| 1993/09.8TBVCT.G1.S1 |  |
CRÉDITO
SINAL
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
VENDA DE BENS ALHEIOS
VALIDADE
- Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 5ª ed, pág. 302.
- Galvão Telles, Direito das Obrigações, pág. 109.
-DE 15-3-1983, BOL. 325-561;
-DE 7-3-1991, BOL. 405-456;
-DE 25-5-2004, PROC. 04B4502, EM WWW.DGSI.PT;
-DE 7-2-2006, PROC. 05A4285, EM WWW.DGSI.PT;
-DE 5-12-2006, PROC. 06A3914, EM WWW.DGSI.PT;
-DE 9-3-2010, PROC. 5647/06.6TVLSB.L1.S1, EM WWW.DGSI.PT;
-DE 9-3-2010, PROC. 10633/05.3TBMTS.S1, EM WWW.DGSI.PT;
-DE 28-6-2011, PROC. 7580/05.2TBVNG.P1.S1, EM WWW.DGSI.PT.
I - Num contrato promessa de compra e venda, não obsta à qualificação de “sinal” a circunstância de se provar que o respectivo valor corresponde a um crédito que o promitente-comprador tem sobre um dos promitentes-vendedores.
II - A entrega do “sinal” não deve ser encarada de modo limitado, correspondendo a uma deslocação física de dinheiro, devendo antes ser considerada na sua real dimensão de enriquecimento do património, em execução de um possível acordo.
III - A declaração categórica, inequívoca e firme de não outorgar o contrato promessa equivale ao seu não cumprimento definitivo.
IV - Se todos os réus se vincularam ao cumprimento do contrato promessa, todos eles têm de responder pelo seu incumprimento.
V - A promessa de venda de bem alheio é válida.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
Em 1-7-2009, AA instaurou a presente acção ordinária contra os réus BB, CC, DD e EE, Lda., pedindo que se declare que os réus faltaram culposamente ao cumprimento da obrigação – que, em qualquer caso, e com as mesmas consequências, sempre impossibilitaram -, condenando-se os mesmos, solidariamente, no pagamento ao autor da quantia de € 256.000,00, acrescida de juros vencidos, à taxa legal, contados da citação e até efectivo pagamento.
Alegou, em síntese, que celebrou com os réus um contrato-promessa de compra e venda, através do qual prometeu comprar e os réus prometeram vender a fracção melhor identificada no artigo 1º da petição inicial, pelo preço de € 128.000,00, tendo pago a título de sinal o montante de € 127.500,00, sendo os restantes € 500,00 a pagar aquando da escritura definitiva de compra e venda, tendo os contraentes subordinado a validade e eficácia do contrato-promessa à condição dos três primeiros réus ficarem, entre todos eles, com a totalidade do capital social da 4ª ré, condição que veio a ser preenchida.
Atribuiu o autor a não realização da referida escritura ao comportamento dos réus, os quais já disseram ao autor, em reunião havida entre todos, que não celebrariam o contrato prometido, tendo mesmo colocado à venda o terreno onde deveria ser edificado o prédio onde se integraria a fracção prometida, além de que os réus jamais conseguiriam fazer a entrega dessa fracção dentro do prazo previsto no contrato-promessa, já que não procederam ainda ao levantamento da licença de construção.
Os réus contestaram, afastando qualquer responsabilidade da sua parte pela não realização da escritura no prazo previsto no contrato-promessa, salientando que o autor não entregou o dinheiro que no contrato promessas réus confessam ter recebido, tendo o mesmo resultado de encontros e acertos de contas feitos no âmbito da 4ª ré entre os primeiros réus e o autor e um tal FF, que também outorgou um contrato-promessa com os réus no mesmo dia do contrato-promessa em discussão nos autos.
Acrescentam que a acção foi instaurada sem que existisse mora e incumprimento, e, mesmo que ao autor assistisse o direito de resolução do contrato-promessa, nunca a acção poderia proceder, uma vez que o mesmo actuou com abuso de direito, nomeadamente quando pediu o arresto de dois lotes de terreno que vieram de facto a ser arrestados, o que impediu os réus de cumprir com as obrigações assumidas no contrato-promessa.
Houve réplica.
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Realizado o julgamento e apurados os factos, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente.
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Apelou o autor e a Relação de Guimarães, através do seu Acórdão de 12 de Abril de 2012, declarou a apelação procedente, revogou a sentença recorrida, julgou procedente a acção e, consequentemente:
a) - declarou resolvido, com fundamento no seu incumprimento definitivo por parte dos réus, o contrato promessa celebrado entre o autor e os mesmos réus;
b) – condenou os réus a restituir ao autor a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no montante de 256.000 euros, acrescida de juros à taxa legal, contabilizados desde a citação dos réus e até integral pagamento.
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Agora, são os réus que pedem revista, em cujas conclusões das alegações discordam do Acórdão recorrido, por considerarem :
1- que não houve sinal;
2- que não houve incumprimento definitivo por parte dos réus;
3- que não foi observado o princípio do pedido;
4- que os três réus, pessoas singulares, a nada se obrigaram.
Terminam por considerar violados os arts 376, nº2, 410, 441, 442 e 798 do C. C. e por pediram a revogação do Acórdão impugnado e a sua substituição por outro que julgue a acção improcedente e absolva os réus do pedido.
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O autor contra-alegou em defesa do julgado.
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Corridos os vistos, cumpre decidir.
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A Relação considerou provados os factos seguintes:
1. No dia 28/12/2007, entre, por um lado, os 1º, 2º e 3º RR. – os quais outorgaram em seu próprio nome pessoal e também enquanto sócios e gerentes da 4ª R. – e, por outro, o A, foi celebrado o contrato-promessa de compra e venda constante de fls. 9 e 10 da providência cautelar apensa, nos termos do qual, em especial da sua cláusula terceira, ficou acordado que “Pelo presente contrato, prometem os primeiro, segundo e terceiro outorgantes, na qualidades em que outorgam, vender ao quarto outorgante – ou a quem este vier a indicar até à data da realização da escritura definitiva de compra e venda – o seguinte bem imóvel: por 128.000,00 € (cento vinte oito mil euros), um apartamento T3, sito no 3º. piso, com a referência 3º. T3 B, e respectiva garagem, nº. 13, do prédio a edificar sobre o lote 52 do loteamento sito na Quinta da Areia, lugar da Valada, freguesia de Vila Nova de Anha, concelho de Viana do Castelo, a que corresponde o artigo matricial urbano 3428” [al. A) dos factos assentes];
2. Nos termos da cláusula primeira do referido contrato-promessa, “Por contrato-promessa de cessão de quotas, desta data, os primeiro, segundo e terceiros outorgantes prometeram ficar titulares de todo o capital social da identificada sociedade EE, Lda.” [al. B)];
3. Nos termos da cláusula segunda do referido contrato-promessa, “Fica, assim, especialmente entendido e contratado que a eficácia e validade do presente contrato, no que se refere à outorga dele, pelos primeiro, segundo e terceiro outorgantes, enquanto sócios, gerentes e representantes da EE, Ldª, fica dependente da concretização da promessa a que alude a precedente cláusula, nos exactos termos ajustados no contrato-promessa na mesma referido, pelo que, sem que, se realize a escritura definitiva de cessão de quotas, o presente contrato não produzirá qualquer efeito ou terá qualquer validade, não devendo ser accionado judicialmente” [al. C)];
4. Por escritura de 5/03/2008, os 1º, 2º e 3º RR. tornaram-se sócios da 4ª R, nesta detendo a totalidade do capital social [al. D)]
5. Nos termos da cláusula quarta do referido contrato-promessa, “Do preço global do prédio identificado em A) [128.000,00 €], o autor já pagou 127.500,00 €, devendo os restantes 500,00 € ser pagos aquando da realização da escritura definitiva de compra e venda” [al. E)];
6. Nos termos da cláusula quinta do referido contrato-promessa, “Os primeiro, segundo e terceiros outorgantes, nas qualidade em que outorgam, deverão entregar ao autor o prédio identificado em A logo que o mesmo se apresente construtivamente concluído, ou no prazo máximo de dois anos contados da data em que a Câmara Municipal avise da possibilidade de levantamento da respectiva licença de construção, conforme o que ocorrer primeiro, salvo se por motivos não imputáveis ao primeiro, segundo e terceiro outorgantes, ocorram atrasos na conclusão dos prédios, caso em que o prazo da entrega se dilatará na medida do estritamente necessário” [al. F)];
7. Nos termos da cláusula sexta do referido contrato-promessa, “A escritura definitiva de compra e venda realizar-se-á no prazo máximo de trinta dias contados da data da emissão, pela Câmara Municipal, da competente licença de utilização, incumbindo aos primeiro, segundo e terceiro outorgantes a designação do dia, hora e local respectivos, o que tudo deverão comunicar ao 4º outorgante, por carta registada com aviso de recepção, para o domicílio deste, com a antecedência de, pelo menos, quinze dias” [al. G)];
8. A 4ª R. foi notificada em 10/11/2008 do ofício da Câmara Municipal de Viana do Castelo, datado de 7 do mesmo mês, a comunicar que o processo de obras respeitante ao lote 52 havia sido deferido e que esse deferimento caducará se não for requerida emissão do correspondente alvará no prazo de um ano a contar da recepção do ofício ou de eventual pedido de prorrogação, a solicitar nos termos do nº2 do art.76º do DL 555/99, de 16/12 [al. H)];
9. Até Outubro de 2009 a 4ª R. ainda não tinha levantado a licença [al. I)];
10. Na data da outorga do referido contrato-promessa, a 4ª R. tinha o capital social de 67.500,00 € dividido pelas seguintes quotas e titulares: - uma no valor nominal de 16.875,00 €, pertencente ao A; - uma no valor nominal de 16.875,00 €, pertencente a FF; - uma no valor nominal de 11.250,00 €, pertencente ao R. BB: - uma no valor nominal de 11.250,00 €, pertencente ao R. CC; - uma no valor nominal de 11.250,00 €, pertencente ao R. DD. A gerência da 4ª R. e a sua representação pertenciam apenas ao A, a FF e ao R. BB, e essa sociedade obrigava-se em todos os seus actos e contratos com a intervenção conjunta dos três [als. J) e K)];
11. Na data da outorga do referido contrato-promessa, a 4ª R. era a proprietária do lote 52 (a que corresponde o artigo matricial urbano 3428), sobre o qual se propunha edificar o prédio urbano a constituir no regime de propriedade horizontal e nele incluir o apartamento prometido vender [al. L)];
12. Os 1º, 2º e 3º RR. tiveram conhecimento na mesma data da 4ª R. do teor do ofício referido em 8 [resposta ao artigo 1º da base instrutória);
13. Os RR. vêm dizendo que fizeram um “mau negócio”, não apontando qualquer outra justificação para o respectivo comportamento, e que os “papéis”, referindo-se ao contrato-promessa celebrado com o A, são para pôr no lixo. Os RR. já disseram ao A, “preto no branco”, nomeadamente em reunião entre todos havida nos escritórios da 4ª R, que não celebrariam o contrato-prometido [resp. ao art. 2º];
14. Os RR. preparavam-se para vender o terreno lote 52, da titularidade da 4ª R, no qual era suposto ser construído o prédio cuja fracção autónoma foi prometida vender ao A. Os RR. instruíram uma empresa imobiliária para encontrar comprador para o mencionado lote de terreno; e já apareceu pelo menos um potencial interessado na aquisição dele [resp. ao arts. 4º e 6º];
15. Até Novembro de 2010 os RR. não conseguirão obter a licença de utilização do edifício e entregar a fracção prometida vender ao A. [resp. ao art. 7º];
16. Depois de terem assinado o contrato-promessa, os 1º, 2º e 3º RR. foram informados de que o processo do lote 52 estava a ser reapreciado pelos serviços técnicos da Câmara Municipal [resp. ao art. 10º];
17. Para além do referido contrato-promessa, foi, no mesmo dia, celebrado um outro contrato-promessa de compra e venda com o mencionado FF, nos termos do documento nº4 junto com a contestação, sendo as cláusulas iguais àquele outro contrato, apenas o somatório dos valores era mais elevado no último. Também este contrato tinha por objecto duas fracções autónomas do prédio a edificar sobre o mesmo lote [resp. aos arts. 11º e 12º];
18. Nenhum dos promitentes-compradores entregou de facto os valores que num e noutro contrato-promessa se confessa ter recebido: os valores indicados num e noutro contrato-promessa correspondem aos preços atribuídos pelas partes outorgantes às fracções autónomas que os promitentes-compradores (o A. num contrato-promessa e o FF noutro contrato-promessa) tinham direito a receber da 4ª R. [resp. aos arts. 13º e 14º];
19. Na altura em que os 1º, 2º e 3º RR. assinaram os contratos-promessa de compra e venda e o contrato de cessão de quotas, a capacidade construtiva do edifício a implantar sobre o lote 52 era aquela que correspondia ao projecto então pendente na Câmara Municipal [resp. ao art. 15º];
20. Quando foram assinados os contratos-promessa de compra e venda e o contrato de cessão de quotas, os 1º, 2º e 3º RR. tinham conhecimento de que o lote 52 tinha a área de implantação de 940m2 e a área de construção de 4.196,90m2 (cave para comércio: 40,80 + cave para restaurante: 25,70 + cave para garagem: 745,40 + habitação: 2.608,80 + comércio: 478,90 + estabelecimento de restauração/bebidas: 297,30 [resp. ao art. 17º];
21. Na sequência da reapreciação do lote 52 pelos serviços técnicos da Câmara Municipal (conforme indicado em 16), e depois de a 4ª R. ter sido foi notificada para corrigir o respectivo projecto e o ter feito, a Câmara Municipal emitiu um aditamento ao alvará de loteamento nos termos do qual a área de implantação passou de 940 m2 para 918 m2 e a área de construção passou de 4.196,90 m2 para 4.481 m2 (cave para comércio: 37,60 + cave para estabelecimento de restauração/bebidas: 23,30 + cave para garagem: 649,00 + cave para circulações: 575,10 + habitação: 2.413,50 + comércio: 456,80 + estabelecimento de restauração/bebidas: 325,70) [resp. aos arts. 18º a 20º);
22. Em data não concretamente apurada, os 1º, 2º e 3º RR, em nome da 4ª R, fizeram com a sociedade GG, SA, um acordo de permuta do lote 52 por várias fracções autónomas do prédio a construir sobre ela, tendo decidido esperar apenas pela emissão da licença de construção para formalizar o contrato [resp. ao art. 26º];
23. A sociedade referida em 22 veio a desistir da permuta, aceitando apenas executar a obra [resp. ao art. 28º];
24. Foi então que a 4ª R. se decidiu pela construção por conta própria e administração directa, tendo recorrido a um empréstimo bancário no montante de 1.500.000,00 €, que foi aprovado [resp. ao art. 29º];
25. Na sequência do referido em 14, a 4ª R, em data não concretamente apurada, foi contactada pela mediadora imobiliária HH comunicando-lhe que tinha conhecimento de um potencial interessado na aquisição do lote 52, o qual, porém, não chegou a concretizar qualquer proposta para a compra daquele lote [resp. aos arts. 33º e 38º];
26. Em consequência do arresto decretado no âmbito da providência cautelar apensa, a instituição bancária que aprovou o empréstimo indicado em 24 anulou tal empréstimo. (resp. ao art. 43º].
*
Vejamos agora cada uma das questões postas:
1.
O sinal :
O autor, que celebrou com os réus um contrato promessa de compra e venda de um andar de uma construção, a edificar no imóvel identificado nos autos, reclama dos réus o valor do sinal em dobro, com fundamento em que aqueles não cumpriram o contrato, a título definitivo.
Resulta da cláusula quarta do contrato promessa que”do preço global do prédio identificado na alínea A) – 128.000 euros – o autor já pagou 127.500 euros, devendo os restantes 500 euros ser pagos aquando da realização da escritura definitiva de compra e venda.
Todavia, foi apurado no nº18 do elenco dos factos provados, que “nenhum dos promitentes compradores entregou de facto os valores que num e noutro contrato promessa se confessa ter recebido : os valões indicados num e noutro contrato promessa correspondem aos preços atribuídos pelas partes outorgantes às fracções autónomas que os promitentes compradores (o autor num contrato promessa e o FF noutro contrato promessa) tinham direito a receber da 4ª ré.”
As razões pelas quais o autor era credor desse apartamento foram explicadas na fundamentação do despacho que, em 1ª* instância, decidiu a matéria de facto .
Por aí se verifica que a verba de 127.500 euros, que no contrato promessa foi confessada pelos réus ter sido paga pelo autor, corresponde a um crédito do autor sobre a 4ª ré (de que o autor foi sócio) sobre uma fracção avaliada em 128.000 euros.
Assim sendo, não se questiona que o devedor (a ré sociedade, promitente vendedora), e o credor (o autor promitente comprador), com a concordância dos outros réus promitentes vendedores (sócios da ré sociedade), acordaram validamente a constituição de um sinal a produzir efeitos entre as partes, que seria correspondente ao valor do débito da ré sociedade perante o autor.
E, como se escreve no Acórdão recorrido ( fls 491), “tal valor nem sequer careceria de sair do património do autor que, no entanto, ficaria exactamente na mesma situação se dele saísse para pagamento do sinal e nele depois reentrasse com a entrega da coisa devida pela ré promitente vendedora. Nessas circunstâncias a entrega do sinal não deve ser encarada, de um modo limitado, correspondendo à pura deslocação física ; importa, sim, que seja encarada na sua dimensão real de enriquecimento do património em execução de um possível acordo como o que foi assinalado”.
No mesmo sentido, já se decidiu no Acórdão do S.T.J. de 9-3-2010, proferido na revista nº 10633/05.3TBMTS.S1, WWW.dgsi.pt
O que permite concluir que, para haver sinal, nem sempre é exigível a entrega física de dinheiro e que, no caso concreto, os factos provados evidenciam a existência de um verdadeiro sinal, que aliás, sempre seria de presumir – art. 441 do C.C.
2.
O incumprimento definitivo do contrato:
Apurou-se que os réus depois de considerarem que o contrato promessa celebrado foi um mau negócio e que o papel do mesmo contrato era para deitar ao lixo, disseram ao autor, “preto no branco”, nomeadamente na reunião entre todos havida nos escritórios da 4ª ré, que não celebrariam o contrato prometido” (nº13 do elenco dos factos provados).
Além disso, os réus preparavam-se para vender o lote 52 da titularidade da 4ª ré, no qual era suposto ser construído o prédio cuja fracção autónoma foi prometida vender ao autor, e instruíram uma empresa imobiliária para encontrar comprador, tendo aparecido até um potencial interessado na aquisição dele.
Tal alienação não se consumou, por entretanto ter sido decretado o procedimento cautelar de arresto apenso.
Tais factos provados evidenciam uma recusa categórica, inequívoca, firme e definitiva de não cumprir.
A vontade séria, categórica e inequívoca de não outorgar o contrato prometido equivale ao não cumprimento definitivo ( Ac. S.T.J. de 7-3-91, Bol. 405-456; Ac. S.T.J. de 5-12-2006, Proc. 06A3914 e Ac. S.T.J. de 28-6-2011, Proc. 7580/05.2TBVNG.P1.S1, os dois últimos disponíveis em WWW,dgsi.pt.
Acresce que este Supremo Tribunal vem equiparando a declaração de recusa à conduta do promitente que torne patente, certa e segura a intenção de não querer cumprir a promessa ( Ac. S.T.J. de 15-3-83, Bol. 325-561 e Ac. S.T.J. de 9-3-2010, Proc. 5647/06.6TVLSB:La.S1, WWW.dgsi.pt).
Assim, a comunicação dos réus (promitentes vendedores) ao autor (promitente comprador), de que não iriam cumprir o contrato promessa, aliada ao demais circunstancialismo provado, integram uma situação de incumprimento definitivo, que se presume culposo.
3 .
O princípio do pedido:
Na conclusão 26ª, sustentam os réus que a pretensão do autor esbarra no princípio do pedido, dizendo que “se ele não pediu uma qualquer restituição de quantias e se essa consequência não resulta da causa de pedir , é evidente que o tribunal não poderia, nem pode, por sua livre iniciativa, substituir-se ao autor”.
Mas sem razão.
O autor, na petição inicial, alegou factos bastantes de cuja prova pudesse concluir-se pelo incumprimento contratual dos réus .
Mais alegou o facto da coisa entregue o ter sido a título de sinal.
Com fundamento no incumprimento contratual dos réus, o autor pediu, no art. 19 da petição inicial, o pagamento de certa quantia em dinheiro, correspondente ao dobro do sinal - art. 442, nº2, do C.C.
Pediu primeiro a declaração de incumprimento do réu, pedindo depois a condenação destes no pagamento de determinado montante, que corresponde ao dobro do sinal.
Não houve, pois, qualquer violação do princípio do pedido, por parte da Relação.
4.
A responsabilidade dos três réus, pessoas singulares.
Os três réus, pessoas singulares, intervieram no contrato promessa não só “enquanto sócios e gerentes da 4ª ré”, sociedade, como também “em seu próprio nome pessoal”.
Se não quisessem obrigar-se em seu nome pessoal os três réus, pessoas singulares, não precisam de ter nele intervenção “em seu nome próprio pessoal”, mas como simples representantes da 4º ré .
Se tivessem tido intervenção apenas como representantes da 4ª ré, vinculavam apenas esta ré sociedade.
Intervindo também em nome próprio, era a maneira de também se responsabilizarem, pessoalmente, pelo incumprimento do contrato promessa.
Nem se diga que os três réus, enquanto pessoas singulares, pessoalmente e em nome próprio, não podiam prometer vender um bem que não lhes pertencia.
Como é sabido, é válida a promessa de venda de bem alheio ( Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 5ªed, pág. 302; Galvão Telles, Direito das Obrigações, 109; Almeida Costa, Direito das Obrigações, 5ª ed, pág. 326; Ac. S.T.J. de 25-5-04, Proc. 04B4502 e Ac. S.T.J. de 7-2-06, Proc. 05A4285, www.dgsi.pt.).
É que o promitente não aliena, apenas se vincula a uma alienação possível objectivamente, ou seja, em si mesma.
Em face do exposto, se todos os réus se vincularam ao seu cumprimento, todos eles têm de responder pelo seu incumprimento.
Improcedem, pois, as conclusões do recurso.
*
Sumariando :
1- Num contrato promessa de compra e venda, não obsta à qualificação de “sinal” a circunstância de se provar que o respectivo valor correspondia a um crédito que o autor (promitente comprador) tinha a haver da 4ª ré (promitente vendedora).
2 – A entrega do “sinal” não deve ser encarada de modo limitado, correspondendo a uma deslocação física de dinheiro, devendo antes ser considerada na sua real dimensão de enriquecimento do património, em execução de um possível acordo como o que foi assinalado.
3 – A declaração categórica, inequívoca e firme de não outorgar o contrato promessa, equivale ao seu não cumprimento definitivo.
4 – Se todos os réus se vincularam ao cumprimento do contrato promessa, todos eles têm de responder pelo seu incumprimento.
5 - A promessa de venda de bem alheio é válida.
*
Termos em que negam a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 25-10-2012
Azevedo Ramos (Relator)
Silva Salazar
Nuno Cameira