| 6121/05.6TBLRA.C1.S1 |  |
COMPRA E VENDA
CESSÃO DE TERRENOS
COLIGAÇÃO DE CONTRATOS
COMPROPRIEDADE
OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO
PREÇO
CONDENAÇÃO EM QUANTIA A LIQUIDAR
DIREITO CIVIL / DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTE DAS OBRIGAÇÕES / OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA / CONTRATO-PROMESSA
Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, I, 4.ª ed., 530;
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL: ART. 661.º, N.º 2;
NCPC: ART. 358 E SS.;
CÓDIGO CIVIL: ARTS. 793º;
CÓD. COMERCIAL: ART. 100.º.
I - Não é compatível com a opção da nossa lei civil – que exige expressamente como fonte de solidariedade das obrigações a lei ou a vontade das partes – que se qualifique como solidária a obrigação de co-obrigados ao cumprimento de um contrato, apenas porque a obrigação de o cumprir recai sobre mais do que um obrigado.
II - Mesmo estando em causa no contrato-promessa um único prédio, em que todos são comproprietários e todos se comprometeram a vendê-lo, ainda assim não se poderá dizer que a obrigação de viabilizar esse mesmo contrato seja solidária, sem que a lei ou a vontade das partes assim o ditem; de igual forma, essas mesmas circunstâncias, não implicam, no caso de resolução do contrato, a solidariedade na obrigação de restituição do preço.
III - Não obstante ser possível descortinar contratos-promessa diferentes no acordo entre todos os intervenientes, a circunstância de haver uma interligação entre todas as obrigações assumidas (e que tiveram em vista a «construção a empreender no futuro») determina que a impossibilidade de realização da prestação correspondente ao contrato-promessa de compra e venda se comunique à globalidade do acordo, justificando a sua resolução total (art. 793.º, n.º 2, do CC).
IV - Não sendo solidária, a obrigação de restituição recai sobre cada uma das rés na medida correspondente à parte que individualmente receberam, como contrapartida das obrigações assumidas.
V - Desconhecendo-se a parte correspondente à obrigação de cada uma das rés, cumpre remeter para liquidação a respectiva fixação (art. 661.º, n.º 2, do CPC e arts. 358.º e ss. do NCPC).
Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:
1. AA e mulher, BB, CC e mulher, DD e EE e mulher, FF, propuseram uma acção contra GG, HH e mulher, II, JJ, Lda. e KK, Lda., pedindo: (1) a sua condenação solidária no pagamento da quantia de 94.000.000$00 (€ 468.870,02), com “a correcção monetária devida pela perda do valor do dinheiro, desde 14 de Março de 1995 quanto à quantia de Esc. 40.000.000$00, e desde 15 de Julho de 1996 quanto à quantia de 7.000.000$00”, a fixar “em execução de sentença – a título de pagamento em dobro das quantias por eles recebidas”; (2) “em alternativa, caso assim se não viesse a entender”, a sua condenação solidária no pagamento da quantia de 47.000.000$00 (€ 234.435,01), também sujeita a correcção monetária nos mesmos termos já referidos – “a título de restituição em singelo das quantias por eles recebidas”; (3) “em qualquer dos casos”, a sua condenação solidária no pagamento da quantia de € 149,91, acrescida de juros moratórios à taxa legal, desde a citação até efectivo pagamento, a título de reembolso das despesas pagas com notificação judicial avulsa, portes de correio, certidões e certificado notarial.
Para o efeito, e em síntese, alegaram que, por contrato de 21 de Dezembro de 1994, os réus prometeram vender-lhes 35/113 de um prédio rústico e ceder-lhes os direitos sobre uma parcela de terreno, ficando incumbidos de fazer aprovar e licenciar o projecto de loteamento e as construções previstas, antes de se fazer a escritura de venda; que foram acordadas adendas ao contrato, em 15 de Julho de 1996 e em 29 de Fevereiro de 2000; mas que, mais de dez anos depois, os réus não obtiveram o licenciamento e as aprovações em causa, por forma a que fosse possível fazer a escritura, por motivos que lhes são imputáveis; que entretanto a ré GG vendeu o artigo rústico .../..., objecto dos contratos, a Joaquim Dimas Fernandes e à ré JJ; que os réus se colocaram “em situação de incumprimento total definitivo”, sujeitando-se “às sanções previstas nos artºs 440º, 441º, 442º, 798º, 799º, 800º, 801º e 804º, todos do Cód. Civil”.
HH e mulher, II, JJ – .., Lda. e KK, Lda. contestaram em conjunto.
Invocaram a ilegitimidade dos réus HH e mulher, II e contestaram a possibilidade de condenação solidária, por terem os demais réus diferentes participações no contrato; alegaram que o contrato de 1994, com a adenda de 15 de Julho de 1996, foi alterado, dando origem a um novo contrato, de 29 de Fevereiro de 2000; afirmaram não terem responsabilidade na falta de licenciamento do loteamento nem na inviabilização de qualquer contrato de compra e venda; alegaram incumprimento dos autores ou, subsidiariamente, impossibilidade de cumprimento.
Em reconvenção, pediram a condenação dos autores “a reconhecerem que os RR. têm a faculdade de fazerem suas todas as importâncias que lhes foram pagas ou, se assim se não entender, a pagarem aos RR. a quantia que se liquidar em execução de sentença relativa à sua comparticipação nas despesas com as ligações de águas, electricidade, gás e saneamento.”
Afirmaram ainda os réus que, das quantias pagas pelos autores, receberam “a quantias total de € 134.675,43 (27 mil contos), porquanto a importância de € 99.759,58 (20 mil contos) foi recebida pela Ré GG” e que, portanto, é o montante de € 134.675,43 “que deve ser considerado pertencente aos ora contestantes”.
Subsidiariamente, pediram a declaração de nulidade ou anulação “dos negócios subjacentes aos contratos celebrados em 21/12/1994 e 29/2/2000”, por “inexistência ou impossibilidade do objecto”, com a restituição das quantias recebidas.
Requereram a intervenção do Município de Leiria, alegando direito de regresso quanto a determinadas quantias em que eventualmente viessem a ser condenados, que veio a ser admitida a fls. 236.
Também contestou a GG, sustentando que em 21 de Dezembro de 1994, já não era, nem proprietária, nem possuidora do prédio a que o contrato-promessa respeita. Quanto à parcela a ceder, disse, em síntese, ter prometido ceder os seus “direitos de uso e posse” sobre ela “para tornar viável e exequível o demais negócio pactuado no contrato (mas a que a Congregação é estranha, pois nele não quinhoa qualquer interesse)”, não ter deixado de cumprir nenhuma obrigação a que estivesse vinculada, estar a parcela ocupada pelos autores e não ter recebido nada dos mesmos, nada tendo portanto a restituir.
Concluiu que a acção deve improceder quanto a si.
Os autores replicaram, afirmando nomeadamente que os réus HH, por si e como procurador dos demais réus, e sua mulher, II “receberam já dos autores, há muito tempo, a totalidade das contrapartidas financeiras acordadas para o negócio, no valor de 47.000.000$00” e que é a ré KK, Lda. que ocupa a parcela a que o contrato respeita. Disseram ainda que “os autores sabem apenas que os negócios com os réus foram feitos sem determinação de parte ou direito e que a totalidade do preço já pago, no valor de 47.000 contos na moeda antiga, foi paga directamente ao réu HH, em nome deste, mas também sem determinação da parte que cabia a cada réu. Daí que tenha cabimento e não seja abusivo o pedido de condenação solidária de todos os réus sem excepção, cabendo a estes a divisão dessa responsabilidade, através do direito de regresso (…)”.
O Município de Leiria contestou.
2. A acção foi julgada parcialmente procedente pela sentença de fls.784, que decidiu:
“– Condenar os réus HH, "JJ, Lda.", "KK – ... e "GG" a, solidariamente, pagarem aos autores a quantia de € 234.435,01 (duzentos e trinta e quatro mil, quatrocentos e trinta e cinco euros e um cêntimo), acrescida de juros à taxa de 4%, devidos desde a data da citação até efectivo e integral pagamento,
– Absolver os réus HH, "JJ-…, Lda,", "KK" e "GG" do demais peticionado pelos autores,
– Absolver a ré II da totalidade do peticionado pelos autores,
– Absolver os autores do demais peticionado pelos réus reconvintes HH, II, "JJ, Lda." e "KK, SA".
Entendeu-se na sentença que foi celebrado um único contrato-promessa, embora referente a mais do que um objecto, definitivamente incumprido em consequência “do arquivamento final do processo de loteamento”, arquivamento esse que provocou a impossibilidade de cumprimento, não imputável a nenhuma das partes; e que, havendo sinal passado, deve o mesmo ser restituído em singelo, recaindo sobre todos os réus (com excepção de II) a obrigação de restituição, sendo indiferente que o réu HH tenha recebido os 47.000.000$00, porque ele actuou por si e em representação dos demais réus.
Os réus recorreram para o Tribunal da Relação de Coimbra. HH, JJ – ..., Lda. e KK – ..., Lda. recorreram conjuntamente; a GG interpôs recurso separado.
O acórdão de fls. 888 concedeu provimento parcial a ambas as apelações, revogando “a sentença na parte em que condenou as 1ª, 3ª e 4ª rés a restituir, solidariamente com o 2º réu, a quantia de trinta quatro mil novecentos quinze euros e oitenta e cinco cêntimos (€ 34.915,85 equivalentes a Esc 7.000.000$00), alterando-se a decisão relativamente a essa quantia para a condenação de apenas o 2ª réu à sua restituição” e “confirmando a parte restante da decisão na parte impugnada, valendo a condenação solidária quanto às 1ª, 3ª e 4ª rés e 2º réu somente em relação à quantia de cento noventa nove mil quinhentos dezanove euros e dezasseis cêntimos (€ 199.519,16 equivalentes a Esc. 40.000.000$00).”
Manteve-se ainda a decisão relativa a juros, não apreciada por “exorbitar o âmbito dos recursos”.
Diferentemente do que se afirmara na sentença, a Relação concluiu que “foram celebrados dois contratos em união, um dos quais um contrato-promessa de compra e venda de 35/113 avos correspondentes por fim aos lotes ... e ... do prédio a lotear ..., e outro incidente sobre uma parcela a ceder pelas 3ª e 4ª rés, tudo para fins de construção pelos AA naqueles lotes e pressupondo que haveria ratificação do Plano de pormenor e licenciamento do loteamento”; que a compra e venda se tornara impossível, por causa não imputável às partes, por não ter sido aprovado o projecto de loteamento; que a cedência da parcela, isoladamente considerada, não se tinha tornado impossível; mas que, “porque ocorre uma união de contratos, e atendendo ao unitário interesse objectivo que domina essa união de contratos, justifica-se a resolução total dos negócios unificados, nos termos do nº 2 do artigo 793º do CC. A resolução está implícita nos pedidos de restituição ou perdimento das quantias entregues. Por força da extinção total dos contratos, as quantias pagas pelos AA devem ser-lhes restituídas, como a sentença ordenou.” Por fim, a Relação decidiu ainda que “existe solidariedade passiva de todos os RR subscritores, quanto à restituição das quantias que somam os 40 mil contos sinalizados. Nessa parte, não se mostra infringido o disposto no artigo 513º do CC. Quanto aos restantes 7.000 contos, inexiste solidariedade passiva e apenas o 2º réu está obrigado à sua restituição.”
3. Os réus recorreram para o Supremo Tribunal de Justiça, também em dois recursos separados; os recursos foram admitidos como revista, com efeito devolutivo.
Nas alegações que apresentaram, os recorrentes HH, JJ – ..., Lda. e KK – ..., Lda. formularam as seguintes conclusões:
“1 - No contrato celebrado entre Autores e Réus, em 29 de Fevereiro de 2000, ficou expressamente esclarecido que os promitentes cedentes intervinham nas seguintes qualidades:
a) a "JJ, Lda.", como proprietária do prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo ... (objecto de loteamento e do plano pormenor), a cuja parte se atribuiu o valor expresso de metade de quarenta mil contos;
b) a ""GG", como possuidora da parcela de terreno com a área de 1 230 m2, referido na alínea b) do contrato promessa de compra e venda de 21 de Dezembro de 1994 (parcela de terreno com 15 ms de largura por 82 ms de comprimento); área que reconhecia passar a ser dos Autores, tal como havia antes recebido destes, em 1988, no contrato promessa então celebrado; com igual valor ao do objecto anterior.
c) a "KK, SA.", como beneficiária desta parcela de terreno que sobre ela exerce direito de passagem e por ser proprietária do moinho/habitação contíguo (actual artigo urbano 5883) e ainda como futura adquirente das futuras parcelas de 350 m2 cada, mencionadas nos contratos celebrados em 12 de Janeiro de 1988 e a outra referida na condição 4a, do contrato de 21 de Dezembro de 1994.
2 - Aquelas Rés intervieram com interesses próprios em relação a objectos distintos, sendo as suas responsabilidades circunscritas às respectivas áreas de intervenção.
3 - Os contratantes expressaram claramente a sua vontade quanto à intervenção de cada um deles, incluindo as Rés, no contrato promessa que celebraram e cujas assinaturas fizeram notarialmente reconhecer.
4 - Os Autores, na posição de declaratários, ficaram a saber a concreta qualidade em que cada uma das Rés interveio naqueles contratos.
5 - A declaração negocial tem exactamente o sentido que as partes contratantes quiseram atribuir-lhe no contrato que exprime indubitavelmente a vontade real dos intervenientes.
6 - A solidariedade dos devedores só existe quando resulta da lei ou da vontade das partes, artigo 513°., do Código Civil.
7 - No caso dos autos tal não resulta da lei, porquanto não se verifica nenhuma das situações previstas nos artigos 467°, 497°, 507°, 649°, 901°, 1139°, 1169°, 1342°, nº2, 1506°,1531°,1695°, nº1 e 2128°, todos do Código Civil e também, não resulta da vontade das partes, sequer tacitamente, uma vez que estas esclareceram pormenorizadamente, naquele contrato de 29 de Fevereiro de 2000, as exactas qualidades em que intervinham cada uma das Rés, "JJ, Lda.", "GG" e "KK, SA.", conhecendo bem os Autores, desde há anos, os elementos que a estas respeitavam.
8 - Já que o pedido reconvencional formulado pelos Réus veio a ser indeferido, a condenação possível só poderia incidir sobre a Ré "JJ, Lda," e o Réu HH que a ladeou e sempre e só quanto à importância de vinte e sete mil contos.
9 - O douto acórdão sob recurso violou manifestamente, por erro de interpretação e/ou de aplicação, o disposto nos artigos 410°, nº 1, 513°, 880° nº 1, entre outros, todos do Código Civil. E fê-lo de um modo manifestamente grave, extrapolando a matéria dos autos e colocando em perigo a subsistência das demais Rés condenadas solidariamente, as quais se têm como reveis em relação aos negócios dos outros.
Termos em que e no muito que Vossas Excelências se dignarão suprir, deve ser concedida a revista e declarar-se que só os Réus HH e "JJ, Lda." são responsáveis pelo pagamento aos Autores da importância líquida de vinte e sete mil contos; sendo certo que os Autores, até hoje, não largaram mão da área correspondente ao objecto negociado com a Ré "GG", bem como nunca o fizeram também em relação às áreas de 350 m2, em benefício de "KK, SA.".
A recorrente GG conclui as alegações desta forma:
1. inicialmente, o contrato promessa em causa tinha por objectos:
– prédio rústico situado na ..., também conhecida por ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... e descrito sob o nº ... da Conservatória do Registo Predial de Leiria;
– parcela de terreno com 15 metros de largura por cerca de 82 metros de comprimento, que também compunha o objecto do referido contrato promessa;
– dois apartamentos T1 a edificar no prédio rústico;
2. esse contrato conheceu dois aditamentos: um em 15 de Julho de 1996 e outro em 29 de Fevereiro de 2000;
3. a mais disso, foi considerado provado que à data em que o contrato promessa foi inicialmente celebrado a aqui recorrente já não era dona, nem possuidora do prédio rústico referido na conclusão nº. 1;
4. mais ficou provado que à data da celebração inicial do aludido contrato promessa a aqui recorrente só tinha a posse da parcela de terreno referida na primeira conclusão;
5. por isso, a aqui recorrente só interveio nesse contrato, através do seu procurador Dr. HH, na exclusiva qualidade de possuidora da referida parcela de terreno;
6. e, por conseguinte, nesse contrato limitou-se a prometer ceder os direitos de uso e posse dessa parcela de terreno;
7. aliás, essa factualidade ficou inequivocamente demonstrada e vertida no aditamento ao dito contrato promessa assinado pelas partes em 29 de Fevereiro de 2000;
8. tudo isso indicia que o contrato promessa em causa continha diferentes promessas e, por conseguinte, diferentes obrigações contratuais dos vários intervenientes nesse contrato;
9. assim sendo, ficou demonstrado que o contrato não tinha natureza unitária, ou seja, que cada uma das partes (os 1ºs. ou 2°s. outorgantes) só manteria interesse se a outra parte (novamente os 1°s. ou 2°s. outorgantes) cumprisse integralmente as obrigações estipuladas no contrato;
10. de resto, os recorridos nunca alegaram nos seus articulados que o contrato promessa tinha carácter unitário, nem tal decorre do teor do contrato e seus aditamentos;
11. não tendo o contrato carácter unitário, à aqui recorrente competia unicamente ceder aos autores e aqui recorridos o uso e posse da referida parcela de terreno;
12. e aos demais recorrentes transmitir para os recorridos a propriedade do prédio rústico;
13. no entanto, se os restantes recorrentes não cumprissem a promessa de transmissão para os recorrentes do referido prédio rústico, nem por isso se poderia considerar que a aqui recorrente também caía em incumprimento em relação à cedência do uso e posse da parcela de terreno;
14. in casu não ocorreu uma impossibilidade objectiva total impeditiva da celebração do contrato definitivo;
15. mas ainda que se entenda que não se podia concretizar a transmissão do prédio rústico por não ter sido aprovado o Plano de Pormenor e o processo de loteamento;
16. tal não implicava que não se pudesse realizar a cedência do uso e posse da parcela de terreno que a aqui recorrente prometeu fazer, dado que essa parte do negócio não dependia da aprovação do aludido Plano de Pormenor e processo de loteamento;
17. por isso, não se tornou impossível a concretização dessa parte do negócio que podia, e ainda pode, ser realizada a todo momento;
18. face a isso, ainda que se considerasse haver a impossibilidade de vender o prédio rústico, estar-se-ia perante uma impossibilidade parcial;
19. assim, os recorridos para não concretizarem a parte possível do negócio, a cedência do uso e posse da parcela de terreno, teriam de alegar uma justificação para o não fazer, o que não ocorreu;
20. consequentemente, o negócio deveria ter ficado reduzido à cedência por parte da aqui recorrente aos autores e aqui recorridos do uso e posse da parcela do terreno;
21. e ter sido ordenada a realização do dito negócio;
22. por outro lado. a responsabilidade solidária só existe se resultar da lei ou de estipulação das partes;
23. in casu não há solidariedade resultante da lei, dado que a sua realidade não cabe em nenhuma das situações nela previstas;
24. também não decorre de vontade das partes, pois tal não está expressamente vertida no contrato, sendo certo que o aditamento de 29 de Fevereiro de 2000 afasta qualquer dúvida, caso houvesse, quanto à inexistência de solidariedade entre as partes;
25. assim cada um dos recorrentes só deveria responder na proporção da sua responsabilidade, caso a houvesse;
26. no entanto, a aqui recorrente não incumpriu as obrigações que assumiu no âmbito do contrato promessa, pelo que nunca por nunca deveria ter sido condenada no pagamento de qualquer quantia aos recorridos;
27. e mesmo que se considerasse que tinha havido incumprimento total do contrato por facto não imputável a nenhuma das partes, a eventual responsabilidade da aqui recorrente teria de ficar cingida às obrigações assumidas nesse contrato, ou seja, à cedência do uso e posse da parcela de terreno;
28. porém, ainda assim a aqui recorrente não poderia ser condenada no pagamento aos recorridos de qualquer quantia, uma vez que ficou inequivocamente provado que foi o recorrente Dr. HH que recebeu dos autores todo o preço ajustado no contrato promessa e que desse valor nenhum foi percebido pela aqui recorrente;
29. por isso, o acórdão recorrido violou, entre outros, os artºs. 292, 513, 793, nº. 2 e 884 do Cód. Civil.
NESTES TERMOS, deve ser concedida revista e declarar-se que o negócio correspondente à parcela de terreno é ainda possível e, por isso, deve ser concretizado, e, simultaneamente, que a aqui recorrente fica absolvida do pedido formulado pelos recorridos, ou entendendo-se que se verificou uma impossibilidade total impeditiva de concretização do negócio, ainda assim, deve a aqui recorrente ser absolvida, já porque in casu não há responsabilidade solidária no pagamento do que seja devido aos recorridos, já porque a aqui recorrente não percebeu qualquer quantia por conta do negócio a que os autos se reportam.”
Os autores contra-alegaram, apresentando estas conclusões:
«1. A ré GG foi a única requerente e promotora do processo de loteamento n.º 47/96, da Câmara Municipal de Leiria, com vista à urbanização para construção urbana do prédio rústico inscrito na matriz da freguesia de ..., Leiria, sob o art.º ....
2. A intervenção desta ré no processo de loteamento foi feita na qualidade de proprietária do aludido prédio rústico e perdurou reiteradamente desde o ano de 1990 até Março de 2003.
3. Esta ré confessou expressamente que a sua intervenção no contrato promessa e adendas celebrados com os autores teve em vista tornar viável e exequível o negócio entre todas as partes contratantes, sem excepção.
4. A cedência do uso de uma faixa de terreno com cerca de 1.200 m2 de área para mudança de caminho era essencial e constituía condição "sine qua non" para a celebração do contrato na sua globalidade porquanto, a manter-se no terreno um caminho público que cortava a meio o prédio rústico, o projecto de loteamento tomava-se praticamente inviável e perdia todo o interesse.
5. Ao tempo dos factos, os autores não tinham conhecimento das várias transmissões operadas no citado prédio rústico, nem tais transmissões foram levadas a registo predial.
6. Quando foram celebrados os contratos e respectivas adendas, designadamente o aditamento de 29 de Fevereiro de 2000, o dito prédio, que era objecto dum pedido de loteamento, continuava na totalidade registado na 2.a Conservatória do Registo Predial de Leiria em nome desta ré – a GG.
7. Esse registo predial manteve-se sem qualquer alteração e em vigor até 16-12-2003 relativamente a uma fracção indivisa de 10/100 avos que essa ré vendeu a um tal LL, e até 18-05-2004 relativamente à restante fracção indivisa de 90/100 avos que a mesma ré vendeu à JJ, Lda.
8. Por isso, não têm fundamento as conclusões 3, 4,5,6, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26, 27 e 28 da revista de ré.
9. Foi o réu HH, não só por si e em nome próprio, mas também como representante ou procurador das restantes pessoas colectivas (entre as quais a GG) quem recebeu dos autores a totalidade do preço convencionado, quantia que lhe foi entregue em diversas parcelas ao longo do tempo, sendo que em cada parcela não era discriminado o montante destinado a cada uni dos promitentes vendedores ou cedentes (ora recorrentes) nem aos pagadores era prestada qualquer informação acerca da distribuição desses dinheiros por cada um dos réus, ou seja, os montantes pagos pelos autores constituíam, em bloco, a contra-prestação relativamente à obrigação dos promitentes vendedores ou cedentes, sem qualquer tipo de destrinça ou cisão, como decorre, aliás, da resposta dada ao quesito 2.° da base instrutória e é confessado expressamente pelo réu HH no seu depoimento de parte a fls. 696 e 697 dos autos.
10. E porque assim foi, é óbvio que na totalidade do preço pago pelos recorridos está necessariamente incluída a parte que o dito procurador consignou corresponder ao preço da prometida cedência da posse e uso duma parcela de terreno que alegava pertencer a essa sua representada (a GG).
11. Nunca os autores entraram na posse e fruição dessa ou doutras parcelas de terreno. Esses factos foram vertidos nos quesitos 19 e 20 da base instrutória, mas dados como não provados, como se vê da decisão de fls. 774 sobre a matéria de facto.
12. Os autores não têm qualquer interesse no cumprimento dessa promessa negocial, porquanto o loteamento não chegou a concretizar-se e, por outro lado, como se tratava de contratos-promessa que tinham por objecto a transmissão de direitos reais sobre bens imóveis, nessa parte o contrato é omisso quanto a alguns requisitos essenciais exigidos pelo art. 413º do Código Civil para esse tipo de negócio, designadamente a não atribuição de eficácia real à promessa, a falta de inscrição no registo predial, a falta de escritura pública ou o reconhecimento das assinaturas dos outorgantes.
13. Acresce ainda que esta recorrente, apesar de notificada pelos autores através de instrumento avulso para em prazo certo se pronunciar sobre se estava em condições de cumprir o contrato, nada disse, como consta das alíneas O) e P) dos factos assentes, não podendo ignorar que o acto prometido só podia realizar-se por escritura pública, como, ao tempo, preceituava o art. 80°, n.º 1 do Código do Notariado.
14. A conclusão dos recorrentes de que o negócio global deverá ser reduzido à cedência da parcela de terreno com cerca de 1.200 m2 de área é um facto novo que nenhum dos réus suscitou nos seus articulados, só tendo sido agora suscitado em sede de recurso (quer na apelação quer na revista) e em desespero de causa como é evidente.
15. Por tal motivo, e porque o juiz não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, como determina o art.º 660°, n.º 2 do CPC (redacção anterior), não pode agora, em sede de recurso, colmatar essa omissão das partes e ordenar oficiosamente a redução do negócio, como pretendem os recorrentes.
16. Até porque, como já se concluiu no ponto 12 supra, considerando que essa promessa de cedência tinha em vista tomar viável o negócio global, tendo soçobrado esse negócio global devido ao arquivamento do processo de loteamento em Março de 2003, essa promessa perdeu toda a sua razão de ser e deixou de ter qualquer interesse para os promitentes cessionários (ora recorridos) os quais nunca teriam negociado nesses termos se tivessem previsto a inviabilidade do negócio principal (cfr. art.º 293° - parte final, do CC.).
17. Os recorridos, com o aditamento de 29 de Fevereiro de 2000, pretenderam tão somente dar sequência e concretização a um negócio de elevados custos financeiros para eles próprios (desembolsados que estavam já então de 47.000 contos) e que nessa altura dos acontecimentos estava completamente paralisado há mais de 6 anos, tendo por esse motivo aceitado ficar com os projectados lotes ... e ... em substituição do antigo lote ....
18. Toda a factualidade provada, com especial relevância na reiterada intervenção da GG como requerente e única promotora do processo de loteamento na Câmara Municipal de Leiria, na sua qualidade de titular inscrita do direito de propriedade do prédio rústico, ao longo de 13 anos, desde o ano de 1990 até Março de 2003, vem demonstrar sobejamente que todos os promitentes vendedores ou cedentes, sem excepção, tinham interesses interligados no negócio global e adendas a que os autos se reportam.
19. Até porque, como confessa expressamente o réu HH no seu depoimento de parte, o preço de 40.000 contos foi por ele recebido em bloco, destinado a todos os promitentes vendedores ou cedentes (ora recorrentes), sem qualquer tipo de destrinça ou cisão, ou seja, sem qualquer imputação de pagamento.
20. Cabendo a estes (todos os recorrentes) responder solidariamente pela restituição aos recorridos da quantia acima referida, em singelo, acrescida dos juros moratórios desde a citação, a título de responsabilidade solidária passiva, nos termos dos art.º 512°, n.os1 e 2, 513°, 518°, 5190 e 520°, com referência ao art.º 217° (declaração tácita) todos do C.C.
21. E podendo, caso assim o entendam, proceder entre si à divisão de tal responsabilidade através do instituto do direito de regresso previsto no art.º 524° do C.C.
22. A respeito da responsabilidade solidária de todos os ora recorrentes, tem de lembrar-se que todos eles, designadamente a GG, assumiram a obrigação de proceder ao loteamento do prédio rústico por forma a poderem vender aos recorridos o lote ... do primitivo Plano de Pormenor, mais tarde substituído pelos lotes ... e ... do novo Plano de Pormenor, devendo para tanto desenvolver junto da autarquia municipal as diligências necessárias para aprovação do projecto de urbanização e obtenção do respectivo alvará de licenciamento de construção, o que estava a seu cargo.
23. Sendo certo que tal obrigação comum não colide com o aditamento de 29 de Fevereiro de 2000, mantendo-se assim nesse particular aspecto o contrato promessa anterior datado de 21-12-1994.
24. Por outro lado, como dispões o art.º 512°, n.º 2 do C.C., "a obrigação não deixa de ser solidária pelo facto de os devedores estarem obrigados em termos diversos ou com diversas garantia, ou de ser diferente o conteúdo das prestações de cada um deles”.
25. Pelo que todos os réus sem excepção têm de responder solidariamente pela restituição aos recorridos, em comum e sem determinação de parte, da quantia de 40.000 contos, actualmente equivalente a € 199.519,16, acrescida de juros moratórios à taxa legal de 4% desde a citação, a título de repetição do indevido.
26. E o réu HH, a título individual, responder pela restituição da quantia de 7.000 contos, actualmente equivalente a €34.915,85, também acrescida de juros moratórias à taxa legal de 4%.
27. Em nota final e a título meramente subsidiário, por mera cautela de patrocínio, diga-se desde já que os pedidos subjacentes na conclusão 8 da revista da KK e outros e nas conclusões 27 e 28 da revista da GG, no sentido de que a condenação possível só poderia incidir sobre o ré JJ, Lda. e sobre o réu HH e que a eventual responsabilidade da Congregação teria de ficar cingida à cedência do uso e posse da parcela de terreno e sua absolvição de pagamento de qualquer quantia por nada ter recebido do réu HH, configuram situações de flagrante abuso de direito porque, mesmo que viesse a entender-se que tal direito existisse (que não existe) nem mesmo assim o seu exercício deixaria de ser ilegítimo por exceder manifestamente os limites impostos pela boa-fé negocial e pelo fim económico visado pelos contratos, conforme resulta de toda a factualidade apurada, nos termos previstos no art.º 334º do C.C ..
28. O que aqui se alega para todos os efeitos de direito, embora a título meramente subsidiário.
29. Isto apesar de nenhuma das partes ter suscitado tal questão nos articulados.
30. Sendo certo que essa circunstância não obsta a que o Tribunal de recurso dela deva conhecer oficiosamente a todo o tempo, por estar em causa um princípio de interesse e ordem pública.
31. Por todo o exposto e contando sempre com o d. suprimento desse supremo tribunal, devem ser negadas ambas as revistas e manter-se integralmente o Acórdão da Relação.»
4. Vem provado o seguinte (transcreve-se do acórdão recorrido):
«A) No dia 21 de Dezembro de 1994, HH, identificado como sendo casado em comunhão de adquiridos com II, por si e como representante legal de JJ – ..., Lda., KK – ... Lda. e Superior GG da Igreja Católica, como promitentes vendedores e cedentes, assumindo-se como 1ºs outorgantes e por outro lado AA, BB, CC, DD, EE e FF, como promitentes compradores e cessionários, assumindo-se como 2ºs outorgantes, em documento denominado contrato promessa de compra e venda, declararam:
a) Os 1ºs outorgantes, na qualidade aludida, prometem vender e ceder aos ali 2ºs outorgantes os seus seguintes direitos:
1. Trinta e cinco/cento e treze avos (35/113), do prédio rústico, situado na ..., também conhecido como ..., L..., M… L... e ainda V..., com a área total de 20 030m2, a confrontar de Norte com R…, de Sul e Poente com Estrada e de Nascente com terreno cedido à Câmara Municipal de Leiria, inscrito na respectiva matriz de ..., Leiria sob o Artº ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria com o nº .../...; prédio este a que corresponde a designação S15 da Planta que serve de instrumento ao Plano de Pormenor apresentado pela Câmara Municipal de Leiria; correspondendo inexoravelmente àqueles 35/113 tão só o Lote que naquele Plano de Pormenor, conhecido de todas as partes, tem o número cento e quarenta B (…) com as áreas eventuais que lhe são imediatamente adjacentes, entre R… e Estradas, para além do que, dentro desse perímetro passe a pertencer ao domínio público – zona verde – por força daquele Plano de Pormenor;
2. Direitos de sobre uma parcela de terreno, com quinze metros de largura por cerca de oitenta e dois de comprimento, a qual é expressamente referida, como reservada no interesse do 1º Outorgante, no Contrato Promessa de Cessão de Direitos e Compra e Venda, celebrado entre o aqui 1º Outorgante Promitente vendedor e o aqui também 1º Outorgante Promitente Comprador, com data de 12 de Janeiro de 1988, o qual se por integralmente reproduzido neste passo.
b) Que tais direitos incorporam os constantes, quanto ao cedido, no protocolo celebrado pelo 1° Outorgante Marido, promitente vendedor e o Presidente da Câmara Municipal de Leiria, em nome desta, a 4 de Maio de 1990 e do qual se junta fotocópia, que é rubricada por todos os aqui intervenientes, e que fica a fazer parte deste contrato.
c) Os 2ºs outorgantes prometer adquirir tais direitos nos seguintes termos:
3. Entrega com a assinatura do presente contrato da importância de esc. 20.000.000$00 (vinte milhões de escudos), de que os primeiros Outorgantes acusam quitação, como parte do pagamento e a titulo de sinal;
4. Entrega de esc. 7.000.000$00 (sete milhões de escudos) por parte dos segundos aos primeiros outorgantes, de que estes acusarão quitação, até ao dia dezoito de Janeiro de 1995;
5. Entrega de esc. 13.000.000$00 (treze milhões de escudos) por parte dos segundos aos primeiros outorgantes, de que estes acusarão quitação, até ao dia dezasseis de Março de 1995;
6. Os promitentes compradores transmitirão, após concluída a construção e obtida a respectiva licença de habitabilidade do edifício que vier a ser construído naquele referido Lote … , a favor do aqui 1º outorgante promitente vendedor ou de quem este vier a indicar ou aos seus legítimos herdeiros, no caso de entretanto falecer, e sem mais despesas para estes, dois apartamentos de tipologia T1, localizados no piso inferior onde esta tipologia se aplicar, mas sempre a partir do 1º Piso; devendo a sua área e materiais de construção aplicados serem iguais e semelhantes aos demais do mesmo edifício. Atribui-se quanto a esta alínea o valor de doze mil e quinhentos contos a que se acresceria a indexação com base na maior “prime rate” praticada na banca portuguesa, valor que seria sempre de entregar no caso de incumprimento por parte de eventuais futuros cessionários do Lote ou edifício. Esclarece-se que não se estipula data para a construção do edifício e posterior obtenção da licença de habitabilidade, pois reconhece-se que o prazo pode ser incerto, devendo, todavia, todas as partes actuar com a diligência normal, que incumbe a qualquer pessoa. Mais se esclarece que a escritura de transmissão dos dois referidos apartamentos será celebrada dentro dos sessenta dias após a obtenção da licença de habitabilidade; devendo todas as partes serem notificadas para o efeito.
d) A escritura referente ao presente contrato será feita, tendo em consideração a natureza do objecto, ao momento, ou seja 35/113 enquanto não totalmente aprovado o Plano ou especificando o Lote …, após discriminado, dentro de sessenta dias após notificados os aqui 1°s outorgantes promitentes vendedores, pelos aqui promitentes compradores ou por quem estes substituírem por sua indicação.
e) Se, porventura, os promitentes vendedores transmitirem a totalidade do artº ... referido, em nome de qualquer das suas representadas acima indicadas, e isto até ao dia vinte de Abril próximo futuro, terão os segundos outorgantes direito a receber as importâncias até aí entregues, acrescidas de um juro à taxa de 2% ao mês; facto que justificaria também que, sem qualquer preço, o objecto referido na alínea b) (parcela de terreno de 15m por 82m), pudesse ser ocupada pelos segundos, conforme se apresenta actualmente no Plano de Pormenor da ....
f) Independentemente de qualquer das soluções indicadas que vier a existir, fica como certo que a área que ronda os 350m2, junto à R… e situado a Sul Poente do artº 3784, fica incorporada no terreno confinante de Sul, pertencente à representada dos 1ºs outorgantes.
g) Da transferência e dos direitos inerentes ao Lote … (35/113 do artº ...) perante a Câmara Municipal de Leiria e para que os aqui promitentes compradores passem doravante a figurar como intervenientes interessados no protocolo de 4 de Maio de 1990, informar-se-á a Autarquia, com vista à obtenção do reconhecimento dessa qualidade por parte da mesma.
h) Todas as partes se encontram imbuídas de boa fé e o 1º outorgante marido compromete-se, mesmo que faça venda total dos lotes que cabe construir naquele artigo, a actuar perante a Autarquia de modo a que seja totalmente executado aquilo a que esta se comprometeu no protocolo, incluindo a actuação gratuita como advogado, se necessário fosse (Ponto A dos factos assentes).
B) No dia 4 de Maio de 1990, HH, na qualidade de sócio gerente e em representação de JJ – ..., Lda., por um lado e Câmara Municipal de Leiria, representada pelo seu Presidente, MM, em documento escrito denominado de Protocolo, declararam o que consta do documento junto com a petição inicial sob o nº 2 (fls. 24 a 26 dos autos; Ponto B dos factos assentes).
C) Em 14 de Março de 1995, o réu HH, por escrito, declarou o seguinte: “Declaro para os devidos efeitos, que recebi, nesta data, o cheque sobre o BCI, nº ..., sacado por Sr. AA, o qual do valor de Esc. 13.000.000$00 – Treze milhões de escudos, se refere à última parte do pagamento do preço de quarenta mil contos pelo qual prometi vender, em nome de JJ, Lda GG e meu próprio, o Lote que tem o nº …, para 40 fogos conforme refere o Plano de Pormenor da ..., ..., Leiria, dando-se, neste passo, como integralmente reproduzido e com todos os seus efeitos jurídicos, o contrato promessa a que este alude” (Ponto C dos factos assentes)
D) Em 15 de Julho de 1996, os outorgantes do contrato referido em A) fizeram uma adenda ao mesmo, manuscrita pelo réu HH, nos seguintes termos:
a) O primeiro outorgante cede expressa e deliberadamente os direitos a receber os dois apartamentos T1 aludidos na alínea d) do presente contrato; pelo que
b) Recebe em numerário, dos segundos na mesma proporção, acusando quitação a importância de Esc. 7.000.000$00 – sete milhões de escudos;
c) Dando-se aqui por ratificado o Plano de Pormenor aprovado, o 1º assume substituir-se à Câmara Municipal quanto à execução do que, pelo protocolo a esta cabe, respeitando-se os termos e prazos do mesmo;
d) Assiste o direito, todavia, ao 1º outorgante de até ao final das obras que os promitentes compradores levarão a efeito na ..., em relação isto a qualquer dos lotes de que são possuidores nos termos do referido Plano de Pormenor, a adquirir, desde que no mesmo edifício, dois apartamentos T1 conforme alínea d) desde que pague sete milhões de escudos por cada um; o que vale por dois anos quanto a este valor e daí em diante desde que indexado à prime rate conforme consignado na parte final da alínea d) agora em sentido contrário;
e) Continuarão todos, porém, a comungar e a desenvolver actividade e diligências para que a Câmara cumpra na íntegra aquilo a que se comprometeu;
f) O original desta adenda fica com os 2ºs Outorgantes (Ponto D dos factos assentes).
E) No dia 29 de Fevereiro de 2000, HH como representante legal de JJ – ..., Lda., KK – ... Lda. e ainda como procurador da GG, como promitentes vendedores e cedentes, assumindo-se como 1ºs outorgantes e por outro lado AA, CC e EE, como promitentes compradores e cessionários, assumindo-se como 2ºs outorgantes, em documento denominado contrato promessa de compra e venda (Adenda, alteração e completação dos firmados em 21 de Dezembro de 1994 e 15 de Julho de 1996, entre as mesmas partes), declararam o seguinte:
“Objectos: Com o presente contrato, esclarece-se, alterando-o, na medida e só na medida, em que não conflituam, o contrato promessa celebrado entre as mesmas partes e que é supra referido, com a adenda que se lhe seguiu, e em que intervieram, como proprietário do artigo rústico ..., a aludida “JJ”, como proprietária da área de cerca de 1200 m2 referida como objecto da alínea b) daquele contrato, a “GG” e como beneficiária desta última área, por ser proprietária do moinho habitação contíguo, a “KK, Lda; em que intervieram os supracitados promitentes compradores.
a) Mantém-se como objecto também do presente contrato o identificado na alínea b) do anterior; podendo os promitentes adquirentes ocupar aquela área, nela construindo, isto, desde e logo; terminada e com praticabilidade esteja a via de acesso que garanta as deslocações de e para o referido moinho habitação e terrenos que lhe são contíguos, situados a montante e que, como é sabido, desfrutam do direito de serventia, desde tempos imemoriais; o qual passará futuramente a ser exercido na via indicada na alínea a) das “Condições”, à frente expostas; atribuindo-se para este objecto um valor correspondente a metade do da totalidade do contrato promessa;
b) Por ter desaparecido o direito de construção no antigo lote ..., dadas as razões de alteração superveniente de circunstâncias, independente e estranha à vontade das partes, tornando nulo e sem efeito aquele contrato, entendeu o 1º outorgante sujeitar essa situação à apreciação dos promitentes compradores que, finalmente, a aceitaram, substituindo aquele lote ... desaparecido, pelos que agora se viram atribuídos com os nºs … e …, na nova planta do Plano de Pormenor em curso, elaborado este com respeito daquelas exigidas alterações, aos quais correspondem trinta e duas fracções (antes, ao lote ... correspondiam trinta e cinco; sendo certo que à totalidade do artigo ..., correspondiam cento e trinta e agora correspondem entre noventa e dois e cem); tudo, aliás, como é do conhecimento das partes intervenientes.
Se, porventura, por vontade estranha às partes intervenientes, se tornar impossível a consecução do prometido, aplicar-se-á o que seria curial aplicar-se se não se tivesse definido e aceite o presente documento.
Condições: Mantendo-se, como se disse, todas as condições do anterior contrato promessa e adenda, as quais com este não conflituam:
a) Ficam os promitentes adquirentes autorizados, se disso tiverem necessidade os prédios a nascer a montante, que são seus, ou se assim o entenderem; e com custos repartidos na proporção dos fogos a construir, com os demais utilizadores, a construir o arruamento que vai da intercepção da via que parte da EN 113, para Sul, e daqui, da intercepção, depois, para Norte, em direcção às traseiras dos edifícios a construir no seu loteamento 42/96; sem quaisquer despesas para os transmitentes e sem nada a estes pagar.
b) Mantendo-se o contrato, conforme condições expressas nos anteriores, quanto à eventual cedência de dois apartamentos de tipologia T1, a favor do primeiro outorgante ou de quem este indicar, tal se concretizará agora no lote …; bem assim se manterá o anteriormente referido quanto às áreas cedidas na margem da ...; o que será feito por escritura concomitantemente com a da cedência dos lotes;
c) Sendo certo que a Câmara Municipal procede já nos termos do conhecido protocolo de 4 de Maio de 1990, à colocação na via, daquelas infraestruturas que, naquele contrato, o 1º outorgante, em suprimento da autarquia se comprometeu a executar, limitadas aquelas infraestruturas quanto à água para abastecimento, que seguem como do anterior vem, cabe aos adquirentes proceder às ligações (de todas as necessárias infraestruturas) desde a via aos seus lotes; tudo de acordo com a percentagem e número de fogos que lhes cabem em relação ao Plano de Pormenor; sendo para acertar que quanto ao objecto eliminado e agora substituído, foram pelo 1° outorgante pagas as prestações referentes à infraestrutura «água», na medida do constante na relação da Comissão representativa dos proprietários da ....
d) Os adquirentes acompanharão todas as obras de execução de infraestruturas; não só as que estão a ser levadas a efeito pela Câmara Municipal, nos termos do referido Protocolo, bem assim das que além das que à Câmara incumbe executar, com vista ao ressarcimento das despesas correspondentes àquelas trinta e dois fracções que lhes cabem.
e) Na medida em que os demais compradores de lotes, no artigo ..., renunciem ao exercício de direito de divisão de coisa comum e ou de preferência, o mesmo fazem todos os aqui outorgantes, mais se declarando que isso fica inequivocamente expresso, neste e por este documento desde que por todos assinado.
f) Qualquer esclarecimento a este contrato terá de ser sempre feito por escrito, assinado pelas partes” (Ponto E dos factos assentes).
F) Não foram ainda licenciados e aprovados pela Câmara Municipal de Leiria os lotes referidos em A) e E) – (Ponto F) dos factos assentes).
G) Por escritura celebrada em 10/02/1989, no 2º. Cartório Notarial de Leiria, GG declarou vender a JJ – ..., Lda., que declarou comprar-lhe, o prédio inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria com o nº .../... (Ponto G) dos factos assentes).
H) Por escritura celebrada em 07/11/1997, celebrada no 2º. Cartório Notarial de Lisboa, JJ – ..., Lda. e GG ou GG declararam permutar entre si os prédios inscritos na matriz respectiva sob os artigos ... e … da freguesia de ..., descritos, respectivamente, na Conservatória do Registo Predial de Leiria com os nºs .../... e …/..., dando a primeira à segunda o prédio inscrito na matriz sob o artigo ... (Ponto H) dos factos assentes).
I) Por escritura de 02/07/2003, celebrada no 2º. Cartório Notarial de Leiria, réu HH na qualidade de procurador da GG declarou vender a LL, que declarou comprar-lhe, 10/100 avos indivisos do prédio inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria com o nº .../... (Ponto I) dos factos assentes)
J) Por escritura de 06/05/2004, celebrada no 2º. Cartório Notarial de Leiria, a GG declarou vender a JJ – ..., Lda., que declarou comprar-lhe, 90/100 avos indivisos do prédio inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria com o nº .../... (Ponto J) dos factos assentes).
L) JJ – ..., Lda. tem, desde 19/05/2004, inscrita a seu favor, por compra, a aquisição de 90/100 do prédio inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria com o nº .../... (Ponto L) dos factos assentes).
M) LL tem, desde 17/12/2003, inscrita a seu favor, por compra, a aquisição de 10/100 do prédio inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria com o nº .../... (Ponto M) dos factos assentes).
N) O réu HH, em 09/05/2005, foi notificado pelo autor CC, através da notificação judicial avulsa (nos termos constantes de fls. 36 a 38 dos autos), para no prazo de 10 dias comunicar ao requerente por escrito se, apesar da venda do prédio e da não execução da urbanização, está ainda em condições de cumprir os contratos, sob pena de não o fazendo, se sujeitar às sanções legais por incumprimento definitivo (Ponto N) dos factos assentes).
O) GG, em 24/05/2005, foi notificado pelo autor CC, através da notificação judicial avulsa (nos termos constantes de fls. 39 a 41 dos autos) para no prazo de 10 dias comunicar ao requerente por escrito se, apesar da venda do prédio e da não execução da urbanização, está ainda em condições de cumprir os contratos, sob pena de não o fazendo, se sujeitar às sanções legais por incumprimento definitivo (Ponto O) dos factos assentes).
P) Após a notificação referida em O), a GG nada comunicou aos autores e o réu HH, por carta registada datada de 20 de Junho de 2005, que remeteu aos autores comunicou que conseguiu marcar a celebração da escritura de venda referente a 35/100 do prédio em causa para o dia 5 de Julho seguinte, pelas 10 horas, no 2° Cartório Notarial de Leiria, avisando os autores para procederem à entrega naquele Cartório dos documentos necessários (Ponto P) dos factos assentes)
Q) No dia 5 de Julho de 2005, esteve marcada uma escritura de compra e venda, em que seria vendedora JJ – ..., Lda. e compradores os réus [a sentença quereria dizer “os autores”] AA, CC e EE, tendo como objecto de venda trinta e cinco / cento e treze avos indivisos do artigo rústico ... da freguesia de ..., concelho de Leiria (Ponto Q) dos factos assentes).
R) Os autores entregaram ao Réu HH a quantia de Esc. 47.000.000$00, correspondente a € 234.435,01 (artigo 2º da Base Instrutória).
S) Os réus não requereram contra a Câmara Municipal de Leiria qualquer procedimento por via judicial ou administrativa, com a finalidade de obrigar esta a cumprir o protocolo referido em B) – (artigo 5º da Base Instrutória).
T) O projecto de loteamento nº…/96 coadunava-se com o Plano de Pormenor promovido pela Câmara Municipal de Leiria, mas ainda não ratificado e publicado (artigo 7º da Base Instrutória).
U) No projecto de loteamento nº …/96 estava previsto, além de outros sete, um lote designado lote ... com 610m2 de área de implantação e um lote designado … com 380m2 de área de implantação (artigo 8º da Base Instrutória).
V) Por ter sido entendido que o lote ... previsto nos projectos iniciais do Plano de Pormenor tinha cércia demasiado elevada, na área daquele lote ... passou a estar previsto o lote ... e o lote …, com o mesmo número de fogos do primitivo lote ... (artigos 9º e 10º da Base Instrutória).
X) Na sequência do ofício da Câmara Municipal datado de 21.02.2001 e mencionado em BL) [59º da base instrutória], o Réu HH, como procurador da “GG”, em 4.06.2011 [a sentença quereria dizer 2001], requereu a alteração ao projecto de loteamento 47/96 mencionada nos pontos BM) a BO) [60º a 62º da base instrutória], nos termos da qual foram eliminados os lotes ... e …, que ficaram livres da construção (artigos 11º e 12 da Base Instrutória).
Z) O Réu HH efectuou vários contactos, quer pessoais, quer escritos, junto da Câmara Municipal de Leiria, no sentido de desbloquear a situação relacionada com o processo de loteamento nº 47/96 (artigo 15º da Base Instrutória).
AA) O réu HH, enquanto representante da ré JJ – ..., Lda. entregou na Câmara Municipal de Leiria a carta cuja cópia se mostra junta a fls. 162/163 dos autos (artigo 16º da Base Instrutória).
AB) Os autores tinham conhecimento do estado do processo de loteamento nº …/96 (artigo 17º da Base Instrutória).
AC) Os autores recusaram-se a celebrar a escritura referida em Q) – (artigo 21º da Base Instrutória).
AD) A Câmara Municipal de Leiria procedeu à construção de arruamentos (Rua …e Rua …) e implantação de algumas infra-estruturas de abastecimento de água, electricidade e esgotos, previstas na alínea c) das condições do contrato identificado em E) – (artigo 24º da Base Instrutória).
AE) Em 26/03/1991, a Câmara Municipal de Leiria adjudicou à empresa Aquavia a elaboração do Plano de Pormenor (PP) referido em T) – (artigo 30º da Base Instrutória).
AF) Em 08/11/1991, a Câmara Municipal de Leiria deliberou remeter o PP para apreciação à Comissão de Coordenação Regional da Região Centro (artigo 31º da Base Instrutória).
AG) Em 18/01/1994, na sequência da recolha de pareceres de diversas entidades, bem como na introdução das alterações por estas propostas, a Câmara Municipal de Leiria deliberou aprovar o PP referido em T) – (artigo 32º da Base Instrutória).
AH) Na sequência desta aprovação, o PP foi novamente remetido à CCDR que voltou a consultar outras entidades com jurisdição na área abrangida pelo referido plano (artigo 33º da Base Instrutória).
AI) Em 26/08/1995, a Câmara Municipal de Leiria deliberou, de novo, pedir parecer à CCDR (artigo 34º da Base Instrutória).
AJ) Por ofício de 06/12/1996 a DGOTDU informou a Câmara Municipal de Leiria que o PP não reunia condições para ser ratificado face ao parecer desfavorável da CCDR (artigo 35º da Base Instrutória)
AL) A Câmara Municipal de Leiria, em 05/03/1997, deliberou aprovar as rectificações introduzidas ao PP e enviar os novos elementos à DGOTDU solicitando o registo e publicação (artigo 36º da Base Instrutória).
AM) Por ofício de 16/09/1997 a DGOTDU informou a Câmara Municipal de Leiria que o PP não reunia condições para ser registado, quer quanto aos aspectos de instrução, quer quanto aos aspectos técnicos (artigo 37º da Base Instrutória).
AN) Em 29/02/2000, na sequência de reunião realizada na CCDR em 21/04/1999, a fim de dar cumprimento ao parecer da DRAC a empresa Aquavia entregou o PP rectificado (artigo 38º da Base Instrutória).
AO) Em 29/03/2000, a Câmara Municipal de Leiria enviou o PP para a CCDR para apreciação (artigo 39º da Base Instrutória).
AP) Em 30/06/2000, a CCDR emitiu parecer propondo alterações (artigo 40º da Base Instrutória).
AQ) Em 28/07/2000, a empresa Aquavia entregou à Câmara Municipal de Leiria o PP rectificado (artigo 41º da Base Instrutória)
AR) Em 25/10/2000, a Câmara Municipal de Leiria deliberou aprovar as alterações ao PP e enviar os novos elementos à DGOTDU solicitando o registo e publicação (artigo 42º da Base Instrutória).
AS) Em 09/01/2001, a Câmara Municipal de Leiria enviou à DGOTDU, a versão final do PP (artigo 43º da Base Instrutória).
AT) Em 23/04/2001, o PP foi aprovado pela Assembleia Municipal (artigo 44º da Base Instrutória).
AU) Por ofício de 16/06/2001 a DGOTDU informou a Câmara Municipal de Leiria que o PP não reunia condições para ser submetido a registo por questões técnicas e jurídicas (artigo 45º da Base Instrutória).
AV) Em 07/08/2001, a Câmara Municipal de Leiria enviou à DGOTDU, o PP para ratificação (artigo 46º da Base Instrutória).
AX) Por ofício de 19/09/2001 a DGOTDU informou a Câmara Municipal de Leiria que o PP teria que ser novamente alterado (artigo 47º da Base Instrutória).
AZ) Em 12/11/2001, a Câmara Municipal de Leiria enviou à DGOTDU os elementos em falta a fim de se proceder à ratificação do PP (artigo 48º da Base Instrutória).
BA) Por fax do Gabinete do Secretário de Estado Adjunto e do Ordenamento do Território de 09/07/2002, a Câmara Municipal de Leiria foi informada de que a DGOTDU havia proposto superiormente a ratificação do PP (artigo 49º da Base Instrutória).
BB) Por ofício de 09/08/2002 a DGOTDU informou a Câmara Municipal de Leiria do despacho do PP que considerava que o PP não reunia condições para ser ratificado (artigo 50º da Base Instrutória).
BC) Em 17/12/1996, o réu HH, em representação da ré JJ, na qualidade de proprietária de um terreno com o artigo rústico n.º ..., na freguesia de ..., requereu ao Presidente da Câmara Municipal de Leiria a aprovação de uma operação de loteamento a efectuar naquela sua propriedade, o que fez nos termos constantes do documento de fls. 351 a 365 (artigo 51º da Base Instrutória).
BD) Em 07/05/1997, a Câmara Municipal de Leiria deliberou nos termos constantes de fls. 366 a 368 dos autos (artigo 52º da Base Instrutória).
BE) Em 14/01/1998, o réu HH, em representação da ré GG, requereu a junção aos autos de loteamento dos projectos de infra-estruturas: rede viária, rede de água e rede de esgotos (artigo 53º da Base Instrutória).
BF) Na sequência da entrega destes projectos a Câmara Municipal de Leiria, em 21/01/1998, solicitou a emissão de pareceres à NN e à OO (artigo 54º da Base Instrutória).
BG) Por ofício de 28/01/1998, recebido na Câmara Municipal de Leiria em 03/02/1998, a OO comunicou à Câmara Municipal de Leiria que aprovara o projecto de infra-estruturas das redes telefónicas (artigo 55º da Base Instrutória).
BH) Através de ofício datado 23/02/1998, recebido na Câmara Municipal de Leiria em 25.02.1998, os SMAS enviaram à Câmara Municipal de Leiria o parecer emitido por aqueles Serviços, que apontava para reformulação dos projectos de infra-estruturas das redes de águas e esgotos (artigo 56º da Base Instrutória).
BI) Em 02/03/1998, a Câmara Municipal de Leiria enviou à ré JJ o ofício referido em BH) – (artigo 57º da Base Instrutória).
BJ) Em 30/03/1998, a Câmara Municipal de Leiria recebeu o ofício n.º … de 26/03/1998, remetido pela NN onde esta lhe comunicava a aprovação, com condições, do projecto de infraestruturas apresentada pela promotora do loteamento n.º …/96 (artigo 58º da Base Instrutória)
BL) Em 21/02/2001, através de ofício registado e com aviso de recepção, os serviços técnicos da Câmara Municipal de Leiria informaram o réu HH que havia sido deliberado informar o promotor de que para o processo de loteamento em causa vir a ter andamento, deveria ser ajustado por forma a enquadrar-se na solução do Plano de Pormenor da ..., devendo também os projectos das infra-estruturas ter em consideração as alterações da proposta urbanística (artigo 59º da Base Instrutória).
BM) Em 04/06/2001, o réu HH requereu uma alteração ao projecto de loteamento n.º 47/96, juntando para o efeito diversa documentação (artigo 60º da Base Instrutória).
BN) Com a documentação referida em 60º, o réu HH juntou o termo de responsabilidade constante de fls. 405 (artigo 61º da Base Instrutória).
BO) E a memória descritiva e justificativa da alteração ao loteamento constante de fls. 406 a 409 (artigo 62º da Base Instrutória).
BP) Em 17/02/2003, os serviços do Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal de Leiria informaram que o loteamento se encontrava elaborado de acordo com o estudo do Plano de Pormenor da ... e que o mesmo não havia sido ratificado, conforme despacho de 29/07/2002 do PP, propondo o arquivamento do processo (artigo 63º da Base Instrutória).
BR) Sobre a informação referida em BP) recaiu, em 19/02/2003, despacho do Vereador com competência delegada dando o seu acordo (artigo 64º da Base Instrutória).
BS) Por carta registada com aviso de recepção, os serviços técnicos notificaram a ré GG da informação e despacho referidos em BP) e BR) e do arquivamento do processo de loteamento (artigo 65º da Base Instrutória).»
5. Estão em causa neste recurso as questões seguintes:
– Solidariedade de todos os réus quanto à obrigação de restituição de € 199.519,16 (40.000.000$00);
– Condenação de todos ou de parte dos réus (JJ, Lda e HH);
– Possibilidade de cumprimento da obrigação de cedência do uso e posse da parcela, por parte da ré GG e de redução do negócio;
– Impossibilidade de condenação da ré GG por ter sido o réu HH que recebeu todo o preço, nada tendo sido pago à ré.
6. Interpretando o contrato de 21 de Dezembro de 1994 com as alterações/adendas de 15 de Julho de 1996 e de 29 de Fevereiro de 2000, a 1ª Instância concluiu tratar-se de um único contrato, embora com mais de um objecto, e a 2ª Instância entendeu existir antes uma união de contratos, dirigida à prossecução de uma finalidade: “a construção a empreender no futuro”.
Todavia, em ambos os casos se concluiu no sentido de ser solidária a obrigação de restituição aos autores das quantias recebidas, por força da resolução do contrato.
Referindo-se apenas à restituição de € 199.519,16, a Relação afirmou existir uma convenção tácita nesse sentido: em síntese, considerou que, recaindo sobre todos os réus a obrigação de viabilizar a celebração dos contratos definitivos (embora, em concreto, o respectivo cumprimento pudesse ter conteúdos diferentes), essa obrigação era logo, solidária; tornando-se impossível o cumprimento, era também solidária a obrigação de restituir as quantias que lhes foram entregues, ainda que através de representante.
Mas essa solidariedade só existiria quanto a 40.000.000$00 (€ 199.519,16) dos 47.000.000$00 entregues, uma vez que “os destinatários dos 40 mil contos sinalizados não vêm no provado, devendo entender-se que todos os RR. subscritores foram os seus beneficiários”; já quanto aos 7.000.000$00 restantes, sabe-se que deles apenas beneficiou o réu HH.
Ora vem provado que, dos 40.000.000$00 em causa, metade correspondiam à cedência dos “direitos sobre uma parcela de terreno (…)” a que se refere a al. b) do contrato de 21 de Dezembro de 1994, como expressamente se acordou pelo contrato de 29 de Fevereiro de 2000 (cfr. parte final da al. a) da parte designada como “objectos”: “atribuindo-se para este objecto um valor correspondente a metade do da totalidade do contrato promessa” – cfr. ponto E) dos factos provados e doc. de fls. 28).
E a verdade é que, seja como for, não é compatível com a opção da lei civil portuguesa, que exige expressamente como fonte da solidariedade a lei ou a vontade das partes, qualificar como solidária a obrigação dos co-obrigados ao cumprimento de um contrato, apenas porque a obrigação de o cumprir recai sobre mais do que um obrigado.
É sabido que se questiona, na doutrina, qual o verdadeiro fundamento da solidariedade passiva; mas em caso algum se põe em causa que se trata de um regime de protecção do credor, posto a salvo de eventual incumprimento ou mesmo da insolvência de algum dos obrigados. Terá sido justamente por isso que, em Direito Comercial, especialmente atento à necessidade de protecção do crédito e da segurança das transacções, o legislador optou também expressamente pela regra da solidariedade (cfr. artigo 100º do Código Comercial e, por exemplo, o acórdão deste Supremo Tribunal de 16 de Outubro de 2008, www.dgsi.pt, proc. nº 08A2233). Escrevem Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, I, 4ª ed., Coimbra, 1987, pág. 530): “A solidariedade passiva reforça, sem dúvida, a consistência do crédito; representa uma forte garantia para o credor que vê o seu direito assegurado à custa de diferentes patrimónios. Mas pode também agravar de tal modo a situação do devedor adimplente que o seu estabelecimento só se justifica quando a lei a considere necessária ou oportuna, ou quando as partes a estipulem”, ainda que tacitamente.
O entendimento de que recaindo sobre todos a obrigação de viabilizar a celebração do contrato, então a obrigação é solidária, contraria esta posição de princípio da lei civil. Nem na hipótese de estar em causa um único prédio, de todos serem seus comproprietários e de todos se terem comprometido a vendê-lo se poderia dizer que a obrigação de viabilizar a celebração do contrato seria solidária, sem que, ou a lei, ou a vontade das partes assim tivesse decidido.
E, de qualquer modo, isso não implicaria a solidariedade da obrigação de restituição do preço, em caso de impossibilidade de celebração do contrato prometido. A ilação que a Relação retira não tem fundamento legal.
Procedem assim os recursos, quanto à inexistência de solidariedade passiva entre todos os réus, o que significa que cada réu – ou grupo de réus, no sentido que se vai precisar – só pode ser condenado na restituição da respectiva quota-parte do preço, globalmente fixado.
A referência a grupo de réus resulta da afirmação, feita nas alegações apresentadas pelos recorrentes HH, JJ – ..., Lda. e KK – ..., Lda. de que só deveriam ser condenados a restituir os réus HH e JJ, Lda; e que essa condenação devia ser solidária entre ambos (“Sempre o réu HH, dado ter intervindo ladeando as suas representadas, teria de ser condenado solidariamente com a sua representada JJ, Lda, à restituição, sim, de vinte e sete mil contos”) – e limitar-se ao correspondente aos 27.000.000$00 correspondentes à “medida do por esta beneficiado” (alegações, pág. 8 – recorde-se que, na contestação, afirmaram que a ré GG tinha recebido o correspondente aos 20.000.000$00 a mais; este recebimento, todavia, foi julgado não provado – cfr. julgamento da matéria de facto).
Significa isto que os réus HH e JJ – ..., Lda. não impugnam a sua condenação solidária, constante do acórdão recorrido; este ponto, portanto, não está questionado no recurso, já que apenas discutem o montante da condenação e a solidariedade com os demais réus.
7. A ré GG sustenta, tal como defendeu perante a Relação, que não se verifica a impossibilidade de cumprimento da obrigação de cedência da posse sobre a parcela identificada no ponto A), a). 2 da lista de factos provados – ou, dizendo melhor, que a impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa de compra e venda não se comunica à obrigação de cedência.
Mas não tem razão. Tal como se entendeu no acórdão recorrido, embora seja possível descortinar contratos-promessa diferentes no acordo entre todos os intervenientes, com obrigações diversas para os vários sujeitos, está demonstrada a interligação entre as obrigações assim assumidas: todas tiveram em vista “a construção a empreender no futuro” (pág. 19 do acórdão recorrido). Essa finalidade comum tem como consequência a comunicação da impossibilidade de realização da prestação correspondente ao contrato-promessa de compra e venda – a celebração do contrato definitivo – à globalidade do acordo, justificando a resolução total, de acordo com o princípio firmado no nº 2 do artigo 793º do Código Civil, que se deve ter como aplicável à situações de união de contratos.
A improcedência do recurso da ré GG, quanto a este ponto, torna desnecessário averiguar se ainda se poderia conhecer da questão da redução do acordo global, suscitada nas contra-alegações dos autores.
8. O primeiro grupo de recorrentes afirma ainda, como se viu, que só deveriam ser condenados a restituir os réus HH e JJ, Lda; que essa condenação devia ser solidária entre ambos e limitar-se ao correspondente aos 27.000.000$00 correspondentes à “medida do por esta beneficiado” (alegações, pág. 8).
Só interessa agora a condenação na restituição do equivalente a 20.000.000$00, por o recurso não abranger a parcela dos 7.000.000$00.
Assim sendo, procede o seu recurso nessa parte. Vindo provado, como se viu, que, na economia do acordo global, 20.000.000$00 correspondiam à cedência dos direitos sobre a parcela referida no ponto A), a). 2 da lista de factos provados, os réus HH e JJ, Lda só podem ser condenados na restituição aos autores do equivalente aos restantes 20.000.000$00, mantendo-se a condenação solidária entre ambos.
9. Mas a ré GG também sustenta que deve ser absolvida porque nada recebeu realmente, “uma vez que ficou inequivocamente provado que foi o recorrente Dr. HH que recebeu dos autores todo o preço ajustado no contrato-promessa e que desse valor nenhum foi percebido pela aqui recorrente”.
Estão agora em causa os restantes 20.000.000$00, a que se refere a já citada cláusula relativa a objectos, al. a), do Contrato de 29 de Fevereiro de 2000. Da conjugação deste texto com a “alínea b) do anterior” contrato, e com o texto relativo a “objectos”, verifica-se que o objecto a que se referem são os direitos relativos àquela parcela referida no ponto A), a). 2 da lista de factos provados; e que esses direitos respeitam às recorrentes GG e KK, Lda, “por ser a proprietária do moinho habitação contíguo”.
Ora vem provado que os autores entregaram ao réu HH a quantia de 47.000.000$00 (ponto R) dos factos provados); mas vem igualmente provado que este réu actuou por si e em representação dos demais réus, como resulta da conjugação da matéria de facto relativa à celebração e conteúdo dos contratos-promessa e, em especial, do ponto C) dos factos provados.
E não ficou provado que a ré não tenha, como afirma, ou tenha, como alegaram os demais réus na contestação, recebido € 99.759,58. Provada a entrega pelos autores ao representante da ré, saber se este fez ou não chegar à ré a parte que lhe competia é questão a resolver entre os réus e a que os autores são alheios.
10. Tal como sucedera na apelação, não está em causa a condenação no pagamento de juros, nos termos determinados em 1ª Instância.
Assim, dos € 199.519,16 (equivalentes a Esc. 40.000.000$00) a que respeita a revista, mantém-se a condenação solidária dos réus HH e JJ – ..., Lda., mas apenas no pagamento de metade dessa quantia, € 99.759,58; quanto à outra metade, a obrigação de restituição recai sobre as rés KK – ..., SA. e GG, na medida correspondente à parte que a cada uma cabia, como contrapartida das obrigações assumidas quanto à parcela referida no ponto A), a). 2 da lista de factos provados.
Não se sabendo que parte corresponde à obrigação de cada uma, cumpre remeter para liquidação a correspondente fixação, nos termos previstos no nº 2 do artigo 609º e dos artigos 358º e segs. do Código de Processo Civil vigente.
11. Nestes termos, concede-se provimento parcial às revistas interpostas, alterando nessa medida o acórdão recorrido, decidindo-se:
a) Condenar os réus HH e JJ – ..., Lda., solidariamente, no pagamento aos autores de € 99.759,58;
b) Condenar as rés KK – ..., SA. e GG no pagamento aos autores da parte que a cada uma competir dos restantes € 99.759,58, a liquidar;
c) Quanto ao mais, confirmar o acórdão recorrido.
Custas por recorrentes e recorridos, na medida do respectivo vencimento.
Lisboa, 13 de Fevereiro de 2014
Maria dos Prazeres Pizarro Beleza (Relatora)
Salazar Casanova
Lopes do Rego