| 176/03.5TBRSD.P1S1 |  |
CESSÃO
CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL
ASSINATURA
RECONHECIMENTO NOTARIAL
NULIDADE DO CONTRATO
CONHECIMENTO OFICIOSO
ARGUIÇÃO DE NULIDADES
NULIDADE
CLÁUSULA CONTRATUAL
NORMA DE INTERESSE E ORDEM PÚBLICA
ABUSO DO DIREITO
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / EXERCÍCIO E TUTELA DE DIREITOS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / CONTRATO-PROMESSA.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 334.º, 410.º, N.º3.
I - A nulidade atípica prevista no art. 410.º, n.º 3, do CC – falta de reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes – não é de conhecimento oficioso, carecendo de ser invocada pelas partes.
II - Sendo a nulidade invocada pelos promitentes-compradores, a mesma pode ser feita a qualquer tempo, nem necessidade de mais; sendo invocada pelo contraente que promete transmitir ou constituir o direito, fica dependente de a omissão dos requisitos ter sido culposamente causada pela outra parte.
III - Não obstante do contrato-promessa constar que se dispensa o reconhecimento das assinaturas, e que a nenhuma das partes outorgantes é lícito invocar qualquer nulidade, seja a que título for, designadamente daí adveniente, uma cláusula com este teor é nula por contrariar uma norma de interesse e ordem pública, que pretende defender os promitentes compradores – normalmente a parte mais fraca – contra a sua fraqueza negocial.
IV - Sendo nula tal cláusula, podiam os réus promitentes-compradores invocar, como invocaram, a nulidade do contrato, não sendo a mesma abusiva pelo simples decurso do tempo.
V - Atenta a nulidade do contrato-promessa – e não podendo com base no mesmo sustentar-se a obrigação dos promitentes vendedores transmitirem para os promitentes-compradores o prédio urbano – nunca poderia surgir no património dos réus o direito à execução específica de um contrato cujo cumprimento, por sua parte, não podiam assegurar.
VI - E não surgindo esse direito, não podiam os réus, em momento algum, transmiti-lo para os autores.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA intentou ação declarativa, com forma ordinária de processo, contra BB e mulher CC DD e mulher EE pedindo que se declare que os Réus venderam ao Autor, pelo preço de € 79 807,66, uma casa de habitação de cave, rés-do-chão, primeiro andar e águas furtadas, com quintal, sita no lugar da P..., freguesia de S., concelho de Resende, descrita na Conservatória do Registo Predial de Resende e que, para a hipótese de improcedência da execução específica, se condenem os 1ºs Réus a pagar-lhe o dobro da quantia que este lhes entregou e ainda que, para a hipótese dos dois anteriores pedidos improcederem, seja declarada a resolução do contrato de cessão celebrado entre si e os 1ºs Réus, devendo estes restituir-lhe a quantia que lhes foi entregue.
Alega para o efeito, e em resumo:
por contrato celebrado em 02.09.98, os 1ºs Réus declararam prometer ceder ao Autor, livre de quaisquer ónus ou encargos, a posição contratual que detinham como promitentes-compradores do identificado prédio urbano dos 2ºs Réus;
os 1ºs Réus prometeram comprar aos 2ºs Réus, por contrato celebrado entre ambos em 17 de Julho de 1998, o mencionado prédio, pelo preço de 21 000 000$00, a pagar em 3 prestações;
só falta pagar a última das prestações que o Autor se obrigou a pagar aos 1ºs Réus no acto da escritura de compra e venda, que lhe seria directamente outorgada pelos 2ºs Réus;
os 1ºs Réus notificaram o Autor da data da escritura, informando que também tinham notificado os 2ºs Réus, e que a data da escritura seria 17 de Outubro de 2002;
por motivos alheios ao Autor, não foi celebrada a escritura.
Contestando, os Réus DD e mulher ( 2ºs Réus ), dizem, em resumo:
o contrato promessa de cessão da posição contratual é nulo, por vício de forma legal e por falta de reconhecimento presencial das assinaturas;
em Agosto de 1998 o Réu BB (1º Réu) declarou prometer vender aos 2ºs Réus uma vivenda sita no Lugar da P..., que seria a edificar num lote do loteamento da P..., cuja construção estaria feita em dois anos, tendo-lhes garantido que o projeto já estava aprovado pela CM;
os Réus A... e mulher (2ºs Réus) não leram os documentos que lhes foram dados para assinar, sendo que o Réu A... não sabe ler nem escrever;
em Agosto de 1999, estes Réus tiveram conhecimento que a casa que haviam prometido comprar não estava concluída e que, no lote onde a mesma ia ser edificada, se tinha iniciado a construção de um prédio com apartamentos;
nessa altura, dirigiram-se a um advogado e então descobriram que tinham assinado dois contratos promessa, com datas diferentes o que nunca lhes fora explicado, bem como tinham assinado um contrato promessa de uma fracção autónoma e não de uma vivenda;
também só nessa altura tiveram conhecimento que o prédio só obteve licença de construção da CM em 10 de Dezembro de 1999;
os Réus A... e mulher (2ºs Réus), atento o exposto, perderam o interesse em manter a promessa de compra e venda que haviam ajustado e exigiram a devolução do sinal, o que os Réus BB e mulher (1ºs Réus) aceitaram tacitamente;
os Réus A... e mulher declararam dar em pagamento, por conta do preço da casa de R…, a sua casa de habitação sita em S….;
nenhum dos contratos promessa assinados pelos Réus tem a assinatura reconhecida presencialmente, nem certificação da existência de licença de construção, motivo pelo qual são nulos, tendo sido os Réus BB e mulher (1ºs Réus) que não quiseram ir ao Notário.
Contestando também, dizem os Réus BB e mulher CC (1ºs Réus):
os 2ºs Réus prometeram vender aos 1ºs Réus, ou a quem estes indicassem, o prédio identificado (casa de habitação de S.);
os 1ºs Réus pagaram integralmente o preço e passaram a usufruir do prédio;
acordaram que seriam os 1ºs Réus a marcar a escritura;
em 2 de Setembro de 1998 celebraram com o Autor o contrato junto com a contestação, com o qual quiseram transferir definitivamente a sua posição contratual;
os 1ºs Réus, ora contestantes, marcaram a escritura e notificaram os 2ºs Réus, os quais não compareceram;
os 1ºs Réus cumpriram integralmente com aquilo que contrataram com o Autor.
Na réplica, o Autor referiu que, por lapso, juntou um duplicado que não estava assinado pela cedente e referiu também que os documentos são substancialmente válidos. Pede ainda a condenação dos 2ºs Réus como litigantes de má-fé.
Foi proferida sentença que decidiu julgar a ação parcialmente procedente e, consequentemente:
a) - Declarar-se a resolução do contrato de cessão celebrado entre A. e os 1ºs RR (constante do facto provado 3), condenando estes, os RR BB e mulher CC, a restituir ao A. a quantia que este lhes entregou e que consta dos factos provados 16 e 17, ou seja a quantia de 52 373,78€ (cinquenta e dois mil trezentos e setenta e três euros e setenta e oito cêntimos), acrescida de juros desde a data da celebração do contrato de cessão.
b) - Absolver os 1ºs RR do demais pedido;
c) - Absolver os RR DD e mulher EE, dos pedidos contra eles formulados.
Inconformados com tal decisão apelaram os 1ºs Réus (BB Inácio e mulher) e o Autor, tendo ambas as apelações sido julgadas procedentes e, em consequência,
foi revogada a decisão recorrida que se substitui por outra,
declarando-se, nos termos do art.830º do CCivil, em substituição dos Réus DD e EE, que estes vendem a AA, pelo preço de 79 807,66€ (setenta e nove mil oitocentos e sete euros e sessenta e seis cêntimos) uma casa de habitação, constituída por cave, rés-do-chão, 1º andar e águas furtadas, com quintal, sita no Lugar da P..., inscrita na matriz de S., sob o art. …, descrita na CRP de Resende sob o nº … e aí inscrita a favor daqueles sob a cota …, ap. ….
A presente declaração ficará dependente do pagamento por parte do Autor AA do preço ainda não pago de 52 373,78€ (10.500.000$00), a ser comprovado nos autos.
Inconformados com este Aresto, recorreram de revista os Réus EE e DD, apresentando as seguintes conclusões:
- A discordância dos recorrentes determinante do recurso insurge-se contra o acórdão proferido pelo Tribunal da Relação do Porto, que revogou a decisão proferida em lª instância, julgando procedentes as apelações interpostas pelo A. AA e pelo R. BB, consequentemente, julgou procedente o pedido principal de execução específica formulado na presente acção.
- Esta alteração decisória surgiu na sequência de diferente entendimento quanto à validade dos contratos em mérito na acção, daquele que foi seguido pelo Tribunal de 1ª Instância.
- Centrando-se a questão essencial na apreciação da validade do contrato promessa no caso de falta de reconhecimento presencial das assinaturas, quando o vício resultante da falta de certificação de licença de construção se mostra entretanto sanado.
- Pelo que, o objecto do presente recurso limita-se à reapreciação da validade dos contratos em causa e respectivas consequências.
- No que tange à validade do contrato promessa de compra e venda de 17 de Julho de 1998, pelo qual os primeiros outorgantes (os 1ºs RR.) prometeram comprar a A... e esposa EE (2°s Réus/Recorrentes), uma casa de habitação de cave, rés-do-chão, primeiro andar e águas furtadas, com quintal sita no Lugar da P..., freguesia de S., concelho de Resende, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n°. …, inscrita na respectiva matriz predial urbana sob o artigo … (Ponto 6 dos factos provados), o mesmo foi julgado válido, decisão que deve manter-se, em razão dos RR./Recorrentes figurarem como promitentes vendedores em tal contrato e, como tal, apenas podiam invocar a nulidade no caso de terem sido os 1ºs RR. (promitentes compradores) os culpados pela omissão daqueles mencionados requisitos (nº 3 do art. 410 C.C.).
- Em relação ao contrato promessa de compra e venda, datado de 17 de Agosto de 1998, pelo qual BB e mulher (1ºs RR.) prometem vender aos 2°s RR., uma fracção autónoma destinada a habitação, localizada no lote 9, composta de cave, rés-do-chão, 1 ° andar e sótão, num dos lotes do loteamento da P..., correspondente ao prédio rústico descrito na CRP de Resende sob o n°. … e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo …. (v. Ponto 10 dos factos provados), os 2°s RR., aqui recorrentes, invocaram a nulidade de tal contrato com fundamento na falta de reconhecimento presencial das assinaturas e falta de certificação pelo notário da licença de construção.
- Na apreciação desta situação concreta, o Tribunal de 1ª Instância, chamou à colação, a factualidade dada como provada nos pontos 23 (1 e 2, dada a repetição numérica), 24 e 25, da qual se extrai que o aludido contrato foi elaborado e apresentado pelo 1º R. (construtor civil) e assinado no seu escritório e que o 2° R . marido não o leu, nem sabe ler e a 2° R. mulher não sabe ler correctamente.
- Para tanto, fundou-se o Tribunal de 1ª Instância no regime previsto no n°3 do art.410º do CCivil, segundo o qual, “no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no numero anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação pelo notário, da existência da licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou construir só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.”.
- Neste contrato os 2°s RR. figuram como compradores, motivo pelo qual podem invocar livremente a nulidade deste contrato, uma vez que o mesmo não obedece aos requisitos de forma do art.410 nº3 do CCivil.
- O que os 2°s RR. podiam fazer independentemente de não ter havido culpa do promitente vendedor naquela omissão e mesmo que não tenha existido qualquer responsabilidade por parte do promitente comprador.
- Neste quadro, o Tribunal de 1ª Instância declarou a nulidade do aludido contrato promessa, contudo, tal decisão acabou por ser alterada na sequência dos recursos de apelação entretanto interpostos pelo A. elos RR., tendo agora o tribunal recorrido declarado válido o referido contrato, com fundamento na existência da cláusula de renúncia de invocação de nulidade por falta de reconhecimento presencial das assinaturas.
- Do final do referido contrato consta o seguinte texto: “por ser verdade e exprimir a vontade real e efectiva dos outorgantes, vai o mesmo ser datado e assinado, prescindindo-se do reconhecimento notarial das respectivas assinaturas, pelo que não é licito invocar qualquer nulidade daí adveniente”.
- Entendeu-se no acórdão recorrido que a inclusão da mencionada cláusula no contrato promessa teve a intenção de “renúncia dos contraentes ao direito de anular o negócio “, pese embora a mesma apenas tenha recaído sobre a exigência de reconhecimento notarial das assinaturas, já não sobre a certificação por notário da existência de licença de construção.
- Dos factos provados resulta que à data da celebração do contrato promessa tal certificação por notário não podia ocorrer por falta de licença de construção, contudo, demonstrado posterior licenciamento, entendeu-se, no nosso entender bem, que a falta de certificação pelo notário da existência do respectivo licenciamento é sanável no contexto do contrato.
- Porém, andou mal o Tribunal Recorrido ao decidir globalmente que: “quer porque os outorgantes renunciaram expressamente à invocação de nulidade por falta de reconhecimento presencial das assinaturas, quer porque o vicio resultante da falta de certificação da existência de licença de construção, foi entretanto sanado, o contrato promessa de compra e venda celebrado entre 10 RR. e os rs RR. junto é formalmente válido “.
- Ora, a norma imperativa do nº 3 do art. 410° do CCivil, quer na redacção primitiva, quer na actual, visou, em primeira linha, a protecção do promitente comprador, como parte sociologicamente mais fraca do tipo de negócio regulado.
- Como nos diz Calvão da Silva, in “Sinal e Contrato-promessa”, 11ª Edição, pag.70 e 71: “o legislador sentiu necessidade de vir em auxílio de elevado número de pessoas que, por tantas e tão variadas razões, se viam constrangidas a recorrer ao instrumento jurídico do contrato-promessa e que, por necessidade e falta de preparação para zelar devidamente pelos seus interesses, estavam a ser vítimas de abusos, injustiças e imoralidades. No fundo, portanto, uma intervenção em nome da protecção do consumidor, do adquirente não profissional de edifícios ou prédios urbanos perante promitentes-alienantes profissionais, atento o interesse social em jogo.”.
- Na omissão dos requisitos prescritos no citado n°3 do art.410 do CCivil, temos uma invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, e apenas invocável pelos contraentes compradores quanto ao promitente vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao promitente-comprador (nulidade atípica).
- Ao contrário do decidido no acórdão recorrido, a falta de reconhecimento notarial das assinaturas não fica sanada pela simples convenção das partes, ao renunciarem à invocação da nulidade por inobservância do reconhecimento presencial das respectivas assinaturas.
- Tem sido entendimento maioritário da nossa doutrina e jurisprudência ser irrelevante o facto de no acto de assinatura dos contratos terem as partes dispensado as referidas formalidades, questão que, em especial, se põe no caso em apreço, atentos os factos dados como provados nos citados pontos nºs 23, 24 e 25 da fundamentação de facto da decisão de 1ª Instância.
- Citando mais uma vez Calvão da Silva (ob. Cit. Pag 77): “seria nula a cláusula pela qual promitente-comprador renunciasse antecipadamente, ao direito de invocar a nulidade, para salvaguarda da ordem pública de protecção ou ordem pública social que ditou a norma legal, ou seja, para proteger da sua própria fraqueza e inexperiência, ligeireza e inadvertência, na tomada de decisão temporã, em branco. A admitir-se a validade da cláusula pela qual o promitente-comprador renuncia antecipadamente ao direito de arguir a nulidade, estaria aberta a porta para, com a maior das facilidades, os promitentes-vendedores incluírem nas promessas uma cláusula de estilo, em que as partes declarariam prescindir das formalidades impostas pelo art.410º, n°3, renunciando à invocação da respectiva omissão e, assim sabotar o sentido e fim de uma norma de protecção da parte mais fraca, o consumidor. Tanto mais incoerente quanto o art.830º, n°3 vem também impor a irrenunciabilidade antecipada ao direito de exigir a execução específica e a Lei de Defesa do Consumidor é imperativa nos direitos conferidos”.
- Citamos, neste contexto, parte do sumário do acórdão desse Supremo Tribunal de Justiça de 05.07.2007, proferido no Proc. nº07B2027, in www.dgsi.pt , onde se lê:
- “A omissão dos requisitos prescritos no n°3 do art.410°, conduz a uma invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, e apenas invocável pelos contraentes, mas, quanto ao promitente vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao promitente comprador.”
-“Porque se trata de uma nulidade atípica, é passível de sanação ou convalidação pela superveniente legalização da construção ou na ulterior apresentação de licença.”
-“O não reconhecimento notarial das assinaturas acarreta a nulidade do contrato, sendo irrelevante o facto, de previamente ao acto de assinatura do contrato, as partes, por mútuo acordo, dispensarem as referidas formalidades”. (no mesmo sentido Ac. TRL de 04.03.2008, Proc. 60362007-1 e AC TJ de 27.06.2002, Proc. 02B 1948, in www.dgsi.pt).
- A invocação da referida nulidade só poderia resultar precludida se estivesse documentada nos autos uma situação susceptível de configurar um caso de abuso de direito, o que não é o caso.
- Estando demonstrado nos autos que os 1°s RR se dedicam à construção civil e comércio imobiliário, não podiam ignorar que a ausência de reconhecimento notarial das assinaturas retirava inelutavelmente estabilidade ao negócio, colocando-o sobe o risco fundado de o promitente comprador invocar - como veio a ocorrer - a invalidade que a lei prevê como forma específica e prioritária de tutela dos seus interesses.
- Assim tem sido o melhor entendimento da nossa jurisprudência, da qual se salienta o acórdão desse Supremo Tribunal de Justiça de 08.06.2010, proferido no Proc. nº3161/04.6 TMS T.LI.Sl, in www.dgsi.pt, que num caso semelhante ao dos autos nos diz: “ Apesar de convalidada a nulidade de contrato promessa de compra e venda de imóvel emergente da falta de certificação notarial da licença de utilização, por se ter apurado que a mesma já existia à data da celebração do contrato, subsiste inteiramente a outra causa de invalidade arguida pela parte interessada, decorrente da omissão de reconhecimento das assinaturas dos outorgantes.”
- Pelas razões expostas, os recorrentes não aceitam a decisão constante do acórdão recorrido, devendo ser perfilhado o entendimento seguido pelo Tribunal de 1ª Instância, que declarou nulo o contrato promessa de compra e venda em apreço.
- Relativamente ao contrato promessa de cessão de posição contratual, do qual o A. lançou mão para a propositura da presente acção e pelo qual BB e CC (1°s RR), na qualidade de promitentes cedentes e AA (A.), na qualidade de cessionário declararam ceder a posição contratual que detinham no 1° contrato acima identificado (promessa de venda dos 2°s RR. a favor dos 1 ° R. da sua casa de habitação de S.), aceita-se a classificação do mesmo como um contrato de cessão da posição contratual válido e acabado, por total observância das formalidades legais e eficaz em relação aos 2°s RR.
- Sendo a questão a dirimir saber se podia o A. formular o pedido principal de execução específica, importa, desde logo, ter em conta que de acordo com o preceituado no art.830º do CCivil, são requisitos da execução específica: “que a natureza da obrigação assumida pela promessa não seja incompatível com a substituição da declaração negocial; que não exista convenção em contrário e que se verifique incumprimento por parte do demandado da obrigação de celebrar o contrato prometido”.
- Sufragando o mesmo entendimento sustentado na decisão de 1ª Instância, discernimos que no caso dos autos se verificam os dois primeiros pressupostos (a) e b), mas não o terceiro dos requisitos (c), dado que no aludido contrato ficou a constar que” é do perfeito e total conhecimento do segundo outorgante que a entrega do imóvel urbano, objecto do presente contrato, só terá lugar após a conclusão e consequente entrega, do prédio urbano a construir no lote nº …, sito no Lugar da P..., da freguesia e concelho de Resende, do loteamento urbano, aprovado pela Câmara Municipal de Resende em deliberação de 19.11.97, objecto do contrato promessa outorgado em 1778/98 (cujo teor é do conhecimento do segundo outorgante), em que são promitentes vendedores os primeiros outorgantes, e promitentes compradores os mencionados A... e esposa.”
- Conforme refere e bem o Tribunal da 1ª instância, “o A. não provou como lhe competia, por ser facto constitutivo do seu direito, o incumprimento ou simplesmente a mora por parte dos 2°s RR., na medida em que teria, para tal, de provar que já lhes tinha sido entregue o prédio urbano a construir no lote designado por lote nº…, sito no Lugar da P..., da freguesia e concelho de Resende em deliberação de 19.11.97, objecto de contrato promessa outorgado em 17.08.98 (cujo teor é do conhecimento do segundo outorgante).”.
- Ou seja, o A. não alega a entrega do imóvel aos 2°s RR ou, pelo menos, o motivo pelo qual aquela entrega não foi feita, pelo que, mesmo considerando a nulidade deste contrato, inexistem quaisquer factos dados como provados que permitam concluir pela mora dos 2°s RR .
- Bem ao invés, tendo presente a factualidade provada nos pontos 8), 17), 28) e 29) é manifestamente impossível concluir pela mora dos 2°s RR., devendo salientar-se aqui que apesar de ser do conhecimento dos lºs RR. que os 2°s RR. estavam na Suiça, remeteram a referida carta de interpelação para a morada em Portugal, em S…., concelho de Resende.
- Tem que improceder o pedido de execução específica deduzido pelo A., tal como foi decidido em lª Instância, devendo revogar-se o acórdão recorrido nos exactos termos daquela douta decisão.
- Por outro lado, entendeu e bem a lª Instância julgar igualmente improcedente o 1° do pedidos subsidiários formulado pelo A., de pagamento do dobro da quantia que entregou aos lºs RR., pela simples mas decisiva razão de que o contrato de cessão da posição contratual traduziu-se num contrato definitivo e não num contrato promessa, não havendo lugar à restituição do sinal em dobro.
- Quanto ao 2° pedido subsidiário formulado pelo A., de declaração de resolução do contrato de cessão e de restituição ao A. da quantia entregue, considerou a 1ª Instância que não pode o A. executar o contrato promessa, cuja posição de promitente-comprador lhe foi transmitida pelo contrato de cessão, pelo facto de como dissemos não existir incumprimento ou simples mora por parte dos 2°s RR.
- Sendo nulo o contrato promessa de 17.08.98 em que os lºs RR. figuram como vendedores, não é possível a entrega do imóvel objecto do contrato de cessão, na medida em que não é igualmente possível a entrega do prédio urbano a construir no lote nº …, uma vez que o contrato que possibilitava tal entrega é nulo.
- Não sendo possível a prestação objecto do contrato de cessão, verifica-se o incumprimento definitivo por parte dos lºs RR., que se presume culposo (art. 799 do CC), não afastando os RR. esta presunção.
- Nas descritas circunstâncias apenas é legítimo ao A. resolver o contrato de cessão celebrado com os lºs RR., devendo-lhe ser restituído tido quanto prestou, acrescido de juros desde a data da celebração do contrato (art. 433 do CC).
- Assim não tendo decidido violou o douto acórdão em crise, entre outras, as disposições conjugadas dos artigos 294°, 342°, 350 n°. 2, 410° nº 1, 2 e 3, 411°, 424°, 425°, 433, 436°, 441º, 799°, 801°, 830° do Código Civil.
Em contra-alegações, o Autor e os co-Réus BB e CC, pugnam pela manutenção do Acórdão impugnado.
Estão corridos os vistos legais.
Cumpre apreciar e decidir.
FACTOS, tais como as instâncias, maxime o acórdão recorrido, os fixaram:
1) - Encontra-se descrito na Repartição de Finanças de Resende, em nome de DD, sob o artigo …, o prédio urbano, sito em P..., freguesia de S…, concelho de Resende, composto por casa de habitação de: cave com 1 divisão, r/chão com três divisões, 1º andar com cinco divisões, águas furtadas com três divisões e quintal, a confrontar de Norte com FF, Sul com GG; com a indicação: Novo - acabado de construir em 12/08/1985, área de s.c 130 e Q 470; com o valor patrimonial de € 4.183,20;
2) - Encontra-se registada, na Conservatória do Registo Predial de Resende sob o n.º …, em nome de DD, c.c EE, a aquisição por compra a HH e II ou II, do seguinte prédio: “Rústico terreno para construção no lugar da P...- 600m2. Norte- Cote 1; Sul- lote 3; Nascente- entrada Municipal; Poente- JJ e KK v.v. 300.000$00. Artigos – 756, 757, 758, 759, 843 e 844 (parte). Desanexado do nº ….Of. Av. … – Urbano por construção: - Casa de habitação de cave, rés-do-chão, 1º andar, águas furtadas e quintal. Áreas : coberta –130 m2; quintal – 470 m2. Norte – FF; Sul – GG; Poente- JJ. V.P. 654.120$00. Artigo 1.517;
3) - Encontra-se junto aos autos, junto com a petição inicial, como documento 1, a fls. 4 a 7, um escrito denominado “ promessa de cessão de posição contratual”, datado de 2 de Setembro de 1998, nos termos do qual BB e CC, na qualidade de promitentes cedentes, por um lado, e, AA, na qualidade de cessionário, por outro declararam celebrar “ o presente contrato promessa de cessão de posição contratual, o qual submetem às cláusulas seguintes:
I - Por contrato-promessa de 17 de Julho de 1998, os primeiros outorgantes prometeram comprar a DD e esposa EE, naturais da freguesia de S., concelho de Resende, onde habitualmente residem no lugar de P..., uma casa de habitação de cave, rés-do-chão, primeiro andar e águas furtadas, com quintal sita no lugar da P..., freguesia de S., concelho de Resende, descrita na Conservatória do Registo Predial de Resende sob o nº …, inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo …;
II- Dá-se aqui por integralmente reproduzido o aludido contrato promessa de compra e venda, o qual se junta por fotocópia, rubricada pelos ora outorgantes e que fica a fazer parte integrante do presente contrato promessa de cessão de posição contratual.
III- Nos termos da cláusula oitava do mencionado contrato promessa de compra e venda, os primeiro outorgantes, como promitentes-compradores, ficaram autorizados a ceder ou a prometer ceder ou alienar a terceiros, nos termos que reputassem por convenientes, a posição contratual por si assumida no mesmo contrato promessa.
IV- 1. Pelo presente contrato, os primeiros outorgantes prometem ceder ao segundo, livre de quaisquer encargos ou ónus, a posição contratual de promitentes-compradores relativamente ao imóvel identificado na cláusula primeira deste contrato e por si assumida no contrato promessa em anexo, com a inerente transmissão de direitos e obrigações dele emergentes.
2. O segundo outorgante aceita a promessa de cessão em causa.
V- 1. O valor da promessa de cessão estabelecida na cláusula anterior e a pagar pelo segundo aos primeiros é de Esc. 21.000.000$00 (vinte e um milhões de escudos), que será liquidada do seguinte modo:
a) Esc. 1.000.000$00 (um milhão de escudos), que nesta data se encontra liquidada pelo segundo aos primeiros, pelo que lhe dão a respetiva quitação;
b) Esc. 9.500.000$00 (nove milhões e quinhentos mil escudos), a pagar pelo segundo aos primeiros outorgantes, impreterivelmente, até final do corrente mês de Setembro;
c) O restante preço da ora prometida cessão, ou seja, Esc.10.500.000$00 (dez milhões e quinhentos mil escudos), no ato da escritura definitiva de compra e venda a outorgar com os referidos promitentes vendedores, DD e esposa.
§ Único: O pagamento a efetuar pelo segundo aos primeiros outorgantes nos prazos fixados nesta cláusula, é condição essencial do presente contrato por parte dos primeiros outorgantes.
VI- 1. Consigna-se que é do perfeito e total conhecimento do segundo outorgante que a entrega do imóvel urbano, objeto do presente contrato, só terá lugar após a conclusão e consequente entrega, do prédio urbano a construir no lote designado por lote nº …, sito no lugar da P..., da freguesia e concelho de Resende, do loteamento urbano, aprovado pela Câmara Municipal de Resende em deliberação de 19/11/97, objeto do contrato promessa outorgado em 17/8/98 (cujo teor é do conhecimento do segundo outorgante), em que são promitentes vendedores os primeiros outorgantes, e promitentes-compradores os mencionados DD e esposa.
2. Convencionam ainda, todos os outorgantes, que a escritura definitiva de compra e venda do imóvel urbano em causa será outorgada, em dia, hora e cartório a indicar pelo primeiros outorgantes, desde que o referido edifício urbano a construir pelo primeiros no destinado “lote nº …” esteja concluído, bem como se encontre reunida toda a documentação necessária à escritura definitiva de compra e venda do objeto do presente contrato.
VII- Este contrato fica sujeito à execução específica nos termos do artigo 830º do Código Civil, sendo do exato e perfeito conhecimento do segundo outorgante que a escritura definitiva de compra e venda será outorgada pelos referidos promitentes vendedores.
Por se acharem de acordo com o teor do presente contrato - o qual constitui expressão da sua vontade real- vai o mesmo ser datado e assinado, em sinal de integral aceitação das respetivas cláusulas, feito em duplicado, sendo selado o original, dispensando-se o reconhecimento das respetivas assinaturas, pois que a nenhuma das partes ora outorgantes é lícito invocar qualquer nulidade, seja a que título for, designadamente daí adveniente.” No final deste escrito sob os dizeres os primeiros outorgantes encontram-se desenhadas umas letras e sob o dizer segundo outorgante encontra desenhado o nome AA.
4) – Com o escrito mencionado em 3) foi junta cópia de um cheque emitido por LL, à ordem de BB, sobre a conta ... da Caixa Geral de Depósitos, datado de 02/09/1998, no montante de esc. 1.000.000$00.
5) - Encontra-se junto aos autos, junto com a contestação apresentada pelos 1ºs RR, como documento 2, a fls. 91 a 94, o escrito referido em 3), onde, no final do mesmo, sob os dizeres os primeiros outorgantes, está, também, desenhado o nome de CC.
6) - Encontra-se junto aos autos com a contestação apresentada pelos 1ºs RR, como documento 1, a fls. 87 a 89, um escrito denominado “contrato promessa de compra e venda”, datado de 17 de Julho de 1998, nos termos do qual DD e EE, por um lado, e BB e CC, por outro, declaram:
Cláusula 1ª: Os primeiros outorgantes são donos e legítimos possuidores, o seguinte prédio: Urbano: uma casa de habitação de cave, rés-do-chão, primeiro andar, águas furtadas e quintal, com a área coberta de 130m2 e quintal de 470m2, com tudo o que se compõe, e que confronta de norte com FF, do sul com GG, do poente com JJ, sita no lugar da P..., freguesia de S., concelho de Resende, inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ….
Cláusula 2ª: Pelo presente contrato, os primeiros outorgantes prometem vender aos segundos, ou a quem estes indicarem, e estes prometem comprar, livre de pessoas bens ou quaisquer ónus ou encargos, o imóvel descrito na cláusula 1ª, com todos os seus direitos e pertenças.
Cláusula 3ª: O preço ou contrapartida da referida aquisição pelos segundos outorgantes, é do montante de Esc. 16.000.000$00 (dezasseis milhões de escudos), quantia esta que os primeiros dão por recebida, na totalidade, dos segundos outorgantes, do que lhes dá a correspondente quitação:
Cláusula 4ª : Os segundos outorgantes, a partir desta data, entram na posse do referido imóvel.
Cláusula 5ª: Faz parte deste contrato todo o mobiliário e eletrodomésticos de cozinha e ainda um fogão de aquecimento central que se encontra na cave.
Cláusula 6º. É da responsabilidade do promitente vendedor a canalização da metade nascente de água e desta até ao prédio e que faz parte integrante deste contrato.
Cláusula 7ª: a escritura definitiva de compra e venda em causa será outorgada em dia, hora e Cartório a designar pelos segundos outorgantes, devendo para tal avisar os primeiros outorgantes, com a antecedência mínima de quinze dias.
Cláusula 8ª: Os segundos outorgantes, conforme até já resulta da cláusula segunda, ficam, desde já, autorizados a ceder ou prometer ceder ou alienar a terceiros, nos termos que reputar por convenientes, a posição contratual por si assumida neste contrato
Cláusula 9ª: O presente contrato é suscetível de execução específica, nos termos da lei civil.
Cláusula 10ª: A validade de qualquer alteração a este contrato fica condicionada à forma escrita.
Por ser verdade e expressão de vontade de todos os outorgantes, vai o presente contrato, feito em duplicado, datado e assinado, prescindindo-se do reconhecimento das assinaturas, pelo que a nenhuma das partes é lícito invocar qualquer nulidade daí adveniente.” No final deste escrito sob os dizeres os primeiros outorgantes encontra-se desenhado o nome de DD e de EE e sob o dizer segundos outorgantes encontram-se desenhadas umas letras e o nome de CC;
7) - Os RR BB e CC, enviaram carta registada com aviso de receção, datada de 21 de Agosto de 2001 (leia-se 2002), dirigida a AA, cujo assunto era “outorga de escritura pública de compra e venda” e da qual constam os seguintes dizeres “de acordo com o estipulado no contrato promessa de cessão de posição contratual entre nós celebrado no dia 2 de Setembro de 1998, foi-lhe prometido ceder a posição contratual de promitentes- compradores no contrato promessa de compra e venda outorgado em 17 de Julho de 1998, relativo à casa destinada à habitação, composta de cave, rés-do-chão, 1º andar e águas furtadas, com quintal, sita no lugar de P..., da freguesia de S., concelho de Resende, inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo …, sendo promitentes vendedores DD e mulher EE. Ora, de acordo com o consignado na cláusula sexta do aludido contrato promessa, a escritura definitiva de compra e venda do identificado prédio urbano será outorgada em dia, hora e Cartório indicar por nossa banda. Nesta conformidade e em cumprimento do consignada na aludida cláusula sexta do mencionado contrato promessa de cessão de posição contratual, vimos pelo presente meio notificar V. Exas. de que a escritura definitiva de compra e venda em causa será realizada no dia 17 de Outubro do corrente ano, pelas 10:00horas, no Cartório Notarial de Resende, do que já notificamos os identificados promitentes vendedores. Deverão V. Exas. proceder atempadamente à entrega no aludido Cartório Notarial dos V/elementos de identificação (Bilhetes de identidade e Cartões de Contribuinte), bem como ao pagamento atempado do imposto municipal de Sisa eventualmente devido (sendo o preço de aquisição do imóvel em causa no montante de 79.807,66Euros (Esc. 16.000.000$00) e entrega tempestiva no dito Cartório Notarial da competente liquidação da Mesma Sisa. Obviamente deverá no ato da outorga da escritura referida proceder ao pagamento à nossa pessoa do remanescente do preço em falta por força do contrato promessa de cessão de posição contratual, ou seja, a quantia de 52.373,78 Euros (esc. 10.500.000$00).
8) - Os RR BB e CC, enviaram carta registada com aviso de receção, datada de 21 de Agosto de 2001 (leia-se 2002), dirigida a DD e EE, cujo assunto era “outorga de escritura pública de compra e venda” e da qual constam os seguintes dizeres “de acordo com o estipulado no contrato promessa de compra e venda, entre nós celebrado, no dia 17 de Agosto de 1998, foi-lhe prometido vender uma casa destinada à habitação unifamiliar, composta de cave, rés-do-chão, andar e sótão, com logradouro, sita no lote nº…, Lugar da P... ou P... de Baixo, da freguesia e concelho de Resende, atualmente descrita na competente Conservatória do Registo Predial sob o nº …, ainda omissa da respetiva matriz predial urbana, mas tendo sido apresentada a respetiva participação em 1 de Julho de 2002. Ora, de acordo com o consignado na cláusula sétima do aludido contrato promessa, a escritura definitiva de compra e venda do identificado prédio urbano será outorgada em dia, hora e local a indicar pelos promitentes vendedores, desde que se encontre concluído o mesmo imóvel, bem como reunida a documentação necessária à respetiva outorga, devendo os promitentes vendedores avisar V.Exas. com a antecedência mínima de oito dias. Como é do V/ perfeito e exato conhecimento, o prédio urbano em causa encontra-se concluído, bem como está igualmente reunida toda a documentação para a pretendida outorga notarial. Nesta conformidade e em cumprimento do consignado na aludida cláusula sétima do mencionado contrato promessa, vimos pelo presente meio notificar V. Exas. de que a escritura definitiva de compra e venda em causa será realizada no dia 17 de Outubro do corrente ano, pelas 10:30h, no Cartório Notarial de Resende. Deverão V. Exas. proceder atempadamente ao pagamento do imposto municipal de sisa eventualmente devido e entregar a respetiva nota de liquidação, bem como os elementos de identificação (Bilhetes de identidade e Cartões de Contribuinte), no Cartório Notarial de Resende. Como é evidente e por força do aludido contrato promessa, é condição essencial do negócio por nossa parte que no ato da escritura deverá mostrar-se integralmente liquidada o restante preço no montante de 49.879,79Euros (Esc. 10.000.000$00). Mais informamos V. Exas. de que no ato da mencionada escritura de compra e venda, a hipoteca atualmente incidente sobre o prédio urbano em causa se mostrará devidamente cancelada. Desde já, advertimos que a falta de comparência de V.Exas será havida como recusa definitiva e culposa do cumprimento do invocado contrato promessa, com a consequente perda do interesse na efetivação do negócio pela nossa parte, atendendo, designadamente, ao longo período de tempo decorrido desde a outorga do contrato promessa de compra e venda, bem como ao elevado valor do preço ainda em falta e devido, imprescindível ao cumprimento de compromissos comerciais e financeiros por nós assumidos”.
9) - Os RR BB e CC, enviaram, ainda, carta registada com aviso de receção, também datada de 21 de Agosto de 2001 (leia-se 2002), dirigida a DD e EE, cujo assunto era “outorga de escritura pública de compra e venda” e da qual constam os seguintes dizeres “de acordo com o estipulado no contrato promessa de compra e venda, entre nós celebrado, no dia 17 de Julho de 1998, prometemos, nós próprios ou quem por nós fosse indicado comprar-lhes uma casa destinada a habitação composta de cave, rés-do-chão, 1º andar e águas furtadas, com quintal, sita no lugar de P..., da freguesia de S., concelho de Resende, inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo …, bem como todo o mobiliário e eletrodomésticos da cozinha e ainda um fogão de aquecimento central que se encontra na cave. Ora, de acordo com o consignado na cláusula sétima do aludido contrato promessa, a escritura definitiva de compra e venda do identificado prédio urbano será outorgada em dia, hora e Cartório a indicar por nossa banda, devendo para tal avisar V. Exas. com a antecedência mínima de quinze dias. Nesta conformidade e em cumprimento do consignado na aludida cláusula sétima do mencionado contrato promessa, vimos pelo presente meio notificar V. Exas. de que a escritura definitiva de compra e venda em causa será realizada no dia 17 de Outubro do corrente ano, pelas 10:00 horas, no Cartório Notarial de Resende. Mais informamos V. Exas. de que na mencionada escritura pública de compra e venda outorgará como comprador AA, viúvo, natural da freguesia de S..., concelho de Resende, onde reside no lugar de S.... Deverão V. Exas. proceder atempadamente à entrega no aludido Cartório Notarial dos V/elementos de identificação (Bilhetes de identidade e Cartões de Contribuinte). Desde já, advertimos que a falta de comparência de V.Exas, será havida como recusa definitiva e culposa do cumprimento do invocado contrato promessa, com as consequências legais.”
10) - Encontra-se nos autos, com o requerimento dos 2ºs RR de Junção de documentos, como documento 1, a fls. 127 a 129, um escrito denominado “contrato promessa de compra e venda”, datado de 17 de Agosto de 1998, nos termos do qual BB e CC, na qualidade de promitentes vendedores por um lado, e DD, na qualidade de promitente-comprador, por outro, declararam celebrar “o presente contrato promessa, o qual submetem às seguintes cláusulas:
1º Os primeiros outorgantes são donos e legítimos possuidores do seguinte prédio urbano: Rústico: Uma terra de sequeiro no lugar da P..., na Vila de Resende, a confrontar de norte com rego de água, do sul com MM, NN, OO, PP e Rua Dr. ..., do nascente com Escola Primária, NN e caminho público e do poente com rego de água e QQ e caminho público e do poente com rego de água e OO, descrito na Conservatória do Registo Predial de Resende sob o nº …, e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ….
2º O primeiro outorgante marido, enquanto construtor civil, pretende implantar num dos lotes do loteamento da P..., uma casa destinada a habitação unifamiliar, composta de cave, rés-do-chão, 1º e sótão.
3º Atentos os pressupostos anteriormente mencionados, pelo presente contrato os primeiros prometem vender ao segundo outorgante, e este promete comprar, livre de quaisquer hipotecas e outros ónus ou encargos, uma fração autónoma, destinada a habitação, localizada no lote nº…, delimitado a cor vermelho na planta anexa a este contrato e que dele fica a fazer parte integrante.
4º O preço ou contrapartida da referida aquisição pelo segundo outorgante, é do montante de esc. 25.000.000$00 (vinte e cinco milhões de escudos), a pagar do seguinte modo:
a) A quantia no montante de Esc. 15.000.000$00 (quinze milhões de escudos), que nesta data, os primeiros já receberam do segundo, disso lhe dando a respetiva quitação;
b) A restante quantia, no montante de Esc. 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), na data de outorga da escritura definitiva de compra e venda da fração identificada e ora prometida – vender, ou na data de ocupação da mesma fração por parte do segundo outorgante- se esta se verificar antes da data de outorga da mesma escritura.
§ Único- O pagamento nos prazos referidos na cláusula é condição essencial do presente contrato por parte dos primeiros outorgantes.
5º Os materiais e utensílios a aplicar na fração a adquirir pelo segundo outorgante são os normalmente aplicados em obras do primeiro outorgante marido, nomeadamente, tubagem para o aquecimento central, ficando reservado ao segundo, o direito de escolha de quaisquer outros, desde que suporte os encargos adicionais.
6º- Ao primeiro outorgante marido fica reservada a faculdade de alterar, como bem entender, o projeto de construção da referida habitação, podendo, além do mais, operar quaisquer modificações ou ampliações ao mesmo - de sua vontade ou impostas pela competente autarquia - sem prejuízo da área da fração ora prometida vender e constante da planta anexa.
7º 1. A escritura definitiva de compra e venda será outorgada em dia, hora e local a indicar pelo primeiros outorgantes, desde que se encontre concluída a fração prometida alienar, bem como reunida a documentação necessária à respetiva outorga, devendo para tal avisar o segundo com a antecedência mínima de oito dias.
2. As despesas notariais e eventual Sisa competem ao segundo outorgante.
8º O presente contrato é uno e indivisível e qualquer ulterior alteração do mesmo terá por condição de validade a respetiva redução a escrito.
9º As partes atribuem ao presente convénio a suscetibilidade da execução específica, nos termos do disposto no artigo 830º do CC.
Por ser verdade e exprimir a vontade real e efetiva dos outorgantes, vai o mesmo se datado e assinado, prescindindo-se do reconhecimento notarial das respetivas assinaturas, pelo que não lhes é lícito invocar qualquer nulidade daí adveniente.” No final deste escrito por baixo dos dizeres os primeiros outorgantes encontram-se desenhadas umas letras e dos segundos outorgantes encontra-se desenhados os nomes EE e A... e umas letras.
11) - Foi designado, o dia 17 de Outubro de 2002, pelas 10h00, junto do Cartório Notarial de Resende, para celebração de escritura pública, a qual não se chegou a realizar.
12) - Através do acordo mencionado em 3 os primeiros RR declararam, além do mais, prometer ceder ao Autor livre de quaisquer ónus ou encargos a posição contratual que detinham como promitentes-compradores do prédio urbano: casa de habitação constituída por cave, rés-do-chão, 1º andar e águas furtadas, com quintal, sita no lugar de P..., da freguesia de S., concelho de Resende, inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 1.517 e descrita na Conservatória do Registo Predial de Resende sob o nº ….
13) - E de acordo com o referido em 3), no mencionado contrato -promessa de compra e venda os primeiro outorgantes, como promitentes-compradores, ficaram autorizados a ceder ou a prometer ceder ou alienar a terceiros a posição contratual por si assumida no mesmo contrato - promessa.
14) - Através do acordo referido em 3) os primeiros outorgantes transmitiram ao Autor a posição contratual de promitentes-compradores relativamente ao imóvel identificado em 12), com a inerente transmissão de direitos e obrigações dele emergentes.
15) - Tendo declarado que o preço do acordo era no valor de esc. 21.000.000$00, a pagar em três prestações de esc. 1.000.000$00, 9.500.000$00 e 10.500.000$00;
16) - Aquando da celebração do acordo referido em 12 o Autor entregou de imediato a quantia de Esc. 1.000.000$00;
17) - Em 22 de Setembro a quantia de Esc. 9.500.000$00.
18) - Faltando apenas a de Esc. 10.500.000$00, que seria entregue, pelo Autor aos primeiros RR, no ato da celebração da escritura de compra e venda.
19) - Os primeiros RR notificaram o A. por carta conforme 7), que recebeu, dando conhecimento do local e data designados para a realização da escritura, conforme mencionado em 11).
20) - No dia e hora agendados o Autor fez-se representar por procurador munido com poderes especiais para o efeito.
21) - Contudo, por razões alheias ao Autor, a escritura não se realizou.
22) - Foram os primeiros RR e o Autor que, respetivamente, desenharam as letras referidas no final do acordo mencionado em 3).
23) - Por indicação do R. BB, dirigiram-se ao escritório deste, para assinar, o competente contrato promessa, que para o efeito o 1º R. elaborou e apresentou.
23) - O R. A... não leu o escrito que o 1º R. deu para assinar.
24) - Sendo que o R. A... não sabe ler nem escrever, limitando-se a apor a sua assinatura de forma rudimentar.
25) - E a mulher, com a 4ª classe, não lê corretamente.
26) - Os 2ºs RR foram ao local da construção.
27) - E verificaram que a casa que haviam prometido comprar não estava concluída.
28) - Aquando da carta referida em 8), os 2ºs RR, por terem terminado as férias, estavam na Suíça a trabalhar.
29) - O que os 1ºs RR sabiam.
30) - Em 1998 os 1ºs RR não tinham licença de construção ou habitação.
31) - O processo de obras nº … em nome de BB (lote … do loteamento da P...– Resende) com a descrição predial nº … foi aprovado na reunião camarária realizada no dia 19 de Outubro de 1999 e o alvará de utilização para o edifício construído naquele lote foi emitido em 09 de Julho de 2002, tendo-lhe sido atribuído o nº 74.
32) Resulta do documento junto aos autos a fls. 700 (confirmado, de resto, pela testemunha RR, autor da obra da P...) a licença para conclusão da vivenda nº …, destinada aos Réus DD e EE, datada de 7 de Janeiro de 2002 e a licença de utilização de 09 de Julho de 2002.
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Vejamos então.
Não vem questionada no recurso, minimamente que seja, a qualificação jurídica do contrato celebrado em 2 de Setembro de 1998 entre os RR BB e mulher CC e o autor AA, que eles próprios intitularam de contrato promessa de cessão contratual, mas que as instâncias qualificam, e bem, como contrato de cessão.
Na verdade, os RR não prometem ceder – cedem. Eles, o BB e a mulher, cedem, são cedentes; o AA recebe por cessão, contra determinado preço – é o cessionário.
E cedem o quê, os cedentes BB e CC?
A sua posição contratual no contrato-promessa de 17 de Julho de 1998 em que prometem comprar aos RR DD e mulher EE uma casa de habitação de cave, rés do chão e primeiro andar e águas furtadas, com quintal, no lugar da P..., do concelho de Resende – eles, BB e mulher CC, são os promitentes cmpradores; os RR A... e mulher os promitentes vendedores.
Também não vem questionada, não constitui objecto do presente recurso, a validade deste contrato.
O que é central no objecto do recurso é a questão da validade ou invalidade de um outro contrato promessa, o contrato promessa celebrado em 17 de Agosto de 1998 em que são promitentes vendedores os primeiros outorgantes | os RR BB e mulher CC | e promitentes compradores os mencionados DD e esposa | os RR A... e EE |.
E por quê?
Porque no contrato de cessão – “promessa de cessão das posição contratual”, assim lhe chamaram os contraentes, está expressamente consignado que é do perfeito etotal conhecimento do segundo outorgante | o autor AA | que a entrega do imóvel urbano objecto do presente contrato só terá lugar após a conclusão e consequente entrega do prédio urbano a construir no lote designado por lote …, sito no lugar da P..., precisamente o prédio que constitui o objecto do contrato no qual o BB e mulher são os promitentes vendedores e o DD e mulher promitentes compradores. Convencionando-se também, expressamente, que a escritura definitiva de compra e venda do imvel urbano em causa será outorgada desde que o edifício urbano a construir esteja concluído.
Acontece que este contrato promessa, o contrato de 17 de Agosto de 1998, em que são promitentes vendedores os RR BB e mulher CC e promitentes compradores os RR DD e mulher EE, não contém o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes que o nº3 do art.410º do CCivil exige para um tal tipo de contrato, o que arrasta a inelutável nulidade do contrato.
Uma nulidade atípica, que não pode ser oficiosamente conhecida e que necessita de ser invocada pelas partes, mas que o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar quando a omissão destes requisitos tenha sido culposamente causada pela outra parte.
Só que aqui a nulidade está a ser invocada pelos recorrentes DD e mulher EE que são os promitentes compradores – basta-lhes invocá-la, e têm o direito de a invocar a qualquer tempo, sem a necessidade de mais.
E estão a fazê-lo.
E se o estão a fazer, a consequência é só uma – a nulidade do contrato, de todo o contrato.
Dir-se-á, como sustenta a deicsão recorrida, que os promitentes compradores não têm já a esse direito porque a ele renunciaram.
Na verdade, consta do contrato promessa de 17 de Agosto de 1998 – dispensando-se o reconhecimento das assinaturas, pois que a nenhuma das partes ora outorgantes é lícito invocar qualquer nulidade, seja a que título for, designadamente daí adveniente.
Só que uma cláusula deste tipo é uma claúsula nula porque vai contra uma norma de interesse e ordem pública – exactamente a norma que pretende defender os promitentes compradores, normalmente a parte mais fraca, contra a sua fraqueza negocial.
É nula a cláusula – a nulidade do contrato pode ser invocada, como foi, a qualquer tempo, pelos promitentes compradores, aliás neste concreto caso especialmente enfraquecidos – o réu DD não leu o escrito que o 1º reu | BB | deu para assinar, sendo que o R. DD não sabe ler nem escrever, limitando-se a apor a sua assinatura de forma rudimentar e a mulher, com a 4ª classe, não lê corretamente.
O contrato promessa de 17 de Agosto de 1998 é, então, nulo.
E se é nulo, não pode sustentar-se nele a obrigação de o BB e mulher transmitirem para o DD e mulher o prédio urbano sem a conclusão e transferência do qual não podem ser transferidos para o BB os direitos inerentes à casa de habitação que é dos RR DD e mulher EE.
Não poderia, assim, nunca, surgir no património dos RR BB e mulher o direito à execução específica de um contrato cujo cumprimento, por sua parte, não podiam cumprir também.
E se esse direito não surge, não podiam o BB e mulher transmiti-lo, em algum momento, para o AA.
Bem andou assim a 1ª instância julgando improcedentes todos os pedidos, com excepção daquele que obviamente resulta da resolução do contrato de cessão celebrado entre o AA e o BB.
Nem se diga que a invocação da nulidade por parte dos RR DD e mulher é abusiva - a nulidade pode ser invocada todo o tempo e o simples decurso do tempo não é, em si mesmo, definidor de um abuso do tempo e do direito.
Os recorridos não invocam o abuso de direito, tal como vem desenhado no art.334º do CCivil – não importaria isso, porque o direito é o direito e com o abuso não há … direito.
Logo, o abuso é de conhecimento oficioso.
Mas o que importa é que não vêm invocados quaisquer factos que pintem de abusiva a invocação da nulidade apenas porque ocorreu cinco anos após a celebração do contrato.
~~
D E C I S Ã O
Na procedência do recurso, concede-se a revista e, revogando-se o acórdão recorrido, recupera-se a sentença de 1ª instância e a condenação e as absolvições dela constantes.
Custas a cargo dos recorridos, A e RR BB e mulher, na proporção de metade para cada qual, aqui e na 2ª instância.
LISBOA, 4 de Julho de 2013
Pires da Rosa (Relator)
Maria dos Prazeres Beleza
Lopes do Rego
Orlando Afonso (Vencido em termos da proposição da Relatora)
Ana Paula Boularot (Vencido nos termos do projecto de acórdão que junto)
________________________
Vencida nos termos do projecto de acórdão que junto
PROC 176/03.5 TBRSD.P1.S1
7ª SECÇÃO
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
I AA, intentou acção declarativa com processo ordinário contra BB e mulher CC, DDe EE, pedindo que se declare que os Réus venderam ao Autor pelo preço de € 79.807,66 uma casa de habitação de cave, rés-do-chão, primeiro andar e águas furtadas, com quintal sita no lugar da ..., freguesia de ..., concelho de Resende, descrita na Conservatória do Registo Predial de Resende e, para a hipótese de improcedência da execução específica, pede a condenação dos 1ºs Réus a pagar-lhe. o dobro da quantia que este lhes entregou e, ainda, para a hipótese dos dois anteriores pedidos improcederem pede seja declarada a resolução do contrato de cessão celebrado entre si e os 1ºs Réus, devendo estes restituir-lhe a quantia que lhes foi entregue.
Alega para o efeito que, por contrato celebrado em 02.09.98 os 1ºs Réus declararam prometer ceder ao Autor livre de quaisquer ónus ou encargo a posição contratual que detinham como promitentes-compradores daquele identificado prédio urbano dos 2ºs Réus.
Os 1ºs Réus prometeram comprar aos 2ºs Réus, por contrato celebrado entre ambos em 17 de Julho de 1998 o mencionado prédio.
O preço era de 21.000.000$00, a pagar em 3 prestações.
Só falta pagar a última das prestações que o Autor se obrigou a pagar aos 1ºs RR no ato da escritura de compra e venda que lhe seria directamente outorgada pelos 2ºs Réus.
Os 1ºs Réus notificaram o Autor da data da escritura, informando que também tinham notificado os 2ºs Réus e que a data da escritura seria em 17 de Outubro de 2002.
Acontece que por motivos alheios ao Autor não foi celebrada a escritura.
Na contestação Os Réus DD e mulher (2ºs Réus), alegam, em resumo, que:
O contrato promessa de cessão da posição contratual é nulo por vício de forma legal e por falta de reconhecimento presencial das assinaturas.
Por sua vez em Agosto de 1998 o Réu BB (1º Réu) declarou prometer vender aos 2ºs Réus uma vivenda sita no Lugar da ..., que seria a edificar num lote do loteamento da ..., cuja construção estaria feita em dois anos, tendo-lhes garantido que o projecto já estava aprovado pela CM. Os Réus DD e mulher (2ºs Réus) não leram os documentos que lhes foram dados para assinar, sendo que o Réu DD não sabe ler nem escrever.
Em Agosto de 1999 estes Réus tiveram conhecimento que a casa que haviam prometido comprar não estava concluída e que, no lote onde a mesma ia ser edificada, tinha-se iniciado a construção de um prédio com apartamentos.
Nessa altura dirigiram-se a um advogado então descobriram que tinham assinado dois contratos promessa, com datas diferentes o que nunca lhes fora explicado, bem como que tinham assinado um contrato promessa de uma fracção autónoma e não de uma vivenda.
Também só nessa altura tiveram conhecimento que o prédio só obteve licença de construção da CM em 10 de Dezembro de 1999.
Assim, os Réus DD e mulher (2ºs Réus), atento o exposto perderam o interesse em manter a promessa de compra e venda que haviam ajustado e exigiram a devolução do sinal o que os Réus BB e mulher (1ºs Réus) aceitaram tacitamente.
Os Réus DD e mulher declararam foi dar em pagamento por conta do preço da casa de Resende a sua casa de habitação sita em ....
Nenhum dos contratos promessa assinados pelos Réus tem a assinatura reconhecida presencialmente nem certificação da existência de licença de construção, motivo pelo qual são nulos, tendo sido os Réus BB e mulher (1ºs Réus) que não quiseram ir ao Notário.
Na sua contestação, os Réus BB e mulher CC (1ºs Réus), alegaram que:
Os 2ºs Réus prometeram vender aos 1ºs Réus, ou a quem estes indicassem, o prédio identificado (casa de habitação de ...).
Os 1ºs Réus pagaram integralmente o preço e passaram a usufruir do prédio.
Acordaram que seriam os ora 1ºs Réus a marcar a escritura.
Em 2 de Setembro de 1998 celebraram com o Autor o contrato junto com a contestação, com o qual quiseram transferir definitivamente a sua posição contratual.
Os 1ºs Réus ora contestantes marcaram a escritura e notificaram os 2ºs Réus, os quais não compareceram.
Os ora 1ºs Réus cumpriram integralmente com aquilo que contrataram com o Autor.
O Autor na réplica, referiu que, por lapso, juntou um duplicado que não estava assinado pela cedente.
Menciona, ainda que os documentos são substancialmente válidos.
Pede ainda a condenação dos 2ºs Réus como litigantes de má-fé.
Foi proferida sentença que decidiu julgar a acção parcialmente procedente e, consequentemente:
«a) - Declarar-se a resolução do contrato de cessão celebrado entre A. e os 1ºs RR (constante do facto provado 3), condenando estes, os RR BB e mulher CC, a restituir ao A. a quantia que este lhes entregou e que consta dos factos provados 16 e 17, ou seja a quantia de 52.373,78€ (cinquenta e dois mil trezentos e setenta e três euros e setenta e oito cêntimos), acrescida de juros desde a data da celebração do contrato de cessão.
b) - Absolver os 1ºs RR do demais pedido;
c) - Absolver os RR DD e mulher EE, dos pedidos contra eles formulados.».
Inconformados com tal decisão apelaram os 1ºs Réus (BB e CC) e o Autor, tendo ambas as Apelações sido julgadas procedentes e em consequência foi revogada a decisão recorrida «que se substitui por outra, declarando-se, nos termos do art. 830º do C.C., em substituição dos Réus DD e EE, que estes vendem a AA, pelo preço de 79.807,66€ (setenta e nove mil oitocentos e sete euros e sessenta e seis cêntimos) uma casa de habitação, constituída por cave, rés-do-chão, 1º andar e águas furtadas, com quintal, sita no Lugar da ..., inscrita na matriz de ..., sob o art. 1517, descrita na CRP de Resende sob o nº … e aí inscrita a favor daqueles sob a cota G-1, ap. …. A presente declaração ficará dependente do pagamento por parte do Autor AA do preço ainda não pago de 52.373,78€ (10.500.000$00), a ser comprovado nos autos.».
Inconformados com este Aresto, recorreram os Réus EE e DD, apresentando as seguintes conclusões:
- A discordância os recorrentes determinante do recurso insurge-se contra o douto acórdão proferido pelo Tribunal da Relação do Porto, que revogou a decisão proferida em lª instância, julgando procedentes as apelações interpostas pelo A. AA e pelo R. BB, consequentemente, julgou procedente o pedido principal de execução específica formulado na presente acção.
- Esta alteração decisória surgiu na sequência de diferente entendimento quanto à validade dos contratos em mérito na acção, daquele que foi seguido pelo Tribunal de 1ª Instância.
- Centrando-se a questão essencial na apreciação da validade do contrato promessa no caso de falta de reconhecimento presencial das assinaturas, quando o vício resultante da falta de certificação de licença de construção se mostra entretanto sanado.
- Pelo que, o objecto do presente recurso limita-se à reapreciação da validade dos contratos em causa e respectivas consequências.
- No que tange à validade do contrato promessa de compra e venda de 17 de Julho de 1998, pelo qual os primeiros outorgantes (os 1ºs RR.) prometeram comprar a DD e esposa EE (2°s Réus/Recorrentes), uma casa de habitação de cave, rés-do-chão, primeiro andar e águas furtadas, com quintal sita no Lugar da ..., freguesia de ..., concelho de Resende, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n°. …, inscrita na respectiva matriz predial urbana sob o artigo … (Ponto 6 dos factos provados), o mesmo foi julgado válido, decisão que deve manter-se, em razão dos RR./Recorrentes figurarem como promitentes vendedores em tal contrato e, como tal, apenas podiam invocar a nulidade no caso de terem sido os 1ºs RR. (promitentes compradores) os culpados pela omissão daqueles mencionados requisitos (nº 3 do art. 410 C.C.).
- Em relação ao contrato promessa de compra e venda, datado de 17 de Agosto de 1998, pelo qual BB e mulher (1ºs RR.) prometem vender aos 2°s RR., uma fracção autónoma destinada a habitação, localizada no lote …, composta de cave, rés-do-chão, 1 ° andar e sótão, num dos lotes do loteamento da ..., correspondente ao prédio rústico descrito na CRP de Resende sob o n°. … e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo …. (v. Ponto 10 dos factos provados), os 2°s RR., aqui recorrentes, invocaram a nulidade de tal contrato com fundamento na falta de reconhecimento presencial das assinaturas e falta de certificação pelo notário da licença de construção.
- Na apreciação desta situação concreta, o Tribunal de 1ª Instância, chamou à colação, a factual idade dada como provada nos pontos 23 (1 e 2, dada a repetição numérica), 24 e 25, da qual se extrai que o aludido contrato foi elaborado e apresentado pelo 1º R. (construtor civil) e assinado no seu escritório e que o 2° R . marido não o leu, nem sabe ler e a 2° R. mulher não sabe ler correctamente.
- Para tanto, fundou-se o Tribunal de 1ª Instância no regime previsto no n°. 3 do art. 410 do CC, segundo o qual, “no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no numero anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação pelo notário, da existência da licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou construir só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.”.
- Neste contrato os 2°s RR. figuram como compradores, motivo pelo qual podem invocar livremente a nulidade deste contrato, uma vez que o mesmo não obedece aos requisitos de forma do art. 410 nº 3 C.Civil.
- O que os 2°s RR. podiam fazer independentemente de não ter havido culpa do promitente vendedor naquela omissão e mesmo que não tenha existido qualquer responsabilidade por parte do promitente comprador.
- Neste quadro, o Tribunal de 1ª Instância declarou a nulidade do aludido contrato promessa, contudo, tal decisão acabou por ser alterada na sequência dos recursos de apelação entretanto interpostos pelo A. e pelos RR., tendo agora o tribunal recorrido declarado válido o referido contrato, com fundamento na existência da cláusula de renúncia de invocação de nulidade por falta de reconhecimento presencial das assinaturas.
- Do final do referido contrato consta o seguinte texto: “por ser verdade e exprimir a vontade real e efectiva dos outorgantes, vai o mesmo ser datado e assinado, prescindindo-se do reconhecimento notarial das respectivas assinaturas, pelo que não é licito invocar qualquer nulidade daí adveniente”.
- Entendeu-se no acórdão recorrido que a inclusão da mencionada cláusula no contrato promessa teve a intenção de "renúncia dos contraentes ao direito de anular o negócio ", pese embora a mesma apenas tenha recaído sobre a exigência de reconhecimento notarial das assinaturas, já não sobre a certificação por notário da existência de licença de construção.
- Dos factos provados resulta que à data da celebração do contrato promessa tal certificação por notário não podia ocorrer por falta de licença de construção, contudo, demonstrado posterior licenciamento, entendeu-se, no nosso entender bem, que a falta de certificação pelo notário da existência do respectivo licenciamento é sanável no contexto do contrato.
- Porém, andou mal o Tribunal Recorrido ao decidir globalmente que: "quer porque os outorgantes renunciaram expressamente à invocação de nulidade por falta de reconhecimento presencial das assinaturas, quer porque o vicio resultante da falta de certificação da existência de licença de construção, foi entretanto sanado, o contrato promessa de compra e venda celebrado entre os 1ºs RR. e os 2ºs RR. é formalmente válido ".
- Ora, a norma imperativa do nº 3 do art. 410° do CC, quer na redacção primitiva, quer na actual, visou, em primeira linha, a protecção do promitente comprador, como parte sociologicamente mais fraca do tipo de negócio regulado.
- Como nos diz Calvão da Silva, in "sinal e contrato promessa", 11ª Edição, pag.70 e 71: "o legislador sentiu necessidade de vir em auxílio de elevado número de pessoas que, por tantas e tão variadas razões, e viam constrangidas a recorrer ao instrumento jurídico do contrato-promessa e que, por necessidade e falta de preparação para zelar devidamente pelos seus interesses, estavam a ser vítimas de abusos, injustiças e imoralidades. No fundo, portanto, uma intervenção em nome da protecção do consumidor, do adquirente não profissional de edifícios ou prédios urbanos perante promitentes-alienantes profissionais, atento o interesse social em jogo.”.
- Na omissão dos requisitos prescritos no citado n°. 3 do art. 410 do CC , temos uma invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, e apenas invocável pelos contraentes, mas , quanto ao promitente vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao promitente-comprador (nulidade atípica).
- Ao contrário do decidido no acórdão recorrido a falta de reconhecimento notarial das assinaturas não fica a mesma sanada pela simples convenção das partes, ao renunciarem à invocação da nulidade por inobservância do reconhecimento presencial das respectivas assinaturas.
- Tendo sido entendimento maioritário da nossa doutrina e jurisprudência ser irrelevante o facto de no acto de assinatura dos contratos terem as partes dispensado as referidas formalidades, questão que, em especial, se põe no caso em apreço, atentos os factos dados como provados nos citados pontos nºs 23, 24 e 25 da fundamentação de facto da decisão de 1ª Instância.
- Citando mais uma vez Calvão da Silva (ob. cit. pag 77): «seria nula a cláusula pela qual promitente-comprador renunciasse antecipadamente, ao direito de invocar a nulidade, para salvaguarda da ordem pública de protecção ou ordem pública social que ditou a norma legal, ou seja, para proteger da sua própria fraqueza e inexperiência, ligeireza e inadvertência, na tomada de decisão temporã, em branco. A admitir-se a validade da cláusula pela qual o promitente-comprador renuncia antecipadamente ao direito de arguir a nulidade, estaria aberta a porta para, com a maior das facilidades, os promitentes-vendedores incluírem nas promessas uma cláusula de estilo, em que as partes declarariam prescindir das formalidades impostas pelo art. 410º n°. 3, renunciando à invocação da respectiva omissão e, assim sabotar o sentido e fim de uma norma de protecção da parte mais fraca, o consumidor. Tanto mais incoerente quanto o art. 830 n°3 vem também impor a irrenunciabilidade antecipada ao direito de exigir a execução específica e a Lei de Defesa do Consumidor é imperativa nos direitos conferidos».
- Citamos, neste contexto, parte do sumário do acórdão desse Supremo Tribunal de Justiça de 05.07.2007, proferido no Proc. 0. 07B2027, in www.dgsi.pt , onde se lê:
- "A omissão dos requisitos prescritos no n°. 3 do art. 410°, conduz a uma invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, e apenas invocável pelos contraentes, mas, quanto ao promitente vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao promitente comprador."
-"Porque se trata de uma nulidade atípica, é passível de sanação ou convalidação pela superveniente legalização da construção ou na ulterior apresentação de licença."
-"O não reconhecimento notarial das assinaturas acarreta a nulidade do contrato, sendo irrelevante o facto, de previamente ao acto de assinatura do contrato, as partes, por mútuo acordo, dispensaram as referidas formalidades".
- A invocação da referida nulidade só poderia resultar precludida se estivesse documentada nos autos uma situação susceptível de configurar um caso de abuso de direito, o que não é o caso.
- Estando demonstrado nos autos que os 1ºs RR. dedicam-se à construção civil e comércio imobiliário, não podiam ignorar que a ausência de reconhecimento notarial das assinaturas retirava inelutavelmente estabilidade ao negócio, colocando-o sobe o risco fundado de o promitente comprador invocar - como veio a ocorrer - a invalidade que a lei prevê como forma específica e prioritária de tutela dos seus interesses.
- Assim tem sido o melhor entendimento da nossa jurisprudência, da qual se salienta o douto acórdão desse Supremo Tribunal de Justiça de 08.06.2010, in www.dgsi.pt. que num caso semelhante ao dos autos nos diz: " Apesar de convalidada a nulidade de contrato promessa de compra e venda de imóvel emergente da falta de certificação notarial da licença de utilização, por se ter apurado que a mesma já existia à data da celebração do contrato, subsiste inteiramente a outra causa de invalidade arguida pela parte interessada, decorrente da omissão de reconhecimento das assinaturas dos outorgantes."
- Pelas razões expostas os recorrentes não aceitam a decisão constante do acórdão recorrido, devendo ser perfilhado o entendimento seguido pelo Tribunal de 1ª Instância, que declarou nulo o contrato promessa de compra e venda em apreço.
- Relativamente ao contrato promessa de cessão de posição contratual, do qual o A. lançou mão para a propositura da presente acção e pelo qual BB e CC (1°s RR), na qualidade de promitentes cedentes e AA (A.), na qualidade de cessionário declararam ceder a posição contratual que detinham no 1 ° contrato acima identificado (promessa de venda dos 2°s RR. a favor dos 1 ° R. da sua casa de habitação de ...), aceita-se a classificação do mesmo como um contrato de cessão da posição contratual válido e acabado, por total observância das formalidades legais e eficaz em relação aos 2°s RR.
- Sendo a questão a dirimir saber se podia o A. formular o pedido principal de execução específica, importa, desde logo, ter em conta que de acordo com o preceituado no art. 830 do C.C., são requisitos da execução específica: "que a natureza da obrigação assumida pela promessa não seja incompatível com a substituição da declaração negocial; que não exista convenção em contrário e que se verifique incumprimento por parte do demandado da obrigação de celebrar o contrato prometido".
- Sufragando o mesmo entendimento sustentado na decisão de 1ª Instância, discernimos que no caso dos autos se verificam os dois primeiros pressupostos (a) e b), mas não o terceiro dos requisitos (c), dado que no aludido contrato ficou a constar que" é do perfeito e total conhecimento do segundo outorgante que a entrega do imóvel urbano, objecto do presente contrato, só terá lugar após a conclusão e consequente entrega, do prédio urbano a construir no lote nº …, sito no Lugar da ..., da freguesia e concelho de Resende, do loteamento urbano, aprovado pela Câmara Municipal de Resende em deliberação de 19.11.97, objecto do contrato promessa outorgado em 1778/98 (cujo teor é do conhecimento do segundo outorgante), em que são promitentes vendedores os primeiros outorgantes, e promitentes compradores os mencionados DD e esposa.”
- Conforme refere e bem o Tribunal da 1ª instância, “o A. não provou como lhe competia, por ser facto constitutivo do seu direito, o incumprimento ou simplesmente a mora por parte dos 2°s RR., na medida em que teria, para tal, de provar que já lhes tinha sido entregue o prédio urbano a construir no lote designado por lote nº…, sito no Lugar da …, da freguesia e concelho de Resende em deliberação de 19.11.97, objecto de contrato promessa outorgado em 17.08.98 (cujo teor é do conhecimento do segundo outorgante).”.
- Ou seja, o A. não alega a entrega do imóvel aos 2°s RR ou, pelo menos, o motivo pelo qual aquela entrega não foi feita, pelo que, mesmo considerando a nulidade deste contrato, inexistem quaisquer factos dados como provados que permitam concluir pela mora dos 2°s RR .
- Bem ao invés, tendo presente a factual idade provada nos pontos 8), 17), 28) e 29) é manifestamente impossível concluir pela mora dos 2°s RR., devendo salientar-se aqui que apesar de ser do conhecimento dos lºs RR. que os 2°s RR. estavam na Suiça, remeteram a referida carta de interpelação para a morada em Portugal, em ..., concelho de Resende.
- Concluímos que tem que improceder o pedido de execução específica deduzido pelo A., tal como foi decidido em la Instância, devendo revogar-se o acórdão recorrido nos exactos termos daquela douta decisão.
- Por outro lado, entendeu e bem a lª Instância julgar igualmente improcedente o 1 ° do pedidos subsidiários formulado pelo A., de pagamento do dobro da quantia que entregou aos lºs RR., pela simples mas decisiva razão de que o contrato de cessão da posição contratual traduziu-se num contrato definitivo e não num contrato promessa, não havendo lugar à restituição do sinal em dobro.
- Quanto ao 2° pedido subsidiário formulado pelo A., de declaração de resolução do contrato de cessão e de restituição ao A. da quantia entregue, considerou a 1ª Instância que não pode o A. executar o contrato promessa, cuja posição de promitente-comprador lhe foi transmitida pelo contrato de cessão, pelo facto de como dissemos não existir incumprimento ou simples mora por parte dos 2°s RR.
- Sendo nulo o contrato promessa de 17.08.98 em que os lºs RR. figuram como vendedores, não é possível a entrega do imóvel objecto do contrato de cessão, na medida em que não é igualmente possível a entrega do prédio urbano a construir no lote nº …, uma vez que o contrato que possibilitava tal entrega é nulo.
- Não sendo possível a prestação objecto do contrato de cessão, verifica-se o incumprimento definitivo por parte dos lºs RR., que se presume culposo (art. 799 do CC), não afastando os RR. esta presunção.
- Nas descritas circunstâncias apenas é legítimo ao A. resolver o contrato de cessão celebrado com os lºs RR., devendo-lhe ser restituído tido quanto prestou, acrescido de juros desde a data da celebração do contrato (art. 433 do CC).
- Assim não tendo decidido violou o douto acórdão em crise, entre outras, as disposições conjugadas dos artigos 294°, 342°, 350 n°. 2, 410° nº 1, 2 e 3, 411°, 424°, 425°, 433, 436°, 441º, 799°, 801°, 830° do Código Civil.
Nas contra alegações o Autor e os co-Réus BB e CC, pugnam pela manutenção do Acórdão impugnado.
II Põem-se como problemas de direito a resolver no âmbito do presente recurso saber se operou ou não a nulidade do contrato promessa por falta de forma.
As instâncias declararam como assentes os seguintes factos:
1) - Encontra-se descrito na Repartição de Finanças de Resende, em nome de DD, sob o artigo …, o prédio urbano, sito em ..., freguesia de ..., concelho de Resende, composto por casa de habitação de: cave com 1 divisão, r/chão com três divisões, 1º andar com cinco divisões, águas furtadas com três divisões e quintal, a confrontar de Norte com FF, Sul com GG; com a indicação: Novo - acabado de construir em 12/08/1985, área de s.c 130 e Q 470; com o valor patrimonial de € 4.183,20;
2) - Encontra-se registada, na Conservatória do Registo Predial de Resende sob o n.º …, em nome de DD, c.c EE, a aquisição por compra a HH e II ou II, do seguinte prédio: “Rústico terreno para construção no lugar da ...- 600m2; Norte- Cote 1; Sul- lote 3; Nascente- entrada Municipal; Poente- JJ e KK v.v. 300.000$00. Artigos – 756, 757, 758, 759, 843 e 844 (parte). Desanexado do nº ….Of. Av. 1-.04/250693 – Urbano por construção: - Casa de habitação de cave, rés-do-chão, 1º andar, águas furtadas e quintal. Áreas : coberta –130 m2; quintal – 470 m2. Norte – FF; Sul – GG; Poente-JJ. V.P. 654.120$00. Artigo 1.517;
3) - Encontra-se junto aos autos, junto com a petição inicial, como documento 1, a fls. 4 a 7, um escrito denominado “ promessa de cessão de posição contratual”, datado de 2 de Setembro de 1998, nos termos do qual BB e CC, na qualidade de promitentes cedentes, por um lado, e, AA, na qualidade de cessionário, por outro declararam celebrar “ o presente contrato promessa de cessão de posição contratual, o qual submetem às cláusulas seguintes:
I - Por contrato-promessa de 17 de Julho de 1998, os primeiros outorgantes prometeram comprar a DD e esposa EE, naturais da freguesia de ..., concelho de Resende, onde habitualmente residem no lugar de ..., uma casa de habitação de cave, rés-do-chão, primeiro andar e águas furtadas, com quintal sita no lugar da ..., freguesia de ..., concelho de Resende, descrita na Conservatória do Registo Predial de Resende sob o nº …, inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo …;
II- Dá-se aqui por integralmente reproduzido o aludido contrato promessa de compra e venda, o qual se junta por fotocópia, rubricada pelos ora outorgantes e que fica a fazer parte integrante do presente contrato promessa de cessão de posição contratual.
III- Nos termos da cláusula oitava do mencionado contrato promessa de compra e venda, os primeiro outorgantes, como promitentes-compradores, ficaram autorizados a ceder ou a prometer ceder ou alienar a terceiros, nos termos que reputassem por convenientes, a posição contratual por si assumida no mesmo contrato promessa.
IV- 1. Pelo presente contrato, os primeiros outorgantes prometem ceder ao segundo, livre de quaisquer encargos ou ónus, a posição contratual de promitentes-compradores relativamente ao imóvel identificado na cláusula primeira deste contrato e por si assumida no contrato promessa em anexo, com a inerente transmissão de direitos e obrigações dele emergentes.
2. O segundo outorgante aceita a promessa de cessão em causa.
V- 1. O valor da promessa de cessão estabelecida na cláusula anterior e a pagar pelo segundo aos primeiros é de Esc. 21.000.000$00 (vinte e um milhões de escudos), que será liquidada do seguinte modo:
a) Esc. 1.000.000$00 (um milhão de escudos), que nesta data se encontra liquidada pelo segundo aos primeiros, pelo que lhe dão a respetiva quitação;
b) Esc. 9.500.000$00 (nove milhões e quinhentos mil escudos), a pagar pelo segundo aos primeiros outorgantes, impreterivelmente, até final do corrente mês de Setembro;
c) O restante preço da ora prometida cessão, ou seja, Esc.10.500.000$00 (dez milhões e quinhentos mil escudos), no ato da escritura definitiva de compra e venda a outorgar com os referidos promitentes vendedores, DD e esposa.
§ Único: O pagamento a efetuar pelo segundo aos primeiros outorgantes nos prazos fixados nesta cláusula, é condição essencial do presente contrato por parte dos primeiros outorgantes.
VI- 1. Consigna-se que é do perfeito e total conhecimento do segundo outorgante que a entrega do imóvel urbano, objeto do presente contrato, só terá lugar após a conclusão e consequente entrega, do prédio urbano a construir no lote designado por lote nº …, sito no lugar da ... de Baixo, da freguesia e concelho de Resende, do loteamento urbano, aprovado pela Câmara Municipal de Resende em deliberação de 19/11/97, objeto do contrato promessa outorgado em 17/8/98 (cujo teor é do conhecimento do segundo outorgante), em que são promitentes vendedores os primeiros outorgantes, e promitentes-compradores os mencionados DD e esposa.
2. Convencionam ainda, todos os outorgantes, que a escritura definitiva de compra e venda do imóvel urbano em causa será outorgada, em dia, hora e cartório a indicar pelo primeiros outorgantes, desde que o referido edifício urbano a construir pelo primeiros no destinado “lote nº …” esteja concluído, bem como se encontre reunida toda a documentação necessária à escritura definitiva de compra e venda do objeto do presente contrato.
VII- Este contrato fica sujeito à execução específica nos termos do artigo 830º do Código Civil, sendo do exato e perfeito conhecimento do segundo outorgante que a escritura definitiva de compra e venda será outorgada pelos referidos promitentes vendedores.
Por se acharem de acordo com o teor do presente contrato - o qual constitui expressão da sua vontade real- vai o mesmo ser datado e assinado, em sinal de integral aceitação das respetivas cláusulas, feito em duplicado, sendo selado o original, dispensando-se o reconhecimento das respetivas assinaturas, pois que a nenhuma das partes ora outorgantes é lícito invocar qualquer nulidade, seja a que título for, designadamente daí adveniente.” No final deste escrito sob os dizeres os primeiros outorgantes encontram-se desenhadas umas letras e sob o dizer segundo outorgante encontra desenhado o nome AA.
4) – Com o escrito mencionado em 3) foi junta cópia de um cheque emitido por LL, à ordem de BB, sobre a conta … da Caixa Geral de Depósitos, datado de 02/09/1998, no montante de esc. 1.000.000$00.
5) - Encontra-se junto aos autos, junto com a contestação apresentada pelos 1ºs RR, como documento 2, a fls. 91 a 94, o escrito referido em 3), onde, no final do mesmo, sob os dizeres os primeiros outorgantes, está, também, desenhado o nome de CC.
6) - Encontra-se junto aos autos com a contestação apresentada pelos 1ºs RR, como documento 1, a fls. 87 a 89, um escrito denominado “contrato promessa de compra e venda”, datado de 17 de Julho de 1998, nos termos do qual DD e EE, por um lado, e BB e CC, por outro, declaram:
Cláusula 1ª: Os primeiros outorgantes são donos e legítimos possuidores, o seguinte prédio: Urbano: uma casa de habitação de cave, rés-do-chão, primeiro andar, águas furtadas e quintal, com a área coberta de 130m2 e quintal de 470m2, com tudo o que se compõe, e que confronta de norte com FF, do sul com GG, do poente com JJ, sita no lugar da ..., freguesia de ..., concelho de Resende, inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ….
Cláusula 2ª: Pelo presente contrato, os primeiros outorgantes prometem vender aos segundos, ou a quem estes indicarem, e estes prometem comprar, livre de pessoas bens ou quaisquer ónus ou encargos, o imóvel descrito na cláusula 1ª, com todos os seus direitos e pertenças.
Cláusula 3ª: O preço ou contrapartida da referida aquisição pelos segundos outorgantes, é do montante de Esc. 16.000.000$00 (dezasseis milhões de escudos), quantia esta que os primeiros dão por recebida, na totalidade, dos segundos outorgantes, do que lhes dá a correspondente quitação:
Cláusula 4ª : Os segundos outorgantes, a partir desta data, entram na posse do referido imóvel.
Cláusula 5ª: Faz parte deste contrato todo o mobiliário e eletrodomésticos de cozinha e ainda um fogão de aquecimento central que se encontra na cave.
Cláusula 6º. É da responsabilidade do promitente vendedor a canalização da metade nascente de água e desta até ao prédio e que faz parte integrante deste contrato.
Cláusula 7ª: a escritura definitiva de compra e venda em causa será outorgada em dia, hora e Cartório a designar pelos segundos outorgantes, devendo para tal avisar os primeiros outorgantes, com a antecedência mínima de quinze dias.
Cláusula 8ª: Os segundos outorgantes, conforme até já resulta da cláusula segunda, ficam, desde já, autorizados a ceder ou prometer ceder ou alienar a terceiros, nos termos que reputar por convenientes, a posição contratual por si assumida neste contrato
Cláusula 9ª: O presente contrato é suscetível de execução específica, nos termos da lei civil.
Cláusula 10ª: A validade de qualquer alteração a este contrato fica condicionada à forma escrita.
Por ser verdade e expressão de vontade de todos os outorgantes, vai o presente contrato, feito em duplicado, datado e assinado, prescindindo-se do reconhecimento das assinaturas, pelo que a nenhuma das partes é lícito invocar qualquer nulidade daí adveniente.” No final deste escrito sob os dizeres os primeiros outorgantes encontra-se desenhado o nome de DD e de EE e sob o dizer segundos outorgantes encontram-se desenhadas umas letras e o nome de CC;7) - Os RR BB e CC, enviaram carta registada com aviso de receção, datada de 21 de Agosto de 2001 (leia-se 2002), dirigida a AA, cujo assunto era “outorga de escritura pública de compra e venda” e da qual constam os seguintes dizeres “de acordo com o estipulado no contrato promessa de cessão de posição contratual entre nós celebrado no dia 2 de Setembro de 1998, foi-lhe prometido ceder a posição contratual de promitentes- compradores no contrato promessa de compra e venda outorgado em 17 de Julho de 1998, relativo à casa destinada à habitação, composta de cave, rés-do-chão, 1º andar e águas furtadas, com quintal, sita no lugar de ..., da freguesia de ..., concelho de Resende, inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo …, sendo promitentes vendedores DD e mulher EE. Ora, de acordo com o consignado na cláusula sexta do aludido contrato promessa, a escritura definitiva de compra e venda do identificado prédio urbano será outorgada em dia, hora e Cartório indicar por nossa banda. Nesta conformidade e em cumprimento do consignada na aludida cláusula sexta do mencionado contrato promessa de cessão de posição contratual, vimos pelo presente meio notificar V. Exas. de que a escritura definitiva de compra e venda em causa será realizada no dia 17 de Outubro do corrente ano, pelas 10:00horas, no Cartório Notarial de Resende, do que já notificamos os identificados promitentes vendedores. Deverão V. Exas. proceder atempadamente à entrega no aludido Cartório Notarial dos V/elementos de identificação (Bilhetes de identidade e Cartões de Contribuinte), bem como ao pagamento atempado do imposto municipal de Sisa eventualmente devido (sendo o preço de aquisição do imóvel em causa no montante de 79.807,66Euros (Esc. 16.000.000$00) e entrega tempestiva no dito Cartório Notarial da competente liquidação da Mesma Sisa. Obviamente deverá no ato da outorga da escritura referida proceder ao pagamento à nossa pessoa do remanescente do preço em falta por força do contrato promessa de cessão de posição contratual, ou seja, a quantia de 52.373,78 Euros (esc. 10.500.000$00).
8) - Os RR BB e CC, enviaram carta registada com aviso de receção, datada de 21 de Agosto de 2001 (leia-se 2002), dirigida a DD e EE, cujo assunto era “outorga de escritura pública de compra e venda” e da qual constam os seguintes dizeres “de acordo com o estipulado no contrato promessa de compra e venda, entre nós celebrado, no dia 17 de Agosto de 1998, foi-lhe prometido vender uma casa destinada à habitação unifamiliar, composta de cave, rés-do-chão, andar e sótão, com logradouro, sita no lote nº…, Lugar da ... ou ..., da freguesia e concelho de Resende, atualmente descrita na competente Conservatória do Registo Predial sob o nº …, ainda omissa da respetiva matriz predial urbana, mas tendo sido apresentada a respetiva participação em 1 de Julho de 2002. Ora, de acordo com o consignado na cláusula sétima do aludido contrato promessa, a escritura definitiva de compra e venda do identificado prédio urbano será outorgada em dia, hora e local a indicar pelos promitentes vendedores, desde que se encontre concluído o mesmo imóvel, bem como reunida a documentação necessária à respetiva outorga, devendo os promitentes vendedores avisar V.Exas. com a antecedência mínima de oito dias. Como é do V/ perfeito e exato conhecimento, o prédio urbano em causa encontra-se concluído, bem como está igualmente reunida toda a documentação para a pretendida outorga notarial. Nesta conformidade e em cumprimento do consignado na aludida cláusula sétima do mencionado contrato promessa, vimos pelo presente meio notificar V. Exas. de que a escritura definitiva de compra e venda em causa será realizada no dia 17 de Outubro do corrente ano, pelas 10:30h, no Cartório Notarial de Resende. Deverão V. Exas. proceder atempadamente ao pagamento do imposto municipal de sisa eventualmente devido e entregar a respetiva nota de liquidação, bem como os elementos de identificação (Bilhetes de identidade e Cartões de Contribuinte), no Cartório Notarial de Resende. Como é evidente e por força do aludido contrato promessa, é condição essencial do negócio por nossa parte que no ato da escritura deverá mostrar-se integralmente liquidada o restante preço no montante de 49.879,79Euros (Esc. 10.000.000$00). Mais informamos V. Exas. de que no ato da mencionada escritura de compra e venda, a hipoteca atualmente incidente sobre o prédio urbano em causa se mostrará devidamente cancelada. Desde já, advertimos que a falta de comparência de V.Exas será havida como recusa definitiva e culposa do cumprimento do invocado contrato promessa, com a consequente perda do interesse na efetivação do negócio pela nossa parte, atendendo, designadamente, ao longo período de tempo decorrido desde a outorga do contrato promessa de compra e venda, bem como ao elevado valor do preço ainda em falta e devido, imprescindível ao cumprimento de compromissos comerciais e financeiros por nós assumidos”.
9) - Os RR BB e CC, enviaram, ainda, carta registada com aviso de receção, também datada de 21 de Agosto de 2001 (leia-se 2002), dirigida a DD e EE, cujo assunto era “outorga de escritura pública de compra e venda” e da qual constam os seguintes dizeres “de acordo com o estipulado no contrato promessa de compra e venda, entre nós celebrado, no dia 17 de Julho de 1998, prometemos, nós próprios ou quem por nós fosse indicado comprar-lhes uma casa destinada a habitação composta de cave, rés-do-chão, 1º andar e águas furtadas, com quintal, sita no lugar de ..., da freguesia de ..., concelho de Resende, inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 1.517, bem como todo o mobiliário e eletrodomésticos da cozinha e ainda um fogão de aquecimento central que se encontra na cave. Ora, de acordo com o consignado na cláusula sétima do aludido contrato promessa, a escritura definitiva de compra e venda do identificado prédio urbano será outorgada em dia, hora e Cartório a indicar por nossa banda, devendo para tal avisar V. Exas. com a antecedência mínima de quinze dias. Nesta conformidade e em cumprimento do consignado na aludida cláusula sétima do mencionado contrato promessa, vimos pelo presente meio notificar V. Exas. de que a escritura definitiva de compra e venda em causa será realizada no dia 17 de Outubro do corrente ano, pelas 10:00 horas, no Cartório Notarial de Resende. Mais informamos V. Exas. de que na mencionada escritura pública de compra e venda outorgará como comprador AA, viúvo, natural da freguesia de ..., concelho de Resende, onde reside no lugar de .... Deverão V. Exas. proceder atempadamente à entrega no aludido Cartório Notarial dos V/elementos de identificação (Bilhetes de identidade e Cartões de Contribuinte). Desde já, advertimos que a falta de comparência de V.Exas, será havida como recusa definitiva e culposa do cumprimento do invocado contrato promessa, com as consequências legais.”
10) - Encontra-se nos autos, com o requerimento dos 2ºs RR de Junção de documentos, como documento 1, a fls. 127 a 129, um escrito denominado “contrato promessa de compra e venda”, datado de 17 de Agosto de 1998, nos termos do qual BB e CC, na qualidade de promitentes vendedores por um lado, e DD, na qualidade de promitente-comprador, por outro, declararam celebrar “o presente contrato promessa, o qual submetem às seguintes cláusulas:
1º Os primeiros outorgantes são donos e legítimos possuidores do seguinte prédio urbano: Rústico: Uma terra de sequeiro no lugar da ..., na Vila de Resende, a confrontar de norte com rego de água, do sul com MM, NN, OO, PP e Rua Dr. ..., do nascente com Escola Primária, NN e caminho público e do poente com rego de água e NN e caminho público e do poente com rego de água e OO, descrito na Conservatória do Registo Predial de Resende sob o nº …, e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ….
2º O primeiro outorgante marido, enquanto construtor civil, pretende implantar num dos lotes do loteamento da ..., uma casa destinada a habitação unifamiliar, composta de cave, rés-do-chão, 1º e sótão.
3º Atentos os pressupostos anteriormente mencionados, pelo presente contrato os primeiros prometem vender ao segundo outorgante, e este promete comprar, livre de quaisquer hipotecas e outros ónus ou encargos, uma fração autónoma, destinada a habitação, localizada no lote nº…, delimitado a cor vermelho na planta anexa a este contrato e que dele fica a fazer parte integrante.
4º O preço ou contrapartida da referida aquisição pelo segundo outorgante, é do montante de esc. 25.000.000$00 (vinte e cinco milhões de escudos), a pagar do seguinte modo:
a) A quantia no montante de Esc. 15.000.000$00 (quinze milhões de escudos), que nesta data, os primeiros já receberam do segundo, disso lhe dando a respetiva quitação;
b) A restante quantia, no montante de Esc. 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), na data de outorga da escritura definitiva de compra e venda da fração identificada e ora prometida – vender, ou na data de ocupação da mesma fração por parte do segundo outorgante- se esta se verificar antes da data de outorga da mesma escritura.
§ Único- O pagamento nos prazos referidos na cláusula é condição essencial do presente contrato por parte dos primeiros outorgantes.
5º Os materiais e utensílios a aplicar na fração a adquirir pelo segundo outorgante são os normalmente aplicados em obras do primeiro outorgante marido, nomeadamente, tubagem para o aquecimento central, ficando reservado ao segundo, o direito de escolha de quaisquer outros, desde que suporte os encargos adicionais.
6º- Ao primeiro outorgante marido fica reservada a faculdade de alterar, como bem entender, o projeto de construção da referida habitação, podendo, além do mais, operar quaisquer modificações ou ampliações ao mesmo - de sua vontade ou impostas pela competente autarquia - sem prejuízo da área da fração ora prometida vender e constante da planta anexa.
7º 1. A escritura definitiva de compra e venda será outorgada em dia, hora e local a indicar pelo primeiros outorgantes, desde que se encontre concluída a fração prometida alienar, bem como reunida a documentação necessária à respetiva outorga, devendo para tal avisar o segundo com a antecedência mínima de oito dias.
2. As despesas notariais e eventual Sisa competem ao segundo outorgante.
8º O presente contrato é uno e indivisível e qualquer ulterior alteração do mesmo terá por condição de validade a respetiva redução a escrito.
9º As partes atribuem ao presente convénio a suscetibilidade da execução específica, nos termos do disposto no artigo 830º do CC.
Por ser verdade e exprimir a vontade real e efetiva dos outorgantes, vai o mesmo se datado e assinado, prescindindo-se do reconhecimento notarial das respetivas assinaturas, pelo que não lhes é lícito invocar qualquer nulidade daí adveniente.” No final deste escrito por baixo dos dizeres os primeiros outorgantes encontram-se desenhadas umas letras e dos segundos outorgantes encontra-se desenhados os nomes EE e DD e umas letras.
11) - Foi designado, o dia 17 de Outubro de 2002, pelas 10h00, junto do Cartório Notarial de Resende, para celebração de escritura pública, a qual não se chegou a realizar.
12) - Através do acordo mencionado em 3 os primeiros RR declararam, além do mais, prometer ceder ao Autor livre de quaisquer ónus ou encargos a posição contratual que detinham como promitentes-compradores do prédio urbano: casa de habitação constituída por cave, rés-do-chão, 1º andar e águas furtadas, com quintal, sita no lugar de ..., da freguesia de ..., concelho de Resende, inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo … e descrita na Conservatória do Registo Predial de Resende sob o nº ….
13) - E de acordo com o referido em 3), no mencionado contrato -promessa de compra e venda os primeiro outorgantes, como promitentes-compradores, ficaram autorizados a ceder ou a prometer ceder ou alienar a terceiros a posição contratual por si assumida no mesmo contrato - promessa.
14) - Através do acordo referido em 3) os primeiros outorgantes transmitiram ao Autor a posição contratual de promitentes-compradores relativamente ao imóvel identificado em 12), com a inerente transmissão de direitos e obrigações dele emergentes.
15) - Tendo declarado que o preço do acordo era no valor de esc. 21.000.000$00, a pagar em três prestações de esc. 1.000.000$00, 9.500.000$00 e 10.500.000$00;
16) - Aquando da celebração do acordo referido em 12 o Autor entregou de imediato a quantia de Esc. 1.000.000$00;
17) - Em 22 de Setembro a quantia de Esc. 9.500.000$00.
18) - Faltando apenas a de Esc. 10.500.000$00, que seria entregue, pelo Autor aos primeiros RR, no ato da celebração da escritura de compra e venda.
19) - Os primeiros RR notificaram o A. por carta conforme 7), que recebeu, dando conhecimento do local e data designados para a realização da escritura, conforme mencionado em 11).
20) - No dia e hora agendados o Autor fez-se representar por procurador munido com poderes especiais para o efeito.
21) - Contudo, por razões alheias ao Autor, a escritura não se realizou.
22) - Foram os primeiros RR e o Autor que, respetivamente, desenharam as letras referidas no final do acordo mencionado em 3).
23) - Por indicação do R. BB, dirigiram-se ao escritório deste, para assinar, o competente contrato promessa, que para o efeito o 1º R. elaborou e apresentou.
23) - O R. DD não leu o escrito que o 1º R. deu para assinar.
24) - Sendo que o R. DD não sabe ler nem escrever, limitando-se a apor a sua assinatura de forma rudimentar.
25) - E a mulher, com a 4ª classe, não lê corretamente.
26) - Os 2ºs RR foram ao local da construção.
27) - E verificaram que a casa que haviam prometido comprar não estava concluída.
28) - Aquando da carta referida em 8), os 2ºs RR, por terem terminado as férias, estavam na Suíça a trabalhar.
29) - O que os 1ºs RR sabiam.
30) - Em 1998 os 1ºs RR não tinham licença de construção ou habitação.
31) - O processo de obras nº 130/99 em nome de BB (lote … do loteamento da ... – Resende) com a descrição predial nº … foi aprovado na reunião camarária realizada no dia 19 de Outubro de 1999 e o alvará de utilização para o edifício construído naquele lote foi emitido em 09 de Julho de 2002, tendo-lhe sido atribuído o nº 74.
32) Resulta do documento junto aos autos a fls. 700 (confirmado, de resto, pela testemunha RR, autor da obra da ...) a licença para conclusão da vivenda nº 9, destinada aos Réus DD e EE, datada de 7 de Janeiro de 2002 e a licença de utilização de 09 de Julho de 2002.
1.Da nulidade do contrato promessa por falta do reconhecimento notarial das assinaturas dos Réus, aqui Recorrentes.
Insurgem-se os Réus DD e EE, contra o Acórdão sob censura uma vez que na sua tese o contrato promessa de compra e venda, datado de 17 de Agosto de 1998, pelo qual BB Inácio e mulher, primeiros Réus, lhes prometeram vender a fracção autónoma destinada a habitação aludida no ponto 10 dos factos provados é nulo por falta de reconhecimento presencial das assinaturas e de certificação pelo notário da licença de construção, e porque neste contrato figuram como compradores, poderiam invocar livremente a sua nulidade, como invocaram, uma vez que o mesmo não obedece aos requisitos de forma do artigo 410º, nº 3 do CCivil, tal como se decidiu no primeiro grau.
Vejamos.
Dispõe o n°3 do artigo 410º do CCivil (na redacção aplicável à data do acordo) que «No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no numero anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação pelo notário, da existência da licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou construir só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.».
Quer isto dizer, na senda do que vem sustentado pelos Réus – promitentes compradores – que, estando eles naquela posição de futuros adquirentes, poderiam invocar sempre a mencionada nulidade, a qual a Lei apenas veda aos transmitentes, no caso de a omissão ser devida a culpa da parte contrária.
De facto o princípio ali estatuído assim indica.
O contrato promessa cuja nulidade aqui é questionada, foi celebrado em 17 de Agosto de 1998, resultando da factualidade assente (cfr ponto 10), que as partes «sanaram» antecipadamente a ocorrência da mencionada nulidade ao estipularem no final do mesmo o seguinte: «Por ser verdade e exprimir a vontade real e efectiva dos outorgantes, vai o mesmo se datado e assinado, prescindindo-se do reconhecimento notarial das respectivas assinaturas, pelo que não lhes é lícito invocar qualquer nulidade daí adveniente.», cfr fls 127 a 129.
É óbvio que estando no domínio da autonomia privada, aplicando-se aqui de pleno o disposto nos artigos 405º e 406º do CCivil, questionamo-nos se poderiam as partes acordar como acordaram, em prescindir do reconhecimento notarial das assinaturas e «renunciar» a uma eventual nulidade decorrente da falta do reconhecimento notarial das respectivas assinaturas.
Sem esquecer que o principio subjacente ao nosso sistema jurídico não permite uma renúncia à arguição de nulidades, bem como não permite uma renúncia antecipada do credor aos seus direitos, nos termos dos artigos 286º e 809º do CCivil, já que se tratam de preceitos de carácter injuntivo.
Todavia, aquela renúncia, apenas daria lugar à invalidade parcial do negócio, limitada à operância daquele excerto contratual onde se fez consignar «prescindindo-se do reconhecimento notarial das respectivas assinaturas, pelo que não lhes é lícito invocar qualquer nulidade daí adveniente.» e assim sendo, teria aqui aplicação, de pleno, o normativo inserto no artigo 292º do CCivil, posto que as partes, vg, os aqui Recorrentes, não alegaram que não teriam concluído o negócio sem o reconhecimento presencial das assinaturas.
Daqui resulta que o contrato promessa havido entre os Recorrentes e BB e mulher, primeiros Réus, pode ser reduzido.
Aqui chegados, põe-se-nos uma segunda questão: não obstante a redução operada ao negócio, subsiste a nulidade, posto que, não se encontram reconhecidas presencialmente pelo notário, as assinaturas dos outorgantes, invalidade esta que de harmonia com o preceituado no artigo 410º, nº3 do CCivil, pode ser invocada a todo o tempo pelos promitentes compradores, os aqui Réus e Recorrentes, conforme aliás estes defendem em sede recursiva.
De facto, assim é, no rigor daquele segmento normativo.
Contudo, não podemos ignorar que o contrato promessa de aqui curamos teve lugar em 17 de Agosto de 1998, há mais de cinco anos tendo em atenção a data de propositura da acção e que durante esse tempo os Réus, aqui Recorrentes, não puseram em causa a validade do negócio, tratando-se aqui de uma situação de nítido abuso de direito, cfr neste sentido, inter alia, os Ac STJ de 15 de Maio de 2007 (Relator Sebastião Povoas) e de 29 de Novembro de 2011 (Relator Nuno Cameira), in dgsi.pt, bem como as referências doutrinárias aí referenciadas.
Não obstante as regras legais relativas à forma não poderem ser bloqueadas, de um forma geral, havendo abuso de direito, podem-lhe ser aplicáveis outras regras que previnam danos, já que, quem dá azo a uma nulidade legal e a legue, perpetra um acto ilícito, podendo no limite surgir uma situação de confiança que consiga o efeito que o negócio formalmente inválido não consiga concretizar por forma a evitar as injustiças e as desconexões materiais, cfr Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, Parte Geral, Tomo I, 3ª edição, 2007, 569/574.
As circunstâncias factuais apuradas de que o Réu/Recorrente não sabe ler nem escrever, limitando-se a apor a sua assinatura de modo rudimentar e que a Ré/Recorrente tem apenas a 4ª classe, não sabendo ler correctamente, bem como que o Réu/Recorrente não leu o escrito que o co-Réu lhe deu para assinar ou que foram os Réus BB e mulher que não tivessem querido ir ao Notário, não têm a virtualidade de conduzir à asserção de que os Recorrentes não sabiam os contornos do acordo que estavam a celebrar e/ou que, de qualquer forma, tivessem sido obrigados ou coagidos a negociar contra a sua vontade, isto é, que não tivessem querido o que estipulado ficou, ou que não tivessem compreendido, minimamente, as cláusulas contratuais de modo a haver um qualquer vicio na sua vontade expressa.
Estamos, assim, numa situação em que o vício formal conduz a uma inalegabilidade formal por exercício inadmissível de uma posição jurídica, pois está em causa a boa fé, cfr Menezes Cordeiro, ibidem e Paulo Mota Pinto, Sobre A Proibição Do Comportamento Contraditório (Venire Contra Factum Proprium) No Dirieto Civil, in BFDUC, Volume Comemorativo, Coimbra 2003.
Improcedem, assim, as conclusões quanto a este ponto.
Todavia, se a nulidade se encontra suprida neste particular, resta-nos ainda a eventual nulidade pela falta de licença de construção ou habitação que, em 1998 os Réus promitentes vendedores não tinham ainda conseguido obter, como deflui do ponto de facto 30..
Como decorre do Acórdão impugnado, consta dos autos uma certidão emitida pela Câmara Municipal de Resende comprovativa de que o processo de obras nº 130/99 em nome de BB (lote … do loteamento da ... – Resende) com a descrição predial nº … foi aprovado na reunião camarária realizada no dia 19 de Outubro de 1999 e o alvará de utilização para o edifício construído naquele lote foi emitido em 9 de Julho de 2002, tendo-lhe sido atribuído o nº 74 (facto 31.), ou seja, o licenciamento ocorreu depois e celebrado tal contrato, cfr fls 700.
Quer isto dizer que aquela nulidade atípica, sendo como é passível de sanação ou convalidação nos termos do normativo inserto no artigo 906º do CCivil, a superveniente legalização da construção e respectiva licença, sanou aquele vício resultante da omissão da certificação pelo notário da existência da respectiva licença, cfr neste sentido inter alia os Ac STJ de 2 de Dezmbro de 2004 (relator Ferreira de Almeida), 8 de Junho de 2010 (Relator Lopes do Rego), de 24 de Maio de 2012 (Relator Granja da Fonseca), in www.dgsi.pt, Calvão da Silva, Sinal E Contrato Promessa, 11ª edição, 78.
Improcedem assim as conclusões quanto a este particular.
2.Da inexistência dos requisitos para a decretação da execução específica.
Insurgem-se ainda os Réus/Recorrentes, contra o Acórdão impugnado, uma vez que na sua tese não se mostram verificados todos os requisitos legais aludidos no artigo 830º do CCivil para ser declarada a execução específica do contrato promessa uma vez que se não verificou qualquer incumprimento por parte dos demandados da obrigação de celebrar o contrato prometido, dado que no aludido contrato ficou a constar que “é do perfeito e total conhecimento do segundo outorgante que a entrega do imóvel urbano, objecto do presente contrato, só terá lugar após a conclusão e consequente entrega, do prédio urbano a construir no lote nº …, sito no Lugar da ..., da freguesia e concelho de Resende, do loteamento urbano, aprovado pela Câmara Municipal de Resende em deliberação de 19.11.97, objecto do contrato promessa outorgado em 1778/98 (cujo teor é do conhecimento do segundo outorgante), em que são promitentes vendedores os primeiros outorgantes, e promitentes compradores os mencionados DD e esposa.”
Como decorre do Aresto impugnado «(…)Está provado que foi designado o dia 17 de Outubro de 2002, pelas 10h00, junto do Cartório Notarial de Resende, para celebração de escritura pública, a qual não se chegou a realizar. Provou-se, ainda, que os 1ºs RR. enviaram cartas registadas com aviso de receção, datadas ambas de 21 de Agosto de 2002, (e não 2001, como por lapso vem referido na sentença, o que poderá ter influenciado a decisão) dirigidas a DD e EE, cujo assunto era “outorga de escritura pública de compra e venda” solicitando, entre o mais, a sua comparência para as escrituras. Também se provou que, aquando das cartas em causa, os 2ºs RR, por terem terminado as férias, estavam na Suíça a trabalhar. Não obstante o aviso de receção mostra-se assinado por uma terceira pessoa, como se colhe de fls. 99, pelo que se terá de presumir que os RR estavam notificados. Os 2ºs RR. só estavam obrigados a cumprir depois de o imóvel que prometeram comprar estar concluído e em condições de lhes ser entregue. Tal facto – conclusão e possibilidade de entrega do imóvel - constitutivo do direito do Autor mostra-se provado, pois que, resulta do documento junto aos autos a fls. 700 (confirmado, de resto, pela testemunha RR, autor da obra da ...) que a licença para conclusão da vivenda nº …, destinada aos Réus DD e EE data de 7 de Janeiro de 2002 e a licença de utilização de 09 de Julho de 2002. Ou seja, à data designada para outorga da escritura o imóvel de Resende estaria concluído e em condições de ser entregue aos 2ºs RR. É certo que sob os nºs 26 e 27 da sentença se deram como provados os seguintes factos que, numa primeira leitura, sugerem o contrário: “Os 2ºs RR foram ao local da construção”; “E verificaram que a casa que haviam prometido comprar não estava concluída”. Contudo, não estão os mesmos definidos temporalmente, não ocorreram contemporaneamente à data marcada para a escritura porque os Réus estavam na Suíça e, por recurso à contestação dos 2ºs RR., terão ocorrido no Verão de 1999. Assim, tais factos não contradizem o referido acabamento com condições de entrega do imóvel em Outubro de 2002.(…)».
Daqui resulta, com mediana clareza, que os Réus, aqui Recorrentes, foram notificados para a celebração da escritura, a ela tendo faltado, estando verificados todos os condicionalismos acordados na promessa, para a feitura do contrato definitivo, maxime, a entrega da casa sita em Resende, sendo certo que o facto de estarem na Suíça, como ali ficou referido, não era impeditivo da sua efectivação, já os Réus/Recorrentes, sempre se poderiam fazer representar no acto, mostrando-se desta sorte verificados os requisitos a que se alude naquele supra mencionado normativo civil, por força da respectiva constituição em mora nos termos do artigo 805º, nº1 do mesmo compêndio normativo.
As conclusões também por aqui estão condenadas ao insucesso, ficando precludido o conhecimento dos restantes pedidos subsidiários formulados pelo Autor.
III Destarte, nega-se a Revista, mantendo-se a decisão ínsita no Acórdão sob recurso.
Custas pelos Recorrentes.
Ana Paula Boularot