Concluiu as suas alegações nos seguintes termos:

1) Não existem quaisquer ónus ou limitações relevantes para a anulação da venda efectuada, na medida em que os que vêm invocados são limitações decorrentes de leis e/ou providências administrativas de carácter geral e abstracto, que não podem ser tidos em conta em razão do princípio fundamental de direito ignorantia iuris eminem excusat;

2) Ainda que assim não fosse, mas sem prescindir:

a. Por maioria de razão, não é aceitável que não tenha levado tais limitações em consideração; e

b. Não é relevante que as limitações não tenham caducado com a venda;

c. As limitações não excedem os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, na medida em que o direito de alguém cultivar uma terra desta ou daquela maneira, não é uma parte integrante do direito de propriedade, mas antes uma concessão jurídico-pública;

d. Mesmo entendendo-se que tais limitações sempre seriam uma restrição ao pleno exercício do direito de propriedade, considera a melhor doutrina que estão dentro de tais limites as restrições decorrentes de providências administrativas de carácter geral e abstracto;

3) Não há erro sobre as qualidades do objecto, por falta de conformidade com o que foi anunciado, a na medida em que não vem provado que o prédio não possui as características de terra de cultura, como foi anunciado, e não é admissível a desconformidade entre a realidade fáctica e o que foi o entendimento subjectivo que a Recorrida construiu a partir da conjugação entre o teor dos anúncios e as suas pessoalíssimas expectativas em relação à aquisição de um terreno para cultivar;

4) Neste ponto, releva a pouca diligência da decorrida, pesem embora as advertências apostas nos próprios anúncios, no sentido de obter as necessárias informações em tudo quanto fossem aspectos relacionados com o seu interesse subjectivo;

5) O OEF decidiu bem ao indeferir o pedido de anulação da venda.

Nestes termos e nos mais de direito que serão por V. Ex.as doutamente supridos, deverá o presente recurso ser admitido e, afinal, julgado procedente, decidindo anular a sentença recorrida e substitui-la por outra que manterá na ordem jurídica o despacho proferido pelo OEF que indeferiu o pedido de anulação da venda efectuada.

Não foram produzidas contra-alegações.

O Ministério Público emitiu o seguinte parecer:

A recorrente acima identificada vem sindicar a sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Mirandela, exarada a fls. 116/124, em 30 de Abril de 2014.

A sentença recorrida julgou procedente reclamação judicial deduzida contra o despacho 05 de Novembro de 2013 do Director de Finanças de Vila Real, que indeferiu pedido de anulação de venda efectuada por leilão electrónico, no entendimento de que o bem/direito vendido sofre de limitações que não foram tidas em conta aquando da realização da compra.

A recorrente termina as suas alegações com as conclusões de fls. 145/146, que, como é sabido, delimitam o objecto do recurso, nos termos do estatuído nos artigos 635.°/4 e 639.°/1 do CPC, e que aqui se dão por inteiramente reproduzidas.

Não houve contra - alegações.

A nosso ver o recurso não merece provimento.

Nos termos do disposto no artigo 257.°/1/ a) do CPPT e 908.°/ 1 do CPC a anulação da venda pode ter por fundamento a existência de algum ónus real que não tenha sido tomado em consideração e não haja caducado ou em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as suas qualidades por falta de conformidade com o anunciado.

De acordo com o disposto no artigo 838.°/1 do CPC «Se depois da venda se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais ou inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir, na execução, a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito, sem prejuízo do disposto no artigo 906.° do Código Civil».

Como ensina o Conselheiro Jorge Lopes de Sousa não obstante não ser referido no artigo 257.° do CPPT que a anulação pode ter por fundamento a existência de limitação não considerada, a verdade é que nada justifica o tratamento diferenciado do comprador em sede de execução comum e execução fiscal, devendo aplicar-se, pois o regime do artigo 838.° do CPC.

A anulação da venda pode, pois ter por fundamento a existência de ónus ou limitações que não foram consideradas e que não excedam os limites inerentes aos direitos da mesma categoria, sendo certo que a desconformidade que a lei consigna e a que dá relevância é, tão só, a que existe entre o objecto que foi transmitido e o anunciado, ou seja, para que haja fundamento para a anulação da venda basta a divergência entre a identidade ou qualidades do objecto vendido com as que foram anunciadas.

Resulta do teor do requerimento inicial da reclamação judicial que a recorrida se reporta a limitações decorrentes da inserção administrativa do prédio em área cuja utilização está limitada.

Neste domínio, como ensina o já citado autor serão de relevar as servidões voluntárias e legais já constituídas e as restrições provenientes de providências administrativas gerais e abstractas como os ónus resultantes de qualquer plano de urbanização.

Acontece que, como resulta do probatório, o prédio em causa, embora não se encontre limitado por ónus reais, sofre de limitações relativas à sua inclusão em área REN, estrutura ecológica municipal, zona especial de protecção da Ria de Aveiro e área de intervenção do Plano de Ordenamento da Orla Costeira Ovar - Marinha Grande.

Ora, embora seja certo que não constam dos autos elementos que permitam aquilatar se o prédio em causa é ou não apto para a cultura, é de relevar o facto da recorrida o ter adquirido no convencimento de que se tratava de um prédio sem limitações, por nada ser referido no aviso de venda, e depois constatar que se encontra inserido em área em que a sua utilização se encontra estritamente vinculada.

Não releva, no caso, qualquer juízo de formação psicológica da vontade do comprador.

Com efeito, como refere o Conselheiro Jorge Lopes de Sousa, na anotação 3-c) ao artigo 257.º do CPPT "À semelhança do que se referiu na anotação anterior, também, em qualquer destes casos de erro, para justificar a anulação não será necessário que o erro seja essencial, bastando o mero erro incidental (se não fosse o erro, a compra não teria sido efectuada pelo preço que foi) e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no art. 908.º do CPC."

A sentença recorrida fez um correcto enquadramento jurídico da factualidade apurada, pelo que não merece censura.

Termos em que deve negar-se provimento ao presente recurso jurisdicional, mantendo-se a sentença recorrida na ordem jurídica.

Não foram colhidos vistos, atenta a natureza urgente do processo.

Cumpre decidir.

Na sentença recorrida selecionou-se, com interesse, a seguinte matéria de facto:

1. Em 15.12.2010, foi instaurado no Serviço de Finanças de Peso da Régua o processo de execução fiscal n.º 2437201001015680, contra B………, NIF ……….., para cobrança coerciva de uma dívida relativa a Imposto Sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), referente ao ano fiscal de 2009, no valor de 246.714,25€;

2. Em 26.04.2011, foi penhorado um oitavo indiviso do prédio inscrito na matriz predial rústica do concelho de Vagos, freguesia de ………, sob o artigo 1842, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vagos sob o número 1475/19970214, da mesma freguesia;

3. Em 06.08.2013, foi proferido despacho para a venda do imóvel penhorado, o qual determinou que venda fosse realizada por meio de leilão electrónico, a iniciar a 26.08.2013, pelas 15.00horas, e a encerrar 10.09.2013, pelas 15.00horas;

4. O despacho referido no ponto antecedente determinou, também, que - cfr. fls. 681 do PEF apenso:

"Promova-se à publicitação através da internet, nos termos do nº 1 do artigo 249 do CPPT.

Afixem-se editais na porta da junta de freguesia em que o bem se encontra (n° 2 do artigo 249 do CPPT)."

5. Do anúncio da venda consta o seguinte - cfr.fls. 683 do PEF apenso:

6. Do edital relativo à venda resulta o seguinte - cfr.fls. 684 do PEF apenso:

7. Em 10.09.2013, foi adjudicado à Reclamante – A……, LDA, N.I.P.C. ………- o imóvel, pelo valor de 15.050,00€;

8. Em 27.09.2013, a Reclamante requereu a anulação da venda;

9. Ao requerimento aludido no ponto anterior, a Reclamante juntou certidão emitida pela Câmara Municipal de Vagos com o seguinte teor:

10. A pretensão referida no ponto 8 foi indeferida por despacho do Diretor de Finanças de Vila Real, de 05.11.2013, o qual foi notificado à Reclamante por ofício da mesma data;

11. Em 19.11.2013, a Reclamante apresentou a presente reclamação contra o ato referido no ponto antecedente no Serviço de Finanças de Peso da Régua, a qual deu entrada neste Tribunal, em 11.12.2013 - cfr. carimbos apostos a fls. 4 e 2 dos autos em suporte físico, respetivamente.

Com interesse e relevância para a decisão a proferir, nada mais se julgou provado ou não provado.

Há agora que conhecer do recurso que nos vem dirigido.

Na sentença recorrida identificou-se e decidiu-se a questão trazida à apreciação do Tribunal, do seguinte modo:

“A questão que cabe aqui apreciar e decidir prende-se com a requerida anulação da venda porquanto o imóvel vendido tem ónus, limitações e restrições ao uso e finalidade que não foram conhecidos atempadamente pela Reclamante.

A Fazenda Pública sustenta que o imóvel em causa diz respeito a terra de cultura, que os ónus a que a Reclamante se refere não são suscetíveis de anular a venda porque não colidem com o direito de propriedade, que o erro sobre o objeto carecia de ser demonstrado, o que não ocorreu, e que o ato que indeferiu o pedido de anulação da venda não padece de qualquer vício.

(…)

Da invocação da Reclamante é possível retirar que os ónus, limitações e restrições a que se refere não se prendem com ónus reais mas antes com limitações decorrentes da inserção administrativa do prédio em área cuja utilização está limitada.

(…)

Ora, o prédio aqui em análise não se encontra limitado por ónus reais, mas, por outro lado, padece de limitações atinentes à sua inclusão em área REN, estrutura ecológica municipal, zona especial de proteção da Ria de Aveiro e área de intervenção do Plano de Ordenamento da Orla Costeira Ovar - Marinha Grande. E muito embora não se tenha elementos para saber se o terreno é ou não apto para cultura, não se pode ignorar a circunstância de a Requerente se ter convencido (legitimamente, por ausência de referência no aviso de venda) que estava a comprar um prédio sem limitações e, após a venda, verificar que o mesmo está inserido em área em que a utilização dele se encontra estritamente vinculada.

Tal é suficiente para que se entenda que há uma limitação ao seu direito pois que a Reclamante não podia, razoavelmente, contar com tais restrições.

(…)

De acordo com a argumentação expendida pela Reclamante com facilidade se apreende que a mesma não teria adquirido o prédio em causa - relembre-se que o mesmo vinha anunciado como composto de terra de cultura - nos termos em que adquiriu, se soubesse a real situação do mesmo.

E não procede o argumento da Fazenda Pública no sentido de que a Reclamante sempre se deveria ter informado atempadamente sobre as caraterísticas do prédio, pois que, como refere o autor já citado: "Será indiferente, para se verificarem os pressupostos da anulação que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro pois a desculpabilidade ou escusabilidade do erro não foi prevista como requisito da relevância deste.".

Destarte, julgando-se a existência de limitação não tida em consideração aquando da realização da compra, é de anular o despacho que indeferiu a anulação da venda efetuada, procedendo a presente reclamação.”.

Como se pode perceber desta argumentação desenvolvida na sentença recorrida, a anulação da venda ocorre porque o prédio –na verdade a Reclamante não adquiriu um prédio, adquiriu apenas um direito sobre o mesmo prédio, ou seja, 1/8 indiviso do prédio- tinha (e tem) limitações administrativamente impostas que impedem o seu uso e fruição em pleno.

E tais limitações não foram anunciadas em momento anterior à venda e, por isso, a Reclamante não poderia razoavelmente contar com elas, nem era sua obrigação informar-se quanto às mesmas previamente à formalização da proposta de aquisição.

Podemos ter como certo que o prédio em questão tem efectivamente limitações administrativas decorrentes de vários Planos de Ordenamento do Território e encontra-se inserido em área cuja utilização se encontra fortemente limitada, entre outras causas, por força da sua inserção em espaço ecológico.

Mas a verdade é que, conforme resulta do anúncio e respectivo edital de venda, a AT procedeu à venda de um direito, 1/8 indiviso, de um prédio rústico, composto por terra de cultura, que confronta com duas outras parcelas de terreno, com a estrada municipal e com a faixa marítima.

Ou seja, o que foi efectivamente vendido, foi um direito respeitante a um prédio de rústico, composto por terra de cultura.

Há, assim, que saber se aquelas limitações de uso e fruição, impostas administrativamente pelo Estado, desvirtuam a utilização do prédio, isto é, se impedem a afectação do prédio ao fim anunciado pela AT e que serviu de pressuposto legítimo à resolução intelectual que presidiu à decisão de aquisição por parte da Reclamante. Ou por outro modo, se foram dados a conhecer por via do anúncio da venda, e respectivo edital, todos os elementos de facto e de direito que permitiram à Reclamante formar a sua vontade de forma esclarecida –já vimos que na sentença recorrida se entendeu que não.

Dispõe o art. 257º, n.º 1, al. a), do CPPT, sob a epígrafe “A anulação da venda” que, a anulação da venda só poderá ser requerida dentro do prazo de 90 dias, no caso de a anulação se fundar na existência de algum ónus real que não tenha sido tomado em consideração e não haja caducado ou em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado.

Vejamos, então.

Os usos, ocupação e utilização, a que o referido prédio pode ser destinado encontram-se claramente identificados no PDM de Vagos, nomeadamente no seu artigo 29º, tal como vem referido na informação camarária vertida no probatório.

Dispõe esta norma:

1 - Nestes espaços (espaços naturais), com excepção das situações previstas nos números 2 e 3 deste artigo, são interditas as seguintes ocupações e utilizações:

a) As acções de iniciativa pública ou privada que se traduzam em operações de loteamento, obras de urbanização e construção de edifícios;

b) As alterações à morfologia do solo e destruição do coberto vegetal, com excepção das decorrentes das normais actividades agrícolas e florestais;

c) A alteração do uso actual dos terrenos das zonas húmidas, bem como as alterações à sua configuração e topografia.

2 - Sem prejuízo da legislação em vigor, estão condicionadas a parecer das entidades competentes, as seguintes ocupações e utilizações:

a) A abertura de novas vias de comunicação;

b) A prática de actividades desportivas motorizadas;

c) As obras hidráulicas.

3 - Sem prejuízo da legislação em vigor, só são permitidas as seguintes ocupações e actividades:

a) Os parques de merendas;

b) Os parques de campismo rurais;

c) As acções que visem melhorar as condições paisagísticas e biofísicas locais;

d) Obras de reconstrução, demolição e conservação, desde que não sejam aumentadas as áreas de construção e pavimentos;

e) A implementação de equipamentos de caris ambiental;

f) As acções decorrentes da implementação dos programas estabelecidos para as Áreas de Aptidão Cultural e Recreativa, constantes neste regulamento, para os quais a área de construção máxima corresponde a 200 m².

Como bem se percebe da leitura deste preceito legal, nomeadamente do n.º 1, al. b), as utilizações agrícolas e florestais, normais, do solo não se encontram afectadas, restringidas, por qualquer limitação administrativa. As restrições da sua utilização apenas se prendem, no essencial, com a modificação substancial do solo e do coberto vegetal, bem como a afectação do uso actual a fim diferente, cfr. também o n.º 1, al. c).

Ou seja, a AT ao anunciar a venda do direito não identificou incorrectamente o prédio no tocante à possibilidade da sua utilização futura, anunciou-o como quota ideal de terreno agrícola, e nele é efectivamente possível a exploração agrícola e ainda a continuação da sua utilização nos mesmos termos em que, até à entrada em vigor do Regulamento do PDM de Vagos, vinha sendo feita.

Daqui se pode concluir, assim, que não há desconformidade, no tocante à potencialidade de utilização do prédio, entre aquilo que foi anunciado e aquilo que na realidade os regulamentos administrativos permitem.

O facto de o prédio não poder ser destinado a outras utilizações, além daquelas que foram anunciadas e publicitadas pela AT, não constitui fundamento bastante para que o comprador possa invocar, em seu favor, o erro de vontade na sua declaração negocial, causado por omissão da AT, e com isso obter a anulação da venda.

As expectativas que o comprador poderia ter na destinação do prédio a um fim diferente daquele que foi anunciado e que era legalmente consentido, não encontram acolhimento e protecção nos institutos dos vícios da vontade e da anulação da venda, precisamente porque tais expectativas não eram legítimas.

Neste caso, incumbia ao comprador, previamente à externação da sua declaração negocial no leilão, colher os elementos que entendesse indispensáveis, para poder formar a sua vontade negocial, e que iam além do que era exigível à AT publicitar.

E não existindo qualquer desconformidade, não há razão para que em momento posterior à adjudicação a Reclamante alegue ter sido induzida em erro, ou ter formado a sua vontade em pressupostos de facto e de direito incorrectos, nisso tendo sido induzida por uma eventual omissão da AT.

Nestes termos, acorda-se em:

- conceder provimento ao recurso que nos vinha dirigido e, em consequência, revogar a sentença recorrida;

- julgar improcedente a reclamação deduzida por “A………, Lda.”.

Custas pela recorrida em primeira instância e sem custas nesta instância.
D.N.
Lisboa, 9 de Julho de 2014. – Aragão Seia (relator) – Casimiro Gonçalves – Francisco Rothes.