| 785/07.3TVLSB.L.S1 |  |
COMPRA E VENDA
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
PROMITENTE-COMPRADOR
PROMITENTE-VENDEDOR
BOA FÉ
CONCORRÊNCIA DE CULPAS
RESTITUIÇÃO
SINAL
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 660.º, N.º2, 664.º, 668.º, N.º1, ALS. D) E E).
-DE 14/ 5/1976.
I - Havendo divergências das partes quanto a um dos elementos essenciais do contrato promessa de compra e venda, como é o caso do preço global, a carta dirigida pelos promitentes vendedores aos promitentes compradores a fixar a data para a realização da escritura pública não pode ter efeito admonitório pleno.
II - No entanto, estando definidos e assentes todos os outros elementos do contrato, a autora promitente compradora devia ter comparecido ao acto da escritura, aproveitando para aí se definir, então, o respectivo preço, que, segundo o provado, estava apenas dependente da área de construção autorizada pela Câmara Municipal.
III - E devendo os contratos ser pontualmente cumpridos no quadro dos princípios de boa fé, (cfr. art. 406.º, n.º 1, e 762.º, n.º 2, do CC) incumbia às partes ter um comportamento contratual consonante com aqueles princípios, que, no caso não tiveram e, nessa medida ambos são responsáveis em igual medida pelo incumprimento do contrato em conformidade com o art. 570.º, n.º 1, do CC.
IV - E o incumprimento de um contrato-promessa de compra e venda se deve a causas imputáveis aos dois outorgantes, determina apenas a restituição pelo promitente vendedor do sinal recebido, ficando por tal modo as partes restituídas à situação anterior do contrato.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I-Relatório
“AA, Ld.ª” instaurou e fez seguir contra BB, CC, DD, EE, FF, GG e “HH, S.A.” a presente acção declarativa com processo ordinário pedindo que a mesma seja julgada procedente por provada, concedendo-se a execução específica do contrato de promessa de compra e venda de acções e de cessão de suprimentos identificados no artigo 3.º da petição inicial, de modo a que se concretize o negócio prometido pelo peço de € 2.950.000 e condenando-se a ré “HH, S.A.” a, até ao momento em que seja concretizado e devidamente registado o dito negócio jurídico pelo preço de € 2.950.000, não vender os prédios urbanos sitos na Rua ................ a 111 e Rua ..........tornejando para a Rua de .............. n.º .... em Lisboa, descritos na 4.ª Conservatória do Registo Predial da mesma Cidade sob as fichas nºs 00000 e 0000 da Freguesia da Lapa e inscritos na matriz predial urbana da mesma freguesia sob os arts.193 e 194, de emitir novas acções, de se transformar ou de se alterar.
Para tanto e em síntese alegou tratar-se de uma sociedade comercial por quotas que se dedica à compra e venda de imóveis e reabilitação de imóveis.
Alega ter celebrado, em 20 de Dezembro de 2005, com os réus, BB, CC, DD, EE, FF e GG, o contrato promessa de compra e venda de acções (no valor de € 51.000) e suprimentos da sociedade anónima “HH, S.A.”, devendo o contrato prometido ser celebrado até 30 de Junho de 2006.
Adiantando que o capital encontrava-se representado por 10.200 acções no valor nominal de € 5,00 cada, sendo cada um dos promitentes vendedores detentor de 1.700 acções da ré “HH, S.A.”.
Pelo mesmo contrato, os promitentes vendedores prometeram vender à autora ou a quem esta indicasse a totalidade das acções representativas da totalidade do capital social da ré “HH, S.A.”, bem como prometeram vender à autora a totalidade dos suprimentos feitos pelos accionistas à “HH, S.A.”.
Sendo que o valor dos suprimentos a liquidar aos accionistas da ré, “HH, S.A.” seria, a par do passivo da referida sociedade, deduzido ao preço da compra e venda de acções da “HH, S.A.”.
Que a autora celebrou o negócio com o objectivo exclusivo de adquirir os prédios urbanos descritos na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob as fichas nºs 0000 e 0000 da freguesia da Lapa.
Prédios estes, a necessitar de obras, pertencentes à ré “HH – S.A.”, empresa detida a 100 % pelos promitentes vendedores.
Os promitentes vendedores garantiram à autora que a ré “HH – S.A.” tinha em apreciação na CML um projecto de arquitectura pelo qual estaria prevista a aprovação de uma volumetria de construção de cerca de 2.400 m2.
Tendo os promitentes vendedores também garantido à autora que a volumetria de construção aprovada superaria os 2.400 m2.
Estas garantias eram especialmente importantes para a autora e para ambas as partes, na medida em que o valor final do negócio ficou dependente da área de construção aprovada pela Câmara Municipal de Lisboa.
Ficou contratado que o preço global a pagar pela autora aos réus pela compra das acções da HH seriam de € 3.200.000.
Ficou igualmente aprovado que, caso a volumetria de construção aprovado pela CML fosse inferior a 2.400 m2 o preço seria reduzido para € 2.950.00; se fosse aprovada uma volumetria de construção superior aos 2.400 m2, ao preço de € 3.200.000 acresceria o valor de € 1.280 por cada metro quadrado acima dos 2.400 m2.
Mais alegou que os promitentes vendedores reconheceram ainda que a volumetria de construção aprovada pela CML era determinante e essencial para que a autora celebrasse o contrato promessa.
Tendo as partes estipulado ainda que o preço global seria pago em 4 prestações.
A quantia de € 50.000 seria paga a título de reserva, convertendo-se em sinal e princípio de pagamento com a assinatura do contrato promessa.
Seguindo-se depois as restantes prestações, a título de reforço de sinal, a efectuar em 15.02.2006, em 30.03.2006 e o restante seria pago na data da celebração do contrato prometido.
Sendo que o valor dos suprimentos seria pago aos accionistas da “HH, S.A.” na data da assinatura do contrato prometido.
Mais acordado ficou que, em caso de incumprimento definitivo, a parte não faltosa poderia, em alternativa, resolver o contrato ou requerer a sua execução específica; e ainda estabelecido que o incumprimento das obrigações de cumprimento dos prazos e pagamentos seria sujeito ao mesmo regime que a falta de cumprimento do prazo para a celebração do contrato definitivo; sendo que se a resolução fosse operada pela autora, esta teria direito a reaver, em dobro, as quantias entregues a título de sinal ou reforço de sinal; caso a resolução fosse operada pelos promitentes vendedores, estes teriam direito a fazer seus os valores recebidos a título de sinal e reforço de sinal.
Adianta também que, apesar de ter recorrido ao crédito bancário, cumpriu todos os prazos contratados para o pagamento do sinal e respectivos reforços nas datas previstas no contrato.
Assim, foram entregues aos réus, promitentes vendedores, € 50.000,00 em 09.12.2005; reforço de sinal de € 150.000,00 em 16.02.2006 e igualmente reforço de sinal de € 100.000,00 em 30.03.2006.
Que, por atrasos derivados da aprovação do projecto de construção foi celebrada uma adenda ao contrato promessa em 27 de Julho de 2006; tendo as partes contratado o adiamento da celebração do contrato prometido para o dia 30 de Setembro de 2006 como forma de obviar aos referidos atrasos.
Foi ainda acordado que a autora faria um reforço de sinal de € 100.000,00 o que concretizou em 14.08.2006.
Entretanto, a autora recorreu ao crédito bancário e para efeitos do processo bancário insistiu com os réus pelo projecto de arquitectura e respectiva volumetria de construção.
Adianta também que ao lhe terem sido entregues esses elementos, a autora constatou que a área de construção aprovada pela CML se fixava em 2.116 m2 o que, de acordo com o contrato promessa, fixaria o valor do negócio em € 2.950.000,00.
A autora pretendeu a realização de uma peritagem e de uma reunião o que foi recusado pelos promitentes vendedores, tendo estes, posteriormente declarado incumprido definitivamente o contrato promessa.
A autora sustenta que a resolução do negócio não foi promovida pelos réus de modo válido, dado que ambas as partes detinham interesse na prestação.
Finalmente, adianta a autora ter sempre comunicado que se encontrava em condições de celebrar o contrato, desde que tivesse esclarecida a questão da volumetria de construção, questão essa essencial para a fixação do preço.
Nunca tendo os réus aceite os argumentos da autora, insistindo numa tese contrariada pelo próprio contrato promessa e com base em cálculo da autoria dos réus que contradiz o cálculo oficial feito pela CML.
Assim, mesmo que assistisse aos réus promitentes vendedores o direito a resolver o contrato, a resolução, nos moldes concretos em que foi efectuada, sempre constituiria um abuso direito.
A ré, “HH, S.A.”, contestou a acção pugnando pela procedência da invocada excepção peremptória de impossibilidade de cumprimento do contrato promessa de compra e venda de acções e suprimentos, absolvendo-se os réus do pedido de execução específica desse mesmo contrato e declarando-se, em consequência, extinta a instância relativamente à ré ora contestante, por impossibilidade superveniente da lide, por força da relação de dependência existente entre o pedido contra esta deduzido e o supra referido pedido de execução específica.
Para tanto e em síntese, alega que a demanda conjunta dos réus, pessoas singulares e da ré sociedade ora contestante, não configura uma situação de litisconsórcio necessário passivo.
Donde decorre que, no caso dos autos, a pluralidade de partes se enquadra na figura da coligação.
É pedido que a ré sociedade, ora contestante, se abstenha de vender os prédios e de alterar a sua estrutura societária até que seja concretizada a transmissão das acções por determinado preço, em consequência da procedência do pedido de execução específica do contrato promessa de compra e venda de acções.
Como resulta do teor da oposição apresentada nos autos de providência cautelar apensos á presente acção pelos aí requeridos GG e outros, as acções da sociedade “HH, S.A.”, objecto do contrato promessa de compra e venda cuja execução específica se pretende, foram vendidos a terceiro, em 16 de Fevereiro de 2007.
Tornando-se, assim, impossível o cumprimento do contrato promessa de compra e venda de acções, por falta de objecto (as acções da sociedade “HH, S.A.”, não se encontram na titularidade dos promitentes vendedores).
Sendo, em consequência, segundo alega, inadmissível o pedido de execução específica do contrato promessa de compra e venda de acções formulado nos presentes autos.
Constituindo a impossibilidade de cumprimento excepção peremptória que importa a absolvição do pedido de execução específica deduzido nos autos e a extinção da instância por inutilidade superveniente da lide, relativamente à ré sociedade, ora contestante.
Em sede de contestação por impugnação, a ré/sociedade defendeu-se também contradizendo os factos articulados na petição.
Finalmente, adianta que a realização e manutenção do registo da presente acção irão causar sérios prejuízos à ré, ora contestante, pois que ficará impossibilitada de vender os prédios de que é proprietária.
Sendo que para além dos imóveis em causa, a ré ora contestante não tem qualquer outro património de valor significativo com o qual possa fazer face ao seu elevado passivo.
Tal situação negativa do capital próprio da sociedade ré, ora contestante, persistirá e se agravará, caso a sociedade ré seja impedida de vender os imóveis em causa, único património com valia suficiente para lhe permitir sair da gravosa situação financeira em que se encontra.
Os restantes réus também contestaram a acção pugnando pela procedência por provada da invocada excepção peremptória de impossibilidade de cumprimento, bem como pela improcedência da acção, por não provada, absolvendo-se os réus dos pedidos e, ainda, devendo a reconvenção ser julgada procedente, por provada, condenando-se a autora reconvinda a reconhecer o direito dos réus reconvintes fazerem sua a quantia de € 400.000,00 que lhes foi entregue a título de sinal e de reforço de sinal.
Para tanto e em síntese, alegaram que as acções objecto do contrato de compra e venda foram vendidas, em 16 de Fevereiro de 2007, a II.
Que tal venda ocorreu depois de verificado o incumprimento definitivo do referido contrato promessa de compra e venda, por parte da autora.
Adiantando que, na sequência de tal venda, foram as referidas acções entregues fisicamente ao respectivo adquirente, II, em 16.02.2007, pelo que já não se encontram nem na propriedade, nem na titularidade, nem na posse dos réus, ora contestantes.
Sustentam que, com a transmissão das acções objecto do contrato promessa de compra e venda para pessoa distinta da promitente compradora, ora autora, ocorreu a impossibilidade de outorga do contrato prometido, tornando-se impossível o cumprimento e deixando de ser admissível a execução específica do contrato promessa.
Os réus também se defenderam por impugnação, contradizendo os factos articulados na petição inicial.
Mais deduziram pretensão reconvencional, pretendendo se declare o direito dos réus reconvintes a fazerem sua a quantia de € 400.000,00 que lhes foi entregue a título de sinal e de reforço de sinal.
Alegaram em síntese que a área bruta real corresponde efectivamente a 2.405,50 m2 e que de modo impreciso foi exprimido no contrato como sendo de volumetria de construção, sendo que o projecto de arquitectura mencionado na cláusula 5.ª n.º 1 do contrato promessa de compra e venda, veio a ser aprovado pela CML sem qualquer alteração no sentido de redução ou do aumento da área bruta de construção real de 2.405,50 m2 prevista nas respectivas memórias descritivas e aceite pela autora.
Assim, o preço acordado ficou definitivamente consolidado em € 3.200.000,00, ficando reunidas as condições para a celebração do contrato prometido.
Na adenda celebrada em 27.07.2006 ficou expressamente consignado e aceite pelas partes que reunidos os pressupostos para a celebração do contrato prometido pelo valor global de € 3.200.000,00, aí também se convencionando que o contrato definitivo seria celebrado em 30.09.2006, o que não veio a suceder, nem posteriormente.
Em 18.12.2006, os réus enviaram à autora a carta comunicando que se até o dia 26.12.2006 não fosse celebrado o contrato definitivo, seria considerado que há incumprimento definitivo.
Contudo, o contrato definitivo não veio a ser celebrado, não tendo a autora reconvinda manifestado qualquer disponibilidade nem contactado, para o efeito, qualquer dos réus reconvintes.
Não obstante, os réus ainda agendaram como derradeira data para a celebração do contrato definitivo, o dia 24 de Janeiro de 2007, pelas 10 horas e como local o Cartório Notarial de Oeiras, ao qual a autora faltou.
Agendamento esse que a autora/reconvinda expressamente confessa ter-lhe sido notificado e que a própria Notária do referido Cartório atestou ter sido notificada.
Sustentam que tal notificação, efectuada no contexto factual que a antecedeu, depois de frustrada a celebração do contrato em datas anteriores, sucessivamente designadas para o efeito, tem manifesta natureza admonitória, sendo apta para produzir o efeito previsto no artigo 808.º n.º 1 do Código Civil.
Por carta de 01.02.2007 os réus reafirmaram a existência de incumprimento definitivo imputável à autora, com a inerente perda dos valores entregues a título de sinal.
Finalmente, sustentam que só então a autora reconvinda veio, por carta de 05.02.2007, numa tentativa de evitar as consequências da situação de incumprimento definitivo em que voluntariamente se colocou, alegar que a existir incumprimento “o mesmo não pode ser imputável à AA”, introduzindo pela primeira vez como pretensa justificação para tal infundada conclusão, a questão das áreas, questão que veio posteriormente a integrar na causa de pedir da presente acção.
A autora respondeu às excepções deduzidas pelos réus, bem como se defendeu da matéria reconvencional, impugnando a realidade afirmada por estes, designadamente que na adenda ao contrato tenha aceite a consolidação do preço para € 3.200.000,00 de modo definitivo, dado que a aprovação final do projecto só viria a acontecer em 23.08.2006.
Veio também a autora alterar o pedido, ampliando-se o pedido original e adicionando ao inicialmente formulado um pedido subsidiário nos seguintes termos:
Quanto ao pedido inicial:
Sendo a mesma provada, deve ser julgada nula, por simulada, a venda das acções feita pelos réus pessoas singulares a terceiro, sendo a presente acção julgada procedente por provada concedendo-se a execução específica nos termos indicados na petição inicial, para a qual se remete.
Quanto ao pedido subsidiário:
Provando-se a impossibilidade da execução específica com fundamento na impossibilidade de cumprimento da obrigação, por os bens objecto do contrato promessa terem sido vendidos a terceiro, deve a mesma impossibilidade ser imputada aos réus pessoas singulares, nos termos do art. 801.º n.º 1 do Código Civil, condenando-se aqueles réus a pagar à autora a quantia de € 3.084.660,00 a título de indemnização ou, quando assim não se entenda, a quantia de € 800.000,00 a título de restituição em dobro do sinal e respectivos reforços, conforme disposto no dito contrato.
Houve tréplica dos réus pugnando pela improcedência por não provada da invocada excepção de nulidade de simulação e julgados improcedentes, por não provados, os pedidos inicial e subsidiários, nos termos em que vêm formulados na sequência da alteração efectuada na réplica.
Também a ré, “HH, S.A.”, respondeu à réplica da autora pugnando pela não admissibilidade da alteração do pedido e consequente alteração da causa de pedir, com as legais consequências.
Findos os articulados, teve lugar a audiência preliminar na qual se entendeu ser temporalmente admissível a pretendida modificação simultânea do pedido e da causa de pedir.
Nessa mesma audiência preliminar decidiu-se:
- Julgar os réus, BB, CC, DD, EE, FF e GG, partes ilegítimas com relação ao pedido de declaração de nulidade da venda das acções prometidas vender à autora, o que implica quanto a esse pedido a absolvição da instância dos aludidos réus;
- Julgar extinta a instância relativamente à relação jurídico-processual entre a autora e a ré, “HH, S.A.”, por impossibilidade superveniente da lide, ao abrigo do disposto no artigo 287.º alínea e) do C.P.C.
Da decisão proferida, no despacho saneador, subsistem os seguintes pedidos formulados pela autora contra os réus, BB, CC, DD, EE, FF e GG:
Pedido principal:
1. Execução específica do contrato promessa de compra e venda de acções e de cessão de suprimentos celebrado entre autora, enquanto promitente compradora e os seis réus, na qualidade de promitentes vendedores, das acções de que são titulares na sociedade “HH, S.A.”, de modo a que se concretize o negócio prometido, pelo preço de € 2.950.000,00;
Pedidos subsidiários (para o caso de se vir a demonstrar a efectivação da venda das acções a terceiros):
2. Condenação dos seis réus a pagarem à autora a quantia de € 3.084.660,00, a título de indemnização pelos prejuízos por esta sofridos ou,
3. Condenação dos seis réus a pagarem à autora a quantia de € 800.000,00, a título de restituição em dobro do sinal e respectivos reforços, previstos no contrato-promessa em causa.
No mesmo despacho, admitiu-se o pedido reconvencional.
Seleccionou-se a matéria de facto considerada como assente e organizou-se a base instrutória de que não houve reclamações.
Posteriormente, realizou-se a audiência de discussão e julgamento e decidida que foi a matéria de facto controvertida – sem reclamações – procedeu-se à elaboração da sentença, cuja parte decisória é do seguinte teor:
“Pelo exposto, julgo a acção improcedente, absolvendo os réus de todos os pedidos.
Mais julgo o pedido reconvencional procedente, declarando os réus reconvintes titulares do direito à quantia de € 400.000,00 (quatrocentos mil euros) prestada pela autora a título de sinal e reforço do mesmo, podendo os réus reconvintes fazer essa quantia, coisa sua.
Inconformada com tal decisão dela a autora interpôs recurso para o Tribunal da Relação de Lisboa, que por Acórdão inserido a fls. 469 a 506 revogou a decisão recorrida condenando os apelados ( réus) a restituírem à apelante ( autora) a quantia de €400.000,00 absolvendo-se autora e réus dos restantes pedidos .
As RR não se conformaram com esta decisão e interpuseram recurso de revista para este Supremo Tribunal.
Nas suas alegações de recurso formulam as seguintes conclusões:
1-O douto aresto recolhido enferma de nulidade, pois conheceu de questões de que não podia tomar conhecimento e que também não foram invocados e condenou em objecto diverso do pedido recorrida nas suas alegações de recurso de apelação ( v. arts.660º/2. 661º/1 e 668º/1/d) e e) do CPC).
2- A recorrida incumpriu definitivamente o contrato promessa muto antes de qualquer pretenso mas inexistente incumprimento por parte dos recorrentes pois:
- As partes fixaram contratualmente um termo peremptório (essencial) para a celebração do contrato definitivo - 30.09.2006(v. nº 14 dos factos provados a fls. 20 e 21 do acórdão);
Os promitentes vendedores sem a tal estarem obrigados, fixaram, sem sucesso, um prazo suplementar - 26.12.2006-para a recorrida outorgar a escritura de compra e venda ( v. nº18 dos factos provados afls.21 do acórdão);
Na carta de 22.12.2006 a recorrida manifestou a sua intenção de não celebrar o contrato definitivo de compra e venda de acções e suprimentos pelo valor global contratualmente fixado de € 3.200.000,00 ( v. nº 19 dos factos provados a fls. 21 e 22 do acórdão)
3- Não se verificou nem a recorrida invocou e demonstrou ao longo do processo e nas suas alegações de recurso - como lhe competia ( art. 342 do C Civil) qualquer violação por parte dos recorrentes do disposto na cláusula 9ª do contrato-promessa tanto mais que:
A constituição da obrigação de entrega da documentação prevista na referida cláusula pressupunha que o contrato definitivo de compra e venda de acções se suprimentos fosse efectivamente celebrado e que a celebração viesse a ocorrer até ao dia 30.09.2006 ( v. nº 14dos factos provados a fls. 20 do acórdão) o que claramente não ocorreu exclusivamente por culpa da recorrida;
A entrega por parte dos recorrentes do documentação prevista na cláusula9º/2 tornou-se desnecessária em face da recusa e falta de interesse da recorrida em celebrar o contrato prometido pelo valor global contratualmente fixado de € 3.200.000,00;
A recorrida teria que ter alegado e provado os pressupostos de facto considerados relevantes e decisivos quanto à pretensa violação da cláusula 9º do contrato promessa e consequente incumprimento do contrato-promessa por banda dos recorrentes, o que não sucedeu, pelo que o tribunal não podia conhecer desta questão ( v art. 342 do C. Civil)
4- A impossibilidade de realização da prestação e de execução específica do contrato-promessa em virtude da venda das acções a terceiros nunca poderia integrar incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável aos recorrentes já que é exclusivamente imputável à recorrida, que se recusou a celebrar o contrato - prometido pelo valor global contratualmente fixado de € 3.200.000,00 – sibi imputat- e nunca se poderia considerar que os recorrentes tivessem actuado com culpa.
5- Contrariamente ao decidido no aresto recorrido, não se verifica incumprimento imputável a ambos os outorgantes, tanto mais que os ora recorrentes não incumpriram o contrato-promessa.
6- A recorrida incumpriu definitivamente o contrato-promessa, pelo que os ora recorrentes têm direito a fazer seu o valor que lhes foi entregue a título de sinal e reforço de sinal ( v. art.s 441º e 442º/2 do C. Civil) tanto mais que:
Para a celebração do contrato definitivo - 30.09.2006- que a recorrida incumpriu ( v. nº14 dos factos provados a fls. 20 do acórdão; cfr. Acs STJ de 27.05.2010, Proc.330/2002.C 1. S1 Relator Nuno Cameira e de 19.09.2002 Proc. 0282158 Relator Conselheiro Ferreira de Almeida ambos in www.dgsi.pt);
Por carta de 18.12.2006 os recorrentes fixaram o dia 26.12.2004 como prazo máximo para a celebração do contrato definitivo, prazo que a recorrida também não respeitou ( v. nº18 dos factos provados a fls. 21 do acórdão; cfr. arts. 805º/2 e 808º/1 do C. Civil ; Acs. STJ de 5.07.2007 ; Proc. 0781835 Relator Conselheiro Oliveira Rocha e de 2.11.2009 Proc. 678/2001 . S1 Relator Garcia Calejo ambos in www. dgsi. pt )
Nas suas cartas de 22.12.2006 e de 05.02.2007 a recorrida manifestou a sua intenção de não celebrar o contrato definitivo de compra e venda pelo valor global contratualmente fixado de € 3.200.000,00 ( v. nºs 19 e 22 dos factos provados a fls. 21-23 do acórdão; crr. Ac. STJ de 20.05.2010 , Proc. 69/10.0YFLSB Relator Conselheiro Paulo Sá, www.dgsi.pt)
A recorrida faltou, sem qualquer justificação, à escritura agendada para 24.01.2007 e para a qual havia sido notificado ( v. nºs 27 e 28 dos factos provados a fls. 24 do acórdão).
Contrariamente ao decidido no douto aresto recorrido, a recorrida não se encontrava numa situação de simples mora, mas sim de verdadeiro incumprimento definitivo.
7-Para o funcionamento do regime de sinal previsto no art. 442º/2 do C. Civil é suficiente a mora em que a recorrida sempre teria incorrido.
8- Mesmo existindo fundamento para o incumprimento bilateral o Tribunal da Relação de Lisboa não estava dispensado de fazer a graduação das culpas e in casu teria que concluir que a culpa da recorrida seria sempre superior à dos ora recorrentes.
9- O douto aresto recorrido enferma assim de nulidade e de manifestos erros de julgamento tendo violado frontalmente ale do mais o disposto nos arts. 4º /2/b) e c) 660º/2 ,661º/1 , 664º, 668º/1d) e e) 684º/3, 685-A e 690º/1 do CPC e nos arts. 289º, 432º, 434º, 441º 442º/2 , 801º, 805º72 a) e 808º do c. Civil.
Deve ser dado provimento ao recurso, declarando-se nulo e revogando-se o acórdão do recorrido.
Colhidos os vistos legais dos cumpre apreciar e decidir:
II- Fundamentação:
São os seguintes os factos dados como provados :
1. “AA, Ld.ª” instaurou e fez seguir contra BB, CC, DD, EE, FF e GG, prometeram vender à autora “AA, Ld.ª” e esta prometeu comprar àqueles, pelo preço global de € 3.200.000,00, 1700 acções ao portador, livre de ónus e encargos, com o valor nominal de € 5,00 cada uma, representativas, no seu conjunto, da totalidade do capital social da sociedade “HH, S.A.”, com sede na Rua .............. n.º ........, freguesia de Santa Maria de Belém, concelho de Lisboa (€ 51.000,00 representados por dez mil acções) que, à data, os réus declararam serem titulares nessa sociedade “HH, S.A.” – documentos de fls. 23/28 – alínea A) da matéria de facto dada como assente;
2. Na cláusula 3.1 do escrito referido no ponto 1) consta que: Os primeiros outorgantes (os réus) prometem vender os suprimentos que fizeram ou vierem a fazer na sociedade e a segunda outorgante (a autora) promete comprá-los pelo preço que estiver registado na contabilidade – alínea B), idem;
3. Decorre das cláusulas 2.ª e 4.ª do escrito referido no ponto 1) que os prédios urbanos pertencentes à sociedade “HH, S.A.” sitos na Rua da ............. e ....... e Rua da ............. tornejando para a Rua de S. ...........n.º......., em Lisboa, inscritos, respectivamente, na matriz predial urbana da freguesia da Lapa sob os artigos 193 e 194 e descritos na Conservatória do Registo Predial sob os n.ºs 0000 e 0000 terão de integrar o património da sociedade “HH, S.A.”, não devendo a sociedade ser proprietária de qualquer outro prédio ou possuir qualquer outro activo – alínea C), idem;
4. Consta da cláusula 5.ª do escrito referido no ponto 1) que: 1 – O preço referido, na cláusula terceira, é acordado tendo em consideração a existência de um projecto de arquitectura em apreciação junto da Câmara Municipal de Lisboa, no qual está prevista a aprovação de construção com uma volumetria de construção de cerca de 2.400 m2; 2 – Caso a volumetria de cerca de 2.400 m2 que integra o projecto referido no número anterior seja recusada pela Câmara Municipal de Lisboa, o preço será reduzido para € 2.950.000,00; 3 – A não aprovação do projecto de arquitectura pela Câmara Municipal de Lisboa e/ou a falta de licenciamento camarário por razões que se prendam com a volumetria de construção de cerca de 2.400 m2 não é considerada recusa para efeitos do número anterior; 4 – Se for aprovada uma volumetria de construção superior aos 2.400 m2, aos € 3.200.000,00 acrescerá o valor de € 1.280,00 por cada m2 aprovado acima dos referidos 2.400 m2 – alínea D), idem;
5. Consta da cláusula 6.ª do escrito referido no ponto 1) que: 1 – Ao valor do preço determinado nos termos das cláusulas terceira n.º 1 e quinta será ainda deduzido o valor do passivo da sociedade “HH, S.A.” à data da celebração do contrato prometido; 2 – Será também deduzido ao valor do preço determinado nos termos das cláusulas terceira n.º 1 e quinta o valor dos suprimentos que os accionistas tenham realizado para a sociedade e que a segunda outorgante pagará nos termos da cláusula terceira n.º 2 – alínea E), idem;
6. Resulta da cláusula 7.ª do escrito referido no ponto 1) que: 1 – O preço da compra das acções será pago pela segunda outorgante aos primeiros outorgantes nos seguintes termos: a) € 50.000,00 (cinquenta mil euros) a título de reserva, com a recepção da carta de intenções de 9 de Dezembro de 2005 e que já foi recebido, convertendo-se em sinal e princípio de pagamento com a assinatura do presente contrato promessa, b) € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros) a título de reforço de sinal e pagamento, até ao dia 15.02.2006, através de cheque visado, c) € 100.000,00 (cem mil euros) a titulo de reforço de sinal e pagamento, até ao dia 30.03.2006, através de cheque visado, d) O remanescente do preço (calculado nos termos das cláusulas terceira, quinta e sexta) na data de assinatura do contrato definitivo de compra e venda de acções através de cheque visado; 2 – O preço dos suprimentos (calculado nos termos da cláusula terceira n.º 2) será pago na data da assinatura do contrato de compra e venda de suprimentos através de cheque visado – alínea F), idem;
7. Resulta da cláusula 8.ª do escrito referido no ponto 1) que as acções serão entregues pelos primeiros outorgantes à segunda outorgante no acto de assinatura do contrato prometido de compra e venda de acções – alínea G), idem;
8. Consta da cláusula 9.ª do escrito referido no ponto 1) que: 1 – O contrato de compra e venda de acções bem como o de compra dos suprimentos será celebrado até ao dia 30.06.2006; 2 – Caso não tenha havido qualquer pronúncia por parte da Câmara Municipal de Lisboa sobre a volumetria de construção de cerca de 2.400 m2 até ao dia 30.06.2006, o prazo referido no número anterior será prorrogado por mais 60 dias para esse fim; 3 – Até 10 dias antes da celebração do contrato de compra e venda, os promitentes vendedores obrigam-se a entregar à promitente compradora os registos contabilísticos da empresa, balanço e balancete, bem como a respectiva certificação efectuada pelo Revisor Oficial de Contas da Sociedade; 4 - Os promitentes vendedores entregarão à promitente compradora, na data de celebração do contrato definitivo, as renúncias dos membros dos corpos sociais da sociedade aos respectivos cargos; 5 – Os promitentes vendedores serão sempre responsáveis pelo pagamento de quaisquer obrigações da sociedade que lhes sejam imputáveis e que respeitem ao período anterior à celebração do contrato prometido – alínea H), idem;
9. Consta da cláusula 10.ª do escrito referido no ponto 1) que: 1 – Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato por causa imputável aos primeiros outorgantes, o segundo outorgante terá direito à restituição em dobro do valor do sinal e respectivo reforço se este já tiver sido prestado, sendo o incumprimento por causa imputável à segunda outorgante, terão os primeiros outorgantes direito a fazer seu o valor recebido a título de sinal e de reforço de sinal; 2 – Os outorgantes reconhecem a faculdade de em caso de incumprimento poder a parte não faltosa recorrer à execução específica do contrato, nos termos do art. 830.º do Código Civil; 3 – É considerado incumprimento definitivo imputável à segunda outorgante a falta de cumprimento dos prazos e pagamentos referidos na cláusula sétima – alínea I), idem;
10. Consta da cláusula 11.ª do escrito referido no ponto 1) que: Todas as comunicações e informações que a segunda outorgante pretende dirigir por escrito para os primeiros outorgantes serão remetidas para o outorgante GG, para a Rua ............... n.º .., em Lisboa – alínea J), idem;
11. A título de sinal e princípio de pagamento foi entregue aos réus, em 09 de Dezembro de 2005, a quantia de € 50.000,00 – fls. 29 – alínea K), idem;
12. A título de reforço de sinal e através de cheque visado foi entregue aos réus, no dia 16 de Fevereiro de 2006, a quantia de € 150.000,00 – fls. 30 – alínea L), idem;
13. Igualmente, a título de reforço de sinal, a autora pagou aos réus, em 30 de Março de 2006, a quantia de € 100.000,00 – fls. 31 – alínea M), idem;
14. Em 27 de Julho de 2006, foi celebrada uma adenda ao escrito referido no ponto 1), fotocopiada a fls. 32 a 34, através da qual autora e réus, consignando que: estão reunidos os pressupostos para a celebração do contrato prometido pelo valor global de € 3.200.000,00, mas que os outorgantes têm interesse em prorrogar o prazo estabelecido na cláusula nona n.º 1 do contrato promessa até 30 de Setembro de 2006 (…), acordaram alterar as cláusulas 7.ª e 9.ª do aludido escrito, nos seguintes termos:
Cláusula 7.ª: 1 – O preço da compra de acções será pago pela segunda outorgante aos primeiros outorgantes nos seguintes termos: a) € 50.000,00 (cinquenta mil euros), a título de reserva, com a recepção da carta de intenções de 09 de Dezembro de 2005 e que já foi recebido, convertendo-se em sinal e princípio de pagamento com a assinatura do presente contrato promessa; b) € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros) a título de reforço de sinal e pagamento até ao dia 15.02.2006, através de cheque visado; c) € 100.000,00 (cem mil euros) a título de reforço de sinal e pagamento até ao dia 30.03.2006, através de cheque visado; d) € 100.000,00 (cem mil euros) a título de reforço de sinal e pagamento, até ao dia 31.07.2006, através de cheque visado; e) O remanescente do preço (calculado nos termos das cláusulas terceira, quinta e sexta) na data de assinatura do contrato definitivo de compra e venda de acções, através de cheque visado; 2 – O preço dos suprimentos (calculados nos termos da cláusula terceira n.º 2) será pago na data da assinatura do contrato de compra e venda de suprimentos através de cheque visado.
Cláusula 9.ª: 1 – O contrato de compra e venda de acções bem como o de compra dos suprimentos será celebrado até ao dia 30.09 2006; 2 – Até 10 dias antes da celebração do contrato de compra e venda, os promitentes vendedores obrigam-se a entregar à promitente compradora os registos contabilísticos da empresa, balanço e balancete, bem como a respectiva certificação efectuada pelo Revisor Oficial de Contas da Sociedade; 3 – Os promitentes vendedores entregarão á promitente compradora, na data de celebração do contrato definitivo, as renuncias dos membros dos corpos sociais da sociedade aos respectivos cargos; 4 – Os promitentes vendedores serão sempre responsáveis pelo pagamento de quaisquer obrigações da sociedade que lhes sejam imputáveis e que respeitem ao período anterior à celebração do contrato prometido.
Acordaram também autora e réus manter em tudo o mais o disposto no escrito referido no ponto 1) – alínea N), idem;
15. Em cumprimento do disposto na cláusula 7. 1. d), referida no ponto 14 dos factos provados, foi emitido a favor do réu GG o cheque datado de 14.08.2006, no montante de € 100.000,00, conforme documento de fls. 35, cujo teor aqui se dá por reproduzido – alínea O), idem;
16. A autora recebeu do Banco Espírito Santo a carta datada de 12 de Junho de 2006, informando ter sido aprovada a concessão do empréstimo hipotecário, por aquela solicitado, nos temos constantes de fls. 36 a 45, cujo teor aqui se dá por reproduzido – alínea P), idem;
17. A autora procedeu aos registos provisórios de hipoteca na Conservatória do Registo Predial incidentes sobre os prédios descritos sob a ficha 00000000000 e 00000000 para garantia de empréstimo a ser concedido à autora – Ap. ....de 2006.11.29 – conforme documentos de fls. 46 a 53 , cujo teor aqui se dá por reproduzido – alínea Q), idem;
18. O réu JJ enviou à autora a carta datada de 18.12.2006, fotocopiada a fls. 228, que esta recebeu, na qual refere: Conforme estabelecido na adenda ao contrato promessa (…) efectuada a Vosso pedido, o contrato definitivo deveria estar celebrado até 30.09.2006. Decorridos que estão mais de dois meses e meio sobre aquela data e não indicando V. Ex.ªs qualquer data para a sua celebração, vimos informar que a situação se está a tornar insustentável, uma vez que o cumprimento dos prazos é para nós elemento essencial do contrato, como, aliás, nele ficou previsto. Da nossa parte há necessidade de cumprir com prazos e pagamentos a terceiros, nomeadamente instituições bancárias, o que não nos é possível de fazer sem a concretização da venda das acções e dos suprimentos, fazendo-nos incorrer, para além do mais, no pagamento de juros. O atraso impede-nos também de fazer as aplicações financeiras que tínhamos previstas. Deste modo, caso o contrato definitivo não seja celebrado até ao próximo dia 26 de Dezembro, seremos obrigados a considerar que há incumprimento definitivo da vossa parte com todas as consequências daí decorrentes (…) – alínea R), idem;
19. O mandatário da autora enviou ao réu JJ a carta datada de 22.12.2006, fotocopiada a fls. 58 e 59, na qual, subordinada ao assunto “AA, Ld.ª/HH, S.A. – contrato promessa de compra e venda de acções e suprimentos” refere: (…) O processo de crédito bancário que permitirá a celebração do contrato definitivo está instruído com todos os documentos solicitados e necessários ao BES para a avaliação do mesmo. No entanto existe uma questão prévia à celebração do referido contrato definitivo e que se prende com o valor contratualmente fixado para o m2 do negócio variável em função de o projecto ter mais ou menos 2.400 m2 de área de construção aprovados pela Câmara Municipal de Lisboa (e não área bruta de construção real). O parecer que temos dos arquitectos que trabalham com os n/Clientes e que é corroborado pelos V/arquitectos é o que resulta da aprovação camarária e vai no sentido de a área de construção estabelecida pela edilidade estar fixada em 2.116 m2 e não nos 2.405 m2. Este factor é essencial para os n/Clientes e resulta inequívoco do contrato promessa celebrado, o qual determina como critério de fixação do preço por m2 a área aprovada pela CML e não a área bruta (…) – alínea S), idem;
20. O réu JJ enviou à autora a carta datada de 18.01.2007, fotocopiada a fls. 60 e 61, na qual refere: “(…) O contrato prometido deveria estar celebrado até 30.09.2006. Como foi dito por diversas vezes, o cumprimento dos prazos é para nós elemento essencial do contrato como, aliás, nele ficou previsto. Como já referimos na nossa carta de 18 de Dezembro em que se invocou o incumprimento definitivo decorrente do atraso injustificado na celebração do contrato prometido e só a V. Ex.ªs imputável, a situação tornou-se insustentável. Nomeadamente, porque da nossa parte há necessidade de cumprir com prazos e pagamentos a terceiros, nomeadamente instituições bancárias, o que não nos é possível de fazer sem a concretização da venda das acções e dos suprimentos. Já nos tendo feito, aliás, incorrer, para além do mais, no pagamento de juros. Fomos obrigados, também, a renegociar com instituições financeiras as condições de crédito que tínhamos. Com o atraso ficamos impedidos de fazer as aplicações financeiras que tínhamos previstas. Assim, e uma vez que todas as condições para se celebrar o contrato prometido estavam reunidas em 30.09.2006, vimos reafirmar a existência de incumprimento definitivo da parte de V.Ex.ªs com todas as consequências daí decorrentes, já invocado na nossa carta de 18 de Dezembro de 2006 (…)” – alínea T), idem;
21. O réu JJ enviou à autora a carta datada de 01.02.2007, fotocopiada a fls. 62, na qual refere: “ Na sequência das nossas cartas anteriores que não mereceram qualquer resposta da parte de V. Ex.ªs vimos pela presente e para os devidos efeitos, reafirmar a existência de incumprimento definitivo imputável a V.Ex.ª com todas as consequências daí decorrentes, designadamente, a perda do valor que nos foi entregue a título de sinal e reforço de sinal (…)” – alínea U), idem;
22. A autora enviou ao réu JJ a carta datada de 05.02.2007, fotocopiada a fls. 57, na qual refere: “(…) Rejeitamos expressa e veementemente a imputação feita de incumprimento contratual. De facto resulta claro do contrato promessa que o valor global do negócio está dependente da aprovação pela CML (termo referido em todos os números da cláusula) de uma volumetria de construção inferior (€ 2.950.000,00) ou igual/superior (€ 3,200.000,00) a 2.400 m2. O que resulta da aprovação camarária é uma área de construção fixa em 2.116 m2. Como não houve a aceitação deste facto por parte de V. Ex. ªs nem tão pouco abertura para, entre técnicos se discutir o contrato, o valor do negócio em função dos critérios contratuais é de € 2.950.000,00 (dois milhões novecentos e cinquenta mil euros), encontrando-se a AA Ld.ª disponível para a outorga definitiva. Face a tudo quanto supra exposto, a existir incumprimento, o mesmo não pode ser imputável à AA (…)” – alínea V), idem;
23. Os prédios identificados no escrito referido no ponto 1), encontravam-se a necessitar de obras – alínea W), idem;
24. A autora enviou aos accionistas da sociedade “HH, S.A.”, a carta datada de 09.12.2005, propondo a aquisição desta sociedade, nos termos constantes do documento de fls. 200 e 201, cujo teor aqui se dá por reproduzido – alínea X), idem;
25. As memórias descritivas e justificativas dos projectos de arquitectura para licenciamento a apresentar à CML relativos às obras de alteração interior, exterior e ampliação dos prédios referidos em A) foram elaboradas em 13.02.2006 e constam de fls. 202 a 220, cujo teor aqui se dá por reproduzido – alínea Y), idem;
26. A Câmara Municipal de Lisboa aprovou os projectos de arquitectura apresentados pela sociedade “HH, S.A.” relativos aos prédios referidos em 1), tendo procedido à notificação da sociedade, em 18.07.2006 e 28.08.2006, nos termos constantes de fls. 221 a 227, cujo teor aqui se dá por reproduzido – alínea Z), idem;
27. Os réus procederam ao agendamento da escritura pública para o dia 24 de Janeiro de 2007, pelas 10 horas no Cartório Notarial de Oeiras e do qual a autora foi notificada – alínea AA), idem;
28. A notária KK do Cartório Notarial de Oeiras certificou que os réus haviam comparecido naquele cartório no dia 24.01.2007 para assinar um contrato de compra e venda de acções e suprimentos, como vendedores, e que no referido contrato intervinha, como compradora, a sociedade “AA, Ld.ª”, não se tendo procedido à assinatura do contrato definitivo, por falta de comparência da sociedade compradora. Mais certificou, a aludida notária, que a sociedade “AA, Ld.ª”, havia sido notificada, via fax, para o escritório dos seus mandatários, Dr. LL e Dr. MM, da data, hora e local de celebração do contrato definitivo, conforme documento de fls. 232 e 233 – alínea AB), idem;
29. Por escritura pública de 22.06.2007, NN e OO, na qualidade de vogais do conselho de administração e em nome e representação da sociedade “HH, S.A.” declararam vender a Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Imomar, representado pela sociedade gestora deste, Fundimo – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. que declarou comprar, livre de ónus ou encargos, os prédios identificados em 1), pelo preço de € 1.287.000,00 cada um, nos termos constantes do documento de fls. 247 a 253, cujo teor aqui se dá por reproduzido – alínea AC), idem;
30. Do projecto aprovado pela Câmara Municipal de Lisboa e referido nos pontos 25) e 26) dos factos provados consta como área bruta total real dos prédios referidos em 3), 2.405,5 m2 e, como área bruta total para efeitos de Câmara Municipal de Lisboa dos aludidos prédios 2.116 m2 – alínea AD), idem;
31. Os réus tiveram conhecimento da necessidade de recurso a crédito bancário por parte da autora – alínea AE), idem;
32. O facto referido no ponto 17) os factos provados foi autorizado pelos réus – alínea AF), idem;
33. A autora celebrou o negócio referido no ponto 1) dos factos provados com o objectivo exclusivo de adquirir os prédios urbanos referidos no ponto 3) dos factos provados, para os renovar e revender – resposta ao quesito 1.º da base instrutória;
34. As partes quiseram declarar o que consta da cláusula 5.ª do contrato escrito referida no ponto 4) dos factos provados, sabendo ambas as partes no negócio que para a autora era importante a área de construção a aprovar pela Câmara Municipal – resposta ao quesito 2.º, idem;
35. A autora pediu aos réus o projecto de arquitectura do imóvel – resposta ao quesito 3.º, idem;
36. Os réus em data não apurada facultaram à autora os documentos necessários à efectivação dos registos provisórios – resposta ao quesito 4.º, idem;
37. Os réus venderam a II, em 16.02.2007, as 1700 acções referidas no ponto 1) dos factos provados – resposta ao quesito 7.º, idem;
38. (…) As quais, nessa data, foram entregues fisicamente a II – resposta ao quesito 8.º, idem;
39. A área de 2.400 m2 descrita como volumetria na cláusula 5.ª aludida no ponto 4) dos factos provados correspondia à área bruta total do imóvel – resposta aos quesitos 10.º e 11.º, idem;
40. Com a comercialização que a autora pretendia efectuar com os imóveis referidos no ponto 1) dos factos provados, depois de os remodelar e dividir em fracções ou apartamentos, obteria a autora o preço de € 4.000,00 por cada metro quadrado – resposta ao quesito 15.º, idem;
41. A autora pretenderia comercializar os lugares de parqueamentos integrados nas vendas das fracções ou dos apartamentos – resposta ao quesito 16.º, idem;
42. A autora realizaria com essas vendas uma quantia em montante e lucro não concretamente apurado – resposta aos quesitos 17.º e 18.º, idem;
43. A autora para além do dispêndio na aquisição das acções, teria a autora de gastar a quantia não concretamente apurada com a montagem da operação, e quantia não apurada a título de despesas notariais, imposto de selo, despesas com mandatários e provisões de aquisição – resposta ao quesito 19.º, idem;
44. As obras a realizar nos imóveis com vista à sua renovação custariam à autora quantia em montante não concretamente apurado – resposta ao quesito 20.º, idem;
45. A autora em honorários de arquitectos, engenheiros, gestores de projecto, em publicidade, marketing e despesas a título de juros sobre os custos de produção e custos de obras, despenderia montante não concretamente apurado – resposta ao quesito 21.º, idem.
Apreciando:
Como é sabido, são as conclusões das alegações de recurso que delimitam o objecto do recurso , o que significa que , exceptuadas as questões de conhecimento oficioso, o tribunal ad quem só pode conhecer das questões que em tais conclusões são suscitadas.
Os recorrentes começam por suscitar a nulidade do acórdão recorrido, a que alude o art. 668 nº1 al. d) e e) do CPC, por o mesmo se ter conhecido de questões que não podia de que não podia tomar conhecimento e que não foram invocadas e por ter condenado em objecto de diverso do pedido da autora.
Para esse efeito e como fundamento os recorrentes consideram que não tendo a recorrida (autora) incluída nelas quaisquer questões relativas a um pretenso incumprimento do contrato promessa pelos recorrentes (réus) e a um alegado direito à restituição do sinal em singelo, questões que, por isso, o Tribunal da Relação não podia conhecer.
Antes de mais e a respeito das questões a resolver pelo Tribunal importa sublinhar o estatuído no art. 660 nº2 do CPC que dispõe «O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuado aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. Não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras » .
Outro normativo que deve estar presente é o art. 664 do CPC, segundo o qual « o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regaras de direito; mas só pode servir-se dos factos articulados pelas partes, sem prejuízo do disposto no artigo 264º».
Desde logo, há que considerar que o que está em apreciação é um contrato promessa de compra e venda de 1700 acções ao portador, livre de ónus e encargos, com o valor nominal de € 5,00 cada uma representativas , no seu conjunto da totalidade do capital social da sociedade HH- Empreendimentos Imobiliários SA, celebrado entre a autora ( promitente compradora) e os RR ( promitentes vendedores ).
Como é sabido, os incidentes entre as partes outorgantes que podem incorrer num contrato deste tipo, normal e usualmente se prendem com o próprio cumprimento ( mora- execução específica) incumprimento definitivo e o regime do art. 442 nº 2 do C. Civil.
Ora, fazendo o confronto com a matéria que as partes alegaram nos articulados ( petição e contestação) e também nas próprias alegações de recurso de apelação para o Tribunal da Relação podemos concluir que a questão do incumprimento do contrato-promessa em apreço , foi numa questão que esteve sempre presente, enquanto a autora considerava que ainda era possível a execução específica do contrato promessa, as RR, por seu turno, consideravam antes que o incumprimento definitivo do contrato foi antes da parte da autora, por esta não realizar o contrato prometido dentro do prazo contratualmente previsto
E sendo assim, quando o Tribunal da Relação aborda a questão do incumprimento não incorre na nulidade do art. 668 nº1 al. d) do CPC.
O mesmo se passa quando condena os RR a restituir em singelo as importâncias que a autora pagou a título de sinal e fê-lo, porque considerou que o incumprimento do contrato é imputável aos dois outorgantes (promitentes vendedores ( RR) e promitente compradora ( Autora) , sendo certo também que a autora chega a pedir na réplica o pagamento da quantia de € 800.000,00 a título de restituição em dobro do sinal e respectivos reforços.
Não existe, pois, nessa condenação ultrapassagem do que foi peticionado, nem houve condenação em objecto diverso do pedido.
E nesta medida não têm fundamento as arguidas nulidades.
Passamos agora ao mérito do recurso:
O Acórdão recorrido concluiu que foi o “ comportamento dos outorgantes deu aso ao incumprimento do contrato prometido, com culpa de ambas as partes”.
O Acórdão sustenta esta conclusão com a seguinte consideração “ uma vez que os promitentes vendedores sempre deveriam – para além de terem marcado como marcaram a data da escritura pública – ter entregue, até 10 dias antes da celebração do contrato, à promitente compradora os registo contabilísticos da empresa, balanço e balancete e respectiva certificação efectuada pelo Revisor Oficial de Contas da Sociedade, documentos a que se obrigaram; enquanto que a promitente compradora sempre poderia ter comparecido no dia, hora e local para que fora convocada, sem prejuízo de no cartório Notarial invocar as questões que na sua perspectiva seriam de equacionar e eventualmente capazes de fundamentar a recusa da celebração da escritura pública”.
Reside aqui, ou seja, no facto de ambas as partes serem culpadas na não realização do contrato prometido, o fundamento da condenação dos RR na restituição em singelo da quantia recebida a título de sinal e respectivos reforços.
Efectivamente, a tese do Acórdão no sentido de repartir em partes iguais a culpa das partes na não realização do contrato prometido assentou basicamente no princípio do art. 570 nº1 do c. Civil segundo o qual “ quando um facto culposo do lesado tiver concorrido para a produção ou agravamento dos danos, cabe ao tribunal determinar, com base na gravidade das culpas de ambas as partes e nas consequências que delas resultaram, se a indemnização deve ser totalmente concedida, reduzida ou mesmo excluída”.
Não existem, razões no caso em apreço, em função do que vem provado para se proceder á modificação da decisão nos termos propostos pelos recorrentes, conforme se passa a demonstrar:
Vejamos, então, os factos provados que interessa para a decisão do pleito:
Estamos perante um contrato-promessa celebrado em 20.12.2005 relativo à venda de um lote de acções 1.700 de que os promitentes outorgantes eram portadores (titulares) e representavam a totalidade do capital social na sociedade HH- Empreendimentos Imobiliários pelo preço global que a clª 3ª do contrato fixava em €3.200.000,00, preço este que tinha em consideração a existência de um projecto de arquitectura em apreciação junto da CML no qual está prevista a aprovação de construção com uma volumetria de 2.400 m2 .( clª 5ª nº1).
Caso a volumetria de cerca de 2.400m2 que integra o projecto referido no número anterior seja recusada pela CML, o preço será reduzido para €2.950.000,00 ( clª 5ª nº 2)
A identificada sociedade HH era proprietária dos prédios urbanos sitos na Rua ........... e ..... e Rua ............ tornejando a ria S. ................., em Lisboa.
Em 27/7/ 2006 foi celebrada uma adenda ao referido contrato promessa em que a determinado passo se consignou:
” E considerando que estão reunidos os pressupostos para a celebração do contrato prometido pelo valor global de € 3.200.000,00, mas que os Outorgantes têm interesse em prorrogar o prazo estabelecido na cláusula Nona nº1 do contrato promessa até 30 de Setembro de 2006 e de boa fé e livremente celebrada a presente adenda ao contrato promessa de compra e venda de acções da Sociedade HH – empreendimentos Imobiliários SA e suprimentos celebrado em 20 de Dezembro de 2005”.
Foi certamente por causa deste considerando ( note-se que, pelo menos, não faz parte do corpo do clausulado) da adenda que se estabeleceu entre as partes as divergências relativamente ao preço global.
Mas a respeito do clausulado respeitante ao preço “ as partes quiseram declarar o que consta da cláusula 5ª do contrato escrito referido no ponto 4 dos factos provados, sabendo ambas as partes no negócio que para a autora era importante a área da construção a aprovar pela Câmara Municipal de Lisboa – resposta ao quesito 2º da BI.
Do projecto aprovado pela CML e referido nos pontos 25) e 26) dos factos provados consta como área bruta total real dos prédios referidos em 3) 2.405,5 m2 e, como área bruta para efeitos de CML dos aludidos prédios 2.116 m2.
Nesta adenda ao contrato promessa a clª 9ª nº1 prevê também que “ o contrato de compra e venda de acções bem como o de compra dos suprimentos será celebrado até ao dia 30.09.2006.”
A autora recebeu do BES a carta datada de 12.06.2006 , informando ter sido aprovada a concessão de empréstimo hipotecário, por aquela solicitado, nos termos constantes de fls. 36 a 45 – Al. P)
A autora procedeu aos registo provisórios de hipoteca na CRP incidentes sobre os prédios descritos sob a ficha 0000000000 e 0000000000 para garantia do empréstimo a ser concedido á autora - Ap. 00 de 2006.11.29 conforme doc. de fls. 46 a 53 – al. Q)
O Réu JJ em 18.12.2006 enviou à autora a carta de fls. 228 que recebeu com o seguinte conteúdo: Conforme estabelecido na adenda ao contrato promessa (…) efectuada a Vosso pedido, o contrato definitivo deveria estar celebrado até 30.9.2006. Decorridos que estão mais de dois meses e meio sobre aquela data e não indicando V. Exª qualquer data para a sua celebração, vimos informar que a situação se está a tornar insustentável, uma vez que o cumprimento dos prazos é para nós elemento essencial do contrato , como aliás, nele, ficou previsto. Da nossa parte há necessidade de cumprir prazos e pagamentos a terceiros, nomeadamente instituições bancárias, o que não nos é possível de fazer sem a concretização da venda das acções e dos suprimentos, fazendo-nos incorrer, para além do mais , no pagamento de juros . O atraso impede-nos também, de fazer as aplicações financeiras que tínhamos previstas.
Deste modo, caso o contrato definitivo não seja celebrado até ao próximo dia 26 de Dezembro, seremos obrigados a considerar que há incumprimento definitivo da vossa parte com todas as consequências daí decorrentes.
A esta carta respondeu a autora por carta de 22/12/2006 através do seu mandatário referindo: o processo de crédito bancário que permitirá a celebração do contrato definitivo está instruído com todos os documentos solicitados e necessários ao BES , para avaliação do mesmo. No entanto existe uma questão prévia à celebração do referido contrato definitivo e que se prende com o valor contratualmente fixado para o m2 do negócio variável em função do projecto ter mais ou menos de 2.400 m2 da área de construção aprovados pela CML ( e não área bruta de construção real) . O parecer que temos dos arquitectos que trabalham com os n/ clientes e que é corroborado pelos v/ arquitectos é o que resulta da aprovação camarária e vai no sentido de a área de construção estabelecida pela edilidade estar fixada em 2116 m2 e não os 2.405 m2 . Este factor é essencial para os n/ clientes e resulta inequívoco do contrato-promessa celebrado, o qual determina como critério de fixação do preço por m2 a área aprovada pela CML e não a área bruta - S)
O R JJ em carta de 18.01. 2007 reafirmou a existência de incumprimento definitivo da parte da autora - T) e U)
A autora por carta de 5.02.2007 enviado ao R JJ rejeitou a imputação de incumprimento que o R lhe fazia nas cartas supra referidas e voltou a colocar a questão da determinação do preço global do contrato - V)
Os RR acabaram por agendar a escritura publica para o dia 24 de Janeiro de 2007, pelas 10 horas no cartório Notarial de Oeiras , agendamento que foi notificado à autora, mas que esta não compareceu ao acto - AA) e AB)
Por escritura de 22.06.2007 NN e OO , na qualidade de vogai do conselho de administração e em nome e representação da sociedade HH – Empreendimentos Imobiliários SA declararam vender a Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Imomar, representado pela sociedade gestora Fundimo- Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário SA que declarou comprar, livre de ónus ou encargos , os prédios identificados em 1) pelo preço de €1.287.000,00 cada um nos termos constantes do documento de fls. 247 a 253- AC)
A autora celebrou o negócio referido em 1) ( contrato-promessa ) com o objectivo exclusivo de adquirir os prédios urbanos referidos no ponto 3) para os renovar e revender - 1º
As partes quiseram declarar o que consta na clª 5ª do contrato escrito sabendo ambas as partes no negócio que para a autora era importante a área de construção a aprovara pela CML
Em 16.02. 2007 venderam a II as 1.700 acções, que nessa data foram entregues fisicamente a II - – 7º e 8 da BI
O tribunal da Relação em função desta factualidade que acabamos de descrever para uma melhor enquadramento, concluiu que o contrato-promessa, em apreço, não foi cumprido por causas imputáveis aos dois contraentes e, por esse facto, condenou os RR ( promitentes vendedores) a restituir o sinal e reforços em singelo.
Trata-se, a nosso ver, de um decisão ajustada à situação fáctica que ocorreu relativamente ao contrato promessa em questão, como passamos a explicar :
Não há dúvida que o preço, segundo o que vem clausulado era determinado em função da área possível de construção, este um aspecto ( factor) essencial para a autora contratar e, por isso, quando os RR enviam a carta com características admonitórias, o certo é que o preço global do contrato ainda não estava determinado pelas partes ( havia divergências relativamente à área de construção, sendo certo que esta era definida em função do que a CML permitisse e não da área bruta de construção).
No entanto, esse facto per si também não justifica a não comparência da autora no acto da escritura que estava agendada e nessa medida também é responsável ( até podia acontecer que no acto de escritura s partes podiam acordar o preço).
Na verdade, segundo o que vem provado a escritura apenas estava dependente da definição do preço contratual, mas esta questão em função dos elementos já existentes ao nível camarário, podia ser resolvida no próprio acto da escritura.
Isto para dizer que, no contexto contratual em causa, a ausência injustificada da autora na escritura também contribuiu para o incumprimento do contrato.
Por outro lado, da parte dos RR , como se disse, aquela carta não podia ter os efeitos admonitórios plenos, porque segundo o próprio clausulado do contrato , o preço global ainda não estava definitivamente assente , pois, sempre dependia da área de construção autorizada pela Câmara Municipal de Lisboa.
Significa, que era primeiro necessário definir o preço global em função da área de construção autorizada pela CML ( era o que previa o contrato –cfr. clª 5ª ), mas, para isso, as partes tinham de negociar.
Sublinhe-se que os contratos devem ser pontualmente cumpridos no quadro dos princípios de boa fé. ( cfr. arts 406 nº1 e 762 nº2 do C. Civil)
E nessa medida e com a ausência de um acordo sobre um elemento essencial do contrato, como é o preço, ambas são responsáveis em igual medida pelo insucesso do contrato.
Portanto, em função de todo este circunstancialismo fáctico, concluímos como a Relação no sentido de que a não realização do contrato se deveu a ambos os contraentes.
E quando assim acontece em sede contrato-promessa deve ser observado o disposto no art. 570 nº1 do C. Civil ( cfr. neste sentido a anotação ao Ac. deste Supremo de 14/ 5/1976 o Prof. Adriano Vaz Serra in RLJ Ano 110 nº 3597 e cujo sumário pela sua pertinência para o caso dos autos se transcreve “ O incumprimento de um contrato - promessa de compra e venda por causa as imputáveis aos dois outorgantes determina apenas a restituição pelo promitente vendedor do sinal recebido, ficando por tal modo as partes restituídas à situação anterior do contrato”.
Foi o que decidiu e bem o Tribunal da Relação.
Em conclusão:
1- Havendo divergências das partes quanto a um dos elementos essenciais do contrato promessa de compra e venda, como é o caso do preço global, a carta dirigida pelos promitentes vendedores aos promitentes compradores a fixar a data para a realização da escritura pública não pode ter efeito admonitório pleno.
2- No entanto, estando definidos e assentes todos os outros elementos do contrato, a autora promitente compradora devia ter comparecido ao acto da escritura, aproveitando para aí se definir, então, o respectivo preço, que, segundo o provado, estava apenas dependente da área de construção autorizada pela Câmara Municipal.
3- E devendo os contratos ser pontualmente cumpridos no quadro dos princípios de boa fé, ( cfr. art. 406 nº1 e 762 nº2 do CC) incumbia às partes ter um comportamento contratual consonante com aqueles princípios, que, no caso não tiveram e, nessa medida ambos são responsáveis em igual medida pelo incumprimento do contrato em conformidade com o art. 570 nº1 do C. Civil.
4- E o incumprimento de um contrato-promessa de compra e venda se deve a causas imputáveis aos dois outorgantes, determina apenas a restituição pelo promitente vendedor do sinal recebido, ficando por tal modo as partes restituídas à situação anterior do contrato
III- Decisão:
Nestes termos e considerando o exposto, acordam os Juízes deste Supremo em negar a revista, confirmando o Acórdão recorrido.
Custas elos RR
Lisboa e Supremo Tribunal de Justiça, 22 de Setembro de 2011
Tavares de Paiva (Relator)
Bettencourt de Faria
Pereira da Silva