| 703/12.7TVPRT.E1.S1 |  |
CESSAÇÃO
RECONSTITUIÇÃO NATURAL
INDEMNIZAÇÃO
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL
MATÉRIA DE FACTO
MATÉRIA DE DIREITO
PODERES DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
LIQUIDAÇÃO ULTERIOR DOS DANOS
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIO JURÍDICO - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / MODALIDADES DAS OBRIGAÇÕES / OBRIGAÇÃO DE INDEMNIZAÇÃO / CONTRATOS EM ESPECIAL / LOCAÇÃO.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL - PROCESSO DE DECLARAÇÃO / SENTENÇA ( NULIDADES ) / RECURSOS.
- Alberto dos Reis, “Código de Processo Civil” anotado, Vol. V, Coimbra Editora, em anotação ao art.º 668.º (actual art.º 615.º do C.P.C.), 141.
- Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil” Anotado, Volume I, 4.ª Edição em anotação ao artigo 236.º.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 236.º, N.º 1, 238.º, N.º 1, 405.º, N.º1, 406.º, N.º 1, 566.º, N.º 1, 1038.º, AL. I).
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 608.º, N.º 1, 615.º, N.º 1, AL. D), 666.º, N.º 1.
ACÓRDÃO DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 11/11/1992, PROCESSO N.º 003424, IN WWW.DGSI.PT .
I - A vontade expressa na declaração negocial constitui questão de facto quando consista em apurar se o destinatário conhecia a vontade real do declarante e o seu conteúdo; constitui questão de direito, abrangida pelos poderes de conhecimento do STJ, quando haja de realizar-se, na ignorância de tal vontade (como em concreto acontece), nos termos do art. 236.º, n.º 1, do CC.
II - A interpretação, nos termos do art. 236.º, n.º 1, do CC, por um declaratário normal, das cláusulas do contrato de sublocação (escrito) que prevêem, no caso de cessação do contrato por iniciativa dos réus antes de decorridos três anos de vigência, a obrigação de pagarem à autora três rendas e de reporem o imóvel no estado inicial, colhe o sentido único de as partes terem estabelecido, na verificação daquela previsão, as obrigações cumulativas, a cargo dos sublocatários e perante os sublocadores, do pagamento e da reposição.
III - A reposição do imóvel no estado inicial abrange quer a acção material de restaurar o imóvel quer o pagamento do custo da obra respectiva, a realizar por terceiro.
IV - No quadro fáctico provado de (i) os réus terem denunciado o contrato de sublocação antes de decorridos três anos de vigência do mesmo; (ii) a autora ter interpelado os réus a reporem o imóvel no estado inicial, o que não fizeram; (iii) os réus terem entregado o imóvel à autora, deixando de ter o seu domínio, indispensável à reposição; e (iv) não exercerem a actividade de reconstrução ou de reparação de imóveis, procede o pedido, formulado pela autora, de condenação dos réus no custo da obra necessária ao cumprimento daquela obrigação.
V - Não se tendo provado que tal obra tem o custo estimado pela autora, deve o seu valor ser apurado em liquidação posterior, como concluiu a Relação, o que não desvirtua a procedência do pedido, com a consequência inevitável de se considerar prejudicado o conhecimento do pedido alternativo formulado na acção.
AA – ACTIVIDADES HOTELEIRAS, UNIPESSOAL, LDA
intentou, nas Varas Cíveis do Porto, onde recebeu o nº 703/12.7TVPRT, acção declarativa, na forma ordinária de processo, (hoje na Vara de Competência Mista de Setúbal) contra
BB e mulher CC
pedindo que os réus fossem condenados (i) a pagar à autora o valor de 24180,00 euros, acrescido de IVA, correspondente ao preço da obra de reposição do imóvel que lhes havia dado de arrendamento no estado inicial; ou, em alternativa, (ii) a pagar à autora uma indemnização de 41 064,80 euros, correspondente aos 23 meses de renda não pagos pelos réus durante aquele período de três anos, que a autora tinha a expectativa de receber.
Alegou, em síntese:
em 14 de Janeiro de 2011, a autora celebrou com os réus contrato de sublocação de uma loja, com entrada pelo n.º … da Rua …, no Porto, tendo em vista o exercício da actividade de mediação imobiliária;
a fracção encontrava-se montada, equipada e mobiliada pela autora e apta a funcionar como restaurante, pelo que os réus a desmantelaram e nela fizeram obras, adequando-a ao exercício daqueloutra actividade;
o contrato teria a duração mínima de três anos, prevendo que, caso os réus lhe pusessem termo em momento anterior, ficavam obrigados a pagar à autora o valor de 4 500 euros, correspondente às três rendas iniciais que foram perdoadas, e a repor a fracção no estado em que a receberam;
em 27 de Outubro de 2011, os réus denunciaram o contrato;
em 07 de Novembro de 2011 a autora enviou carta aos réus e pediu-lhes o pagamento daquela quantia de 4 500 euros e a reposição do imóvel no estado anterior ou, em alternativa, o pagamento de 24 180,00 euros, acrescido de IVA, correspondente ao preço da obra, a efectuar por terceiro, dessa mesma reposição, no que insistiu por carta de 29 de Fevereiro de 2012;
os réus já pagaram aquela quantia e entregaram o imóvel, mas não o repuseram no estado em que o receberam e não pagaram o valor necessário à respectiva obra.
Citada, a ré apresentou contestação, impugnando parte da matéria alegada pela autora e concluindo pela improcedência da acção e absolvição do pedido.
A 1ª Vara Cível do Porto declarou-se territorialmente incompetente e declarou competente o tribunal judicial da Comarca de Setúbal, para onde os autos foram enviados e aí distribuídos à Vara de Competência Mista.
Este Tribunal, na sequência e na conclusão do processo veio a proferir sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo os réus dos pedidos.
Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação e o Tribunal da Relação de Évora, por acórdão sem voto de vencido, revogou a sentença, condenando os réus a pagar à autora o valor correspondente ao custo da reposição da ligação feita em tubo spiro com colector duplo, da ligação do motor de frio e respectiva parte eléctrica, das ligações (esgotos, água fria e quente, gás com certificação da APCER, etc.), existentes em relação a todos os equipamentos existentes no restaurante e da reposição da decoração existente (pinturas, vinil, espelho, carpintaria) e toda a estrutura de software instalada no imóvel, valor este a apurar em liquidação de sentença.
Inconformados agora os réus, vêm interpor recurso de revista e formulam as seguintes conclusões:
I. O presente recurso de revista é interposto do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Évora tendo por fundamento a alínea a) do n.º 1 do artigo 674º do CPC.
II. O objecto do presente recurso de revista consiste na apreciação das questões:
a) Saber se é admissível o pedido do "custo de reparação" ou "indemnização pelo equivalente", ao invés de se optar pela restituição natural, quando esta é possível ou suficiente.
b) Saber se existiu ou não incumprimento contratual por parte dos Réus, ora Recorrentes (questão levantada em sede de ampliação do objecto de recurso).
c) Nulidade da sentença por violação do princípio do contraditório (questão "parcialmente apreciada" pelo acórdão recorrido);
III. O Acórdão do Tribunal da Relação de Évora violou, além doutros, os artigos 562.º, 566º, 405º, 810.º e 811º, todos do Código Civil e ainda os artigos 3.º, n.º 3 e 5.º, n.º3 do Código de Processo Civil.
IV. O princípio da restituição natural apenas deverá ceder e ser substituído pela indemnização em dinheiro quando se encontrem verificados os pressupostos dessa substituição, articulados no nº 1 do art.º566º do Código Civil.
V. Do confronto do artigo 562º com o nº 1 do artigo 566º ambos do Código Civil se concluiu que, no nosso ordenamento jurídico, se encontra consagrado o princípio da reposição natural, traduzido no dever que impende sobre o lesante de reconstituir a situação anterior à lesão;
VI. A indemnização em dinheiro tem caracter subsidiário, tendo apenas lugar nas situações excepcionalmente previstas no n.º 1 do artigo 566º: i) quando seja inviável a reconstituição da situação anterior à lesão; ii) quando não repare integralmente o dano; iii) ou quando seja excessivamente onerosa para o devedor.
VII. A indemnização é fixada em dinheiro, sempre que a restituição natural não seja possível, não repare integralmente os danos ou seja excessivamente onerosa para o devedor.
VIII. O ónus de alegar e demonstrar que a restituição natural não é possível era do Recorrido, o que não aconteceu e foi desconsiderado pelo Tribunal da Relação de Évora.
IX. No caso dos autos a Autora não solicitou por qualquer forma a reparação natural, optando logo por exigir uma indemnização por equivalente.
X. A reposição natural é possível e não apresenta excessiva onerosidade para os Réus, por outro lado, nada tendo a Autora alegado e provado, como lhe competia, quanto à insuficiência ou ineficácia da reparação, há que concluir que não lhe assiste o direito de peticionar uma indemnização em dinheiro.
XI. O Acórdão recorrido admite, expressamente que não peticionaram a restituição natural, optando antes pelo pedido direito de uma quantia a título de indemnização pelo equivalente.
XII. O acórdão recorrido, ao fazer referência às situações descritas no artigo 566º, n.º 1, refere-se aos casos em que a reconstituição natural não seja possível, não repare integralmente os danos ou seja excessivamente onerosa para o devedor, nunca se tendo demonstrado a verificação de nenhuma dessas situações, as quais não foram alegadas nem tão pouco provadas.
XIII. A restituição natural é possível.
XIV. O acórdão recorrido conclui, em frontal oposição ao preceituado nos artigos 562º e 566º do Código Civil, que o disposto no n.º1 do art.º 566º do Código Civil não obsta a que o lesado opte entre a reparação natural e a indemnização em dinheiro.
XV. A Recorrida nunca alegou, nem tão pouco provou, qualquer facto do qual se retirasse a impossibilidade de se proceder à reparação natural.
XVI. A conclusão que o Tribunal da Relação de Évora retira da interpretação do art.º 566º n.º 1, é capciosa, na medida em que entente que a indemnização ou montante - ou seja o que for - que é peticionado pelo Recorrido e a restituição natural são a mesma coisa, o que diametralmente oposto ao que se encontra estatuído nos artigos 562º e 566º do Código Civil.
XVII. O princípio da restituição natural apenas deverá ceder e ser substituído pela indemnização em dinheiro quando se encontrem verificados os pressupostos dessa substituição, articulados no n.º 1 do art.º 566º do Código Civil.
XVIII. O Acórdão derroga a letra e o sentido de duas disposições legais constantes dos artºs 562º e 566º do CC, de forma directa, fechando os olhos ao princípio de aplicação geral estabelecido no art.º 562º do CC e ainda à remissão efectuada pelo artigo 566º, n.º 1 que confirma e consagra de forma absoluta a aplicação de tal princípio, admitindo a sua derrogação em situações específicas e legalmente tipificadas, as quais repete-se, não se verificam. Não foram alegadas. Não foram provadas.
XIX. A lei distingue clara e expressamente duas realidades - a restituição natural e indemnização por equivalente pelo que não poderia o Tribunal da Relação de Évora entender, por interpretação, que são uma e a mesma coisa.
XX. A condenação dos Recorrentes encontra-se em frontal contradição com a fundamentação, também ela transcrita no acórdão recorrido, não se referindo, à anulação de decoração e muito menos de estrutura de software a qual não existia e não foi alvo de qualquer intervenção por parte dos Recorrentes.
XXI. Conforme refere a sentença proferida em primeira instância " ... a Autora procedeu às obras de desmantelamento do restaurante e, por sua vez, os Réus encarregaram-se da tarefa de executar as obras de adaptação logo após a Autora ter retirado o equipamento, decoração e mobiliário que lá detinha."
XXII. Considerando-se provado que foi a autora a desmobilizar e remover o mobiliário e decoração não existe razão para se pretender imputar tal custo aos Recorrentes.
XXIII. Tal facto configura uma contradição entre a matéria considerada provada e o juízo levado a cabo pelo Tribunal da Relação, na medida em que, apesar de se ter concluído que foi a Recorrida a remover o mobiliário e a decoração, condena os Recorrentes à sua reposição, o que consubstancia a nulidade do acórdão, nos termos do art.º 615º, n.º 1, alínea c).
XXIV. Recorrente e Recorrido estabeleceram especificamente uma cláusula penal, consubstanciada no pagamento de uma indemnização, para compensar a Recorrida pela cessação do contrato antes de decorrido o período de 3 anos.
XXV. O contrato de sublocação objecto dos presentes autos acolhe uma Cláusula Penal onde se evidencia que o termo/fim da vigência do contrato antes de alcançada a data de 11 de Janeiro de 2014, em termos de consequência e/ou penalizações para os Recorridos, sempre estiveram adstritos apenas e só à obrigação de pagar a quantia fixada a título de cláusula penal - correspondente ao valor global das rendas dos meses correspondentes ao período de carência, inicialmente, concedido aos Recorridos.
XXVI. Os Recorridos decidiram denunciar o contrato, antes de decorrido aquele prazo, e, simplesmente, de acordo com os termos do contrato, suportaram as consequências desta sua (legitima) decisão, isto é, restituíram o imóvel à Recorrente e efectuaram o pagamento da penalização combinada.
XXVII. A limitação do montante da indemnização está na disposição das partes contratantes, no âmbito da sua liberdade contratual, a qual é garantida pela aplicação dos art.º 405º e 810º do Código Civil.
XXVIII. Não houve qualquer outra convenção das partes no que respeita ao quantum indemnizatório.
XXIX. Acordaram as partes, livremente, a indemnização a considerar nos casos de incumprimento contratual ou no caso de existir denúncia do contrato antes de se completarem 3 anos de vigência.
XXX. Não existe, nem nunca tal obrigação assim se configurou, uma obrigação de permanência, sendo tal entendimento bastante claro através da simples leitura do contrato.
XXXI. Tendo optado pela exigência da pena convencional, não é lícito à Recorrida exigir simultaneamente o cumprimento coercivo da obrigação (ou a execução pelo equivalente), nem lhe será permitido voltar atrás na opção, para reclamar apenas esse cumprimento coercivo.
XXXII. O pagamento da cláusula penal (4 500 euros) foi exigido e a mesma foi paga, tendo a Recorrente recebido a competente quitação no que respeita a esse montantes, como, de resto, a Autora, ora Recorrida, expressamente reconhece.
XXXIII. A ressarcibilidade do dano excedente teria de ser especificamente acordada pelas partes, o que não aconteceu, pelo que a inclusão da cláusula penal traduz que estas quiseram, livremente estabelecer o limite do quantum indemnizatório.
XXXIV. No que respeita à questão da nulidade da sentença por violação do princípio do contraditório, a mesma não foi, a nosso ver, apreciada e muito menos fundamentada pelo Tribunal da Relação de Évora.
XXXV. A questão suscitada tem origem na dedução ilegal de pedidos alternativos pela Autora na sua petição inicial, na medida em que não nos encontramos perante direitos que por natureza sejam alternativos ou que possam resolver-se em alternativa.
XXXVI. Não se trata de duas prestações que se equivalham em termos económicos ou mesmo juridicamente, significando tal equivalência que a obrigação se extingue pela satisfação de uma só das prestações, o que não é manifestamente o caso.
XXXVII. Não se verifica qualquer nulidade por suposta violação do princípio do contraditório, previsto no art.º 3º do CPC.
XXXVIII. O n.º 3 do artigo 5.º do Código de Processo Civil prevê que, quanto aos poderes de cognição do Tribunal, o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.
XXXIX. A decisão-surpresa a que se reporta o artigo 3º, nº3 do CPC não se confunde com a suposição que as partes possam ter feito nem com a expectativa que elas possam ter acalentado quanto à decisão quer de facto quer de direito, na medida em que aquilo que importa é que os termos da decisão - os seus fundamentos - estejam ínsitos ou relacionados com o pedido formulado e se situem dentro do geral e abstractamente permitido pela lei e que de antemão possa e deva ser conhecido ou perspectivado como sendo possível.
XL. A sentença proferida em primeira instância baseou-se nos factos alegados e trazidos ao processo pelas partes, isto é: no contrato de sublocação outorgado pelas partes, forma e prazo de resolução, analisou a prova produzida em sede de audiência de julgamento e, bem assim, a prova documental oferecida nestes autos, no uso dos poderes que lhe são expressamente concedidos pelo Código de Processo Civil.
XLI. Ainda que o acórdão recorrido assim não tenha vislumbrado, a decisão preconizada pelo Tribunal de primeira instância se configura, desde o início do processo, como uma solução jurídica possível - e até, diga-se, evidente - face à factualidade alegada, na medida em que a improcedência dos pedidos alternativos formulados é manifestamente evidente.
Os réus interpuseram recurso de revista subordinado e apresentaram as seguintes conclusões:
1 - Na 1.ª instância foi dado como provado o incumprimento contratual dos Réus em relação à autora, bem como se considerou provada a obrigação contratual dos Réus em reporem o imóvel sublocado no estado em que o receberam da autora, dado que não respeitaram o prazo de duração mínima e ininterrupta de três anos.
2 - Na sentença de 1.ª instância é, ainda, dito que " teve-se, ainda, em conta orçamento de fis. 75 ... “, ou seja, deu-se tal orçamento como provado.
3 - Na parte daquela sentença de 1.ª instância referente à aplicação dos factos (provados) ao Direito é dito que "considerando que os Réus denunciaram o acordo antes do prazo inicial de 3 anos estão agora obrigados a pagar a quantia de € 24 180.00 (+IVA) para a reposição do estabelecimento comercial de restauração no estado em que se encontrava aquando da entrega do imóvel aos Réus."
4 - O Acórdão a quo quando diz que "desconhecemos qual o custo desta reposição, pois não consta da matéria provada” está ferido de nulidade nos termos das alíneas d) e e) do nº1 do artigo 615.° do C.P.C., uma vez que deixou de se pronunciar sobre questões de que deveria apreciar, designadamente sobre o orçamento de fls. 75 considerado provado/tido em conta, e, também, pelo facto dos Réus terem sido condenados no acórdão a quo a realizar menos trabalhos do que aqueles que foram peticionados pela A. e em montante a quantificar aquando da execução de sentença, quando o contrário, ou seja, todos os trabalhos peticionados pela autora já haviam sido dados como provados na 1ª instância, "vide", p.f., itens 10 a 16, inclusive, dos factos dados como provados na sentença de 1.ª instância.
5 - O Acórdão a quo não poderia ter deixado de condenar os Réus no pagamento à autora do aqui ajuizado valor que foi peticionado (€24.180.00 + NA) correspondente a todos os trabalhos contemplados no sobredito orçamento de fls. 75 (tido em conta/dado como provado nos presentes autos), ou seja, não só os trabalhos descritos no ponto 16 dos factos dados como provados na sentença da 1.ª instância, mas, também, os trabalhos descritos no item 15 daqueles factos dados como provados.
6 - Na sentença da 1ª instância, concretamente no item 17 dos factos dados como provados, diz-se que "a Ré não pagou à Autora a quantia de € 24,26 relativa aos custos de condomínio correspondentes a parte do mês de Fevereiro de 2012".
7 - Todavia, a 1ª instância não condenou os Réus a efectuar este pagamento à autora, não tendo igualmente o Acórdão ora sob Recurso condenado os Réus a tal pagamento, o que o fere de nulidade nos termos das alíneas c) e d) do n.º1 do art.615.° do C.P.C, uma vez que os fundamentos estão em oposição com a decisão e, também, pelo facto de ter deixado de se pronunciar (em termos decisórios) sobre uma questão sobre a qual se deveria ter pronunciado/decidido, até porque tal questão faz parte explícita do pedido deduzido na p.i., tendo, também, violado o disposto no art.566.°, n.º1 do Código Civil.
8 - Por despacho de fls. (...) proferido pela Exm.ª Sra. Juíza Desembargadora Relatora do Tribunal da Relação de Évora, foi dito que "no caso em análise, verifica-se que as conclusões dos Recorrentes (sublinhado e destaque nossos) violam claramente o requisito legal que impõe que as mesmas (Conclusões dos Recursos - Inicial e Ampliado) sejam sintéticas, mostrando-se consequentemente violado o disposto no art.º 639.º do C.P. Civil".
9 - Assim, foram, em devido tempo, ambas as partes (A. e Réus) objecto de um despacho que ordenou que fossem notificadas para apresentar, no prazo de 5 dias, novas conclusões que preenchessem aquela exigência legal, sob pena de não se conhecer, de todo, ambos os Recursos (o inicial e o ampliado).
10 - A A., dentro daquele prazo de 5 dias, apresentou novas conclusões em obediência ao doutamente ordenado.
11 - No entanto, nunca a A. foi notificada das novas conclusões sintetizadas por parte dos Réus em relação à sua requerida ampliação do objeto inicial do Recurso.
12 - Caso não existam, a requerida ampliação do Recurso não poderia ter conhecido outro destino que não fosse o seu não conhecimento/rejeição - cfr. art. 639.°, n.º 3 do C.P.C., o que, a ter acontecido, teria feito transitar em julgado a decisão de 1ª instância no que tange a este ponto, impedindo-se, assim, o Recurso de Revista quanto a esta matéria por parte dos Réus.
13 - A A. tem interesse e direito em ver, também, apreciado e decidido o seu 2.° pedido formulado na p.i ..
14 - O Acórdão a quo deixou erradamente de se pronunciar sobre esta questão relativamente à qual havia a obrigação de se pronunciar até porque o Recurso de Apelação interposto pela A. foi julgado apenas parcialmente procedente, o que o fere, por isso, de nulidade nos termos previstos na alínea d) do n.º: 1 do art. 615.° do C.P.C. aplicável "ex vi” art. 674.°, n.º: 1, alínea c), que aqui se volta a arguir.
15 - O Acórdão a quo também deixou de se pronunciar sobre a nulidade invocada pela A. quanto ao facto de a Mm.ª Juiz de 1ª instância ter considerado na sua sentença que a p.i. dos autos é inepta sem nunca ter convidado a A. ao seu aperfeiçoamento, o que o fere de nulidade nos anteditos termos previstos na alínea d) do n.º: 1 do art. 615.° do C.P.C. aplicável "ex vi” art. 674.°, n.º 1, alínea c), que aqui se volta, também, a arguir.
A autora e os réus apresentaram respostas aos recursos interpostos.
Cumpre apreciar e decidir.
FACTOS (tais como as instâncias, designadamente o acórdão recorrido, os fixou):
1 - Com data de 14/01/2011, foi subscrito o acordo junto a fls. 60 a 66 dos autos, que constitui o doc. N.º 10 junto com petição inicial, denominado "contrato de sublocação", cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta o seguinte:
"Entre AA - Actividades Hoteleiras, Unipessoal, Lda., NIPC: 507 …, com sede na Trav. do …, n.º …, Santo Ildefonso, Porto, e aqui representada pelo seu sócio-gerente DD com poderes para o acto, adiante designada por 1.ª Outorgante.
BB, portador do B.I. n.°: … emitido em 20/06/2006 pelo arquivo de Setúbal, contribuinte n.º …, casado no regime de comunhão de bens adquiridos com CC, portadora do B.I. n.º … emitido em 10/05/2006 pelo arquivo de Setúbal, contribuinte n.º …, ambos residentes na Rua …, n.º …º, 8.º Esq., 2910 - Setúbal adiante designados por 2°s Outorgantes, é estabelecido o presente contrato de sublocação, que se rege nos termos das cláusulas seguintes:
Considerando que:
a) A EE Leasing e Factoring - Instituição Financeira de Crédito, S A., é proprietária da fracção autónoma designada pela letra "CO" correspondente a uma Loja com entrada pelo n.º … da Rua …, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua António Bessa Leite n.ºs 1400, 1406, 1412, 1420, 1430, 1440, 1446, 1454, 1468, 1476, 1450, 1488, 1516, 1526 e 1526 e Rua Brigadeiro Nunes da Ponte n.ºs 27, 31, 39, 43, 45, 59, 61, 63. 65, 73, 87, 91, 99, 129, 135, 137 e 141 da freguesia de Lordelo do Ouro, concelho do Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o artº 4204 e descrito na 2.º Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n°.00917, encontrando-se a mesma cedida em regime de locação financeira à 1.ª Outorgante.
b) O sublocatário conhece e aceita os termos do contrato de locação financeira entre a EE Leasing e Factoring - Instituição Financeira de Crédito, S.A e a AA- Actividades Hoteleiras, Lda.
c) Que a sublocação não é oponível ao locador (a EE Leasing e Factoring - Instituição Financeira de Crédito, S. A.), restringindo-se os seus efeitos ao âmbito das relações entre os respectivos contraentes.
d) Que em caso de termo do aludido contracto de locação financeira, seja por que motivo for, à excepção da aquisição do imóvel por parte do locatário, o sublocatário assume a obrigação de desocupar imediatamente o local, de pessoas e bens.
1.º
A 1.ª Outorgante é locatária da fracção autónoma acima identificada, gozando de todos os direitos de uso e fruição emergentes do contrato de locação financeira imobiliária com a EE Leasing e Factoring - Instituição Financeira de Crédito, S. A., do qual se anexa uma cópia a este contrato de sublocação, fazendo dele parte integrante, o qual é assinado em todas as suas páginas por todos os aqui Outorgantes.
2.º
Pelo presente contrato a 1.ª Outorgante subloca aos 2ºs Outorgantes o imóvel acima identificado para o exercido exclusivo da actividade de medição imobiliária, com expressa proibição de utilização deste espaço para qualquer outro fim ou destino, salvo autorização dada por escrito pela 1.ª Outorgante.
3.º
1 - O prazo de sublocação será de cinco anos, com início em 01/02/2011 e termo no dia 31/01/2016 considerando-se sucessivamente prorrogado, por períodos de 3 anos, se nenhuma das partes o denunciar, nos termos previstos nos números seguintes.
2 - Os 2°s Outorgantes poderão denunciar livremente o presente contrato, mediante carta registada com aviso de recepção, a remeter à 1.ª Outorgante com 120 (cento e vinte) dias sobre a data pretendida para a sua cessação.
3 - A mora superior a 3 (três) meses no pagamento da renda, pelos 2°s Outorgantes, confere à 1.ª Outorgante o direito a denunciar o presente contrato, com carácter imediato, conferindo aos 2ºs Outorgantes um prazo de 15 dias para proceder à respectiva entrega do imóvel, ficando obrigados a pagar à 1.ª Outorgante, a título de sanção pecuniária compulsória, a quantia de 500,00 (quinhentos euros) por cada dia de atraso a partir do décimo quinto dia atrás referido, sem prejuízo de outras penalizações.
4º.
1 - A renda mensal será de € 1.500 (mil e quinhentos euros) até ao fim de Janeiro do ano de 2012, a partir do dia 01 de Fevereiro de 2012 a renda mensal passará para €1.750 (mil setecentos e cinquenta euros).
2 - A partir de 1 de Fevereiro de 2013, a renda será actualizada anualmente, de acordo com os índices e coeficientes legais em vigor e aprovados pelo Governo.
3 - A 1.ª Outorgante aceita conceder um período de carência de pagamento de renda correspondente a três meses, no caso os meses de Fevereiro, Março e Abril de 2011 para que a 2.ª Outorgante possa realizar obras de adaptação no imóvel que de forma alguma afectem, alterem ou ponham em causa a estrutura do imóvel objecto do presente contrato.
4 - Caso os 2°s Outorgantes não completem três anos consecutivos e ininterruptos de duração efectiva deste contrato, a título de penalização terá de pagar a quantia de € 4.500 (quatro mil e quinhentos euros) referentes aos três meses de carência concedidos (Fevereiro, Março e Abril de 2011).
5 - As despesas de água, energia eléctrica, bem como as taxas ou licenças relacionadas com o fornecimento de tais bens, e, bem assim, da limpeza do sublocado ficam a cargo dos Segundos Outorgantes.
6 - É da exclusiva responsabilidade dos 2.ºs Outorgantes a obtenção e custeamento de rodas as licenças necessárias para o exercício da actividade que irão desenvolver no espaço objecto da presente sublocação.
7 - G - É da responsabilidade exclusiva da aqui 2.ª Outorgante o pagamento integral do valor mensal estipulado anualmente pela administração do Condomínio, o qual actualmente se cifra no montante de € 41,14, sem prejuízo de futuras actualizações.
8 - Ficam desde já autorizados os 2°s Outorgantes a ceder a sua posição contratual para uma empresa nova a ser criada, desde que o capital social dessa eventual futura sociedade seja titulado pelos aqui 2.°s Outorgantes e que estes sejam os gerentes da mesma e o objecto social da sociedade seja a mediação imobiliária.
9 - A cedência referida no item precedente terá obrigatoriamente que constar de documento/contrato escrito (novo contrato ou aditamento ao presente) assinado por todos os aqui intervenientes, para ser eficaz e juridicamente válida.
10 - Na data da celebração deste contrato os 2°s Outorgantes pagam à 1.ª Outorgante, as rendas de Maio, Junho e Julho de 2011 no montante global de 4.500,00€ (quatro mil e quinhentos euros).
5.º
A renda mensal vence-se no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito e será paga por transferência para a conta do Banco EE com o N.I.B. ….
6.º
1 - A 1.ª Outorgante autoriza desde já os 2°s Outorgantes a efectuar no local sublocado todas as obras necessárias ou convenientes à sua adaptação ao fim a que se destina, desde que de alguma forma não alterem ou ponham em causa a estrutura do imóvel.
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, os 2ºs Outorgantes não poderão efectuar quaisquer obras no local sublocado sem prévia autorização expressa e por escrito dada pela 1.ª Outorgante e, se necessário, do Locador, nos termos do contrato de locação financeira.
3 - Os 2.ºs Outorgantes, no caso de pretenderem efectuar obras no espaço sublocado, além das referidas no número 1 anterior, terão que submeter o projecto arquitectónico das mesmas à prévia aprovação escrita da 1.ª Outorgante.
4 - Todas as obras e benfeitorias introduzidas no imóvel sublocado consideram-se pertença desta, sem que qualquer dos Outorgantes tenha direito a levantá-las ou retê-las ou ainda a qualquer compensação ou indemnização, seja a que título for.
5 - Se o presente contrato de sublocação terminar por causa imputável aos aqui 2.ºs Outorgantes antes de decorridos 3 anos de duração efectiva, consecutiva e ininterrupta do presente contrato de sublocação, os 2.ºs Outorgantes obrigam-se, desde já, perante a 1.º Outorgante a repor o espaço ora objecto de sublocação no mesmo estado em que actualmente o mesmo se encontra, designadamente ao nível do seu projecto de arquitectura actual, o qual se anexa ao presente contrato, sendo rubricado por todos os aqui Outorgantes, e que faz parte integrante do presente contrato.
7.º
1 – O imóvel objecto da presente sublocação está equipado com os bens móveis que se encontram identificados na listagem anexa ao presente contrato e que dele faz parte integrante, sendo, por isso, assinada por todos os aqui Outorgantes.
2 - Os 2.ºs Outorgantes obrigam-se a manter os supre referidos bens móveis constantes da sobredita listagem anexa no estado de conservação, uso e funcionamento em que se encontram à data da celebração deste contrato, ressalvadas todas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização.
3 - Nesta data, os 2.ºs Outorgantes pagam à 1.ª Outorgante um depósito caução no valor de € 1.500,00 (mil e quinhentos euros), a qual será restituída aos 2.°s Outorgantes no final do presente contrato após certificação por parte da 1.ª". Outorgante em como os bens móveis constantes da listagem anexa se encontram no estado de conservação, uso e funcionamento em que se encontraram à data da celebração deste contrato, ressalvadas todas as deteriorações inerentes e uma prudente utilização.
a) Se, por outro lado, no final do presente contrato houver bens irreversivelmente danificados ou a carecer de conserto por mau uso dos 2.°s Outorgantes, a aqui referida caução de 1.500,00 será utilizada para custear os necessários consertos e indemnizar a 1.ª Outorgante pela eventual perda irreversível de algum bem danificado sem possibilidade de conserto.
b) Se os € 1.500,00 de caução não forem suficientes para acautelar a situação descrita na alínea imediatamente antecedente, os 2°s Outorgantes terão que pagar à 1.ª Outorgante o valor da diferença.
8.º
Fica expressamente proibida aos 2.ºS Outorgantes a oneração, alienação, sublocação, gratuita ou onerosa, no todo ou em parte, do imóvel sublocado, sem consentimento prévio e por escrito da 1.ª Outorgante e do Locador.
9.º
Após a cessão da posição contratual para a nova empresa a ser criada, os 2°s Outorgantes e outros eventuais demais sócios desta sociedade ficarão como Fiadores e principais pagadores dessa nova empresa pela exacto cumprimento de todas as obrigações inerentes a este contrato e suas prorrogações, expressamente renunciando ao benefício da excussão prévia.
10.º
1 - A 1.ª Outorgante obriga-se expressamente ao estrito e pontual cumprimento do contrato de locação financeira celebrado com a "EE Leasing e Factoring Instituição Financeira de Crédito, S.A." em 27 de Maio de 2010.
2 - Em caso de cessação do presente contrata de sublocação antes de decorrido o prazo previsto no n.º 1 da Cláusula Terceira, com fundamento na cessação antecipada do contrato de locação financeira indicado no número anterior, por motivo imputável à 1.ª Outorgante, esta ficará obrigada a indemnizar os 2°s Outorgantes em montante que se fixa, desde já, a título de cláusula penal, em € 75000 (setenta e cinco mil euros), sem prejuízo da possibilidade de os 2°s Outorgantes poderem reclamar da 1.ª Outorgante uma indemnização no valor correspondente à diferença entre aquele valor e o valor dos prejuízos efectivamente sofridos, nos termos gerais de Direito, no caso de estes serem de valor superior ao ora convencionado. (...)".
2 - Por contrato de locação financeira imobiliária, celebrado no dia 27 de Maio de 2010, a EE Leasing e Factoring Instituição Financeira de Crédito, S.A., na qualidade de locadora, celebrou um acordo escrito com o n.º 100008856, com a Autora, na qualidade de locatária, nos termos do qual se obrigou a ceder o uso e fruição de fracção designada pelas letras “O”, correspondente a uma loja com entrada pelo n.°: … da Rua …, integrada no prédio urbano, constituído no regime da propriedade horizontal, sito na Rua António Bessa Leite n.°s: 1400, 1106, 1412, 1420, 1130, 1440, 1446, 1454, 1468, 1478, 1480, 1486, 1516, 1526 e 1528 e Rua Brigadeiro Nunes da Ponte n.°s: 27, 31, 39, 43, 45, 59, 61, 63., 65, 73, 87, 91, 99, 129, 135, 137 e 141 da freguesia de Lordelo do Ouro, concelho do Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 4204 e descrito na 2. Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.°: 00917, mediante o pagamento de rendas mensais.
3 - Por carta datada de 26 de Outubro de 2011, junta aos autos a fls. 69 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, dirigida pela Ré á Autora na qual comunicava, além do mais, que "(...) vimos comunicar a Vª. Exas a denúncia do contrato de sublocação celebrado em 14 de Janeiro de 2011, (...) informamos que o local arrendado será restituído a essa sociedade livre de pessoas e bens até ao dia 29 de Fevereiro de 2012, data em que cessarão os efeitos do mencionado contrato (...)".
4 - Em resposta a esta missiva, a Autora enviou à Ré a carta datada de 7 de Novembro de 2011, junta a fls. 73 e 74 dos autos, que se dá por integralmente reproduzida, na qual solicitava o pagamento das seguintes quantias " (...) a) do valor das rendas (e respectivos custo de condomínio associados) respeitantes à duração do prazo de aviso prévio contratualmente definido para a denúncia, do contrato; b) do valor de € 24.180,00 + IVA à taxa legal aplicável correspondente ao preço da empreitada para a reconstrução do espaço objecto de sublocação no mesmo estado em que o mesmo se encontrava antes das obras executadas por Vª. Exas (cfr. orçamento que anexo ao presente); c) da quantia de 4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros) referente aos terceiros meses de carência concedidos (Fevereiro, Março e Abril de 2011), acrescido do respectivo valor de condomínio (...)”.
5 - Por carta data de 27 de Fevereiro de 2012, junta a fls. 77 e 78 dos autos, que se dá por integralmente reproduzida, os Réus comunicaram à Autora, além do mais, que "a entrega do locado seria efectuado na próxima 4.ª feira dia 29 de Fevereiro, pelas 9 horas (...) o locado será restituído com todos os equipamentos descritos na lista anexa ao contrato e no mesmo estado em que este se encontrava à data em que se iniciou a sublocação, com excepção das duas paredes de pladur colocadas e que mantivemos por considerar que serão úteis para a utilização futura do espaço (...) nessa data será efectuado o pagamento da quantia de € 3.000,00 correspondente à diferença entre o valor devido nos termos do disposto no n.º: 4 da cláusula 4.ª (€ 4.500,00) e o valor da caução (€ 1.500,00) entregue a essa sociedade na data da celebração do contrato de sublocação (€ 1.500,00)."
6 - Por carta data de 29 de Fevereiro de 2012, junta a fls. 83 a 84 dos autos, que se dá por integralmente reproduzida, a Autora comunicava aos Réus, além do mais, que "(...) tornaram-se V. Exas devedores (...) das seguintes importâncias: a) do valor das rendas (e respectivos custos de condomínio associados) respeitantes à duração do prazo de aviso prévio contratualmente definido para a denúncia, valor este que, no que diz respeito às rendas, já se encontra pago, mas que se encontra integralmente por pagar no que concerne aos custos de condomínio associados; b) do valor de € 24.180,00 + IVA, à taxa legal aplicável correspondente ao preço da empreitada para a reconstrução do espaço objecto da sublocação no estado em que o mesmo se encontrava antes das obras executadas por Vª. Exas. (cfr. Orçamento que anexo ao presente), valor este que se encontra por pagar na totalidade; c) da quantia de 4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros) referente aos terceiros meses de carência concedidos (Fevereiro, Março e Abril de 2011), acrescido do respectivo valor de condomínio, valor este que se encontra integralmente por pagar; d) o valor dos custos de condomínio inerentes a esta fracção respeitantes a toda a duração do contrato de sublocação em apreço, os quais se encontram por pagar na sua totalidade (...)"
7 - E não foi recebida pelos Réus por não a terem reclamado no posto dos CTT.
8 - No dia 23 de Abril de 2012, os Réus entregaram à Autora, através de transferência bancária, a quantia de € 3.000,00.
9 - Os equipamentos existentes no locado a que se alude em 6) da BI foram armazenados pela Autora.
10 - Na fracção autónoma fracção designada pela letra “O”, correspondente a uma loja com entrada pelo n.°: … da Rua …, a Autora tinha montado, equipado, mobilado, licenciado e apto a funcionar um estabelecimento comercial de restaurante.
11 - Aquando dessa entrega da fracção encontrava-se no estado evidenciado pelo projecto de arquitectura a que se alude na cláusula 6.º, n.º l do denominado contrato de sublocação.
12 - Aquando da celebração do acordo e da entrega das chaves na fracção estava instalado um estabelecimento comercial apta a funcionar como uma unidade de restauração.
13 - No locado os Réus pretendiam exercer a mediação imobiliária por serem "franchisados"/agentes da Remax".
14 - Após a celebração do acordo e entrega da fracção aos Réus, a Autora procedeu ao desmantelamento do estabelecimento comercial de restaurante.
15 - Para tanto, a Autora levou a efeito as seguintes obras: retirou duas estantes em aço inox, o apanha fumos central, a estrutura reforçada para suporte do apanha fumos removido, desmontou o motor, o variador e as respectivas ligações eléctricas do apanha fumos removido, retirou a estrutura superior do armário do frigorífico, desmontou todos os equipamentos existentes no imóvel sublocado e ordenou que os mesmos fossem removidos para fora do Imóvel, desmontou o corrimão e painel em vidro existente nas escadas;
16 - Os Réus para desenvolver a sua actividade de mediação imobiliária, efectuaram as seguintes obras: anularam a ligação feita em tubo spiro com colector duplo, a ligação do motor de frio e respectiva parte eléctrica, as ligações (esgotos, água fria e quente, gás com certificação da APCER, etc.) existentes em relação a todos os equipamentos existentes no restaurante, anularam toda a decoração existente (pinturas, vinil, espelho, carpintaria) e toda a estrutura de software instalada no imóvel.
17 - A Ré não entregou à Autora a quantia de € 24,26 relativa aos custos de condomínio correspondente a parte do mês de Fevereiro de 2012.
18 - Os Réus entregaram à Autora o local nos termos em que nele desenvolviam a actividade de mediação imobiliária.
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A autora/recorrida requereu, como questão prévia, que o recurso de revista principal não fosse admitido, por verificada a previsão do art.641.º, n.º2 al. b) do CPC, já que, no seu entender, as conclusões são uma mera reprodução das alegações, contra o disposto no art.639.º, n.º1 do CPC.
Vejamos.
O recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão – art. 639.º, n.º 1 do CPC.
A inobservância deste comando pode revestir duas formas: uma grave e uma intermédia.
Na forma grave, o recurso não contém, de todo, alegações ou conclusões, pelo que o requerimento de recurso é imediatamente indeferido – art. 641.º, n.º2 al. b) do CPC; na forma intermédia, o recurso contém alegações e conclusões, mas estas últimas mostram-se deficientes, obscuras, complexas ou não contêm as especificações legais, pelo que o recorrente é convidado a completá-las, esclarecê-las ou sintetizá-las, no prazo de cinco dias, sob pena de, só então, não se conhecer do recurso na parte afectada – art.639.º, n.º3 do CPC.
O recurso de revista principal – IV Vol., fls. 614 a 644 – contém individualizadas as alegações e as conclusões. A recorrida reconhece-o, pois ao entender que “(as) conclusões são, praticamente, uma exaustiva repetição das suas alegações” admite, como mínimo, que umas e outras existam.
Donde se segue que, a ser verdadeira, por hipótese, a afirmação produzida pela recorrida, as conclusões serão apenas complexas, mas não inexistentes.
Merecerão, mereceriam, naquela solução legal, convite prévio aos recorrentes para as sintetizarem, ao invés do indeferimento, drástico e definitivo, do recurso.
Ainda assim, o cotejo das conclusões e das alegações não confirmam a afirmação, repete-se, de que “(as) conclusões são, praticamente, uma exaustiva repetição das suas alegações”.
No recurso de revista principal, os recorrentes dedicaram 24 folhas às alegações (fls. 614 a 637) e 7 folhas às conclusões (fls. 638 a 644), utilizando em ambas o mesmo tipo de letra e espaçamento entre linhas.
Infere-se que ali escreveram menos que aqui.
E, a razão da menor extensão das segundas em face das primeiras, deslinda-se facilmente pela sua leitura: a recorrente não transpôs para as conclusões as referências doutrinárias e jurisprudenciais, o teor das normas jurídicas invocadas e os trechos do acórdão recorrido constantes das alegações, afirmando nas conclusões as ideias-chave de cada passo argumentativo antes explorado e detalhado, cumprindo, de resto, o disposto no art.639.º, n.º2 do CPC.
Mas mesmo que algumas das conclusões sejam uma reprodução ipsis verbis de parte das alegações, não se pode sancionar tal técnica, mas antes focar o esforço de síntese feito e a aptidão funcional da peça recursória em permitir a sindicância do acórdão recorrido.
O recurso principal, como o subordinado, tem (também) que ser recebido e apreciado.
~~
Dito isto.
Nos termos do disposto nos artsº.608.º, n º 2 e 635.º, n º 4, do CPC, e sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, as conclusões das alegações de recurso delimitam os poderes de cognição deste Tribunal.
As questões de direito a decidir, aqui, são portanto as seguintes:
no recurso de revista principal:
O acórdão recorrido é nulo por contradição entre a fundamentação e a decisão?
Os réus incumpriram o contrato e a autora pode exigir a reposição do imóvel no estado inicial, se o contrato já prevê como pena o pagamento de 4 500 euros?
A autora podia pedir o custo da obra de reposição do imóvel no estado inicial, em vez da sua reposição?
no recurso de revista subordinado:
O acórdão da Relação é nulo por ter relegado para liquidação posterior o custo da obra, ao invés de condenar no valor constante do orçamento junto e pedido pela autora – art.615.º, n.º1 als. c) e d) do CPC?
E nulo por não ter conhecido o segundo pedido formulado pela autora – art.615.º, n.º 1 al. d) do CPC?
E nulo por não ter conhecido da questão de a Mª Juíza da 1.ª instância ter entendido a petição inicial como inepta, sem ter convidado a autora a aperfeiçoá-la?
A Relação não podia ter conhecido da ampliação do objecto do recurso suscitada pelos réus, por não terem aperfeiçoado as conclusões, como determinado?
~~
Vejamos primeiro da questão da legitimidade do conhecimento da ampliação do objecto do recurso de apelação (questão 5.); depois, das nulidades apostas ao acórdão recorrido (questões 1. e 4.); finalmente do mérito propriamente dito do recurso, com abordagem da viabilidade da exigência simultânea da pena prevista no contrato para o seu incumprimento e da reposição do imóvel no estado inicial (questão 2.), e da viabilidade do pedido de condenação dos réus no custo da obra de reposição do imóvel no estado inicial e necessidade de tratamento do pedido alternativo inicialmente formulado pela autora (questão 3.).
~~
A recorrida entende que os recorridos do recurso de apelação não aperfeiçoaram as conclusões da resposta, como determinado pela Exma Juíza Desembargadora Relatora, pelo que não podia ter sido conhecida no acórdão a ampliação do objecto do recurso.
Rememorando.
A sentença proferida em 1ª instância julgou a acção improcedente – Vol. I, fls. 360;
Vencida, a autora apelou – Vol. II, fls. 361 a 452;
Os réus responderam e requereram a ampliação do objecto do recurso – Vol. II, fls. 457 a 487;
A Exma Juíza Desembargadora Relatora proferiu, por fim, o seguinte despacho:
“(…) Ora, no caso dos autos verifica-se que as conclusões dos recorrentes violam claramente o requisito legal que impõe que as mesmas sejam sintéticas, mostrando-se consequentemente violado o disposto no art. 639.º, n.º1 do C.P.Civil.
O texto apresentado como “conclusões” consta de 23 folhas.
Quando as conclusões não sejam resumidas, deve o relator instar o recorrente a sintetizá-las, sob pena de não se conhecer do objecto do recurso, na parte afectada.
Em face do exposto, convido os recorrentes a apresentar, no prazo de 5 dias, novas “conclusões” que preencham aquela exigência legal, sob pena de não se conhecer de todo o recurso”.
A aqui recorrida invoca o facto de este último despacho referir “convido os recorrentes” para sustentar que se destinou também aos recorridos da apelação.
Não têm manifestamente razão.
Tratou-se de um lapso de escrita: o único recurso interposto foi-o pela autora e não pelos réus; a ampliação do objecto do recurso requerida pelos réus não configura, por si, a interposição de um recurso, cf. art.636,º, n.º 1 do CPC; e, apenas as conclusões da recorrente e não também as conclusões dos recorridos constaram de 23 folhas, visadas exclusivamente no convite ao aperfeiçoamento – Vol. II, fls. 429 a 451 e fls. 481 a 487.
O lapso de escrita revela-se no próprio contexto e conteúdo do despacho, devendo ser entendido que, ao escrever-se “recorrentes”, a signatária dele pretendeu escrever “recorrente”, por ser um só.
Entendimento com que, aliás, a recorrida já concordou e agora, estranhamente, põe em dúvida.
Na verdade, imediatamente após aquele despacho, apresentou uma peça com as conclusões resumidas e nele confessou – Vol. IV, fls. 510 – “(…) notificada do douto despacho que a convida a, no prazo de cinco dias, apresentar conclusões resumidas do seu Recurso”, ao invés de despacho que convida as partes a apresentarem conclusões resumidas dos seus recursos.
Também os recorridos, notificados dessa peça, implicitamente manifestaram entendimento idêntico, limitando-se a reiterar “em face da notificação das “novas” conclusões de recurso apresentadas pela sociedade recorrente”, “se dignem considerar por reproduzidas o teor das contra-alegações e, bem assim, das conclusões por si, oportunamente, apresentadas” – Vol. V, fls. 522.
Por fim, sem qualquer lapso, foi recebido o recurso – Vol. IV, fls. 526 –, e não os recursos.
Pelo exposto, e sem outras considerações, improcede a questão suscitada pela recorrida.
~~
Os recorrentes entendem que o acórdão recorrido é nulo, por existir contradição entre a prova de que foi a autora a desmobilizar e remover o mobiliário e decoração e a condenação deles no pagamento do custo da sua reposição, ou seja, entre a fundamentação e a decisão – art. 615.º, n.º1 al. c) do CPC.
Apreciando.
No acórdão, entendeu-se, em suma, o seguinte:
os réus fizeram cessar o contrato de sublocação, pelo que estão obrigados, nos termos do mesmo, a reporem o espaço no estado em que se encontrava de acordo com o que ficou provado nos factos 16. e 18., o que abrange serem condenados no pagamento do custo, a liquidar posteriormente, da respectiva obra.
Relembre-se o que nos factos 16. e 18. consta:
16. Os Réus para desenvolver a sua actividade de mediação imobiliária, efectuaram as seguintes obras: anularam a ligação feita em tubo spiro com colector duplo, a ligação do motor de frio e respectiva parte eléctrica, as ligações (esgotos, água fria e quente, gás com certificação da APCER, etc.) existentes em relação a todos os equipamentos existentes no restaurante, anularam toda a decoração existente (pinturas, vinil, espelho, carpintaria) e toda a estrutura de software instalada no imóvel.(…)
18. Os Réus entregaram à Autora o local nos termos em que nele desenvolviam a actividade de mediação imobiliária.
Na sequência desta fundamentação, de facto e de direito, o acórdão deu razão à recorrente e decidiu:
julgar parcialmente procedente o recurso e condenando os réus a pagar à autora o valor correspondente ao custo da reposição da ligação feita em tubo spiro com colector duplo, da ligação do motor de frio e respectiva parte eléctrica, das ligações (esgotos, água fria e quente, gás com certificação da APCER, etc.) existentes em relação a todos os equipamentos existentes no restaurante e da reposição da decoração existente (pinturas, vinil, espelho, carpintaria) e toda a estrutura de software instalada no imóvel.
Não se vislumbra qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão, ou seja, não ocorre o caso de “a construção da sentença é viciosa, pois os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas ao resultado oposto” (Alberto dos Reis, Código de Processo Civil anotado, Vol. V, Coimbra Editora, em anotação ao art. 668.º (actual art. 615.º do CPC), pag. 141).
De facto, os fundamentos invocados no acórdão conduzem necessariamente à decisão, improcedendo a nulidade apontada.
Seria, por exemplo, caso para contradição se, após afirmar o incumprimento do contrato pelos réus e a obrigação de custearem as obras que nele fizeram, se concluísse, no acórdão, sem outro fundamento que o justificasse, pela absolvição dos réus.
Mas não foi esse o caso.
Considere-se, ainda assim, que a recorrente tinha razão na parte em que imputa ao acórdão o erro na interpretação dos factos, porque, por mera hipótese, desvalorizou o facto provado 15 - para tanto, a Autora levou a efeito as seguintes obras: retirou duas estantes em aço inox, o apanha fumos central, a estrutura reforçada para suporte do apanha fumos removido, desmontou o motor, o variador e as respectivas ligações eléctricas do apanha fumos removido, retirou a estrutura superior do armário do frigorífico, desmontou todos os equipamentos existentes no imóvel sublocado e ordenou que os mesmos fossem removidos para fora do Imóvel, desmontou o corrimão e painel em vidro existente nas escadas.
O erro na interpretação ou na desconsideração dos factos não é já um caso nulidade do acórdão por contradição entre a fundamentação e a decisão, mas um erro de julgamento, a sindicar no recurso se tal questão tivesse sido suscitada.
~~
A recorrida, por sua vez, entende que o acórdão é nulo, pelas seguintes razões:
- ignorou a prova do custo da reposição do imóvel no estado inicial, relegando o seu apuramento para liquidação posterior, verificando-se omissão de pronúncia e contradição entre a fundamentação e a decisão;
- não se pronunciou sobre o pedido alternativo formulado pela autora;
- não se pronunciou sobre a nulidade invocada pela autora, decorrente de o juiz de primeira instância ter considerado inepta a petição inicial (quanto aos pedidos alternativos) sem ter convidado a autora a, previamente, aperfeiçoar tal peça, optando por um dos pedidos.
Invoca, como fundamento legal, o disposto no art. 615.º, n.º1 als. d) e e) do CPC.
Vejamos.
As três nulidades têm, em comum, a invocação do disposto no art.615.º, n.º1 al. d) do CPC.
Este preceito, aplicável aos acórdãos da Relação por força do disposto no art.666.º, n.º 1, do CPC, prevê a nulidade da sentença por o juiz ter deixado de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar, e está relacionado, por sua vez, com o disposto no art.608º, n.º1 do CPC, segundo o qual o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
O segundo período deste último preceito fornece a pista decisiva à resolução da segunda e da terceira nulidades: o juiz ou os juízes não têm que se pronunciar sobre questões que fiquem prejudicadas pela solução dada a outras questões.
Com efeito, e aqui:
inicialmente, a autora formulou dois pedidos alternativos na acção - a condenação dos réus a pagarem à autora o valor de 24 180,00 euros, acrescido de IVA, correspondente ao preço da obra para reposição do imóvel; em alternativa ao peticionado em 1, a condenação dos réus a pagarem à autora o valor de 41 064,08 euros, correspondente à indemnização calculada com base em 23 meses de renda que a autora não recebeu e tinha a expectativa de receber;
Na sentença de 1ª instância, o primeiro pedido foi julgado improcedente e o segundo pedido foi considerado ilegal, e deles os réus foram absolvidos do pedido e da instância respectivamente; no recurso de apelação, a autora pugnou pela procedência do primeiro pedido e, se assim não se entender – Vol. IV, fls. 515 - pela procedência das nulidades da sentença, designadamente por violação do princípio do contraditório quanto ao 2º pedido, devendo, em consequência, ser convidada a aperfeiçoar a petição inicial escolhendo qual dos dois pedidos alternativos devia ser apreciado.
Ora, o acórdão da Relação julgou procedente, como fora pugnado pela aí recorrente, o primeiro pedido (da acção e do recurso), e condenou os réus a pagarem à autora o custo da reposição do imóvel no estado inicial, somente relegando o apuramento desse valor para liquidação posterior, ao invés de logo condenar no valor que havia sido indicado pela autora, daí a parcial procedência.
Como os pedidos foram formulados pela autora em termos alternativos na acção (em alternativa ao peticionado em 1.), e em termos subsidiários no recurso (se assim não se entender), a procedência do primeiro acarretou a impossibilidade e prejudicialidade do segundo e, por via delas, a desnecessidade do conhecimento do respectivo mérito ou das questões que o condicionassem, como fossem as nulidades invocadas.
A recorrente, aliás, termina o seu recurso – repete-se - com o pedido da procedência do primeiro pedido e, só assim não se entendendo (o que não aconteceu), com o pedido de declaração das nulidades arguidas e convite posterior para aperfeiçoar a petição inicial.
E o acórdão recorrido é expresso: «no entanto, como veremos mais à frente, não concordamos com o entendimento da sentença recorrida de que estamos perante uma situação em que não se possa pedir “o custo da reparação”, e, por isso, entendemos que, face à nossa posição - se mostra ultrapassada a questão do cumprimento do contraditório e que a mesma deve ser considerada prejudicada pela solução do recurso, como veremos infra”.
E não existe qualquer incongruência (também invocada) entre os fundamentos do acórdão e a decisão a que chegou: nele se considerou, como fundamento, que a denúncia do contrato de sublocação pelos réus antes de decorridos três anos acarretou, nos termos do contrato, a obrigação de pagarem à autora 4 500 euros e de reporem o imóvel no estado em que o receberam inicialmente, obrigação que abrangia, pela interpretação feita do disposto no art. 566.º do CC, o pagamento do custo da obra de reposição a levar a cabo por terceiro, custo desconhecido por não constar dos factos provados e por o orçamento junto pela autora abranger mais serviços que não são devidos; e, dele se seguiu a condenação dos réus a pagarem o custo da reposição do imóvel, a apurar em liquidação posterior.
A decisão está suportada, em termos de coerência lógica, pelos fundamentos, não os exorbitando, não os contrariando, e sobretudo, sendo o seu rigoroso desfecho conclusivo.
Relativamente ao custo da reposição, a não procedência total do primeiro pedido, ou seja, de condenação no valor concretamente pedido pela autora, foi justificada no facto de ele não constar dos factos provados da sentença de 1.ª instância e de o orçamento incluir outras obras para além das devidas.
E assim é, de facto.
Percorrendo os factos provados da sentença, não se deslinda um único relativo ao custo concreto da anulação das obras que os réus fizeram, descritas no facto 16., mormente do custo peticionado de 24 180,00 euros.
Daí que não tenha o sentido de facto provado, mas apenas de fundamentação de algum ou de alguns outros factos provados (expressamente elencados como tal), a referência feita na fundamentação da matéria de facto a “teve-se ainda em conta o orçamento de fls. 75 elaborado por esta testemunha relativa aos custos de reposição da unidade de restauração” (2.º Vol., fls. 348).
Também a análise do orçamento de fls. 75, com discriminação, por itens, dos trabalhos a realizar, evidencia que nele se contemplaram mais trabalhos que aqueles que o acórdão da Relação decidiu serem devidos, não podendo, por aqui, ser acolhido o valor peticionado pela autora.
Em suma, não existiu qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão, nem omissão de pronúncia: aos fundamentos segue-se logicamente a decisão; o acórdão justificou por que razões não acolhia o valor peticionado pela autora e o remetia para liquidação posterior.
Improcedem as apontadas nulidades.
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Depurado o objecto do recurso das arguidas irregularidades formais, é tempo de nos pronunciarmos sobre as verdadeiras questões de mérito que nele se suscitam, a saber:
a) Os réus incumpriram o contrato e a autora pode exigir a reposição do imóvel no estado inicial, se o contrato já prevê como pena o pagamento de 4 500 euros?
b) e, em caso afirmativo, podia a autora concretamente pedir, ao invés da reposição, o pagamento do custo da reposição a levar a cabo por terceiro?
Quanto à primeira questão.
Nas alegações de recurso, os recorrentes enunciam a questão (IV Vol – fls. 628 a 635) e, de seguida, oferecem os seguintes fundamentos:
- existe uma contradição entre a fundamentação e a decisão, porque da asserção fáctica de ter sido a recorrida a remover o mobiliário e a decoração, não pode resultar a condenação dos recorrentes na sua reposição, donde o acórdão é nulo;
- a consagração de uma cláusula penal para a denúncia prematura impede a condenação dos recorrentes em qualquer outra prestação, como no pagamento do custo da reposição do imóvel.
O primeiro argumento foi tratado em sede das nulidades imputadas ao acórdão (11.2.2.), pelo que resta saber se o segundo argumento procede.
Para tanto, é necessário relembrar a situação fáctica provada que, apresentando simplicidade, se resume ao seguinte quadro:
- Em Janeiro de 2011, a recorrida e os recorrentes subscreveram contrato escrito de sublocação de uma loja, pelo prazo de cinco anos, com início a 01 de Fevereiro de 2011, e nele fizeram expressamente constar, na cláusula 4.ª que caso os recorrentes não completem três anos consecutivos e ininterruptos de duração efectiva deste contrato, a título de penalização terá de pagar a quantia de € 4.500, referentes aos três meses de carência concedidos (Fevereiro, Março e Abril de 2011) e na cláusula 6.ª que se o presente contrato de sublocação terminar por causa imputável aos aqui 2.ºs. outorgantes antes de decorridos 3 anos de duração efectiva, consecutiva e ininterrupta do presente contrato de sublocação, os 2.ºs. Outorgantes obrigam-se, desde já, perante a 1.ª outorgante a repor o espaço ora objecto da sublocação no mesmo estado em que actualmente o mesmo se encontra, designadamente ao nível do seu projecto de arquitectura actual, o qual se anexa;
- Em Novembro de 2011, os recorrentes enviaram carta à recorrente a comunicar a denúncia do contrato;
- Os réus, para desenvolverem a sua actividade de mediação imobiliária, efectuaram várias obras no imóvel.
A interpretação colhida por um declaratário normal do sentido objectivo das cláusulas do contrato transcritas – arts.236.º, n.º1 do Código Civil - é o de que as partes estabeleceram expressamente as consequências da cessação do contrato, por iniciativa dos sublocatários, antes de decorridos três anos da sua vigência, ou seja, incorriam nas obrigações, cumulativas, do pagamento de 4 500 euros à sublocadora e da reposição do imóvel no estado inicial.
Este sentido entronca não apenas na redacção das duas cláusulas, que ademais não fazem referência uma à outra e por isso não se excluem ou anulam, como no sentido evidente desta convenção: a recorrida perdoou três rendas iniciais e autorizou os recorrentes a realizarem obras de adaptação do imóvel à nova actividade, no pressuposto comum de que o contrato teria a duração mínima da três anos, tempo suficiente para o valor das rendas entretanto pagas relativizar aquela perda pecuniária e custear a obra de reposição do imóvel no estado inicial, obrigação esta que, sempre a sublocadora tinha, como locatária, perante o locador.
Inverificado esse pressuposto por acção dos recorrentes, que puseram termo unilateralemente ao contrato (denúncia) antes de decorrido o primeiro triénio, reverteram os benefícios condicionais outorgados, arcando agora com a obrigação composta de pagar e de repor.
Por isso, não tem qualquer viabilidade, soçobrando ante a redacção do contrato, negócio formal cuja interpretação exige um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento – art.238.º, n.º1 do Código Civil –, a conclusão extraída pelos recorrentes de que, na consagração do pagamento daquelas três rendas, antes perdoadas, em caso de cessação prematura do contrato, se estabeleceu uma cláusula penal excludente de qualquer outra indemnização.
Convém relembrar aos recorrentes que, no contexto do princípio da autonomia da vontade negocial das partes – art.405.º, n.º1 do Código Civil - eles e a recorrida estabeleceram a disciplina do contrato de sublocação que bem entenderam, com a inevitável consequência, salvo a contrariedade de algum preceito legal de natureza imperativa que a invalidasse, de se obrigarem ao cumprimento pontual do contrato, não apenas no sentido temporal como no sentido de ponto-por-ponto – art.406.º, n.º1 do Código Civil.
Donde, ocorrida a previsão da denúncia do contrato pelos recorrentes antes de decorridos três anos de vigência, incorreram nas obrigações concomitantes de pagarem à recorrida o valor de 4 500 euros e de reporem o imóvel no estado inicial.
E, mesmo relativamente a este último aspecto, que não se crê ter sido reeditado, sob a forma de questão expressa, no presente recurso de revista, é absolutamente correcto o entendimento do acórdão recorrido de que a reposição abrange a anulação das obras realizadas pelos recorrentes e expressamente provadas no facto 16.
Quanto à segunda questão.
Rememorando o que, de relevante, se provou (factos 1., 3., 4., 6., 16., e 18.):
- O contrato de sublocação entre as partes teve início em Fevereiro de 2011;
- Os recorrentes (sublocatários) puseram-lhe termo em Outubro de 2011;
- O contrato previu, na cláusula 6.ª, como consequência da denúncia prematura (antes já concluída a sua aplicação), que os 2.ºs. Outorgantes obrigam-se, perante a 1.ª outorgante a repor o espaço ora objecto da sublocação no mesmo estado em que actualmente o mesmo se encontra;
- Os recorrentes efectuaram no imóvel as seguintes obras: anularam a ligação feita em tubo spiro com colector duplo, a ligação do motor de frio e respectiva parte eléctrica, as ligações (esgotos, água fria e quente, gás com certificação da APCER, etc.) existentes em relação a todos os equipamentos existentes no restaurante, anularam toda a decoração existente (pinturas, vinil, espelho, carpintaria) e toda a estrutura de software instalada no imóvel.
- Os recorrentes foram interpelados pela recorrida em Novembro de 2011 e Fevereiro de 2011 a pagarem o custo da reposição do imóvel por terceiro, o que não fizeram.
- Os recorrentes entregaram o imóvel aos recorrentes no estado em que nele desenvolviam a actividade de mediação imobiliária.
Note-se, também, que a autora formulou na acção o seguinte pedido:
“Pagar à autora o valor de 24 180,00 + IVA, correspondente ao preço recolhido pela autora, em forma de orçamento, junto de empresa idónea e especializada para efectuar a reposição do imóvel sublocado no estado arquitectónico em que o mesmo foi entregue pela autora aos réus em 14 de Janeiro de 2011”.
Foi dentro destas coordenadas – os factos e o pedido – que se suscitou perante as instâncias a questão de saber se a obrigação de repor o espaço objecto da sublocação, abrangia a obrigação de os réus (recorrentes) pagarem à autora (recorrida) o custo da reposição por terceiro, tal como peticionado.
E aqui, conheceu-se a seguinte divergência:
- na sentença de 1.ª instância, entendeu-se que, de acordo com o disposto no art.566.º, n.º1 do CC, não podia desde logo a autora optar por pedir indemnização em equivalente à restauração natural, não tendo a autora provado a insuficiência ou ineficácia desta;
- no acórdão da Relação, por sua vez, considerou-se que pedir o custo da reposição por terceiro é o mesmo que pedir a reposição, a qual, tanto mais, não foi voluntariamente satisfeita pelos recorrentes, justificando-se por isso aquele pedido, de acordo com uma posição mais flexível do disposto naquele art. 566.º, n.º1 do CC.
É contra esta última posição – como não podia deixar de ser – que se rebelam os recorrentes.
Analisando.
As partes estabeleceram expressamente no contrato a obrigação de os sublocatários, na emergência de denúncia prematura, reporem o espaço objecto da sublocação.
A discussão se o pedido do custo da reposição é legítimo, convoca, antes de mais, esta cláusula e a sua interpretação.
E, se interpretar a vontade expressa na declaração negocial constitui questão de facto, quando consista em apurar se o destinatário conhecia a vontade real do declarante e o seu conteúdo, já a mesma interpretação constitui questão de direito, abrangida pelos poderes de conhecimento do STJ, sempre que haja de realizar-se, na ignorância de tal vontade (como em concreto acontece), nos termos do artigo 236º, n.º 1, do Código Civil – v. Acórdão do STJ de 11.11.1992, processo n.º 003424, in www.dgsi.pt.
E é este o caso.
As partes reduziram a escrito o seu contrato e é lá que se há-de encontrar a expressão da sua vontade que será aquela que valer para um declaratário normal nos termos definidos no artº 236º, nº 1 do Código Civil – a chamada teoria objectivista da impressão do destinatário, cf. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Volume I, 4ª Edição em anotação a este artigo.
Nesta sede, a primeira observação que um declaratário normal fará é o de que, por via da referida cláusula, os sublocatários vincularam-se a uma obrigação coeva do fim do contrato. Finalizado o contrato antes de decorridos três anos, os sublocatários deviam repor o imóvel no estado inicial.
Esta obrigação deve relacionar-se, num plano do direito, com a obrigação de, findo o contrato, o sublocatário restituir a coisa ao sublocador – artº 1038º, al. i) do CC.
De relacionação de uma e de outra, resulta o seguinte regime: pondo fim ao contrato antes de três anos de vigência decorridos, os sublocatários obrigam-se perante a sublocadora a restituir o imóvel (primeira obrigação) e a repô-lo no estado inicial (segunda obrigação).
Os sublocatários puseram termo ao contrato por denúncia e após entregarem voluntariamente o espaço à sublocadora, mas não no estado em que inicialmente se encontrava.
Por conseguinte, cumpriram, a primeira, e incumpriram, a segunda, daquelas obrigações.
Ao entregarem no fim do contrato o imóvel ao sublocador, os sublocatários, por vontade sua, abriram mão dele, deixaram de ter a sua disponibilidade ou o seu domínio.
A disponibilidade do imóvel era condição natural para poderem cumprir a obrigação de o reporem no estado inicial, entendida por ora a reposição no sentido mais estrito, no sentido de por acção material sua.
Afigura-se, aqui chegados, apodítica então a seguinte incongruência lógica:
por um lado, os recorrentes pretendem obstaculizar à condenação no custo da reposição do imóvel com o argumento de que o contrato previa a obrigação de reposição e, como tal, o pedido devia ser de condenação na reposição apenas; mas, por outro lado, olvidam que, por vontade sua, entregaram o imóvel à recorrida sem ser no estado inicial e, com isso, mais que voluntariamente incumprirem e manifestarem a vontade de não pretenderem cumprir, voluntariamente colocaram-se em posição de não poderem cumprir com a referida reposição.
É que para restaurar ou repor o estado pretérito de um imóvel é preciso tê-lo no seu domínio, em seu poder.
Por isso, o pedido formulado na acção, de condenação dos recorrentes, sublocatários, no pagamento do custo da reposição do imóvel, à recorrida, sublocadora, surge como logicamente sustentado na atitude antes tomada pelos primeiros de o terem entregue à segunda.
E os réus não podem esquecer também – é necessário relembrá-los disso mesmo – que são eles próprios a sustentar que (veja-se a conclusão XXV da sua alegação de recurso) o contrato contém uma “cláusula penal” – assim lhe chamam – de 4 500,00 euros que, cumprida, absorve todas as consequências do incumprimento.
Ou seja, são eles próprios a sustentar a obrigação de não repor no estado quo ante… E se não repõem, podem - e devem - ser condenados a pagar o montante necessário à reposição.
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D E C I S Ã O
Na improcedência dos recursos (principal e subordinado), negam-se as revistas e confirma-se na íntegra o acórdão recorrido.
Custas por quem recorre, em cada um dos recursos.
LISBOA, 16 de Junho de 2016
Pires da Rosa (Relator)
Maria dos Prazeres Beleza
Salazar Casanova