| 1167/10.5TBACB-E.C1.S1 |  |
CONTRATO-PROMESSA
ÉTICA
EMPRESA
RISCO
CRISE ECONÓMICA
CRISE FINANCEIRA
DIREITO CIVIL - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES / IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO.
- Almeida e Costa, Direito das Obrigações, pp. 265 a 271.
- Antunes Varela, in RLJ, 122.º, p. 148.
- Baptista Machado; Pressupostos da Resolução por Incumprimento; Estudos em Homenagem ao Prof. Teixeira Ribeiro; II Jurídica, pp. 348 e 349.
- José Carlos Brandão Proença; A Resolução do Contrato no Direito Civil; pág. 22).
- Mário Júlio de Almeida Costa, Obrigações, p. 715.
- Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, Anotado, volume I, 2ª ed., p.363.
- Vaz Serra, in RLJ, 113.º-314.
-Galvão Telles, Manual dos Contratos, p. 343 e segs.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGO 436.º, N.º1, 437.º, 801.º, N.ºS 1 E 2, 805.º, N.º 1 E 2, AL. A), 808.º, N.ºS 1 E 2.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 28.05.2009, PROCESSO N.º 197/06.6TCFUN.S1; DE 30.06.2009, PROCESSO N.º 329/09.2YFLSB; DE 10.01.2013, PROCESSO N.º 187/10.4TVLSB.L2.S1 ; DE 23.01.2014; TODOS DISPONÍVEIS EM WWW.DGSI.PT.
1. O “risco” é uma contingência que o agente comercial nunca deixará de ponderar nas transações que envolvem a compra e venda de terrenos para construção;
2. Na alteração das circunstâncias a base do negócio respeita simultaneamente aos dois contraentes, isto é, torna-se necessário que tal modificação circunstancial produza uma transformação anormal das circunstâncias em que ambas as partes fundaram a decisão de contratar.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
A “Massa Insolvente de AA - ..., L.da” demanda BB peticionando, em síntese, a redução equitativa do preço contratado ao valor real do imóvel objecto do contrato promessa com o mesmo celebrado e a condenação do réu a restituir à autora o valor recebido em excesso; ou, subsidiariamente, a resolução do referido contrato promessa, com a consequente restituição de todo o prestado.
Louva o seu pedido na celebração com o réu de um contrato promessa de compra e venda de um bem imóvel, pelo valor de € 1.546.274,00, tendo a autora procedido já ao pagamento da quantia de € 1.004.314,80, a título de sinal e princípio de pagamento, encontrando-se em dívida o pagamento da quantia de € 541.959,20, acrescida de juros de mora vencidos.
Pretendia a autora, com a celebração do referido negócio, a rentabilização do seu investimento da forma mais lucrativa possível, prevendo o início da construção no terreno em causa de apartamentos de diversas tipologias, logo após a outorga da escritura pública de compra e venda. Tais apartamentos seriam colocados à venda, junto da população-alvo do Reino Unido e Irlanda, pelo valor médio de € 200.000,00, cada T1, e € 300.000,00, cada T2.
Previa a autora obter, com o referido negócio, um rendimento global de € 2.500.000,00.
O ano de 2006 corria de forma bastante favorável para o turismo algarvio, permitindo consolidar os resultados do ano de 2005 e obter bons resultados em 2007.
Ainda que não lograsse a edificação do empreendimento projectado, sempre a autora conservaria a possibilidade de recuperar o valor despendido com a sua aquisição, através da alienação do mesmo a terceiro, por montante igual ou mesmo superior ao valor aquisitivo.
Ao prometer comprar o imóvel em causa pelo preço convencionado, estava a autora convicta de que aquele preço correspondia ao valor justo do imóvel, por referência ao seu valor de mercado, tendo sido com base nesse pressuposto que projectou e planificou todo o seu investimento, assumindo todos os riscos inerentes a um negócio de valor tão avultado.
O réu tinha pleno conhecimento das intenções da autora e, bem assim, das suas expectativas ao celebrar o referido contrato promessa.
Sucede que, em meados do ano de 2007, deflagrou uma crise no sistema imobiliário e financeiro norte-americano que rapidamente se propagou por todo o mundo, que originou uma redução drástica das importações, o que determinou a redução de investimentos estrangeiros e a diminuição do volume de negócios nas bolsas de valores de todo o mundo.
Como é sabido, Portugal não tem sido imune à referida crise, pois que a mesma originou um abrandamento gradual da economia e a imposição de novas restrições à concessão de crédito à habitação.
Tal crise teve forte impacto na economia portuguesa, em especial, nas empresas do ramo imobiliário, entre as quais, a ora autora.
Atenta a sua dificuldade de financiamento, os Bancos portugueses restringiram o acesso ao crédito, o que determinou a redução do poder de compra e o incremento das dificuldades sentidas no meio empresarial.
Tal redução da capacidade de consumo teve impacto negativo ao nível do turismo algarvio, com redução das taxas de ocupação e consequente diminuição do volume de negócios, face ao decréscimo da procura.
A redução da procura face à oferta imobiliária existente, associada aos restantes factores próprios da crise do sector, veio determinar a estagnação e subsequente descida de preços dos imóveis disponíveis no mercado.
Em função de toda esta conjuntura económica, a partir de Maio de 2008, a autora, à semelhança da generalidade das empresas de construção civil, deparou-se com sérias dificuldades financeiras, em virtude de não dispor de capacidade para fazer face ao seu crescente endividamento - o que veio inclusive a determinar a sua apresentação à insolvência em Junho de 2010.
Se tivesse previsto, ou pelo menos suspeitado, da possibilidade de ocorrência de uma tal quebra ao nível do mercado imobiliário, jamais teria a autora assumido o compromisso que assumiu, no contrato promessa em causa nos autos.
Considera assim a autora que se alteraram, de forma anormal, as circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar, pelo que tem a autora direito à redução do preço contratado à quantia de € 400.000,00 (correspondente ao valor de mercado actual do imóvel em causa) ou, caso assim se não entenda, à resolução do contrato promessa celebrado com o réu.
Contestou o réu a acção proposta, invocando, em síntese:
A excepção de incompetência territorial, por considerar ser competente o Tribunal Judicial da Comarca de ..., onde o mesmo reside e onde foi celebrado o contrato em causa nos autos, julgada improcedente.
A excepção de prescrição do direito à resolução, por decurso dos prazos previstos na lei para o efeito e, impugnando a generalidade dos factos alegados pela autora, que considera não consubstanciarem uma alteração anormal das circunstâncias.
Deduziu pedido reconvencional, no qual peticiona o reconhecimento de que a autora é a única e exclusiva responsável pelo não cumprimento do contrato celebrado, com a consequente perda do sinal pago, ou, em alternativa, a execução específica do contrato celebrado, que a 1.ª instância não admitiu.
Mais requereu a condenação da autora como litigante de má-fé, uma vez que o Administrador de Insolvência da autora não recusou nem exigiu ainda o cumprimento do contrato promessa celebrado entre as partes, vindo alegar um fundamento desajustado da realidade factual e negocial que esteve na base do negócio celebrado.
A 1.ª instância sentenciou assim:
“Por tudo quanto fica exposto, decide este Tribunal julgar a presente acção totalmente improcedente, por não provada, e, em consequência, ABSOLVER o réu de todos os pedidos formulados.
Mais se decide julgar improcedente, por não provado, o pedido de condenação da autora como litigante de má fé, e, em consequência, ABSOLVER a autora do pedido formulado.
Inconformada com o assim decidido, apelou a autora “Massa Insolvente de AA - ..., L.da” para a Relação de Coimbra que, por acórdão de 5 de Novembro de 2013 (cfr. fls.303 a 321), julgou improcedente o recurso e manteve a sentença recorrida.
Irresignada, recorre agora para este Supremo Tribunal a demandante “Massa Insolvente de AA - ..., L.da” - revista excecional admitida por acórdão de 13.2.2014 (cfr. fls.370 a 381).
Circunscrevendo-as à questão que a recorrente coloca na revista - saber se a crise económico-financeira, ocorrida em fins de 2007/princípios de 2008, integra a “alteração anormal das circunstâncias” prescrita no art.º 437.º do C.Civil - a recorrente apresentou as seguintes conclusões:
I. É a presente Revista excepcional admissível ao abrigo da alínea b) do n.º 1 do art.º 672° do CPC, na medida em que a questão do impacto da crise económico-financeira que o país atravessa nas relações contratuais do ponto de vista da sua qualificação como alteração anormal das circunstâncias ou, ao invés, como integradora dos riscos próprios do contrato é uma questão que ultrapassa os limites do caso concreto sendo, a contrario, susceptível de se repetir num número indeterminado de casos futuros, pelo que razões de certeza, segurança jurídica e, bem assim, de preservação de expectativas impõem a definição de um rumo que permita aos agentes económicos uma linha orientadora devidamente definida.
II. Por via de decisão prolatada em 05 de Novembro de 2013, o Tribunal recorrido julgou improcedente a pretensão da Massa Insolvente Autora traduzida na redução equitativa do contrato-promessa outorgado com o aqui Réu ou, caso assim não se entenda, à resolução de tal negócio nos termos peticionados.
III. Entendeu o Tribunal recorrido, no âmbito da prolação da referida decisão aqui colocada em crise, que a factualidade aduzida e julgada provada in casu não integra, por referência ao concreto teor do art.º 437° C.C., o conceito de "alteração anormal das circunstâncias", pelo que se encontra, em seu entendimento, prejudicada a procedência do peticionado.
IV. Ao decidir como decidiu, o Tribunal a quo violou normativos legais imperativos, encontrando-se a decisão prolatada em clara desconformidade com o disposto nos art.º 437° e 796° do C.C. e, bem assim, nos art.º 17° do C.I.R.E.
V. Para que seja relevante ao abrigo do disposto no n.º 1 do art.º 437° C.C., a alteração superveniente ocorrida tem de revestir-se de excepcionalidade ou, na expressão legal, de anormalidade e, bem assim, de afectar directamente as circunstâncias em cuja existência e persistência ao longo da execução do contrato as partes confiaram para formular a sua decisão de contratar, ou seja, a chamada "base do negócio jurídico".
VI. No caso em apreço, a Promitente-Compradora, ora Insolvente, ao celebrar o negócio jurídico em causa, tinha como objectivo não apenas a recuperação do valor despendido com a aquisição do terreno mas, também, a rentabilização do seu investimento da forma a mais lucrativa possível, designadamente através da construção, no terreno em causa, de 35 apartamentos de tipologias T1 e T2, em conformidade com o projecto apresentado junto do Município de ..., entidade que veio a emitir o respectivo alvará de licença de construção em Abril de 2008.
VII. Por via da construção de tal empreendimento, pretendia a mesma Insolvente aproveitar a conjuntura favorável de que o turismo e a região algarvios vinham beneficiando há vários anos, designadamente através da venda dos referidos apartamentos.
VIII. Mesmo que não lograsse a edificação do empreendimento projectado e respectiva venda, estava a Insolvente AA - ..., L.da convicta de que, na qualidade de proprietária do imóvel, conservaria a possibilidade de recuperar o valor despendido com a sua aquisição, designadamente através da sua alienação a um terceiro por montante igual ou, mesmo superior, ao referido valor de aquisição.
IX. A Insolvente AA - ..., L.da planeou o seu investimento com base numa perspectiva razoável da evolução do mercado imobiliário, em conformidade com a informação de que, à data, dispunha, não apenas por força da sua própria participação no mesmo mas, igualmente, por força de análises efectuadas por entidades certificadas no ramo.
X. O concreto circunstancialismo em que a ora Insolvente fundou a sua decisão de contratar era do conhecimento do Recorrido, o qual, ainda que tal não sucedesse, tinha à sua disposição toda a informação necessária quanto aos contornos concretos da operação de investimento projectada por aquela Sociedade Promitente-Compradora.
XI. A crise que, em meados de 2007, deflagrou nos Estados Unidos da América e que, mercê do fenómeno da globalização, se converteu numa crise financeira de amplitude mundial, é, actualmente, reconhecida como a maior crise económica desde a Grande Depressão de 1929, destacando-se pela amplitude dos contornos que veio a assumir.
XII. Em Portugal, a notícia da crise vivida pelos mercados estrangeiros e, bem assim, o receio de que a mesma pudesse atingir o país, tal como veio a suceder efectivamente, vieram determinar o abrandamento gradual da economia e a imposição gradual de novas restrições à concessão de crédito à habitação, com todos os efeitos nefastos daí decorrentes para o sector imobiliário.
XIII. A dificuldade de financiamento dos Bancos portugueses, à semelhança dos seus homólogos internacionais, determinou a restrição do acesso ao crédito com a consequente redução do poder de compra.
XIV. A redução da capacidade de consumo, a nível nacional e internacional, teve um impacto negativo, designadamente, ao nível do turismo e, mais concretamente, ao nível do turismo algarvio, com a consequente redução das taxas de ocupação e consequente diminuição do volume de negócios face ao decréscimo da procura.
XV. A redução da procura face à oferta imobiliária existente, associada aos restantes factores próprios da crise que grassava no sector, veio, à semelhança do sucedido além-fronteiras, determinar a estagnação e subsequente descida de preços dos imóveis disponíveis no mercado, o que configura uma alteração significativa ao conjunto de circunstâncias cuja persistência foi pressuposta pelas partes, a ponto de colocar em crise o fim típico do negócio in casu, mercê do desequilíbrio prestacional determinado
XVI. Contrariamente ao entendido pelo Tribunal a quo, o carácter essencialmente cíclico da Economia, combinando etapas de expansão com fases de contracção, não permite concluir, sem mais e de forma automática, pela previsibilidade de uma qualquer crise financeira em concreto e, muito menos, pela previsibilidade de uma crise como a (ainda) presente cuja dimensão ultrapassa, largamente, as meras fronteiras do sector económico.
XVII. A crise actualmente vigente é reconhecidamente caracterizada como uma crise de verificação imprevisível para a generalidade dos agentes económicos, como uma crise global e complexa enquanto momento de fractura geopolítica em que o peso dos chamados países ocidentais na criação da riqueza mundial diminuiu drasticamente, acentuando a sua incapacidade de afirmação da sua supremacia por referência aos ímpetos imperialistas norte-americanos.
XVIII. Os contornos da crise actualmente vigente são absolutamente excepcionais face ao habitual das designadas crises clássicas integradas num ciclo económico típico, pelo que a mesma surge comparável, tão-somente, com a designada Grande Depressão norte-americana ocorrida de 1929 a 1932.
XIX. A desvalorização imobiliária, no quadro de um tal cenário conjuntural, não pode deixar de ser reconhecida como uma alteração anormal das circunstâncias nos termos e para os efeitos previstos no normativo do art.º 437° do C.C, não configurando, contrariamente ao decidido, um risco próprio do Contrato outorgado.
XX. A figura do "risco", consubstanciada na desvantagem económica decorrente da perturbação da prestação por motivo não imputável a nenhum dos contraentes, reconduz-se à verificação de um evento incerto mas previsível à data da concretização do negócio jurídico em causa.
XXI. Face à informação disponível para a generalidade dos agentes económicos, encontrava-se a ora Insolvente AA em situação de total incapacidade de previsão de ocorrência de uma crise com tais dimensões posteriormente à outorga do contrato-promessa em apreço ou, sequer, de previsão da eventualidade futura de uma tal ocorrência.
XXII. Face aos elementos disponíveis para a generalidade dos agentes económicos, a ora Insolvente apenas podia perspectivar um ligeiro atraso na alienação da totalidade das fracções ou, eventualmente e numa previsão mais pessimista, uma ligeira redução do preço de venda de algumas das fracções, não lhe sendo exigível ou, sequer, possível que equacionasse a eventualidade da dimensão da desvalorização imobiliária entretanto determinada pelo actual clima de instabilidade económica e que, mesmo de acordo com as projecções consideradas mais optimistas, se encontra longe do seu termo.
XXIII. Fazer recair, exclusivamente, sobre a Insolvente, o risco de uma desvalorização imobiliária com uma tal dimensão e com características sobejamente conhecidas revela-se manifestamente ofensivo aos mais elementares princípios da boa fé.
Termina pedindo que seja revogado o acórdão recorrido e seja determinada a procedência dos pedidos formulados pela autora/recorrente.
O recorrido BB não contra-alegou.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
As instâncias consideraram provados os factos seguintes:
1. No dia 18 de Outubro de 2006, a sociedade AA - ..., L.da (doravante, e apenas por facilidade de expressão, designada por autora) celebrou com o réu um acordo denominado de contrato promessa de compra e venda, junto a fls. 22 e 23 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
2. Por via do referido acordo, a autora prometeu comprar ao réu e este vender-lhe o prédio urbano, composto de terreno para construção urbana, com a área total de 982 m2, sito na Rua …, ... ou ..., freguesia e concelho de ..., inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº ... (antigo ...) da referida freguesia.
3. Também por via do mesmo acordo, convencionaram os promitentes que o referido prédio seria vendido à autora pelo preço global de € 1.546.274,00.
4. Na data da respectiva outorga, e a título de sinal e princípio de pagamento, a autora entregou ao réu a quantia total de € 225.000,00.
5. Mais ficou convencionado, por via do acordo celebrado, que, até 31.12.2006, a autora deveria efectuar um segundo pagamento, no valor de € 375.000,00, o que veio a suceder.
6. Entre 17 de Outubro de 2006 e 31 de Maio de 2007, a autora efectuou entregas diversas ao réu, todas a título de sinal e princípio de pagamento do preço, perfazendo a quantia global de € 1.004.314,80.
7. Considerando os valores entregues e o que as partes convencionaram, o cumprimento do acordo celebrado redundaria na aquisição do imóvel em causa pelo montante global de € 1.675.156,05.
8. Ao celebrar o referido acordo, tinha a autora como objectivo a recuperação do valor despendido com a aquisição do terreno, e, ainda, a rentabilização do seu investimento da forma mais lucrativa possível.
9. Previa, assim, a autora, logo que outorgada a respectiva escritura pública, o início da construção, no terreno em causa, de apartamentos de diversas tipologias, em conformidade com o projecto apresentado junto do Município de ..., entidade que veio a emitir o respectivo Alvará de licença de construção em Abril de 2008.
10. Mais previa a autora a construção, no referido imóvel, de 35 fogos, tendo-lhe sido autorizada a construção de 23 fogos, distribuídos pelas tipologias T1 e T2.
11. Por via da concretização de tal empreendimento e da alienação dos diversos apartamentos nele integrados, previa a autora a obtenção de um rendimento global próximo dos € 2.500.000,00.
12. O ano de 2006 corria de forma bastante favorável para o turismo algarvio, permitindo consolidar os resultados do ano de 2005 e ter boas perspectivas para o ano de 2007.
13. De acordo com as instâncias oficiais, no ano de 2006, a hotelaria regional algarvia aumentou as receitas entre 5% e 6%, face ao ano anterior, estimando-se que o sector tenha alcançado, durante o referido período, uma receita de mais de 500 milhões de euros.
14. No ano turístico de 2007, detectou a Associação dos Hotéis e Empreendimentos do Algarve (AHETA) uma subida superior ao anteriormente previsto, em matérias de taxas de ocupação (+ 5% que no ano anterior).
15. Perante um tal quadro de crescimento, entendeu a autora que o negócio em causa nos autos representava uma boa oportunidade de beneficiar da conjuntura favorável ao crescimento da região algarvia.
16. Mesmo que não lograsse a edificação do empreendimento projectado, pensava a autora que sempre conservaria a possibilidade de vender o imóvel em causa a um terceiro, por preço igual ou superior ao valor de aquisição.
17. Ao prometer comprar o imóvel pelo preço convencionado, estava a autora convicta de que aquele preço correspondia ao valor de mercado do imóvel.
18. Em meados de 2007, os EUA começaram a vivenciar uma crise financeira que se alastrou a todo o mundo, incluindo Portugal.
19. Tal crise originou o abrandamento gradual da economia e a imposição gradual de restrições à concessão de crédito, com efeitos nefastos para o sector imobiliário.
20. Atenta a sua dificuldade de financiamento, os Bancos portugueses, à semelhança dos seus homólogos internacionais, restringiram o acesso ao crédito, o que determinou a redução do poder de compra e o incremento das dificuldades sentidas no meio empresarial.
21. A redução da capacidade de consumo, nacional e internacional, teve impacto negativo no turismo, e, mais concretamente, no turismo algarvio, com a consequente redução das taxas de ocupação e consequente diminuição do volume de negócios, face ao decréscimo da procura.
22. Segundo o INE, em 2005, os britânicos representavam cerca de 36,6% do total das dormidas vendidas no Algarve, e, em 2009, essa percentagem era de 29,6%.
23. Todo este circunstancialismo levou à redução dos preços dos imóveis disponíveis no mercado.
24. Mercê de toda esta conjuntura, a partir de Maio de 2008, a autora, à semelhança da generalidade das empresas ligadas ao sector da construção civil, deparou-se com sérias dificuldades financeiras, em virtude de, por força do abrandamento dos negócios determinados pela crise vigente, não dispor de capacidade para fazer face ao seu crescente endividamento.
25. Tais dificuldades agravaram-se a tal ponto que, face à incapacidade de cumprimento pontual das obrigações assumidas, a autora se veio a apresentar à insolvência em Junho de 2010.
26. Se tivesse previsto ou suspeitado da possibilidade de ocorrência de uma tal quebra ao nível do mercado imobiliário, jamais teria a autora assumido as obrigações assumidas no acordo em causa nos autos.
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A questão essencial posta no recurso é a de saber se o contrato-promessa de compra e venda de bem imóvel, celebrado pela recorrente e recorrido e a que se sucedeu a desvalorização imobiliária consequente à crise económico-financeira mundialmente propagada a partir de 2007, se enquadra na “alteração anormal das circunstâncias” tipificada no art.º 437.º do C.Civil.
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I. Pretendendo proceder à construção de apartamentos de diversas tipologias destinados aos mercados do Reino Unido e Irlanda e, desta forma, a obtenção de um rendimento global próximo dos € 2.500.000,00, aproveitando os ventos favoráveis económico-financeiros que nesse momento sopravam para o turismo algarvio a sociedade “AA - ..., L.da” celebrou com o réu BB um contrato-promessa de compra e venda (documentado a fls. 22 e 23), através do qual aquela sociedade prometeu comprar a este último, que lho prometeu vender, o prédio urbano sito na Rua Samora de Barros, ... ou ..., freguesia e concelho de ..., inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº ... (antigo ...) da referida freguesia.
Todavia, a redução da capacidade de consumo (nacional e internacional) que a crise de 2007/2008 nos trouxe e que teve impacto negativo no turismo algarvio (redução das taxas de ocupação e consequente diminuição do volume de negócios) veio a impedir que se concretizassem aqueles projetados anseios da sociedade promitente-compradora que, em virtude de não dispor de capacidade para fazer face ao seu crescente endividamento, se viu deparada com sérias dificuldades financeiras e obrigada a apresentar-se à insolvência em Junho de 2010.
Face a este circunstancial evento em que foi envolvida, posteriormente ocorrido à assinatura do sobredito contrato-promessa, roga a recorrente/autora “Massa Insolvente de AA - ..., L.da” que lhe seja reconhecido o direito de redução do preço contratado naquele ajustamento, ou então, a prerrogativa de revogar aquele contrato assim formalizado com o réu/recorrido BB, mercê de se terem alterado, de forma anormal, as circunstâncias em que as partes constituíram a sua decisão de contratar (art.º 437.º do C.Civil).
Vamos procurar demonstrar que não assiste a razão que a recorrente ora apregoa.
II. No contrato bilateral, verificando-se que o devedor deixou de cumprir definitivamente a sua obrigação, tem o credor a possibilidade de resolver o contrato celebrado (art.º 801.º, n.º 1 e 2, do C.Civil).
Pode, assim, o credor resolver o contrato sempre que a prestação se tenha tornado impossível por causa imputável ao devedor. Para tanto só tem que dirigir declaração nesse sentido à outra parte (art.º 436.º, n.º 1, do C.Civil).
Para a resolução do contrato torna-se necessário o inadimplemento definitivo - não a simples mora - por o credor ter perdido o interesse no cumprimento da obrigação. A simples mora do devedor ("mora solvendi"), representando um simples retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, só dá ao credor o direito de exigir o cumprimento da obrigação e a indemnização pelos danos causados e não é fundamento para a resolução do contrato - o direito à resolução está sempre condicionado a uma situação de inadimplência (Baptista Machado; Pressupostos da Resolução por Incumprimento; Estudos em Homenagem ao Prof. Teixeira Ribeiro; II Jurídica, pags.348 e 349).
A resolução do negócio jurídico só tem lugar nos casos de incumprimento definitivo, havendo-se como tal a verificação da perda do interesse do credor no cumprimento, apreciada objectivamente, ou quando a prestação, apesar de objectivamente ter interesse, não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor (art.º 808.º, n.º 1 e 2, do C.Civil); e, salvo se a obrigação tiver prazo certo, o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido interpelado para cumprir judicial ou extrajudicialmente (art.º 805.º, n.º 1 e 2, al. a) do C.Civil).
Deste modo, tendo a prestação um prazo certo, o facto de esta não ser realizada no tempo acordado implica, desde logo, o não cumprimento, que se tornará definitivo no caso de ocorrer a perda do interesse do credor no cumprimento; e este prazo para o cumprimento da obrigação, se não foi clausulado no momento da celebração do contrato e sob a cominação de a prestação deixar de interessar ao credor a partir da data em que expirar o prazo de cumprimento, há-de ser fixado posteriormente.
Tenhamos em consideração que "a declaração de resolução não visa invalidar um contrato perfeitamente válido (e parcialmente executado), mas procura apenas eliminar o «vício» de uma relação contratual truncada no seu desenvolvimento (José Carlos Brandão Proença; A Resolução do Contrato no Direito Civil; pág. 22).
Não ocorrendo qualquer vício nesta relação que torne palpável o inadimplemento do contrato, também se não pode asseverar que a resolução do contrato se legitimou e concretizou.
A resolução do contrato por alteração das circunstâncias que foram tidas em consideração pelas partes “ab initio”, está expressamente regimentada na lei.
Quando “as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato…” (n.º 1 do art.º 437.º do C.Civil).
Flui deste normativo legal que esta particularizada resolução, fundada na alteração das circunstâncias, está dependente da verificação dos seguintes pressupostos:
- Uma alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar - para que haja alteração anormal das circunstâncias em que as partes tenham fundado a decisão de contratar é preciso que essas circunstâncias se tenham modificado - Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, Anotado, volume I, 2ª ed., pág.363.
- A exigência das obrigações assumidas pela parte lesada tem de afectar gravemente os princípios da boa-fé e não estar coberta pelos riscos próprios do negócio - em princípio o tribunal não deve aceitar a resolução dos contratos, mas deve fazê-lo quando as alterações forem de tal monta que no momento da realização do contrato se considerassem completamente impossíveis (Vaz Serra; RLJ; 113.º-314).
Prosseguindo e tornando visível o pensamento delineado por Almeida e Costa (in Direito das Obrigações; pág. 265 a 271), para que o lesado possa valer-se de algum dos direitos previstos no art.º 437.º do C.Civil, necessário se tornam as seguintes condicionantes:
- A alteração a ter por relevante tem de dizer respeito a circunstâncias em que as partes tenham fundado a decisão de contratar; é necessário que essas circunstâncias fundamentais hajam sofrido uma alteração anormal; torna-se indispensável, além disso, que a estabilidade do contrato envolva lesão para uma das partes; mostra-se ainda forçoso que tal manutenção do contrato ou dos seus termos afecte gravemente os princípios da boa-fé; também é necessário que a situação não se encontre abrangida pelos riscos próprios do contrato; e, exige-se, por último, a inexistência de mora do lesado.
III. No convulsivo mundo da nossa hodierna sociedade empresarial a busca do ganho é a ambição que patentemente se faz assinalar na sua mais visível aparência, circunstancialismo este que determina o tipo de relacionamento que vai direcionar a conduta dos vários agentes comerciais e, ainda, comandar o doméstico comportamento de cada um dos cidadãos que hajam de realizar negócios neste mercantil contexto.
À boa ética empresarial, entendida como um valor ligado à organização destinada a assegurar os bons resultados da empresa no mercado, está associada a obtenção do lucro, ou seja, o retorno do resultado dos serviços prestados aos clientes.
Esta denotada atividade comercial envolve, outrossim, a contingência do risco de perder a valia monetária que o empresário remeteu para o seu investimento financeiro, ocorrência que se poderá materializar em virtude de, entretanto e de forma negativa, se alterarem as particularidades do mercado em que aquele planeado programa se compreende.
Este caraterizado risco, mais precisamente, a consciente apreensão do grau de incerteza na obtenção do retorno esperado numa determinada aplicação financeira ou investimento realizado, haverá de ser singularmente calculado e tido em consideração pelo investidor na postura que é tomada antes de cada projetado negócio.
IV. Abordando esta temática - a interpretação do preceituado no art.º 437.º do C.Civil - o Professor Prof. Galvão Telles anota: [1]
As circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, atendidas no n.º 1 do art.º 437.º do C.Civil, são as circunstâncias que determinaram as partes a contratar, de tal modo que, se fossem outras, não teriam contratado ou tê-lo-iam feito ou pretendido fazer, em termos diferentes. Trata-se de realidades concretas de que as partes não tiveram consciência, pois nem sequer pensaram nelas, dando-as como pressupostas; ou de realidades concretas de que tiveram consciência, mas convencendo-se de que não sofreriam alteração significativa, frustradora do seu intento negocial. Ou não passou sequer pela cabeça dos interessados que o status quo se modificaria: ou admitiram que tal ocorresse, mas em medida irrelevante. Aquela pressuposição ou esta convicção inexacta tem de ser comum às duas partes, porque, se não se deu em relação a uma e ela se calou, deixa de merecer protecção.
Distinguindo-as do erro, confirma o mesmo Professor Prof. Galvão Telles:
“A base do negócio no erro é unilateral: respeita exclusivamente ao errante. A base do negócio na alteração das circunstâncias é bilateral: respeita simultaneamente aos dois contraentes. A lei (artigo 437º, n.º 1) fala, acentuadamente, das circunstâncias em que as partes (plural) fundaram a decisão de contratar; não refere as circunstâncias em que o lesado com a superveniente modificação teria fundado a sua decisão de contratar, proposição destituída de todo o sentido”.
Quer isto dizer que, “diferentemente do erro, em que a base do negócio é unilateral, respeitando exclusivamente ao errante, na alteração das circunstâncias a mesma é bilateral, respeitando simultaneamente aos dois contraentes (i.e., que se produza uma alteração anormal das circunstâncias em que ambas as partes fundaram a decisão de contratar) ” - Ac STJ de 23 de Janeiro de 2014; www.dgsi.pt; Relator o Ex.mo Cons. Dr. Granja da Fonseca e por nós também subscrito.
Lembramos ainda que, como vem dito neste último aresto, este Supremo Tribunal tem vindo oportunamente a alertar, no sentido de que “diferentemente do erro, em que a base do negócio é unilateral, respeitando exclusivamente ao errante, na alteração das circunstâncias a mesma é bilateral, respeitando simultaneamente aos dois contraentes” - Revista n.º 197/06.6TCFUN.S1 - Relator Oliveira Vasconcelos - de 28.05.2009; Revista n.º 329/09.2YFLSB - Relator Alves Velho - 30.06.2009; Revista n.º 187/10.4TVLSB.L2.S1 - Relator Orlando Afonso - de 10.01.2013; todos disponíveis em www.dgsi.pt.
V. Pontificando estas regras programáticas, observamos:
1. Os efeitos da crise económico-financeira aparecida em 2007/2008 não se fizeram sentir na atitude do promitente-vendedor/réu, dela se excluindo, para ele, qualquer alteração anormal das circunstâncias que se apoie na razão da subscrição do contrato-promessa: o preço acordado do imóvel era aquele que correspondia ao seu valor no mercado de imóveis e da assinatura do contrato não resultou para o demandado algum invulgar provento que aponte no sentido de que a manutenção da pactuada promessa consigne um atentado contra os princípios da boa fé, isto é, distanciado do "agir lealmente, correctamente, honestamente, quer no cumprimento do dever que a lei impõe ou sufraga, quer no desfrute dos poderes que o Direito confere" (A. Varela; RLJ; 122.º; pág. 148), devendo a sua actuação ser presidida pelos "ditames da lealdade e probidade" (Prof. Mário Júlio de Almeida Costa; Obrigações; pág. 715).
2. Tendo na devida conta que as particulares incidências das partes contratantes se não enquadram no contexto do que está descrito no art.º 437.º do C.Civil, não pode a recorrente arguir em seu benefício que foi por força do abrandamento dos negócios determinados pela dita crise económico-financeira que ela não conseguiu dispor da capacidade para fazer face ao seu crescente endividamento, circunstancialismo que, face à incapacidade de cumprimento pontual das obrigações assumidas, a tornou insolvente.
3. A atividade negocial ligada à compra e venda de terrenos para construção urbana, altamente rendosa nas décadas de 1980/1990, deixou de poder considerar-se um investimento seguro a partir do momento em que começou a verificar-se a profusão do nosso parque habitacional.
Neste contexto, toda e qualquer investida contratual conotada com a compra e venda de imóveis destinados a este tipo de investimento constitui - sempre -uma transação onde o “risco”, que integra toda a ação comercial, há-de necessariamente de estar presente em tal projeto delineado, precaução que a sociedade recorrente não poderia descuidar quando, prevendo a construção no imóvel de 35 fogos e, por via dela, a obtenção de um rendimento global próximo dos € 2.500.000,00, em Outubro de 2006 celebrou com o réu o contrato promessa de compra e venda documentado a fls. 22 e 23.
O “risco” é uma contingência que o agente comercial nunca deixará de ponderar e, porque as transações que envolvem a compra e venda de terrenos para construção tem esse efeito na sua matriz, não poderia passar-lhe desapercebida a eventualidade de o seu objetivo negocial se não concretizar, designadamente que poderia ocorrer a redução dos preços dos imóveis disponíveis no mercado, como realmente veio a acontecer.
Queremos com isto dizer que, tomando o texto da lei, os insucessos relatados pela autora/recorrente constituem um “risco” próprio do seu projeto empresarial e, por isso, insusceptível de se enquadrar no dispositivo do art.º 437.º do C.Civil.
São estes os ditames que, a este propósito, as instâncias demonstram professar e que, igual e integralmente corroboramos.
Concluindo:
1. Os efeitos da crise económico-financeira aparecida em 2007/2008 não se fizeram sentir na atitude do promitente-vendedor/réu, dela se excluindo, para ele, qualquer alteração anormal das circunstâncias que se apoie na razão da subscrição do contrato-promessa;
2. Tendo na devida conta que as particulares incidências das partes contratantes se não enquadram no contexto do que está descrito no art.º 437.º do C.Civil, não pode a recorrente arguir em seu benefício que foi por força do abrandamento dos negócios determinados pela dita crise económico-financeira que ela não conseguiu dispor da capacidade para fazer face ao seu crescente endividamento, circunstancialismo que, face à incapacidade de cumprimento pontual das obrigações assumidas, a tornou insolvente.
3. O “risco” é uma contingência que o agente comercial nunca deixará de ponderar e, porque as transações que envolvem a compra e venda de terrenos para construção tem esse efeito na sua matriz, não poderia à promitente-compradora passar-lhe desapercebida a eventualidade de o seu objetivo negocial se não concretizar, designadamente que poderia ocorrer a redução dos preços dos imóveis disponíveis no mercado, como realmente veio a acontecer.
Pelo exposto, nega-se a revista e confirma-se o acórdão recorrido.
Custas pela recorrente.
Supremo Tribunal de Justiça, 10 de Abril de 2014.
Silva Gonçalves (Relator).
Pires da Rosa
Maria dos Prazeres Beleza
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[1] Manual dos Contratos; pág. 343 e segs.