| 2689/08.3TBLRA.C1.S1 |  |
PODERES DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
COMPRA E VENDA
AQUISIÇÃO
BEM IMÓVEL
COISA ALHEIA
ACTO ONEROSO
ATO ONEROSO
TERCEIRO
BOA FÉ
REGISTO PREDIAL
DIREITO CIVIL - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / CONTRATOS EM ESPECIAL.
DIREITO DOS REGISTOS E NOTARIADO - REGISTO PREDIAL.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL / PROCESSO DE DECLARAÇÃO / RECURSOS.
- Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 7.ª edição, p. 233.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 291.º, N.º3, 408.º, 879.º, 892.º.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 527.º, N.º1, 542.º, N.º3, 615.º, N.º 1, AL. D), 1ª PARTE , 636.º, N.º2, 637.º, N.º1, 639º NºS 1 E 2, 640.º, N.ºS1 E 3, 662.º, N.ºS 1 E 4,666.º, N.º1, 671.º, N.º3, 674.º, N.ºS 1, AL.C), E 3, 682.º, N.º S 1, 2 E 3.
CÓDIGO DO REGISTO PREDIAL (CREGP): - ARTIGOS 1.º, 2.º, N.º1, ALÍNEA A), 4.º, N.º1, 5.º, N.º 1
LEI N.º62/2013, DE 26/8 (LEI DE ORGANIZAÇÃO DO SISTEMA JUDICIÁRIO): - ARTIGO 46.º.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 18-9-2003, PROC. N.º 03B2227, EM DGSI.PT ;
-DE 3-2-2004, IN WWW.DGSI.PT ;
-DE 21-2-2006, COL. JUR. ACS. STJ, TOMO I, 2006, P. 88;
-DE 28-4-2009, IN WWW.DGSI.PT .
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JURISPRUDÊNCIA FIXADA
-ACÓRDÃO Nº 15/97 (ASSENTO), DE 20.05.97 (DR IS DE 04.07.97).
-ACÓRDÃO UNIFORMIZADOR Nº 3/99, DE 18.5.99 (DR I SÉRIE DE 10.07.99).
I - A decisão de 1.ª instância foi confirmada, mas com fundamentação essencialmente diferente, razão por que, pese embora a chamada «dupla conforme», a presente revista foi admitida (art. 671.º, n.º 3, do NCPC).
II - Na impugnação da matéria de facto com base em provas gravadas, deve o recorrente mencionar os depoimentos em que funda o seu entendimento, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes. Deverá, outrossim, indicar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, requisitos que os recorridos cumpriram.
III - Nos termos do art. 636.º, n.º 2, do mesmo Código, prevenindo a hipótese de procedência das questões suscitadas pelos recorrentes, os recorridos podem impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto dada como assente. Neste caso, à impugnação da matéria de facto é-lhe aplicável as regras atinentes à impugnação da matéria pelo recorrente, donde resulta que a matéria de facto impugnada pelos recorridos, só poderá ser apreciada pela Relação se os mesmos cumprirem as determinações ínsitas no art. 640.º, n.º 1.
IV - Os poderes do STJ, em sede de apreciação/alteração da matéria de facto, são muito restritos. Assim, o Supremo só poderá proceder a essa análise/modificação nas limitadas hipóteses contidas nos arts. 674.º, n.º 3, 682.º, n.º s 2 e 3, do NCPC, isto é, quando a decisão das instâncias vá contra disposição expressa da lei que exija certa prova para a existência do facto ou fixe a força de determinado meio de prova (prova vinculada), quando entenda que a decisão de facto pode e deve ser ampliada, ou quando ocorrem contradições da matéria de facto que inviabilizem a decisão jurídica do pleito. Das decisões da Relação sobre a matéria de facto não cabe recurso para o STJ, como decorre do n.º 4 do art. 662.º do mesmo diploma legal.
V - No caso de duas vendas sucessivas, feitas pelo mesmo proprietário a adquirentes diferentes, estes são terceiros entre si, prevalecendo a venda que primeiro for registada, sendo que esta pode ser a segunda realizada, pese embora já nessa altura não seja o vendedor, mas o primeiro adquirente, o verdadeiro proprietário do prédio.
Porém, para que possa prevalecer o registo do adquirente que regista o direito primeiramente, será necessário se demonstre a sua boa fé.
VI - A interpretação do disposto no n.º 1 do art. 5.º do CRegP segundo a qual, é exigível a boa fé do adquirente que primeiramente regista para que a sua aquisição vingue sobre a aquisição de terceiros não é inconstitucional. Em caso de ausência de boa fé dos segundos adquirentes, o registo efectuado torna-se irrelevante já que o conhecimento da alienação anterior neutraliza a publicidade decorrente do registo e os consequentes interesses de confiança, certeza e segurança do comércio jurídico.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I- Relatório:
1-1- AA e mulher BB, propuseram a presente acção com processo ordinário contra CC, DD EE, Unipessoal, Lda. e FF, pedindo que seja declarada ineficaz em relação a eles, AA., a venda efectuada pela escritura referida no art. 17º da petição (pela qual a 2ª A., agindo como procuradora do R. CC, em 02-04-2008, declarou vender à 3ª R., EE, Unipessoal, Lda., o prédio urbano, composto de terreno para construção, sito na Quinta ..., inscrito na matriz sob o art. 846), ordenando-se o cancelamento do registo do prédio a favor da 3ª R., declarando-se nula a venda efectuada pela referida escritura e, consequentemente, ordenando-se o cancelamento do registo a favor da 3ª R. na Conservatória do Registo Predial, ordenando-se a inscrição do prédio a favor deles, AA., ou caso assim se não entenda, condenando-se os quatro RR., solidariamente, a pagarem-lhes a quantia de € 115.000,00 correspondente ao valor actual do prédio, acrescido das quantias de € 200,82, de € 433,96 e de € 7.500,00 acrescido de IVA à taxa em vigor, desde a citação até integral pagamento.
Fundamentam este pedido, em síntese, dizendo que apesar da escritura pública de compra e venda supra referida relativamente ao identificado prédio urbano, este é de sua propriedade, visto que o compraram por escritura pública de 28-08-2002 ao seu proprietário, o 1º R., CC e o pagaram, sendo que este, aproveitando-se do facto de não terem registado a aquisição, em conluio com os demais RR., forjaram um plano destinado a impedir que o viessem a fazer, plano esse consubstanciado na escritura pública de 02 de Abril de 2008. Se acaso o prédio não voltar à sua titularidade, deverão os RR. pagar-lhes o valor actual do prédio e indemnizá-los das despesas que tiveram com o projecto de arquitectura de uma moradia para o local.
Citados os RR., os dois primeiros oferecem o merecimento dos autos. Porém, em articulado conjunto, os 3º e 4ºs RR contestaram por impugnação e excepcionaram a ilegitimidade do R. FF,
Deduziram pedido reconvencional no qual, alegando estarem impossibilitados de vender o prédio dado o registo da acção e os prejuízos daí decorrentes, pedem a condenação dos AA a reconhecerem que 3ª R. (EE, Unipessoal, Lda.) é dona e legítima proprietária do prédio em causa, a pagarem à 3ª R. juros à taxa de 5% ao ano sobre o valor de € 57.500,00 calculados desde a data do registo da acção e até ao seu cancelamento e para a hipótese de proceder o pedido dos AA., serem estes condenados a pagarem à 3ª R. o valor do prédio, € 75.000,00, ou outro, conforme vier a ser provado em julgamento, € 692,18 que a R. pagou com a escritura, € 150,00 custo do registo e outros a liquidar em execução de sentença, nomeadamente devido ao IMI e IMTOI, e demais encargos legais.
Pedem ainda a condenação dos AA. como litigantes de má fé em multa e indemnização à parte contrária.
Os AA replicaram, rebatendo a matéria da excepção e da reconvenção, pedindo, por sua vez, a condenação dos reconvintes como litigantes de má fé.
O processo seguiu os seus regulares termos posteriores, tendo-se proferido o despacho saneador, após o que se fixaram os factos assentes e se organizou a base instrutória, se realizou a audiência de discussão e julgamento, se respondeu à base instrutória e se proferiu a sentença.
Nesta julgou-se procedente a acção, declarando-se nula e ineficaz a compra e venda efectuada pela escritura aludida nos autos, ordenando-se o cancelamento do registo a favor da R.
Mais se julgou a reconvenção improcedente e tendo sido os AA. absolvidos dos pedidos.
1-2- Não se conformando com esta decisão, dela recorreram os RR. 3º e 4ºs ( RR. EE, Unipessoal, Lda. e FF) de apelação para o Tribunal da Relação de Coimbra, tendo-se aí, por acórdão de 20-1-2015, se bem que com fundamentação diversa, julgado improcedente o recurso, confirmando-se a sentença recorrida.
1-3- Irresignados com este acórdão, dele recorreram os mesmos RR. (EE, Unipessoal, Lda. e FF) para este Supremo Tribunal, recurso que foi admitido como revista e com efeito devolutivo.
Os recorrentes alegaram, tendo das suas alegações retirado as seguintes conclusões:
A) O rol dos pontos da matéria de facto indicado nas conclusões da Apelação apresentada pelos Apelados é mais amplo e extenso do que aquele versado nesse corpo alegatório, pelo que o Acórdão recorrido violou o disposto no nº 4 do artigo 635° do CPC, ao apreciar e decidir sobre pontos da matéria de facto que não foram censurados - e cuja censura não foi fundamentada e motivada - no respectivo corpo alegatório.
B) O exposto equivale à falta de indicação dos concretos pontos da matéria de facto objecto do recurso de ampliação dos Recorridos, o que, por violação do respectivo ónus, nos termos do disposto no nº 1 do artigo 640° do C.P.C., impunha a imediata rejeição da ampliação do recurso pelo Tribunal recorrido, o que o Acórdão recorrido violou.
C) Do mesmo modo, por não ter liminarmente rejeitada a ampliação do recurso dos Recorrente, nos termos das Conclusões anteriores, o Tribunal de recurso veio a conhecer de factos cujo julgamento lhe estava vedado, apreciando questão que lhe estava vedada conhecer, o que a lei processual comina com a nulidade disposta na alínea d) do nº 1 do artigo 615° do CPC aplicável ex vi alínea c) do nº 1 do artigo 674° do mesmo compêndio.
D) A falta de indicação dos concretos meios probatórios bem como do respectivo exame crítico quer destes quer dos factos, que aliás deverá ser minimamente individualizado a cada um deles sob censura, constitui a violação do respectivo ónus disposto no nº1 do artigo 640° do C.P.C., cujo vício deveria ter determinado a imediata rejeição da ampliação do recurso, o que o Acórdão recorrido violou.
E) Também nos termos da conclusão anterior, o Tribunal recorrido ao não determinar a rejeição liminar do recurso como estava vinculado por incumprimento do respectivo ónus de falta de indicação dos concretos meios probatórios e falta exame crítico quer destes quer dos factos, veio a conhecer de questão cujo julgamento lhe estava vedado, o que a lei processual comina com a nulidade disposta na alínea d) do nº 1 do artigo 615° do CPC aplicável ex vi alínea c) do nº 1 do artigo 674° do mesmo compêndio.
F) O Acórdão recorrido deixou de conhecer questão obstaculizante que se lhe impunha conhecer, porque suscitada na resposta da Recorrente, de falta de indicação pelos Recorridos dos concretos meios probatórios que deveriam ser renovados, o que não é feito nem nas alegações nem nas conclusões, facto a facto e cumprindo as referências ao início e final de cada depoimento e à acta de julgamento, questão esta não decidida no Acórdão sob censura, o que acarreta a sua nulidade nos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 615° do Código de Processo Civil.
G) Não tendo sido dado cumprimento ao respectivo ónus de indicação das concretas passagens, por referência ao sistema de gravação e à acta de julgamento, que permitam identificar os concretos depoimentos que, no entendimento dos Recorridos, impõem decisão diversa, deficiência essa extensível quer às alegações quer às conclusões, importa a rejeição da ampliação do recurso nos termos do nº 2 do artigo 522.0-C conjugado com os nº 1 e nº 2 do artigo 685°-8 do C.P.C. aplicáveis à data do julgamento.
H) Porquanto não são indicados pelos Recorridos quer nas alegações quer nas conclusões os concretos meios probatórios que deveriam ser renovados, facto a facto e em cumprimento às impreteríveis referências ao início e final de cada depoimento do sistema de gravação e à acta de julgamento, a ampliação do recurso à matéria de facto deveria ter sido liminarmente rejeitada, pelo que o Acórdão recorrido ao tomar conhecimento de tal matéria, tomou conhecimento de uma questão que lhe estava vedada conhecer, o que a lei comina com a nulidade do Acórdão nesses mesmos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 615° do Código de Processo Civil aplicável ex vi alínea c) do nº 1 do artigo 674° do mesmo compêndio.
I) Tendo a requerida ampliação do objecto do recurso e respectivas contra-alegações sido dirigidas ao conhecimento do Ex.mo Juiz do Tribunal de 1a Instância, o qual não é materialmente competente para conhecer e para julgar o quanto aí vai requerido, deveria o recurso ter sido indeferido e rejeitado pelo Tribunal recorrido.
J) Esta questão está expressamente individualizada no capítulo C) da resposta do aí Apelante à ampliação do recurso, porém o douto Acórdão sob recurso omitiu em absoluto o seu conhecimento e, na medida em que deixou de conhecer esta questão que se lhe impunha conhecer, por lhe ter sido colocada, importa a nulidade do douto Acórdão nos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 615° do Código de Processo Civil.
K) Porque o recurso da matéria de facto não está dirigido ao Venerando Tribunal da Relação, este, ao tomar conhecimento de tal matéria que não lhe foi apresentada a decidir, veio a julgar uma questão que não lhe foi suscitada e que lhe estava vedada conhecer, a lei faz cominar com a nulidade do Acórdão nesses mesmos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 615° do Código de Processo Civil.
L) O Acórdão recorrido violou os parâmetros e a margem de reapreciação da prova produzida em primeira instância à luz do crédito que a prova aí firmada assume pela imediação e pela oralidade, pelo que a decisão recorrida violou o disposto no artigo 612° do Código de Processo Civil.
M) O Acórdão recorrido não contraria as razões e a fundamentação, colhidas à luz da imediação e da oralidade da prova, do julgamento produzido em primeira instância, limitando-se, por impressões e suposições - com o devido respeito – absolutamente falsas, a alterar diametralmente o sentido da resposta.
N) A decisão de facto apenas pode ser modificada quando a prova produzida imponha uma decisão diversa, e não apenas quando a mesma permita uma outra decisão, o que não sucede in casu.
O) O Acórdão recorrido, ao ter modificado a decisão da matéria de facto, aliás extensamente ao alterar a resposta a 20 quesitos de 28 sob censura, sem que exista ou se assinale "a prova produzida ou um documento superveniente que impuserem decisão diversa", violou o disposto no nº 1 do artigo 662° do CPC.
P) O Acórdão Recorrido ao proceder da forma descrita nas Conclusões anteriores, reapreciou o julgamento da matéria de facto e não, como se lhe impunha, a reapreciação da decisão da matéria de facto, em violação ao disposto no nº 1 do artigo 662° do Código de Processo Civil.
Q) Ao reapreciar e modificar toda a matéria de facto, a qual no domínio factual se cinge a uma intervenção "cirúrgica", no sentido de delimitada e restringida às situações evidentes e clamorosas de erro de julgamento porquanto em contradição com elementos sólidos de prova produzidos, excedeu claramente os poderes de sindicância da decisão de facto, esta restrita apenas aos casos que inequivocamente impõe decisão diversa, violou o disposto no artigo 662° do Código de Processo Civil.
R) Em consequência da revogação do Acórdão sob recurso, e na medida em que a Recorrente adquiriu o prédio induzida por uma situação registral aparente e desconforme, e mostrando-se esta de boa-fé, desconhecendo as demais partes processuais e ignorando qualquer outra aquisição anterior, a sua aquisição tabular ao abrigo do artigo 5° do C.R. Predial prevalece sobre anteriores aquisições a favor de terceiros (leia-se, Recorridos).
S) Sem conceder, mas ainda que admitindo que o Acórdão recorrido não seja revogado na parte em que procedeu à modificação da matéria de facto fixada em 1ª instância, ainda assim não se dispõe na lei positiva (artigo 5° do CRPredial) qualquer exigência ou limitação para que a aquisição tabular apenas opere perante terceiros de boa-fé, sendo a mesma, como se disse, tabular, independentemente do animus do terceiro adquirente que registar primeiramente - vide Prof. Carlos Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil 3a Edição actualizada, Coimbra Editora, páginas 368 e 39 em nota de rodapé nº3.
T) Tendo a Recorrente registado primeiramente a sua aquisição, esta prevalece sobre a dos Recorridos, pois que aquela adquiriu de forma válida e definitiva - irrelevando o animus de boa ou má-fé porque a lei nada positiva a esse respeito e os imperativos públicos do registo sobrepõem-se a este respeito - nos termos do disposto no artigo 5° do CRPredial, normativo que não impõe a determinação da boa fé do adquirente.
U) É inconstitucional, não só por ser contra legem como por ofender os primados da confiança, certeza e segurança do comércio jurídico e, por conseguinte, não deve ser aplicada, a interpretação do disposto no nº 1 do artigo 5° do Código do Registo Predial formulada na Acórdão sob recurso, segundo a qual, é exigível a boa-fé do adquirente que primeiramente regista para que a sua aquisição vingue sobre a aquisição de terceiros.
V) Sem conceder, os danos causados à Recorrente são causa directa e necessária da violação do dever dos Recorridos em procederem ao respectivo registo de aquisição que a lei aponta na alínea a) do nº 1 do artigo 2° do Código do Registo Predial, dever de que os mesmos são perfeitamente conhecedores e que omitiram, pelo que devem os Recorridos ser condenados no pedido reconvencional formulado.
W) Tendo o Réu singular FF sido absolvido do pedido pela decisão proferida pelo douto Acórdão sob recurso, deveria o mesmo - sem conceder quanto à procedência do presente recurso -, ser revogado na parte em que confirmou a sentença recorrida, determinando-se que as custas em primeira instância se fixem, seguindo o critério aí disposto, em 1/2 para os Autores e ¼ para o réu CC e para a ré EE, Unipessoal, Lda.
X) O Acórdão recorrido ao não se pronunciar sobre o pedido de condenação dos Recorridos como litigantes de má-fé, deixou de apreciar uma questão de que devia tomar conhecimento, o que a lei comina com a nulidade do Acórdão nos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 615° do Código de Processo Civil aplicável ex vi alínea c) do nº 1 do artigo 674° do mesmo compêndio.
Deve o Acórdão recorrido ser revogado, também nesta parte, e os Recorridos serem condenados como litigantes de má-fé nos exactos termos peticionados na contestação.
Os recorridos contra-alegaram, pronunciando-se pela confirmação do acórdão recorrido.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
II- Fundamentação:
2-1- Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é balizado pelas conclusões apresentadas pelo recorrente, apreciaremos apenas as questões úteis que ali foram enunciadas (art. 639º nºs 1 e 2 do Novo C.P.Civil).
Nesta conformidade, serão as seguintes as questões a apreciar e decidir:
- Se o acórdão recorrido violou o disposto no nº 4 do artigo 635° do CPC, ao apreciar e decidir sobre pontos da matéria de facto que não foram censurados.
- Se ao tomar conhecimento da matéria impugnada (pelos recorridos), o Tribunal da Relação tomou conhecimento de uma questão que lhe estava vedada conhecer, pelo que cometeu a nulidade nos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 615° do Código de Processo Civil aplicável ex vi alínea c) do nº 1 do artigo 674° do mesmo diploma.
- Se os recorridos tendo dirigido a ampliação do objecto do recurso e respectivas contra-alegações ao conhecimento do Exmo. Juiz do Tribunal de 1a instância, que não é materialmente competente para conhecer e para julgar a questão, deveria o recurso ter sido indeferido e rejeitado pelo Tribunal recorrido.
- Se o acórdão recorrido violou os parâmetros e a margem de reapreciação da prova produzida em primeira instância, violando o disposto no artigo 612° do Código de Processo Civil.
- Se o art. 5° do C.R. Predial não exige que a aquisição tabular opere somente perante terceiros de boa-fé.
- Se é inconstitucional, por ofender os primados da confiança, certeza e segurança do comércio jurídico, a interpretação do nº 1 do artigo 5° do Código do Registo Predial segundo a qual, é exigível a boa-fé do adquirente que primeiramente regista para que a sua aquisição vingue sobre a aquisição de terceiros.
- Se os danos causados à recorrente são causa directa e necessária da violação do dever dos recorridos de não procederem ao respectivo registo de aquisição.
- Se a condenação nas custas foi certa.
- Se o acórdão recorrido ao não se pronunciar sobre o pedido de condenação dos recorridos como litigantes de má-fé, deixou de apreciar uma questão de que devia tomar conhecimento e se, por isso, é nulo.
2-2- Vem fixada pela Relação (após as alterações realizadas) a seguinte matéria de facto:
1. A 28.08.2002, foi lavrada no 2º Cartório Notarial de Leiria escritura pública na qual foi primeiro outorgante CC e segundo outorgante AA tendo aquele declarado que pelo preço já recebido de vinte e três mil quatrocentos e quarenta e quatro euros, vende ao segundo livre de quaisquer ónus ou encargos o prédio urbano composto de terreno para construção, lote vinte e três, sito em Quinta ..., com a área de 610 m2, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o número trezentos e cinquenta e nove/Barosa, com inscrição G apresentação trinta e seis de um de Julho de dois mil e dois de aquisição a seu favor (…) e este último dito que aceita a venda nos termos exarados. E que sendo emigrante em França é titular de uma Conta Emigrante na Caixa Geral de Depósitos S. A. em Leiria, da qual retirou para aplicar directamente nesta compra metade do preço, pelo que a mesma está isenta do Imposto Municipal de Sisa (…) não tendo os AA. registado na Conservatória do Registo Predial. (A, B, 4º)
2. Sob a apresentação n.º 5 de 3 de Abril de 2008, encontra-se inscrita a título definitivo na 1ª Conservatória do Registo Predial de Leiria a aquisição a favor da R. “EE Unipessoal Lda.” por compra ao R. CC do prédio aludido em a). (C)
3. A 29 de Abril de 2008 foi emitida informação não certificada onde consta aquisição a favor de EE Unipessoal Lda. (…) referente prédio 359/Barosa; fotocópia da escritura de compra e venda lavrada a 2/04/2008 (…) b) certidão do assento de casamento (…) c) assento de nascimento; a 30 de Abril de 2008, o A. obteve no Cartório Notarial da Batalha certidão datada de 30 de abril de 2008 de escritura pública de dois de Abril de 2008 em que figuram como outorgantes DD a que outorga na qualidade de procuradora de CC, e FF em representação da sociedade comercial por quotas EE Unipessoal Lda. e em que aquela disse vende à sociedade que o segundo outorgante representa pelo preço de cinquenta e sete mil euros que para o seu representado declara já ter recebido o seguinte prédio urbano composto de terreno para construção, sito na Quinta ..., descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o número trezentos e cinquenta e nove da freguesia da Barosa declarando o segundo outorgante que, para a sociedade que representa aceita a presente venda, nos termos exarados, e que o prédio ora adquirido se destina a revenda. (D, E, 62º).
4. A escritura aludida em c) constitui fotocópia certificada e foi outorgada com base na pública-forma da procuração onde consta que CC conferiu a DD com a faculdade de substabelecer os necessários poderes, podendo fazer negócio consigo mesmo para : A) vender pelo preço e nas condições que entender convenientes quaisquer prédios rústicos ou urbanos ou fracções autónomas sitas no concelho de Leiria (…).
5. Na base da apresentação aludida em c) esteve uma fotocópia da escritura da qual o documento datado de 30 de Abril de 2008 constitui fotocópia certificada.
6. O prédio urbano a que alude a escritura referida em a) situa-se na Urbanização ....
7. A R. EE Unipessoal Lda. e FF não entregaram nem à R. DD nem ao R. CC a quantia de 57.500 euros. (I, J)
8. A R. EE Unipessoal Lda. tem desde a sua constituição o seguinte objecto: construção civil, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, e arrendamento de imóveis. (L)
9. O Réu FF é o gerente e único sócio da R. EE Unipessoal Lda. desde a data da constituição da mesma. (M)
10.... e é um dos dois sócios e um dos dois gerentes da sociedade “GG - Compra e Venda de Imóveis Lda.” desde a data da constituição da mesma. (N)
11. A forma de obrigar a sociedade “GG-Compra e Venda de Imóveis Lda.” é pela assinatura de um gerente. (O)
12. Os AA. trabalham em França pelo menos desde 1985 (1º)
13. À data de 28 de Agosto de 2002 encontrava-se inscrita a título definitivo na 1ª Conservatória do Registo Predial de Leiria sob a apresentação n.º 36 de 1 de Julho de 2002 a aquisição a favor do R. CC do prédio urbano a que se alude em a).
14. Os AA. pagaram ao R. CC pela compra a que alude a escritura referida em a) o preço de 84.795,65 euros. (3º)
15. Por escrito datado de 13.10.2003, a Dra. HH avisou os AA. que lhes competia pagar a contribuição autárquica relativa ao ano de 2002 do terreno que adquiriu a CC e que estava em dívida. (9º)
16. Foi concedida aos AA. a isenção do pagamento por 10 anos da contribuição autárquica devida pelo prédio aludido em a). (12º)
17. A 12 de Novembro de 2003, a A. requereu ao 1º Serviço de Finanças de Leiria averbamento em seu nome da titularidade do prédio urbano a que se alude em a), passando a mesma a constar como titular de tal prédio, até ao momento presente (13º, 14º, 15º)
18. O A. foi contactado em Abril de 2008 por II, técnica tributária do Serviço de Finanças de Leiria por causa da retratação da venda do prédio urbano a que alude a escritura aludida em a) que teria sido feita à R. DD, e teve conhecimento que em 18.03.2008 a R. DD tinha pago o IMT relativo à compra do prédio urbano aludido em a), que após esta tinha requerido a devolução do valor do IMT pago, do aludido em b) e lhe foi facultado o documento aludido em c). (16º a 19º)
19. Os AA. só tiveram conhecimento da compra e venda aludida em c) após a obtenção do mesmo. (20º)
20. A Câmara Municipal de Leiria incumbiu a GNR de notificar o proprietário do prédio urbano a que alude a escritura em a) para cortar o mato e as silvas no mesmo existentes, contactando a GNR o R. CC na qualidade de proprietário do prédio urbano assinalado, e ao ser contactado o R. CC disse à GNR que havia vendido o prédio urbano aos AA. (21º a 23º).
21. Na sequência a GNR contactou os AA. dizendo-lhes que o R. CC lhes havia dito que eles eram os actuais proprietários do prédio e notificou-os para cortar o mato e as silvas existentes no prédio, tendo estes assim feito. (24º, 25º)
22. O R. CC ficou alertado para o facto de os AA. não terem procedido ao registo na Conservatória Predial (26º)
23. A R. DD sabia que, por força dessa circunstância, o R. CC poderia vender o prédio. (29º)
24. Em Maio de 2008, a R. DD era angariadora imobiliária desde há vários anos e trabalhava para a sociedade “JJ -Soc. De Mediação Imobiliária Lda.”. (28º)
25. Os RR. CC e DD elaboraram um plano que tinha como objectivo privar os AA. do direito de propriedade sobre o prédio urbano assinalado (30º)
26. Assim com o acordo com o R. CC, a R. DD preparou a realização de uma escritura relativa à venda a seu favor do prédio urbano e pagou a 18.03.2008 o IMT correspondente e tomou conhecimento que a A. constava como titular do prédio aludido na declaração para liquidação do IMT que havia pago (31º, 32º).
27. A Ré DD conhecia o Réu EE por ambos trabalharem em Leiria, no ramo imobiliário. (35º).
28. Á data de 2 de Abril de 2008, os RR. DD e FF sabiam que o prédio urbano a que alude a escritura referida em A) pertencia aos AA e não ao R. CC (36º).
29. Naquela data, o Réu FF sabia que a Autora constava no 1º Serviço de Finanças de Leiria como titular do prédio urbano a que alude a escritura referida em A). (37º).
30. À data de 2 de Abril de 2008, o R. EE tinha conhecimento que o prédio urbano a que alude a escritura tinha um valor de mercado superior a € 57.500,00.
31. O prédio urbano assinalado situa-se na zona mais elevada da Urbanização ..., gozando de vistas panorâmicas sobre a cidade de Leiria e o vale do rio Liz (42º)
32. O prédio urbano a que alude a escritura assinalada permite uma área de construção máxima de 459 m2. (43º)
33. Os AA. mandaram fazer um projecto de arquitectura de uma moradia para o prédio assinalado tendo a pagar o montante de 6 000 euros acrescido de i.v.a., e pela escritura os AA. pagaram 433,96 euros (44º, 45º).
34. No mês de Março de 2008, o veículo Audi, modelo A6 assinalado era propriedade da sociedade “GG -Compra e Venda de Imóveis Lda” (50º)
35. O R. EE não conhecia os Autores (58º).
36. Como consequência do registo da acção e enquanto se mantiver, a R. sociedade não conseguirá vender o prédio urbano aludido em a). (66º)
37. Pela escritura referida em c) a R. sociedade pagou € 692,18, e pelo registo relativo à apresentação referida em b) pagou € 150,00. (69º). -----------------
2-3- Está em causa nos presentes autos, de essencial, a declaração de ineficácia em relação aos AA., da venda efectuada pela escritura referida no art. 17º da petição (pela qual a 2ª A., agindo como procuradora do R. CC, em 02-04-2008, declarou vender à 3ª R., o prédio urbano em questão, ordenando-se o cancelamento do registo do prédio a favor da 3ª R., EE, Unipessoal, Lda.). Isto porque o mesmo prédio tinha sido vendido anteriormente pelo 1º R. (CC) aos AA. que, porém, não efectuaram em relação ao imóvel, o correspondente registo predial. A 1ª instância considerou a acção procedente declarando nula e ineficaz a compra e venda efectuada pelo R. CC, em 02-04-2008, à 3ª R. (EE, Unipessoal, Lda.), ordenando o cancelamento do registo a favor desta. Fundamentou esta decisão em razão de a segunda compra e venda (efectuada pelo R. CC à R. EE, Unipessoal, Lda.) ter sido feita “a non domino, isto é, por quem não tinha legitimidade para o fazer”, sendo ineficaz em relação aos AA. “porquanto uma venda de bens alheios é nula” (art. 892º 1ª parte do C.Civil). “Em relação aos AA. a segunda venda é ineficaz, sendo irrelevante invocar o artigo 17º nº 2 do C.R.P ou o art. 291º do C.C., porquanto a inscrição do direito de propriedade em nome da R. sociedade tem de ser cancelada, pois foi feita sob título nulo, nem decorreu prazo que outra solução tenha que ser dada”. Por sua vez a Relação chegou à mesma decisão, mas a fundamentação usada foi claramente diversa. Assim, considerou ser exigível a boa fé do adquirente que primeira regista, isto é, que “não haja desconhecimento culposo da existência do direito de terceiro”. Ora, tendo-se provado que a recorrente, na pessoa do seu único sócio FF, sabia à data da escritura pública de Abril de 2008, que o prédio já não pertencia ao titular inscrito, o R. CC, por este o haver alienado anteriormente, a correspondente má fé “neutraliza o requisito da publicidade registal, tornando-o irrelevante, mesmo quando estejam em causa actos da mesma natureza, por exemplo duas alienações”. Acrescentou que “ainda que o não soubesse, tinha o dever – sendo ele um profissional experimentado do ramo imobiliário, ao verificar que nas Finanças o prédio estava inscrito em nome de outra pessoa que não o vendedor – de procurar esclarecer a situação jurídica do prédio junto da Ré DD, o que não fez, pelo que não pode deixar de lhe ser censurável o alegado desconhecimento do direito dos AA.”. Terminou dizendo que “por não haver boa fé da Recorrente, não pode ela prevalecer-se da prioridade do registo para afastar o direito que adveio aos AA pela escritura pública de Agosto de 2002”. Isto é, afastando a boa fé do comprador que primeiramente efectuou o registo, considerou neutralizado a publicidade do registo, reputando este como irrelevante.
Quer isto dizer que a decisão de 1ª instância foi confirmada mas com fundamentação essencialmente diferente, razão por que, pese embora a chamada «dupla conforme», a presente revista foi admitida (art. 671º nº 3 do Novo C.P.Civil). E diga-se, desde já, que a fundamentação diversa usada na Relação assentou na modificação da matéria de facto que realizou, designadamente na alteração que introduziu às respostas aos quesitos 35º, 36º e 37º, passando a considerar estes itens como provados, ficando, por conseguinte, assente que “a R. DD conhecia o R. FF por ambos trabalharem em Leiria no ramo imobiliário” (35º), que “à data, 2 de Abril de 2008, os RR. DD e FF sabiam que o prédio urbano a que alude a escritura referida em A) pertencia aos AA. e não ao R. CC” (36º) e que “à data de 2 de Abril de 2008, o Réu FF sabia que a Autora constava no 1º Serviço de Finanças de Leiria como titular do prédio urbano a que alude a escritura referida em A)” (37º). Foi face a esta factualidade que o acórdão recorrido considerou que a segunda adquirente do prédio, mas primeira registante, não estava de boa fé, tendo proferido a dita decisão com a fundamentação já referenciada.
Em face destas circunstâncias haverá que observar se a Relação, ao alterar a respostas aos ditos quesitos dadas pela 1ª instância[1], com repercussão directa na decisão, observou, ou não, os dispositivos adjectivos que permitem essa alteração, tema expressamente introduzido na presente revista pelos recorrentes. Isto é, pretendem estes que este Supremo sindique o correcto ou incorrecto poderes da Relação no tocante aos poderes de alteração/modificação que lhe são conferidos pelas alíneas do nº 1 do art. 662º do mesmo Código. Solicitam, no fundo, que este Supremo avalie se a Relação ao efectuar a dita apreciação, se conformou, ou não, com a lei e, assim sendo, a avaliação sobre o assunto a realizar será de direito, para o que o STJ tem competência (art. 674º nº 1 al. b) ainda do Novo C.P.Civil).
Dizem os recorrentes que o rol dos pontos da matéria de facto indicado nas conclusões da apelação apresentada pelos apelados é mais amplo e extenso do que aquele versado nesse corpo alegatório, pelo que o acórdão recorrido violou o disposto no nº 4 do artigo 635° do CPC ao apreciar e decidir sobre pontos da matéria de facto que não foram censurados - e cuja censura não foi fundamentada e motivada - no respectivo corpo alegatório, o que equivale à falta de indicação dos concretos pontos da matéria de facto objecto do recurso de ampliação dos recorridos, o que, por violação do respectivo ónus, nos termos do disposto no nº 1 do artigo 640° do C.P.C., impunha a imediata rejeição da ampliação do recurso pelo Tribunal recorrido, o que o acórdão recorrido violou.
Face ao já dito, a nossa observação irá circunscrever-se à apreciação feita pela Relação quanto às respostas aos ditos quesitos (35º, 36º e 37º), pois só estes foram decisivos para fundamentar a decisão.
Nos termos do art. 640º nº 1, als. a) e b) do Novo C.P.Civil, deve aquele que impugne a matéria de facto especificar, obrigatoriamente, sob pena de rejeição, quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, indicando os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou de gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos impugnados diversa da recorrida. Acrescenta o nº 2 da disposição que no caso prevista na alínea b), quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ainda ao recorrente, sob pena de rejeição do recurso, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes. Quer isto dizer e para o que aqui importa, que na impugnação da matéria de facto com base em provas gravadas deve o recorrente mencionar os depoimentos em que funda o seu entendimento indicando, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes. Deverá, outrossim, indicar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados.
Em consonância com estas disposições estabelece o art. 662º nº 1 que a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto poderá ser alterada pela Relação “ … se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
Isto é, desde que o recorrente cumpra as determinações ínsitas no art. 640º nº 1 e que acima já se referenciaram, o Tribunal da Relação fará a reapreciação da matéria de facto podendo alterar o circunstancialismo factual dado como assente na 1ª instância.
Verifica-se que os apelados (os AA.) nas suas contra-alegações, nos termos do art. 636º nº 2 do mesmo Código, prevenindo a hipótese de procedência das questões suscitadas pelos recorrentes, impugnaram a decisão proferida sobre a matéria de facto dada como assente. Nesta conformidade e de harmonia com o art. 640º nº 3 do mesmo diploma legal, “ o disposto nos nºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do nº 2 do artigo 636º”, ou seja, no caso de o recorrido alargar o âmbito do recurso à impugnação da matéria de facto, as regras atinentes à impugnação da matéria pelo recorrente são-lhe aplicáveis. Significa isto que a matéria de facto impugnada pelos recorridos, só poderá ser apreciada pela Relação se os mesmos cumprirem as determinações ínsitas no art. 640º nº 1 e que acima já se indicaram.
Posto isto, vejamos:
Como se verifica compulsando a resposta às alegações dos recorridos, estes nessa peça expressamente indicam, no respectivo corpo, a que respostas dos quesitos pretendiam ver alterada a resposta, tendo aí introduzido os (essenciais) quesitos 35º, 36º e 37º (vide fls. 695), tendo acabado de formular tal pretensão nas conclusões que enunciaram (vide conclusão 39) a fls. 724).
Quer isto dizer que os recorridos identificaram os concretos pontos de facto que consideravam incorrectamente julgados, pelo que não ocorre a falta de indicação dos concretos pontos da matéria de facto invocada pelos recorrentes.
Afirmam ainda os recorrentes que a falta de indicação dos concretos meios probatórios bem como do respectivo exame crítico dos factos, que deverá ser minimamente individualizado a cada um deles sob censura, constitui a violação do respectivo ónus disposto no nº1 do artigo 640° do C.P.C., pelo que esse vício deveria ter determinado a imediata rejeição da ampliação do recurso.
Também aqui os recorrentes carecem de razão dado que os apelados expressamente indicaram os depoimentos e demais elementos de prova em alicerçavam a sua pretensão. Aliás fizeram-nos profusamente, tendo inclusivamente feito a transcrição dos depoimentos, juntando-os com a sua alegação. Foi, obviamente, com base nesses elementos que a Relação alterou a resposta aos ditos quesitos.
Defendem os recorrentes que o acórdão recorrido não poderia tomar conhecimento da pretensão dos apelados relativa à matéria de facto (que impugnaram), por não terem cumprido os necessários requisitos legais. Ao tomar conhecimento de tal matéria, o Tribunal da Relação tomou conhecimento de uma questão que lhe estava vedada conhecer, o que a lei comina com a nulidade do acórdão nesses mesmos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 615° do Código de Processo Civil aplicável ex vi alínea c) do nº 1 do artigo 674° do mesmo diploma.
Como já se decidiu, os apelados cumpriram os requisitos legais relativos e tendentes à apreciação da matéria de facto em causa pelo Tribunal da Relação, pelo que a pretensão dos recorrentes carece de base ou fundamento. Assim, não se gerou a nulidade do aresto invocada.
Dizem ainda os recorrentes que tendo a ampliação do objecto do recurso e respectivas contra-alegações sido dirigidas ao conhecimento do Exmo. Juiz do Tribunal de 1a instância, o qual não é materialmente competente para conhecer e para julgar o quanto aí vai requerido, deveria o recurso ter sido indeferido e rejeitado pelo Tribunal recorrido. Esta questão está expressamente individualizada no capítulo C) da resposta do aí apelante à ampliação do recurso, porém o douto acórdão sob recurso omitiu em absoluto o seu conhecimento e, na medida em que deixou de conhecer esta questão que se lhe impunha conhecer, por lhe ter sido colocada, importa a nulidade do douto acórdão nos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 615° do Código de Processo Civil.
Mais uma vez os recorrentes carecem de razão porque não vemos que os apelados tenham dirigido o pedido de alteração da matéria de facto ao tribunal de 1ª instância. Dirigiram, é certo, a resposta à alegação da parte contrária ao juiz de direito do Tribunal Judicial de Leiria, mas aí levantam questões que deveriam ser apreciadas no tribunal recorrido, como a admissibilidade do recurso “per saltum” para este STJ e como a nulidade da sentença. No tocante aos restantes assuntos fazem parte da resposta e são patentemente dirigidos ao tribunal superior, como é facilmente compreensível e dedutível. O mesmo sucede em relação à pretendida alteração da matéria de facto, requerida como expressamente se menciona, nos termos do art. 636º nº 2 do Novo C.P.Civil. Não existe qualquer dúvida sobre este assunto. De resto, no que toca à pretendida alteração da matéria de facto, há como um recurso (também) interposto pelos apelados (permitido pelo dito 636º nº 2) e nesta conformidade os recorridos mais não fizeram do que dar cumprimento ao disposto no art. 637º nº 1 do mesmo diploma legal, dirigindo o requerimento ao tribunal que proferiu da decisão.
Não vemos, assim, que tenha sido cometida qualquer irregularidade.
É certo que não se vê que o tribunal recorrido se tenha pronunciado sobre o tema. Todavia nos termos do 684º nº 1, 615º nº 1 al. d) (segunda parte) ainda do mesmo Código supre-se a omissão reafirmando-se que não foi praticada qualquer irregularidade ao dirigir-se o requerimento ao tribunal recorrido.
Sustentam depois os recorrentes o acórdão recorrido violou os parâmetros e a margem de reapreciação da prova produzida em primeira instância à luz do crédito que a prova aí firmada assume pela imediação e pela oralidade, pelo que a decisão recorrida violou o disposto no artigo 612° do Código de Processo Civil. O aresto não contraria as razões e a fundamentação, colhidas à luz da imediação e da oralidade da prova, do julgamento produzido em primeira instância, limitando-se, por impressões e suposições - com o devido respeito – absolutamente falsas, a alterar diametralmente o sentido da resposta. A decisão de facto apenas pode ser modificada quando a prova produzida imponha uma decisão diversa, e não apenas quando a mesma permita uma outra decisão, o que não sucede in casu. O acórdão recorrido, ao ter modificado a decisão da matéria de facto, aliás extensamente ao alterar a resposta a 20 quesitos de 28 sob censura, sem que exista ou se assinale "a prova produzida ou um documento superveniente que impuserem decisão diversa", violou o disposto no nº 1 do artigo 662° do CPC. Ao reapreciar e modificar toda a matéria de facto, a qual no domínio factual se cinge a uma intervenção "cirúrgica", no sentido de delimitada e restringida às situações evidentes e clamorosas de erro de julgamento porquanto em contradição com elementos sólidos de prova produzidos, excedeu claramente os poderes de sindicância da decisão de facto, esta restrita apenas aos casos que inequivocamente impõe decisão diversa, violou o disposto no artigo 662° do Código de Processo Civil.
Através desta argumentação, os recorrentes pretendem que este STJ intervenha, sindique e modifique a posição que o Tribunal da Relação assumiu sobre a matéria de facto, mais concretamente sobre as alterações que ordenou à factualidade assente na 1ª instância. Porém, sem razão, já que das decisões da Relação sobre a matéria de facto não cabe recurso para o STJ, como decorre do nº 4 do dito art. 662º. Como se sabe, os poderes do S.T.J. em sede de apreciação/alteração da matéria de facto, são muito restritos. Assim, o Supremo só poderá proceder a essa análise/modificação nas limitadas hipóteses contidas nos arts. 674º nº 3, 682º nºs 2 e 3 do Novo C.P.Civil, isto é, quando a decisão das instâncias vá contra disposição expressa da lei que exija certa prova para a existência do facto ou fixe a força de determinado meio de prova (prova vinculada), quando entenda que a decisão de facto pode e deve ser ampliada, ou quando ocorrem contradições da matéria de facto que inviabilizem a decisão jurídica do pleito. Por outras palavras, o S.T.J. só poderá conhecer do juízo da prova sobre a matéria de facto formado pela Relação, quando esta deu como provado um facto sem a produção da prova considerada indispensável, por força da lei, para demonstrar a sua existência, ou quando ocorrer desrespeito das normas reguladoras da força probatória dos meios de prova admitidos no nosso ordenamento jurídico de origem interna ou de origem externa. Em relação a este entendimento parece não existirem quaisquer dúvidas, constituindo tal jurisprudência unânime deste Supremo Tribunal (entre outros, vide Acórdão do STJ 18-9-2003, Proc 03 B2227ITIJ/Net). Para além disso, o S.T.J. só poderá ordenar a ampliação da matéria de facto nos termos referidos, ou anular a decisão relativa à matéria de facto por contradição. Trata-se, no essencial, de consagrar o princípio de que a competência jurisdicional do Supremo Tribunal, se limita à apreciação da matéria de direito, como decorre do art. 46º da Lei 62/2013 de 26/8 (Lei de Organização do Sistema Judiciário) segundo o qual “fora dos casos previstos na lei, o Supremo Tribunal de Justiça apenas conhece de matéria de direito”. Neste mesmo sentido refere Amâncio Ferreira (in Manual dos Recursos em Processo Civil, 7ª edição, pág. 233) que “presentemente, também o STJ não pode, a solicitação da parte interessada, exercer censura sobre o uso dos poderes por parte da Relação no que concerne ao julgamento da matéria de facto do tribunal de 1ª instância. E isto por a decisão da Relação que implemente tais poderes ser hoje insusceptível de recurso (nº 6 do art. 712º, aditado pelo DL nº 375-A/99 de 20 de Setembro)” (hoje art. 662º nº 4 do Novo C.P.Civil). Em síntese, é às instâncias que compete a fixação da matéria de facto, cabendo ao Supremo aplicar definitivamente o regime jurídico que julgue adequado aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido (art. 682º nº 1 do Novo C.P.Civil).
Defendem os recorrentes que mesmo admitindo que o acórdão recorrido não seja revogado na parte em que procedeu à modificação da matéria de facto fixada em 1ª instância, ainda assim não dispõe a lei positiva (artigo 5° do C.R.Predial) qualquer exigência ou limitação para que a aquisição tabular apenas opere perante terceiros de boa-fé, sendo a mesma tabular, independentemente do animus do terceiro adquirente que registar primeiramente. Tendo a recorrente registado primeiramente a sua aquisição, esta prevalece sobre a dos recorridos, pois que aquela adquiriu de forma válida e definitiva - irrelevando o animus de boa ou má-fé porque a lei nada positiva a esse respeito e os imperativos públicos do registo sobrepõem-se a este respeito - nos termos do disposto no artigo 5° do C.R.Predial, normativo que não impõe a determinação da boa fé do adquirente.
Com este tema entramos na apreciação do mérito dos autos, defendendo os recorrentes que o art. 5° do C.R. Predial não impõe qualquer exigência ou limitação para que a aquisição tabular opere somente perante terceiros de boa-fé. No seu prisma, a aquisição (tabular) opera independentemente do animus do terceiro adquirente que registar primeiramente.
Como se viu, o douto acórdão recorrido considerou que por não haver boa fé da recorrente, não pode ela prevalecer-se da prioridade do registo para afastar o direito que adveio aos AA. pela escritura pública de Agosto de 2002. Ou seja, afastando a boa fé do comprador que primeiramente efectuou o registo, considerou neutralizado a publicidade do registo, reputando este como irrelevante.
Como os factos provados demonstram existiram duas vendas sucessivas do mesmo imóvel a diferentes pessoas, vendas feitas pelo mesmo vendedor, sendo que os segundos adquirentes registaram a aquisição a seu favor, não o tendo feito os primeiros.
A discussão centra-se sobre se o registo efectuado pelos RR., segundo adquirentes, deve prevalecer sobre a aquisição da propriedade do bem anteriormente efectuada pelos AA., tendo respondido negativamente as instâncias, mas pugnando por essa prevalência os RR. recorrentes.
A transmissão da propriedade do bem imóvel dá-se por mero efeito do contrato, como decorre dos arts. 408º e 879º do C.Civil. O registo não tem carácter constitutivo, destinando-se (antes) a dar publicidade da situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio imobiliário (art. 1º do C.R. Predial).
Tendo-se transferido a propriedade do imóvel em causa por mero efeito do contrato de compra e venda, poderia dizer-se que a posterior venda do mesmo bem aos segundos compradores seria ineficaz em relação aos primitivos compradores. A segunda venda seria nula por incidir sobre bem já subtraído do património dos alienantes (art. 892º do C.Civil).
As coisas, porém, não poderão ser vistas com esta simplicidade, pois haverá que considerar as regras do registo predial.
Como se refere no acórdão deste STJ de 18-5-1999 (acórdão Uniformizador de Jurisprudência in www.dgsi.pt/jstj.nsf) “a transmissão da titularidade do direito de propriedade é apenas um efeito essencial do contrato de compra e venda. Simplesmente, a eficácia não pode ser vista somente num plano interno (entre vendedor e comprador, ou seus herdeiros), mas também num plano exterior (em relação a terceiros). E neste plano há que tomar em conta os princípios do registo predial”.
A aquisição do direito de propriedade sobre imóveis está sujeita a registo, como decorre do art. 2º, nº 1, alínea a), do Código do Registo Predial. Por outro lado, os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo (art. 5º, nº 1, do mesmo Código).
Estabelece o art. 4º nº 1 deste diploma legal que “os factos sujeitos a registo, ainda que não registados, podem ser invocados entre as próprias partes ou seus herdeiros”.
Daqui resulta que a eficácia do contrato de compra e venda de bens imóveis pode ser invocada entre as partes e seus herdeiros. Mas para que essa eficácia não fique confinada a este plano interno, há que o levar o facto ao registo, pois este é pressuposto da sua eficácia relativamente a terceiros. Enquanto o acto não figurar no registo, o alienante aparece, em relação a terceiros, como titular do direito que transferiu por mero efeito do contrato de alienação.
Neste sentido estabelece, como regra, o art. 5º nº 1 ainda do C.R. Predial que “os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo”. Acrescenta que “terceiros, para efeito de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si”.
Esta definição de terceiros foi introduzida pelo DL 533/99, de 11/12, pretendendo pôr cobro a divergências jurisprudenciais geradoras de insegurança sobre a titularidade dos bens. Essa divergência jurisprudencial havia culminado com a publicação do Acórdão Uniformizador do STJ nº 3/99, de 18.5.99 (DR I Série de 10.07.99)[2], nos termos do qual terceiros, para efeitos do art. 5º do Código de Registo Predial, são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa. Divergiu-se, assim, do critério adoptado no Acórdão do STJ nº 25/97, de 20.05.97 (DR IS de 04.07.97), que havia uniformizado jurisprudência no sentido de que terceiros, para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito ser arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente.
Estabelece, por sua vez, o art. 7º do mesmo diploma que “o registo definitivo constitui presunção, ilidível, de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”. Assim, se o adquirente de certo imóvel não inscrever a aquisição, o alienante continua a figurar no registo como seu titular e é em favor dele que funciona a presunção. Por outro lado, o princípio da prioridade que estabelece o art. 6º faz prevalecer o direito que primeiro seja inscrito (segundo os critérios aí indicados). Deste modo, quem obtiver registo prioritário de certo direito, beneficia de prevalência sobre os direitos não inscritos ou de inscrição posterior.
Em síntese, no caso de duas vendas sucessivas, feitas pelo mesmo proprietário a adquirentes diferentes, estes são terceiros entre si, prevalecendo a venda que primeiro for registada, sendo que esta pode ser a segunda realizada, pese embora já nessa altura não seja o vendedor, mas o primeiro adquirente, o verdadeiro proprietário do prédio.
No caso vertente, estamos perante uma situação de «terceiros para efeitos de registo», já que tanto os AA. como a R., EE Unipessoal Lda., adquiriram o mesmo bem imóvel de idêntico vendedor. O segundo comprador efectuou o registo da aquisição, o que não sucedeu com os primeiros adquirentes.
Numa primeira aproximação à resolução da questão, poder-se-á dizer que, face ao disposto no dito art. 6º e face ao acima já referenciado, deve dar-se prevalência ao direito inscrito decorrente do registo, sobre os direitos não inscritos (ou de inscrição posterior). E nesta conformidade, porque registado, deveria reconhecer-se o direito de propriedade da R., EE Unipessoal Lda., em detrimento do direito dos AA. não registado. Mas assim não poderá ser, visto que para que o registo efectuado por aquela R. pudesse ser oposto aos primeiros adquirentes, seria necessário que se provasse que ela havia actuado de boa fé, o que não se demonstrou. Pelo contrário, tendo-se provado que aquando da aquisição, a R. tinha conhecimento que o imóvel já não pertencia ao vendedor por este já, anteriormente, o haver alienado aos AA. (vide facto acima referenciado sob o nº 28), parece-nos evidente a ausência de boa fé por parte da mesma R., sendo certo que somente deverá ser considerado de boa fé “o terceiro adquirente que no momento da aquisição desconhecia, sem culpa, o vício do negócio nulo ou anulável” (art. 291º nº 3 do C.Civil).
A eficácia do registo não pode ser, a nosso ver, independente da boa ou má fé de quem regista. Neste sentido, referiu-se adequadamente no acórdão uniformizador deste STJ já referido que “…A má fé - conhecimento da situação jurídica de certo prédio - neutraliza o requisito da publicidade registral, tornando-o irrelevante, mesmo quando estão em causa actos da mesma natureza, por exemplo, duas alienações. Com efeito, a publicidade destina-se a dar conhecimento. Se este já existe, inútil se torna aquela. Por isso e por todos os valores acima expostos, torna-se evidente que, mesmo no caso de duas compras/vendas consumadas, com registo da segunda, esta não deve prevalecer se o segundo comprador conhecia a alienação anterior”. No mesmo sentido referiu-se no acórdão deste STJ de 21-2-2006 (Col. Jur. Acs. STJ, Tomo I, 2006, pág. 88) que “…se o registo, na sua vertente primordial da função publicitária, se destina a dar conhecimento da real situação de certo prédio e esse conhecimento já existe, inútil se torna, em tais casos, a publicidade com fonte registral. A função publicitária do registo – escreveu em “declaração de voto” o Ex.mo Cons. Quirino Soares - «deve ser temperada pelos princípios da boa fé de maneira a que não possam ser considerados terceiros e beneficiar da regra da inoponibilidade, consagrada no art. 5º do CRP, os que adquirem o direito sabendo que o titular inscrito já havia alienado o prédio a outrem que não efectuou a respectiva inscrição no registo. Esta “reserva moral do sistema jurídico” que é o princípio da boa fé, não deve ver a respectiva função afastada no direito registal, que tem, neste campo, manifestações de natureza substantiva. Por isso se entende, na esteira da jurisprudência dominante neste Tribunal, que é exigível a boa fé do adquirente do primeiro registo, isto é que não haja desconhecimento culposo da existência do direito de terceiro».
Ou seja, em caso de ausência de boa fé por parte dos segundos adquirentes, o registo efectuado torna-se irrelevante já que o conhecimento da alienação anterior neutraliza a publicidade decorrente do registo.
Também o acórdão deste STJ de 28-4-2009 (www.dgsi.pt/jstj.nsf) tomou idêntica posição ao afirmar (em sumário) que “… II- O princípio da oponibilidade a terceiros dos factos sujeitos a registo (artigo 5.º do Código do Registo Predial) possibilita que, em caso de desconformidade entre a realidade substantiva e a realidade registal, se dê prevalência ao registo. III- A noção de terceiros, para efeitos de registo, não dispensa a boa fé e, por isso, se ela não se verificar, o facto registado não é oponível. E com aplicação directa à situação dos autos referiu-se nesse acórdão que “… apesar de o artigo 5.º/1 do Código do Registo Predial não fazer qualquer menção à boa fé, esta é uma imposição “decorrente da integração sistemática do preceito e da sua teleologia. No que se refere à integração sistemática, basta ver que em todas as disposições em que ocorre um efeito atributivo do registo predial no ordenamento português, nos artigos 17.º, n.º2 e 122.º do Código do Registo Predial e no artigo 291.º do Código Civil, a lei portuguesa exige a boa fé. Não pode ser diferente no artigo 5.º, n.º1 do Código do Registo Predial, apesar da omissão expressa deste requisito […]. O argumento teleológico é igualmente decisivo […]. Compreende-se que o terceiro de má-fé não receba nunca a protecção da ordem jurídica registal. Se a protecção tabular envolve o sacrifício da posição jurídica do titular do direito real, esse sacrifício justifica-se apenas quando está em causa a fé pública registal. Se o terceiro conhece ou devia conhecer o direito do verdadeiro titular, o registo predial não defraudou a sua confiança na situação substantiva, e não merece, pois, qualquer protecção da ordem jurídica, ainda que o registo predial estivesse objectivamente desconforme com a realidade substantiva (sublinhado nosso).
De resto, a boa fé como princípio informante das relações sociais e jurídicas entre pessoas, leva a que estas, no seu relacionamento social, devam actuar de forma correcta e leal, de maneira que não resultem frustradas as legitimas expectativas e confiança originadas nos outros indivíduos. Se uma pessoa actua de má fé é evidente que a sua acção não merece a protecção decorrente da ordem jurídica, em particular da fé e resguardo decorrente do registo predial. Como afloramento do princípio da boa fé, veja-se o que estabelecem, entre outros, os arts. 227º e 334º do C.Civil e com maior relevância para o caso vertente, o que dispõem os arts. 291º do C.Civil e os arts. 17º nº 2 e 122º do C. R. Predial. A este propósito refere-se no indicado último aresto deste STJ que “o conceito de boa fé relevante para efeitos de protecção tabular de terceiro encontra-se previsto no n.º 3 do artigo 291.º. Ele vale para todas as hipóteses de efeito atributivo do registo predial e, portanto, também para os casos dos artigos 5.º, n.º1, 17.º,n.º2 e 122.º do Código do Registo Predial, e não somente no contexto específico do artigo 291.º”(José Alberto Vieira, Direitos Reais, 2008, pág. 297)”.
Por conseguinte, a posição do acórdão recorrido foi certa, já que como se viu, para que possa prevalecer o registo do adquirente que regista o direito primeiramente, será necessário a sua boa fé.
Sustentam ainda os recorrentes que é inconstitucional, não só por ser contra legem como também por ofender os primados da confiança, certeza e segurança do comércio jurídico e, por conseguinte, não deve ser aplicada, a interpretação do disposto no nº 1 do artigo 5° do Código do Registo Predial formulada na acórdão sob recurso, segundo a qual, é exigível a boa-fé do adquirente que primeiramente regista para que a sua aquisição vingue sobre a aquisição de terceiros.
Numa primeira abordagem à questão não poderemos deixar se sublinhar a incoerência dos recorrentes, pois eles próprios, nas alegações da apelação, referem um acórdão da Relação do Porto de 17-9-2013 onde expressamente se refere, entre o mais, que “…o segundo adquirente poderá ver a sua aquisição protegida se a registar em primeiro lugar e se tiver agido de boa fé ao contratar” (sublinhado nosso). Não consideraram, então, a posição assumida por tal acórdão como inconstitucional, pois se tal entendessem certamente que o não indicariam como sustentáculo do seu sentido.
Quanto à ofensa dos primados da confiança, certeza e segurança do comércio jurídico do aresto recorrido, remete-se para o já acima dito. Ou seja, em caso de ausência de boa fé dos segundos adquirentes, o registo efectuado torna-se irrelevante já que o conhecimento da alienação anterior neutraliza a publicidade decorrente do registo e os consequentes interesses de confiança, certeza e segurança do comércio jurídico.
A posição dos recorrentes é, pois, insubsistente.
Defendem ainda os recorrentes que os danos causados à recorrente são causa directa e necessária da violação do dever dos recorridos em procederem ao respectivo registo de aquisição que a lei aponta na alínea a) do nº 1 do artigo 2° do Código do Registo Predial, dever de que os mesmos são perfeitamente conhecedores e que omitiram, pelo que devem os recorridos ser condenados no pedido reconvencional formulado.
Os recorrentes baseiam o seu raciocínio na circunstância de ser obrigação dos AA. registar o imóvel em seu nome. Sem razão, porém, já que não se vê, nem os recorrentes a indicam, qualquer disposição legal que imponha o registo do bem. O dispositivo invocado pelos recorrentes, somente identifica os factos sujeitos a registo, afirmando, designadamente, que “estão sujeitos a registo os factos jurídicos que determinam a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou modificação dos direitos de propriedade …”. Claro que, para que um interessado possa retirar os benefícios do registo, necessita de o efectuar. Mas não é isso que está em causa na objecção dos recorrentes.
De resto, tendo sido dado como provado que aquando da aquisição a R. (na pessoa do seu único sócio FF) tinha conhecimento que o imóvel já não pertencia ao alienante por este já, anteriormente, o haver alienado aos AA., resulta destituído de sentido a imputação a estes dos danos que sofreu resultantes da aquisição do imóvel que fez. Dado o conhecimento da situação do bem, deveria ter-se abstido da realização do negócio (sibi imputet o eventual prejuízo).
Sustentam também os recorrentes que tendo o R. FF sido absolvido do pedido pela decisão proferida pelo douto acórdão sob recurso, deveria o mesmo - sem conceder quanto à procedência do presente recurso -, ser revogado na parte em que confirmou a sentença recorrida, determinando-se que as custas em primeira instância se fixem, seguindo o critério aí disposto, ou seja em 1/2 para os AA. e ¼ para o R. CC e para a R. EE, Unipessoal, Lda.
O douto acórdão recorrido condenou a recorrente pelas custas da apelação. Esta condenação foi certa, já que o recurso foi julgado improcedente (art. 527º nº 1 do Novo C.P.Civil).
Quanto às custas da acção o acórdão recorrido não se lhes referiu em concreto, nem tinha que se referir, porque o tema não foi inserido em termos de recurso (isto é, nas conclusões recursórias)[3]. Não tendo sido aí introduzido, não tinha que ser apreciado.
Dado que o tema agora inserido não foi submetido à apreciação do tribunal recorrido constitui uma questão nova. Não constituindo matéria do conhecimento oficioso, a respectiva apreciação está vedada a este tribunal. É que, como se sabe, os recursos visam a reapreciação de questões já submetidas a apreciação no tribunal recorrido e não criar decisões sobre matéria nova (neste sentido vai a jurisprudência unânime deste Supremo Tribunal – entre outros, Ac. do STJ de 3-2-2004 in www.djsi.pt/jstj.nsf-). Nesta conformidade não é lícito, no âmbito do recurso, invocar questões que não tenham sido suscitadas no tribunal a quo e que, por isso, não tenham sido objecto da decisão recorrida. Ao tribunal de recurso, só cabe, pois, apreciar as questões decididas pelo tribunal hierarquicamente inferior. Só assim não será relativamente às questões de conhecimento oficioso[4], para o conhecimento das quais, o tribunal de recurso tem competência.
Defendem, por fim, os recorrentes que o acórdão recorrido ao não se pronunciar sobre o pedido de condenação dos recorridos como litigantes de má-fé, deixou de apreciar uma questão de que devia tomar conhecimento, o que a lei comina com a nulidade do acórdão nos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 615° do Código de Processo Civil aplicável ex vi alínea c) do nº 1 do artigo 674° do mesmo compêndio.
É verdade que os recorrentes introduziram o tema nas conclusões da apelação (vide conclusões mencionadas sob as alíneas Q) e R)), sendo também certo que a Relação não o apreciou.
Não tendo apreciado a questão, o aresto recorrido incorreu em omissão de pronúncia e nessa parte é nulo, como decorre dos arts. 615º nº 1 al. d) 1ª parte e 666º nº 1 do Novo C.P.Civil, o que se declara.
Resulta do art. 542º nº 3 do mesmo diploma legal que “independentemente do valor da causa e da sucumbência, é sempre admissível, em um grau, da decisão que condene por litigância de má fé”, pelo que os autos, prevenindo a hipótese de condenação e a possibilidade de recurso (em um grau), terão que ser remetidos à Relação para apreciação do assunto.
Elabora-se o seguinte sumário (arts. 679º e 663º nº 7 do Novo C.P.Civil):
- A decisão de 1ª instância foi confirmada mas com fundamentação essencialmente diferente, razão por que, pese embora a chamada «dupla conforme», a presente revista foi admitida (art. 671º nº 3 do Novo C.P.Civil).
- Na impugnação da matéria de facto com base em provas gravadas, deve o recorrente mencionar os depoimentos em que funda o seu entendimento indicando, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes. Deverá, outrossim, indicar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, requisitos que os recorridos cumpriram.
- Nos termos do art. 636º nº 2 do mesmo Código, prevenindo a hipótese de procedência das questões suscitadas pelos recorrentes, os recorridos podem impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto dada como assente. Neste caso, à impugnação da matéria de facto é-lhe aplicável as regras atinentes à impugnação da matéria pelo recorrente, donde resulta que a matéria de facto impugnada pelos recorridos, só poderá ser apreciada pela Relação se os mesmos cumprirem as determinações ínsitas no art. 640º nº 1.
- Os poderes do S.T.J. em sede de apreciação/alteração da matéria de facto, são muito restritos. Assim, o Supremo só poderá proceder a essa análise/modificação nas limitadas hipóteses contidas nos arts. 674º nº 3, 682º nºs 2 e 3 do Novo C.P.Civil, isto é, quando a decisão das instâncias vá contra disposição expressa da lei que exija certa prova para a existência do facto ou fixe a força de determinado meio de prova (prova vinculada), quando entenda que a decisão de facto pode e deve ser ampliada, ou quando ocorrem contradições da matéria de facto que inviabilizem a decisão jurídica do pleito. Das decisões da Relação sobre a matéria de facto não cabe recurso para o STJ, como decorre do nº 4 do art. 662º do mesmo diploma legal.
- No caso de duas vendas sucessivas, feitas pelo mesmo proprietário a adquirentes diferentes, estes são terceiros entre si, prevalecendo a venda que primeiro for registada, sendo que esta pode ser a segunda realizada, pese embora já nessa altura não seja o vendedor, mas o primeiro adquirente, o verdadeiro proprietário do prédio.
Porém, para que possa prevalecer o registo do adquirente que regista o direito primeiramente, será necessário se demonstre a sua boa fé.
- A interpretação do disposto no nº 1 do artigo 5° do Código do Registo Predial segundo a qual, é exigível a boa-fé do adquirente que primeiramente regista para que a sua aquisição vingue sobre a aquisição de terceiros não é inconstitucional. Em caso de ausência de boa fé dos segundos adquirentes, o registo efectuado torna-se irrelevante já que o conhecimento da alienação anterior neutraliza a publicidade decorrente do registo e os consequentes interesses de confiança, certeza e segurança do comércio jurídico.
III- Decisão:
Por tudo o exposto, nega-se a revista. Porém, por o acórdão recorrido ter omitido o conhecimento da litigância da má fé da parte contrária suscitada em termos da apelação pelos recorrentes, é nulo nessa parte, nos termos dos arts. 615º nº 1 al. d) 1ª parte e 666º nº 1 do Novo C.P.Civil, o que se declara.
Prevenindo-se a hipótese de condenação neste âmbito e a possibilidade de recurso (em um grau), deverão ser remetidos os autos à Relação para apreciação do assunto.
Custas pelos recorrentes.
Garcia Calejo (Relator)
Helder Roque
Gregório Silva Jesus
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[1] As outras alterações realizadas à matéria de facto foram e são irrelevantes para a decisão, razão por que carece de interesse a sua apreciação na revista.
[2] Que acima já se referenciou.
[3] Como acima se disse, o âmbito objectivo dos recursos, é balizado pelas conclusões apresentadas (art. 639º nºs 1 e 2 do Novo C.P.Civil)
[4] O que não é o caso, como já se disse.