| 43/09.9TBLGS.E1 |  |
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
TRANSACÇÃO
HOMOLOGAÇÃO
DIREITO À INDEMNIZAÇÃO
RETROACTIVIDADE
OCUPAÇÃO DE IMÓVEL
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIO JURÍDICO - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / CAUSAS DE EXTINÇÃO DAS OBRIGAÇÕES ALÉM DO CUMPRIMENTO.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 289.º, N.º1, 433.º, 442.º, N.º2, 857.º, 859.º.
I - O acordo, homologado por sentença transitada, em que autora e ré acordaram em resolver o contrato-promessa celebrado em 12-01-2000 – caso a escritura definitiva não fosse outorgada no prazo máximo de 4 meses (isto é, até 06-07-2008) – configura uma resolução de contrato, a qual na falta de disposição especial é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio – art. 433.º do CC.
II - Nos termos do art. 289.º, n.º 1, do CC, tanto a declaração de nulidade como a anulação de um negócio têm efeito retroactivo, implicando a restituição de tudo o que tiver sido prestado ou, se a retribuição em espécie não for possível, o valor correspondente.
III - Considerando-se o efeito retroactivo da resolução do contrato tem a ré direito à devolução do sinal prestado e a autora direito à restituição do imóvel, bem como a uma indemnização correspondente à ocupação do mesmo, uma vez que esta ficou sem título que a suportasse.
IV - Tendo-se o contrato-promessa por resolvido, com efeitos a 12-01-2000 (data da sua celebração), a indemnização devida à autora pela ocupação do imóvel terá de retroagir àquela data e ao valor pelo qual, nessa mesma data, a autora o poderia arrendar – sujeito posteriormente às actualizações impostas nos sucessivos anos pelos índices de referência do INE – e não à data da resolução do contrato, como fez a Relação.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA intentou, no Tribunal Judicial de Lagos, em 13 de Janeiro de 2009, contra BB, LDA acção declarativa com processo ordinário, que recebeu o nº43/09.9TBLGS, pedindo a condenação da Ré a reconhecer o seu direito de propriedade sobre a fracção autónoma designada pela Letra ‘…’, correspondente ao …, destinada a estabelecimento comercial, com porta de entrada pelo nº… da Rua … e pelo nº… da Rua …, que faz parte do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua …, nºs…, … e … e Rua ..., nº…, ..., em Lagos, desocupar essa mesma fracção, restituindo-a livre e devoluta de pessoas e bens à sua legítima poprietária, a autora, pagar à autora uma indemnização no valor de 850,00 euros por cada mês decorrido entre o dia 13 de Janeiro de 2000 até entrega efectiva do imóvel, perfazendo até ao momento o montante de 91 800,00 euros, acrescidos de juros desde a citação, à taxa legal, até ao efectivo e integral pagamento.
Alega, em suma:
é dona dessa fracção autónoma por tê-la adquirido por compra juntamente com o seu falecido marido, sendo que a meação deste veio depois a ser-lhe adjudicada na partilha subsequente ao seu óbito;
celebrou – ao tempo, ela autora e sua nora CC, esta por si e em representação de sua filha menor DD, contitulares todos nas heranças ainda ao tempo não partilhadas por óbito de seu falecido marido FF e seu filho II, das quais fazia parte o imóvel - com a Ré, em 12 de Janeiro de 2000, contrato promessa de compra e venda relativo à transmissão de tal fracção;
em 6 de Março de 2008, por via de transacção judicial homologada por sentença no processo cível nº865/06.2TBLGS, que correu termos no 2º Juízo Cível de Lagos ( certidão de fls.38 ), foi fixado um prazo para a celebração da escritura definitiva desse contrato-promessa, cuja marcação caberia à Ré que nunca chegou a fazê-la, pelo que, definitivamente resolvido tal contratoa, não tem a Ré qualquer título que legitime a sua presença no imóvel, pretendendo a Autora reavê-lo.
Alega ainda:
a Ré nunca pagou qualquer valor pela ocupação do imóvel, sendo que este é o único bem da Autora, que poderia tê-lo arrendado facilmente, já que se trata de um espaço comercial com grande procura na cidade de Lagos, sendo possível obter pelo mesmo uma renda de 850,00 euros mensais;
deve ela, autora, ser indemnizada por seu ocupação abusiva, com a qual está a ser lesada, desde a data em que ela tevce início, 13 de Janeiro de 2000.
Contestou a Ré ( fls.54 ), começando por invocar a nulidade do acordo judicialmente homologado, dado que duas das intervenientes no mesmo não tinham já legitimidade para estar em juízo em virtude de terem deixado de ser proprietárias do imóvel.
Sustenta depois estar a Autora ( e as restantes promitentes vendedoras ) obrigada a restituir-lhe o sinal pago, no valor de 74 819,68 euros - Esc. 15.000.000$00, e defende que lhe assiste a ela, Ré, o direito de retenção sobre o imóvel.
Por último, impugna os factos alegados pela Autora no que se refere à recusa de entrega da fracção, já que diz está disposta a fazê-lo de imediato contra a entrega de 91 338,12 euros.
E refere que a escritura prometida só não se realizou por culpa das promitentes vendedoras, que nunca estiveram em condições de outorgá-la ( designadamente, por estar o prédio onerado ).
Em reconvenção, alega ter realizado benfeitorias no imóvel em causa, no valor de 16 518,44 euros, pelo que pede que tal valor lhe seja pago pela Autora, bem como a restituição do sinal pago, no montante de 74.819,68 euros.
Replicou a Autora ( fls.139 ), sustentando a improcedência da arguida excepção, invocando a ineptidão do pedido reconvencional e impugnando os factos alegados pela Ré, concluindo, em consequência, pela improcedência do pedido por esta formulado e reiterando o já antes peticionado.
Treplicou a Ré ( fls.159 ) pugnando pela improcedência da excepção de ineptidão e pedindo a condenação da Autora como litigante de má fé.
A fls.172 foi admitido o pedido reconvencional e, em despacho saneador adfrede elaborado, concluiu-se além do mais pela não verificação da nulidade do acordo homologado no proc. nº865/06.2TBLGS, pela não verificação da invocada excepção de ineptidão da petição inicial do pedido reconvencional, fixou-se à causa o valor de 249 918,44 euros e, finalmente, alinharam-se os factos assentes e fixou-se a base instrutória.
Efectuado o julgamento, com respostas nos termos do despacho de fls.279, foram produzidas por autora e ré alegações de direito e depois proferida a sentença de fls.297 a 307 que julgou a presente acção parcialmente procedente, porque parcialmente provada e, em consequência, declar|ou-se| reconhecido à Autora, AA, o direito de propriedade sobre a fracção autónoma designada pela letra ... correspondente ao rés-do-chão direito e cave, destinada a estabelecimento comercial | … | condenando-se a Ré BB, Lda a restituí-la à Autora, livre e devoluta de pessoas e bens,
conden|ando-se| ainda a Ré a pagar à Autora a quantia de 27 985,48 (vinte e sete mil novecentos e oitenta e cinco euros e quarenta e oito cêntimos) euros, a que acrescerá mensalmente a quantia de 759,88 (setecentos e cinquenta e nove euros e oitenta e oito cêntimos) euros até à efectiva entrega da fracção, a título de indemnização pela ocupação indevida da mesma.
E julg|ou-se| parcialmente procedente, porque parcialmente provado, o pedido reconvencional formulado pela Ré BB, Lda e, em consequência, conden|ou-se| a Autora AA a restituir-lhe a quantia de 74 819,68 (setenta e quatro mil oitocentos e dezanove euros e sessenta e oito cêntimos) euros, daquela recebida a título de sinal.
No mais – declarou-se - improcedem os pedidos formulados.
E julg|ou-se| improcedente o pedido de condenação de AA como litigante de má fé.
Inconformadas com esta decisão, recorreram de apelação quer a autora ( fls.312 ) quer a ré ( fls.335 ).
A ré BB, Lda veio, a fls.350, « proceder à entrega | do imóvel | mediante a entrega de 4 ( quatro ) chaves, pertencentes ao referido imóvel » e as mesmas foram recebidas no processo ( fls.351 ) em 4 de Novembro de 2011 em « envelope agrafado, selado com fita cola, contendo 4 ( quatro ) chaves, a fim de o memso ser guardado no cofre deste tribunal ».
Em requerimento de fls.366, a autora requereu que « seja ordenada a entrega das chaves da fracção à autora ».
As apelações da sentença foram admitidas em despacho de fls.369, para subirem com efeito meramente devolutivo.
E a fls.373, em requerimento de 6 de Dezembro de 2011, a autora veio de novo aos autos pedir ao Mº Juiz que « se pronuncie em relação ao requerimento apresentado pela autora no dia 16.11.2011 ».
Sobre este requerimento recaiu o despacho de fls.375, datado de 13 de Dezembro de 2011 - « face ao disposto no art.700º, nº1, alínea a ) do CPCivil, devolve-se ao Venerando Tribunal ad quem a decisão do requerido. Subam, pois, de imediato os autos ».
E subiram.
Já estavam no Tribunal da Relação os autos, quando receberam o requerimento de fls.383, a interpor recurso de apelação deste despacho.
O recurso foi admitido e, em acórdão de fls.395 a 407, datado de 20 de Setembro de 2012, sem qualquer voto de vencido, o Tribunal da Relação de Évora, conheceu das três apelações: da autora e da ré – da sentença; da autora – do referido despacho.
Para decidir:
negar provimento às apelações interpostas da sentença e confirmá-la, mas dar provimento à apelação da autora relativa ao despacho que devolveu a esta Relação a competência para lhe entregar as chaves do imóvel, onde se revoga a deicsão recorrida.
Inconformada com o acórdão na parte em que decide o seu recurso de apelação interposto da sentença de 1ª instância, interpõe a autora ( fls.453 ) recurso de revista excepcional ( o qual veio a ser admitida por acórdão de fls.598 a 604 ) apresentando as seguintes conclusões:
1º - O tribunal de primeira instância julgou parcialmente provado e, por sua vez, procedente o pedido de indemnização deduzido pela autora, ora recorrente, tendo - na esteira do reconhecimento do direito de propriedade da autora sobre a fracção autónoma designada pela letra "A” e da condenação da ré a restituir-lhe a referida fracção livre e devoluta de pessoas e bens - condenado a ré a pagar à Autora a quantia de 27 985,48 euros, acrescida da quantia mensal de 759,88 euros, até à efectiva entrega da fracção autónoma a título de indemnização pela ocupação indevida da mesma.
2º - O tribunal de primeira instância, também, julgou parcialmente provado o pedido reconvencional formulado pela ré e, em consequência, condenou a autora a restituir à ré a quantia de 74 819,68 Euros recebida por aquela a título de sinal.
3º - A Relação de Évora veio a julgar adequada a qualificação jurídica efectuada pela primeira instância, improcedendo o recurso interposto pela recorrente.
4º - Ambas as decisões proferidas, com o douto respeito que merecem, não fizeram boa interpretação e aplicação das disposições legais, mais precisamente das disposições legais relativas a novação objectiva e respectivos efeitos, arts. 857° e 859° do Código Civil e das disposições legais que tratam dos efeitos da resolução contratual, previstas nos arts.432° e 433° do Código Civil.
5º - O Mmo Juiz do tribunal da primeira instância considerou que as partes no acordo homologado por sentença, no âmbito do processo 865/06.2TBLGS, “assumiram novas obrigações, que vieram substituir as anteriormente assumidas, operando verdadeira novação objectiva, nos termos contemplados no art. 857° do Código Civil”.
6º - O Mmo. Juiz do tribunal da primeira instância considerou que, entre 12 de Janeiro de 2000 até 6 de Março de 2008, a ocupação foi titulada pelo contrato promessa identificado no ponto E) dos factos provados da sentença recorrida (2.1) e entre 6 de Março de 2008 e 06 de Julho de 2008 pelo acordo identificado no ponto F) dos factos provados da sentença recorrida (2.1), referindo que, com a celebração do acordo homologado, se verificou uma novação objectiva, nos termos do disposto no art. 857° do CCivil.
7º - Entendeu que as partes, ao acordarem nos termos do ponto 3 - fixando prazo de resolução - do referido acordo homologado por sentença, deixa de fazer sentido aferir a culpa de qualquer das partes no incumprimento.
8º - Com o devido respeito que merece, a douta sentença e, posteriormente, o douto acórdão recorrido não apreciou bem o ponto F) da matéria de facto dada como provada (2.1) e, por sua vez, as disposições legais supra referidas.
9º - Os pontos E), F) e G) dos factos provados (2.1) dizem o seguinte:
Ponto E): "Em 12 de Janeiro de 2000, a autora, CC e DD, assinaram com a ré BB, Lda., representada por EE, um contrato promessa de compra e venda da fracção identificada em A), entregando nesse mesmo dia uma chave do imóvel ao representante da ré, EE, que o ocupou no dia seguinte, nele realizando as alterações necessárias para iniciar a sua actividade, instalando armários e bancadas, e armazenou os vários produtos que comercializa, nomeadamente, toalhas, cortinados, tecidos, almofadas, lençóis, entre outros produtos, nunca tendo pago à autora qualquer valor pela ocupação da fracção, que se mantém até hoje.
Ponto F): "Em 06 de Março de 2008, foi proferida sentença homologatória, no âmbito do processo cível n°. 865/06.2TBLGS, que correu seus termos no 2o Juízo do Tribunal de Lagos, relativamente ao acordo alcançado entre as partes, que estabeleceu:
"1. As autoras e ré obrigam-se a outorgar a escritura em causa nos autos no prazo máximo de 4(quatro) meses, a contar da presente data, cabendo à ré a marcação da referida escritura e a comunicação às autoras com a antecedência de 15(quinze) dias.
2. O remanescente do preço em falta, € 75.000 Euros(setenta e cinco mil euros), será pago pela ré no dia da referida escritura, através de cheque visado, bancário ou em numerário.
3. Se a escritura não for outorgada no prazo referido em 1) ambas as partes consideram resolvido o contrato.
4. A ré BB, Lda obriga-se a desistir da instância na acção 1466/05.8TBLGS - acção de processo ordinário do 1º Juízo cível deste Tribunal, no prazo máximo de 15(quinze) dias, acção esta que instaurou contra as ora autoras e na qual peticiona o pagamento do sinal em dobro que pagou no presente contrato de promessa e o pagamento de uma quantia a título de benfeitorias.
Ponto G): "Contudo, a escritura mencionada em F) não foi outorgada, nem a ré comunicou qualquer data para a sua outorga e até ao momento não entregou o imóvel à autora, nele continuando a ter o seu estabelecimento comercial instalado, exercendo a sua actividade diariamente, abrindo a porta e recebendo clientes."
10º - O acordo homologado por sentença em 06 de Março de 2008, não veio substituir qualquer obrigação fundamental/elemento fundamental do contrato.
11º- O texto do acordo homologado por sentença não faz qualquer menção expressa a alguma substituição, nem tal se pode inferir do acordo.
12º - Pelo que, com a celebração do acordo identificado no ponto F) dos factos provados não se verificou qualquer novação objectiva, nos termos 857° do Código Civil.
13º - Decorre do artigo 859° do Cód. Civil que “vontade de contrair a nova obrigação em substituição da antiga deve ser expressamente manifestada”.
14º - O que não se verifica no acordo homologado por sentença.
15º- As partes intervenientes o que quiseram foi modificar/alterar e completar alguns elementos do contrato promessa, nomeadamente, o valor (converter os escudos em euros), o prazo de celebração do contrato prometido e a consequência imediata da sua não realização - a resolução.
16º - O contrato promessa continuou em vigor, depois, de 6 Março de 2008, modificado pelo acordo homologado por sentença.
17º - O facto das partes intervenientes no acordo homologado por sentença terem estipulado no ponto 3 do mesmo que "Se a escritura não for homologada no prazo referido em 1) ambas as partes consideram resolvido o contrato.", não resulta que as partes abdicaram de aferir o grau de culpa no caso de não realização do mesmo.
18º - O que as partes intervenientes no acordo homologado por sentença quiseram foi estipular um prazo para a concretização do contrato prometido, findo o qual considerariam o contrato promessa definitivamente resolvido, sem necessidade de qualquer interpelação ou comunicação.
19º - Não resulta do mesmo que as partes tenham abdicado das consequências legais da parte que com a sua acção ou omissão deu origem à resolução e as consequências da mesma.
20º - Ficando a apreciação da culpa para um momento à posteriori, pelas partes ou pelo tribunal, como acontece nos restantes contratos, com todas as consequências legais que daí podem resultar.
21º - Caso contrário, a ré, de má fé, poderia tê-lo-ia aceite apenas para pôr fim ao litigio e às obrigações assumidas no contrato promessa, sendo que, não procedendo à marcação e comunicação da escritura, a única consequência que tinha era voltar ao momento anterior à assinatura do contrato promessa sem qualquer consequência, sem perder o sinal pago.
22º - Pelo que, o tribunal a quo não podia interpretar tal ponto do acordo homologado por sentença (2.1 F) dos factos provados), como que "as partes fixaram um prazo limite para a concretização do negócio, findo o qual ambas assumem, em definitivo, que o contrato prometido não se irá realizar, prescindindo de quaisquer interpelações recíprocas e também de discutir a culpa no respectivo incumprimento".
23º - Dispõe o acórdão proferido pelo STJ, datado de 31/03/2009, que:
"I - A novação consiste na convenção pela qual as partes extinguem uma obrigação, mediante a criação de uma nova obrigação em lugar dela.
II - Essencial para haver novação, é que os interessados queiram realmente extinguir a obrigação primitiva por meio de contracção de uma nova obrigação.
III - A obrigação só é nova quando haja uma alteração substancial dos seus elementos constitutivos.
IV - Se a ideia das partes é a de manter a obrigação, alterando apenas algum ou alguns dos seus elementos acessórios, não há novação, mas simples modificação ou alteração da obrigação.
V - A vontade de contrair a nova obrigação deve ser expressamente manifestada."
24º - A obrigação essencial continua a mesma, o que as partes quiseram e fizeram foi alterar um dos elementos acessórios.
25º - A interpretação e aplicação do disposto nos artigos 857° e 859° do Código Civil efectuada no douto acórdão recorrido não é a correcta, violando o disposto nos mesmos, e está em contraposição à interpretação e aplicação perfilhada pelo douto acórdão do STJ referido.
26º - Consequentemente, tem de se apurar a culpa da resolução, isto é, qual das partes contribuiu para a resolução contratual.
- Surgindo, agora, a segunda questão controvertida, os efeitos da resolução do contrato promessa.
27º - O facto de estar prevista a resolução automática do contrato em caso da não celebração da escritura do contrato prometido no prazo de 4 meses, tal não inviabiliza o apuramento da culpa, caso contrário, as partes teriam referido o termo "caducado" ou "revogado", mas não, optaram por resolução, e por isso não quiseram afastar do apuramento da culpa, o que pretenderam foi estipular uma data limite para a celebração do contrato prometido de forma a pôr fim à mora.
28º - E quanto a esta, conforme resulta dos factos provados, a mesma não foi realizada por culpa da ré, sendo-lhe imputável, porque não procedeu à marcação da escritura – o ponto G) dos factos provados da sentença(2.1), diz que "contudo, a escritura mencionada em F) não foi outorgada, nem a ré comunicou qualquer data para a sua outorga e até ao momento não entregou o imóvel à autora, nele continuando a ter o seu estabelecimento comercial instalado, exercendo a sua actividade diariamente, abrindo a porta e recebendo clientes.".
29º - Sem qualquer dúvida, é lhe imputável a não realização da escritura.
30º - A recorrente não pode ser condenada a devolver o sinal, no decorrer do estatuído no artigo 442°, n°. 3 do Código Civil.
31º - A resolução do contrato promessa terá de ser, necessariamente, equiparada aos efeitos da nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, nos termos dos arts. 289°, ex vi art.433° e art.434° do Código Civil, com a salvaguarda do que foi prestado a título de sinal, nos termos do artigo 442° do Código Civil.
32º - Nos termos do n°2 do art. 442° do Código Civil, "Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue;(...)".
33º - É de referir que o acórdão do STJ de 25.11.2010, citado na sentença recorrida pelo Mmo. Juiz do tribunal da primeira instância, não se aplica ao presente caso, pois, o referido acórdão apreciou uma situação em que ambas as partes contribuíram para a resolução, concluindo-se por "culpas concorrentes", nos termos do disposto no artigo 570° do Código Civil.
34º - Conforme já foi referido, a restituição da fracção passou a puder ser exigida a partir do dia 6 de Julho de 2008, data em que devia ter sido outorgado o contrato prometido, tendo o douto tribunal a quo considerado que a ré deixou de ocupar a fracção licitamente.
35º - A autora, ora recorrente, por considerar que a ocupação da ré deixou de ser lícita com a resolução do contrato pela não outorga do contrato de prometido, nunca tendo pago qualquer valor pela ocupação, peticionou uma indemnização/compensação pela ocupação do imóvel no montante de 850 Euros mensais, contados desde 13 de Janeiro de 2000 e até à sua entrega efectiva.
36º - O tribunal da primeira instância e, depois, o tribunal da segunda instância consideram que a autora, ora recorrente, tem direito a uma indemnização pela ocupação ilícita da ré em virtude de se ter provado que "a autora é proprietária da fracção autónoma aqui em discussão, e que esta configura um espaço comercial de dimensões generosas, com localização central na cidade de Lagos e, por isso, com grande procura para arrendamento (cfr. ais. H, N) e O) dos factos provados (2.1)), fica claro que, ao não poder dispor de tal imóvel em virtude de o mesmo se achar ocupado pela ré(que nada paga pela ocupação), a autora sofre o correspondente prejuízo patrimonial não devendo ser descurado o respectivo ressarcimento(...)".
37º - Entendendo que o direito só assiste à autora, ora recorrente, a partir do momento em que ocorreu a resolução contratual, isto é, a partir de Julho de 2008, porque até lá a actuação da ré foi legitima com base na vinculação contratual.
38º - Tais decisões violam o disposto nos artigos 433° e 434° do Código Civil.
39º - Ao efectivar-se a resolução do contrato promessa, segue-se os termos do disposto nos artigos 433° e 434° do Código Civil.
40º - Isto é, a resolução tem efeitos retroactivos, equiparando-se aos efeitos da nulidade e anulabilidade do negócio jurídico.
41º - Não existe qualquer disposição legal que afaste a aplicação do regime da retroactividade nem as partes, quer no contrato promessa quer no acordo homologado por sentença, convencionaram nem expressa nem tacitamente qualquer disposição que excluísse a retroactividade e, muito menos, é contrária a finalidade da resolução.
42º - A resolução contratual verificada com a não celebração do contrato prometido tem efeito retroactivo "ex tunc", pelo que, se a ocupação era lícita e titulada até ao dia em que podia ser outorgada a escritura, com a resolução do contrato promessa deixa de o ser desde o momento em que foi outorgado, pois a resolução tem por finalidade voltar-se ao momento imediatamente anterior à data de celebração do contrato promessa, como se o mesmo nunca tivesse sido outorgado.
43º- Tanto o tribunal da primeira instância como o da segunda instância, ao considerarem que a autora, ora recorrente, só tem direito à indemnização pela ocupação feita pela Ré a partir da data em que se verificou a resolução, entraram em contradição com a fundamentação devolução do sinal à ré devido aos efeitos retroactivos da resolução - independentemente de se considerar que o sinal não deve ser devolvido devido ao disposto no art. 442º, n°. 3 do Cód. Civil - , não tendo apresentado qualquer justificação legal de tal entendimento.
44º - Na sentença proferida em primeira instância, confirmada pelo Tribunal da Relação de Évora, a autora, ora recorrente, não tem direito a ser indemnizada pela ocupação anterior à data de resolução por tal não estar previsto no acordo homologado por sentença - F) dos factos provados -, mas o certo é que a devolução do sinal, também, não está prevista, mas mesmo assim decidiu que a autora tem de restituí-lo.
45º - Tal interpretação é contraditória, tratando de forma desigual as partes.
46º - O acórdão da Relação de Coimbra de 19/12/1995, identificado no BMJ, 452, 500, estipula que " A resolução do contrato é equiparada, nos termos do art. 433° do Código Civil, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, o que implica a restituição de tudo quanto tiver sido prestado, mesmo que se não verifiquem os requisitos do enriquecimento sem causa".
47º - Ora, o acórdão recorrido contradiz tal interpretação, ao limitar os efeitos da resolução contratual sem qualquer justificação, violando-se o disposto nos arts.432° e 433° do Código Civil.
48º - A autora, ora recorrente, tem direito a uma indemnização/compensação pela privação da coisa devido à ocupação da mesma pela Ré, uma vez que a Ré não pode restituir o uso, deverá ser contabilizada desde o momento em que a fracção foi ocupada, devido aos efeitos retroactivos da resolução, isto é, desde o dia 13 de Janeiro de 2000 até à efectiva entrega, com base no valor pelo qual a autora poderia obter com o arrendamento, nos termos dos artigos 483° e 562° do Código Civil, caso assim não se entenda, a ré deverá sempre indemnizar a autora pelo enriquecimento que obteve à custa desta, nos termos dos arts.473 e 479° do Código Civil, enriqueceu por não ter pago qualquer quantia pelo uso da fracção tendo-a utilizado sem qualquer titulo que a legitimasse, entre 13 de Janeiro de 2000 e 8 de Julho de 2008.
49º - Neste caso, a indemnizarão seria, também, calculada com base no valor que a autora poderia arrendar a fracção.
50º - A decisão do tribunal a quo ao considerar que a autora não tem direito a ser indemnizada ab initio da ocupação está a violar o disposto no art.289°, ex vi artigo 433° e 434°, todos do Código Civil, constituindo o locupletamento da ré, em último caso, um enriquecimento sem causa.
51º - Pelo que, tendo-se provado que em Janeiro de 2000, a autora poderia ter arrendado a fracção pela quantia de 600 Euros mensais, actualizando-se este valor com base nos índices publicados pelo INE e identificados na douta sentença, pelo que, o Mmo. Juiz a quo devia ter condenado a ré a pagar à autora uma indemnização pela ocupação indevida do imóvel, à data em que foi proferida, no valor global de 96.921,64 Euros (6.900 Euros - ano 2000 (11 meses), 7.516,80 Euros - ano 2001 (12 meses), 7.779,84 Euros - ano 2002 (12 meses), 8.036,52 Euros - ano 2003 (12 meses), 8.221,32 - ano 2004 (12 meses), 8.402,16 Euros – 2005 (12 meses), 8.662,68 Euros - ano 2006 (12 meses), 8.870,64 Euros - ano 2007 (12 meses), 9.092,40 Euros - ano 2008 (12 meses), 9.001,56 Euros - ano 2009 (12 meses), 9.118,56 Euros para o ano 2010 (12 meses) e 5.319,16 Euros para o ano de 2011 (7 meses), acrescida de 759,88 Euros mensais, actualizados com base no índices do INE, até efectiva entrega.
52º - Os tribunais de primeira e segunda instância, não fizeram boa interpretação e aplicação do direito à factualidade provada, tendo violado, nomeadamente, os artigos 289°, 433°, 434°, 441°, 442°, 857° e 859° todos do Código Civil.
Contra – alegando, a Ré/recorrida pugna pela manutenção do Acórdão sob censura.
Estão corridos os vistos legais.
Cumpre apreciar e decidir.
As instâncias, maxime o Tribunal da Relação de Évora, deram como assentes os seguintes FACTOS:
1 - A Autora é dona e legítima possuidora da fracção autónoma designada pela Letra ‘…’, correspondente ao …, destinada a estabelecimento comercial, com porta de entrada pelo nº… da Rua ... e pelo nº … da Rua …, que faz parte do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua …, nos…, … e … e Rua ..., nº…, ..., em Lagos, inscrito na matriz predial sob o artigo ...º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos sob o nº... ( alínea A) da Especificação ).
2 - Em … de Julho de 19…, FF e a Autora, casados sob o regime da comunhão geral, adquiriram, mediante escritura pública de compra e venda, a propriedade e a posse da referida fracção a GG e HH, tendo a referida compra e venda sido registada em nome da Autora e seu falecido marido através da inscrição G-1 ( alínea B) da Especificação ).
3 - A Autora adquiriu, através de escritura pública de partilha da herança do marido, FF, que faleceu no dia ……..19… e que deixou por herdeiros a Autora e seu filho II, outorgada em 06 de Agosto de 2007, no Cartório Notarial da Drª JJ, em L..., a totalidade da fracção autónoma supra identificada em 1), pagando as respectivas tornas a CC e à sua neta, DD, únicas herdeiras do filho da Autora, II, que, entretanto, faleceu no dia ……..19… ( alínea C) da Especificação ).
4 - Por declaração de 29.07.2007, CC e DD cederam à Autora todos os direitos que tinham e que pudessem vir a ter sobre a fracção supra identificada em 1) – ( alínea D) da Especificação ).
5 - A 12 de Janeiro de 2000, a Autora, CC e DD, assinaram com a Ré “BB, Lda.”, representada por EE, um contrato-promessa de compra e venda da fracção supra identificada em 1), entregando nesse mesmo dia uma chave do imóvel ao representante da Ré, EE, que o ocupou no dia seguinte, nele realizando as alterações necessárias para iniciar a sua actividade, instalando armários e bancadas, e armazenou vários produtos que comercializa, nomeadamente toalhas, cortinados, tecidos, almofadas, lençóis, entre outros produtos, nunca tendo pago à Autora qualquer valor pela ocupação da fracção, que se mantém até hoje ( alínea E) da Especificação ).
6 - Em 06 de Março de 2008, foi proferida sentença homologatória, no âmbito do processo cível com o nº865/06.2TBLGS, que correu seus termos no 2º Juízo do Tribunal de Lagos, relativamente a acordo alcançado entre as partes que estabeleceu:
“1. As autoras e ré obrigam-se a outorgar a escritura em causa nos autos no prazo máximo de 4 (quatro) meses, a contar da presente data, cabendo à ré a marcação da referida escritura e a comunicação às autoras com a antecedência de 15 (quinze) dias;
2. O remanescente do preço em falta, € 75.000,00 (setenta e cinco mil euros), será pago pela ré no dia da referida escritura, através de cheque visado, bancário ou em numerário;
3. Se a escritura não for outorgada no prazo referido em 1), ambas as partes consideram resolvido o contrato;
4. A ré BB, Lda. obriga-se a desistir da instância na acção 1466/05.8TBLGS – acção de processo ordinário do 1º juízo deste tribunal – no prazo máximo de 15 (quinze) dias, acção esta que instaurou contra as ora autoras e na qual peticiona o pagamento do sinal em dobro que pagou no presente contrato-promessa e o pagamento de quantia a título de benfeitorias;
5. As custas ainda em dívida a Juízo serão suportadas pelas autoras, prescindindo as autoras e a ré das custas de parte e da procuradoria na parte legalmente admissível” ( alínea F) da Especificação ).
7 - Contudo, a escritura mencionada em F) não foi outorgada, nem a Ré comunicou qualquer data para a sua outorga e, até ao momento, não entregou o imóvel à Autora, nele continuando a ter o seu estabelecimento comercial instalado, exercendo a sua actividade diariamente, abrindo a porta e recebendo clientes ( alínea G) da Especificação ).
8 - A fracção identificada em A) trata-se de um rés-do-chão com uma área de 70 metros quadrados, com uma montra para a Rua do … e duas montras grandes para a Rua ..., o que a torna numa loja bastante atractiva para o comércio, dela fazendo parte uma cave bastante ampla, com uma área de 160,70 metros quadrados, que pode ter grande serventia para arrecadação e/ou armazém ( alínea H) da Especificação ).
9 - A Ré pagou às promitentes-vendedoras, a título de sinal e princípio de pagamento do preço, um montante de esc. 15.000.000$00 (quinze milhões de escudos), que correspondem a € 74.819,68 (setenta e quatro mil, oitocentos e dezanove euros e sessenta e oito cêntimos) – ( alínea I) da Especificação ).
10 - A Autora recebeu as chaves do anterior proprietário e começou a pagar todas as despesas inerentes à fracção, nomeadamente despesas de água, luz e gás, bem como todos os impostos inerentes à fracção, sendo reconhecida pela vizinhança como proprietária e legítima possuidora da mesma ( respostas aos quesitos 1º, 2º, 3º e 4º ).
11 - A Autora é uma pessoa de idade avançada e vive da sua reforma, constituindo a fracção identificada em 1) o único bem imóvel que a Autora tem ( respostas aos quesitos 5º, 6º e 7º ).
12 - Pouco tempo depois da celebração do contrato-promessa referido em 5), a Ré já tinha o seu estabelecimento instalado no local e em funcionamento, afixando reclamos publicitários na frente da fracção algumas semanas depois ( respostas aos quesitos 8º, 9º e 10º ).
13 - A fracção em questão situa-se numa zona pedonal da cidade de Lagos por onde passam muitas pessoas, já que constitui um acesso ao centro da cidade ( respostas aos quesitos 11º e 12º ).
14 - A loja em questão situa-se numa zona comercial, com grande procura para arrendamento ( respostas aos quesitos 13º e 14º ).
15 - Em Janeiro de 2000, a Autora poderia ter arrendado o imóvel por cerca de € 600,00 ( seiscentos euros ), mensais ( resposta ao quesito 16º ).
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A autora Almerinda pede que a ré BB, Lda seja
condenada a reconhecer o seu ( dela, autora ) direito de propriedade sobre a fracção A ( designá-la-emos assim, desta maneira simplificada, daqui em diante ), a desocupe, restituindo-a livre e devoluta de pessoas e bens, lhe pague ( a ela, autora ) uma indemnização por essa ocupação por cada mês decorrido desde 13 de Janeiro de 2000 até efectiva entrega do imóvel.
E é tudo quanto pede.
Em reconvenção, a ré pede a condenação da autora a restituir-lhe o sinal recebido, no montante de 15 000 000$00 ( 74 819,68 euros ) e a pagar-lhe a quantia de 16 518,44 euros, valor de benfeitorias realizadas na fracção A.
O Tribunal de 1ª instância decidiu reconhecer à autora o seu direito de propriedade sobre a fracção A, condenando a ré a restituir-lha livre e devoluta; condenar a ré a pagar à autora uma quantia a título de indemnização pela ocupação da fracção A, ocupação que considerou indevida desde 6 de Julho de 2008, decorridos os quatro meses ( previstos na transacção de 6 de Março de 2008, homologada no processo nº805/06, da comarca de Lagos ) do prazo para a celebração da escritura definitiva, condenar a autora a restituir à ré os 15 000 000$00 – 74 819,68 euros – recebidos a título de sinal, absolver a autora do pedido de benfeitorias formulado pela ré/reconvinte.
Com o acórdão da Relação agora em análise, que confirmou o decidido pela 1ª instância, se conformou a ré que assim está em defintivo condenada a pagar a autora as quantias mensais vencidas desde 6 de Julho de 2008 e as que se vencerem até à efectiva entrega da fracção, no montante mensal de 759,88 euros.
Isto que vem dito, permite-nos desenhar a questão que neste momento divide recorrente e recorrida ( e que a tanto faz reconduzir o objecto do recurso ) entre dois polos: o que a autora pediu ou deixou de pedir – e não pediu ( exercitando a faculdade, prevista no nº2 do art.442º do CCivil ) a condenação a fazer sua a |quantia| entregue a título de sinal; aquilo que a ré aceitou quando aceitou - não recorrendo dela - a sua condenação a pagar à autora a indemnização pela ocupação, desde 6 de Julho de 2008, do local prometido comprar ( do qual obteve a tradição em 12 de Janeiro de 2000 ), a um montante mensal equivalente a um valor acertado de 600,00 euros mensais em Janeiro de 2000, actualizado pelos índices do INE referenciados na sentença de 1ª instância.
De um ou de outro modo, ambas – autora e ré – aceitaram uma resolução, sem invocação de culpa da parte contrária, do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre elas em 12 de Janeiro de 2000: a ré porque aceitou a devolução em singelo do sinal que entregara à autora e a sua condenação a pagar a esta o valor do uso do prédio cuja tradição assegurara, desde a data em que a resolução operou; a autora porque, ab initio, não incluira no seu pedido o fazer sua a quantia recebida a título de sinal, mas apenas a devolução da fracção e o pagamento pela ré do valor do uso.
Afinal, no concreto, são as próprias partes a aceitarem esta resolução sem invocação de culpa, uma resolução pura e simples do contrato passados os quatro meses decorridos sobre a transacção homologada no processo nº865/06.2TBLGS, que correu termos no 2º Juízo Cível de Lagos, aceitação esta inteiramente coincidente com a interpretação que as instâncias fizeram do facto que constitui o ponto 3 da transacção de 6 de Março de 2008 - se a escritura não for outorgada no prazo referido em 1), ambas as partes consideram resolvido o contrato.
Pouco importa até, dir-se-á então, definir da natureza jurídica desse negócio das partes, do negócio consubstanciado no acordo de 6 de Março de 2008 homologado por sentença transitada, saber se esse acordo importa ou não a novação objectiva da contratual obrigação inicial, entendida essa novação tal como vem definida nos arts.857º e 859º do CCivil.
Porque o que importa é tão só dizer que as partes acordaram na resolução de um determinado contrato. São elas próprias a sustentar a afirmação disso mesmo, designadamente a autora ora recorrente, porque não formulou um pedido que só com culpa e no âmbito do disposto no art.442º, nº2 do CCivil encontraria cabimento, o pedido de fazer seu o sinal que lhe havia sido prestado.
Novou ou não novou? Pouco importa. O que importa é que há um contrato que foi resolvido por acordo das partes.
Qual contrato?
O contrato-promessa de compra e venda celebrado em 12 de Janeiro de 2000, à sombra do qual as partes no acordo de 6 de Março de 2008, se propunham ainda outorgar a escritura em causa no prazo máximo de 4 ( quatro ) meses, a contar da presente data … com o remanescente do preço em falta, 750 000,00 euros. a ser pago pela ré no dia da referida escritura …
Então o que resta como objecto do recurso é saber do sim ou não do pagamento pela ré do valor do uso da fracção A entre a data do contrato promessa – em que houve a traditio da fracção –e a data de 6 de Julho de 2008, desde a qual a ré já está condenada a pagar à autora esse valor.
Com novação ou sem novação, afinal, o que está em causa é ainda e sempre a resolução do contrato-promessa de 12 de Janeiro de 2000.
Sem culpa. Porque a culpa não foi necessária à autora – que não formulou o pedido de fazer seu o sinal prestado, e o tribunal tem de respeitar o princípio do pedido; porque a culpa não foi necessária à ré, que a não invocou e aceitou a devolução do sinal em singelo e o pagamento de indemnização pelo uso “ilícito” da fracção A. Ou seja, aceitou a ausência de culpa da contrparte pois de contrário não se contentaria com o singelo do sinal.
Temos então a resolução do contrato-promessa de 12 de Janeiro de 2000.
E a resolução de um contrato – art.433º do CCivil – na falta de disposição especial é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio.
Ora – art.289º, nº1 do CCivil – tanto a declaração de nulidade com a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a retribuição em espécie não for possível, o valor correspondente.
O efeito retroactivo da resolução do “nosso” contrato é um efeito reportado à data de 12 de Janeiro de 2000, data da respectiva celebração. Para ser ex tunc tem que ser reportado a esta data; caso contrário, seria – contra a disposição legal invocada – ex nunc.
Considerar que estamos perante a resolução de um contrato-promessa para, por um lado, condenar a autora a restituir à ré o sinal de 15 000 000$00 recebido e, por outro, fixar como data da ocupação “ilícita” da fracção A pela ré o dia 6 de Julho de 2008, corrido o prazo de quatro meses fixado para a celebração do contrato definitivo, é desconsiderar em absoluto que o contrato resolvido é um e um só e não podem, dentro dele e da respectiva resolução, tratar-se diferentemente os contratantes.
Considerada a resolução do contrato – um contrato-promessa de 12 de Janeiro de 2000 – para fazer ancorar nessa resolução a devolução em singelo do sinal prestado, é considerá-la também para fazer ancorar nela, desde a mesma data, a devolução de um uso que, desde a data da resolução, ficou sem título que o suportasse. Sem título desde a data da celebração do contrato, e não apenas desde o momento em que a resolução se verificou.
Só assim se tratam igualmente as partes que, em 6 de Março de 2008, acordaram em que, se não celebrassem o contrato definitivo no prazo de quatro meses, consideravam o contrato resolvido.
Ora, como a autora/recorrente, no próprio dia da celebração do contrato – 12 de Janeiro de 2000 – entregou uma chave do imóvel ao representante da Ré, EE, que o ocupou no dia seguinte, nele realizando as alterações necessárias para iniciar a sua actividade, instalando armários e bancadas, e armazenou vários produtos que comercializa, nomeadamente toalhas, cortinados, tecidos, almofadas, lençóis, entre outros produtos, nunca tendo pago à Autora qualquer valor pela ocupação da fracção, que se mantém até hoje, e como a ré/recorrida não pode restituir à autora/recorrente o uso que vem fazendo da fracção, haverá que restituir-lhe o valor correspondente.
E o valor correspondente é – nturalmente – aquele valor pelo qual a autora podia arrendar a fracção, na data em que celebrou o contrato promessa - em Janeiro de 2000, a Autora poderia ter arrendado o imóvel por cerca de € 600,00 ( seiscentos euros ), mensais - com as actualizações impostas nos sucessivos anos pelos índices de referência do INE, fixados na sentença de 1ª instância.
Nem mesmo a ré/recorrida põe em causa que esse(s) seja(m) o(s) valor(es) a considerar, porquanto se conforma com a decisão das instâncias que define esse regime, embora apenas quantificando-o para as datas posteriores a 6 de Julho de 2008.
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D E C I S Ã O
Na parcial procedência do recurso, concede-se em parte a revista e condena-se a ré BB, Lda a pagar à autora AA, a título de indemnização pela ocupação indevida da fracção …, todas as quantias vencidas desde 12 de Janeiro de 2000 até efectiva entrega da fracção, calculadas tendo como ponto de partida o valor de 600,00 euros mensais, anualamente actualizado de acordo com os índices fixados pelo INE e indicados na sentença de 1ª instância.
No mais, mantém-se integralmente o decidido nas instâncias.
Custas no recurso de revista na proporção de 48% para a ré, 52% para a autora.
Lisboa,20 de Junho de 2013
Pires da Rosa (Relator)
Maria dos Prazeres Beleza
Ana Paula Boularot (com declaração de voto)
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DECLARAÇÃO DE VOTO
Não se acompanha a tese que fez vencimento e teria confirmado a decisão plasmada na decisão de segundo grau, de harmonia com a fundamentação jurídica que se junta, a qual constituía parte integrante do meu projecto de Acórdão para além das observações que infra formularei.
Assim.
A única questão que se colocava no âmbito do presente recurso era a de saber se houve ou não entre as partes a novação do contrato promessa inicialmente havido e que faz fls 39 a 42, a que se alude na alínea E) da matéria assente, por via da celebração do acordo havido no âmbito do processo 865/06.2TBLGS que correu termos pelo 2º juízo do Tribunal Judicial de Lagos, por se ter entendido que, sem embargo da dupla conforme, o instituto da novação, atenta a sua dogmática, assume uma tal relevância jurídica que impõe o seu conhecimento pelo STJ com vista a uma melhor aplicação do direito, não sendo, assim, correcta a interpretação que se faz na tese plasmada no Acórdão que fez vencimento de que (sic) «(…) Pouco importa até, dir-se-á então, definir da natureza jurídica desse negócio das partes, do negócio consubstanciado no acordo de 6 de Março de 2008 homologado por sentença transitada, saber se esse acordo importa ou não a novação objectiva da contratual obrigação inicial, entendida essa novação tal como vem definida nos arts. 857º e 859º do CCivil.(…)», porque foi precisamente a questão jurídica da existência ou não de novação que determinou o recebimento da Revista excepcional.
Em segundo lugar, e sempre s.d.r.o.c., não se me afigura correcta a interpretação efectuada no Acórdão de que não está em discussão a culpa na resolução contratual, pois é a proporia Autora/Recorrente que nas suas conclusões insiste que não houve novação, houve apenas a concessão de um novo prazo para a feitura da escritura, sem que as partes tivessem prescindido da discussão da culpa caso o contrato definitivo não tivesse lugar se não vejam-se as 18ª a 21ª e 26ª a 29ª apresentadas pela Autora quanto a este conspectu, (sic): «- O que as partes intervenientes no acordo homologado por sentença quiseram foi estipular um prazo para a concretização do contrato prometido, findo o qual considerariam o contrato promessa definitivamente resolvido, sem necessidade de qualquer interpelação ou comunicação.; - Não resulta do mesmo que, as partes tenham abdicado das consequências legais da parte que com a sua acção ou omissão deu origem à resolução e as consequências da mesma.;- Ficando a apreciação da culpa para um momento à posteriori, pelas partes ou pelo tribunal, como acontece nos restantes contratos, com todas as consequências legais que daí podem resultar.;- Caso contrário, a ré, de má fé, poderia tê-lo aceite apenas para por fim ao litigio e às obrigações assumidas no contrato promessa, sendo que, não procedendo à marcação e comunicação da escritura, a única consequência que tinha era voltar ao momento anterior à assinatura do contrato promessa sem qualquer consequência, sem perder o sinal pago.; - Consequentemente, tem de se apurar a culpa da resolução, isto é, qual das partes contribuiu para a resolução contratual.;- Surgindo, agora, a segunda questão controvertida, os efeitos da resolução do contrato promessa.; - O facto de estar previsto a resolução automática do contrato em caso da não celebração da escritura do contrato prometido no prazo de 4 meses, tal não inviabiliza o apuramento da culpa, caso contrário, as partes teriam referido o termo "caducado" ou "revogado", mas não, optaram por resolução, e por isso não quiseram afastar do apuramento da culpa, o que pretenderam foi estipular uma data limite para a celebração do contrato prometido de forma a pôr fim à mora.; - E quanto a esta, conforme resulta dos factos provados, a mesma não foi realizada por culpa da ré, sendo-lhe imputável, porque não procedeu à marcação da escritura - ponto G) dos factos provados da sentença(2.1), diz que "Contudo, a escritura mencionada em F) não foi outorgada, nem a ré comunicou qualquer data para a sua outorga e até ao momento não entregou o imóvel à autora, nele continuando a ter o seu estabelecimento comercial instalado, exercendo a sua actividade diariamente, abrindo a porta e recebendo clientes.";- Sem qualquer dúvida, é lhe imputável a não realização da escritura.».
De outra banda, igualmente se discorda da interpretação dos efeitos da resolução contratual extraídos pela tese que faz vencimento, a qual vai muito para além do que preceitua o artigo 289º, nº1, uma vez que «cumula» indevidamente a restituição em espécie e o valor correspondente ao uso do bem cuja restituição se ordena, abrindo um precedente perigoso em termos de conteúdo indemnizatório em sede de contrato promessa.
Por último, a tese plasmada no Acórdão agora produzido, descura em absoluto o principio da liberdade contratual inserto no artigo 405º, nº1 do CCivil, ao ignorar e fazer «tábua rasa» da tradição do imóvel ocorrida por força do contrato promessa, tal como decorre da alínea E) da matéria assente, contrato promessa esse que se manteve entre as partes, na nossa modesta opinião, excepto no que tange à cláusula concernente ao seu termo ad quem e respectiva resolução, questões estas que foram completamente omitidas.
Vejamos então.
1.Da novação.
Insurgiu-se a Autora contra a decisão plasmada no Acórdão sob recurso uma vez que na sua tese a qualificação jurídica efectuada não foi a correcta, não tendo sido feita uma boa interpretação e aplicação das disposições legais, mais precisamente, das relativas à novação objectiva e respectivos efeitos, artigos 857° e 859° do CCivil e das disposições legais que tratam das consequências da resolução contratual, previstas nos artigos 432° e 433° do mesmo diploma.
Quer dizer, a Recorrente considera incorrecta a subsunção jurídica efectuada pelas instâncias, ao considerarem que o acordo judicial obtido no processo de execução específica que correu termos pelo Tribunal de lagos, com o nº 865/06.2TBLGS significou a substituição do primitivo contrato promessa, por um outro contrato, cujo clausulado ali ficou consignado e assim, desta forma, as partes realizaram a novação objectiva da obrigação entre elas assumida anteriormente.
Vejamos.
O Acórdão sob recurso ao analisar a pretensão da Autora – pretensão essa idêntica à aqui formulada – concluiu da seguinte forma «(…) A Apelante diz que discorda da douta decisão proferida de não apreciar a culpa na não celebração do contrato prometido – culpa que assaca em exclusivo à Ré, a qual deveria ter marcado a escritura pública de compra e venda no prazo de 4 meses a contar do acordo judicial homologado por sentença noutra acção, e não o fez. Pelo que não tem que restituir valor algum de sinal, e a ocupação que a Ré vem fazendo do imóvel é ilegítima desde o início, devendo pagar, por isso, um valor mensal. E assim se não poderá concluir, na senda do Tribunal a quo, que “as partes no acordo homologado por sentença, no âmbito do processo n.º 865/06.2TBLGS, assumiram novas obrigações, que vieram substituir as anteriormente assumidas, operando verdadeira novação objectiva, nos termos contemplados no artigo 857.º do Código Civil”. Consequentemente, deverá a Ré vir ainda a ser condenada, pela ocupação ilícita da fracção, logo desde 13 de Janeiro de 2000, num montante de € 96.921,64, “acrescida de € 759,88 mensais, actualizados com base nos índices do INE, até efectiva entrega”.
Porém, salva melhor opinião, cremos que esteve bem a 1.ª instância ao considerar que, atentos os termos do referido acordo homologado por sentença, as partes “assumiram novas obrigações, que vieram substituir as anteriormente assumidas, operando verdadeira novação objectiva”.
Nem vemos como fugir a uma tal qualificação.
[De acordo com a previsão daquele artigo 857.º do Código Civil, “Dá-se a novação objectiva quando o devedor contrai perante o credor uma nova obrigação em substituição da antiga”.]
É que, com efeito, corporizavam-se naquelas acções que estavam a correr os seus termos – de umas partes contra as outras e vice-versa – todas as razões de queixa que se haviam construído até então, maxime quanto a incumprimento do contrato-promessa de parte a parte. E a ideia foi sanar tais incumprimentos e partir para uma solução abrangente, definitiva e de curto prazo (4 meses), logo ali se fixando as consequências dos actos ou omissões posteriores. E, por isso, é que se estipulou logo a resolução do contrato em caso de não outorga daquela escritura naquele prazo de 4 meses; e se aceitou desistir de processos em que se pretendia a devolução do sinal em dobro e a indemnização por benfeitorias. Se não fosse essa a ideia, o acordo para pouco serviria, pois viriam a ressuscitar-se – como agora se pretende nesta sede – todas as querelas que vinham de trás e se haviam congregado naqueles processos judiciais que, com o acordo assumido, se pretendiam enterrar definitivamente.
Consequentemente, decorridos esses 4 meses, o contrato ficava resolvido de forma automática, e haveria que entregar o prédio à Autora e esta devolver o valor do sinal recebido, pagando ainda a Ré uma indemnização pela ocupação da fracção. Foi isso que foi decidido na douta sentença impugnada e que não cremos poder ou dever inviabilizar – mais pormenor, menos pormenor –, por corresponder ao que se pretendeu naquele acordo homologado por sentença.
E, por isso, também não há que curar, agora, do apuramento de culpas na não realização do contrato de compra e venda naquele prazo de 4 meses (sendo que as partes empurram tais culpas de um lado para o outro, como nem poderia deixar de ser). Assim, se não fala da restituição do sinal em dobro – havendo culpa da Autora –, nem do pagamento de uma indemnização desde o início da ocupação, por estar esta legitimada com o contrato-promessa enquanto vigorou – quando aquela culpa seja da Ré.
Quer dizer: As partes, de acordo com a sua vontade e na ampla liberdade contratual que lhes assistia, nos termos da previsão do artigo 405.º do Código Civil, estipularam ab initio, aquando do acordo homologado por sentença em 06 de Março de 2008, as consequências para o incumprimento, afastando regimes supletivos previstos na lei quando falta aquela estipulação.
[E, naturalmente, que também se compreende o esforço que cada parte faz para enquadrar o contrato que celebraram entre si na figura jurídica que melhor se apresenta a defender agora os seus particulares interesses no conflito que se instalou entre elas por causa do mesmo.]
Mas a qualificação jurídica é a adequada, pelo que improcede a apelação.(…)».
O aresto impugnado, cujo extracto acabamos de transcrever no que à economia da questão solvenda diz respeito, efectuou a qualificação jurídica do acordo havido entre as partes no âmbito do processo 865/06.2TBLGS como se uma novação objectiva se tratasse, pela substituição da obrigação, mantendo-se os respectivos sujeitos (sendo apenas desta que se cura aqui, diferentemente da novação subjectiva a que se alude no artigo 858º, através da substituição do credor e/ou do devedor).
A novação objectiva traduz-se na convenção através da qual as partes extinguem uma obrigação para criarem uma nova em lugar daqueloutra, como deflui no normativo inserto no artigo 857º do CCivil: «Dá-se a novação objectiva quando o devedor contrai perante o credor uma nova obrigação em substituição da antiga.», sendo que a intenção de constituir essa nova obrigação tem de ser expressamente manifestada pelas partes, de harmonia com o preceituado no artigo 859º daquele mesmo diploma legal, cfr Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol II, 5ª edição, 229, Menezes Leitão, Direito Das Obrigações, Vol II, 3ª edição, 203, Almeida Costa, Direito das Obrigações, 6ª edição, 975.
Para se estar perante uma situação de contracção de uma nova obrigação originadora de «novação», deverão ser observados três requisitos: i) a existência de uma obrigação «antiga»; ii) nascimento de uma «nova» obrigação; iii) a intenção de novar.
A vontade de substituir a obrigação antiga pela obrigação nova tem de ser inequívoca, porque nos termos em que a Lei se exprime quanto a este conspectu, só se pode falar em novação se as partes directamente exteriorizarem o animus novandi, não sendo admissíveis quaisquer presunções de novação, por um lado, nem tais declarações poderão resultar, por outro lado, de eventuais factos concludentes, Menezes Leitão, ibidem.
O artigo 859º do CCivil é inequívoco ao pressupor um acordo entre credor e devedor, sem o qual não pode falar-se de substituição consentida.
A novação «apaga» a obrigação primitiva pela sua metamorfose, pois nasce uma nova obrigação a qual é diferente, mas ligada à anterior que visa substituir: tem por objectivo extinguir a anterior e como qualquer fenómeno de transformação, a novação constitui um instituto «ambíguo», pois cria para extinguir, cfr Philippe Malaurie, Laurent Aynès, Philippe Stoffel-Munck, in Droit Civil, 2004, Les Obligations, editora Defrénois.
In casu, o segundo grau interpretando as cláusulas negociais dentro das competências que a Lei lhe concede, concluiu terem as partes assumido novas obrigações que visaram substituir as anteriormente tomadas no contrato promessa de compra e venda datado de 12 de Janeiro de 2000, aludido na alínea E) da matéria assente, ao efectivarem o acordo referido na factualidade assente na alínea F), que pôs fim á acção 865/06.2TBLGS, que correu termos no 2º Juízo do Tribunal de Lagos intentada pela aqui Autora (e outras) com vista à execução específica do contrato promessa em discussão e no qual a Ré, aqui Recorrida, se obrigou a desistir da instância na acção 1466/05.8TBLGS, a correr termos pelo 1º Juízo do mesmo Tribunal, acção essa intentada contra a aqui Autora e Recorrente (e outras), na qual peticionava a resolução do mesmo contrato promessa, com a respectiva condenação no pagamento do sinal em dobro e de uma quantia a titulo de benfeitorias.
A mencionada interpretação efectuada ao abrigo do disposto nos artigos 236º, nº1 e 238º, nº1 do CCivil, constitui sem dúvida matéria de facto da exclusiva competência das instâncias, que escapa, em princípio, à censura deste Supremo Tribunal de Justiça.
Todavia, verificando-se que as instâncias extravasaram os respectivos poderes interpretativos, quando resulte coisa diversa da exegese de tais cláusulas, incumbe a este Supremo Tribunal sancionar o sentido dado à declaração negocial em questão, cfr neste sentido inter alia os Ac STJ de 15 de Fevereiro de 1989 (Relator Meneres Pimentel) e de 20 de Maio de 2010 (Relatora Maria dos Prazeres Pizarro Beleza), in www.dgsi.pt; sobre a problemática de saber se a interpretação dos negócios jurídicos constitui matéria de facto ou matéria de direito, veja-se além do mais Vaz Serra, in RLJ, 103º, 107º e 108º.
Relembremos, então, a matéria dada como provada, com interesse para a análise do que consignado ficou no sobredito acordo judicial, entendido pelas instâncias como substituição das obrigações anteriormente assumidas nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 857º do CCivil:
«A 12 de Janeiro de 2000, a Autora, CC e DD, assinaram com a Ré “BB, Lda.”, representada por EE, um contrato-promessa de compra e venda da fracção supra identificada em A), entregando nesse mesmo dia uma chave do imóvel ao representante da Ré, EE, que o ocupou no dia seguinte, nele realizando as alterações necessárias para iniciar a sua actividade, instalando armários e bancadas, e armazenou vários produtos que comercializa, nomeadamente toalhas, cortinados, tecidos, almofadas, lençóis, entre outros produtos, nunca tendo pago à Autora qualquer valor pela ocupação da fracção, que se mantém até hoje (alínea E) da Especificação).»
«Em 06 de Março de 2008, foi proferida sentença homologatória, no âmbito do processo cível com o n.º 865/06.2TBLGS, que correu seus termos no 2º Juízo do Tribunal de Lagos, relativamente a acordo alcançado entre as partes que estabeleceu:
“1. As autoras e ré obrigam-se a outorgar a escritura em causa nos autos no prazo máximo de 4 (quatro) meses, a contar da presente data, cabendo à ré a marcação da referida escritura e a comunicação às autoras com a antecedência de 15 (quinze) dias;
2. O remanescente do preço em falta, € 75.000,00 (setenta e cinco mil euros), será pago pela ré no dia da referida escritura, através de cheque visado, bancário ou em numerário;
3. Se a escritura não for outorgada no prazo referido em 1), ambas as partes consideram resolvido o contrato;
4. A ré BB, Lda. obriga-se a desistir da instância na acção 1466/05.8TBLGS – acção de processo ordinário do 1º juízo deste tribunal – no prazo máximo de 15 (quinze) dias, acção esta que instaurou contra as ora autoras e na qual peticiona o pagamento do sinal em dobro que pagou no presente contrato-promessa e o pagamento de quantia a título de benfeitorias;
5. As custas ainda em dívida a Juízo serão suportadas pelas autoras, prescindindo as autoras e a ré das custas de parte e da procuradoria na parte legalmente admissível” (alínea F) da Especificação).»
«Contudo, a escritura mencionada em F) não foi outorgada, nem a Ré comunicou qualquer data para a sua outorga e, até ao momento, não entregou o imóvel à Autora, nele continuando a ter o seu estabelecimento comercial instalado, exercendo a sua actividade diariamente, abrindo a porta e recebendo clientes (alínea G) da Especificação).»
Desta factualidade resulta inequivocamente a seguinte situação: a Autora, aqui Recorrente, celebrou em 12 de Janeiro de 2000, com a Ré/Recorrida, um contrato promessa de compra e venda cujo objecto era a fracção autónoma aludida na alínea A), o qual se regia pelas cláusulas contratuais insertas no documento que o consubstanciava e que faz fls 39 a 41, sendo que, no âmbito do processo 865/06.2TBLGS, que correu seus termos no 2º Juízo do Tribunal de Lagos, instaurado pela aqui Autora (e outras que entretanto lhe cederam os respectivos direitos como resulta da alínea D) da matéria assente), contra a aqui Ré, foi conseguido o acordo das partes no que tange ao cumprimento do aludido contrato promessa, tendo-se as partes obrigado a efectivar a escritura no prazo de quatro meses a contar da data do respectivo acordo – feito em 6 de Março de 2008 – cuja marcação ficaria a cargo da Ré a qual se obrigava ainda a satisfazer o remanescente do preço, no valor de € 75.000,00 no dia da referida escritura, através de cheque visado, bancário ou em numerário, tendo-se ambas comprometido a considerar resolvido o contrato promessa caso a escritura não for outorgada no prazo referido e a Ré Santos e Gabriel, Lda. obrigou-se a desistir da instância na acção 1466/05.8TBLGS do 1º juízo do Tribunal de Lagos, no prazo máximo de 15 (quinze) dias, acção essa que havia instaurado contra a Autora (e outras), na qual peticionava o pagamento do sinal em dobro que pagou no presente contrato-promessa e o pagamento de quantia a título de benfeitorias.
Acima dissemos que a novação implica, necessariamente, o nascimento de uma nova obrigação.
Todavia e prima facie não resulta dos termos contratuais havidos entre as partes, tendo em atenção os critérios interpretativos que nos são impostos pelos artigos 236º, nº1 e 238º do CCivil e tratando-se como se tratam de negócios formais, seguindo-se a teoria da impressão do declaratário, que a obrigação – contrato promessa de compra e venda da fracção – tivesse sido por qualquer forma extinta, resultando antes, isso sim, que essa mesma relação jurídica sofreu modificações, quer no que tange ao prazo para a celebração da escritura definitiva, tendo-se fixado agora um novo prazo de quatro meses contado a partir daquela data de 6 de Março de 2008, prazo esse estabelecido a favor da Ré, bem como foram alteradas as consequências quanto ao não cumprimento do contrato naquele prazo específico, ficando agora estabelecido que o considerariam definitivamente resolvido sem necessidade de qualquer interpelação ou comunicação, na esteira das conclusões da Autora.
Outrossim e aqui ao arrepio do que a Autora sustenta nas suas conclusões, por manifestamente contraditório com a conclusão anteriormente expressa, tal resolução deste modo estipulada significaria que as partes abdicariam de aferir o grau de culpa no caso de não realização do mesmo, tal como bem se sustentou no Acórdão sob censura.
A não se entender assim, então de pouco ou nada serviria aquele acordo que pôs fim à acção de execução específica, bem como a obrigação dele decorrente, de a Ré desistir da instância na acção de resolução do contrato que por seu turno havia instaurado contra a Autora, pois se as partes ainda quisessem discutir a culpa na não celebração atempada e/ou definitiva na celebração da escritura, teriam certamente deixado correr as acções então intentadas, procedendo quiçá à sua apensação, de harmonia com o preceituado no artigo 275º do CPCivil.
Qualquer negócio causal é susceptível com o concurso do animus novandi de produzir novação, mas desvinculado daquele formalismo, o direito torna possível, por um lado, a efectivação de acrescentamentos e modificações à relação jurídica, sem que necessariamente se conclua pela sua extinção. Antes se exige para que haja novação que entre a primeira e a segunda obrigação exista uma substancial diversidade de forma, não bastando em regra para produzi-la o aditamento ou a supressão de um prazo. Daí que os contratos de modificação, transformação ou substituição da obrigação não poderem ser incluídos nas causas de extinção das obrigações, cfr Vaz Serra, Novação, BMJ, 72, 5/74 e RLJ, 108º, 22/29.
Daqui se abarca que, para além de não estarmos perante a extinção de uma obrigação pela contracção de uma outra, diversa, pois o núcleo essencial manteve-se, isto é a promessa de efectivação do contrato prometido, mesmo que assim se não entendesse, sempre nos faltaria no supra mencionado acordo a vontade expressamente manifestada de contrair uma nova obrigação, quer no sentido a que alude o normativo inserto no artigo 217º, nº1 do CCivil, quer naquele sentido mais comummente aceite, de se exigir uma declaração clara e unívoca, cfr Vaz Serra, RLJ, 108º, Paulo Mota Pinto, Declaração Tácita E Comportamento Concludente No Negócio Jurídico, 498/499, Ac STJ de 6 de Junho de 1990 (Relator Ferreira da Silva), 10 de Outubro de 1990 (Relator Fidalgo de Matos), 28 de Fevereiro de 1991 (Relator Cabral de Andrade), 25 de Fevereiro de 1993 (Relator Mário Cancela), 11 de Maio de 1995 (Relator Faria de Sousa), 16 de Dezembro de 1999 (Relator Afonso de Melo), 31 de Março de 2009 (Relator Azevedo Ramos) citado pela Recorrente e de 16 de Junho de 2009 (Relator Fonseca Ramos), in www.dgsi.pt.
Procederiam as conclusões quanto a este particular uma vez que se não verifica na espécie o instituto da novação, tendo havido antes a alteração de cláusulas contratuais, matéria esta que o Acórdão que fez vencimento não curou, devendo ter curado, posto que constituiu o núcleo essencial determinante para o recebimento do recurso como Revista excepcional (não nos esqueçamos que estávamos perante uma dupla conforme).
Contudo, a circunstância de ter sido efectuada uma incorrecta subsunção jurídica pelas instâncias, trazendo à colação um instituto que pela sua especial função extintiva de uma relação jurídica não tinha operância no caso em análise, não significaria, na minha opinião e sempre s.d.r.o.c. que as consequências retiradas, atentas as transformações operadas com o acordo havido entre as partes, pudessem ser diversas, como infra irei analisar.
2.Da resolução contratual.
Insurge-se ainda a Autora contra o Acórdão recorrido uma vez que o facto de estar previsto a resolução automática do contrato em caso da não celebração da escritura do contrato prometido no prazo de quatro meses, tal não inviabilizaria o apuramento da culpa, caso contrário, as partes teriam referido o termo “caducado” ou “revogado”, mas não, optaram por resolução, e por isso não quiseram afastar do apuramento da culpa, o que pretenderam foi estipular uma data limite para a celebração do contrato prometido de forma a pôr fim à mora. E quanto a esta, conforme resulta dos factos provados, a mesma não foi realizada por culpa da ré, sendo-lhe imputável, porque não procedeu à marcação da escritura, como resulta da alínea G) da matéria assente («Contudo, a escritura mencionada em F) não foi outorgada, nem a ré comunicou qualquer data para a sua outorga e até ao momento não entregou o imóvel à autora, nele continuando a ter o seu estabelecimento comercial instalado, exercendo a sua actividade diariamente, abrindo a porta e recebendo clientes.»).
Afigura-se-me contraditório o raciocínio expendido pela Autora quanto a este particular.
Se não.
Por um lado a Recorrente aceita que as partes intervenientes, ela própria e a Ré, quiseram resolver definitivamente o contrato se o mesmo não fosse celebrado naqueles quatro meses, sendo certo que a resolução pode resultar de convenção e é equiparada nos seus efeitos à nulidade ou anulabilidade dos negócios jurídicos, de harmonia com o preceituado nos artigos 432º, nº1, 433º e 436º do CCivil, sendo certo que uma vez efectivada deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado, tendo efeito retroactivo, cfr artigo 289º, nº1 do mesmo diploma.
Por outra banda, a Autora, aqui Recorrente, também confirma que com tal disposição contratual quiseram por fim à mora e se assim foi inútil se torna falar de uma eventual culpa nesta, porque ambas as partes acordaram que a partir do termo ad quem que estipularam, o contrato estaria automaticamente resolvido, com as consequências advenientes da resolução contratual convencionada que aqueles não poderiam deixar de ignorar, de harmonia com o disposto no artigo 6º do CCivil.
Daí, não haver qualquer censura a fazer à consequência retirada pelo segundo grau, aliás no seguimento do decidido pelo primeiro, de que a Autora está obrigada a restituir á Ré o que dela recebeu a titulo de sinal, nos termos do artigo 433º e 289º do CCivil, como se referiu supra, pois aqui não tem operância o preceituado no artigo 442º, nº2 do mesmo diploma, já que não estamos em sede de incumprimento contratual, mas de resolução convencional do contrato.
Improcederiam, pois, as conclusões quanto a este ponto.
3.Da indemnização pela ocupação da fracção.
Pretende a Autora nesta sede que o Tribunal lhe reconheça o direito a uma indemnização/compensação pela privação da coisa devido à ocupação da mesma pela Ré, que deverá ser contabilizada desde o momento em que a fracção foi ocupada, devido aos efeitos retroactivos da resolução, isto é, desde o dia 13 de Janeiro de 2000 até à efectiva entrega, com base no valor pelo qual a autora poderia obter com o arrendamento, nos termos dos artigos 483° e 562° do Código Civil, caso assim não se entenda, a ré deverá sempre indemnizar a autora pelo enriquecimento que obteve à custa desta, nos termos dos artigos 473º e 479° do Código Civil, enriqueceu por não ter pago qualquer quantia pelo uso da fracção tendo-a utilizado sem qualquer titulo que a legitimasse, entre 13 de Janeiro de 2000 e 8 de Julho de 2008.
A Ré foi condenada a pagar à Autora a quantia de 27.985,48 Euros (vinte e sete mil, novecentos e oitenta e cinco euros e quarenta e oito cêntimos), acrescida da quantia mensal de 759,88 Euros (setecentos e cinquenta e nove euros e oitenta e oito cêntimos, até à efectiva entrega da fracção autónoma a título de indemnização pela ocupação indevida da mesma, desde Julho de 2008, porque se entendeu que até então tinha existido um titulo contratual que lhe permitiu a permanência na fracção que lhe fora prometida vender.
Têm razão a instâncias, a meu ver.
Nos termos do contrato promessa que as partes celebraram em 12 de Janeiro de 2000, as chaves do imóvel dele objecto foram entregues à Ré, logo a ocupação do mesmo encontrava-se legitimada pelo aludido acordo.
Subsequentemente, aquando da transacção celebrada no âmbito do processo 865/06.2TBLGS, em 6 de Março de 2008, as partes não alteraram, podendo tê-lo feito, o status quo existente, correspondente á entrega das chaves e consequente ocupação do imóvel pela Ré, antes tendo alargado o prazo para efectivação da escritura definitiva e estipulando a consequência da sua não celebração, isto é a resolução automática do contrato o que compreenderia para além da devolução da quantia entregue a titulo de sinal, a necessária entrega do imóvel, o que a Ré omitiu.
Nestas circunstâncias, óbvio se torna, que a Ré apenas com a resolução do contrato deixou de ter título justificativo para a ocupação que vinha fazendo do imóvel, daí a justeza da condenação efectuada, claudicando as conclusões apresentadas pela Autora, não se verificando qualquer enriquecimento daquela à custa desta, maxime, pela ausência in casu dos requisitos gerais do enriquecimento sem causa aludidos no normativo inserto no artigo 473º, nº1 do CCivil, cuja verificação é cumulativa: i) que tenha havido um enriquecimento da Ré; ii) que tal enriquecimento tenha sido obtido sem qualquer causa justificativa; iii) que esse enriquecimento tenha sido obtido à custa da Autora; iv) que a Lei não faculte aos empobrecidos um outro meio de serem ressarcidos.
Daqui decorre que sendo a resolução do contrato, em termos de efeitos, equiparada à nulidade e anulação, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado, ou se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, artigos 433º e 289º, nº1 e 3 do CCivil, seria então devida a indemnização pela ocupação abusiva a partir da resolução e até à efectiva entrega, uma vez que neste ínterim, como apurado ficou, a Ré ocupou e fruíu ilicitamente o imóvel sendo que a essa ocupação equivalerá um montante patrimonial (lucro da respectiva fruição apurado em € 759,88), tendo em atenção o preceituado no artigo 1284º, nº1, daquele mesmo diploma legal, aplicável por analogia, ex vi do segmento normativo inserto no nº3 do supra citado artigo 289º.
Naufragariam, também por aqui, as conclusões de recurso.
III Destarte, embora com fundamentação jurídica diversa, negar-se-ia provimento à Revista.
(Ana Paula Boularot)