| 98/12.9TYVNG-C.P1.S1 |  |
DIREITO DE RETENÇÃO
CONSUMIDOR
TRADIÇÃO DA COISA
ACÓRDÃO UNIFORMIZADOR DE JURISPRUDÊNCIA
INSOLVÊNCIA
RECLAMAÇÃO DE CRÉDITOS
I - O regime geral do art. 755.º, n.º 1, al. f), do CC, não faz depender o direito de retenção atribuído ao beneficiário da promessa de venda da sua qualidade de consumidor.
II - Se a entrega das chaves dos imóveis prometidos vender não teve qualquer sequência ao nível do controlo material desses imóveis por parte dos promitentes-compradores, não se deve ter por verificada a traditio dos mesmos.
PROC. N.º 98/12.9TYVNG-C.P1.S1
REVISTA EXCEPCIONAL
6ª SECÇÃO (CÍVEL)
REL. N.º 187[1]
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ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
I. RELATÓRIO
No apenso C, de reclamação de créditos, do processo de insolvência da sociedade "C..., Lda.", que corre termos no Juízo de Comércio ..., J..., da Comarca do Porto, foi proferida a seguinte sentença:
A) Julgo parcialmente procedente a impugnação da lista de credores reconhecidos apresentada pelo credor "Novo Banco, S.A.";
Em consequência,
B) Para além dos créditos já reconhecidos na decisão de 28 de Janeiro de 2019, considero reconhecidos os créditos de AA, no montante de 120.000,00 euros, de “A..., Lda.”, no montante de 393.195,78 euros, e de BB, no montante de 100.000,00 euros.
C) Qualifico os créditos de AA, no montante de 120.000,00 euros, de “A..., Lda.”, no montante de 393.195,78 euros, e de BB, no montante de 100.000,00 euros, como créditos de natureza comum;
D) Graduo os créditos para serem pagos da seguinte forma:
- Pelo produto da venda das fracções autónomas A e C, do prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...29:
1°. O crédito da credora "C..., S.A.";
2º. Os créditos comuns;
3o. O crédito subordinado da "O..., Lda.", no montante de 348,69 euros.
- Pelo produto da venda da fracção autónoma designada pela letra R,
descrita na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ...,
com o número 2306/19... [verba n.° 1]:
1.° O crédito da Autoridade Tributária e Aduaneira relativo a IMI;
2o. Os créditos comuns;
3o. O crédito subordinado da "O..., Lda.", no montante de 348,69 euros;
- Pelo produto das vendas das fracções autónomas designadas pelas letras
A, C, D, E, F, G, H, I, J, L, M e N, do prédio urbano descrito na 2a Conservatória do Registo
Predial de ..., freguesia ..., com o número 2327/...19 [verbas
2 a 13]:
1.° O crédito da Autoridade Tributária e Aduaneira relativo a IMI;
2.° O crédito do "Novo Banco, S.A.";
3o. Os créditos comuns;
4o. O crédito subordinado da "O..., Lda.", no montante de 348,69 euros;
- Pelo produto da venda das fracções autónomas designadas pelas letras
AE e AI, do prédio urbano descrito na Ia Conservatória do Registo Predial ..., freguesia ..., com o número 502/...19:
1.° O crédito da Autoridade Tributária e Aduaneira relativo a IMI;
2o. Os créditos comuns;
3o. O crédito subordinado da "O..., Lda.", no montante de 348,69 euros.
Os credores AA, BB e “A..., Lda.” insurgiram-se contra esta sentença, tendo interposto recurso de apelação em que pugnaram pela sua alteração, de modo a que os créditos reconhecidos aos Recorrentes, nos termos da alínea B) dessa sentença, beneficiem de garantia real e prevaleçam sobre a hipoteca constituída a favor do credor hipotecário.
No entanto, a Relação do Porto, por unanimidade, julgou improcedente o recurso, mantendo a decisão da 1ª instância.
Os mesmos credores apresentaram, então, recurso de revista, “nos termos do disposto nos artigos 14°, nºs 1, 2a parte, 5º e 6º, alínea b) do CIRE”.
Finalizam as alegações da revista com as seguintes conclusões:
A. Os ora Recorrentes não podem concordar com o decidido no douto
Acórdão proferido nos autos, na parte que decide pela improcedência da Apelação por si
apresentada, pois que, o mesmo “se mostra” em oposição com outras decisões, que infra se
identificarão;
B. Assim, desde logo, e em primeiro lugar, de modo algum se pode aceitar
o sumariado no ponto “II. A doutrina sucessivamente consagrada nos Acórdãos
Uniformizadores de Jurisprudência do STJ n.ºs 4/2014 e 4/2019 de restringência ao ‘particular-consumidor’, enquanto beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, conferindo-lhe a tutela garantística do direito de retenção, mormente quando está em causa um imóvel, deve ser indistintamente aplicada às situações de incumprimento definitivo ocorridas antes ou depois de ser declarada a insolvência."
C. Pois que, quanto a esse segmento de decisão, com o devido respeito,
sempre se entende que olvida, a decisão ora recorrida, que a jurisprudência uniformizada em
causa (AUJ n.º 4/2014 e n.º 4/2019) apenas deverá ser aplicada a situações semelhantes à do processo em que tal Acórdão foi proferido.
D. Como bem realça o Supremo Tribunal em Acórdão datado de 29.07.2016, ao diante junto como documento n.º ..., assim sumariado: “Se o contrato-promessa tiver
sido resolvido ou, de qualquer modo, tiver entrado na fase do incumprimento definitivo não
há, pois, que aplicar o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência n.º 4/2014, devendo
aplicar-se, estritamente, os preceitos do Código Civil, mais precisamente os artigos 755.°.
E. E, bem assim, o Ac. STJ, de 02.04.2019, ao diante junto como
documento n.º ..., assim sumariado: “A aplicação do segmento uniformizador do AU] n.º
2014, de 20-03, mostra-se limitada aos contratos promessa que não se encontrem
definitivamente incumpridos à data da declaração da insolvência.”
F. Com efeito, o caso dos aqui Recorrentes não é diferente daquele que foi
julgado nos autos de insolvência supra referidos nos Arestos citados, seja, devidamente
demonstrada a celebração do(s) contrato(s) promessa e o(s) pagamento(s) das quantias a título de sinal e a tradição do imóvel e, bem assim, o incumprimento do(s) contrato(s) promessa em data anterior à declaração de insolvência, conferindo aos promitentes-compradores, em consequência da resolução dos contratos, o direito à restituição, em dobro, do montante entregue a título de sinal - conforme reconhecido por douta sentença - claro está que aos aqui Recorrentes deveria ter sido reconhecido que gozam, também, do direito de retenção sobre as identificadas frações autónomas.
G. É que, consagrando o artigo 102.° do CIRE o princípio segundo o qual, em qualquer contrato bilateral em que, à data da declaração de insolvência, não haja ainda total cumprimento nem pelo insolvente nem pela outra parte, o cumprimento fica suspenso até que o administrador da insolvência declare optar pela execução ou recusar o cumprimento (n.º 1), sendo que a outra parte pode, contudo, fíxar um prazo razoável àquele para o mesmo exercer a sua opção, findo o qual se considera que recusa o cumprimento (n.º 2), certo é que esta regra não se aplica, pois, aos casos em que alguma das partes tenha cumprido na íntegra a sua obrigação ou em que haja incumprimento definitivo.
H. Daí que este regime (102.° e ss. CIRE) não seja aplicável ao caso “sub judice”, pois, apesar de nenhum dos promitentes compradores ter cumprido integralmente a sua prestação (o pagamento da totalidade do preço convencionado), já existia incumprimento definitivo por parte da promitente-vendedora, à data da respectiva declaração de insolvência, aplicando-se, por conseguinte, o artigo 442.°, n.º 2, 2a parte, do Código Civil, conforme assim lhes veio a ser reconhecido.
I. Ora, esta jurisprudência - AUJ n° 4/2014 - não é aplicável in casu, porquanto não estamos perante negócios jurídicos em curso que o Administrador da Insolvência recusou cumprir, sendo certo que este douto aresto versa sobre esse tipo de situação, e não já sobre os casos, como o presente, em que ocorreu anteriormente à declaração de insolvência, incumprimento definitivo (ilícito e culposo) do contrato pelo promitente-vendedor, ora insolvente, conforme reconhecido na sentença proferida em l.a instância.
J. Com efeito, quanto à delimitação do âmbito de aplicação do segmento uniformizador do referido AUJ n.º 2014, de 20-03, tem vindo a ser consistentemente decidido neste Supremo Tribunal que o mesmo se circunscreve às situações em que o credor promitente-comprador não obteve cumprimento do negócio por parte do administrador da insolvência,
K. Pois que, como se salienta nos Aresto citados referidos na motivação supra, (i) o AUJ 4/2014 fez instituir um regime especial em sede insolvencial, por forma a que apenas os promitentes-compradores consumidores cujo contrato tenha sido resolvido após a declaração de insolvência, pudessem gozar de privilégio em relação à hipoteca, em sede de graduação de créditos, (ii) tal delimitação retira da alçada do AUJ os contratos promessa que se encontrem incumpridos à data da declaração da insolvência uma vez que, nesses casos, não se pode configurar a situação de o administrador da insolvência não os cumprir.
L. Nestes termos, por tudo o quanto neste trecho exposto, deverá este Egrégio Tribunal fixar jurisprudência que uniforme a disciplina dos Acórdãos-Fundamento em causa, seja que, “A aplicação do segmento uniformizador do AUJ n.º 2014, de 20-03, mostra-se limitada aos contratos promessa que não se encontrem definitivamente incumpridos à data da declaração da insolvência, devendo, a estes aplicar-se, estritamente, os preceitos do Código Civil, mais precisamente os artigos 755.° n.° 1 alínea f) e 442.° do Código Civil.”
M. Com a consequente aplicação ao caso dos autos, dúvidas não restam que não será de se lhes aplicar a disciplina da jurisprudência fixada no Acórdão n.º 4/2014 e n.º 4/2019, havendo que se reconhecer os reclamados direitos de retenção em causa, sem a restrição de o respectivo titular ter de ser consumidor.
N. Considerando-se pois que os créditos, reconhecidos aos aqui Recorrentes, nos termos da alínea B) da douta decisão proferida na 1ª instância, beneficiam de garantia real e prevalecem sobre a hipoteca constituída a favor do credor hipotecário, com a consequente revogação da douta decisão recorrida.
Outrossim - Acresce que,
O. Sem prejuízo de tudo quanto supra exposto, não podem, de igual modo, os aqui Recorrentes aceitar o entendimento consignado no douto Aresto sob recurso, no ponto I sumariado, por entender que na simbólica "entrega de chaves" não basta fazer constar esse registo no correspondente contrato ou constatar que ocorreu uma simples transferência dessas chaves, sendo necessário verificar se houve esse uso ou fruição.
P. Pois que tal entendimento, sufragado em tal Aresto, se encontra em manifesta oposição de julgado com a decisão proferida pelo Acórdão do STJ de 25.03.2014, proferido nos autos de proc. n.º 1729/12.6TBCTB-B.C1, ao diante como documento n.º ..., no sentido de que “A tradição de que fala o art. 755, n.º , al. f) do C.C. não se confunde com a posse e pode existir sem esta. A tradição da coisa é constituída por um elemento negativo (o abandono pelo antigo detentor) e por um elemento positivo (acto que exprima a tomada de poder sobre a coisa). A alínea b) do art. 1263º do C.C. confere igual valor à tradição material e à tradição simbólica. A tradição material é a realizada através de um acto físico de entrega e recebimento da própria coisa; a tradição simbólica é o resultado do significado social ou convencional atribuído a determinados gestos ou expressões”.
Q. Assim, a “traditio” exigida para que se constitua o direito de retenção reclama apenas a detenção material da coisa - não sendo necessário, para esse efeito, uma posse.
R. Sendo que, a “traditio” exigida para a constituição da garantia tanto pode ser uma tradição material como uma tradição puramente simbólica, em qualquer das suas modalidades: “traditio longa manu, traditio ficta” ou “traditio brevi manu (art. 1263 b) do Código Civil), de modo que, “Para que o direito de retenção se deva reconhecer ao promitente, é suficiente uma ‘traditio ficta’ - a entrega de um objecto que representa simbolicamente a coisa e permite a actuação material sobre ela”.
S. É o que ocorre, frequentemente, no caso de prédios urbanos ou de fracções de prédio urbano, em que basta a realização da “traditio” a entrega das chaves - que não ocorra no local - que permitam aceder aqueles bens.» (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 15.01.2013, proferido no âmbito do Proc. 511/l0.0TBSEI-E.Cl, e disponível in www.dgsi.pt.).
T. Pelo que, como no caso presente, verifícando-se o terceiro dos pressupostos do direito de retenção ora em apreço, como seja, a “traditio” - entrega simbólica das chaves, em uso e fruição própria dos aqui Recorrentes, com exclusão de qualquer outrem -, nada mais resta que não seja concluir pela verificação de um tal direito real de garantia a favor dos aquí Recorrentes, relativamente aos seus créditos reclamados e reconhecidos.
U. É que, apesar de provado nos autos que os aqui Recorrentes não vivem nas fracções autónomas identificadas nas alíneas f) e r), não fazem aí as suas refeições e nem aí recebem outros familiares e amigos [eee) factos provados], bem como os mesmos e “A..., Lda.”, relativamente às fracções identificadas nas alíneas f), r), dd) e qq), não liquidaram IMT [fff) factos provados] certo é que, está dado como provado que a insolvente entregou a cada um deles as chaves das fracções prometidas vender, e, a partir de então, os Recorrentes acederam ao prédio em causa, fazendo uso da chave que lhes foi entregue, à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém.
V. O que será, pois, suficiente para considerar verificados os necessários pressupostos da tradição da coisa. O acesso ao prédio, por parte dos recorrentes, terá de ser, assim, interpretado como a expressão possível de domínio material sobre o espaço físico das ditas fracções.
W. Veja-se, as considerações melhor vertidas no Acórdão fundamento aqui em causa “O que mostra que a recepção do andar, por banda dos recorrentes, se não resumiu a um simples acordo ou expressão verbal, sem consequências físicas, mas se materializou nos actos de detenção que, até aí, eram possíveis, enquanto aguardavam o seu acabamento final. A não conclusão da construção não é causa de impedimento ou impossibilidade da tradição do andar, pois a entrega efectuada pela promitente vendedora aos recorrentes foi feita no estado em que o andar se encontrava, para os mesmos recorrentes passarem a ser os seus detentores, e não para de imediato o usarem ou habitarem, embora com a obrigação, para aquela promitente, de ainda efectuar os acabamentos em falta, no mesmo andar e respectivo aparcamento. Uma vez que o andar não se encontrava apto para a sua habitação, é irrelevante ter ou não ter porta de entrada ou fechadura, pois o importante era ter sido entregue aos recorrentes, como ocorreu, a chave de acesso ao prédio, para estes poderem livremente aceder, como fizeram, ao andar e respectivo aparcamento, cuja detenção lhes foi concedida pela promitente vendedora. O que está em causa é a detenção da coisa, nas circunstâncias possíveis, face ao estado em que a construção se encontrava, e não a sua posse, bem como a garantia do pagamento de um crédito, e não o uso da coisa, segundo a funcionalidade a que esta se destina. No caso de promessa de compra e venda de um andar integrado num prédio a submeter ao regime de propriedade horizontal, a tradição exigida para o direito de retenção previsto no art. 755, nº l, al. f) do C.C. não necessita que a construção do andar prometido vender e do prédio em que se insere esteja concluída. Basta a inequívoca expressão de abandono da coisa, por parte do transmitente, e a consequente expressão de tomada de poder material sobre mesma, por parte do beneficiário, como aconteceu no caso em apreço.”
X. Consequentemente, nestes termos, por tudo o quanto neste trecho exposto, estamos certos de que a tradição das fracções prometidas, ainda que meramente simbólica, efectuada a favor dos Recorrentes, é válida e eficaz, integrando o direito de retenção destes, previsto no art. 755, nº l, al. f), do C.C.
Y. Assim, deverá este Egrégio Tribunal considerar que os créditos reconhecidos aos aqui Recorrentes, beneficiam de garantia real e prevalecem sobre a hipoteca constituída a favor do credor hipotecário, com a consequente revogação da douta decisão recorrida.
Em suma:
Z. Por tudo quanto exposto, entendemos que deverá ser concedida a presente revista, fixando-se jurisprudência no sentido supra exposto.
Contra-alegou a A..., S.A., defendendo a
inadmissibilidade da revista, em função da existência de uma situação de “dupla conforme”
e propondo, em qualquer caso, a improcedência do recurso.
A pedido dos recorrentes, a revista normal foi convolada em revista excepcional, que a Formação admitiu.
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II. FUNDAMENTAÇÃO
FACTOS PROVADOS
Vêm provados das instâncias os seguintes factos:
a) O pedido de declaração de insolvência da sociedade “C..., Lda.” foi apresentado por CC e mulher, DD, e entrou em juízo a 24 de Janeiro de 2012;
b) A 28 de Setembro de 2012 foi proferida sentença que declarou a situação de insolvência da sociedade comercial “C..., Lda.”, transitada em julgado a 22 de Outubro de 2012;
c) Foram apreendidos os seguintes bens imóveis
- Fração autónoma designada pela letra R, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o n.º 2306/19... [verba n.º 1];
- Fração autónoma designada pela letra A, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de , freguesia ..., com o n.º 2327/19... [verba n.º 2].
- Fração autónoma designada pela letra C, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de , freguesia ..., com o número ...10... [verba n.º 3]
- Fração autónoma designada pela letra D, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de , freguesia ..., com o número ...10... [verba n.º 4]
- Fração autónoma designada pela letra E, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...10... [verba n.º 5];
- Fração autónoma designada pela letra F, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...10... [verba n.º 6];
- Fração autónoma designada pela letra G, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...10... [verba n.º 7];
- Fração autónoma designada pela letra H, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...10... [verba n.º 8];
- Fração autónoma designada pela letra I, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...10... [verba n.º 9];
- Fração autónoma designada pela letra J, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...10... [verba n.º 10];
- Fração autónoma designada pela letra L, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de , freguesia ..., , com o número ...10... [verba n.º 11];
- Fração autónoma designada pela letra M, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de , freguesia ..., com o número ...10... [verba n.º 12];
- Fração autónoma designada pela letra N, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de , freguesia ... com o número ...10... [verba n.º 13];
- Fração autónoma designada pela letra AE, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de , freguesia ..., com o número 502/19... [verba n.º 14];
- Fração autónoma designada pela letra AI, descrita na ... Conservatória do Registo Predial de , freguesia ..., com o número 502/19... [verba n.º 15];
d) Para garantia de empréstimo, bem como de todas e quaisquer responsabilidades contraídas ou a contrair, junto do “Banco Espírito Santo, S.A.”, nomeadamente sob a forma de empréstimo, renda-certa, abertura de crédito, facilidade de descoberto em conta de depósito à ordem, desconto de letras e livranças, garantias bancárias, fianças e avales, capital de 850.000,00 euros, juros anual de 7%, acrescido de 4% em caso de mora, a título de cláusula penal, despesas de 34.000,00 euros, montante máximo assegurado de 1.164.500,00 euros, foi constituída sobre o prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...10, hipoteca voluntária a favor do “Banco Espírito Santo, S.A.”, registada através da inscrição com a ap. ..., de 23 de Maio de 2006;
e) A constituição da propriedade horizontal do prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...10, está registada desde 13 de Janeiro de 2009, através da inscrição com a ap. ...34;
f) A sociedade comercial “C..., Lda.”, representada por EE, e AA celebraram, a 3 de Janeiro de 2012, um acordo denominado “contrato promessa de compra e venda e recibo de sinal”, tendo a primeira declarado prometer vender ao segundo, que declarou prometer comprar, uma fração autónoma, de tipologia ..., sita no ...... andar direito, bem como garagem individual com arrumos, do prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...27, com entrada pelo n.º ...07, da Rua ..., pelo preço de 120.000,00 euros, livre de ónus ou encargos, nos termos constantes do documento de fls. 516 verso a 518, cujo teor se dá aqui por reproduzido.
g) A cláusula “Quarta” do referido acordo tem o seguinte teor:
“A título de sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante, entrega nesta data à promitente vendedora o valor de 5.000,00€ (…), sendo o remanescente do preço pago da seguinte forma:
a) A título de reforço de sinal até ao dia 10 de Fevereiro, entrega ao segundo outorgante à primeira outorgante a quantia de 20.000,00€ (…);
b) A título de reforço de sinal até ao dia 16 de Fevereiro, entrega o segundo outorgante à primeira outorgante a quantia de 20.000,00€ (…);
c) A título de reforço de sinal até ao dia 23 de Fevereiro, entrega o segundo outorgante à primeira outorgante a quantia de 15.000,00€ (…);
d) O remanescente do preço, ou seja, a quantia de 60.000,00€ (…), será liquidado no acto da escritura pública de compra e venda.
e) Acordam os outorgantes que serão considerados como reforço de sinal e continuação de pagamento os valores pagos pelo segundo outorgante necessários à reparação, conservação e acabamentos finais da fracção objecto deste contrato e que serão suportados por este.”;
h) Nos termos da cláusula “Quinta”:
“A escritura pública de compra e venda será celebrada até ao final do mês de Abril de 2012, ficando a cargo da primeira outorgante a sua marcação, devendo para o efeito comunicar ao segundo outorgante a data, hora e local da realização da mesma, mediante carta registada com aviso de recepção, para a morada constante deste contrato e com a antecedência mínima de dez dias.
Parágrafo Único: A conclusão da obra ocorrerá até trinta de Março de 2012, pelo que a outorga da escritura definitiva de compra e venda ocorrerá naquele período, salvo razões de força maior.”;
i) Nos termos da cláusula “Sexta”:
“Acordam ainda as partes aqui outorgantes que, sem prejuízo da cláusula anterior, ou seja, em data anterior a Abril de 2012, assim que a fracção aqui prometida vender esteja acabada e pronta a habitar, serão entregues pela promitente vendedora à promitente compradora as chaves da mesma, conferindo-lhe assim a posse sobre a dita fracção.”;
j) A cláusula “Décima Primeira” tem o seguinte teor:
“Os outorgantes prescindem de mútuo acordo do cumprimento das formalidades previstas no n.º 3 do art. 410º do C. Civil, ou seja, do reconhecimento presencial das assinaturas, renunciando expressamente à invocação dessa omissão.”;
k) Nos termos do referido acordo, AA pagou à sociedade comercial “C..., Lda.” a quantia de 5.000,00 euros na data referida na alínea f), a quantia de 20.000,00 euros, através do cheque n.º ...43, emitido a 14 de Fevereiro de 2012, a quantia de 20.000,00 euros, através do cheque n.º ...45, emitido a 22 de Fevereiro de 2012, e a quantia de 15.000,00 euros, através do cheque n.º ...48, emitido a 28 de Fevereiro de 2012;
l) A sociedade comercial “C..., Lda.”, representada por EE, e AA celebraram, a 10 de Abril de 2012, um acordo denominado “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda de 3 de Janeiro de 2012 com Tradição do Imóvel”, cuja cópia se encontra junta a fls. 520 e 520 verso e cujo teor se dá aqui por reproduzido, onde se lê o seguinte:
“Acordam e reciprocamente aceitam em aditamento ao contrato promessa de compra e venda entre ambos celebrado em 2012/01/03, as seguintes cláusulas:
Primeira: Nesta data são entregues pela Promitente Vendedora à Promitente compradora as chaves da fracção autónoma, de tipologia ..., sita no ...... andar direito, com entrada pelo n.º ...07 da Rua ..., bem como garagem individual com arrumos (…), a quem confere a posse imediata sobre o dito imóvel.
Segunda: A escritura pública de compra e venda será celebrada a favor da Promitente Compradora e/ou de quem esta indicar, no prazo máximo de 90 dias a contar da data do presente aditamento.”;
m) A sociedade comercial “C..., Lda.”, nessa data, entregou a AA as chaves da fração autónoma identificada na alínea f);
n) AA enviou à sociedade comercial “J..., Lda.” a carta registada, com aviso de receção, cuja cópia se encontra junta a fls. 521 verso e 522 e cujo teor se dá aqui por reproduzido, datada de 25 de Junho de 2012, recebida a 27 de Junho de 2012, com o “Assunto: Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado a 03 de Janeiro de 2012 e respetivo aditamento de 10 de Abril de 2012”, onde se lê o seguinte:
“Como é do perfeito conhecimento de V. Exas., e conforme bem resulta do contrato promessa em referência, e do respectivo aditamento, a escritura pública de compra e venda da fração autónoma (…) objecto de tal contrato deveria ter sido realizada, no máximo, 90 (…) dias após o dia .../.../2012.
Ora, sendo que a marcação de tal escritura, nos termos de tal contrato, é da responsabilidade de V. Exas., e uma vez que, até à presente data V. Exas., apesar de anteriormente já interpelados para tal, não diligenciaram pela sua marcação, sou pela presente a solicitar a imediata designação de dia e hora, bem como a comunicação devida, para a efectivação da escritura definitiva de compra e venda referente ao contrato promessa em causa.
De modo que, tendo já sido ultrapassados todos os prazos razoáveis e possíveis de conceder, solicito a V. Exas. que num prazo máximo de 20 (…) dias V. Exas. levem a cabo a marcação da referida escritura pública definitiva, cumprindo, assim, com o clausulado no aludido contrato promessa e respectivo aditamento.
Por último, alerto V. Exas. que, caso o prazo supra estipulado não seja respeitado, e a escritura prometida não se realize nos próximos 20 (…) dias, perderei todo o interesse na celebração da mesma, e, em consequência da mora em que V. Exas. já se encontram e que persistirá, incorrerão V. Exas. numa situação de incumprimento definitivo, o que me facultará o direito a exigir a resolução do contrato promessa celebrado, e respetivo aditamento, e consequentemente restituição do sinal em dobro do montante já entregue a V. Exas. a título de sinal (…)”;
o) AA enviou à sociedade comercial “J..., Lda.” a carta registada, cuja cópia se encontra junta a fls. 522 verso e cujo teor se dá aqui por reproduzido, datada de 25 de Julho de 2012, com o “Assunto: Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado a 03 de Janeiro de 2012 e respetivo aditamento de 10 de Abril de 2012”, onde se lê o seguinte:
“Como é do perfeito conhecimento de V. Exa., e conforme bem resulta do contrato promessa em referência (do qual faz parte integrante o supra dito aditamento), a escritura pública de compra e venda do imóvel objecto de tal contrato deveria ter sido realizada até ao pretérito dia 10 deste mês de Julho de 2012.
Ora, sendo que, a marcação de tal escritura, nos termos de tal contrato (…), é da responsabilidade de V. Exa., e uma vez que, até à presente data V. Exa., apesar de anteriormente já interpelado para tal, não diligenciou pela sua marcação, serve a presente missiva para, uma vez mais, e em última instância, solicitar a imediata designação de dia e hora, bem como a comunicação devida, para a efectivação da escritura definitiva de compra e venda referente ao contrato promessa em causa.
De modo que, tendo já sido ultrapassado o prazo contratualmente estipulado para tal efeito, sou pela presente a conceder um prazo máximo de 20 (…) dias a V. Exa. Para que levem a cabo a marcação e efectivação da referida escritura pública definitiva, cumprindo, assim, com o clausulado no aludido contrato promessa e respectivo aditamento.
Por último, sou a alertar V. Exa. que, caso o prazo supra estipulado não seja respeitado, e a escritura prometida não se realize nos próximos 20 (…) dias, perderei todo o interesse na celebração da mesma, e, em consequência da mora em que V. Exa. já se encontra e que persistirá, incorrerá V. Exa. numa situação de incumprimento definitivo, o que me facultará o direito a exigir a resolução do contrato promessa celebrado (do qual faz parte integrante o respectivo aditamento), e, consequentemente, a restituição em dobro do montante já entregue a V. Exa. a título de sinal e de reforços de sinal (…)”;
p) A sociedade comercial “C..., Lda.” não diligenciou pela marcação da escritura pública de compra e venda;
q) A fração autónoma referida na alínea f) corresponde à fração autónoma designada pela letra N, do prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...10;
r) A sociedade comercial “C..., Lda.”, representada por EE, e BB celebraram, a 3 de Janeiro de 2012, um acordo denominado “contrato promessa de compra e venda e recibo de sinal”, tendo a primeira declarado prometer vender ao segundo, que declarou prometer comprar, uma fração autónoma, de tipologia ..., sita no ...... andar esquerdo, bem como garagem individual com arrumos, do prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...27, com entrada pelo n.º ...07, da Rua ..., pelo preço de 100.000,00 euros, livre de ónus ou encargos, nos termos constantes do documento de fls. 529 verso a 531, cujo teor se dá aqui por reproduzido;
s) A cláusula “Quarta” do referido acordo tem o seguinte teor:
“A título de sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante, entrega nesta data à promitente vendedora o valor de 5.000,00€ (…), sendo o remanescente do preço pago da seguinte forma:
a) A título de reforço sinal até ao dia 13 de Fevereiro, entrega ao segundo outorgante à primeira outorgante a quantia de 15.000,00€ (…);
b) A título de reforço de sinal até ao dia 20 de Fevereiro, entrega o segundo outorgante à primeira outorgante a quantia de 15.000,00€ (…);
c) A título de reforço de sinal até ao dia 24 de Fevereiro, entrega o segundo outorgante à primeira outorgante a quantia de 15.000,00€ (…);
d) O remanescente do preço, ou seja, a quantia de 50.000,00€ (…), será liquidado no acto da escritura pública de compra e venda.
e) Acordam os outorgantes que serão considerados como reforço de sinal e continuação de pagamento os valores pagos pelo segundo outorgante necessários à reparação, conservação e acabamentos finais da fracção objecto deste contrato e que serão suportados por este.”;
t) Nos termos da cláusula “Quinta”:
“A escritura pública de compra e venda será celebrada até ao final do mês de Abril de 2012, ficando a cargo da primeira outorgante a sua marcação, devendo para o efeito comunicar ao segundo outorgante a data, hora e local da realização da mesma, mediante carta registada com aviso de recepção, para a morada constante deste contrato e com a antecedência mínima de dez dias.
Parágrafo Único: A conclusão da obra ocorrerá até trinta de Março de 2012, pelo que a outorga da escritura definitiva de compra e venda ocorrerá naquele período, salvo razões de força maior.”;
u) Nos termos da cláusula “Sexta”:
“Acordam ainda as partes aqui outorgantes que, sem prejuízo da cláusula anterior, ou seja, em data anterior a Abril de 2012, assim que a fracção aqui prometida vender esteja acabada e pronta a habitar, serão entregues pela promitente vendedora à promitente compradora as chaves da mesma, conferindo-lhe assim a posse sobre a dita fracção.”;
v) A cláusula “Décima Primeira” tem o seguinte teor:
“Os outorgantes prescindem de mútuo acordo do cumprimento das formalidades previstas no n.º 3 do art. 410º do C. Civil, ou seja, do reconhecimento presencial das assinaturas, renunciando expressamente à invocação dessa omissão.”;
w) Nos termos do referido acordo, BB pagou à sociedade comercial “C..., Lda.” a quantia de 5.000,00 euros na data referida na alínea r), a quantia de 15.000,00 euros, através do cheque (bancário) n.º ...99, emitido a 15 de Fevereiro de 2012, a quantia de 15.000,00 euros, através do cheque (bancário) n.º ...72, emitido a 23 de Fevereiro de 2012, e a quantia de 15.000,00 euros, através do cheque n.º ...73, emitido a 29 de Fevereiro de 2012;
x) A sociedade comercial “C..., Lda.”, representada por EE, e BB celebraram, a 10 de Abril de 2012, um acordo denominado “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda de 3 de Janeiro de 2012 com Tradição do Imóvel”, cuja cópia se encontra junta a fls. 533 e 533 verso e cujo teor se dá aqui por reproduzido, onde se lê o seguinte:
“Acordam e reciprocamente aceitam em aditamento ao contrato promessa de compra e venda entre ambos celebrado em 2012/01/03, as seguintes cláusulas:
Primeira: Nesta data são entregues pela Promitente Vendedora à Promitente compradora as chaves da fracção autónoma, de tipologia ..., sita no ...... andar esquerdo, com entrada pelo n.º ...07 da Rua ..., bem como garagem individual com arrumos (…), a quem confere a posse imediata sobre o dito imóvel.
Segunda: A escritura pública de compra e venda será celebrada a favor da Promitente Compradora e/ou de quem esta indicar, no prazo máximo de 90 dias a contar da data do presente aditamento.”;
y) A sociedade comercial “C..., Lda.”, nessa data, entregou a BB as chaves da fração autónoma identificada na alínea r);
z) BB enviou à sociedade comercial “J..., Lda.” a carta registada, com aviso de receção, cuja cópia se encontra junta a fls. 534 verso e 535 e cujo teor se dá aqui por reproduzido, datada de 25 de Junho de 2012, recebida a 27 de Junho de 2012, com o “Assunto: Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado a 03 de Janeiro de 2012 e respetivo aditamento de 10 de Abril de 2012”, onde se lê o seguinte:
“Como é do perfeito conhecimento de V. Exas., e conforme bem resulta do contrato promessa em referência, e do respectivo aditamento, a escritura pública de compra e venda da fração autónoma (…) objecto de tal contrato deveria ter sido realizada, no máximo, 90 (…) dias após o dia .../.../2012.
Ora, sendo que a marcação de tal escritura, nos termos de tal contrato, é da responsabilidade de V. Exas., e uma vez que, até à presente data V. Exas., apesar de anteriormente já interpelados para tal, não diligenciaram pela sua marcação, sou pela presente a solicitar a imediata designação de dia e hora, bem como a comunicação devida, para a efectivação da escritura definitiva de compra e venda referente ao contrato promessa em causa.
De modo que, tendo já sido ultrapassados todos os prazos razoáveis e possíveis de conceder, solicito a V. Exas. que num prazo máximo de 20 (…) dias V. Exas. levem a cabo a marcação da referida escritura pública definitiva, cumprindo, assim, com o clausulado no aludido contrato promessa e respectivo aditamento.
Por último, alerto V. Exas. que, caso o prazo supra estipulado não seja respeitado, e a escritura prometida não se realize nos próximos 20 (…) dias, perderei todo o interesse na celebração da mesma, e, em consequência da mora em que V. Exas. já se encontram e que persistirá, incorrerão V. Exas. numa situação de incumprimento definitivo, o que me facultará o direito a exigir a resolução do contrato promessa celebrado, e respetivo aditamento, e consequentemente restituição do sinal em dobro do montante já entregue a V. Exas. a título de sinal (…)”;
aa) BB enviou à sociedade comercial “J..., Lda.” a carta registada, cuja cópia se encontra junta a fls. 535 verso e cujo teor se dá aqui por reproduzido, datada de 25 de Julho de 2012, com o “Assunto: Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado a 03 de Janeiro de 2012 e respetivo aditamento de 10 de Abril de 2012”, onde se lê o seguinte:
“Como é do perfeito conhecimento de V. Exa., e conforme bem resulta do contrato promessa em referência (do qual faz parte integrante o supra dito aditamento), a escritura pública de compra e venda do imóvel objecto de tal contrato deveria ter sido realizada até ao pretérito dia 10 deste mês de Julho de 2012.
Ora, sendo que, a marcação de tal escritura, nos termos de tal contrato (…), é da responsabilidade de V. Exa., e uma vez que, até à presente data V. Exa., apesar de anteriormente já interpelado para tal, não diligenciou pela sua marcação, serve a presente missiva para, uma vez mais, e em última instância, solicitar a imediata designação de dia e hora, bem como a comunicação devida, para a efectivação da escritura definitiva de compra e venda referente ao contrato promessa em causa.
De modo que, tendo já sido ultrapassado o prazo contratualmente estipulado para tal efeito, sou pela presente a conceder um prazo máximo de 20 (…) dias a V. Exa. Para que levem a cabo a marcação e efectivação da referida escritura pública definitiva, cumprindo, assim, com o clausulado no aludido contrato promessa e respectivo aditamento.
Por último, sou a alertar V. Exa. que, caso o prazo supra estipulado não seja respeitado, e a escritura prometida não se realize nos próximos 20 (…) dias, perderei todo o interesse na celebração da mesma, e, em consequência da mora em que V. Exa. já se encontra e que persistirá, incorrerá V. Exa. numa situação de incumprimento definitivo, o que me facultará o direito a exigir a resolução do contrato promessa celebrado (do qual faz parte integrante o respectivo aditamento), e, consequentemente, a restituição em dobro do montante já entregue a V. Exa. a título de sinal e de reforços de sinal (…)”;
bb) A sociedade comercial “C..., Lda.” não diligenciou pela marcação da escritura pública de compra e venda;
cc) A fração autónoma referida na alínea r) corresponde à fração autónoma designada pela letra H, do prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...10;
dd) A sociedade comercial “C..., Lda.”, representada por EE, e a sociedade comercial “A..., Lda.”, representada pelos sócios AA e BB, celebraram, a 3 de Junho de 2008, um acordo denominado “contrato promessa de compra e venda com dação em pagamento”, tendo a primeira declarado prometer vender à segunda, que declarou prometer comprar, uma fração autónoma, de tipologia ..., sito no ...... andar esquerdo, bem como garagem individual com arrumos, do prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...27, com entrada pelo n.º ...07, da Rua ..., pelo preço de 150.000,00 euros, livre de ónus ou encargos, nos termos constantes do documento de fls. 542 verso a 544, cujo teor se dá aqui por reproduzido;
ee) A cláusula “Quarta” do referido acordo tem o seguinte teor:
“A promitente compradora é a responsável pela empreitada da arte de serralharia a realizar naquele prédio urbano (…), tendo sido fixado entre ambas as outorgantes no âmbito daquele contrato de empreitada que o preço pela realização da obra de serralharia é de 106.000,00 (…). Tudo conforme melhor se colhe do orçamento dado pela segunda outorgante à primeira cuja cópia aqui se anexa e rubricado por ambas as partes, se considera como parte integrante deste contrato promessa.”;
ff) Nos termos da cláusula “Quinta”:
“Assim e para pagamento de parte do preço deste contrato promessa de compra e venda, ambas as outorgantes aceitam que o mesmo possa ser efectuado mediante compensação entre o crédito da primeira outorgante decorrente deste contrato de compra e venda aqui prometido e o crédito que a segunda outorgante virá a deter sobre a primeira, no momento em que seja concluída a obra total de serralharia, que esta se obrigou a realizar nos termos do orçamento anexo ao presente contrato.”;
gg) Nos termos da cláusula “Sexta”:
“Desta forma, considerando ambas as outorgantes que virão a ser entre si, em simultâneo e reciprocamente, credoras e devedoras, acordam que o pagamento do preço referente à fracção autónoma identificada na cláusula segunda deste contrato promessa seja efectuado da forma seguinte:
Predial de ..., freguesia ..., com o número ...27, com entrada pelo n.º ...07, da Rua ..., pelo preço de 150.000,00 euros, livre de ónus ou encargos, nos termos constantes do documento de fls. 542 verso a 544, cujo teor se dá aqui por reproduzido;
hh) Na cláusula “Sétima” prevê-se o seguinte:
“Fica a cargo da primeira outorgante a marcação da escritura pública de compra e venda, devendo para o efeito comunicar à segunda outorgante a data, hora e local da realização da mesma, mediante carta registada com aviso de recepção, para a morada constante deste contrato e com a antecedência mínima de quinze dias.
Parágrafo Único: A conclusão da obra ocorrerá até trinta de Setembro de 2008, pelo que a outorga da escritura definitiva de compra e venda ocorrerá naquele período, salvo razões de força maior.”;
ii) Nos termos da cláusula “Oitava”:
“Acordam ainda as partes aqui outorgantes que, sem prejuízo da cláusula anterior, ou seja, em data anterior a Setembro de 2008, assim que a fracção aqui prometida vender esteja acabada e pronta a habitar, serão entregues pela promitente vendedora à promitente compradora as chaves da mesma, conferindo-lhe assim a posse sobre a dita fracção.”;
jj) A cláusula “Décima Terceira” tem o seguinte teor:
“Os outorgantes prescindem de mútuo acordo do cumprimento das formalidades previstas no n.º 3 do art. 410º do C. Civil, ou seja, do reconhecimento presencial das assinaturas, renunciando expressamente à invocação dessa omissão.”;
kk) A sociedade comercial “C..., Lda.”, representada por EE, e a sociedade comercial “A..., Lda.”, representada pelo sócio gerente AA, celebraram, a 31 de Julho de 2008, um acordo denominado “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda de 3 de Junho de 2008 com Tradição do Imóvel”, cuja cópia se encontra junta a fls. 545 e 545 verso e cujo teor se dá aqui por reproduzido, onde se lê o seguinte:
“Acordam e reciprocamente aceitam em aditamento ao contrato promessa de compra e venda entre ambos celebrado em 2008/06/03, as seguintes cláusulas:
Primeira: Nesta data são entregues pela Promitente Vendedora à Promitente compradora as chaves da fracção autónoma, de tipologia ..., sita no ...... andar esquerdo, com entrada pelo n.º ...07, da Rua ..., bem como garagem individual com arrumos (…), a quem confere a posse imediata sobre o dito imóvel.
Segunda: A escritura pública de compra e venda será celebrada a favor da Promitente Compradora e/ou de quem esta indicar, no prazo máximo de 90 dias a contar da data do presente aditamento.”;
ll) A sociedade comercial “C..., Lda.”, nessa data, entregou à sociedade comercial “A..., Lda.” as chaves da fração autónoma identificada na alínea dd);
mm) A sociedade comercial “J..., Lda.”, representada por EE, declarou, por escrito datado de 20 de Setembro de 2010, denominado “Recibo de Sinal”, reconhecer que a sociedade comercial “A..., Lda.” “cumpriu integralmente, e a expensas suas, o contrato de empreitada entre ambos celebrado, tendo sido executados trabalhos de serralharia no montante de €106.883,96 (…), pelo que se considera assim prestado o sinal e princípio de pagamento do preço devido pela fracção autónoma, de tipologia ..., sita no ...... andar esquerdo, com entrada pelo n.º ...07, da mencionada Rua ..., bem como garagem individual com arrumos, conforme Cláusulas Quarta, Quinta e Sexta, alínea a), do contrato promessa de compra e venda celebrado pelas partes em 3 de Junho de 2008.”;
nn) A sociedade comercial “A..., Lda.” enviou à sociedade comercial “J..., Lda.” a carta registada, com aviso de receção, cuja cópia se encontra junta a fls. 546 verso e 547 e cujo teor se dá aqui por reproduzido, datada de 25 de Junho de 2012, recebida a 27 de Junho de 2012, com o “Assunto: Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado a 03 de Junho de 2008 e respetivo aditamento de 31 de Julho de 2008”, onde se lê o seguinte:
“Como é do perfeito conhecimento de V. Exas., e conforme bem resulta do contrato promessa em referência, e do respectivo aditamento, a escritura pública de compra e venda da fração autónoma (…) objecto de tal contrato deveria ter sido realizada, no máximo, 90 (…) dias após o dia .../.../2008.
Ora, sendo que a marcação de tal escritura, nos termos de tal contrato, é da responsabilidade de V. Exas., e uma vez que, até à presente data V. Exas., apesar de anteriormente já interpelados para tal, não diligenciaram pela sua marcação, sou pela presente a solicitar a imediata designação de dia e hora, bem como a comunicação devida, para a efectivação da escritura definitiva de compra e venda referente ao contrato promessa em causa.
De modo que, tendo já sido ultrapassados todos os prazos razoáveis e possíveis de conceder, solicito a V. Exas. que num prazo máximo de 20 (…) dias V. Exas. levem a cabo a marcação da referida escritura pública definitiva, cumprindo, assim, com o clausulado no aludido contrato promessa e respectivo aditamento.
Por último, alerto V. Exas. que, caso o prazo supra estipulado não seja respeitado, e a escritura prometida não se realize nos próximos 20 (…) dias, perderei todo o interesse na celebração da mesma, e, em consequência da mora em que V. Exas. já se encontram e que persistirá, incorrerão V. Exas. numa situação de incumprimento definitivo, o que me facultará o direito a exigir a resolução do contrato promessa celebrado, e respetivo aditamento, e consequentemente restituição do sinal em dobro do montante já entregue a V. Exas. a título de sinal …”;
oo) A sociedade comercial “C..., Lda.” não diligenciou pela marcação da escritura pública de compra e venda;
pp) A fração autónoma referida na alínea dd) corresponde à fração autónoma designada pela letra M, do prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...10;
qq) A sociedade comercial “C..., Lda.”, representada por EE, e a sociedade comercial “A..., Lda.”, representada pelos sócios AA e BB, celebraram, a 3 de Junho de 2008, um acordo denominado “contrato promessa de compra e venda com dação em pagamento”, tendo a primeira declarado prometer vender à segunda, que declarou prometer comprar, uma fração autónoma, de tipologia ..., sita no ...... andar posterior, bem como lugar de estacionamento no logradouro, do prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...27, com entrada pelo n.º ...17, da Rua ..., pelo preço de 75.000,00 euros, livre de ónus ou encargos, nos termos constantes do documento de fls. 554 a 556, cujo teor se dá aqui por reproduzido;
rr) A cláusula “Quarta” do referido acordo tem o seguinte teor:
“A promitente compradora é a responsável pela empreitada da arte de serralharia a realizar naquele prédio urbano (…), tendo sido fixado entre ambas as outorgantes no âmbito daquele contrato de empreitada que o preço pela realização da obra de serralharia é de 90.597,89 (…). Tudo conforme melhor se colhe do orçamento, notas de débito e facturas, dado pela segunda outorgante à primeira cuja cópia aqui se anexa e rubricado por ambas as partes, se considera como parte integrante deste contrato promessa.”;
ss) Nos termos da cláusula “Quinta”:
“Assim e para pagamento do preço deste contrato promessa de compra e venda, ambas as outorgantes aceitam que o mesmo possa ser efectuado mediante compensação entre o crédito da primeira outorgante decorrente deste contrato de compra e venda aqui prometido e o crédito que a segunda outorgante detém sobre a primeira, no momento em que foram concluídas as obras totais de serralharia, que esta se obrigou a realizar.”;
tt) Nos termos da cláusula “Sexta”:
“Desta forma, considerando ambas as outorgantes que virão a ser entre si, em simultâneo e reciprocamente, credoras e devedoras, acordam que o pagamento do preço referente à fracção autónoma identificada na cláusula segunda deste contrato promessa seja efectuado da forma seguinte:
c) Por compensação das obrigações recíprocas, relativamente à quantia de €90.597,89 (…), no momento do integral cumprimento do contrato de empreitada a que se obrigou.
d) Na data da outorga da escritura pública de compra e venda, a primeira outorgante pagará à segunda a quantia de €15.597,89 (…).”;
uu) Na cláusula “Sétima” prevê-se o seguinte:
“Fica a cargo da primeira outorgante a marcação da escritura definitiva de compra e venda, devendo para o efeito comunicar à segunda outorgante a data, hora e local da realização da mesma, mediante carta registada com aviso de recepção, para a morada constante deste contrato e com a antecedência mínima de quinze dias.
Parágrafo Único: A conclusão da obra ocorrerá até trinta de Setembro de 2008, pelo que a outorga da escritura definitiva de compra e venda ocorrerá naquele período, salvo razões de força maior .”;
vv) Nos termos da cláusula “Oitava”:
“Acordam ainda as partes aqui outorgantes que, sem prejuízo da cláusula anterior, ou seja, em data anterior a Setembro de 2008, assim que a fracção aqui prometida vender esteja acabada e pronta a habitar, serão entregues pela promitente vendedora à promitente compradora as chaves da mesma, conferindo-lhe assim a posse sobre a dita fracção.”;
ww) A cláusula “Décima Terceira” tem o seguinte teor:
“Os outorgantes prescindem de mútuo acordo do cumprimento das formalidades previstas no n.º 3 do art. 410º do C. Civil, ou seja, do reconhecimento presencial das assinaturas, renunciando expressamente à invocação dessa omissão.”;
xx) A sociedade comercial “C..., Lda.”, representada por EE, e a sociedade comercial “A..., Lda.”, representada pelo sócio gerente AA, celebraram, a 31 de Julho de 2008, um acordo denominado “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda de 3 de Junho de 2008 com Tradição do Imóvel”, cuja cópia se encontra junta a fls. 557 e 557 verso e cujo teor se dá aqui por reproduzido, onde se lê o seguinte:
“Acordam e reciprocamente aceitam em aditamento ao contrato promessa de compra e venda entre ambos celebrado em 2008/06/03, as seguintes cláusulas:
Primeira: Nesta data são entregues pela Promitente Vendedora à Promitente compradora as chaves da fracção autónoma, de tipologia ..., sita no ...... andar posterior, com entrada pelo n.º ...17, da Rua ..., bem como lugar de estacionamento no logradouro (…), a quem confere a posse imediata sobre o dito imóvel.
Segunda: A escritura pública de compra e venda será celebrada a favor da Promitente Compradora e/ou de quem esta indicar, no prazo máximo de 90 dias a contar da data do presente aditamento.”;
yy) A sociedade comercial “C..., Lda.”, nessa data, entregou à sociedade comercial “A..., Lda.” as chaves da fração autónoma identificada na alínea qq);
zz) A sociedade comercial “J..., Lda.”, representada por EE, declarou, por escrito datado de 20 de Setembro de 2010, denominado “Recibo de Sinal”, reconhecer que a sociedade comercial “A..., Lda.” “cumpriu integralmente, e a expensas suas, o contrato de empreitada entre ambos celebrado, tendo sido executados trabalhos de serralharia no montante de €90.597,89 (…), pelo que se considera assim prestado o sinal e princípio de pagamento do preço devido pela fração autónoma, de tipologia ..., sita no ...... andar posterior, com entrada pelo n.º ...17, da Rua ..., freguesia ..., bem como lugar de estacionamento no logradouro, conforme Cláusulas Quarta, Quinta e Sexta, alínea a), do contrato promessa de compra e venda celebrado pelas partes em 3 de Junho de 2008.”;
aaa) A sociedade comercial “A..., Lda.” enviou à sociedade comercial “J..., Lda.” a carta registada, com aviso de receção, cuja cópia se encontra junta a fls. 558 verso e 559 e cujo teor se dá aqui por reproduzido, datada de 25 de Junho de 2012, recebida a 27 de Junho de 2012, com o “Assunto: Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado a 03 de Junho de 2008 e respetivo aditamento de 31 de Julho de 2008”, onde se lê o seguinte:
“Como é do perfeito conhecimento de V. Exas., e conforme bem resulta do contrato promessa em referência, e do respectivo aditamento, a escritura pública de compra e venda da fração autónoma (…) objecto de tal contrato deveria ter sido realizada, no máximo, 90 (…) dias após o dia .../.../2008.
Ora, sendo que a marcação de tal escritura, nos termos de tal contrato, é da responsabilidade de V. Exas., e uma vez que, até à presente data V. Exas., apesar de anteriormente já interpelados para tal, não diligenciaram pela sua marcação, sou pela presente a solicitar a imediata designação de dia e hora, bem como a comunicação devida, para a efectivação da escritura definitiva de compra e venda referente ao contrato promessa em causa.
De modo que, tendo já sido ultrapassados todos os prazos razoáveis e possíveis de conceder, solicito a V. Exas. que num prazo máximo de 20 (…) dias V. Exas. levem a cabo a marcação da referida escritura pública definitiva, cumprindo, assim, com o clausulado no aludido contrato promessa e respectivo aditamento.
Por último, alerto V. Exas. que, caso o prazo supra estipulado não seja respeitado, e a escritura prometida não se realize nos próximos 20 (…) dias, perderei todo o interesse na celebração da mesma, e, em consequência da mora em que V. Exas. já se encontram e que persistirá, incorrerão V. Exas. numa situação de incumprimento definitivo, o que me facultará o direito a exigir a resolução do contrato promessa celebrado, e respetivo aditamento, e consequentemente restituição do sinal em dobro do montante já entregue a V. Exas. a título de sinal (…)”;
bbb) A sociedade comercial “C..., Lda.” não diligenciou pela marcação da escritura pública de compra e venda;
ccc) A fração autónoma referida na alínea qq) corresponde à fração autónoma designada pela letra D, do prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o número ...10;
ddd) AA e BB conhecem há longos anos o sócio e gerente da ora insolvente, EE;
eee) AA e BB não vivem nas frações autónomas identificadas nas alíneas f) e r), não fazem aí as suas refeições e nem aí recebem outros familiares e amigos;
fff) AA, BB e “A..., Lda.”, relativamente às frações identificadas nas alíneas f), r), dd) e qq), não liquidaram IMT;
ggg) As frações autónomas do prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o n.º ...10, não têm licença de utilização;
hhh) A sociedade comercial “A..., Lda.” executou, a pedido da ora insolvente, trabalhos de serralharia, nos valores de 106.883,96 euros e de 90.597,89 euros.
O DIREITO
a)
O acórdão da Formação que admitiu a revista excecional definiu como primeira questão a conhecer a seguinte: “saber acerca da aplicação do segmento uniformizador do AUJ n.º 4/2014 de 20 de março, saber se aplicação do mesmo se mostra limitada aos contratos promessa que não se encontrem definitivamente incumpridos à data da declaração da insolvência, devendo, a estes aplicar-se, estritamente, os preceitos do Código Civil, mais precisamente os artºs. 755° n.º 1 alínea f) e 442°, ambos do Código Civil”.
Como vimos, o acórdão recorrido considerou que, para ser reconhecido o direito de retenção aos credores/reclamantes, estes tinham de demonstrar a sua qualidade de consumidores. Como não lograram fazê-lo, concluiu-se que os seus créditos não gozavam do direito de retenção previsto no artigo 755º, n.º 1, alínea f), do Código Civil (CC) e, em consequência, classificaram-se tais créditos como comuns, tendo como tal sido graduados.
Foi também entendido nesse acórdão que a prova da condição de consumidor é exigida tanto para o caso em que o incumprimento definitivo do contrato-promessa, com traditio, é anterior à declaração de insolvência, como no caso em que esse incumprimento se verifica depois desse momento, fazendo-se aplicar a doutrina dos acórdãos de uniformização 4/2014 e 4/2019, indistintamente, às situações de incumprimento definitivo ocorridas antes ou depois de ser declarada a insolvência.
Diz-se no acórdão recorrido:
A questão que se coloca é se tem algum sentido e fundamento destrinçar a ocorrência do incumprimento definitivo do contrato-promessa em que houve tradição do imóvel, quando está em causa o direito de retenção sobre o mesmo, entre o momento anterior à declaração de insolvência e o momento subsequente? E isto porque na posição sustentada pelos recorrentes se for antes prescinde-se da restringência ao “promitente consumidor”, mas se for posteriormente já haverá essa restringência, seguindo-se o posicionamento do Ac. STJ n.º 4/2014. Não cremos e não vislumbramos razões suficientemente válidas para utilizar esse expediente diferenciador, antes pelo contrário.
Desde logo, porquanto o que está em causa no processo de insolvência é a execução universal para satisfação dos credores, designadamente através da liquidação do património do devedor. E a correspondente graduação incide nos créditos sobre a insolvência, tantos os originais, como os equiparados. Na posição sustentada pelos recorrentes só haveria esse restringimento aos créditos sobre a massa falida, que são constituídos após a declaração de falência e logo num momento em que o seu cumprimento contratual está suspenso. Isso significava uma total inoperância da posição veiculada pela jurisprudência uniformizada no sentido da restrita tutela do particular-consumidor, mediante o reconhecimento do referenciado direito de retenção. Por outro lado, essa destrinça seria um nítido incentivo para o reforço do surgimento de “contratos promessa surpresa”, abalando a necessária confiança do tráfico jurídico. Em suma, a doutrina sucessivamente consagrada nos Acórdãos Uniformadores de Jurisprudência do STJ n.º 4/2014 e 4/2019 de restringência ao “particular-consumidor”, enquanto beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, conferindo-se a tutela garantística do direito de retenção, mormente quando está em causa um imóvel, deve ser indistintamente aplicada às situações de incumprimento definitivo ocorridas antes ou depois de ser declarada a insolvência.
A jurisprudência do Supremo, quanto a esta primeira questão, orienta-se para uma perspetiva diferente da defendida no acórdão recorrido.
Os acórdãos de 29.07.2016 (no processo n.º 6193/13.0TBBRG-H.G1.S1) e de 02.04.2019 (no processo n.º 882/14.9TJVNF-G.G1.G1.S1), referenciados pelos recorrentes na fundamentação da revista excecional, são clara expressão dessa perspetiva.
Muitos outros se poderiam ajuntar, designadamente os acórdãos de 22.02.2022 e de 05.04.2022, proferidos nos processos nºs 1/18.2T8STS-C.P1.S1 e 2949/15.7T8VFX-B.L1.S1, respetivamente, todos consultáveis em www.dgsi.pt.
Na concreta situação dos autos, constitui dado assente, porque não impugnado em qualquer grau recursório, que o incumprimento definitivo dos contratos-promessa de compra e venda se verificou antes da declaração de insolvência.
Por conseguinte, estando esses contratos já resolvidos, os contratos-promessa celebrados entre os recorrentes e a sociedade “A..., Lda.” não podem ser considerados negócios em curso para os efeitos do disposto no artigo 102º do Código de Insolvência e de Recuperação de Empresas (CIRE).
Será, então, de desaplicar a doutrina do acórdão uniformizador n.º 4/2014 vertida no respetivo segmento com o seguinte teor: “no âmbito da graduação de créditos em insolvência o consumidor promitente-comprador em contrato, ainda que com eficácia meramente obrigacional com traditio, devidamente sinalizado, que não obteve o cumprimento do negócio por parte do administrador da insolvência, goza do direito de retenção nos termos do estatuído no artigo 755º nº 1 alínea f) do Código Civil”.
Um dos pressupostos da uniformização constante de tal segmento consubstancia-se na circunstância de não ter sido o contrato-promessa cumprido pelo administrador da insolvência. Ora, como é evidente, só se pode dizer que o administrador da insolvência não cumpre o contrato-promessa quando ainda está em condições de o poder cumprir, o que já não acontece quando o contrato-promessa se mostra resolvido, antes da declaração de insolvência, como foi o caso.
Consagrou-se, assim, por via jurisprudencial, o reconhecimento de um regime específico no âmbito da insolvência, de modo a que apenas o promitente-comprador consumidor, cujo contrato tenha sido resolvido depois da declaração de insolvência, goza do privilégio (direito de retenção) em relação à hipoteca, em sede de graduação de créditos.
Nos termos do artigo 755º, n.º 1, alínea f) do CC, goza do direito de retenção o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos temos do artigo 442º.
Logo, para o reconhecimento e efetivação do direito de retenção ao beneficiário da promessa de venda, bastam dois requisitos: (i) que tenha ocorrido a tradição da coisa objeto da promessa da esfera do promitente-alienante para a do promitente-adquirente; (ii) que tenha ocorrido incumprimento do contrato-promessa imputável ao promitente-alienante, nos termos do artigo 442.º do CC.
O citado regime geral do artigo 755º, n.º 1, alínea f), não faz, assim, depender o direito de retenção atribuído ao beneficiário da promessa de venda da qualidade de consumidor.
Foi esta, aliás, a posição que assumimos no acórdão de 11.09.2018, no processo n.º 25261/11.6T2SNT-D.L1.S2, em que o presente relator e a Senhora Conselheira 1ª adjunta serviram, respetivamente, como 1º e 2ª adjuntos.
Portanto, quanto a esta questão discordamos, com o devido respeito, da decisão recorrida.
b)
A segunda questão identificada pelo acórdão da Formação é a de “saber se a traditio exigida para que se constitua o direito de retenção, reclama apenas a detenção material da coisa, não sendo necessário, para esse efeito, uma posse”.
O acórdão recorrido fez um interessante cotejo sobre a traditio relevante para o efeito pretendido, concluindo assim:
“Em suma, o direito de retenção na sequência de um contrato-promessa em que que ocorre a tradição da coisa, exige que esta última esteja conexionada com a subsequente detenção, de modo que na simbólica entrega de chaves não basta fazer constar esse registo no correspondente contrato ou constatar que ocorreu uma simples transferência dessas chaves, sendo necessário verificar se houve esse uso ou fruição, assumindo essa detenção uma natureza pública, desvalorizando-se juridicamente a tradição encoberta de um imóvel, a que se segue uma detenção oculta”.
Os recorrentes encontram no acórdão fundamento de 25.03.2014[2], o contraponto da posição assumida no acórdão recorrido, valendo-se do que ali se escreveu.
Importa, em primeiro lugar, referir que a situação de facto sobre que esse acórdão se debruçou tem contornos algo diferentes da situação presente, na medida em que consta dos factos ali provados que os promitentes-compradores fizeram uso das chaves que a promitente-vendedora lhes entregou, acedendo ao prédio em causa, à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém – cfr. ponto 15. dos factos provados nessa ação – o que levou a que se tivesse escrito nesse acórdão o seguinte:
“O acesso ao prédio, onde se localiza o andar e o aparcamento prometidos vender, por parte dos recorrentes, fazendo uso da chave que lhes foi entregue pela promitente vendedora, não pode ser interpretado como um simples acto social de turismo ou recreio, mas antes como a expressão possível de domínio material sobre o espaço de implantação do dito andar e respectivo aparcamento”.
Esta desconformidade factual com a hipótese dos autos poderia, logo à partida, prejudicar o conhecimento desta questão por inexistência de verdadeira contradição de julgados.
Devemos, no entanto, prosseguir a análise.
No referido acórdão teorizou-se sobre a traditio, tomando por base o acórdão do Supremo de 19.04.2001, anotado por Calvão da Silva na RLJ Ano 133, página 370, e Ano 134, página 21, de que foi retirada a seguinte passagem:
“A tradição da coisa exprime, na disciplina dos direitos reais, a transmissão da detenção de uma coisa entre dois sujeitos de direito, sendo constituída por um elemento negativo (o abandono pelo antigo detentor) e um elemento positivo, a tradicionalmente chamada apprehensio (acto que exprime a tomada de poder sobre a coisa).
A alínea b) do artigo 1263 do C.C., na esteira de uma velha tradição romanista, confere igual valor à tradição material e à tradição simbólica.
É no elemento positivo da traditio (apprehensio) que se verificam as variações que explicam a distinção entre tradição material e tradição simbólica.
A tradição é material quando, p. ex., o livreiro entrega em mão o livro ao comprador, ou o vendedor de uma casa leva o comprador a entrar nela, abandonando-a de seguida; será simbólica quando o vendedor de um apartamento entrega as chaves ao comprador, ou o vendedor de uma quinta entrega ao comprador os títulos ou os documentos que justificavam o seu direito, ou, como nos antigos costumes, lhe entregava uma porção de terra do prédio ou, p.ex., uma cepa de uma vinha.
A tradição material é, portanto, a realizada através de um acto físico de entrega e recebimento da própria coisa; a tradição simbólica é o resultado do significado social ou convencional atribuído a determinados gestos ou expressões.
A relevância atribuída à tradição simbólica foi a natural consequência de nem sempre a apprehensio poder ser materialmente realizada, por impossibilidade objectiva ou subjectiva, mas o seu uso generalizou-se e diversificou-se de acordo com as necessidades do comércio jurídico.
O valor simbólico de um acto depende, naturalmente, do tipo de coisa que se transmite, como supra ficou exemplificado e explicado.
Mas também a traditio material varia de configuração e intensidade, de acordo com a natureza da coisa alienada.
A chamada traditio longa manu ou traditio oculis et affectu, que exprimiam o consenso das partes junto das coisas transmitidas, com o significado de abandono e apprehensio, sofreu, nos direito romano e comum, uma evolução no seio da tradição material, para formas atenuadas de transmissão da coisa.
A traditio material, suposta pelo legislador, não implica, portanto, um acto plasticamente representável, de largar e tomar, bastando-se com a inequívoca expressão de abandono da coisa e a consequente expressão de tomada de poder material sobre a mesma, por parte do beneficiário”.
Como se observa num acórdão de 2008 deste Supremo Tribunal de Justiça[3], a traditio significa essencialmente entrega, podendo essa entrega corresponder a uma posse precária ou de mera detenção, pois é nesse sentido mais lato que tal expressão aparece no enunciado do artigo 442.º do CC.
O acórdão deste mesmo tribunal, datado de 10.01.2019[4], trabalhou a traditio na promessa de compra e venda de prédios urbanos, manifestando o seguinte entendimento:
“A tradição da coisa prometida alienar, quando se trate de prédio urbano, pode manifestar-se através de diversificados modos de comportamento que revelem, à luz da sua significação social, segundo as regras da experiência, uma situação resultante de um elemento negativo traduzido no abandono da coisa pelo seu anterior detentor em correspondência com um elemento positivo consistente na apprehensio da mesma pelo novo detentor.
Nesse tipo de casos, tem sido considerada como tradição simbólica da coisa, por exemplo, a entrega das chaves de um prédio urbano, o que não significa, no entanto, que deva ainda assim ser entendido todo e qualquer ato de entrega de chaves, importando atentar no respetivo contexto, nomeadamente negocial.”
Reportando-nos, então, aos factos que interessam a esta questão, temos que, nas alíneas l) e m), x) e y), kk) e ll), e xx) e yy), ficou provado que a sociedade promitente-vendedora, por ocasião dos aditamentos aos quatro contratos-promessa (em 31.07.2008 e 10.04.2012), entregou a cada um dos promitentes-compradores, as chaves das respetivas frações prediais.
Será que esta entrega das chaves, correspondendo a uma traditio simbólica, é suficiente?
O acórdão recorrido entendeu que não.
Somos da mesma opinião, não podendo deixar de subscrever o que ali ficou explanado:
“No caso em apreço, recordamos que a petição inicial deu entrada em 24/jan./2012 e a sentença que decretou a insolvência é datada de 28/set./2012 (Factos constantes no processo principal n.º 98/12.... e que são do conhecimento do tribunal, identificados nos itens 1 e 2 dos factos provados). Por sua vez, os dois contratos promessa outorgados pela sociedade insolvente, sendo um com AA e outro com BB, foram celebrados em 03/jan./2012 [f) e r) dos factos provados)], ou seja, no mesmo mês em que deu entrada a petição de insolvência. Por sua vez, os aditamentos aos mesmos, onde ficou clausulado a entrega de chaves, foram outorgados em 10/abr./2012, sendo nessa mesma data entregues as chaves dessas frações [e), m) e x), y) dos factos provados]. Mais será de referir que os dois contratos-promessa celebrados com a sociedade comercial “A..., Lda.”, representada pelos sócios AA e BB, ocorreram em 31/jul./2008 [dd) e qq) dos factos provados]. Por sua vez, os aditamentos contratuais aos mesmos foram celebrados em 31/jul./2008, ficando clausulado a entrega das chaves, o que aconteceu nessa data [ll) e yy) dos factos provados]. Mais ficou provado que AA e BB não vivem nas fracções autónomas identificadas nas alíneas f) e r), não fazem aí as suas refeições e nem aí recebem outros familiares e amigos [eee) factos provados], bem como os mesmos e “A..., Lda.”, relativamente às fracções identificadas nas alíneas f), r), dd) e qq), não liquidaram IMT [fff) factos provados]. Tanto mais que “As fracções autónomas do prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial de , freguesia ..., com o n.º ...10, não têm licença de utilização [ggg) factos provados]. Isto significa que a mencionada entrega de chaves foi um “acto isolado”, não conferindo qualquer detenção por parte dos recorrentes[5]. Aliás, essa “entrega de chaves” na sequência dos contratos-promessa e dação de pagamento dos trabalhos de serralharia celebrados em 03/jun./2008, foi num momento, como decorre da leitura do que ficou clausulado, em que estavam a ser iniciadas os correspondentes trabalhos de serralharia (31/jul/2008). Assim e nesta parte, não podemos considerar que os recorrentes sejam titulares de qualquer direito de retenção relativamente às frações que foram objeto dos mencionados contratos promessa”.
Na verdade, apesar dessa entrega das chaves, resulta dos factos provados que: AA e BB não vivem nas frações autónomas identificadas nas alíneas f) e r), não fazem aí as suas refeições, nem aí recebem outros familiares e amigos [eee)]; AA, BB e “A..., Lda.”, relativamente às frações identificadas nas alíneas f), r), dd) e qq), não liquidaram IMT [fff)]; e as frações autónomas do prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial de, freguesia ..., com o n.º ...10, não têm licença de utilização [ggg)].
Compreende-se, assim, que o acórdão recorrido tenha classificado a entrega das chaves como um ato isolado, pois foi disso que, de facto, se tratou.
No específico contexto da situação exposta nos autos, a entrega das chaves não teve qualquer sequência ao nível do controlo material das frações por parte dos promitentes-compradores, razão pela qual não se tem por verificada a traditio das mesmas.
Falha, portanto, um dos requisitos da efetivação do direito de retenção, o que levará à improcedência da revista excecional.
*
III. DECISÃO
Em conformidade, nega-se a revista.
*
Custas pelos recorrentes.
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LISBOA, 28 de setembro de 2022
Henrique Araújo (Relator)
Maria Olinda Garcia
Ricardo Costa
Sumário, (art.º 663, n.º 7, do CPC).
___________________________________________________
[1] Relator: Henrique Araújo
Adjuntos: Maria Olinda Garcia
Ricardo Costa
[2] No processo n.º 1729/12.6TBCTB-B.C1.S1, no mesmo endereço.
[3] Acórdão de 06.05.2008, no processo n.º 08A785, em www.dgsi.pt.
[4] No processo n.º 3595/16.3T8GMR.G1.S1, em www.dgsi.pt.
[5] Nosso sublinhado.