| 1803/04.2.TBPVZ. P1.S1 |  |
CONTRATO DE PERMUTA
TERRENO
FRACÇÃO AUTÓNOMA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
PRAZO CERTO
PRAZO PEREMPTÓRIO
ACESSÃO INDUSTRIAL
- MENEZES CORDEIRO, Direitos Reais, II (1979), p. 721.
- OLIVEIRA ASCENSÃO, Direitos Reais, 5.ª ed., p. 306.
- PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. II, 4.ª edição, com a colaboração de M. HENRIQUE MESQUITA, Coimbra Editora, Coimbra, 1987, p. 72; Código Civil Anotado, III, p. 165.
- QUIRINO SOARES, em "Acessão e Benfeitorias ", CJSTJ, IV, 1.º, pp. 20 -22.
- VAZ SERRA, RLJ, ano 110.º, pp. 326-327.
-DE 4.4.95, IN BMJ 446, P. 245;
-DE 24.10.95, CJSTJ, ANO III, TOMO III, P. 78;
-DE 27.11.97, BMJ N.º 471, P. 388;
-DE 26.05.98, IN CJSTJ, ANO VI, TOMO II, P. 100;
-DE 8.02.2000, CJSTJ, ANO VIII, TOMO I, P. 72;
-DE 11.04.2000, IN CJSTJ, ANO VIII, TOMO II, P. 32;
-DE 12.07.2001, CJSTJ, ANO IX, TOMO III, P. 30;
-DE 22.11.2001, PROC. 3306/01, 7.ª SECÇÃO, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 19.03.2002, PROC. 03A200, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 19.09.2002, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 15.10.2002, PROC. 1160/02, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 25.02.2003, PROC. 03A200, EM WWW.DGSI.PT;
-DE 22.06.05, PROC. 05B1524, TODOS EM WWW.DGSI.PT;
-DE 07.03.2006, EM WWW.DGSI.PT;
-DE 6.7.2006, PROC. 05A4270, EM WWW.DGSI.PT;
-DE 12.09.2006, PROC. 06A2246, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 27.05.2008, PROC. 08B1276, EM WWW.DGSI.PT ;
-DE 30.06.2009, PROC. 268/04.3TBTBU.C1.S1, EM WWW.DGSI.PT.
ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
-DE 8.5.97, CJ, XXII, 2.º, P. 77.
ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:
-DE 17.12.92, CJ, XVII, 5.º, P. 242.
I - A estipulação de um prazo para a execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado. Pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida com prestação ulterior, caducando por isso o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação do termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão somente a atribuição ao credor do direito de resolvê-lo.
II - A determinação da natureza do prazo depende da natureza do negócio ou da interpretação da vontade das partes, devendo, em caso de dúvida, ter-se como estabelecido um prazo absoluto, por ser de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato.
III - Além das situações de não observância de prazo fixo absoluto, contratualmente estipulado, o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa verifica-se nas três hipóteses seguintes: a) se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação; b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta; c) se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
IV - Ora, no caso, a perda de interesse dos autores, no contrato de promessa de permuta celebrado com a ré – consistente na permuta dos terrenos, propriedade dos primeiros por determinadas fracções do prédio a erigir pela segunda naqueles – resulta, desde logo, do tempo da mora da ré, cerca de vinte tal anos, sendo certo que esta não satisfez as condições impostas pela autarquia, apesar dos autores, ao longo dos anos, terem instado a mesma para que cumprisse as obrigações que assumira em consequência do acordo, não tem, actualmente, capacidade financeira para prosseguir na execução do acordo referido, nem para ressarcir os autores de todos os prejuízos sofridos por estes e a própria autarquia ordenou já a demolição da construção efectuada.
V - A aquisição por acessão imobiliária, como maioritariamente é aceite pela doutrina e pela jurisprudência é uma forma potestativa de aquisição do direito de propriedade, de reconhecimento necessariamente judicial, que depende, para se concretizar, de manifestação de vontade nesse sentido por parte do respectivo titular e em que o pagamento do valor do prédio funciona como condição suspensiva da sua transmissão, embora com efeito retroactivo ao momento da incorporação, conforme arts.1316.º e 1317.º, al. d), do CC.
VI - Como se viu e foi decidido na sentença e na decisão sumária, esta acessão fica desde logo afastada, porque não provou que o valor da construção fosse maior do que o do terreno, porque estamos no domínio do incumprimento contratual, não se podendo sequer afirmar ocorrer uma incorporação definitiva da construção no terreno, pois que nada garante que a construção implantada possa ser aproveitada e não foi pago o valor do terreno.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I – No Tribunal Judicial de Póvoa de Varzim, a herança ilíquida e indivisa, aberta por óbito de – representada pelos herdeiros BB, CC, DD e EE – e FF intentaram acção declarativa, com processo comum, sob a forma ordinária, contra “GG, L.da”, pedindo a condenação da ré a:
a) reconhecer, como resolvido o contrato-promessa de permuta descrito nos autos, por incumprimento culposo da ré, com a consequente perda de interesse dos autores na realização da prestação prometida;
b) demolir a área de construção levada a cabo pela ré nos prédios objecto do referido contrato-promessa ou, em alternativa, a indemnizar os autores pelos custos dessa demolição;
c) restituir aos autores a posse dos prédios descritos no artigo 3.° da petição inicial (p.i.);
d) indemnizar os autores pelos danos resultantes do não cumprimento do contrato-promessa, danos esses a liquidar em fase de execução de sentença.
Para o efeito, alegam, em síntese, que:
Tendo sido celebrado contrato-promessa de compra e venda entre o falecido AA e o autor FF o (na qualidade de promitentes-‑vendedores) e a aqui ré (na qualidade de promitente-compradora), contrato esse que tinha por objecto um prédio urbano, a ré entrou na posse de tal prédio, demolindo as construções que ali existiam e iniciando a construção de um edifício.
Mais alegam que a ré acabou por abandonar a construção em causa, nunca mais a tendo retomado.
Referem também que a construção existente no prédio em causa não pode ser aproveitada e terá de ser demolida, por não respeitar as normas camarárias.
Alegam ainda que a ré nunca cumpriu com o clausulado no contrato-‑promessa em causa, tendo os autores perdido o interesse na prestação em causa.
Juntaram os documentos de fls. 9 a 18.
A ré foi regularmente citada, tendo vindo contestar e reconvir, alegando, desde logo, ter alterado a sua denominação para “HH, L.da”, pronunciando-se pela improcedência da acção pelo facto de não existir mora da sua parte; pedindo a redução de 1/3 da prestação a que se obrigou, aquando da celebração do contrato-promessa; pedindo, em reconvenção, a transmissão do direito de propriedade do prédio objecto do contrato-promessa, por acessão industrial imobiliária.
Requereu ainda a intervenção de terceiros, o que veio a ser indeferido.
A ré interpôs recurso de agravo deste despacho, com subida diferida.
Houve réplica e tréplica.
A fls. 65 e seguintes constam procurações dos representantes da herança indivisa aqui autora, com ratificação de todo o processado.
A fls. 91 a 94 consta certidão do registo da matrícula da aqui ré, emitida pela Conservatória do Registo Comercial de Vimioso. A fls. 255 e seguintes consta relatório pericial, sendo que, a fls. 303 e seguintes, constam esclarecimentos ao mesmo.
A fls. 611 e seguintes consta tradução de carta rogatória, oportunamente remetida para a justiça francesa.
Realizou-se a audiência de julgamento, com observância de todas as formalidades legais, tendo sido junto um documento por parte dos autores.
Foi proferida sentença a julgar procedente a acção e improcedente o pedido reconvencional e, em consequência, a condenar a ré a:
a) reconhecer como resolvido o contrato-promessa de permuta descrito nos autos, por incumprimento culposo da ré, com a consequente perda de interesse dos autores na realização da prestação prometida;
b) demolir a área de construção levada a cabo pela ré nos prédios objecto do referido contrato-promessa;
c) restituir aos autores a posse dos prédios descritos no artigo 3° da p.i;
d) indemnizar os autores pelos danos resultantes do não cumprimento do contrato-promessa, danos esses a liquidar em fase de execução de sentença, tendo por base os factos descritos nos quesitos 7.° e 8.°, absolvendo os autores do pedido reconvencional.
Inconformada, a Ré apelou, tendo a Relação do Porto, por decisão sumária, julgado improcedentes quer o agravo quer a apelação.
Desta decisão reclamou a Ré para a conferência, em termos ambíguos, já que parece poder concluir-se que apenas arguiu a nulidade da decisão sumária, por omissão de pronúncia.
Igual ambiguidade persiste na decisão da conferência que, declarando inexistir qualquer nulidade, decide “manter a decisão singular de fls. 842 a 870, nos seus precisos termos”.
Mais uma vez inconformada recorre, ora de revista, a Ré, recurso admitido pela Relação e de que se entendeu conhecer, atenta a referida ambiguidade recursal.
É o seguinte o teor das conclusões da recorrente:
1. A Ré, na sua Contestação, invocou e alegou matéria de facto, que, por via de excepção lhe confere direito de redução da contraprestação a que, nos termos do contrato, está obrigada para com os AA.;
2. A Ré, na reconvenção que formulou invocou e alegou matéria de facto que lhe confere o direito à acessão imobiliária industrial sobre os prédios dos AA. por, no seu entender, a edificação que construiu naqueles ter já um valor superior àqueles;
3. A Ré alegou e invocou ainda, matéria de facto de que resulta comprovada, a cessão da posição contratual;
4. Da cessão da posição contratual da Ré aos chamados, resulta para os mesmos um interesse igual se não mesmo maior em relação ao da Ré, na exacta medida em que, ficando estes subrogados na posição da Ré verão, por força da verificação do direito à acessão imobiliária industrial, transferido para o património deles ou da Ré os prédios dos AA., e,
5. Por via da invocada redução do negócio, a possibilidade de darem cumprimento ao contrato de permuta com os AA., atenta a capacidade económica e financeira dos chamados em concluírem a edificação, entregando aos AA. a contraprestação que vier a ser fixada;
6. Na douta decisão recorrida, não se pronunciou nem apreciou sequer, a possibilidade da verificação da indicada acessão imobiliária e consequentemente, a possibilidade de transferência desse direito para os chamados;
7. Ao o não fazer postergou liminarmente a apreciação do interesse dos chamados, sem apreciar a questão de fundo relativamente ao respectivo interesse;
Donde a decisão recorrida violar o disposto nos arts 1333 e sgs do CC. e 27, 28, 320 e 325 todos do C.P.C..
8. Oficiosamente, sob pena de incoerência e contradição dos próprios autos, em relação à matéria alegada, quesitada e sobre a qual se produziu prova, se encontrar completamente falseada, por força dos erros de escrita constantes naquela decisão da matéria de facto, que urge corrigir.
O que se requer, seja ordenado, e levado a efeito pelo Exm° Senhor Juiz Conselheiro, a fim de se repor a verdade material dos autos, já que se trata de lapsos de escrita, resultante da conversão dos valores na antiga moeda de “contos” para “euros” o que dá origem a “valores” completamente díspares e sem qualquer suporte fáctico nos autos, já que, quer as testemunhas, quer os Peritos foram questionadas sobre um determinado valor em contos, e o resultado apurado, foi, na elaboração da sentença transformado o respectivo valor em EUROS, tendo-se-lhe por lapso feito constar “CONTOS”;
9. Aos Quesitos 36, 37 e 45 respondeu o Tribunal da 1ª instância:
“Provado apenas que o valor actual da parte do edifício que se encontra construído é de 540.000,00 €”;
10. Mediante reclamação dos AA. constante de fls. dos autos, o Sr Juiz da 1ª instância, em MANIFESTO E INEQUÍVOCO ERRO de interpretação daquele Relatório Pericial, ALTEROU a resposta àqueles Quesitos, e na decisão da matéria de facto sob o “nº 38” fez constar:
“O valor actual da parte do edifício que se encontra construído, deduzido o valor do terreno, é de 90.000,00 € (quesitos 36, 37 e 45)”;
11. Tal conclusão não só constitui um ERRO GROSSEIRO, como representa uma total distorção do RELATÓRIO PERICIAL como se intentará demonstrar e resulta inequivocamente claro do Relatório Pericial;
12. No Relatório Pericial os Srs Peritos apuraram como valor totais de venda das fracções do edifício O VALOR DE € 750.000,00 à data de 1994/95 ou, o valor actual – à data da perícia – de € 1.800.000,00;
13. Nesses cálculos, os Srs Peritos fixaram para o valor do terreno uma percentagem correspondente a 25% do valor total do produto da venda;
14. O terreno teria o valor de € 187.500,00 à data de 1994/95 ou de € 450.000,00 à data da perícia, valores estes apurados por aplicação daquela percentagem sobre os produtos das vendas de € 750.000,00 à data de 1994/95 ou de € 1.800.000,00, à data da perícia;
15. Quando os Srs Peritos referem no Relatório Pericial que o valor da CONSTRUÇÃO EXISTENTE corresponde a 30%, NÃO ESTÃO A INCLUIR neste valor o valor do terreno, já que este NÃO É CONFUNDÍVEL com o valor total do prédio para efeito da venda, e vice versa;
16. Pela simples razão de que o valor do terreno será sempre de 25% do produto total das vendas sejam elas calculadas à data de 1994/95, à data da perícia ou até à data actual, ou do valor da construção existente ou possível de edificar, critério este que é o habitualmente usado, à semelhança do disposto no art. 26 do Cod. das Expropriação
17. Quando no seu Relatório Pericial os SRS PERITOS referem que a CONSTRUÇÃO EXISTENTE, no terreno, corresponde a 30% da construção a edificar estão-se a referir ao valor de 30% seja em relação ao valor de € 562.500,00 à data de 1994/95, seja em relação ao valor de € 1.350.000,00 em relação à data da perícia, a que CORRESPONDEM, respectivamente os MONTANTES DE € 168.750,00 à data de 1994/95, e de € 405.000,00 à data da perícia;
18. E tal como os Srs Peritos referem, que para a edificação ficar acabada falta o valor de 70% ÓBVIO É que os mesmos SE ESTÃO A REFERIR ao valor da construção, com exclusão do terreno, como resulta inequivocamente do relatório pericial.
19. O valor deste é ABSOLUTAMENTE INDIFERENTE para o custo da construção que falta edificar e que, à data de 1994/95 SERIA no valor de € 393.750,00 e à data da perícia no valor de € 945.000,00;
20. Quando os Srs Peritos responderam no AUTO PERICIAL que o VALOR ACTUAL do EDIFÍCIO CONSTRUÍDO É DE € 540.000,00, quando muito haverá QUE SUBTRAIR a esse montante o valor do terreno, mas apenas na percentagem fixada de 25%, ou seja, o VALOR DE € 135.000,00 FICANDO ou ATRIBUINDO À CONSTRUÇÃO EXISTENTE O VALOR DE € 405.000,00, o qual corresponde precisamente ao valor de 30% que os mesmos disseram estar edificado em relação ao valor do produto da venda no montante de € 1.800.000,00 deduzido do valor do terreno – 25% correspondente a €450.000,00 – deduzido ainda de 70% do valor da construção – € 1.350.000,00 - € 945.000,00 – que referiram faltar edificar, o que dá o resultado de € 405.000,00 correspondente ao valor da construção existente;
21. A resposta da decisão revidenda, à semelhança do Sr Juiz da 1ª instância nos quesitos 34, 35 e 38 a que respondeu na matéria de facto sob o “nº 38” em que refere que “o valor actual do edifício que se encontra construído, deduzido o valor do terreno, é de 90.000,00 € (quesitos 36, 37 e 45)” CONSTITUI E INTEGRA ERRO GROSSEIRO de interpretação do relatório pericial e VIOLA FRONTALMENTE o resultado da PROVA PERICIAL constante do RELATÓRIO PERICIAL, constituindo e integrando assim uma CONCLUSÃO FALACIOSA e FALSA face àquele MEIO PROBATÓRIO bem como à sua VALORIZAÇÃO enquanto meio de prova idóneo e adequado;
22. É da mais ELEMENTAR JUSTIÇA a correcção que se impõe fazer sobre a matéria de facto impugnada, nomeadamente, quanto àquele facto dado como provado sob o “nº 38” no SENTIDO DE QUE “O VALOR ACTUAL DA PARTE DO EDIFÍCIO QUE SE ENCONTRA CONSTRUÍDO, DEDUZIDO O VALOR DO TERRENO, É DE € 405.000,00 € ...“ tendo obviamente como referência o seu valor à data da perícia;
23. A decisão da matéria de facto ao não atender ao relatório pericial violou o disposto nos arts 341, 342, 388 e 389 todos do C.C., 591 e 655 do C.P.C.;
24. Os AA. ora Recorridos, intentaram a presente acção declarativa com fundamento no incumprimento definitivo pela Ré/Recorrente do “contrato promessa de permuta outorgado em 11-12-1989, incumprimento esse que imputam à Ré/Recorrente de culposo e, por sua vez, à consequente perda de interesse pelos mesmos AA./Recorridos na realização da prestação prometida;
25. A Ré/Recorrente, impugnando a factualidade invocada pelos AA./Recorridos quanto ao incumprimento culposo, deduziu excepção, invocando não se encontrar em mora, quanto ao cumprimento do contrato e deduziu pedido reconvencional, no qual peticionou a redução da prestação a que estava contratualmente adstrita, ao abrigo dos princípios da boa fé, da equidade e do enriquecimento sem causa e por último deduziu o pedido de acessão imobiliária;
26. Na matéria de facto dada como provada e assente consta do “nº 2” o teor integral do referido contrato de 11 de Dezembro de 1989;
27. Não vislumbramos na fundamentação de direito qualquer resumo dos factos mais relevantes, com a devida vénia, como se intentará demonstrar, não vislumbramos qualquer cabimento lógico sistemático, para a colocação de tal interrogativa no pensamento quer do Sr Juiz da 1ª instância, quer do Tribunal Recorrido a não ser, a única intenção de subverter a discussão e passar de imediato à comprovação da aludida INVERSÃO DO ÓNUS DA PROVA;
28. E a comprová-lo vejamos o que o Sr Juiz da 1ª instância passou a fazer exarar na sentença depois de se ter interrogado daquela forma.
“Parece-nos claro que estamos perante um incumprimento do contrato-promessa – uma vez que era pressuposto do contrato a obtenção, pela ré, de alvará de construção – incumprimento que se presume culposo (artigo 799 do C. Civil) não tendo a ré afastado a presunção, nomeadamente, demonstrando a existência de condutas contraditórias por parte da Câmara Municipal”, no que foi seguido pela DECISÃO EM REVISTA.
29.”Tal prova não foi feita não logrando a ré afastar a presunção de culpa, atento o disposto no artigo 799 do C.Civil.
Aliás, e pelo contrário, ficou assente que a ré iniciou a construção em causa antes de saber se o projecto apresentado seria aprovado pelo que só lhe pode ser imputado a si essa opção.”;
30. O Sr Juiz da 1ª instância, à semelhança da DECISÃO EM REVISTA, ao trazer à colação o disposto no art. 799 do C.C. INVERTEU, de imediato, o ónus da prova em TOTAL OPOSIÇÃO à matéria de facto dada como provada, atento o teor integral do contrato promessa constante do escrito a que se refere o “nº 2” da matéria assente e dada como provada;
31. Resultam provados do CONTRATO PROMESSA de 11 de Dezembro de 1989 os seguintes factos:
“ART.10º – O prazo limite para a representada do terceiro outorgante proceder à entrega, com outorga das respectivas escrituras, das fracções correspondentes à presente permuta é de vinte e quatro meses a contar da emissão da licença de construção.
§ ÚNlCO – Este prazo será prorrogado se por culpa não imputável a representada do terceiro outorgante houver atrasos burocráticos e administrativos, nomeadamente da Câmara Municipal, Serviços Municipalizados, E.D.P. e TLP.”
ART.11º – De acordo com a cláusula terceira do presente contrato os Primeiros e Segundo outorgantes obrigam-se a entregar à representada do terceiro os prédios de que são donos. Se por ventura a representada do terceiro outorgante após a escritura de venda dos ditos prédios a seu favor não cumprir com o estipulado neste contrato, indemnizará os primeiros outorgantes, a título de clausula penal com a quantia de 50.000.000$00 (cinquenta milhões de escudos) e o segundo outorgante com a quantia de 100.000.000$00 (cem milhões de escudos).
ART.12º – Com a assinatura do presente contrato a representante do terceiro outorgante fica investida na posse dos prédios identificados no art. 1º, podendo começar a demolição dos prédios.”
MAIS RESULTA PROVADO DESSE CONTRATO
“Em tempo: Em aditamento: à cláusula 7ª… à cláusula 11ª: “acordam excepcionar o prazo para a construção da obra, Acrescentando ainda os seguintes artigos: ART.13º – os primeiros e segundo outorgantes comprometem-se a outorgar a respectiva escritura pública de compra e venda em dia, hora e Secretaria Notarial a indicar pelo terceiro outorgante, após a aprovação do projecto de construção pela Câmara Municipal da Póvoa de Varzim, mediante carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de 20 dias.“;
32. Quer a matéria de facto – teor do contrato – dado como assente e provado sob o “nº 2”, quer a demais matéria de facto dada como provada, RESULTA QUE NÃO FORAM FIXADOS QUAISQUER PRAZOS para a terceira outorgante APRESENTAR QUAISQUER PROJECTOS PARA APROVAÇÃO NA CÂMARA MUNICIPAL, NEM SEQUER PARA OBTER O LICENCIAMENTO, NEM PROCEDER AO LEVANTAMENTO DA LICENÇA DE CONSTRUÇÃO;
33. NÃO FOI CONTRATUALMENTE FIXADO entre as partes contratantes – os primeiros e segundo outorgantes aqui AA./Recorridos e a aqui Ré/Recorrente – terceira outorgante naquele contrato – QUALQUER OBRIGAÇÃO DE PRAZO FIXO, para esta sequer TER DE APRESENTAR, na entidade competente, o projecto para obtenção da licença de construção e muito menos para PROCEDER AO LEVANTAMENTO DA LICENÇA DE CONSTRUÇÃO;
34. Resulta PROVADO de toda a matéria de facto, nomeadamente, da constante do CONTRATO — facto “nº 2” – QUE O PRAZO PARA O CUMPRIMENTO DO CONTRATO FICA DEPENDENTE para todas as obrigações assumidas quer pelos AA., quer pela Ré do ACTO DO LEVANTAMENTO DA LICENÇA DE CONSTRUÇÃO, nomeadamente, a obrigação ínsita na clausula aditada ART 13º a obrigação pelos AA. da feitura da escritura dos prédios a favor da RÉ – terceira outorgante;
35. Quer o Sr Juiz da 1ª instância, quer a DECISÃO EM REVISTA ao partirem do ERRADO PRESSUPOSTO de que a Ré ESTAVA OBRIGADA CONTRATUALMENTE A, EM PRAZO, QUE SÓ NO SEU IMAGINÁRIO EXISTE, A OBTER alvará ou licença de construção, o que de resto é até expressa e inequivocamente contrariado pela factualidade constante do contrato a que alude o facto;
36.Tendo feito ACCIONAR contra a Ré, respectivamente, o disposto nos arts 799 e 808 do C.C. colocando a Ré em situação de incumprimento culposo, e desse modo, inverteram ónus da prova que cabia aos AA., passando-o para o campo da Ré, ficando esta com o ónus de demonstrar e provar que o incumprimento do contrato não procedia de culpa sua, para não ser responsabilizados nos termos do art. 798 do C.P.C.;
37. A engenharia do raciocínio da decisão revidenda VIOLA FRONTAL e INEQUIVOCAMENTE as regras do ónus da prova na presente acção, face à matéria de facto dada como assente e provada;
38. Se a Ré NÃO TINHA, NEM TEM QUALQUER PRAZO FIXADO PARA APRESENTAÇÃO DE PROJECTOS, SUA APROVAÇÃO e LEVANTAMENTO DA LICENÇA DE CONSTRUÇÃO, NENHUMA OBRIGAÇÃO por parte dela se venceu para que se conclua, como ERRADAMENTE a decisão em revista CONCLUI que a RÉ está em situação de incumprimento;
39. BASTA ATENTAR NA P.I. para FACILMENTE SE VERIFICAR que os AA. NÃO ALEGAM NEM INVOCAM QUALQUER INCUMPRIMENTO DE PRAZO CONTRATUALMENTE ESTABELECIDO OU ACORDADOS, mas tão simplesmente factos extracontratuais, com base nos quais alegam incumprimento e o seu desinteresse definitivo no cumprimento do contrato, para, concluindo peticionarem a resolução do contrato;
40. Nos termos do art. 342 do C.C. cumpria aos AA. o ÓNUS DE FAZEREM PROVA de que a Ré não cumpriu o PRAZO CONTRATUALMENTE FIXADO DE ENTREGAR AS FRACÇÕES NO PRAZO DE 24 MESES APÓS O LEVANTAMENTO DA LICENÇA DE CONSTRUÇÃO, facto esse único do qual resultaria fundamento de facto e de direito para invocarem a resolução do contrato;
41. À MÍNGUA DAQUELE FACTO, por NÃO EXISTIR LICENÇA DE CONSTRUÇÃO OS AA. NÃO SÓ NÃO O ALEGARAM, como NÃO O PROVARAM, como resulta inequivocamente da factualidade dada como provada;
42. Para dar procedência aos pedidos dos AA. a decisão em Revista, na FALTA DE FUNDAMENTOS DE FACTO DECIDIU, por “MOTU PROPRIO” “inverter” para a Ré a obrigação de obter o alvará de construção, PARA A COLOCAR NA SITUAÇÃO DE INCUMPRIMENTO e FAZER a aplicação do disposto nos arts 799 e 808 do C.C., INVERTENDO DESSE MODO o ónus da prova, em INEQUÍVOCA VIOLAÇÃO do disposto no art.342 do C.C. e EM TOTAL OPOSIÇÃO ENTRE A MATÉRIA DE FACTO dada como provada e o direito aplicado;
43. NEM os AA alegaram ou invocaram TEREM FEITO À RÉ QUALQUER INTERPELAÇÃO, seja para cumprimento do contrato, quanto ao prazo nele fixado, SEJA para efeitos de fazer aprovar o projecto na Câmara, SEJA para proceder ao levantamento da licença de construção;
44. A entender-se, o que de todo se não concede, que do contrato resulta para a Ré qualquer obrigação de apresentar o projecto e proceder ao levantamento da licença de construção, então ESTARÍAMOS perante uma OBRIGAÇÃO NATURAL, sem prazo fixado, o que sempre EXIGIRIA da parte dos AA. um PRÉVIO PEDIDO DE FIXAÇÃO JUDICIAL DE PRAZO nos termos dos arts 1456 e 1457 do C.PC., atenta a falta de acordo por não contratualmente previsto;
45. Estando como está a obrigação de cumprimento do contrato, por parte da Ré, dependente de um acto que determine o início da contagem do prazo contratualmente previsto, QUALQUER SITUAÇÃO DE MORA DA RÉ, SÓ CORRERÁ, DEPOIS DE ESTA TER SIDO JUDICIALMENTE INTERPELADA PARA CUMPRIR, nos termos do art. 805 do C.C.
46. Ainda assim, tal interpelação só poderia ocorrer a partir do momento em que os AA., enquanto credores da prestação, pudessem exigir a realização da prestação devida como resulta do disposto no art. 777 do C.C.;
47. Também esta obrigação dos AA. estava e está contratualmente CONDICIONADA à VERIFICAÇÃO da existência da licença de construção, para que a RÉ PUDESSE EXIGIR DOS AA. O CUMPRIMENTO DAQUELA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL que se refere a clausula “ART.13º” do contrato, obrigação esta que os AA, EM MOMENTO ALGUM SE MOSTRARAM DISPONÍVEIS PARA A CUMPRIREM;
48. NÃO TENDO OCORRIDO QUALQUER NOTIFICAÇÃO ADMONITÓRIA nem qualquer INTERPELAÇÃO COMINATÓRIA, NÃO PODEM OS AA. INVOCAREM não só qualquer incumprimento de prazo, NEM SEQUER INICIADO e portanto NÃO VENCIDO, mas MUITO MENOS QUALQUER PERDA DE FORMA DEFINITIVA DO INTERESSE NA REALIZAÇÃO DA PRESTAÇÃO;
49. Toda a decisão em Revista ESTÁ EIVADA DO ERRO OU VÍCIO EM QUE LOGROU INCORRER ao concluir sem quaisquer factos, OU ATÉ CONTRA OS FACTOS PROVADOS E ASSENTES de que a Ré estava em incumprimento culposo e que por isso teria o ónus probandi de alegar e provar factos modificativos ou extintivos do seu incumprimento, com inequívoca violação do disposto nos arts 777, 799, 805, 808 e 342 do C.C.;
50. NUNCA a decisão revidenda podia ter concluído pela solução do incumprimento definitivo ATENTA A FALTA DE QUALQUER INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA feita pelos AA. à Ré, uma vez que, independentemente da sua situação financeira, NÃO ESTAVA NEM ESTÁ A RÉ IMPEDIDA DE CUMPRIR O CONTRATO ATRAVÉS DE TERCEIRO;
51. Sendo de todo em todo IRRELEVANTE O FACTO DE A OBRA ESTAR PARADA, já que, como RESULTA DA MATÉRIA DE FACTO DADA como PROVADA, NÃO FOI APROVADO O PROJECTO NEM LEVANTADO O ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO, única razão para o embargo administrativo da Câmara que obrigou a Ré a PARAR com a EDIFICAÇÃO DA OBRA, à data daquele;
52. É PATENTEMENTE CONTRADITÓRIA a conclusão de direito a que a decisão em revista chega da existência de incumprimento definitivo, face a matéria dada como assente e provada, a qual está em total oposição com aquela, para além de se verificar a EXCEPÇÃO da FALTA DE INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA, independentemente a questão prévia de NEM SEQUER EXISTIR VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO;
53. A decisão que deu a acção por procedente padece de nulidade nos termos das als c) e d) do nº 1 do art. 668 do C.P.C. e viola o disposto nos arts 777, 799, 801, 804, 805, 808 e 342, 388, 389 todos do C.C. devendo, por isso, a mesma ser declarada nula ou anulável e, consequentemente, a acção ser dada como não provada e improcedente e a Ré absolvida do pedido;
54. Logrou a decisão revidenda apreciar o pedido reconvencional e na sua fundamentação de facto e de direito, CONCLUIU ESTAREM VERIFICADOS TODOS OS PRESSUPOSTOS DE FACTO LEGALMENTE EXIGÍVEIS para o efeito com EXCEPÇÃO, PORÉM, do requisito relativo ao VALOR;
55. A decisão revidenda não leu toda a matéria de facto dada como provada, nomeadamente o teor do contrato dado como provado sob o facto “nº 2”, porquanto, se o tivesse feito logo teria constatado que está DADO COMO PROVADO o facto já atrás referido relativo à clausula “Art 12 — COM A ASSINATURA DO PRESENTE CONTRATO A REPRESENTADA DO TERCEIRO OUTORGANTE FICA INVESTIDA NA POSSE DOS PRÉDIOS IDENTIFICADOS NO ART. 1º, PODENDO COMEÇAR A DEMOLIÇÃO DOS PRÉDIOS.”;
56. A posse dos AA. sobre os prédios em causa, deixou de lhes pertencer desde 11 de Dezembro de 1989, por força da tradição material e formal das coisas (prédios) que pelos anteriores possuidores foi transferida para a Ré a qual desde então se tem mantido e continuado a exercer em seu nome tudo nos termos da al. b) do art.1263, 1264, 1265, 1257 e al.d) nº 1 do art. 267, todos do C.C.;
57. Desse facto resulta que a Ré procedeu a todos os actos materiais de demolição, escavação e construção, enquanto legítima possuidora dos prédios em causa e, portanto, de forma titulada, pública, pacífica e de boa fé;
58. Suscitou quer o Sr Juiz da 1ª instância, quer a decisão revidenda, como ÓBICE ou FACTO IMPEDITIVO, da acessão imobiliária peticionada, nos termos do art.1340 do CC. o facto de, no seu entender:
“… o valor do terreno onde a ré iniciou a construção do edifício é superior àquilo que está construído.”;
59. Como já supra se demonstrou na impugnação da matéria de facto, a decisão em REVISTA JULGOU ERRADAMENTE aquela matéria de facto relativa aos quesitos 36, 37 e 45 e cuja resposta consta do facto “nº 38” porquanto, o valor do terreno só será de € 450.000,00 se e quando sobre o mesmo estiver edificada construção no valor de € 1.350.000,00 do que resulta um valor de conjunto no montante de € 1.800.000,00;
60. É patente o ERRO DE JULGAMENTO na medida em que, para além dos requisitos supra enunciados, todos devidamente provados (até por documento subscrito pelos AA.) um dos elementos chave do conjunto das previsões constantes do art.1340 do C.C. é a que estabelece o critério do VALOR ACRESCENTADO, em relação ao que os PRÉMIOS TINHAM ANTES DA INCORPORAÇÃO;
61. A expressão VALOR ACRESCENTADO tem como seu elemento quantitativo O VALOR DA NOVA REALIDADE ECONÓMICA RESULTANTE DA INCORPORAÇÃO, o qual à data da PROVA pericial e como resulta do relatório pericial É DE € 540.000,00;
62. Ainda que o valor dos prédios ANTES da intervenção da Ré fosse de € 450.000,00, COMO ERRADAMENTE a decisão em revista refere, MAS QUE NÃO É, SEMPRE RESULTAVA e RESULTA que o VALOR DA NOVA REALIDADE É SUPERIOR ao que os prédios tinham antes;
63. Como se vê do Relatório Pericial à data de 1994/95 o valor dos prédios era de € 187.500,00, O QUE AINDA TORNA MAIS EVIDENTE O CLAMOROSO ERRO EM que a decisão em Revista sucumbiu ao proferir a expressão de que o valor dos terrenos é superior ao do edifício que está construído, DE RESTO EM TOTAL OPOSIÇÃO E CONTRADIÇÃO COM OS FACTOS PROVADOS CONSTANTES DO RELATÓRIO PERICIAL;
64. Ao invés da malograda conclusão de que a Ré não logrou provar como lhe cabia nos termos do art. 342 nº 2 do C.C., os requisitos da acessão industrial imobiliária, nos termos dos arts 1325 e 1340 ambos do C.C., a RÉ FEZ PROVA CABAL DE TODOS OS REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS E INDISPENSÁVEIS Á PROCEDÊNCIA DO SEU PEDIDO, declarando para o efeito ACEITAR como valor a pagar o VALOR CALCULADO pelos SRS PERITOS no montante de € 187.500,00 referenciado aos anos de 1994/95, como sendo o valor dos prédios cuja ACESSÃO IMOBILIÁRIA REIVINDICA, como sendo o valor que os mesmos tinham à data do contrato e consequentemente, da incorporação;
65. A decisão de improcedência do pedido reconvencional padece de nulidade, nos termos das als b), c) e d) do nº 1 do art. 668 do C.P.C. e violam o disposto nos arts 342, 388, 389, 1325 e 1340 todos do C.C., pelo que, a mesma deve ser revogada e substituída por outra que dê como provado e procedente o pedido reconvencional deduzido, aceitando a Ré para o valor do terreno o valor de € 187.500,00, ainda que este tenha sido calculado com referência a anos posteriores ao início da sua posse e do contrato.
Não houve resposta.
As ambiguidades supra referidas, quer do requerimento de reclamação da decisão singular, quer dos termos do acórdão, levaram-nos a entender conhecer do recurso.
Colhidos os vistos cumpre apreciar e decidir.
II – A matéria de facto fixada na 1ª instância e mantida intocada pela Relação é a seguinte:
1. Em 9 de Julho de 1994, faleceu AA, deixando como seus únicos herdeiros, os aqui representantes da 1ª autora, conforme certidão da escritura de habilitação junta a fls. 8 e segs., que aqui se dá como reproduzida (facto A);
2. Em 11 de Dezembro de 1989, o referido falecido AA, a sua então esposa BB e o aqui autor FF, por um lado, e a aqui ré, por outro, celebraram um acordo que designaram de contrato-promessa de permuta, nos termos constantes do documento junto a fls. 12 e seguintes e cujo teor aqui se dá por reproduzido (facto B);
3. Do acordo referido em B), resulta que:
• O falecido AA e sua Esposa disseram-se donos e legítimos possuidores, de um prédio urbano, composto de casa de três pavimentos e quintal, na Rua de ......... (descrição n.º 00000000000 da CRPredial Livro B4 – Matriz art.º 4.265) e o autor Dr. FF, afirmou-se, por seu turno, dono e legítimo possuidor de dois prédios urbanos, um na Rua de ............., -- e outro na Rua .........., ambos na cidade da Póvoa de Varzim (descrição 7274 Livro B19 Matriz 2.001 e Descrição 10.778 a fls. 100 v.º -Livro B -28, Matriz 5119);
• A ré propôs-se demolir todas as construções ali edificadas entregando aos proprietários 50% da área útil de construção que ali se propunha edificar;
• O falecido AA e sua esposa, bem como o aqui autor Dr. FF conferiram, de imediato à ora ré (11/12/89) a posse plena sobre os seus imóveis;
• Tendo-se a ré obrigado a entregar-lhe as áreas edificandas, no prazo de 24 meses, contados desde a data da emissão da licença de construção a emitir pela CM Póvoa de Varzim (facto C);
4. A ré procedeu de imediato à demolição das construções existentes nos terrenos e iniciou a construção de um novo edifício (bloco comercial e habitacional) utilizando a área dos três prédios referidos em C) 1., que são contíguos (facto D);
5. A ré celebrou diversos contratos promessa de compra e venda com terceiros, promitentes compradores, de quem recebeu quantias diversas, a título de sinal, contratos que tinham por objecto fracções edificandas do edifício a construir nos prédios referidos em C) (facto E);
6. A ré foi notificada de informações desfavoráveis quer dos Serviços Técnicos de Obras da Câmara Municipal da Póvoa de Varzim, quer do IPPC, a imporem determinadas condições, para aprovação e licenciamento do edifício (facto F);
7. A construção que a ré estava a edificar nos prédios descritos em C) foi embargada em 4/7/96 (facto G);
8. A construção referida em G) encontra-se parada (facto H);
9. Até ao momento, a ré não procedeu à demolição da construção referida em G) (facto I);
10. Em Abril de 1990, a Câmara Municipal da Póvoa de Varzim notificou a ré de que, para continuar a edificação, teria de satisfazer determinadas condições impostas por aquela autarquia (quesito 1º);
11. A ré não satisfez as condições referidas em 10) (quesito 2º);
12. Em 1991, a ré foi notificada de um parecer do IPPC, dando-lhe conta de que obra não poderia prosseguir, nos termos em que estava edificada (quesito 3º);
13. Em data não concretamente apurada do ano de 1991, a ré abandonou a obra e não mais a retomou (quesito 4º);
14. Na presente data, os prédios referidos em C), 1. são constituídos pelas respectivas áreas de solo sendo a nova edificação constituída por uma estrutura onde foram aplicadas as alvenarias e rebocos, parcialmente executadas, algumas redes de estuques, mas em acentuada degradação geral, com a cave inundada e as paredes exteriores parcialmente afectadas pela escorrência de humidades, o mesmo ocorrendo em grande parte da laje de cobertura do rés-do-chão, com fissuras nalgumas paredes, nomeadamente na parte do edifício com frente para a Rua .......... (quesito 5º);
15. O aproveitamento do já edificado e o prosseguimento das obras está condicionado pela prévia autorização do actual IGESPAR, e do licenciamento pela Câmara Municipal (quesito 6º);
16. Os autores sofreram prejuízos resultantes da não entrega dos 50% no acordo aludido em C), 2. (quesito 7º);
17. A retracção do mercado imobiliário leva a que, numa futura negociação semelhante à aludida em C), a permuta em causa será efectuada em valor inferior ao acordado (quesito 8º);
18. A ré actualmente não tem capacidade financeira para prosseguir na execução do acordo referido em B) e C), nem para ressarcir os autores de todos os prejuízos sofridos por estes na sequência do aludido em 1.º a 7º) (quesito 9º);
19. Por ofício de 07/01/2002, a Câmara Municipal da Póvoa de Varzim comunicou à ré o despacho que ordenava a demolição da construção levada a cabo por esta, no prazo de 15 dias (quesito 10º);
20. Ao longo dos anos, os autores instaram a ré, por diversas vezes, para que a mesma cumprisse as obrigações que assumira na sequência do acordo referido em B) e C) (quesito 11º);
21. Na sequência do aludido de 1.º a 11.º, os autores perderam o interesse na realização da prestação que a ré prometera levar a cabo no acordo referido em C) (quesito 12º);
22. No final de Abril de 1990, a ré apresentou na Câmara Municipal, o projecto de arquitectura para efeito de licenciamento do edifício de habitação e comércio a construir nos terrenos referidos em C) 1. (quesito 13º);
23. E só por ofício datado de 18/6/90, a ré foi notificada pela Câmara Municipal para apresentar duas cópias do projecto, para serem enviadas ao IPPC (quesito 14º);
24. Ao que a ré respondeu no dia seguinte, 19/6/90 (quesito 15º);
25. A ré deu cumprimento às condições referidas em F) em 18/9/90, apresentando um aditamento com as alterações pedidas (quesito 16º);
26. Em data não concretamente apurada a ré apresentou os projectos das especialidades de águas, saneamento e águas pluviais, bem como o projecto de estabilidade, os quais apresentou para apreciação, aprovação e licenciamento (quesitos 17º e 18º);
27. A ré deu início à construção do novo edifício, iniciando a escavação e a feitura da cave nos terrenos, nos termos previstos no último projecto apresentou na Câmara Municipal da Póvoa de Varzim, para efeitos de licenciamento (quesito 19º);
28. Só depois de a ré ter dado início às obras recebeu informações desfavoráveis à aprovação do novo projecto de arquitectura, que apresentara e das especialidades (quesito 20º);
29. A Câmara Municipal notificou a ré para mandar reformular o projecto de arquitectura para dar satisfação às informações técnicas prestadas (quesito 21º);
30. A ré apresentou projecto de arquitectura e suspendeu as obras em curso, dada a não aprovação e licenciamento do projecto (quesitos 22º e 23º);
31. A ré foi obrigada a aguardar a aprovação e subsequente licenciamento, devido à entrada em vigor do D.L. n.º 445191, de 20/11 (quesito 24º);
32.A ré comunicou aos autores o facto de estar a tentar desbloquear a situação da aprovação e licenciamento (quesito 25º);
33. Face aos montantes relacionados com a situação decorrente de restituição o sinal aos promitentes compradores aludidos em E), dos honorários com projectos, à obra e ao valor já investido, ao maior custo da obra, a ré invocou perante os promitentes adquirentes das fracções que deixava de ter condições financeiras para poder continuar e concluir a construção do edifício (quesito 26º);
34. A ré, depois de parar a obra, tentou a negociação com os promitentes-compradores das fracções e com os autores, para que, mesmo através de terceiros, concluir as obras, com custo acrescido para aqueles de cerca de 200.000 contos, o que foi recusado (quesitos 27º, 28º e 29º)
35. As lojas e apartamentos que a ré prometeu vender aos promitentes-compradores referidos em E), ascenderiam a um valor não concretamente apurado (quesito 31º);
36. A ré recebeu dos promitentes-compradores a quantia de Esc. 24.500.000$00, que investiu nos projectos de arquitectura, aditamentos, projectos das especialidades, escavações, taxas e na construção do edifício nas artes de pedreiro, na sua totalidade, e de trolha, em parte, e nas artes de pichelaria e electricidade, saneamento e águas, colocando tubagens, cujo custo, à data da paragem da obra já ascendia a montante não concretamente apurado (quesito 32º);
37. Se o edifício em causa estivesse neste momento pronto para venda, tendo em conta as diferentes unidades previstas no projecto e aplicando os preços médios de venda actuais correntes na zona, o valor das suas fracções, no seu conjunto, têm um valor comercial de € 1.800.000,00, atenta a sua localização, os preços correntes e praticados na zona, na comercialização dos espaços comercias, das habitações e das arrecadações e garagens na cave (quesitos 34º, 35º e 38º);
38. 0 valor actual da parte do edifício que se encontra construído, deduzido o valor do terreno, é de 90.000,00 € (quesitos 36º, 37º e 45º);
39. Tendo em conta as diferentes unidades previstas no projecto e aplicando preços médios de venda actuais correntes, cada uma das oito habitações, tipo T2, terão um valor de 150.000,00 €, enquanto que as fracções destinadas a comércio terão valor global de 600.000,00 € (quesito 39º);
40. Até ao momento não foi levantado o alvará de licença de construção quanto ao prédio a construir (quesito 41º).
III – Está apenas em discussão:
– se existe erro na decisão de facto;
– se se verificam os pressupostos do incumprimento definitivo por parte da Ré;
– se se verificam os pressupostos da acessão imobiliária.
III.1. – Entende o recorrente ter-se, por lapso, atribuído valores incorrectos, quer à construção levada a cabo, quer ao terreno.
Se estivéssemos no domínio do lapso, ou de violação das regras legais da prova, poderia este Tribunal intervir.
Não é esse o caso, tendo o juiz de primeira instância demonstrado cabalmente ter apreciado devidamente o relatório pericial e decidido em conformidade.
Discorre a recorrente que a resposta aos quesitos 36, 37 e 45 se baseia em manifesto e inequívoco erro.
Diz o M.º Relator:
“No relatório pericial de resposta aos quesitos apresentados pela ré, no quesito 5°, refere-se que “...É corrente e pacífico entre os profissionais ligados à construção civil e à medição de obras, atribuir uma percentagem de obra executada quando da mesma se encontra concluída a estrutura resistente (fundações, pilares, vigas e pavimentos) e se encontram aplicadas alvenarias das paredes exteriores e interiores tal como, de certo modo, acontece no caso presente. Assim teremos:
a) Valor actual – considerando, por hipótese, que o edifício em causa estivesse neste momento pronto para venda, tendo em conta as diferentes unidades previstas no projecto e aplicando preços médios de venda actuais correntes na zona, temos:
– 8 Habitações tipo T2 x € 150.000,00 € 1200. 000,00
– R/Chão Comercial (em conjunto) € 600.000,00
Total € 1.800.000,00
Em face do exposto anteriormente resulta que o valor actual da parte do edifício que actualmente se encontra construído, será o seguinte:
0,30 x € 1.800.000,00 = € 540.000,00
b) Valor ao Tempo (1 ?) — Os peritos desconhecem qual o ano a que se refere a expressão “ao tempo”.
Consideram, no entanto, que, se o projecto tivesse merecido aprovação em condições normais e dentro dos prazos correntes, a obra poderia ter ficado concluída por volta de 1994/1995.
Efectuada uma consulta aos jornais publicados na Póvoa do Varzim naquela época foi possível encontrar valores médios da oferta de andares para venda, com características de localização e de composição semelhantes aos andares projectados.
Os valores assim obtidos são da ordem de grandeza de 12.500 contos, ou seja, de € 62.500,00, donde:
– 8 Habitações tipo T2 x 62.500,00 € 500.000,00
– R/Chão Comercial (em conjunto) € 250.000,00
Total € 750.000,00
Aplicando para a parte da construção existente a mesma “percentagem” temos para valor “ao tempo “da parte do edifício construído o seguinte:
0,30 x 750.000,00 = € 225.000,00”
No quesito 6º consta que “Considerando para o valor do terreno 25% da construção nele edificável, temos:
– Valor actual 0,25%x € 1.800.000,00 = € 450.000,00
– Valor “ao tempo” 0,25%x € 750.000,00 = € 187.500,00”
No laudo pericial, nas respostas apresentadas pelos Autores, na do art. 13° consignou-se:
a) O valor actual do terreno, caso não houvesse qualquer construção atenta a área edificável nele admitida, conforme consta dos projectos oportunamente apresentados, e considerando para o valor da construção, conforme consta da resposta ao quesito 6° da Ré será o seguinte:
VALOR ACTUAL DO TERRENO ... 0, 25% x € 1.800.000,00 = € 450.000,00
b) O valor actual da construção existente, calculada pela diferença entre o valor do conjunto construção + terreno, e o valor actual do terreno (livre de construções), será o seguinte:
VALOR ACTUAL DA CONSTRUÇÃO ..... (540.000, 00 - 450.000,00) = € 90.000,00”
De tudo se vê claramente que os € 540.000,00 correspondem ao valor da parte construída incorporando o terreno.
O valor do terreno (25% da construção edificável é de € 450.000,00 e o valor actual da construção é de € 90.000,00 (540.000,00 - 450.000,00).
Não merece, pois, qualquer acolhimento a argumentação da recorrente.”
Nada temos a contrapor, uma vez que nem se vislumbra qualquer lapso nem ocorre a violação de qualquer regra de apreciação da prova de que o STJ possa conhecer
III.2. – O legislador configurou diversas situações em que consagrou expressamente o direito à resolução (a título de exemplo, artigos 270.º, 437.º, 891.º, 966.º, 1140.º, 1150.º e 2248.º). Entre elas se contam as de impossibilidade definitiva da prestação imputável ao devedor, no âmbito de contratos bilaterais. É o que resulta dos artigos 798.º e 801.º, n.º 2: o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação, torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor, sendo certo que (tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral) o credor, face à impossibilidade do cumprimento pode, independentemente do direito à indemnização, resolver o contrato.
Situação diversa do não cumprimento definitivo é a mora do devedor que ocorre quando a prestação, ainda possível, não foi cumprida no tempo devido, por causa imputável àquele (art.º 804.º, n.º 2).
A mora, nos termos do n.º 1 do mesmo normativo, apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor e não lhe confere o direito à resolução do contrato.
O regime geral das obrigações é inteiramente aplicável ao contrato-‑promessa de compra e venda, tendo este, no entanto, um regime específico ao nível das sanções aplicáveis ao não cumprimento, quando tenha havido lugar à constituição de sinal.
Efectivamente, neste caso, quando se verifique uma situação de incumprimento imputável a quem prestou o sinal, permite a lei que aquele que o recebeu o faça seu e, verificando-se o incumprimento definitivo da parte que recebeu o sinal, confere a quem o prestou a faculdade de exigir o dobro do que prestou (artigos 441.º e 442.º, n.º 2).
Sublinhe-se em que só o incumprimento definitivo e culposo dá lugar às cominações previstas no artigo 442.º, n.º 2, não bastando, para o efeito, a simples mora, porquanto nada justifica que se excepcione o contrato-‑promessa do regime geral aplicável à generalidade dos contratos (neste sentido a jurisprudência, hoje já uniforme, dos nossos tribunais superiores – Acs. do STJ de 24.10.95, CJSTJ, ano III, tomo III, p. 78; de 27.11.97, BMJ n.º 471, p. 388; de 26.05.98, in CJSTJ, ano VI, tomo II, p. 100; de 8.02.00, CJSTJ, ano VIII, tomo I, p. 72; de 12.07.01, CJSTJ, ano IX, tomo III, p. 30 e Acs. do STJ de 22.11.2001, proc. 3306/01, 7.ª Secção, de 19.03.2002, proc. 03A200, in www.dgsi.pt/jstj, de 15.10.2002, proc. 1160/02, 6.ª Secção, de 25.02.2003, proc. 03A200 e de 07.03.2006, ambos in www.dgsi.pt/jstj.
Da fixação de um prazo para a celebração de um contrato não decorrem sempre os mesmos efeitos, como salienta o Prof. Vaz Serra:
“A estipulação de um prazo para a execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado.
Pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida com prestação ulterior, caducando por isso o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação do termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão somente a atribuição ao credor do direito de resolvê-lo.
Na primeira hipótese estamos perante um negócio fixo absoluto. No segundo estamos perante um negócio fixo, usual, relativo ou simples.” (RLJ, ano 110.º, pp. 326-327).
Tal entendimento é perfeitamente aplicável ao contrato-promessa, podendo o prazo nele fixado para a celebração do contrato prometido ser havido como absoluto ou como relativo. Sendo absoluto (o que sucederá quando as partes fixarem um prazo para o cumprimento de determinada obrigação de modo a que a prestação seja efectuada dentro dele, sob pena de o negócio já não ter interesse para o credor), decorrido o prazo para a celebração do contrato prometido sem que este seja realizado, caduca o contrato-‑promessa. Sendo relativo, determina a simples constituição em mora, conferindo ao credor o simples direito a pedir o cumprimento, a sua resolução (verificados os demais pressupostos legais) ou a indemnização legal moratória (neste sentido, Vaz Serra, obra e local citado e ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, vol. II, 7.ª edição, Almedina, Coimbra, p. 80).
A determinação da natureza do prazo depende da natureza do negócio ou da interpretação da vontade das partes, devendo, em caso de dúvida, ter-se como estabelecido um prazo absoluto, por ser de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato (entre outros, Ac. do STJ de 11.04.2000, in CJSTJ, ano VIII, tomo II, p. 32 e Ac. do STJ de 19.09.2002, in www.dgsi.pt/jstj.
Além das situações de não observância de prazo fixo absoluto, contratualmente estipulado, o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa verifica-se nas três hipóteses seguintes:
a) se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação;
b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta;
c) se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
Como vimos, a mora poderá converter-se em incumprimento definitivo quando o credor perder o interesse que tinha na prestação. Esta perda de interesse deverá, por imposição legal, ser apreciada objectivamente, aferindo-se, por isso, em função da utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas (e necessariamente à especificidade dos interesses em causa no concreto negócio jurídico onde tal apreciação se suscite), devendo mostrar-se justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas (RLJ, ano 118.º, p. 55 e ano 124.º, p. 95). Pretende-se evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor ou à perda infundada do interesse na prestação, atendendo-se, por conseguinte, ao valor objectivo da prestação (e não ao valor da prestação determinado pelo credor), ou seja, à valia da prestação medida (objectivamente) em função do sujeito (PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. II, 4.ª edição, com a colaboração de M. HENRIQUE MESQUITA, Coimbra Editora, Coimbra, 1987, p. 72).
Disse-se na decisão recorrida:
“’…Como se disse o art. 808° equipara ao incumprimento definitivo, ao prescrever, no seu n°1, que “se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se, para todos os efeitos, não cumprida a obrigação”. E expressou-se que essa perda de interesse deve ser apreciada em função do critério de um homem de bom senso e razoável que, numa ponderação global do caso, entre em linha de conta com a duração da mora, o comportamento do devedor e o propósito subjectivo do próprio credor. Ora, no caso a perda de interesse resulta, desde logo, do tempo da mora da Ré, cerca de vinte tal anos, sendo certo que esta não satisfez as condições impostas pela Autarquia, apesar dos Autores, ao longo dos anos, terem instado a mesma para que cumprisse as obrigações que assumira em consequência do acordo. Actualmente a Ré não tem capacidade financeira para prosseguir na execução do acordo referido, nem para ressarcir os autores de todos os prejuízos sofridos por estes.
Em Janeiro de 2002, a Câmara Municipal da Póvoa de Varzim comunicou à Ré o despacho que ordenava a demolição da construção levada a cabo por esta, no prazo de 15 dias.
Plenamente demonstrada está a legítima perda de interesse dos Autores, o que faz incorrer a Ré no incumprimento definitivo e dá direito àqueles a resolverem o contrato, com as legais consequências.
III.3. – A aquisição por acessão imobiliária, como maioritariamente é aceite pela doutrina e pela jurisprudência é uma forma potestativa de aquisição do direito de propriedade, de reconhecimento necessariamente judicial, que depende, para se concretizar, de manifestação de vontade nesse sentido por parte do respectivo titular e em que o pagamento do valor do prédio funciona como condição suspensiva da sua transmissão, embora com efeito retroactivo ao momento da incorporação, conforme arts.1316.º e 1317.º, al. d) (V., entre outros, Acs. STJ de 30.06.2009, proc. 268/04.3TBTBU.C1.S1, de 27.05.2008, proc. 08B1276, de 12.09.2006, proc. 06A2246, de 6.7.2006, proc. 05A4270, de 22.06.05, proc. 05B1524, todos em www.dgsi.pt, e de 4.4.95, in BMJ 446, p. 245, OLIVEIRA ASCENSÃO (Direitos Reais, 5.ª ed., p. 306), MENEZES CORDEIRO (Direitos Reais, II (1979), p. 721), Ac. R. Lx. de 8.5.97, CJ, XXII, 2.º, p. 77, e QUIRINO SOARES, em "Acessão e Benfeitorias ", CJSTJ, IV, 1.º, pp. 20 -22 (salvo quanto ao caso previsto no n.º 3.º do art.1340.º, em que entende estar prevista uma forma de aquisição automática). Em sentido contrário, PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, no seu Código Civil Anotado, III, p. 165, sustentam que com a acessão se dá uma aquisição automática do direito de propriedade, não se exigindo qualquer negócio jurídico ou uma manifestação de vontade (vide, a este respeito, Ac. Rel. Porto de 17.12.92, CJ, XVII, 5.º, p. 242).
Constituem, assim, elementos, integrantes, da acessão industrial imobiliária, a construção de uma obra, que essa obra haja sido implantada em terreno alheio, que da obra tenha resultado uma incorporação, ou seja, a constituição definitiva de um todo único entre a construção e o terreno, o valor da obra e do terreno, para efeitos de determinação do adquirente desse todo, por forma a que o valor da obra seja superior ao valor que o terreno tinha antes da incorporação, e, finalmente, a actuação de boa-fé, por parte do autor da obra, isto é, da construção urbana.
Todos estes pressupostos têm que se verificar, importando ainda que ocorra o pagamento do valor do terreno, porquanto tal pagamento funciona como condição suspensiva da transmissão do direito, embora com efeito retroactivo ao momento da incorporação.
Ora, alega a recorrente que procedeu a todos os actos materiais de demolição, escavação e construção, enquanto legítima possuidora dos prédios em causa e, portanto, de forma titulada, pública, pacífica e de boa fé e reclama a acessão imobiliária, nos termos do art.1340.º do C.C, pois no seu entender o valor do terreno onde a ré iniciou a construção do edifício é superior àquilo que está construído.
Dispõe o art. 1340º do C.C:
“1. Se alguém, de boa fé, construir obra em terreno alheio, ou nele fizer sementeira ou plantação, e o valor que as obras, sementeiras ou plantações tiverem trazido à totalidade do prédio for maior do que o valor que este tinha antes, o autor da incorporação adquire a propriedade dele, pagando o valor que o prédio tinha antes das obras, sementeiras ou plantações.
2. Se o valor acrescentado for igual, haverá licitação entre o antigo dono e o autor da incorporação, pela forma estabelecida no nº 2 do artigo 1333.º.
3. Se o valor acrescentado for menor, as obras, sementeiras ou plantações pertencem ao dono do terreno, com obrigação de indemnizar o autor delas do valor que tinham ao tempo da incorporação.
4. Entende-se que houve boa fé, se o autor da obra, sementeira ou plantação desconhecia que o terreno era alheio, ou se foi autorizada a incorporação pelo dono do terreno.”
Como se viu e foi decidido na sentença e na decisão sumária, esta acessão fica desde logo afastada, porque não provou que o valor da construção fosse maior do que o do terreno, porque estamos no domínio do incumprimento contratual, não se podendo sequer afirmar ocorrer uma incorporação definitiva da construção no terreno, pois que nada garante que a construção implantada possa ser aproveitada e não foi pago o valor do terreno.
IV – Termos em que se nega a revista e se confirma o acórdão recorrido.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 26 de Junho de 2012
Paulo Sá (Relator)
Garcia Calejo
Helder Roque