. Assim, quando o tribunal da Relação tomou como termo inicial o momento da junção dos documentos aos autos, essa é uma data segura e até favorável ao autor, que tinha de ter conhecido antes essa desconformidade para decidir juntá-los aos autos, na medida em que não existe prova processual do conhecimento do defeito ter ocorrido em momento anterior.
Também acertadamente entendeu o Tribunal da Relação que estava invocado dolo do vendedor na medida em que a petição inicial refere que os vendedores deliberadamente ocultaram a ilegalidade da construção da dita varanda do comprador, como resulta, entre outros do art.º 83.º da petição inicial:
“Os RR. Vendedores ocultaram deliberadamente tal ilegalidade do ora A., fazendo-o acreditar que adquirira um imóvel dotado de uma varanda/terraço e vãos exteriores legais e que a mesma constituía uma mais valia para a casa.”
Ora o invocado dolo do vendedor, que se tem por existente para definir se se completou ou não o prazo de caducidade apenas desvincula o comprador do dever de denunciar oportunamente o defeito e não lhe confere, como pretende o autor, o direito de exigir a reparação do defeito sem prazo.
Seguindo os factos articulados na petição onde se encontra delimitada a relação material controvertida, alega o autor que os dois primeiros réus lhe venderam o imóvel aqui em questão assegurando que ele dispunha de todas as qualidades para ser usado e fruído pelo autor como um imóvel para habitação, cumprindo todas as regras de urbanismo atinentes à edificação de imóveis naquele concreto local e dispondo de licença de habitabilidade devidamente emitida pela edilidade. Porém, existem partes edificadas no imóvel, construídas após a emissão de licença de utilização, que o integram em substância e que excedem aquelas áreas de edificação que as ditas regras de urbanismo impõem, tornando ilegal tal construção, o que poderá inviabilizar futuras vendas do imóvel e o tornam passível de sanções administrativas nomeadamente de ordem de demolição de tais construções, diminuindo o valor patrimonial do imóvel.
Com a presente acção pretende o autor obter indemnização pela reparação do defeito oculto que o imóvel padece, à luz do disposto nos arts.º. 910º nº 1, 913º nº 1 e 914º todos do Código Civil com a quantia monetária de €40.000,00 (quarenta mil euros), e redução do preço pago pela venda do imóvel no valor de € 66.391,30 (sessenta e seis mil trezentos e noventa e um euros e trinta cêntimos), nos termos e ao abrigo dos artsº 911º nº 1 e 913º nº1 in fine do CC sendo-lhe paga a diferença.
Demandou todos os réus desta acção considerando que são solidariamente responsáveis pelo pagamento das quantias peticionadas.
A empresa mediadora ré e a sua seguradora, naturalmente que não são demandadas na qualidade de entidades vendedoras do imóvel que procederam às construções ilegais referidas e as ocultaram do comprador. A empresa mediadora é demandada com base em responsabilidade contratual emergente do contrato de mediação imobiliária que celebrou com o autor e do qual decorrem certos deveres contratuais, nomeadamente o de informação do comprador de todas as qualidades/falta de qualidades do imóvel objecto da venda que conhecesse e fossem passíveis de diminuir o valor ou utilidade do bem, tendo em conta o fim a que se destinava, que alegadamente omitiu, o que terá causado danos ao autor em violação do Regime Jurídico da actividade de mediação imobiliária constante da L. 15/2013 de 8 de Fevereiro, a que se referem os artigos 85.º a 91.º da petição inicial.
O autor considera que os vendedores e a empresa mediadora são responsáveis pelos danos que ele sofreu com a dita construção ilegal, nisso radicando a responsabilidade solidária pela sua reparação, ao abrigo do disposto no art.º 497.º do código civil.
A acção está proposta invocando a responsabilidade contratual – contrato de compra e venda do imóvel quanto aos réus vendedores, contrato de mediação mobiliária quanto à empresa mediadora que poderá ser substituída pela sua entidade seguradora. Não se mostra invocada qualquer responsabilidade civil extracontratual por factos ilícitos a que se reportam os artigos 483.º a 498.º do código civil.
Assim, a solução do litígio relativamente aos réus vendedores há-de encontrar-se nas regras que regem o invocado contrato de compra e venda de imóveis, na situação presente compra e venda de bem com defeito a que se referem os artigos 913.º a 922.º do Código Civil.
O autor não pretende a anulação do contrato de compra e venda com fundamento no dolo dos vendedores, mas a redução do preço pago e uma indemnização pela reparação dos defeitos, cremos que esta juridicamente mal expressa por corresponder não a uma verdadeira indemnização mas a custear os custos tidos por necessários com a reparação do defeito que o autor pretende desenvolver ele próprio.
Assim, a questão a dilucidar é a de saber qual o prazo a que está sujeito o direito de pedir judicialmente a reparação dos defeitos da coisa vendida, previsto no art.º 914.º do Código Civil.
O art.º 917.º do código civil direccionando-se embora à acção de anulação por simples erro, como tem vindo a ser entendido pela jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, nomeadamente nos acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 9.03.2006 proferido no processo n.º 06B066, de 13.10.2010 proferido no processo n.º 1127/07.3TCSNT.C1.S1, de 13.02.2014 proferido no processo n.º 1115/05.4TCGMR.G1.S1, de 5 de Maio de 2022 proferido no processo n.º 1608/20.3T8AMT-A.P1.S1, acessíveis em www.dgsi.pt, deve ser objecto de interpretação extensiva, abrangendo as situações de redução de preço e reparação do defeito e de indemnização, mesmo quando por incumprimento da obrigação de reparação para obtenção de um tratamento jurídico uniforme de situações semelhantes, imposto pela unidade do sistema jurídico.
Tal como definido no acórdão recorrido que passamos a citar:
(…) O regime a convocar para a resolução da questão enunciada é, efetivamente, o previsto para a compra e venda de coisas defeituosas (913.º e seguintes do Código Civil), uma vez que o contrato celebrado entre o Autor e os 1.ºs Réus é desse tipo (compra e venda) e são as alegadas desconformidades materiais do prédio objeto desse convénio que o Autor pretende ver reparadas, seja através da indemnização ou da redução do preço peticionadas.
Recorde-se que é defeituosa a coisa que sofra de um vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada ou que não apresente as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim.
Da articulação dos citados preceitos resulta o seguinte regime, quando estão em causa bens imóveis:
- o prazo para denúncia dos defeitos é de um ano após o conhecimento dos mesmos e até cinco anos após a entrega do imóvel ao comprador;
- o prazo para a propositura da ação de anulação em caso de simples erro, pressupondo a denúncia nos prazos já referidos, é de seis meses a contar dessa denúncia, salvo se o contrato ainda não estiver totalmente cumprido, hipótese em que a ação pode ser instaurada a todo o tempo;
- em igual prazo devem ser propostas as demais ações tendentes à efetivação dos restantes direitos conferidos por lei ao comprador, em caso de simples erro, seja a redução do preço, a reparação ou substituição da coisa, ou mesmo a indemnização, incluindo por incumprimento da obrigação de reparação – trata-se de uma questão de uniformização de tratamento de situações semelhantes, imposta pela unidade do sistema jurídico, que deve ser obtida por interpretação extensiva2;
- havendo dolo do vendedor, o prazo de caducidade é o fixado genericamente no artigo 287º do Código Civil3, sem necessidade de denúncia (cf. artigo 916º, n.º 1 do Código Civil), podendo o comprador intentar a ação de garantia (em qualquer dos remédios em que esta se concretize) dentro do ano subsequente à cessação do vício do consentimento, quer dizer, no prazo de um ano a contar do momento em que teve conhecimento do dolo (artigo 287° n°1);
Na verdade, tendo a denúncia por desígnio permitir ao vendedor o conhecimento da irregularidade, compreende-se que não haja qualquer ónus de denúncia quando o próprio vendedor “houver usado de dolo”, ocultando vícios ou faltas de qualidade da coisa entregue (artigo 916.º, n.º 1, in fine)
Em tal caso, o alienante tem conhecimento de que a coisa entregue não corresponde ao objeto contratual, pelo que a denúncia seria uma formalidade nócua e ociosa, não sendo o vendedor “merecedor da advertência de que a coisa não corresponde à esperada e devida”.
Não sendo exigível a formulação de qualquer denúncia, o comprador pode intentar a respetiva ação judicial — inclusive a destinada à redução do preço, à reparação ou substituição da coisa — no prazo de um ano a contar da data em que teve conhecimento do vício ou da falta de qualidade (artigo 287.º, n.º 1), pois que tal conhecimento determina a cessação do vício da vontade.
O prazo previsto no artigo 287º nº 1 do Código Civil é um prazo de caducidade, representando esta a extinção do direito pelo seu não exercício durante um determinado período de tempo e encontra o seu fundamento em razões de segurança e certeza jurídica.
O prazo de um ano, estabelecido no nº 1 do artigo 287º citado apenas não vale se o negócio não estiver cumprido, o que resulta da conjugação com o nº 2 do mesmo artigo, caso em que a anulabilidade pode ser arguida a todo o tempo enquanto o negócio não está cumprido.
No contrato de compra e venda, atento o disposto no artigo 879º do Código Civil, o negócio está cumprido se o preço foi pago e se a coisa foi entregue, o que - como resulta dos factos dados como provados, da prova documental junta a que se atendeu nos termos do disposto no artigo 607º do Código de Processo Civil, aplicável por via do disposto no 663º, n.º 2 do mesmo diploma, e não vem posto em crise - sucedeu no caso dos autos, concluindo-se dessa forma que o contrato se mostra cumprido, pelo que o prazo para a propositura da ação a considerar não pode deixar de ser o prazo de um ano previsto no artigo 287 nº 1, por não se verificarem os pressupostos do nº 2 de tal artigo.
(…) No caso em apreço, para além do mais, retira-se dos autos, desde logo da documentação junta, a que, como se referiu, se atendeu nos termos do disposto no artigo 607º do Código de Processo Civil, que o Autor contratou, na pendência de ação anterior intentada contra os aqui Réus, uma empresa da especialidade com vista a efetuar um levantamento da desconformidade das áreas construídas e não licenciadas. (…) Ora, do teor destes documentos, em particular deste último, decorre com evidência que o Autor tem conhecimento da existência de um vão aberto para o exterior que não consta do projeto de arquitetura aprovado desde a data da produção destes documentos.
Lendo os relatórios em causa, não pode o Autor, invocar desconhecimento do respetivo conteúdo, pois foi com o propósito de conhecer as discrepâncias que solicitou a respetiva elaboração.
E não se diga que se trata de defeito oculto, pois a partir do momento em que o Autor teve acesso aos relatórios – do “B..... .......” (ao qual se refere na petição inicial da ação n.º 8346/16.0..., entrada em juízo em 02.12.2016) ou, na melhor das hipóteses, do ISQ, (documentos, estes juntos pelo Autor ao aludido processo por requerimento de 21.09.2018, veja-se, em particular a pg. 13 deste último documento) e do tempo decorrido desde que alega ter adquirido o imóvel e habitar no mesmo – necessariamente tomou conhecimento da desconformidade em que aqui baseia a sua pretensão, pois que a mesma ali se mostra patente.
Mesmo que o Autor alegue coisa diversa, importa referir que não pode desconhecer nem negar que se tivesse atuado como a normal diligência teria detetado o defeito que ali era sinalizado ao nível da alteração das paredes e, no relatório do ISQ expressamente assinalado uma alteração da fachada com inclusão de varanda/terraço e vão exterior não contemplado no projeto de arquitetura devidamente aprovado.
Tendo em conta as considerações expendidas verifica-se que esse conhecimento data pelo menos da data em que se demonstra nos autos que tinha tais relatórios na sua posse, ou seja desde, data em que os juntou numerados ao processo n.º 8346/16.0..., como resulta da documentação junta a estes autos em 31.05.2021.”(…)
Ao abrigo do disposto no art.º artigo 916º do Código Civil tendo a acção dado entrada em juízo no dia 21/04/2021, e conhecendo o autor o defeito pelo menos desde 21.09.2018, ocorreu a caducidade do direito de intentar acção para obter a redução do preço ou a reparação do defeito do vendedor.
Contrariamente ao alegado pelo recorrente a reposição da legalidade urbanística do imóvel não é impossível, daí ele ter requerido a reparação do defeito, ainda que possa ter um custo elevado que ele eventualmente não teria que suportar se tivesse instaurado atempadamente a presente acção e nela tivesse feito prova de que o defeito que invoca lhe foi dolosamente ocultado pelos vendedores e não foi por ele aceite como valorização do imóvel.
O acórdão recorrido que assim decidiu não enferma, pois de qualquer erro de direito o que determina a sua confirmação.
2. Solidariedade passiva
Entendeu o Tribunal Recorrido que ainda que a acção possa ser conhecida no despacho saneador quanto aos dois primeiros réus que foram absolvidos do pedido com fundamento em caducidade do direito do autor de demandar os réus vendedores, deve a mesma prosseguir para analisar da responsabilidade quanto aos demais réus.
Tendo em conta a confirmação da decisão proferida na apelação sobre a caducidade do direito de acção contra os dois primeiros réus, fica prejudicada a análise desta parte do recurso sobre a existência/não existência de uma relação de solidariedade passiva entre a empresa mediadora e sua seguradora e os réus vendedores que foram absolvidos do pedido e, por essa razão estar definitivamente afastada, no caso concreto, qualquer relação de solidariedade, prosseguindo a acção apenas contra a empresa mediadora e sua seguradora.
* * * * * *
III – Deliberação
Pelo exposto, nega-se a revista, e confirma-se o acórdão recorrido.
Custas pelo recorrente.
*
Lisboa, 14 de Setembro de 2014
Ana Paula Lobo (relatora)
Catarina Serra
Fernando Baptista